第一篇：商業(yè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)-總結(jié)萬(wàn)達(dá)經(jīng)驗(yàn)

商業(yè)廣場(chǎng)景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn) 總體要求

商業(yè)廣場(chǎng)景觀設(shè)計(jì)是商業(yè)建筑外場(chǎng)設(shè)計(jì)的重要組成部分。其目的是為了更好的襯托商業(yè)氣氛，通過(guò)合理、人性化的設(shè)計(jì)，營(yíng)造商業(yè)建筑的室外場(chǎng)所。這是檢驗(yàn)景觀設(shè)計(jì)的最主要標(biāo)準(zhǔn)，也是甲方審查景觀設(shè)計(jì)的依據(jù)。我們應(yīng)著重考慮如下方面內(nèi)容：

（1）使用功能：商業(yè)廣場(chǎng)要考慮各業(yè)態(tài)定期或不定期的促銷活動(dòng)，因此，在各業(yè)態(tài)的主入口和公共區(qū)不應(yīng)布置阻擋人流的固定設(shè)施，另外還要考慮商場(chǎng)物業(yè)公司組織的大型促銷活動(dòng)的場(chǎng)所和需求（包括預(yù)留水、電等）。

特別提示：

A、考慮室外步行街開(kāi)放的時(shí)間段及主要消費(fèi)人群的活動(dòng)取向；形成戶外休閑活動(dòng)空間為主的景觀空間，在室外步行街局部放大區(qū)域預(yù)留商戶開(kāi)展戶外經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的場(chǎng)所，同時(shí)預(yù)留移動(dòng)設(shè)施供圍合空間使用。B、所有室外空間必須滿足消防安全功能需求。

（2）交通組織：依照以人為本的設(shè)計(jì)原則，并結(jié)合各單體建筑使用功能要求，從住宅和商業(yè)兩方面確定機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車、人流、物流等流線組織，合理確定地下車庫(kù)的出入口、地面停車場(chǎng)的出入口（包括各主力店的地上、地下卸貨口，卸貨區(qū)，裝卸貨物的時(shí)間，出租車等候，餐飲娛樂(lè)停車區(qū)，商務(wù)辦公停車區(qū)）及公交站臺(tái)設(shè)置等等。交通分析也需要在方案階段進(jìn)行單獨(dú)闡述。需考慮集中的非機(jī)動(dòng)車停放范圍。

特別提示：

A、滿足機(jī)動(dòng)車進(jìn)入室外步行街的使用需求。

B、地面停車位的出入口安排在靠近商業(yè)大廣場(chǎng)附近，但不能設(shè)置在人行出入口等人流集中的地區(qū)，結(jié)合豎向設(shè)計(jì)，在高差較小的區(qū)段解決。

C、主街應(yīng)為人行空間，應(yīng)在紅線邊界處布置車擋避免機(jī)動(dòng)車進(jìn)入，車擋間距約為0.8米。

D、地面各種機(jī)動(dòng)車流線（普通車流，消防及貨運(yùn)）及非機(jī)動(dòng)車流線，機(jī)動(dòng)車可以行駛到達(dá)每一個(gè)商鋪門(mén)口。滿足如地面停車位，消防等高場(chǎng)地及非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)等規(guī)劃指標(biāo)及使用需要。

E、大商業(yè)臨街面需設(shè)置出租車及公交車港灣，一般情況下保證5輛出租車?？?，特殊情況至少保證3輛出租車?？?。

（3）景觀軸線：方案階段需有分析，外環(huán)境構(gòu)筑物不能遮擋顧客出入口，不能影響建筑外墻廣告及建筑外立面的精彩部位。考慮廣場(chǎng)空間過(guò)大，避免因過(guò)量空曠導(dǎo)致“一覽無(wú)余”，應(yīng)適當(dāng)借用景觀、小品、綠化等因素，達(dá)到視線的遮掩、吸引、過(guò)渡，以營(yíng)造空間層次感。

（4）豎向設(shè)計(jì)：由于商業(yè)廣場(chǎng)面積較大，如何解決場(chǎng)地雨水排水等問(wèn)題也是非常關(guān)鍵的因素。需結(jié)合商場(chǎng)建筑的設(shè)計(jì)特點(diǎn)在方案設(shè)計(jì)階段將場(chǎng)地排水情況做詳細(xì)分析。

特別提示：在大商業(yè)的主要入口處，不能出現(xiàn)踏步和急坡，建筑正負(fù)零與道路標(biāo)高的高差應(yīng)該在臨近道路的部分解決，廣場(chǎng)范圍內(nèi)原則上不允許出現(xiàn)臺(tái)階；室外步行街與店鋪之間不得出現(xiàn)臺(tái)階，但店鋪出入口可以保留120-150mm高差，防止雨水倒灌；室外排水應(yīng)通暢，至少滿足常規(guī)暴雨下排水正常，坡度宜控制在1%—3%之間，不得超過(guò)3%，臨街店鋪與景觀之間也盡量避免踏步的出現(xiàn)；特殊情況的項(xiàng)目如需增加臺(tái)階，需得到甲方的確認(rèn)。

（5）鋪裝設(shè)計(jì):鋪裝的設(shè)計(jì)要簡(jiǎn)潔明快，以一種石材為主，不超過(guò)三種石材。顏色整潔，以暖色調(diào)為主；石材必須經(jīng)過(guò)單面的防護(hù)處理，考慮防滑，原則上盡量少使用拋光面及機(jī)切面的石材，一般表面處理后再水洗，便于清潔維護(hù)。鋪裝圖案不宜復(fù)雜，易于快捷施工。應(yīng)考慮臨時(shí)機(jī)動(dòng)車碾壓的影響，滿足臨時(shí)通車的商業(yè)廣場(chǎng)面使用的石材厚度至少5CM。

室外步行街部分應(yīng)選擇相對(duì)主入口商業(yè)廣場(chǎng)所用石材尺度較小的花崗巖，可對(duì)石材做切角處理，利用石材不同面層處理方式，創(chuàng)利用光影造就不同的圖案效果。鋪裝的平面布局一般采用街道段、入口段、放大廣場(chǎng)段分別設(shè)計(jì)，臨鋪區(qū)域和人行區(qū)域要有一定的區(qū)別，形成街區(qū)的序列。

特別提示：主要出入口、街區(qū)內(nèi)放大的廣場(chǎng)部位，鋪裝設(shè)計(jì)必須有所變化；波打線的設(shè)計(jì)應(yīng)與建筑柱位相呼應(yīng)?？紤]盲道設(shè)計(jì)；考慮無(wú)障礙設(shè)計(jì)。

（6）種植設(shè)計(jì)

由于商業(yè)廣場(chǎng)、室外步行街等使用功能的需求，如商業(yè)活動(dòng)、消防等，可采用移動(dòng)花箱的形式靈活分隔各休閑活動(dòng)的使用空間，通常室外步行街以移動(dòng)的樹(shù)箱、花缽為主；以本土樹(shù)種為主；主街可考慮采用團(tuán)狀種植方式，保證商業(yè)街店招不被植物遮擋，并保證主力店出入口視線通暢；灌木種植密度要求不露土。

（7）導(dǎo)向標(biāo)識(shí)系統(tǒng)：萬(wàn)達(dá)商業(yè)建筑業(yè)態(tài)眾多，如何引導(dǎo)購(gòu)物者由任何部位進(jìn)入后（包括夜間）都能準(zhǔn)確找到其購(gòu)物目標(biāo)是關(guān)鍵，也是各主力店和商鋪關(guān)心的問(wèn)題。因此，我們應(yīng)在方案設(shè)計(jì)階段分別闡述標(biāo)識(shí)和導(dǎo)引的設(shè)計(jì)思想。

特別提示：街區(qū)入口應(yīng)考慮引導(dǎo)人群的景觀元素，如綜合導(dǎo)向標(biāo)識(shí)牌、logo塔、牌樓，地面鋪裝及地?zé)?，入口處結(jié)合燈光效果的營(yíng)造，強(qiáng)調(diào)視覺(jué)沖擊力和人流的引導(dǎo)，突出商業(yè)氛圍；尤其步行街中間開(kāi)口部位，可設(shè)置獨(dú)立的構(gòu)筑物，強(qiáng)化入口的感覺(jué)。街內(nèi)節(jié)點(diǎn)可設(shè)置小型雕塑、地?zé)?、水景、綠植花壇等景觀元素。

（8）燈光設(shè)計(jì)：方案階段重點(diǎn)論述，包括晚間的景觀照明和小品的夜景照明，包括與建筑主體泛光的銜接（要求根據(jù)外環(huán)境的設(shè)計(jì)要求對(duì)建筑物外裝的夜景照明設(shè)計(jì)給予指導(dǎo)意見(jiàn)），并充分考慮室內(nèi)燈光對(duì)步行街的借鑒和影響等等（燈光的設(shè)計(jì)要考慮重大節(jié)日、一般節(jié)日和平常時(shí)候的設(shè)置區(qū)別，還應(yīng)考慮節(jié)能、綠建等因素），另外必須考慮燈光對(duì)住宅的影響，在合理的前提下盡量減少對(duì)住宅的光污染。特別提示： A、景觀燈光設(shè)計(jì)包括庭院燈、景觀燈柱、廣場(chǎng)燈、LED地?zé)簟⑿∑返臒艄庠O(shè)計(jì)、綠化的夜景設(shè)計(jì)、水景、雕塑的泛光照明等，步行街整體應(yīng)該做到燈火通明，地面照度不得低于75LX，整體照度至少達(dá)到200LX。

B、燈具設(shè)計(jì)應(yīng)該與其他相關(guān)功能設(shè)施，如攝像頭的布置相互結(jié)合；外街庭院燈設(shè)計(jì)必須考慮與建筑泛光照明燈具結(jié)合并協(xié)調(diào)點(diǎn)位，禁止出現(xiàn)景觀燈具與夜景照明的燈桿分離的現(xiàn)象，燈桿高度要求控制在6米以上，道旗高度控制在2.2米以上，確保行人行走安全；效果圖表達(dá)需將廣場(chǎng)高桿燈、照立面的泛光燈、道旗燈等燈具。

