第一篇：淺談關于加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的思考

對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)的稅收問題應該多加強管理，下面小編為大家整理了關于這個問題的論文，僅供大家參考。

論文關鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 稅收征管 一體化管理

論文摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的稅收是地方稅收收入的重要來源，本文對房地產(chǎn)行業(yè)在稅收征管中存在的問題進行了分析，并提出了具體的預防措施和管理方法。

隨著城市建設及房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入大幅增長，己成為地方稅收收入的重要來源。但由于建筑房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多、征管的難度大.稅源管理仍存在較大漏洞。為了提高該行業(yè)稅收管理的科學化、精細化水平.進一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能.促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。有必要在現(xiàn)行管理體制下落實各項管理要求的同時.通過整合現(xiàn)有征管資源.加強部門協(xié)調(diào)配合，搞好各征管環(huán)節(jié)的銜接。進一步做到應收盡收?，F(xiàn)結合房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的實際。就加強房地產(chǎn)業(yè)稅收管理談幾點意見。

一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管存在的問題

(一)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)納稅意識不強。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)是地方政府通過招商引資開辦的.這些企業(yè)曲解地方的優(yōu)惠政策.甚至有的認為自己是招商引資企業(yè).在稅收方面享有優(yōu)惠、得到照顧理所應當：部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對自己的納稅義務和有關稅收政策不清楚.特別是對預收房款、以房抵頂工程款、代收款項等特殊稅收政策更是知之甚少。

(二)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)財務核算不健全。一是財務制度混亂。賬務不全.有的甚至根本沒有建賬。二是收入不實。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預收售房款的形式.因未開具正式發(fā)票.預收款長期掛在賬上.不作收入.有的甚至無賬可查。三是虛列成本。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于工期長，與建安施工結算不及時.成本核算未嚴格執(zhí)行權賁發(fā)生制、遵循配比原則.有的仍然按收付實現(xiàn)制即對成本采取支付多少.就列支多少：對末售房面積。收入未轉但成本已提前列支.造成收入、成本不配比。因而無法核實其真實成本，也就無法真實反映企業(yè)盈虧情況。有的按預計數(shù)開具收款收據(jù)入賬。造成成本虛增.同時存在大置的不合法憑證或沒有取得憑證。

(三)政策宣傳力度不夠.政策執(zhí)行不能到位。目前。在土地使用權的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉讓諸環(huán)節(jié)分別征收營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等稅種。由于涉及的稅種較多，房地產(chǎn)方面的稅收政策又不能及時、全面地送到納稅人手中，使一些納稅人無法對房地產(chǎn)相關稅收政策有所認識。同時由于房地產(chǎn)開發(fā)商稅收法律意識淡薄，又不積極配合也增加了征收難度.導致房地產(chǎn)企業(yè)相關稅收政策執(zhí)行不到位。

(四)稅收征管力度不夠，漏洞較為明顯。由于房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算復雜，涉及稅種相對較多.使得征管難度加大，再加上稅務部門征管手段的落后。房地產(chǎn)行業(yè)稅收基礎管理工作不扎實.使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管存在較多的缺失。主要原因：一是稅務人員管理的不銜接。如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期主要涉及施工企業(yè)的建安營業(yè)稅，開發(fā)中期主要涉及到銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅.而在開發(fā)中后期涉及企業(yè)所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務人員偏重于營業(yè)稅的征管.而忽視了對企業(yè)所得稅的管理。二是行業(yè)稅收管理措施不到位。如目前對企業(yè)所得稅的征管.有核定征收、查賬征收，還有以工程為單位.待工程完工后進行結算征收等.而土地增值稅則由于提供稅款不多.計算程序復雜，以及預征政策落實問題.使得征管上存在較大的漏洞。三是發(fā)票控管力度不強。主要表現(xiàn)在：其一.施工企業(yè)結算不開具建安發(fā)票，無法確定工程成本。其二，房地產(chǎn)公司不開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票.在企業(yè)隱瞞有關情況時.難以確認收入，從而影響稅款征收。其三.房地產(chǎn)公司與施工企業(yè)大量使用白條結算.混淆納稅義務時間.少申報收入。四是房地產(chǎn)行業(yè)流動性強。流云力JIl生強是房地產(chǎn)行業(yè)的共同特點，目前，全市外來房地產(chǎn)開發(fā)公司都是外地的固定業(yè)戶.往往以回總公司匯總納稅為由.不愿接受經(jīng)營地稅務機關管理.但按照國家政策的規(guī)定.他們中無一符合回總公司匯總納稅的條件.并且在我市累計經(jīng)營期限大都超過了180天.應該接受經(jīng)營地稅務機關管理。流動性強的特點給稅收管理帶來一定困難.稍有疏松.極易形成漏征漏管。

(五)稅收違法打擊不夠.檢查工作力度不到位。

目前，地稅機關檢查人員素質(zhì)參差不齊，專業(yè)性管理較弱，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機可乘。造成稅源的白白流失。另外，對偷逃稅的處罰不嚴.雖然刑法、稅收征管法又寸偷逃稅行為有明文處罰的規(guī)定，但在實際工作中，稅務部門往往以補代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥軍的心理。如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復雜.事后監(jiān)督檢查.追繳稅款相當困難。目前.產(chǎn)權交易雙方或者中介機構采取瞞報成交價，t丁立假合同等手段降低計稅依據(jù)以達到少繳稅款的目的.由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應的處罰條款.加上查處不嚴，致使開發(fā)商、中介機構以及產(chǎn)權承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。

(六)部門配合缺乏合力，稅收管理外部環(huán)境有待改善。雖然新的稅收征管法對有關部門協(xié)稅護稅職能作用作出了明確的法律規(guī)定，但現(xiàn)實中由于部門利益驅使.造成部門配合不力，協(xié)稅護稅組織不夠完善.更增加了管理難度。稅務部門在具體進行房地產(chǎn)稅收征管過程中.一些基礎信息來源于房管、土地等部門。但由于彼此不屬于同一領導部門.以及沒有一個具體的法律或規(guī)蕈來約束相關部門對房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)稅護稅行為。致使部門之間協(xié)調(diào)配合乏力。稅務部門對房地產(chǎn)業(yè)稅收的征管工作.普遍需要依靠相關部門的協(xié)助配合。才能掌握房地產(chǎn)企業(yè)的稅源資料.但在買際工作中。出于種種原因很難形成部門合力.由于涉及的部門較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)。遇到問題不能及時解決.必須召開部門間的協(xié)調(diào)會議才可解決.缺乏相應的激勵制約手段，未能實現(xiàn)信息共享.難以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。

二、對房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的建議

針對房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作中存在的問題，為了提高房地產(chǎn)稅收管理的科學化、精細化水平.進一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，有必要在現(xiàn)行管理體制下落實各項管理要求的同時.通過整合現(xiàn)有征管資源，實現(xiàn)信息共享.加強部門協(xié)調(diào)配合.搞好各征管環(huán)節(jié)連接.實施一體化管理。

