第一篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點和難點

住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點和難點

住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點和難點

摘要住宅是供人類居住的人造空間。住宅要具備人們在一定空間內(nèi)吃、穿、住、用等起居功能和設(shè)施條件。而住宅小區(qū)物業(yè)管理是住宅小區(qū)業(yè)主通過 選聘物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定對房屋及 配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生 和秩序的活動。目前我國城市住宅小區(qū)物業(yè)管理市場已逐步走向規(guī)范化行 業(yè)的管理也日趨成熟。物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展、經(jīng)濟地位的持續(xù)上漲使其 成為了與我國經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展與廣大人民群眾生活、工作息息相關(guān)的一個相對 獨立的新興行業(yè)它以經(jīng)營為手段以為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為宗旨以經(jīng)濟效 益、社會效益和環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一為目的成為我國城市管理的重要組成部 分也有其自身的特點。但是作為新生事物的物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展進(jìn)程中 必將遇到諸多的困難和壓力管理中許多不盡人意的現(xiàn)象也會隨處可見暴露 出了一系列的問題和矛盾如房屋及附屬設(shè)備、設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)管理區(qū)

域的清掃保潔、治安保衛(wèi)、交通及車輛管理、環(huán)境綠化以及業(yè)主或使用人生活、工作、生產(chǎn)方面的服務(wù)還有并代表業(yè)主或使用人就有關(guān)事宜與政府各部門或 公共事業(yè)單位交涉以及房屋的使用及出租的管理等。為此物業(yè)管理企業(yè)要 想在激烈的市場競爭中脫穎而出就必須率先解放思想轉(zhuǎn)變觀念用科學(xué)、系統(tǒng)的管理理念創(chuàng)造企業(yè)個性品牌創(chuàng)新品牌的知名度、美譽度、忠誠度這 是當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)迎接市場挑戰(zhàn)的戰(zhàn)略思維與現(xiàn)實抉擇。

一、住宅小區(qū)的特點

1.居住功能單一相對封閉獨立。

2.住宅小區(qū)居住的人多人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜形成相對獨立的社區(qū)文化。3.住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)多元化公用設(shè)施社會化。4.規(guī)劃建設(shè)合理配套設(shè)施齊全居住方便。

加強住宅小區(qū)的管理改革現(xiàn)行的管理體制針對住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)多元化的 客觀實際變各自為政的多家管理為統(tǒng)一管理變單一的行政管理為多層次的 綜

合管理大力發(fā)展社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式不斷提高住宅小區(qū)的 管理水平更好地為業(yè)主生活和小區(qū)建設(shè)服務(wù)。

二、住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點

住宅小區(qū)內(nèi)居住著不同階層、職業(yè)的家庭,不同的生活習(xí)慣、愛好、文化程 度、道德水準(zhǔn)、經(jīng)濟收入水平等等決定了他們對居住環(huán)境要求和居住行為的差 異。業(yè)主在物業(yè)小區(qū)內(nèi)買了房子用于居住這個房子對于業(yè)主來說便是一個家 家對于每一個人來說應(yīng)該是溫馨美滿、寧靜舒適的。業(yè)主一天內(nèi)最起碼有三分 之一的時間是在小區(qū)內(nèi)度過的因此業(yè)主對居住小區(qū)的要求便是舒適且能在 緊張的工作之后放松下來。正因為居住小區(qū)內(nèi)的業(yè)主有了這樣的要求居住小 區(qū)的物業(yè)公司就有了工作上的著重點。要想做好住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作 應(yīng)該明確這樣的指導(dǎo)思想而且住宅小區(qū)物業(yè)管理還帶有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性與其自 身所具有的特點(一)、管理具有社會性

住宅小區(qū)是人們生活、居住的地方是整個社會的一個組成部分它的管 理必然具有很強的社會性。小區(qū)內(nèi)居住著各行各業(yè)的人員居住的人口結(jié)構(gòu)十 分復(fù)雜產(chǎn)生社會化現(xiàn)象。物業(yè)管理公司應(yīng)爭取住宅小區(qū)居民及社會各方面力 量的支持與幫助。例如生活小區(qū)的治安狀況與整個社會的治安狀況緊密相關(guān) 社會治安狀況的大環(huán)境必然對小區(qū)的小環(huán)境產(chǎn)生巨大的影響?yīng)Ｋ元Ｔ谛^(qū)的 治安管理工作中應(yīng)加強與所在地公安部門的溝通。

為了做好住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作保證住宅小區(qū)內(nèi)的公共秩序和全體居 民的利益住宅小區(qū)物業(yè)管理公司應(yīng)制定一些物業(yè)管理規(guī)章制度禁止居民有 違背公共利益的住用行為。為了讓小區(qū)居民遵守這些制度物業(yè)管理公司要采 取寓管理于服務(wù)中將物業(yè)管理的專業(yè)化管理服務(wù)與居民的自治管理相結(jié)合 要向住宅小區(qū)居民及社會各界做好宣傳、溝通等工作讓小區(qū)居民自己制定業(yè)主公約形成自我管理的約束機制這樣容易達(dá)到小區(qū)居民滿意、政府滿意、物業(yè)管理公司也滿意的理想工作目的。(二)管理具有統(tǒng)一性

住宅小區(qū)內(nèi)部的各個組成部分形成一個整體如果仍然采用傳統(tǒng)的房屋管 理模式進(jìn)行管理各自為政其弊端顯而易見。因此對小區(qū)內(nèi)的保潔、綠化、安全保衛(wèi)、進(jìn)出小區(qū)的車輛、公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)及業(yè)主的房屋整修等進(jìn)行統(tǒng)一 的管理是現(xiàn)代小區(qū)物業(yè)管理的主要特點之一既可保證有效成本的控制又能 提高綜合服務(wù)質(zhì)量使業(yè)主直接享受到物業(yè)服務(wù)的成果。(三)、管理強調(diào)服務(wù)性

