第一篇：寫字樓銷講詞

寫字樓說辭

您好！歡迎參觀XXXXX，我是置業(yè)顧問XXX，叫我XXX好了。

（寒暄）請問您是第一次來我們項(xiàng)目嗎？如不是，請稍等我?guī)湍兴^來/如是第一次來。

（弄清楚客戶是投資還是自用）

先生/女士，我先給您介紹一下我們項(xiàng)目的基本情況吧?。ㄓ檬謩菀龑?dǎo)客戶來到鳥瞰圖）我們項(xiàng)目位于XXXXXXXX，隸屬XX區(qū)屬于二環(huán)內(nèi)。北面緊臨XX路，東面距離XX路僅百米，XX路2015年將拓寬成6車道。周邊交通四通八達(dá)，向北走京廣快速路10分鐘可到連霍高速，向南10分鐘路程即可到達(dá)火車站。農(nóng)業(yè)路高架橋從西環(huán)到中州大道，建成后5分鐘就能到東區(qū)，去高鐵站、機(jī)場都是很方便的。在南陽路和農(nóng)業(yè)路上有20多條公交線路，出門就是BRT車站，同時(shí)地鐵3號(hào)線南陽路站經(jīng)過我們項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2018年底通車。5號(hào)線唯一一條城市環(huán)形線路，黃河路站距離我們項(xiàng)目不到2公里的距離可與3號(hào)線換乘，現(xiàn)在地鐵1號(hào)線日均客流量25萬人左右，地鐵3號(hào)線預(yù)計(jì)30萬人，地鐵5號(hào)線將預(yù)計(jì)將達(dá)到45萬人，在這里投資升值空間絕對是很大的。規(guī)劃中的農(nóng)業(yè)路高架在南陽路設(shè)置上下匝道口，在我們這里員工上下班，合作單位拜訪等出行都是非常方便的。

項(xiàng)目周邊有5大商圈，10余所醫(yī)院，20余所名校，30余商超，配套相當(dāng)完善。沙盤講解：

現(xiàn)在給您介紹一下我們的項(xiàng)目，XX路和XX路交匯處的位置是我們的三期項(xiàng)目，近10萬㎡，地下雙層停車場，A塔是我們規(guī)劃的5A甲級辦公樓，全智能化商務(wù)辦公，B塔是我們規(guī)劃的5星級酒店，目前正在和凱萊國際酒店確定合作意向。1-6層規(guī)劃的是百貨商場、大型餐飲、電影院、KTV，目前正在和大商新瑪特、丹尼斯、成龍影院進(jìn)行洽談合作，您知道花園路上的國貿(mào)360吧，將來我們這里和豐業(yè)廣場相連，將打造成農(nóng)業(yè)路上比花園路商圈更繁華的高端商業(yè)綜合體，所以我們建成后絕對是片區(qū)的地標(biāo)性建筑。

您看這邊這棟是我們的寫字樓，1-4層近8500㎡的商業(yè)廣場，規(guī)劃的有銀行、金融機(jī)構(gòu)、大型餐飲、健身房等，同時(shí)和商業(yè)廣場相連的這邊是我們精心打造的兩層風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，入駐西餐廳、咖啡店、品茶屋、書吧等。

5-28層是甲級寫字樓，四層以下外立面為干掛石材，四層以上為LOW-E玻璃幕墻。面積區(qū)間50-1400㎡自由分割，層高3.3米，標(biāo)準(zhǔn)化辦公高度。進(jìn)入寫字樓首先展現(xiàn)給我們的就是一個(gè)300㎡奢華裝修大堂，10米挑高，相當(dāng)于住宅的三層半的高度，全石材拼花，豪華水晶吊燈，完全參照星級酒店大堂的裝修標(biāo)準(zhǔn)。8部品牌電梯，6部高速內(nèi)梯，兩部觀光電梯。辦公樓分戶空調(diào)設(shè)計(jì)，費(fèi)用自由控制。每層公共部分都是精裝，精裝公共衛(wèi)生間，衛(wèi)浴是國家十佳品牌標(biāo)準(zhǔn)。我們的一大特色就是在每戶設(shè)置有總裁單衛(wèi)，當(dāng)然如果您不需要，可以在裝修的時(shí)候打通就行（對于投資客：每戶設(shè)置有單個(gè)衛(wèi)生間，買個(gè)小面積后期出租完全不是問題，您看國貿(mào)360上面的小戶型每個(gè)月都租好幾千塊，而且我們這邊交通這么便利，又是雙地鐵，將來租戶肯定特別多，投資肯定是穩(wěn)賺的）。

車位有地下雙層停車場和地上部分停車位，可租可售（售價(jià)還得看后期的物業(yè)，目前周邊車位銷售大約在12萬左右，如果租，周邊大約在400元/月），車位配比是1:2，在寫字樓的西邊設(shè)置有單獨(dú)的地下車庫出入口。

這是我們寫字樓一期項(xiàng)目，規(guī)劃面積都是稍微小一點(diǎn)的，在我們的三期規(guī)劃的都是300㎡以上大面積的，將來等三期建成后，將形成一個(gè)完全銜接互補(bǔ)的商務(wù)綜合體，所以您現(xiàn)在買是相當(dāng)劃算的。

我們面積有50-80㎡，100-250㎡，我們看一下戶型吧。

第二篇：東海黃金海岸銷講詞

東海黃金海岸銷講詞

尊敬的各位來賓，歡迎光臨東海黃金海岸售樓中心，請先允許我自我介紹一下，我姓黃，是這兒的一名置業(yè)顧問，大家叫我小黃就可以了?，F(xiàn)在由我為大家介紹一下項(xiàng)目的整體概況。

咱東海黃金海岸位于龍口東海旅游度假區(qū)，占地600萬平方米，由中國500強(qiáng)企業(yè)南山集團(tuán)全力打造。龍口隸屬山東煙臺(tái)，位于膠東半島西北部，渤海灣南岸，同時(shí)也位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的核心位置。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈是繼長江三角洲、珠江三角洲之后又一經(jīng)濟(jì)隆起地帶，受國家重點(diǎn)扶持，擁有無限的發(fā)展?jié)摿?。另外咱龍口地處?nèi)海，位于北緯37度這條神奇緯線上，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，氣候宜人，年平均氣溫11.7度，被稱為天堂的溫度，曾獲聯(lián)合國人居獎(jiǎng)，被譽(yù)為最適宜人類居住的地方，是著名的長壽之鄉(xiāng)。

大家請隨我看平面圖，來，請先隨我感受一下大海的位置，上北下南，左西右東。這條道叫做南山大道，由于它連接著東海觀音閣與南山大佛，因此也被稱為福壽路，它也是整個(gè)園區(qū)的分界線，在進(jìn)入東海園區(qū)的“M”形大門之前我們看到的這個(gè)小區(qū)叫做濱海假日小區(qū)，總占地面積44萬平米，有134棟的海派風(fēng)格的多層花園洋房組成，綠化率達(dá)48%，小區(qū)南北各有一個(gè)入口，中心有一大型的綠地噴泉廣場將項(xiàng)目分為A、B兩個(gè)區(qū)，小區(qū)配備兩座頂級休閑會(huì)所，各種娛樂設(shè)施一應(yīng)俱全，讓您在追逐假日悠閑的同時(shí)亦可隨心所欲的出入都市休閑場所。社區(qū)東側(cè)有近10000平米的商鋪，既能滿足業(yè)主日常生活需求，還能夠有效的阻隔噪音，另外他附近有一大型的農(nóng)貿(mào)市場及一條商業(yè)街，給您的日常生活提供了非常大的便利。

順著南山大道往北走，在大道的兩側(cè)各有一所學(xué)府，西側(cè)是從幼兒園到高中實(shí)行雙語教學(xué)的東海外國語學(xué)校，去年新開設(shè)了高爾夫?qū)I(yè)，園區(qū)西側(cè)有108洞的海景高爾夫球場，就是這大片綠地，他與南山的山地高爾夫共組279洞，是目前世界上最大的高爾夫球場，因此國家高爾夫球隊(duì)每年都會(huì)到此集訓(xùn)并在此選拔高爾夫人才，說到高爾夫，在高爾夫球場的前側(cè)距海大約20米的地方有一個(gè)豪華社區(qū)叫做海潤豪景，其內(nèi)樓棟80%能看到海，70%能看到高爾夫，60%能一線觀海三面觀高爾夫，綠化率達(dá)53%。如果您選擇了海潤豪景，那么藍(lán)天、白云、綠樹、碧海、金沙將是您家門前最常見的風(fēng)景，這里也是您遠(yuǎn)離都市喧囂，靜靜的憑海聽濤的最佳去處，是真正的“出則繁華，入則寧靜”。

在東海外國語學(xué)校的對面是一所擁有3.8萬名師生、84個(gè)本?？茖I(yè)的本科院?！仙酱髮W(xué)。這兩所學(xué)校師資力量雄厚，硬件設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，是孩子就學(xué)的理想去處。大家都知道學(xué)生的消費(fèi)水平比較高，有學(xué)生的地方有人氣，人氣帶動(dòng)才氣，所以無論你求才還是求福，這里都是您的最佳選擇！

