第一篇：房地產(chǎn)思考

四措并舉，推動(dòng)西部地區(qū)縣城

房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展

當(dāng)前，國(guó)家正值全面建設(shè)小康社會(huì)新的歷史時(shí)期，各行各業(yè)都在迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)作為社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，必將有著廣闊的發(fā)展前景。對(duì)處于西部貧困地區(qū)的小縣城而言，如何搶抓機(jī)遇，立足自身特點(diǎn)，加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展，筆者結(jié)合十余年從事房地產(chǎn)工

作的經(jīng)驗(yàn)，以宣恩縣城為例，提出以下一些思考。

一、以住宅建設(shè)為主體，大力開(kāi)發(fā)城市小區(qū)、新區(qū)，不斷推進(jìn)城市化進(jìn)程

住宅業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的主體，這是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的初衷所決定的。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，城市功能多元化和城市布局區(qū)域化的特點(diǎn)更加顯現(xiàn)，住宅業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)的主體地位將有所改變。但現(xiàn)階段對(duì)于西部貧困地區(qū)縣城而言，城市的規(guī)范性建設(shè)才剛剛起步，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然要以住宅業(yè)為主體，并且這種主體地位將持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間。按照宣恩縣城的發(fā)展規(guī)劃，新一輪的住宅業(yè)建設(shè)要緊緊抓住城市擴(kuò)展的有利時(shí)機(jī)，著力搞好興隆小區(qū)和五把車(chē)小區(qū)建設(shè)。在小區(qū)開(kāi)發(fā)中，要堅(jiān)持“一主體兩突出”，即以建住房為主體，突出山城特色，突出文化內(nèi)涵，切不可盲目標(biāo)新立異，更不可以商務(wù)為主體，而要立足縣情，以滿足人們的居住生活為首要目標(biāo)，建設(shè)多層次、不同檔次的普通商品住房。預(yù)計(jì)未來(lái)年宣恩縣城常住人口將凈增萬(wàn)人，按平均每戶人計(jì)算，需新增萬(wàn)套房子，其面積相當(dāng)于現(xiàn)有成套住房面積的倍。由此可見(jiàn)，在西部地區(qū)縣級(jí)城鎮(zhèn)發(fā)展中，在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期以內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)必須以住宅業(yè)為主體，這是由客觀現(xiàn)實(shí)所決定的。

二、以危舊房屋改造為重點(diǎn)，全面實(shí)施舊城改造工程，不斷優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，提升城市功能

西部地區(qū)縣城的房子大多建于上世紀(jì)八、九十年代，形式單一，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，功能低下，基本上呈火柴盒式緊密排列，且道路狹窄，環(huán)境欠優(yōu)?，F(xiàn)在，隨著城市發(fā)展建設(shè)步伐加快，人們生活水平日益提高，舊房已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)新的住房消費(fèi)需求。因此，全面實(shí)施舊城改造工程是當(dāng)務(wù)之急。宣恩縣委、縣政府已確定以招商引資為突破口，在××年大力推進(jìn)舊城改造。在舊城改造中，要充分考慮現(xiàn)有居民的意愿和居住習(xí)慣，講究新建房的布局，突出特色，完善功能，美化環(huán)境，提升檔次，讓新建房既有現(xiàn)代氣息，又具傳統(tǒng)內(nèi)涵，寓含文化底蘊(yùn)。用拆房還房、以房補(bǔ)房的辦法，直接解決拆遷矛盾，讓更多的城區(qū)居民享受到舊城改造給他們帶來(lái)的直接利益。同時(shí)要建設(shè)好休閑廣場(chǎng)，因?yàn)樗且粋€(gè)城市文明的窗口。最大程度地發(fā)揮廣場(chǎng)的整體功能，以廣場(chǎng)的建設(shè)來(lái)進(jìn)一步推動(dòng)舊城改造，從而不斷優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，提升城市功能。

三、以培育房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為支撐，著力整合房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)要素，全面促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是城鎮(zhèn)化建設(shè)的主力軍，它能廣泛地吸納社會(huì)資金，整合市場(chǎng)要素，推進(jìn)住房商品化進(jìn)程，促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目前西部地區(qū)縣城房地產(chǎn)業(yè)大多剛剛起步，開(kāi)發(fā)還很不夠，面臨的突出問(wèn)題就是有市無(wú)場(chǎng)，市場(chǎng)發(fā)育不健全，市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范，從而導(dǎo)致城鎮(zhèn)化建設(shè)緩慢。要解決這個(gè)問(wèn)題，當(dāng)務(wù)之急是積極培育房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，因?yàn)槠髽I(yè)是市場(chǎng)主體，只有充分發(fā)揮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主體作用，優(yōu)化資源，不斷整合房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)、資金、人才、管理等市場(chǎng)要素，才能加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。要給西部地區(qū)縣城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以政策方面的傾斜：一是降低準(zhǔn)入“門(mén)檻”，以四級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為例，其注冊(cè)資本金應(yīng)降低到萬(wàn)元；二是加大政策支持力度，要對(duì)新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，從土地供應(yīng)、項(xiàng)目審批、市場(chǎng)準(zhǔn)入、開(kāi)發(fā)貸款、稅費(fèi)減免等方面給予政策優(yōu)惠等；三是建立規(guī)范化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，嚴(yán)禁任何單位以集資、合作建房名義，變相搞實(shí)物分房或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。

四、以拉動(dòng)消費(fèi)、擴(kuò)大需求為目標(biāo)，逐步完善住房公積金制度和信貸支持政策，切實(shí)提高居民生活水平

據(jù)調(diào)查，西部貧困地區(qū)縣城還有以上居民的居住條件較差，屬非成套及簡(jiǎn)易住房。形成這種狀況的原因是多方面的，但居民的購(gòu)買(mǎi)力不夠是直接主因。因此，在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)程中，要充分考慮這一階層的利益，盡可能提高他們的購(gòu)買(mǎi)力。要提高居民的購(gòu)買(mǎi)力，除了加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展以外，一個(gè)行之有效的辦法就是建立完善住房公積金制度和發(fā)展住房信貸，讓他們通過(guò)這一形式獲得購(gòu)房資金，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望，以此拉動(dòng)住房消費(fèi)，擴(kuò)大社會(huì)需求，不斷提高居民生活水平。

