第一篇：資產(chǎn)評估方法 教案

第二章

資產(chǎn)評估的基本方法

計劃學時：4學時 教學目標與要求：

（1）掌握收益法的基本公式與相關(guān)參數(shù)的確定，收益法評估資產(chǎn)的程序；（2）理解市場法的基本含義與基本公式，市場法的評估程序；（3）熟悉清算價格的評估方法，重置成本法的含義與基本公式；（4）了解各種資產(chǎn)評估方法的前提條件和適用范圍。教學重點及難點：

1．市場法評估資產(chǎn)價值前提及具體方法 2．收益法基本參數(shù)確定及其計算公式 3．成本法重置成本及各種貶值的估算方法

教學基本內(nèi)容：

資產(chǎn)評估有三大基本方法，市場法、收益法和成本法。有人說了，還有清算價格法，但是這個方法只是企業(yè)清算時才采用，一般不用，所以資產(chǎn)評估的基本方法一般有三種。如果我考慮現(xiàn)在能賣多少錢，這是市場法；如果我考慮未來它能給我?guī)矶嗌馘X，折成現(xiàn)在是多少，這是收益法；如果我考慮過去我買它的時候成本是多少，或者現(xiàn)在重新買這樣的東西需要花多少錢，這是成本法。這三種評估方法各有不同，導致評估結(jié)果有很大的不同。所以我們要根據(jù)它各自的適用條件來進行選擇，還要有機的兩兩配合，而不能機械的套用固定的模式。

他們各自有哪些特點呢？我們先有總體印象，市場法你需要找參照物直接比較或者進行一系列的調(diào)整；收益法要考慮到是有限期呢還是無限期呢，收益每年是等額的還是不等額的；成本法咱們要考慮這成本是復原重置成本還是更新重置成本，成本法計算的時候還要扣除各種貶值，有形損耗是實體性貶值；無形損耗是功能性貶值，在經(jīng)濟上的價值是經(jīng)濟性貶值。

學評估方法大家需要格外重視，各種考試都是考試重點，實務(wù)中間，評估報告的質(zhì)量如何評估報告如何得到保障，要看選用的評估方法，也就是評估技術(shù)怎么樣。這章計算公式比較多，并且容易忘記?？陀^題、綜合題題量都較多，后面的評估實務(wù)里每每要用到這些公式，又容易忘記，所以要摸索出規(guī)律，是重中之重。這章三大評估方法是并列關(guān)系，不是包含關(guān)系，而且又派生出許許多多方法，咱們教材講的只是基本評估方法，所以將來你見到剩余法、路線價法不用奇怪，因為三大方法之下各有許多派生方法。學這章的時候，我們要想透它，學習以后各章還要不斷的用到這章內(nèi)容?？荚嚽盎蛘咴u估計算時都需要查一查。

資產(chǎn)評估方法是實現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價值的技術(shù)手段。該體系由多種具體資產(chǎn)評估方法構(gòu)成，這些方法按分析原理和技術(shù)路線不同可以歸納為三種基本類型，即市場法、成本法和收益法。

第一節(jié) 市場法

一、市場的基本含義

市場的一般含義是指商品買賣的場所。在這個場所中，商品和服務(wù)進行交易。市場按地域性劃分，可以分為地方市場、國內(nèi)市場和國際市場。

二、市場法的基本含義

市場法是指在市場上選擇若干與被評估資產(chǎn)相同或類似的資產(chǎn)作為參照物，將被評估資產(chǎn)與參照物進行比較，根據(jù)其差異對參照物的市場交易價格進行調(diào)整，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。

三、市場法應用的前提

（一）市場上存在參照物：參照物是指與被評估資產(chǎn)相同或類似的資產(chǎn)。

（二）參照物的交易是在公開市場條件下進行的

公開市場意味著交易雙方是在平等條件下進行交易的，交易價格具有合理性，能夠作為被估算資產(chǎn)價值的依據(jù)。交易價格是指在公開市場上參照物的成交價或標價。成交價是市場上與評估基準日最為接近的時間的參照物的已經(jīng)實現(xiàn)的價格。這個價格是最合理的參照物價格。標價是指在公開市場上標出的參照物的售價，或者可以說是商品的出售方或勞務(wù)的提供方單方面所劃定的交易價格，這個價格并未得到商品或勞務(wù)的受讓方的認同。

（三）價格影響因素明確，并且可以量化 這里的價格是指參照物的價格。價格影響因素包括功能差異、時間差異和地域差異等。功能差異是指參照物與被評估資產(chǎn)在性能、用途、外觀等方面存在的差異。時間差異是指參照物的成交時間與被評估基準日之間的時間間隔差異。地域差異是指參照物的成交價與被評估資產(chǎn)所處地域之間的差異。就動產(chǎn)而言，如果參照物的成交地域在異地，則會與被評估資產(chǎn)存在運輸費、途中保險費及其他費用等之間的差異；就不動產(chǎn)而言，不同地域或地段的資產(chǎn)的價格是大不相同的，因此，就更需要對參照物價格進行地域性差異的調(diào)整。

四、市場法應用的基本程序

（一）選擇參照物；選擇參照物要注意以下幾點：

1、具有可比性：可比性是指被選擇的參照物與被評估資產(chǎn)在功能、市場條件、成交地域與時間等方面可以相互比照。

2、數(shù)量方面的要求：參照物應選擇三個以上，這是因為參照物的交易價格受多種因素的影響，為了避免評估人員收到偶然因素的影響，在選擇參照物時，應盡可能選擇多個參照物，并對多個交易價格進行分析，從中確定一個較為理想的參照物及其所代表的價格。

（二）差異調(diào)整

一般來講，要在市場上找到與被評估資產(chǎn)在成交時間、成交地域、功能、使用條件等方面都完全相同的參照物，是十分困難的。因此，客觀上參照物與被評估資產(chǎn)存在差異。運用市場法時，需要對這些差異進行分析，加以量化，確定出一個差異調(diào)整系數(shù)。

（三）確定評估價值

根據(jù)選定的參照物的價格和已經(jīng)計算出的差異調(diào)整系數(shù)，確定被評估資產(chǎn)的價值。

五、市場法應用的具體模式

（一）直接比較法

直接比較法是指在參照物與被評估資產(chǎn)在功能、外觀、用途、使用條件以及成交時間與評估基準日的時間（以下簡稱時間條件）等方面相同的情況下所采用的一種評估方法。

這種方法通常適用于動產(chǎn)（如機器設(shè)備、存貨等），一般不適用于不動產(chǎn)（如房地產(chǎn)、構(gòu)筑物等）。因為不動產(chǎn)具有不可移動性，因此，不會存在兩個條件完全相同的不動產(chǎn)。

直接比較法可運用于兩種情況：

1、被評估的舊資產(chǎn)與市場上的舊資產(chǎn)（參照物）完全相同； 例如，被評估資產(chǎn)為一輛A型汽車，成新率為70%?，F(xiàn)選擇一A型汽車參照物，成新率也為70%，則參照物的成交價格可以直接作為被評估的A型汽車的評估值（交易稅、費等視評估目的另行考慮）。

在這種情況下的評估計算公司為：被評估資產(chǎn)評估價值=參照物交易價格

2、被評估的舊資產(chǎn)與市場上全新資產(chǎn)（參照物）完全相同 被評估資產(chǎn)評估價值=參照物交易價格×被評估資產(chǎn)成新率

（二）類比調(diào)整法

類比調(diào)整法是指在參照物與被評估資產(chǎn)在功能、外觀、用途、使用條件、時間條件等方面類似的情況所采用的一種評估方法。這種評估方法是用于所有資產(chǎn)（包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)）的評估。

類比調(diào)整法可以運用于兩種情況：

1、被評估的舊資產(chǎn)與市場上的舊資產(chǎn)（參照物）類似：

此處所謂類似，是指被評估資產(chǎn)與參照物不僅在功能、外觀、用途、使用條件等方面進行類似，而且成新度也類似。在這種情況下，進行以下幾個步驟：

1）取得參照物價格。

2）將被評估資產(chǎn)與參照物在功能、外觀、用途、使用條件等方面進行對比，取得綜合調(diào)整系數(shù)。

3）根據(jù)被評估資產(chǎn)與參照物各自的成新度，計算出成新度調(diào)整系數(shù)。4）根據(jù)參照物的價格、綜合調(diào)整系數(shù)以及成新度調(diào)整系數(shù)，估算被評估資產(chǎn)的價值。

