第一篇：《金河街106號(hào)院業(yè)主大會(huì)召開方案草案》

附件2：

金河街106號(hào)院 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實(shí)際情況，在平谷 區(qū)(縣)馬坊 街道辦事處/鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表，共 5 人，于 2017 年 10 月 23 日組建成立 金河街106號(hào)院

物業(yè)管理區(qū)域(以下簡(jiǎn)稱本物業(yè)管理區(qū)域)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組），經(jīng)籌備組研究決定，制定本工作方案：

一、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方式

籌備組決定以第 2 種形式召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。1．集體討論形式； 2．書面征求意見形式。

二、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決方式

籌備組決定以第 5 種形式投票表決首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議相關(guān)議題。1．采用集體討論形式召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議并采用當(dāng)場(chǎng)投票形式表決； 2．采用集體討論形式召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議并采用收發(fā)表決票形式表決； 3．使用北京市業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)形式表決；

4．采用書面征求意見形式召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議并采用收發(fā)表決票形式表決。

5、以公眾平臺(tái)APP/網(wǎng)址方式表決，由馬坊街道辦事處以短信方式通知全部業(yè)主選舉方式，或以現(xiàn)場(chǎng)投票方式進(jìn)行表決。

三、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開時(shí)間

籌備組決定于 2018 年 1 月 2 日至2018 年 1 月 16 日，在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。逾期未召開的，則自動(dòng)延期，但至遲不超過(guò)籌備組自成立之日起三個(gè)月。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議會(huì)期由籌備組根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況和首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開及表決方式確定，最長(zhǎng)不得超過(guò)60天。

采用第5種表決方式的，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議會(huì)期為 15 天；

四、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開地點(diǎn)

采用書面征求意見形式召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，籌備組決定于 新農(nóng)社區(qū)居委會(huì) 收發(fā)《業(yè)主委員會(huì)候選人自薦表》、《業(yè)主委員會(huì)候選人推薦表》和《本物業(yè)區(qū)域首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決書》。

五、首次業(yè)主大會(huì)決議事項(xiàng)

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議事項(xiàng)分為應(yīng)當(dāng)表決事項(xiàng)和可以表決事項(xiàng)?！侗本┦形飿I(yè)管理辦法》實(shí)施后申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議除完成應(yīng)當(dāng)表決事項(xiàng)表決外，還應(yīng)當(dāng)就是否解除前期物業(yè)服務(wù)合同并確定物業(yè)管理方式進(jìn)行表決。但是未表決該事項(xiàng)的，不影響業(yè)主大會(huì)的成立和備案。

1.應(yīng)當(dāng)表決事項(xiàng)進(jìn)行表決：

（一）管理規(guī)約（草案）；

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)委員。2.可以表決事項(xiàng)：

（一）是否解除前期物業(yè)服務(wù)合同；

（二）確定物業(yè)管理方式為：

1.本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行自行管理；

2.委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者專業(yè)性服務(wù)企業(yè)管理;3.委托其他管理人管理.六、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則

決議以上事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計(jì)算。業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：

（一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；

（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

按照規(guī)劃建設(shè)的已經(jīng)辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記的車庫(kù)、車位，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記但是具有銷售（預(yù)售）許可證的車庫(kù)、車位,按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按買賣合同記載的面積計(jì)算。按照規(guī)劃建設(shè)的人防工程面積不計(jì)算投票權(quán)。

根據(jù)以上表決規(guī)則和本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主及其專有部分面積明細(xì)表（見附件）確立各業(yè)主的表決權(quán)。

七、業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法

籌備組按照《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定，本著公開、公平和公正的原則結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，決定業(yè)主委員會(huì)委員候選人可以由業(yè)主自薦，也可以由 10 名以上的業(yè)主聯(lián)名推薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員候選人推薦產(chǎn)生的，應(yīng)同時(shí)提交被推薦人的同意參選書面證明。本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主可以憑房屋權(quán)屬證書和身份證于 2017 年 11 月 13 日至 2017 年 11 月 20 日

到新農(nóng)社區(qū)居委會(huì)辦理登記，過(guò)期不予登記。

業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生后，應(yīng)于 2017 年12 月 15 日至 2017 年 12 月 29日在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示候選人名單和簡(jiǎn)歷。

八、業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員產(chǎn)生辦法

籌備組按照《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定，本著公開、公平和公正的原則結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，決定業(yè)主委員會(huì)委員名額為 5名，候補(bǔ)委員為 1 名。

業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會(huì)委員的選舉。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一名自然人只能代表一個(gè)法人或者其他組織。

有以下行為之一的業(yè)主，不能擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員：

依法被剝奪民事行為的人員（判刑）

被公安機(jī)關(guān)依法關(guān)押拘留限制人身的業(yè)主

九、籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議費(fèi)用預(yù)算明細(xì)及費(fèi)用結(jié)算方案

