XX房地產(chǎn)公司物業(yè)管理前期介入工作指引剖析

第一篇：XX房地產(chǎn)公司物業(yè)管理前期介入工作指引剖析

機(jī)密

物業(yè)管理前期介入工作指引

XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2014年4月15日

房地產(chǎn)有限公司

物業(yè)管理前期介入工作指引 FG-LC-0001 物業(yè)管理前期介入工作指引目的

規(guī)范物業(yè)公司對(duì)新項(xiàng)目物業(yè)管理前期介入的程序和內(nèi)容，指導(dǎo)新公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)的開(kāi)展。范圍

適用于XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和其下屬的物業(yè)管理公司（以下簡(jiǎn)稱地產(chǎn)、物業(yè)）。職責(zé)

3.1 物業(yè)公司

3.1.1 物業(yè)公司負(fù)責(zé)編制、發(fā)布和修訂本工作指引，以保證物業(yè)管理前期介入工作的順利完成。

3.2 地產(chǎn)公司

3.2.1 地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)保持良好的溝通，及時(shí)向物業(yè)提供相關(guān)資料，共同研究，聽(tīng)取采納合理的建議，對(duì)于物業(yè)公司的前期介入工作給予必要的配合和協(xié)助。方法和過(guò)程控制

4.1 物業(yè)管理前期介入的概念

物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項(xiàng)目以前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)階段，包括項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等，就參與介入，從物業(yè)管理運(yùn)作和業(yè)主使用角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見(jiàn)，以確保物業(yè)設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時(shí)有效的前期介入可以減少接管驗(yàn)收時(shí)的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。4.2 前期介入的一般程序 4.2.1 雙方確定工作內(nèi)容要求。4.2.2 物業(yè)組成工作小組。

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4.2.3 制定工作計(jì)劃。

4.2.4 計(jì)劃實(shí)施，物業(yè)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車(chē)位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見(jiàn)施工質(zhì)量問(wèn)題、機(jī)電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理方案和管理合同的確認(rèn)。

4.2.5 物業(yè)與地產(chǎn)雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書(shū)面資料，以備復(fù)查。

4.2.6 對(duì)涉及物業(yè)利益的文件應(yīng)由物業(yè)確認(rèn)，如：管理費(fèi)、物業(yè)管理合同、銷(xiāo)售中涉及物業(yè)的承諾、設(shè)備設(shè)施合同中的售后服務(wù)等。

4.3 前期介入的內(nèi)容

前期介入主要分三個(gè)階段實(shí)現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、營(yíng)銷(xiāo)策劃階段和施工建設(shè)階段，三個(gè)主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。4.3.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段包括：

對(duì)總體設(shè)計(jì)、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容。4.3.2 營(yíng)銷(xiāo)策劃階段包括：

物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷(xiāo)售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。4.3.3 施工建設(shè)階段包括：

電氣設(shè)備、給排水工程、門(mén)窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應(yīng)注意的問(wèn)題。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入

5.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估準(zhǔn)備

5.1.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估需要獲得的資料：

1）報(bào)批報(bào)建文件：《可行性研究報(bào)告》及批復(fù)、《詳規(guī)》及批復(fù)、項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、《勘測(cè)定界報(bào)告》、配套條件明細(xì)資料、擴(kuò)初批復(fù)。

2）企劃文件：市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料。

3）設(shè)計(jì)文件：總說(shuō)明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、設(shè)計(jì)圖紙（平面圖、立面圖、透視圖）〉、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、給水排水設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、電氣設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、弱電設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、動(dòng)力設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、交通分析、綠化分

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析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。

5.1.2 地產(chǎn)需組織項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)，會(huì)同其所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)等相關(guān)部門(mén)專題介紹項(xiàng)目情況并解答疑問(wèn)。

5.1.3 物業(yè)公司組織對(duì)項(xiàng)目宗地狀況、類似典型樓盤(pán)，周邊配套狀況，進(jìn)行實(shí)地考察。5.2 項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則 5.2.1 總體評(píng)估

1）住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。2）住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車(chē)流人流組織兼顧，停車(chē)位充足。3）建筑與自然和諧，采光、通風(fēng)充足，環(huán)境優(yōu)美。4）生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。

5）設(shè)備、設(shè)施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。

6）注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。7）安全防衛(wèi)設(shè)計(jì)完備，運(yùn)用先進(jìn)技防手段，安全及消防配置充分。8）智能化配置先進(jìn)，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。9）便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。

10）各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。

5.2.2 分類評(píng)估

1）安保布局

? ? ? ? ? 便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點(diǎn)。人員及車(chē)輛各級(jí)出入口設(shè)置清晰，便于動(dòng)態(tài)管理。安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范。

安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速。

2）消防布局

? 消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動(dòng)噴淋等）充分合理，使用可靠。? ?

消防車(chē)道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國(guó)家規(guī)范。消防登高面（場(chǎng)地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國(guó)家規(guī)范。

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? 消防通道、門(mén)、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國(guó)家規(guī)范。

3）交通布局

? ? 各級(jí)道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。主要道路和出入口人車(chē)分流，在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車(chē)余地。? 機(jī)動(dòng)車(chē)位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的2：

1、另加訪客車(chē)位占車(chē)位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1：1, 另加訪客車(chē)位占車(chē)位數(shù)的10%）。非機(jī)動(dòng)車(chē)位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：1.5），便于停放。? 有條件，宜設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)庫(kù)，應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。

4）生活配置

? 根據(jù)小區(qū)周邊（1公里范圍）市場(chǎng)、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。? 一般應(yīng)考慮超市、菜市場(chǎng)、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂(lè)、交通等的配套服務(wù)功能。? 如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨(dú)立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的配套條件，應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，出入口或樓梯須與住宅分開(kāi)。? 如住宅區(qū)設(shè)置會(huì)所，宜獨(dú)立設(shè)計(jì)。會(huì)所面積、活動(dòng)項(xiàng)目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營(yíng)方式合理配置。例如：一般10萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項(xiàng)目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動(dòng)室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬(wàn)平方米會(huì)所面積增加200平方米。

5）設(shè)備配套

? 水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)能滿足使用需要，并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。? ? ? 配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)。

公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開(kāi)關(guān)，十八層以上高層

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住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。? 配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房?jī)?nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書(shū)房及起居室時(shí)，應(yīng)采取隔音措施。

6）智能化配置

? 安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門(mén)禁可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車(chē)輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。? 網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、家電遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)。? 設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。? 中央控制中心位置宜設(shè)于管理部?jī)?nèi)，或與管理部相鄰相近，布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號(hào)衰減。? 智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開(kāi)放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性，采用成熟產(chǎn)品。

7）房屋單體

? 屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。? ? ? ? 墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。樓板厚度與隔音符合國(guó)家規(guī)范。

住宅分戶門(mén)宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門(mén)。

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? 廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修。

? 管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國(guó)家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。

? 宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無(wú)動(dòng)力風(fēng)帽。

? ? ? 底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。

房型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時(shí)的大改動(dòng)（敲墻、再次分隔等）。有上部屋面陽(yáng)臺(tái)或管道可直接下至下一層屋面（陽(yáng)臺(tái)）時(shí)，應(yīng)考慮防盜措施。

? 陽(yáng)臺(tái)欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。

8）室內(nèi)配置

? ? ? 室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對(duì)床直吹。室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽。

室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過(guò)近而對(duì)吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯(cuò)開(kāi)，與鄰套住宅機(jī)座相鄰時(shí)，應(yīng)采取安全隔離措施。? ? 空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽(yáng)臺(tái)排水系統(tǒng)。

室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位，管中應(yīng)距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。? ? ? 當(dāng)戶型或廳房過(guò)大時(shí)，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。

如使用小型中央空調(diào)，層高應(yīng)大于3.3m，并留有室外機(jī)位置。

室內(nèi)各類插座、開(kāi)關(guān)位置合理，應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計(jì)分配合理。? 電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書(shū)房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。? ? 聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對(duì)講。高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。

9）綠化配置

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? 綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。

? 綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。

? 綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長(zhǎng)，成活率高，抗病蟲(chóng)性好。

? ? ? ? 綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。

綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。綠化品種宜無(wú)污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹(shù)木。