這種情況下的評估計算公式為：被評估資產(chǎn)價值=參照物交易價格×（1±綜合調(diào)整系數(shù)）×（1±成新度調(diào)整系數(shù)）

2、被評估資產(chǎn)與市場上的全新資產(chǎn)（參照物）類似 這種情況下與上一種情況的區(qū)別僅在于參照物為全新資產(chǎn)。

這種情況下的評估計算公式為：被評估資產(chǎn)評估價值=參照物交易價格×（1±綜合調(diào)整系數(shù)）×被評估資產(chǎn)成新率

【例1】被評估資產(chǎn)為一輛A型汽車，成新率為70%?，F(xiàn)選擇一B型汽車參照物，交易價格為30萬元。經(jīng)分析，B型汽車在功能、外觀、使用條件等方面由于A型汽車。經(jīng)測算，綜合調(diào)整系數(shù)取為10%，則：A型汽車評估值=B型汽車交易價格×（1±綜合調(diào)整系數(shù)）×成新率=30萬元×（1-10%）×70%=18.9（注：交易稅、費等因素視評估目的另行考慮）

六、對市場法適用范圍的評價 市場法的優(yōu)點是直觀、簡單、合理，采用市場法評估的數(shù)據(jù)直接從市場獲取，以市場交易價格作為估算對象價值的基礎(chǔ)，是評估價值具有客觀性和公允性，評估結(jié)果易于被評估當事各方理解和接受。因此，在評估實踐中，凡是能運用市場法評估的，都盡量運用市場法。

但市場法的運用范圍也受到一定限制。市場法不適用于以下幾種情況：（1）找不到或難以找到可比參照物的資產(chǎn)。如某些構(gòu)筑物、自制設(shè)備、某些專門定制的設(shè)備和絕大部分無形資產(chǎn)等，這些資產(chǎn)在市場上找不到或很難找到可比參照物。

（2）沒有市價的資產(chǎn)。如在某些產(chǎn)品、構(gòu)筑物、自制設(shè)備、管網(wǎng)等，對這些資產(chǎn)，就不能采用市場法評估，而要采用其他評估方法加以評估。

第二節(jié) 成本法

一、成本概述

（一）成本的基本含義

成本這個概念，在不同的學科或不同學科的不同分支中，有著不同的理解。（1）在經(jīng)濟學中，成本是指商品價值中已經(jīng)耗費的需要在產(chǎn)品銷售收入中獲得補償?shù)哪遣糠謨r值，即已經(jīng)消耗的生產(chǎn)資料的轉(zhuǎn)移價值和活勞動價值。經(jīng)濟學中強調(diào)的成本是指產(chǎn)品的成本。

（2）在會計學中，成本則是指企業(yè)為了取得某項資產(chǎn)所遭致的價值犧牲。會計學中的成本可能是以犧牲另一項資產(chǎn)而產(chǎn)生（如以現(xiàn)金購買機器設(shè)備），也可能因產(chǎn)生某項負債而導致將來的價值犧牲而產(chǎn)生（如以賒購方式購入機器設(shè)備）。無論哪種情況，會計學的成本概念都是一個資產(chǎn)的價值的概念。

（3）在成本會計中，成本是指對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中各種經(jīng)濟資源價值犧牲進行對象化計算的數(shù)額。成本會計中強調(diào)的成本是鏟平的成本，尤其是產(chǎn)品的單位成本。

資產(chǎn)評估中的成本概念與會計學中的成本概念相似，強調(diào)的是資產(chǎn)的價值，而不是強調(diào)產(chǎn)品的成本。

（二）成本的類型

成本可以按不同的標準劃分成若干類型，但與資產(chǎn)評估有關(guān)的成本主要有兩種：歷史成本和重置成本。

1.歷史成本

歷史成本是指過去發(fā)生的成本，它又分成兩種類型：

（1）原始成本。原始成本是指資產(chǎn)取得時實際所發(fā)生的成本，這部分資料可以從會計核算資料中取得。（2）國家統(tǒng)一清產(chǎn)核資時的評估成本。由于物價變動等原因，為了真實地反映企業(yè)資產(chǎn)的價值，國家會根據(jù)情況，統(tǒng)一組織全國性的清產(chǎn)核資工作，規(guī)定企業(yè)對某些資產(chǎn)（主要是固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)等）的賬面價值按一定的比例進行調(diào)整。這對資產(chǎn)的一種特殊的價值評估，故本書稱為評估成本。評估成本的特點是在原始成本的基礎(chǔ)上經(jīng)過調(diào)整的成本。

2.重置成本

重置成本是指重新購置或建造同樣功能的資產(chǎn)所要花費的全部支出。與歷史成本不同的是，重置成本不是已經(jīng)發(fā)生的成本，而是未來可能發(fā)生的成本。因此，重置成本與會計核算沒有多大關(guān)系，但在資產(chǎn)評估中這個概念卻非常重要。

二、成本法的基本涵義

成本法是指通過估算被評估資產(chǎn)的重置成本，并扣減其各項貶值，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。

該評估思路可以通過以下兩個計算式加以概括：

第一個計算式：資產(chǎn)評估價值=重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟性貶值

該計算式有以下幾個特點：

1.計算式的表達方式與成本法定義的表達方式基本一致。2.公式中的各個因素都以金額反映，即只有絕對數(shù)，沒有相對數(shù)。3.計算式是成本法評估思路的基本表達。第二個計算式：資產(chǎn)評估價值=重置成本×成新率 該計算式有以下幾個特點：

1.被評估資產(chǎn)的各種貶值因素是通過成新率來反映的。

第二個計算式可以改寫成：資產(chǎn)評估價值=重置成本×（1-各種貶值率之和）2.以成新率這樣的相對數(shù)來估測資產(chǎn)的價值，在評估實踐中比較方便，具有可操作性，也易為理解。

三、成本法的應用前提

（一）被評估資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用

（二）某些情況下需要借助于歷史成本資料

四、成本法應用的基本程序

1.搜集與被評估資產(chǎn)有關(guān)的重置成本資料和歷史成本資料； 2.確定被評估資產(chǎn)的重置成本； 3.估算被評估資產(chǎn)的各種貶值； 4.確定被評估資產(chǎn)的成新率； 5.確定被評估資產(chǎn)的價值。

五、成本法中各項指標的估算

（一）重置成本的估算

重置成本的一般涵義是指在現(xiàn)行市場條件下重新購置和建造與被評估資產(chǎn)相同的資產(chǎn)所需的全部貨幣總額。

1.重置成本的類型

（1）復原重置成本。復原重置成本是指運用與被評估資產(chǎn)相同的材料、技術(shù)標準等在現(xiàn)行市場條件下重新購建該項全新資產(chǎn)所需發(fā)生的支出。

（2）更新重置成本。更新重置成本是指在采用新型材料、現(xiàn)行技術(shù)標準和現(xiàn)行市場價格的條件下，重新購建具有與被評估資產(chǎn)相同功能的資產(chǎn)所需發(fā)生的支出。

2.重置成本的估算方法（1）重置核算法

重置核算法又稱為細節(jié)分析法，它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新構(gòu)建資產(chǎn)所應發(fā)生的成本項目逐項計算并加以匯總，從而估算出資產(chǎn)的重置成本的一種評估方法。

重置核算法一般適用于對建筑物、大中型機器設(shè)備的評估。（2）物價指數(shù)法

物價指數(shù)法。物價指數(shù)法是反映各個時期商品價格水準變動情況的指數(shù)。根據(jù)物價指數(shù)估算資產(chǎn)重置成本的具體評估方法稱為物價指數(shù)法。物價指數(shù)法的一般計算公式為：

重置成本=被評估資產(chǎn)的賬面原值×使用的物價變動指數(shù) 物價變動指數(shù)包括定基物價指數(shù)和環(huán)比物價指數(shù)。（3）功能成本法

功能成本法是指尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或類似的參照物，根據(jù)功能與成本之間的關(guān)系，推算被評估資產(chǎn)重置成本的一種具體評估方法。

