第一篇：車建新談紅星模式：不止是商業(yè)地產(chǎn)

車建新談紅星模式：不止是商業(yè)地產(chǎn)

提要：“這是我們增長最快的一年”, 紅星美凱龍董事長兼總裁車建新說。在車建新描述的“增長最快”的這一年里,跨國家居連鎖賣場家得寶和百安居紛紛選擇關(guān)閉部分中國店鋪,畢竟2009年有一個商業(yè)集體低迷的開年。從一年后紅星美凱龍?zhí)峁┑臄?shù)據(jù)來看,紅星美凱龍新開店數(shù)達到了20家 ,并且實現(xiàn)銷售額達313億,年增長近20%。然而紅星美凱龍一方面戰(zhàn)果累累,另一方面其高速的擴張和其在國內(nèi)尚屬先例的發(fā)展模式也遭到了許多人質(zhì)疑。實際上是中國本土家居流通業(yè)商業(yè)模式的拷問和新思考,首當其沖是近年來快速擴張的第一大終端平臺——紅星美凱龍模式:隨著這家公司加快在全國范圍內(nèi)的網(wǎng)絡(luò)布局和管理升級,坐收租金的單一盈利模式后勁足么?紅星美凱龍是否會只停留在一個簡單的“類集市”的家居賣場的業(yè)態(tài)?它是否會改變此前簡單的“租商鋪”的廠商關(guān)系,走向家得寶式的自營模式,并成就一家獨大的超級渠道商地位? 針對這些問題, 在近日采訪中,車建新進行了解答。四位一體的Shopping Mall模式

1991年初,創(chuàng)業(yè)已5年的“木匠”車建新,用手頭的積蓄在常州創(chuàng)辦了江蘇省第一家家具專營店——紅星美凱龍家具城,并用不長的時間,便將店鋪發(fā)展到20多家,成為江蘇最大的家具連鎖賣場品牌。此時的紅星美凱龍,除了自己的賣場內(nèi)經(jīng)銷自己工廠生產(chǎn)的家具,同時也代理多家國內(nèi)知名的家具品牌,在模式上并沒什么特別,其實就是“進回來再賣掉,從中賺差價”那一套。但到了1996年,紅星美凱龍24家連鎖店中竟有14家出現(xiàn)了不同程度虧損。車建新開始從自身內(nèi)部找答案,為此,他帶著高管團隊數(shù)次去美國考察各種不同的商業(yè)業(yè)態(tài)。他最終發(fā)現(xiàn),問題還是出在模式上。雖然這種模式是當時國內(nèi)已屬“專家說好、政府也說好”的主流,也產(chǎn)生了諸如東方家園和家世界等規(guī)模較大的玩家,但在車建新眼里,卻是“一個被破譯了的低端模式”。于是,車建新將紅星美凱龍的定位開始從“渠道”向“平臺”轉(zhuǎn)移。即不再花心思去直接經(jīng)營具操作特長

1、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金流整合。資金流的穩(wěn)定性、可持續(xù)性及資金取得的綜合成本，對一個商業(yè)項目來說涉及的是命的根本問題。比如，許多資金緊張的

項目一直以來試圖通過各種方法吸引外來資金進入，但又在度上難以把握，滲入股權(quán)過多，便可能使項目的失去操控權(quán)；拆分對象過細，在利益兌現(xiàn)上又不知如何平衡；利用銀行以外的融資手段，又找不到渠道更不知如何操作等等，這些問題的解決方案好壞，直接影響到項目的進展效率和效益，甚至影響成敗。馬太福星總結(jié)了一套通過項目銷售、物業(yè)租賃、銀行借款、信托融資、股權(quán)置換、REATS等多種投融資辦法，熟練應(yīng)對不同的項目，整合項目現(xiàn)金流的科學(xué)辦法。同時，馬太福星又通過與投融資行業(yè)深入而廣泛的合作，形成了一群專業(yè)的操作人員和顧問級人物，掌握這個獨有的資源，使馬太福星進一步脫穎于一般商業(yè)策劃團隊，對項目的投融資操作相對得心應(yīng)手。

2、商業(yè)地產(chǎn)銷售與招商整合。項目出售與出租的比例，是每個項目都要面臨的動作方法的根本選擇。一般業(yè)內(nèi)提出的3、7開或2、8開，有一定科學(xué)性，但不是絕對的，馬太福星認為，如果做到合情、合理、合法，比例就不是個問題，對于一些項目來說，甚至全部出售也同樣可以整合得很好，就看什么項目、在哪做、如何保證經(jīng)營的操控權(quán)。比如一些二、三線城市，居民的投資動機不差，但投資渠道狹窄，在觀念上物業(yè)投資動機相對強于證券投資動機，在風(fēng)險意識上與一線城市也有較大差異，我們便可以采取銷售主導(dǎo)模式來運作，但這里要結(jié)合合情、合理、合法的物業(yè)經(jīng)營方案。比如分層次返租、收益擔保、開業(yè)、經(jīng)營鼓勵策略等等，以使投資人愿意以合理的代價放棄物業(yè)經(jīng)營權(quán)，放在商管方手里。

3、商業(yè)地產(chǎn)主力店整合。馬太福星運營層人員，通過近十年來的招商積累，已國內(nèi)諸多強勢主力店達成良好的合作關(guān)系，相互形成了較好的信任。如一些大型品牌折扣店、賣場、超市、品牌餐飲店、家居廣場、服裝品牌店等等。

4、商業(yè)地產(chǎn)策劃、調(diào)研。馬太福星肯于以踏實、理性的態(tài)度，擅長運用科學(xué)的調(diào)查、統(tǒng)計方法，來實現(xiàn)項目的市場調(diào)研。馬太福星認為，市調(diào)是項目成敗最關(guān)鍵一步?？梢哉f，馬太福星的調(diào)研團隊既是調(diào)查統(tǒng)計學(xué)的專家，又是地產(chǎn)和商業(yè)的專家，“國內(nèi)很多策劃公司都該學(xué)統(tǒng)計學(xué)了”馬太福星的CEO周志軍這樣說，“靠使用炫目的廣告詞匯和貌似專業(yè)的視覺表現(xiàn)來為人家做項目是不可靠的，弄一堆假數(shù)字來蒙混過關(guān)更是不負責(zé)的欺詐”。

營銷策劃

通過房地產(chǎn)政策、城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀、城市規(guī)劃的解讀，結(jié)合項目地塊實際情況進行項目市場調(diào)研及分析，從而提供項目客戶定位、產(chǎn)品（產(chǎn)業(yè)）定位（提供項目概念性規(guī)劃），提供項目運營模式、銷售通路、開發(fā)建議及項目經(jīng)濟評價，為開發(fā)商開發(fā)項目提供決策依據(jù)。

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃與景觀設(shè)計

規(guī)劃設(shè)計范圍包括城市研究與開發(fā)顧問、概念性總體規(guī)劃、城市核心區(qū)城市設(shè)計、濱水區(qū)城市設(shè)計、商業(yè)休閑區(qū)規(guī)劃、主題園區(qū)規(guī)劃、主題園區(qū)規(guī)劃、科技與產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃、舊城保護與更新規(guī)劃、低密度和中密度居住區(qū)規(guī)劃等。我們在規(guī)劃設(shè)計方面的優(yōu)勢在于國際化的規(guī)劃理念、市場化的研究路線以及多專業(yè)的設(shè)計整合，使規(guī)劃設(shè)計更符合世界發(fā)展趨勢并具有現(xiàn)實可操作性

地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)

通過房地產(chǎn)政策、城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀、城市規(guī)劃的解讀，結(jié)合項目地塊實際情況進行項目市場調(diào)研及分析，從而提供項目客戶定位、產(chǎn)品（產(chǎn)業(yè)）定位（提供項目概念性規(guī)劃），提供項目運營模式、銷售通路、開發(fā)建議及項目

經(jīng)濟評價，為開發(fā)商開發(fā)項目提供決策依據(jù)。

商業(yè)地產(chǎn)代理

通過房地產(chǎn)政策、城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀、城市規(guī)劃的解讀，結(jié)合項目地塊實際情況,踏實、理性的態(tài)度，擅長運用科學(xué)的調(diào)查、統(tǒng)計方法，來實現(xiàn)項目的市場調(diào)研及分析，從而提供項目客戶定位、產(chǎn)品（產(chǎn)業(yè)）定位（提供項目概念性規(guī)劃），提供項目運營模式、銷售通路、開發(fā)建議及項目經(jīng)濟評價，為開發(fā)商開發(fā)項目提供決策依據(jù)。