順著南山大道繼續(xù)往北走，穿過星海苑小區(qū)，我們就來到了月亮灣國際海水浴場，在月亮灣的中心是東海觀音閣，現(xiàn)在每年的10月份都會(huì)有一個(gè)廟會(huì)，他通過福壽路與南山大佛遙相呼應(yīng)，使東海園區(qū)處在濃郁的佛教氛圍中，您也知道“虔誠，是心靈最好的歸屬”，在這兒您可以卸下工作重壓，來一次虔誠的祈禱，給心靈一次完全的解脫。在月亮灣的周圍有五星級的國際會(huì)議中心，月亮灣酒店以及風(fēng)情步行商業(yè)街，可以說是食、住、購、娛樣樣齊全，再加上這天然海水浴場，是您享受夏威夷式海濱生活不再是夢想！

距離月亮灣最近的這個(gè)小區(qū)叫星海苑，從他步行到月亮灣只需要5分鐘，他處于東海園區(qū)的核心位置，各路公交車直達(dá)小區(qū)門口，小區(qū)采用圍合式布局，意大利風(fēng)格建筑外觀，采用的老虎窗，八角形尖堡以及園林景觀均體現(xiàn)歐陸風(fēng)情的海岸特色，另外小區(qū)南靠南山大學(xué)，使之能受到學(xué)校文化氣息的熏陶。

繞過月亮灣我們就來到了三大濱海主題廣場，即帆船廣場、風(fēng)帆廣場、同心廣場，他們也有著不同的喻義：也就是分別象征著事業(yè)的起步、拼搏與成功。在帆船廣場的旁邊有一條向海延伸的道叫姻緣道，他被成為“最浪漫的路”，因?yàn)樵诼返谋M頭、海的中央是月亮老人，您可以牽著愛人的手來到月老面前一起許下愛的諾言，見證真愛。這條海岸線向海延伸100米，全部是淺灘，我想當(dāng)您站在柔軟的沙灘上向海眺望，愛人和孩子在水中玩耍時(shí)，那份喜悅那份輕松是多少錢也買不來的，這樣浪漫的事情是您在內(nèi)陸絕對享受不到的，這樣的生活質(zhì)量和品質(zhì)也是所有人追求和向往的。

這兒是漁人碼頭，您來這兒居住的時(shí)候，可以拿個(gè)小桶，帶個(gè)馬扎，提著釣竿，在這坐享垂釣的樂趣，到吃飯的時(shí)候把釣到的魚帶到沙灘上的燒烤店里燒烤一下，在海邊吹著海風(fēng)，看著飛翔的海鷗，吃著自己垂釣的魚，這種生活和您在內(nèi)陸城市坐在馬路邊呼吸著汽車尾氣吃燒烤的感受是完全不一樣的。

這兒是星海湖畔小區(qū)，目前在售的是B、D區(qū)，綠化率達(dá)48%，社區(qū)利用獨(dú)特的自然地理優(yōu)勢打造了一個(gè)外海內(nèi)湖的360度景觀社區(qū)。

再往前走是填海廣場，這個(gè)填海廣場將會(huì)在2010年被打造成為一個(gè)堪比美國迪斯尼韓國愛寶樂園的亞洲最大的水上游樂場。

在往東走我們就來到了海產(chǎn)品農(nóng)貿(mào)市場和港欒碼頭，對面是一個(gè)小島，由于從空中俯視像一片桑葉漂浮在海面上，因此被命名為桑島，現(xiàn)已被南山集團(tuán)收購，準(zhǔn)備將其打造成一個(gè)擁有各種休閑娛樂設(shè)施的豪華小島。海產(chǎn)品農(nóng)貿(mào)市場里的海鮮都是當(dāng)?shù)貪O民打撈的，既新鮮又便宜，如果您住這兒，就能每天都吃到新鮮的海鮮了。

這兒是碧海苑小區(qū)，他是東海園區(qū)開發(fā)最早的一個(gè)小區(qū)，分A、B、C、D四期開發(fā)，目前A區(qū)業(yè)主已全部入住，小區(qū)也將于明年2月底全部交付使用。小區(qū)為業(yè)主配備了三十余種百余套公共健身器材，為業(yè)主的業(yè)余鍛煉提供了物質(zhì)保障。

在碧海苑的東面是東部新區(qū)，南山計(jì)劃2010年投巨資興建一個(gè)集休閑、旅游、度假為一體的高新區(qū)，他不僅能完善東海園區(qū)，更是能極大的推動(dòng)?xùn)|海園區(qū)的更高更快發(fā)展。

綜觀整個(gè)東海園區(qū)，有三大主題廣場，東海觀音閣等旅游度假區(qū)；有五星級國際會(huì)議中心，月亮灣酒店，風(fēng)情步行街等商務(wù)服務(wù)區(qū)；有原生態(tài)黑松林密集區(qū)；有教育科研區(qū)；有高爾夫康樂區(qū)，有住宅區(qū)。南山集團(tuán)在此投資200億將這600萬平米的海岸線打造成可容納20萬人口的濱海生活城。您在這兒買的不僅僅是一套房子，而是一座擁有無限發(fā)展?jié)摿Φ男屡d城市，如果您想成為這座北方最大海景城一員的話，就盡快選好房子定下來吧，因?yàn)檫@兒的房子不是您一個(gè)人在買，而是全國人在搶購，如果您還有什么不明白的，讓您身邊的置業(yè)顧問給您做更詳盡的解答，我們熱烈真誠的歡迎您加入到濱海生活行列中來！

第三篇：多層銷講詞 2014.8.2終

銷講詞（多層建筑的優(yōu)勢）

隨著城市的發(fā)展、房價(jià)的高漲、消費(fèi)者居住理念的不斷成熟，相信越來越多的人對得房率較高、公攤面積相對較少、人居環(huán)境更加舒適的多層住宅越來越青睞，那么多層住宅的優(yōu)勢究竟有哪些，下面就讓我們一一列舉！

一、公攤面積小，得房率高

相信大家都知道多層住宅“公攤小，得房率高”，但相比較高層，具體多在哪里，多了多少？下面就為大家具體說一下，高層住宅由于大堂、電梯間、走道等公建部分較多，因此需要分?jǐn)偟墓妹娣e就比多層住宅多很多，實(shí)際得房率也就相對較低。按常規(guī)比例計(jì)算，多層住宅的公攤面積一般為總面積的8%-10%，而高層住宅卻達(dá)到了25%之高。這樣比較下來，多層就比高層多了10多平方的面積，對于100個(gè)平方的房子來說，多層的套內(nèi)面積能達(dá)到90平，而高層一般只有80個(gè)平左右。一樣的房子足足少了10個(gè)平方，也就是說買高層多花了10%的錢在公攤上。

二、戶型結(jié)構(gòu)優(yōu)，通風(fēng)采光好

現(xiàn)在市場上的高層都說通風(fēng)好、采光好，其實(shí)多層的采光通風(fēng)更好，因?yàn)槎鄬幼≌话銥榘迨浇ㄖ?，從房型?gòu)造格局上看，通風(fēng)采光優(yōu)于高層住宅。同時(shí)由于構(gòu)造結(jié)構(gòu)上的原因，一般多層住宅都是坐北朝南，室內(nèi)使用面積多，房型合理，南北通透，大開間容易隔開，而高層住宅一般采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，南北通透的戶型較少，基本室內(nèi)墻為主，結(jié)構(gòu)無法改變，給裝修帶來了很大的難度！另外多層住宅多為一梯二戶，空氣穿透性自然好于一梯多戶的高層住宅。

三、多層配電梯，方便快捷同時(shí)有利于身體健康

金牛國際城多層住宅配備電梯，方便業(yè)主的生活，同時(shí)由于樓層較低，上下樓梯輕松便捷，每天僅百步的上下樓梯對身體也是很好的鍛煉。而高層住宅電梯煩惱比較多、如突然停電、久候不來等都讓人煩惱不堪，多層則沒有此類麻煩。

四、更自由、更安全

由于電梯的存在，而住在多層，上下樓很便捷，即使電梯不方便使用的時(shí)候，這些煩惱也是可以避免的。

五、更經(jīng)濟(jì)、更實(shí)惠

多層的公共維修資金是（面積x550x0.05），而高層是（面積

x700x0.05）,以120㎡住宅為例，多層維修基金是3300元，高層是4200元，同樣面積下多層費(fèi)用更少，更經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。

六、容積率更低，環(huán)境更好

從容積率來看，金牛5期容積率在1.3左右，而高層住宅普遍超過

2.5，建業(yè)壹號(hào)城邦在288畝土地上建造47萬平米的住宅，容積率高達(dá)5.0，后期入住后人口密度大，小區(qū)人均占有資源很少，如此相比之下，金牛多層住宅的業(yè)主比高層住宅的業(yè)主可以享受到更多的社區(qū)資源、綠地、健身設(shè)施、會(huì)所資源等。同時(shí)，多層住宅的環(huán)境更清幽、更寧靜，居住舒適度更高！

七、超寬樓間距，空間更舒適

樓間距窄會(huì)影響通風(fēng)和采光，尤其是低樓層的居民，可能會(huì)導(dǎo)致低樓層居民采不到光，嚴(yán)重影響居民的居住體驗(yàn)和心情。金牛國際城23-24米超寬樓間距，棟距比達(dá)到1:1，采光效果好，不會(huì)影響到低樓層采光，有效地保證了業(yè)主的私密性、空間感、陽光感和通透感，視野更開闊，居住起來更舒適健康！

