第一篇：逾期交房的案例參考

逾期交房的案例參考

發(fā)布日期：2012-04-28作者：徐濤律師

交房時房子沒驗收青島開發(fā)商賠房主６萬違約金

http2009-7-7齊魯晚報

關(guān)鍵詞：開發(fā)商房子違約金

摘要：姜某與青島某置業(yè)公司簽訂合同，約定購買該公司開發(fā)的一套住房，交房時，姜某認(rèn)為房子沒竣工驗收拒絕接收房屋。6日，記者從青島市中院獲悉，法院終審判決青島某置業(yè)有限公司支付給姜某違約金6.6萬余元。

舜網(wǎng)訊姜某與青島某置業(yè)公司簽訂合同，約定購買該公司開發(fā)的一套住房，交房時，姜某認(rèn)為房子沒竣工驗收拒絕接收房屋。6日，記者從青島市中院獲悉，法院終審判決青島某置業(yè)有限公司支付給姜某違約金6.6萬余元。

據(jù)了解，姜某打算購買青島某置業(yè)公司開發(fā)的某山莊一套建筑面積210.27平方米的住房，雙方于2005年6月21日簽訂了商品房買賣合同。2005年11月29日，青島某置業(yè)公司對外聲稱，該公司開發(fā)建設(shè)的某山莊已驗收并且具備交房條件，并于次日起開始辦理交房手續(xù)。姜某以房子沒竣工驗收為由拒絕接收房屋。庭審中，姜某稱青島某置業(yè)公司沒有出具住宅質(zhì)量保證書及使用書，故有權(quán)拒絕交接，青島某置業(yè)公司則稱該兩份說明是在房屋交接時交付被告，因姜某拒絕交接，故不能獲得兩份說明書。從青島某置業(yè)公司提供的建筑工程竣工驗收備案表來看，姜某購買的房屋具備交付條件的日期為2006年12月8日。據(jù)了解，雙方之間到現(xiàn)在也沒有交接房屋。

法院認(rèn)為，從青島某置業(yè)公司提供的竣工驗收備案表來看，青島某置業(yè)公司刊登交房通知時房屋尚未竣工驗收，根本不具備交付條件，房子直到2006年l2月8日之后才具備交付條件。青島某置業(yè)公司逾期交房的行為造成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償姜某從2005年11月29日至2006年l2月8日的損失。

交付未竣工驗收合格之商品房是否還應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約金

來源重慶市渝中區(qū)人民法院作者游中川編輯衡平于心點擊1521更新時間2008-10-28

【基本案情】

2004年7月18日甲與乙房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定乙應(yīng)于2005年12月31日前將質(zhì)量驗收合格及竣工驗收合格的房屋交付甲使用。如逾期交房甲仍要求繼續(xù)履行合同時，乙應(yīng)自約定交房的最后期限的第二天起至實際交房之日止每日按甲已付房價款的萬分之二支付逾期交房違約金。該合同簽訂后，甲向乙支付了全部購房款，但乙未按期交房。乙直至2006年12月1日才向甲實際交付了房屋，但其所交付的房屋只通過質(zhì)量驗收，還未竣工驗收合格。甲在明知該房未進(jìn)行竣工驗收的情況下，仍在房屋交接表中“業(yè)主意見”欄簽署了“同意接房”,并實際占有了該房屋。但該房屋至2007年9月30日還未經(jīng)竣工驗收合格，由于此前乙已將2007年1月1日之前的逾期交房違約金支付給甲，因此甲于2007年9月25日起訴要求乙自2007年1月1日起至2007年9月30日止每日按甲已付房價款的萬分之二支付逾期交房違約金。

【分岐】

對甲的違約金請求是否支持有兩種意見。一種意見認(rèn)為，由于雙方已辦理了房屋交接手續(xù)，且甲在明知該房屋未進(jìn)行竣工驗收備案登記的情形下，仍表示同意接房并實際占有了房屋，應(yīng)視為房屋的交付使用。至此，乙應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的逾期交房違約金的責(zé)任已經(jīng)終止。因此對甲要求乙承擔(dān)違約金的請求不予支持。另一種意見認(rèn)為，截止至乙將房屋交付給甲使用時，該房屋還未經(jīng)竣工驗收合格，不符合合同約定的交付條件，因此乙應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任直至交付合格的房屋為止。由于在雙方的書面交接房手續(xù)中已經(jīng)載明房屋不符合合同約定的交付條