第二篇：淺談關于加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的思考

淺談關于加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的思考

盧丹 韓波

論文關鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 稅收征管 一體化管理

論文摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的稅收是地方稅收收入的重要來源，本文對房地產(chǎn)行業(yè)在稅收征管中存在的問題進行了分析，并提出了具體的預防措施和管理方法。

隨著城市建設及房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入大幅增長，己成為地方稅收收入的重要來源。但由于建筑房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多、征管的難度大．稅源管理仍存在較大漏洞。為了提高該行業(yè)稅收管理的科學化、精細化水平．進一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能．促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。有必要在現(xiàn)行管理體制下落實各項管理要求的同時．通過整合現(xiàn)有征管資源．加強部門協(xié)調(diào)配合，搞好各征管環(huán)節(jié)的銜接。進一步做到應收盡收。現(xiàn)結合房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的實際。就加強房地產(chǎn)業(yè)稅收管理談幾點意見。

一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管存在的問題

(一)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)納稅意識不強。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)是地方政府通過招商引資開辦的．這些企業(yè)曲解地方的優(yōu)惠政策．甚至有的認為自己是招商引資企業(yè)．在稅收方面享有優(yōu)惠、得到“照顧理所應當：部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對自己的納稅義務和有關稅收政策不清楚．特別是對預收房款、以房抵頂工程款、代收款項等特殊稅收政策更是知之甚少。

(二)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)財務核算不健全。一是財務制度混亂。賬務不全．有的甚至根本沒有建賬。二是收入不實。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預收售房款的形式．因未開具正式發(fā)票．預收款長期掛在賬上．不作收入．有的甚至無賬可查。三是虛列成本。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于工期長，與建安施工結算不及時．成本核算未嚴格執(zhí)行權賁發(fā)生制、遵循配比原則．有的仍然按收付實現(xiàn)制即對成本采取支付多少．就列支多少：對末售房面積。收入未轉但成本已提前列支．造成收入、成本不配比。因而無法核實其真實成本，也就無法真實反映企業(yè)盈虧情況。有的按預計數(shù)開具收款收據(jù)入賬。造成成本虛增．同時存在大置的不合法憑證或沒有取得憑證。

(三)政策宣傳力度不夠．政策執(zhí)行不能到位。目前。在土地使用權的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉讓諸環(huán)節(jié)分別征收營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等稅種。由于涉及的稅種較多，房地產(chǎn)方面的稅收政策又不能及時、全面地送到納稅人手中，使一些納稅人無法對房地產(chǎn)相關稅收政策有所認識。同時由于房地產(chǎn)開發(fā)商稅收法律意識淡薄，又不積極配合也增加了征收難度．導致房地產(chǎn)企業(yè)相關稅收政策執(zhí)行不到位。

(四)稅收征管力度不夠，漏洞較為明顯。由于房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算復雜，涉及稅種相對較多．使得征管難度加大，再加上稅務部門征管手段的落后。房地產(chǎn)行業(yè)稅收基礎管理工作不扎實．使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管存在較多的缺失。主要原因：一是稅務人員管理的不銜接。如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期主要涉及施工企業(yè)的建安營業(yè)稅，開發(fā)中期主要涉及到銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅．而在開發(fā)中后期涉及企業(yè)所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務人員偏重于營業(yè)稅的征管．而忽視了對企業(yè)所得稅的管理。二是行業(yè)稅收管

理措施不到位。如目前對企業(yè)所得稅的征管．有核定征收、查賬征收，還有以工程為單位．待工程完工后進行結算征收等．而土地增值稅則由于提供稅款不多．計算程序復雜，以及預征政策落實問題．使得征管上存在較大的漏洞。三是發(fā)票控管力度不強。主要表現(xiàn)在：其一．施工企業(yè)結算不開具建安發(fā)票，無法確定工程成本。其二，房地產(chǎn)公司不開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票．在企業(yè)隱瞞有關情況時．難以確認收入，從而影響稅款征收。其三．房地產(chǎn)公司與施工企業(yè)大量使用白條結算．混淆納稅義務時間．少申報收入。四是房地產(chǎn)行業(yè)流動性強。流云力JIl生強是房地產(chǎn)行業(yè)的共同特點，目前，全市外來房地產(chǎn)開發(fā)公司都是外地的固定業(yè)戶．往往以回總公司匯總納稅為由．不愿接受經(jīng)營地稅務機關管理．但按照國家政策的規(guī)定．他們中無一符合回總公司匯總納稅的條件．并且在我市累計經(jīng)營期限大都超過了180天．應該接受經(jīng)營地稅務機關管理。流動性強的特點給稅收管理帶來一定困難．稍有疏松．極易形成漏征漏管。

(五)稅收違法打擊不夠．檢查工作力度不到位。

目前，地稅機關檢查人員素質(zhì)參差不齊，專業(yè)性管理較弱，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機可乘。造成稅源的白白流失。另外，對偷逃稅的處罰不嚴．雖然刑法、稅收征管法又寸偷逃稅行為有明文處罰的規(guī)定，但在實際工作中，稅務部門往往以補代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥軍的心理。如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復雜．事后監(jiān)督檢查．追繳稅款相當困難。目前．產(chǎn)權交易雙方或者中介機構采取瞞報成交價，t丁立假合同等手段降低計稅依據(jù)以達到少繳稅款的目的．由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應的處罰條款．加上查處不嚴，致使開發(fā)商、中介機構以及產(chǎn)權承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。

(六)部門配合缺乏合力，稅收管理外部環(huán)境有待改善。雖然新的稅收征管法對有關部門協(xié)稅護稅職能作用作出了明確的法律規(guī)定，但現(xiàn)實中由于部門利益驅使．造成部門配合不力，協(xié)稅護稅組織不夠完善．更增加了管理難度。稅務部門在具體進行房地產(chǎn)稅收征管過程中．一些基礎信息來源于房管、土地等部門。但由于彼此不屬于同一領導部門．以及沒有一個具體的法律或規(guī)蕈來約束相關部門對房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)稅護稅行為。致使部門之間協(xié)調(diào)配合乏力。稅務部門對房地產(chǎn)業(yè)稅收的征管工作．普遍需要依靠相關部門的協(xié)助配合。才能掌握房地產(chǎn)企業(yè)的稅源資料．但在買際工作中。出于種種原因很難形成部門合力．由于涉及的部門較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)。遇到問題不能及時解決．必須召開部門間的協(xié)調(diào)會議才可解決．缺乏相應的激勵制約手段，未能實現(xiàn)信息共享．難以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。

二、對房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的建議

針對房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作中存在的問題，為了提高房地產(chǎn)稅收管理的科學化、精細化水平．進一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，有必要在現(xiàn)行管理體制下落實各項管理要求的同時．通過整合現(xiàn)有征管資源，實現(xiàn)信息共享．加強部門協(xié)調(diào)配合．搞好各征管環(huán)節(jié)連接．實施一體化管理。