八、十月交房 即將入住

購買現(xiàn)房可以馬上裝修入住，不像期房需要等它建好驗(yàn)收完才能入住，并且還可以省去從購買期房到入住這段時(shí)間的租金支出；購買現(xiàn)房品質(zhì)有保證，買得踏實(shí)，對于房子的優(yōu)劣勢一目了然；而購買期房，由于房子尚未建好，只能根據(jù)建筑設(shè)計(jì)圖紙和售樓人員的介紹去判斷，很容易受騙；另外購買期房，可能還會(huì)出現(xiàn)與開發(fā)商產(chǎn)生糾紛，如交房時(shí)發(fā)現(xiàn)與設(shè)計(jì)不符或質(zhì)量不過關(guān)等，而現(xiàn)房則可以在很大程度上避免這些問題的出現(xiàn)。金牛國際城工程進(jìn)度已完工，只有部分園林未建好，很可能會(huì)提前交房，即將入住，品質(zhì)看得見！

九、車位充足 停車便捷

目前，有車一族越來越多，隨之而來對小區(qū)車位車庫建設(shè)的要求也越來越高。金牛國際城，珍稀純多層設(shè)計(jì)，同等面積，居住人口更少，超高的停車位配比，完全符合國家標(biāo)準(zhǔn)，空間大，停車舒適快捷，生活高枕無憂！

高層建筑的劣勢

一、公攤多 實(shí)用面積少

從面積和實(shí)際使用率看，多層要高于高層住宅。眾所周知，購房時(shí)的計(jì)算面積為銷售面積，其中包括了對公共部分，如電梯間、樓梯間等面積的分?jǐn)偂８邔幼≌捎谟须娞莸却g、地下室等，需分?jǐn)偟墓妹娣e較多層要多，故而實(shí)際得房率低。所以，有些客戶為爭取到更多的實(shí)際面積，往往選擇多層住宅。

二、戶型局促 不易裝修

從房型格局看，目前多數(shù)新建多層住宅的戶型設(shè)計(jì)都有長足的進(jìn)步。另外，由于構(gòu)造上的原因，多層住宅往往南北通風(fēng)、室內(nèi)無效面積少，室內(nèi)動(dòng)線合理，隔墻易于敲打，有利于裝修。而高層住宅往往采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，室內(nèi)戶型往往較局促，不易裝修，裝修費(fèi)用較高。

三、收費(fèi)額度高

從物業(yè)管理收費(fèi)看，高層住宅由于多設(shè)有電梯，樓層居民也多，一般物業(yè)管理費(fèi)要高于多層住宅。另一方面，由于高層建筑樓層高，水流到達(dá)高層會(huì)比較弱，同時(shí)也會(huì)增加二次供水供電的費(fèi)用。

四、市場產(chǎn)品眾多 升值空間小

由于目前土地資源逐漸稀缺，建筑均向高容積率發(fā)展，多層建筑因居住舒適度較高等其他優(yōu)勢受其影響也同樣成為逐漸稀缺的建筑類型，在價(jià)格上漲方面受土地升值影響較高層大，升值潛力占優(yōu)勢。物以稀為貴，目前市場上高層建筑繁多，相對于多層來說，高層建筑升值潛力較小。

五、安全性較差

據(jù)消防部門資料，現(xiàn)有的消防水罐車噴水滅火能夠達(dá)到的高度是8層左右，城市配備的舉高最高的消防車基本上也僅僅能夠到15層左右的高度。對于那些15層以上的高樓大廈來說，現(xiàn)有的消防設(shè)備仍然還是“鞭長莫及”。高層建筑的火災(zāi)隱患成為消防的最痛，出現(xiàn)大的災(zāi)難如地震，高層的逃生難度較大，而多層由于樓層較低，易于逃出樓體！

六、停電時(shí)帶來的困擾

高層建筑由于樓層高，居民眾多，電梯容易損壞，乘坐到樓層中間比較危險(xiǎn)；而對于高層居住的居民來說，尤其是老人和孩子爬樓梯也會(huì)很困難。而多層建筑，就算是停電，爬樓梯也會(huì)很輕松自然，而且還有利于身體健康。

七、空氣質(zhì)量較差，不利于健康

從空氣質(zhì)量角度來說，高層的空氣并不像人們想象的那么新鮮，高度在30米以上的，空氣質(zhì)量反而更差。一般來說，樓房的排風(fēng)口都設(shè)在高層，所以對高層的住戶有一定影響。此外，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)會(huì)迫使來自電器設(shè)備的電波沿著樓房循環(huán)，相當(dāng)一部分是往上走，直至頂層，所以，高層居民更容易出現(xiàn)頭疼癥狀。

八、容易產(chǎn)生壓抑感和身體不適

樓層過高也會(huì)對人的健康造成影響。身居高層的人容易產(chǎn)生一種“根基不穩(wěn)定”的感覺，經(jīng)常會(huì)感到內(nèi)心壓抑。在高樓林立的小區(qū)中行走，人也會(huì)產(chǎn)生壓抑感。另外高層空氣相對稀薄，患有某些疾病的人容易產(chǎn)生不適癥狀，尤其是慢性支氣管炎、心臟病、心絞痛、心腦血管疾病患者，選擇高層樓房時(shí)更要謹(jǐn)慎。

第四篇：華潤集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)說辭銷講詞

華潤集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)說辭銷講詞

本文為山東華潤商鋪銷售說辭，共分為9大部分，華潤品牌——品牌墻處、地段——區(qū)域沙盤處、周邊商業(yè)配套和客流量——區(qū)域沙盤及項(xiàng)目沙盤處、煙臺(tái)華潤中心項(xiàng)目總體介紹（側(cè)重萬象城系列商業(yè)及寫字樓、公寓配套）、商鋪的總體介紹、每間商鋪的特性分析、投資商鋪的要素、競品說辭、商鋪投資常見答客問。華潤品牌展示——品牌墻處 1.講解目標(biāo)

（1）華潤集團(tuán)紅色央企、擁有多元業(yè)務(wù)領(lǐng)域；（2）華潤置地是堅(jiān)持高品質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)；

（3）華潤中心是華潤置地最擅長和富有生命力的系列產(chǎn)品線。2.講解要點(diǎn)

（1）通過央企背景、港企精神、多元化企業(yè)標(biāo)簽展示華潤實(shí)力；（2）強(qiáng)化華潤置地高品質(zhì)理念和商業(yè)地產(chǎn)專家形象，給予客戶信心；（3）通過介紹其他城市華潤中心項(xiàng)目，深化客戶認(rèn)知。3.標(biāo)準(zhǔn)說辭

華潤集團(tuán)是直屬于國資委的央企，其前身是1938年于香港成立的“聯(lián)合行”，經(jīng)過75年的發(fā)展，華潤已經(jīng)成為下設(shè)7大戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單元、16家一級利潤中心，有實(shí)體企業(yè)2300多家，在職員工42萬人，在香港擁有5家上市公司，在內(nèi)地間接控股6家上市公司的具有巨大影響力企業(yè)集團(tuán)。

X先生/女士：以上數(shù)據(jù)可能您會(huì)覺得和您的投資關(guān)系不大，然而我想說：這恰恰對您的投資影響是非常巨大的：現(xiàn)在已經(jīng)是完全競爭化的社會(huì)了，投資最根本的目的是賺錢，對嗎？（停頓3秒）等于您把錢放在開發(fā)商這兒，尋求投資回報(bào)。本質(zhì)上，這和買股票是一樣的，正如您買了我們的股票。所以，企業(yè)實(shí)力怎么樣，是不是靠譜，一定對您的投資是有巨大影響的！華潤實(shí)施的“十二五”發(fā)展戰(zhàn)略，目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)銷售額7000億元，利潤1000億，總資產(chǎn)1萬億，我們要把華潤建設(shè)成為“世界一流企業(yè)”?！皬?qiáng)者恒強(qiáng)”，這個(gè)目標(biāo)實(shí)踐證明我們已經(jīng)提前實(shí)現(xiàn)了：華潤2013年全球500強(qiáng)排名第187位，2013央企業(yè)績排名第五位，截止2013年末，總資產(chǎn)11337億元，其核心業(yè)務(wù)包括消費(fèi)品（含零售、啤酒、食品、飲料）、電力、地產(chǎn)、醫(yī)藥、水泥、燃?xì)?、金融等。而且以上業(yè)務(wù)已經(jīng)建立起行業(yè)前五名的領(lǐng)先地位。所以，選擇華潤，不僅有強(qiáng)大的央企背景保證，還有我們企業(yè)快速發(fā)展的勢頭帶動(dòng)。“好風(fēng)憑借力，任我上青天”，X先生/女士，您投資華潤，一定是正確的！