在住房公積金制度方面重點(diǎn)抓好：一是建章立制，規(guī)范管理，目前就公積金制度而言，僅國(guó)務(wù)院頒布《住房公積金管理?xiàng)l例》是不夠的，還要頒布實(shí)施細(xì)則及相關(guān)的管理制度；二是理順機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一號(hào)令，要嚴(yán)格按照國(guó)務(wù)院的有關(guān)精神，以市（地州盟）設(shè)立住房公積金管理中心，縣（市）設(shè)立分中心，實(shí)行垂直“一條邊”管理，統(tǒng)一核算，整合實(shí)力，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。三是強(qiáng)化歸集、發(fā)展個(gè)貸，提高住房公積金繳存比例，單位及職工個(gè)人各為以上，擴(kuò)大覆蓋面，住房公積金制度要推廣到鄉(xiāng)鎮(zhèn)

第二篇：房地產(chǎn)思考（范文）

四措并舉，推動(dòng)西部地區(qū)縣城

房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展

當(dāng)前，國(guó)家正值全面建設(shè)小康社會(huì)新的歷史時(shí)期，各行各業(yè)都在迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)作為社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，必將有著廣闊的發(fā)展前景。對(duì)處于西部貧困地區(qū)的小縣城而言，如何搶抓機(jī)遇，立足自身特點(diǎn)，加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展，筆者結(jié)合十余年從事房地產(chǎn)工作的經(jīng)驗(yàn)，以宣恩縣城為例，提出以下一些思考。

一、以住宅建設(shè)為主體，大力開(kāi)發(fā)城市小區(qū)、新區(qū)，不斷推進(jìn)城市化進(jìn)程

住宅業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的主體，這是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的初衷所決定的。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，城市功能多元化和城市布局區(qū)域化的特點(diǎn)更加顯現(xiàn)，住宅業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)的主體地位將有所改變。但現(xiàn)階段對(duì)于西部貧困地區(qū)縣城而言，城市的規(guī)范性建設(shè)才剛剛起步，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然要以住宅業(yè)為主體，并且這種主體地位將持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間。按照宣恩縣城的發(fā)展規(guī)劃，新一輪的住宅業(yè)建設(shè)要緊緊抓住城市擴(kuò)展的有利時(shí)機(jī)，著力搞好興隆小區(qū)和五把車(chē)小區(qū)建設(shè)。在小區(qū)開(kāi)發(fā)中，要堅(jiān)持“一主體兩突出”，即以建住房為主體，突出山城特色，突出文化內(nèi)涵，切不可盲目標(biāo)新立異，更不可以商務(wù)為主體，而要立足縣情，以滿足人們的居住生活為首要目標(biāo)，建設(shè)多層次、不同檔次的普通商品住房。預(yù)計(jì)未來(lái)年宣恩縣城常住人口將凈增萬(wàn)人，按平均每戶人計(jì)算，需新增萬(wàn)套房子，其面積相當(dāng)于現(xiàn)有成套住房面積的倍。由此可見(jiàn)，在西部地區(qū)縣級(jí)城鎮(zhèn)發(fā)展中，在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期以內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)必須以住宅業(yè)為主體，這是由客觀現(xiàn)實(shí)所決定的。

二、以危舊房屋改造為重點(diǎn)，全面實(shí)施舊城改造工程，不斷優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，提升城市功能

西部地區(qū)縣城的房子大多建于上世紀(jì)八、九十年代，形式單一，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，功能低下，基本上呈火柴盒式緊密排列，且道路狹窄，環(huán)境欠優(yōu)?，F(xiàn)在，隨著城市發(fā)展建設(shè)步伐加快，人們生活水平日益提高，舊房已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)新的住房消費(fèi)需求。因此，全面實(shí)施舊城改造工程是當(dāng)務(wù)之急。宣恩縣委、縣政府已確定以招商引資為突破口，在××年大力推進(jìn)舊城改造。在舊城改造中，要充分考慮現(xiàn)有居民的意愿和居住習(xí)慣，講究新建房的布局，突出特色，完善功能，美化環(huán)境，提升檔次，讓新建房既有現(xiàn)代氣息，又具傳統(tǒng)內(nèi)涵，寓含文化底蘊(yùn)。用拆房還房、以房補(bǔ)房的辦法，直接解決拆遷矛盾，讓更多的城區(qū)居民享受到舊城改造給他們帶來(lái)的直接利益。同時(shí)要建設(shè)好休閑廣場(chǎng)，因?yàn)樗且粋€(gè)城市文明的窗口。最大程度地發(fā)揮廣場(chǎng)的整體功能，以廣場(chǎng)的建設(shè)來(lái)進(jìn)一步推動(dòng)舊城改造，從而不斷優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，提升城市功能。

三、以培育房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為支撐，著力整合房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)要素，全面促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是城鎮(zhèn)化建設(shè)的主力軍，它能廣泛地吸納社會(huì)資金，整合市場(chǎng)要素，推進(jìn)住房商品化進(jìn)程，促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目前西部地區(qū)縣城房地產(chǎn)業(yè)大多剛剛起步，開(kāi)發(fā)還很不夠，面臨的突出問(wèn)題就是有市無(wú)場(chǎng)，市場(chǎng)發(fā)育不健全，市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范，從而導(dǎo)致城鎮(zhèn)化建設(shè)緩慢。要解決這個(gè)問(wèn)題，當(dāng)務(wù)之急是積極培育房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，因?yàn)槠髽I(yè)是市場(chǎng)主體，只有充分發(fā)揮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主體作用，優(yōu)化資源，不斷整合房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)、資金、人才、管理等市場(chǎng)要素，才能加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。要給西部地區(qū)縣城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以政策方面的傾斜：一是降低準(zhǔn)入“門(mén)檻”，以四級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為例，其注冊(cè)資本金應(yīng)降低到萬(wàn)元；二是加大政策支持力度，要對(duì)新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，從土地供應(yīng)、項(xiàng)目審批、市場(chǎng)準(zhǔn)入、開(kāi)發(fā)貸款、稅費(fèi)減免等方面給予政策優(yōu)惠等；三是建立規(guī)范化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，嚴(yán)禁任何單位以集資、合作建房名義，變相搞實(shí)物分房或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。