這種評估方法假定資產(chǎn)的功能表現(xiàn)為生產(chǎn)能力。資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與構(gòu)建成本存在一種比例關(guān)系，即資產(chǎn)具有的功能越大，其構(gòu)建成本也越大。確定重置成本的目的并不一定是重置外觀相同或類似的資產(chǎn)的成本，二是要重置功能相同的或相似的資產(chǎn)的成本，因此，其基本思路不是重置資產(chǎn)，而是重置功能。

假設(shè)資產(chǎn)的功能與成本成線性關(guān)系。在這種情況下其計算公式為：

被評估資產(chǎn)重置成本?參照物重置成本?被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量

參照物年產(chǎn)量假設(shè)資產(chǎn)的功能與成本與成本成非線性關(guān)系。在這種情況下其計算公式為：

?被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量?被評估資產(chǎn)重置成本?參照物重置成本????參照物年產(chǎn)量? 上式，X是規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)。

（二）實體性貶值的估算 1.實體性編制的基本概念

x

資產(chǎn)的實體性貶值又稱為有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用磨損或受自然力影響而導致的價值損失。實體性貶值可以用絕對數(shù)即實體性貶值和相對數(shù)即實體性貶值率兩種方式加以表示。

2.實體性編制的估算方法（1）觀察法

（2）使用年限法。使用年限法是指通過確定被評估資產(chǎn)的已使用年限與總使用年限來估算其實體性貶值程度的一種具體評估方法。其計算公式為：

實體性貶值額?重置成本?已使用年限

總使用年限

（三）功能性貶值的估算 1.功能性貶值的基本概念：

功能性貶值是指由于新型資產(chǎn)的出現(xiàn)而導致原有資產(chǎn)的功能相對過時而產(chǎn)生的價值損失。它是由于技術(shù)進步而引起的原有資產(chǎn)的價值損耗，是一種無形損耗。在科學技術(shù)不斷發(fā)展的今天，資產(chǎn)的功能性貶值日益突出。

2、功能性貶值的估算方法

功能性貶值可以用功能性貶值額和功能性貶值率兩種方式加以表示。1）功能性貶值額的計算。資產(chǎn)的功能性貶值額可以通過測算超額運營成本和超額投資成本等幾種形式來加以測算。

（1）超額運行成本法

被評估資產(chǎn)功能性貶值額??被評估資產(chǎn)超額運營成本?折現(xiàn)系數(shù)（2）超額投資成本法

超額投資成本是指由于技術(shù)進步和采用新型材料等原因，具有同等功能的新資產(chǎn)的制造成本低于原有資產(chǎn)的制造成本而形成的原有資產(chǎn)的價值貶值額。

由此可見，超額投資成本實質(zhì)上是復原重置成本與更新重置成本之間的差額。

2）功能性貶值率的計算

功能性貶值率?功能性貶值額

重置成本

（四）經(jīng)濟性貶值的估算 1.經(jīng)濟性貶值的基本概念

經(jīng)濟性貶值是指由于客觀環(huán)境的變化的影響而造成的資產(chǎn)的貶值?？陀^環(huán)境的變化較多，例如，宏觀政策及市場的變化、新的法律法規(guī)的出臺以及其他社會經(jīng)濟因素等。這些因素的變化，都可能造成產(chǎn)品銷售困難、資產(chǎn)利用率下降、資產(chǎn)閑置、資產(chǎn)的運營收益減少等，從而導致資產(chǎn)的貶值。

2.經(jīng)濟性貶值的估算方法 1）經(jīng)濟性貶值率

資產(chǎn)在評估時點的生產(chǎn)能力x??經(jīng)濟性貶值率??1?（）??100%

資產(chǎn)的設(shè)計生產(chǎn)能力??式中，X 為生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)。當存在經(jīng)濟性貶值時，其指數(shù)應小于1，具體取值視情況而定。

2）經(jīng)濟性貶值額

經(jīng)濟性貶值額=重置成本*經(jīng)濟性貶值率 或：

經(jīng)濟性貶值額??被評估資產(chǎn)年收益損失額?（1-所得稅率）?折現(xiàn)系數(shù)

（五）成新率的估算 1.成新率的基本概念

成新率是反映評估對象的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)下重置成本之間的關(guān)系的比率。它是綜合考慮了資產(chǎn)的有形損耗和無形損耗以后的比率。其計算公式為：

成新率?資產(chǎn)的現(xiàn)行價值

重置成本或：

成新率=1-實體性貶值率-功能性貶值率-經(jīng)濟性貶值率 2.成新率的估算方法（1）觀察法

觀察法是指由評估人員對被評估資產(chǎn)進行現(xiàn)場察看，按照有關(guān)規(guī)定或標準，綜合考慮各種貶值因素，從而判定被評估資產(chǎn)成新率的一種評估方法。

（2）使用年限法

使用年限法是根據(jù)資產(chǎn)與使用年限有關(guān)的指標來確定成新率的一種評估方法。其計算公式為：

成新率?預計尚可使用年限

預計尚可使用年限?已使用年限（3）修復費用法

修復費用法是指通過估算將資產(chǎn)恢復到原有功能所需要的修復費用來確定成新率的一種具體評估方法。其計算公式為：

?修復費用?成新率??1-?100% ??重置成本?

六、對成本法適用范圍的評價

成本法是在某項資產(chǎn)既不能采用市場法又不能采用收益法的情況下而采用的一種評估方法。從這個意義上看，成本法實際上是彌補了市場法和收益法的不足。

成本法的不足之處在于不能充分考慮被評估資產(chǎn)的未來獲利能力。

第三節(jié) 收益法

一、收益的基本概念

收益的基本涵義是一定期間內(nèi)收入超過費用的部分。但在理解資產(chǎn)評估中的收益涵義時，要注意以下幾點：

（1）從資產(chǎn)種類上去認識。（2）從時間上去認識。（3）從主、客觀去認識。

（4）從繼續(xù)使用假設(shè)去認識。

二、收益法的基本含義

收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益，并折算成現(xiàn)值，以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。

三、收益法的應用前提

運用收益法需要具備以下前提條件：

（1）被評估資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用。資產(chǎn)只有在繼續(xù)使用過程中才能帶來預期收益。

（2）資產(chǎn)的未來收益可以測算。

（3）資產(chǎn)的預期獲利年限是可以預測的。

（4）資產(chǎn)擁有者獲得預期收益所承擔的風險是可以預測的。

四、收益法應用的基本程序（1）收益預測。

（2）確定折現(xiàn)率或本金化率。

（3）將被評估資產(chǎn)的未來收益通過折現(xiàn)率或本金化率折算成現(xiàn)值，該現(xiàn)值即為被評估資產(chǎn)的評估價值。（4）確定評估結(jié)果，并對評估結(jié)果加以分析說明。

五、收益法應用的基本形式

（一）每年收益相同，未來年期無限

被評估資產(chǎn)評估價值?每年收益額

本金化率即：

AP?

r

（二）每年收益相同，未來年期有限 資產(chǎn)評估價值=每年收益額×年金折現(xiàn)系數(shù)

（三）每年收益不同，未來年期無限

在假設(shè)未來年期無限的情況下，測算每年不同的收益額，實際上是做不到的。因此，通常采用一種變通的方法——分段法，來對未來收益進行預測。所謂分段，是指先對未來若干有限年內(nèi)的各年收益額進行預測，然后假設(shè)從該有限年期的最后一年起，以后各年的預期收益額均相同，對著兩部分收益額分別進行折現(xiàn)。基本計算公式為 ：

資產(chǎn)評估價值?以后每年收益額/本金化率?前若干年最后一年折現(xiàn)系數(shù)??前若干年各年收益額?各年折現(xiàn)系數(shù)

（四）每年收益不同，未來年期有限 資產(chǎn)評估價值=∑每年收益額×折現(xiàn)系數(shù)

六、對收益法適用范圍的評價

收益法的優(yōu)點是通過預測資產(chǎn)的未來收益，來折算資產(chǎn)的價值，其思路是清晰的，方法是可行的，評估結(jié)果是合理的，易于被評估結(jié)果使用者理解和接受。