經(jīng)過剛剛的介紹，您有什么不清楚的地方嗎？（客戶：沒有）下面1分鐘的時(shí)間，我們再了解下華潤置地。華潤置地是華潤集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)旗艦，作為香港恒生指數(shù)成分股，他是中國最具實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商，2013年中國地產(chǎn)企業(yè)綜合排名第五位。已經(jīng)進(jìn)入43個(gè)城市，開發(fā)住宅項(xiàng)目80個(gè)；萬象城和五彩城兩大持有系列的商業(yè)，全國已經(jīng)開業(yè)和在建的有27個(gè)。您看到的這幅圖片，是我們南寧萬象城開業(yè)實(shí)景，創(chuàng)造了當(dāng)天10萬人到場的記錄。

據(jù)統(tǒng)計(jì)：深圳萬象城2013年?duì)I業(yè)額為60億，占深圳羅湖區(qū)GDP的6%，每年有超過3000萬人次的客流量，為社會(huì)提供8000多個(gè)工作崗位。華潤經(jīng)營商業(yè)的著眼點(diǎn)是后期的商業(yè)運(yùn)營，而不是地產(chǎn)，是以商業(yè)的手法運(yùn)營地產(chǎn)。據(jù)我所知：截止13年底，萬達(dá)集團(tuán)持有型物業(yè)的面積1704萬平方米，開業(yè)的萬達(dá)廣場85座，租金收入有85.6億元;而華潤置地只有220萬平方米的持有物業(yè),開業(yè)的五個(gè)萬象城和一個(gè)五彩城，2013年租金收入?yún)s已達(dá)到42億元。也就是說，我們五個(gè)萬象城加1個(gè)五彩城就頂了全國42個(gè)萬達(dá)廣場的租金率，您可以算一下，華潤商業(yè)絕對是目前國內(nèi)投資回報(bào)率最高的綜合體了。所以，華潤置地被業(yè)內(nèi)稱作“商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營專家”。地段——區(qū)域沙盤處 1.講解目標(biāo)

（1）華潤中心的城市戰(zhàn)略地位及對煙臺(tái)的意義；（2）煙臺(tái)華潤中心項(xiàng)目核心區(qū)位優(yōu)勢突出； 2.講解要點(diǎn)

（1）項(xiàng)目戰(zhàn)略地位及城市量級信息的自然導(dǎo)入；（2）項(xiàng)目核心區(qū)位及周邊配套的優(yōu)勢闡述； 3.標(biāo)準(zhǔn)說辭

X先生/女士，您對我們項(xiàng)目所在的區(qū)域位置了解嗎？（客戶：是的）那太好了，看來您對投資是比較有把握的。華人首富李嘉誠曾說過：地產(chǎn)投資三要素：地段、地段、還是地段?？梢娨粋€(gè)好的地理位置是多么重要。但對于精明的投資者而言，僅有好地角是不夠的，我們還要了解下周邊的商業(yè)概況，然后才能使自己的判斷更為準(zhǔn)確。您說對嗎？

我們知道，煙臺(tái)目前主力商業(yè)中心是芝罘區(qū)，主要分為：南大街商圈、青年路商圈以及幸福商圈等三大商圈，從80年代至今，二十多年間，煙臺(tái)商業(yè)中心先是從百貨大樓東移到華聯(lián)，再有華聯(lián)西移到振華、良友一代，集中在了南大街附近一公里長的范圍內(nèi)。到90年代主要以百貨業(yè)態(tài)為主。振華、華聯(lián)、百貨大樓、良友廣場，四大百貨商場。其中的三家陸續(xù)由于經(jīng)營不善相繼改制。目前振華成為煙臺(tái)商業(yè)的龍頭老大。2003年以后進(jìn)入煙臺(tái)市場的外地品牌主要有：百盛、銅鑼灣、大潤發(fā)、家家悅、沃爾瑪?.眾多商家之所以看好煙臺(tái)的原因是：據(jù)統(tǒng)計(jì)煙臺(tái)的社會(huì)消費(fèi)品零售額在2004年就達(dá)到440億元，在山東名列第一。以后便居高不下，一直位于省內(nèi)在前三位。

尤其是，煙臺(tái)交通物流發(fā)展非常迅速。今年開通到濟(jì)南的動(dòng)車，明年青煙榮威高鐵完成、與大連的海底隧道已經(jīng)定項(xiàng)，1小時(shí)就可以到大連。這些會(huì)徹底改變整體城市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。所以說，煙臺(tái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?huì)是十分巨大的。

煙臺(tái)芝罘區(qū)商業(yè)目前最大的特征是：

1、規(guī)模大，范圍廣，服務(wù)人口眾多；

2、商業(yè)氛圍濃；

3、大型網(wǎng)點(diǎn)眾多，互相競爭激烈，商家經(jīng)營狀況反差過大；

4、交通通達(dá)性良好，圈內(nèi)節(jié)點(diǎn)交通不暢通，阻礙商業(yè)發(fā)展。

另外，傳統(tǒng)商圈中各業(yè)態(tài)組成比例不近科學(xué)，例如以振華為中心短短500米半徑范圍內(nèi)就聚集了振華商廈、振華購物中心、振華廣場、百盛四大百貨，共22.2萬方的巨大體量，他們將整個(gè)商圈50%的業(yè)態(tài)搜刮，互相的傾軋非常慘烈，據(jù)說百盛自04年進(jìn)駐煙臺(tái)一直到現(xiàn)在仍然是苦苦支撐。陽光國際、世貿(mào)等的慘淡經(jīng)營再度證明了傳統(tǒng)三大商圈已經(jīng)飽和。加之煙臺(tái)是帶狀海濱城市狹長的行政區(qū)域，很難形成絕對商業(yè)中心。所以，在區(qū)域流動(dòng)人口支撐不了的商圈的情況下，勢必要產(chǎn)生新的城區(qū)、新的商圈，更新?lián)Q代。“城市向東，中心向東，財(cái)富向東”都預(yù)示著萊山區(qū)舉足輕重的位置。

作為煙臺(tái)“一心兩翼”、“城市向東西兩翼發(fā)展”總戰(zhàn)略框架中的萊山區(qū)，是新城市格局規(guī)劃的行政、文化、科學(xué)、教育和人居中心區(qū)，自06年以后，變化非常迅猛，城市面貌日新月異。據(jù)官方統(tǒng)計(jì)：到13年底萊山總?cè)丝诩s20萬人。其中新增人口主要為高等教育背景和有良好職業(yè)的中青年人。而區(qū)域濃厚的人文氣息、新城市格局的科學(xué)規(guī)劃、行政中心的向心力、以及優(yōu)美舒適的居住環(huán)境——這個(gè)一切必將吸引大量的優(yōu)質(zhì)人群東進(jìn)。商業(yè)上有所謂客流帶商流，人氣帶商氣一說，區(qū)域人口總量的變化，更重要的是人口結(jié)構(gòu)的變化，自然帶來對商業(yè)形態(tài)及商業(yè)格局的新需求。

正如您看到的，我們項(xiàng)目正處于萊山區(qū)的絕對核心位置，周邊配套非常成熟：東面煙臺(tái)大學(xué)、西面佳世客、北面新世界百貨、南面是高檔居住區(qū)。有一位客戶形容的非常準(zhǔn)確：說這里是萊山最好！最后！的一塊地了！

周邊商業(yè)配套和客流量——區(qū)域沙盤及項(xiàng)目沙盤處 1.講解目標(biāo)

（1）導(dǎo)入周邊商業(yè)氛圍已經(jīng)形成；（2）說明華潤中心商業(yè)的聚合能力。2.講解要點(diǎn)

（1）周邊商業(yè)氛圍已經(jīng)形成但比較差；（2）目前的租金收益及未來可預(yù)期收益。3.標(biāo)準(zhǔn)說辭

現(xiàn)在我們來看萊山的商業(yè)：多年來萊山的商業(yè)一直徘回在滿足居民基本生活所需的、單一的、而且多以街邊店為主，小型低檔商業(yè)居多。比之萊山的居住環(huán)境，說商業(yè)晚來了一個(gè)時(shí)代也不為過。原因何在呢？對此：我本人比較認(rèn)可這樣一種分析：并非商家眼盲，更并非當(dāng)?shù)鼐用駴]需求。而是萊山的開發(fā)是由沿海一線逐漸往西、往南推進(jìn)的，20萬的人口分散在條形的幾個(gè)點(diǎn)上，難以集中，因此區(qū)域內(nèi)似乎沒有哪個(gè)點(diǎn)的商業(yè)能夠輻射全區(qū)。那時(shí)，很多人不看好萊山的商業(yè)。但佳世客進(jìn)入，打破了這種顧慮。