四、以拉動(dòng)消費(fèi)、擴(kuò)大需求為目標(biāo)，逐步完善住房公積金制度和信貸支持政策，切實(shí)提高居民生活水平

據(jù)調(diào)查，西部貧困地區(qū)縣城還有以上居民的居住條件較差，屬非成套及簡(jiǎn)易住房。形成這種狀況的原因是多方面的，但居民的購(gòu)買(mǎi)力不夠是直接主因。因此，在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)程中，要充分考慮這一階層的利益，盡可能提高他們的購(gòu)買(mǎi)力。要提高居民的購(gòu)買(mǎi)力，除了加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展以外，一個(gè)行之有效的辦法就是建立完善住房公積金制度和發(fā)展住房信貸，讓他們通過(guò)這一形式獲得購(gòu)房資金，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望，以此拉動(dòng)住房消費(fèi)，擴(kuò)大社會(huì)需求，不斷提高居民生活水平。

在住房公積金制度方面重點(diǎn)抓好：一是建章立制，規(guī)范管理，目前就公積金制度而言，僅國(guó)務(wù)院頒布《住房公積金管理?xiàng)l例》是不夠的，還要頒布實(shí)施細(xì)則及相關(guān)的管理制度；二是理順機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一號(hào)令，要嚴(yán)格按照國(guó)務(wù)院的有關(guān)精神，以市（地州盟）設(shè)立住房公積金管理中心，縣（市）設(shè)立分中心，實(shí)行垂直“一條邊”管理，統(tǒng)一核算，整合實(shí)力，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。三是強(qiáng)化歸集、發(fā)展個(gè)貸，提高住房公積金繳存比例，單位及職工個(gè)人各為以上，擴(kuò)大覆蓋面，住房公積金制度要推廣到鄉(xiāng)鎮(zhèn)。建立和完善政策性住房貸款和商業(yè)性住房相結(jié)合的住房信貸體制：一是要發(fā)展政策性住房貸款，大力發(fā)展住房公積金個(gè)人貸款業(yè)務(wù)，降低職工購(gòu)房成本；二是要積極發(fā)展商業(yè)性住房貸款。各商業(yè)銀行要加大對(duì)西部縣城房地產(chǎn)信貸支持的力度，要根據(jù)當(dāng)?shù)刈》堪l(fā)展規(guī)劃，合理核定個(gè)人住房貸款規(guī)模，規(guī)范擔(dān)保行為，簡(jiǎn)化辦事程序，方便個(gè)人貸款，增強(qiáng)購(gòu)房能力。

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)文化的思考

房地產(chǎn)企業(yè)文化的思考——尊重與和諧創(chuàng)造價(jià)值

文化是人類(lèi)社會(huì)的標(biāo)志。一個(gè)企業(yè)，無(wú)論是大還是小，無(wú)論從事什么行業(yè)，都具有其社會(huì)屬性。而企業(yè)的靈魂在于人，人的靈魂在文化，因此企業(yè)人要治好企業(yè)就必然要把文化的理念貫穿于企業(yè)管理之中。企業(yè)文化就是企業(yè)人與企業(yè)結(jié)合最有效的載體和渠道。因此我們說(shuō)，一個(gè)企業(yè)要生存和發(fā)展，必然需要有與之相匹配的企業(yè)文化。良好的企業(yè)文化是企業(yè)生存和發(fā)展的源動(dòng)力，是其區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的最根本標(biāo)志。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，正面臨著三大挑戰(zhàn)：如何應(yīng)對(duì)飛速變化的商業(yè)環(huán)境和日益激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)；如何應(yīng)對(duì)國(guó)家和地方政策對(duì)行業(yè)發(fā)展的調(diào)控；以及如何滿足客戶不斷發(fā)展變化的對(duì)項(xiàng)目的訴求。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的緊迫形勢(shì)下，企業(yè)對(duì)內(nèi)如何建設(shè)一個(gè)能夠得到廣泛認(rèn)同的核心價(jià)值觀的企業(yè)文化，對(duì)外如何表達(dá)公司的企業(yè)形象，品牌形象就成為了擺在企業(yè)領(lǐng)航者面前的當(dāng)務(wù)之急。

一、什么是企業(yè)文化？

企業(yè)文化是20世紀(jì)80年代初在美國(guó)興起的一種管理現(xiàn)象。企業(yè)文化通常代表一系列依存關(guān)系的價(jià)值觀念和行為方式的總和，它是企業(yè)組織在其運(yùn)作和發(fā)展過(guò)程中形成的組織成員所共同信仰的經(jīng)驗(yàn)思想、經(jīng)驗(yàn)作風(fēng)、管理哲學(xué)、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、行為規(guī)范、規(guī)章制度、傳統(tǒng)風(fēng)俗和企業(yè)形象、標(biāo)志等的綜合。同時(shí)要強(qiáng)調(diào)的是，企業(yè)文化也是企業(yè)全體人員言行的集合。企業(yè)的文化影響企業(yè)中個(gè)人的行為，而企業(yè)中個(gè)人的行為對(duì)外也體現(xiàn)了本企業(yè)的文化特征。它往往是一個(gè)企業(yè)通過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的沉淀所留存下來(lái)。當(dāng)然，也有人認(rèn)為企業(yè)文化就是老板文化，一個(gè)企業(yè)的文化的發(fā)展趨勢(shì)和特點(diǎn)直接取決于其老板的意志和對(duì)企業(yè)發(fā)展的判斷。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬漣說(shuō)：“先進(jìn)的企業(yè)文化是企業(yè)的靈魂，競(jìng)爭(zhēng)力的源頭，國(guó)際交往的基礎(chǔ)和橋梁”。而作為一新興的云南本土房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的大型企業(yè)，我們要探討的是要建設(shè)一套什么樣的企業(yè)文化才能對(duì)增強(qiáng)企業(yè)凝聚力和提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力起到良好的促進(jìn)作用。

二、我們需要什么樣的房地產(chǎn)企業(yè)文化？

我認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)文化對(duì)增強(qiáng)企業(yè)凝聚力及其核心競(jìng)爭(zhēng)力的促進(jìn)作用具體體現(xiàn)為其所具有的四大功能：

