第一篇：物業(yè)管理公司財務(wù)管理特點

物業(yè)管理公司財務(wù)管理特點

近幾年來，我國物業(yè)行業(yè)發(fā)展很快，物業(yè)管理市場環(huán)境日趨成熟，物業(yè)管理行業(yè)面臨著良好的發(fā)展機遇，但同時也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。該行業(yè)有其自身的行業(yè)特點，因此財務(wù)管理相比較于其他行業(yè)也存在一定的特殊性，如何加強和完善物業(yè)公司的財務(wù)管理，不僅關(guān)系著物業(yè)公司自身的發(fā)展，還涉及到社區(qū)的和諧穩(wěn)定。

一、物業(yè)管理公司財務(wù)管理的特點

1、物業(yè)公司的財務(wù)管理體現(xiàn)于綜合性的管理隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理與一般的服務(wù)行業(yè)相比有其明顯的個性，它提供的是全天候、不間斷、多方位、多層次的過程性服務(wù)產(chǎn)品。其突出的一點是生產(chǎn)與消費同時開始、同時結(jié)束。所以，物業(yè)管理不僅是勞動密集型的行業(yè)，而且也是管理密集型的行業(yè)。隨著物業(yè)管理經(jīng)營過程的社會化程度和現(xiàn)代化水平的不斷提高，現(xiàn)代物業(yè)管理公司的財務(wù)管理，在管理上已經(jīng)廣泛實行財務(wù)預(yù)算、財務(wù)動態(tài)分析方法、加強預(yù)算控制、參與企業(yè)經(jīng)營管理決策等；通過計算機的應(yīng)用和分析，實行數(shù)字化管理，從而使財務(wù)管理的綜合性大為加強，財務(wù)管理已經(jīng)逐漸成為現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)管理的關(guān)鍵組成部分。

2、物業(yè)公司的財務(wù)管理滲透到企業(yè)管理的方方面面物業(yè)管理服務(wù)有別于社會公共服務(wù)和個體服務(wù)，是一種同時帶有社區(qū)公共服務(wù)和個體服務(wù)特征的群體性服務(wù)，企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，須擁有一定數(shù)量的資金，這是企業(yè)進(jìn)行各種經(jīng)營活動的基礎(chǔ)。從提供服務(wù)、支付人員工資，到對房屋、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、物料消耗、清潔保沽、環(huán)境維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等一系列的成本支出，以及按勞取酬收取的物業(yè)服務(wù)費，開展多種經(jīng)營的現(xiàn)金流入等都與資金有關(guān)。各個部門都要使用資金，沒有資金做基礎(chǔ)，任何部門的活動都不能進(jìn)行；每項業(yè)務(wù)的開展都直接或間接地影響到企業(yè)資金的流入流出，從而影響整個企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。由此可見，物業(yè)公司財務(wù)管理涉及的面相當(dāng)廣泛，企業(yè)經(jīng)營活動的各個方面基本上都有財務(wù)管理的存在。這就要求作為物業(yè)管理公司的財務(wù)管理工作，要兼顧到企業(yè)的各個部門、各個項目必須從總體上合理地分配和運用資金，使企業(yè)經(jīng)營各環(huán)節(jié)占用的資金比例關(guān)系協(xié)調(diào)。

3、物業(yè)公司的財務(wù)管理的其他方面特點（1）由于物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營過程既不涉及生產(chǎn)活動也與銷售活動無關(guān)，大多數(shù)情況下僅涉及提供維修維護(hù)等管理服務(wù)，其資金運動過程及形式必然相對簡單，從而決定了財務(wù)核算對象相對簡單。（2）物業(yè)管理企業(yè)的各項收費的監(jiān)督不僅來自企業(yè)自身，還來自政府有關(guān)部門以及物業(yè)的業(yè)主等，使其對資金運作過程的監(jiān)督更為全面。（3）物業(yè)管理企業(yè)的最主要的財務(wù)信息使用者是業(yè)主和企業(yè)管理層。由于業(yè)主最關(guān)心的是物業(yè)管理收費的使用狀況及其效益等信息，因此物業(yè)管理企業(yè)所提供的財務(wù)信息必須充分滿足這一特殊的需求。

二、我國物業(yè)管理公司財務(wù)管理現(xiàn)狀

1、管理者缺乏現(xiàn)代理財觀念，不重視成本管理工作傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理走的是“誰開發(fā)，誰管理”的路子。隨著物業(yè)管理需求的進(jìn)一步擴(kuò)大，物業(yè)管理開始走向市場化、專業(yè)化、規(guī)?；椭悄芑５L期以來，受“物業(yè)管理工作就是簡單的維修保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生以及環(huán)境綠化和保安”等觀念的影響，致使一些物業(yè)公司尤其是一些中小型物業(yè)企業(yè)，缺乏現(xiàn)代管理理念和科學(xué)的市場定位，沒有長遠(yuǎn)的經(jīng)營謀略，形不成規(guī)模效益，再加上不重視財務(wù)管理工作，人、財、物、信息等資源未能優(yōu)化配置，甚至存在嚴(yán)重浪費，致使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益低下。因此，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營者應(yīng)樹立現(xiàn)代理財觀和成本核算觀。