第二篇：紅星美凱龍集團董事長車建新致辭

紅星美凱龍集團董事長車建新致辭

各位來賓大家好，非常歡迎大家來參加紅星美凱龍的這次發(fā)布會，首先要向到會的各位表示我們的歉意，由于我們工作的不到位，出現(xiàn)了沒有座位的狀況。

很多朋友問我，沈陽并不缺家居商場，那紅星美凱龍為什么還要來呢？近幾年來，沈陽經(jīng)濟發(fā)展速度十分迅猛，人們生活水平日益提高，白領(lǐng)和金領(lǐng)大量涌現(xiàn)，這些都是我們的潛在客戶。而且隨著老商場的創(chuàng)新改造成為必然趨勢，沈陽也需要一批全新的賣場來滿足消費者的消費需求，中國目前已經(jīng)進入了家居的品牌時代，家居品牌旗艦店模式將大行其道。

我們沈陽紅星美凱龍世博家居廣場，其亮點就體現(xiàn)在如下四個方面：

一、正如當年改革開放大勢所趨一樣，品牌旗艦店將成為家居的歷史潮流。而紅星美凱龍推出的鐵西新項目，沈陽紅星美凱龍世博家居廣場，以其獨特的經(jīng)營理念和非凡的構(gòu)思創(chuàng)意，完全超越了現(xiàn)有家居商場的概念，成為世界首創(chuàng)的家文化公園。

二、沈陽紅星美凱龍?zhí)幱阼F西黃金地段。早在兩年前紅星就看中了位于鐵西北二路的這塊地，看中了鐵西的商業(yè)價值。鐵西處于沈陽市區(qū)與內(nèi)環(huán)線交界處，是城區(qū)出入西區(qū)的要塞之處，更可以共享人流，形成良好的人氣、商氣。北二路拓寬、改造以后，從紅星美凱龍到市中心的路程僅兩千米，交通十分便利。目前沈陽市四成的新建樓盤都集中在鐵西，商業(yè)前景十分廣闊。

三、紅星與宜家的戰(zhàn)略伙伴協(xié)議。我可以這樣說，目前在中國還沒有真正意義上的SHOPPING MALL，紅星愿與主營品牌百貨的“百貨MALL”一道共同打造成一個商圈型的SHOPPING MALL。

四、體驗式購物，從買家居到逛家居。紅星美凱龍為消費者提供品質(zhì)優(yōu)良的貫穿家居生活的成套及相關(guān)系列的產(chǎn)品，高水準的服務(wù)，風(fēng)格化的購物環(huán)境，獨具個性的家居設(shè)計等，用時尚、新潮、藝術(shù)引導(dǎo)消費者實現(xiàn)享受生活的夢想。

1978年，中國家居銷售總額13億；2006年總額是3000多億，不到30年增長近300倍。到2050年，中國將到達16億人口，3億個家庭，按年均家居消費2萬/戶計算，年銷售6萬億。從目前到2050年，還有20倍的增長空間。因此，中國的家居行業(yè)是長久的朝陽行業(yè)。

2007年到2010年，紅星美凱龍將以上海為核心，三年內(nèi)完成上海、北京、天津、重慶四個直轄市的重點布局，側(cè)重發(fā)展500萬以上人口的省會城市（廣州、杭州、成都、武漢、西安、南京、福州）；兼顧經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的中型城市、欠發(fā)達地區(qū)省會城市，完成全國連鎖布局。到2010年底，集團將建商場總數(shù)達80家。其中，江浙區(qū)域商場總數(shù)15家，上海區(qū)域商場總數(shù)6家，西南區(qū)域商場總數(shù)12家，華南區(qū)域商場總數(shù)3家。

紅星美凱龍有自己的經(jīng)營模式。我們的經(jīng)銷商十年前也是代理，但是現(xiàn)在隨著行業(yè)的進步，我們也已經(jīng)向國際化企業(yè)邁進，紅星美凱龍就是我們的一項事業(yè)，事業(yè)要想做大做強就需要拓展眼光，放眼全國、全世界。各品牌家居工廠首先要到各地去發(fā)展，通過在中國市場的錘煉，提升品牌文化含量，提升管理水平，做大做強，之后，我們要走出去、要有占領(lǐng)國際品牌家居市場的野心?，F(xiàn)在適逢中華民族崛起的千載良機，我們這一代人能做什么？我們完全有能力和實力把中國變成世界家居品牌的大國、強國！

“后來者有機會”。人是要有夢想的，家居巨頭宜家一開始也并不專業(yè)，但經(jīng)過多年的努力，他們?nèi)〉昧伺e世矚目的成績。要取得成就，最決定性的因素并不是水平，而說到底只是兩個字--夢想。

紅星美凱龍自1986年靠借資600元起家，在發(fā)展創(chuàng)業(yè)的20年間，也逐漸的經(jīng)歷了一個品牌從小到大，從弱到強的過程。至今已在北京、天津、上海等25個城市開辦了39家連鎖家居廣場，經(jīng)營總面積達360萬平方米，2006年銷售總額突破106億元。連續(xù)5年位居中國民營企業(yè)500強前50名，成為中國家居流通業(yè)的第一品牌。

紅星美凱龍在發(fā)展的進程中，堅持自主創(chuàng)新之路，融合中國的商鋪傳統(tǒng)、歐美的“mall”、現(xiàn)代商業(yè)連鎖于一體的運營理念是紅星人不變的追求。紅星美凱龍將世界最先進的管理理論與目前中國零售業(yè)的實踐相結(jié)合，既吸收了國際先進的管理和服務(wù)，又順應(yīng)中國國情，適應(yīng)了中國的變革、消費者的需求，開創(chuàng)了具有中國特色商業(yè)模式的新型家居賣場。

家居是藝術(shù)，家居也是文化。紅星美凱龍愿與我們的經(jīng)銷商、我們的工廠、我們的消費者一起打造家居文化、打造家居文明，一起品味家居，品味人生。

再次感謝各位今天的光臨，謝謝！

第三篇：王建林談商業(yè)地產(chǎn)的八點心得

商業(yè)地產(chǎn)的八點心得

——萬達集團董事長王健林在中國（浙江）商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇上的演講

最近三年，萬達商業(yè)發(fā)展公司專注于做購物中心，在全國19個城市建了21個購物中心，總面積300萬平方米，其中開業(yè)12個，在建9個。我們的目標是到2010年至少建設(shè)50個購物中心，爭取60個，總面積700—800萬平方米，年租金收入50億元以上，這是我們的長期目標。

我們?yōu)槭裁刺岢?010年的奮斗目標呢？因為我們?nèi)娣治隽耸澜缜?00個購物中心發(fā)展商的資料，如果達到800萬平方米、50億元租金收入這個規(guī)模，那么我們就可以在購物中心這個領(lǐng)域進入世界前三名。目前，世界第一名是澳大利亞的西部集團，它下屬兩個公司，合起來有1700萬平方米的購物中心面積。

萬達目前和17家跨國企業(yè)，其中有10家世界500強企業(yè)，簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方約定了權(quán)利義務(wù)。戰(zhàn)略合作協(xié)議有四個方面。第一，共同選址，對每一個店址大家提出意見，書面確認。第二，技術(shù)對接，一個店誰要多少平方米，高度，出入口、交通體系等等，每個戰(zhàn)略合作伙伴出專業(yè)人員與我們的規(guī)劃設(shè)計部進行技術(shù)對接，之后再正式簽署確認書。第三，平均租金。我們把購物中心作為長期發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，假如一個購物中心有6家主力店，10家次主力店，那么16個合同談判，恐怕得用半年時間才能搞定。為了快速擴張，快速發(fā)展，我們與所有加入合作的伙伴，都約定一個前提條件，就是接受我們的平均租金這個概念。全國的城市分三等租金。這樣做的好處是，每個店的租金具體多少不用再談判，速度快。第四，先租后建。簽了租約之后，我們再投資。這四點加在一起，叫做“訂單地產(chǎn)”?，F(xiàn)在訂單地產(chǎn)這個概念已經(jīng)在全國叫響了，我們用自身的行動做示范，希望全國做商業(yè)地產(chǎn)的同仁都能這么做。倒不是向我們學(xué)，而是都能先下訂單再投資，這樣做的最大好處在于規(guī)避投資風(fēng)險。下了訂單，一年可以收1000萬租金，那么總投資額無論如何不能超過1億元。因為租金要扣17%的稅，控制在1億元以下，還能有8%的投資回報率，還了利息，還能有點收入。這樣就能規(guī)避風(fēng)險，符合中央禁止重復(fù)投資的政策，不管錢是不是自己的，只要浪費，就是浪費社會資源。

