第一篇：物業(yè)管理公司前期介入的主要工作內(nèi)容

物業(yè)管理公司前期介入的主要工作內(nèi)容

1.方案設(shè)計(jì)階段的前期介入工作： 2.設(shè)備房設(shè)計(jì)： 3.中控室

4.中控室和消防控制室合二為一。5.具備自然采光和通風(fēng)。

6.位置宜設(shè)置在小區(qū)相對居中位置。

7.大型社區(qū)中控室數(shù)量宜設(shè)為一個，如必須設(shè)為多個時(shí)，應(yīng)設(shè)置一個總中控室，其他中控室信號聯(lián)網(wǎng)至總中控室內(nèi)。

8.地面采用抗靜電地板，天棚輕鋼龍骨礦棉板（低于2.6米結(jié)構(gòu)頂）小區(qū)出入口數(shù)量，配套設(shè)施（如會所、幼兒園、泳池等）建造標(biāo)準(zhǔn)，豐要景觀設(shè)施（如水體）大小，小區(qū)安防設(shè)施及標(biāo)準(zhǔn)等。

9.配電室、發(fā)電機(jī)室、大型空調(diào)機(jī)房

1.配電室、發(fā)電機(jī)房宜居中設(shè)置，控制其數(shù)量，但應(yīng)考慮噪音、電磁、排煙對住戶的影響。2.不應(yīng)設(shè)置在建筑的最底層，必須設(shè)置時(shí)其房間地面應(yīng)高出房外300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施。

3.其他設(shè)備房根據(jù)設(shè)計(jì)，有噪音和震動影響居民的設(shè)備房，應(yīng)遠(yuǎn)離居民區(qū)，或采用減震降噪措施。4.商業(yè)配電室，冷凍站設(shè)置獨(dú)市值班室。

5.通風(fēng)窗設(shè)防鼠網(wǎng)，電梯機(jī)房通風(fēng)窗外設(shè)雨棚。6.配電房、水泵房、中控室進(jìn)出通道裝設(shè)防鼠板。7.強(qiáng)、弱電水井采用通開鑰匙。

8.除設(shè)計(jì)消防通風(fēng)系統(tǒng)外，設(shè)備房應(yīng)設(shè)置排風(fēng)扇。

9.底樓和正負(fù)零以下強(qiáng)、弱電間的進(jìn)出管溝和橋架除采用防火堵泥封堵外，還應(yīng)用無機(jī)堵泥，對所有縫隙再次密實(shí)性封堵，防止因室內(nèi)外溫差形成的結(jié)露現(xiàn)象，對設(shè)備設(shè)施帶來的損壞。10.設(shè)備房墻地面

1.地下室設(shè)備房墻面1.2米高墻磚，其余墻、頂面采用防潮膩?zhàn)?、防潮涂料?.設(shè)備房地面均采用普通防滑地磚。

3.有水設(shè)備房間設(shè)置排水溝及鑄鐵箅子。4.出入口數(shù)量確定

1.出入口在滿足規(guī)劃的同時(shí)，數(shù)量宜偏少。

2.根據(jù)小區(qū)周邊公交港、商業(yè)等考慮人行出入口位置，同時(shí)方便業(yè)主出行及消費(fèi)，帶動商業(yè)經(jīng)營。3.車庫出入口宜直通市政道路，相對集中的別墅區(qū)宜與洋房、高層分開；如設(shè)置為多個年庫宜采用通道相連，盡可能減少小區(qū)內(nèi)設(shè)置車庫出入口，有條件的按特級車庫標(biāo)準(zhǔn)。

4.商業(yè)、soho 樓人、車出入口應(yīng)分開設(shè)置，車行出入口同時(shí)宜設(shè)置在大堂相鄰處，避免不好找出入口而導(dǎo)致車不入庫。

5.形成收水口的組團(tuán)大門等應(yīng)設(shè)置截水溝。6.生活、建筑垃圾收集點(diǎn)確定

1.與住宅間距合適，應(yīng)考慮風(fēng)向因素，一般間距住宅20-30米五右為宜。2.臭氣排放不影響住宅和商業(yè)。

3.露天設(shè)置時(shí)景觀作美化處理、同時(shí)考慮除渣車的回車場地和高度。4.根據(jù)地域不同特點(diǎn)設(shè)置于地下室的，要考慮排風(fēng)、除渣車的通行。5.設(shè)置照明、清潔水、排水溝，動力電源根據(jù)垃圾箱形式需要而定。

6.一般一個項(xiàng)目設(shè)置一個垃圾站，有條件宜居中，距項(xiàng)目最遠(yuǎn)點(diǎn)不宜超過1.5KM，建筑垃圾點(diǎn)一般與生活垃圾站集中設(shè)置。7.圍墻方式的確定

1.圍墻盡量順直，以減少周界安防設(shè)施數(shù)量。

2.高度不低于2.2米，縱向1.5米范圍內(nèi)無攀爬支撐點(diǎn)。

3.鐵藝闈端欄桿中空管型材料壁厚不低于3mm，頂部有矛尖。4.實(shí)體闈端面層不使用淺色材料。5.不采用強(qiáng)度較低的圍網(wǎng)、柵欄等。6.人車交通流線的確定

1.宜采用人車分流。

2.車行宜直接進(jìn)入車庫。

3.樓棟與車庫設(shè)置相連通道。

4.配套設(shè)施的確定，學(xué)校、幼兒園、會所、泳池等 1.項(xiàng)目相對集中位置。

2.獨(dú)立管理，出入口單獨(dú)向小區(qū)外。3.面向小區(qū)外、水電氣單獨(dú)計(jì)量。4.會所宜辦理獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，商業(yè)性質(zhì)。

5.物業(yè)用房（包括：臨時(shí)、過渡、永久及售場用房）的確定

1.管理處、客戶中心一般合并設(shè)置在小區(qū)相對集中位置，客戶中心設(shè)在平街層，面向小區(qū)外，有停車條件，客戶中心與管理處辦公主要房間有自然采光條件；配置專用的裝修接待室。

2.工程、綠化、保潔用房考慮服務(wù)半徑，宜設(shè)置在小區(qū)相對集中位置，可設(shè)置在地下或架空層，根據(jù)業(yè)態(tài)設(shè)值班點(diǎn)及保潔間，工程用房與配電室距離不宜太遠(yuǎn)。

3.保安用房需有采光條件，根據(jù)小區(qū)面積，可集中或分開設(shè)置，數(shù)量以1-2個點(diǎn)為宜，對業(yè)主影響小，宜設(shè)置獨(dú)立向外的出入通道。

4.過渡性物業(yè)用房位置根據(jù)實(shí)際考慮，但需考慮永久性用房建成之前的管理使用需要。5.預(yù)留自然通風(fēng)良好，且不影園區(qū)觀感的庫房被服晾曬空間。6.保潔間、公共衛(wèi)牛間、確定 1)公用衛(wèi)生間：

1.高層公寓樓在-層設(shè)置。2.每組團(tuán)設(shè)置。

3.社區(qū)商業(yè)根據(jù)服務(wù)半徑考慮。

4.商業(yè)每層設(shè)置一組（考慮服務(wù)半徑，以120米為宜，平街層不設(shè)置）5.出入口門崗附近無公用衛(wèi)生間的應(yīng)在門崗設(shè)置衛(wèi)生間。6.集中商業(yè)除首層外的其他樓層設(shè)置衛(wèi)生間。7.保潔間：

1.高層公寓樓每棟大堂或架空層設(shè)置。2.花園洋房每個組團(tuán)設(shè)置。3.別墅每組團(tuán)設(shè)置。

4.商業(yè)每層設(shè)置（考慮服務(wù)半徑，以120米為宜）。5.社區(qū)商業(yè)根據(jù)服務(wù)半徑考慮。

6.面積4平米，設(shè)拖布池，5孔插座，照明。7.施工圖設(shè)計(jì)階段：

(一)土建部分（只針對清水房）： 1)車庫圖紙?jiān)O(shè)計(jì)部分建議 1.出入口車道

a)長于10米坡道，設(shè)置3道截水溝（入口與環(huán)境交界處、中部滴水檐處、底部與車庫地坪交界處），雨量較大的地區(qū)做適當(dāng)增加。

b)木坡度≥8%的車道，宜考慮減震、防滑措施；宜采用雙組分改性樹脂剛玉混合防滑減震材料。

2.車庫排水溝

c)排水溝采用混凝土澆筑，高分子合成材料水箅子。3.管溝防返水

d)與設(shè)備房相連的管溝應(yīng)采用防滲水和返水措施。4.車庫雨污井、提排

e)車采用防臭井蓋；提排設(shè)置超高水位報(bào)警信號到中控室（提排不能設(shè)置在業(yè)主產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)）f)提排泵坑蓋采用輕質(zhì)材料；必須采用水泥蓋的提排井蓋應(yīng)利于方便開啟，重量不得超過50kg，且應(yīng)設(shè)置提升著力掛件（或孔）。g)深度大于1.2米的必須設(shè)計(jì)爬梯。

