第一篇：開發(fā)商逾期交房如何承擔(dān)違約責(zé)任

開發(fā)商逾期交房如何承擔(dān)違約責(zé)任

案情：2010年10月，原告方先生預(yù)購(gòu)被告安徽省全椒縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的位于襄河鎮(zhèn)麟和苑11幢2單元502號(hào)商品房一套，建筑面積為98.11平方米，同時(shí)原告于10月2日和10月9日兩次交給被告全椒縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購(gòu)房首付款共98583元。并于11月8日雙方簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定房屋總價(jià)款為318583元，首付款為98583元，余款220000元在簽訂合同后50個(gè)工作日內(nèi)辦理完按揭手續(xù)；被告全椒縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)當(dāng)在2011年9月前將驗(yàn)收合格的商品房交付給原告，被告逾期交房的，按日向原告支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之二的違約金。合同簽訂后，原告于 2010年11月9日在中國(guó)銀行辦理了按揭手續(xù)，開立銀行按揭還款賬戶。到2011年9月，被告全椒縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未能按約定時(shí)間交付商品房給原告。2011年11月28日，被告全椒縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的商品房驗(yàn)收合格，并于11月30日通過手機(jī)群發(fā)短信的方式，將交房通知發(fā)給原告提供的手機(jī)號(hào)碼，同時(shí)以國(guó)內(nèi)掛號(hào)信將交房通知郵寄給原告提供的地址。但原告認(rèn)為沒有收到被告的短信和信件，被告全椒縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，按日63.72元支付違約金10194.65元。庭審中，被告全椒縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司認(rèn)可違約的事實(shí)，但承擔(dān)2011年11月30日之前的逾期交房責(zé)任。同時(shí)，被告全椒縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司認(rèn)為原告主張的違約金過高，逾期交房給原告造成的損失也就是房租損失，并申請(qǐng)對(duì)原告購(gòu)房的同一地段房租損失進(jìn)行司法鑒定。經(jīng)法院委托安徽百友資產(chǎn)評(píng)估司法鑒定所對(duì)原告所購(gòu)麟和苑11幢502室98.11平方米的房屋租金損失進(jìn)行鑒定，鑒定結(jié)論原告所購(gòu)房屋的月租金損失為445元。被告全椒縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付鑒定費(fèi)2600元。

分歧：原告方先生訴被告全椒縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案，安徽省全椒縣人民法院立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理。

原告方先生訴稱：《商品房買賣合同》簽訂后，被告未能按時(shí)交付商品房給原告，根據(jù)合同約定被告應(yīng)支付原告違約金。但原告找被告索要違約金時(shí)，被告一直不愿支付，故原告提起訴訟，要求被告按照雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定支付逾期5個(gè)月零10天（2011年9月至2012年2月10日）交房的違約金10194.65元，并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

被告辯稱：原告購(gòu)買房屋是事實(shí)，被告逾期交房時(shí)間僅為2個(gè)月。我公司在2011年11月30日通過群發(fā)短信的方式，將收房通知發(fā)給原告，同時(shí)將收房通知書以掛號(hào)信的形式郵寄給原告。被告認(rèn)為在2011年11月30日之前逾期交房的責(zé)任由被告負(fù)責(zé)，但原告主張的違約金過高，我公司應(yīng)承擔(dān)的是原告租金的損失，并要求對(duì)違約損失進(jìn)行鑒定。評(píng)析：本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是被告房產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)自何時(shí)承擔(dān)違約責(zé)任，以及如何承擔(dān)違約責(zé)任。

違約是指合同當(dāng)事人在無法定免責(zé)原因的情況下，不按合同履行義務(wù)的行為?！睹穹ㄍ▌t》第111條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！薄睹穹ㄍ▌t》第112條規(guī)定：“當(dāng)事人一方違反合同的賠償責(zé)任，應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于另一方因此所受到的損失。當(dāng)事人可以在合同中約定，一方違反合同時(shí)，向另一方支付一定數(shù)額的違約金；也可以在合同中約定對(duì)于違反合同而產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法?！北景钢?，由于開發(fā)商未能按約定交房，雙方也約定了逾期未交房支付違約金。原告可以根據(jù)這個(gè)約定要求開發(fā)商賠償損失。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。”《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第17條規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！?/p>

本案中，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》，系雙方的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，法院對(duì)該合同的效力予以確認(rèn)。合同簽訂后，原告按合同約定的義務(wù)，向被告支付了購(gòu)房首付款98583元，并在中國(guó)銀行全椒支行辦理了按揭手續(xù)，被告應(yīng)按照合同約定的期限將原告訂購(gòu)的商品房交付給原告，被告未能按合同約定的時(shí)間（2011年9月前）向原告交房，因此被告應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