什么叫商業(yè)地產(chǎn)。我看報紙上談了很多商業(yè)地產(chǎn)，但很少有人搞明白。我個人理解，商業(yè)地產(chǎn)不是商業(yè)，也不是地產(chǎn)，也不是簡單的商業(yè)加地產(chǎn)。我認為，商業(yè)地產(chǎn)是以零售物業(yè)的租金收入為目的的長期房地產(chǎn)投資。目的明確，是以零售物業(yè)租金收入為目的，如果開發(fā)后銷售出去，稱不上商業(yè)地產(chǎn)。我們在大連有一個大型開發(fā)項目，做了5萬多平方米的二層底商，建完后全部出售了，這就不叫商業(yè)地產(chǎn)，這是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)本來就包含住宅、寫字樓、底商建筑等。如果開發(fā)目的不是以零售物業(yè)租金收入為目的，就不能叫商業(yè)地產(chǎn)。我認為，中國目前來講，商業(yè)地產(chǎn)還不是進入的最佳時機?；蛘哒f，中國的商業(yè)地產(chǎn)的黃金時機還沒到來。因為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要有三個前提要件。第一是收入水準。從全世界來看，人均GDP3000、4000美元的時候，購物中心才能發(fā)展起來，目前中國一些大城市和沿海城市已經(jīng)達到這個水準。二是市場需求，租戶有這個需求。WTO開放國門之后，全球百強零售企業(yè)有70多家已經(jīng)進入中國，前50強幾乎全部進入中國，都想來切中國這塊蛋糕，市場需求巨大。去年，沃爾瑪全球的首席執(zhí)行官李斯閣先生應(yīng)我們邀請出席武漢萬達商業(yè)廣場的開業(yè)儀式。他跟我說：能不能加大每年的開發(fā)量？按照我們現(xiàn)在的約定，每年開發(fā)5——8個。他問，能不能每年20、30個？他希望十年以后，每年開100家店?？梢哉f，租戶需求足夠大。即使缺的是什么？缺的是房地產(chǎn)金融。購物中心這個產(chǎn)業(yè)，只有發(fā)展房地產(chǎn)信托基金，才能托住這個產(chǎn)業(yè)健康的向前發(fā)展。盡管銀行推出十年、八年的長期貸款，也不適合做商業(yè)地產(chǎn)。從全世界范圍來看，目前國外投資商業(yè)地產(chǎn)的回報率是4—6%；在中國由于是新興市場，有一點高收益，收益能達到8—9%。如果10年期貸款，每年利息8%，那么就不可能做這個產(chǎn)業(yè)。全世界購物中心發(fā)展比較好的國家，無一例外地，都是使用房地產(chǎn)信托基金。只有這種模式，它吸納的是民間閑資、退休基金、政府基金、保險基金這種求穩(wěn)而對回報率要求不高的資金，只有它們才能托住購物中心的發(fā)展。所以，凡是解決了信托基金的國家，購物中心才能呈現(xiàn)前所未有的發(fā)展態(tài)勢。包括英國這個老牌資本主義國家，雖然其它產(chǎn)業(yè)很平穩(wěn)，但十年來購物中心的發(fā)展卻如火如荼，現(xiàn)在開業(yè)1400多家，在建200多家，占據(jù)了整個英國基本建設(shè)近一半的投資。

因為中國目前還沒有開發(fā)出房地產(chǎn)信托基金這種金融產(chǎn)品，中國的購物中心開發(fā)的黃金時期還沒到來。據(jù)我了解，香港政府在2005年將正式放開允許成立房地產(chǎn)信托基金，新加坡政府已在三年前放開政策，我相信再過幾年，中國也會出來這個產(chǎn)品，到那時候，我們就會迎來購物中心大發(fā)展的時期。下面談一些我們做商業(yè)地產(chǎn)的體會、心得。

一、解決資金

商業(yè)地產(chǎn)其實是一個進入門檻很高的產(chǎn)業(yè)。平均下來，全世界的房地產(chǎn)公司，只有2—3%的企業(yè)在做商業(yè)地產(chǎn)，在中國的比例就更少，少于1%。商業(yè)地產(chǎn)是一個復(fù)合型的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)行業(yè)，也不是商業(yè)行業(yè)，它包括地產(chǎn)、商業(yè)、投資、金融等，非常復(fù)雜。在這個行業(yè)里，最需要的就是資金，而且是低成本的、能長期使用的資金。解決不了長期資金的問題，商業(yè)地產(chǎn)是很難做的，即使能做，也走不遠。所以最重要的，做商業(yè)地產(chǎn)，首先要有資金實力，或者有長期能使用的資金平臺。萬達在這方面有最深刻的教訓(xùn)。我們在2001年開始做商業(yè)地產(chǎn)的時候，是以房地產(chǎn)開發(fā)的慣性思維來思考問題的。從銀行貸款，貸二年期，就來做購物中心。2004年，遭遇宏觀調(diào)控，短融長投的弊端就顯現(xiàn)出來了，尤其是國家把購物中心列入限制發(fā)展的七大行業(yè)之一，我們的資金鏈就變得緊張。幸虧我們的決策有前瞻性，在2004年1月開了一個總裁辦公會，決定除了已開工的購物中心，暫停其它購物中心的建設(shè)，集中精力尋找長期資金管道，我們找到了一個戰(zhàn)略投資者，拿到幾十億元，解決了問題。如果沒有預(yù)見性，等到銀行催債的時候再想辦法，那就可能出問題了。所以我體會，做商業(yè)地產(chǎn)，解決資金而且是可長期使用的低成本資金最重要。

二、找到人才 所有行業(yè)都注重人才，但對商業(yè)地產(chǎn)來說，更需要人才，因為這個行業(yè)是一個復(fù)合型的行業(yè)。大家不要以為，搞超市、搞百貨的人拿來就能用，搞百貨搞超市是零售思維，同單純的房地產(chǎn)思維一樣，都不行。做購物中心，是先做商業(yè)規(guī)劃，然后找租戶，找到合適的主力店、次主力店租戶，再做商業(yè)物業(yè)管理。因此，單純做零售做百貨的人不一定就是商業(yè)地產(chǎn)的行家里手，單純做房地產(chǎn)的人也不一定是，這里需要復(fù)合型的知識?，F(xiàn)在中國商業(yè)地產(chǎn)人才非常緊張。我舉一個例子說明人才的重要性。萬達在上海的五角場做了一個三十幾萬的購物中心，計劃明年開業(yè)。請了號稱世界第一的商業(yè)設(shè)計公司做設(shè)計，這家公司有120多年專門做購物中心規(guī)劃的經(jīng)驗，全球做了幾百個購物中心。開始動工后，一個偶然的機會，我請美國的托伯曼公司的總裁幫忙看看項目，他們是專門做高端購物中心的，他提出了一些修改意見，讓我們有眼前一亮的感覺?？上б驗橐呀?jīng)施工了，基本的東西不能推翻，只能做些修改。修改之后，規(guī)劃和人流動線比原來更加合理。我們計算了一下，僅一項設(shè)計上的修改，可以每年增加2000萬的租金。這說明懂行的人才對商業(yè)地產(chǎn)多么重要。所以做商業(yè)地產(chǎn)，沒有這種既懂商業(yè)又懂地產(chǎn)再懂一點金融投資的綜合型人才，是非常難的。正因為如此，萬達現(xiàn)在幾乎變成了一個學(xué)校，一些人來萬達做了一兩年，就有很多單位想挖他們跳槽。所以我們想，干脆自己建一個專門的培訓(xùn)學(xué)校，慢慢培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)人才。