按照《北京市物業(yè)管理辦法》和《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》關(guān)于建設(shè)單位承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用的規(guī)定，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，經(jīng)與建設(shè)單位友好協(xié)商，籌備組與建設(shè)單位共同確定本物業(yè)管理區(qū)域籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用預(yù)算為 2000 元，費(fèi)用預(yù)算明細(xì)見附件。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)束后，籌備組與建設(shè)單位結(jié)算籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的實(shí)際費(fèi)用。

十、籌備組的解散

因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責(zé)的或者逾期未完成籌備工作的，籌備組應(yīng)當(dāng)在在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并說(shuō)明理由，籌備組自公告之日起自動(dòng)解散，符合第十條規(guī)定的，業(yè)主可以重新申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)成立后，籌備組應(yīng)當(dāng)解散并將相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

第二篇：首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案制定規(guī)范

附件5：

北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案

制定規(guī)范

1.[首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案]首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召

開方案是首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實(shí)際情況，依法制定的關(guān)于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開及表決方式、召開時(shí)間、召開地點(diǎn)、決議事項(xiàng)、表決規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員產(chǎn)生辦法、籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議費(fèi)用預(yù)算明細(xì)及費(fèi)用結(jié)算方案和籌備組的解散等事項(xiàng)的方案。

2.[制定主體和制定時(shí)間]首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案

由籌備組負(fù)責(zé)制定，并在籌備組成立之日起60日內(nèi)完成。

3.[公示和修改]首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案應(yīng)當(dāng)以書

面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示7天。公示期間，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄業(yè)主提出的修改意見和建議。公示期滿后7日內(nèi)，籌備組應(yīng)當(dāng)參考業(yè)主提出的意見和建議，確定并公告正式的首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案與現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章等相抵觸的，籌備組應(yīng)當(dāng)及時(shí)修改，并將修改后的首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

4.[法律效力]首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案是首次業(yè)主

大會(huì)會(huì)議籌備組為成立業(yè)主大會(huì)，保證首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議順利召開制定的工作方案，適用于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議具有約束力。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案與現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章等相抵觸的內(nèi)容無(wú)效，但不影響其他條款的效力。

5.[基本內(nèi)容]首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案的基本內(nèi)容

應(yīng)當(dāng)包括首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開及表決方式、召開時(shí)間、召開地點(diǎn)、決議事項(xiàng)、表決規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員產(chǎn)生辦法、籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議費(fèi)用預(yù)算明細(xì)及費(fèi)用結(jié)算方案和籌備組的解散等。

5.1召開及表決方式：首次業(yè)主大會(huì)召開及表決方式由籌備組結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，征求相關(guān)業(yè)主意見后確定。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采取集體討論或者書面征求意見形式召開。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議業(yè)主大會(huì)表決時(shí)，可以現(xiàn)場(chǎng)表決或者書面表決，也可以采用北京市業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)進(jìn)行表決。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)表決或者書面表決形式及結(jié)果有異議的，可以通過(guò)北京市業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)核查。

本市提倡通過(guò)北京市業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)

表決。

5.2召開時(shí)間：籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3個(gè)月內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

具體召開時(shí)間及會(huì)期由籌備組結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定。

5.3召開地點(diǎn)：首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開地點(diǎn)由籌備組結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況根據(jù)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方式確定。

5.5決議事項(xiàng)：首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議事項(xiàng)分為應(yīng)當(dāng)表決事項(xiàng)和可以表決事項(xiàng)。

其中,應(yīng)當(dāng)表決事項(xiàng)包括：

（一）管理規(guī)約（草案）；

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)委員。

《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施后申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議除完成前款事項(xiàng)表決外，還應(yīng)當(dāng)就解除前期物業(yè)服務(wù)合同并確定物業(yè)管理方式進(jìn)行表決。但是未表決該事項(xiàng)的，不影響業(yè)主大會(huì)的成立和備案。

5.6表決規(guī)則：決議以上事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組應(yīng)當(dāng)按照《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第二十一條的規(guī)定計(jì)算業(yè)主的表決權(quán)。

5.7業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法：業(yè)主委員會(huì)委員候選人的產(chǎn)生辦法由首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組結(jié)合本物業(yè)

管理區(qū)域的實(shí)際情況，按照公開、公平和公正的原則協(xié)商確定。

業(yè)主委員會(huì)委員候選人可以由業(yè)主自薦，也可以由若干名業(yè)主推薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示候選人名單和簡(jiǎn)歷。

5.8業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員產(chǎn)生辦法：業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員的產(chǎn)生辦法由首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，按照公開、公平和公正的原則協(xié)商確定。

業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，并應(yīng)當(dāng)符合《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第四十一條確定的任職條件。

5.9 籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議費(fèi)用預(yù)算明細(xì)及費(fèi)用結(jié)余移交方案：籌備組應(yīng)當(dāng)結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，與建設(shè)單位協(xié)商確定籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議費(fèi)用預(yù)算明細(xì)及結(jié)算方案。

建設(shè)單位拒不履行承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用義務(wù)的，籌備組可向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府說(shuō)明情況，不影響籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的活動(dòng)。相關(guān)費(fèi)用可先由業(yè)主墊付。