1.凝聚功能。良好的企業(yè)文化是企業(yè)的粘合劑，可以把員工緊緊地粘合、團(tuán)結(jié)在一起，使他們目的明確、協(xié)調(diào)一致。特別是我們這樣一家由不同股東背景和具備不同文化特質(zhì)的員工組成的新公司來(lái)說(shuō)，企業(yè)文化可以明確提出企業(yè)的根本目標(biāo)，而這個(gè)目標(biāo)就是企業(yè)員工隊(duì)伍凝聚力的基礎(chǔ)。企業(yè)根本目標(biāo)選擇明確，就能夠把企業(yè)的利益和絕大多數(shù)員工的利益統(tǒng)一起來(lái)，是一個(gè)集體與個(gè)人雙贏的目標(biāo)。在此基礎(chǔ)上，企業(yè)就能形成強(qiáng)大的凝聚力。

2.導(dǎo)向功能。導(dǎo)向包括價(jià)值導(dǎo)向與行為導(dǎo)向。云南城投華商之家是一家新興的大型房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)，我們將要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目無(wú)論從規(guī)模還是區(qū)域都必將成為昆明的焦點(diǎn)，無(wú)論是從各級(jí)政府還是公眾的關(guān)注度都將提升到一個(gè)前所未有的高度。因此我們要有明確的企業(yè)價(jià)值觀與企業(yè)精神，這樣才能夠?yàn)槠髽I(yè)提供具有長(zhǎng)遠(yuǎn)意義的、更大范圍的正確方向，為企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中基本競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略和政策的制定提供依據(jù)。

3.激勵(lì)功能。激勵(lì)是一種精神力量和狀態(tài)。企業(yè)文化所形成的企業(yè)內(nèi)部的文化環(huán)境和價(jià)值導(dǎo)向能夠起到精神激勵(lì)的作用，將員工的積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性激發(fā)和調(diào)動(dòng)起來(lái)。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造在于人的創(chuàng)造力和積極性，管理團(tuán)隊(duì)和員工是企業(yè)效益的創(chuàng)造者，企業(yè)是員工獲取生活財(cái)富、實(shí)現(xiàn)人生價(jià)值的場(chǎng)所。只有先進(jìn)的企業(yè)文化，才能激勵(lì)人去創(chuàng)造，才能塑造出現(xiàn)代的企業(yè)人。

4.控制約束功能?？刂坪图s束功能的要義是在于通過(guò)企業(yè)文化的宣揚(yáng)向員工灌輸工作中有所為有所不為，或者是什么能做什么是不能做的概念。我們都知道現(xiàn)代企業(yè)制度的一個(gè)重要特征就是要管理制度化。而企業(yè)文化的作用就在于一種潛移默化的灌輸作用。

事實(shí)上，世界各國(guó)企業(yè)的實(shí)踐也充分證明了企業(yè)文化的重要作用。在IBM、SONY、GE通用電氣以及中國(guó)的海爾等眾多著名企業(yè)的成功過(guò)程中，公司內(nèi)部強(qiáng)有力的企業(yè)文化無(wú)一不對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)起到?jīng)Q定性作用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)文化的思考——尊重與和諧創(chuàng)造價(jià)值

所謂“尊重與和諧創(chuàng)造價(jià)值”，就是強(qiáng)調(diào)以尊重的態(tài)度管理企業(yè)和進(jìn)行企業(yè)

行為決策，在和諧的氛圍中去運(yùn)作項(xiàng)目，最終創(chuàng)造價(jià)值最大化的企業(yè)文化。

關(guān)于尊重，這是一個(gè)尊重誰(shuí)和創(chuàng)造什么價(jià)值的問(wèn)題。

對(duì)于企業(yè)內(nèi)部，我們要?jiǎng)?chuàng)建以人為本的管理制度。公司要尊重員工，尊重員工的個(gè)人訴求，還要求領(lǐng)導(dǎo)和員工互相尊重，讓大家在一個(gè)尊重人的氛圍里工作；要求管理者之間、部門(mén)之間、團(tuán)隊(duì)之間、員工之間互相尊重，互相理解，換位思考，這樣才能創(chuàng)建高效能的企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制；要尊重從管理者到普通員工每一個(gè)人的勞動(dòng)和創(chuàng)造，要建立一個(gè)公平的有競(jìng)爭(zhēng)力的效績(jī)考核體系，做到真正的人有所值，勞有所值。

對(duì)于企業(yè)外環(huán)境，一是我們要尊重國(guó)家，尊重社會(huì)，尊重土地價(jià)值。

一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)公司必須遵從國(guó)家和地方政府的法律及政策指引，要尊重社會(huì)廣泛認(rèn)可的價(jià)值觀念和行業(yè)道德根本。在法律法規(guī)和政策允許的框架內(nèi)做房地產(chǎn)，這是企業(yè)立足的根本；另一方面，我們將要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目規(guī)模大、區(qū)位敏感度高、政府和社會(huì)關(guān)注度高，土地資源具有無(wú)可比擬的價(jià)值特性。因此我們強(qiáng)調(diào)要尊重土地的價(jià)值，無(wú)論在項(xiàng)目的決策和具體運(yùn)作層面都要求細(xì)致審慎，本著對(duì)這座城市的發(fā)展和人民高度負(fù)責(zé)的態(tài)度來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，這樣才能把這片土地的價(jià)值發(fā)揮到最大。

二是要尊重市場(chǎng)，尊重客戶。能否滿足市場(chǎng)需求和客戶滿意度是房地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)價(jià)值的關(guān)鍵因素。尊重市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律、尊重客戶的訴求，以客戶的需求和滿意度為導(dǎo)向是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的目標(biāo)和方向。而作為華商之家這樣一個(gè)區(qū)域內(nèi)大型的綜合性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，從土地一級(jí)開(kāi)發(fā)到項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、落成，每一步都應(yīng)該遵照市場(chǎng)的客觀規(guī)律，以客戶（項(xiàng)目的需求者和使用者）的訴求為導(dǎo)向，最終才能成就一個(gè)讓市場(chǎng)滿意的項(xiàng)目，成就專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)公司的品牌價(jià)值。