5.進(jìn)出車庫擋墻上的管線孔或套管應(yīng)有效封堵。

6.出入口均應(yīng)設(shè)置帶色環(huán)的限高桿并配置限高標(biāo)示；各防火分區(qū)卷簾門應(yīng)設(shè)置限高標(biāo)示（雙行道在卷簾門兩邊均應(yīng)設(shè)置）。

7.關(guān)注柱網(wǎng)間車位布置的合理性；（凈間距一般在8米左右為宜）。

8.車庫排風(fēng)井宜在公共景觀、樓棟山墻，并弱化處理，避免對住戶影響。9.設(shè)備房平而布置

1.方便維修及日常保養(yǎng)。2.配電房位置不影響住宅。

3.重要設(shè)備房，如配電室、發(fā)電機(jī)房、集中空調(diào)機(jī)房等不宜設(shè)置在最底層，必須設(shè)置在最底層時(shí)，設(shè)備房地面應(yīng)高出房間外300mm--500mm左右。4.管井及樓層設(shè)備間

1.管井及設(shè)備間的檢修通道應(yīng)設(shè)在公共區(qū)域。

2.管井設(shè)置排水及防水（樓層內(nèi)設(shè)置保沽取水點(diǎn)的管井墻地面均應(yīng)作滿防水，規(guī)避結(jié)露現(xiàn)象造成的墻面返潮至戶內(nèi)）。3.建筑強(qiáng)電部分：

1)光源選擇及控制回路： 1.光源選擇及控制見附件。

2.樓道燈具安裝距地面應(yīng)低于3米；

3.公共區(qū)域照明燈具，高度宜低于4米，利于維修；

4.紅外感應(yīng)開關(guān)（延時(shí)時(shí)間60～180s可調(diào)，感應(yīng)距離>3米，感應(yīng)角度115度）5.發(fā)電機(jī)電源供電范圍： 1.發(fā)電機(jī)：

h)保障性負(fù)荷：普通電梯、排污泵、生活水泵、高層建筑樓梯照明、值班照明、游泳池照明、物管辦公室照明、門崗照明、車管系統(tǒng)、保安系統(tǒng)電源、電話機(jī)房照明、幼兒園、影院、環(huán)境照明容量的50%、部分大型商鋪的備用用電，負(fù)荷計(jì)算時(shí)考慮需用系數(shù)和同時(shí)系數(shù)。

i)主力店：主力店應(yīng)單獨(dú)設(shè)置發(fā)電機(jī)，供電范圍為主力店消防負(fù)荷和保障性負(fù)荷，發(fā)電機(jī)容量選擇時(shí)按最大可能消防負(fù)荷和保障負(fù)荷的較大值選取。

2.UPS電源：中控室及安防系統(tǒng)滿足24小時(shí)使用。3.應(yīng)急燈盒：設(shè)備房設(shè)應(yīng)急燈。

4.發(fā)電機(jī)與市電的聯(lián)動：市電停電發(fā)電機(jī)自動啟動、自動投入，市電來后發(fā)電機(jī)延時(shí)3分鐘停止。5.集中商業(yè)商鋪應(yīng)急照明電源與備用電源分開設(shè)置，雙電源轉(zhuǎn)換設(shè)置在商鋪內(nèi)。6.建筑弱電部分： 7.戶內(nèi)對講門機(jī)：

1.主干線IP到單元／單元進(jìn)戶為總線。2.信息發(fā)布功能。

3.各門崗門機(jī)和管理機(jī)可以同時(shí)呼叫不同單元總線住戶。

4.對講話機(jī)斷線、短路＼斷電及數(shù)據(jù)線路不通時(shí)可以在線檢測、自診自檢功能。5.蓄電池滿足戶內(nèi)對講及報(bào)警停電后繼續(xù)使用24小時(shí)。6.信號分支器具有隔離保護(hù)功能。

7.對講分機(jī)、信號分支器一個項(xiàng)目預(yù)留5套備品備件以滿足維修替代使用。8.系統(tǒng)具備屏蔽住戶分機(jī)，呼叫管理中心功能。9.戶內(nèi)報(bào)警：

1.軟件即時(shí)（延時(shí)≤2S）顯示戶內(nèi)報(bào)警信息（如房號、報(bào)警類型）并聲音提示。2.報(bào)警時(shí)彈出戶內(nèi)相關(guān)信息。

3.戶內(nèi)報(bào)警控制器一鍵布防、密碼撤防，軟件并有記錄。

4.軟件支持報(bào)警控制器在線檢測（控制器斷線、掉電、短路等故障軟件即時(shí)文字、聲音提示）。5.軟件數(shù)據(jù)自動備份／恢復(fù)、報(bào)警記錄自動覆蓋。6.監(jiān)控設(shè)備：

1.攝像機(jī)實(shí)時(shí)監(jiān)視（1、4、9、16分割顯示），2CIF格式畫質(zhì)錄像存儲30天。2.能自動或手動切換，在畫面上應(yīng)有攝像機(jī)的編號、地址和時(shí)間顯示。3.報(bào)警發(fā)生時(shí)相關(guān)監(jiān)視視頻閃爍提示并同時(shí)彈出全屏顯示。

4.主機(jī)支持視頻移動偵測、攝像機(jī)畫面丟失報(bào)警。5.軟件支持按時(shí)間、通道查詢錄像信息。6.硬盤錄像機(jī)宜支持全Dl錄像格式。

7.支持不少于50臺的以太網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，支持雙碼流網(wǎng)傳。8.支持各類報(bào)警、實(shí)時(shí)及錄像信息上傳。

9.在第三方電腦使用播放軟件能顯示地址和錄像時(shí)間。

10.圍墻應(yīng)設(shè)置攝像輔助照明，光源安裝不能正對攝像機(jī)，選用發(fā)散光源。11.中控室監(jiān)視器選擇專業(yè)純平監(jiān)視器。12.周界報(bào)警：

1.報(bào)警時(shí)聯(lián)動打開對應(yīng)圍墻探測燈和彈出對應(yīng)攝像機(jī)畫面。

2.圍墻高度不宜低于2.2米，技防與物防安裝間隙不大于0.4米。

3.軟件即時(shí)（延時(shí)≤2S）顯示周界報(bào)警信息（報(bào)警編號）并聲音提示。4.報(bào)警時(shí)彈出電子地圖信息。

5.軟件布＼撤防、旁路防區(qū)，軟件并有記錄。

6.軟件支持報(bào)警模塊在線檢測（控制器斷線、掉電、短路等故障軟件即時(shí)文字、聲音提示）。7.軟件數(shù)據(jù)自動備份／恢復(fù)、報(bào)警記錄自動覆蓋。8.給排水部分 1)保潔取水點(diǎn)設(shè)置

1.高層住宅首層、頂層及每隔10層設(shè)置。2.SOHO樓首層、頂層及每隔3層設(shè)置。3.寫字樓每層設(shè)置。

4.花園洋房每單元首層（或負(fù)一層）設(shè)置。5.別墅在環(huán)境中設(shè)置（與綠化取水點(diǎn)合用）。

6.車庫每層設(shè)置保潔取水點(diǎn)，且端柱立面應(yīng)貼1.2米×1.2米的瓷磚（100米以內(nèi)居中設(shè)置，大于100米的車庫間距60～80米設(shè)置，管徑不低于20；洋房可以與設(shè)置在負(fù)一層的樓棟保潔取水點(diǎn)合用）。

7.水泵房、中控室、中央空調(diào)機(jī)房、屋面冷卻塔和濕式報(bào)警閥間應(yīng)在房間內(nèi)或附近設(shè)置保潔取水點(diǎn)。

8.綠化保潔供水路徑、分段、點(diǎn)位布置及安裝方式建議

1.供水系統(tǒng)采用環(huán)網(wǎng)供水，主管管徑不低于DN63;每小環(huán)網(wǎng)供水系統(tǒng)覆蓋景觀面積宜在2萬平米左右。

2.給水管分級控制，小環(huán)網(wǎng)之間應(yīng)連通并設(shè)置閥門。

3.采用成品快速取水閥，快速取水閥前設(shè)置球閥；每50米靠路邊設(shè)置，景觀面積20平米以上的綠地應(yīng)采用噴灌方式。4.景觀部分

1)水體數(shù)量及體量設(shè)置

1.水體數(shù)量及體量在不影響景觀設(shè)計(jì)效果的前提下，宜少不宜多。

2.水容量大于25立方米應(yīng)采用循環(huán)系統(tǒng)。大于3 0 0M3，設(shè)置水泵房、凈化設(shè)備；回水管應(yīng)設(shè)閥門。