三、只租不售

做商業(yè)地產(chǎn)要切記這一點。在這方面，萬達有深刻的教訓(xùn)。我們現(xiàn)在有21個購物中心，前10個購物中心，有部分商鋪是銷售的，一共賣了9萬多平方米。如果從單一銷售的角度來看，是很成功的，全國每平米均價3萬多，賣了幾十億，但是這10個項目竣工后，雖然也進行了招商經(jīng)營，還是有5、6個出現(xiàn)了問題。什么問題呢？商鋪在銷售之后，再進行商業(yè)規(guī)劃、整合，有兩個方面保證不了，一是經(jīng)營的整體性，二是經(jīng)營的有效性。銷售商鋪的時候，因為我們做了十七年房地產(chǎn)開發(fā)銷售，合同寫的很清楚，房子出售后，我們不承擔經(jīng)營上的責(zé)任。根據(jù)銷售合同，我們在法律上沒有責(zé)任，但經(jīng)營不好，業(yè)主商戶就要鬧事，我們在道義上的責(zé)任無法推脫。如果萬達不是品牌企業(yè)，不是一個把購物中心作為長期發(fā)展目標的企業(yè)，只是打一槍換一個地方，那我們就不用對業(yè)主負責(zé)。當時有四五個業(yè)主起訴萬達的案子，都以業(yè)主敗訴為終，因為合同約定很清楚。但是我們以購物中心作為長期發(fā)展方向，作為品牌企業(yè)，就一定要解決業(yè)主的問題。去年和今年上半年，我們決定，賣出去的這10個項目，除了南京、青島等項目，因為地理位置特別好，經(jīng)營穩(wěn)定之外，絕大部分出售商鋪全都拿回來，保證業(yè)主若干年8%的回報率，個別地區(qū)9%。

所以商業(yè)地產(chǎn)即使有個別成功銷售之后仍然紅火經(jīng)營的先例，我個人認為那是個案，不能成為規(guī)律。萬達在全國賣了10個項目的商鋪，超過一半以上都有問題。2004年，我們做了一個決定，購物中心只租不售，以租為主也不行，只能只租不售。凡是銷售購物中心的，在全國失敗的例子比比皆是，我舉幾個。譬如東莞的一個大mall，銷售得好，價格高，但是現(xiàn)在剛剛開業(yè)，已經(jīng)出現(xiàn)經(jīng)營問題，我可以斷定他們正在走我們以前走過的路。無錫站前城投廣場，鉆石地段，商鋪賣的時候火得不得了，現(xiàn)在開業(yè)不到兩年，整體關(guān)門，200多個業(yè)主正在打官司。還有很多例子。我們觀察，凡是賣商鋪來做商業(yè)地產(chǎn)項目，9成以上運作不好，有個別占著天時地利人和的成功，那是個例現(xiàn)象。說到這里，大家可能會說：講了半天，你講商業(yè)地產(chǎn)只租不售，你有錢有資金管道，我們規(guī)模小，但也想做，怎么辦呢？我給大家出三招。

1、在購物中心旁邊規(guī)劃開發(fā)一些住宅。假如總投資5億元，7%的回報率，住宅賣了2億元，剩下3億元作為租金回收，加起來，回報率12%，就可以了。

2、如果在一個核心區(qū)，旁邊沒有地做住宅，那么辦？可以在購物中心上面規(guī)劃寫字樓或公寓，把上面的部分賣出去，也不要賣商鋪。

3、如果不能做寫字樓或公寓，用地性質(zhì)就是商業(yè)，那么就把租金回報率低的大店賣掉，以賣大店的現(xiàn)金流來平衡回報率，但不要賣小店鋪，小店鋪的租金是隨著商業(yè)的升值不斷增加的，大店的租金則是非常穩(wěn)定的，幾乎很少增長。

這些招不是我的招，全世界的購物中心都是這樣運作。美國購物中心里50%的主力店，主要是百貨、超市這兩種業(yè)態(tài)，地是白送的，有一些甚至連房子都是送的。美國吉吉彭尼、西爾斯決定一個項目是否進入至少需要三年，你把地塊提供給他，他要反復(fù)調(diào)查三年，分析、規(guī)劃，才能最后做決定。而且做了決定也很牛，要你把地送給他，甚至把房子蓋好白送給他，他付租金也是極低。那么為什么購物中心發(fā)展商還要把他們拉進來呢？因為要靠他們來拉人流。美國沒有在城里面拆遷的，城里都是私人產(chǎn)權(quán)，購物中心都是在郊區(qū)，只能靠這一招，拉幾個主力店，人流引來了，在主力店與主力店之前做些中小商鋪，兩層、三層，慢慢提升租金，找到資金平衡點。想做購物中心，只有這三招。除此，想賣小店鋪，那就不要做了。

四、做對程序

做購物中心的發(fā)展商，9成多以上是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)換而來，包括萬達，不可避免地帶著房地產(chǎn)開發(fā)的思維定式，先做規(guī)劃設(shè)計，看立面挺漂亮，自認為各方面都挺好，開始建，建一半甚至建成了再招商，有些主力店來人，在談判中發(fā)展商處于弱勢，只能被迫接受他們提出的價格。大連有個發(fā)展商的總經(jīng)理跟我講：“外國主力店的租金價格真是恨人，要他不行，不要他也不行”。我說：“那你就是在程序上做錯了。你應(yīng)該在開始規(guī)劃時與他談租金，不是建設(shè)期再招商。而且還可以故意與兩三家談，這樣租金就會談高一點。”所以做購物中心，非常重要的是做對程序。一定要先租后建，招商在前，建設(shè)在后?；蛘呓校侯嵉钩绦颍逊康禺a(chǎn)開發(fā)商的慣性思維顛倒一下，招商在前面。而且招商絕非招一個主力店的問題。做一個購物中心，一般有七、八家主力店，主力店一定要是不同業(yè)態(tài)的組合在一起，這樣才能滿足一站式購物的需求，同時提高大家的比較效益，而且很多大的主力店簽約時都要求排他性，不能出現(xiàn)同業(yè)態(tài)的競爭對手。所以，一定要把程序做對了，招商在前。招商在前還有個明顯的好處，能節(jié)省巨大的投資。萬達現(xiàn)在做購物中心，建安包括稅費、管理費等，不算精裝，平均每平方米3000元左右。為什么這么便宜？就是設(shè)計階段與進駐的各店對接好，沒有無效面積，大堂、電梯、卸貨區(qū)的位置都是反復(fù)計算好的，所有面積都能產(chǎn)生租金。我們2004年以后建的購物中心都是收租面積沒有無效面積。而且我們的程序做對了之后，我們與主力店、次主力店簽好合同，約定拿到質(zhì)檢驗收證書免租三個月，第91天開始計租，不管他們開不開業(yè)。做對程序的好處就是給我們帶來效益，避免麻煩。

五、商業(yè)定位

具體到技術(shù)層面而言，商業(yè)定位決定項目的成敗。商業(yè)有兩句名言。一句是 “隔街死”，一條街20米寬，一邊火的要命，另一邊死街。還有句話是“一步差三成”，哪怕門挨著門開店，但差一步生意就差了三成。這些語言都形容了商業(yè)定位選址的重要性。商業(yè)地產(chǎn)具體到技術(shù)層面，最重要的就是商業(yè)定位。那么，在商業(yè)定位里，注重哪幾個環(huán)節(jié)呢？

1、定地址。

選址靠的是真功夫，沒有教科書，更多要靠經(jīng)驗，這就是零售人員、物管人員與開發(fā)設(shè)計人員智慧的綜合，絕大部分是經(jīng)驗的積累。在選址上，無論如何不能一次確定，有時間的話，一年的時段，最好在黃金季節(jié)、非黃金季節(jié)，一天的時間，中午、晚上都看看。還有一點非常重要，看政府規(guī)劃，到任何一個城市，先了解當?shù)爻鞘幸?guī)劃，城市發(fā)展方向。暫時人不多不要緊，預(yù)計幾年后會怎么樣。我們在南昌的項目，頭一個在八一廣場，效益很好，第二個項目我們?nèi)チ思t谷灘新區(qū)。江西省委省政府、南昌的市委市政府決定在江北發(fā)展一片，為體現(xiàn)他們的決心，他們把市委、市政府、公檢法等所有行政中心都搬過去，但是他們過去辦公了，還是有城無市，人氣不旺。政府希望我們?nèi)プ鲆粋€購物中心，我們規(guī)劃了一個十幾萬平的購物中心。一個十幾萬平的購物中心要靠十多萬人來支持，那里目前至多有一萬人，為什么我敢做呢？因為購物中心要兩年以后才開業(yè)，現(xiàn)在房子賣了很多，另外政府配套建設(shè)了兩所好學(xué)校，我相信，我們的購物中心一上，就會促使更多人入住，形成人氣商氣。我看大勢，所以新區(qū)也敢去。