對(duì)于違約時(shí)間的確定，原告主張被告承擔(dān)5個(gè)月零10天的期限。被告認(rèn)為過長(zhǎng)，從被告提供的2011年11月30日通過中國(guó)移動(dòng)發(fā)送到原告手機(jī)的信息記錄及同一天郵政通信國(guó)內(nèi)掛號(hào)信函收據(jù)，可以確定被告告知原告交房的時(shí)間。但考慮本案的特殊性，被告發(fā)出的交房通知，不能確定原告是否收到，故法院確定按5個(gè)月時(shí)間確定被告違約的時(shí)間。

關(guān)于被告提出合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，請(qǐng)求予以減少問題：本案中原告對(duì)被告逾期交房造成的實(shí)際損失未提供證據(jù)加以證明，而被告認(rèn)為其逾期交房造成原告的損失是房屋租金的損失，經(jīng)法院委托安徽百友資產(chǎn)評(píng)估司法鑒定所對(duì)原告所購(gòu)房屋地段的租金損失進(jìn)行鑒定，月租金為445元。而合同約定的違約金損失每天為63.72元，顯然約定的違約金明顯高于原告造成的損失?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！币虼?，被告請(qǐng)求適當(dāng)減少違約金，法院依法予以支持。但鑒定的月租金損失445元，略顯偏低，法院酌定為600元的月租金作為違約金的損失。

關(guān)于鑒定費(fèi)2600元，因引起糾紛是被告違反合同約定造成的，原告訴請(qǐng)是以合同為依據(jù)要求被告承擔(dān)逾期交房的違約金并無不當(dāng)，因此產(chǎn)生的鑒定費(fèi)用應(yīng)由被告承擔(dān)。

據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》有關(guān)規(guī)定，安徽省全椒縣人民法院一審判決如下：被告全椒縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付原告方先生逾期交房違約金3000元。

（安徽省全椒縣

司家宏）

第二篇：逾期付款的違約責(zé)任

逾期付款的違約責(zé)任

在合同糾紛中，逾期付款是常見的違約形式。逾期付款除繼續(xù)履行付款義務(wù)外,債務(wù)人還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么違約責(zé)任,《合同法》實(shí)施后，由于最高法院關(guān)于逾期付款違約責(zé)任的批復(fù)與合同法規(guī)定不一致，出現(xiàn)了逾期付款違約責(zé)任適用上的混亂。

一、《合同法》實(shí)施前逾期付款違約責(zé)任的規(guī)定

合同法實(shí)施前逾期付款違約責(zé)任有兩種形式，即支付違約金與賠償金。

㈠逾期付款違約金規(guī)定的演變

逾期付款違約金，指有義務(wù)付款一方當(dāng)事人逾期付款而應(yīng)承擔(dān)的違約金。逾期付款違約金這一概念首次出現(xiàn)在1984年1月23日發(fā)布的《工礦產(chǎn)品購(gòu)銷合同條例》第３６條第4項(xiàng)規(guī)定中，其適用范圍限于有明文規(guī)定的違約條款中，其計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行“中國(guó)人民銀行有關(guān)延期付款的規(guī)定”。因中國(guó)人民銀行在不同時(shí)期對(duì)延期付款的利率規(guī)定不同，致使法院在認(rèn)定逾期付款違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)時(shí)也要不斷調(diào)整。１９９４年最高法院以法函（１９９４）１０號(hào)復(fù)函黑龍江省高級(jí)法院，逾期付款違約金按每日萬(wàn)之三計(jì)算。１９９6年最高法院以法函（１９９6）7號(hào)復(fù)函黑龍江省高級(jí)法院，逾期付款違約金按每日萬(wàn)之五計(jì)算。此時(shí)的“逾期付款違約金”尚未以法定概念的形式適用于一般案件。１９９６年，中國(guó)人民銀行以銀發(fā)（１９９６）１５６號(hào)文規(guī)定自同年５月１日起逾期貸款利率調(diào)整為４‰。地方法院欲調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)而沒有法律依據(jù)，如繼續(xù)延用最高法院（１９９６）７號(hào)批復(fù)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)又與事實(shí)相左。在此情形下廣東省高級(jí)法院于１９９８年請(qǐng)示，最高法院以法釋（１９９９）８號(hào)《批復(fù)》規(guī)定，“對(duì)于合同當(dāng)事人沒有約定逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院可以參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”。該批復(fù)的適用范圍是“合同”案件，嚴(yán)格界定就是經(jīng)濟(jì)合同案件。這樣就使“逾期付款違約金”這一概念及其相關(guān)規(guī)定從原來僅適用于工礦產(chǎn)品購(gòu)銷、農(nóng)副產(chǎn)品購(gòu)銷等有限的合同擴(kuò)大到所有的經(jīng)濟(jì)合同。