住宅小區(qū)物業(yè)管理的目的是為了滿足小區(qū)內(nèi)居民居住生活的需要為居住 在小區(qū)內(nèi)的人們提供一個優(yōu)美、安全、舒適、滿意的居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè) 應(yīng)該強化服務(wù)意識本著服務(wù)至上的宗旨為居住在小區(qū)內(nèi)的人們提供到位的 服務(wù)。從事住宅小區(qū)管理的物業(yè)管理公司通過向居住在小區(qū)內(nèi)的人們提供優(yōu)質(zhì) 的服務(wù)達(dá)到管理的目的。同時不僅要提供物業(yè)管理服務(wù)委托合同范疇內(nèi)的基本服務(wù)還要結(jié)合小區(qū)內(nèi)的特點、業(yè)主的需求提供有針對性的個性化服務(wù)。(四)、管理具有復(fù)雜性

主要體現(xiàn)在居民的構(gòu)成復(fù)雜對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)要求不一房屋 產(chǎn)權(quán)具有多元化的特點使得管理難度增大在住宅小區(qū)的物業(yè)管理實施過程 中經(jīng)常涉及市政管理、水電氣暖供應(yīng)、公安、街道辦事處等多個部門和單位 需要協(xié)調(diào)關(guān)系明確職責(zé)由于居民的收入水平和物業(yè)管理消費意識差別較大 目前住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費用收繳工作難度較大具有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性。(五)、管理追求藝術(shù)性

為了使住宅小區(qū)的環(huán)境幽雅、整潔美觀給居住在小區(qū)內(nèi)的人們提供一個 良好的生活、休息和學(xué)習(xí)的環(huán)境物業(yè)管理公司應(yīng)注意從藝術(shù)的角度對環(huán)環(huán)境的 管理加以美化。例如強化小區(qū)的綠化管理使人們感受到大自然的魅力加 強小區(qū)內(nèi)的整修管理禁止私搭亂建維護(hù)小區(qū)整體風(fēng)貌的藝術(shù)性加強小區(qū)內(nèi)園林藝術(shù)小品的維護(hù)美化人們的視覺使居住在小區(qū)的人們始終感到心情 舒暢等等。

三、住宅小區(qū)物業(yè)管理的指導(dǎo)思想 1.服務(wù)至上寓管理于服務(wù)之中。2.人民城市人民建人民城市人民管。

3.堅持統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與綜合管理產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)相分離。4.有償使用有償服務(wù)合理負(fù)擔(dān)。

四、住宅小區(qū)物業(yè)管理的難點和問題

物業(yè)管理是隨著國家房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。當(dāng)人們的生活水平逐步提高后人們就更關(guān)注生活的質(zhì)量關(guān)注居住環(huán)境的日 常保養(yǎng)和維護(hù)盡可能使住宅小區(qū)整潔環(huán)境優(yōu)雅生活便利安全不受侵侵害。根據(jù)政府關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定新建小區(qū)必須實行物業(yè)管理制度而舊小 區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過程中遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個方面。(一)、居民觀念需轉(zhuǎn)變

多年來計劃經(jīng)濟體制下形成的居民住房福利制度使很多居民還存在無償 享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式認(rèn) 為實行物業(yè)管理就是想多收錢如果實施物業(yè)管理需要收費也應(yīng)該由單位交 住房消費意識淡薄。(二)、硬件條件相對落后 舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問題小區(qū)的規(guī)劃方案 比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高硬件設(shè)施主要有以下一些不足包 括綠化面積較小、機動車停車位缺少、體育健身設(shè)施和文化活動空間較小等等。(三)、產(chǎn)權(quán)形式多樣

舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點。住房產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房 房改售房?；剡w房農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房居民承租房。住房的產(chǎn)權(quán)人多樣有居 民個人、房管局、單位產(chǎn)權(quán)人(包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位)、公共設(shè) 施產(chǎn)權(quán)人(如各市政設(shè)施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產(chǎn))、托管 房、二手房產(chǎn)權(quán)人等。(四)、存在多頭物業(yè)管理的現(xiàn)象

產(chǎn)權(quán)形式的多樣化使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時對小區(qū)不同物業(yè)進(jìn) 行管理的局面。主要有“單位自管房”物業(yè)管理公司“房管局直管公房”物業(yè) 管理公司社區(qū)管理單位居委會市政設(shè)施單位商業(yè)網(wǎng)點單位等。(五)、對舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造的資金缺口較大

舊小區(qū)實施物業(yè)管理改善居民的生活環(huán)境必須對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行 不同程度的改造如小區(qū)進(jìn)行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項目的 多少和改造等級的不同資金量少則幾十萬多則上百萬甚至上千萬。資金 從哪里來是困擾實施物業(yè)管理的一個重要問題。(六)、物業(yè)管理收費困難

已經(jīng)實施了物業(yè)管理的小區(qū)甚至物業(yè)管理水平比較好的小區(qū)也存在物 業(yè)管理收費困難的問題。舊小區(qū)物業(yè)管理收費經(jīng)物價部門核準(zhǔn)目前最低收費 標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.50元普通小區(qū)全年收費總額為200多元。盡管是如此低廉 的費用很多物業(yè)管理公司只能收到30%左右。(七)、管委會作用有待進(jìn)一步發(fā)揮 實施了物業(yè)管理的小區(qū)一般都成立了物業(yè)管理委員會或業(yè)主委員會但受 方方面面因素的影響?yīng)：茈y發(fā)揮其應(yīng)有的作用。如根據(jù)有關(guān)規(guī)定業(yè)主委員 會成員必須是擁有較大面積房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人但產(chǎn)權(quán)單位怕要求出資整治小 區(qū)環(huán)境或承擔(dān)其他經(jīng)濟責(zé)任就不愿意參加業(yè)主委員會已經(jīng)參加到業(yè)主委員 會的個人甚至要求退出業(yè)主委員會。業(yè)主委員會在行使職權(quán)過程中存在越權(quán) 行為或不能充分履行相關(guān)職責(zé)。(八)、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾

