第一篇：社區(qū)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計的八大要點(diǎn)

社區(qū)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計的八大要點(diǎn)

隨著城市化進(jìn)程不斷深入、交通網(wǎng)絡(luò)日趨發(fā)達(dá)，在郊區(qū)地價相對低的情況下，“郊區(qū)大盤”社區(qū)商業(yè)成為眾多企業(yè)大亨選擇的熱點(diǎn)區(qū)域。但是，郊區(qū)大盤的社區(qū)商業(yè)，往往存在幾個問題：體量大，人均商業(yè)面積遠(yuǎn)超正常水平；人氣差，缺乏消費(fèi)力支撐，難成氣候；定位不準(zhǔn)，導(dǎo)致業(yè)態(tài)經(jīng)營混亂。

如何解決規(guī)劃設(shè)計矛盾？本文從商業(yè)配套、總體規(guī)劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃、建筑布局、建筑結(jié)構(gòu)/水電/暖通設(shè)計、交通設(shè)計、建筑外觀及景觀設(shè)計等8大方面進(jìn)行闡述。

1、商業(yè)配套建設(shè)類型

根據(jù)樓盤項(xiàng)目特點(diǎn)及整體布局，可建設(shè)以下不同類型的商業(yè)配套：

1.1住宅底商

即利用住宅樓盤底層或首層作為商業(yè)用房，以基本滿足就近區(qū)域內(nèi)居民對日常生活用品的便利性需求。

1.2獨(dú)立商業(yè)街

位于住宅社區(qū)內(nèi)的以平面形式按照街的形態(tài)布置的單層或多層商業(yè)物業(yè)，其沿街兩側(cè)設(shè)有獨(dú)立商鋪，以充分滿足居民的日常生活需要。

1.3社區(qū)商業(yè)中心

設(shè)置在樓盤人流集中地區(qū)，是各種業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)相對集中的商業(yè)地域，包括超市、肉菜市場、便利店、餐飲店、藥店等各類社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的集合體，與酒店、運(yùn)動中心等高級配套共同組成樓盤的綜合配套體系。

2、商業(yè)配套規(guī)劃原則

2.1便利性原則：商業(yè)從空間上實(shí)現(xiàn)就近性，從而形成時間上的便利性，體現(xiàn)滿社區(qū)居民便利性需求的原則；

2.2和諧性原則：實(shí)現(xiàn)住宅與商業(yè)的相對分離，充分體現(xiàn)商業(yè)與居民的親和性及商業(yè)設(shè)施的不擾民，確保商業(yè)內(nèi)外環(huán)境與居住環(huán)境的相互和諧性原則；

2.3開放性原則：在樓盤內(nèi)實(shí)現(xiàn)商業(yè)布局和規(guī)劃的不內(nèi)閉，保證能同時服務(wù)于外部客流和通過性客流，符合政府對區(qū)域總體商業(yè)規(guī)劃的要求；

2.4適度開發(fā)原則:商業(yè)配套的開發(fā)建設(shè)以服從住宅需要為基本原則,商業(yè)配套的開發(fā)要適量，根據(jù)居住人口情況及樓盤開發(fā)進(jìn)度，分期分階段開發(fā)商業(yè)配套；

2.5景觀再造原則：以景觀意境為線索，將商業(yè)配套的建筑與空間景觀設(shè)計融入整個樓盤，創(chuàng)造新的景觀，營造一個多功能的、舒適的、令人愉悅的具有文化氣息的購物、休閑的環(huán)境。

3、總體規(guī)劃建設(shè)要點(diǎn)

3.1 中型樓盤：

3.1.2樓盤總?cè)丝谝?guī)模：2000-5000戶;

3.1.3商業(yè)配套的總建筑規(guī)模：可參照人均商業(yè)面積0.5-0.7平米/人的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置,或參照總建筑面積的5%-7%的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置;

3.1.4可設(shè)定的商業(yè)層次：住宅底商+商業(yè)街;

3.1.5商業(yè)交通時間：步行10分鐘以內(nèi);社區(qū)商業(yè)中心或社區(qū)商業(yè)街應(yīng)配有功能較完善的商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)15個以上;

3.1.6商業(yè)功能滿足：日常性服務(wù)與商品并重，可經(jīng)營便捷性餐飲或少量中西餐，可根據(jù)實(shí)際情況選擇建設(shè)商業(yè)街的類型。

3.2 大型樓盤：

3.2.1樓盤總?cè)丝谝?guī)模：5000-15000戶;

3.2.2商業(yè)配套的總建筑規(guī)模：可參照人均商業(yè)面積0.7-0.9平米/人的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置,或參照總建筑面積的7%-8%的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置;

3.2.3可設(shè)定的商業(yè)層次：住宅底商+商業(yè)街+社區(qū)商業(yè)中心, 商業(yè)街和社區(qū)商業(yè)中心的總建筑面積與住宅底商的搭配比例以80%：20%為宜;

3.3.4商業(yè)交通時間：社區(qū)商業(yè)中心與住宅的距離不少于100米，步行15分鐘以內(nèi)，輻射半徑約1000米;

3.3.5商業(yè)功能滿足：可建設(shè)全方位服務(wù)和商品的社區(qū)商業(yè)中心的設(shè)置，并結(jié)合休閑娛樂類商業(yè)的補(bǔ)充，餐飲可全業(yè)態(tài)引進(jìn)，應(yīng)有不少于10種業(yè)態(tài)店鋪的規(guī)劃，各業(yè)態(tài)搭配協(xié)調(diào)。

4、業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)置要點(diǎn)

4.1各種商業(yè)業(yè)態(tài)建筑面積規(guī)劃比例宜按照購物(超市或便利店、生活用品專賣店等)40%、餐飲(日常性餐飲)30%和其他便利服務(wù)(洗衣、藥店、美容美發(fā)、各種維修、家政服務(wù)等)30%的比例進(jìn)行設(shè)置。

4.2中型樓盤應(yīng)配置超市或便利店、生活用品專賣店、日常性餐飲以及洗衣、藥店、美容美發(fā)、各種維修、家政服務(wù)等基本服務(wù)，肉菜市場或便民菜店依據(jù)樓盤具體情況需要決定是否設(shè)置;

4.3大型樓盤除設(shè)置以上商業(yè)業(yè)態(tài)外，還需要設(shè)置大型綜合超市、文化娛樂設(shè)施，并可設(shè)立銀行、電信、郵政、醫(yī)療設(shè)施、酒吧、康體健身設(shè)施、電影院、汽車服務(wù)店等服務(wù)設(shè)施;

4.4青少年活動、老年活動中心、自行車庫，可根據(jù)樓盤開發(fā)具體情況進(jìn)行配置;

4.5建筑規(guī)劃報建功能原則上為“商鋪”或“商業(yè)”，不具體明確業(yè)態(tài)，以保證業(yè)態(tài)可轉(zhuǎn)換。

5、建筑布局要點(diǎn)

5.1 總建筑面積超過50萬平方米的樓盤應(yīng)在首期。小區(qū)主要入口處集中建設(shè)組團(tuán)式社區(qū)商業(yè)中心，并以集中獨(dú)立商業(yè)形式設(shè)置，同時在二期、三期組團(tuán)位置或重要出入口按人口規(guī)模和地塊條件配置住宅底商或單側(cè)式商業(yè)街及小型商業(yè)中心;

5.2總建筑面積在20-50萬平方米的樓盤可結(jié)合項(xiàng)目情況，在首期組團(tuán)中心位置集中配置住宅底商或單側(cè)式商業(yè)街;

5.3商業(yè)街及社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)布置在社區(qū)對外開放、人流多、道路相對寬敞、便利的地方，應(yīng)臨街或臨路設(shè)置,如設(shè)置住宅底商，也必須臨街或臨路;

5.4商業(yè)街可根據(jù)條件合理布置，但規(guī)模不宜過大，長度應(yīng)控制在 100-150米之間，最長不要超過200米;

5.5兩側(cè)式商業(yè)街寬度應(yīng)控制在8-10米，最寬不超過12米為宜，單側(cè)式商業(yè)街寬度應(yīng)控制在5米左右;

5.6單側(cè)式商業(yè)街的高度以不超過5.5米為宜，層數(shù)以單層為宜;雙側(cè)式商業(yè)街高度以不超過10米為宜，層數(shù)不超過兩層為宜;

5.7商業(yè)街宜按照東西方向排列，以入口為中軸對稱布局，建筑立面宜采用塔樓、騎樓的元素，使空間產(chǎn)生新的劃分。

5.8社區(qū)商業(yè)中心宜與酒店、運(yùn)動中心等大型配套形成組團(tuán)，以酒店為中軸進(jìn)行分散布局，同時社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)與樓盤屋村巴士?？奎c(diǎn)進(jìn)行整體規(guī)劃，這樣節(jié)省停車位空間，又方便居民購買，更能提升商鋪的價值。

6、建筑結(jié)構(gòu)、水電設(shè)計、暖通設(shè)計要點(diǎn)

6.1商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)中心

6.1.1要求層高不少于4.5米，柱距在8米以上，樓層2層以下為宜，特殊情況下不超過3層;

6.1.2根據(jù)滿足超市、餐飲等特殊經(jīng)營業(yè)態(tài)對房屋承重荷載的要求;