(一)優(yōu)化服務，加強有關稅收政策的宣傳和財務核算的輔導。一是通過印發(fā)宣傳材料、宣傳手冊．在新聞媒體、稅務網(wǎng)站上開辟宣傳專欄，舉辦專門培訓班等多種形式．將國家房地產(chǎn)政策特別是相關稅收政策傳達給每一個企業(yè)負責人、財務人員和辦稅人員：二是主動深入企業(yè)宣講有關政策，了解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況，幫助健全財務制度．規(guī)范財務核算．減少房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的納稅風險。還可通過設立招商引資綠色通道，優(yōu)先為外來房地產(chǎn)企業(yè)辦理相關手續(xù)。三是經(jīng)常向地方政府匯報工作，將房地產(chǎn)稅收管理情況進行專題匯報，向有關領導宣講房地產(chǎn)稅收政策，幫助分析規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理對地方經(jīng)濟發(fā)展的促進作用，最大限度地爭取地方政府的支持。通過依法開展熱情、規(guī)范的稅收服務，提高企業(yè)自覺納稅的意識．使之熟練掌握稅收知識和辦稅技能．用誠心、誠信營造良好經(jīng)濟稅收環(huán)境，贏得地方政府、社會各界特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的理解和配合，留住外來商家。

(二)革新稅收征管措施，推進稅收精細化管理。一是全面推廣分戶全程管理模式。對房產(chǎn)開發(fā)項目實行“棟號管理“．按施工棟號或商品房銷售的棟號登記臺賬．一棟一檔．全面掌握每一棟號的成本、核算和銷售情況，實施稅源監(jiān)控：同時對房屋土地權屬進行普查并建立征管臺賬：實現(xiàn)房管、土地部門的產(chǎn)權檔案信息與稅務部門共享．由檔案建臺賬。通過三套臺賬完善管理模式。二是加強發(fā)票管理工作．把房地產(chǎn)企業(yè)向用戶收取訂金、預售房款的票據(jù)全部納入地稅發(fā)票管理。定期檢查房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票使用情況．核對發(fā)票的金額是否與房屋實際銷售的價格一致，對違規(guī)操作填開的發(fā)票．嚴格進行處罰。三是加大稅收檢查力度。打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為。重點對無證戶、掛靠戶、承包戶以及以房易地、以地易房或私下交易方式從事經(jīng)營開發(fā)的業(yè)戶進行重點監(jiān)控。同時抓好房地產(chǎn)行業(yè)專項稽查．堵塞漏洞?？梢圆扇∫粭l街一幢房產(chǎn)逐個清理的拉網(wǎng)式清查辦法：對不依法接受稅務管理或偷逃稅行為情節(jié)嚴重．造成不良影響的，予以嚴厲打擊并公開曝光。起到打擊一個、震懾一片的作用．確保房地產(chǎn)業(yè)稅收不流失。

(三)有針對性地采取核定征收的辦法。對那些財務核算不健全．稅基不真實，收入總額及成本費用支出均不能正確核算．不能向主管稅務機關提供真實、準確完整的納稅資料的納稅戶．可以采取核定征收管理方法．包括定額征收和核定征收。對掛靠戶、承包戶應按照同行業(yè)同規(guī)模水平從高核定征收．在具體操作方面可以按照核定應納稅所得率確定應納稅所得額．按商品建筑面積乘以市場價格核定計稅營業(yè)額等方法。

(四)加強聯(lián)合控管力度．建立健全協(xié)稅護稅網(wǎng)絡。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理需要多方面的支持，因此稅務機關要建立健全協(xié)稅護稅的控管網(wǎng)絡．嚴密監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)稅收的稅源動態(tài)。首先．加強與土地管理、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系．建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權的取得、項目審批、預售及銷售、產(chǎn)權登記、二手房交易五個關鍵環(huán)節(jié)．全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料。建立房地產(chǎn)稅收電子檔案，實行全程動態(tài)跟蹤管理．及時發(fā)現(xiàn)新情況、新問題。其次．以契稅征管為契機．全面掌握稅源信息。實施一體化管理。主要是以契稅征管為把手．嚴格執(zhí)行“先稅后證”的有關規(guī)定。以證控稅．堵塞漏洞．把住稅源控管的關鍵環(huán)節(jié)。再通過征收機關聞的配合。準確、快捷傳遞信息。實現(xiàn)信息的互通共享。凡不持稅務部門監(jiān)制發(fā)票和稅票．房產(chǎn)、土地部門不予辦理產(chǎn)權證照。從制度上堵塞稅收流失的漏洞。稅務機關要充分利用契稅征管中獲取的信息．明確責任人。跟蹤掌握有關房地產(chǎn)稅收的稅源情況．對有關稅收實施有效管理．提高稅收的管理質(zhì)量和效率。

(五)建立健全房地產(chǎn)信息庫。按照房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)流程。在房管、規(guī)劃、國土等部門的配合與支持下。健全部門聯(lián)動的稅收監(jiān)控網(wǎng)絡。多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息．對房地產(chǎn)權屬轉移雙方的名稱、識別號碼．房地產(chǎn)的位置、面積、轉移時間、轉移價格等相關信息．按照“五統(tǒng)一”的要求．在登錄入賬的基礎上全部輸入微機進行管理．并及時傳遞、比對、整理、歸集．按日錄入．按周核對．按月訂冊，初步建成一個“集中管理、相互依托、數(shù)據(jù)規(guī)范、信息共享”的綜合信息庫．使之成為涉稅信息處理中心和稅源監(jiān)控中心。同時，綜合利用房地產(chǎn)轉讓信息．與納稅人的納稅申報資料進行比對。隨時掌握稅源變化情況．讓各種房地產(chǎn)信息歸入稅源管理檔案．逐步實現(xiàn)各管理部門之間、各稅種之間最大程度的信息互通共享。利用土地使用權交易信息，及時掌握承受土地使用權的單位或個人名稱、土地坐落位置、價格、用途、面積等信息．了解或控制城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅稅源，加強城鎮(zhèn)土地使用稅的征收管理，對占用耕地進行開發(fā)建設的，及時征收耕地占用稅。利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)交易信息，掌握單位、個人在房地產(chǎn)二級市場轉讓房地產(chǎn)的有關稅源信息．將轉讓方名稱、識別號碼，轉讓房地產(chǎn)的坐落地點、面積、價格與有關納稅申報資料進行比對分析，發(fā)現(xiàn)漏繳稅款的．及時進行追繳．切實加強在房地產(chǎn)二級交易市場轉讓房地產(chǎn)的有關稅收的管理。利用契稅征管中獲取的有關信息，建立健全房地產(chǎn)行業(yè)稅源臺賬和征收臺賬，跟蹤掌握有關房地產(chǎn)稅收的稅源變化和征收情況，嚴格實行以票控稅．促使購房者主動向房地產(chǎn)開發(fā)商索取不動產(chǎn)銷售發(fā)票。從而提高管理質(zhì)量和效率。

(六)進一步細化房地產(chǎn)一體化管理流程。以契稅為把手．從房地產(chǎn)有關信息的獲取及處理．到房地產(chǎn)業(yè)有關稅種納稅人的納稅申報、稅款征收、臺賬登錄及相關資料的傳遞反饋。對每個稅種的征管環(huán)節(jié)和辦理程序進行細化．繪制《房地產(chǎn)稅收一體化管理流程圖》。進一步明確了征管崗位貫任．形成一條有序操作的傳遞鏈條。為搞好征收管理．實行“三個跟蹤”：