該《批復(fù)》改變了以前的逾期付款的含義。以前的逾期付款違約金是法定違約金，不存在約定情況。而該批復(fù)卻規(guī)定沒有約定的，可以參照人民銀行標(biāo)準(zhǔn)。即該批復(fù)承認(rèn)約定違約金的存在，也就是說該批復(fù)設(shè)立的逾期付款違約金制度是：有約定依約定，無約定依法定?？偲饋碚f就是任何人只要有付款違約情況，就必須支付違約金，有約定依約定，無約定參照中國(guó)人民銀行逾期貸款利率

計(jì)算。

㈡逾期付款違約金與賠償金的關(guān)系。

賠償金是違約一方由于給對(duì)方造成了經(jīng)濟(jì)損失所給予的賠償。逾期付款違約金與賠償金的適用關(guān)系是：

1、逾期付款違約金能補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)損失的，就不再支付賠償金，逾期付款違約金與賠償金是包含關(guān)系。

2、經(jīng)濟(jì)損失超過逾期付款違約金的，賠償金用于補(bǔ)償逾期付款違約金不足的部分，賠償金與逾期付款違約金是補(bǔ)償關(guān)系，可以同時(shí)并用。

二、《合同法》規(guī)定的逾期付款違約責(zé)任

㈠取消了法定違約金

《合同法》在違約金制度上采用了當(dāng)事人“約定主義”而摒棄了此前的“法定主義”，即當(dāng)合同一方當(dāng)事人違約時(shí)，另一方當(dāng)事人只能依約定請(qǐng)求違約金，如果沒有約定則不得主張違約金?！逗贤ā返冢保保礂l規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金”。按照相反解釋，即當(dāng)事人可以不約定一方違約時(shí)向?qū)Ψ街Ц哆`約金，當(dāng)一方違約時(shí)就可以不向?qū)Ψ街Ц哆`約金。由此可見，當(dāng)合同當(dāng)事人一方違約時(shí)，另一方能否主張違約金的關(guān)鍵在于判斷當(dāng)事人是否約定違約金，如果有約定就可主張支付違約金，如果沒有約定則不能請(qǐng)求違約金，而只能請(qǐng)求其他方式的違約責(zé)任。

㈡逾期付款違約金與賠償金的關(guān)系

合同中約定的違約金應(yīng)視為對(duì)損害賠償金的預(yù)先確定，因此違約金與賠償金之間是互為包含的關(guān)系，換言之，違約金可以涵蓋賠償金，反之賠償金也可以涵蓋違約金。二者的適用關(guān)系是：

1、原則上不并存；

2、就高不就低；

3、優(yōu)先適用違約金責(zé)任條款。

三、違約金適用的沖突

《合同法》施行后，在時(shí)間效力上，最高院法釋[2000]34號(hào)批復(fù)，將法釋[1999]8號(hào)批復(fù)中規(guī)定的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)刪除。法釋[2000]34號(hào)批復(fù)實(shí)質(zhì)上是法釋[1999]8號(hào)批復(fù)的批復(fù)?！?批復(fù)>的批復(fù)》是在《合同法》生效后對(duì)違約金所作的進(jìn)一步解釋，但其中的內(nèi)容并不符合《合同法》中的違約金制度，實(shí)質(zhì)上是對(duì)《批復(fù)》的復(fù)制。由于《批復(fù)》沒有被廢止，《批復(fù)》與《合同法》的效力并存。逾期付款違約金規(guī)定出現(xiàn)了“有約定依約定，無約定依法定”和“有約定依約定，無約定不主張違約金”的局面，引起了法律適用上的沖突

四、違約金適用沖突的解決

根據(jù)法發(fā)（１９９９）１５號(hào)文第１４條第２款“援引司法解釋作為判決或裁定的依據(jù)；應(yīng)當(dāng)先引用適用的法律條款，再引用適用的司法解釋條款”。也就是說法院在判決支付逾期付款違約金的判決文書時(shí)應(yīng)首先引用應(yīng)適用違約金的法律條文，再引用該批復(fù)作為依據(jù)，而《批復(fù)》賴以存在的《經(jīng)濟(jì)合同法》已經(jīng)廢止，故不應(yīng)再適用該批復(fù)。