10）景觀配置

? ? ? ? 景觀裝飾布局合理，宜處于相對(duì)而言對(duì)人流集中的區(qū)域。采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。水系岸床設(shè)計(jì)應(yīng)考慮防滲漏效果。

不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過(guò)1米的水系，并有防護(hù)或警示。如利用自然河道水系超過(guò)1.5米,，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。? 景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。? 泛光照明不影響住戶，不造成光污染。

11）公共空間

? ? ? ? ? 應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計(jì)，避免排泄不暢通。宜設(shè)置可開(kāi)展社區(qū)活動(dòng)的集中場(chǎng)所及避難場(chǎng)所。

公共活動(dòng)區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對(duì)住戶的影響。綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于150m）。

各類表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄，宜預(yù)留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報(bào)箱應(yīng)有防雨措施。? ? 樓宇入口處及公共場(chǎng)所宜考慮殘障人員出入，宜設(shè)置無(wú)障礙通道和設(shè)施。公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動(dòng)不便人員，宜設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措施。

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? ? 高層住宅通至屋頂平臺(tái)宜為普通玻璃門(mén)。樓道、樓梯、過(guò)道便于家具搬運(yùn)、人員不易碰撞。

12）生態(tài)環(huán)保

? ? ? ? ? ? 住宅區(qū)內(nèi)無(wú)污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國(guó)家規(guī)范。住宅區(qū)內(nèi)無(wú)各類污染源。

周邊應(yīng)無(wú)直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。宜采用對(duì)太陽(yáng)能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。

垃圾收集宜采用有害、有機(jī)、無(wú)機(jī)的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。? 垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號(hào)發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環(huán)境。? 宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。

13）管理用房

? 物業(yè)管理處 ? 管理中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會(huì)議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。? 作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。? 總面積：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。（各地法規(guī)要求不一樣）一般情況下：

管理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100X0.2

位置：住宅區(qū)中央，底層，管理本部及各作業(yè)面相對(duì)集中。

? 業(yè)委會(huì)、居委會(huì)（根據(jù)當(dāng)?shù)卣撸? ? ? 功能：辦公室、資料室、會(huì)議室、接待室面積：根據(jù)具體情況而定

位置：和管理部相對(duì)接近，業(yè)委會(huì)與居委會(huì)可聯(lián)合設(shè)置于一處

14）新材料、新技術(shù)

應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。

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? ? ? 試驗(yàn)性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點(diǎn)。采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。

采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本。

15）管理成本測(cè)算

? ? 對(duì)規(guī)劃應(yīng)充分測(cè)算今后產(chǎn)生的管理成本。

管理成本應(yīng)與市場(chǎng)上類似住宅接近，如因規(guī)劃設(shè)計(jì)原因造成差距過(guò)大，應(yīng)知會(huì)地產(chǎn)共同協(xié)商，相應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

16）與相似典型項(xiàng)目的比較

? ? ? ? ? 相似點(diǎn) 差異點(diǎn) 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 改進(jìn)建議

5.3 規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估的程序

5.3.1 地產(chǎn)提前1個(gè)月向物業(yè)提出書(shū)面知會(huì)，要求物業(yè)參與某項(xiàng)具體項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的評(píng)估，并提供評(píng)估報(bào)告。

5.3.2 物業(yè)接到書(shū)面知會(huì)后，于3日內(nèi)回復(fù)，由相關(guān)部門(mén)牽頭組成評(píng)估小組，并向地產(chǎn)提交評(píng)估所需的開(kāi)發(fā)資料目錄。

5.3.3 地產(chǎn)接到資料目錄后3日內(nèi)向物業(yè)提供具體資料，對(duì)不能提供的資料，書(shū)面知會(huì)物業(yè)，并于一周內(nèi)組織所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷(xiāo)等部門(mén)召開(kāi)項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)，介紹項(xiàng)目情況并解答疑問(wèn)。

5.3.4 物業(yè)接到開(kāi)發(fā)資料后一周內(nèi)，組織評(píng)估小組研究，完成項(xiàng)目及類似典型項(xiàng)目的實(shí)地考察。

5.3.5 評(píng)估小組根據(jù)開(kāi)發(fā)資料中針對(duì)項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則所列內(nèi)容，及項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)、實(shí)地考察情況，于一周內(nèi)詳細(xì)編寫(xiě)完成《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》，并提交物業(yè)相關(guān)部門(mén)。

5.3.6 物業(yè)相關(guān)部門(mén)在評(píng)估小組提交報(bào)告3日內(nèi)，組織公司評(píng)審組對(duì)《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》進(jìn)行評(píng)審。

5.3.7 評(píng)估小組根據(jù)物業(yè)公司評(píng)審會(huì)議的意見(jiàn)，于3日內(nèi)完成對(duì)《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》的修改。

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物業(yè)管理前期介入工作指引

5.3.8 經(jīng)修改的《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》由物業(yè)公司相關(guān)部門(mén)組織相關(guān)評(píng)審組成員會(huì)簽后，提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。

5.3.9 物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后，評(píng)估報(bào)告提交地產(chǎn)公司。

5.4 此階段系統(tǒng)評(píng)估工作應(yīng)以滿足地產(chǎn)要求為目的，是屬于地產(chǎn)委托物業(yè)管理業(yè)務(wù)關(guān)系類型，責(zé)任關(guān)系界定可參考《地產(chǎn)公司與物業(yè)公司相關(guān)關(guān)系操作規(guī)范》原則執(zhí)行。若地產(chǎn)沒(méi)有明確要提交《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》的要求，物業(yè)可根據(jù)以上要點(diǎn)參與設(shè)計(jì)規(guī)劃的評(píng)審，并提交意見(jiàn)，責(zé)任關(guān)系界定可按照《地產(chǎn)公司與物業(yè)公司相關(guān)關(guān)系操作規(guī)范》前期介入相關(guān)規(guī)定操作。營(yíng)銷(xiāo)策劃階段介入

6.1 營(yíng)銷(xiāo)策劃介入程序與內(nèi)容

6.1.1 物業(yè)管理模式研究：一般項(xiàng)目在編制銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和營(yíng)銷(xiāo)工作方案時(shí)需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項(xiàng)目策劃的一部分，以滿足銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)內(nèi)容的要求，同時(shí)此時(shí)的研究又是日后物業(yè)管理方案和特色服務(wù)設(shè)計(jì)的核心。詳見(jiàn)《物業(yè)管理方案策劃指引》。

6.1.2 《物業(yè)管理方案》策劃：一般在項(xiàng)目正式完成營(yíng)銷(xiāo)推廣方案前，需要確定《物業(yè)管理方案》，應(yīng)包含管理模式、服務(wù)創(chuàng)新、內(nèi)部管理機(jī)制、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)控制方法、管理費(fèi)測(cè)算等。此方案需獲得財(cái)務(wù)部門(mén)等部門(mén)的確定。詳見(jiàn)《物業(yè)管理方案策劃指引》。

6.1.3 《物業(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認(rèn)后，據(jù)此在房屋銷(xiāo)售前簽訂《物業(yè)管理委托合同》，同時(shí)物業(yè)應(yīng)協(xié)助地產(chǎn)在銷(xiāo)售商品房時(shí)，與購(gòu)買(mǎi)者簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。

6.1.4 物業(yè)應(yīng)主動(dòng)了解地產(chǎn)在銷(xiāo)售時(shí)對(duì)外宣傳和承諾的內(nèi)容，根據(jù)地產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料，地產(chǎn)對(duì)與物業(yè)管理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書(shū)面確認(rèn)。地產(chǎn)應(yīng)適時(shí)安排物業(yè)相關(guān)人員參加相關(guān)培訓(xùn)，根據(jù)地產(chǎn)委托要求，物業(yè)可在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助地產(chǎn)進(jìn)行銷(xiāo)售推廣，了解客戶情況，進(jìn)行客戶調(diào)查，并現(xiàn)場(chǎng)解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問(wèn)題。

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物業(yè)管理前期介入工作指引施工建設(shè)階段介入

7.1 物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門(mén)窗安裝階段，時(shí)間上大致在竣工驗(yàn)收前5個(gè)月。7.2 施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容

7.2.1 成立介入小組，一般2~3人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識(shí)和良好的溝通技巧，并經(jīng)過(guò)相關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)項(xiàng)目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對(duì)接，及時(shí)回復(fù)物業(yè)的建議。