6.1.3設(shè)置專用貨流通道及專用停車場(原則上只設(shè)地上停車場)，商業(yè)街停車數(shù)量不低于1輛/100㎡，社區(qū)商業(yè)中心停車數(shù)量不低于1.5輛/100㎡;

6.1.4預(yù)留水、電、燃?xì)?、排污等各?xiàng)設(shè)施的接駁(建議社區(qū)商業(yè)中心以150-200w/㎡ 標(biāo)準(zhǔn)計算單位建筑用電量,商業(yè)街以120-150 w/㎡標(biāo)準(zhǔn)計算單位建筑用電量)，餐飲規(guī)劃區(qū)域的給排水量需達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)且要預(yù)留煙道，電話線、網(wǎng)絡(luò)接入商鋪內(nèi)，根據(jù)未來用途和商家，在結(jié)構(gòu)上預(yù)留強(qiáng)弱電、電梯等設(shè)施設(shè)備的安裝條件，各類水管、線纜等盡量不要外露，即使需要外露也要考慮與整體建筑的美觀和諧;

6.1.5單間商鋪建筑面積在30～150平方米為宜，最大不要超過500平方米;

6.1.6商鋪進(jìn)深根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃，以7-12米為宜，最大進(jìn)深不要超過18米;

6.1.7商鋪開間以3.5-8米為宜，如果商家后期經(jīng)營需要較大門面，則可以通過橫向打通的方式擴(kuò)展空間;

6.1.8商鋪開間與進(jìn)深的比例以1：2為宜，最好不要超過1：3;

6.1.9商鋪內(nèi)部原則上不進(jìn)行室內(nèi)裝修，保持毛坯狀態(tài)，商業(yè)街及社區(qū)商業(yè)中心需裝修公共通道、大堂等公共部分;

6.1.10商業(yè)街和社區(qū)商業(yè)中心的商鋪原則上不安裝空調(diào)，但需要預(yù)留空調(diào)外掛位置，可統(tǒng)一設(shè)置百葉窗或其他裝置;

6.1.113層以下的商業(yè)街和社區(qū)商業(yè)中心原則上不安裝手扶電梯，超市、農(nóng)貿(mào)市場設(shè)置在二樓區(qū)域的，需預(yù)留手扶電梯位置;

6.1.12其它照明電源的設(shè)置:主要包括戶外廣告燈箱的電源線路以及防盜電動卷閘門的電源線路、公共照明的電源線路。同時為保證商鋪今后可能采用三相電源，需在配電間及電源保護(hù)預(yù)埋管管徑方面預(yù)留足夠的空間，以保證今后線路的更換。

6.2住宅底商

6.2.1要求層高不少于3.5米,層數(shù)以1層為宜，應(yīng)合理優(yōu)化剪力墻設(shè)計，以保證商鋪的使用空間(建議采用框架剪力墻結(jié)構(gòu));

6.2.2預(yù)留水、電、燃?xì)?、排污等各?xiàng)設(shè)施的接駁(建議住宅底商按照單位建筑用電量以100w/㎡ 標(biāo)準(zhǔn)計算)，但不設(shè)置餐飲所需的煙道, 電話線、網(wǎng)絡(luò)接入商鋪內(nèi)，各類水管、線纜等盡量不要外露，即使需要外露也要考慮與整體建筑的美觀和諧;

6.2.3商鋪外觀設(shè)計應(yīng)考慮改造外裝的需要，預(yù)留商家招牌、廣告和其它飾物的位置;

6.2.4為降低噪音和視覺干擾，在首層商業(yè)與二層住宅之間可使用雨罩、騎樓、遮陽等形式將商業(yè)空間與居住空間在室外區(qū)分開;

6.2.5單間商鋪建筑面積在20～50平方米為宜，最大不要超過200平方米;

6.2.6商鋪進(jìn)深根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃，以8-10米為宜，最大進(jìn)深不要超過15米;

6.2.7商鋪開間以3-5米為宜，如果商家后期經(jīng)營需要較大門面，則可以通過橫向打通的方式擴(kuò)展空間;

6.2.8商鋪開間與進(jìn)深的比例以1：2為宜，最好不要超過1：3;

6.2.9商鋪內(nèi)部原則上不進(jìn)行室內(nèi)裝修，保持毛坯狀態(tài)，商業(yè)街及社區(qū)商業(yè)中心需裝修公共通道、大堂等公共部分;

6.2.10住宅底商不安裝空調(diào)，需要預(yù)留空調(diào)外掛位置，可統(tǒng)一設(shè)置百葉窗或其他裝置,空調(diào)外掛位置一般要高于地面2.5米,但不可設(shè)置在住戶陽臺附近,以避免擾民;

6.2.11住宅底商不安裝手扶電梯,不預(yù)留貨梯位置，不設(shè)置專用貨流通道及專用停車場。

7、交通設(shè)計要點(diǎn)

7.1運(yùn)動與通路：設(shè)計中應(yīng)充分考慮居民的行走習(xí)慣和商家的經(jīng)營需求，根據(jù)現(xiàn)有地形的地理高差及出入口條件的布局方式，設(shè)計人行道、車道、貨物通道,商業(yè)街及社區(qū)商業(yè)中心可考慮設(shè)置無障礙通道;

7.2人車分流：人流與車流應(yīng)避免交叉，利用豎向高差的變化將行車道路與人行道劃分成兩個不同的空間，保證行人在購物時的安全;

7.3停車位：商業(yè)街可沿街布置停車位，社區(qū)商業(yè)中心需集中區(qū)域布置停車位，并利用

適宜的綠化進(jìn)行分割，合理地布置人行商業(yè)空間。

8、建筑外觀及景觀設(shè)計要點(diǎn)

8.1 商業(yè)街及社區(qū)商業(yè)中心以景觀意境為線索，按照所處位置的不同，適當(dāng)設(shè)計不同的景觀區(qū)，同時在根據(jù)建筑的軸線在相關(guān)節(jié)點(diǎn)上進(jìn)行綠化種植以形成景觀序列，種植應(yīng)以常綠樹種和觀賞性植物為主，適當(dāng)控制臺階數(shù)量，所有景觀區(qū)應(yīng)保持既相互聯(lián)系又具統(tǒng)一性;

8.2建造室外休閑空間，因地制宜設(shè)置廊架、涼亭、花臺、噴泉、雕塑等等休閑功能設(shè)施，設(shè)置廣告燈柱、指示牌、電話亭、欄桿等軟性裝飾；

8.3商業(yè)街及社區(qū)商業(yè)中心的商業(yè)建筑應(yīng)以暖色為主要基調(diào)，建筑外墻裝飾材料以涂料為主，立面以米黃(明亮)為主色調(diào)，門窗飾線，鐵藝欄桿用古銅色，建筑功能入口用騎樓來區(qū)別，外墻刷米黃色漆，屋檐刷米白色漆，屋頂采用橙黃色西瓦，窗戶安裝透明玻璃及古銅色鋁合金框，外立面裝飾柱貼光面金麻黃花岡巖；

8.4休閑小品、附屬設(shè)施等也應(yīng)采用暖色調(diào)設(shè)計，與商業(yè)建筑主體形成色彩上統(tǒng)一的效果。

第二篇：社區(qū)商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)組合要點(diǎn)

社區(qū)商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)組合要點(diǎn)

不同年齡層次的消費(fèi)人群具有不同的生活方式和消費(fèi)偏好，社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃布局和業(yè)態(tài)組合則必須準(zhǔn)確把握消費(fèi)群體的出行方式、出行路線以及生活需求之后才能進(jìn)行有針對性的規(guī)劃設(shè)計。以人為本，從滿足消費(fèi)群體的需求出發(fā)，這是統(tǒng)領(lǐng)商業(yè)規(guī)劃布局以及業(yè)態(tài)組合設(shè)計最基本的原則。如在天津某大型居住區(qū)項(xiàng)目的商業(yè)研究過程中，對于社區(qū)主力店（超市）位置的研究，就是通過對社區(qū)消費(fèi)人群的購物時間、出行

方式、出行路線、甚至停車方式、回家路線進(jìn)行“模擬感受”之后所確定的。

規(guī)劃布局

在業(yè)態(tài)組合的規(guī)劃設(shè)計中，首先應(yīng)明確各業(yè)態(tài)的意義和作用差別。

■主力店：是各業(yè)態(tài)的龍頭，具有較強(qiáng)的聚客能力和導(dǎo)向作用；

■必備性商業(yè)：滿足生活基本需求；

■特色性商業(yè)：吸引客流，豐富業(yè)態(tài)。

其次，根據(jù)各業(yè)態(tài)在社區(qū)商業(yè)體系中的重要程度及作用分別確定適宜的位置，其中主力店的設(shè)置極為關(guān)鍵，應(yīng)結(jié)合社區(qū)的整體規(guī)劃設(shè)計最先確定(如設(shè)在社區(qū)主、次出入口或黃金分割點(diǎn)處)，利用聚合效應(yīng)有意識地引導(dǎo)。組織人流，達(dá)到引發(fā)商機(jī)、聚攏人氣的目的。對于某些重要而又非經(jīng)常性參與的必備性商業(yè)(如銀行等)，一方面要考慮到便利性、易達(dá)性的要求，另一方面也可以利用“三明治策略”將其設(shè)置在商業(yè)街的端頭，與位于社區(qū)入口的主力店構(gòu)成“三明治”的“首、尾”兩端，特色性商業(yè)夾在其中呈線性排布，促使消費(fèi)人群從有意識的目的性購買轉(zhuǎn)化為游走體驗(yàn)，從而增加商機(jī)和人氣。

