第一篇：土地增值稅清算和稅務籌劃--俞老師
《土地增值稅清算和稅務合理安排》培
訓大綱
主講：俞校軍老師
課程說明：
講解增值稅的準確申報，透徹分析房產(chǎn)企業(yè)如何應對地稅土地增值稅的清算和檢查，以規(guī)避各種稅收風險，爭房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目土地增值稅清算的操作實務，從房地產(chǎn)企業(yè)會計核算到開發(fā)項目的土地取企業(yè)利益的最大化。尤其是全面“營改增”以后，房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算應注意些什么，如何籌劃為企業(yè)謀取最大利益。
課程大綱：
? ?
一、前期階段：
（一）發(fā)生項目研究、招投標費用（管理費用）的處理方法 ；
（二）土地征用及拆遷補償費的正確處理；
（三）購入材料、周轉材料、設備核算應注意些什么？
（四）購建周轉房應如何攤銷才算正確？ 房地產(chǎn)企業(yè)借款籌資的正確財務處理和風險防范； 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營階段的會計核算和稅務應對
二、開發(fā)建設階段
費用項目：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費和開發(fā)間接費，如何歸集才算對？
國稅發(fā)[2009]31號
開發(fā)產(chǎn)品計稅成本內(nèi)容的講解。
三、租售階段
1、開發(fā)產(chǎn)品出售處理；
2、土地增值稅也有視同銷售？
3、代收費用如何處理最節(jié)稅？
一、土地增值清算的疑難問題和應對措施
? 清算單位的確定 ；
? 清算條件中“完成銷售”和“已轉讓”的界定，納稅人結清土地增值稅的時間 ； ? 成本對象的分類 ；
? 普通標準住宅是否可以與非普通標準住宅合并計算？ ? 財政返還款的處理 ； ? 甲供材問題 ；
? 人防車位面積是可售面積還是不可售面積？
? 變相銷售地下車位是否應確認土地增值稅清算收入？ ? 成本分攤方法的選擇 ；
? 清算后又發(fā)生成本是否允許二次清算？ ? “四項成本”不實如何核定征收？
? 如何認定“價格明顯偏低且無合理正當理由”？ ? 定金、訂金、意向金在實際檢查中如何明確區(qū)分？ ? 銷售舊房產(chǎn)如何計算土地增值稅？
? 土地增值稅的會計處理。
二、“營改增”以后土地增值稅的清算
1、國家稅務總局公告2016年第81號 的正確應用和籌劃思考；
2、“營改增”以后房產(chǎn)企業(yè)的風險防范和籌劃方法。
第二篇：土地增值稅預征和清算工作總結
土地增值稅預征和清算工作總結
根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題》（國稅發(fā)［2006］187號）和《XXX地方稅務局印發(fā)
一、轄區(qū)納稅人的基本情況
我局管理轄區(qū)已登記注冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)9戶，其中正常運營的有5戶，其他4戶企業(yè)中1戶企業(yè)因資金困難現(xiàn)處于停業(yè)狀態(tài)，3戶企業(yè)雖已取得房地產(chǎn)開發(fā)資格，但尚未實施項目開發(fā)，按照（國稅發(fā)[2006]187號）文件精神，我局將正常生產(chǎn)經(jīng)營的5戶企業(yè)（其中達到清算條件的3戶）實施符合清算條件的27個開發(fā)項目進行了土地增值稅清算。
二、統(tǒng)籌安排，合理分工，為土地增值稅清算工作提供有力的組織保證。土地增值稅清算工作程序復雜，扣除項目涉及面廣，納稅人不僅有專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還涉及其他有涉稅行為的企業(yè)、事業(yè)單位或個人，根據(jù)上述情況，我局專門成立了清算工作領導小組，由局領導負責，各相關科室、分局負責人為成員，抽調(diào)業(yè)務精通，工作負責的同志，1