3.大于200M3的水體設(shè)置加壓設(shè)施接入綠化管網(wǎng)，用于綠化澆灌或道路清潔再次利用。4.水體每級及泵坑底部設(shè)排水、排水管設(shè)閥門、排水管徑考慮排水時(shí)間不超過30分鐘。5.泵坑不設(shè)在水體內(nèi)。

6.采用時(shí)鐘控制，未設(shè)置泵房的水體應(yīng)集中控制，控制箱結(jié)合照明控制箱設(shè)在門崗處。7.景觀給水設(shè)計(jì)

1.供水系統(tǒng)采用環(huán)網(wǎng)供水，主管管徑不低于DN63。2.給水管分級控制。

3.采用成品快速取水點(diǎn)，每50米靠路邊設(shè)置；高邊坡地帶應(yīng)采用噴灌方式；北方地區(qū)均采用自動噴灌。

4.園區(qū)排水設(shè)計(jì)

1.單體建筑排至景觀和車庫頂板的雨水應(yīng)有組織排放。

2.車庫頂板應(yīng)有兩套組織排水，地表水采用排水溝排放，滲透水（飽和水）采用盲溝或地漏形式排放。

3.道路兩邊的花池必須做防水和組織排水。4.游泳池及配套用房布置

1.對外有經(jīng)營條件，宜與會所集中設(shè)置；周邊不宜種植易落葉和根須發(fā)達(dá)的喬灌木植物。2.深水區(qū)與淺水區(qū)分開、游泳池與環(huán)境采用安全分隔。

3.游泳池設(shè)置加壓設(shè)施接入綠化管網(wǎng)，用于綠化澆灌或道路清潔再次利用。4.泳池四周設(shè)置痰槽。5.采用系統(tǒng)吸污。

6.更衣間、淋浴間、更衣柜、足洗池。7.工程建設(shè)階段：

(一)土建部分（只針對清水房）： 1)商業(yè)及住宅煙道

1.豎向煙道不能直角轉(zhuǎn)彎。

2.煙道應(yīng)伸向屋頂高空排放，同時(shí)應(yīng)離住宅距離大于20米。3.頂端煙帽設(shè)置應(yīng)利于排煙、具備防雨水進(jìn)入功能。

4.經(jīng)過住宅臥室、客廳等功能房間時(shí)，應(yīng)具有隔熱、防漏煙功能。

5.商業(yè)煙道不宜設(shè)置在共墻上；宜多豎向煙道，少橫向煙道，在裙樓屋面設(shè)置坡向截面大的煙道匯集排放。

6.洋房、別墅均設(shè)置排煙道。7.空調(diào)機(jī)安裝位置

1.空調(diào)位尺寸滿足該房間面積對應(yīng)功率的常見空調(diào)室外機(jī)尺寸。

2.裝飾百葉正投影間距宜不低于lOcm。（采用其他形式百葉要利于室外機(jī)散熱排風(fēng)）

3.空調(diào)位附近應(yīng)設(shè)置有組織排放冷凝水的排水系統(tǒng)（應(yīng)能收納冬夏季排放的冷凝水），空調(diào)機(jī)位設(shè)置地漏，空調(diào)擱板做防水且泛水高度不低于lOcm，向地漏找坡。4.空調(diào)外機(jī)位設(shè)置不低于兩面進(jìn)出風(fēng)，排風(fēng)面與機(jī)位同寬。

5.空調(diào)機(jī)位設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮在自有使用權(quán)范圍內(nèi)出入安裝。（增加的側(cè)回風(fēng)百葉設(shè)置為可開啟的活動門，方便安裝和維修）

6.上海地區(qū)靠近公共通道的外機(jī)位必須距地2.2米設(shè)置。

7.分體式空調(diào)機(jī)位的墻面必須采用實(shí)心砌體，滿足空調(diào)外機(jī)墻面安裝的強(qiáng)度。

8.連接內(nèi)外機(jī)的冷媒管長度控制在3米內(nèi)，最大不得超過4米；（杭州地區(qū)必須控制在3米內(nèi)）9.戶式中央空調(diào)：

a)室外主機(jī)宜選擇頂排風(fēng)式的機(jī)型，避免側(cè)排風(fēng)對植物和相鄰住戶的影響；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)設(shè)計(jì)好戶內(nèi)外管線安裝通道的預(yù)留預(yù)埋。b)室外機(jī)位必須設(shè)置排水接口。c)預(yù)留主機(jī)安裝時(shí)的運(yùn)輸通道。

d)交付標(biāo)準(zhǔn)安裝到位的空調(diào)系統(tǒng)，控制器安裝在室內(nèi)。10.建筑強(qiáng)電部分：

1)維修、社區(qū)活動電源及節(jié)日彩燈電源位置及容量

1.維修電源：商場、住宅公共區(qū)域、環(huán)境按50米間距設(shè)置220V 16A五孔檢修插座；主出入口、園區(qū)干道或業(yè)主活動相對集中的廣場等處設(shè)置節(jié)日或園區(qū)活動電源，容量大小應(yīng)根據(jù)位置優(yōu)勢來確定，一般為380V 10~30kw。

2.公區(qū)電纜不能通過業(yè)主私有產(chǎn)權(quán)的區(qū)域或商鋪內(nèi)；圍墻照明線纜敷設(shè)及轉(zhuǎn)線井不宜設(shè)置在圍墻外。

3.公用電纜井不能面向商鋪內(nèi)開門。

4.計(jì)量表的標(biāo)示：應(yīng)采用防脫落、防掉色的材料制作。5.建筑光彩照明

1.l、光彩照明安裝位置及方式、容量、控制回路、燈具樣式及對客戶影響的建議 2.2、光彩照明不宜安裝在外墻上，應(yīng)安裝在屋面女兒墻上，利于維護(hù)。3.建筑弱電部分：

1)安保人員巡更系統(tǒng)安裝：

1.軟件實(shí)時(shí)顯示巡更計(jì)劃執(zhí)行情況，正常、未到巡更記錄（在線巡更）。2.巡更計(jì)劃（巡更路線、巡更點(diǎn)、時(shí)間可靈活組合）編輯。

3.軟件能查詢巡更人員的日期、時(shí)間、地點(diǎn)、姓名或代號等數(shù)據(jù)。超時(shí)、漏點(diǎn)等非正常信號語音或聲光提示，并自動調(diào)出非正常信息。

4.軟件支持在線巡更點(diǎn)在線檢測（巡更點(diǎn)故障軟件即時(shí)文字、語音提示）。5.軟件數(shù)據(jù)自動備份／恢復(fù)、報(bào)警記錄自動覆蓋。6.車管系統(tǒng)安裝：

1.軟件實(shí)時(shí)顯示車輛進(jìn)出信息及圖片。

2.住宅臨時(shí)卡由人工收／發(fā)卡，出場時(shí)固定卡自動開閘，臨時(shí)卡確認(rèn)后手動開閘。

3.商業(yè)車庫設(shè)集中收費(fèi)亭及收費(fèi)電腦，帶司機(jī)進(jìn)出場圖像抓拍功能，進(jìn)口自動取卡、出口自動吞卡。

4.系統(tǒng)具有語音提示、LED顯示、人工圖像對比功能。5.道閘具有防抬桿、桿臂一體化、帶準(zhǔn)確平衡系統(tǒng)。6.出入口有防砸車裝置。

7.道閘起桿到啟桿完畢≤2S，刷卡到啟桿完畢≤4S。8.一卡一車，防重入功能。9.終端機(jī)支持信息處理功能。

10.商業(yè)采用IC卡，住宅卡片采用EM或遠(yuǎn)距離卡，其中高層、花園洋房分別配1張／戶，別墅2張／戶。

11.門禁系統(tǒng)安裝： 1.車管門禁一卡通。

2.軟件實(shí)時(shí)顯示并記錄各出入口刷卡信息，能按時(shí)間、卡片、人員查詢歷史信息。

3.對卡授權(quán)、發(fā)行、掛失、解掛、補(bǔ)發(fā)、更換、回收，錄入和刪除，以及查詢持卡人的相關(guān)資料。4.卡片采用IC、EM或遠(yuǎn)距離卡，其中高層、花園洋房分別配2張／戶，別墅3張／戶（可采用10CM近距離卡）。5.背景音樂系統(tǒng)安裝：

1.能播放CD、MP3等格式的音樂。

2.調(diào)節(jié)各分區(qū)音量并監(jiān)聽，聲音清晰、通透，但不吵人。3.給排水部分

1)消防末端試水裝置、閥門位置

1.消防末端放水閥應(yīng)設(shè)在公區(qū)有排水的位置。

2.信號碟閥和水流指示器、消火栓環(huán)狀管網(wǎng)閥門宜設(shè)置在公共區(qū)域。3.下沉式花園的排水方式建議 1.設(shè)置有組織排水。