5.10 籌備組的解散：因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責(zé)的或者逾期未完成籌備工作的，籌備組應(yīng)當(dāng)在在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并說(shuō)明理由，籌備組自公告之日起自動(dòng)解散，符合《北京市住宅區(qū)業(yè)主大

會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第十條規(guī)定的，業(yè)主可以重新申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)成立后，籌備組應(yīng)當(dāng)解散并將相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

6.[適用范圍]住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)會(huì)議首次召開方案適用

于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)的召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。非住宅區(qū)可以參照使用。

7.[行政指導(dǎo)]物業(yè)管理區(qū)域所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理區(qū)域召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

8.[格式及填寫說(shuō)明]首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案正文

應(yīng)當(dāng)用A4紙打印，空格部分應(yīng)當(dāng)用鋼筆（黑色墨水、藍(lán)黑墨水）、簽字筆或者打印填寫，空格部分若不填寫內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)用“X”劃掉。涂改之處，須經(jīng)當(dāng)事人簽字或者蓋章確認(rèn)。

第三篇：首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案(示本)

附件6：

北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案

（示范文本）

使 用 說(shuō) 明

一、本首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案文本為示范文本，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)制定，適用于本市范圍內(nèi)住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

二、業(yè)主可以根據(jù)實(shí)際情況共同決定對(duì)示范文本的內(nèi)容進(jìn)行選擇、修改、增補(bǔ)或者刪減。

三、非住宅區(qū)可以參照使用本示范文本。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案

（名稱應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)合同所填名稱一致）

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實(shí)際情況，在 區(qū)(縣)街道辦事處/鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，由 建設(shè)單位代表、業(yè)主代表，共 人，于 年 月 日組建成立 物業(yè)管理區(qū)域(以下簡(jiǎn)稱本物業(yè)管理區(qū)域)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組），經(jīng)籌備組研究決定，制定本工作方案：

一、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方式

籌備組決定以第 種形式召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。1．集體討論形式； 2．書面征求意見形式。

二、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決方式

籌備組決定以第 種形式投票表決首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議相關(guān)議題。

1．采用集體討論形式召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議并采用當(dāng)場(chǎng)投票形式表決；

2．采用集體討論形式召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議并采用收發(fā)表決票形式表決；

3．使用北京市業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)形式表決；

4．采用書面征求意見形式召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議并采用

收發(fā)表決票形式表決。

以書面征求意見方式召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，由籌備組派 名工作人員將業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（表決稿）、管理規(guī)約（表決稿）、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案（本方案）、《業(yè)主委員會(huì)委員候選人簡(jiǎn)歷》以及《本物業(yè)區(qū)域首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決書》等文件公示并送達(dá)業(yè)主，由業(yè)主或者由其配偶、子女、父母等共同居住的成年家屬簽收。也可采用掛號(hào)信等方式送達(dá)，并保留送達(dá)記錄。

業(yè)主本人應(yīng)當(dāng)按照《本物業(yè)區(qū)域首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決書》中的要求和形式進(jìn)行表決，經(jīng)本人簽字后，由籌備組工作人員收集，也可由業(yè)主投放到（籌備組指定地點(diǎn)）。

三、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開時(shí)間

籌備組決定于 年 月 日至 年 月 日，在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。逾期未召開的，則自動(dòng)延期，但至遲不超過(guò)籌備組自成立之日起三個(gè)月。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議會(huì)期由籌備組根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況和首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開及表決方式確定，最長(zhǎng)不得超過(guò)60天。

采用第1種表決方式的，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議會(huì)期為 天；

采用第2種表決方式的，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議會(huì)期為 天；

采用第3種表決方式的，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議會(huì)期為 天；

采用第4種表決方式的，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議會(huì)期為 天。

四、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開地點(diǎn)

采用集體討論形式召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，籌備組決定于 召開本物業(yè)管理區(qū)域首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

采用書面征求意見形式召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，籌備組決定于 收發(fā)《業(yè)主委員會(huì)候選人自薦表》、《業(yè)主委員會(huì)候選人推薦表》和《本物業(yè)區(qū)域首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決書》。

五、首次業(yè)主大會(huì)決議事項(xiàng)

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議事項(xiàng)分為應(yīng)當(dāng)表決事項(xiàng)和可以表決事項(xiàng)?！侗本┦形飿I(yè)管理辦法》實(shí)施后申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議除完成應(yīng)當(dāng)表決事項(xiàng)表決外，還應(yīng)當(dāng)就是否解除前期物業(yè)服務(wù)合同并確定物業(yè)管理方式進(jìn)行表決。但是未表決該事項(xiàng)的，不影響業(yè)主大會(huì)的成立和備案。