7.2.2 介入小組按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通過(guò)與地產(chǎn)、施工方等進(jìn)行溝通解決。要建立對(duì)日常各項(xiàng)工作的監(jiān)督和記錄制度，通常可通過(guò)建立一套報(bào)表體系來(lái)實(shí)施，報(bào)表包括的主要內(nèi)容有：工作計(jì)劃、檢查情況及對(duì)問(wèn)題處理的建議。

7.2.3 實(shí)行填報(bào)前期介入情況周報(bào)制度，將在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題以周報(bào)的形式書(shū)面呈報(bào)給地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)，并跟進(jìn)所呈報(bào)問(wèn)題解決情況。

7.2.4 物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作協(xié)調(diào)會(huì)，及時(shí)溝通相關(guān)問(wèn)題和進(jìn)度。7.2.5 物業(yè)對(duì)介入中發(fā)現(xiàn)的重要問(wèn)題應(yīng)以書(shū)面報(bào)告的形式上報(bào)給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)，并跟進(jìn)問(wèn)題整改落實(shí)情況。

7.2.6 物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn)：

1）了解委托項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺漏的工程項(xiàng)目，加強(qiáng)常見(jiàn)工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過(guò)程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃缺陷，包括各類開(kāi)關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門(mén)的開(kāi)啟方向等。

2）地下室工程：地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問(wèn)題的常發(fā)部位。因此，根據(jù)其設(shè)計(jì)采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項(xiàng)：

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澆注，須留設(shè)施工縫時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等)；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工；養(yǎng)護(hù)時(shí)間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控，此項(xiàng)是承建商經(jīng)常忽視的工序，但對(duì)砼的防水能力有較大的影響。? 采用水泥砂漿防水層，除按設(shè)計(jì)及規(guī)范施工外，應(yīng)注意陰陽(yáng)角應(yīng)做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。

3）回填土工程：回填土工程涉及首層樓地面(無(wú)地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會(huì)導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開(kāi)裂等問(wèn)題。因此，應(yīng)對(duì)此項(xiàng)工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控，有問(wèn)題應(yīng)堅(jiān)決要求返工，否則后患無(wú)窮。

4）樓面、屋面砼工程：樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開(kāi)裂的一個(gè)主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無(wú)能為力的問(wèn)題，故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點(diǎn)注意。

? 鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開(kāi)料長(zhǎng)度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問(wèn)題，均造成以后樓板的開(kāi)裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查，同時(shí)應(yīng)監(jiān)督施工單位切實(shí)做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。? 砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見(jiàn)質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點(diǎn)對(duì)廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點(diǎn)監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問(wèn)題，通常會(huì)引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會(huì)出現(xiàn)難以檢查維修的問(wèn)題。如剪力墻因砼搗制不密實(shí)，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導(dǎo)致維修困難，故對(duì)以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。

5）砌筑工程：建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問(wèn)題，通常是墻體砌筑至梁底時(shí)的砌筑方式不對(duì)，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應(yīng)對(duì)砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進(jìn)行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應(yīng)把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。

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物業(yè)管理前期介入工作指引

6）裝飾工程

? 外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個(gè)關(guān)鍵。以我國(guó)目前的常用做法，外墻面仍未做到對(duì)外來(lái)雨水作整體設(shè)防(無(wú)特別的防水層)，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實(shí)度、外飾面粘貼層的飽滿(無(wú)空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面，應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。? 內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開(kāi)裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。? 地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)理，注意砂漿密實(shí)及查坡泄水方面。

7）門(mén)窗工程：木門(mén)與墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會(huì)出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問(wèn)題，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。8）給排水工程

? 給水工程：現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問(wèn)題造成水壓較大，而設(shè)計(jì)者通常會(huì)在由高位水池通往低層住宅的主管上設(shè)減壓閥。由于減壓閥的自身構(gòu)造，較易為細(xì)小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設(shè)為敞開(kāi)管口式，應(yīng)改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進(jìn)入。如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi)，則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗(yàn)。? 排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問(wèn)題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問(wèn)題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費(fèi)用增多，在可能的情況下建議改用PVＣ水管。物業(yè)公司對(duì)竣工驗(yàn)收階段介入

8.1 物業(yè)公司組織相關(guān)技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組，協(xié)助地產(chǎn)完成竣工驗(yàn)收及細(xì)部檢查工作，及早發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)、規(guī)劃、施工、設(shè)備安裝等問(wèn)題，以備預(yù)留充足的返修時(shí)間。8.2 驗(yàn)收小組須制定統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（詳見(jiàn)《新建物業(yè)接管驗(yàn)收工作規(guī)范》）。8.3 驗(yàn)收小組須準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收的表格資料，現(xiàn)場(chǎng)做好詳細(xì)記錄，如：

房屋接管驗(yàn)收表

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物業(yè)管理前期介入工作指引

? ? ? ? 室內(nèi)接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表

機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表

8.4 物業(yè)公司應(yīng)了解工程建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，審閱工程檔案資料，實(shí)地查驗(yàn)建筑工程和設(shè)備安裝情況，并對(duì)工程設(shè)計(jì)、施工和設(shè)備質(zhì)量等方面的問(wèn)題結(jié)合各類統(tǒng)計(jì)表匯總后提交地產(chǎn)公司。

第二篇：萬(wàn)科房地產(chǎn)公司物業(yè)管理前期介入工作指引

物業(yè)管理前期介入工作指引

物業(yè)管理前期介入工作指引目的

規(guī)范物業(yè)公司對(duì)新項(xiàng)目物業(yè)管理前期介入的程序和內(nèi)容，指導(dǎo)新公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)的開(kāi)展。范圍

適用于萬(wàn)力房地置業(yè)公司和其下屬的物業(yè)管理公司（以下簡(jiǎn)稱地產(chǎn)、物業(yè)）。職責(zé)

3.1 物業(yè)公司

3.1.1 物業(yè)公司負(fù)責(zé)編制、發(fā)布和修訂本工作指引，以保證物業(yè)管理前期介入工作的順利完成。

3.2 地產(chǎn)公司

4.1 物業(yè)管理前期介入的概念

4.2.5 物業(yè)與地產(chǎn)雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書(shū)面資料，以備復(fù)查。

4.3 前期介入的內(nèi)容

物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷(xiāo)售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。4.3.3 施工建設(shè)階段包括：

5.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估準(zhǔn)備

5.1.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估需要獲得的資料：

2）企劃文件：市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料。

5.1.2 地產(chǎn)需組織項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)，會(huì)同其所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)等相關(guān)部門(mén)專

題介紹項(xiàng)目情況并解答疑問(wèn)。

5）設(shè)備、設(shè)施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。

10）各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。

5.2.2 分類評(píng)估

1）安保布局

安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速。

2）消防布局

? 消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動(dòng)噴淋等）充分合理，使用可靠。? ? ? 消防車(chē)道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國(guó)家規(guī)范。消防登高面（場(chǎng)地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國(guó)家規(guī)范。消防通道、門(mén)、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國(guó)家規(guī)范。

3）交通布局

? 各級(jí)道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。

? 主要道路和出入口人車(chē)分流，在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車(chē)余地。

? 機(jī)動(dòng)車(chē)位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的2：

? 有條件，宜設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)庫(kù)，應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。

4）生活配置

5）設(shè)備配套

公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開(kāi)關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。? 配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房?jī)?nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書(shū)房及起居室時(shí)，應(yīng)采取隔音措施。

6）智能化配置

7）房屋單體

住宅分戶門(mén)宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門(mén)。

住宅外窗應(yīng)考慮開(kāi)啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對(duì)其他住戶的門(mén)窗。? 廚房設(shè)計(jì)應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長(zhǎng)度宜在2—3米，燃?xì)鉄崴魑恢煤侠?，灶宜避開(kāi)窗口設(shè)置。? 衛(wèi)生間不應(yīng)直接開(kāi)向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開(kāi)臥室墻面布置。? 廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修。? 管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國(guó)家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。? 宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應(yīng)有防止油煙回流

和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無(wú)動(dòng)力風(fēng)帽。? ? ? 底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。

房型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時(shí)的大改動(dòng)（敲墻、再次分隔等）。有上部屋面陽(yáng)臺(tái)或管道可直接下至下一層屋面（陽(yáng)臺(tái)）時(shí)，應(yīng)考慮防盜措施。? 陽(yáng)臺(tái)欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。