《合同法》取消法定違約金后，當(dāng)事人在合同中既沒有約定逾期付款違約金，又未約定應(yīng)承擔(dān)逾期付款損失，或者對(duì)逾期付款違約金、賠償金約定不明的，當(dāng)事人的逾期付款違約責(zé)任只能由賠償損失這一方式來實(shí)現(xiàn)。

五、逾期付款損失的確定

逾期付款損失有利息損失和其他損失兩種。

㈠利息損失的確定

1.逾期付款利息損失計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

逾期付款利息損失是以銀行同期貸款利率,還是存款利率作為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，存在著爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為應(yīng)以銀行同期貸款利率作為逾期付款利息損失計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。理由是：其一，雖然貸款利息、存款利息都是本金的孳息，但在日常生活中經(jīng)營(yíng)者不會(huì)以存款作為投資方式使用資金。其二，通常情況下，經(jīng)營(yíng)者的資金來源于自己的積累和貸款，而貸款支付的是貸款利息。其三，讓逾期付款違約者支付存款利息損失，就會(huì)出現(xiàn)違約者逾期付款的代價(jià)小于從銀行貸款的代價(jià)，違約者反而獲利，容易造成違約者樂于違約，也違反了任何人不能從自己的錯(cuò)誤行為中獲利的法律原則。其四，《經(jīng)濟(jì)合同法》廢止前法定違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的也是貸款利率而不是存款利率。其五，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：“逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！?999年6月9日《中國(guó)人民銀行關(guān)于降低存、貸款利率的通知》（銀發(fā)(1999)192號(hào)）第六條規(guī)定：自1999年6月10日起，金融機(jī)構(gòu)（不含農(nóng)村信用社）逾期貸款利率由現(xiàn)行的日利率萬(wàn)分之三（折年率

為１０．８％）降為日利率萬(wàn)分之二點(diǎn)一（折年率為7.56％）。

2003年12月10日《中國(guó)人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問題的通知》（銀發(fā)[2003]251號(hào)）第三條規(guī)定：自2004年1月1日起逾期貸款(借款人未按合同約定日期還款的借款)罰息利率由現(xiàn)行按日萬(wàn)分之二點(diǎn)一計(jì)收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30％-50％。

中國(guó)人民銀行的這兩個(gè)通知明確了以下問題：①1999年6月10日～2004年1月1日的逾期貸款利率計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為日利率萬(wàn)分之二點(diǎn)一。②2004年1月1日以后的罰息利率也就是逾期貸款利率修改為借款合同載明的貸款利率水平上加收30％～50％。借款合同載明的貸款利率是多少，不能確定。

如何確定2004年1月1日以后的逾期貸款利率？

筆者認(rèn)為，為便于操作性，可以按照中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率加收30％～50％作為逾期付款損失的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。具體而言，截止起訴之日，逾期付款一年以內(nèi)的，按照一年期貸款基準(zhǔn)利率加收30％～50％；逾期付款一至三年的，按照三年期貸款基準(zhǔn)利率加收30％～50％。

2.逾期付款利息損失計(jì)算起止時(shí)間

⑴逾期付款利息損失起算日的確定

①雙方約定有付款日期的，約定的付款期間屆滿日的次日為賠償損失的起算日。約定分期付款的，按約定分別確定賠償損失的起算日。

②雙方未約定付款日期的，自債務(wù)人收到付款通知、付款發(fā)票等債權(quán)人請(qǐng)求付款之日的次日作為賠償損失的起算日。

③雙方未約定付款日期，債權(quán)人在訴前也未主張過債權(quán)的（包括現(xiàn)有證據(jù)無法證明的），以一審法院收到起訴狀之日為賠償損失的起算日。

⑵逾期付款利息損失終止日的確定

①判決一次性立即給付的，逾期付款利息損失終止日為判決生效之日。

②判決有一定履行期限的（包括分期履行的），逾期付款利息損失終止日為判決確定的履行期屆滿之日。

有學(xué)者主張把逾期付款利息損失終止日確定為起訴之日。認(rèn)為原告在起訴時(shí)，把違約金數(shù)額只計(jì)算到起訴之日，本著不訴不理的原則，法院當(dāng)然只能根據(jù)其訴訟請(qǐng)求來確定損失終止日。筆者認(rèn)