件，甲仍予以簽收接房。為此，乙仍應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約金，但違約責(zé)任額度可以酌情減輕至每日萬分之零點五計算。

【評析】

本案是一起商品房買受人要求房地產(chǎn)公司給付逾期交房違約金的案件。我國最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條明確規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。”因此，除當(dāng)事人另有約定外，房地產(chǎn)公司在合同約定期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，則其房屋交付使用義務(wù)履行完畢，客觀上不再存在逾期交房問題。但本案的特殊性在于我國法律明確禁止將未經(jīng)竣工驗收合格的商品房交付使用，而乙房地產(chǎn)公司恰是違反該規(guī)定將尚未通過竣工驗收之房屋轉(zhuǎn)移給甲占有。甲在接收房屋后其以乙房地產(chǎn)公司所交付的房屋未經(jīng)竣工驗收合格為由要求乙支付逾期交房違約金，對甲方的訴求是否應(yīng)予以主張，筆者認(rèn)為應(yīng)通過對以下幾個問題進(jìn)行剖析后再下結(jié)論。

1、乙房地產(chǎn)公司“交付使用”行為是否有效？

我國《建筑法》和《商品房銷售管理辦法》均明確規(guī)定，商品房未經(jīng)竣工驗收合格，不得交付使用。因此，如果房地產(chǎn)公司將尚未竣工驗收合格之房屋交付使用，則其行為違反了法律的禁止性規(guī)定。但禁止性規(guī)范又可以分為效力性的禁止性規(guī)范和管理性的禁止性規(guī)范，只有違反了效力性的禁止性規(guī)范的行為才無效。其中效力性的禁止性規(guī)范禁止的是特定交易行為的發(fā)生，而管理性的禁止性規(guī)范并不指向特定交易行為本身,其禁止的是未取得相應(yīng)資格進(jìn)行該交易行為。因此在本案中要判斷乙房地產(chǎn)公司交付使用行為是否有效，應(yīng)先識別我國法律法規(guī)關(guān)于“商品房未經(jīng)竣工驗收合格不得交付使用”的規(guī)范到底是屬于效力性禁止性規(guī)范還是管理性禁止性規(guī)范。如果該規(guī)范是效力性禁止性規(guī)范，則乙房地產(chǎn)公司的履行行為無效；反之，則乙房地產(chǎn)公司的履行行為有效的，應(yīng)視其履行了交付使用義務(wù)。

由于商品房也是建筑工程的一種，因此建筑法律法規(guī)和商品房法律法規(guī)均有關(guān)于商品房交付使用的法律規(guī)定。我國《建筑法》第六十一條第二款規(guī)定：“建筑工程竣工驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《商品房銷售管理辦法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格的或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定處罰?！倍督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理條例》第五十八條規(guī)定：“違反本規(guī)定，建設(shè)單位有下列行為之一的，責(zé)令改正，處工程合同價款2％以上4%以下的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：

（一）未組織竣工驗收，擅自交付使用的；

（二）驗收不合格，擅自交付使用的；

（三）對不合格的建設(shè)工程按照合格工程驗收的?！睆奈覈督ㄖā?、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》及《商品房銷售管理辦法》關(guān)于商品房交付使用條件的規(guī)定可以看出，我國法律法規(guī)禁止房地產(chǎn)公司將未經(jīng)竣工驗收合格的商品房交付使用，因此該類規(guī)范應(yīng)屬于禁止性法律規(guī)范。同時從該類規(guī)范設(shè)立的目的上看，其禁止的不是房屋交付使用行為本身，其禁止的是將未經(jīng)竣工驗收合格的商品房交付使用；而且從行為后果上看，房地產(chǎn)公司如果違反了該規(guī)定，則其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任。所以該類關(guān)于“商品房未經(jīng)竣工驗收合格不得交付使用”的禁止性規(guī)范應(yīng)為管理性的禁止性規(guī)范。在本案中，乙房地產(chǎn)公司將未經(jīng)竣工驗收合格的商品房轉(zhuǎn)移給甲占有的行為雖然違反了法律的禁止性規(guī)定，但由于違反的是管理性的禁止性規(guī)定，因此乙公司的轉(zhuǎn)移占有行為應(yīng)視為有效的交付使用。