一是通過建立管理臺賬．分戶跟蹤了解土地利用規(guī)劃、計劃投資、施工單位、出包合同或協(xié)議以及建設施工進度等情況，及時登記掌握從事建設施工的單位或個人應繳納的營業(yè)稅及附加、所得稅、印花稅等各稅種稅源情況，房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中有關稅收征管的信息從立項到用地建設以及稅收征納入庫等情況一目了然。二是跟蹤了解并掌握房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用、商品房預售和實際銷售進度、收款方式、收款時間等情況。監(jiān)控商品房的存量變化，跟蹤監(jiān)控商品房的銷售進度．并利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)開發(fā)商銷售商品房的信息．對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳稅情況進行納稅評估．及時發(fā)現(xiàn)問題，及時解決問題。三是跟蹤了解涉稅執(zhí)法程序．按照稅收管理員執(zhí)法責任制實施辦法》的要求，嚴格落實執(zhí)法目標責任制。規(guī)范執(zhí)法文書。嚴格稅收征管．對稅收征管過程環(huán)節(jié)、稅務部門崗位銜接環(huán)節(jié)、征納事項告知受理環(huán)節(jié)實行全程監(jiān)控．做到環(huán)環(huán)相連．程序公開透明，充分發(fā)揮了一體化管理的效能。

第三篇：淺談關于加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的思考

淺談關于加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的思考

2010-11-16 15:32 盧丹 韓波 【大 中 小】【打印】【我要糾錯】

論文關鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 稅收征管 一體化管理

論文摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的稅收是地方稅收收入的重要來源，本文對房地產(chǎn)行業(yè)在稅收征管中存在的問題進行了分析，并提出了具體的預防措施和管理方法。

隨著城市建設及房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入大幅增長，己成為地方稅收收入的重要來源。但由于建筑房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多、征管的難度大．稅源管理仍存在較大漏洞。為了提高該行業(yè)稅收管理的科學化、精細化水平．進一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能．促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。有必要在現(xiàn)行管理體制下落實各項管理要求的同時．通過整合現(xiàn)有征管資源．加強部門協(xié)調(diào)配合，搞好各征管環(huán)節(jié)的銜接。進一步做到應收盡收?，F(xiàn)結合房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的實際。就加強房地產(chǎn)業(yè)稅收管理談幾點意見。

一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管存在的問題

(一)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)納稅意識不強。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)是地方政府通過招商引資開辦的．這些企業(yè)曲解地方的優(yōu)惠政策．甚至有的認為自己是招商引資企業(yè)．在稅收方面享有優(yōu)惠、得到“照顧理所應當：部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對自己的納稅義務和有關稅收政策不清楚．特別是對預收房款、以房抵頂工程款、代收款項等特殊稅收政策更是知之甚少。

(二)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)財務核算不健全。一是財務制度混亂。賬務不全．有的甚至根本沒有建賬。二是收入不實。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預收售房款的形式．因未開具正式發(fā)票．預收款長期掛在賬上．不作收入．有的甚至無賬可查。三是虛列成本。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于工期長，與建安施工結算不及時．成本核算未嚴格執(zhí)行權賁發(fā)生制、遵循配比原則．有的仍然按收付實現(xiàn)制即對成本采取支付多少．就列支多少：對末售房面積。收入未轉但成本已提前列支．造成收入、成本不配比。因而無法核實其真實成本，也就無法真實反映企業(yè)盈虧情況。有的按預計數(shù)開具收款收據(jù)入賬。造成成本虛增．同時存在大置的不合法憑證或沒有取得憑證。

(三)政策宣傳力度不夠．政策執(zhí)行不能到位。目前。在土地使用權的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉讓諸環(huán)節(jié)分別征收營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等稅種。由于涉及的稅種較多，房地產(chǎn)方面的稅收政策又不能及時、全面地送到納稅人手中，使一些納稅人無法對房地產(chǎn)相關稅收政策有所認識。同時由于房地產(chǎn)開發(fā)商稅收法律意識淡薄，又不積極配合也增加了征收難度．導致房地產(chǎn)企業(yè)相關稅收政策執(zhí)行不到位。

(四)稅收征管力度不夠，漏洞較為明顯。由于房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算復雜，涉及稅種相對較多．使得征管難度加大，再加上稅務部門征管手段的落后。房地產(chǎn)行業(yè)稅收基礎管理工作不扎實．使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管存在較多的缺失。主要原因：一是稅務人員管理的不銜接。如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期主要涉及施工企業(yè)的建安營業(yè)稅，開發(fā)中期主要涉及到銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅．而在開發(fā)中后期涉及企業(yè)所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務人員偏重于營業(yè)稅的征管．而忽視了對企業(yè)所得稅的管理。二是行業(yè)稅收管理措施不到位。如目前對企業(yè)所得稅的征管．有核定征收、查賬征收，還有以工程為單位．待工程完工后進行結算

征收等．而土地增值稅則由于提供稅款不多．計算程序復雜，以及預征政策落實問題．使得征管上存在較大的漏洞。三是發(fā)票控管力度不強。主要表現(xiàn)在：其一．施工企業(yè)結算不開具建安發(fā)票，無法確定工程成本。其二，房地產(chǎn)公司不開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票．在企業(yè)隱瞞有關情況時．難以確認收入，從而影響稅款征收。其三．房地產(chǎn)公司與施工企業(yè)大量使用白條結算．混淆納稅義務時間．少申報收入。四是房地產(chǎn)行業(yè)流動性強。流云力JIl生強是房地產(chǎn)行業(yè)的共同特點，目前，全市外來房地產(chǎn)開發(fā)公司都是外地的固定業(yè)戶．往往以回總公司匯總納稅為由．不愿接受經(jīng)營地稅務機關管理．但按照國家政策的規(guī)定．他們中無一符合回總公司匯總納稅的條件．并且在我市累計經(jīng)營期限大都超過了180天．應該接受經(jīng)營地稅務機關管理。流動性強的特點給稅收管理帶來一定困難．稍有疏松．極易形成漏征漏管。

(五)稅收違法打擊不夠．檢查工作力度不到位。

目前，地稅機關檢查人員素質(zhì)參差不齊，專業(yè)性管理較弱，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機可乘。造成稅源的白白流失。另外，對偷逃稅的處罰不嚴．雖然刑法、稅收征管法又寸偷逃稅行為有明文處罰的規(guī)定，但在實際工作中，稅務部門往往以補代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥軍的心理。如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復雜．事后監(jiān)督檢查．追繳稅款相當困難。目前．產(chǎn)權交易雙方或者中介機構采取瞞報成交價，t丁立假合同等手段降低計稅依據(jù)以達到少繳稅款的目的．由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應的處罰條款．加上查處不嚴，致使開發(fā)商、中介機構以及產(chǎn)權承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。