他由日本永旺株式會(huì)社投資，總投資8億元人民幣，占地面積9萬平，總建筑面積15萬平（地上2層，局部地下一層）。目前開業(yè)的是一期約5萬平。業(yè)態(tài)涵蓋餐飲、購物、娛樂功能。包括超市、精品店、百貨、美食廣場、品牌專賣、知名餐飲連鎖等。目前客流量在15—18萬人/年，日客流量在6000人左右。佳世客漸入佳境的經(jīng)營態(tài)勢，可以看出：明確的商業(yè)定位和業(yè)態(tài)組成是可以改變?nèi)藗兊南M(fèi)習(xí)慣的。緊鄰我們項(xiàng)目北側(cè)的新世界百貨去年年底開業(yè)，進(jìn)一步提升了區(qū)域商業(yè)的集中度，也為我們?nèi)A潤做了非常好的前期“養(yǎng)商”鋪墊。xxx三公里范圍內(nèi)共包括2個(gè)商圈：迎春大街商圈和煙大商圈。主要沿迎春大街、清泉路分布，另外與迎春大街相連的三條小巷也分布有商業(yè)，大部分以街鋪形式。整個(gè)區(qū)域?qū)儆谧匀恍纬桑哂械湫偷拇髮W(xué)商圈特征，布局混亂，消費(fèi)水平較低，但經(jīng)營狀況良好，租金較高。其中煙大路和清泉路萬光社區(qū)一側(cè)，長約280米，有街鋪46家。主要以餐飲為主，還有超市、美容美發(fā)、旅店、銀行。街鋪門寬4米，進(jìn)深7-8米。租金約為1400——2000元/平/年，售價(jià)約3萬元。通常上下2層100平的店鋪年租金為15-20萬元。目前總體經(jīng)營很好，餐飲興旺。其中，麥千車超市營業(yè)面積約1500平。主要吸引了煙大高校學(xué)生、教職工及附近小區(qū)居民。

連接迎春大街和清泉路之間的道路兩側(cè)共有街鋪34家，長約50米。主要以餐飲、服飾為主，例如弘祥牛鮮館、國際標(biāo)榜美發(fā)等。街鋪是板房為主，門面約3.5米寬，進(jìn)深2-5米，2.8米層高。租金約為1000-1700元/平/年。120—150平的店鋪年租金在22萬元左右。世紀(jì)華府底商2007年開盤均價(jià)8800元/平，面積為120-320平（其中振華量販1800平左右）一層層高為5米，2層為5.8米，開間5.4-9.6米，進(jìn)深在16米左右。世紀(jì)華府的商鋪當(dāng)年銷售完畢。租金約為20-30萬元左右，投資收益比較可觀，所以現(xiàn)在沒有商鋪轉(zhuǎn)售。

經(jīng)過以上介紹，我們可以看出,周邊項(xiàng)目的臨街商鋪都是自然形成的，缺乏整體規(guī)劃，統(tǒng)一管理。導(dǎo)致租金差異過大，水平非常低；主要以餐飲、服飾為主，業(yè)態(tài)構(gòu)成過于單一，缺乏科學(xué)劃分，是最原始和最基本的商業(yè),和目前商業(yè)綜合體整體運(yùn)營的概念落后了10年；他們總體裝飾檔次低、購物環(huán)境差，基本是平房改造，萊山的居民構(gòu)成被認(rèn)為是煙臺(tái)的“高富帥”、“有錢人”，所以，這些商業(yè)不能承載附近居民的中、高端消費(fèi)力，造成消費(fèi)往芝罘區(qū)外放。

而作為中國商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營專家——華潤的到來，勢必填補(bǔ)目前的商業(yè)空白，會(huì)引領(lǐng)萊山區(qū)的商業(yè)轉(zhuǎn)向。因?yàn)槲覀円呀?jīng)有非常專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營成功經(jīng)驗(yàn)和團(tuán)隊(duì)，更會(huì)結(jié)合煙臺(tái)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)特征，扎扎實(shí)實(shí)的把我們項(xiàng)目做好。相信華潤的力量！

煙臺(tái)華潤中心項(xiàng)目總體介紹（側(cè)重萬象城系列商業(yè)及寫字樓、公寓配套）1.講解目標(biāo)

（1）萬象城系列商業(yè)的優(yōu)越性；（2）說明華潤中心商業(yè)的聚合能力。2.講解要點(diǎn)

（1）利用華潤中心商業(yè)的聚合能力講解和其它商業(yè)的區(qū)別；（2）華潤中心將來很大的客流量。3.標(biāo)準(zhǔn)說辭

X先生/女士：以上我們溝通了非常多的周邊情況，您一定很想了解下我們?nèi)A潤中心的“廬山真面目”吧。您現(xiàn)在看到的就是華潤中心沙盤，上北下南、左西右東，西臨觀海路，東至清泉路，北到煙大路，南接銀海路。我們現(xiàn)在就在這個(gè)位置（激光筆指示），華潤中心占地21.35萬方，建筑面積約96萬方，投資逾100億港幣。華潤中心由四部分組成，超大購物中心——萬象城系列商業(yè)、精品公寓及寫字樓，當(dāng)然，還有向您推薦的高品質(zhì)臨街商鋪。

最早的深圳萬象城2004年開業(yè)，建筑面積18萬平方米，現(xiàn)在他的年?duì)I業(yè)額達(dá)到60億人民幣，占整個(gè)深圳羅湖區(qū)GDP的6%，就單一商業(yè)來說，它是中國運(yùn)營最好的大型室內(nèi)購物中心之一?，F(xiàn)在目前全國萬象城共有14個(gè)，已經(jīng)開業(yè)的有5個(gè)。無一例外，都成為了當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)坐標(biāo)。

煙臺(tái)萬象城系列商業(yè)跟全國其他城市的萬象城系列商業(yè)定位一致，集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的大型一站式消費(fèi)中心，分為地上5層，地下3層，總建筑面積14萬平方米，是佳世客的3倍。規(guī)劃有品牌店、主力店、冬奧會(huì)規(guī)格的真冰場、國際IMAX影院、餐飲店、當(dāng)然還有BLT精品超市。深圳萬象城被稱作“中國奢侈品集散地”，借此華潤和國際級的商家建立了非常好的合作關(guān)系，煙臺(tái)華潤中心也會(huì)結(jié)合當(dāng)?shù)氐那闆r引進(jìn)很多知名的國際品牌，使我們的商業(yè)更具特色和吸引力。

除此之外，美食也是萬象城商業(yè)的一大特色，幾十家全國知名高端餐飲進(jìn)駐，有粵菜、川菜、湘菜、法國菜、意大利菜、泰國菜，小到像滿記甜品、哈根達(dá)斯、仙蹤林，大到像香港利苑、采蝶軒、四海一家、蕉葉等大型餐飲連鎖機(jī)構(gòu)。且不說目前我們在深圳、沈陽、南寧的萬象城一天客流量在十幾萬人，就是目前的佳世客、新世界，每一天的中午，都需要排長隊(duì)吃飯，客流量非常大。所以，我相信依靠這些美食的“誘惑”，我們的商鋪一定會(huì)非常有人氣的。

還有一組數(shù)據(jù)：煙臺(tái)萊山2013年共接待海內(nèi)外游客1717萬人次，旅游總收入147億元，我們換算下，那么游客的人均消費(fèi)在763元。而他們大部分來自于北上廣等一線城市，有很成熟的消費(fèi)習(xí)慣，華潤在他們的城市已經(jīng)建立了非常強(qiáng)大的商業(yè)號(hào)召力，所以，當(dāng)游客來到煙臺(tái)，一定會(huì)在華潤中心駐足消費(fèi)的，因?yàn)檫@就是他們的習(xí)慣，這就是品牌開發(fā)商的影響力，所以，您投資，一定要選真正的“大牌”?。∪A潤中心可以說是一個(gè)城市的縮影，涵蓋了一個(gè)家庭的吃喝玩樂：人們可以在購物中心品牌店逛街，因?yàn)槲覀冇蟹浅：玫?、超越全國商業(yè)的購物環(huán)境；累了可以歇歇喝杯咖啡，因?yàn)槲覀冇袛?shù)十家知名餐飲連鎖進(jìn)駐；孩子可以學(xué)習(xí)花樣滑冰這項(xiàng)高雅的運(yùn)動(dòng)，因?yàn)槲覀冇卸瑠W會(huì)標(biāo)準(zhǔn)的真冰場；全家人可以一起看場3D大片，因?yàn)槲覀冇袊H一流的imax影院；夏日夜晚，可以在大型超市中任意徜徉，因?yàn)槲覀冇兄袊械谝黄放啤A潤萬家?..這些并不是夢想，而是逐漸實(shí)現(xiàn)的未來，我們今年就會(huì)啟動(dòng)商業(yè)建設(shè)，商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)更是青島萬象城的原班人馬。您想象下，這些都是無可比擬的商業(yè)優(yōu)勢，佳世客、新世界百貨、華潤中心，這三個(gè)商業(yè)完全建成后，萊山區(qū)的商業(yè)就會(huì)非常集中，作為華潤的員工，我真的很期待華潤中心的建成。您呢？ 剛剛同您說華潤中心是城市的縮影，當(dāng)然僅有購物中心是不夠的。我們還有公寓和寫字樓，提供超過3500人的工作、生活場所。他們和購物中心會(huì)形成一個(gè)循環(huán)體，人們在這工作、在這玩樂、在這購物、在這招待好友、在這享受生活??所以，華潤中心并不僅僅是購物中心、住宅、寫字樓、公寓，他是一個(gè)整體，正如一個(gè)人，身體各個(gè)部位配合好，那么就可以產(chǎn)生無窮大的力量。到時(shí)，您哪還會(huì)發(fā)愁商鋪買來做什么呢？這個(gè)投資一定是非常劃算的，會(huì)越來越值錢。商鋪的總體介紹 1.講解目標(biāo)

（1）華潤中心整體介紹；（2）商鋪的數(shù)據(jù)介紹。2.講解要點(diǎn)