2、甲明知商品房未經(jīng)竣工驗收合格而接房，雙方是否對房屋交付條件進(jìn)行了變更？商品房買賣合同是雙方民事法律行為，在債務(wù)人實施給付時，債權(quán)人應(yīng)積極配合受領(lǐng)給付，但如債務(wù)人是部分履行且該部分履行損害債權(quán)人利益的，則債權(quán)人有權(quán)拒絕接受該履行。如我國《合同法》第七十二條：“債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人部分履行債務(wù)，但部分履行不損害

債權(quán)人利益的除外。”因此在合同履行過程中，債權(quán)人拒絕部分履行要受到法律的限制，但債權(quán)人接受部分履行則是完全可以的。因此在本案中，乙房地產(chǎn)公司將未經(jīng)竣工驗收合格之商品房轉(zhuǎn)移給甲占有時，甲在明知該履行不符合合同約定的情況下，其可以接受該履行。但甲接收未經(jīng)竣工驗收合格之房屋，并不能視為雙方對房屋交付條件達(dá)成了變更。因為甲選擇接房，其并未放棄追究乙方履行不符合合同約定的違約責(zé)任。而且根據(jù)我國《合同法》第七十七條“當(dāng)人協(xié)商一致，可以變更合同”的規(guī)定，只有雙方協(xié)商一致才能變更協(xié)議。但在本案中，乙房地產(chǎn)公司明確告知其所交付使用的房屋未經(jīng)竣工驗收合格，其并未作出變更房屋交付條件的意思表示；而甲也僅對是否接收未經(jīng)竣工驗收合格之商品房作出表示。因此雙方并未對房屋交付條件進(jìn)行協(xié)商，因而房屋交付條件并未變更。此外，我國法律法規(guī)明確規(guī)定商品房交付使用的最基本條件是經(jīng)竣工驗收合格，該基本交付條件由國家通過立法予以強制干預(yù)，如果當(dāng)事人協(xié)商約定的交付條件低于標(biāo)準(zhǔn)，則該約定因排除適用法律強制性規(guī)范而無效。因此甲明知房屋質(zhì)量未經(jīng)竣工驗收合格而接收房屋，并不能視為雙方未對房屋交付條件進(jìn)行變更。

3、乙房地產(chǎn)公司交付使用的房屋不符合合同約定，應(yīng)如何承擔(dān)責(zé)任？

我國《合同法》第六十條明確規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。”在本案中，甲與乙在《商品房買賣合同》中明確約定，乙應(yīng)在2005年12月31日前將質(zhì)量驗收合格及竣工驗收合格的房屋交付給甲使用。從該約定看，乙將房屋交付使用包含兩個層面的內(nèi)容：一是要在約定期限內(nèi)將房屋交付給甲使用；二是要確保其在約定期限內(nèi)所交付的房屋經(jīng)質(zhì)量驗收合格和竣工驗收合格。因此，雖然乙房地產(chǎn)公司在2006年12月1日將未經(jīng)竣工驗收合格的房屋轉(zhuǎn)移給甲占有應(yīng)視為有效的交付使用，但乙所交付使用的房屋未經(jīng)竣工驗收合格，該房屋質(zhì)量不符合合同的約定，因此乙房地產(chǎn)公司交付使用行為違約。

根據(jù)我國《合同法》第一百五十五條規(guī)定：“出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依照合同法第一百一十一條的規(guī)定要求承擔(dān)違約責(zé)任?！倍逗贤ā返谝话僖皇粭l規(guī)定：“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任?！币虼嗽诒景钢?，乙應(yīng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任――如逾期交房甲仍要求繼續(xù)履行合同時，乙應(yīng)自約定交房的最后期限的第二天起至實際交房之日止每日按甲已付房價款的萬分之二支付逾期交房違約金。由于在該約定中“逾期交房”是指逾期交付質(zhì)量驗收合格和竣工驗收合格的房屋，其包含了兩個層面的內(nèi)涵：一是房屋逾期交付使用；二是交付的房屋質(zhì)量驗收合格和竣工驗收合格逾期。因此乙房地產(chǎn)公司于2006年12月1實際交付了未經(jīng)竣工驗收合格的房屋，沒有“逾期交房”第一個層面的違約行為。但由于其所交付的房屋未經(jīng)竣工驗收合格，故其仍存在“逾期交房”第二個層面的行為――竣工驗收合格逾期。