2、內(nèi)部財務(wù)控制不規(guī)范總體來說，我國物業(yè)管理公司內(nèi)部財務(wù)控制不夠規(guī)范，物業(yè)管理公司還沒有完整的財務(wù)管理辦法可供遵循，而且有的物業(yè)公司由于核算簡單，并沒有制定相應(yīng)的內(nèi)部財務(wù)制度，這對于物業(yè)公司來說都是不合理的。大部分企業(yè)需要設(shè)立賬目，但會計基礎(chǔ)管理薄弱、依法建賬不到位，并沒有按照會計科目的要求分門別類的設(shè)置明細(xì)的賬目，這不僅不利于公司及時的向業(yè)主客戶反映物業(yè)管理費的使用情況，而且會計信息也不能得到真實的反映。

3、資金管理的力度不夠資金不足和籌資能力差是當(dāng)前物業(yè)企業(yè)管理中普遍存在的問題，物業(yè)管理資金的來源渠道和數(shù)量都非常有限。主要包括物業(yè)管理的啟動資金，即資本金；物業(yè)維修資金；日常綜合管理服務(wù)費及經(jīng)營性收入。至于其他渠道，如銀行借款資金，由于物業(yè)管理企業(yè)幾乎都是中小企業(yè)，其注冊資本較少，資本實力有限，土地、房屋等銀行認(rèn)可的不動產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)量較少，缺乏信用保證，所以難以取得銀行貸款。

4、財務(wù)報表過于籠統(tǒng)，無法滿足各層次的管理需要物業(yè)公司根據(jù)會計制度的要求，對外提供的報表，只有資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表，數(shù)據(jù)過于籠統(tǒng)和宏觀，缺少管理需要的各種報表。如提供給業(yè)主的各房屋維修基金使用情況表、提供給業(yè)務(wù)部門的各小區(qū)各樓宇、各項目成本費用明細(xì)表和利潤表、應(yīng)收未收物業(yè)費明細(xì)表、提供給公司決策者使用的資金狀況表、客戶付款周期表和客戶信用檔案等各種財務(wù)信息，只能采取統(tǒng)計辦法獲取，耗時耗力，且容易出現(xiàn)差錯，無法滿足內(nèi)部管理的需要。

三、完善物業(yè)管理公司財務(wù)管理的建議

1、強化成本觀念，建立財務(wù)成本分析控制制度物業(yè)管理作為服務(wù)性行業(yè)，財務(wù)管理的一個重要方面就是成本管理，因為其最重要的成本支出是人工成本和管理費用的支出，因此物業(yè)管理公司應(yīng)該樹立全員成本控制觀念。物業(yè)管理企業(yè)一方面應(yīng)確立科學(xué)的財務(wù)管理和成本控制目標(biāo)，提高全員成本素質(zhì)和意識，使所有單位和部門都重視成本。另一方面通過對人力資源的科學(xué)整合，激活人才潛力，減少冗員，降低人工成本。同時還要通過職業(yè)道德及服務(wù)技術(shù)培訓(xùn)，造就一批敬崗愛業(yè)、懂技術(shù)、會管理的高素質(zhì)復(fù)合型人才隊伍，來提高工作質(zhì)量和效率。

2、要全面展開財務(wù)分析，保證資金合理運用物業(yè)企業(yè)在開展經(jīng)營的過程中，經(jīng)濟(jì)收益主要來自于兩個方面，一個是為客戶提供物業(yè)管理，收取管理費，另一個就是開展多種經(jīng)營，多元化、分散化投資。如果企業(yè)想從中獲取利潤，使得企業(yè)發(fā)展壯大，就要對企業(yè)進(jìn)行有效的財務(wù)分析，保持企業(yè)良性運行。物業(yè)管理的財務(wù)分析就是以物業(yè)企業(yè)的報表為依據(jù)展開分析，從而為客戶及投資者提供有用信息。首先，財務(wù)管理部門要評價公司的財務(wù)狀況，了解公司一定時期的資產(chǎn)、負(fù)債水平，從而判斷企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，保證資金合理運作。企業(yè)在發(fā)展壯大時需要投資籌資，企業(yè)通過財務(wù)分析可以及時了解企業(yè)資金的構(gòu)成比例，充分利用閑置資金，合理安排長期借款或者是短期借款，有效控制資金成本。其次，財務(wù)分析要評價企業(yè)的管理效率，管理效率的高低是企業(yè)管理能力的集中反映。企業(yè)要分析自身的管理效率，及時了解企業(yè)的運作情況，要對企業(yè)的財務(wù)制度進(jìn)行檢查，以有效防范經(jīng)營風(fēng)險，健全財務(wù)控制，保證業(yè)務(wù)流程流暢運作。最后，企業(yè)的財務(wù)管理分為三個部分，投資、融資以及利潤分配。企業(yè)要進(jìn)行利益分配，就要對企業(yè)的獲利能力進(jìn)行評價，贏利多少不僅跟自身有關(guān)系，而且跟投資者、債權(quán)人都息息相關(guān)。因此，對企業(yè)贏利能力的評估是必須的，不僅可以滿足投資者的需要，而且還可以根據(jù)自身的活力能力及時做出財務(wù)預(yù)測。企業(yè)在財務(wù)分析的過程中，要重視財務(wù)預(yù)測與計劃，現(xiàn)今市場競爭尤為激烈，制定出行之有效的行動方針，有效的對資金進(jìn)行預(yù)測、對成本進(jìn)行預(yù)算，以及對利潤進(jìn)行預(yù)測，這對于物業(yè)管理企業(yè)來說都是必不可少的，這也為物業(yè)公司的經(jīng)營者調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、進(jìn)行科學(xué)的經(jīng)營決策提供可靠依據(jù)。