8）室內(nèi)配置

如使用小型中央空調(diào)，層高應(yīng)大于3.3m，并留有室外機(jī)位置。

9）綠化配置

? 綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。? 綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。? 綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長(zhǎng)，成活率高，抗病蟲(chóng)性好。

? ? ? ? 綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。

10）景觀配置

11）公共空間

公共活動(dòng)區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對(duì)住戶的影響。綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于150m）。

12）生態(tài)環(huán)保

? ? ? ? 住宅區(qū)內(nèi)無(wú)污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國(guó)家規(guī)范。住宅區(qū)內(nèi)無(wú)各類污染源。

周邊應(yīng)無(wú)直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。

? ? 宜采用對(duì)太陽(yáng)能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。

垃圾收集宜采用有害、有機(jī)、無(wú)機(jī)的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。

? 垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號(hào)發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環(huán)境。

? 宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。

13）管理用房

管理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100X0.2

位置：住宅區(qū)中央，底層，管理本部及各作業(yè)面相對(duì)集中。

? 業(yè)委會(huì)、居委會(huì)（根據(jù)當(dāng)?shù)卣撸? ? ? 功能：辦公室、資料室、會(huì)議室、接待室面積：根據(jù)具體情況而定

位置：和管理部相對(duì)接近，業(yè)委會(huì)與居委會(huì)可聯(lián)合設(shè)置于一處

14）新材料、新技術(shù)

? ? ? ? 應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。試驗(yàn)性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點(diǎn)。采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。

采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本。

15）管理成本測(cè)算

? ? 對(duì)規(guī)劃應(yīng)充分測(cè)算今后產(chǎn)生的管理成本。

16）與相似典型項(xiàng)目的比較

? ? ? ? ? 相似點(diǎn) 差異點(diǎn) 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 改進(jìn)建議

5.3 規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估的程序

5.3.4 物業(yè)接到開(kāi)發(fā)資料后一周內(nèi)，組織評(píng)估小組研究，完成項(xiàng)目及類似典型項(xiàng)目的實(shí)地考察。

5.3.9 物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后，評(píng)估報(bào)告提交地產(chǎn)公司。

營(yíng)銷(xiāo)策劃階段介入

6.1 營(yíng)銷(xiāo)策劃介入程序與內(nèi)容

6.1.2 《物業(yè)管理方案》策劃：一般在項(xiàng)目正式完成營(yíng)銷(xiāo)推廣方案前，需要確定《物業(yè)管理方案》，應(yīng)包含管理模式、服務(wù)創(chuàng)新、內(nèi)部管理機(jī)制、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)控制方法、管理費(fèi)測(cè)算等。此方案需獲得財(cái)務(wù)部等部門(mén)的確定。詳見(jiàn)《物業(yè)管理方案策劃指引》。

7.2.3 實(shí)行填報(bào)前期介入情況周報(bào)制度，將在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題以周報(bào)的形式書(shū)面呈報(bào)

給地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)，并跟進(jìn)所呈報(bào)問(wèn)題解決情況。

7.2.6 物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn)：

? 無(wú)論采取何種防水設(shè)計(jì)施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防水工程施工。? 采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時(shí)，除嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求計(jì)算混凝土的配合比之外，應(yīng)重點(diǎn)檢查：砼攪攔時(shí)間不得少于2分鐘(用機(jī)械攪攔)；底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注，須留設(shè)施工縫時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等)；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工；養(yǎng)護(hù)時(shí)間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控，此項(xiàng)是承建商經(jīng)常忽視的工序，但對(duì)砼的防水能力有較大的影響。? 采用水泥砂漿防水層，除按設(shè)計(jì)及規(guī)范施工外，應(yīng)注意陰陽(yáng)角應(yīng)做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。

4）樓面、屋面砼工程：樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開(kāi)裂的一個(gè)主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無(wú)能為力的問(wèn)題，故在樓面、屋面砼工程

中應(yīng)重點(diǎn)注意。

? 排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問(wèn)題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問(wèn)題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費(fèi)用增多，在可能的情況下建議改用PVＣ水管。物業(yè)公司對(duì)竣工驗(yàn)收階段介入

? ? ? ? ? 房屋接管驗(yàn)收表

室內(nèi)接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表

機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表

第三篇：萬(wàn)科物業(yè)管理前期介入工作指引

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萬(wàn)科物業(yè)管理前期介入工作指引

1、目的

規(guī)范物業(yè)公司對(duì)新項(xiàng)目物業(yè)管理前期介入的程序和內(nèi)容，指導(dǎo)新公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)的開(kāi)展。

2、范圍

適用于集團(tuán)內(nèi)的全資及控股的所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和其下屬的物業(yè)管理公司（以下簡(jiǎn)稱地產(chǎn)、物業(yè)）。

3、職責(zé)

3.1 集團(tuán)物業(yè)管理部負(fù)責(zé)編制、發(fā)布和修訂本工作指引。

3.2 各地物業(yè)公司負(fù)責(zé)參照本工作指引，結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情況制定具體工作方案和計(jì)劃，以保證物業(yè)管理前期介入工作的順利完成。

3.3 各地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)保持良好的溝通，及時(shí)向物業(yè)提供相關(guān)資料，共同研究，聽(tīng)取采納合理的建議，對(duì)于物業(yè)公司的前期介入工作給予必要的配合和協(xié)助。

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4．方法和過(guò)程控制

4.1物業(yè)管理前期介入的概念

物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項(xiàng)目以前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)階段，包括項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等，就參與介入，從物業(yè)管理運(yùn)作和業(yè)主使用角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見(jiàn)，以確保物業(yè)設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時(shí)有效的前期介入可以減少接管驗(yàn)收時(shí)的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。4.2前期介入的一般程序 4.2.1 雙方確定工作內(nèi)容要求;4.2.2 物業(yè)組成工作小組;4.2.3 制定工作計(jì)劃;4.2.4 計(jì)劃實(shí)施，物業(yè)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車(chē)位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見(jiàn)施工質(zhì)量問(wèn)題、機(jī)電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理方案和管理合同的確認(rèn)。

4.2.5 物業(yè)與地產(chǎn)雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書(shū)面資料，以備復(fù)查。

4.2.6 對(duì)涉及物業(yè)利益的文件應(yīng)由物業(yè)確認(rèn)，如：管理費(fèi)、物業(yè)管理合同、銷(xiāo)售中涉及物業(yè)的承諾、設(shè)備設(shè)施合同中的售后服務(wù)等。4.3前期介入的內(nèi)容

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物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷(xiāo)售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。4.3.3施工建設(shè)階段包括：

電氣設(shè)備、給排水工程、門(mén)窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應(yīng)注意的問(wèn)題。

5．規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 5.1規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估準(zhǔn)備

5.1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估需要獲得的資料。5.1.1.1報(bào)批報(bào)建文件

《可行性研究報(bào)告》及批復(fù)、《詳規(guī)》及批復(fù)、項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、《勘測(cè)定界報(bào)告》、配套條件明細(xì)資料、擴(kuò)初批復(fù)。5.1.1.2企劃文件

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市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料。5.1.1.3設(shè)計(jì)文件

總說(shuō)明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、設(shè)計(jì)圖紙（平面圖、立面圖、*** 圖）〉、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、給水排水設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、電氣設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、弱電設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、動(dòng)力設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。

5.1.2地產(chǎn)需組織項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)，會(huì)同其所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)等相關(guān)部門(mén)專題介紹項(xiàng)目情況并解答疑問(wèn)。

5.1.3物業(yè)公司組織對(duì)項(xiàng)目宗地狀況、類似典型樓盤(pán)，周邊配套狀況，進(jìn)行實(shí)地考察。

5.2項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則。5.2.1總體評(píng)估。

5.2.1.1住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。5.2.1.2住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車(chē)流人流組織兼顧，停車(chē)位充足。5.2.1.3建筑與自然和諧，采光、通風(fēng)充足，環(huán)境優(yōu)美。5.2.1.4生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。

5.2.1.5設(shè)備、設(shè)施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。

5.2.1.6注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。5.2.1.7安全防衛(wèi)設(shè)計(jì)完備，運(yùn)用先進(jìn)技防手段，安全及消防配置充分。