綜上，根據(jù)“逾期交房”包含兩個層面的違約行為，乙房地產(chǎn)公司僅存在第二層面的逾期行為。因此筆者同意第二種意見,乙仍應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約金，但違約責(zé)任額度可以酌情減輕至每日萬分之零點五計算。

西安首例違規(guī)交房業(yè)主起訴公正判決維權(quán)成功

——西安市雁塔區(qū)法院維護(hù)公民合法權(quán)利的一個典型判例

房地產(chǎn)開發(fā)商欺騙業(yè)主、恃強凌弱的做法已經(jīng)激發(fā)了絕大多數(shù)民眾的不滿和反感，已經(jīng)發(fā)展成破壞社會公平公信、阻礙社會和諧的重要因素。隨著我國依法治國和法制文明進(jìn)程的加快，大部分公民的維權(quán)意識和各級法院的公正執(zhí)法意識都在增強，這在一定程度上已經(jīng)成為我國加快司法文明步伐的強大動力。

日前，西安市雁塔區(qū)人民法院就原告王先生起訴開發(fā)商（西安榮康置業(yè)有限公司）違規(guī)交房一案，作出判決：（1）由被告承擔(dān)從合同約定的應(yīng)交房之日起至實際交房之日期間的違約金；（2）限被告于判決生效后十日內(nèi)將經(jīng)驗收合格的房屋實際交付原告；（3）由被告承擔(dān)案件受理費。宣判后原告遵照法院要求，積極與被告聯(lián)系接收房屋，但被告卻不愿交房。被

告明確表示不服一審判決，并表示要利用一切關(guān)系和辦法在中級法院打贏官司。

被告的態(tài)度和做法給王先生增添了擔(dān)憂：在如今公開公正的執(zhí)法環(huán)境下，開發(fā)商利用一切關(guān)系和辦法是否會真的奏效？一審判決會不會在二審中被開發(fā)商的“有效運作”徹底翻案？王先生同時堅信：不斷完善的法律體系和公正執(zhí)法是構(gòu)建和諧社會的重要因素，法律是公正的、神圣的。

王先生真誠希望社會各界能夠高度關(guān)注此案；希望“陽光”能夠阻隔一切影響公正判決的陰暗運作；希望廣屏蔽詞語律工作者能夠主持正義、保護(hù)弱者；希望媒體跟蹤報道，進(jìn)行監(jiān)督；希望得到廣大弱勢群體的支持和幫助。他也希望此案的終審判決能夠成為保護(hù)弱勢群體合法權(quán)益不受侵害的典型判例。案情簡況：

原告王先生（業(yè)主）2005年3月30日與被告西安榮康置業(yè)有限公司（開發(fā)商）簽訂了買賣“世紀(jì)頤園”小區(qū)A座（位于雁塔區(qū)趙家坡）商品房的合同，約定2006年5月28日交房。因開發(fā)商不能提供符合法律規(guī)定和合同約定的證明房屋符合交房條件的有關(guān)資料，王先生拒絕接收房屋。2007年9月，王先生向西安市雁塔區(qū)人民法院提出起訴，請求法院判令被告承擔(dān)逾期交房違約金，并繼續(xù)履行合同。

法院審理查明：被告提出交房時，向業(yè)主提供或出示了《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《竣工驗收簽到表》、《竣工驗收會議紀(jì)要》等文件，因原告要求被告出示《工程竣工驗收報告》、消防驗收合格證明，被告未能出示，原告遂拒絕接房。庭審中，原告認(rèn)為雙方在合同第八條約定的“該商品房經(jīng)驗收合格”中“驗收合格”不僅應(yīng)具備《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》還應(yīng)具備《工程竣工驗收報告》、消防驗收合格證明；被告認(rèn)為其具備了《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《竣工驗收簽到表》、《竣工驗收會議紀(jì)要》等文件即代表“驗收合格”。

法院認(rèn)為，原、被告簽訂的商品房買賣合同合法有效，受法律保護(hù)。雙方對合同第八條約定的“驗收合格”理解發(fā)生爭議，在合同中對“驗收合格”的含義又未做解釋，在此情況下，所做解釋首先應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定。法院在援引了《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國建筑法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《建筑工程質(zhì)量管理條例》、《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》等法律條文后，認(rèn)為商品房“驗收合格”應(yīng)指該房屋工程取得《工程竣工驗收備案表》，而被告在交房時所具備的《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《竣工驗收簽到表》、《竣工驗收會議紀(jì)要》等文件，只能證明被告對該商品房進(jìn)行了驗收，不能證明該商品房經(jīng)驗收合格，因被告交房時缺少相關(guān)部門的認(rèn)可文件，故逾期交房的責(zé)任應(yīng)由被告承擔(dān)。