但在采用收益法時，需要注意以下兩個問題：

（1）在評估數(shù)據(jù)的采用方面，主觀分析判斷的比重較大。

（2）對于一些不能較為準備地估算其收益的資產(chǎn)，不能采用收益法。

第四節(jié) 應用資產(chǎn)評估方法需注意的問題

一、資產(chǎn)評估方法的選擇

選擇資產(chǎn)評估方法要考慮以下一些因素：

（一）資產(chǎn)評估目的

（二）資產(chǎn)評估假設(shè)

（三）資產(chǎn)評估對象

二、資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系 資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系是指資產(chǎn)評估方法之間的替代性問題，也就是說，對某項評估對象，能否采用兩種以上的方法同時進行評估。

由于資產(chǎn)評估方法受到評估目的、評估假設(shè)、評估對象等的制約。因此，當評估目的、評估假設(shè)、評估對象一經(jīng)確定后，選擇評估方法的思路也就基本確定了。即使有多種評估方法可供選擇，但只有一種是相對最合理的評估方法。通過這種評估方法評估出來的結(jié)果，理論上市最為合理的評估結(jié)果。但由于每種評估方法都有其局限性，因此，不排除可以運用其他的評估方法加以評估，這樣，就會出現(xiàn)兩個或兩個以上的評估結(jié)果。評估人員也可以根據(jù)情況，通過對這些評估結(jié)果進行分析，最后確定一個相對合理的評估結(jié)果。

思考題：

（1）分析三種評估方法的聯(lián)系和區(qū)別？

（2）分別說明收益法、成本法和市場法的基本含義和使用條件？

第二篇：資產(chǎn)評估 教案··

機器設(shè)備評估

計劃學時：6學時 教學目的與要求：

（1）要求熟悉機器設(shè)備的概念、分類及其評估特點，了解其評估程序。（2）掌握重置成本法、市場法在機器設(shè)備評估中的相關(guān)應用。教學重點及難點：

（1）成本法在機器設(shè)備評估中的運用（2）市場法在機器設(shè)備評估中的運用

教學基本內(nèi)容：

第一節(jié) 機器設(shè)備概述

一、機器設(shè)備的定義

機器設(shè)備的定義可以從技術(shù)、會計、資產(chǎn)評估三方面加以認識：

技術(shù)上，機器設(shè)備是指利用機械原理以及其他科學原理制造的裝置，并由零件、部件組成的獨立或成套裝置。

會計上，機器設(shè)備是指符合固定資產(chǎn)條件的機器、設(shè)備、裝置、儀器、工具或器皿等。（使用年限超過一年，單位價值在規(guī)定標準以上，并且在使用過程中保持原有物質(zhì)形態(tài)）。

資產(chǎn)評估上，機器設(shè)備室指人類利用機械原理以及其他科學原理制造的、被特定主體擁有或者控制的有形資產(chǎn)，包括機器、儀器、器械、裝置附屬的特殊建筑物等。

二、機器設(shè)備評估的特點

（一）機器設(shè)備的特點（1）計量單位的多樣性。（2）移動后使用方面的復雜性。（3）有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的混雜性。

（二）機器設(shè)備評估的特點

1.某些因素較難確定（尚可使用年限、成新率以及市場價值等）。2.評估時要綜合考慮機器設(shè)備與無形資產(chǎn)之間的關(guān)系。3.需采用多種估價標準，評估結(jié)果差異較大。4.必須通過現(xiàn)場鑒定來確定機器設(shè)備的損耗程度。5.機器設(shè)備的價值受多因素的影響。

三、機器設(shè)備的分類

（一）按固定資產(chǎn)分類標準劃分

分為通用設(shè)備、專用設(shè)備、交通運輸設(shè)備、電氣設(shè)備、電子及通信設(shè)備、儀器儀表、計量標準器具及工具、衡器。

（二）按有關(guān)會計制度分類

分為生產(chǎn)經(jīng)營用、非生產(chǎn)經(jīng)營用、租出、未使用、不需用和融資租入機器設(shè)備六種類型。

（三）按機器設(shè)備的取得方式和渠道劃分

分為外購機器設(shè)備和自制機器設(shè)備兩種，外購設(shè)備中又有國內(nèi)購置和國外進口之分。

（四）按評估對象分類

根據(jù)《資產(chǎn)評估準則--機器設(shè)備》，按機器設(shè)備的評估對象分為單臺機器設(shè)備和機器設(shè)備組合。

此外，根據(jù)《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》，將作為固定資產(chǎn)組成部分的設(shè)備類資產(chǎn)分為機器設(shè)備、運輸車輛及電子設(shè)備等。

四、機器設(shè)備評估的程序

（一）評估準備

（二）現(xiàn)場評估

（三）評定估算

（四）撰寫評估說明及評估報告

（五）評估報告的審核和報出

第二節(jié) 成本法在機器設(shè)備評估中的應用

機器設(shè)備評估的成本法是根據(jù)被評估機器設(shè)備全新狀態(tài)下的重置成本，扣減實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值，將所得差額最為機器設(shè)備評估值的一種方法。其基本公式是：

機器設(shè)備評估價值=重置成本－實體性貶值—功能性貶值—經(jīng)濟性貶值

一、重置成本的確定

（一）由各種費用組成重置成本

這里指分別估算機器設(shè)備各部分價值并加和后得到重置成本的方法。下面分別按不同情況說明其應用。

1.外購單臺不需安裝的國內(nèi)設(shè)備重置成本

對不需安裝的一般設(shè)備，若為小型、單價不高的設(shè)備，可按評估基準日有效的市場購置價作為其重置成本，若為體積大的設(shè)備，則應考慮運雜費。其計算公式為：

重置成本=全新設(shè)備基準日有效的公開市場價格+運雜費

或：

重置成本=全新設(shè)備基準日有效的公開市場價格×（1+運雜費率）2.外購單臺需安裝的國內(nèi)設(shè)備重置成本

對于需要安裝的一般設(shè)備，應在購置價的基礎(chǔ)上，再加上運雜費和安裝調(diào)試費確定重置成本。其計算公式為：

重置成本=全新設(shè)備基準日有效地公開市場價格+運雜費+安裝調(diào)試費 或：

重置成本=全新設(shè)備基準日有效地公開市場價格×（1+運雜費率+安裝調(diào)試費率）

3.外購單臺需安裝的進口設(shè)備重置成本

重置成本=（FOB價格+國外運雜費+途中保險費）×基準日外匯匯率+進口關(guān)稅+增值稅+海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費+銀行及外貿(mào)手續(xù)費+國內(nèi)運雜費+安裝調(diào)試費+資金成本

或：

重置成本=CIF價格×基準日外匯匯率+進口關(guān)稅+增值稅+海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費+銀行及外貿(mào)手續(xù)費+國內(nèi)運雜費+安裝調(diào)試費+資金成本

4.外購成套需安裝設(shè)備重置成本

外購成套設(shè)備是指由多臺設(shè)備組成的、具有相對獨立的生產(chǎn)能力和一定收益能力的生產(chǎn)裝置。對于這種成套設(shè)備，重置成本可采用一般單臺設(shè)備重置成本的估算方法，即先評估各單臺設(shè)備的重置成本，再計算求和。也可將其作為一個完整的生產(chǎn)系統(tǒng)，以整體方式估算成套設(shè)備的重置成本。其計算公式為：

重置成本=成套設(shè)備購置價+運雜費+安裝調(diào)試費+資金成本+其他費用 5.車輛重置成本

車輛重置成本的確定，主要是根據(jù)市場上同類型車輛的現(xiàn)行價格，在此基礎(chǔ)上，加上車輛的購置附加稅及牌照費等費用組成，計算公式為：

車輛重置成本=車輛市場價格+購置附加稅+牌照費及其他費用 6.自制通用設(shè)備重置成本

參考專業(yè)生產(chǎn)廠家的通用設(shè)備價格。7.非標準設(shè)備重置成本

非標準設(shè)備是指設(shè)備中不定型、不成系列、需先進行設(shè)計再進行單臺或小批量制造的設(shè)備。

（1）非標準設(shè)備的重置成本構(gòu)成。

①直接材料，②燃料和動力，③直接人工，④制造費用，⑤期間費用的分攤，⑥利潤和稅金，⑦非標準設(shè)備設(shè)計費，⑧對制造、安裝調(diào)試周期較長的，需考慮占用資金的資金成本。