1.應(yīng)當(dāng)表決事項(xiàng)進(jìn)行表決：

（一）管理規(guī)約（草案）；

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)委員。2.可以表決事項(xiàng)：

（一）是否解除前期物業(yè)服務(wù)合同；

（二）確定物業(yè)管理方式為：

1.本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行自行管理；

2.委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者專業(yè)性服務(wù)企業(yè)管理;4

3.委托其他管理人管理.六、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則

決議以上事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計(jì)算。業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：

（一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；

（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

按照規(guī)劃建設(shè)的已經(jīng)辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記的車庫(kù)、車位，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記但是具有銷售（預(yù)售）許可證的車庫(kù)、車位,按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按買賣合同記載的面積計(jì)算。按照規(guī)劃建設(shè)的人防工程面積不計(jì)算投票權(quán)。

根據(jù)以上表決規(guī)則和本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主及其專有部分面積明細(xì)表（見附件）確立各業(yè)主的表決權(quán)。

七、業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法

籌備組按照《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定，本著公開、公平和公正的原則結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，決定業(yè)主委員會(huì)委員候選人可以由業(yè)主自薦，也可以由 名以上的業(yè)主聯(lián)名推薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員候選人推薦產(chǎn)生的，應(yīng)同時(shí)提交被推薦人的同意參選書面證明。本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主可以憑房屋權(quán)屬證書和身份證于 年 月 日至 年 月 日 到 領(lǐng)取《業(yè)主委員會(huì)候選人自薦表》、《業(yè)主委員會(huì)候選人推薦表》，并于 年 月 日前將《業(yè)主委員會(huì)候選人自薦表》、《業(yè)主委員會(huì)候選人推薦表》交回，過(guò)期不予登記。

業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生后，應(yīng)于 年 月 日至 年 月 日在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示候選人名單和簡(jiǎn)歷。

八、業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員產(chǎn)生辦法

籌備組按照《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定，本著公開、公平和公正的原則結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，決定業(yè)主委員會(huì)委員名額為 名，候補(bǔ)委員為 名。

業(yè)主委員會(huì)委員由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，并應(yīng)當(dāng)符合下列 條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）未被業(yè)主大會(huì)依約限制被選舉權(quán)；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（五）具有一定組織能力；

（六）具備必要的工作時(shí)間；

（七）臨時(shí)管理規(guī)約約定的其他條件。

除上述條件外，主任委員還應(yīng)當(dāng)符合以下 條件：

（一）具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和良好的群眾基礎(chǔ)；

（二）熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會(huì)委員的選舉。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一名自然人只能代表一個(gè)法人或者其他組織。

有以下行為之一的業(yè)主，不能擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員：

九、籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議費(fèi)用預(yù)算明細(xì)及費(fèi)用結(jié)算方案

按照《北京市物業(yè)管理辦法》和《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》關(guān)于建設(shè)單位承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用的規(guī)定，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，經(jīng)與建設(shè)單位友好協(xié)商，籌備組與建設(shè)單位共同確定本物業(yè)管理區(qū)域籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用預(yù)算為 元，費(fèi)用預(yù)算明細(xì)見附件。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)束后，籌備組與建設(shè)單位結(jié)算籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的實(shí)際費(fèi)用。

十、籌備組的解散

因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責(zé)的或者逾期未完成籌備工作的，籌備組應(yīng)當(dāng)在在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵公告并說(shuō)明理由，籌備組自公告之日起自動(dòng)解散，符合第十條規(guī)定的，業(yè)主可以重新申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)成立后，籌備組應(yīng)當(dāng)解散并將相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

籌備組全體成員簽字：

年 月 日8

第四篇：八馬街金河珠寶開業(yè)策劃案

八馬街金河珠寶開業(yè)策劃案

一、序言

如何確?！笆讘?zhàn)必勝”是所有新生項(xiàng)目的首要問(wèn)題，對(duì)零售店來(lái)講，它的開業(yè)活動(dòng)是否別致新穎即“首戰(zhàn)是否能大獲全勝，”給人以耳目一新并最終一炮打響，對(duì)于在八馬街先聲奪人并立穩(wěn)腳跟有著至關(guān)重要的影響。既要有轟動(dòng)的場(chǎng)面，又要有實(shí)實(shí)在在的營(yíng)業(yè)額，兩者兼具，這是本次活動(dòng)的宗旨。

因此我們可采取“人氣-商氣-商機(jī)”層遞法，即在理念上采取三個(gè)操作步驟：激發(fā)人氣、營(yíng)造商氣、沉淀商機(jī)。激發(fā)人氣主要依靠三個(gè)方法：禮賓舉措、活動(dòng)、新聞造勢(shì)；營(yíng)造商氣就要緊緊圍繞著“銷售額=交易筆數(shù)×客單數(shù)”公式，在“禮賓”、“會(huì)員”、“幸運(yùn)”、“愛情”等節(jié)日性概念上大做文章：沉淀商機(jī)可以通過(guò)“低買高送，交易延伸”的方式實(shí)現(xiàn)。把上述三個(gè)理念性步驟整合起來(lái)策劃，在同一個(gè)時(shí)空內(nèi)實(shí)施策劃，商場(chǎng)的開業(yè)就會(huì)體現(xiàn)出驚爆度、知名度、驚奇度、美譽(yù)度效果，同時(shí)，也可以大大地提高銷售額。