C、庭院燈設(shè)置，寬度在12米及以下的室外步行街設(shè)置單排燈；12-15米的室外步行街設(shè)置雙排燈，燈柱結(jié)合廣告燈箱設(shè)置，室外步行街中燈具及小品的布局切忌等距成行布置，建議成組布置，形成空間的韻律感和節(jié)奏感，重點(diǎn)空間節(jié)點(diǎn)更應(yīng)加強(qiáng)燈光的設(shè)置。

D、LED埋地?zé)艨紤]排水處理，寬度不超過(guò)10CM。

E、主廣場(chǎng)的照明要求必須充足，依據(jù)不同的廣場(chǎng)面積可設(shè)置1-2盞廣場(chǎng)高桿燈，主要照向主廣場(chǎng)；室外步行街的照明要求充足，建議采用暖光源，以營(yíng)造燈火通明、燈紅酒綠的景象，除功能性照明外，應(yīng)增加裝飾性照明，如喬灌木上布置裝飾性燈光，營(yíng)造節(jié)慶氛圍，同時(shí)必須提前考慮預(yù)留電量并按照方案的要求預(yù)留燈具布置的相關(guān)設(shè)施。

（9）商業(yè)景觀元素設(shè)計(jì) 商業(yè)景觀必須具備的景觀元素：

A、車庫(kù)出入口；

B、城市交通駁接港灣（公交及出租）； C、LOGO塔；

D、豎向?qū)б暸疲ㄖ敢较颍?E、水平綜合導(dǎo)視牌（平面布局）； F、豎向廣告燈箱（視需要與導(dǎo)視牌結(jié)合）； G、景觀燈（包括旗桿燈、地埋燈等）； H、大型投光燈； I、花池及樹(shù)陣； J、水景； K、雕塑； L、座椅；

M、花缽及移動(dòng)樹(shù)箱； N、垃圾桶； O、售賣亭。

以上A-N項(xiàng)景觀元素必須設(shè)計(jì)?？筛鶕?jù)功能分區(qū)組合布置，切忌等距規(guī)則布置。景觀設(shè)計(jì)方案應(yīng)有明確的主題，景觀元素的設(shè)計(jì)應(yīng)緊扣主題，突出設(shè)計(jì)的整體性和可識(shí)別性。

室外商業(yè)空間內(nèi)可考慮滾動(dòng)式的廣告燈箱，重要節(jié)點(diǎn)根據(jù)需要可設(shè)計(jì)水景或旱噴等形式。垃圾箱必須為分類垃圾箱，必須采用有頂蓋帶煙灰缸的設(shè)計(jì)，雨水不能直接進(jìn)入垃圾桶，間距約為100米一組，休息設(shè)施間距約為50米一組，售賣亭應(yīng)布置于人流量較大又不阻礙人流行動(dòng)之處，并保證其水電供應(yīng)。室外步行街必須合理布置用水用電點(diǎn)位，保證廣場(chǎng)活動(dòng)、售賣亭、綠化用水電及鋪裝沖洗用水等后期使用的可能性。

座凳設(shè)計(jì)以無(wú)靠背設(shè)計(jì)，坐凳應(yīng)能夠固定在地面，同時(shí)不影響消防車的通行。場(chǎng)地中地面井蓋必須經(jīng)過(guò)裝飾處理；

在室外步行街的主要入口，應(yīng)該由提示入口的景觀構(gòu)筑物，結(jié)合夜景照明形成對(duì)人流具有一定吸引力的商業(yè)氛圍，在室外步行街中部開(kāi)口面向規(guī)劃道路部分，可增加具有強(qiáng)烈入口標(biāo)識(shí)的街區(qū)入口構(gòu)筑物，并結(jié)合燈光設(shè)計(jì)，突出夜間效果，吸引人流進(jìn)入室外步行街。

特別提示：

A、小品設(shè)計(jì)要風(fēng)格一致，成系列，具備獨(dú)特、現(xiàn)代、時(shí)尚的特質(zhì)，同時(shí)需考慮夜景效果。

B、地下室采光井、風(fēng)井、排煙井景觀處理后的采光和通風(fēng)面積符合規(guī)范要求； C、地面鋪裝與建筑立面交接部位考慮合理的交接方式，（10）室外步行街景觀設(shè)計(jì)及商業(yè)氣氛的營(yíng)造

在室外步行街的主要入口，應(yīng)該由提示入口的景觀構(gòu)筑物，結(jié)合夜景照明形成對(duì)人流具有一定吸引力的商業(yè)氛圍，在室外步行街中部開(kāi)口面向規(guī)劃道路部分，可增加具有強(qiáng)烈入口標(biāo)識(shí)的街區(qū)入口構(gòu)筑物，并結(jié)合燈光設(shè)計(jì)，突出夜間效果，吸引人流進(jìn)入室外步行街。門(mén)頭處理要更醒目，可以結(jié)合建筑立面也可單獨(dú)設(shè)置，并做頂飾燈光處理。

特別提示：

A、集散廣場(chǎng)、街區(qū)和放大節(jié)點(diǎn)的地面鋪裝材料和尺度應(yīng)有區(qū)別。B、集散廣場(chǎng)入口需要設(shè)置組合式燈柱或綜合導(dǎo)向標(biāo)識(shí)以吸引和導(dǎo)引人流。C、景觀重點(diǎn)處理步行街入口及節(jié)點(diǎn)放大處的設(shè)計(jì)。

D、室外步行街可適當(dāng)設(shè)置移動(dòng)式花缽、座椅、果皮箱、綜合信息指示牌、飲水點(diǎn)、情景雕塑等景觀設(shè)施，對(duì)寬度較大的室外步行街可以適當(dāng)增設(shè)陽(yáng)傘、戶外家具、室外售貨亭等功能性景觀元素。

E、在不影響室外步行街消防要求的同時(shí)，應(yīng)有韻律布置景觀燈具廣告燈箱等景觀照明設(shè)備。以15米室外步行街為例，可考慮三段式布置，以限定兩側(cè)的店前通行空間和中間的座息空間。

F、室外步行街雨水排布方式為，由兩側(cè)店鋪向外街中央找坡，內(nèi)街中央設(shè)排水溝。排水溝上蓋板，穿孔蓋板需進(jìn)行特色設(shè)計(jì)。蓋板規(guī)格須與內(nèi)街地面鋪裝材料規(guī)格相協(xié)調(diào)一致。

G、內(nèi)街地面及重要節(jié)點(diǎn)處的上空需進(jìn)行亮化設(shè)計(jì)?？紤]地埋燈帶或其它形式燈飾。頂面采用懸吊燈飾，以增加商業(yè)氣氛。所有景觀燈光需分路控制。方便區(qū)分平時(shí)或節(jié)假日開(kāi)啟。

在室外步行街入口、轉(zhuǎn)角處、中段開(kāi)口部分應(yīng)該設(shè)計(jì)出景觀亮點(diǎn)，入口必須考慮標(biāo)志性處理可考慮綜合導(dǎo)向標(biāo)識(shí)牌、LOGO塔、門(mén)頭、牌樓、光環(huán)境營(yíng)造；內(nèi)街可以設(shè)置雕塑、異型燈具、水景等景觀元素；綠植花壇設(shè)計(jì)。

（11）成本控制：設(shè)計(jì)盡可能不突破甲方提供的投資指標(biāo)。應(yīng)在方案設(shè)計(jì)完成后提供工程造價(jià)估算，施工圖設(shè)計(jì)完成時(shí)提供工程造價(jià)概算。

（12）工期控制：應(yīng)根據(jù)甲方整體開(kāi)發(fā)的模式及進(jìn)度合理安排工期，滿足甲方對(duì)整體工期的控制要求。

（13）專業(yè)互動(dòng)：為了保證外環(huán)境的設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)完美銜接，我們應(yīng)根據(jù)自身設(shè)計(jì)的特點(diǎn)，對(duì)建筑、市政、總圖豎向、夜景照明、導(dǎo)向標(biāo)識(shí)系統(tǒng)等設(shè)計(jì)提出相應(yīng)改進(jìn)要求。

（14）屋頂美化：在百貨樓屋頂、酒樓及運(yùn)動(dòng)樓屋頂可考慮上人使用的屋頂花園，安排適當(dāng)?shù)男蓍e設(shè)施、活動(dòng)場(chǎng)地以及綠化布置。商業(yè)步行街、影院部分屋頂不考慮綠化設(shè)計(jì)，只做簡(jiǎn)單美化處理。對(duì)屋頂設(shè)備必須在不影響功能的情況下進(jìn)行美化、遮擋處理。屋頂花園的整體設(shè)計(jì)必須考慮高層鳥(niǎo)瞰（第五立面）效果。在日照充足的地區(qū)，可考慮太陽(yáng)能等節(jié)能設(shè)施。

特別提示：使用材料均考慮消防安全，禁止采用假植等易燃材料。2 細(xì)節(jié)要求

（1）市政對(duì)接：與市政銜接部位的設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)政府有關(guān)部門(mén)和甲方的要求來(lái)完成。（2）景觀小品：包括可能與建筑相連接的廣場(chǎng)入口、構(gòu)架、列柱等等應(yīng)由我們完成。如有雕塑等應(yīng)在方案階段繪制概念草圖或提供意向圖片及模型。

（3）硬鋪設(shè)計(jì)：出租車?？炕蛐敦泤^(qū)周圍的地面硬鋪裝應(yīng)考慮機(jī)動(dòng)車經(jīng)常碾壓的影響。（4）種植設(shè)計(jì)：綠化設(shè)計(jì)配置適合當(dāng)?shù)厣L(zhǎng)環(huán)境的樹(shù)種，注意植被的尺度、色彩與周邊建筑、環(huán)境的協(xié)調(diào)性。整體景觀設(shè)計(jì)考慮以樹(shù)池與硬鋪相結(jié)合，樹(shù)池位置必須與建筑柱位呼應(yīng)；喬灌木需有夜景設(shè)計(jì)，達(dá)到火樹(shù)銀花，熱鬧非凡的商業(yè)氛圍。