再次，要充分考慮到不同業(yè)態(tài)之間的匹配程度，以最大限度地發(fā)揮協(xié)同作用。某些商業(yè)業(yè)態(tài)需要組成商業(yè)集群以增強(qiáng)吸引力(如婦女與兒童用品)，而另一些帶有排斥性的商業(yè)業(yè)態(tài)則必須相互避開{如醫(yī)療診所

與餐飲店}。

業(yè)態(tài)組合各業(yè)態(tài)之間的“同業(yè)互補(bǔ)、錯位經(jīng)營”是進(jìn)行業(yè)態(tài)組合設(shè)計的關(guān)鍵原則，通過對前期商業(yè)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布的調(diào)控，將休閑、購物、服務(wù)、娛樂等各業(yè)態(tài)的比例控制在相對合理的范圍內(nèi)，從而形成較為理想的業(yè)態(tài)組合和良性互補(bǔ)；項(xiàng)目實(shí)施后則可通過專業(yè)化管理，運(yùn)用市場手段，利用級差地租對經(jīng)營業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)

整。

此外，不同的業(yè)態(tài)對于規(guī)劃位置及作為業(yè)態(tài)場所的建筑空間需求是不同的，在社區(qū)商業(yè)規(guī)劃乃至社區(qū)規(guī)劃之初，必須先行對社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)進(jìn)行充分的研究，初步形成社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的戰(zhàn)略布局，并以此戰(zhàn)略

布局指導(dǎo)空間規(guī)劃(或條件預(yù)留)，使得在規(guī)劃中提供的空間條件與既定的業(yè)態(tài)布局策略相統(tǒng)一。

第三篇：商業(yè)照明產(chǎn)品銷售規(guī)劃要點(diǎn)

某商業(yè)照明品牌擬從2009年起全面拓展國內(nèi)市場，現(xiàn)對市場拓展與銷售管理中所涉及的各方面問題做如下簡要說明，相信只要我們遵循正確的方法，采取科學(xué)的策略，必然會成效斐然。

一、銷售管理活動需要面對的基本范疇

根據(jù)照明企業(yè)所制定的發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展策略，對于具體產(chǎn)品的市場操作，銷售管理活動需要面對的基本范疇有：第一，企業(yè)投資人準(zhǔn)備投入的資源與對投資回收期的確定；第二，圍繞產(chǎn)品進(jìn)行的基本定位；第三，對各個競爭對手進(jìn)行恰當(dāng)分析；第四，設(shè)計產(chǎn)品銷售策略；第五，根據(jù)銷售策略，制定銷售管理制度與通路政策；第六，確定市場操作的著眼點(diǎn)與操作規(guī)模；第七，確定所需人員的類別、數(shù)量與能力結(jié)構(gòu)，進(jìn)行甄選與聘任；第八，設(shè)計銷售人員培訓(xùn)資料；第九，培訓(xùn)銷售人員，確定基本的銷售工作方法；第十，探討業(yè)務(wù)拓展的基本手法與拓展空間；第十一，確立品牌化操作原則；第十二，對業(yè)務(wù)拓展過程進(jìn)行強(qiáng)有力的監(jiān)控，確保達(dá)到預(yù)期目標(biāo)；第十三，增強(qiáng)照明企業(yè)的系統(tǒng)營銷能力。

二、商業(yè)照明品牌營銷工作的基本原則

根據(jù)照明企業(yè)實(shí)際與市場實(shí)際，照明企業(yè)營銷工作的基本原則是：科學(xué)規(guī)劃；循序漸進(jìn)；精選人員；穩(wěn)扎穩(wěn)打；費(fèi)用可控；靈活務(wù)實(shí)；充分互動。

1.科學(xué)規(guī)劃：對公司產(chǎn)品與市場進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，科學(xué)布局。

2.循序漸進(jìn)：市場開拓循序漸進(jìn)，從局部到全局，由重點(diǎn)到一般，循序漸進(jìn)，注重突破方向的選擇。

3.精選人員：前期市場操作必須以選擇精當(dāng)?shù)匿N售人員作為人力資源工作的基本方針之一。

4.穩(wěn)扎穩(wěn)打：開花為了結(jié)果，付出要求回報。開發(fā)一處，鞏固一處，成熟一處是基本準(zhǔn)則。

5.費(fèi)用可控：確保銷售費(fèi)用在第一年控制在銷售額的一定比例以內(nèi)，并通過嚴(yán)格的費(fèi)用使用監(jiān)控措施杜絕浪費(fèi)或其他低效開支。

6.靈活務(wù)實(shí)：對于營銷策略，要在實(shí)際工作中進(jìn)行調(diào)整與完善，對于市場管理與市場推進(jìn)中存在的問題，要以靈活務(wù)實(shí)的態(tài)度，迅速、妥善地予以解決。

7.充分互動：在銷售活動中，做好公司與市場、公司與銷售人員、公司與經(jīng)銷商的充分互動。

三、企業(yè)投資人準(zhǔn)備投入的資源與對投資回收期的確定

企業(yè)投資人準(zhǔn)備投入的資源多少決定了市場操作初期的操作規(guī)模與操作手法，在某種程度上也決定了產(chǎn)品銷售策略。而投資回收期與利潤率的確定，基本決定了產(chǎn)品的定位范疇。一般地說，公司初始投入資源較大，則拓展的市場規(guī)模較大，可能取得的效果也會顯著。但這不是絕對的，由于銷售活動本身的系統(tǒng)性，各個環(huán)節(jié)之間的因果關(guān)系具有循環(huán)變化的特點(diǎn)。如果銷售策略制定得當(dāng)，執(zhí)行有力，則同樣的投入，所取得的成效可能會超過預(yù)期。在投資回收期方面，如果一個企業(yè)著眼于長遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)，設(shè)定合理的回收速度與時間，則市場操作的有序性會有所增強(qiáng)。

四、圍繞產(chǎn)品進(jìn)行基本定位

產(chǎn)品是銷售的最重要的基礎(chǔ)與條件。產(chǎn)品的價格、規(guī)格、款式、質(zhì)量、包裝等要素決定了產(chǎn)品的檔次。商業(yè)照明品牌首先面對的是對產(chǎn)品進(jìn)行基本定位，即確定要做什么樣的產(chǎn)品。從商業(yè)照明各品牌現(xiàn)狀來看，市場操作相對成功的品牌，基本上都是中檔以上的品牌，如雷士、品上、西頓、嘉美等等。

作為市場跟進(jìn)者，在產(chǎn)品定位上應(yīng)當(dāng)大致跟隨上述廠家的款式與規(guī)格。同時適當(dāng)研發(fā)新品，以新穎性吸引市場目光。

五、對各個競爭對手進(jìn)行恰當(dāng)分析

目前，按照產(chǎn)品銷售狀況與市場表現(xiàn)，商業(yè)照明的品牌大致可分為三個梯隊(duì)，第一梯隊(duì)，即雷士、品上、西頓、嘉美等四個品牌；第二梯隊(duì)成員包括羲和、東舜、達(dá)美、三雄、三立等品牌；第三梯隊(duì)成員包括如卡弗、豪爵、捷普等品牌。

第一梯隊(duì)銷售的成功，源于其對隱形渠道的成功滲透與營銷策略中對傳播的重視；第二梯隊(duì)的現(xiàn)狀是由其專業(yè)性或品牌拉動形成的；第三梯隊(duì)中，卡弗代表了對技術(shù)與產(chǎn)品的精益求精；豪爵與捷普則是以市場的持續(xù)投入以及對市場的良好管理來取得業(yè)績的突破的。新商業(yè)照明品牌在市場操作的初期要避免的誤區(qū)是，既要避免如卡弗那樣只知道做好產(chǎn)品，而沒有對市場與經(jīng)銷商進(jìn)行充分分析整合并因此導(dǎo)致銷售下滑，無法增長；又要避免如捷普那樣雖然做了多年商業(yè)照明，但對市場與客戶的敏感性不足，不能充分調(diào)動市場本身的積極因素。而成功拓展了局部市場的豪爵，銷售正在持續(xù)增長。

六、設(shè)計產(chǎn)品銷售策略

產(chǎn)品銷售策略包括如下內(nèi)容：其一，產(chǎn)品定位策略；其二，銷售模式的確定與目標(biāo)客戶的確定；其三，提煉企業(yè)與產(chǎn)品的獨(dú)特賣點(diǎn)；其四，確定品牌傳播策略；其五，確定業(yè)務(wù)拓展的原則與方法；其六，對市場進(jìn)行合理劃分并進(jìn)行布局；第七，確定銷售的長遠(yuǎn)目標(biāo)與短期目標(biāo)；第八，對銷售活動所需資源進(jìn)行科學(xué)匹配。

商業(yè)照明品牌進(jìn)入市場之初，應(yīng)大致劃分市場操作的階段性策略。比如第一年要以開發(fā)重點(diǎn)市場為主；第二年以渠道整合與產(chǎn)品推廣、促進(jìn)銷量為主；第三年以對市場與渠道成員進(jìn)行精確管理為重點(diǎn)；等等。以此對銷售活動的重點(diǎn)進(jìn)行策略性的調(diào)整，保證產(chǎn)品銷售增長的有序性，創(chuàng)造良性循環(huán)。