(六)部門配合缺乏合力，稅收管理外部環(huán)境有待改善。雖然新的稅收征管法對有關部門協(xié)稅護稅職能作用作出了明確的法律規(guī)定，但現(xiàn)實中由于部門利益驅使．造成部門配合不力，協(xié)稅護稅組織不夠完善．更增加了管理難度。稅務部門在具體進行房地產(chǎn)稅收征管過程中．一些基礎信息來源于房管、土地等部門。但由于彼此不屬于同一領導部門．以及沒有一個具體的法律或規(guī)蕈來約束相關部門對房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)稅護稅行為。致使部門之間協(xié)調(diào)配合乏力。稅務部門對房地產(chǎn)業(yè)稅收的征管工作．普遍需要依靠相關部門的協(xié)助配合。才能掌握房地產(chǎn)企業(yè)的稅源資料．但在買際工作中。出于種種原因很難形成部門合力．由于涉及的部門較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)。遇到問題不能及時解決．必須召開部門間的協(xié)調(diào)會議才可解決．缺乏相應的激勵制約手段，未能實現(xiàn)信息共享．難以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。

二、對房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的建議

針對房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作中存在的問題，為了提高房地產(chǎn)稅收管理的科學化、精細化水平．進一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，有必要在現(xiàn)行管理體制下落實各項管理要求的同時．通過整合現(xiàn)有征管資源，實現(xiàn)信息共享．加強部門協(xié)調(diào)配合．搞好各征管環(huán)節(jié)連接．實施一體化管理。

(一)優(yōu)化服務，加強有關稅收政策的宣傳和財務核算的輔導。一是通過印發(fā)宣傳材料、宣傳手冊．在新聞媒體、稅務網(wǎng)站上開辟宣傳專欄，舉辦專門培訓班等多種形式．將國家房地產(chǎn)政策特別是相關稅收政策傳達給每一個企業(yè)負責人、財務人員和辦稅人員：二是主動深入企業(yè)宣講有關政策，了解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況，幫助健全財務制度．規(guī)范財務核算．減少房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的納稅風險。還可通過設立招商引資綠色通道，優(yōu)先為外來房地產(chǎn)企業(yè)辦理相

關手續(xù)。三是經(jīng)常向地方政府匯報工作，將房地產(chǎn)稅收管理情況進行專題匯報，向有關領導宣講房地產(chǎn)稅收政策，幫助分析規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理對地方經(jīng)濟發(fā)展的促進作用，最大限度地爭取地方政府的支持。通過依法開展熱情、規(guī)范的稅收服務，提高企業(yè)自覺納稅的意識．使之熟練掌握稅收知識和辦稅技能．用誠心、誠信營造良好經(jīng)濟稅收環(huán)境，贏得地方政府、社會各界特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的理解和配合，留住外來商家。

(二)革新稅收征管措施，推進稅收精細化管理。一是全面推廣分戶全程管理模式。對房產(chǎn)開發(fā)項目實行“棟號管理“．按施工棟號或商品房銷售的棟號登記臺賬．一棟一檔．全面掌握每一棟號的成本、核算和銷售情況，實施稅源監(jiān)控：同時對房屋土地權屬進行普查并建立征管臺賬：實現(xiàn)房管、土地部門的產(chǎn)權檔案信息與稅務部門共享．由檔案建臺賬。通過三套臺賬完善管理模式。二是加強發(fā)票管理工作．把房地產(chǎn)企業(yè)向用戶收取訂金、預售房款的票據(jù)全部納入地稅發(fā)票管理。定期檢查房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票使用情況．核對發(fā)票的金額是否與房屋實際銷售的價格一致，對違規(guī)操作填開的發(fā)票．嚴格進行處罰。三是加大稅收檢查力度。打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為。重點對無證戶、掛靠戶、承包戶以及以房易地、以地易房或私下交易方式從事經(jīng)營開發(fā)的業(yè)戶進行重點監(jiān)控。同時抓好房地產(chǎn)行業(yè)專項稽查．堵塞漏洞?？梢圆扇∫粭l街一幢房產(chǎn)逐個清理的拉網(wǎng)式清查辦法：對不依法接受稅務管理或偷逃稅行為情節(jié)嚴重．造成不良影響的，予以嚴厲打擊并公開曝光。起到打擊一個、震懾一片的作用．確保房地產(chǎn)業(yè)稅收不流失。

(三)有針對性地采取核定征收的辦法。對那些財務核算不健全．稅基不真實，收入總額及成本費用支出均不能正確核算．不能向主管稅務機關提供真實、準確完整的納稅資料的納稅戶．可以采取核定征收管理方法．包括定額征收和核定征收。對掛靠戶、承包戶應按照同行業(yè)同規(guī)模水平從高核定征收．在具體操作方面可以按照核定應納稅所得率確定應納稅所得額．按商品建筑面積乘以市場價格核定計稅營業(yè)額等方法。

(四)加強聯(lián)合控管力度．建立健全協(xié)稅護稅網(wǎng)絡。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理需要多方面的支持，因此稅務機關要建立健全協(xié)稅護稅的控管網(wǎng)絡．嚴密監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)稅收的稅源動態(tài)。首先．加強與土地管理、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系．建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權的取得、項目審批、預售及銷售、產(chǎn)權登記、二手房交易五個關鍵環(huán)節(jié)．全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料。建立房地產(chǎn)稅收電子檔案，實行全程動態(tài)跟蹤管理．及時發(fā)現(xiàn)新情況、新問題。其次．以契稅征管為契機．全面掌握稅源信息。實施一體化管理。主要是以契稅征管為把手．嚴格執(zhí)行“先稅后證”的有關規(guī)定。以證控稅．堵塞漏洞．把住稅源控管的關鍵環(huán)節(jié)。再通過征收機關聞的配合。準確、快捷傳遞信息。實現(xiàn)信息的互通共享。凡不持稅務部門監(jiān)制發(fā)票和稅票．房產(chǎn)、土地部門不予辦理產(chǎn)權證照。從制度上堵塞稅收流失的漏洞。稅務機關要充分利用契稅征管中獲取的信息．明確責任人。跟蹤掌握有關房地產(chǎn)稅收的稅源情況．對有關稅收實施有效管理．提高稅收的管理質(zhì)量和效率。

(五)建立健全房地產(chǎn)信息庫。按照房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)流程。在房管、規(guī)劃、國土等部門的配合與支持下。健全部門聯(lián)動的稅收監(jiān)控網(wǎng)絡。多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息．對房地產(chǎn)權屬轉移雙方的名稱、識別號碼．房地產(chǎn)的位置、面積、轉移時間、轉移價格等相關信息．按照“五統(tǒng)一”的要求．在登錄入賬的基礎上全部輸入微機進行管理．并及時傳遞、比對、整理、歸集．按日錄入．按周核對．按月訂冊，初步建成一個“集中管理、相互依托、數(shù)據(jù)規(guī)范、信息共享”的綜合信息庫．使之成為涉稅信息處理中心和稅源監(jiān)控中心。同時，綜合利用房地產(chǎn)轉讓信息．與納稅人的納稅申報資料進行比對。隨時掌握稅源變化情況．讓各種房