社區(qū)管理與物業(yè)管理在對小區(qū)物業(yè)實施管理的問題上存在矛盾。有的社區(qū) 委員會以贏利為目的與物業(yè)管理企業(yè)爭奪物業(yè)管理項目把政府補貼給物業(yè) 管理單位的專項資金承擔(dān)過來進(jìn)行有關(guān)物業(yè)的專項管理。有的社區(qū)委員會出 租小區(qū)經(jīng)營用房開早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等對小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、保 安造成一些影響。

五、針對當(dāng)前舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問題提出以下建議 1.加快、加強物業(yè)管理的立法工作

2.逐步加大對住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投資改善居民生活環(huán)境 3.政府部門應(yīng)加強對舊小區(qū)實施物業(yè)管理工作的規(guī)劃 4.深化房改政策在工資中增加物業(yè)消費部分 5.建立房屋使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理契約關(guān)系 6.加強實施物業(yè)管理的正面宣傳 7.處理好社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系

8.確立物業(yè)管理公司是對小區(qū)物業(yè)實施物業(yè)管理的唯一性改變多頭管理 的局面應(yīng)該明確物業(yè)管理企業(yè)是小區(qū)物業(yè)唯一的管理企業(yè)一個小區(qū)應(yīng)盡量安 排一個物業(yè)管理公司。

六、住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo) 住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)概括起來就是要通過科學(xué)的管理手段和專業(yè)化管 理技術(shù)來實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。結(jié)合先進(jìn)的現(xiàn)代計算機 技術(shù)、現(xiàn)代控制技術(shù)建立一個整個小區(qū)的綜合服務(wù)中心為住戶提供一個安全、舒適、便捷、節(jié)能、高效的生活環(huán)境。實現(xiàn)以家庭智能化為主的、可持續(xù)發(fā)展的、具有二十一世紀(jì)的住宅小區(qū)物業(yè)管理。

第二篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理存在問題和難點

住宅小區(qū)物業(yè)管理存在問題和難點

發(fā)布: 2011-10-16 16:56 |作者: 我愛我家 |來源:

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總體上看，長沙縣居住小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展是健康有序的，但隨著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展、居民生活水平的不斷提高，對物業(yè)管理提出了一系列新要求，實踐中也產(chǎn)生了不少新的矛盾和問題，突出表現(xiàn)在 “二難一少 ”, 即物業(yè)管理收費難、小區(qū)停車難、品牌物業(yè)管理企業(yè)少。

1、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司收費難。

造成物業(yè)管理收費難的原因多種多樣: 一是受傳統(tǒng)思想觀念的影響，一些居民物業(yè)管理消費觀念還未形成；二是部分住戶，受單位改制、拆遷征收等影響而未能就業(yè)，生活比較困難無法負(fù)擔(dān)物業(yè)費； 三是由于一些體制的欠缺，使一些在房屋生產(chǎn)建設(shè)管理過程出現(xiàn)的問題在進(jìn)行物業(yè)管理時顯現(xiàn)出來，使得業(yè)主入住后不滿而拒付物業(yè)管理費； 四是收費與服務(wù)脫節(jié)，收了費服務(wù)跟不上，或所收費用與提供的服務(wù)不匹配而使業(yè)主拒交。

2、住宅小區(qū)停車難。

隨著城市建設(shè)的發(fā)展和居民生活水平的不斷提高，擁有私家車的家庭越來越多，停車位數(shù)量無法適應(yīng)汽車增長的需求。目前長沙縣縣城住宅小區(qū)停車位比大多只有1:0.6左右,遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)在私家車增長速度對車位的需求。加之，部分車主為了避免支付地下車庫租金或為了圖一己之便，不將車停入地下車庫，導(dǎo)致部分小區(qū)地下有車位，地上停滿車的現(xiàn)象。另外還有部分車主存在占行車道、人行道、小區(qū)走道、綠地停車和違章停車等行為，造成了各方的利益沖突和糾紛投訴，加劇了交通擁擠、惡化了生活居住環(huán)境，給防災(zāi)、安全帶來一定的隱患。

3、物業(yè)管理企業(yè)的運作機制不規(guī)范、服務(wù)水平和隊伍素質(zhì)不高。

物業(yè)管理與城市發(fā)展、居民生活水平提升之間還存在不小差距。一是多數(shù)企業(yè)尚未實現(xiàn)物業(yè)管理的規(guī)?；?、社會化、專業(yè)化，總體上仍處于家庭式的粗放型經(jīng)營狀態(tài)。二是小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平難以滿足不同層次居民服務(wù)要求。三是物業(yè)管理隊伍的素質(zhì)有待提高，部分企業(yè)缺乏必要的設(shè)備和一支懂經(jīng)營、通技術(shù)、業(yè)務(wù)精的物業(yè)管理專業(yè)化隊伍。從業(yè)人員現(xiàn)狀與行業(yè)發(fā)展的要求相比還不適應(yīng)，因而導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)不到位。

推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的對策

發(fā)布: 2011-10-16 16:57 |作者: 我愛我家 |來源:

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物業(yè)管理是一項涉及部門眾多、專業(yè)技術(shù)要求高的綜合性工作，關(guān)系到老百姓的日常生活和切身利益，管理難度相當(dāng)大。尤其是現(xiàn)階段，物業(yè)管理矛盾百出、糾紛不斷的現(xiàn)實狀況下，迫切需要創(chuàng)新思維，加大力度，推進(jìn)改革。

1、加快提高物業(yè)管理水平，強化行業(yè)隊伍建設(shè)。物業(yè)管理行業(yè)要提高其社會化、市場化和專業(yè)化的程度。目前，多數(shù)小區(qū)仍停留在“誰開發(fā)、誰管理 ”的局面，沒有形成物業(yè)管理市場競爭機制。因此必須完善目前的物業(yè)公司準(zhǔn)入機制，通過市場競爭，優(yōu)勝劣汰來促使物業(yè)管理業(yè)的健康發(fā)展，實現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的專業(yè)化。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)打破統(tǒng)包統(tǒng)攬的經(jīng)營模式，可將保安、清潔、綠化等專項業(yè)務(wù)承包給專業(yè)的公司。專業(yè)化分工使各項服務(wù)更加優(yōu)質(zhì), 并使成本費用降至最低，從而讓消費者、物業(yè)公司、專業(yè)公司都成為贏家。針對縣城物業(yè)管理從業(yè)人員實際情況，建議主管部門加強對物業(yè)管理人員的資格審查，嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理人員持證上崗制度，同時注重對企業(yè)員工的崗位培訓(xùn)。