七、根據(jù)銷售策略，制定銷售管理制度與通路政策

根據(jù)銷售策略，公司可以確定各項(xiàng)銷售管理制度。包括對銷售人員的管理制度與對市場的管理制度。在銷售人員管理方面，需要日報表、周報表、月度工作總結(jié)，需要對所負(fù)責(zé)區(qū)域進(jìn)行深入分析。要求銷售人員按時完成其工作目標(biāo)。確定銷售人員的薪酬制度與考核辦法。在市場管理方面，需制定經(jīng)銷商管理制度，退換貨制度，設(shè)計廣告及銷售促進(jìn)物料的審批與發(fā)放管理制度，設(shè)計經(jīng)銷商的確認(rèn)方法以及經(jīng)銷協(xié)議等等。在通路政策方面，要分別說明對經(jīng)銷商的支持政策、配套扶持策略等等。

八、確定市場操作的著眼點(diǎn)與操作規(guī)模

經(jīng)過上面的程序，我們就知道商業(yè)照明企業(yè)的產(chǎn)品好在什么地方以及選擇什么樣的操作策略，準(zhǔn)備怎樣對市場進(jìn)行投入等等。這樣在市場操作的著眼點(diǎn)方面，就知道哪些市場是我們的目標(biāo)市場；我們用什么樣的策略與話術(shù)體系成功說服目標(biāo)對象選擇與我們合作；我們的假定的直接的競爭對手是誰以及我們怎樣對其進(jìn)行打擊以確立我們的競爭優(yōu)勢。在操作規(guī)模的確定方面，當(dāng)然最重要的基礎(chǔ)是投入的資源。在市場拓展的第一年，我們可重點(diǎn)選擇八到十個區(qū)域市場進(jìn)行突破。

九、確定所需人員的類別、數(shù)量與結(jié)構(gòu)

這里所說的主要是銷售人員的類別、數(shù)量與結(jié)構(gòu)。類別，即是大區(qū)經(jīng)理還是商務(wù)代表；數(shù)量，即人數(shù)；結(jié)構(gòu)，即我們需要他們具備什么樣的能力結(jié)構(gòu)。比如經(jīng)驗(yàn)豐富，有敬業(yè)精神，市場拓展能力強(qiáng)，品德良好，具有一定市場資源等等。我們在選擇他們時，必須準(zhǔn)確分析其綜合素質(zhì)是否適合公司目前的業(yè)務(wù)拓展需要，能夠?yàn)楣編砟姆矫娴膬r值，以此確定要招聘的人員，保證其素質(zhì)適合公司第一階段業(yè)務(wù)拓展的需要。

十、設(shè)計銷售人員培訓(xùn)資料

確定銷售人員的同時，要設(shè)計針對性強(qiáng)的銷售人員培訓(xùn)資料。其內(nèi)容一般包括：公司目前經(jīng)營狀況的介紹；公司的長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)與銷售策略；公司的產(chǎn)品狀況；市場通路政策；我們的優(yōu)勢與不足，問題與機(jī)會；如何拓展商業(yè)照明業(yè)務(wù)；如何與目標(biāo)客戶溝通；如何做好對銷售活動的分析；如何做好對市場的管理；如何提高經(jīng)銷渠道成員的積極性；個人業(yè)務(wù)拓展的考核辦法等等。當(dāng)培訓(xùn)完成后，銷售人員就成為公司的正式角色。

十一、培訓(xùn)銷售人員，確定基本的銷售工作方法

一般來說，培訓(xùn)銷售人員，需要管理層、生產(chǎn)層、技術(shù)層三方面介入。培訓(xùn)結(jié)束后，意味著基本的銷售工作方法已經(jīng)確定。

十二、探討業(yè)務(wù)拓展的基本手法與拓展空間

這是指在培訓(xùn)完成后，公司與銷售人員所進(jìn)行的充分互動。明確每個人所具有的拓展業(yè)務(wù)的基本手法并為其分析利弊；分析按照其綜合能力所可能取得的成效，要求業(yè)務(wù)人員對業(yè)務(wù)拓展過程進(jìn)行分析規(guī)劃，設(shè)計自己的工作目標(biāo)與作業(yè)方式。經(jīng)過對業(yè)務(wù)員工作計劃的嚴(yán)格分析，確認(rèn)其可行性，以此增加銷售人員信心，減少業(yè)務(wù)拓展的盲目性，降低公司市場操作風(fēng)險，提高成功機(jī)率。

十三、確定品牌化操作原則

業(yè)務(wù)人員是代表公司形象進(jìn)行市場拓展的，他們在拓展市場、確定客戶、對客戶進(jìn)行管理的同時，也是在對商業(yè)照明品牌進(jìn)行傳播。我們既要確定業(yè)務(wù)人員在拓展業(yè)務(wù)過程中如何宣傳品牌，也要確定公司的規(guī)范的品牌傳播策略；這既是對業(yè)務(wù)拓展的支持配合，又是對公司品牌發(fā)展規(guī)范性的確認(rèn)。這種品牌化，從其視覺的統(tǒng)一，規(guī)劃的細(xì)致，傳播范圍的逐步擴(kuò)大等諸方面出發(fā)，尋求立體化的、持久性的傳播效果。

十四、對業(yè)務(wù)拓展過程進(jìn)行強(qiáng)有力的監(jiān)控

我們要逐步強(qiáng)化營銷管理與營銷考核，提高營銷動能。

通過細(xì)致、客觀、嚴(yán)格的營銷管理制度，對業(yè)務(wù)人員每天的工作進(jìn)行有效管理，確保其工作的有效性，及時糾正偏差，提供有力的市場拓展協(xié)助。通過營銷管理過程的嚴(yán)格、認(rèn)真、縝密，在杜絕業(yè)務(wù)人員工作無序性的同時，提高銷售績效。通過互動的有效，市場分析的透徹，對客戶心理的精確掌握，提高成交能力。

十五、增強(qiáng)商業(yè)照明企業(yè)的系統(tǒng)營銷能力

1.客戶分類與定向扶持

在營銷工作開展之初，即對客戶進(jìn)行明確分類，擇優(yōu)扶持。這對于營銷工作的有序與高效極其重要。

2.市場分析、市場預(yù)測能力的提升

任何商業(yè)照明企業(yè)開發(fā)商業(yè)照明市場不會一帆風(fēng)順，必然是在不斷實(shí)踐、不斷碰壁、不斷調(diào)整過程中才能夠逐步發(fā)現(xiàn)并把握市場的奧秘。怎樣了解對手、分析對手，明確自身的優(yōu)勢與劣勢，整合信息資源，進(jìn)而進(jìn)行公司的能力評估與競爭力要素的配置，是營銷工作順利開展的保證。營銷管理人員善于分析、善于預(yù)測，長于評估并形成慣性，將使?fàn)I銷活動受益無窮。

3.營銷管理能力的逐步提高

隨著對市場了解的深入，業(yè)務(wù)拓展范圍的逐步擴(kuò)大，對經(jīng)銷商的管理、對市場機(jī)會的把握、對業(yè)務(wù)人員的管理與評估體系將趨于完善，公司營銷管理能力必將逐步提高。

4.營銷戰(zhàn)略規(guī)劃能力的具備與提高

在前期成功實(shí)踐的基礎(chǔ)上，在對行業(yè)、對企業(yè)、對市場有更具體清晰的認(rèn)知的同時，商業(yè)照明企業(yè)方可具備營銷戰(zhàn)略的規(guī)劃能力。

第四篇：社區(qū)商鋪的商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)劃設(shè)計

《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

0755-83513598 QQ:69031789 社區(qū)商鋪的商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)劃設(shè)計

很多開發(fā)商一直想做好社區(qū)商鋪，卻總感到力不從心，原因往往在于無法很好地控制業(yè)態(tài)。在目前看來，對社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行控制最有效的方法，就是對租售比進(jìn)行控制。

有一些開發(fā)商嘗試的做法較為新穎，即與廣大商家結(jié)成“社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟”，從而形成更為緊密的互動型合作。一些在業(yè)態(tài)組合上有獨(dú)到經(jīng)驗(yàn)的樓盤商業(yè)街，正在成為杭城社區(qū)商鋪的行業(yè)樣板。

“主力店效應(yīng)”帶熱商圈

早上在知味觀吃點(diǎn)心，然后到世紀(jì)聯(lián)華超市挑選新鮮食品或日用品；也可以在新華書店買一本書，然后到兩岸咖啡點(diǎn)一杯“摩卡”享受一個下午的悠閑時光??這是坤和·親親家園社區(qū)商業(yè)帶給三墩居民的悠閑生活。

傍晚下班后換上在樓下KAPPA店新買的運(yùn)動服，然后到藍(lán)仕堡健身中心去活動一下，8點(diǎn)左右結(jié)束運(yùn)動時，健身中心樓下的浮力森林會有最后一批現(xiàn)烤的芝士面包出爐，去買上幾個，踱到隔壁的星巴克或者必勝客坐上一會，把身子陷進(jìn)軟軟的沙發(fā)中，透過大面積的落地玻璃窗凝望城市的浮光掠影??這是紅石·中央花苑社區(qū)商業(yè)提供給湖墅南路附近居民的小資享受。