2.采用提排排水時(shí)，提排井應(yīng)設(shè)在公共區(qū)域，設(shè)置超高水位報(bào)警信號到中控室。3.暖通部分

1)戶式中央空調(diào)室外機(jī)安裝位置

1.安裝基座與住宅結(jié)構(gòu)分離，避免共振。2.應(yīng)選擇在隱蔽區(qū)域，避免安裝在陽臺。3.天然氣管網(wǎng)安裝及預(yù)留預(yù)埋

1.餐飲商鋪天然氣調(diào)壓箱至商鋪內(nèi)的管道安裝完成。

2.住宅區(qū)的調(diào)壓箱設(shè)置在公共區(qū)域，不設(shè)置在業(yè)主私家花園內(nèi)。3.保安宿舍、游泳池、會所設(shè)置天燃?xì)獗?，并配置燃?xì)忮仩t。4.管道保溫材料

1.空調(diào)風(fēng)管及吊頂內(nèi)的排煙管采用離心玻璃棉保溫，冷凍和冷凝水管采用橡塑保溫。2.屋面上的冷卻水管采用橡塑保溫，同時(shí)用鍍鋅板做外防護(hù)。

3.柴油發(fā)電機(jī)尾氣管及熱水鍋爐煙道要求保溫，采用復(fù)合硅酸鹽，熱水鍋爐煙道保溫后用鍍鋅板做外防護(hù)。4.景觀部分

1)景觀圍墻樣式（高度及防攀爬）

1.圍墻盡量順直，以減少周界安防設(shè)施數(shù)量。

高度不低于2.2米，縱向1.5米范圍內(nèi)無攀爬支撐點(diǎn)。

鐵藝圍墻欄桿中空管型材料壁厚不低丁3mm，頂部有矛尖。實(shí)體圍墻面層不使用淺色材料?？刁w娛樂設(shè)施

獨(dú)立設(shè)置的網(wǎng)球、籃球等有安全風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)動項(xiàng)目，須有效安全防護(hù)措施。設(shè)施于景觀中的健身娛樂設(shè)施，按每200米半徑范圍內(nèi)設(shè)置一組且不影響景觀和業(yè)主的私密性；地面設(shè)置安全地膠，與園區(qū)的通道之間用丁步石連接；安裝牢固且入土埋設(shè)的構(gòu)件應(yīng)做防腐處理；應(yīng)設(shè)置器材使用須知告示牌。3.硬景鋪裝

1.石材選擇：耐臟、防滑

2.花臺等外表面材料：不宜采用涂料或淺色涂料

3.車道及露天停車場：宜采用瀝青路面，如采用磚鋪貼，磚厚度不低于5CM。4.軟景內(nèi)有人員經(jīng)過的位置：設(shè)汀步石。5.公區(qū)設(shè)施設(shè)備

1.位置要求：非業(yè)主使用的設(shè)備設(shè)施（如公區(qū)水表、車庫通風(fēng)井、天然氣調(diào)壓箱、配電箱等）或室外消防栓不能安裝在業(yè)主產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)。2.項(xiàng)目檢查及驗(yàn)收階段：

(一)土建部分驗(yàn)收（只針對清水房）： 1)房間幾何尺寸檢查

1.天棚是否平整，誤差是否在規(guī)范要求內(nèi)。

2.墻面是否豎直，陰陽角是否垂直，窗臺是否有大小頭。3.地面水平度檢查是否符合規(guī)范要求。4.墻面空鼓裂紋檢查

1.墻面空鼓情況檢查，并進(jìn)行修補(bǔ)。

2.裂紋檢查，確定不是結(jié)構(gòu)性裂紋，并對裂紋進(jìn)行修補(bǔ)。3.門窗安裝及成品保護(hù)情況檢查

1.檢查門窗安裝情況，開閉是否平順，及時(shí)調(diào)節(jié)。

2.門窗型材是否有劃痕，玻璃是否有劃痕，如果超過規(guī)范，需進(jìn)行更換。3.門窗型材，入戶門是否有撞傷變形，需及時(shí)進(jìn)行返廠。4.強(qiáng)電安裝部分驗(yàn)收

1)強(qiáng)電配電箱安裝情況檢查

1.配電箱各線路是否接線正確，保證不出現(xiàn)短路情況。2.配電箱開關(guān)排布是否美觀，整齊。3.各房間強(qiáng)電安裝檢查

1.各房間強(qiáng)電是否貫通，強(qiáng)電穿墻和穿管情況是否規(guī)范。2.插座是否安裝美觀，電路是否通暢。3.弱電安裝部分驗(yàn)收 1)弱電配電箱情況檢查

1.弱電配電箱安裝位置是否合適，安裝是否穩(wěn)固，有無破損。2.弱電項(xiàng)目是否齊全，電話、網(wǎng)絡(luò)、電視等有無漏接。3.戶內(nèi)對講和安防設(shè)備情況檢查

1.戶內(nèi)對講設(shè)備是否安裝到位，包括位置是否合適，工作是否正常，有無破損。2.紅外感測探頭（如有）安裝位置是否合適，工作是否正常。3.緊急報(bào)警按鈕是否配置到位。4.給排水部分驗(yàn)收 1)蓄水試驗(yàn)及防水測試

1.衛(wèi)生間15天以上蓄水試驗(yàn)，保證衛(wèi)生間無滲漏。2.廚房、陽臺等部分局部防水是否處理到位。

3.外端防水測試，重點(diǎn)關(guān)注窗框等是否有滲水情況。4.給水管道安裝情況

1.給水管道安裝是否整齊、美觀，管道位置有無擋住其他功能設(shè)備。

2.3.4.5.1.2.2.3.4.1.2.3.4.1)1.2.3.1.2.3.1)1.2.3.1.2.3.4.1.2.3.4.1.2.管道接頭是否整齊，有無滲漏。

入戶總閥安裝情況檢查管道壓力測試，有無滲漏等。落水管道安裝情況

地漏安裝是否到位，落水是否通暢，重點(diǎn)檢查有無建筑垃圾。

落水管道安裝位置是否合理，尤其是廚房落水管道安裝位置是否合適?？照{(diào)預(yù)留冷凝水管安裝是否合適。暖通部分驗(yàn)收

天然氣管道安裝情況

天然氣管道安裝密閉情況是否到位，有無泄漏，是否有必要的保護(hù)措施。

燃?xì)獗戆惭b位置是否合適，安裝是否規(guī)范，是否運(yùn)轉(zhuǎn)正常，燃?xì)獗碓甲x數(shù)記錄。采暖設(shè)備安裝情況（如有）

暖氣安裝情況，是否有漏水情況，水路是否通暢。地采暖安裝情況，有無滲漏，保護(hù)措施是否到位。景觀部分驗(yàn)收 硬景部分驗(yàn)收

小區(qū)道路鋪裝路面是否平整，道路排水施工是否完整。

石材部分安裝情況檢查，石材掛接，拼縫是否符合規(guī)范，有無做防水。軟景部分驗(yàn)收

植物種植有無遮擋戶內(nèi)光線。植物?；畲胧┦欠竦轿弧＞G植搭配和優(yōu)化建議。景觀水體部分驗(yàn)收

水體循環(huán)泵安裝情況檢查，能否正常工作。水體防水施工是否到位，有無滲水情況。水體有無返堿情況。導(dǎo)示系統(tǒng)檢查

導(dǎo)示標(biāo)牌是否清楚，能否保證業(yè)主找到相應(yīng)線路。導(dǎo)示牌安裝是否到位，有無損壞等。

第二篇：物業(yè)管理前期介入

物業(yè)管理前期介入

總體來說，物業(yè)管理的前期介入工作分為以下幾個時(shí)段和內(nèi)容：

● 施工期物業(yè)管理

● 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理

● 竣工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期間物業(yè)管理

● 前期物業(yè)管理人員安排與工作進(jìn)度

一、施工期物業(yè)管理工作

1.熟悉施工現(xiàn)場和各類施工圖紙。

2.跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并作詳細(xì)記錄。

3.了解設(shè)計(jì)和施工狀況，各公共部分水電開關(guān)、裝飾裝修材料的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接

口等。

4.對可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題同開發(fā)商協(xié)商，進(jìn)行改進(jìn)。

5.對影響小區(qū)（大廈）功能、危及設(shè)備和業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問題及時(shí)同開發(fā)

商洽談解決，一時(shí)無法解決的，列出整改報(bào)告提交開發(fā)商備案處理。

二、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理

1.工程部門對設(shè)備的選型、安裝提出建議，對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查。

2.工程部門參加機(jī)電設(shè)備的檢測檢查，建立調(diào)試檔案

3.從物業(yè)管理的角度對可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問題，及時(shí)通報(bào)開發(fā)商。

4.參與設(shè)備調(diào)試，對小區(qū)（大廈）的供配電、電梯、空調(diào)（包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動報(bào)警、樓宇自動化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）等項(xiàng)目的調(diào)試，對設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境和操作要領(lǐng)進(jìn)行詳細(xì)記錄；編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程