為，原告計(jì)算逾期付款利息損失至起訴之日，多數(shù)情況是為了明確訴訟標(biāo)的額。由于原告無法確定案件審結(jié)的具體時(shí)間，其對(duì)利息損失的確定只能計(jì)算至起訴之日。當(dāng)然，也存在原告權(quán)利意識(shí)不強(qiáng)或主觀上疏忽的情況；有的則是寄希望法院能在短期內(nèi)審結(jié)并迅速執(zhí)行而不過分計(jì)較。但不管是哪種情況，只要不是以調(diào)解方式結(jié)案，或者當(dāng)事人沒有明確表示放棄審理期間利息損失的，就應(yīng)當(dāng)予以計(jì)算，不能片面認(rèn)為原告方已放棄了權(quán)利。

有學(xué)者主張對(duì)裁判確定或生效之日至文書指定履行期日這一時(shí)段的利息損失不予考慮，認(rèn)為這是法律確認(rèn)或法官行使自由裁量權(quán)給予義務(wù)人的履行寬限期。筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)欠妥。一是給義務(wù)人履行的寬限期，應(yīng)只限于時(shí)間上的權(quán)利，而不能延伸到資金利益上。二是資金損失是客觀存在的，不由義務(wù)人承擔(dān)，就歸權(quán)利人承擔(dān)，而將責(zé)任分配給無過錯(cuò)的權(quán)利人是不合理的。三是《經(jīng)濟(jì)合同法》第三十二條寬限期的規(guī)定，《合同法》未再沿用，失去了法律基礎(chǔ)。

3.逾期付款利息損失的舉證責(zé)任

逾期付款利息損失是眾所周知的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)免除債權(quán)人對(duì)該主張的舉證責(zé)任。

㈡逾期付款其他損失的確定

債權(quán)人認(rèn)為在銀行貸款利息損失之外還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任，根據(jù)證據(jù)證明的事實(shí)確定逾期付款其他損失，如追款費(fèi)用等。

第三篇：未如期交房,需支付經(jīng)濟(jì)賠償與承擔(dān)違約責(zé)任

未如期交房，需支付經(jīng)濟(jì)賠償與承擔(dān)違約責(zé)任

2010年10月，北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與北京某某賓館集團(tuán)有限公司簽訂了房產(chǎn)買賣合同，約定該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以提供土地的方式，自合同簽訂日起至2014年10月，為該賓館集團(tuán)提供不少于3000平方米的建筑面積。根據(jù)合同內(nèi)容，該賓館集團(tuán)預(yù)先支付定金500萬(wàn)人民幣。每一季度的工程進(jìn)度或者交房量，雙方一切按照合同規(guī)定，都有經(jīng)過配合協(xié)商。

但是問題就出現(xiàn)在2014年10月的最后一棟賓館的交房日期，該房地產(chǎn)公司因工程問題，違背了合同內(nèi)容。故該賓館集團(tuán)的相關(guān)負(fù)責(zé)人委托了北京房產(chǎn)律師原江全程代理此案，將該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司起訴至法院，要求其補(bǔ)償因?yàn)闊o法如期交房而帶給自己的經(jīng)濟(jì)損失。

北京房產(chǎn)律師原江在接受委托代理后，詳細(xì)研究了相關(guān)案情，認(rèn)為被告方該房地產(chǎn)公司確實(shí)以構(gòu)成了違約行為，最終法院根據(jù)《合同法》第11條等相關(guān)規(guī)范，依法判決該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司補(bǔ)償該賓館集團(tuán)有限公司經(jīng)濟(jì)損失賠償180萬(wàn)元，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

文章來源：http://004km.cn/mlist1361/53967/

第四篇：開發(fā)商交房注意事項(xiàng)-任

開發(fā)商交房注意事項(xiàng)

在房屋買賣過程中很多購(gòu)房糾紛是從開發(fā)商交房開始的，先驗(yàn)房再繳費(fèi)，最后辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但是有些開發(fā)商會(huì)迫使購(gòu)房者先在收樓文件上簽字再來驗(yàn)收房屋，一旦購(gòu)房者簽字，就算發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題再來維權(quán)那就難了。其實(shí)，國(guó)家對(duì)商品房交房條件和交房流程是有明確規(guī)定的，商品房不符合開發(fā)商交房條件購(gòu)房者可以拒絕簽字接收房屋，甚至做退房處理。