隨著大批主力店鋪進(jìn)駐，杭城一些樓盤的社區(qū)商鋪在經(jīng)營上獲得了突破性的進(jìn)展。所謂主力店，就是一個商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成中有大品牌的商家進(jìn)入占據(jù)主要位置和大部分的經(jīng)營面積。目前的主力店多定位在一些外資的大型商業(yè)。這些主力店的進(jìn)入所產(chǎn)生的主力店效應(yīng)，首先體現(xiàn)在會帶動商業(yè)地產(chǎn)出租或銷售上。國際商業(yè)品牌的選址通常都由一些專業(yè)機(jī)構(gòu)來評估，并且有一套科學(xué)嚴(yán)格的評估標(biāo)準(zhǔn)和計算方法，所以他們的選擇更可信。對于許多沒有商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的投資人士來說，與其去花時間自己學(xué)習(xí)掌握選址方法，不如跟隨國際商業(yè)品牌做“傻瓜”式投資：他們把店設(shè)在哪兒，就去哪里投資。同時，在商業(yè)經(jīng)營中，主力店會帶來人流和客源，使其周圍的其他商業(yè)經(jīng)營者受益。

有主力店的地方，就有無窮的商業(yè)機(jī)會。

繼世紀(jì)聯(lián)華超市、兩岸咖啡、知味觀、新華書店等品牌商家相中了三墩大盤坤和·親親家園的親親生活廣場后，花店、服裝干洗店、相片沖洗店等大量便利型商店也迅速跟進(jìn)，不僅方便了親親家園的業(yè)主，還吸引了整個三墩區(qū)域的居民前往消費(fèi)。再如朝暉路上的廣廈·綠洲花園引入了“華潤萬家生活超市”，帶動了商鋪價值的提升，實(shí)現(xiàn)了88.25％的社區(qū)商鋪銷售率。紅石·中央花苑自2005年10月底交房至今僅僅一年多的時間，就形成成熟的商業(yè)氛圍。今年年初，星巴克率先入駐，開業(yè)當(dāng)天，就達(dá)到了100％的上座率；緊接著世界上最大的餐飲集團(tuán)——百勝全球餐飲集團(tuán)旗下的兩大品牌必勝客和肯德基也先后入駐，湖墅南路一下子熱鬧了起來。“星巴克、必勝客和肯德基這三顆棋子一落定，整個社區(qū)商業(yè)街的大局基本上也就形成了。”紅石房產(chǎn)總經(jīng)理助理祁國英介紹說?？吹搅诉@里的超強(qiáng)人氣，去年11月份，健身品牌藍(lán)仕堡從西湖邊的大型商場遷到這里，開出杭州旗艦店，雖然3000平方米的實(shí)用面積比之前高出了兩倍，到晚上卻還是供不應(yīng)求。同時，耐克、阿迪達(dá)斯等運(yùn)動名牌也紛紛進(jìn)駐，意大利的背靠背Kappa在這里開起了全國 《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

0755-83513598 QQ:69031789 由于杭州前幾年開發(fā)的樓盤中，大多沒有完善的社區(qū)配套規(guī)劃。商業(yè)物業(yè)大多采取出售的方式。由于業(yè)權(quán)歸業(yè)主所有，所以經(jīng)營比較混亂，商鋪業(yè)態(tài)也比較雜亂，大部分是“被動填充”，還有一些樓盤交付了兩三年，商鋪至今還空置著。

隨著政策環(huán)境的變化和社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式的更新?lián)Q代，像shoppingmall等大商鋪才有的先租后售模式開始成為越來越多社區(qū)商業(yè)開發(fā)商的選擇。社區(qū)商鋪采取只租不售或先租后售的模式，有利于統(tǒng)一招商，能使配套在短時間內(nèi)成熟起來，從而促進(jìn)項(xiàng)目住宅部分的銷售；另外，持有一定的固定資產(chǎn)，每年能獲取固定的回報，這也是規(guī)避開發(fā)風(fēng)險的需要。

“國家逐步對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)控，良好地段的商業(yè)用地供應(yīng)越發(fā)稀缺，從而促使目前能取得土地的開發(fā)商更有想法自行持有物業(yè)，享受長遠(yuǎn)租金收益?！惫ヂ誀I銷機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人祝軍華認(rèn)為，在杭州房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一個階段之后，目前已經(jīng)產(chǎn)生了大量頗具實(shí)力的本土開發(fā)商，他們已經(jīng)有能力持有物業(yè)，因此可能會更多考慮只租不售。從中小商鋪投資者的角度來看，他們也越來越理性，對于購物中心式的產(chǎn)權(quán)商鋪也開始警惕，商鋪的銷售難度加大，使得企圖借助商鋪散售快速套現(xiàn)的想法再也難以實(shí)現(xiàn)，所以中小商鋪投資者的成熟亦推動了只租不售的發(fā)展。

調(diào)查顯示，目前已經(jīng)推出和將推出的底層商鋪中，開發(fā)商直接持有、只租不售的小區(qū)越來越多。位于錢塘江南岸的順發(fā)·佳境天城、六合·天寓、銀色港灣等樓盤開發(fā)商也紛紛表示只租不售。同時，為了吸引品牌業(yè)態(tài)進(jìn)入，開發(fā)商通常會給予一定的免租期，進(jìn)駐時間越早，免租期越長。紅石·中央花苑的社區(qū)商業(yè)街70％物業(yè)只租不售。紅石房產(chǎn)總經(jīng)理助理祁國英表示：“只租不售讓我們對小區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)有了很好的控制，對重點(diǎn)商戶和主力商家考慮優(yōu)先分配位置，給予一定的優(yōu)惠條件，有條件的話在建設(shè)中就按照要求進(jìn)行了部分功能的改造?！?/p>

同時，杭城還有的樓盤推出可租可售。比如廣宇房產(chǎn)開發(fā)的河濱公寓，一期社區(qū)商鋪共1.4萬平方米左右，其中地下1萬多平方米租給了樂購超市，租期為15年；地上有部分租給必勝客，租期10年，部分被隔成小鋪出售。其二期6000多平方米商鋪即將推出，也是采取可租可售方式。

“社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟”引發(fā)關(guān)注

在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營過程中，不缺開發(fā)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商，也不缺尋找商業(yè)物業(yè)的商家，遺憾的是，雙方總是在相互尋找中失之交臂。

“開發(fā)商與商家之間合作條件難以達(dá)成共識，這是很大的問題。”我愛我家事業(yè)發(fā)展部副經(jīng)理沈靜以超市行業(yè)為例分析說，超市行業(yè)是微利行業(yè)，利潤是靠做量、做規(guī)模創(chuàng)造的，因此，在合作方式上首選租賃方式，以緩解巨額成本低額壓力，同時零售商進(jìn)入一個新的市場，一般需要3―5年的市場培育期，前幾年的租金需要得到開發(fā)商的配合，以實(shí)現(xiàn)最終的共贏。而房產(chǎn)公司投入開發(fā)以后，希望通過出售快速回籠資金，出租租金定價比較高，所以雙方很難達(dá)成共識。

基于對杭州社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢的把握和房產(chǎn)開發(fā)商、商家在社區(qū)商業(yè)招商過程中產(chǎn)生的各項(xiàng)需求，日前漢嘉機(jī)構(gòu)百盛招商還倡議成立了“杭州社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟”。漢嘉機(jī)構(gòu)執(zhí)行總裁梅杰介紹說，社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟的成立將實(shí)現(xiàn)社區(qū)商家之間的優(yōu)勢互補(bǔ)、提升與開發(fā)商的談判層次、減少開發(fā)商社區(qū)商業(yè)招商過程中的各項(xiàng)阻力，促進(jìn)杭州郊區(qū)大盤生活配套的快速成熟，從而推進(jìn)住宅郊區(qū)化的實(shí)現(xiàn)。

早在2002年，坤和建設(shè)就嘗試著構(gòu)建社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟，為的就是聯(lián)合社會各界優(yōu)勢品牌和投資者，形成三方緊密盟友，以科學(xué)規(guī)劃業(yè)態(tài)，統(tǒng)一開業(yè)，統(tǒng)一宣傳包裝，包括返利等經(jīng)營支持，從而實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者三贏的經(jīng)營模式。通過社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟，坤和建設(shè)已經(jīng)成功運(yùn)作了山水人家、親親家園的社區(qū)商業(yè)。

《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

0755-83513598 QQ:69031789 為了確保親親家園高品質(zhì)完全功能社區(qū)的定位以及整個三墩商業(yè)品位，坤和建設(shè)在出售親親家園社區(qū)商業(yè)物業(yè)的同時，一律與購買者簽訂《商業(yè)用房品質(zhì)經(jīng)營保證協(xié)議》，對該商業(yè)物業(yè)今后的經(jīng)營業(yè)態(tài)、開業(yè)時間等一系列問題進(jìn)行設(shè)定，并采取相應(yīng)的獎勵政策。在今天，我們看到的親親家園生活廣場上許多開業(yè)的商家，包括新華書店、世紀(jì)聯(lián)華，可以說都是經(jīng)過開發(fā)商精挑細(xì)選，按照不同業(yè)態(tài)規(guī)劃控制并采取諸多銷售、返利等優(yōu)惠政策所引進(jìn)的。正是由于社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟的作用，許多商家對親親家園高規(guī)格的商業(yè)配套設(shè)計以及6000多位業(yè)主的入住規(guī)模、未來三墩近40萬人口的巨大消費(fèi)潛力充滿信心，紛紛主動與坤和建設(shè)洽談社區(qū)商鋪的購買和進(jìn)駐事宜。開發(fā)商在社區(qū)商鋪銷售的同時，自己實(shí)行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一開業(yè)的社區(qū)商業(yè)運(yùn)營模式，在杭州也屬首次，這為今后杭州乃至整個浙江的房地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營提供了借鑒。此外，為了使親親家園生活廣場開街購物節(jié)能夠順利開幕，坤和建設(shè)還針對商家推出了開業(yè)獎勵政策。凡在規(guī)定時間前開張營業(yè)的親親家園簽約商家(僅指直接購買的商家，不包括租戶)，均獲得價值不菲的獎勵，且贈送安裝新風(fēng)系統(tǒng)和除濕機(jī)。