（2）非標準設(shè)備重置成本計算方法。其計算公式為： P=(Cml÷Km+Cm2)×(1+Kp)×(1+Kt)×(1+Kd÷n)式中：P——非標準設(shè)備重置成本

Cml——主要材料費（不含主要外購件費）

Km——不含主要外購件費的成本主要材料費率

Cm2——主要外購件費

Kp——成本利潤率

Kt——流轉(zhuǎn)稅率

Kd——非標準設(shè)備設(shè)計費率

n——非標準設(shè)備產(chǎn)量 8.大型復雜的自制設(shè)備

對大型復雜的自建工程項目的設(shè)備，可通過收集項目的決算資料，根據(jù)行業(yè)機械設(shè)備工程定額和各地取費標準，采用概算方法估算重置成本。

（二）由物價指數(shù)推算重置成本

由物價指數(shù)推算重置成本就是以設(shè)備的原始購買價格為基礎(chǔ)，根據(jù)同類設(shè)備的價格漲跌指數(shù)來確定機器設(shè)備的重置成本。

1.采用定基物價指數(shù)和環(huán)比物價指數(shù)確定重置成本的計算公式

設(shè)備重置成本=設(shè)備賬面原值×（評估基準日定基物價指數(shù)÷設(shè)備購建時定基物價指數(shù)）

設(shè)備重置成本=設(shè)備賬面原值×

t2t1t??1?環(huán)比物價指數(shù)

式中：t1——資產(chǎn)購置年，t2——資產(chǎn)評估年 2.應注意的問題

用物價指數(shù)計算重置成本，是機器設(shè)備評估中經(jīng)常采用的方法，特別是對于一些難以獲得市場價格的機器設(shè)備。使用時，應注意以下問題：

①物價指數(shù)的選取。②歷史成本的確定。

③通過物價指數(shù)確定的重置成本是復原重置成本，而不是更新重置成本，也不能成為衡量復原重置成本和更新重置成本差異的手段。

④對于購買時間較長以及在高通貨膨脹時期購置的設(shè)備采用物價指數(shù)法評估時，應盡可能采用其他方法加以驗證。

⑤用物價指數(shù)法計算進口設(shè)備的重置成本時，應使用設(shè)備生產(chǎn)國的分類物價指數(shù)。

（三）通過規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)計算重置成本

某些特定的設(shè)備，同一系列不同生產(chǎn)能力設(shè)備的價格變化與生產(chǎn)能力變化呈某種指數(shù)關(guān)系，這種指數(shù)叫做規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)。

P1/P2=（A1/A2）X 式中：A1，A2——不同設(shè)備的生產(chǎn)能力

P1，P2——相應設(shè)備的價格

X——規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)

二、實體性貶值的估算

（一）觀察法 1.專家判斷法 2.德爾菲法

（二）比率法 1.工作量比率法

公式為：實體性貶值率=已完成工作量÷可完成工作總量

或： 實體性貶值率=已完成工作量÷（已完成工作量+尚可完成工作量）2.年限法

采用年限法評估機器設(shè)備的貶值率，是建立在假設(shè)機器設(shè)備在整個壽命期內(nèi)，實體性損耗是隨時間線性遞增的，設(shè)備價值的降低與其損耗大小成正比。其數(shù)學公式為：

實體性貶值率=已使用年限÷（已完成工作量+尚可完成工作量）或：成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）

（三）修復費用法

機器設(shè)備的實體性損耗可分為可修復和不可修復兩種。對可修復的實體性損耗，以修復費用直接作為實體性貶值；對不可修復實體性損耗，采用前述方法確定實體性貶值，這兩部分之和就是被評估設(shè)備的全部實體性貶值。計算公式如下：

實體性貶值率=（可修復部分實體貶值+不可修復部分實體貶值）/設(shè)備復原重置成本

三、功能性貶值的估算

（一）超額投資成本形成的功能性貶值的估算

超額投資成本的確定一般是以設(shè)備的復原重置成本與更新重置成本之間的差額估算。即：

設(shè)備超額投資成本=設(shè)備復原重置成本—設(shè)備更新重置成本在基本功能相同的情況下，由于技術(shù)進步，設(shè)備的更新重置成本應該小于其復原重置成本。對于大部分設(shè)備，重置成本一般根據(jù)現(xiàn)行市場價格確定，這個價格中包括了超額投資成本造成的功能性貶值。

（二）超額運營成本形成的功能性貶值的估算

一般情況下，超額運營性功能性貶值就是設(shè)備在未來使用過程中超額運營成本的現(xiàn)值。

（三）功能性貶值估算中應注意的幾點因素

在機器設(shè)備評估中，估算功能性貶值主要是在成本法中應用，因為在市場法與收益法中，功能性貶值因素已被綜合考慮了。但是，在使用成本法時，功能性貶值的估算也應注意以下幾點：

1）如果在評估時采用的是復原重置成本，一般應考慮功能性貶值。2）對采用了更新重置成本的設(shè)備，有時也要考慮其運營性的功能性貶值。3）功能性貶值的扣除問題。

4）在評估實務(wù)中，被評估的設(shè)備可能已經(jīng)停止生產(chǎn)，評估時只能參照其替代設(shè)備，而這些替代設(shè)備的特性和功能通常要比被評估設(shè)備更先進，其價格通常也會高于被評估設(shè)備的復原重置成本。

四、經(jīng)濟性貶值及其估算

1.因設(shè)備利用率下降造成的經(jīng)濟性貶值的估算

當機器設(shè)備因外部因素影響出現(xiàn)開工不足、設(shè)備相對閑置，即實際生產(chǎn)能力顯著低于其額定生產(chǎn)能力，從而使最終收益減少時，便會導致經(jīng)濟性貶值。其計算公式如下：

經(jīng)濟性貶值率=[1—（實際使用生產(chǎn)能力/額定生產(chǎn)能力）X] ×100% 式中：X為規(guī)模效益指數(shù)，實踐中多為經(jīng)驗數(shù)據(jù)。對機器設(shè)備，X一般取0.6~0.7之間。

經(jīng)濟性貶值額=（重置成本—實體性貶值—功能性貶值）×經(jīng)濟性貶值率 2.因收益減少造成的經(jīng)濟性貶值的估算 其計算公式為：

經(jīng)濟性貶值額=設(shè)備年收益損失額×（1—所得稅稅率）×（P/A,r,n）3.因使用壽命縮短造成的經(jīng)濟性貶值的估算

第三節(jié) 市場法在機器設(shè)備評估中的應用

一、市場法的評估步驟

（一）鑒定被評估對象

（二）選擇參照物

（三）對評估設(shè)備和參照物之間的差異進行比較和調(diào)整（1）銷售時間差異的比較和調(diào)整。（2）結(jié)構(gòu)、性能、品牌差異的比較和調(diào)整。（3）新舊程度差異的比較和調(diào)整。

（4）銷售數(shù)量、結(jié)算方式差異的比較和調(diào)整。

（四）匯總各因素差異調(diào)整值，計算出評估值

二、市場法評估機器設(shè)備的具體方法

（一）直接比較法

直接比較法是根據(jù)與評估對象相同的市場參照物，按照參照物的市場價格來直接確定評估對象的價值。直接比較法比較簡單，對市場的反映較為客觀，能較為準確地反映設(shè)備的市場價值。

大多數(shù)情況下，要找到完全相同的兩臺設(shè)備是很困難的，這就需要對評估對象與參照物之間的細微差異做出調(diào)整。需要注意的是，評估對象與參照物之間的差異必須是很小的，價值量的調(diào)整應該很小且容易直接確定，否則不能使用直接比較法。

（二）相似比較法

相似比較法是以相似參照物的市場銷售價格為基礎(chǔ)，通過對效用、能力、質(zhì)量、新舊程度等方面的比較，按一定的方法對其差異做出調(diào)整，從而確定評估對象的價值的一種方法。

公式：評估價值=參照物價格±被評估設(shè)備與參照物差異的量化合計金額 調(diào)整的因素和方法如下：

（1）制造商因素?？梢愿鶕?jù)新設(shè)備的價格差異率作為舊設(shè)備的調(diào)整比率。（2）生產(chǎn)能力。調(diào)整方法一般為兩種：一是按新設(shè)備的價格差異率調(diào)整，二是用規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法調(diào)整。