法院判決：

一、被告西安榮康置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告2006年5月29日至2007年9月17日期間逾期交房違約金以及2007年9月18日至被告將經(jīng)驗收合格的房屋實際交付原告之日期間逾期交房違約金。

二、被告西安榮康置業(yè)有限公司本判決生效后十日內(nèi)將經(jīng)驗收合格的房屋實際交付原告。

本案件受理費1782元，由被告負(fù)擔(dān)。

第二篇：律 師 函(逾期交房)

律 師 函

××××××公司：

我們是中華人民共和國執(zhí)業(yè)律師，執(zhí)業(yè)于陜西博碩律師事務(wù)所，現(xiàn)接受×××的委托，就貴公司逾期向×××交房一事，本律師鄭重致函。

根據(jù)委托人的介紹以及相關(guān)的證據(jù)材料，本律師了解到以下情況：

2010年3月20日，×××與貴公司簽訂了《商品房買賣合同》（以下稱合同），購買了華城萬象二期第4幢1單元9層××號房，房屋總金額為×××元。合同簽訂后，×××按照合同約定完全履行了自己的義務(wù)。但貴公司卻未按合同的時間向×××交付房屋，合同約定的房屋交付時間為2011年12月31日前，貴公司實際交付房屋的時間為2012年10月29日，逾期交付時間為303日，按照《商品房買賣合同》第九條第2款第（2）項的約定，貴公司應(yīng)向×××支付逾期交房違約金×××元。

另，貴公司委托××××××（以下稱××物業(yè)）作為×××所在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司，華誠物業(yè)不顧貴公司逾期交房的事實，強行向×××收取尚未交付房屋期間的物業(yè)費、電梯費、垃圾費及其他相關(guān)費用合計×××元，該費用是由于貴公司逾期交房造成的，因此，應(yīng)當(dāng)由貴公司承擔(dān)。

致函律師認(rèn)為：

×××與貴公司簽訂的《商品房買賣合同》合法、有效，應(yīng)受法律保護(hù)。在合同履行期間中，×××沒有任何違約事實，而貴公司卻逾期交房，致使×××遲遲不能收房入住，貴公司的行為已經(jīng)嚴(yán)重違反合同約定，給×××造成了重大損失，貴公司應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定和合同約定，向×××支付逾期交房違約金和遲延交房期間的物業(yè)等費用合計×××元。

致函律師的目的：

致函律師希望貴公司能夠就上述違約事實采取積極的態(tài)度，妥善處理因逾期交房與××

×

產(chǎn)生的糾紛。致函律師并不希望事態(tài)向相反的方向發(fā)展，若因貴公司的原因引起訴訟，貴公司將額外支付大量費用，造成諸多不必要的損失，望貴公司三思慎決。

此函系善意建議，望貴公司在收到本致函后五日內(nèi)，與×××或致函律師聯(lián)系，協(xié)商解決逾期交房違約金的支付等相關(guān)事宜，從而保護(hù)貴公司的信譽及利益，并避免我方當(dāng)事人的合法權(quán)益遭受損失。

順祝商祺！

陜西博碩律師事務(wù)所 中國 西安

律師聯(lián)系電話:

××× ×××律師

二○一二年十一月五日2

第三篇：商品房逾期交房代理詞

代理意見

尊敬的審判長、審判員：

陜西恒達(dá)律師事務(wù)所接受王某的委托，指派本所律師呂琦擔(dān)任王某與陜西某某房地產(chǎn)有限責(zé)任公司商品房買賣合同糾紛一案的代理人。本案開庭后，代理人結(jié)合本案證據(jù)以及辯論焦點，發(fā)表代理意見如下：

一、涉案房屋在2012年12月 30日所謂的竣工驗收時并不具備法律規(guī)定的竣工驗收條件。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗收。

《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收暫行規(guī)定》第五條 工程符合下列要求方可進(jìn)行竣工驗收：(一)完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容。

(二)施工單位在工程完工后對工程質(zhì)量進(jìn)行了檢查，確認(rèn)工程質(zhì)量符合有關(guān)法律。法規(guī)和工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)，符合設(shè)計文件及合同要求，并提出工程竣工報告。工程竣工報告應(yīng)經(jīng)項目經(jīng)理和施工單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。