2、定規(guī)模。

購物中心在國際上有個理論，10萬平米以內(nèi)叫最佳規(guī)模，當然這是國外的理論，英美、澳大利亞，他們的人口比較少，10萬平米是他們的上限。按照中國的國情和快速發(fā)展的態(tài)勢，我個人認為15萬平米是最佳的上限。規(guī)模與效益連在一起，不是越大越好，規(guī)模一大，比較效益就下降了。規(guī)模越大，租金越低。15萬平的商業(yè)，至少要5家不同業(yè)態(tài)的主力店，超過20家次主力店來組合。在中國，零售業(yè)態(tài)沒有這么豐富，在發(fā)達資本主義國家有50萬種商品，中國目前只有20萬種商品。目前在中國，大主力店的發(fā)展可以，1萬平以上的超市、建材店好找，但次主力店的發(fā)展相差太遠，1000、2000平的次主力店極其難找。在歐洲，我看到一個糖果的連鎖店，每一個店就幾百平方米，但是在一個購物中心里可以開4、5個店，每個門口開一個。別看小小的糖果，一個店可以有上千種類的糖果，甜的、咸的、什么口味都有，賣糖果賣出了世界級的連鎖品牌，每年20多億歐元銷售額。類似這種有特色的次主力店，中國現(xiàn)在很少。所以，規(guī)模上不宜過大。現(xiàn)在中國購物中心有比大、比規(guī)模的不好風(fēng)氣。在廣州開會期間，安徽的一個市政府領(lǐng)導(dǎo)找到我，希望萬達去開發(fā)一個規(guī)劃38萬平方米的購物中心，只要我們肯去，地可以很便宜。而當?shù)爻鞘腥丝谥挥?0萬人。我說：地白送我，我都不做，你們這種思維，誰去做都危險。北京人口那么多，在東、西、南、北規(guī)劃了四個幾十萬平的mall，到現(xiàn)在第一個規(guī)劃的春天mall都是死的，58萬平，根本做不了，政府被迫修改規(guī)劃，修改到20萬平的規(guī)模。所以，規(guī)模要求最佳，不能求最大，要求比較效益。租金高，回報率高，才是真本事。現(xiàn)在在中國做購物中心，迫切需要解決規(guī)模偏大的問題，在商品和次主力店不匹配的情況下，盲目求大的結(jié)果只能是自食苦果。

3、定主力店。

地址、規(guī)模確定好以后，就是主力店、次主力店的問題。主力店和次主力店的確定是有講究的，有些業(yè)態(tài)適合在商業(yè)中心區(qū)，有些業(yè)態(tài)適合在副中心，有些業(yè)態(tài)適合在郊區(qū)。在核心商圈，不能搞建材、家居，在郊區(qū)不適合做百貨、珠寶，這里面是有商業(yè)規(guī)律的。在什么位置上適合建什么主力店，這里面學(xué)問很深，要根據(jù)你的地址和規(guī)模選擇合適的業(yè)態(tài)。比如在副中心你就選新興業(yè)態(tài)，如果在核心尚圈，你就不要選大賣場，盡可能選租金比較高的業(yè)態(tài)，而在郊區(qū)，盡量選聚人氣的業(yè)態(tài)。關(guān)于主力店和次主力店的確定，目前在世界上有一個趨勢，更多的向文化、休閑、健身的業(yè)態(tài)方向發(fā)展。我看過一篇文章，里面有句話說“購物中心是吃出來的”。國際上也有新的理論，叫“四大功能”：第一個功能是購物；第二是休閑；第三是運動；第四是交際。這是世界購中心新的理論。隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快，鄰里疏于來往，那么，到購物中心去，不僅可以休閑、健身，還可以交友，這種大型綜合性的購物中心可以讓人一呆一天，起碼可以玩幾個小時。為什么現(xiàn)在的購物中心要更多發(fā)展文化娛樂方面的內(nèi)容，說穿了，就是為了增加人們的滯留期間?，F(xiàn)在國內(nèi)的購物中心，有一些人只單純地考慮零售賣場，而國外的購物中心，有近一半的面積都拿出來做休閑娛樂文化健身。我們從自己開發(fā)的購物中心也有體會，哪一個購物中心的娛樂、休閑做得好，哪個購物中心就火。

以上講了三個定位，如果地址、規(guī)模、主力店都做好，從技術(shù)層面上講，這個購物中心就基本成功了。

六、搞好設(shè)計

搞好規(guī)劃設(shè)計絕不單是設(shè)計師的責(zé)任，反過來說，單靠設(shè)計師是做不好購物中心的。因為設(shè)計師大多是從建筑結(jié)構(gòu)的角度提供有益的意見，但做購物中心，第一位是租賃人員的責(zé)任。設(shè)計師，尤其西方國家培養(yǎng)出來的設(shè)計師，他們講個性、講創(chuàng)新，不考慮投資成本，也不考慮從商業(yè)上是否合理。完全憑設(shè)計師規(guī)劃購物中心風(fēng)險很大。我可以舉一個大家熟悉的例子，上海的正大廣場，黃金寶地，小陸家嘴最好的位置，20萬平方米的購物中心?，F(xiàn)在只有1、2層沒有關(guān)，3-8層全停業(yè)了。而且1、2層賣的都是大雜貨，跟陸家嘴的定位完全不符，沒有品牌入駐。我看正大廣場沒有救，胎里帶來的毛病，先天不足，只有一條出路，炸掉重建。為什么這么說？當年他們買地便宜，炸掉之后，8萬多平的土地價值比現(xiàn)在這個樓的價值高多了，全部炸掉，做公寓賣出去，就是不做公寓，重新思考一下做購物中心，也可行。正大集團就是因為崇洋媚外，迷信美國的設(shè)計師，連中庭都是拐來拐去的。美學(xué)是有了，但人流動線不合理，做商業(yè)地產(chǎn)是失敗的。搞好設(shè)計有四個關(guān)鍵點。

1、人流動線。

這是設(shè)計方面的第一要素。人怎么流動，就象河一樣，水往低處走，怎么樣讓水流得順暢？不能突然加一個2%的坡度。我們自己的體會，單一通道是最好的，最多一個環(huán)路。人在這種路線中，方向感好，容易找到位置。

2、視覺通透。

在國外做購物中心有個設(shè)計要求，一眼至少能看到十個店招?？吹皆蕉嗟牡赇佋胶?，能刺激人的購買欲。不能搞花里胡哨不實用的東西。

3、交通體系。卸貨區(qū)要盡量安排在地下，我們現(xiàn)在做購物中心，卸貨區(qū)全部安排在地下，為什么呢？人車分流，不和地面爭位置。如果覺得地下室做卸貨區(qū)要把高度提高有點浪費，那么可以局部把卸貨區(qū)做高一點，其它地方做低一點。如果錢多一點，可以都做高。這樣有好處。將來停車位不夠了，可以加一層低停車場，停車位就加了一倍。首先要解決人車分流問題。車輛，包括私家車、送貨車，都不要和人在同一層面交叉。再一個，廁所最好設(shè)在離電梯與扶梯近的位置。這是很小的細節(jié)問題。人有內(nèi)急，一層廁所滿了，可以坐電梯上二層，不能讓人排隊等候如廁，增加衛(wèi)生清潔的難度。這里面涉及的內(nèi)容很多，不展開講了，有很多專業(yè)書籍，大家可以看。