2、建立有效機制，切實解決收費難問題。

面對物業(yè)管理收費難，應(yīng)采取多種措施提高物管費的收繳率。一是要規(guī)范收費標(biāo)準(zhǔn)，增加收費透明度。收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)各小區(qū)實際情況制定，并報物價部門核準(zhǔn)，應(yīng)以不同檔次物業(yè)的平均成本支出為基準(zhǔn)，適當(dāng)考慮物業(yè)管理企業(yè)的利潤。同時，提高物業(yè)管理資金使用的透明度。這既可加強監(jiān)督，促使物業(yè)管理企業(yè)節(jié)約成本，提高資金使用效益；也可讓業(yè)主了解物業(yè)管理的難處，理解和支持物業(yè)管理工作，提高繳費的自覺性。二是廣泛宣傳物業(yè)管理相關(guān)知識、法規(guī)，促使廣大居民轉(zhuǎn)變思想觀念，正確認(rèn)識物業(yè)管理的有償服務(wù)性，使居民接受并且積極配合，提高物業(yè)費收繳率。三是提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，提高收費和服務(wù)的對等性，在解決收費難中，物業(yè)管理企業(yè)也要從自身的服務(wù)進(jìn)行審視。四是對于經(jīng)濟實在有困難的家庭, 實行費用減免、補貼等方式解決。

3、整合縣城區(qū)域停車場資源, 有效解決居住小區(qū)停車難問題。

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，停車難的矛盾將日益突出。要解決這一問題，一是對已建有停車場的小區(qū)應(yīng)充分利用，小區(qū)地面或附近的道路上取消劃定的停車線或設(shè)置防護(hù)欄等障礙，這樣，既發(fā)揮建設(shè)效益，又可保證路面暢通；二是要清理已建小區(qū)和高樓配建的車場,對移作他

用的，要限期退出，恢復(fù)停車功能。同時在不干擾正常道路交通運行的前提下，設(shè)置一定數(shù)量的路內(nèi)停車位，實行有償停車，緩解停車壓力；三是要鼓勵引導(dǎo)動員機關(guān)、團(tuán)體和企事業(yè)單位自用和公共建筑配建的停車場對外開放。

4、加強政府監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為。

政府應(yīng)將小區(qū)物業(yè)管理作為城市管理工作的重要組成部分來抓，構(gòu)建包括物業(yè)管理主管部門、公安、工商、稅務(wù)及物價等部門組成的物業(yè)管理機構(gòu)。嚴(yán)格按照法律法規(guī)的要求，加強對物業(yè)管理企業(yè)的管理，依法行政，嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為。進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理市場，促使物業(yè)管理企業(yè)提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

物業(yè)管理問題不僅是一個經(jīng)濟問題, 也是一個社會問題。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展水平的高低不光會影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，更會影響到老百姓日常生活，進(jìn)而會影響到社會穩(wěn)定和發(fā)展。因此，政府、物業(yè)管理企業(yè)和居民都應(yīng)從自身角度出發(fā)，妥善處理和解決物業(yè)管理中存在的矛盾和問題，提高小區(qū)生活品質(zhì)，構(gòu)建幸福和諧小區(qū)。

第三篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理

浙江廣廈建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院

管理工程學(xué)院

2009/2010學(xué)年第1學(xué)期

課程名稱物業(yè)管理實務(wù)授課教師劉團(tuán)輝教研室主任

第四篇：0.住宅小區(qū)物業(yè)管理之小區(qū)的特點

住宅小區(qū)物業(yè)管理之小區(qū)的特點

住宅小區(qū)的特點很多，由于它是物業(yè)的表現(xiàn)形式，因此它與物業(yè)的特點在某種程度上是一致的，但是由于它專指住宅，因此就有它的個性：由于它強調(diào)一定區(qū)域多棟住宅的聯(lián)合，因此更注重物業(yè)的整體性、相關(guān)性。概括而言，住宅小區(qū)的特點如下：

(1)集中規(guī)劃建設(shè)，使用功能多樣隨著城市建設(shè)的發(fā)展和居住水平的提高，住宅小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)有了很大變化。原先分散的、功能單一的傳統(tǒng)方式的住宅小區(qū)，逐步向集中化、綜合化和現(xiàn)代化方向發(fā)展：

而在使用功能上，新建的住宅小區(qū)大多建有商業(yè)、文化教育、服務(wù)業(yè)、銀行、郵電、衛(wèi)生、辦公用房、住宅及其配套建筑和設(shè)旖，它們之間相互協(xié)調(diào)，有機結(jié)合，共同組成了一個完整的、功能齊全的多功能區(qū)。住宅小區(qū)的這種建設(shè)統(tǒng)一化和功能多樣化特點，就要求住宅小區(qū)管理既要實行統(tǒng)一管理，又要開展多樣化服務(wù)。

(2)規(guī)劃布局合理，配套設(shè)施齊全住宅小區(qū)的地上建筑和地下設(shè)施是一個不可分割的整體，地下各種管道設(shè)施，如上下水、煤氣、熱力、電纜等組成一個“網(wǎng)絡(luò)體系”。地上的建筑也不是只有住宅，還包括與之相配套的各類服務(wù)用房、建筑小品、道路、綠化等配套建筑組成的統(tǒng)一整體，從而使住宅小區(qū)的各類房屋、各種專業(yè)設(shè)備和設(shè)旆形成了一個多層次多功能的大系統(tǒng)。同一幢房屋，盡管有若干個使用單位且使用性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)都不同，但房屋建筑結(jié)構(gòu)是相連的、無法分割的，各種地上地下公用共同設(shè)施如供電、供暖、供氣、上下水管道等，又是緊密連結(jié)的系統(tǒng)，貫穿于各家各戶更是無法分割。因此，一個系統(tǒng)或一個部位出現(xiàn)了問題，就會影響住宅的全面運作和使用。這一特點就要求住宅小區(qū)必須實行統(tǒng)一管理。如大連市某小區(qū)，總建筑面積12萬平方米，共有居民樓18棟，全部是多層樓房。小區(qū)采用組團(tuán)式布置，在設(shè)計上渾然一體。每個組團(tuán)內(nèi)都設(shè)有街心公園。干路上彩磚鋪裝，十分漂亮。小區(qū)內(nèi)建有幼兒園、美食城、托兒所、糧店、副食店、存車處、房管站、居委會、人防工程等配套設(shè)旆。