社區(qū)商業(yè)的銷售難、招租難、經(jīng)營難，一直是備受關(guān)注的一個行業(yè)話題。實(shí)際上，除了招商能力與業(yè)態(tài)組合，社區(qū)商鋪的規(guī)劃設(shè)計也是非常關(guān)鍵的。如果布局及尺度設(shè)計不當(dāng)，商鋪很可能就會成為“傷鋪”。

一字排開未必聚財

“‘一’字和‘U’字的區(qū)別在哪里？從長度上看，‘U’字型顯然比‘一’字型更長，而且‘U’字型比‘一’字型更富有節(jié)奏變化?！边@并不是為了對中西文字進(jìn)行比較，而是建筑師林松在分析社區(qū)商鋪的沿街面問題。

林松是林松建筑設(shè)計有限公司總建筑師，在商業(yè)規(guī)劃設(shè)計上擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)。他認(rèn)為把社區(qū)商鋪的沿街面設(shè)計成“U”字型，不僅可以增長人們逛商街的時間，而且使整條社區(qū)商業(yè)街富有更明顯的節(jié)奏變化。而且，和“一”字型相比，“U”字型可以讓張揚(yáng)的商店進(jìn)駐到凸出來的商鋪，而相對內(nèi)斂的則可以進(jìn)駐到凹進(jìn)去的商鋪中。

但是，在杭州的大多數(shù)樓盤中，更多的社區(qū)商鋪沿街面還是“一”字型設(shè)計。建筑設(shè)計師們經(jīng)常把這類社區(qū)商鋪形象地稱作“沿街繡花邊、路邊一層皮”。既然“U”字型比“一”字型更有優(yōu)勢，開發(fā)商卻寧愿選擇“一”字型呢？林松直截了當(dāng)?shù)亟忉屨f，利益使然。由于在通常情況下商鋪價格高于住宅價格，許多開發(fā)商將其視為利潤的重要來源，因而只要條件允許，開發(fā)商就會盡可能多建商鋪，于是出現(xiàn)了凡是臨街都有商鋪的“慣例”，極端的例子是四面商鋪合圍，中間設(shè)計成內(nèi)街，商鋪高達(dá)3層甚至更高的案例。過多的商鋪設(shè)計不但影響了社區(qū)的居住品質(zhì)，也為過剩埋下了隱患。根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)值，一個城市人口與商業(yè)面積的合理比值在1.4平方米~1.6平方米/人之間，而非商業(yè)區(qū)的普通住宅小區(qū)，商業(yè)面積與入住人口之比不宜超過1平方米/人。

開發(fā)商為了做足容積率，通常讓小區(qū)住宅部分有更大的花園景觀，商鋪一般會貼近馬路，緊靠建筑紅線做。當(dāng)然也有例外。如紅石·中央花苑在紅線范圍內(nèi)做了后退，并且做出了“U”字型的社區(qū)商鋪沿街面?！凹t石·宜家道商鋪一般在紅線范圍內(nèi)后退了12米，最深的地方后退了22米?！奔t石房產(chǎn)工程部經(jīng)理陳榮蘭介紹說：“‘U’字型商鋪，使沿街面更長，立面更為豐富。人流比較不容易快速通過，會停留更長時間，商業(yè)氛圍更加濃厚?？粘隽舜髩K面積，為整個區(qū)域形成廣場的效應(yīng)，不僅可以聚集更多的人群，也為日后的停車創(chuàng)造了有利的條件?！?/p>

商與住“互補(bǔ)不互擾”

建筑師林松認(rèn)為，如何在建筑設(shè)計過程中處理好底商與上層住宅的關(guān)系，也將影響到商鋪日后的招商經(jīng)營。

比如在風(fēng)力等因素影響下，住宅陽臺上一只花盆向下自由落體，那么出入底商的人群就有可能受到人身傷害。這種情況其實(shí)完全可以避免，只是需要開發(fā)商在設(shè)計時把上層住宅的整體進(jìn)深向后5—10米，與底商保持一定的距離，在底商屋頂設(shè)置有廣告的同時，那么高樓墜物就無法對底商的消費(fèi)者造成人身傷害。當(dāng)然，為了彌補(bǔ)這部分空間的損失，可以根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)，適當(dāng)?shù)卦跇潜P的另一面將住宅超出底商3—5米。

《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

0755-83513598 QQ:69031789 開發(fā)商在項(xiàng)目規(guī)劃時，對于底商應(yīng)該有一定的彈性，要方便投資者進(jìn)行改造。要最小化上層戶型方面對底商的影響，最好的解決辦法是樓盤采用框架結(jié)構(gòu)，這樣可以避免框減等結(jié)構(gòu)的過多的承重墻對商場的影響，但是框架結(jié)構(gòu)，也會因?yàn)槌兄刂^多對商場的劃分、使用面積造成影響，這需要開發(fā)商在最大限度將底商的柱距放大，目前一般可以做到8米左右的柱距，但是這就迫使上層的戶型變得寬大，失去部分中小戶型的購買群體。

不論是框架還是其它的建筑結(jié)構(gòu)，其上層住宅業(yè)主使用的公共設(shè)施：商品房的底層大堂、電梯井、消防通道、上下水管道等設(shè)施必定會占據(jù)底商的使用面積，一般來說，為了提升項(xiàng)目的檔次，拉升住宅銷售價格，底層大堂空間較為寬敞，這樣降低了底商的實(shí)際使用面積。但是如果為了增加底商面積而縮小上層住宅的出入大堂，那么項(xiàng)目住宅的銷售工作就會不順暢。最常見的思路是將上層的出入口設(shè)置在樓盤背街的部分，這樣占用的是底商縱深部，不會占用底商的黃金位置，而且這樣可以做到商、住分流，商不擾住。

此外，底商定位相關(guān)的法規(guī)、辦法，對于底商的業(yè)態(tài)多數(shù)有明文規(guī)定，住宅樓底層限制發(fā)展的有餐飲店、KTV等有油煙、噪音污染的業(yè)態(tài)，以及影響樓盤上層、社區(qū)居民隱私、生活空間的業(yè)態(tài)。如果實(shí)際情況需要底商有餐飲等業(yè)態(tài)，那么開發(fā)商要做到餐飲的油煙出口另行設(shè)計，在距離樓盤15米左右建立，且不可以影響到上層、社區(qū)的居民。

布局定位要貼近社區(qū)

許多社區(qū)商鋪在設(shè)計之初并未考慮建成后適應(yīng)何種商業(yè)業(yè)態(tài)，導(dǎo)致一些商家難以入住，如超市對凈高和荷載的要求，餐飲對排煙和排污的要求，銀行、珠寶店對安防的要求，以及其他業(yè)態(tài)對空調(diào)外機(jī)位、停車位、電力負(fù)荷的要求等，如果未能體現(xiàn)在商鋪的設(shè)計中，則建成后的招商難度較大。

“要徹底解決商鋪成‘傷鋪’的問題，商鋪的布局很重要?！必?fù)責(zé)紅石·宜家道規(guī)劃和招商的紅石房產(chǎn)副總經(jīng)理祁國英，曾經(jīng)先后在杭州大廈和西湖時代廣場從事過招商工作，對于商業(yè)業(yè)態(tài)有著自己獨(dú)到的見解。在宜家道的定位之初她就強(qiáng)調(diào)，“社區(qū)商鋪業(yè)態(tài)定位、規(guī)劃、招商和管理一樣都不能偏廢，才能保證良好的運(yùn)營?！?/p>

個別社區(qū)商鋪設(shè)計成三樓甚至更高，是違反商業(yè)規(guī)律的。一般來說，店鋪的商業(yè)價值隨著樓層升高而成倍降低，除了中大型餐飲、美容洗浴等少數(shù)業(yè)態(tài)會用到三樓及以上樓層外，大多數(shù)適宜社區(qū)環(huán)境的商業(yè)形態(tài)不會選擇高于二樓的樓層，二樓以上商鋪招商經(jīng)營將十分困難。通和·都市楓林的臨街商鋪控制得比較嚴(yán)格，局部采用上下雙層設(shè)計，一層層高3.6米，二層層高2.95米，開間3.6—7.2米以上，單鋪面積36—360平方米。

底層商鋪上面的住宅，特別是高層住宅，對商鋪的影響很大，有些開發(fā)商為了節(jié)約成本，不設(shè)計結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，導(dǎo)致住宅的柱網(wǎng)、剪力墻、大型管道(井)直接下到店鋪中，使得店鋪在空間設(shè)計時相當(dāng)困難。最典型的例子是，柱距不當(dāng)導(dǎo)致汽車銷售、汽車美容、汽車修理等需要較大開間的業(yè)態(tài)無法進(jìn)駐。