3、加強物業(yè)管理資金的籌措及運作管理物業(yè)管理資金的來源，除資本本金或者銀行貸款外，其他物業(yè)管理收入都是向業(yè)主或使用人收取的管理費用，所以資金的籌措必須注重社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機統(tǒng)一。同時，加強資金有計劃及合理使用，把有限的資金用在必要的物業(yè)管理項目上，增加資金使用的透明度。另外，進(jìn)行科學(xué)的投資決策，積極防范投資風(fēng)險。物業(yè)管理企業(yè)多是中小企業(yè)，更應(yīng)選擇科學(xué)合理的投資模式，盡可能地采用中短期投資，揚長避短，在科學(xué)合理的投資模式下，加強投資項目的可行性研究和論證。同時，加強項目投資實施過程中的控制和管理，搞好監(jiān)督工作。

4、建立和健全物業(yè)公司內(nèi)部財務(wù)管理制度物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)國家統(tǒng)一規(guī)定，結(jié)合本身的經(jīng)營特點和內(nèi)部管理要求，制定規(guī)范企業(yè)內(nèi)部財務(wù)活動的《財務(wù)管理辦法》。同時，還要不斷細(xì)化完善這項制度，配以與財務(wù)管理有關(guān)的分支管理辦法，如《收費員管理辦法》，《預(yù)售電費系統(tǒng)工作規(guī)則》，《空置房、報停房管理辦法》，《兼職收費員管理辦法》，《物資采購管理辦法》等等；制定小區(qū)管理者的考核指標(biāo)和收費員考核指標(biāo)；并對小區(qū)臺賬、上交的各種財務(wù)資料進(jìn)行日常核對；對小區(qū)的收入進(jìn)行定期、不定期的檢查監(jiān)督。因此，物業(yè)管理企業(yè)只有建立一套科學(xué)、完整、規(guī)范的內(nèi)部財務(wù)管理制度，才能充分落實好理財自主權(quán)，形成一系列適應(yīng)物業(yè)公司財務(wù)核算和財務(wù)管理要求的財務(wù)管理體系和自我約束機制，才能規(guī)范企業(yè)的財務(wù)行為，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的健康有序發(fā)展。

5、物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理必須建立規(guī)范的財務(wù)基礎(chǔ)工作物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)信息是物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營決策、和國際物業(yè)管理接軌、并謀求更大發(fā)展的重要數(shù)據(jù)支持，是企業(yè)降低服務(wù)成本、獲取經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵之一，也是國家規(guī)劃物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展、制定物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的重要依據(jù)。而真實、準(zhǔn)確、先進(jìn)、及時、完整的財務(wù)信息需要規(guī)范的、科學(xué)的財務(wù)管理基礎(chǔ)工作做保障。（1）加強對原始記錄的管理。一是要統(tǒng)一規(guī)范各種原始記錄的格式、內(nèi)容和方法；二是要明確簽署、傳遞、匯集、反饋、保管原始記錄的要求；三是要建立各環(huán)節(jié)的責(zé)任制，確保原始記錄的真實、完整、正確、及時，健全財務(wù)核算資料。（2）加強對定額管理的管理，制定并嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)內(nèi)部的勞動定額、物質(zhì)定額、費用定額、人員定額、工時定額及考核辦法。（3）嚴(yán)格規(guī)定企業(yè)物質(zhì)的購進(jìn)、入庫、領(lǐng)用、維修等各環(huán)節(jié)。計量驗收管理工作，堵塞漏洞，增收節(jié)支。（4）加強對財務(wù)預(yù)算的管理。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)建立健全財務(wù)預(yù)算制度，明確財務(wù)預(yù)算編制程序及方法，做好財務(wù)預(yù)算執(zhí)行情況的檢查、考核工作，達(dá)到通過財務(wù)預(yù)算控制經(jīng)營活動、確保各項經(jīng)營目標(biāo)順利實現(xiàn)的目的。（5）加強對財產(chǎn)清查的管理，定期做好財產(chǎn)清查工作，對加強財產(chǎn)管理、加速