三是要尊重行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和合作伙伴。尊重行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是為了創(chuàng)造一個(gè)公平、有序競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)氛圍。這也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和法制社會(huì)的基本要求。尊重合作伙伴是為了與各行業(yè)合作方建立一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作共贏機(jī)制，從而達(dá)到降低開(kāi)發(fā)成本、提高運(yùn)行效率的目的。一家好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，應(yīng)該在業(yè)內(nèi)擁有誠(chéng)信合作，互惠互利的良好口碑，這樣才能提高其抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，為永續(xù)發(fā)展提供保障。

四是要尊重土地的原住民。由于華商之家項(xiàng)目的特殊性，土地范圍內(nèi)有為數(shù)不少的村落和原住民。不可否認(rèn)，新項(xiàng)目面臨拆舊建新，移民安置等矛盾。在這

樣一個(gè)政府和社會(huì)高度關(guān)注農(nóng)民安置問(wèn)題、依法拆遷問(wèn)題和《物權(quán)法》已經(jīng)生效的時(shí)代背景下，我們只有本著對(duì)原住民尊重的態(tài)度，妥善地解決好農(nóng)民的安置、拆遷、補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題，才能是項(xiàng)目得以順利實(shí)施，實(shí)現(xiàn)價(jià)值。

關(guān)于和諧，我們所倡導(dǎo)的應(yīng)該是一種和諧的企業(yè)管理氛圍，并努力營(yíng)造一個(gè)和諧的企業(yè)發(fā)展外部環(huán)境。

國(guó)家在倡導(dǎo)建設(shè)和諧社會(huì)，而企業(yè)的發(fā)展需要建設(shè)和諧的企業(yè)文化氛圍。公司管理，尊重是一種態(tài)度，而和諧是一種追求。不同企業(yè)文化和經(jīng)營(yíng)理念的股東方聚在一起，不同經(jīng)歷和企業(yè)背景的人員聚在一起組成一個(gè)新的公司，大家致力于創(chuàng)造一個(gè)和諧的公司氛圍很重要。只有和諧才能增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力，只有和諧才能激勵(lì)管理團(tuán)隊(duì)和每一個(gè)員工一起去創(chuàng)造，只有和諧的訴求才能協(xié)調(diào)個(gè)人利益、部門(mén)利益與公司利益的統(tǒng)一。企業(yè)內(nèi)部要形成一種人人有利于構(gòu)建和諧，不利于和諧的事情不能做的文化氛圍。

企業(yè)要努力營(yíng)造一個(gè)和諧的外部發(fā)展環(huán)境。追求和諧的企業(yè)文化特征應(yīng)該貫徹到項(xiàng)目實(shí)施的每一步，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的完整價(jià)值。

項(xiàng)目的定位研究，應(yīng)該建立在協(xié)調(diào)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展平衡，與區(qū)域周邊類(lèi)似大項(xiàng)目和各級(jí)政府整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局和諧統(tǒng)一的基礎(chǔ)上。這是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，因?yàn)樗P(guān)系到政府對(duì)本項(xiàng)目的支持力度和市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度的問(wèn)題。

由于項(xiàng)目可能處在環(huán)境敏感區(qū)域，因此項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)等各個(gè)階段，要充分考慮綠色環(huán)保、節(jié)能降耗、污染控制等各方面因素，真正做到人與自然和諧發(fā)展，項(xiàng)目建設(shè)與自然環(huán)境保護(hù)的和諧統(tǒng)一。

項(xiàng)目可能涉及農(nóng)村改造，拆遷，農(nóng)民安置等社會(huì)問(wèn)題。因此項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)一定要具有建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的政治高度，力爭(zhēng)圓滿解決矛盾。讓原住民與新項(xiàng)目、新移民和諧共處，這才是通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為區(qū)域發(fā)展作貢獻(xiàn)，為解決農(nóng)民拆遷安置與新項(xiàng)目建設(shè)問(wèn)題提供成功范本的政治價(jià)值所在。

綜上所述，以尊重與和諧為核心的企業(yè)文化將體現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部管理中，貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，并最終把價(jià)值實(shí)現(xiàn)在被政府和市場(chǎng)認(rèn)可的項(xiàng)目產(chǎn)品上。我們企業(yè)文化的目標(biāo)，是通過(guò)企業(yè)文化的塑造來(lái)創(chuàng)造最大的項(xiàng)目?jī)r(jià)值，進(jìn)而為政府創(chuàng)造更大的社會(huì)價(jià)值，為股東創(chuàng)造最大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，和為員工實(shí)現(xiàn)更大的個(gè)人價(jià)值。

作者江源云南百年置業(yè)房地產(chǎn)公司

第四篇：關(guān)于房地產(chǎn)可行性研究的思考

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告框架項(xiàng)目編號(hào)00

5關(guān)于房地產(chǎn)可行性研究的思考

一、房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略透視

1、透視地產(chǎn)可行性研究

（1）什么是可行性研究？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是在投資決策之前對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)植，以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。可行性研究也是籌集資金的依據(jù)。

（2）過(guò)去為何流于形式？

一方面，市場(chǎng)的繁榮掩蓋了操作的失誤，項(xiàng)目決策未經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的研究，隨意、盲目的投資同樣收到了成果；另一方面，政策法規(guī)、監(jiān)管的不規(guī)范，給項(xiàng)目成敗提供了較大回旋空間，使可行性研究?jī)H僅成為一紙說(shuō)辭。

（3）新形勢(shì)下如何重歸本原？

嚴(yán)酷的政策環(huán)境，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，為提高收益、降低風(fēng)險(xiǎn)，可行性研究的重要性重歸本原?？尚行匝芯勘仨氁允袌?chǎng)供需為立足點(diǎn)，以資源投入為限度，以科學(xué)方法為手段，以系列評(píng)價(jià)指標(biāo)為結(jié)果，它通常要處理兩方面的問(wèn)題：

第一是要確定項(xiàng)目在市場(chǎng)、技術(shù)上是否可行；

第二是如何才能取得最佳的效益（主要是經(jīng)濟(jì)效益）

注意可行并不意味著該項(xiàng)目是合適的。－般情況下，要在多個(gè)可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員要綜合考慮企業(yè)自身、市場(chǎng)、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的因素，綜合評(píng)價(jià)取舍。