（5）重點(diǎn)景觀：旱噴和水景的設(shè)置需與燈光搭配，并起到畫(huà)龍點(diǎn)睛的作用。（6）配套設(shè)施：IC卡電話機(jī)、冷飲店等場(chǎng)地售賣設(shè)施等也需在設(shè)計(jì)中給予考慮。（7）背景廣播應(yīng)與甲方商業(yè)廣場(chǎng)弱電設(shè)計(jì)配合，揚(yáng)聲器等設(shè)施不能對(duì)人流和車流的通道有影響。

（8）地?zé)魬?yīng)以不易損壞、易于維修維護(hù)、節(jié)能為原則（必要時(shí)給出具體燈具的廠家和型號(hào)）。（9）某些不易機(jī)動(dòng)車進(jìn)入的區(qū)應(yīng)考慮由防撞設(shè)施分隔，防撞設(shè)施設(shè)計(jì)要有自己的特色。（10）無(wú)障礙導(dǎo)引設(shè)計(jì)應(yīng)作為一個(gè)完整的系統(tǒng)，有自己的特色，結(jié)合標(biāo)識(shí)和豎向設(shè)計(jì)，最終體現(xiàn)人性化和美觀的結(jié)合。

（11）地面的各種水井、電井、消火栓、給水栓等應(yīng)通過(guò)細(xì)部處理，保證美觀。（12）景觀設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮位于室外的煤氣調(diào)壓站、市政的變配電設(shè)施、或機(jī)房等大型地面障礙物?？紤]綠化或其他辦法給予解決美觀等事宜。一般而言，盡量協(xié)調(diào)項(xiàng)目公司避免出現(xiàn)此類構(gòu)筑物放于紅線內(nèi)。

（13）結(jié)合屋頂排煙、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、排風(fēng)口等設(shè)備一并考慮（在設(shè)計(jì)的過(guò)程中應(yīng)與專業(yè)工程師統(tǒng)一協(xié)調(diào)），主要解決安全、降噪隔音、造型美化問(wèn)題。

第二篇：萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理模式

萬(wàn)達(dá)商管運(yùn)作模式：組織結(jié)構(gòu)|薪酬考核|管理職責(zé)

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將所有業(yè)務(wù)領(lǐng)域統(tǒng)一劃分為項(xiàng)目前期、中期、后期三個(gè)階段，分別由相應(yīng)專業(yè)部門(mén)進(jìn)行管理。

一、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總體架構(gòu)

萬(wàn)達(dá)采用高度集權(quán)化的管控模式，除部分工程管理和銷售實(shí)施放在區(qū)域公司，其他大部分職能由集團(tuán)總部牢牢把控。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的組織架構(gòu)按照業(yè)務(wù)的發(fā)展流程，將所有部門(mén)劃分入項(xiàng)目前、中、后期三個(gè)部分。一個(gè)總裁負(fù)責(zé)前期的拿地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商；一個(gè)總裁只管施工，達(dá)到快速統(tǒng)一的工廠化速度；一個(gè)總裁負(fù)責(zé)商業(yè)管理、院線、百貨的管理。

二、萬(wàn)達(dá)商管組織架構(gòu)

三、萬(wàn)達(dá)招商運(yùn)營(yíng)中心架構(gòu)

四、萬(wàn)達(dá)商管項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理

萬(wàn)達(dá)商管之項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理，包括項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析（現(xiàn)金流分析）、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策文件、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任書(shū)、項(xiàng)目獎(jiǎng)金考核、項(xiàng)目考核、獎(jiǎng)金分配方案6大方面，其中細(xì)化內(nèi)容包括每一事項(xiàng)的時(shí)間要求、責(zé)任部門(mén)、上報(bào)內(nèi)容、流程要求與執(zhí)行提示等。

1、時(shí)間要求

新項(xiàng)目：項(xiàng)目摘牌后30天內(nèi)

老項(xiàng)目：每季度首月10日前進(jìn)行修訂，每半年會(huì)審一次

責(zé)任部門(mén)

股份公司計(jì)劃部牽頭組織、營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部、成本控制部配合；

項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)部門(mén)、其他部門(mén)配合。

上報(bào)內(nèi)容：項(xiàng)目現(xiàn)金流分析表、開(kāi)發(fā)計(jì)劃表（包括關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、面積指標(biāo)、成本收益）、銷售計(jì)劃及回款分解表、工程成本明細(xì)表。

流程要求

計(jì)劃部（發(fā)出指令）——項(xiàng)目公司（編制計(jì)劃表—根據(jù)計(jì)劃表形成銷售計(jì)劃表、工程成本明細(xì)表、現(xiàn)金流表）——項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部匯總——計(jì)劃部——計(jì)劃部組織營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部、成本控制部聯(lián)合會(huì)審——反饋意見(jiàn)并項(xiàng)目公司對(duì)口部門(mén)修改——修改并匯總至項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部——最終定稿——OA上報(bào)股份公司——計(jì)劃部組織財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷部、成本控制部匯總——形成<各項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前及經(jīng)營(yíng)期內(nèi)資金平衡分析表》——匯報(bào)

2、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策文件

2.1項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期

2.1.1時(shí)間要求：簽訂決策文件20天前

2.1.2審核部門(mén)：項(xiàng)目簪理中心計(jì)劃部

2.1.3上報(bào)內(nèi)容：項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)期（用于財(cái)務(wù)稅費(fèi)測(cè)算）和項(xiàng)目分期經(jīng)營(yíng)期（用于項(xiàng)目獎(jiǎng)金測(cè)算）

項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)期：

計(jì)劃開(kāi)始時(shí)間：原則上為開(kāi)工前6個(gè)月，如摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成至開(kāi)工的時(shí)間不到半年，則以摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成時(shí)間為準(zhǔn)，如摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成至開(kāi)工的時(shí)間超過(guò)6個(gè)月，則以開(kāi)工前6個(gè)月為經(jīng)營(yíng)期開(kāi)始時(shí)間。

計(jì)劃結(jié)束時(shí)間：本期最后一個(gè)單體竣工驗(yàn)收后六個(gè)月之內(nèi)。（如項(xiàng)目公司經(jīng)研究銷售或結(jié)算等事宜可能影響計(jì)劃結(jié)束時(shí)點(diǎn)，經(jīng)計(jì)劃部核準(zhǔn)并請(qǐng)示股份公司領(lǐng)導(dǎo)后，則結(jié)束時(shí)點(diǎn)可進(jìn)行調(diào)整）。

2.1.4流程要求：項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部牽頭編制——項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)班子會(huì)簽——計(jì)劃部審核——項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理——主管項(xiàng)目副總裁——計(jì)劃部轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)務(wù)部

2.2項(xiàng)目基本獎(jiǎng)金測(cè)算

2.2.1時(shí)間要求：簽訂決策文件前10天

2.2.2前置條件：

①項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期已確認(rèn)；

②項(xiàng)目目標(biāo)成本已確認(rèn)并已形成投資計(jì)劃表；

③項(xiàng)目公司成本控制部按經(jīng)營(yíng)性物業(yè)和銷售性物業(yè)（分期）分拆投資計(jì)劃表（項(xiàng)目最終結(jié)算時(shí)分?jǐn)傇瓌t應(yīng)與分拆計(jì)劃表的分?jǐn)傄罁?jù)一致）；

④責(zé)任部門(mén)：項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部。

2.2.4流程要求：目標(biāo)成本確認(rèn)并形成投資計(jì)劃表（成本控制部）——項(xiàng)目公司成本部分拆投資計(jì)劃表——股份公司成本控制部確認(rèn)——計(jì)劃部編制基本獎(jiǎng)金方案—— 轉(zhuǎn)股份公司成本控制部

2.3經(jīng)營(yíng)決策文件

2.3.1時(shí)間要求：項(xiàng)目首期開(kāi)盤(pán)前1個(gè)月

2.3.2前置條件：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期確認(rèn)、項(xiàng)目面積指標(biāo)確認(rèn)、項(xiàng)目目標(biāo)成本確認(rèn)、項(xiàng)目銷售收入確認(rèn)、項(xiàng)目基本獎(jiǎng)金方案

2.3.3責(zé)任部門(mén)：股份公司成本控制部

2.3.5執(zhí)行提示：

①由項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部負(fù)責(zé)確認(rèn)本期經(jīng)營(yíng)期及相關(guān)內(nèi)容并抄送股份公司財(cái)務(wù)部、成本控制部，便于復(fù)核費(fèi)用與稅金及起草決策文件；

②項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部負(fù)責(zé)把批準(zhǔn)的銷售價(jià)格抄送股份公司財(cái)務(wù)部和成本控制部，成本控制部負(fù)責(zé)將復(fù)核完成的目標(biāo)成本抄送股份公司財(cái)務(wù)部；

③股份公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)將復(fù)核完畢的費(fèi)用及稅金抄送股份公司成本控制部；

④項(xiàng)目公司分別與規(guī)劃院、營(yíng)銷部、成本控制部和財(cái)務(wù)部溝通確認(rèn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、銷售價(jià)格、目標(biāo)成本、費(fèi)用及稅金后，將所有經(jīng)營(yíng)決策文件的相關(guān)附件及風(fēng)險(xiǎn)提示上報(bào)股份公司成本控制部；

⑤在“項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策文件”批準(zhǔn)后2個(gè)工作日內(nèi)，股份公司成本控制部需將相關(guān)資料抄送計(jì)劃部并進(jìn)行交底，計(jì)劃部將依據(jù)批準(zhǔn)的決策文件負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任書(shū)。

2.3.5流程要求：項(xiàng)目公司總經(jīng)理——股份公司成本控制部組織規(guī)劃院、計(jì)劃部、營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部、審計(jì)部會(huì)審一項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理——分管項(xiàng)目、財(cái)務(wù)、成本副總裁——總裁——董事長(zhǎng)

五、萬(wàn)達(dá)商管各部管理職責(zé)

1、萬(wàn)達(dá)商管公司——管理職能

（1）負(fù)責(zé)向集團(tuán)提供投資興建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的支持信息；

（2）參與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)主力店、非主力店、公共區(qū)域房產(chǎn)技術(shù)條件中與后期經(jīng)營(yíng)、管理有關(guān)的部分的設(shè)計(jì)，并負(fù)責(zé)向規(guī)劃研究院提供萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中步行街部分、物業(yè)管理用房部分、配套的停車場(chǎng)、廣告位的設(shè)計(jì)邊界條件；