一、按照開發(fā)商通知的時(shí)間辦理商品房交接手續(xù)。若商品房已經(jīng)符合合同約定的交付條件，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同確定的交付房屋的日期前書面通知賣方人辦理交接手續(xù)。若開發(fā)商的通知中已經(jīng)明確了辦理交接手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件，開發(fā)商通知確定的交付日期已經(jīng)給買房人必要的準(zhǔn)備時(shí)間和必要方便的，買房人應(yīng)當(dāng)按時(shí)辦理交接手續(xù)。如果買房人拒絕收房或未如期辦理交接手續(xù)的，則必須承擔(dān)逾期交接的違約金，同時(shí)房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付日起將轉(zhuǎn)由買房人承擔(dān)。

二、辦理開發(fā)商交房手續(xù)時(shí)應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商出示相關(guān)的證明文件?，F(xiàn)行的《商品房買賣合同》示范文本規(guī)定商品房交付時(shí)通常要符合下列條件：已取得《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》和《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案證明材料》；已取得用于房屋權(quán)屬登記的《房屋測(cè)繪成果》；商品房上存在的權(quán)利瑕疵已消滅；滿足甲方承諾的其他條件；商品房為住宅的，甲方還應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》（即通常所謂的“兩書”）。買房人在進(jìn)行商品房交接時(shí)，可以要求開發(fā)商出示合同中約定的證明文件。如果開發(fā)商拒不出示或者出示的證明文件不齊全，則買房人有權(quán)拒絕接受該商品房，并可要求開發(fā)商按照約定承擔(dān)遲延交付的責(zé)任。

三、及時(shí)書面催告開發(fā)商交付房屋。法律規(guī)定如果開發(fā)商遲延交房的，買房人主張解除購(gòu)房合同必須先催告，催告后經(jīng)過三個(gè)月開發(fā)商仍然不交房的，方可以退房。所以在辦理交接時(shí)一旦開發(fā)商拒不出示相應(yīng)的證明文件，則買房人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面催告開發(fā)商交付房屋。方法是：寫好書面《催告函》，交由開發(fā)商簽收（注意要求對(duì)方蓋章）；或者用郵政特快專遞形式寄給對(duì)方，在郵寄單據(jù)上注明《催告交房通知函》，并注意保存好回執(zhí)以備查詢。

四、不要輕易接受房屋。有些購(gòu)房者在辦理交接時(shí)，明知開發(fā)商沒有相應(yīng)的證明文件，因?yàn)榧庇谘b修入住，仍然接受開發(fā)商交房的，在法律上則被視為交付。此后再以開發(fā)商長(zhǎng)時(shí)間沒有出示相應(yīng)證明文件要求解除合同的，將不被法院接受。

五、認(rèn)真檢驗(yàn)房屋有無嚴(yán)重質(zhì)量問題。一般來說，如果開發(fā)商交房時(shí)開發(fā)商已經(jīng)取得《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》和《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案證明材料》，則房屋質(zhì)量基本沒有什么問題。但因?yàn)楝F(xiàn)在的房屋竣工驗(yàn)收主體已由原來的建設(shè)局變更為開發(fā)商，建設(shè)局則轉(zhuǎn)換為所謂的監(jiān)督主體，這就可能導(dǎo)致通過竣工驗(yàn)收的房屋并不符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)情況的發(fā)生。所以買房人在交接房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)。若在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)輕微質(zhì)量問題的可要求開發(fā)商進(jìn)行整改。

第五篇：開發(fā)商向客戶交房函

房 屋 交 付 函

尊敬的淮安“中宏國(guó)際家居生活廣場(chǎng)”的業(yè)主: 您好！

我公司定于2011年9月20日------2012年1月15開始為您辦理《房屋所有權(quán)證》，法定節(jié)假日不予辦理。請(qǐng)每位業(yè)主務(wù)必將以下條款逐條看清、看細(xì)！特將辦證所需內(nèi)容告知如下：

辦證時(shí)需提供的材料：

1.契稅完稅憑證（第四聯(lián)）

[原件] 2.《商品房買賣合同》

[原件] 3.申請(qǐng)人身份證明[身份證/護(hù)照/軍官證]

[原件及復(fù)印件] 4.婚姻狀況證明

[詳見備注③]

[原件及復(fù)印件] 5.淮安市房屋登記申請(qǐng)書

[原件] 6.房屋所有權(quán)證

[原件] 備注：

① 第5，6項(xiàng)請(qǐng)于辦證之前到售樓部領(lǐng)取。

②《商品房買賣合同》上是一人姓名的購(gòu)房業(yè)主請(qǐng)參照個(gè)人婚姻狀況準(zhǔn)備材料，如果合同上為多人(非夫妻關(guān)系，例如:父母+子女)必須所有人全部到場(chǎng)簽字！！