(3)產(chǎn)權(quán)多元，管理復(fù)雜隨著住房體制改革和住房商品化的逐步推行，使房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化。

由單一的全民所有制變?yōu)槎喾N所有制并存，一個住宅小區(qū)可以分屬國家、集體和個人等不同的產(chǎn)權(quán)所有人。產(chǎn)權(quán)多元化格局在今后相當(dāng)長時期會存在的，這是住宅小區(qū)突出的特點。這樣，在管理上便產(chǎn)生了一個統(tǒng)一管理與按產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)分散管理的基本矛盾。

即住宅小區(qū)的整體性要求統(tǒng)一管理，產(chǎn)權(quán)的多元化則自然地形成分散管理，業(yè)主各自選擇物業(yè)管理公司管理的情況很多。這導(dǎo)致住宅小區(qū)各項管理工作的復(fù)雜化。

(4)社會化的特點明顯住宅小區(qū)建設(shè)的集中化、綜合化、現(xiàn)代化，加上小區(qū)功能的多樣化和產(chǎn)權(quán)的多樣化，使住宅小區(qū)成為一個“微型社會”。住宅小區(qū)不僅僅是人們的生活、學(xué)習(xí)、工作的環(huán)境，而且是整個社會的組成部分。一方面住宅小區(qū)的許多公用設(shè)旆、綠化等，都是為全小區(qū)服務(wù)的，已全部“社會化”；另一方面由于產(chǎn)權(quán)多樣化，使居住人口十分復(fù)雜，各行各業(yè)各階層的人員都有，也產(chǎn)生了社會化現(xiàn)象。住宅小區(qū)的社會化也給小區(qū)管理帶來了較為復(fù)雜的問題。如大連開發(fā)區(qū)的紅梅小區(qū)，分為紅梅南和紅梅北兩個大區(qū)，區(qū)內(nèi)常住人口近7千人，小區(qū)內(nèi)建筑大部分為普通住宅。還有中小學(xué)校、三星級酒店、外銷寫字樓、公寓、超市等。又如廣州五羊村用地31.4萬平方米，總建筑面積66.6萬平方米，規(guī)劃人口3萬人。建筑中住宅有44萬平方米，其中24-25層商住大廈13幢，8-9層住宅樓宇87棟，3-4層別墅90余座，6萬平方米商務(wù)大廈，(32層)l棟，還有10萬多平方米的百貨公司、超級市場、酒樓、電影院等配套設(shè)旌，社會化的特點十分明顯。

(5)環(huán)境優(yōu)雅、整潔美觀住宅小區(qū)都是新建設(shè)的，在它們的建設(shè)過程中，加強了規(guī)劃，并注意了經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一，因此，各小區(qū)普遍環(huán)境優(yōu)雅、整潔美觀。如北京清源西里住宅小區(qū)由“春玫苑、夏槐苑、秋菊苑、冬柏苑”四個景致各異的組團(tuán)所組成。每個組團(tuán)從建筑物外觀裝飾、顏色到綠化種植的不同樹木花卉，各具特色。四個中心綠地花園各有不同的風(fēng)格。整個小區(qū)的綠化率達(dá)49.8%，人均占有綠地2.41平方米以上，實現(xiàn)了家家推窗見綠，戶戶出門有蔭，使清源西里小區(qū)形成了不是公園勝似公園的景觀。

第五篇：住宅小區(qū)的物業(yè)管理

住宅小區(qū)的物業(yè)管理

城市居民的居住生活聚居地稱為居住區(qū)。居住區(qū)是具有一定的人口和用地規(guī)模、以滿足居民日常物質(zhì)和文化生活需要的，為城市干道所分割或自然界限所包圍的相對獨立的區(qū)域。在規(guī)劃設(shè)計中，居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)模分為規(guī)模居住區(qū)、居住小區(qū)、住宅組團(tuán)三級

一個完整的居住區(qū)由若干小區(qū)組成。同樣，一個完整的居住小區(qū)由若干居住組團(tuán)組成。每一個級別均需配套建設(shè)相應(yīng)數(shù)量和級別的公共服務(wù)設(shè)施。對達(dá)到一定規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施比較齊全的居住區(qū)稱為住宅小區(qū)（含居住小區(qū)、住宅組團(tuán)）。