(三)對于委托監(jiān)理的工程項目，監(jiān)理單位對工程進(jìn)行了質(zhì)量評估，具有完整的監(jiān)理資科，并提出工程質(zhì)量評估報告。工程質(zhì)量評估報告應(yīng)經(jīng)總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。

(四)勘察、設(shè)計單位對勘察、設(shè)計文件及施工過程中由設(shè)計單位簽署的設(shè)計變更通知書進(jìn)行了檢查，并提出質(zhì)量檢查報告。質(zhì)量檢查報告應(yīng)經(jīng)該項目勘察、設(shè)計負(fù)責(zé)人和勘察。設(shè)計單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。(五)有完整的技術(shù)檔案和施工管理資科。

(六)有工程使用的主要建筑材科、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗報告。

(七)建設(shè)單位已按合同約定支付工程款。(八)有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。

(九)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對工程是否符合規(guī)劃設(shè)計要求進(jìn)行檢查，并出具認(rèn)可文件。

(十)有公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。(十一)建設(shè)行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)等有關(guān)部門責(zé)令整改的問題全部整改完畢。

被告向法庭提交的證據(jù)證明，在2012年12月30被告組織建設(shè)、施工、監(jiān)理、設(shè)計單位對項目進(jìn)行驗收。然而其并沒有向法庭出具公安消防、環(huán)保部門驗收合格和資料，也沒有出具“兩書一表”（即商品房使用說明書、和商品房質(zhì)量保證書竣工驗收合格備案表）。根據(jù)我國法律規(guī)定，未經(jīng)消防和環(huán)保部門驗收合格的建設(shè)項目不能交付使用。試想，被告將一個消防設(shè)施存在隱患的建筑物交給業(yè)主使用，無疑是一個定時炸彈，一旦出現(xiàn)火災(zāi)其后果不堪設(shè)想。所以被告代理人辯解綜合驗收合格才需要消防、環(huán)保等部門驗收合格而合同第八條第一項第一款約定的“該商品房經(jīng)驗收合格”無需消防部門和環(huán)保部門驗收合格即可交付與法不符，存屬無理狡辯，人民法院不應(yīng)采納。

二、涉案房屋系王某借用其親屬張某名義購買，付款以及簽合同均系王某一人完成，故合同的權(quán)利義務(wù)均屬于王某一人與張某無關(guān)。

涉案房屋系王某本人購買，當(dāng)時買房時王某用其舅舅張某的名義購買，付款簽合同一事張某均不之情。對于此事被告工作人員自始自終均之情。所以在2012年6月2日，王某提出要將合同更名為自己本人時，被告工作人員便要求王某以張某名義寫下合同更名申請。在原被告均認(rèn)可王某自始至今為涉案房屋的業(yè)主時，雙方才會在《合同補充協(xié)議》中約定“2010年7月3日簽訂編號為YS00027732號的《商品房買賣合同》”。由此可見雙方已在重新簽訂的商品房買賣合同確認(rèn)王某應(yīng)從2010年7月3日開始享有合同權(quán)利，而非被告人辯稱原告從2012年6月2日方才享有合同權(quán)利。

三、根據(jù)法律規(guī)定以及合同約定，被告人的反訴請求不成立，人民法院應(yīng)予以駁回。

本案中，被告違約在先延遲交房，所以被告主張依據(jù)合同第十一條約定追究原告的違約責(zé)任并要求解除合同是對合同第十一條約定的曲解和歪曲。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

本案中被告提出反訴要求人民法院解除原被告簽訂的商品房買賣合同，從被告主張交房之日距今已經(jīng)超過一年，而法律規(guī)定的解除權(quán)一年時間為除斥期間不可中斷不可延長，所以被告已喪失了解除合同的權(quán)利，人民法院應(yīng)該依法予以駁回。