和各項(xiàng)操作指導(dǎo)書。

三、小區(qū)（大廈）竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理

1.小區(qū)（大廈）竣工驗(yàn)收

2.物業(yè)企業(yè)接管驗(yàn)收

物業(yè)按業(yè)主進(jìn)駐使用的要求進(jìn)行全面檢查，物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場驗(yàn)收、資料交接、其他交接與接管

驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四個方面

3.現(xiàn)場驗(yàn)收

（1）土建工程：

■ 屋面排水坡度

■ 伸縮縫、地面有無滲水

■ 地下室墻面有無滲水

■ 地面有無空鼓及滲水 ■ 進(jìn)出口坡道防滑 ■ 消防門、通道、樓梯等

（2）裝飾工程

■ 各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾

■ 門和門框及附件 ■ 護(hù)欄及扶手 ■ 燈具及其他小電器設(shè)施

■ 外墻面包括各涂料、裝飾及玻璃幕墻

■ 公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾 ■ 各種標(biāo)識及區(qū)域圖示

■ 公共洗手間、會議室、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報(bào)箱等

（3）供配電系統(tǒng) ■ 正常供電設(shè)備 ■ 應(yīng)急供配電設(shè)備 ■ 油箱及油庫 ■ 各配電房的防鼠 ■ 各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱

■ 避雷裝置 ■ 公共照明 ■ 用電器具等（4）給排水系統(tǒng) ■各供水、消防水泵及電機(jī)等 ■各水箱、給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等

■檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等 ■化糞池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等

■人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等

（5）電梯系統(tǒng)

■各電梯運(yùn)行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等

（6）空調(diào)系統(tǒng)

■空調(diào)制冷機(jī)組、各盤管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口

■空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等（包括暖風(fēng)系統(tǒng)）

■各檢修口、通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等。

（7）弱電系統(tǒng)

■消防報(bào)警系統(tǒng)（消防控制中心報(bào)警聯(lián)動、自動溫?zé)煾?、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門等）

■弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等

4、資料交接

（1）產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開工有關(guān)資料、丈量報(bào)告等。

（2）技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備（水、電、空調(diào)、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。

（3）驗(yàn)收資料：工程竣工驗(yàn)收證書、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收合格證書、用電許可證、供用

電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。

5、其他交接

（1）設(shè)施設(shè)備的備用備件、施工剩余材料備品等。

（2）具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等。

（3）公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。

6、接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)

（1）在接管驗(yàn)收前，管理處將主動與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問題（包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時(shí)間、注意事項(xiàng)等），同時(shí)要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。（2）接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其他要求的參數(shù)。驗(yàn)收報(bào)告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。（3）針對初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，若屬于必須改正的，書面報(bào)請施工管理方敦促施工單位返修；一時(shí)無法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請開發(fā)商認(rèn)可；屬于無法返修的項(xiàng)目，報(bào)告開發(fā)商記錄備案。

7、設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行

為保證小區(qū)（大廈）啟用設(shè)備即能正常運(yùn)行，必須在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后有一個設(shè)備試運(yùn)行階段，在這個期間，管理處的工作重點(diǎn)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由管理處工程技術(shù)人員開

始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。

一、其他前期準(zhǔn)備工作

1、室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入

根據(jù)小區(qū)（大廈）室外綠化、停車場、道路標(biāo)識系統(tǒng)及園林小品的配套計(jì)劃，管理處將結(jié)合日后物

業(yè)管理運(yùn)作的需求和實(shí)際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。

2、清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入

在小區(qū)（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作，管理處應(yīng)該予以全面配合。在此項(xiàng)工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。

3、消防及安全管理前期介入

小區(qū)（大廈）的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險(xiǎn)和盜竊事件。管理處將對施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)隱患，報(bào)告施工管理方采取措施，以保證生命財(cái)產(chǎn)的安全。

4、外部公共關(guān)系建立

為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處經(jīng)理將在小區(qū)（大廈）全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用

事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。

5、業(yè)主全面進(jìn)駐準(zhǔn)備

小區(qū)（大廈）業(yè)主全面進(jìn)駐之前，管理處將主動與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào)，確定包括遷入日期、時(shí)間、搬運(yùn)物資數(shù)量、停車地點(diǎn)、搬運(yùn)路線、搬運(yùn)時(shí)間、電梯使用等，并共同制定搬遷計(jì)劃及注意事項(xiàng)。在遷入過程中，管理處將再次確認(rèn)安排事項(xiàng)，派有關(guān)人員在現(xiàn)場迎接、指引路線，同時(shí)監(jiān)督搬運(yùn)工人遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序，減少對其他業(yè)主的影響。

二、前期物業(yè)管理人員安排計(jì)劃與工作進(jìn)度

1、人員安排計(jì)劃

根據(jù)前期管理工作計(jì)劃及施工進(jìn)度，管理處的員工將按計(jì)劃逐步招調(diào)到位。

（1）施工期人員安排及職責(zé)

① 成立前期物業(yè)管理小組，組長1人，由公司總經(jīng)理擔(dān)任；組員4人，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，進(jìn)一步的調(diào)查摸底，制定出具體的小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理前期介入方案》。② 派長駐小區(qū)（大廈）施工現(xiàn)場管理人員3人，在中標(biāo)15天后進(jìn)入現(xiàn)場，負(fù)責(zé)與施工管理方保持密

切的聯(lián)系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現(xiàn)場的物業(yè)管理前期工作。

（2）設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)

成立以工程部經(jīng)理為組長，由配電、給排水、空調(diào)、自動化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場，參與設(shè)備調(diào)試期觀摩，接受設(shè)備提供方的培訓(xùn)負(fù)責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等，編制設(shè)施設(shè)備操作

維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書等。

① 接管驗(yàn)收前3個月，物業(yè)管理公司派往小區(qū)（大廈）的7名管理骨干將全部到位，負(fù)責(zé)大廈物業(yè)

管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。

② 此階段物業(yè)管理公司將適時(shí)派出由總經(jīng)理帶隊(duì)的專業(yè)人員7人參與接管驗(yàn)收，擬定小區(qū)（大廈）

《物業(yè)管理接管驗(yàn)收方案》，協(xié)助管理處開展工作。

③接管驗(yàn)收前1個月，管理處全部人員到位。

2、工作進(jìn)度

根據(jù)小區(qū)（大廈）實(shí)際情況和待業(yè)慣例，建議在定標(biāo)后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》，中標(biāo)15

天后開展前期管理。

★小區(qū)（大廈）前期介入工作進(jìn)度表

月份

5月底

項(xiàng)目

簽定《物業(yè)管理委托合同》施工管理方的初次會晤 熟悉施工情況、隱蔽工程記

6-9月

初

10月

底

11月

底

12月

錄，制訂《物業(yè)管理前期介入方案》

參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試 盆藝擺放

崗?fù)?、道閘與標(biāo)識系統(tǒng)方案竣工驗(yàn)收

物業(yè)接管現(xiàn)場驗(yàn)收（包括備品 備件）

物業(yè)各種資料交接 返修、復(fù)驗(yàn)及試運(yùn)行 清潔開荒

公眾文件送審并發(fā)布 準(zhǔn)備迎接全面進(jìn)駐 物資裝備的準(zhǔn)備 外部公共關(guān)系的建立 全面進(jìn)駐并開始正式運(yùn)行

注：籌備期具體工作時(shí)間視施工進(jìn)度調(diào)整

第三篇：物業(yè)管理前期介入

淺談物業(yè)管理的前期介入

（發(fā)表于《中國住宅設(shè)施》、《首都房地產(chǎn)》）

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)的市場機(jī)制一般由生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三個基本環(huán)節(jié)組成，而物業(yè)管理是房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的主要活動。因此，人們習(xí)慣地將物業(yè)管理稱為房地產(chǎn)開發(fā)的后期工作。

既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。更有甚者，開發(fā)商在前期工作中根本未顧及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。因前期工作的失誤，往往導(dǎo)致后期糾紛的產(chǎn)生，不但給物業(yè)管理帶來極大不便，處置稍有不當(dāng)，還會損傷開發(fā)商的信譽(yù)和利益。

實(shí)際上，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一道關(guān)口，在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中起著重要的作用。隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟，消費(fèi)者不僅關(guān)注開發(fā)商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價(jià)格，還越來越重視入住后的物業(yè)管理。

筆者在房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)工作多年，深切地認(rèn)識到，物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，已成為市場的必然。

一、物業(yè)前期介入的必要性

打開報(bào)章、瀏覽網(wǎng)頁,糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產(chǎn)市場見怪不怪的一道特殊風(fēng)景。

我們的客戶怎么了？我們的開發(fā)商怎么了？我們的物業(yè)公司怎么了？“不識廬山真面目，只緣身在此山中”，面對接二連三的糾紛，當(dāng)事者往往是一頭霧水。這時(shí)，通過第三只眼睛來看問題，常常會透過表象而現(xiàn)其本質(zhì)。