（3）負(fù)責(zé)系統(tǒng)內(nèi)所屬公司的的工商登記管理和檔案的建立于日常管理工作；

（4）負(fù)責(zé)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的前期開(kāi)辦費(fèi)用、招商推廣費(fèi)用、日常運(yùn)營(yíng)成本（含物業(yè)管理費(fèi)）的測(cè)算和報(bào)審；

（5）負(fù)責(zé)步行街商鋪?zhàn)饨鹗袌?chǎng)調(diào)研；

（6）負(fù)責(zé)組建各在建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商管公司；

（7）負(fù)責(zé)在建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的非主力店招商的組織管理；

（8）負(fù)責(zé)入駐商家的物業(yè)管理合同的談判和簽訂（主力店和非主力店）；

（9）負(fù)責(zé)組織萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)接管；

（10）負(fù)責(zé)指導(dǎo)和督促各地萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)設(shè)備設(shè)施移交；

（11）負(fù)責(zé)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)的策劃和組織實(shí)施；

（12）負(fù)責(zé)指導(dǎo)、考核各地商管公司日常招商、營(yíng)運(yùn)、物業(yè)管理工作；

（13）負(fù)責(zé)各地萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)各項(xiàng)收入收繳工作監(jiān)督考核；

（14）負(fù)責(zé)監(jiān)管和考核各地萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的安全工作；

（15）負(fù)責(zé)集團(tuán)商業(yè)管理品牌的的建設(shè)和維護(hù)；

（16）負(fù)責(zé)商業(yè)管理系統(tǒng)的財(cái)務(wù)核算、資金管理；

（17）負(fù)責(zé)商業(yè)管理系統(tǒng)的企業(yè)文化建設(shè)；

（18）負(fù)責(zé)商業(yè)管理系統(tǒng)的團(tuán)隊(duì)建設(shè)和制度建設(shè)；

（19）配合接待集團(tuán)安排的的投資人的參觀接待工作。

2、萬(wàn)達(dá)商管公司——招商中心職責(zé)

（1）負(fù)責(zé)制定集團(tuán)商管公司招商、市場(chǎng)調(diào)查、商業(yè)規(guī)劃等相關(guān)管理制度及規(guī)范，指導(dǎo)各地商管公司建立招商管理規(guī)范并監(jiān)督執(zhí)行；

（2）負(fù)責(zé)草擬和提報(bào)新建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)步行街的定位、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金收益報(bào)告；

（3）根據(jù)集團(tuán)批準(zhǔn)的的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及租金指標(biāo)，組織制定新項(xiàng)目招商方案、招商計(jì)劃及時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃，對(duì)整個(gè)招商籌備工作過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督管理，并保障整體招商工作按時(shí)、按質(zhì)完成；

（4）根據(jù)各相關(guān)部門(mén)提供的步行街商戶經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)及意見(jiàn)，對(duì)商戶經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行分析，為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商戶調(diào)整提供依據(jù)；

（5）負(fù)責(zé)指導(dǎo)各地商管公司萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)步行街商鋪調(diào)整計(jì)劃；審核招商指標(biāo)并考核完成情況；審核商鋪?zhàn)赓U合同并檢查執(zhí)行情況；

（6）負(fù)責(zé)各萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)廣告位的招商及招投標(biāo)管理工作；

（7）責(zé)對(duì)各地商管公司招商人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)和績(jī)效考核；

（8）負(fù)責(zé)協(xié)助人力資源部對(duì)各地商管公司主管以上招商人員的招聘、轉(zhuǎn)正、晉升、降級(jí)等提出意見(jiàn)；

（9）負(fù)責(zé)建立商戶信息數(shù)據(jù)庫(kù)，并進(jìn)行日常補(bǔ)充、完善、更新；

（10）負(fù)責(zé)次主力店和連鎖品牌商戶的戰(zhàn)略合作商務(wù)洽談并簽訂聯(lián)盟協(xié)議，為項(xiàng)目招商提供商戶資源保障；

（11）跟進(jìn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展變化，定期提交行業(yè)發(fā)展報(bào)告，為集團(tuán)及集團(tuán)商管公司決策提供信息和建議；

組織和推動(dòng)集團(tuán)商管公司與招商相關(guān)的合同、協(xié)議的標(biāo)準(zhǔn)化工作。

3、萬(wàn)達(dá)商管公司——營(yíng)運(yùn)中心職責(zé)

（1）負(fù)責(zé)制定和完善萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)營(yíng)運(yùn)管理的相關(guān)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)；

（2）確保各地商管公司建立營(yíng)運(yùn)管理規(guī)范并對(duì)執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督；

（3）營(yíng)運(yùn)決策信息系統(tǒng)的建立與管理，負(fù)責(zé)匯總、分析營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)，根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況提出招商調(diào)整、營(yíng)銷策劃活動(dòng)、經(jīng)營(yíng)環(huán)境改善和提升計(jì)劃；

（4）開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)查與研究，分析和了解市場(chǎng)的發(fā)展和廣場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境；

（5）根據(jù)內(nèi)部運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)的分析和外部環(huán)境的調(diào)研，明確萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的定位，制定業(yè)態(tài)規(guī)劃與品牌組合方案，并實(shí)施商鋪和租金調(diào)整；

（6）營(yíng)銷策劃管理，參與制定營(yíng)銷策劃方案和計(jì)劃，組織和實(shí)施營(yíng)銷策劃活動(dòng)，進(jìn)行營(yíng)銷企劃活動(dòng)的跟蹤與評(píng)估；

（7）經(jīng)營(yíng)規(guī)范的管理，統(tǒng)一廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)規(guī)范，提升廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)形象；

（8）經(jīng)營(yíng)環(huán)境管理，確保廣場(chǎng)內(nèi)外環(huán)境的舒適度，提升廣場(chǎng)的凝聚力；

（9）客戶關(guān)系管理，包括商戶關(guān)系和業(yè)主關(guān)系，建立良好和諧的經(jīng)營(yíng)氛圍；

（10）顧客服務(wù)管理，建立顧客服務(wù)體系并監(jiān)督執(zhí)行；

（11）公共關(guān)系管理，包括政府、媒體、社區(qū)和周圍社團(tuán)的關(guān)系，構(gòu)建良好的外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境；

（12）人員管理，負(fù)責(zé)營(yíng)運(yùn)人員和營(yíng)業(yè)員的日常管理，負(fù)責(zé)營(yíng)運(yùn)人員相關(guān)專業(yè)知識(shí)、技能和能力的培訓(xùn)和發(fā)展；

（13）多種經(jīng)營(yíng)的管理，負(fù)責(zé)多種經(jīng)營(yíng)的規(guī)劃、預(yù)算、招商、日常運(yùn)營(yíng)稽核與多種經(jīng)營(yíng)商戶信息的維護(hù)和管理；

（14）廣告位的經(jīng)營(yíng)與管理，負(fù)責(zé)廣告位的規(guī)劃、預(yù)算與日常經(jīng)營(yíng)，確保廣告經(jīng)營(yíng)的整體形象和安全；

（15）負(fù)責(zé)集團(tuán)相關(guān)政策的落實(shí)，確保各地商管公司返租租金、扶場(chǎng)金政策正確合理使用；

（16）負(fù)責(zé)新場(chǎng)開(kāi)業(yè)前期營(yíng)運(yùn)相關(guān)準(zhǔn)備，確保新開(kāi)發(fā)廣場(chǎng)正常、順利開(kāi)業(yè)；

（17）協(xié)同物管、工程、行政等部門(mén)進(jìn)行資產(chǎn)管理，確保廣場(chǎng)的安全、穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)廣場(chǎng)的保值與增值；

（18）負(fù)責(zé)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)房屋租金、停車場(chǎng)收入、廣告位租金、物業(yè)代理費(fèi)、代收代繳能源費(fèi)、（19）多種經(jīng)營(yíng)收入等收費(fèi)管理制度、工作流程、業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定；

（20）負(fù)責(zé)各地萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)房屋租金、各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的核查、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的核查，以及統(tǒng)計(jì)匯總工作，定期提供數(shù)據(jù)報(bào)表；

（21）負(fù)責(zé)各地萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)房屋租金、各項(xiàng)費(fèi)用繳收計(jì)劃的制定，及時(shí)向集團(tuán)財(cái)務(wù)部編報(bào)租金到賬計(jì)劃，向集團(tuán)投資部編報(bào)未來(lái)租金收入預(yù)測(cè)；

（22）協(xié)助已轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的租金收繳工作，負(fù)責(zé)與業(yè)主及其代理人的溝通協(xié)調(diào)，督導(dǎo)、協(xié)調(diào)各地商管公司配合受租工作；

（23）負(fù)責(zé)各地萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)房屋租金、停車場(chǎng)收入、物業(yè)管理費(fèi)指標(biāo)的制定與考核工作；組織有關(guān)收費(fèi)減免政策的審核工作；

（24）負(fù)責(zé)督導(dǎo)、核查各地商管公司多種經(jīng)營(yíng)、廣告位經(jīng)營(yíng)的收費(fèi)管理、合同履行、指標(biāo)考核工作；

（25）負(fù)責(zé)各地萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)房屋租金、各項(xiàng)收費(fèi)的信息收集、整理和綜合分析，評(píng)定商家履約情況，定期進(jìn)行信譽(yù)評(píng)估，形成分析報(bào)告；

（26）負(fù)責(zé)評(píng)定各地商管公司收租收費(fèi)工作。

4、萬(wàn)達(dá)商管公司——品質(zhì)管理部職責(zé)

（1）協(xié)助各地商管公司逐步完善目前現(xiàn)行三標(biāo)一體化制度的可行性，監(jiān)督、檢查各地商管公司對(duì)集團(tuán)公司制度的落實(shí)情況；

（2）負(fù)責(zé)對(duì)各地商管公司開(kāi)業(yè)后的整體管理工作進(jìn)行定期監(jiān)督檢查，對(duì)各地商管公司提出的和檢查中發(fā)現(xiàn)的管理過(guò)程中影響品質(zhì)的問(wèn)題記錄并遞交相關(guān)部門(mén)跟進(jìn)；