地產(chǎn)信息歸入稅源管理檔案．逐步實現(xiàn)各管理部門之間、各稅種之間最大程度的信息互通共享。利用土地使用權交易信息，及時掌握承受土地使用權的單位或個人名稱、土地坐落位置、價格、用途、面積等信息．了解或控制城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅稅源，加強城鎮(zhèn)土地使用稅的征收管理，對占用耕地進行開發(fā)建設的，及時征收耕地占用稅。利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)交易信息，掌握單位、個人在房地產(chǎn)二級市場轉讓房地產(chǎn)的有關稅源信息．將轉讓方名稱、識別號碼，轉讓房地產(chǎn)的坐落地點、面積、價格與有關納稅申報資料進行比對分析，發(fā)現(xiàn)漏繳稅款的．及時進行追繳．切實加強在房地產(chǎn)二級交易市場轉讓房地產(chǎn)的有關稅收的管理。利用契稅征管中獲取的有關信息，建立健全房地產(chǎn)行業(yè)稅源臺賬和征收臺賬，跟蹤掌握有關房地產(chǎn)稅收的稅源變化和征收情況，嚴格實行以票控稅．促使購房者主動向房地產(chǎn)開發(fā)商索取不動產(chǎn)銷售發(fā)票。從而提高管理質(zhì)量和效率。

(六)進一步細化房地產(chǎn)一體化管理流程。以契稅為把手．從房地產(chǎn)有關信息的獲取及處理．到房地產(chǎn)業(yè)有關稅種納稅人的納稅申報、稅款征收、臺賬登錄及相關資料的傳遞反饋。對每個稅種的征管環(huán)節(jié)和辦理程序進行細化．繪制《房地產(chǎn)稅收一體化管理流程圖》。進一步明確了征管崗位貫任．形成一條有序操作的傳遞鏈條。為搞好征收管理．實行“三個跟蹤”：

一是通過建立管理臺賬．分戶跟蹤了解土地利用規(guī)劃、計劃投資、施工單位、出包合同或協(xié)議以及建設施工進度等情況，及時登記掌握從事建設施工的單位或個人應繳納的營業(yè)稅及附加、所得稅、印花稅等各稅種稅源情況，房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中有關稅收征管的信息從立項到用地建設以及稅收征納入庫等情況一目了然。二是跟蹤了解并掌握房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用、商品房預售和實際銷售進度、收款方式、收款時間等情況。監(jiān)控商品房的存量變化，跟蹤監(jiān)控商品房的銷售進度．并利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)開發(fā)商銷售商品房的信息．對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳稅情況進行納稅評估．及時發(fā)現(xiàn)問題，及時解決問題。三是跟蹤了解涉稅執(zhí)法程序．按照稅收管理員執(zhí)法責任制實施辦法》的要求，嚴格落實執(zhí)法目標責任制。規(guī)范執(zhí)法文書。嚴格稅收征管．對稅收征管過程環(huán)節(jié)、稅務部門崗位銜接環(huán)節(jié)、征納事項告知受理環(huán)節(jié)實行全程監(jiān)控．做到環(huán)環(huán)相連．程序公開透明，充分發(fā)揮了一體化管理的效能。

第四篇：行業(yè)稅收管理計劃

行業(yè)稅收管理計劃

一、管理目標

1、調(diào)查研究轄區(qū)內(nèi)行業(yè)概況和行業(yè)動態(tài)，發(fā)現(xiàn)稅收風險點；

2、規(guī)范行業(yè)稅收運行，提高行業(yè)納稅遵從度；

3、掌握行業(yè)稅源和稅收情況，使稅源與稅收相近，促進行業(yè)內(nèi)稅負公平；

4、建立優(yōu)化行業(yè)監(jiān)控預警指標，提高行業(yè)稅收管理效率和深度。

二、行業(yè)分工：

A：房產(chǎn)企業(yè)管理 B：批發(fā)業(yè)

C：紡織服裝、服飾業(yè) D：通用設備制造業(yè) E：化學纖維制造業(yè) F：紡織業(yè) G：金屬制品業(yè)

三、階段性安排及工作要求：

1、行業(yè)管理前期分析階段：主要整理行業(yè)戶籍資料，收集201*年及前期稅收征管資料，建立行業(yè)監(jiān)管數(shù)據(jù)庫，掌握行業(yè)基本情況，包括戶數(shù)、經(jīng)濟總量、稅收規(guī)模等，歸納行業(yè)發(fā)展趨勢，完成前期行業(yè)分析報告。預計3月中旬完成。

分析報告按照模板格式寫作，要求分稅種掌握總體情況，以有效方式進行行業(yè)風險識別和排序，篩選重點企業(yè)和異常企業(yè)，提出管理思路。確定行業(yè)重點企業(yè)，包括銷售權重企業(yè)和入庫稅源重點企業(yè)，其中銷售排序優(yōu)于稅收排序，可取前十位；篩選異常企業(yè)，可按低稅負、彈性異常或自定義風險指標進行排序確定，也可進行項目化異常分析，如融資性風險、發(fā)票開具風險等。

2、行業(yè)管理中期調(diào)查階段：對行業(yè)重點企業(yè)，即使無疑點，也應作為監(jiān)控對象，要求每年至少到戶巡查一次，填寫巡查記錄；對疑點企業(yè)及異常企業(yè)統(tǒng)一實施納稅提醒，提醒函要列明問題疑點，要求企業(yè)書面回復，并附報會計資料和依據(jù)，疑點解釋不清或自查補稅不足的，可遞進至納稅評估。

計劃按季度召開交流分析會，由各管理員簡要匯報行業(yè)管理中的前期疑點分析情況、異常企業(yè)調(diào)查應對情況及下一階段工作重點，共同討論復雜疑問情況和應對處理方法。

異常企業(yè)須有調(diào)查結論（疑點可以排除，但需充分理由）。風險應對處理和結論，應由集體討論決定。

3、行業(yè)管理后期總結階段：總結行業(yè)管理成效，歸納行業(yè)管理經(jīng)驗，修正行業(yè)監(jiān)管指標，形成行業(yè)稅收管理制度?？偨Y報告應包括：行業(yè)基本情況、行業(yè)風險分析、行業(yè)風險應對、征管措施及建議等。

201*年行業(yè)管理的目標任務是補稅300萬元，將按照201*年四股考核標準，從行業(yè)分析質(zhì)量、管理成效（補稅金額、調(diào)查戶數(shù)等）、措施進度等方面對各行業(yè)管理員進行加減分的考核評比。

四、管理方法：

1、了解行業(yè)基本面，掌握納稅人信息：首先是稅源戶籍要管住，其次是行業(yè)信息要掌控。要求掌握行業(yè)一般生產(chǎn)工藝流程，分析行業(yè)監(jiān)管關鍵節(jié)點，找準日常征管的切入點，為開展行業(yè)規(guī)范化管理打下堅實基礎。

2、區(qū)別重點與一般，實行分級管理：在對本地區(qū)行業(yè)稅收收入結構進行分析的基礎上，按照增值稅入庫數(shù)和銷售收入總額確定行業(yè)重點企業(yè)，實施重點管理；對稅負異常偏低、稅收波動幅度較大企業(yè)實施風險管理。