4、主力店的技術(shù)標準。

這與一開始我講的招商在前建設(shè)在后有很大關(guān)系。不同業(yè)態(tài)的主力店有不同的要求，建材超市要求荷載4噸，普通的超市和書店1噸，做普通的百貨荷載有400、500公斤就夠了。高度，如果做建材超市，至少要8米層高；做生活超市，5米層高就可以了；而做倉儲的話，要9米。如果建電影院，至少要10米層高，要考慮將來使用大銀幕。不同的主力店都有不同的荷載、高度、卸貨的要求，只有招商在前，與主力店進行技術(shù)對接，才能掌握好這些東西。做了兩三年，所有業(yè)態(tài)的特點就掌握了，再做就會很熟悉了，這需要時間積累。

上海有一個四十萬平米的購物中心，做到正負零，來找我?guī)退猩?，他們招商了一年，一個主力店都沒招進來。他主動提出，如果我?guī)退猩虧M場，他給我20%的股份?？晌覀冄芯窟^圖紙之后告訴他，炸掉重來。當時只蓋了一層地下室，投資花了8000萬。他們的項目設(shè)計，層高平均4.8米，通通荷載400公斤，怎么能去招商呢？建材一進來，就能把樓板壓塌，就是做超市也有危險。這樣的條件只能做百貨，都做百貨的話，2萬平米一個平面，地下1層到地上6層，哪個百貨敢做？

所以，如果不注意主力店的技術(shù)要求，就會造成浪費。

七、商業(yè)物管

購物中心的物業(yè)管理是一個特殊形態(tài)的物業(yè)管理，絕非簡單的保安、保潔。目前萬達最缺的就是這方面的人才，既懂商業(yè)又懂機電又懂物管的人，太缺了。即使有這樣的人，待遇要求也很高。我們與上海復(fù)旦大學(xué)、深圳物管學(xué)院簽了一個協(xié)議，每年定向培養(yǎng)人才。但遠水解不了近渴，他們畢業(yè)后，還需要五到十年的鍛煉才能真正用得上，不過作為一個有長期目標的公司，這種投入還是要做的。

購物中心的開業(yè)，對購物中心是個考驗。不是什么開業(yè)大吉，開業(yè)其實意味著大麻煩，開業(yè)后經(jīng)營不好要掉鋪。一般來講，購物中心開業(yè)的前三年，尤其是第一年的掉鋪率會達到30%。小租戶的特點是只能共繁榮不可能共患難，火的時候想方設(shè)法擠進來，生意不好卷鋪蓋就走，但小租戶的好處是能承受不斷提升的租金。所以，招滿商、開了業(yè)絕不意味著大吉，第一年可能會掉30%，補充上來后，第二年可能會掉20%，這種調(diào)整是個永遠的循環(huán)。商業(yè)物業(yè)管理第一重要的是商業(yè)開業(yè)之后的補充招商調(diào)整，還有機電、保安、保潔等職責(zé)。

八、承受壓力

一般來講，商業(yè)項目要有三年的培育期，最少也要兩年培育期。所以，大多數(shù)基金收購購物中心，要開業(yè)兩年之后才考慮。有的基金要過三年才收購。他們都要等渡過培育期，基金只要求3-5%的回報，但必須穩(wěn)定。開業(yè)是一個分水嶺，開業(yè)之后麻煩事很多，主力店、業(yè)主、商戶的投訴，機電的維保，環(huán)保的要求等等，尤其是市場的培育問題，前三年不穩(wěn)定，很麻煩。所以，想從事購物中心這個行業(yè)，一定要有足夠的心理準備，一定要有承受壓力的心理準備，做購物中心絕非輕松事。否則為什么全國只有1%的房地產(chǎn)企業(yè)，全世界只有平均不到3%的房地產(chǎn)企業(yè)做購物中心呢？我打一個不恰當?shù)谋扔?，做住宅開發(fā)是小學(xué)，做寫字樓、酒店等是中學(xué)，那么做購物中心就是大學(xué)，是一系列業(yè)態(tài)的集合，而且開業(yè)后要迎來一大堆的問題，要有足夠的心理準備，要渡過市場培育期，才能迎來陽光坦途。

廣州的天河城，現(xiàn)在成了購物中心的典范，開業(yè)8年半，租金比最初翻了6倍，看起來很成功。大多數(shù)人卻不知道，天河城也曾差點死掉，如果不是國有企業(yè)的話就已經(jīng)死掉了。天河城建設(shè)時，貸款7億元，前三年連續(xù)虧損，租金收不上來，還不了貸款，困難重重。后由廣東省政府出面組織六大公司分擔出錢還貸，才渡過了難關(guān)。過了幾年，培育期過了，大家認可它了，買東西的人也走順腿了。人都是有慣性思維的，去什么地方走順腿了自然就去了，不一定是有目的性的。我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購買行為中只有百分之十幾是目的性購買，80%是隨機購買。天河城渡過難關(guān)之后，才有生意興隆。所以說，輕輕松松做不了商業(yè)地產(chǎn)，沒有承受壓力的準備做不了商業(yè)地產(chǎn)。即使有資金、有人才，但是怕麻煩，想瀟灑就不能做商業(yè)地產(chǎn)。

這是我自己的一點心得，總結(jié)起來還有很多。今后還要不斷地探索，給大家提供一點有益的東西。借此機會，我也賣一個廣告，萬達在19個城市做了20多個購物中心，還要繼續(xù)做，長三角六個一線城市，上海、蘇州、南京、無錫、寧波、杭州，惟有杭州沒有進。不是我不想來，夢中都想來。上有天堂，下有蘇杭，我不來天堂，我去地獄嗎？只是以前杭州地產(chǎn)太火，地價很高，我們很難找到項目。如果在座房地產(chǎn)同仁有興趣，拿到購物中心用地的，愿意與我們合作，我們會讓大家獲得很好的回報。有錢大家賺。謝謝大家

第四篇：理想高度--車建新

個人資料：車建新，1966年6月出生于江蘇常州。現(xiàn)任紅星家具集團董事長、首席執(zhí)行官，并擔任全國工商聯(lián)執(zhí)委、中國企業(yè)文化促進會副會長、中國建材工業(yè)經(jīng)濟研究會副會長、中國建筑裝飾裝修材料協(xié)會副會長、中國家具協(xié)會副會長等職。

因其出色的經(jīng)營業(yè)績、卓越的領(lǐng)導(dǎo)才能、精深的理論素養(yǎng)和高尚的人格魅力，車建新被中國企業(yè)家協(xié)會、中國企業(yè)文化促進會等單位授予 “中國優(yōu)秀企業(yè)家”、“中國企業(yè)文化建設(shè)十大杰出個人”、“2005年中國家居產(chǎn)業(yè)風(fēng)云人物”、“光彩事業(yè)國土綠化獎”、“江蘇省十大杰出青年”、“卓越蘇商”等光榮稱號。

車建新：理想的高度決定人生的高度

車建新，一個靠借600元起家的小木匠，歷經(jīng)20年的奮斗，寫下一部壯麗的創(chuàng)業(yè)傳奇—其創(chuàng)辦并一直領(lǐng)導(dǎo)的紅星集團，在北京、天津、上海、重慶、南京、長沙、南昌、鄭州、濟南等25個城市開辦了39家連鎖家居廣場，經(jīng)營總面積達360多萬平方米，2006年銷售總額突破106億元，連續(xù)5年位居中國民營企業(yè)500強前50名，成為中國家居流通業(yè)的第一品牌。透過紅星的創(chuàng)業(yè)史，可以折射出一個企業(yè)家的成長史、心靈史。學(xué)習(xí)給我新生命

車建新從小就崇拜英雄，像岳飛、趙子龍、賀龍，以及他家鄉(xiāng)的前輩科學(xué)家華羅庚等，而且好奇心特別強，見到什么都喜歡問為什么？有次，他到同學(xué)家拿了本《十萬個為什么》回來看，父親看見后對他說：“你將來一定比我有出息”，受到激勵后的車建新一個禮拜把全套書統(tǒng)統(tǒng)借來看完了。英雄情結(jié)和好奇心打開了他認識世界的第一扇窗戶。

初中畢業(yè)，走上社會后，他才知道“書到用時方恨少”。學(xué)徒時，向師傅學(xué)手藝；開門市，跟前輩學(xué)做生意，這個階段學(xué)習(xí)成為他的一種迫切需要。車建新悟性奇高，他能從當伙夫燒菜做飯的經(jīng)歷中，悟出選料和配料的和諧統(tǒng)一；能從小家具門市的操作中悟出未來中國流通業(yè)的繁榮前景；也能從與別人的交往中悟出彌補自身短板的捷徑。他說，天地間的道理是相通的，一個人如果能學(xué)精一樣本領(lǐng)，他就能觸類旁通，一通百通。