因此，當(dāng)初建筑設(shè)計院欲將宜家道商鋪設(shè)計成杭州大多數(shù)社區(qū)商鋪普遍采用的4米左右短開間時，紅石房產(chǎn)堅持要把開間做成8米以上，還要做上下兩層的商鋪。這樣的想法直接遭到了建筑設(shè)計師的反對，因?yàn)檫@種做法非常冒險，意味著每家商鋪的使用面積比一般的底商增大了一倍，面積的增大一方面可能會直接影響今后商鋪的銷售，另一方面也淘汰了一般的小業(yè)主，對于日后招商的要求也更高了。

當(dāng)然，提出這樣大膽的定位是經(jīng)過了詳細(xì)的市場調(diào)查。從面積上進(jìn)行區(qū)分，前幾年杭州可供選擇的租戶類型呈現(xiàn)出“啞鈴狀”特征，一種是所需面積超過一萬平方米的超市、百貨、家居等大型租戶；另一種是單位所需面積較小的服裝類商家，市場上相對缺乏面積需求在1000～5000平方米之間中型商家租戶，此種現(xiàn)實(shí)狀況對社區(qū)商業(yè)進(jìn)行業(yè)態(tài)組合形成了限制。自商業(yè)零售市場對外資開放以來，品牌商家的數(shù)量在近兩年得以明顯提升，中型租戶亦發(fā)展迅速，中型租戶的增加使購物中之業(yè)態(tài)組合具備了更多靈活選擇的可能。

《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

0755-83513598 QQ:69031789

第五篇：街景規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)

街道是城市的經(jīng)脈，沒有街道，就沒有城市，街道使巨大的城市變成了一個有機(jī)體，一個具有活力和生命的有機(jī)體。同時街道本身也是一個有機(jī)整體，是一個包羅萬象的巨型建筑物，是一個沒有封閉點(diǎn)和終結(jié)點(diǎn)的開放場所。城市在街道上表達(dá)它清晰的世俗生活，也表達(dá)它暖昧的時尚生活。街道承受了城市的噪音和形象；承受了商品和消費(fèi)；承受了歷史和未來；也承受了時代的氣質(zhì)和生活的風(fēng)格；不同地域文化、自然環(huán)境、社會政治、經(jīng)濟(jì)因素的影響，表達(dá)出不同的景觀特征。所有這些構(gòu)成了街道的景觀——街景。街景規(guī)劃設(shè)計是改變城市面貌提升城市品位的重要途徑，也是城市更新的重要內(nèi)容。目前，街景規(guī)劃設(shè)計已在全國范圍內(nèi)展開，以下就是街景規(guī)劃工作談二點(diǎn)：

一、主要規(guī)劃內(nèi)容

1、街道交通及平面整治規(guī)劃

用地功能調(diào)整。根據(jù)現(xiàn)狀條件確定切實(shí)可行的規(guī)劃設(shè)計對策和方法。針對不同類型地塊采用多種規(guī)劃設(shè)計方式，優(yōu)化土地功能結(jié)構(gòu)，確定科學(xué)的容量指標(biāo)和土地使用強(qiáng)度，使規(guī)劃設(shè)計更具可操作性。

建筑性質(zhì)調(diào)整。道路規(guī)劃：主要包括路面交通組織；機(jī)動車、非機(jī)動車數(shù)量統(tǒng)計、預(yù)測；停車場需求分析（公共、單位、臨時）；公交線路規(guī)劃；公交站點(diǎn)設(shè)置等。綠化設(shè)計：行道樹、花壇、垂直綠化、小花園建設(shè)、草皮種植。

2、沿街建筑立面規(guī)劃設(shè)計

根據(jù)現(xiàn)狀建筑質(zhì)量、外觀條件，立面規(guī)劃分為三個級別：

保留：目前質(zhì)量尚好，門窗墻面均未破損的予以保留。采取清洗、粉刷、去污除垢的整治措施，使立面整潔一新。

整治：對立面有一定破損、受其它構(gòu)筑物遮擋、使用不當(dāng)、以及由于建筑性質(zhì)改變的建筑立面進(jìn)行整治改造。除采取清洗、粉刷等措施外，對臨街曬衣架、遮陽（雨）蓬、花架、空調(diào)架、鋼（木）窗統(tǒng)一改造、設(shè)計、翻新。

更新：臨街違章建筑、有礙于景觀的臨時建筑及構(gòu)筑物的拆除；隨用地調(diào)整需重建、改建的建筑，按整治規(guī)劃相關(guān)要求委托有關(guān)單位進(jìn)行建筑設(shè)計。重建內(nèi)容要有完整的申報文件。

3、公共空間環(huán)境規(guī)劃

市政設(shè)施：包括電力、電信、通訊桿線、街燈、路燈、裝飾燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等的改建和增加。

交通設(shè)施：設(shè)機(jī)動車、非機(jī)動車停車場，規(guī)劃單位內(nèi)部停車場，新增公交線路，設(shè)候車亭，鋪設(shè)盲道等。

廣告牌匾及燈箱：根據(jù)廣告性質(zhì)，決定設(shè)置位置、尺寸、材質(zhì)、色彩等。

商業(yè)店面設(shè)計。根據(jù)店面性質(zhì)、建筑形式及街道色調(diào)設(shè)計櫥窗、門匾。統(tǒng)一設(shè)計各類圍墻。

城市小品：主要包括路燈、垃圾分類收集箱、郵筒、公用電話亭、街牌、信息標(biāo)識牌等。

二.完成規(guī)劃內(nèi)容，就要考慮街景的規(guī)劃設(shè)計

1、道路綠帶設(shè)計

①分車綠帶設(shè)計

分車綠帶的植物配置應(yīng)形式簡潔，樹形整齊，排列一致。喬木樹干中心至機(jī)動車道路緣石外側(cè)距離不宜小于0．75m。

中間分車綠帶應(yīng)阻擋相向行駛車輛的眩光，在距相鄰機(jī)動車道路面高度0．6m至1．5m之間的范圍內(nèi)，配置植物的樹冠應(yīng)常年枝葉茂密，其株距不得大于冠幅的5倍。

兩側(cè)分車綠帶寬度大于或等于1．5m的，應(yīng)以種植喬木為主，并宜喬木、灌木、地被植物相結(jié)合。其兩側(cè)喬木樹冠不宜在機(jī)動車道上方搭接。分車綠帶寬度小于l．5m的，應(yīng)以種植灌木為主，并應(yīng)灌木、地被植物相結(jié)合。

被人行橫道或道路出入口斷開的分車綠帶，其端部應(yīng)采取通透式配置。

②行道樹綠帶設(shè)計

行道樹綠帶種植應(yīng)以行道樹為主，并宜喬木、灌木、地被植物相結(jié)合，形成連續(xù)的綠帶。在行人多的路段，行道樹綠帶不能連續(xù)種植時，行道樹之間宜采用透氣性路面鋪裝。樹池上宜覆蓋池箅子。

行道樹定植株距，應(yīng)以其樹種壯年期冠幅為準(zhǔn)，最小種植株距應(yīng)為4m。行道樹樹干中心至路緣石外側(cè)最小距離宜為0．75m。

種植行道樹其苗木的胸徑：快長樹不得小于5cm，慢長樹不宜小于8cm。

在道路交叉口視距三角形范圍內(nèi)，行道樹綠帶應(yīng)采用通透式配置。

③路側(cè)綠帶設(shè)計

路側(cè)綠帶應(yīng)根據(jù)相鄰用地性質(zhì)、防護(hù)和景觀要求進(jìn)行設(shè)計，并應(yīng)保持在路段內(nèi)的連續(xù)與完整的景觀效果。

路側(cè)綠帶寬度大于8m時，可設(shè)計成開放式綠地。開放式綠地中，綠化用地面積不得小于該段綠帶總面積的70％。路側(cè)綠帶與毗鄰的其他綠地一起辟為街旁游園時，其設(shè)計應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《公園設(shè)計規(guī)范》(CJJ48)的規(guī)定。

瀕臨江、河、湖、海等水體的路側(cè)綠地，應(yīng)結(jié)合水面與岸線地形設(shè)計成濱水綠帶。濱水綠帶的綠化應(yīng)在道路和水面之間留出透景線。

道路護(hù)坡綠化應(yīng)結(jié)合工程措施栽植地被植物或攀緣植物。

2、建筑夜景照明

① 照明設(shè)計的目的結(jié)合本建筑的特點(diǎn)，通過照明設(shè)計使本建筑在夜空中得以再現(xiàn)，營造出與白天不同的建筑效果，并使其成為地區(qū)夜間的標(biāo)志性建筑；照明設(shè)計應(yīng)突出展示其莊重的行政辦公形象，要莊重而又平易近人、既亮麗而又拒絕奢華；考慮到建筑所處街及商業(yè)區(qū)的獨(dú)特的地理位置及建筑本身機(jī)構(gòu)，燈光設(shè)計既要考慮自身特點(diǎn)又要和周圍建筑相互協(xié)調(diào)，以標(biāo)新立異為主，力求新意，力爭做到亮麗壯觀、獨(dú)特脫俗。