第三只眼睛看問題，就是站在不同的角度對事物進(jìn)行冷靜的觀察和辨析。在討論物業(yè)前期介入問題之前，我們先請看下面的三個案例：

案例一：在北方地區(qū)的磚混結(jié)構(gòu)多層住宅中，經(jīng)常會出現(xiàn)因溫差變化引起的溫度裂縫，嚴(yán)重者可裂透墻體，尤以頂層為甚。裂縫的出現(xiàn)，常常令業(yè)主深感疑慮和擔(dān)心，進(jìn)而引發(fā)一系列復(fù)雜的糾紛。在甲小區(qū)處理類似問題的過程中，物業(yè)人員曾走訪過一些專門處理工程裂縫的資深專家，并從中學(xué)到了如何預(yù)防裂縫的寶貴經(jīng)驗(yàn)。在甲小區(qū)二期工程的前期設(shè)計(jì)時(shí)，就此類問題，物業(yè)人員曾主動向開發(fā)商提出了具體的預(yù)防性建議?？上У氖牵撻_發(fā)商習(xí)慣地認(rèn)為物業(yè)人員不是專業(yè)的工程技術(shù)人員，在工程專業(yè)問題上不如設(shè)計(jì)師，對物業(yè)的意見重視不足，而是采取了設(shè)計(jì)師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。結(jié)果工程完工還不到一年時(shí)間，頂層溫差裂縫就普遍出現(xiàn)，成為開發(fā)商和物業(yè)公司不得不面對的頭疼問題。

案例二：在乙小區(qū)的施工中，銷售人員及物業(yè)人員無意中發(fā)現(xiàn)各戶衛(wèi)生間內(nèi)沒有暖氣，于是趕緊找開發(fā)商交涉。而開發(fā)商過分依賴工程技術(shù)人員，堅(jiān)持認(rèn)為通過熱工計(jì)算，衛(wèi)生間內(nèi)可以不安裝暖氣，對物業(yè)人員的合理化建議沒有采納。結(jié)果乙小區(qū)竣工三年以來，衛(wèi)生間沒有暖氣始終是業(yè)主投訴的熱點(diǎn)之一，甚至個別業(yè)主因此拒繳供暖費(fèi)，給小區(qū)物業(yè)管理及開發(fā)商的形象造成了一定的影響。

案例三：丙小區(qū)竣工后，在進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)，物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的圍墻低矮，不利于安全防范，于是提出了加高圍墻的要求。開發(fā)商錯誤地認(rèn)為物業(yè)人員小題大做，沒有立即采取整改措施。但時(shí)間不長，就發(fā)生了竊賊翻墻而入的事件，小區(qū)居民意見很大，紛紛抗議，開發(fā)商這才“亡羊補(bǔ)牢”。

上述三個案例，已從前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、后期接管驗(yàn)收三個不同的階段，印證了物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動的必要性。物業(yè)管理專業(yè)人士介入房地產(chǎn)開發(fā)活動的時(shí)間越早，就越有可能更多地規(guī)避一些不應(yīng)發(fā)生的失誤，最大可能的減少后期不必要的糾紛。

無庸否認(rèn)，在眾多的房地產(chǎn)糾紛中，的確有個別物業(yè)服務(wù)不到位的，也有個別業(yè)主行為過激無理取鬧的，但更多的糾紛是因規(guī)劃的不合理、設(shè)計(jì)的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問題所致。

開發(fā)商聘請的設(shè)計(jì)單位、施工隊(duì)伍也許是十分優(yōu)秀的，設(shè)計(jì)師、工程師也許是十分盡職的，但再優(yōu)秀的技術(shù)人員也有他一定的局限性。稍有經(jīng)濟(jì)學(xué)常識的人都知道，在市場經(jīng)濟(jì)中，需求決定市場，市場決定一切。而所謂需求，是客戶內(nèi)心對所需商品和服務(wù)一種心理上的訴求，不經(jīng)常地、深入地和客戶接觸，任何人也很難真正地了解其心理。

物業(yè)管理人員每天面對的廣大的購房客戶，處理的是客戶形形色色的投訴和方方面面的問題，最了解客戶想什么？需要什么？也最了解客戶的家中經(jīng)常出現(xiàn)那些使用功能和質(zhì)量方面的問題？

物業(yè)管理如能早期介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，可在前期工作中充分吸收客戶的意見，彌補(bǔ)技術(shù)人員的局限和不足，有效地避免常見錯誤的重演，使開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)更符合市場的需求。

概言之，物業(yè)早期介入，具有如下作用： 有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)； 有利于提高工程質(zhì)量；

有利于保證物業(yè)的使用功能；

加強(qiáng)對物業(yè)的全面了解，便于后期管理服務(wù)。

二、物業(yè)管理前期介入的時(shí)機(jī)與階段

既然物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動的前期介入十分必要，那么，物業(yè)管理究竟在什么時(shí)機(jī)或說在房地產(chǎn)開發(fā)的哪個階段介入最為適當(dāng)呢？

因物業(yè)管理在我國起步較晚，而最早又是房地產(chǎn)的附屬產(chǎn)業(yè)，所以，物業(yè)管理的介入時(shí)機(jī)也有一個逐步發(fā)展、逐步提前的過程。

最開始的模式，物業(yè)管理往往是在業(yè)主入住前才匆匆介入。開發(fā)商完成征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、竣工驗(yàn)收、銷售出租等一系列前期工作后，在業(yè)主辦理入住手續(xù)之前，才將建成的物業(yè)移交物業(yè)公司。此時(shí)，木已成舟，物業(yè)介入后即便發(fā)現(xiàn)不如人意的地方，也為時(shí)已晚，不可能再做大的改動，只能維持現(xiàn)狀。在此境況下，物業(yè)管理的主要工作之一往往是為開發(fā)商處理遺留問題。、隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與成熟，人們對物業(yè)管理工作日趨重視，物業(yè)管理的介入階段逐步前移至房地產(chǎn)銷售階段。政府有關(guān)規(guī)章（京國土房管物[2003]1060號文件）也明文規(guī)定：“建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、服務(wù)費(fèi)用和收費(fèi)方式作為房屋買賣合同的內(nèi)容。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。”物業(yè)管理此時(shí)介入，可對銷售人員進(jìn)行一些必要的物業(yè)服務(wù)專業(yè)知識培訓(xùn)和指導(dǎo)，避免在銷售中經(jīng)常出現(xiàn)的亂承諾、虛假承諾現(xiàn)象，減少業(yè)主入住后的糾紛。但在房地產(chǎn)銷售階段，工程施工也往往進(jìn)行到了一定程度，一些前期的隱患已然無法避免。

在工程建筑施工階段，有些開發(fā)商的習(xí)慣作法是聘請一家較好的監(jiān)理公司，再派駐幾個好的工程技術(shù)人員即可，往往認(rèn)為物業(yè)管理人員不是專業(yè)的施工技術(shù)人員，對物業(yè)管理在施工階段介入認(rèn)識不足。

其實(shí)，施工技術(shù)人員更多關(guān)注的是照圖施工，而一個項(xiàng)目在竣工交付使用后的幾十年甚至上百年的漫長過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來直接面對有可能出現(xiàn)的各種問題。物業(yè)管理人員在長期的工作實(shí)踐中，對各種質(zhì)量問題有著更直觀、更深刻的了解，他們更關(guān)注使用功能方面的問題，而絕非僅僅是表面的垂直平整度。

物業(yè)管理在工程建筑施工階段介入，無疑為開發(fā)商的質(zhì)量控制增加了一份力量，使工程質(zhì)量多了一份保障，可最大程度地防止一些質(zhì)量通病的出現(xiàn)。

隨著房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，越來越多有遠(yuǎn)見的開發(fā)商已不再止步于請物業(yè)管理人員介入施工管理，而是將物業(yè)管理的介入時(shí)機(jī)提前至了前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。規(guī)劃設(shè)計(jì)是一個項(xiàng)目的靈魂和前提，對項(xiàng)目建成后是否完整、舒適、宜居、合理有著先天性的制約作用。一般的設(shè)計(jì)人員往往習(xí)慣于從技術(shù)角度考慮問題，而對以后的管理和使用問題卻很難完全預(yù)料和估計(jì)。物業(yè)管理專業(yè)人員此時(shí)介入，可從業(yè)主、使用人和管理者的角度，針對日常使用管理中容易發(fā)生的實(shí)際問題，提出合理化建議，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，從源頭上減少項(xiàng)目的“先天性疾病”。

近年來，又有專家提出了“超前介入”的說法。所謂超前介入，源自于超前意識。一些優(yōu)秀的開發(fā)商為提高自己產(chǎn)品的競爭力，從高起點(diǎn)起步，充分考慮人們對居住環(huán)境和房屋產(chǎn)品的不斷變化的更高需求，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究和策劃階段，就預(yù)先考慮到以后的物業(yè)管理問題，請物業(yè)管理專業(yè)人士對項(xiàng)目論證發(fā)表意見，提出建議。