2、房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析

（1）分析角度一：社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)免對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

房地產(chǎn)業(yè)不是個(gè)孤立的行業(yè)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而不是相反。

（2）分析角度二：當(dāng)?shù)卣姓袨閷?duì)市場(chǎng)的影響

一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有著直接的影響。不少城市的土地批出規(guī)模嚴(yán)重失控，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理混亂，造成地皮炒賣(mài)現(xiàn)象嚴(yán)重，商品房供應(yīng)量過(guò)大，市場(chǎng)價(jià)格起落過(guò)劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）分析角度三：街區(qū)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的影響

房地產(chǎn)的價(jià)值似乎并不完全取決于樓盤(pán)自身的檔次和質(zhì)量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關(guān)。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值的外在動(dòng)因。

（4）分析角度四：投資商自身?xiàng)l件考察

1）考察你的經(jīng)驗(yàn)。本公司適不適合于那個(gè)地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項(xiàng)目，是否有具備適合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的人才。

2）考察你的融資能力。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)都會(huì)遇到借貸和融資問(wèn)題，你的借貸渠道和融資渠道是否可靠。

（5）分析角度五：可行性研究應(yīng)納入整體整體戰(zhàn)略設(shè)計(jì)

可行性研究準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)是對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的整體規(guī)劃，它已經(jīng)確定了項(xiàng)目的擬定位方案、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，以及營(yíng)銷(xiāo)的戰(zhàn)略構(gòu)思。在此基礎(chǔ)上，公司再進(jìn)行操作層面的細(xì)化。在營(yíng)銷(xiāo)方面的細(xì)化為：進(jìn)行細(xì)致而有針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行市場(chǎng)分析，并選定適合的目標(biāo)市場(chǎng)，制定產(chǎn) 1

品的定位策略、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和定價(jià)策略、營(yíng)銷(xiāo)渠道策略、促銷(xiāo)組合策略及物業(yè)管理策略，最終形成一系列營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃書(shū)。

二、誰(shuí)負(fù)責(zé)？

1、部門(mén)職責(zé)

（1）開(kāi)發(fā)部：兩大職責(zé)，可行性研究與項(xiàng)目立項(xiàng)。其它工作包括：市場(chǎng)調(diào)查、購(gòu)買(mǎi)土地、協(xié)助規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)前期工作以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中的合同管理、計(jì)劃統(tǒng)計(jì)、工程概預(yù)算、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程中的招標(biāo)等工作的策劃。

（2）營(yíng)銷(xiāo)與策劃部：策劃包裝項(xiàng)目及公司的外部形象；策劃宣傳廣告。收集房地產(chǎn)市場(chǎng)及金融政策等方面的信息。

（3）工程部：負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目部對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的報(bào)建手續(xù)辦理、工程施工和監(jiān)理的管理、工程的質(zhì)量和進(jìn)度控制、工程材料采購(gòu)等方面進(jìn)行策劃；

（4）財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的融資、工程款撥付、資金還貸等資金運(yùn)作方面的策劃；

2、操作程序

（1）開(kāi)發(fā)部根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果和收集的有關(guān)信息，進(jìn)行投資項(xiàng)目的預(yù)選。對(duì)預(yù)選項(xiàng)目的土地規(guī)劃資料、周邊地塊價(jià)格、房?jī)r(jià)等情況進(jìn)行調(diào)查，形成資料匯編。根據(jù)資料匯總情況，編制《項(xiàng)目建議書(shū)》。對(duì)擬建項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行說(shuō)明，初步估算項(xiàng)目的投資效益，進(jìn)行綜合分析，論述建設(shè)的必要性。

《項(xiàng)目建議書(shū)》由策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心、財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部、工程部經(jīng)理會(huì)簽后，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批。在被有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)以后，建設(shè)單位即可著手組織對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究.（2）公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)主持項(xiàng)目投資決策會(huì)議；

（3）項(xiàng)目分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)向總經(jīng)理報(bào)告對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的結(jié)果，負(fù)責(zé)指導(dǎo)可行性報(bào)告的編制。

（4）開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目運(yùn)作方案的策劃，編制可行性研究報(bào)告，收集所需資料。召集策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心、財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部、工程部和項(xiàng)目部的有關(guān)人員，依據(jù)項(xiàng)目的《可行性研究報(bào)告》和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)際要求，對(duì)項(xiàng)目整體運(yùn)作流程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行策劃。各部門(mén)根據(jù)以下職責(zé)分工，負(fù)責(zé)提供所分管的可研報(bào)告所需資料,并對(duì)可研報(bào)告從部門(mén)角度提出意見(jiàn)。策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心：市場(chǎng)研究，營(yíng)銷(xiāo)方案擬定。

工程部：開(kāi)發(fā)方案擬定。

財(cái)務(wù)部：依據(jù)項(xiàng)目規(guī)模制定資金用款計(jì)劃，編制資金流量表。

開(kāi)發(fā)部：依據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)要求，對(duì)不確定性進(jìn)行分析：

a.盈虧平衡分析，包括生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)；

b.敏感性分析,包括工期延長(zhǎng)、投資增減、主要原材料價(jià)格升降，等因素變化的分析；

c.根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中可能存在的不利因素，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，預(yù)測(cè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，并提出采取回避風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。

（5）各部門(mén)根據(jù)策劃的結(jié)果，編制本部門(mén)分管職責(zé)內(nèi)的項(xiàng)目運(yùn)作方案，按規(guī)定的時(shí)間報(bào)開(kāi)發(fā)部，由其收集匯總，編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體運(yùn)作方案。

3、人員安排

項(xiàng)目 內(nèi)容 人數(shù) 負(fù)責(zé)項(xiàng)目 費(fèi)用 時(shí)間

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

造價(jià)工程師

市場(chǎng)調(diào)查和分析人員

規(guī)劃設(shè)計(jì)師

三、立項(xiàng)報(bào)批控制程序

1、目的通過(guò)對(duì)立項(xiàng)報(bào)批的控制，確保工程項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批工作的順利進(jìn)行，滿足工程建設(shè)的需要。

2、職責(zé)

（1）開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé),工程部和項(xiàng)目部配合，辦理立項(xiàng)報(bào)批工作；