（3）出廠日期和服役年齡調(diào)整。通過二手設(shè)備交易市場的成交價資料統(tǒng)計，設(shè)備的出廠日期是影響設(shè)備價格的主要因素。

（4）銷售時間。調(diào)整額=參照物的售價×價格變動率

（5）地理位置。地理位置差異可能影響價格，因為評估對象需要發(fā)生部分拆卸和移動成本。

（6）安裝方式。安裝方式是影響價格的另一因素。如果參照物的價格是已拆卸完畢并在交易市場提貨的價格，而評估對象是安裝在原使用者所在的地點未進行拆卸的，則需要考慮該因素的影響，從參照物的價格中扣減拆卸設(shè)備所要發(fā)生的費用。

（7）附件。一些老設(shè)備的附件以及易損備件等也是要考慮的重要因素，因為這些備件可能在市場是難以買到，如果出售方?jīng)]有足夠的備件，設(shè)備的價格會大大的降低。（8）實體狀態(tài)。由于設(shè)備的使用環(huán)境、使用條件各不相同，因此，實體狀態(tài)一般都有差異，需要對評估對象和市場參照物進行比較調(diào)整。

（9）交易背景。（10）交易方式。（11）市場。

第四節(jié) 收益法在機器設(shè)備評估中的應用

收益法是根據(jù)資產(chǎn)的獲利能力來確定資產(chǎn)價值的一種方法。在機器設(shè)備評估中，使用收益法的前提條件是：

①機器設(shè)備必須具備獨立獲利能力并可以量化； ②能確定合理的折現(xiàn)率。

第五節(jié) 機器設(shè)備評估的特殊問題研究

一、關(guān)于水輪機的評估

水輪機是水電站的主要設(shè)備，是針對不同河流、不同地理位置、不同水流量設(shè)計制造的專用設(shè)備。在對水輪機進行評估時，不能能簡單按出廠價加各種費用的方法確定其重置成本，而應根據(jù)技術(shù)參數(shù)和運行狀態(tài)（如：立軸還是臥軸，臥流還是混流，設(shè)計水頭，額定轉(zhuǎn)速等），按工程量以及對應的各種費用計算評估值。

二、關(guān)于有線網(wǎng)絡(luò)資產(chǎn)的評估

有線網(wǎng)絡(luò)資產(chǎn)主要是指動力輸電網(wǎng)、通信和有線電視網(wǎng)絡(luò)等通過埋設(shè)和架空電纜、光纜所形成的固定資產(chǎn)。有線網(wǎng)絡(luò)資產(chǎn)在評估方面的特殊性表現(xiàn)在其與通常的機器設(shè)備不一樣，是一種對電力或信息進行傳輸?shù)木€路或裝置，這類資產(chǎn)主要分布在野外，有的建設(shè)在山上，有的埋設(shè)在地下，并且覆蓋范圍廣，給核實清查帶來很大難度；在評估時，常常是根據(jù)網(wǎng)絡(luò)資產(chǎn)實際竣工的工程量等有關(guān)資料，依據(jù)現(xiàn)行的定額標準，結(jié)合評估基準日人工價格及材料價格等確定這類資產(chǎn)的價值。

思考題：

（1）機器設(shè)備評估中應用成本法，其思路和基本步驟是什么？（2）如何理解和測算機器設(shè)備的功能性貶值？

（3）用收益法評估機器設(shè)備時，應如何考慮收益額的確定？

第三篇：資產(chǎn)評估的方法 作業(yè)

資產(chǎn)評估的方法作業(yè)

1.某收益性資產(chǎn)預計未來五年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和本金化率為10%。分別確定該收益性資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營條件下和經(jīng)營50年條件下的評估值。

2.待估資產(chǎn)為一機器設(shè)備，評估師擬運用成本法評估。評估人員收集的成本資料有：該機器設(shè)備的現(xiàn)行市場價格每臺180000元，運雜費5000元，安裝成本為20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他費用1000元，安裝期限較短。求該機器設(shè)備的重置成本。

3.被評估資產(chǎn)為一臺2年前購置的機器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該機器設(shè)備目前還沒有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗資料，該設(shè)備賬面原值為10.2萬元，其中，購買價為8萬元，運雜費1.6萬元，安裝費中直接成本0.4萬元，間接成本為0.2萬元。根據(jù)對同類型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購買價格比2年前上漲20%，運雜費上漲80%，安裝費中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。

問：該設(shè)備的重置成本是多少？

4.被評估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺設(shè)備，評估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備1997年1月購進，2002年1月評估；該設(shè)備的重置成本為500000元，其殘值為2000元，尚可使用5年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標，正常使用情況下，每天應工作8小時，該設(shè)備實際每天工作5小時。

該設(shè)備的實體性貶值為：

5.某被評估對象是一生產(chǎn)控制裝置，其正常運行需6名操作人員。目前同類新式控制裝置所需的操作人員定額為3名。假定被評估控制裝置與參照物在運營成本的其他項目支出方面大致相同，操作人員平均年工資福利費約為6000元，被評估控制裝置尚可使用3年，所得稅率為33%，適用的折現(xiàn)率為l0%。

根據(jù)上述數(shù)據(jù)資料，估算被評估控制裝置的功能性貶值。

6.如果該電視機生產(chǎn)企業(yè)不降低生產(chǎn)量，就必須降價銷售電視機。假定原電視機銷售價格為2000元/臺，經(jīng)測算每年完成10萬臺的銷售量，售價需降至1900元/臺，即每臺損失毛利100元。經(jīng)估算，該生產(chǎn)線還可以繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的平均投資報酬率為10%，所得稅率25%。試估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值。

第四篇：旅游資源經(jīng)營權(quán)的資產(chǎn)評估方法

旅游資源經(jīng)營權(quán)的資產(chǎn)評估方法

內(nèi)容提要：旅游資源經(jīng)營權(quán)作為一種資本化的財產(chǎn)權(quán)，必須在市場交易中以價格的形式反映其價值。本文在闡述旅游資源經(jīng)營權(quán)的基本概念的基礎(chǔ)上，結(jié)合旅游資源的特點，構(gòu)建旅游資源經(jīng)營權(quán)的價格評估的指標體系，運用資產(chǎn)評估的基本理論和方法，著重闡述了旅游資源經(jīng)營權(quán)的價格評估方法。

旅游資源經(jīng)營權(quán)作為一種資本化的財產(chǎn)權(quán)，必須在市場交易中以價格的形式反映其價值。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國涉及旅游資源經(jīng)營權(quán)“出讓”或者“拍賣”的景點已有300多個，而其價值評估在交易過程中起著重要的作用。筆者擬對此作一個初步探討。

一、旅游資源經(jīng)營權(quán)價格評估概述

(一)旅游資源經(jīng)營權(quán)價格的概念

1．旅游資源的經(jīng)營權(quán)

旅游資源經(jīng)營權(quán)是指對旅游資源一定時期的占有、使用和收益的權(quán)利，是一種以合約形式規(guī)定的法律上的財產(chǎn)權(quán)利。其表現(xiàn)為兩種形式，一是對已進行一定程度開發(fā)或投入的旅游景區(qū)、景點的占有、使用、和收益權(quán)利，可稱為旅游景區(qū)經(jīng)營權(quán)；另一種是對尚未進行開發(fā)或投入的旅游資源的占有、使用、和收益權(quán)。

2．旅游資源經(jīng)營權(quán)價格

旅游資源經(jīng)營權(quán)價格是在一定期限中持有旅游資源的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價格。目前我國旅游資源(主要指以實物形式存在的自然旅游資源和人文旅游資源)的所有權(quán)歸國家，旅游資源經(jīng)營權(quán)的價格是以旅游資源的使用權(quán)、收益權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提的，因此，以一次性支付(或分期支付)的旅游資源這個特殊標的多年的資本現(xiàn)值總額，是旅游資源所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式。旅游資源經(jīng)營權(quán)價格的形成包含兩種形式：其一是以價值為基礎(chǔ)的受供求關(guān)系調(diào)節(jié)的一般商品價格形式，如旅游風景區(qū)中已投入和開發(fā)的基礎(chǔ)設(shè)施；其二是以其稀缺性和經(jīng)營壟斷性為基礎(chǔ)形成的價格方式，如景區(qū)里的土地資源、森林資源、水資源以及自然奇觀等等。正是由于旅游資源的特殊性，決定了旅游資源經(jīng)營權(quán)價格形成方式的復雜性，旅游資源決不能等同于一般商品，更不能簡單采用一般商品的價格決定形式。旅游資源和一般的國有資產(chǎn)也有較大區(qū)別，它是一種“公益性國有資產(chǎn)”，因此也不可將一般國有資產(chǎn)出讓經(jīng)營權(quán)的方式套用到旅游資源上。