二、促銷活動(dòng)目標(biāo)

（1）必須在開業(yè)氣勢(shì)上務(wù)必要“一炮打響”

（2）通過(guò)本次開業(yè)，務(wù)必要在消費(fèi)者心中留下深刻的印象

（3）在同行業(yè)態(tài)中留下較好的知譽(yù)度

（4）促銷活動(dòng)務(wù)必與眾不同，使顧客有“新鮮感”，且易傳播（驚奇度）

（5）本促銷活動(dòng)務(wù)必能夠提高銷售額

（6）本促銷活動(dòng)的確能讓顧客感到“實(shí)惠”，最終增加“金河”美譽(yù)度

（7）本次企劃促銷案能夠便于操作實(shí)施

（8）其它

三、開業(yè)促銷時(shí)間：7月20日--7月27日

選擇客流量大的星期天作為開業(yè)當(dāng)天，持續(xù)一個(gè)星期的促銷活動(dòng)。

四、地點(diǎn)：八馬街

多家金河珠寶同時(shí)促銷，帶動(dòng)開業(yè)店

五、目標(biāo)市場(chǎng)

A類消費(fèi)群：20-27歲的未婚青年，他們富有激情，崇尚浪漫、時(shí)尚，喜歡幻想，能快速接受新事物，是一個(gè)為了求新、求變永遠(yuǎn)也不會(huì)厭倦的時(shí)尚階層。但她將是影響B(tài) 類消費(fèi)群的一支“伏兵”，也不能放棄，但不作為重點(diǎn)。

B類消費(fèi)群：27-35歲的消費(fèi)群，此類群體有的是處于事業(yè)的起步期、上升期，而有的卻已事業(yè)有成，由于性格、年齡、偏好、收入、環(huán)境、習(xí)慣、價(jià)值觀等原因，使得此類群體顯得最為復(fù)雜，最不利于細(xì)分，也不利于有針對(duì)性的進(jìn)行市場(chǎng)推廣。

C類消費(fèi)群：50歲以上的消費(fèi)群，此類人群雖然對(duì)新事物的接受程度不如年輕人，但由于生活質(zhì)量的不斷提高，對(duì)于新事物的關(guān)注也越來(lái)越多，是一支易被“教化”的群體，如果其兒女能夠推波助瀾，媒體廣告刺激到位，則此類消費(fèi)群可能成為一只“績(jī)優(yōu)股”，升值潛力很大，而且也是一個(gè)值得關(guān)注的社會(huì)現(xiàn)象。

六、促銷策略

A、現(xiàn)在正流行一種代表著中華民族深刻文化內(nèi)涵且歷史久遠(yuǎn)的手織品：中國(guó)結(jié)。其深深的紅色、多樣的變化代表著富貴、吉祥、喜氣，而且適合長(zhǎng)久保存，并廣泛的在年輕人中流行，應(yīng)是我們尋找的理想的載體。我們可以聯(lián)系廠家開發(fā)出多種系列的“情人結(jié)”禮品，根據(jù)不同的系列可分別賦予“緣字結(jié)”、“福字結(jié)”、“同心結(jié)”、“牽手結(jié)”等概念，并且為每種“情人結(jié)”都配備時(shí)尚、高檔材質(zhì)的包裝盒，一該以往中國(guó)結(jié)的低檔、簡(jiǎn)單的形象。

針對(duì)每類目標(biāo)消費(fèi)群，推出了三大篇章：

1、浪漫情人·我愛你篇：針對(duì)20----27歲的A類消費(fèi)群。產(chǎn)品組合：3支玫瑰+1個(gè)“緣字結(jié)”+燙金賀卡。

2、真情永恒·愛妻篇：針對(duì)27---35歲的B類消費(fèi)群，產(chǎn)品組合：27支玫瑰+1個(gè)“愛字結(jié)”+燙金賀卡。

3、濃情夕陽(yáng)·天長(zhǎng)地久篇：針對(duì)50歲以上的C類消費(fèi)群，產(chǎn)品組合：9支玫瑰+1個(gè)“牽手結(jié)”+燙金賀卡。

B、輔助活動(dòng)

1）來(lái)就贈(zèng)：只要開業(yè)當(dāng)天來(lái)金河的人，即送小禮品一份。（數(shù)量有限，贈(zèng)完為止）

說(shuō)明：爭(zhēng)取本商圈內(nèi)盡可能最大多數(shù)的潛在客戶，來(lái)也不讓人“白來(lái)”（有小禮品贈(zèng)），使之最終形成滾滾人潮，形成“人氣”。

2）貴賓卡“回娘家”：憑金河會(huì)員卡購(gòu)物（無(wú)論金額大?。?，會(huì)員顧客都可獲精美禮品一份。說(shuō)明：吸引“會(huì)員”,聚集“人氣”