（1）突出商鋪的稀缺性；（2）商鋪從設(shè)計(jì)上適合經(jīng)營，非常好用。3.標(biāo)準(zhǔn)說辭

華潤中心住宅部分共33.8萬方，由13棟樓組成，分三期開發(fā)，會(huì)有約3500個(gè)家庭入住。而我們的底商僅有3.5萬方，您看到的南側(cè)的4棟樓是1期，僅有商鋪42間，自推出以來，已被搶購過半。目前可供選擇的商鋪21間，面積在70—170平，上下兩層結(jié)構(gòu)，一層4.7米，二層4米，其中清泉路商鋪一層層高5.95米。商鋪的開間在 4米左右，進(jìn)深在 10 米左右，昭示性非常好，尤其值得一提的是：我們商鋪具有超高的得房率，得房率均在95%以上，這就相當(dāng)您有限的投資，得到了更多的使用面積啊。

我們的商鋪具體分為3個(gè)區(qū)域：面向大學(xué)的清泉路一側(cè)商鋪、面向?qū)韺懽謽腔蚬⒆≌蟼?cè)的商鋪、面對萬象城系列商業(yè)的內(nèi)街商鋪。其中，一期規(guī)劃臨清泉路一側(cè)的商鋪層高達(dá)到5.95米，約4.2米的鋪寬，這樣可以更多的利用空間，配比更多的設(shè)計(jì)方式，這種二層規(guī)劃，三層實(shí)體空間，給予您更廣闊的商業(yè)天地。

1#樓南側(cè)多規(guī)劃為80-120㎡的小戶型商鋪，擁有4米的敞闊鋪寬，這部分商鋪，位于公路主干道和商業(yè)內(nèi)街的交匯樞紐位置，該區(qū)域未來必定會(huì)成為人流交匯的核心區(qū)域，因此，適宜多種業(yè)態(tài)經(jīng)營，投資自用兩相宜。臨近商業(yè)內(nèi)街的商鋪面積多集中在100㎡以上，臨內(nèi)街的商鋪?zhàn)畲蟮奶攸c(diǎn)在于靠近萬象城系列商業(yè)的出入口，同時(shí)面對商業(yè)內(nèi)街未來人群的集中程度和停留時(shí)間都會(huì)占有很大的優(yōu)勢，同時(shí)，內(nèi)街商鋪多數(shù)配有煙道，適宜經(jīng)營餐飲等行業(yè)。

商鋪目前根據(jù)位置的不同，價(jià)格在2-5萬元/平方米，一鋪一價(jià)。X先生/女士，您對哪一間商鋪感興趣，我為您重點(diǎn)介紹。每間商鋪的特性分析（分類別段 6類）1.講解目標(biāo)

（1）深刻了解每間商鋪的特性；（2）引導(dǎo)客戶從買不買，到買哪個(gè)； 2.講解要點(diǎn)

（1）針對客戶情況專業(yè)分析適合投資的商鋪；（2）對每一間商鋪都要有針對性的推介。3.標(biāo)準(zhǔn)說辭 案例：1-1號(hào)商鋪 優(yōu)勢：

位于小區(qū)出入口處，臨萬象城系列商業(yè)內(nèi)街，且為大面寬的復(fù)式商鋪，昭示性較好，并屬于該項(xiàng)目的稀缺式商鋪，周圍商業(yè)氛圍的聯(lián)動(dòng)功能強(qiáng)。劣勢：

1、鋪面不周正，有部分浪費(fèi)空間；

2、該商鋪單價(jià)雖低、但總價(jià)高，投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)大；

3、一層4.7米層高，無法做兩層，相比臨清泉路一側(cè)的商鋪總價(jià)和層高處于劣勢。適合業(yè)態(tài)：特色餐飲、藥店、干洗店、茶樓會(huì)所等。銷售對策：

1、大面積復(fù)式商鋪，昭示性好----投資商鋪，地段和位置是硬道理，同時(shí)氣派寬敞的鋪面設(shè)計(jì)更會(huì)錦上添花，該鋪則同時(shí)具備這兩個(gè)優(yōu)勢；

2、客流量大----位于商業(yè)街和小區(qū)出入口的交匯處、緊鄰金角地帶，消費(fèi)客群集中，商機(jī)無限，投資首選；

3、業(yè)態(tài)多元化特點(diǎn)----該鋪所處位置優(yōu)越，且結(jié)構(gòu)均適合煙酒專賣店、干洗店、名品展示店、西點(diǎn)、復(fù)式、酒庫、特色餐飲等；

4、價(jià)值擁有多樣性----

1、該商鋪以其價(jià)值，可便于業(yè)主進(jìn)行抵押；

2、高端商街的增值分析：如步行街商鋪，現(xiàn)在估價(jià)5萬/㎡，但業(yè)主卻不因高價(jià)而轉(zhuǎn)手，體現(xiàn)的就是商鋪?zhàn)畲蟮镊攘Γ焖僭鲋?，永遠(yuǎn)有價(jià)有市；

3、投資華潤萬象金街，品牌保障，投資無風(fēng)險(xiǎn)；

4、坐享煙臺(tái)萊山區(qū)唯一高端商街增值夢想，賺有錢人的錢，做生意人的生意。投資商鋪的要素 1.講解目標(biāo)

（1）講清楚商鋪投資優(yōu)勢；（2）引導(dǎo)客戶從買不買，到買哪個(gè)。2.講解要點(diǎn)

（1）商鋪投資收益大；（2）專業(yè)講解商鋪投資要點(diǎn)。3.標(biāo)準(zhǔn)說辭

中國有句俗語，形容商鋪投資。稱作：“一鋪旺三代”。可見，一個(gè)眼光獨(dú)到的商鋪投資收益是十分巨大而且穩(wěn)定的?，F(xiàn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展，商業(yè)的作用顯著增強(qiáng)，也促進(jìn)了周邊商圈的發(fā)展，目前我們老百姓的個(gè)人投資渠道較少，股市、債券等投資回報(bào)不理想，也促進(jìn)了越來越多的人選擇投資商鋪。因?yàn)樯啼伇旧砟茈S著商圈的成熟不斷升值，另一方面每年有穩(wěn)定的租金收入，一般來講住宅的投資回報(bào)率在6-8%，而商鋪的回報(bào)率可達(dá)8—12%，甚至15%。以上的優(yōu)勢我們都十分清楚，可是仍然有擔(dān)心對不對？一是商鋪的投資大，二是商鋪的投資周期長，三是商鋪對于周邊商業(yè)經(jīng)營狀況的依靠度比較高；不瞞您說，我的很多客戶都有這種擔(dān)心，下面我們就來分析一下：

商鋪投資，就像養(yǎng)雞，有三種贏利模式：第一種，買回小雞苗，從小養(yǎng)大，以賣肉雞為主要賺錢目的，如果養(yǎng)大的雞又能下蛋，還能夠同時(shí)賣蛋賺錢；第二種，買回蛋雞，以生蛋賣蛋為主要賺錢目的；第三種，買回蛋雞，一邊撿蛋賺蛋錢，一邊看著市場蛋雞價(jià)格變化，適時(shí)賣出，賺到差價(jià)。

第一種贏利模式：就是在城市的偏遠(yuǎn)區(qū)域買進(jìn)商鋪，做長線投資，耐心等待商鋪升值后賣出。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是：價(jià)格低、新區(qū)商鋪一般人不看好，開發(fā)商比較著急回款，所以我們?nèi)菀渍业叫詢r(jià)比高的商鋪。缺點(diǎn)就是：配套不全，商業(yè)氛圍不濃，入住率低，不容易出租，即使租了，收入也非常低，而且新區(qū)的規(guī)劃存在較大變數(shù)，很容易投資套牢。

第二種贏利模式：就是在成熟旺區(qū)買進(jìn)商鋪，以出租收租為目的，長線投資。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是：投資大，馬上有回報(bào)、商鋪穩(wěn)步升值；缺點(diǎn)是：成熟旺區(qū)商業(yè)飽和，競爭大。升值速度比較慢。商鋪是40年的使用期限，成熟旺區(qū)的商鋪剩余時(shí)間比較短，一般只有20-30年，所以未來的價(jià)值受到折舊加速的限制，價(jià)格會(huì)升到一個(gè)平臺(tái)后保持幾年的時(shí)間，然后開始逐漸降價(jià)。就像母雞過了下蛋年齡以后，越來越老，最終的價(jià)值不大。因此，我們一定不要忽略商鋪折舊的因素，否則整個(gè)投資就會(huì)得不償失。

第三種贏利模式：就是在已經(jīng)逐漸開始旺起來的區(qū)域買進(jìn)商鋪，一方面等待有限的時(shí)間就可以出租，一方面等待理想的升值價(jià)位出售，中長線投資兼顧。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是：基本能保證將來的商鋪?zhàn)饨鹗芤婧蜕悼臻g。與第一種偏遠(yuǎn)新區(qū)相比，區(qū)域已經(jīng)成熟，與第二種老城區(qū)相比，他的市場剛剛興旺起來，并不飽和。未來的潛力非常巨大。當(dāng)然，這種模式的缺點(diǎn)是：商鋪的總價(jià)不低，投資收益需要2—3年，才會(huì)顯現(xiàn)。而且，像我們這種都市綜合體，不論是硬件還是未來的物業(yè)管理，都是比較嚴(yán)格的，所以，注定將來客群大部分也屬于追求生活品質(zhì)的城市精英，他們的眼光高，見過世面，所以，對于未來商家的經(jīng)營水平要求標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)比較高。