（3）負(fù)責(zé)以保障安全和項(xiàng)目品質(zhì)為出發(fā)點(diǎn)，定期對(duì)歷次發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題跟蹤解決結(jié)果，核實(shí)落實(shí)情況，提交公司領(lǐng)導(dǎo)后抄送相關(guān)部門(mén)進(jìn)行整改并定期復(fù)查。對(duì)檢查的問(wèn)題重點(diǎn)跟進(jìn)，配合各地商管公司研討整改方案，對(duì)重點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行復(fù)查；

（4）負(fù)責(zé)審批，指導(dǎo)各地商管公司品質(zhì)管理工作報(bào)告、計(jì)劃，監(jiān)督各地商管公司品質(zhì)管理工作落實(shí)。督促各地項(xiàng)目公司的自查和不合格問(wèn)題的改進(jìn)，協(xié)助各地公司提高資深檢查力度和水平；

（5）負(fù)責(zé)總結(jié)各地商管公司品質(zhì)管理工作經(jīng)驗(yàn)，有利于提高各地商管公司的經(jīng)驗(yàn)通過(guò)集團(tuán)商管公司進(jìn)行推廣；

（6）負(fù)責(zé)品質(zhì)管理主要培訓(xùn)工作的實(shí)施，收集提供相關(guān)品質(zhì)管理提升的培訓(xùn)案例或培訓(xùn)資料提供給各地商管公司；整理檢查工作中發(fā)現(xiàn)的共性問(wèn)題和好的經(jīng)驗(yàn)做法，編制培訓(xùn)資料督促各地商管公司學(xué)習(xí)；

（7）負(fù)責(zé)依據(jù)每月檢查問(wèn)題匯總，列出下階段工作重點(diǎn)和重點(diǎn)跟進(jìn)的項(xiàng)目，協(xié)調(diào)集團(tuán)商管公司相關(guān)部門(mén)進(jìn)行集中檢查；協(xié)助各地商管公司進(jìn)行定期評(píng)估影響品質(zhì)管理因素，指導(dǎo)編制整改方案；

（8）負(fù)責(zé)對(duì)提升各地商管公司管理品質(zhì)有利的方案或計(jì)劃協(xié)調(diào)集團(tuán)商管公司各部門(mén)配合工作。

5、萬(wàn)達(dá)商管公司——物業(yè)管理部職責(zé)

（1）監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查各地商管公司保潔、消殺防疫和綠化等工作開(kāi)展，建立規(guī)范有效的環(huán)境管理模式，努力營(yíng)造清潔、尾聲、美觀、舒適的居住、辦公及購(gòu)物娛樂(lè)環(huán)境；

（2）監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查各地商管公司建立和實(shí)施有效的消防管理制度，確保消防管理組織網(wǎng)絡(luò)敏感、靈動(dòng)、嚴(yán)密；確保消防責(zé)任、重點(diǎn)防火部位清晰；確保消防設(shè)施設(shè)備配置規(guī)范、分布狀況明細(xì)；確保消防設(shè)備及器材性能良好，運(yùn)行可靠；確保各地萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)處于消防安全運(yùn)行狀態(tài)；

（3）監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查各地商管公司建立并實(shí)施有效的安保服務(wù)方案，合理設(shè)置保安值守崗位，及時(shí)消除各項(xiàng)安全隱患；建立突發(fā)事件預(yù)案管理模式，確保發(fā)生突發(fā)事件時(shí)能及時(shí)、有效應(yīng)對(duì)；

（4）監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查所管轄住宅、寫(xiě)字樓物業(yè)提供標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)，營(yíng)造良好的居住和工作環(huán)境，做好萬(wàn)達(dá)品牌維護(hù)和物業(yè)的保值、增值工作；

（5）指導(dǎo)、審核各地商管公司與業(yè)主擬定和簽定的住宅、寫(xiě)字樓等銷售物業(yè)及商戶的物業(yè)管理服務(wù)合約；負(fù)責(zé)主力店物業(yè)服務(wù)合同的談判及簽約；參與審核主力店租賃合同；對(duì)各地商管公司定期開(kāi)展合同及法律相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)，對(duì)各種物業(yè)管理合同的執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)估；

（6）負(fù)責(zé)住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)等各物業(yè)類型的物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算，統(tǒng)計(jì)、指導(dǎo)、督促各地商管公司物業(yè)管理費(fèi)收取工作；規(guī)范收費(fèi)管理程序，完善收費(fèi)流程，確保物業(yè)費(fèi)收繳率；監(jiān)督、審核管理費(fèi)減免情況；

（7）定期與主力店租戶進(jìn)行溝通，指導(dǎo)、檢查各地商管公司與當(dāng)?shù)刂髁Φ曜鈶魷贤ㄇ闆r；處理主力店租戶重大投訴；監(jiān)督、檢查主力店有關(guān)租賃合同、物業(yè)服務(wù)合同的執(zhí)行情況并定期進(jìn)行評(píng)估；

（8）負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)和檢查各地停車場(chǎng)的運(yùn)行管理和收費(fèi)管理，確保停車服務(wù)高效、有序、安全、方便，確保停車收費(fèi)合法，收費(fèi)過(guò)程無(wú)漏洞。

第三篇：商業(yè)經(jīng)驗(yàn)

一、浙商最大的優(yōu)勢(shì)在于精神優(yōu)勢(shì) 浙商中沒(méi)有懶人

人前要顯貴，背地能受罪

有當(dāng)老板的欲望才能成功

能當(dāng)老板，能睡地板

從“草根”長(zhǎng)成“大樹(shù)”

行萬(wàn)里路勝讀萬(wàn)卷書(shū)

把冷臉貼熱

能干別人不想干的事

做生意就是面對(duì)困難

做生意要保持激情

發(fā)瘋似的干活，笑瞇瞇地回家

天下沒(méi)有難做的生意

從沒(méi)有人被自己的汗水淹死

只要有生意，什么地方都能去

二、做生意，觀念比資金更重要 想賺錢，首先要對(duì)錢有興趣

金錢遍地都是

最簡(jiǎn)單的方法最賺錢

做生意要有野心

天下沒(méi)有不賺錢的行業(yè)，只有不會(huì)賺錢的人 不管你怎么看我，就是要賺你的錢 做生意一定要用心

一步步積累起來(lái)的財(cái)富最讓人放心 適合自己的生意才是最好的生意 追求合理的利潤(rùn)空間

把經(jīng)商作為一項(xiàng)事業(yè)

經(jīng)商實(shí)際上是投資于人

讓員工為你的目標(biāo)干活

不賺太好賺的錢

想到就做到，不做連難度都不知道 換個(gè)方向，你就是第一

三、做自己的老板，資本再少也要?jiǎng)?chuàng)業(yè) 要賺大錢需自立門(mén)戶

準(zhǔn)備到有一半的把握時(shí)，就開(kāi)始去行動(dòng) 能贏得起但輸不起的生意最好不做 慎重選擇合作伙伴

不在乎別人的議論

失敗也是一種人生經(jīng)歷

身邊都是老板，自己不當(dāng)老板怎么行 創(chuàng)業(yè)的時(shí)候一定要考慮創(chuàng)業(yè)的好處與壞處 做點(diǎn)小生意，是賺是賠先干著

只要繼續(xù)揮棒，你遲早會(huì)打到球

四、從苦力到毅力再到腦力

打拼天下，并不全靠兵器

掙小錢靠勤奮，掙大錢靠智慧

敢闖，但決不亂闖

靠智慧競(jìng)爭(zhēng)而不是靠狡詐競(jìng)爭(zhēng)

腦袋空空口袋空空，腦袋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)口袋滿滿

利用外腦

從“電器”到“電氣”

更快地做出決策是最大的挑戰(zhàn)

聰明賺不到錢，智慧能賺大錢

既秉承傳統(tǒng)，又關(guān)注創(chuàng)新

用懶人的思維想問(wèn)題

利用好優(yōu)惠政策

五、浙商經(jīng)營(yíng)的都是那些“誰(shuí)都能做"的小商品

從螞蟻商人做起

小錢不賺，大錢不來(lái)

小本生意重在周轉(zhuǎn)快

做“大產(chǎn)業(yè)鏈”中的一環(huán)

莫因利小而不為

規(guī)模經(jīng)營(yíng)，薄利多銷

不怕產(chǎn)業(yè)小，就怕不專業(yè)

從小蝦米里面煉金子

眾多小車間組合在一起就是集團(tuán)公司

六、哪里沒(méi)有市場(chǎng)，就到哪里去

在沒(méi)有機(jī)會(huì)的地方創(chuàng)造機(jī)會(huì)，在有機(jī)會(huì)的地方抓住機(jī)會(huì) 生意無(wú)國(guó)界

做別人不愿做的生意

做別人不敢做的生意

做別人想不到的生意

只有失敗的投資，沒(méi)有失敗的市場(chǎng)

永遠(yuǎn)不做大多數(shù)

把梳子賣給和尚的精神

信息越閉塞，資源越缺乏的地方，生意越好做

七、眼光決定了市場(chǎng)的機(jī)會(huì)

富人思來(lái)年，窮人思眼前

走在政策的前面

機(jī)會(huì)不是等來(lái)的敢于標(biāo)新立異

敢于蛇吞大象

永遠(yuǎn)做最強(qiáng)者

頭道湯的味道最好

先跑一小步，領(lǐng)先一大步

眼光要準(zhǔn)，出手要快

該出手時(shí)必出手

無(wú)孔不入的商業(yè)觸角

別人恐慌時(shí)，也許是你進(jìn)人的最好機(jī)會(huì)

機(jī)遇：瞬間的命運(yùn)

商機(jī)青睞有準(zhǔn)備的商家

運(yùn)氣——機(jī)會(huì)——財(cái)氣的轉(zhuǎn)化

不可盲目跟風(fēng)

八、別人忙于搞競(jìng)爭(zhēng)，浙商忙于搞“競(jìng)合”

生意場(chǎng)上有對(duì)手，沒(méi)有敵人

賺錢不要賺到盡

“梯子哲學(xué)”，你幫我，我?guī)湍?/p>

競(jìng)爭(zhēng)有助于讓自己看清自己

獨(dú)特的森林經(jīng)濟(jì)