一、住宅小區(qū)的功能

從物業(yè)管理的角度來看，住宅小區(qū)是一個集居住、服務(wù)、經(jīng)濟、社會功能于一體的社會的縮影。1．居住功能。這是住宅小區(qū)最基礎(chǔ)的功能。根據(jù)居民的不同需要，提供各種類型的住宅，如多種類型的居住單元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能夠提供人們休息的場地和環(huán)境，其他的才是如飲食、盥洗、個人衛(wèi)生、學(xué)習(xí)、娛樂、交際等功能。2．服務(wù)功能。住宅小區(qū)的服務(wù)功能是隨著城市規(guī)劃建設(shè)要求、房地產(chǎn)綜合開發(fā)而來的，即要求小區(qū)的公用配套設(shè)施和小區(qū)的管理應(yīng)能為居民提供多項目、多層次的服務(wù)。包括：教衛(wèi)系統(tǒng)，如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)療門診、保健站、防疫站等；商業(yè)餐飲業(yè)系統(tǒng)，如飯店、飲食店、食品店、糧店、百貨店、菜場等；文化、體育、娛樂服務(wù)系統(tǒng)，如圖書館、游泳池、健身房、電影院、錄像室等；其他服務(wù)系統(tǒng)，如銀行、郵局、煤氣站、小五金、家電維修部等。3．經(jīng)濟功能。住宅小區(qū)的經(jīng)濟功能體現(xiàn)在交換功能和消費功能兩方面。交換功能包括物業(yè)自身的交換，即開展住宅和其他用房的出售或出租經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)和小區(qū)管理勞務(wù)的交換，即業(yè)主通過合同的方式將住宅小區(qū)的管理委托出去。消費功能指的是隨著城市住房制度改革的不斷深化，住宅小區(qū)中的住宅將不斷的商品化，并進(jìn)行商業(yè)化的管理。包括住宅在購、租兩方面的逐漸商品化及小區(qū)的管理和服務(wù)都是有償?shù)?，住用人將逐漸加大對居住消費的投入。4．社會功能。住宅小區(qū)的主體是居民，居民的活動是社會活動，聚集在住宅小區(qū)的各種社會實體，如行政治安機關(guān)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、文化教育、銀行等是以住宅小區(qū)為依托，共同為居民服務(wù)，發(fā)揮各自的功能。這些實體之間、實體與居民之間、居民相互之間組成了住宅區(qū)的社會關(guān)系、人際關(guān)系，形成了一個社會網(wǎng)絡(luò)，相互影響和相互制約。

二、住宅小區(qū)的特點

住宅小區(qū)相對于一般單體住宅或單幢住宅樓來說，由于其是小區(qū)，更注重物業(yè)的整體性、相關(guān)性。住宅小區(qū)，尤其是新建住宅小區(qū)有以下特點：1．統(tǒng)一規(guī)劃，綜合開發(fā)。由于城市建設(shè)的發(fā)展和人們物質(zhì)文化水平及居住條件的提高，住宅區(qū)的規(guī)劃布局有了很大變化。在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”原則的指導(dǎo)下，全國廣大城鎮(zhèn)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)的新型住宅區(qū)成片地興建起來。這些新建住宅小區(qū)，規(guī)劃布局合理，配套設(shè)施日益完善，改變了過去單一的、分散的結(jié)構(gòu)和功能，向節(jié)約用地、高密度、綜合化和現(xiàn)代化方向發(fā)展。新建住宅小區(qū)一般是以多棟居民住宅樓為主體，配以商業(yè)、服務(wù)業(yè)、飲食業(yè)、郵電、儲蓄、托兒所、文教衛(wèi)生、娛樂、庭院綠化等配套設(shè)施，組成一個功能齊全的居民生活小區(qū)。這就要求區(qū)內(nèi)各類建筑和居住環(huán)境相互協(xié)調(diào)，有機結(jié)合。由專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)實行統(tǒng)一管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、合理收費。2．規(guī)模大，功能全。新建居民住宅小區(qū)多為多層、多棟樓體建筑群，少的幾萬平方米，多的十幾萬甚至百余萬平方米。如我們所管轄的銀河綠苑物業(yè)小區(qū)，總占地面積500畝，建筑面積50萬平方米是我市乃至全省數(shù)一數(shù)二的超大社區(qū)，近4000戶居民，綠化面積40℅，集地下停車場、籃球場、網(wǎng)球場、幼兒園、小學(xué)等一應(yīng)俱全。超級市場、體育場、健身房、醫(yī)院等等，居民達(dá)3萬人。小區(qū)已不僅是人們避風(fēng)雨、御嚴(yán)寒、生活休息、繁衍后代的棲身之處；而且是學(xué)習(xí)、工作、教育、科研的重要園地；還是休閑、娛樂、文化、體育活動的樂園；也是進(jìn)行區(qū)域內(nèi)購物、飲食、生活服務(wù)的場所；更是社會主義精神文明和物質(zhì)文明建設(shè)的基地。住宅小區(qū)的多功能性，給小區(qū)的物業(yè)管理工作帶來了很大的難度。3．房屋結(jié)構(gòu)整體化，配套設(shè)施系統(tǒng)化。住宅小區(qū)內(nèi)，多座單體樓宇構(gòu)成一個小區(qū)房屋系統(tǒng)；每棟樓房的地上建筑與地下建筑構(gòu)成一個整體；區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、各種熱力、煤氣管網(wǎng)互相相通構(gòu)成一個網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，而這些系統(tǒng)交融組合形成了一個龐大的、復(fù)雜的、多功能的大系統(tǒng)。各種服務(wù)設(shè)施、配套設(shè)施、區(qū)域內(nèi)綠化、道路、各種供水、供電、熱力管網(wǎng)都是統(tǒng)一設(shè)計規(guī)劃的，除住宅外，幾乎都是為全住宅區(qū)服務(wù)的，是無法分割的，使住宅小區(qū)變成一個小社會。這就必然要求統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營。4．產(chǎn)權(quán)多元化，管理復(fù)雜化。由于住宅建設(shè)投資的多渠道、住宅的商品化及房改的深入，使房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。在市場經(jīng)濟條件下，房屋產(chǎn)權(quán)由單一所有制變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)多元化。一個居住區(qū)、同一棟樓宇內(nèi)，全民、集體、個人、外產(chǎn)等不同的產(chǎn)權(quán)共存。住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)的統(tǒng)一性、系統(tǒng)性、功能的多樣化、房屋結(jié)構(gòu)與配套設(shè)施的系統(tǒng)化，再加上產(chǎn)權(quán)的多元化，給小區(qū)物業(yè)管理造成了極為復(fù)雜的局面，導(dǎo)致物業(yè)管理工作的復(fù)雜化。