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5.2.1.8智能化配置先進(jìn)，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。5.2.1.9便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。

5.2.1.10各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。5.2.2分類評(píng)估 5.2.2.1安保布局

便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。b)

便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點(diǎn)。c)

人員及車(chē)輛各級(jí)出入口設(shè)置清晰，便于動(dòng)態(tài)管理。d)

安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范。e)

安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速（詳見(jiàn)5.2.2.6智能化設(shè)備）。5.2.2.2消防布局

a)消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動(dòng)噴淋等）充分合理，使用可靠。

消防車(chē)道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國(guó)家規(guī)范。c)

消防登高面（場(chǎng)地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國(guó)家規(guī)范。

消防通道、門(mén)、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國(guó)家規(guī)范。5.2.2.3交通布局

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各級(jí)道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。

主要道路和出入口人車(chē)分流，在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車(chē)余地。

機(jī)動(dòng)車(chē)位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的2：

有條件，宜設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)庫(kù)，應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。5.2.2.4生活配置

根據(jù)小區(qū)周邊（1公里范圍）市場(chǎng)、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。

一般應(yīng)考慮超市、菜市場(chǎng)、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂(lè)、交通等的配套服務(wù)功能。

如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨(dú)立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的配套條件，應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，出入口或樓梯須與住宅分開(kāi)。

如住宅區(qū)設(shè)置會(huì)所，宜獨(dú)立設(shè)計(jì)。會(huì)所面積、活動(dòng)項(xiàng)目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營(yíng)方式合理配置。例如：一般10萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項(xiàng)目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動(dòng)室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬(wàn)平方米會(huì)所面積增加200平方米。

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5.2.2.5設(shè)備配套

水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)能滿足使用需要，并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。

配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。c)

溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)。

公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開(kāi)關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。

配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房?jī)?nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書(shū)房及起居室時(shí)，應(yīng)采取隔音措施。5.2.2.6智能化配置

安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門(mén)禁可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車(chē)輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。b)

網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、家電遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)。

設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。

中央控制中心位置宜設(shè)于管理部?jī)?nèi)，或與管理部相鄰相近，第7頁(yè)，共21頁(yè)

布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號(hào)衰減。e)

智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開(kāi)放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性，采用成熟產(chǎn)品。5.2.2.7房屋單體

屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。

墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。c)

樓板厚度與隔音符合國(guó)家規(guī)范。

住宅分戶門(mén)宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門(mén)。

住宅外窗應(yīng)考慮開(kāi)啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對(duì)其他住戶的門(mén)窗。

廚房設(shè)計(jì)應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長(zhǎng)度宜在2—3米，燃?xì)鉄崴魑恢煤侠恚钜吮荛_(kāi)窗口設(shè)置。

衛(wèi)生間不應(yīng)直接開(kāi)向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開(kāi)臥室墻面布置。

廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修。

管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國(guó)家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。

宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），第8頁(yè)，共21頁(yè)

應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無(wú)動(dòng)力風(fēng)帽。k)

底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。

房型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時(shí)的大改動(dòng)（敲墻、再次分隔等）。

有上部屋面陽(yáng)臺(tái)或管道可直接下至下一層屋面（陽(yáng)臺(tái)）時(shí)，應(yīng)考慮防盜措施。

陽(yáng)臺(tái)欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。5.2.2.8室內(nèi)配置

室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對(duì)床直吹。

室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽。c)

室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過(guò)近而對(duì)吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯(cuò)開(kāi)，與鄰套住宅機(jī)座相鄰時(shí)，應(yīng)采取安全隔離措施。d)

空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽(yáng)臺(tái)排水系統(tǒng)。

室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位，管中應(yīng)距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。

當(dāng)戶型或廳房過(guò)大時(shí)，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。g)

如使用小型中央空調(diào)，層高應(yīng)大于3.3m，并留有室外機(jī)位

第9頁(yè)，共21頁(yè)

置。

室內(nèi)各類插座、開(kāi)關(guān)位置合理，應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計(jì)分配合理。

電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書(shū)房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。

聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對(duì)講。k)

高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。5.2.2.9綠化配置

綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。

綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。

綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長(zhǎng)，成活率高，抗病蟲(chóng)性好。

綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。

綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。

綠化品種宜無(wú)污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。g)

主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹(shù)木。5.2.2.10景觀配置

第10頁(yè)，共21頁(yè)

景觀裝飾布局合理，宜處于相對(duì)而言對(duì)人流集中的區(qū)域。b)

采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。

水系岸床設(shè)計(jì)應(yīng)考慮防滲漏效果。

不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過(guò)1米的水系，并有防護(hù)或警示。如利用自然河道水系超過(guò)1.5米,，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。e)

景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。

泛光照明不影響住戶，不造成光污染。5.2.2.11公共空間

應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計(jì)，避免排泄不暢通。b)

宜設(shè)置可開(kāi)展社區(qū)活動(dòng)的集中場(chǎng)所及避難場(chǎng)所。c)

公共活動(dòng)區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對(duì)住戶的影響。

綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于150m）。e)

各類表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄，宜預(yù)留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報(bào)箱應(yīng)有防雨措施。f)

樓宇入口處及公共場(chǎng)所宜考慮殘障人員出入，宜設(shè)置無(wú)障礙通道和設(shè)施。

公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動(dòng)不

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便人員，宜設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措施。

高層住宅通至屋頂平臺(tái)宜為普通玻璃門(mén)。

樓道、樓梯、過(guò)道便于家具搬運(yùn)、人員不易碰撞。5.2.2.12生態(tài)環(huán)保

住宅區(qū)內(nèi)無(wú)污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。b)

住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國(guó)家規(guī)范。c)

住宅區(qū)內(nèi)無(wú)各類污染源。

周邊應(yīng)無(wú)直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。

宜采用對(duì)太陽(yáng)能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。f)

垃圾收集宜采用有害、有機(jī)、無(wú)機(jī)的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。

垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號(hào)發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環(huán)境。

宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。5.2.2.13管理用房

物業(yè)管理處

管理中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會(huì)議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。

作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員

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工生活用房。

總面積：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。（各地法規(guī)要求不一樣）一般：

管理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100X0.2

位置：住宅區(qū)中央，底層，管理本部及各作業(yè)面相對(duì)集中。b)

業(yè)委會(huì)、居委會(huì)（根據(jù)當(dāng)?shù)卣撸┕δ埽恨k公室、資料室、會(huì)議室、接待室面積：根據(jù)具體情況而定

位置：和管理部相對(duì)接近，業(yè)委會(huì)與居委會(huì)可聯(lián)合設(shè)置于一處 5.2.2.14新材料、新技術(shù)

應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。b)

試驗(yàn)性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點(diǎn)。c)

采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。

采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本。

5.2.2.15管理成本測(cè)算

對(duì)規(guī)劃應(yīng)充分測(cè)算今后產(chǎn)生的管理成本。

第13頁(yè)，共21頁(yè)

5.2.2.16與相似典型項(xiàng)目的比較 a)

相似點(diǎn) b)

差異點(diǎn) c)

優(yōu)勢(shì) d)

劣勢(shì) e)

改進(jìn)建議 5.3規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估的程序：

5.3.1地產(chǎn)提前1個(gè)月向物業(yè)提出書(shū)面知會(huì)，要求物業(yè)參與某項(xiàng)具體項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的評(píng)估，并提供評(píng)估報(bào)告。

5.3.2物業(yè)接到書(shū)面知會(huì)后，于3日內(nèi)回復(fù)，由相關(guān)部門(mén)牽頭組成評(píng)估小組，并向地產(chǎn)提交評(píng)估所需的開(kāi)發(fā)資料目錄。

5.3.3地產(chǎn)接到資料目錄后3日內(nèi)向物業(yè)提供具體資料，對(duì)不能提供的資料，書(shū)面知會(huì)物業(yè)，并于一周內(nèi)組織所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷(xiāo)等部門(mén)召開(kāi)項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)，介紹項(xiàng)目情況并解答疑問(wèn)。

5.3.4物業(yè)接到開(kāi)發(fā)資料后一周內(nèi)，組織評(píng)估小組研究，完成項(xiàng)目及類似典型項(xiàng)目的實(shí)地考察。