同行不嫉，事情好辦

善于合作求利益

學(xué)會(huì)為對(duì)方著想

目光長(zhǎng)遠(yuǎn)，善待盟友

利益均沾原則

成長(zhǎng)的秘密：合作與共榮

多與同行交流

做生意要尊重商業(yè)慣例

可以拼質(zhì)量，但別拼價(jià)格

你發(fā)展，我發(fā)財(cái)

不擋別人的財(cái)路

九、方法對(duì)路，生意才能對(duì)路

生意靠做，也靠炒

超額完成任務(wù)并不好

不主張無(wú)節(jié)制擴(kuò)張發(fā)展

做大先做強(qiáng)，求快先求穩(wěn)

不怕虧，就怕停

經(jīng)商切忌自命清高

踩著“本土”走向全球

浙江商人的“三不做”

做生意在于得人

店不在于多，在于精

小生意做事，大生意做市

上趕著不是買賣

經(jīng)驗(yàn)是賺錢的陷阱

十、做事要低調(diào)，做人不張揚(yáng)

經(jīng)商要有所為有所不為

資本決定發(fā)言權(quán)，但不輕易讓別人知道你有多大的發(fā)言權(quán) 守住做事底線

大義成就大事業(yè)

訥于言．敏于行

低調(diào)是一個(gè)大生意人的本色

即使很有錢，也不忙于出名

躲在“背后”悶聲發(fā)財(cái)

只做不講，或者多做少講

十一、浙商能有今天，離不開(kāi)“誠(chéng)信”二字

浙江人吃過(guò)不講誠(chéng)信的虧

五成做事，五成做人

誠(chéng)信或許會(huì)讓你有一時(shí)的利益之失，但會(huì)讓你有永續(xù)的市場(chǎng)人脈 浙商最看重的是商德

做生意，實(shí)在一點(diǎn)好

經(jīng)營(yíng)要走正道，為人要講正氣，產(chǎn)品要講信譽(yù)

商會(huì)自律誠(chéng)信

恒信者昌

你自己必須守信，一諾千金，但對(duì)不守信的人例外

得到了不應(yīng)得到的，就會(huì)失去不該失去的十二、節(jié)約是浙商靠低廉成本贏得市場(chǎng)的“利刃”

將成本控制到每一分錢，將盈利增加到極限

不精打細(xì)算，就保不住微利

節(jié)儉與成本的聚變效應(yīng)

“摳門(mén)”出效益

在細(xì)節(jié)處體現(xiàn)節(jié)約

浪費(fèi)一張紙，也會(huì)使商品價(jià)格上漲

勤儉兩者不可偏廢

十三、在浙商眼里，危機(jī)，就是危險(xiǎn)和機(jī)遇

機(jī)遇在于膽識(shí)

風(fēng)險(xiǎn)中存在商機(jī)

不怕有風(fēng)險(xiǎn)，就怕不謹(jǐn)慎

今天很殘酷，明天更殘酷，后天很美好

通過(guò)求變化解風(fēng)險(xiǎn)

做生意最大的冒險(xiǎn)就是不去冒險(xiǎn)

事后控制不如事前控制

有危機(jī)是常態(tài)，沒(méi)有危機(jī)才是異常

在危機(jī)中尋找商機(jī)

判斷準(zhǔn)，才能不失手

最具有誘惑力的時(shí)候要沉住氣

抓大事不忽視小事，放眼全局不忽視細(xì)節(jié) 大勢(shì)好未必你好，大勢(shì)不好未必你不好 敢于對(duì)機(jī)會(huì)說(shuō)“NO”

不求稀里糊涂成功

做生意不是你想快就能快的膽識(shí)靠見(jiàn)識(shí)

分清楚什么是勇敢，什么是無(wú)知

十四、打造好產(chǎn)品：代理商主動(dòng)上門(mén)，生意就好做 沒(méi)有質(zhì)量，一切都是負(fù)數(shù)

產(chǎn)品本身是最好的推銷員

尋求差異

產(chǎn)品是商業(yè)鏈條的關(guān)鍵

為了口碑，賠錢也要保證質(zhì)量

顧客最大的滿意是對(duì)產(chǎn)品的滿意．

好產(chǎn)品的二次生命

嫁接理論，出奇制勝

十五、人緣，地緣，血緣，浙商擅長(zhǎng)抱團(tuán)打天下 圈子主義：拳頭的力量大于手指的力量 抱團(tuán)打天下

呼朋喚友，扎堆做生意

老鄉(xiāng)一家親

同學(xué)關(guān)系是一種重要的資源

狼群戰(zhàn)術(shù)

感情投資是所有投資中花費(fèi)最少、回報(bào)最高的投資 關(guān)系網(wǎng)有多大，錢包就有多鼓

商會(huì)，一支重要的力量

十六、浙江商人都是融資高手

私人拆借

賒貨變現(xiàn)

票據(jù)貼現(xiàn)

不需要錢的時(shí)候借錢

融資不是越多越好

保持手頭現(xiàn)金，做到有備無(wú)患

有借有還，再借不難

十七、從模仿到創(chuàng)新，一步步建立自己的品牌 依樣畫(huà)葫蘆+改良

從無(wú)牌到貼牌再到創(chuàng)牌

把品牌當(dāng)做自己的兒子

通過(guò)資本運(yùn)營(yíng)加速品牌成長(zhǎng)步伐

品牌建設(shè)不能急功近利

借與知名公司合作來(lái)提升品牌價(jià)值 融人時(shí)尚元素，把民族品牌推向世界 在品牌接觸點(diǎn)上贏得顧客

品牌要和消費(fèi)市場(chǎng)的人群對(duì)接

十八、經(jīng)商，要打信息戰(zhàn)

與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手合作獲得信息

注重信息，研究信息

隨時(shí)留意身邊的商業(yè)信息

信息越快越準(zhǔn)，賺錢就越快越多 時(shí)變我變，及時(shí)收縮

快魚(yú)吃慢魚(yú)

看得見(jiàn)的手和看不見(jiàn)的手

小策略看對(duì)手，大策略看市場(chǎng)

睜大眼睛看行情

坐賈行商，貴在知市

客戶來(lái)問(wèn)貨，信息送上門(mén)

提取有效信息

十九、浙商的管理藝術(shù)

近距離管錢，遠(yuǎn)距離管人

多領(lǐng)導(dǎo)，少管理

權(quán)利越大越要謹(jǐn)慎

家族公司不可以家族化管理

不要錯(cuò)把管理當(dāng)經(jīng)營(yíng)

變經(jīng)驗(yàn)管理為科學(xué)管理

變粗放管理為精細(xì)管理

二十、用人不避親疏，關(guān)鍵與誰(shuí)匹配 成功30％靠自己，70％靠別人

家族成員造大船

善待跟自己一起闖天下的兄弟

把合適的人放在合適的位置上

家人是最好的搭檔

不論文憑論水平

凝聚人心最重要

選擇能干活的人

尺有所短，寸有所長(zhǎng)

二十一、終生學(xué)習(xí)使浙商走得更遠(yuǎn)

三年能學(xué)套好手藝，一輩子學(xué)不夠的買賣人 老板再大也要學(xué)習(xí)

社會(huì)就是大課堂

獨(dú)特的“政治經(jīng)濟(jì)學(xué)” 隨時(shí)了解技術(shù)方面的發(fā)展 合理的知識(shí)結(jié)構(gòu)

練就一身過(guò)硬的“心理素質(zhì)”

第四篇：沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)失敗教訓(xùn)

沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，由大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在2002年投巨資興建，總投資達(dá)到20億元人民幣，是當(dāng)時(shí)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在全國(guó)興建的9大商業(yè)廣場(chǎng)之一。但在2003年底萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)一期開(kāi)業(yè)之前，宣傳中的歐倍德等幾大主力店沒(méi)能按期進(jìn)駐，導(dǎo)致萬(wàn)達(dá)面臨集體訴訟。萬(wàn)達(dá)方面這兩年拿出了8億元對(duì)屢遭失敗的沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)行回購(gòu)，回購(gòu)的對(duì)象是之前被打散出售的精品街鋪位，但是由于種種原因部分業(yè)主不肯“松手”，導(dǎo)致回購(gòu)過(guò)程異常艱難，不得已，萬(wàn)達(dá)走“行政路子”取得當(dāng)?shù)卣С?，將之前散售的商鋪定性為“非法臨建”，動(dòng)用了最后一招——拆遷，并讓評(píng)估公司對(duì)商鋪產(chǎn)權(quán)價(jià)值做了估價(jià)，參照此估價(jià)進(jìn)行回購(gòu)。比拆遷現(xiàn)場(chǎng)由萬(wàn)達(dá)方面出示的評(píng)估報(bào)告顯示的2萬(wàn)/平米的均價(jià)，和當(dāng)初購(gòu)買這些商鋪時(shí)業(yè)主所付出的高達(dá)6萬(wàn)/平米的成交均價(jià)，巨大的懸殊再加上這3年的慘淡經(jīng)營(yíng)讓業(yè)主們蒙受的利息損失。不難看出，“回購(gòu)價(jià)格談不攏”肯定是最終被迫拆遷的重要原因，同時(shí)也對(duì)萬(wàn)達(dá)的品牌及在全國(guó)的擴(kuò)張和發(fā)展帶來(lái)了極大的負(fù)面影響，自此后，王健林提出不再“散售”商鋪。

整個(gè)拆遷過(guò)程需要拆除5331個(gè)非住宅建筑，這些鋪位在沃爾瑪、百盛背后，都是三層的獨(dú)立商鋪，類似街鋪，每條街100米左右，散售之后經(jīng)營(yíng)一直非常糟糕，后來(lái)一度由萬(wàn)達(dá)支付業(yè)主租金收回來(lái)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，效果還是不好。在這次拆遷之前，回購(gòu)已經(jīng)持續(xù)一段時(shí)間了，但是很艱難，最終萬(wàn)達(dá)定性“非法建筑”動(dòng)用拆遷重建拿回產(chǎn)權(quán)。