② 照明設(shè)計的要求

燈具的隱蔽性高，做到見光不見燈，這樣才不會造成光污染，不會給人們帶來眩光。通過光源色溫的變化來突出建筑的的特色。綜合考慮道路照明及前休閑廣場平面照明對立面照明的影響，選擇合適的景觀照明燈具，使之對立面照明及通過車輛不產(chǎn)生影響。③ 重點(diǎn)照明部位的表現(xiàn)

屋頂部分：

對于漂浮感極強(qiáng)的屋頂，用加裝在大屋頂下方的小功率投光燈（鈉燈）照亮，同時，屋頂外檐口處選用條狀泛光燈具將外沿四周打亮，使得從屋頂平面沖出的光在檐口得以收住。燈光色溫選擇在2000K-3000K。對于所采用燈具達(dá)到的設(shè)計效果，選定的燈具配光能達(dá)到效果圖的要求。

立柱照明：

大屋頂檐口下立柱的照明，經(jīng)過反復(fù)試驗(yàn)，同時選用特殊配光的燈具，采用了從上向下的照明方式，這樣的效果使得整個屋頂有一種強(qiáng)烈的向上的動感。特殊配光的燈具有效避免

了從下部看上去的眩光。燈光色溫選擇在2000K-3000K。燈具的安裝位置在與建筑設(shè)計師多次磋商后，最終定在柱子裝飾環(huán)的上方，貼近柱子的一側(cè)，每個柱子為鈉燈。值得注意的是，此燈投光角度的調(diào)整是非常有講究的，如果投光角度調(diào)地靠近柱子的一側(cè)，那么就會出現(xiàn)柱子的頂部過亮，而下面很暗，亮度差別太大；如果投光角度調(diào)地靠外側(cè)，那么柱子的亮度太低，整體效果出不來。因此，投光燈角度的調(diào)整是非常重要的。

樓體的節(jié)點(diǎn)部分：

建筑主立面的主體部分的組合，通過色溫的對比使建筑整體的外照明有一定動感和變換。

圓弧部分的特殊處理：

在圓筒部分，由于其正面不能安裝燈桿照明，所以全部采用在建筑結(jié)構(gòu)上安裝燈具的方法實(shí)現(xiàn)。在與建筑設(shè)計師協(xié)商同意的情況下，按照燈具的尺寸在鋁型材上開孔，將燈具整體嵌入鋁型材內(nèi)，燈具的出光面與鋁型材的上表面平齊，四周作好密封處理，以防漏水。

3、公共空間設(shè)計。

主要包括沿街市政、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等，根據(jù)市容標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行統(tǒng)一改建改建。①街道公共空間存在的主要問題

a、設(shè)計追求形式、缺乏個性

許多街道的公共空間形式單

一、似曾相識、沒有個性，缺乏應(yīng)有的特色和生活氛圍，20世紀(jì)50年代我國城市中心的布局采用了統(tǒng)一的模式，派生出市中心廣場布局的千篇一律，在構(gòu)圖上嚴(yán)格的規(guī)則、對稱，尺度上追求大、氣氛上追求宏偉，象征性太重，這就造成當(dāng)今建設(shè)活動中一味地求多、求大、求快，不顧人們的實(shí)際需求。殊不知，地段內(nèi)的歷史性、地方性，才是最吸引人的要素，才能創(chuàng)造出有個性的空間。

b、環(huán)境設(shè)計不足、缺乏人情味

當(dāng)前許多公共空間忽略對空間的環(huán)境品質(zhì)的塑造，規(guī)模過大、尺度失調(diào)，缺乏吸引力、開放性、人情味不足，空間布局不合理，功能單一，休息、游戲、信息服務(wù)及景觀等公用設(shè)施考慮甚少，不適應(yīng)行為需求，僅為觀賞不能參與。有些廣場周圍多安排行政建筑，不能吸引人流，其大片光禿禿的硬質(zhì)鋪地，夏季炎熱，冬季寒冷又缺少行為活動的依靠物，各種草地也禁止人們進(jìn)入其內(nèi)，于是，人流往往一掠而過，難以駐足，造成空間巨大浪費(fèi)，成為沒有公眾活動參與的象征性的公共空間。從表面上看，城市也許變“美”了，變“氣派”了，但城市的機(jī)能是否得到改善，群眾是否真正從中得到了實(shí)惠卻不得而知。

②改善街道公共空間的切入點(diǎn)

a、注重空間系統(tǒng)布局

公共空間的建設(shè)應(yīng)納入城市系統(tǒng)來考慮，一個城市是否機(jī)能運(yùn)作順暢，景觀是否舒適美觀，那就得看它的城市公共空間系統(tǒng)的大小、多少、分布是否恰當(dāng)。一個良好的城市應(yīng)是由宏觀、中觀、微觀等不同層次的城市公共空間共同組成，它們在形態(tài)上表現(xiàn)為點(diǎn)、線、面的特性。點(diǎn)是指城市的微型公園、街頭綠地、道路交叉口、區(qū)域性小廣場等節(jié)點(diǎn)空間；線指的是商業(yè)街、步行街、濱江路、林蔭道等線性空間；面指的是城市中心廣場、站前廣場、碼頭、航空港等，街景設(shè)計在對以上形態(tài)的街道公共空間設(shè)計要從定位、定量、定形、定調(diào)四個方面來把握，分析街道的布局特點(diǎn)和性質(zhì)，研究街道分布的狀況，購物能力，傳統(tǒng)習(xí)慣，交通組織等各方面制約因素，對各種規(guī)模的公共空間進(jìn)行統(tǒng)籌安排，這樣不僅能使街道公共空間的發(fā)展在短期內(nèi)見效，并且系統(tǒng)化的操作，可以避免好大喜功的盲目以及隨之帶來的不必要的浪費(fèi)。利用自然條件城市中的自然生態(tài)要素對凈化空氣、改善小氣候、平衡生態(tài)環(huán)境起著重要的作用，是開辟街道公共空間時應(yīng)十分珍惜的資源。

b、創(chuàng)造空間個性特色

在街道公共空間的開發(fā)與利用中應(yīng)尊重歷史，延續(xù)文脈?？紤]與該城市的傳統(tǒng)文化、社會經(jīng)濟(jì)以及地貌、環(huán)境、風(fēng)俗習(xí)慣相協(xié)調(diào)的因素。運(yùn)用形式、色彩、光影、地形、風(fēng)貌等綜合手段建構(gòu)城市公共空間的個性。個性特色的創(chuàng)造包括此空間與城市中心空間體系的特定關(guān)系，公共空間在特定現(xiàn)狀及交通等條件下所限定的形狀、公共空間中標(biāo)志物或紀(jì)念物的主題、鋪地材料及圖案的特征以及植物的地方性等等，這些因素對于我們的設(shè)計不是束縛和妨礙，而好好利用會成為我們避免當(dāng)前千篇一律、毫無特色的城市設(shè)計的動力源泉。比如紹興魯迅文化廣場，它采用不對稱的布局，以魯迅先生的雕像為主體，通過傳統(tǒng)民居、小河、小橋、埠頭的有機(jī)結(jié)合，將故鄉(xiāng)、故居、故情融為一體，廣場臺階的形式反映出江南水鄉(xiāng)的特點(diǎn)，滲透出當(dāng)?shù)氐奈拿}氣息。

c、塑造空間的“人性化”

“以人為本”是當(dāng)今社會一切活動的基礎(chǔ)城市是人創(chuàng)造的，也是為人而建造的，然而，中國的城市發(fā)展仍然在重復(fù)著西方“城市化”的過程，管理者對城市街道發(fā)展的控制心有余而力不足。目前國內(nèi)各城市街道建設(shè)的大型公共空間的做法，也是忽略了人的因素，失去了與人的親密關(guān)系。因此，我們在塑造城市公共空間環(huán)境時，應(yīng)滿足人們的生理、心理、行為、審美、文化等的需求，達(dá)到安全、舒適、愉悅的目的。注重宜人的尺度，增強(qiáng)空間的親切感和認(rèn)同感；考慮空間形態(tài)的多樣化，滿足不同階層、年齡、職業(yè)、愛好和文化背景的人群需求與活動規(guī)律；強(qiáng)調(diào)參與性，環(huán)境設(shè)施不僅應(yīng)具有觀賞性，更應(yīng)創(chuàng)造條件讓人們參與活動，使審美、參與、娛樂滲透與結(jié)合，同時要考慮無障礙設(shè)計，為老年人和殘疾人提供便利的條件；提倡開放性，建筑總體應(yīng)打破那種“劃地為牢”的設(shè)計方法，拆除不必要的圍欄護(hù)墻，還空間于公眾。

審視當(dāng)今急劇變化的、大規(guī)模的城市規(guī)劃建設(shè)走過許多彎路，付出了昂貴的代價。如今，我們已經(jīng)意識到高質(zhì)量的城市公共空間的建設(shè)和維護(hù)需要開發(fā)商、設(shè)計者、實(shí)施者、管理者之間的共同協(xié)作。

三.結(jié)論

總之，街景規(guī)劃設(shè)計是科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，是中國現(xiàn)代城市建設(shè)中值得深思的課題，為將來留下什么樣的建筑藝術(shù)，為人們的生活打造什么樣的生活氛圍，為可持續(xù)發(fā)展做什么樣的努力。關(guān)注街景規(guī)劃設(shè)計，是每個設(shè)計師應(yīng)該做的，也是我們這一代，甚至幾代人的努力。