第二篇：物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定

物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定

為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)行為，根據(jù)《企業(yè)財務(wù)通則》，結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營特點，1998年3月12日財政部制定印發(fā)了《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》。概述

物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定

財政部關(guān)于印發(fā)《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》的通知 1998年3月12日 財基字[1998]7號

國務(wù)院各部門、各直屬機構(gòu)，各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳(局)：為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)行為，根據(jù)《企業(yè)財務(wù)通則》，結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營特點，我們制定了《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》，現(xiàn)予印發(fā)，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行中有何問題，請及時向我部反映。

附件：物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定

一九九八年三月十二日

抄送：財政部駐各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政監(jiān)察專員辦事處物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定

線、共用照明、暖氣干線、消防設(shè)施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。

企業(yè)發(fā)生的壞帳損失，沖減壞帳準(zhǔn)備金。收回已核銷的壞帳，增加壞帳準(zhǔn)備金。不計提取壞帳準(zhǔn)備金的企業(yè)，發(fā)生的壞帳損失，計入管理費用。收回已核銷的壞帳，沖減管理費用。

商業(yè)用房經(jīng)營

商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營收入。

第三篇：學(xué)校物業(yè)管理的特點

管理研究 >>MANAGEMENT REASERCH 高校物業(yè)管理的特點分析

李 富

（北京經(jīng)濟(jì)管理職業(yè)學(xué)院，北京 102602）

關(guān)鍵詞：高校物業(yè)管理；特點

摘 要：高校物業(yè)管理同社會一般的物業(yè)管理相比，有其自身的特點，即教育屬性、特定的服務(wù)對象、特定的校園文化氛圍。這些特點決定了高校物業(yè)管理主要應(yīng)是以保證教學(xué)和師生生活為中心，維護(hù)房屋及其設(shè)施設(shè)備的完好，提供多元化服務(wù)，營造良好的育人氛圍，維持正常的教學(xué)秩序。為此要加強管理手段和隊伍素質(zhì)建設(shè)、接受國家教育主管部門的指導(dǎo)。

中圖分類號：F293.30

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1671-8089（2008）04-0086-02

（一）加強房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)，確保教學(xué)和師生生活

房屋及公共設(shè)備、設(shè)施（主要包括水電暖等）是保證教 學(xué)和師生生活的基本和必需的條件，必須保證其隨時處于良 好、可利用狀態(tài)。要以專業(yè)、規(guī)范、節(jié)約為目標(biāo)，運用科學(xué)的 手段、規(guī)范的操作、嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行系統(tǒng)的養(yǎng)護(hù)，做到小修及 時；中、大修要合理計劃、規(guī)范實施。嚴(yán)格參照物業(yè)管理行業(yè) 的維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)實際情況有的放矢地組織實施。完善日常管 理的各項操作規(guī)程，不斷提升維護(hù)人員的技術(shù)含量，做好巡 檢、記錄和反饋。通過專業(yè)化的操作和運行，保持物業(yè)持續(xù)利 用和保值增值，確保教學(xué)。

（二）提供多元化、實效性的服務(wù)

為教學(xué)和師生提供多元化、實效性的服務(wù)，這是高校物業(yè) 服務(wù)特有的功能，這也是高校物業(yè)管理的特色所在。在高校未 實行物業(yè)管理以前這項工作一般屬于教務(wù)處的職責(zé)，這讓本身 主要履行確保教學(xué)質(zhì)量的學(xué)校職能部門不得不分出精力來做教 學(xué)后勤保障的一些瑣事。實行物業(yè)管理后，物業(yè)管理部門應(yīng)該 主動承擔(dān)和履行教學(xué)服務(wù)的職責(zé)。具體的內(nèi)容可以涉及協(xié)助教 室的分配使用、教學(xué)器具的管理和發(fā)放、特殊教室的管理和維 護(hù)、運動場館的管理等等。在具體操作中，根據(jù)教學(xué)的需要，不斷優(yōu)化教學(xué)服務(wù)的模式，不斷擴(kuò)展教學(xué)服務(wù)活動的項目和內(nèi) 容，以達(dá)到教學(xué)有序、師生方便的目的。為師生生活提供全方 位服務(wù)，讓廣大師生在文明、雅致、方便的生活空間里更好地 完成自己的工作和學(xué)習(xí)。主要有兩方面：

一是為師生提供生活和學(xué)習(xí)上力所能及的便利。隨著生活 水平的提高，師生在學(xué)校里十分需要更便捷的服務(wù)，作為物業(yè) 服務(wù)部門，應(yīng)該隨時了解和分析師生的需求，適時地補充和調(diào) 整服務(wù)項目，全面引入差異管理的概念，師生想到的一定要做 到，師生沒有想到的，一定要想到，不斷超越廣大師生的滿意 度，讓服務(wù)受眾不斷地感受服務(wù)的新穎性和及時性。在對教師 服務(wù)上，通過分析教師從進(jìn)入教學(xué)樓到離開教學(xué)樓這段時間的 所有環(huán)節(jié)，然后在每個環(huán)節(jié)上設(shè)置相應(yīng)的、有效的服務(wù)項目，比如布置好教員休息室，準(zhǔn)備好老師飲用水，準(zhǔn)備好老師課后 的洗手用水等等，讓教師在教學(xué)樓所處的每分鐘都能感受到優(yōu) 質(zhì)的服務(wù)。對學(xué)生服務(wù)方面，提供專門供學(xué)生飲水的地方，為 學(xué)生準(zhǔn)備雨傘等等，學(xué)生在上學(xué)求知的同時，也能夠享受溫馨 的、人文化的服務(wù)。