三、住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點

住宅小區(qū)內(nèi)居住著不同階層、職業(yè)的家庭，不同的生活習(xí)慣、愛好、文化程度、道德水準(zhǔn)、經(jīng)濟收入水平等等決定了他們對居住環(huán)境要求和居住行為的差異。這些差異有時會產(chǎn)生各種各樣的問題、矛盾和糾紛。這也給住宅小區(qū)的物業(yè)管理提出了更高的要求。住宅小區(qū)是小區(qū)內(nèi)全體居民共同的家園，是大家共同生活的場所，建設(shè)和維護(hù)一個良好、和諧的居住環(huán)境就是全體居民共同的心愿。因此，為避免減少和妥善處理這些問題、矛盾和糾紛，有必要在自治自律的基礎(chǔ)上對人們的居住行為做出某些限制和約束，制定一個大家共同遵循的居住行為的規(guī)范，即業(yè)主公約，其核心是任何人的行為不得違反社會公共利益和損害他人利益。這也就是說，自治自律是相統(tǒng)一的，自治是在自律基礎(chǔ)上的自治。每個人在享受一定權(quán)利的同時，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。住宅小區(qū)物業(yè)管理還帶有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性，主要表現(xiàn)在三個方面。首先，小區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)的多元化要求管理上的權(quán)威性和統(tǒng)一性。不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的住宅在物業(yè)管理上的側(cè)重點不同，如何針對產(chǎn)權(quán)的多元化實行統(tǒng)一的物業(yè)管理具有一定的復(fù)雜性。其次，小區(qū)的物業(yè)管理在實施過程中要涉及到市政各部門、公安、街道辦事處等多個部門和單位，如何協(xié)調(diào)好相互間的關(guān)系和利益，明確各自的職責(zé)和管理范圍，對搞好小區(qū)物業(yè)管理是至關(guān)重要的。第三，物業(yè)管理經(jīng)費籌集的復(fù)雜性。不同產(chǎn)權(quán)形式下物業(yè)管理經(jīng)費的籌集渠道不同，物業(yè)管理服務(wù)收費的計算原則不同，收繳方式不同。當(dāng)前，我國的物業(yè)管理主要是在普通住宅小區(qū)推行，其住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的籌集既要考慮到物業(yè)管理實際運作的成本費用，又要考慮到人民群眾經(jīng)濟收入的實際水平。這種費用與支付能力的矛盾構(gòu)成了現(xiàn)階段住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費籌集的復(fù)雜性，給經(jīng)費的具體籌集帶來了比非住宅物業(yè)更大的困難，需要認(rèn)真加以研究，制定穩(wěn)妥可行的收費標(biāo)準(zhǔn)與辦法。

四、住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)

小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)概括起來就是要通過科學(xué)的管理手段和專業(yè)化管理技術(shù)來實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。1．社會效益。小區(qū)管理的社會效益首先表現(xiàn)在為居民提供一個安全、舒適、和睦、優(yōu)美的生活環(huán)境。這一環(huán)境不僅是指居室、樓宇內(nèi)的，而且還指整個社區(qū)的治安、交通、綠化、衛(wèi)生、文化、教育、娛樂等方面。它對于調(diào)節(jié)人際關(guān)系，維護(hù)社會安定團(tuán)結(jié)，都有著十分重要的意義。其次，它可以起到為政府分憂解難的作用。實施小區(qū)管理以后，小區(qū)復(fù)雜繁瑣的管理工作和各種投訴的處理，都由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，政府不再為此花費大量的時間與精力，只需制定有關(guān)的政策規(guī)定，對小區(qū)管理實行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。2．經(jīng)濟效益。小區(qū)管理的經(jīng)濟效益可從多方面得以體現(xiàn)：（1）從政府的角度看，未實行小區(qū)管理的住宅區(qū)，政府不僅要補貼大量資金用于小區(qū)房屋的維修，還要在環(huán)衛(wèi)、治安、綠化和其它公共市政設(shè)施上投入財力。而實行小區(qū)管理的住宅區(qū)，政府不僅不投資，還可向物業(yè)管理企業(yè)收取稅收。從這兩方面看，經(jīng)濟效益是很明顯的。（2）從開發(fā)企業(yè)角度看，實行小區(qū)管理不僅有利于房產(chǎn)銷售，加速資金的周轉(zhuǎn)，而且有利于開發(fā)企業(yè)以較高的價格售房。獲取更多的銷售利潤。（3）從小區(qū)管理企業(yè)角度看。小區(qū)管理的經(jīng)濟效益不單體現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)身上，還體現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)本身。小區(qū)管理從單純收取管理費來講，是微利的，但如果善于經(jīng)營，通過開展各種有償服務(wù)，仍會取得較好的經(jīng)濟效益。（4）從業(yè)主的角度看。物業(yè)管理企業(yè)管理好、維護(hù)好房屋住宅及附屬設(shè)備、設(shè)施，延長它的使用壽命，可以保障業(yè)主的經(jīng)濟利益。3．環(huán)境效益。小區(qū)內(nèi)的水、電、煤、陽光、空氣、通風(fēng)以及建筑和人口密度等方面都與居民的身心健康有著密切的關(guān)系。小區(qū)管理有利于從根本上治理城市住宅內(nèi)臟、亂、差現(xiàn)象，改善人居環(huán)境。因此，搞好環(huán)境的綠化、凈化，不僅有助于人的身心健康，還將對整個城市建設(shè)規(guī)模、格局和風(fēng)貌產(chǎn)生積極影響。