（2）財(cái)務(wù)部、總經(jīng)理辦負(fù)責(zé)在其職責(zé)范圍內(nèi),提供立項(xiàng)報(bào)批所需的文件資料。

3、立項(xiàng)報(bào)批工作的主要工作內(nèi)容

（1）根據(jù)各種立項(xiàng)報(bào)批的要求，收集整理有關(guān)的文件資料；

（2）聯(lián)系有關(guān)的上級(jí)主管部門(mén)，辦理各種立項(xiàng)報(bào)批的手續(xù)，領(lǐng)取有關(guān)的證書(shū)；

（3）協(xié)調(diào)解決立項(xiàng)報(bào)批中的有關(guān)工作。

4、控制程序

（1）在立項(xiàng)報(bào)批工作開(kāi)展前，由開(kāi)發(fā)部對(duì)工程項(xiàng)目的整體立項(xiàng)報(bào)批工作進(jìn)行研究，明確立項(xiàng)報(bào)批的項(xiàng)目和工作內(nèi)容、各部門(mén)的分工以及工作進(jìn)程時(shí)間安排等，立項(xiàng)報(bào)批計(jì)劃,由分管副總經(jīng)理審批后實(shí)施。

（2）立項(xiàng)報(bào)批的主要項(xiàng)目包括：

1）聯(lián)系行業(yè)主管部門(mén)和地方政府計(jì)委，辦理工程項(xiàng)目的計(jì)劃批文；

2）聯(lián)系地方建委，辦理工程項(xiàng)目的報(bào)建手續(xù)，領(lǐng)取“工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建證”；

3）聯(lián)系地方規(guī)劃管理部門(mén)和建委，辦理“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”；

4）聯(lián)系土地管理部門(mén)，辦理工程項(xiàng)目的“土地證”；

5）聯(lián)系地方規(guī)劃管理部門(mén)，辦理“規(guī)劃工程建設(shè)許可證”；

6）聯(lián)系地方建委，辦理工程項(xiàng)目的“施工許可證”；

7）上級(jí)主管部門(mén)規(guī)定需辦理的其它項(xiàng)目。

（3）根據(jù)上級(jí)主管部門(mén)規(guī)定的各種審批手續(xù)應(yīng)提供的相關(guān)文件資料，由開(kāi)發(fā)部組織進(jìn)行準(zhǔn)備和收集：

1）開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告、計(jì)劃批文等職責(zé)范圍內(nèi)的有關(guān)文件資料；

2）項(xiàng)目部負(fù)責(zé)提供規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙、紅線圖、定點(diǎn)圖等有關(guān)工程建設(shè)的文件資料以及消防、抗震、防疫、環(huán)保等其它相應(yīng)各部門(mén)的審查合格資料等；

3）財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)提供有關(guān)費(fèi)用的交付憑證和工程資金方面的文件資料；

4）總經(jīng)理辦負(fù)責(zé)提供職責(zé)范圍內(nèi)的有關(guān)文件資料。

5）項(xiàng)報(bào)批手續(xù)的辦理。隨時(shí)檢查協(xié)調(diào)立項(xiàng)報(bào)批工作的進(jìn)展情況，對(duì)工作中存在的重大問(wèn)題，及時(shí)向分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理匯報(bào)，研究制定解決方案，并組織實(shí)施。

（4）各種立項(xiàng)報(bào)批工作完成后，由開(kāi)發(fā)部依據(jù)《檔案管理辦法》的要求，及時(shí)收集整理報(bào)批的有關(guān)文件資料進(jìn)行歸檔，對(duì)立項(xiàng)報(bào)批的證書(shū)，依據(jù)有關(guān)規(guī)定及時(shí)傳送有關(guān)部門(mén)

第五篇：淺談關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的思考

對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的稅收問(wèn)題應(yīng)該多加強(qiáng)管理，下面小編為大家整理了關(guān)于這個(gè)問(wèn)題的論文，僅供大家參考。

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 稅收征管 一體化管理

論文摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的稅收是地方稅收收入的重要來(lái)源，本文對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)在稅收征管中存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析，并提出了具體的預(yù)防措施和管理方法。

隨著城市建設(shè)及房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入大幅增長(zhǎng)，己成為地方稅收收入的重要來(lái)源。但由于建筑房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多、征管的難度大.稅源管理仍存在較大漏洞。為了提高該行業(yè)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化水平.進(jìn)一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能.促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。有必要在現(xiàn)行管理體制下落實(shí)各項(xiàng)管理要求的同時(shí).通過(guò)整合現(xiàn)有征管資源.加強(qiáng)部門(mén)協(xié)調(diào)配合，搞好各征管環(huán)節(jié)的銜接。進(jìn)一步做到應(yīng)收盡收?，F(xiàn)結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的實(shí)際。就加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收管理談幾點(diǎn)意見(jiàn)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管存在的問(wèn)題

(一)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)納稅意識(shí)不強(qiáng)。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)是地方政府通過(guò)招商引資開(kāi)辦的.這些企業(yè)曲解地方的優(yōu)惠政策.甚至有的認(rèn)為自己是招商引資企業(yè).在稅收方面享有優(yōu)惠、得到照顧理所應(yīng)當(dāng)：部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)自己的納稅義務(wù)和有關(guān)稅收政策不清楚.特別是對(duì)預(yù)收房款、以房抵頂工程款、代收款項(xiàng)等特殊稅收政策更是知之甚少。

(二)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)核算不健全。一是財(cái)務(wù)制度混亂。賬務(wù)不全.有的甚至根本沒(méi)有建賬。二是收入不實(shí)。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用預(yù)收售房款的形式.因未開(kāi)具正式發(fā)票.預(yù)收款長(zhǎng)期掛在賬上.不作收入.有的甚至無(wú)賬可查。三是虛列成本。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于工期長(zhǎng)，與建安施工結(jié)算不及時(shí).成本核算未嚴(yán)格執(zhí)行權(quán)賁發(fā)生制、遵循配比原則.有的仍然按收付實(shí)現(xiàn)制即對(duì)成本采取支付多少.就列支多少：對(duì)末售房面積。收入未轉(zhuǎn)但成本已提前列支.造成收入、成本不配比。因而無(wú)法核實(shí)其真實(shí)成本，也就無(wú)法真實(shí)反映企業(yè)盈虧情況。有的按預(yù)計(jì)數(shù)開(kāi)具收款收據(jù)入賬。造成成本虛增.同時(shí)存在大置的不合法憑證或沒(méi)有取得憑證。