二是根據(jù)學(xué)校的情況及學(xué)生的需求適時開展各種特色活動 及宣傳教育活動，這不僅有利于疏通與廣大師生的關(guān)系，取得 隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和高校后勤社會化改革的推動，高校物業(yè)管理成為高校后勤的一種新模式。近幾年我國高校的 快速發(fā)展，許多高教園區(qū)的建立、再加上高校新校區(qū)的擴(kuò)建，使高校物業(yè)管理得到了進(jìn)一步的發(fā)展、鞏固和完善，受到社會 的高度重視。深刻認(rèn)識和分析高校物業(yè)管理的特殊屬性，明確 這一工作的著力點，對于搞好高校后勤，辦好高校有著十分重

要的意義。

一、高校物業(yè)管理的特點

高校物業(yè)管理除了具有社會一般物業(yè)管理的特性，即服務(wù) 性、專業(yè)性、經(jīng)營性、規(guī)范性、統(tǒng)一性和綜合性等外，還具有

以下三個自身特點：

1、教育屬性。高校物業(yè)管理作為高校工作的一部分，必 須以教學(xué)為中心，圍繞教學(xué)和育人開展工作，一切作為都要與

高校教育、教學(xué)、科研的整體目標(biāo)相適應(yīng)，并負(fù)有“管理育 人、服務(wù)育人”的責(zé)任和義務(wù)，成為高校培養(yǎng)人才的有機組成

部分。

2、特定的服務(wù)對象。社會物業(yè)服務(wù)的對象是社會各行各 業(yè)不同職業(yè)的人，而高校是一個高層次、高學(xué)歷的上層建筑，物業(yè)服務(wù)的對象是以廣大教師和學(xué)生為主的知識群體，也是社 會上的一個特殊群體。他們對物業(yè)管理企業(yè)的形象、服務(wù)人員 的素質(zhì)和服務(wù)內(nèi)容都有較高要求，服務(wù)和管理更需要精心和講 究方式；秩序維持和學(xué)生安全顯得特別重要。

3、特定的校園文化氛圍。由于高等教育在我國經(jīng)濟(jì)建設(shè) 和精神文明建設(shè)中所處的重要地位和所起的作用決定了高校特 有的文化內(nèi)涵和底蘊，形成了濃厚的校園文化氛圍，高校物業(yè) 不同于其他物業(yè)的這一特性，決定了高校物業(yè)管理在做好物業(yè) 服務(wù)的同時，還要注重營造育人氛圍等軟環(huán)境建設(shè)。高校物業(yè) 管理所承擔(dān)的校園環(huán)境建設(shè)是校園文化建設(shè)的物質(zhì)載體，它與 校園文化建設(shè)是密不可分的，它既受校園文化建設(shè)的影響，同

時又反過來影響校園文化建設(shè)。

二、高校物業(yè)管理的著力點

根據(jù)上述特點，高校物業(yè)管理應(yīng)該是服從服務(wù)于“以教 學(xué)為中心，以育人為宗旨”的大目標(biāo)，堅持以人為本的服務(wù)理 念，運用現(xiàn)代化的管理模式和方法，維護(hù)房屋及其設(shè)施設(shè)備的 完好，為師生員工提供優(yōu)質(zhì)、高效、周到的服務(wù)，營造整潔優(yōu) 美、文明向上的良好校園環(huán)境，維護(hù)正常的教學(xué)秩序。

作者簡介：李富（1958—），男，河北省張北縣人，北京經(jīng)濟(jì)管理職業(yè)學(xué)院南校區(qū)物業(yè)管理中心經(jīng)理，經(jīng)濟(jì)師。

NEW PROPRIETOR 2008.4 86 現(xiàn)代物業(yè) · 新業(yè)主 MODERN PROPERTY MANAGEMENT ·

師生的理解、合作和支持，而且通過活動的開展，能夠提升物 業(yè)管理部門的知名度和服務(wù)品牌。例如，在新生軍訓(xùn)之前，針 對新生適應(yīng)力差的問題，組織舉辦健康咨詢活動，以保證新生 能以良好的心理和身體準(zhǔn)備去迎接軍訓(xùn)。