物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，已成為業(yè)內(nèi)的共識，而且介入時(shí)機(jī)越早越好。介入越早，就越能提高產(chǎn)品的品質(zhì)；介入越早，越能贏得市場。

三、物業(yè)管理前期介入應(yīng)注意的問題

物業(yè)管理前期介入，主要是發(fā)揮物業(yè)管理專業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)和特長，彌補(bǔ)房地產(chǎn)開發(fā)前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物業(yè)管理活動。想做好物業(yè)管理的前期介入工作，就應(yīng)注意以下幾個問題：

（一）加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和積累，不斷提高物業(yè)管理人員的自身素質(zhì)。物業(yè)管理工作，涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、法律等不同領(lǐng)域的專業(yè)知識。在日常工作中，必須加強(qiáng)自身的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷用知識來充實(shí)自己。工作中遇到疑難問題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)專家請教。對平時(shí)常見的質(zhì)量、使用功能問題，要分析其產(chǎn)生的原因、預(yù)防和處理的方法。只有做到“打鐵先須自身硬”，才能在前期介入的過程中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（二）了解業(yè)主的呼聲，虛心向業(yè)主學(xué)習(xí)。我們直接的服務(wù)對象就是廣大的業(yè)主，沒有人比我們更具深入接觸業(yè)主的先天優(yōu)勢。業(yè)主可以不懂建筑學(xué)，但他們做為房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終使用者，往往比專家更深知產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)，更了解產(chǎn)品應(yīng)該改進(jìn)的方向。業(yè)主是最好的老師，只有不斷深入地聽取業(yè)主的意見和呼聲，并將其條理化、系統(tǒng)化，在前期介入的過程中，才能真正站在業(yè)主的角度用第三只眼睛來觀察問題、分析問題、解決問題。

（三）調(diào)整好自己的心態(tài)，擺正自己的位置。物業(yè)前期介入，只是在房地產(chǎn)開發(fā)活動的前期進(jìn)行參與，應(yīng)該說是一種參謀的角色。在實(shí)際工作中，要想當(dāng)好參謀，首先要協(xié)調(diào)好同各個部門的工作關(guān)系，不要越俎代庖，更不能搞越權(quán)指揮。但搞好關(guān)系，不是不談問題。對前期發(fā)現(xiàn)的有可能影響后期使用、管理的問題，應(yīng)及時(shí)找有關(guān)人員交涉，要據(jù)理力陳，切實(shí)發(fā)揮物業(yè)前期介入的作用。

（四）抓住重點(diǎn)，保證使用功能。物業(yè)管理前期介入，重點(diǎn)要確保開發(fā)產(chǎn)品的使用功能和質(zhì)量。物業(yè)管理人員應(yīng)根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)和日后使用、管理的需要，對諸如配套設(shè)施的完善、水電氣暖的供應(yīng)、安防系統(tǒng)的布局、質(zhì)量通病的預(yù)防等，有針對性的提出意見和建議。

（五）加強(qiáng)對項(xiàng)目的全面了解，為后期接管做好準(zhǔn)備。在物業(yè)管理前期介入的過程中，物業(yè)管理人員應(yīng)盡可能全面地收集相關(guān)資料，如圖紙發(fā)生變更、增減，特別是管線的節(jié)點(diǎn)、走向與圖紙標(biāo)注不一致時(shí)，更應(yīng)做好詳細(xì)的記錄。如能對項(xiàng)目的土建、水電、供暖等各種情況了如指掌，就會給后期的物業(yè)管理工作帶來便利，既能提高物業(yè)管理企業(yè)的工作效率和工作質(zhì)量，也能提高業(yè)主的滿意度。

物業(yè)管理的前期介入，是市場的選擇，更是新觀念對舊觀念的撞擊。所謂以人為本，關(guān)鍵是以產(chǎn)品的使用者（業(yè)主）為中心。通過物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動中的前期介入，必將使房地產(chǎn)開發(fā)行為日趨規(guī)范，使房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品日益符合廣大業(yè)主的需求。

第四篇：物業(yè)管理公司前期介入的工作崗位職責(zé)

物業(yè)管理公司前期介入的工作崗位職責(zé)

項(xiàng)目的論證階段，就該物業(yè)的市場定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運(yùn)作模式發(fā)表意見建議。

1將就整個項(xiàng)目的配套設(shè)施建設(shè)進(jìn)行審評并提出意見和建議，重點(diǎn)考慮配套設(shè)施的布局，既要方便于未來業(yè)主的使用又要防止對業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾。

2．確定物業(yè)管理早期介入并明確與各方之間的溝通的渠道，制定分階段物業(yè)管理的目標(biāo)和要求。堅(jiān)持“兩會一單”制度，堅(jiān)持參加開發(fā)商的項(xiàng)目專題會議和工程例會，從保障未來業(yè)戶的利益、有利于物業(yè)銷售和售后物業(yè)管理出發(fā)，從而提高工程質(zhì)量、降低工程成本，避免事后大量難以彌補(bǔ)的終生遺憾。

3．對新建物業(yè)內(nèi)智能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)、中心會所及休閑區(qū)域的布局等根據(jù)我們實(shí)際運(yùn)作中積累的豐富經(jīng)驗(yàn)論證設(shè)計(jì)方案并提供整改的書面意見。

4．此階段根據(jù)前期物業(yè)管理總體策劃方案的思路，進(jìn)行詳細(xì)物業(yè)管理方案的制訂和實(shí)施進(jìn)度表的確定，包括人員的編制及招聘、培訓(xùn)計(jì)劃、費(fèi)用測算等。建設(shè)階段的介入在建設(shè)階段，將跟蹤此階段的整個過程，召集或參與多次專題討論會。根據(jù)物業(yè)建設(shè)的進(jìn)程逐步招聘相應(yīng)的部門管理人員并對招聘的物業(yè)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，組織編寫各類文件和規(guī)章制度，建立對內(nèi)、外關(guān)系的工作程序和工作要求，起草業(yè)主公約、裝修守則和物業(yè)管理中涉及到的文件資料。并與物業(yè)建設(shè)單位一起，同供電公司、自來水公司、煤氣公司等相關(guān)執(zhí)能部門協(xié)調(diào)，從而確定今后相應(yīng)的管理方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

銷售階段的介入

1在銷售前，將物業(yè)管理方案整理并全面完成，將許多涉及業(yè)主買房應(yīng)知的內(nèi)容，以書面文件的形式確定下來。

2．銷售前對租售員進(jìn)行系列的物業(yè)管理培訓(xùn)，使他們對物業(yè)管理的基本概念和基本知識有所了解，對內(nèi)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解。

3在租售現(xiàn)場設(shè)立專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T，接受購房、租賃者的咨詢，通過這種咨詢和宣傳溝通能更好的幫助物業(yè)的租售，也能使未來業(yè)主對物業(yè)管理豎立信心，增強(qiáng)未來業(yè)主對物業(yè)保值增值的信心。

4為使業(yè)主或未來業(yè)主對物業(yè)管理有所了解，在租售時(shí)，讓已招聘到崗的部分物業(yè)管理人員上崗，如清潔人員、保安人員、綠化人員的規(guī)范化工作，更使得業(yè)主對物業(yè)管理的印象加深。

第五篇：前期物業(yè)管理介入工作要點(diǎn)

第一章早期物業(yè)管理介入階段（工作要點(diǎn)及內(nèi)容）

從租戶、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大租戶的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。

1、管理內(nèi)容：

1.1、從政策法規(guī)的角度，提供相應(yīng)物業(yè)管理意見及依據(jù)；

1.2、參與評審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑面積設(shè)計(jì)圖紙，提出相關(guān)改善及改良的建議；

1.3、從管理的角度，評審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力；

1.4、提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見；

1.5、提供廣場公共部位環(huán)境設(shè)計(jì)的相關(guān)意見；

1.6、提供機(jī)電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見；

1.7、提供功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見；

1.8、提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護(hù)的具體管理意見，減少因施工對材質(zhì)造成的損傷；

1.9、提供標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)計(jì)、配置的相關(guān)管理意見；

1.10、參與項(xiàng)目公司與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通；

1.11、參與項(xiàng)目公司物業(yè)竣工驗(yàn)收。

2、管理措施：

2.1、熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；

2.2、學(xué)習(xí)、運(yùn)用各類專業(yè)技術(shù)知識，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量；

2.3、制定早期介入計(jì)劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；

2.4、參與有關(guān)工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；

第二章 前期物業(yè)管理實(shí)施階段（工作內(nèi)容提點(diǎn)）

前期物業(yè)管理階段可分為接管驗(yàn)收管理、租戶二次裝修管理、安防管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。

第三章 接管驗(yàn)收管理

為確保廣場的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)租戶的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎(chǔ)，物業(yè)接管前必須進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收工作。