③未成年人:提供[戶口簿]，監(jiān)護(hù)人身份證和相關(guān)證明[父母子女在同一戶口簿上，提供三人戶口簿or獨(dú)生子女證or出生證明or派出所出具的證明] 未婚：提供[戶口簿],婚姻狀況必須為[未婚]，若實(shí)在無法提供原件可以提供由派出所蓋章確認(rèn)的復(fù)印件或戶籍證明。

已婚：提供結(jié)婚證或戶口簿[二人同一戶號(hào),其中一人為戶主]或派出所出具的證明。(合同上為一人且已婚的，必須攜帶二人的證件原件前來辦理，如其中一人實(shí)在無法到場(chǎng)可手工寫委托書---委托【丈夫/妻子】XXX辦理坐落于XXX處的房產(chǎn)證相關(guān)事宜。)離婚：提供離婚證或民事調(diào)解書/判決書。

離婚證如丟失需要到婚姻登記部門出具離婚證明，并且戶口簿婚姻狀況必須已經(jīng)改為[離婚]。民事判決書需提供法院出具的生效證明。

喪偶：提供[戶口簿],婚姻狀況必須為[喪偶]，若戶口簿一直未改可以先改好后另外提供由派出所出具的死亡戶籍注銷證明(原件)，并在備注欄中注明二人為夫妻關(guān)系(蓋章)。

辦證費(fèi)用明細(xì)：

● 房屋專項(xiàng)維修資金交存，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積收?。?00元/㎡

一、業(yè)主提供資料

1、《商品房買賣合同》及合同內(nèi)第3、4頁(yè)各復(fù)印一份

2、身份證復(fù)印件一份并留下電話號(hào)碼

3、購(gòu)房發(fā)票原件及復(fù)印件一份

● 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)：5元/㎡

●《房屋所有權(quán)證》登記費(fèi)：550元/戶

● 產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)：10元/人(房產(chǎn)證如只有一人免工本費(fèi))● 來辦理《房屋權(quán)屬證》業(yè)主的交通費(fèi)、膳食費(fèi)合計(jì)：100元/人（只限當(dāng)天來回交通費(fèi)和午餐費(fèi)，該筆費(fèi)用由淮安中宏置業(yè)有限公司提供）

委托代辦產(chǎn)權(quán)證須知

有業(yè)主需要委托中宏公司工作人員為其代辦產(chǎn)權(quán)證的，必須到您所在地的公證處辦理公證委托手續(xù)后，中宏公司的工作人員才可以合法的為您代辦產(chǎn)權(quán)證。

代辦費(fèi)用為100元/戶。

請(qǐng)您將《公證委托書》一式二份原件及辦證所需要的材料郵寄至：淮安中宏置業(yè)有限公司

陳美云

收，地址：淮安市水渡口大道111號(hào)（紅星美凱龍售樓處）

房屋維修資金費(fèi)（參照辦證費(fèi)用明細(xì)），辦理產(chǎn)權(quán)證費(fèi)（參照辦證費(fèi)用明細(xì)），代辦費(fèi)，[以上所有費(fèi)用請(qǐng)務(wù)必核算好，資金不足、材料不全請(qǐng)恕不幫代辦理]等款項(xiàng)匯至：

賬戶名：陳美云

開戶行：江蘇銀行淮安天宇支行

賬 號(hào)：6221 7305 0100 0203 957

一、《商品房買賣合同》上是一人姓名且是已婚的購(gòu)房業(yè)主需要委托的，委托書上的委托人必須是夫妻倆個(gè)人的姓名，受托人為：郭佳，身份證號(hào)碼為：***030，住址為：吉林省四平市鐵西區(qū)站前街紅城委八組

委托內(nèi)容：（夫妻倆人姓名）全權(quán)委托郭佳辦理及領(lǐng)取位于江蘇省淮安市清河新區(qū)“中宏國(guó)際家居生活廣場(chǎng)”的商鋪（房號(hào)、面積）的《房屋所有權(quán)證》。委托期限：委托之日起至《房屋所有權(quán)證》領(lǐng)取止，并可轉(zhuǎn)委托。

提供辦證材料：

1、《商品房買賣合同》原件1份

2、購(gòu)房發(fā)票辦證聯(lián)原件

3、契稅發(fā)票辦證聯(lián)原件

4、夫妻二人身份證明,結(jié)婚證,戶口簿的復(fù)印件[務(wù)必盡量清晰]