隨著社會的進(jìn)步和高校的發(fā)展，高校物業(yè)管理的內(nèi)容應(yīng)得 到更快、更新、更廣的拓展，服務(wù)項目不僅包括常規(guī)的物業(yè)服 務(wù)項目和上述具有高校特色的教學(xué)后勤保障和學(xué)生多元化服務(wù) 等，還應(yīng)隨著高校發(fā)展的要求及師生的需求不斷延伸、擴(kuò)展、調(diào)整和優(yōu)化，努力實現(xiàn)先進(jìn)的物業(yè)管理理念與現(xiàn)代學(xué)校教育、管理理論完美結(jié)合；物業(yè)服務(wù)與學(xué)校育人環(huán)境的營造有機、和 諧、自然的統(tǒng)一，更好地實現(xiàn)高校物業(yè)管理目標(biāo)。

（三）營造良好的育人氛圍

育人是一項綜合工程，它不僅是專職教師和專職思想政 治工作者的責(zé)任，也是后勤工作者的義務(wù)。教育的最高境界是 “隨風(fēng)潛入夜，潤物細(xì)無聲”。物業(yè)管理部門教育人的方式不 是說教而主要是影響。首先，物業(yè)管理人員通過營造整潔優(yōu) 美、特色雅致的校園環(huán)境，讓學(xué)生在環(huán)境的熏陶中得到教育和 啟發(fā)，增長見識、開闊視野、陶冶情操，在潛移默化中改變不 良行為習(xí)慣，最終達(dá)到改變?nèi)说男撵`，提高素質(zhì)的目的。高校 的環(huán)境營造不僅標(biāo)準(zhǔn)要高還要有特色、有內(nèi)涵。其次，找到 服務(wù)的切入點，針對高校實際和學(xué)生特點，實現(xiàn)以人為本的人 性化管理，用溫暖和友情滋潤美化學(xué)生的心靈。再次，提升物 業(yè)管理的科學(xué)內(nèi)涵和人文品位，營造有文化特色的氛圍?？赏?過在校園設(shè)置規(guī)范而又溫馨的文明禮貌用語提示牌，在食堂、宿舍、教學(xué)樓等處開設(shè)一些文化宣傳欄，在校園網(wǎng)上開設(shè)各種 各樣的欄目等多種渠道達(dá)到與學(xué)生的交流溝通。了解師生生活 和心理需求，不斷分析和探索營造文明育人環(huán)境的新途徑和方 式，與學(xué)校整體育人環(huán)境形成相得益彰的效果。

同時，物業(yè)管理中嚴(yán)格的規(guī)章制度，科學(xué)的物業(yè)管理、優(yōu) 質(zhì)的物業(yè)服務(wù)、合理的物業(yè)收費以及學(xué)校物業(yè)管理人員良好的 精神風(fēng)貌、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)，都會對大學(xué)生形成良好的行為規(guī) 范和增強自律意識產(chǎn)生潛移默化的作用。

（四）維護(hù)正常的教學(xué)秩序

維護(hù)公共秩序是物業(yè)管理的一項常規(guī)工作，對高校來說，更是重中之重的工作。從社會穩(wěn)定和發(fā)展的角度來講，高校是 一塊十分敏感的區(qū)域，維護(hù)公共秩序，保證安全直接關(guān)系到學(xué) 生的切身利益，關(guān)系到教學(xué)的正常進(jìn)行和學(xué)校的穩(wěn)定發(fā)展。

在維護(hù)公共秩序中，一是保持高度警惕，加強平時檢查，把安全防范放在第一位，及時發(fā)現(xiàn)和排除事故隱患，預(yù)防為 主，防治結(jié)合；二是重點防范與一般管理相結(jié)合，重點區(qū)域（教學(xué)區(qū)、學(xué)生公寓）、重點部位（貴重物品存放處）、重點 時段（早中晚、節(jié)假日）重點維護(hù)和防范；三是保安人員要文 明執(zhí)勤，既要嚴(yán)格執(zhí)行制度又要熱情為師生員工服務(wù)，幫助排 憂解難，融洽關(guān)系，加強溝通、取得其積極配合，充分發(fā)揮廣 大師生員工在秩序維護(hù)和安全防范中的作用，實現(xiàn)專業(yè)防范與 群防群治相結(jié)合；四是加強保安隊伍及其相關(guān)管理制度建設(shè)，配備完善必要的監(jiān)控、防范、通信等安全設(shè)施設(shè)備和工具，注重對值班人員進(jìn)行必要的防盜、消防等技能的訓(xùn)練，制定較 全面的處理各種突發(fā)事件的預(yù)案，最大限度地避免安全事故的 發(fā)生；五是搞好與相關(guān)部門的協(xié)調(diào)配合。高校物業(yè)的安全管理 是一個聯(lián)動的體系，它不僅僅是物業(yè)管理部門的職責(zé)，需要與 有關(guān)部門協(xié)調(diào)配合，尤其要與社會治安相結(jié)合，搞好與地方公 安部門的配合，做到職責(zé)清晰、責(zé)任分明。最終通過嚴(yán)謹(jǐn)、科 學(xué)、規(guī)范的管理，充分利用各種安全防護(hù)手段，確保公共秩序 處于有序、安全、健康的狀態(tài)。

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三、落實高校物業(yè)管理著力點的保證措施

（一）加強管理手段建設(shè)