3）歡樂(lè)轉(zhuǎn)盤：憑購(gòu)物小票滿300元即可轉(zhuǎn)盤一次。

說(shuō)明：吸引小額度顧客，聚集“人氣”

4）在現(xiàn)場(chǎng)開展抽獎(jiǎng)贈(zèng)送禮物活動(dòng),每日隨機(jī)抽取號(hào)碼現(xiàn)場(chǎng)贈(zèng)送銀飾產(chǎn)品多達(dá)5件

5）剪角回收“來(lái)就贈(zèng)”

根據(jù)在都市報(bào)上的剪角即可得禮品一份。

6）會(huì)員講座

邀請(qǐng)到專業(yè)人士舉行寶石與運(yùn)程講座，講述佩帶寶石對(duì)人的身心健康有促進(jìn)作用，詮釋寶石與事業(yè)、愛情、財(cái)富運(yùn)程之間的奧妙關(guān)系，引起與會(huì)員極大興趣。

七、宣傳

A、媒體方面

1）溫州都市報(bào)：二分之一的通欄

2）溫州晚報(bào)：軟新聞一篇

B、店鋪美工

運(yùn)用各種手段把賣場(chǎng)內(nèi)裝飾起來(lái)，營(yíng)造開業(yè)喜慶氛圍（包括看板、展示板、POP海報(bào)等）數(shù)量：1000份

八、人員招聘和培訓(xùn)

A、人員招聘：招聘方案另附

B、人員培訓(xùn)：由于宣傳方式、宣傳時(shí)間的局限，活動(dòng)的全部?jī)?nèi)容消費(fèi)者未必全能接受到，因此終端人員既要經(jīng)營(yíng)，又要起到宣傳的作用，對(duì)他們的要求也就要高一些，而且，溝通的技巧、個(gè)人形象、促銷活動(dòng)內(nèi)容、宣傳品的布置陳列、產(chǎn)品的數(shù)目組合、核心賣點(diǎn)、核心概念等都需要對(duì)營(yíng)業(yè)員進(jìn)行細(xì)致而全面的培訓(xùn)。因此，活動(dòng)能否成功，培訓(xùn)至關(guān)重要。為了防止個(gè)別網(wǎng)點(diǎn)工作落實(shí)不到位，我們每個(gè)店逐一進(jìn)行了指導(dǎo)，并每天都進(jìn)行監(jiān)督、檢查，確保活動(dòng)執(zhí)行到位，順利開展。

第五篇：27-北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案

北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案制定規(guī)范

1.[首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案]首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案是首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備

組根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實(shí)際情況，依法制定的關(guān)于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開及表決方式、召開時(shí)間、召開地點(diǎn)、決議事項(xiàng)、表決規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員產(chǎn)生辦法、籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議費(fèi)用預(yù)算明細(xì)及費(fèi)用結(jié)算方案和籌備組的解散等事項(xiàng)的方案。

2.[制定主體和制定時(shí)間]首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案由籌備組負(fù)責(zé)制定，并在籌備組成立之日起60日內(nèi)完成。

3.[公示和修改]首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位

置公示7天。公示期間，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄業(yè)主提出的修改意見和建議。公示期滿后7日內(nèi)，籌備組應(yīng)當(dāng)參考業(yè)主提出的意見和建議，確定并公告正式的首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案與現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章等相抵觸的，籌備組應(yīng)當(dāng)及時(shí)修改，并將修改后的首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

4.[法律效力]首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案是首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組為成立業(yè)主大會(huì)，保證首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議順利召開制定的工作方案，適用于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議具有約束力。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案與現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章等相抵觸的內(nèi)容無(wú)效，但不影

響其他條款的效力。

5.[基本內(nèi)容]首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案的基本內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召

開及表決方式、召開時(shí)間、召開地點(diǎn)、決議事項(xiàng)、表決規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員產(chǎn)生辦法、籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議費(fèi)用預(yù)算明細(xì)及費(fèi)用結(jié)算方案和籌備組的解散等。

5.1召開及表決方式：首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開及表決方式由籌備組結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)

域的實(shí)際情況，征求相關(guān)業(yè)主意見后確定。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采取集體討論或者書面征求意見形式召開。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議業(yè)主大會(huì)表決時(shí)，可以現(xiàn)場(chǎng)表決或者書面表決，也可以采用北京

市業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)進(jìn)行表決。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)表決或者書面表決形式及結(jié)果有異議的，可以通過(guò)北京市業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)核查。

本市提倡通過(guò)北京市業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)表決。

5.2召開時(shí)間：籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3個(gè)月內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主

大會(huì)會(huì)議。

具體召開時(shí)間及會(huì)期由籌備組結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定。

5.3召開地點(diǎn)：首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開地點(diǎn)由籌備組結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況

根據(jù)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方式確定。

5.4決議事項(xiàng)：首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議事項(xiàng)分為應(yīng)當(dāng)表決事項(xiàng)和可以表決事項(xiàng)。