隨著企業(yè)做大，事務(wù)繁多，他現(xiàn)在可專門用于讀書的時間并不太多，為此他就見縫插針，把在車上、侯機室、睡前等可利用的一切時間用來學(xué)習(xí)。他隨身攜帶的物品中，書和光碟是必不可少的兩樣?xùn)|西，只要逮著空隙，就看上一段。

2005年9月13-16日，國際組織學(xué)習(xí)協(xié)會在奧地利維也納隆重舉行了第二屆全球論壇。車建新應(yīng)邀赴會，并作了《學(xué)習(xí)給我新生命》的專場演講，彼得·圣吉博士親率國際組織學(xué)習(xí)協(xié)會的全體核心成員出席，并給予了好評。這是中國民營企業(yè)、也是中國企業(yè)第一次登上國際組織學(xué)習(xí)的大舞臺。

人是最大的實力

紅星集團的迅猛發(fā)展，得益于車建新兼具識才之眼、愛才之心、容才之量，在紅星構(gòu)筑了一個有利于人才成長、發(fā)揮的大舞臺。

車建新在長期的用人研究和實踐中成為了人力資源專家，他說：“我喜歡研究人事，研究自己，也研究別人，從別人的成功中汲取靈感，從別人的失敗中汲取教訓(xùn)。人人都能成功，關(guān)鍵是如何開發(fā)潛能”。他的辦公室、家里，擺滿了各種人力資源的書籍；他隨行的車上，他隨身的包里，都攜帶著一本書。書不離身，筆不離手，寫下了10多萬字的人力資源開發(fā)管理的理論著述。他在國內(nèi)首創(chuàng)的“電燈與電網(wǎng)”、“八小時以外的管理”等許多人才潛能開發(fā)理論和具體做法，對創(chuàng)新人才開發(fā)理論、推廣現(xiàn)代人才開發(fā)理論都有著積極的實踐意義。

因其在人力資源開發(fā)管理方面的不懈探索與努力，2002年，國家人事部中國人事科學(xué)研究院人事與人才研究所和中國人民大學(xué)工商管理研修中心，分別聘任他擔任了客座研究員和客座教授，2005年被聘為中國人民大學(xué)商學(xué)院工商管理碩士招生考試復(fù)試考官。

與高素質(zhì)人為友

車建新說，做生意就是做人，做人成功做生意一定成功。

待人接物中車建新有許多習(xí)慣，諸如：與客戶一起時走在靠馬路的一邊；吃飯時最好的菜留給客人。他說，做人往往就在細節(jié)中，別小看一個舉動，無意中就會感染別人。和別人在一起，你要時時刻刻先考慮對方。心中無我，生意一定會成功。

他說，合作，是一種強烈的親和力；競爭，是一種巨大的征服力!做人，做一個正直的人，做誠實守信的人，是事業(yè)成功的基本要素。做人做好了，是金錢無法替代的財富!

在交友方面，車建新是個惜緣的人。他說，提升自己最好的辦法是多與高素質(zhì)人為友。身邊有一個朋友是福氣，做別人身邊的朋友是榮耀。交友，更多是精神上的契合，而不僅僅是利害相干。物以稀為貴，人以情為珍。感情，不只是一種投桃報李的行為，也不是等價交換的產(chǎn)物。他喜歡曾國藩的一句話：只問耕耘，不問收獲。

對生命的追問

正當不惑之年的車建新，曾經(jīng)用一年的時間遍讀古今中外典籍，追問生命的意義到底是什么？

車建新思考的結(jié)論是，生命的意義就在于解讀自己，解讀世界，以追求智慧的方式探索人生，體驗人生。

他說——

二十年前，我問自己：“我是誰？”答案是：“一個好木匠！”

過了五年，我又問：“我是誰？”回答是：“一個勤勞的創(chuàng)業(yè)者！”

如果現(xiàn)在再問這個問題，我的回答是：“一個用心做事的人！”

認識自己的過程，也就是不斷設(shè)計自己、實現(xiàn)自己、證明自己的過程。

車建新認為，生命的意義不在于你擁有多少，而是你奉獻了多少。你奉獻什么，就會得到什么，這是商業(yè)社會的因果法則，也是生存的最基本法則。先有付出，才有回報；先有耕耘，才有收獲。

財富是一種測量工具，能夠測量我們奉獻社會的多少。無所貢獻的人，將一無所獲；貢獻卓越的人，也將收獲累累。

第五篇：學(xué)習(xí)給我新生命_車建新

學(xué)習(xí)給我新生命

我有一件最難為情的事情，就是看我的老照片。十年之前，我很年輕，二十幾歲，正是年富力盛、朝氣蓬勃的時候，但照片上的我卻太土了：表情木訥，頭發(fā)散亂，西裝皺巴巴的，坐也沒個坐相，只有一個人樣。今天的我，就像電影明星周潤發(fā)，始終面帶微笑，頭發(fā)光亮，西服畢挺。我想就是我的好友，恐怕看老照片也未必能認出我來，都會說我的變化很大。變化在哪？我認為不是年齡的與時俱進，也不是成功創(chuàng)業(yè)的春風(fēng)得意，而在于學(xué)習(xí)。是學(xué)習(xí)，改變了我的人生觀，也徹底改變了我的人生。我曾經(jīng)偶遇過這么一件事。那是在2004年夏天，有一天，我坐車走在上海浦東的世紀大道上。前方堵車了，我側(cè)面看車外，看見旁邊有一輛卡車，上面拉著一套家具，還坐著兩個木匠，其中一個很像我。而我，坐著奔馳車，前面有秘書，旁邊有助手。我當時就感悟到，如果我不學(xué)習(xí)的話，我就是坐在卡車上面的那個木匠；假如我還是那個木匠，那么我活200輩子，也活不到我今天這個樣子。同時我也感想到，假如世界上有一個偉大的企業(yè)家看到我，也許他也會這么想，他當年要是不學(xué)習(xí)、不努力的話，可能就像我現(xiàn)在這樣，他的生命也不可能比我多十倍、一百倍。那時候，我越發(fā)明白了學(xué)習(xí)的重要性。

我的文化程度不高，當年只讀到初中就不想念書了，光想著到社會上去掙點錢花花。那時候真的很幼稚，壓根沒想過自 己憑什么本事去吃飯，沒想過賺錢過程的艱辛，眼睛里看到的盡是花花綠綠的鈔票。在社會上打工漂泊了兩三年，嘗盡了累、痛、苦后，才逐漸體會到書中自有黃金屋、書中自有顏如玉的道理。心里很后悔，后悔當年沒好好念書。學(xué)校是進不去了，只得在社會上學(xué)了。學(xué)什么？我想到要學(xué)一門技術(shù)，于是就有了拜師學(xué)藝，學(xué)做木匠。三年滿師后，自己開始拉隊伍，做家具；做了一年半，覺得不過癮，想開工廠，建基地，于是開始學(xué)生產(chǎn)；做工廠不到兩年，又對商業(yè)感了興趣，想搞商場，于是開始學(xué)經(jīng)營；商場越開越多，最后跨地區(qū)做連鎖了，于是趕緊學(xué)管理；企業(yè)要做大做強，于是又學(xué)國際化、學(xué)資本運作……在這一步一步的發(fā)展當中學(xué)習(xí)，在一步一步的學(xué)習(xí)中發(fā)展，我才有了今天。

以前常有人問我，說我的成功經(jīng)驗是什么，我回答他們的都是“勤勞+誠實，實干+巧干”；現(xiàn)在若有人再問起我，我的回答一定是：學(xué)習(xí)！學(xué)習(xí)，可以延長人的生命學(xué)習(xí)能夠帶來什么？當然可以帶來知識、技能、資訊等等。不僅如此，我認為，學(xué)習(xí)還可以延長人的生命。人的生命，除了時間、年齡這一基礎(chǔ)概念外，我覺得，它有著更深邃的內(nèi)涵。比如說生命的質(zhì)量，它折射的是一個人的生存價值；比如生命的空間，它體現(xiàn)的是人的思維方式和創(chuàng)造性；又比如生命的信仰，它反映的是人更高層次、更高境界的精神追求。而這些，唯有通過學(xué)習(xí)才能獲得。