五、住宅小區(qū)物業(yè)管理原則 由具有獨立法人資格、實行獨立核算、自負(fù)盈虧的物業(yè)管理企業(yè)來進(jìn)行城鎮(zhèn)居民住宅小區(qū)的物業(yè)管理，與舊體制下那種政企不分、權(quán)責(zé)不明的福利型管理是截然不同的。應(yīng)遵循的主要原則有：1．業(yè)主自治自律與專業(yè)管理相結(jié)合。住宅小區(qū)物業(yè)管理首先應(yīng)遵循業(yè)主自治自律與專業(yè)化管理相結(jié)合的原則。業(yè)主自治自律是基礎(chǔ)，但住宅小區(qū)的管理又具有技術(shù)性、專業(yè)性強的特點，必須以專業(yè)化管理為主；住宅區(qū)的日常管理工作，是大量的、繁瑣的，離不開居民的支持。因此增強居民的群體意識，依靠和組織群眾參與管理，發(fā)揮業(yè)主自治自律的作用，是實行這一原則的關(guān)鍵。2．服務(wù)至上，寓管理于服務(wù)之中。住宅小區(qū)的物業(yè)管理是一項服務(wù)性很強的工作，關(guān)系到千家萬戶的生活、休息、文娛、安全、衛(wèi)生、教育、體育等諸多方面。住宅小區(qū)管理中的服務(wù)工作，具有長期性和群眾性的特點，服務(wù)時限很長，往往幾十年以上；服務(wù)對象范圍很寬，男女老幼，各行各業(yè)，且流動性大、變化快。因此，必須堅持“服務(wù)至上，寓管理于服務(wù)之中”的原則，樹立“為民服務(wù)、對民負(fù)責(zé)”的指導(dǎo)思想。3．所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離。實行所有權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)兩權(quán)相分離，是現(xiàn)代物業(yè)管理與舊式的房屋管理本質(zhì)區(qū)別之一。這是針對城鎮(zhèn)居民住宅小區(qū)，特別是舊有居民住宅小區(qū)存在的“兩權(quán)”不清問題提出來的，目的在于解決分散管理與統(tǒng)一管理的矛盾。房屋及小區(qū)環(huán)境內(nèi)各種設(shè)備是一個有機的統(tǒng)一體。若按分散的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬由產(chǎn)權(quán)單位或產(chǎn)權(quán)人自行管理，顯然弊端很多。因此，必須實行所有權(quán)與管理權(quán)兩權(quán)分離，在依法確認(rèn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的前提下，實行管理經(jīng)營權(quán)的集中統(tǒng)一。由一家物業(yè)管理企業(yè)對某一居民住宅小區(qū)實行統(tǒng)一

管理、綜合治理、全方位服務(wù)。4．企業(yè)經(jīng)營，獨立核算。必須改革原有管理體制，實行政企分開，使管理機構(gòu)成為經(jīng)濟實體，具有相對獨立的經(jīng)營自主權(quán)，逐步實現(xiàn)住宅經(jīng)營管理的市場化。5．有償服務(wù)和費用合理分擔(dān)。物業(yè)管理企業(yè)要搞好管理，實行優(yōu)質(zhì)服務(wù)，就必須有資金來源。資金的主要來源是業(yè)主和用戶，因此要實行有償服務(wù)、合理分擔(dān)的原則。物業(yè)管理企業(yè)提供的管理和服務(wù)是有償?shù)?，?yīng)得到價值形態(tài)的實現(xiàn)和物質(zhì)形態(tài)的替換。在費用分擔(dān)方面，應(yīng)該本著“量出為入、公平合理”以及“誰享用，誰受益，誰負(fù)擔(dān)”的原則，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主及使用人共同合理分擔(dān)。

六、住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容 住宅小區(qū)物業(yè)管理，是指對住宅小區(qū)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整治。包括管理、經(jīng)營與服務(wù)三方面的工作，概括起來講，包括如下基本內(nèi)容：1．住宅小區(qū)內(nèi)，房屋及設(shè)備的維護(hù)與修繕管理。2．住宅小區(qū)環(huán)境的維護(hù)管理。具體包括：（1）違章建筑的管理；（2）公用市政設(shè)施的維護(hù)管理；（3）環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)管理；（4）綠化管理；（5）治安管理；（6）消防管理；（7）車輛道路管理。3．開展多種形式的便民有償服務(wù)。4．住宅小區(qū)的社會主義精神文明建設(shè)。

七、住宅小區(qū)精神文明建設(shè)的內(nèi)容 1．開展精神文明建設(shè)，制定住宅小區(qū)居民精神文明公約。居民要自覺遵守住宅小區(qū)的各項規(guī)章制度，遵守和維護(hù)公共秩序，愛護(hù)公共財物，提倡居民鄰里互助、文明居住、文明行為、關(guān)心孤寡老人和殘疾人。2．完善、充實娛樂場所和文體活動設(shè)施，開展豐富多彩的文體活動，豐富小區(qū)居民的業(yè)余生活，密切鄰里感情，協(xié)調(diào)人際關(guān)系，提高廣大居民的參與意識，促進(jìn)安定團(tuán)結(jié)和社會穩(wěn)定。3．建設(shè)高雅的社區(qū)文化，培育健康的社區(qū)精神。“社區(qū)”是地域、社會互助和社會關(guān)系的綜合體，即一群人居住于某一地理區(qū)域、具有共同關(guān)系和社會服務(wù)體系的一種生活共同體。小區(qū)居民長期生活、學(xué)習(xí)、工作在同一空間，彼此之間相互交往、溝通和影響，造成了特定的社會關(guān)系，形成了一個小社會?！吧鐓^(qū)”精神，是住宅小區(qū)居民的精神狀態(tài)和思想行為的綜合反映。而社區(qū)文化則是社區(qū)精神的載體。住宅小區(qū)精神文明建設(shè)活動應(yīng)以靈活多樣適合居民特點方式進(jìn)行。通?？梢缘幕顒臃绞接校?．運用傳播文化和工具的康樂設(shè)施，如影劇院、文化站、有線廣播、圖書館、社區(qū)報、閉路電視等，開展聯(lián)絡(luò)感情活動。2．組織各類體育比賽、舞會和文藝演出晚會，加強住戶之間的交往與聯(lián)系，培養(yǎng)群體活動與公民意識，增強友誼。3．創(chuàng)建文明單位，如文明班組、文明家庭、文明樓、文明住宅小區(qū)活動，注重文明居住，鄰里團(tuán)結(jié)互助，無糾紛，積極參加各項公益活動。4．開展“優(yōu)質(zhì)服務(wù)競賽”活動，講文明、懂禮貌，文明用語、尊老愛幼，各行各業(yè)發(fā)揮本專業(yè)的特點，更好地為住宅區(qū)居民服務(wù)。5．開展人際交往，推行“社團(tuán)”活動。在香港，物業(yè)管理企業(yè)還是一個活躍的準(zhǔn)社團(tuán)組織，經(jīng)常利用公眾節(jié)假日，組織內(nèi)容豐富多彩的文體活動。