X先生/女士，我們分析了三種商鋪投資的利弊，您傾向于哪一種呢？ 附：商鋪投資回報(bào)率算法（非必要，不予客戶計(jì)算）

李先生用75萬首付款，購買一個(gè)面積為50.6平方米的商鋪，總房款150萬元，貸款75萬元（10年），月供為7500元/月，加入市場平均收益率為10%左右，根據(jù)市場平均估價(jià)，該商鋪的平均租金收入為10400元，則：

年租金收入：10400元X12個(gè)月—10400X14%（租賃稅）X12個(gè)月=107328元；

年供款：7500X12個(gè)月=90000元； 年收益額：107328-90000元=17328元； 貸款10年凈收益：17328X10年=173280元； 10年后資產(chǎn)總額：1500000+173280=1673280元；

毛利潤為：1673280-750000（首付款）-1500000X3%（交易稅費(fèi)）=878280元；

平均年收益（年利）：878280元/10年=8.8萬元； 投資回報(bào)率：(售出價(jià)-購進(jìn)價(jià))/購買總價(jià)=12% 競品說辭 1.講解目標(biāo)

（1）讓客戶再次深刻了解華潤商業(yè)的不同；（2）不抨擊競品，用數(shù)據(jù)分析。2.講解要點(diǎn)

（1）通過客觀分析我們與競品的不同，再次宣導(dǎo)華潤商業(yè)品牌；（2）引導(dǎo)客戶體會(huì)華潤同其它品牌的核心競爭點(diǎn)。3.標(biāo)準(zhǔn)說辭(1)對于萬達(dá)商鋪：

現(xiàn)在萬達(dá)的發(fā)展速度特別快，而且都能達(dá)到比較好的銷售狀況，作為同行，我們非常佩服，也在不斷學(xué)習(xí)他們優(yōu)秀做法。不過，作為比共和國歷史還要長的一家央企，華潤的商業(yè)路線可以說和萬達(dá)完全不同，有人說，我們不缺錢，的確，華潤有非常好的背景和資本，所以，我們會(huì)以苛刻的眼光去做項(xiàng)目。這恰恰是民營企業(yè)達(dá)不到的，因?yàn)樽龅脑俅?，他們也?huì)受制于資金。所以，恰恰是華潤的“不著急”成就了我們，不貪多求大，到最后才是真正的贏家。

截止13年底，萬達(dá)集團(tuán)持有型物業(yè)的面積1704萬平方米，開業(yè)的萬達(dá)廣場85座，租金收入有85.6億元;而華潤置地只有220萬平方米的持有物業(yè),開業(yè)的五個(gè)萬象城和一個(gè)五彩城，2013年租金收入?yún)s已達(dá)到42億元。也就是說，我們五個(gè)萬象城加1個(gè)五彩城就頂了全國42個(gè)萬達(dá)廣場的租金率，您可以算一下，華潤商業(yè)絕對是目前國內(nèi)投資回報(bào)率最高的綜合體了。

煙臺(tái)萬達(dá)廣場地上建筑面積為90萬方，其中購物中心24萬方，住宅、商鋪、寫字樓等銷售型物業(yè)為39萬方，商鋪就占了近8萬方，等于萬達(dá)1/4的體量都是商鋪，共有400余套，萬達(dá)4條內(nèi)街都是商鋪，銷售均價(jià)在38000元/平左右。

您知道，振華500米以內(nèi)，4大商場已經(jīng)有22.2萬方的經(jīng)營面積了，還不算的其它商業(yè)。再加上萬達(dá)將來24萬方的購物中心，等于在那個(gè)區(qū)域500米以內(nèi)，商業(yè)體量翻倍，競爭加劇，就現(xiàn)在來說，白天在振華逛街的人都沒有幾個(gè)。到時(shí)400多套商鋪，誰去逛??？沒人逛，經(jīng)營就很難，租金就收不上來，所謂的投資回報(bào)，如何保障呢？(2)對于xx商鋪：關(guān)于價(jià)格：xx比華潤便宜

祥隆商鋪首次開盤價(jià)格在1.5—3萬/平，目前二手報(bào)價(jià)為2.5—5.3萬/平。公攤在36.7%，而我們的公攤只5%，目前我們的價(jià)格在2-5萬元，折算下來其實(shí)更實(shí)惠。而且我們的地段和位置都是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪，沒有地下商業(yè)內(nèi)鋪；

(3)關(guān)于地段和區(qū)域：同樣地段，更臨近煙大西門，都已經(jīng)形成商業(yè)氛圍，華潤比較偏

一個(gè)商業(yè)綜合體的形成并不是靠一兩個(gè)主力店就能支撐起來的，人流動(dòng)線也是主要原因。以后我們整個(gè)片區(qū)成熟以后從消費(fèi)習(xí)慣來說，真正來這邊消費(fèi)的客群是萊山區(qū)、高新區(qū)、牟平的客戶，從佳世客就可以自然過渡到華潤萬象城系列商業(yè)，而且我們的主入口正對觀海路，這兩個(gè)大商業(yè)靠觀海路相連，位于道路兩側(cè)，也特別符合人們的消費(fèi)習(xí)慣。因此人群在消費(fèi)和逛街時(shí)，最先看到的是萬象城系列商業(yè)，而不是祥隆的“背街”?？梢哉f，他只截留了煙大一部分師生，而不是萊山、高新、牟平的客戶。

(4)關(guān)于返租和投資保障:祥隆簽訂 5年的返租合同，又有統(tǒng)一的運(yùn)營管理，華潤卻沒有

祥隆其中前3年返租21%直接抵房款，4、5年返8%給業(yè)主（其中的商業(yè)租賃稅需要業(yè)主支付）

(5)針對性說辭：投資商鋪不僅是理財(cái)產(chǎn)品而更多的是一個(gè)投資產(chǎn)品，所以在收租的同時(shí)你也要更多的考慮此商鋪在升值以后是否能把商鋪轉(zhuǎn)手出去?，F(xiàn)在祥隆地下商鋪簽訂五年的返租合同，到第5年開始就不返了。公攤在36.7%，而且物業(yè)費(fèi)用在48元/平。即使您自己租出去，這些費(fèi)用負(fù)擔(dān)也比較重，等于您的租金收益是非常少的。投資地下商鋪的風(fēng)險(xiǎn)比較大，你可以打聽下，現(xiàn)在祥隆的已入住商鋪轉(zhuǎn)手都很難，再加上以后越來越低的投資回報(bào)，等于你買的商鋪轉(zhuǎn)手難上加難，這時(shí)等于您的錢已經(jīng)被套牢在里面了，在一個(gè)錢能生錢的時(shí)代，資金被套牢是最失敗的投資，而買我們這種獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪就沒有這種擔(dān)心，租金都是自己收，想轉(zhuǎn)手也非常方便，所以，您選擇華潤一定是正確的！商鋪投資常見答客問 1.投資商鋪有風(fēng)險(xiǎn)嗎？

答：有。世界上根本不存在沒有風(fēng)險(xiǎn)的投資。道理很簡單，市場的未來是不確定的，有升值的可能，就有貶值的可能。房地產(chǎn)市場如同其他市場一樣，機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存。如果選擇一個(gè)信譽(yù)好開發(fā)實(shí)力強(qiáng)的品牌開發(fā)商的話，商鋪投資的風(fēng)險(xiǎn)可能降為零，如果相反，那么投資的風(fēng)險(xiǎn)也就很大了。這需要投資者也要像投資專家那樣去考察所投資的商鋪基本情況，比如周圍環(huán)境、規(guī)劃、交通輻射、投資回報(bào)、租金、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營管理等因素。如果將這些因素了解清楚以后再做投資打算，那么風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降到最低。

2.投資商鋪的利潤率和其他物業(yè)投資相比到底高多少？

答：一般來說，住宅的投資利潤率為6%—8%，寫字樓的投資利潤率為10%左右，而商鋪的投資利潤率一般為10%—15%，如果前景好的話會(huì)更高，例如北上廣的商鋪投資利潤率一度達(dá)到20%。據(jù)來自一線城市的信息顯示，其商鋪價(jià)格正在不斷上漲。作為房地產(chǎn)的重要組成部分，商鋪和住宅相比，總量雖然不大，但由于其發(fā)展?jié)摿?，回?bào)率高，所有受到投資者關(guān)注。其發(fā)展勢頭之迅猛，連業(yè)內(nèi)人士都始料未及。

3.投資商鋪要考慮哪些因素？

答：投資商鋪不能草率，要綜合考慮多方面因素，從全國權(quán)威專家及眾多投資者的投資經(jīng)驗(yàn)來看，投資商鋪一般考慮如下因素：

1、商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，對于商鋪投資這來講，商鋪價(jià)值提升是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，任何一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從項(xiàng)目開始進(jìn)入市場到走向成熟，都必須經(jīng)歷從不成熟到成熟的過程，租金從低到高，商鋪的價(jià)值從低到高的過程。在商鋪價(jià)值提升的過程中，上述因素普遍屬于靜態(tài)因素，但商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展的狀況及趨勢將對商鋪的價(jià)值起到核心作用。