3、歸納運用財務稅收指標，實施有效監(jiān)管：充分應用財務分析指標、行業(yè)生產(chǎn)指標進行點、面分析，歸納行業(yè)主控指標、輔助指標，以數(shù)據(jù)分析支撐風險評定，指導風險應對工作開展。

4、以案例研究為抓手，從個別企業(yè)發(fā)現(xiàn)共性問題。可以對以前評估、稽查中發(fā)現(xiàn)的問題歸納總結，也可以典型企業(yè)為對象，細致解剖分析行業(yè)運行中存在的涉稅問題，提高行業(yè)管理針對性。

5、注重前、后道行業(yè)信息收集，進行產(chǎn)業(yè)鏈延伸管理。通過對產(chǎn)業(yè)鏈中相關信息的比對，了解企業(yè)的銷售、成本信息，準確把握行業(yè)運行規(guī)律。

五、管理重點：

1、企業(yè)財務核算：是否按照規(guī)定設臵賬簿、核算是否健全。

2、行業(yè)涉稅風險點：分增值稅、所得稅風險點，如銷售收入、進項抵扣申報是否如實。

3、企業(yè)內(nèi)控制度：是否規(guī)范完整，成本核算是否準確。

六、跟蹤管理措施：

1、明確稅務管理要求，固化管理模式。主要是在針對企業(yè)的管理措施方面，幫助企業(yè)完善內(nèi)部管理制度。

（1）倉庫管理：要求企業(yè)按品種設立倉庫明細賬，建立、健全原料、半成品、產(chǎn)成品等存貨的收發(fā)制度，完善領用手續(xù)，并定期盤存。（2）發(fā)票管理：增值稅專用發(fā)票需以“發(fā)貨單”或“送貨單”為開票依據(jù)；登記購貨人檔案資料。

（3）核算申報：明確資料報送要求，保證數(shù)據(jù)質(zhì)量。

2、建立巡查制度。稅收管理員定期對疑點企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況進行巡查，重點核查企業(yè)會計核算和內(nèi)控制度設臵情況，納稅人發(fā)票使用情況，對前期發(fā)現(xiàn)問題是否已進行改正。

3、實施行業(yè)動態(tài)管理，及時更新行業(yè)動態(tài)信息，修正行業(yè)監(jiān)管指標。

第五篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的現(xiàn)狀和與對策

房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的現(xiàn)狀和與對策

近幾年，在我國住房制度改革和刺激內(nèi)需拉動經(jīng)濟等政策的引導下，我市房地產(chǎn)行業(yè)得以蓬勃發(fā)展，《2000-2009年洛陽國稅分產(chǎn)業(yè)稅收收入情況表》顯示國稅系統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收收入（企業(yè)所得稅）從2000年的22萬元增加到2009年的10796萬元，十年增幅高達490.73%?，F(xiàn)結合我區(qū)房地產(chǎn)稅收管理現(xiàn)狀，談談就進一步加強房地產(chǎn)行業(yè)所得稅管理的幾點思考：

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點

房地產(chǎn)企業(yè)項目運作特點 ：一個房地產(chǎn)項目從開始立項到銷售結束大致分為三個階段： 第一階段（開工前期）：通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標、拍賣程序獲得土地的使用權→取得計劃委員會印發(fā)的正式計劃書→規(guī)劃部門批準的→建設用的規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證→土地主管部門核發(fā)的建設用地批準書→建設局核發(fā)的建筑工程施工許可證（其中在核發(fā)施工許可證時，建設局將對房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項目的施工圖、設計合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監(jiān)理單位以及資金量是否備足等情況進行審查）。

第二階段（組織施工期）：通過正式的招標程序，組織安排施工企業(yè)進場施工。第三階段（預售期和產(chǎn)權轉移期）：根據(jù)國家規(guī)定的完工程度或投資比例，辦理預售證組織房屋銷售。預售房屋時必須取得房屋主管部門批準的預售許可證。房屋產(chǎn)權移交給購買者，必須到房管部門辦理產(chǎn)權交易手續(xù)。

房地產(chǎn)企業(yè)在稅金計算有別于其他行業(yè)的特點有：

1、房地產(chǎn)企業(yè)采取預收款或預收定金方式，轉讓土地使用權或銷售不動產(chǎn)的，月末按“預收帳款”貸方發(fā)生額的5%交納營業(yè)稅及附加，對出租開發(fā)產(chǎn)品的出租收入，按5%交納營業(yè)稅，同時按規(guī)定交納城建稅和教育費附加或房產(chǎn)稅。

2、企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)確定及繳納情況根據(jù)國稅發(fā)【2003】83號文規(guī)定，采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的成本利潤率（不低于10％）計算出預計營業(yè)利潤額，再并入當期應納稅所得統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時在進行結算調(diào)整。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管中存在的主要問題

（一）稅務部門在征管中存在漏洞

1、稅收的輔助制度不健全，涉稅信息失真，計稅依據(jù)可信度不高，導致房地產(chǎn)稅收流失。部分地區(qū)尚未建立起完善的房地產(chǎn)評估制度，使得在房地產(chǎn)的占有、使用和轉讓等各環(huán)節(jié)，計稅依據(jù)難以合理確定。例如，對房地產(chǎn)銷售的房戶面積等數(shù)據(jù)是建立在房管部門的售房合同數(shù)據(jù)基礎上的，而當前部分房地產(chǎn)業(yè)納稅人與購房戶為逃避納稅私下協(xié)定減少面積，致使稅務部門在此方面的工作比較被動。

2、稅收征管力度和深度跟不上房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，征管漏洞較為明顯。一方面企業(yè)申報敷衍，單純依賴稅務機關去檢查輔導；另一方面稅務機關征管力量薄弱，管理面不夠。由于房地產(chǎn)企業(yè)核算復雜，從開發(fā)到項目投資時間跨度很長，而稅收管理員只就當年情況進行納稅輔導，因此對房地產(chǎn)企業(yè)的核算沒有連續(xù)性，無法正確計算其開發(fā)成本和銷售成本，不利于對房地產(chǎn)行業(yè)的管理。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)自身存在的問題

1、企業(yè)財務核算不規(guī)范。一些企業(yè)未按照房地產(chǎn)會計的核算要求進行會計處理，賬務登記不及時，按照收付實現(xiàn)制即實際發(fā)生的收入和支出數(shù)進行登賬，而不是按照權責發(fā)生制進行賬務處理，不符合收入與費用配比原則。另外，記賬憑證不規(guī)范，原始憑證中存在不合法的憑證較為普遍，提取的各項預提費用隨意性較大。這些現(xiàn)象加大了房地產(chǎn)企業(yè)的征管難度，影響了稅收的及時足額入庫。

2、房地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)部控制缺乏制約機制，造成稅基難以核實。同時由于開發(fā)項目時間長，占壓資金額巨大，房地產(chǎn)企業(yè)往往通過調(diào)節(jié)稅收入庫時間以補充開發(fā)資金的不足。

3、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務違法行為分析

（一）隱匿收入

1、“預收帳款”結轉銷售收入的時間滯后。部分企業(yè)將收取的房款在“預收帳款”或 “其他應付帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預收帳款”結轉“銷售收入”的時間，有意識的延緩銷售收入實現(xiàn)，影響納稅義務發(fā)生時間，造成企業(yè)所得稅申報納稅滯后。