物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序。

1.1、管理內(nèi)容：

1.1.1、了解物業(yè)建設(shè)的基本情況，與項(xiàng)目公司及時(shí)溝通，確定接管驗(yàn)收時(shí)間；

1.1.2、編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排；

1.1.3、與開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上，同時(shí)要求施工單位對驗(yàn)收中存在的問題限期整改。

1.1.4、與開發(fā)、施工單位一起，對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)；

1.1.5、與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接：

1.1.5.1、核對、接收各類房屋和鑰匙；

1.1.5.2、核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；

1.1.5.3、核對、接收各類設(shè)施設(shè)備；

1.1.5.4、核對、接收各類標(biāo)識。

1.2、管理措施：

1.2.1、組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作；

1.2.2、開展接管驗(yàn)收培訓(xùn)，提高對接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識；

1.2.3、掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；

1.2.4、制定接管驗(yàn)收規(guī)程，按程序辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。

第四章開荒清潔管理

開荒，是建筑物清潔保養(yǎng)的一句行話，是指建筑物裝修工程結(jié)束后第一次徹底的清潔保養(yǎng)。開荒是一個綜合工程，由于建筑工程中常常會遺留下許多垃圾污垢，涉及建筑物內(nèi)外的所有裝修表面，而且污垢的程度是罕見的。各種地面石頭，墻壁上會遺留下水泥漿塊、油漆、玻璃膠、水污、銹跡等，這些都必須在開荒工作中清洗干凈，所以它是一項(xiàng)最艱苦、最復(fù)雜、最費(fèi)神的工作，開荒工程的好壞，直接影響到日后保潔工作的質(zhì)量和檔次，所以做好開荒有著相當(dāng)重要的要求。開荒程序如下：

3.1粗開荒：

清理施工現(xiàn)場留下的裝修垃圾，通常粗開荒由施工單位來實(shí)施完成。

3.2細(xì)開荒：

3.2.1墻面:

按不同墻面材料采取不用的方法：

a.石材、墻磚墻面可用液體清潔劑及水進(jìn)行清潔保養(yǎng)，液體清潔劑應(yīng)采用中性。清潔保養(yǎng)的注意點(diǎn)在板材的接縫和凹凸面上。在用水清洗時(shí)，必須注意對地面的保護(hù);

b.金屬墻面可用液體清潔劑及水進(jìn)行清潔保養(yǎng)，液體清潔劑應(yīng)采用中性。在使用金屬光亮劑前，必須將潮濕的金屬墻面擦干。在用水清洗時(shí)，必須注意對地面的保護(hù);

c.涂料墻面不得使用液體清潔劑劑水進(jìn)行清潔保養(yǎng)。對墻面的浮灰應(yīng)使用灰塵撣清掃或使用干抹布擦拭，一般不采用濕抹布擦拭。局部的深度污染，在所用涂料表面允許的情況下，可使用濕抹布配合專用清潔劑擦拭。對濕抹布擦拭后產(chǎn)生的水漬、印跡，應(yīng)及時(shí)采用同牌號、色號的涂料修補(bǔ)。

d.踢腳線是墻面清潔保養(yǎng)的最后工序。踢腳線有木質(zhì)的，有塑料的，有石材的，有釉面的。踢腳線接縫和與墻面交接的平面是清潔保養(yǎng)的重點(diǎn)。木質(zhì)踢腳線在使用液體清潔劑劑水進(jìn)行清潔保養(yǎng)時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎。

3.2.2玻璃及門窗:

門是物業(yè)的臉面，玻璃和窗戶是物業(yè)的眼睛。搞衛(wèi)生有窗明幾凈的說法，所以清潔好門窗和玻璃尤為重要。

a.門：

分清門的材質(zhì)，用專業(yè)清潔劑稀釋后，用毛巾擦拭，程序是從上到下，把毛巾疊成方塊，從門的頂部開始從左到右的擦拭，不能有遺漏，有膠漬的地方可用除膠劑做處理；框的程序同門；一定要做到無遺漏、無死角。手柄的下部、鉸鏈處是清潔保養(yǎng)的重點(diǎn)。

b.玻璃：

在擦拭前先用毛巾把玻璃框擦拭干凈，再用涂水器沾稀釋后的玻璃水溶液，均勻的從上到下涂抹玻璃，有頑固的污漬用鏟刀清除干凈，再重復(fù)以上工序后用刮子從上到下刮干凈，用干毛巾擦凈框上留下的水痕，玻璃上的水痕用機(jī)皮擦拭干凈；

c.窗：

要把窗框鉸鏈、軌道、接縫處存留的污垢、粉塵清潔干凈;

d.對玻璃及門窗進(jìn)行清潔保養(yǎng)時(shí)，必須注意對地面的保護(hù)。

3.2.3地面:

環(huán)境的干凈首先表現(xiàn)在地面，按不同的地面材質(zhì)使用不同的清潔方式：

a.釉面磚地面：先用刮刀把釉面磚表面的污垢、保護(hù)蠟層刮掉，可用機(jī)械清洗。b.石材地面:分清花崗巖、大理石。在選用清潔劑時(shí)應(yīng)掌握好pH值。

c.木地板:只能用濕抹布沾清潔劑擦拭，不可直接用水清洗，更不可用機(jī)械清洗 d.復(fù)合地板:只能用濕抹布沾清潔劑擦拭，不可直接用水清洗，更不可用機(jī)械清洗。

3.2.4、衛(wèi)生間：

堅(jiān)持由上而下的原則，首先認(rèn)清衛(wèi)生間頂子的材質(zhì)，是PVC的或是鋁塑板還是涂料的，再根據(jù)不同的材質(zhì)用不同的清潔方法進(jìn)行清潔；用清潔球或是板刷清洗衛(wèi)生間的墻壁，著重瓷磚的縫隙，和瓷磚表面上遺留的膠跡、涂料點(diǎn)、水泥漬等；用毛巾清潔衛(wèi)生間的潔具，用不銹鋼清洗液針對各種龍頭、管件進(jìn)行清潔；用洗地機(jī)對地面進(jìn)行最后的清潔，由其是地面的邊角，用清潔球和刀片對洗地機(jī)洗不到的角落進(jìn)行針對性的除污、去除水泥漬等；最后，檢查無遺漏后，再用干毛巾把水龍頭等管件擦拭一遍。

3.2.5公共通道：

墻壁用撣子或是吸塵器做除塵處理，擦拭燈具、開關(guān)盒、排煙置、空調(diào)口、排風(fēng)口等。

3.2.6地角線：

用毛巾擦拭，用刀片去掉各種膠跡、涂料點(diǎn)等。

3.3清潔標(biāo)準(zhǔn)：

3.3.1玻璃的標(biāo)準(zhǔn)：目視無水痕、無手印、無污漬、光亮潔凈。

3.3.2衛(wèi)生間的標(biāo)準(zhǔn)：墻體無色差、無明顯污漬、無涂料點(diǎn)、無膠跡、潔具潔凈光亮、不銹鋼管件光亮潔凈、地面無死角、無遺漏、無異味。

廚房標(biāo)準(zhǔn)：墻體無色差、無明顯污漬、無涂料點(diǎn)、無膠跡、不銹鋼管件光亮潔凈、地面無死角、無遺漏。

3.3.3公共通道標(biāo)準(zhǔn)：墻壁無塵土，燈具潔凈，開關(guān)盒潔凈無膠漬，排風(fēng)口、空調(diào)出

風(fēng)口無灰塵、無膠點(diǎn)；

3.3.4門及框標(biāo)準(zhǔn)：無膠漬、無漆點(diǎn)、觸摸光滑、有光澤，門沿上無塵土。

3.3.5地面的標(biāo)準(zhǔn)：木地板無膠漬、潔凈；釉面磚無塵土、無漆點(diǎn)、無水泥漬、有光

澤；石材無污漬、無膠點(diǎn)、光澤度高。

3.4細(xì)開荒工序要點(diǎn)：

3.4.1從粗到細(xì)：

開荒所面臨的污垢是多樣的，有建筑拉架、涂料污染、水泥漿漬、沙礫灰塵等。清潔保養(yǎng)應(yīng)先將大的轉(zhuǎn)頭地磚、木板塑料清除掉；將玻璃、石材表面大面積的水泥漿漬、涂料色漬鏟掉；再將大面積的沙礫灰塵清掃掉；清除角落的細(xì)小沙礫和灰塵；對所有清潔保養(yǎng)的建筑物裝飾表面進(jìn)行仔細(xì)、徹底的擦拭。

3.4.2由上到下：

對大宗的垃圾進(jìn)行清除后，對于建筑物裝飾表面的清潔保養(yǎng)從天花板開始，依次為：通風(fēng)口、燈飾內(nèi)外壁、天花板平面、頂角線的灰塵、污漬；墻面、窗及窗框、門及門框；臺面；地面。

3.4.3先墻壁，后玻璃：

內(nèi)部的立面，墻壁是最大的面積，先將墻壁上的浮灰清掃后擦拭玻璃、門窗。