拓展閱讀1：四年輪回 沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)拆除重建的背后

從9月28日拆掉沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)精品商鋪（下稱萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)）中間步行街天棚的第一根橫梁開(kāi)始，日夜趕工至今，這個(gè)曾在2002年叱咤風(fēng)云的地產(chǎn)項(xiàng)目，拆除工作已進(jìn)行過(guò)半。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)一位高管透露，拆遷后的土地，連同一直未開(kāi)發(fā)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)二期，將建設(shè)成一個(gè)類似于北京或成都萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)一樣的“城市綜合體”。

萬(wàn)達(dá)沈陽(yáng)改錯(cuò)

2003年底，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建設(shè)完成。由于宣傳攻勢(shì)凌厲，這個(gè)有著500間精品商鋪的廣場(chǎng)，竣工前就已被350多個(gè)業(yè)戶用6萬(wàn)元/平方米的天價(jià)（沈陽(yáng)本地）買下。2004年春節(jié)前，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，由于人流過(guò)少，兩個(gè)月后第一次停業(yè)。此后近3年的時(shí)間里，廣場(chǎng)幾次更換職業(yè)經(jīng)理人，更換經(jīng)營(yíng)模式，并同時(shí)更換經(jīng)營(yíng)方向，但都沒(méi)有引來(lái)人氣，經(jīng)營(yíng)遂陷入停頓至今。從2004年開(kāi)始，困頓中的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就陷入糾紛的漩渦。商鋪購(gòu)買者普遍認(rèn)為，廣場(chǎng)的整個(gè)商業(yè)氛圍，與萬(wàn)達(dá)銷售廣告中的宣傳內(nèi)容不符，因此涉嫌合同欺詐，部分業(yè)主據(jù)此要求退鋪，但遭萬(wàn)達(dá)拒絕。

2004年下半年，超過(guò)50名的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)業(yè)主以“銷售欺詐”為由起訴萬(wàn)達(dá)，并進(jìn)而向法院提出撤銷購(gòu)房合同的要求。案件經(jīng)兩次審理后，沈陽(yáng)市和遼寧省兩級(jí)法院均認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的系列廣告“屬商業(yè)吹噓而不構(gòu)成商業(yè)欺詐”，最終判業(yè)戶敗訴。此后，雙方的爭(zhēng)執(zhí)陷入僵局；而有11名業(yè)戶終審后選擇了申訴，至今依然沒(méi)有結(jié)論。

然而，堅(jiān)冰下面早已悄然消融。2005年以來(lái)，一些業(yè)戶通過(guò)私下協(xié)商，實(shí)現(xiàn)了退鋪的意愿。盡管這一比例不足業(yè)戶總數(shù)的3％，但萬(wàn)達(dá)試圖拯救廣場(chǎng)的意圖漸漸顯露。此間，沈陽(yáng)市政府對(duì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)效果漸起微辭。一位知情人透露，由于萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目是該市“項(xiàng)目年”中的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，在占地面積和投資總額等方面都創(chuàng)了該市2002的第一，因此沈陽(yáng)市政府可謂“竭盡全力為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境”。

然而，事與愿違。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)3年，不但沒(méi)有悉數(shù)引來(lái)國(guó)際知名的商業(yè)巨頭，由于地處沈陽(yáng)市最為繁華的商業(yè)核心地段，萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目的破敗，還直接影響了沈陽(yáng)的整體商業(yè)氛圍。這讓沈陽(yáng)市政府大為惱火。法律殿堂上賺足臉面的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，卻在商業(yè)戰(zhàn)場(chǎng)中屢遭敗績(jī)。如何拯救萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，成為壓在萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)和沈陽(yáng)市政府兩者心頭的一塊石頭。既然數(shù)度的商業(yè)運(yùn)營(yíng)努力，都毫無(wú)起色，眼看著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)日漸生銹的門(mén)鎖鏈和由明轉(zhuǎn)暗的玻璃門(mén)，在反復(fù)權(quán)衡之后，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與沈陽(yáng)市政府最終作出了“收回商鋪，拆除重建”的決定。2006年7月26日，沈陽(yáng)市政府專門(mén)為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)拆除重建問(wèn)題召開(kāi)市長(zhǎng)辦公會(huì)議，會(huì)后形成了193號(hào)《市長(zhǎng)辦公會(huì)議紀(jì)要》。

而在此前的2006年3月20日，萬(wàn)達(dá)就已將精品店鋪所占的2.19萬(wàn)平方米的土地，從沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)有限公司所有的大區(qū)塊土地（沈陽(yáng)國(guó)用〔2002〕第0139號(hào)）中分割出來(lái)，辦理了編號(hào)為“沈陽(yáng)國(guó)用[2006]第0077號(hào)”土地使用證。隨后，萬(wàn)達(dá)開(kāi)始通過(guò)談判回購(gòu)商鋪，并取得了近八成業(yè)戶的同意。8月3日，沈陽(yáng)市規(guī)劃和國(guó)土資源局下發(fā)了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；10日，沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)公司開(kāi)會(huì)部署拆除萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)任務(wù)。

9月25日，沈陽(yáng)市房產(chǎn)局下發(fā)了拆遷公告。

氣球吹爆的三年

2003年，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)給沈陽(yáng)地產(chǎn)投資人講了兩個(gè)故事：

一、一個(gè)面積為27.2平方米的店鋪，因?yàn)槭恰皫ё饧s”購(gòu)買，“用別人的錢，做自己的鋪”，所以投資人6.5年就可以收回投資，年商業(yè)利潤(rùn)可達(dá)64800元；

二、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的快速擴(kuò)張得益于“訂單模式”，投資人是在“與世界500強(qiáng)為鄰”。

除了“一鋪養(yǎng)三代”的描述，在萬(wàn)達(dá)的諸多廣告中，還有一個(gè)你的財(cái)富“和巨人一起飛”的氣球廣告?！澳钦媸且粋€(gè)個(gè)動(dòng)聽(tīng)的主意！”業(yè)戶張德軍說(shuō)，“那些廣告充滿了誘惑，讓你想立刻去交錢，把鋪?zhàn)痈愕绞?。然而，開(kāi)業(yè)沒(méi)到半年，張和其他投資者便以“要求退鋪”的方式，開(kāi)始懷疑萬(wàn)達(dá)商業(yè)的能力。

此后，萬(wàn)達(dá)租下業(yè)戶的精品商鋪，并幾次自己發(fā)動(dòng)招商經(jīng)營(yíng)，均告失敗。類似的情形還發(fā)生在長(zhǎng)春等有萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)駐足的城市?！巴踅×质且粋€(gè)賣地產(chǎn)的高手，不是一個(gè)做商業(yè)地產(chǎn)的高手?！贝筮B一家地產(chǎn)公司的老總評(píng)價(jià)說(shuō)。然而，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)企業(yè)文化部總經(jīng)理石雪清并不認(rèn)同這樣的說(shuō)法，他認(rèn)為，從2002年沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)早期的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，到今天以北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為代表的新一代城市綜合體運(yùn)營(yíng)模式，萬(wàn)達(dá)4年的商業(yè)廣場(chǎng)實(shí)踐，在不斷進(jìn)步和成熟?！吧蜿?yáng)的項(xiàng)目并非失敗，而是成長(zhǎng)中的經(jīng)歷?！彼f(shuō)。

今年8月簽訂退鋪協(xié)議，12月將返回全額購(gòu)房款，個(gè)人負(fù)擔(dān)房屋交易等費(fèi)用?！安煌虽伓疾恍辛?，還敢想賠償？”一位趙姓業(yè)戶說(shuō)，“這3年，一分錢都沒(méi)掙，還擔(dān)著銀行利息?！?也許有些人的代價(jià)會(huì)更大。業(yè)主康建軍說(shuō)，當(dāng)初每平方米6萬(wàn)元的鋪?zhàn)?，現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)申請(qǐng)拆遷后，只給不到3.5萬(wàn)元每平方米的評(píng)估補(bǔ)償金，這讓他的損失慘重。而像康這樣的不愿退鋪者，共有60人，總計(jì)5330平方米。

萬(wàn)達(dá)背后的政府推手

“萬(wàn)達(dá)在沈陽(yáng)做了這么多年的地產(chǎn)，基本上沒(méi)樹(shù)立起來(lái)形象?！鄙蜿?yáng)市規(guī)劃和國(guó)土資源局一位官員的評(píng)價(jià)，對(duì)于“百年萬(wàn)達(dá)”的口號(hào)，意味深長(zhǎng)。一位知情人透露，沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目蹣跚學(xué)步四年的代價(jià)是4個(gè)億。然而，這還僅僅是商業(yè)上的耗費(fèi)。記者的調(diào)查表明，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的拆遷合法性尚存諸多懸疑。

土地使用權(quán)是焦點(diǎn)之一。事實(shí)上，從2003年底出售商鋪至今，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一直未將土地使用權(quán)證進(jìn)行分割后登記到每個(gè)商鋪頭上，而是握在自己手中，靜待今年分割登記，并以新的“沈陽(yáng)國(guó)用（2006）第0077號(hào)”土地使用證為基礎(chǔ)，辦理規(guī)劃手續(xù)，隨后申請(qǐng)了拆遷。沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)總經(jīng)理吳永隆在接受《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》記者采訪時(shí)表示，萬(wàn)達(dá)是應(yīng)83％的退鋪業(yè)戶的要求，才進(jìn)行廣場(chǎng)的拆遷改造的。然而，一個(gè)顯著的事實(shí)是，上述新土地證獲得的日期是今年3月20日，而83％退鋪業(yè)戶的簽約退鋪日期大都發(fā)生在此后幾個(gè)月內(nèi)。這表明，萬(wàn)達(dá)獲得的新土地證，當(dāng)時(shí)的土地使用權(quán)應(yīng)是萬(wàn)達(dá)與300多個(gè)商鋪業(yè)戶所共有。今年7月，當(dāng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)提出拆遷改建申請(qǐng)時(shí)，尚有60個(gè)業(yè)戶沒(méi)有與之達(dá)成回購(gòu)商鋪協(xié)議。在這樣的前提下，沈陽(yáng)市規(guī)劃和國(guó)土資源局提請(qǐng)萬(wàn)達(dá)注意“須與地塊中現(xiàn)有的被動(dòng)遷單位達(dá)成協(xié)議”。但拆遷至今，雙方的協(xié)議依然沒(méi)有達(dá)成。