其中,應(yīng)當(dāng)表決事項(xiàng)包括：

（一）管理規(guī)約（草案）；

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)委員。

《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施后申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項(xiàng)

目，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議除完成前款事項(xiàng)表決外，還應(yīng)當(dāng)就解除前期物業(yè)服務(wù)合同并確定物業(yè)管理方式進(jìn)行表決。但是未表決該事項(xiàng)的，不影響業(yè)主大會(huì)的成立和備案。

5.5表決規(guī)則：決議以上事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組應(yīng)當(dāng)按照《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第二十一條的規(guī)定計(jì)算業(yè)主的表決權(quán)。

5.6業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法：業(yè)主委員會(huì)委員候選人的產(chǎn)生辦法由首次業(yè)主大

會(huì)會(huì)議籌備組結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，按照公開、公平和公正的原則協(xié)商確定。1

業(yè)主委員會(huì)委員候選人可以由業(yè)主自薦，也可以由若干名業(yè)主推薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委

員候選人產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示候選人名單和簡(jiǎn)歷。

5.7業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員產(chǎn)生辦法：業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員的產(chǎn)生辦法由首

次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，按照公開、公平和公正的原則協(xié)商

確定。

業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，并應(yīng)當(dāng)符合《北京市住宅

區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第四十一條確定的任職條件。

5.8 籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議費(fèi)用預(yù)算明細(xì)及費(fèi)用結(jié)余移交方案：籌備組應(yīng)當(dāng)結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，與建設(shè)單位協(xié)商確定籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議費(fèi)用預(yù)算明

細(xì)及結(jié)算方案。

建設(shè)單位拒不履行承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用義務(wù)的，籌備組可向街道

辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府說(shuō)明情況，不影響籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的活動(dòng)。相關(guān)費(fèi)用可

先由業(yè)主墊付。

5.9 籌備組的解散：因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責(zé)的或者

逾期未完成籌備工作的，籌備組應(yīng)當(dāng)在在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并說(shuō)明理由，籌備組

自公告之日起自動(dòng)解散，符合《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第十條規(guī)定的，業(yè)主可以重新申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)成立后，籌備組應(yīng)當(dāng)解散并將相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

6.[適用范圍]住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)會(huì)議首次召開方案適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)召開

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。非住宅區(qū)可以參照使用。

7.[行政指導(dǎo)]物業(yè)管理區(qū)域所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助、指導(dǎo)和

監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理區(qū)域召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

8.[格式及填寫說(shuō)明]首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案正文應(yīng)當(dāng)用A4紙打印，空格部分應(yīng)

當(dāng)用鋼筆（黑色墨水、藍(lán)黑墨水）、簽字筆或者打印填寫，空格部分若不填寫內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)用

“X”劃掉。涂改之處，須經(jīng)當(dāng)事人簽字或者蓋章確認(rèn)。

附件6：

北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案

（示范文本）

使 用 說(shuō) 明

一、本首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案文本為示范文本，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)制

定，適用于本市范圍內(nèi)住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

二、業(yè)主可以根據(jù)實(shí)際情況共同決定對(duì)示范文本的內(nèi)容進(jìn)行選擇、修改、增補(bǔ)或者刪減。

三、非住宅區(qū)可以參照使用本示范文本。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案

（名稱應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)合同所填名稱一致）

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京

市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，結(jié)合本物業(yè)管理

區(qū)域內(nèi)的實(shí)際情況，在區(qū)(縣)街道辦事處/鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，由建設(shè)單位代表、業(yè)主代表，共人，于年月日組建成立物業(yè)管理區(qū)域(以下簡(jiǎn)稱本物業(yè)管理區(qū)域)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備

組），經(jīng)籌備組研究決定，制定本工作方案：

一、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方式

籌備組決定以第種形式召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

1．集體討論形式；

2．書面征求意見形式。

二、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決方式

籌備組決定以第種形式投票表決首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議相關(guān)議題：

1．采用集體討論形式召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議并采用當(dāng)場(chǎng)投票形式表決；

2．采用集體討論形式召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議并采用收發(fā)表決票形式表決；

3．使用北京市業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)表決；

4．采用書面征求意見形式召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議并采用收發(fā)表決票形式表決。

以書面征求意見方式召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，由籌備組派名工作人員將業(yè)主大會(huì)

議事規(guī)則（表決稿）、管理規(guī)約（表決稿）、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案（本方案）、《業(yè)

主委員會(huì)委員候選人簡(jiǎn)歷》以及《本物業(yè)區(qū)域首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決書》等文件公示并送達(dá)

業(yè)主，由業(yè)主或者由其配偶、子女、父母等共同居住的成年家屬簽收。也可采用掛號(hào)信等方

式送達(dá)，并保留送達(dá)記錄。

業(yè)主本人應(yīng)當(dāng)按照《本物業(yè)管理區(qū)域首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決書》中的要求和形式進(jìn)行表