(二)旅游資源經(jīng)營權(quán)價格評估

旅游資源經(jīng)營權(quán)價格評估是根據(jù)旅游資源屬性和特征，以旅游資源經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓為目的，運

用科學的方法對旅游資源的現(xiàn)時價格進行評定和估算，其核心是對旅游資源在某一時點的使用權(quán)價格進行估算。

旅游資源作為特殊的資源，既不同于土地資源、森林資源等單一形式的自然資源，也不同于一般的國有資產(chǎn)，難以用單位價格形式確定其價格，評估時，不僅要對其市場的有形價值和無形價值進行評估，并以此作為經(jīng)營權(quán)價格評估的重要因素，而且由于旅游資源的“公益性”，還應對其社會價值、生態(tài)價值進行效益評價和效益貨幣化。

目前我國的評估工作，無論是評估實務(wù)，評估管理，還是在評估的理論研究方面都獲得了一定的進步和發(fā)展，但比之于發(fā)達國家的評估工作，比之于客觀提出的對評估工作的需要還有較大的差距，特別是對旅游資源這種專業(yè)性、行業(yè)性較強的評估，理論研究尚待深入。

二、旅游資源經(jīng)營權(quán)價格的評估指標

旅游資源在經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中包括完全未開發(fā)的旅游資源的轉(zhuǎn)讓和已有一定程度開發(fā)的旅游資源的轉(zhuǎn)讓，因此，對于完全未開發(fā)的旅游資源的經(jīng)營權(quán)價格，我們只能通過旅游資源自身的價值評估和預期收益狀況來確定；對于已有一定程度開發(fā)的旅游資源，由于旅游資源的構(gòu)成中既包括消耗了一般人類勞動的勞動產(chǎn)品，又包含了以希缺性和壟斷性為基礎(chǔ)的非勞動產(chǎn)品，其旅游資源經(jīng)營權(quán)價格確定時，既要把這些追加到旅游資源中，使旅游資源變?yōu)槿祟惪芍苯永玫馁Y源的各種勞動消耗在旅游資源經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓中得以補償，同時還應將其中的稀缺性和壟斷性資源以租金折現(xiàn)的形式來實現(xiàn)其所有權(quán)價格。

(一)旅游資源自身價值評估指標

旅游資源的自身價值的評估，目前業(yè)界還沒有一個統(tǒng)一的模式，不同專家學者基于不同的目的，提出了不同的評估體系。這里我們從旅游資源經(jīng)營權(quán)出讓的角度來進行討論，也就是說對旅游資源自身價值的評估，主要考慮能產(chǎn)生經(jīng)濟效益，能將其價值轉(zhuǎn)化為貨幣，換句話講，就是能對旅游者產(chǎn)生吸引力的價值進行評估。

1．觀賞價值(美感、獨特性、新奇程度)；

2．文化價值(古、名、民族特色性、級別)；

3．科學價值(學術(shù)、研究、科考價值)；

4．資源豐度(種類、數(shù)量)；

5．環(huán)境指標(氣候、植被、水等環(huán)境質(zhì)量)。

(二)旅游資源開發(fā)程度和開發(fā)條件指標

旅游資源的開發(fā)程度指標包括景區(qū)已開發(fā)投入的成本指標，尚未開發(fā)的旅游資源的價值評估指標兩部分。對于尚未開發(fā)的旅游資源的價值評估仍可采用上述指標進行評價，只是在評估時需注意與已開發(fā)景觀的協(xié)調(diào)和平衡。

1．投入成本指標

（1）旅游資源開發(fā)、建設(shè)成本：包括旅游資源勘測、規(guī)劃、設(shè)計成本；景點建筑物成本；基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施建設(shè)成本；土地利用成本。

（2）生態(tài)環(huán)境保護成本：環(huán)境保護費用和環(huán)境綠化費用。

（3）旅游資源管理成本：包括管理費用、人才培訓費用、景點維護費用等。

（4）損失補償成本：如，轉(zhuǎn)讓山林搞旅游開發(fā)，不僅使農(nóng)民失去勞動手段，而且會造成直接的經(jīng)濟損失，這些損失應由受讓方補償。

2．開發(fā)條件指標

旅游資源的開發(fā)條件指標是指對完全未開發(fā)的旅游資源和已有一定程度開發(fā)的旅游資源的開發(fā)和進一步開發(fā)的可行性狀況的一個評價。具體包括：

（1）地區(qū)經(jīng)濟條件(收入水平、勞動力數(shù)量、農(nóng)副產(chǎn)品供應條件等)；

（2）可進入性(交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、依托中心城市的距離、通訊條件等)；

（3）景區(qū)容量條件(容人量、容時量)；

（4）施工條件。

(三)效益評估指標

旅游資源的效益評估指標這里包括對尚未完全開發(fā)的旅游資源預期效益評估以及已投入開發(fā)的旅游景區(qū)旅游資源現(xiàn)有效益的評價和未來效益的增長預期。

1．現(xiàn)有效益的評估指標

（1）目前年平均接待游人量；

（2）旅游者的人均消費額；

（3）旅游者的人均接待成本；

（4）目前年平均凈收益；

（5）年均收益增長率。

2．預期收益評估指標

（1）旅游客源市場需求量預測

我們采用L·J·Crampon(1996年)提出的引力模型：

Tij：客源地i與目的地j之間旅行次數(shù)的某種量度；

Pi：客源地人口規(guī)模、財富、或旅行傾向的量度，可以定義為客源地的人口數(shù)或潛在旅行的人數(shù)，它可以是幾個變量的組合；

Aj：目的地j吸引力或容量的某種量度；

Dij：客源地i與目的地j之間的距離，用目的地到客源地旅行時間來表示；

G：經(jīng)驗估計系數(shù)，是個調(diào)節(jié)其他變量大小的比例常數(shù)，以盡可能準確解釋旅游活動Tij的觀察水平；

b：經(jīng)驗估計系數(shù)，其值反映距離作為一種阻力函數(shù)對旅游影響的相對程度，不同的旅游資源由于距離對其的影響不一樣，b值取值也不一樣。

（2）旅游者人均消費水平

旅游者的預期人均消費水平取決于未來旅游資源的開發(fā)狀況在考慮物價因數(shù)和消費水平變化的因素等變量下的一個粗略估計。

三、旅游資源經(jīng)營權(quán)價格評估的方法

關(guān)于旅游資源經(jīng)營權(quán)價格的評估和確定目前國家沒有頒布相應的法律法規(guī)作為依據(jù)，惟一可以參考的是國務(wù)院1985年發(fā)布的《風景名勝區(qū)管理暫行條例》，但對于旅游資源的出讓方面基本上處于“真空”狀態(tài)。這里筆者參考國家關(guān)于土地資源出讓使用權(quán)價格確定的方式結(jié)合旅游資源的特殊性作一個初步探討。

(一)旅游資源經(jīng)營權(quán)價格評估

1．出讓、委托估價主體

我國旅游資源絕大部分屬于國家所有，各級地方的政府作為國有資產(chǎn)的“代理人”，應該成為旅游資源經(jīng)營權(quán)出讓的主體，同時也應是委托估價的主體。

2．價值內(nèi)涵

旅游資源經(jīng)營權(quán)價格是一定年限的價格，受讓者必須向旅游資源的所有者繳納一定的出讓金。

因此，出讓旅游資源的經(jīng)營權(quán)價格評估應明確價格內(nèi)涵。

旅游資源經(jīng)營權(quán)價格包括三部分，旅游資源資產(chǎn)的地租本金化價格、投資成本以及旅游資源投資應得利潤。

旅游資源資產(chǎn)的地租本金化價格是旅游資源的絕對收益和級差收益按社會平均利潤率(一般取銀行利息率)還原成本金的價格。投資應得利潤是指本行業(yè)的平均利潤。