綜上，即為代理人之代理意見，望人民法院予以采納。

代理人：呂琦

2015年1月14日

第四篇：逾期交房違約金案件如何訴訟

逾期交房違約金案件如何訴訟

一如何做訴訟前的準(zhǔn)備

逾期交房在一個小區(qū)內(nèi)是普遍的問題，如果不能按時交房，那么開發(fā)商會侵害到很多業(yè)主的利益，最好在訴訟前要聯(lián)系多的業(yè)主一起訴訟，這樣有很多好處：1 人多力量大，人多首先是會受到法院的重視，對判決結(jié)果非常有利；2 人多收集的證據(jù)就比較多，一個人的證據(jù)大家都可以共同使用，有用的證據(jù)多了勝訴的幾率就大；3 人多訴訟成本就低。對于逾期交房的案件要聘請律師，逾期交房違約金案件比較專業(yè)，律師有這方面的經(jīng)驗。律師可以幫你收集及分析相關(guān)證據(jù)，并且可以代理訴訟的全過程，可以節(jié)省你的時間和精力。最重要的是人多每個人所交的律師費就會降低，這樣就可以減少訴訟成本。

二關(guān)于證據(jù)的搜集

逾期交房違約金案件重要的問題就是逾期時間，那么就要取得逾期交房時間的證據(jù)。

逾期的開始時間是《商品房買賣合同》中的交房時間，那么違約金的截止時間是什么時候？首先開發(fā)商要交房必須具備交房條件，在沒有達(dá)到交房條件的情況下一直要計算到其具備交房條件，就是我們經(jīng)常所說的取得《竣工驗收備案表》。其次，在開發(fā)商不具備交房條件的情況下，他會通知你收房，一般通知方式有報紙公告和寄信通知等方式，這時我們就要保存好報紙和信件來證明其逾期時間。再有就是在與開發(fā)商逾期交房之后進(jìn)行協(xié)商賠償時進(jìn)行取證，將開發(fā)商所說的錄音，最好整理出書面的東西讓開發(fā)商簽字。同時在這個過程中要找到你自己認(rèn)為可以證明開發(fā)商逾期交房的證據(jù)，愈多愈好，在訴訟前交給律師來挑選其中有用的使用。

三逾期交房違約金的計算

開發(fā)商沒有按照《商品房買賣合同》約定按時交房，購房者可以向開發(fā)商主張要求賠償逾期交房違約金。如果在《商品房買賣合同》中沒有約定違約金的支付辦法，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！?/p>

對于在合同中已經(jīng)約定的依據(jù)約定的支付標(biāo)準(zhǔn)計算，計算公式為：

逾期交房違約金=已交付房款ｘ逾期交房的天數(shù)ｘ約定的每日賠付違約金的比例 在計算時需要注意以下問題：已交付房款是指你已經(jīng)交給開發(fā)商的房款，包括你通過銀行支付給開發(fā)商的貸款；逾期交房的天數(shù)從開發(fā)商約定交房的時間到開發(fā)商實際交付房屋之日，或到開發(fā)商取得交房的手續(xù)并通知到你收房之日。約定的每日賠付比例一般為第九條的2項中的比例，不與第1項的比例分段計算。

第五篇：開發(fā)商逾期交房如何承擔(dān)違約責(zé)任

開發(fā)商逾期交房如何承擔(dān)違約責(zé)任

案情：2010年10月，原告方先生預(yù)購被告安徽省全椒縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的位于襄河鎮(zhèn)麟和苑11幢2單元502號商品房一套，建筑面積為98.11平方米，同時原告于10月2日和10月9日兩次交給被告全椒縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購房首付款共98583元。并于11月8日雙方簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定房屋總價款為318583元，首付款為98583元，余款220000元在簽訂合同后50個工作日內(nèi)辦理完按揭手續(xù)；被告全椒縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)當(dāng)在2011年9月前將驗收合格的商品房交付給原告，被告逾期交房的，按日向原告支付已交付房價款萬分之二的違約金。合同簽訂后，原告于 2010年11月9日在中國銀行辦理了按揭手續(xù)，開立銀行按揭還款賬戶。到2011年9月，被告全椒縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未能按約定時間交付商品房給原告。2011年11月28日，被告全椒縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的商品房驗收合格，并于11月30日通過手機(jī)群發(fā)短信的方式，將交房通知發(fā)給原告提供的手機(jī)號碼，同時以國內(nèi)掛號信將交房通知郵寄給原告提供的地址。但原告認(rèn)為沒有收到被告的短信和信件，被告全椒縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，按日63.72元支付違約金10194.65元。庭審中，被告全椒縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司認(rèn)可違約的事實，但承擔(dān)2011年11月30日之前的逾期交房責(zé)任。同時，被告全椒縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司認(rèn)為原告主張的違約金過高，逾期交房給原告造成的損失也就是房租損失，并申請對原告購房的同一地段房租損失進(jìn)行司法鑒定。經(jīng)法院委托安徽百友資產(chǎn)評估司法鑒定所對原告所購麟和苑11幢502室98.11平方米的房屋租金損失進(jìn)行鑒定，鑒定結(jié)論原告所購房屋的月租金損失為445元。被告全椒縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付鑒定費2600元。