高校是一個為國家培養(yǎng)高級專業(yè)技術(shù)人才的地方，為了 適應(yīng)全方位、多功能、高水平育人的要求，需要先進(jìn)的管理手 段和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。為此，要加強投入，逐步配備完善高技 術(shù)的裝備，包括自動消防、安防裝置、集中的設(shè)備自動化系統(tǒng) 和集中管理監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)管理信息系統(tǒng)及專業(yè)化工具設(shè)備。充分利用現(xiàn)代計算機技術(shù)、自動控制技術(shù)、通信技術(shù)等高新技 術(shù)和智能化的設(shè)備系統(tǒng)實現(xiàn)物業(yè)管理的智能化、網(wǎng)絡(luò)化、信息 化，全面提升管理服務(wù)層次和效率。

（二）加強隊伍素質(zhì)建設(shè)

大學(xué)生思想活躍、充滿著新的理念、新的信息，具有較 高的文化素質(zhì)，懂得如何享受學(xué)校的物業(yè)管理服務(wù)，如何接受 合理、合法的物業(yè)管理和如何維護(hù)自身的權(quán)益。因此，迫切要 求學(xué)校物業(yè)管理人員，必須具備較高的文化素質(zhì)、較好的道德 修養(yǎng)、較強的工作能力。在對大學(xué)生的物業(yè)管理服務(wù)中，要求 工作人員使用規(guī)范語言交流、了解物業(yè)管理法規(guī)、熟悉管理服 務(wù)程序、精通管理服務(wù)業(yè)務(wù)，能在“以服務(wù)為宗旨，以管理為 手段”的指導(dǎo)思想下，應(yīng)用高科技術(shù)（例如：宿舍的電子控制 系統(tǒng)和智能化新技術(shù)等）和先進(jìn)手段，根據(jù)不同的管理對象，因人制宜、因時制宜和因地制宜地實施物業(yè)管理和進(jìn)行物業(yè)服 務(wù)，為管理對象提供科學(xué)規(guī)范的物業(yè)管理和周到及時的物業(yè)服 務(wù)。為此，把每一個員工不僅培養(yǎng)成技術(shù)職業(yè)人，更重要的是 把他們培養(yǎng)成能夠利用自身的言行和素養(yǎng)去影響和感化學(xué)生的 教育者。

（三）接受國家教育主管部門的指導(dǎo)

高校物業(yè)管理企業(yè)與一般的社會企業(yè)不同，它具有明顯的 教育屬性，尤其教學(xué)區(qū)、學(xué)生生活區(qū)的服務(wù)更是保證學(xué)校正常 教學(xué)秩序和營造良好育人環(huán)境的基礎(chǔ)性服務(wù)工作。高校物業(yè)管 理僅在于由過去的運用行政手段管理后勤，變?yōu)閺暮笄诠ぷ鞯?經(jīng)濟(jì)屬性出發(fā)，按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，運用產(chǎn)業(yè)機制和經(jīng)濟(jì)手段管理 后勤，其為教學(xué)、科研和師生服務(wù)的根本宗旨沒有變。為確保 高校物業(yè)管理的正確方向，高校物業(yè)管理企業(yè)理應(yīng)接受國家教 育主管部門和高校物業(yè)管理行業(yè)組織（中國高校物業(yè)管理專業(yè) 委員會）的指導(dǎo)，成為在其指導(dǎo)下的、高等學(xué)校利用管理合同 進(jìn)行監(jiān)管的、自主經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)實體。

無論是從高校分離出來的、還是從社會進(jìn)入的高校物業(yè) 管理企業(yè)，都必然遵循教育規(guī)律，在經(jīng)營中受到國家教育政策 的制約。正確認(rèn)識和處理好市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律與教育規(guī)律之間的關(guān) 系、經(jīng)濟(jì)效益與社會效益之間的關(guān)系、眼前利益與長遠(yuǎn)利益之 間的關(guān)系，既要引入競爭機制，又要注意適應(yīng)教育工作的特點 和我國國情，重視社會效益和長遠(yuǎn)利益。

高校物業(yè)管理只有針對其本身的特點，牢記宗旨，把握重 心，才能站穩(wěn)腳跟，贏得市場，取得效益，不斷發(fā)展，在高校 中發(fā)揮應(yīng)有的后勤保障作用。

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第四篇：高端物業(yè)管理服務(wù)特點（范文）

高端物業(yè)的管理服務(wù)特點

1、全員統(tǒng)一著裝，每天列隊上崗，員工隊伍實行半軍事化管理。

2、設(shè)立信息化服務(wù)貼心管家，建立與業(yè)主暢通的溝通渠道。

3、設(shè)立 “客服中心” 24小時服務(wù)，接收業(yè)主的服務(wù)要求。

4、全員配備對講機，為業(yè)主提供及時的服務(wù)。

5、車輛出入口、單元門全部智能化管理，劃卡出入。

6、小區(qū)內(nèi)車輛實行定位管理，與出入口配合對無車位車輛 設(shè)專職車輛停放流動管理員。

7、人員出入：業(yè)主實行出入卡制度，外來人員實行專職引導(dǎo)員，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后入內(nèi)。