(三)政策宣傳力度不夠.政策執(zhí)行不能到位。目前。在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓諸環(huán)節(jié)分別征收營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等稅種。由于涉及的稅種較多，房地產(chǎn)方面的稅收政策又不能及時(shí)、全面地送到納稅人手中，使一些納稅人無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策有所認(rèn)識(shí)。同時(shí)由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商稅收法律意識(shí)淡薄，又不積極配合也增加了征收難度.導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收政策執(zhí)行不到位。

(四)稅收征管力度不夠，漏洞較為明顯。由于房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算復(fù)雜，涉及稅種相對(duì)較多.使得征管難度加大，再加上稅務(wù)部門(mén)征管手段的落后。房地產(chǎn)行業(yè)稅收基礎(chǔ)管理工作不扎實(shí).使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管存在較多的缺失。主要原因：一是稅務(wù)人員管理的不銜接。如房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)前期主要涉及施工企業(yè)的建安營(yíng)業(yè)稅，開(kāi)發(fā)中期主要涉及到銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅.而在開(kāi)發(fā)中后期涉及企業(yè)所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務(wù)人員偏重于營(yíng)業(yè)稅的征管.而忽視了對(duì)企業(yè)所得稅的管理。二是行業(yè)稅收管理措施不到位。如目前對(duì)企業(yè)所得稅的征管.有核定征收、查賬征收，還有以工程為單位.待工程完工后進(jìn)行結(jié)算征收等.而土地增值稅則由于提供稅款不多.計(jì)算程序復(fù)雜，以及預(yù)征政策落實(shí)問(wèn)題.使得征管上存在較大的漏洞。三是發(fā)票控管力度不強(qiáng)。主要表現(xiàn)在：其一.施工企業(yè)結(jié)算不開(kāi)具建安發(fā)票，無(wú)法確定工程成本。其二，房地產(chǎn)公司不開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票.在企業(yè)隱瞞有關(guān)情況時(shí).難以確認(rèn)收入，從而影響稅款征收。其三.房地產(chǎn)公司與施工企業(yè)大量使用白條結(jié)算.混淆納稅義務(wù)時(shí)間.少申報(bào)收入。四是房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性強(qiáng)。流云力JIl生強(qiáng)是房地產(chǎn)行業(yè)的共同特點(diǎn)，目前，全市外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都是外地的固定業(yè)戶.往往以回總公司匯總納稅為由.不愿接受經(jīng)營(yíng)地稅務(wù)機(jī)關(guān)管理.但按照國(guó)家政策的規(guī)定.他們中無(wú)一符合回總公司匯總納稅的條件.并且在我市累計(jì)經(jīng)營(yíng)期限大都超過(guò)了180天.應(yīng)該接受經(jīng)營(yíng)地稅務(wù)機(jī)關(guān)管理。流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)給稅收管理帶來(lái)一定困難.稍有疏松.極易形成漏征漏管。

(五)稅收違法打擊不夠.檢查工作力度不到位。

目前，地稅機(jī)關(guān)檢查人員素質(zhì)參差不齊，專(zhuān)業(yè)性管理較弱，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機(jī)可乘。造成稅源的白白流失。另外，對(duì)偷逃稅的處罰不嚴(yán).雖然刑法、稅收征管法又寸偷逃稅行為有明文處罰的規(guī)定，但在實(shí)際工作中，稅務(wù)部門(mén)往往以補(bǔ)代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥軍的心理。如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復(fù)雜.事后監(jiān)督檢查.追繳稅款相當(dāng)困難。目前.產(chǎn)權(quán)交易雙方或者中介機(jī)構(gòu)采取瞞報(bào)成交價(jià)，t丁立假合同等手段降低計(jì)稅依據(jù)以達(dá)到少繳稅款的目的.由于稅法對(duì)這類(lèi)偷逃稅行為沒(méi)有相應(yīng)的處罰條款.加上查處不嚴(yán)，致使開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)以及產(chǎn)權(quán)承受人肆無(wú)忌憚地弄虛作假，偷逃國(guó)家稅款。

(六)部門(mén)配合缺乏合力，稅收管理外部環(huán)境有待改善。雖然新的稅收征管法對(duì)有關(guān)部門(mén)協(xié)稅護(hù)稅職能作用作出了明確的法律規(guī)定，但現(xiàn)實(shí)中由于部門(mén)利益驅(qū)使.造成部門(mén)配合不力，協(xié)稅護(hù)稅組織不夠完善.更增加了管理難度。稅務(wù)部門(mén)在具體進(jìn)行房地產(chǎn)稅收征管過(guò)程中.一些基礎(chǔ)信息來(lái)源于房管、土地等部門(mén)。但由于彼此不屬于同一領(lǐng)導(dǎo)部門(mén).以及沒(méi)有一個(gè)具體的法律或規(guī)蕈來(lái)約束相關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)稅護(hù)稅行為。致使部門(mén)之間協(xié)調(diào)配合乏力。稅務(wù)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅收的征管工作.普遍需要依靠相關(guān)部門(mén)的協(xié)助配合。才能掌握房地產(chǎn)企業(yè)的稅源資料.但在買(mǎi)際工作中。出于種種原因很難形成部門(mén)合力.由于涉及的部門(mén)較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)。遇到問(wèn)題不能及時(shí)解決.必須召開(kāi)部門(mén)間的協(xié)調(diào)會(huì)議才可解決.缺乏相應(yīng)的激勵(lì)制約手段，未能實(shí)現(xiàn)信息共享.難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。

二、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的建議

針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作中存在的問(wèn)題，為了提高房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化水平.進(jìn)一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，有必要在現(xiàn)行管理體制下落實(shí)各項(xiàng)管理要求的同時(shí).通過(guò)整合現(xiàn)有征管資源，實(shí)現(xiàn)信息共享.加強(qiáng)部門(mén)協(xié)調(diào)配合.搞好各征管環(huán)節(jié)連接.實(shí)施一體化管理。