2、提供虛假或不完整的銷售面積。銷售面積不屬于企業(yè)納稅申報中必須填寫的內(nèi)容，但該數(shù)據(jù)卻能直接及時反映出企業(yè)銷售的進度，為初步估算銷售收入實現(xiàn)的狀況提供依據(jù)。所以企業(yè)有關人員有意識隱瞞、不肯如實提供實際銷售面積，增加稅務人員核算企業(yè)收入的難度。

3、以物易物隱匿收入。在大額費用支付中常用其開發(fā)的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費、職工福利等費用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。

4、假代建、真開發(fā)。即：開發(fā)商以土地所有方的名義報建，所需資金由開發(fā)商“借給”對方使用，實際操作卻有相當一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取了部分土地的使用權，而土地所有方以轉讓部分土地的使用權取得部分房屋的所有權。

（二）虛增成本方面

1、利用成本核算特點虛增成本。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結轉銷售成本的方法是以每平米的單位造價×銷售面積的金額來結轉成本。由于項目開發(fā)周期跨度一般在1年以上，企業(yè)開發(fā)項目中的單位項目較多，對口的施工單位、供料商多，項目開發(fā)早期財務不能及時的取得各項目的“工程結算單”，所以在會計核算單位造價時往往使用以預算造價計算單位成本的方法。一些房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員利用這一特點，自行加大早期單位平米的計劃預算造價，從而達到少繳企業(yè)所得稅的目的。

2、關系單位虛開發(fā)票，虛增企業(yè)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的行業(yè)較多，一個項目的開發(fā)包括設計、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售代理業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門。不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財務日常處理票據(jù)的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本帶來了可乘之機。

3、以收據(jù)支付工程款、材料款偷欠稅款。

4、房地產(chǎn)商自用房產(chǎn)、出租用房產(chǎn)不及時從“開發(fā)成本”結轉至“固定資產(chǎn)”，而是混入“開發(fā)產(chǎn)品”科目中，直接轉增“經(jīng)營成本”。

（三）超標準列支費用

1、利息支出問題。

（1）未在成本對象中分攤借款利息。由于房地產(chǎn)公司借入資金量大，利息支出較多。部分企業(yè)財務處理為將其作為財務費用全部直接在稅前扣除，影響了當期的稅前利潤，造成納稅滯后。

（2）高利率融資。存在的問題主要有：超國家規(guī)定同期銀行貸款利率標準扣除費用；同時往往未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。

2、銷售費用列支問題

（1）銷售人員的人數(shù)以及提成工資未如實納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員的人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多，造成企業(yè)所得稅及個人所得稅計稅依據(jù)計算不準確。

（2）虛增代理費用。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理公司取費標準不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉移隱匿；或將一

些“灰色”成本（如無票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉帳，擠占稅前利潤。

（3）廣告費、業(yè)務招待費超支。超標準的廣告費、業(yè)務招待費支出企業(yè)混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業(yè)務招待費”等明細科目的賬載金額。

二、加強房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的對策建議

（一）建立健全征管輔助制度。一是建立健全房地產(chǎn)銷售房明細申報制度；二是建立健全房地產(chǎn)評估制度。加強與財政、建設、房管、國土、計劃等部門的協(xié)作，加強對房戶數(shù)據(jù)信息的管理，防止房地產(chǎn)業(yè)中存在的開發(fā)企業(yè)及購房戶單方面或是合作虛報數(shù)據(jù)，保障稅收收入及時、足額入庫。

（二）加強房地產(chǎn)企業(yè)日常監(jiān)管。在開發(fā)初期，稅務機關可要求房地產(chǎn)開發(fā)公司上報項目立項書、項目規(guī)劃圖、建房方式、主要材料供應方情況、與建筑公司的承包合同、銷售方式、開工時間、預計竣工時間、項目總投資額等，總體掌握工程的開發(fā)情況，為后期的監(jiān)管打下基礎。項目竣工后，要求企業(yè)及時上報成本費用分攤辦法，防止企業(yè)私自轉移利潤，逃避納稅。同時，要求企業(yè)按季度上報季度存量房產(chǎn)盤點表，以便稅務機關對其銷售情況實施過程監(jiān)控。建立企業(yè)日常監(jiān)控管理動態(tài)臺賬，逐戶分季度反映與有關部門的聯(lián)系情況、預售收入納稅情況、賬面收入、成本、利潤情況及稅務機關調(diào)整情況。對存在問題的企業(yè)進行檢查調(diào)整，對應繳未繳的稅款進行補征。

（三）對稅源科學管理，提高征管質(zhì)量。一是對稅基不真實，收入總額及成本費用支出均不能正確核算，不能向主管稅務機關提供真實、準確、完整的納稅資料，可以采取核定征收管理方法，包括定額征收和核定征收。主要是指掛靠房、承包戶，應采取按照同行業(yè)同規(guī)模水平從高核定征收。在具體操作方面可以按照核定應納稅所得率確定應納稅所得額，按商品建筑面積乘以市場價格核定計稅營業(yè)額等方法；二是加強對房地產(chǎn)行業(yè)納稅戶的稅法宣傳、輔導以及審核評稅工作，發(fā)揮稅收預警，提高申報率、入庫率、申報準確率、稅務登記率等指標。

（四）加強依法誠信納稅宣傳，提高企業(yè)的稅法遵從度。在廣泛宣傳各種稅法和稅收政策的同時，有側重地開展與房地產(chǎn)行業(yè)有關的稅法宣傳，并采取多種形式，開展納稅咨詢服務，既要使納稅人進一步明確依法納稅是應盡的義務，又要使納稅人充分了解和掌握如何正確履行納稅義務，讓納稅人充分了解稅收在為社會管理、公共服務等提供財力保障和調(diào)節(jié)分配、調(diào)節(jié)經(jīng)濟等方面發(fā)揮的重要作用，從而進一步增強依法納稅的榮譽感和積極性。

（五）建立部門協(xié)作機制，通過對房地產(chǎn)業(yè)涉及的各職能管理部門的管理職責劃分，在各環(huán)節(jié)有針對性地尋求各相關管理部門的支持與配合，發(fā)揮職能部門的最大管理優(yōu)勢，堵塞各環(huán)節(jié)的稅收管理漏洞。

一是取得國土資源部門的支持配合。根據(jù)國土資源部門及時傳遞的存量地和非存量地的用地信息，地稅機關對相關用地人的有關稅收及時進行跟蹤介入，實現(xiàn)土地稅收的監(jiān)控管理。

二是加強與房產(chǎn)管理部門的配合協(xié)作。房屋交易和發(fā)證環(huán)節(jié)是房屋契稅征收和房地產(chǎn)業(yè)各稅控管的核心環(huán)節(jié)。通過與房產(chǎn)管理部門聯(lián)系，廣泛收集、有效利用涉稅信息，以契稅接管為把手，全面實行一體化征收，諸稅種統(tǒng)管，把房地產(chǎn)稅收管理水平提高到一個新臺階。