(二)旅游資源經(jīng)營權(quán)價格的估價方法

1．收益現(xiàn)值法

收益現(xiàn)值法是在估算旅游資源未來每年預期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的折現(xiàn)率，折算為評估日收益總和的一種方法。這里須注意的是，由于旅游資源的開發(fā)程度的不同，收益的確定也應不一樣。對于尚未開發(fā)的旅游資源的收益確定，我們可以采用假設(shè)開發(fā)法，在結(jié)合旅游資源的自身價值評估的基礎(chǔ)上，考慮旅游資源的開發(fā)條件和市場的需求狀況來估計旅游資源開發(fā)后的收益狀況。

其計算式：

P=Ft(λ1α+λ2β+λ3γ)k1 ①

P：旅游資源經(jīng)營權(quán)價格；

Ft：在對旅游資源假設(shè)開發(fā)的條件下能帶來的預期年收益水平；

α：旅游資源開發(fā)條件系數(shù)；

β：對旅游資源經(jīng)營權(quán)市場需求系數(shù)；

γ：其他影響因數(shù)的系數(shù)；

λI：各種影響因素的權(quán)重；

k1：經(jīng)營權(quán)年限內(nèi)的年金現(xiàn)值系數(shù)。

這里須說明一點，F(xiàn)t的準確性取決于對旅游資源自身價值的正確評估和對旅游者需求的正確把握的基礎(chǔ)上。

對于已有一定程度開發(fā)的旅游資源的收益主要以評估當年旅游景區(qū)現(xiàn)有收入(考慮其收益的年增長情況)為準，加上未開發(fā)旅游資源的收益來加以確定。

其計算式：

P=I×G×k2+①

I：評估當年旅游景區(qū)現(xiàn)有收入；

G：景區(qū)的年均增長率；

k2：在經(jīng)營權(quán)年限內(nèi)的等差年值現(xiàn)值系數(shù)。

①：對旅游資源的未開發(fā)部分的經(jīng)營權(quán)價格其確定方式采用①式。

2．成本法

在用成本法計算出讓旅游資源經(jīng)營權(quán)價格時，其價格為旅游資源的投入成本價格與旅游資源帶來的增值收益之和。其中，增值收益源于“增值地租”，應歸旅游資源所有者即國家所有，相當于出讓金部分。投入成本價格為旅游資源使用者在取得旅游資源使用權(quán)時支付的平均成本。

其計算式：P=∑Gi+(R1+R2)/L

GI：各種投入要素的評估值；

R1：絕對收益(絕對地租)；

R2：級差收益(級差地租)；

L：本金化率。

R1+ R2是旅游資源的增值收益(增值地租)，它等于旅游業(yè)平均銷售利潤率與社會平均利潤率之差乘以旅游產(chǎn)品的銷售收入。

總之，在我國旅游資源經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓在許多方面還帶進一步完善和規(guī)范，而對其價格的評估還處于探索階段，其理論和方法需進一步深入研究，特別是應加強理論界和實業(yè)界的交流與合作，在實踐中來完善其評估方法。

第五篇：資產(chǎn)評估

0158資產(chǎn)評估

單選DABDBBDDCBAADCABCBDDBBCBADDDAB

多選1.ABE2.ABCD3.ABCD4.ACDE5.CD

名詞解釋1企業(yè)價值評估：是指注冊資產(chǎn)評估師對基準日特定目的下企業(yè)整體價值、股東全部權(quán)益價值或部分權(quán)益價值進行分析，估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。

2.房地產(chǎn)：是指土地、建筑物及其他地上定著物。具體來說，房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)，即單純的土地；單純的建筑物；土地與建筑物合成一體的房地產(chǎn)。在國外一般稱之為不動產(chǎn)，是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。

簡答題1.答：確定機器評估范圍時應注意區(qū)別下列幾個問題：

(1)機器設(shè)備和土地、房屋及構(gòu)筑物。在資產(chǎn)評估中機器設(shè)備和土地、房屋及構(gòu)筑物的關(guān)系可能出現(xiàn)以下幾種情況：其一，有些設(shè)備是安裝附著在土地、房屋及構(gòu)筑物上，它們對后者的功能會有很大影響，如油井、旋轉(zhuǎn)屋頂?shù)臋C構(gòu)、電梯等，評估時要考慮這些設(shè)備具有的不動產(chǎn)特征。其二，許多物業(yè)為了方便適用或具有多種功能，除土地、房屋結(jié)構(gòu)外還需配置水、電、汽、電訊、智能等附屬設(shè)備。在評估這些具有獨立功能的物業(yè)時，可以將諸如配電設(shè)備、泵站、鍋爐、電話、交換機等列入物業(yè)范圍，隨建筑物一起評估。其三，許多加工設(shè)備都有設(shè)備基礎(chǔ)等構(gòu)筑物，在續(xù)用條件下不能將設(shè)備基礎(chǔ)漏評。通常情況下，簡易基礎(chǔ)，如機床設(shè)備基礎(chǔ)等，可以含在設(shè)備評估價值中，大型設(shè)備基礎(chǔ)要單獨作為構(gòu)筑物評估。

(2)機器設(shè)備和無形資產(chǎn)。比較復雜和先進的機器設(shè)備，特別是成套設(shè)備、機組、檢測設(shè)備等，其功能的正常發(fā)揮還需要有專利、專有技術(shù)和計算機軟件等無形資產(chǎn)支持。一般來說，對單臺設(shè)備和通用性較強的無形資產(chǎn)，應將設(shè)備和無形資產(chǎn)分開評估；而成套設(shè)備、機組和復雜的檢測設(shè)備中含有的專用無形資產(chǎn)，可含在設(shè)備價值中一起評估。

(3)機器設(shè)備和流動資產(chǎn)。許多成套設(shè)備、機組在其價值構(gòu)成中包含有試車用原材料、配套易損件及技術(shù)培訓費等。在續(xù)用條件下對這些機器設(shè)備評估時，應注意不要漏評。

2.答：項目負責人著重從自身基本職責和操作實務(wù)的角度審核評估報告，具體要求是：

（1）根據(jù)上級關(guān)于資產(chǎn)評估報告結(jié)構(gòu)的規(guī)定，從總體結(jié)構(gòu)上審核評估報告正文的編制是否達到以下要求：內(nèi)容是否完整，應列入報告的各項內(nèi)容是否都已分列敘述清楚，有沒有錯漏；附件有無短缺；報告中文字上的差錯是否已改正等。

（2）通過審核評估報告，回顧本項目開展評估的全過程，審視整體評估工作是否客觀、公正、科學，是否全部符合關(guān)于資產(chǎn)評估操作程序的規(guī)定，如發(fā)現(xiàn)有疏忽不妥之處，要及時彌補。

（3）重點審核評估結(jié)果，對報告所列各類資產(chǎn)和負債以及總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)的評估依據(jù)、評估價值認真進行審核，保證評估結(jié)果的科學性、準確性、客觀性、公正性、有效性。計算題1.答案：(1)未來5年收益額折現(xiàn)之和

2.(1)工程造價=600萬元

(2)前期費用及其他費用=600×5.77%=34.62(萬元)

(3)資金成本=(600+34.62)×5.94%×2×1/2=37.70(萬元)

(4)重置成本=600+34.62+37.70=672.32(萬元)

(5)打分法成新率=0.55×83%+0.15×82%+0.3×83%=82.85%

使用年限法成新率=(1-5/25)=80%綜合成新率=82.85%×0.6+80%×0.4=81.71%

(6)實體性貶值=672.32×(1-81.71%)=122.97(萬元)(7)功能性貶值=300-200=100(萬元)

(8)經(jīng)濟性貶值=10×(P/A，8%，5)=39.93(萬元)

(9)該樓的評估值=672.32-122.97-100-39.93=409.42(萬元)

4.(1)權(quán)益資本成本=10%+(12%-10%)×2=14%

(2)評估時所用的折現(xiàn)率=10%×60%×（1-33%）—+14%×40%=9.8%