2、經(jīng)營商品的類型：經(jīng)營商品的類型與商鋪的租金收益及價(jià)值升值收益有密切的關(guān)系。不同的商品，其利潤空間顯著不同，用經(jīng)營高檔精品和經(jīng)營抵擋服裝的商鋪相比較，前者的經(jīng)營利潤比后者的經(jīng)營大。如果商鋪投資這在進(jìn)行投資時(shí)能夠清楚判斷未來商鋪適合經(jīng)營的商品類型，那么一定會(huì)勝人一籌。

3、整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性，一個(gè)從消費(fèi)者、經(jīng)營者的角度設(shè)計(jì)出發(fā)的商鋪，將來成功的概率就會(huì)很高；

4、交通條件，交通條件對于商鋪價(jià)值的重要性毋庸置疑，交通條件往往意味著可能到訪客流量的潛力。加入一個(gè)商鋪所處的位置，很少公交、客流，那么其價(jià)值會(huì)大打折扣；

5、商業(yè)氛圍，在判斷商鋪價(jià)值的過程中，必須對商鋪所在地方的商業(yè)氛圍有足夠了解，商業(yè)氛圍的好壞直接影響商鋪的價(jià)值、租金水平、價(jià)值升值空間；

6、租金收益；

7、商鋪初始售價(jià)，項(xiàng)目不同階段其售價(jià)可能會(huì)不同，越是接近現(xiàn)房，售價(jià)越高；

8、硬件條件，商鋪的硬件條件具體指商鋪的面寬，進(jìn)深、層高，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等內(nèi)容，以上因素對商鋪的功能影響很大；

9、停車條件；

10、樓層，一層的商鋪無論是租金還是售價(jià)都要比二層、三層的商鋪高出2-3倍；

11、客流量；

12、商鋪投資收益，一般的投資者對商鋪投資收益的理解僅局限在租金收入上，實(shí)際情況是，租金收益屬于商鋪投資收益中常規(guī)的收益項(xiàng)目，而專業(yè)的商鋪投資這，是對商鋪本身的升值收益作出判斷。

4.商鋪投資的周期是多少？

答：不同的城市、區(qū)位的商鋪投資價(jià)值是顯著不同的，所以商鋪投資的回收周期也是不同的，沿海一線城市商鋪投資回收周期一般為12-15年。

5.什么是售后返租？他有那些風(fēng)險(xiǎn)？

答：售后返祖也叫售后包租，售后回租，是一種銷售方式，房地產(chǎn)開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，在其建造樓盤出售時(shí)與消費(fèi)者約定，在出售后一定年限內(nèi)由開發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行包租，包租期間的租金沖抵部分房款。這種銷售方式目前已經(jīng)被國家明令禁止，因?yàn)樵诓僮鬟^程中，有非常大的風(fēng)險(xiǎn)：

1、如果把租金、稅費(fèi)、利息等因素考慮進(jìn)去，返祖率就會(huì)大打折扣，開發(fā)商承諾10%，能達(dá)到8%就不錯(cuò)了；

2、開發(fā)商會(huì)故意忽略裝修費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、買房者的各種稅費(fèi)、經(jīng)營的投入；

3、售后返租是建立在假設(shè)上，這個(gè)假設(shè)要所買的房子租的出去，租金很高，承租人有良好的支付能力等，只要一個(gè)環(huán)節(jié)出問題，這個(gè)美麗的肥皂泡就會(huì)破滅；返祖的方式其實(shí)是開發(fā)商為了將房子順利賣給客戶，就承諾將來以高于回報(bào)率的價(jià)錢租出去，問題是：萬一租不出去，或者租金達(dá)不到回報(bào)，業(yè)主的利益是無法得到保障的。

第五篇：主持人講詞

在繽紛的焰火和歡快的樂曲中，新的一年向我們走來。辭舊迎新之際，我們總是百感交集、思緒萬千。在新的一年，我們有許許多多的事情要做，有許許多多的任務(wù)要去完成，我們將面臨新的挑戰(zhàn)和新的機(jī)遇。我和全體教職員工以最誠摯的心意、用最吉祥的語言祝福你們，也祝福每一位同學(xué)，祝同學(xué)們美夢成真，學(xué)習(xí)進(jìn)步，身體健康！

出席今天晚會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)有：讓我們以熱烈的掌聲對各位領(lǐng)導(dǎo)的光臨表示最衷心的問候和感謝！

9．每個(gè)人的青春只有一次，在即將絢爛的時(shí)候，有個(gè)女孩卻悄然離去。但是她并不孤單，所有的心靈緊緊相依。沒有哀傷的分離，分離也是相聚，不管身在何處，我們永遠(yuǎn)記的你

15． 青春是那么的火熱，那么充滿激情，猶如夏日的天空，總是高遠(yuǎn)而明麗。我們是那樣的年輕，那樣的朝氣蓬勃，歡樂是今晚的主題，我們將用歡樂來盡情演繹。請您欣賞xxx系的舞蹈

16．歌聲悠揚(yáng)，這歌聲是我們對偉大祖國的深情祝福，舞姿優(yōu)美，這舞蹈是我們對家鄉(xiāng)、對學(xué)校繁榮的衷心祝愿。讓我們舉起這歡樂的酒杯共同祝福新年的來臨，迎接新年的曙光！請欣賞歌伴舞《飲酒歌》演唱者：xxx xxxx

大家晚上好！光陰荏苒,斗轉(zhuǎn)星移,光輝燦爛的2004年即將過去,充滿希望和挑戰(zhàn)的2005年悄然來臨。我們天序員工歡聚于此,慶祝即將到來的元旦佳節(jié)！

歲月不居,天道酬勤,在過去的一年中我們 齊心協(xié)力 銳意進(jìn)取 奮發(fā)圖強(qiáng) 開拓創(chuàng)新 技術(shù)上不斷攻克難關(guān) 市場上不斷開疆拓土 我們辛勤的工作 換來了豐碩的收獲！

展望即將迎來的一年,我們滿懷憧憬,激情澎湃,更好的產(chǎn)品等著我們?nèi)ラ_發(fā),更大的市場等著我們?nèi)フ鞣?一項(xiàng)壯觀的事業(yè)等著我們?nèi)]灑智慧和才能。

沒有什么能阻擋,沒有什么能動(dòng)搖,我們滿懷信心,開足馬力,奔向更加輝煌的2008年！

甲:新年的鐘聲即將敲響,時(shí)光的車輪又留下了一道深深的印痕。伴隨著冬日里溫暖的陽光，2008年元旦如約而至；

乙：在這一刻，我們已經(jīng)感受到了春的氣息，這是我們利民的春天，這是我們職教處這個(gè)大家庭的春天，這更是我們每個(gè)人的春天；

甲：今天，我們相約在這里，享受緣分帶給我們的歡樂，享受這段美好時(shí)光；

乙：今天，我們相聚在這里，一起用心來感受真情，用愛來融化冰雪；

甲：今天，我們相聚在這里，敞開你的心扉，釋放你的激情；

乙：今天，我們相聚在這里，這里將成為歡樂的海洋，讓快樂響徹云霄！

甲： 2008年元旦聯(lián)歡會(huì)現(xiàn)在開始！首先，由班主任致新年祝詞?。?.....)感謝處長的祝福!讓我們用掌聲把祝福也送給她和她的家 人,祝他們新年快樂,身體健康!同時(shí),也把祝福送給在座的每一位,祝大家新的一年萬事如意,心想事成!

晚會(huì)結(jié)束語（晚11：30）：

女主持：最明快的，莫過于一年一度芳草綠，莫過于傾聽年輪的呼吸。每逢這種時(shí)刻，便簇?fù)碇覀児餐膲艟?，你我總在夢中嫣然笑語——新年快樂！

男主持：這是快樂分享的時(shí)刻，是思念好友你的時(shí)刻，是祝福，關(guān)懷的時(shí)刻，是希望，美夢成真的時(shí)刻，祝你：新年快樂，佳節(jié)如意！

女主持：告別這一季，有我最深的思念，就讓風(fēng)捎去滿心的祝福，綴滿你甜蜜的夢境。祝朋友們擁有一個(gè)美麗，燦爛的新年！

男主持：我把祝福和希望，放在將融的雪被下。讓它們，沿著春天的秧苗生長，一節(jié)節(jié)，浸滿馨香，送給朋友們，滿年的豐碩與芬芳！

女主持：朋友們，今夜的夜空湛藍(lán)，今夜的禮花燦爛！在又一村的蒼穹下，我們辭別2004，迎來充滿希望2005。愿美好的歌聲和祝福，伴隨朋友們新的一年的每一天！

男主持：這世界除了生命永恒歲月永恒外，還有我們年復(fù)一年的不凋的微笑。愿這歡聲笑語，充滿溫情浪漫的時(shí)刻，永遠(yuǎn)駐留在我們彼此的心中！《南海-又一村慶新年.元旦晚會(huì)》到此結(jié)束！朋友們晚安！