分歧：原告方先生訴被告全椒縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案，安徽省全椒縣人民法院立案受理后，依法適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。

原告方先生訴稱：《商品房買賣合同》簽訂后，被告未能按時交付商品房給原告，根據(jù)合同約定被告應(yīng)支付原告違約金。但原告找被告索要違約金時，被告一直不愿支付，故原告提起訴訟，要求被告按照雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定支付逾期5個月零10天（2011年9月至2012年2月10日）交房的違約金10194.65元，并承擔(dān)本案訴訟費用。

被告辯稱：原告購買房屋是事實，被告逾期交房時間僅為2個月。我公司在2011年11月30日通過群發(fā)短信的方式，將收房通知發(fā)給原告，同時將收房通知書以掛號信的形式郵寄給原告。被告認(rèn)為在2011年11月30日之前逾期交房的責(zé)任由被告負(fù)責(zé)，但原告主張的違約金過高，我公司應(yīng)承擔(dān)的是原告租金的損失，并要求對違約損失進(jìn)行鑒定。評析：本案爭議的焦點是被告房產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)自何時承擔(dān)違約責(zé)任，以及如何承擔(dān)違約責(zé)任。

違約是指合同當(dāng)事人在無法定免責(zé)原因的情況下，不按合同履行義務(wù)的行為?！睹穹ㄍ▌t》第111條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！薄睹穹ㄍ▌t》第112條規(guī)定：“當(dāng)事人一方違反合同的賠償責(zé)任，應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于另一方因此所受到的損失。當(dāng)事人可以在合同中約定，一方違反合同時，向另一方支付一定數(shù)額的違約金；也可以在合同中約定對于違反合同而產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法?！北景钢?，由于開發(fā)商未能按約定交房，雙方也約定了逾期未交房支付違約金。原告可以根據(jù)這個約定要求開發(fā)商賠償損失。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第17條規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。”

本案中，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》，系雙方的真實意思表示，合同內(nèi)容未違反法律強制性規(guī)定，法院對該合同的效力予以確認(rèn)。合同簽訂后，原告按合同約定的義務(wù)，向被告支付了購房首付款98583元，并在中國銀行全椒支行辦理了按揭手續(xù)，被告應(yīng)按照合同約定的期限將原告訂購的商品房交付給原告，被告未能按合同約定的時間（2011年9月前）向原告交房，因此被告應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

對于違約時間的確定，原告主張被告承擔(dān)5個月零10天的期限。被告認(rèn)為過長，從被告提供的2011年11月30日通過中國移動發(fā)送到原告手機(jī)的信息記錄及同一天郵政通信國內(nèi)掛號信函收據(jù)，可以確定被告告知原告交房的時間。但考慮本案的特殊性，被告發(fā)出的交房通知，不能確定原告是否收到，故法院確定按5個月時間確定被告違約的時間。

關(guān)于被告提出合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，請求予以減少問題：本案中原告對被告逾期交房造成的實際損失未提供證據(jù)加以證明，而被告認(rèn)為其逾期交房造成原告的損失是房屋租金的損失，經(jīng)法院委托安徽百友資產(chǎn)評估司法鑒定所對原告所購房屋地段的租金損失進(jìn)行鑒定，月租金為445元。而合同約定的違約金損失每天為63.72元，顯然約定的違約金明顯高于原告造成的損失。《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！币虼?，被告請求適當(dāng)減少違約金，法院依法予以支持。但鑒定的月租金損失445元，略顯偏低，法院酌定為600元的月租金作為違約金的損失。

關(guān)于鑒定費2600元，因引起糾紛是被告違反合同約定造成的，原告訴請是以合同為依據(jù)要求被告承擔(dān)逾期交房的違約金并無不當(dāng)，因此產(chǎn)生的鑒定費用應(yīng)由被告承擔(dān)。

據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》有關(guān)規(guī)定，安徽省全椒縣人民法院一審判決如下：被告全椒縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付原告方先生逾期交房違約金3000元。

（安徽省全椒縣

司家宏）