2004年3月，沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)管理方提出一份 “關(guān)于完善沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)名店經(jīng)營(yíng)環(huán)境的措施”方案，在這個(gè)調(diào)整方案的8項(xiàng)措施中，在改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境上，征得消防、規(guī)劃等相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)、全體業(yè)主的同意后，由萬(wàn)達(dá)投資實(shí)施“罩大棚”、封閉萬(wàn)達(dá)名店內(nèi)通道等工程;在天氣條件具備后，統(tǒng)一給每個(gè)商鋪安裝分體空調(diào)，并爭(zhēng)取6月底前完工;在萬(wàn)達(dá)大街與景觀路交叉口處設(shè)立大型電子顯示屏廣告牌，在地面設(shè)置促銷活動(dòng)場(chǎng)地;同時(shí)，在商業(yè)街兩側(cè)設(shè)置霓虹燈店招，通道內(nèi)擺放休閑椅、立式品牌燈箱，布置綠植、花卉，頂棚安裝霓虹燈飾。在萬(wàn)達(dá)大街和景觀街設(shè)置情景式小品雕塑及配套休閑椅、休閑傘等，添購(gòu)綠色環(huán)保電瓶導(dǎo)購(gòu)車等。對(duì)于這份為期三個(gè)月的“扶持計(jì)劃”，有部分業(yè)主接受了這個(gè)協(xié)議，但商鋪整體啟動(dòng)計(jì)劃失敗。

2004年6月，萬(wàn)達(dá)針對(duì)業(yè)主提出了更為優(yōu)惠的“商鋪委托出租協(xié)議”，有部分業(yè)主接受該協(xié)議，但商鋪整體啟動(dòng)計(jì)劃再次失敗。

自2004年6月“啟動(dòng)計(jì)劃”擱淺以來(lái)，萬(wàn)達(dá)并沒(méi)有放棄改變身處被動(dòng)局面的努力。7月22日，由萬(wàn)達(dá)總部下派的一個(gè)新的領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)。這個(gè)團(tuán)隊(duì)只負(fù)責(zé)精品商鋪的經(jīng)營(yíng)管理，成員由北京和沈陽(yáng)兩地的商業(yè)精英組成，領(lǐng)導(dǎo)者系前北京西單商業(yè)大廈副總經(jīng)理?xiàng)钭寺?。?jù)悉，楊姿聰不僅帶來(lái)了西單商場(chǎng)先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念，還帶了很多品牌入駐萬(wàn)達(dá)。這個(gè)新的管理團(tuán)隊(duì)就對(duì)萬(wàn)達(dá)精品商鋪的經(jīng)營(yíng)進(jìn)行了重新的市場(chǎng)定位：成為區(qū)域品牌代理商的聚集地，以低價(jià)批發(fā)為主。8月10日，管理團(tuán)隊(duì)即以沈陽(yáng)泰原金座經(jīng)貿(mào)有限公司的名義開(kāi)始發(fā)布萬(wàn)達(dá)精品商鋪隆重招商的廣告，并提出了免半年租金、會(huì)員制模式服務(wù)等五大優(yōu)惠政策。但在這些努力之后，招商計(jì)劃再次遭到失敗，萬(wàn)達(dá)精品街成了一條家家商戶大門(mén)緊鎖的死街。前后近3年的時(shí)間里，沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)幾次更換職業(yè)經(jīng)理人，更換經(jīng)營(yíng)模式，并同時(shí)更換經(jīng)營(yíng)方向，但都沒(méi)有引來(lái)人氣，經(jīng)營(yíng)陷入停頓直至拆除重建。

起訴萬(wàn)達(dá)欺詐：2004年2月19日，在遭遇開(kāi)業(yè)停業(yè)**之后不久，第一批業(yè)主開(kāi)始起訴萬(wàn)達(dá)。這次停業(yè)事件，讓很多業(yè)主發(fā)現(xiàn)自己傾家蕩產(chǎn)買來(lái)的天價(jià)“黃金店鋪”根本不可能以萬(wàn)達(dá)吹噓的價(jià)格出租出去。大量業(yè)主紛紛提出退鋪和賠償損失的要求，在與萬(wàn)達(dá)溝通未果后，陸續(xù)有54名業(yè)主以“欺詐”為由將萬(wàn)達(dá)告上法庭，要求萬(wàn)達(dá)解除購(gòu)買商鋪的合同，返還購(gòu)房款并賠償損失。

這些業(yè)主，無(wú)一例外全都是看了萬(wàn)達(dá)的廣告忽悠而上當(dāng)受騙的，萬(wàn)達(dá)在廣告中宣稱：“以租金養(yǎng)商戶”、“一鋪富三代”、“零風(fēng)險(xiǎn)”、“每個(gè)商鋪每平方米至少可以出租500元”、“與世界500強(qiáng)為鄰”、“和巨人一起飛”、“帶租約發(fā)售”、“前三年回報(bào)率為8%、9%和10%”;萬(wàn)達(dá)在一則“投資案例分析”的宣傳廣告中，作出了“一個(gè)面積為27.2平方米，售價(jià)為149.6萬(wàn)元的店鋪，6.5年就可以收回投資，年商業(yè)利潤(rùn)可達(dá)64800元”的驚人回報(bào)預(yù)期;萬(wàn)達(dá)又宣稱 “你要買的商鋪，我已經(jīng)替你租出去了”，引導(dǎo)業(yè)主“用別人的錢，做自己的鋪”。

在萬(wàn)達(dá)凌厲的廣告攻勢(shì)下，500間產(chǎn)權(quán)商鋪很快銷售一空，共有354名業(yè)主購(gòu)買了萬(wàn)達(dá)的500間產(chǎn)權(quán)商鋪，商鋪的均價(jià)達(dá)到聳人聽(tīng)聞的每平米6萬(wàn)元的天價(jià)，這在03年的沈陽(yáng)簡(jiǎn)直是不可思議的。萬(wàn)達(dá)從銷售產(chǎn)權(quán)商鋪中獲得了9.6億的銷售收入。購(gòu)買萬(wàn)達(dá)產(chǎn)權(quán)商鋪的業(yè)主，很多都是多年在商業(yè)領(lǐng)域摸爬滾打的商人，這次失敗的投資，讓他們當(dāng)中的絕大多數(shù)人“辛辛苦苦幾十年，一夜回到解放前”。

起訴萬(wàn)達(dá)的業(yè)主認(rèn)為，正是萬(wàn)達(dá)虛假的廣告陳述和違法的投資回報(bào)預(yù)期，加之當(dāng)?shù)啬承┱块T(mén)領(lǐng)導(dǎo)的“大力推薦”，才讓他們這些在商場(chǎng)上摸爬滾打了十幾年的“商人”很受“傷”。商鋪購(gòu)買者普遍認(rèn)為，廣場(chǎng)的整個(gè)商業(yè)氛圍，與萬(wàn)達(dá)銷售廣告中的宣傳內(nèi)容不符，因此涉嫌合同欺詐，部分業(yè)主據(jù)此要求退鋪，但遭萬(wàn)達(dá)拒絕。

第五篇：萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式

萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司是全球商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，已在全國(guó)開(kāi)業(yè)72座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，持有物業(yè)面積1373萬(wàn)平方米，規(guī)模全球第二，計(jì)劃到2014年開(kāi)業(yè)110座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，持有物業(yè)面積2300萬(wàn)平方米，成為全球規(guī)模第一的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司擁有全國(guó)唯一的商業(yè)規(guī)劃研究院、全國(guó)性的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)團(tuán)隊(duì)、全國(guó)性的商業(yè)管理公司，形成商業(yè)地產(chǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一品牌。城市綜合體是萬(wàn)達(dá)在世界獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)地產(chǎn)模式，內(nèi)容包括大型商業(yè)中心、城市步行街、五星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、公寓等，集購(gòu)物、餐飲、文化、娛樂(lè)等多種功能于一體，形成獨(dú)立的大型商圈，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就是城市中心。

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是企業(yè)效益和社會(huì)效益的和諧統(tǒng)一，產(chǎn)生四大社會(huì)效益：

一、提升城市商業(yè)檔次；

二、新增大量就業(yè)崗位；

三、創(chuàng)造持續(xù)巨額稅收；

四、豐富群眾消費(fèi)需求。萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司

萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司是亞洲最大的商業(yè)管理企業(yè)，管理范圍覆蓋全國(guó)所有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，創(chuàng)造了連續(xù)多年租金收繳率超過(guò)99.5%的世界行業(yè)紀(jì)錄。萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司擁有豐富的商業(yè)資源、強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)管理能力，確保萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)無(wú)論建在城市中心還是新發(fā)展區(qū)域，都能開(kāi)一個(gè)旺一個(gè)，成為萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院

萬(wàn)達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院是中國(guó)唯一專業(yè)從事大型商業(yè)中心、五星級(jí)酒店、旅游度假區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的機(jī)構(gòu)，匯集了全國(guó)商業(yè)中心、五星級(jí)酒店、旅游度假區(qū)設(shè)計(jì)各專業(yè)的一流人才，是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分。萬(wàn)達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院擔(dān)負(fù)著萬(wàn)達(dá)集團(tuán)所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及景觀設(shè)計(jì)、機(jī)電等業(yè)務(wù)，并全程參與產(chǎn)品定位、成本控制、技術(shù)支持等工作，每年承擔(dān)的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)任務(wù)超過(guò)3000萬(wàn)平方米。萬(wàn)達(dá)文化旅游規(guī)劃院

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萬(wàn)達(dá)學(xué)院位于河北省廊坊市，占地200畝，總建筑面積12.8萬(wàn)平方米，可同時(shí)容納3000名學(xué)員，每年安排萬(wàn)達(dá)集團(tuán)高中層管理人員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)。萬(wàn)達(dá)學(xué)院由教學(xué)樓、行政樓、室

內(nèi)體育館、室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、宿舍、餐廳等組成，并配備國(guó)內(nèi)一流的教學(xué)服務(wù)設(shè)施，是中國(guó)最好的企業(yè)學(xué)院之一。