5.3.5評(píng)估小組根據(jù)開(kāi)發(fā)資料中針對(duì)項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則所列內(nèi)容，及項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)、實(shí)地考察情況，于一周內(nèi)詳細(xì)編寫(xiě)完成《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》，并提交物業(yè)相關(guān)部門(mén)。

5.3.6物業(yè)相關(guān)部門(mén)在評(píng)估小組提交報(bào)告3日內(nèi)，組織公司評(píng)審組對(duì)《項(xiàng)目規(guī)

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劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》進(jìn)行評(píng)審。

5.3.7評(píng)估小組根據(jù)物業(yè)公司評(píng)審會(huì)議的意見(jiàn)，于3日內(nèi)完成對(duì)《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》的修改。

5.3.8經(jīng)修改的《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》由物業(yè)公司相關(guān)部門(mén)組織相關(guān)評(píng)審組成員會(huì)簽后，提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。5.3.9物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后，評(píng)估報(bào)告提交地產(chǎn)公司。

5.4 此階段系統(tǒng)評(píng)估工作應(yīng)以滿足地產(chǎn)要求為目的，是屬于地產(chǎn)委托物業(yè)管理業(yè)務(wù)關(guān)系類型，責(zé)任關(guān)系界定可參考《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引》原則執(zhí)行。若地產(chǎn)沒(méi)有明確要提交《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》的要求，物業(yè)可根據(jù)以上要點(diǎn)參與設(shè)計(jì)規(guī)劃的評(píng)審，并提交意見(jiàn)，責(zé)任關(guān)系界定可按照《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引》前期介入相關(guān)規(guī)定操作。

6.營(yíng)銷(xiāo)策劃階段介入 6.1營(yíng)銷(xiāo)策劃介入程序與內(nèi)容

6.1.1物業(yè)管理模式研究：一般項(xiàng)目在編制銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和營(yíng)銷(xiāo)工作方案時(shí)需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項(xiàng)目策劃的一部分，以滿足銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)內(nèi)容的要求，同時(shí)此時(shí)的研究又是日后物業(yè)管理方案和特色服務(wù)設(shè)計(jì)的核心。物業(yè)管理概念研究完成后需要報(bào)集團(tuán)物業(yè)管理部備案。詳見(jiàn)《物業(yè)管理方案策劃指引》。

6.1.2《物業(yè)管理方案》策劃：一般在項(xiàng)目正式完成營(yíng)銷(xiāo)推廣方案前，需要確定《物業(yè)管理方案》，應(yīng)包含管理模式、服務(wù)創(chuàng)新、內(nèi)部管理機(jī)制、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)控制方法、管理費(fèi)測(cè)算等。此方案需獲得集團(tuán)物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)管

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理部等部門(mén)的確定。詳見(jiàn)《物業(yè)管理方案策劃指引》。

6.1.3《物業(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認(rèn)后，據(jù)此在房屋銷(xiāo)售前簽訂《物業(yè)管理委托合同》，同時(shí)物業(yè)應(yīng)協(xié)助地產(chǎn)在銷(xiāo)售商品房時(shí)，與購(gòu)買(mǎi)者簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。

6.1.4物業(yè)應(yīng)主動(dòng)了解地產(chǎn)在銷(xiāo)售時(shí)對(duì)外宣傳和承諾的內(nèi)容，根據(jù)地產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料，地產(chǎn)對(duì)與物業(yè)管理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書(shū)面確認(rèn)。地產(chǎn)應(yīng)適時(shí)安排物業(yè)相關(guān)人員參加相關(guān)培訓(xùn)，根據(jù)地產(chǎn)委托要求，物業(yè)可在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助地產(chǎn)進(jìn)行銷(xiāo)售推廣，了解客戶情況，進(jìn)行客戶調(diào)查，并現(xiàn)場(chǎng)解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問(wèn)題。

7．施工建設(shè)階段介入

7.1物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門(mén)窗安裝階段，時(shí)間上大致在竣工驗(yàn)收前5個(gè)月。7.2施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容

7.2.1成立介入小組，一般2~3人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識(shí)和良好的溝通技巧，并經(jīng)過(guò)相關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)項(xiàng)目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對(duì)接，及時(shí)回復(fù)物業(yè)的建議。

7.2.2介入小組按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通過(guò)與地產(chǎn)、施工方等進(jìn)行溝通解決。要建立對(duì)日常各項(xiàng)工作的監(jiān)督和記錄制度，通?？赏ㄟ^(guò)建立一套報(bào)表體系來(lái)實(shí)施，報(bào)表包括的主要內(nèi)容有：工作計(jì)劃、檢查情況及對(duì)問(wèn)題處理的建議。

7.2.3實(shí)行填報(bào)前期介入情況周報(bào)制度，將在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題以周報(bào)的形

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式書(shū)面呈報(bào)給地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)，并跟進(jìn)所呈報(bào)問(wèn)題解決情況。

7.2.4物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作協(xié)調(diào)會(huì)，及時(shí)溝通相關(guān)問(wèn)題和進(jìn)度。

7.2.5物業(yè)對(duì)介入中發(fā)現(xiàn)的重要問(wèn)題應(yīng)以書(shū)面報(bào)告的形式上報(bào)給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)，并跟進(jìn)問(wèn)題整改落實(shí)情況。

7.2.6物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn)

7.2.6.1了解委托項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺漏的工程項(xiàng)目，加強(qiáng)常見(jiàn)工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過(guò)程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃缺陷，包括各類開(kāi)關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門(mén)的開(kāi)啟方向等。7.2.6.2地下室工程

地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問(wèn)題的常發(fā)部位。因此，根據(jù)其設(shè)計(jì)采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項(xiàng)：

無(wú)論采取何種防水設(shè)計(jì)施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防水工程施工。

采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時(shí)，除嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求計(jì)算混凝土的配合比之外，應(yīng)重點(diǎn)檢查：砼攪攔時(shí)間不得少于2分鐘(用機(jī)械攪攔)；底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注，須留設(shè)施工縫時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等)；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工；養(yǎng)護(hù)時(shí)間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控，此項(xiàng)是承建商經(jīng)常忽視的工序，但

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對(duì)砼的防水能力有較大的影響。

采用水泥砂漿防水層，除按設(shè)計(jì)及規(guī)范施工外，應(yīng)注意陰陽(yáng)角應(yīng)做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。7.2.6.3回填土工程

回填土工程涉及首層樓地面(無(wú)地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會(huì)導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開(kāi)裂等問(wèn)題。因此，應(yīng)對(duì)此項(xiàng)工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控，有問(wèn)題應(yīng)堅(jiān)決要求返工，否則后患無(wú)窮。7.2.6.4樓面、屋面砼工程

樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開(kāi)裂的一個(gè)主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無(wú)能為力的問(wèn)題，故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點(diǎn)注意。a)

鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開(kāi)料長(zhǎng)度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問(wèn)題，均造成以后樓板的開(kāi)裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查，同時(shí)應(yīng)監(jiān)督施工單位切實(shí)做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。

砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見(jiàn)質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點(diǎn)對(duì)廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點(diǎn)監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問(wèn)題，通常會(huì)引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會(huì)出現(xiàn)難以檢查維修的問(wèn)題。如剪力墻因砼搗制不密實(shí)，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導(dǎo)致維修困難，故對(duì)以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。

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7.2.6.5砌筑工程

建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問(wèn)題，通常是墻體砌筑至梁底時(shí)的砌筑方式不對(duì)，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應(yīng)對(duì)砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進(jìn)行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應(yīng)把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。7.2.6.6裝飾工程

外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個(gè)關(guān)鍵。以我國(guó)目前的常用做法，外墻面仍未做到對(duì)外來(lái)雨水作整體設(shè)防(無(wú)特別的防水層)，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實(shí)度、外飾面粘貼層的飽滿(無(wú)空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面，應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。

內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開(kāi)裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。

地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)理，注意砂漿密實(shí)及查坡泄水方面。7.2.6.7門(mén)窗工程

木門(mén)與墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會(huì)出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問(wèn)題，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。

7.2.6.8給排水工程

給水工程：現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問(wèn)題造成水壓較大，而設(shè)計(jì)者通常會(huì)在由高位水池通往

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低層住宅的主管上設(shè)減壓閥。由于減壓閥的自身構(gòu)造，較易為細(xì)小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設(shè)為敞開(kāi)管口式，應(yīng)改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進(jìn)入。如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi)，則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗(yàn)。b)