我17歲那年，就從鄉(xiāng)下到城里去打工。一天晚上，我哥哥帶著我上街，他告訴我走馬路要走右邊。那時我想為什么要走右邊，因為我在鄉(xiāng)下的時候，走路是不分左右的，可以隨便走。這就說明了凡事都有它的規(guī)則，也說明了學(xué)習(xí)的重要性。假如不學(xué)習(xí)的話，是沒法生存自立的，可能連走路都走不了。所以說我要是不學(xué)習(xí)的話，我的生命就毫無意義；我要是不斷地學(xué)習(xí)，就能把我的生命拉長。

既然學(xué)習(xí)能延長人的生命，那我們首先就要明了生命的意義。生命的意義體現(xiàn)在哪里？我的認識是四個方面。

一是要創(chuàng)造生命的條件。生命是最基本的人權(quán)，生命也是人生價值的基礎(chǔ)，所以人要創(chuàng)造條件活著，并以此為基礎(chǔ)追求活得更好。二是要證明生命的價值。就是人要活出生命的精彩，為社會、為人類作出應(yīng)有的奉獻，而不是衡量一個人得到了多少、擁有了什么。三是體驗生命。就是體驗人生的酸甜苦辣，踏實走人生該走的每一步，既不沾沾自喜于成功喜悅，也不灰心喪氣于失敗挫折，視一切發(fā)生為恩典，苦心志，勞筋骨，增益人所不能。第四點，就是要認識世界、了解未來。我認為人是來了解和認識這個世界的，人的生命的真正意義就是為了多了解這個世界，多學(xué)習(xí)它的歷史，多預(yù)知它的未來。只有這樣，人才不枉一世人生。

歌德曾經(jīng)說過：“如果工作是一種樂趣，人生就是天堂?！彼脑拰ξ液苡袉l(fā)，我感覺如果學(xué)習(xí)是一種樂趣，人生更是天堂；假如不學(xué)習(xí)，人生就是地獄。有人一提到學(xué)習(xí)就不屑一顧，好像他已經(jīng)飽讀詩書、滿腹經(jīng)倫，無需再學(xué)習(xí)了。也有人談學(xué)色變，對學(xué)習(xí)很頭痛，不愿學(xué)習(xí)、害怕學(xué)習(xí)進而逃避學(xué)習(xí)，為什么？我覺得他是不知道怎么學(xué)，沒掌握學(xué)習(xí)的方法。其實，學(xué)習(xí)還是有小竅門的，我就經(jīng)常用下面的這些學(xué)習(xí)方法，它們帶給了我學(xué)習(xí)的快樂。一是與水平比自己高的人交友。中國有句成語叫做“近朱者赤，近墨者黑”，這意思說的就是你只有交到好的、高素質(zhì)的朋友，才會“聽君一席話，勝讀十年書”，從而得到提升；也只有交水平比自己高的朋友，才能愉快地溝通、長久地溝通，從中得到感悟，激發(fā)全新的力量。

二是用“問為什么”的方法學(xué)習(xí)。我上小學(xué)的時候，曾向同學(xué)借《十萬個為什么》回家讀，我父親看到了表揚說我日后一定比他有出息。后來我真養(yǎng)成了問為什么的習(xí)慣，在創(chuàng)業(yè)中經(jīng)常探究問題的本質(zhì)。

三是在實踐中學(xué)習(xí)。能力從何處來？能力是在實踐中培養(yǎng)、鍛煉出來的。通過實踐不斷觀察、不斷分析、不斷研究，就能提升能力、豐富經(jīng)歷。好吃懶做、眼高手低、得過且過、淺嘗輒止的人，是一定得不到豐厚回報的。

四是與書的作者、書中的人物對話。我覺得真正喜歡讀書的人，一定是把書當作是自己的好朋友，通過讀書與作者對話，與書中的人物對話，在對話中彼此交流、談心、欣賞。五是用聯(lián)想的方法看問題。聯(lián)想常常能使人具有發(fā)散性思維，能舉一反

三、觸類旁通，從而提高創(chuàng)造力、創(chuàng)新力。六是運用講故事、聽故事的方法。幾乎每個人都是聽著故事長大的，許多故事還賦予了我們深刻的人生哲理。現(xiàn)代企業(yè)管理通常崇尚案例教學(xué)，借他人之鑒。故事會還可以教導(dǎo)風(fēng)趣，培養(yǎng)人的幽默感，在幽默中享受輕松學(xué)習(xí)的樂趣。

七是看有教育意義的電影、電視劇。影視作品雖為藝術(shù)加工，但其源于生活。觀看影視劇，是學(xué)習(xí)社會經(jīng)驗、感悟人生閱歷、提高自己修養(yǎng)素質(zhì)的一個好方法，進而可以導(dǎo)演自己的人生。而且，通過看電影、電視劇，還能夠了解現(xiàn)代人的生活方式和思維習(xí)慣，可以在創(chuàng)業(yè)中更好地制造和銷售他們需要的商品，滿足社會的需求。

1996年的時候，我們公司處在一個關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折點上。一方面，是企業(yè)跨地區(qū)連鎖經(jīng)營后進入了又一個快速發(fā)展期；另一方面，是經(jīng)過五六年的經(jīng)營后，企業(yè)管理出現(xiàn)了滯后。為此，我們開始大量招募新人，引進有知識的大學(xué)生，但隨之導(dǎo)致了另一個新問題：新老員工之間互不服氣甚至互相敵視。有技術(shù)、有經(jīng)驗的管理人員沒把新來的大學(xué)生放在眼里，而大學(xué)生又恃才看不起低學(xué)歷的老員工。我們試圖用制度管理來解決問題，但最后發(fā)現(xiàn)不是制度能夠改變的，我們轉(zhuǎn)而用企業(yè)文化、用團隊學(xué)習(xí)來改變，事實證明走對了路。

我們不僅系統(tǒng)地組織員工學(xué)習(xí)，比如定期舉辦專家培訓(xùn)，成立讀書成果分享委員會推動組織學(xué)習(xí)，組織開展“導(dǎo)師帶徒”活動，舉辦深度匯談互動學(xué)習(xí)等等；我們同時支持員工的學(xué)習(xí)，比如每年給每位員工報銷200元書費，給通過學(xué)歷、能力升級 的員工報銷一半以上學(xué)習(xí)經(jīng)費的支持等；我們還對員工的學(xué)習(xí)給予獎勵，包括榮譽上的、經(jīng)濟上的以及出國旅游考察方面的。

我們把組織學(xué)習(xí)當作是一項壓倒一切的領(lǐng)導(dǎo)工程。各級領(lǐng)導(dǎo)特別是公司核心領(lǐng)導(dǎo)層以身作則，率先學(xué)習(xí)，營造良好的學(xué)習(xí)氛圍，并把培養(yǎng)下屬、提升員工的能力作為重要職責(zé)。我把我成長的例子告訴他們，引導(dǎo)員工們也熱愛學(xué)習(xí)。我們在企業(yè)倡導(dǎo)員工每天要學(xué)習(xí)一小時的風(fēng)氣。我們讓每一位員工都清楚地知道：沒有員工的進步，就沒有企業(yè)的成長；員工成功，企業(yè)才會成功；員工成為品牌，企業(yè)才能成為品牌。學(xué)習(xí)，是我們的戰(zhàn)略抉擇。

學(xué)習(xí)不僅改變了我，也改變了我們的團隊。通過學(xué)習(xí)，我們實現(xiàn)了互補互幫；通過學(xué)習(xí)，我們激發(fā)了靈感；通過學(xué)習(xí)，我們產(chǎn)生了無窮的創(chuàng)新力。

學(xué)習(xí)，使我們生存了下來；學(xué)習(xí)，使我們獲得了發(fā)展的動力；學(xué)習(xí)，也將使我們在未來基業(yè)長青。2005年9月13-16日，國際組織學(xué)習(xí)協(xié)會在奧地利維也納舉行了第二屆全球論壇，車建新應(yīng)邀作了專場演講。本文根據(jù)車建新的演講錄音整理。）