二、《商品房買賣合同》上是多戶出資共同購(gòu)買的業(yè)主需要委托的，委托書上的委托人必須是多對(duì)夫妻所有人的姓名，受托人為：郭佳，身份證號(hào)碼為：***030，住址為：吉林省四平市鐵西區(qū)站前街紅城委八組

委托內(nèi)容：（多對(duì)夫妻所有人姓名）全權(quán)委托郭佳辦理及領(lǐng)取位于江蘇省淮安市清河新區(qū)“中宏國(guó)際家居生活廣場(chǎng)”的商鋪（房號(hào)、面積）的《房屋所有權(quán)證》。委托期限：委托之日起至《房屋所有權(quán)證》領(lǐng)取止，并可轉(zhuǎn)委托。

提供辦證材料：

1、《商品房買賣合同》原件1份

2、購(gòu)房發(fā)票辦證聯(lián)原件

3、契稅發(fā)票辦證聯(lián)原件

4、夫妻二人身份證明,結(jié)婚證,戶口簿的復(fù)印件[務(wù)必盡量清晰]（1）身份證復(fù)印件一份（2）結(jié)婚證復(fù)印件一份

（3）戶口簿復(fù)印件各一份。

三、如業(yè)主是離異的并需要委托為其代辦的，委托書上的委托人為購(gòu)房人本人，受托人為：郭佳，身份證號(hào)碼為：***030，住址為：吉林省四平市鐵西區(qū)站前街紅城委八組

委托內(nèi)容：本人***于X年X月X日離婚后一直未曾登記結(jié)婚，現(xiàn)全權(quán)委托郭佳辦理及領(lǐng)取位于江蘇省淮安市清河新區(qū)“中宏國(guó)際家居生活廣場(chǎng)”的商鋪（房號(hào)、面積）的《房屋所有權(quán)證》。委托期限：委托之日起至《房屋所有權(quán)證》領(lǐng)取止，并可轉(zhuǎn)委托。

提供辦證材料：

1、《商品房買賣合同》原件1份

2、購(gòu)房發(fā)票辦證聯(lián)原件

3、契稅發(fā)票辦證聯(lián)原件

4、本人身份證明，離婚證或民事調(diào)解書/判決書，戶口簿的復(fù)印件[務(wù)必盡量清晰]

四、如業(yè)主是喪偶的并需要委托為其代辦的，委托書上的委托人為購(gòu)房人本人，受托人為：郭佳，身份證號(hào)碼為：***030，住址為：吉林省四平市鐵西區(qū)站前街紅城委八組

委托內(nèi)容：本人***于X年X月X日喪偶后一直未曾登記結(jié)婚，現(xiàn)全權(quán)委托郭佳辦理及領(lǐng)取位于江蘇省淮安市清河新區(qū)“中宏國(guó)際家居生活廣場(chǎng)”的商鋪（房號(hào)、面積）的《房屋所有權(quán)證》。委托期限：

委托之日起至《房屋所有權(quán)證》領(lǐng)取止，并可轉(zhuǎn)委托。

提供辦證材料：

1、《商品房買賣合同》原件1份

2、購(gòu)房發(fā)票辦證聯(lián)原件

3、契稅發(fā)票辦證聯(lián)原件

4、本人身份證明，戶口簿的復(fù)印件[務(wù)必盡量清晰]，派出所出具的死亡戶籍注銷證明[原件]

五、如業(yè)主是單身的并需要委托為其代辦的，委托書上的委托人為購(gòu)房人本人，受托人為：郭佳，身份證號(hào)碼為：***030，住址為：吉林省四平市鐵西區(qū)站前街紅城委八組

委托內(nèi)容：本人***系單身，一直從未曾登記結(jié)婚，現(xiàn)全權(quán)委托郭佳辦理及領(lǐng)取位于江蘇省淮安市清河新區(qū)“中宏國(guó)際家居生活廣場(chǎng)”的商鋪（房號(hào)、面積）的《房屋所有權(quán)證》。委托期限：委托之日起至《房屋所有權(quán)證》領(lǐng)取止，并可轉(zhuǎn)委托。

提供辦證材料：

1、《商品房買賣合同》原件1份

2、購(gòu)房發(fā)票辦證聯(lián)原件

3、契稅發(fā)票辦證聯(lián)原件

4、本人身份證明，戶口簿的復(fù)印件[務(wù)必盡量清晰]