排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問(wèn)題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問(wèn)題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費(fèi)用增多，在可能的情況下建議改用PVＣ水管。

8、物業(yè)公司對(duì)竣工驗(yàn)收階段介入

8.2驗(yàn)收小組須制定統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（詳見(jiàn)《新建物業(yè)接管驗(yàn)收指引》）8.3驗(yàn)收小組須準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收的表格資料，現(xiàn)場(chǎng)做好詳細(xì)記錄，如：Ａ.房屋接管驗(yàn)收表

Ｂ.室內(nèi)接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表

Ｃ.公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表Ｅ.機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表

Ｆ.機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表

8.4物業(yè)公司應(yīng)了解工程建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，審閱工程檔案資料，實(shí)地查驗(yàn)建筑工程和設(shè)備安裝情況，并對(duì)工程設(shè)計(jì)、施工和設(shè)備質(zhì)量等方面的問(wèn)題結(jié)合各類

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統(tǒng)計(jì)表匯總后提交地產(chǎn)公司。

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第四篇：萬(wàn)科物業(yè)管理前期介入工作指引(三)

萬(wàn)科物業(yè)管理前期介入工作指引

（三）14新材料、新技術(shù)

a)應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。

b)試驗(yàn)性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點(diǎn)。

c)采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。

d)采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本。

.15管理成本測(cè)算

a)對(duì)規(guī)劃應(yīng)充分測(cè)算今后產(chǎn)生的管理成本。

b)管理成本應(yīng)與市場(chǎng)上類似住宅接近，如因規(guī)劃設(shè)計(jì)原因造成差距過(guò)大，應(yīng)知會(huì)地產(chǎn)共同協(xié)商，相應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

.16與相似典型項(xiàng)目的比較

a)相似點(diǎn)/

5b)差異點(diǎn)

c)優(yōu)勢(shì)

d)劣勢(shì)

e)改進(jìn)建議

5.3規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估的程序：

地產(chǎn)提前1個(gè)月向物業(yè)提出書(shū)面知會(huì)，要求物業(yè)參與某項(xiàng)具體項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的評(píng)估，并提供評(píng)估報(bào)告。

物業(yè)接到書(shū)面知會(huì)后，于3日內(nèi)回復(fù)，由相關(guān)部門(mén)牽頭組成評(píng)估小組，并向地產(chǎn)提交評(píng)估所需的開(kāi)發(fā)資料目錄。

地產(chǎn)接到資料目錄后3日內(nèi)向物業(yè)提供具體資料，對(duì)不能提供的資料，書(shū)面知會(huì)物業(yè)，并于一周內(nèi)組織所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷(xiāo)等部門(mén)召開(kāi)項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)，介紹項(xiàng)目情況并解答疑問(wèn)。

物業(yè)接到開(kāi)發(fā)資料后一周內(nèi)，組織評(píng)估小組研究，完成項(xiàng)目及類似典型項(xiàng)目的實(shí)地考察。

評(píng)估小組根據(jù)開(kāi)發(fā)資料中針對(duì)項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則所列內(nèi)容，及項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)、實(shí)地考察情況，于一周內(nèi)詳細(xì)編寫(xiě)完成《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》，并提交物業(yè)相關(guān)部門(mén)。

物業(yè)相關(guān)部門(mén)在評(píng)估小組提交報(bào)告3日內(nèi)，組織公司評(píng)審組對(duì)《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》進(jìn)行評(píng)審。

評(píng)估小組根據(jù)物業(yè)公司評(píng)審會(huì)議的意見(jiàn)，于3日內(nèi)完成對(duì)《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》的修改。

經(jīng)修改的《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》由物業(yè)公司相關(guān)部門(mén)組織相關(guān)評(píng)審組成員會(huì)簽后，提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。

物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后，評(píng)估報(bào)告提交地產(chǎn)公司。

6.營(yíng)銷(xiāo)策劃階段介入

6.1營(yíng)銷(xiāo)策劃介入程序與內(nèi)容

物業(yè)管理模式研究：一般項(xiàng)目在編制銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和營(yíng)銷(xiāo)工作方案時(shí)需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項(xiàng)目策劃的一部分，以滿足銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)內(nèi)容的要求，同時(shí)此時(shí)的研究又是日后物業(yè)管理方案和特色服務(wù)設(shè)計(jì)的核心。物業(yè)管理概念研究完成后需要報(bào)集團(tuán)物業(yè)管理部備案。詳見(jiàn)《物業(yè)管理方案策劃指引》。

《物業(yè)管理方案》策劃：一般在項(xiàng)目正式完成營(yíng)銷(xiāo)推廣方案前，需要確定《物業(yè)管理方案》，應(yīng)包含管理模式、服務(wù)創(chuàng)新、內(nèi)部管理機(jī)制、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)控制方法、管理費(fèi)測(cè)算等。此方案需獲得集團(tuán)物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)管理部等部門(mén)的確定。詳見(jiàn)《物業(yè)管理方案策劃指引》。

《物業(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認(rèn)后，據(jù)此在房屋銷(xiāo)售前簽訂《物業(yè)管理委托合同》，同時(shí)物業(yè)應(yīng)協(xié)助地產(chǎn)在銷(xiāo)售商品房時(shí)，與購(gòu)買(mǎi)者簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。

物業(yè)應(yīng)主動(dòng)了解地產(chǎn)在銷(xiāo)售時(shí)對(duì)外宣傳和承諾的內(nèi)容，根據(jù)地產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料，地產(chǎn)對(duì)與物業(yè)管理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書(shū)面確認(rèn)。地產(chǎn)應(yīng)適時(shí)安排物業(yè)相關(guān)人員參加相關(guān)培訓(xùn)，根據(jù)地產(chǎn)委托要求，物業(yè)可在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助地產(chǎn)進(jìn)行銷(xiāo)售推廣，了解客戶情況，進(jìn)行客戶調(diào)查，并現(xiàn)場(chǎng)解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問(wèn)題。

第五篇：物業(yè)管理前期介入

物業(yè)管理前期介入

總體來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理的前期介入工作分為以下幾個(gè)時(shí)段和內(nèi)容：

● 施工期物業(yè)管理

● 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理

● 竣工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期間物業(yè)管理

● 前期物業(yè)管理人員安排與工作進(jìn)度

一、施工期物業(yè)管理工作

1.熟悉施工現(xiàn)場(chǎng)和各類施工圖紙。

2.跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并作詳細(xì)記錄。

3.了解設(shè)計(jì)和施工狀況，各公共部分水電開(kāi)關(guān)、裝飾裝修材料的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接

口等。

4.對(duì)可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問(wèn)題同開(kāi)發(fā)商協(xié)商，進(jìn)行改進(jìn)。

5.對(duì)影響小區(qū)（大廈）功能、危及設(shè)備和業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問(wèn)題及時(shí)同開(kāi)發(fā)

商洽談解決，一時(shí)無(wú)法解決的，列出整改報(bào)告提交開(kāi)發(fā)商備案處理。

二、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理

1.工程部門(mén)對(duì)設(shè)備的選型、安裝提出建議，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查。

2.工程部門(mén)參加機(jī)電設(shè)備的檢測(cè)檢查，建立調(diào)試檔案

3.從物業(yè)管理的角度對(duì)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問(wèn)題，及時(shí)通報(bào)開(kāi)發(fā)商。

4.參與設(shè)備調(diào)試，對(duì)小區(qū)（大廈）的供配電、電梯、空調(diào)（包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動(dòng)報(bào)警、樓宇自動(dòng)化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）等項(xiàng)目的調(diào)試，對(duì)設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境和操作要領(lǐng)進(jìn)行詳細(xì)記錄；編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程

和各項(xiàng)操作指導(dǎo)書(shū)。

三、小區(qū)（大廈）竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理

1.小區(qū)（大廈）竣工驗(yàn)收

2.物業(yè)企業(yè)接管驗(yàn)收

物業(yè)按業(yè)主進(jìn)駐使用的要求進(jìn)行全面檢查，物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、資料交接、其他交接與接管

驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四個(gè)方面

3.現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收

（1）土建工程：

■ 屋面排水坡度

■ 伸縮縫、地面有無(wú)滲水

■ 地下室墻面有無(wú)滲水

■ 地面有無(wú)空鼓及滲水 ■ 進(jìn)出口坡道防滑 ■ 消防門(mén)、通道、樓梯等

（2）裝飾工程

■ 各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾

■ 門(mén)和門(mén)框及附件 ■ 護(hù)欄及扶手 ■ 燈具及其他小電器設(shè)施

■ 外墻面包括各涂料、裝飾及玻璃幕墻

■ 公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾 ■ 各種標(biāo)識(shí)及區(qū)域圖示

■ 公共洗手間、會(huì)議室、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報(bào)箱等

（3）供配電系統(tǒng) ■ 正常供電設(shè)備 ■ 應(yīng)急供配電設(shè)備 ■ 油箱及油庫(kù) ■ 各配電房的防鼠 ■ 各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱

■ 避雷裝置 ■ 公共照明 ■ 用電器具等（4）給排水系統(tǒng) ■各供水、消防水泵及電機(jī)等 ■各水箱、給排水管網(wǎng)、接頭及閥門(mén)等

■檢查井內(nèi)管線、水表及閥門(mén)等 ■化糞池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門(mén)等

■人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等

（5）電梯系統(tǒng)

■各電梯運(yùn)行、梯門(mén)、井道、機(jī)房及電機(jī)等

（6）空調(diào)系統(tǒng)

■空調(diào)制冷機(jī)組、各盤(pán)管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口

■空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等（包括暖風(fēng)系統(tǒng)）

■各檢修口、通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等。

（7）弱電系統(tǒng)

■消防報(bào)警系統(tǒng)（消防控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫?zé)煾?、警鈴及手?dòng)按鈕、防火卷簾門(mén)等）

■弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等

4、資料交接

（1）產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開(kāi)工有關(guān)資料、丈量報(bào)告等。

（2）技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)及調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書(shū)、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)、設(shè)備（水、電、空調(diào)、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書(shū)、砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、設(shè)備開(kāi)箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。

（3）驗(yàn)收資料：工程竣工驗(yàn)收證書(shū)、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收合格證書(shū)、用電許可證、供用

電協(xié)議書(shū)、用水審批表及供水合同書(shū)、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。

5、其他交接

（1）設(shè)施設(shè)備的備用備件、施工剩余材料備品等。

（2）具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購(gòu)買(mǎi)合同（保修協(xié)議也可）等。

（3）公共區(qū)域各通道門(mén)、設(shè)備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。

6、接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)

（1）在接管驗(yàn)收前，管理處將主動(dòng)與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問(wèn)題（包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時(shí)間、注意事項(xiàng)等），同時(shí)要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。（2）接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其他要求的參數(shù)。驗(yàn)收?qǐng)?bào)告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。（3）針對(duì)初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，若屬于必須改正的，書(shū)面報(bào)請(qǐng)施工管理方敦促施工單位返修；一時(shí)無(wú)法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請(qǐng)開(kāi)發(fā)商認(rèn)可；屬于無(wú)法返修的項(xiàng)目，報(bào)告開(kāi)發(fā)商記錄備案。

7、設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行

為保證小區(qū)（大廈）啟用設(shè)備即能正常運(yùn)行，必須在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后有一個(gè)設(shè)備試運(yùn)行階段，在這個(gè)期間，管理處的工作重點(diǎn)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由管理處工程技術(shù)人員開(kāi)

始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。

一、其他前期準(zhǔn)備工作

1、室外綠化、停車(chē)場(chǎng)、道路及園林小品前期介入

根據(jù)小區(qū)（大廈）室外綠化、停車(chē)場(chǎng)、道路標(biāo)識(shí)系統(tǒng)及園林小品的配套計(jì)劃，管理處將結(jié)合日后物

業(yè)管理運(yùn)作的需求和實(shí)際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。

2、清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入

在小區(qū)（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作，管理處應(yīng)該予以全面配合。在此項(xiàng)工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。

3、消防及安全管理前期介入

小區(qū)（大廈）的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場(chǎng)情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險(xiǎn)和盜竊事件。管理處將對(duì)施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)隱患，報(bào)告施工管理方采取措施，以保證生命財(cái)產(chǎn)的安全。

4、外部公共關(guān)系建立

為保證今后物業(yè)管理的順利開(kāi)展，管理處經(jīng)理將在小區(qū)（大廈）全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用

事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。

5、業(yè)主全面進(jìn)駐準(zhǔn)備

小區(qū)（大廈）業(yè)主全面進(jìn)駐之前，管理處將主動(dòng)與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào)，確定包括遷入日期、時(shí)間、搬運(yùn)物資數(shù)量、停車(chē)地點(diǎn)、搬運(yùn)路線、搬運(yùn)時(shí)間、電梯使用等，并共同制定搬遷計(jì)劃及注意事項(xiàng)。在遷入過(guò)程中，管理處將再次確認(rèn)安排事項(xiàng)，派有關(guān)人員在現(xiàn)場(chǎng)迎接、指引路線，同時(shí)監(jiān)督搬運(yùn)工人遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序，減少對(duì)其他業(yè)主的影響。

二、前期物業(yè)管理人員安排計(jì)劃與工作進(jìn)度

1、人員安排計(jì)劃

根據(jù)前期管理工作計(jì)劃及施工進(jìn)度，管理處的員工將按計(jì)劃逐步招調(diào)到位。

（1）施工期人員安排及職責(zé)

① 成立前期物業(yè)管理小組，組長(zhǎng)1人，由公司總經(jīng)理?yè)?dān)任；組員4人，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，進(jìn)一步的調(diào)查摸底，制定出具體的小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理前期介入方案》。② 派長(zhǎng)駐小區(qū)（大廈）施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員3人，在中標(biāo)15天后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)與施工管理方保持密

切的聯(lián)系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現(xiàn)場(chǎng)的物業(yè)管理前期工作。

（2）設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)

成立以工程部經(jīng)理為組長(zhǎng)，由配電、給排水、空調(diào)、自動(dòng)化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場(chǎng)，參與設(shè)備調(diào)試期觀摩，接受設(shè)備提供方的培訓(xùn)負(fù)責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等，編制設(shè)施設(shè)備操作

維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)等。

① 接管驗(yàn)收前3個(gè)月，物業(yè)管理公司派往小區(qū)（大廈）的7名管理骨干將全部到位，負(fù)責(zé)大廈物業(yè)

管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。

② 此階段物業(yè)管理公司將適時(shí)派出由總經(jīng)理帶隊(duì)的專業(yè)人員7人參與接管驗(yàn)收，擬定小區(qū)（大廈）

《物業(yè)管理接管驗(yàn)收方案》，協(xié)助管理處開(kāi)展工作。

③接管驗(yàn)收前1個(gè)月，管理處全部人員到位。

2、工作進(jìn)度

根據(jù)小區(qū)（大廈）實(shí)際情況和待業(yè)慣例，建議在定標(biāo)后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》，中標(biāo)15

天后開(kāi)展前期管理。

★小區(qū)（大廈）前期介入工作進(jìn)度表

月份

5月底

項(xiàng)目

簽定《物業(yè)管理委托合同》施工管理方的初次會(huì)晤熟悉施工情況、隱蔽工程記

6-9月

初

10月

底

11月

底

12月

錄，制訂《物業(yè)管理前期介入方案》

參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試盆藝擺放

崗?fù)ぁ⒌篱l與標(biāo)識(shí)系統(tǒng)方案竣工驗(yàn)收

物業(yè)接管現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收（包括備品備件）

物業(yè)各種資料交接返修、復(fù)驗(yàn)及試運(yùn)行清潔開(kāi)荒

公眾文件送審并發(fā)布準(zhǔn)備迎接全面進(jìn)駐物資裝備的準(zhǔn)備外部公共關(guān)系的建立全面進(jìn)駐并開(kāi)始正式運(yùn)行

注：籌備期具體工作時(shí)間視施工進(jìn)度調(diào)整

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第一篇：XX房地產(chǎn)公司物業(yè)管理前期介入工作指引剖析

第二篇：萬(wàn)科房地產(chǎn)公司物業(yè)管理前期介入工作指引

第三篇：萬(wàn)科物業(yè)管理前期介入工作指引

第四篇：萬(wàn)科物業(yè)管理前期介入工作指引(三)

第五篇：物業(yè)管理前期介入

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