8、實行嚴(yán)格的裝修管理，設(shè)專職裝修管理員。

9、電梯設(shè)“星期”腳踏墊，每天一更換。

10、配備巡邏車，不定時地進(jìn)行巡邏。

11、每年補植樹木全部為南方花木，設(shè)綠化專業(yè)技術(shù)人員，打造小區(qū)綠化精品。

第五篇：美國物業(yè)管理的特點

美國物業(yè)管理的特點

在美國，物業(yè)管理已成為城市建設(shè)和管理的一個重要產(chǎn)業(yè)。

一些有著優(yōu)秀管理經(jīng)驗的物業(yè)管理公司，他們的服務(wù)領(lǐng)域會根據(jù)社會化需求無限擴(kuò)展，如在美國物業(yè)管理行業(yè)排名第一位的世邦魏理仕，它的管理范圍延伸到醫(yī)療、ＩＴ、教育、證券以及高科技企業(yè)等各類物業(yè)。有些物業(yè)管理公司在常規(guī)的服務(wù)內(nèi)容之外，還提供洗衣、配餐、病人的運送及護(hù)理等社會服務(wù)內(nèi)容，這就對物業(yè)管理公司提出了很高的技能要求，要求物業(yè)公司既要具備有效的管理手段，同時還要具備跨領(lǐng)域、全方位的專業(yè)服務(wù)能力。

專業(yè)化管理是美國物業(yè)管理最顯著的特點，在那里社會化分工十分明確。比如發(fā)展商開發(fā)樓盤后一般不管理自己開發(fā)的物業(yè)，他們買下土地后，由財務(wù)公司做策劃，請項目建設(shè)公司建造，委托專業(yè)銷售商售房，然后找一家管理公司或業(yè)主進(jìn)行管理，他的使命就結(jié)束了。如果開發(fā)商自己成立物業(yè)管理公司，很難得到人們的認(rèn)可。

物業(yè)管理公司一般只負(fù)責(zé)整個住宅小區(qū)的整體管理，具體業(yè)務(wù)則聘請專業(yè)的服務(wù)公司承擔(dān)。物業(yè)管理公司接管后將管理內(nèi)容細(xì)化后再發(fā)包給清潔、保安、設(shè)備維修等專業(yè)單位。例如小區(qū)綠化由專業(yè)綠化公司來承擔(dān)，保安由專業(yè)保安公司負(fù)責(zé)派人承擔(dān)，維修交由專業(yè)維修公司按維修合同負(fù)責(zé)。對外招投標(biāo)手續(xù)也不像國內(nèi)那樣復(fù)雜，一般由投標(biāo)公司自己出方案，主要看對方的價位和服務(wù)承諾，最后由業(yè)主進(jìn)行挑選。據(jù)悉，紐約市各類外包合同總金額約１０００萬美元，占全年物業(yè)管理總費用的２５％。而保安工作則由安檢警察來做，安檢警察隸屬于警察局。因此，物業(yè)管理公司碰到的因保安人員不具備執(zhí)法權(quán)而對業(yè)主違規(guī)違約行為不能處理的問題就迎刃而解了。

在美國，對物業(yè)管理公司來說，每一個物業(yè)均是其盈利中心，每一個物業(yè)的管理單位或分公司都是一個完全獨立的公司，每一個分公司都代表了一個地區(qū)，是一個獨立核算的盈利中心，不存在相互間盈虧互補的情況。在為業(yè)主服務(wù)方面，物業(yè)管理公司也相當(dāng)周到。管理人員充分考慮業(yè)主衣食住行等方面的需求，如提供車輛保管、綠化養(yǎng)護(hù)、洗衣熨衣、看護(hù)兒童、護(hù)理病人、代訂代送報刊、通報天氣預(yù)報和股市行情等服務(wù)，盡可能地滿足業(yè)主現(xiàn)實和潛在的服務(wù)需求，讓每個人感到舒適方便。物業(yè)管理公司定期組織業(yè)主郊游、取餐，以營造業(yè)主之間的融洽氣氛。大多數(shù)物業(yè)管理公司還在樓宇大廳設(shè)置咖啡臺，供住戶免費享用。有的甚至每天早上免費擺出數(shù)樣西餐早點，為那些匆忙的上班族提供方便。

專業(yè)的物業(yè)管理公司須依照樓宇管理的規(guī)定，為其接管物業(yè)的公共地方及其設(shè)施購買保險，以便在意外發(fā)生后，全體業(yè)主的賠償問題有所保障，保障公共地方與設(shè)施意外損毀，以及對第三者的生命乃至財物安全。購買此類保險后，投保人對第三者在該物業(yè)公共地方所發(fā)生的意外造成的賠償責(zé)任，便由保險公司承擔(dān)。比如樓宇外墻脫落擊傷行人或砸壞車輛，或私家車被盜等情況。

（注：本文轉(zhuǎn)載自中國物業(yè)管理在線）