決，經(jīng)本人簽字后，由籌備組工作人員收集，也可由業(yè)主投放到（籌備組指定地點(diǎn)）。

三、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開時(shí)間

籌備組決定于年月日至年月日，在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)召開首次業(yè)主

大會(huì)會(huì)議。逾期未召開的，則自動(dòng)延期，但至遲不超過(guò)籌備組自成立之日起三個(gè)月。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議會(huì)期由籌備組根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況和首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議

召開及表決方式確定，最長(zhǎng)不得超過(guò)60天。

采用第1種表決方式的，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議會(huì)期為天；

采用第2種表決方式的，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議會(huì)期為天；

采用第3種表決方式的，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議會(huì)期為天；

采用第4種表決方式的，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議會(huì)期為天。

四、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開地點(diǎn)

采用集體討論形式召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，籌備組決定于召開本物業(yè)管

理區(qū)域首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

采用書面征求意見形式召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，籌備組決定于收發(fā)《業(yè)

主委員會(huì)候選人自薦表》、《業(yè)主委員會(huì)候選人推薦表》和《本物業(yè)區(qū)域首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議

表決書》。

五、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議事項(xiàng)

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議事項(xiàng)分為應(yīng)當(dāng)表決事項(xiàng)和可以表決事項(xiàng)?！侗本┦形飿I(yè)管理辦法》

實(shí)施后申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議除完成應(yīng)

當(dāng)表決事項(xiàng)表決外，還應(yīng)當(dāng)就是否解除前期物業(yè)服務(wù)合同并確定物業(yè)管理方式進(jìn)行表決。但

是未表決該事項(xiàng)的，不影響業(yè)主大會(huì)的成立和備案。

1.應(yīng)當(dāng)表決事項(xiàng)：

（一）管理規(guī)約（草案）；

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)委員。

2.可以表決事項(xiàng)：

（一）是否解除前期物業(yè)服務(wù)合同；

（二）確定物業(yè)管理方式為：

1.本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行自行管理；

2.委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者專業(yè)性服務(wù)企業(yè)管理;

3.委托其他管理人管理。

六、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則

決議以上事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計(jì)算。

業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：

（一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；

（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

按照規(guī)劃建設(shè)的已經(jīng)辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記的車庫(kù)、車位，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記但是具有銷售（預(yù)售）許可證的車庫(kù)、車位,按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按買賣合同記載的面積計(jì)算。按照規(guī)劃建設(shè)的人防工程面積不計(jì)算投票權(quán)。

根據(jù)以上表決規(guī)則和本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主及其專有部分面積明細(xì)表（見附件）確立各業(yè)主的表決權(quán)。

七、業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法

籌備組按照《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定，本著公開、公平和公正的原則結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，決定業(yè)主委員會(huì)委員候選人可以由業(yè)主自薦，也可以由名以上的業(yè)主聯(lián)名推薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員候選人推薦產(chǎn)生的，應(yīng)同時(shí)提交被推薦人的同意參選書面證明。本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主可以憑房屋權(quán)屬證書和身份證于年月日至年月日

到領(lǐng)取《業(yè)主委員會(huì)候選人自薦表》、《業(yè)主委員會(huì)候選人推薦表》，并于年月日前將《業(yè)主委員會(huì)候選人自薦表》、《業(yè)主委員會(huì)候選人推薦表》交回，過(guò)期不予登記。

業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生后，應(yīng)于年月日至年月日在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示候選人名單和簡(jiǎn)歷。

八、業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員產(chǎn)生辦法

籌備組按照《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定，本著公開、公平和公正的原則結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，決定業(yè)主委員會(huì)委員名額為名，候補(bǔ)委員為名。

業(yè)主委員會(huì)委員由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，并應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守臨時(shí)管理規(guī)約；

（三）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（四）具有一定組織能力；

（五）具備必要的工作時(shí)間；

（六）臨時(shí)管理規(guī)約約定的其他條件。

除上述條件外，主任委員還應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和良好的群眾基礎(chǔ)；

（二）熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。

業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會(huì)委員的選舉。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一名自然人只能代表一個(gè)法人或者其他組織。

有以下行為之一的業(yè)主，不能擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員：

九、籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議費(fèi)用預(yù)算明細(xì)及費(fèi)用結(jié)算方案

按照《北京市物業(yè)管理辦法》和《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》關(guān)于建設(shè)單位承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用的規(guī)定，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，經(jīng)與建設(shè)單位友好協(xié)商，籌備組與建設(shè)單位共同確定本物業(yè)管理區(qū)域籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用預(yù)算為元，費(fèi)用預(yù)算明細(xì)見附件。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)束后，籌備組與建設(shè)單位結(jié)算籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的實(shí)際費(fèi)用。

十、籌備組的解散

因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責(zé)的或者逾期未完成籌備工作的，籌備組應(yīng)當(dāng)在在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并說(shuō)明理由，籌備組自公告之日起自動(dòng)解散，符合《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第十條規(guī)定的，業(yè)主可以重新申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)成立后，籌備組應(yīng)當(dāng)解散并將相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

籌備組全體成員簽字：

年月日