集中力量進行土地增值稅清算工作。同時，我們因地制宜，制定了切實可行的清算工作方案，由稽查局負責對各建筑、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工項目逐項進行清理清算；各管理分局做好對轄區(qū)內(nèi)辦公樓轉讓、土地使用權轉讓、銀行抵貸房產(chǎn)轉讓情況的土地增值稅清理檢查。并定期反饋清算信息，及時溝通清算工作中的遇到問題，保證了清算工作的順利開展。
三、加強培訓、嚴格審核，全面開展土地增值稅清算工作。
（一）土地增值稅雖然是一個開征近13年的老稅種，但是由于長期以來稅務機關疏于管理，加之納稅人對該稅種的政策不清、認識不明、理解不深，對此次土地增值稅清算更是誤解有加。自去年以來，總局、省局陸續(xù)下發(fā)了一系列規(guī)范性文件，對土地增值稅的征管提出了新的要求。為此，我局選派兩名稽查人員參加了市局舉辦的土地增值稅清算工作培訓班，并將學習內(nèi)容對我局參與土地增值稅清算工作的稽查人員進行了講解、培訓，并就有關業(yè)務問題進行了明確，統(tǒng)一了執(zhí)法程序，為清算工作打好了業(yè)務基礎。
（二）全面進行摸底調(diào)查。一是對3戶達到清算條件的房地產(chǎn)企業(yè)近年來的房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的進行清理；二是對已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的進行調(diào)查；三是對取得
銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的開發(fā)項目列入清算范圍。經(jīng)過調(diào)查符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目有27個。并對3戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下發(fā)土地增值稅清算通知書，采取調(diào)賬檢查的方式進行土地增值稅清算檢查。
（三）嚴把資料審核關。這次土地增值稅清算我們重點核實了帳務核算的準確性、銷售價格的真實性、成本費用的合理性。
1、在對收入的核實上，我們按照開發(fā)時間、銷售時間對每個樓盤、每幢樓房逐戶進行登記造冊，并根據(jù)物價局的房屋銷售價格批復文件確定的銷售價與企業(yè)提供的房屋銷售價進行比對分析，并按照各樓層的浮動比例重新計算收入。
2、在建筑成本合理性的檢查中，我們主要根據(jù)各個階段建筑材料、人工費用的列支情況對建筑成本進行審核，以實際結算開具的建筑安裝專用發(fā)票為依據(jù)，進行建筑成本項目的扣除，對未按施工合同或決算書金額足額開具建筑安裝發(fā)票的不與扣除成本費用。
3、在開發(fā)費用的清理中，我們按照銷售面積占總建筑面積的比例進行合理分配，對開發(fā)費用偏大又無合理理由的，我們按政策規(guī)定進行了核定。
4、在稅收政策的落實上我們嚴格執(zhí)行有關規(guī)定，保證做到應收盡收、應免盡免。如對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)我們嚴格執(zhí)行加計扣除20%開發(fā)費用的政策，對普通住宅和非普通標準住宅不進行單獨核算的不予享受增值率未達20%免征土地增值稅的優(yōu)惠政策。
（四）土地增值稅清算工作與日常檢查相結合。在日常檢查的同時做好土地增值稅預征和清查工作的宣傳和對納稅人的重點輔導工作，取得了良好效果。在日常檢查中發(fā)現(xiàn)有1戶企業(yè)發(fā)生了土地使用權轉讓行為未申報繳納土地增值稅，檢查組通過對相關資料的審核、檢查并進行了清算，通過清算補繳稅款55842.25元，其中土地增值稅48367.96元。
（五）管理分局協(xié)調(diào)配合，采取“分局長主抓，管理組細抓”的辦法，劃片分區(qū)，責任到人，逐戶進行排查摸底，加強宣傳，深入輔導，查深查細對轄區(qū)內(nèi)辦公樓轉讓、土地使用權轉讓、銀行抵貸房產(chǎn)轉讓情況進行清理檢查。經(jīng)清理對5戶企業(yè)和2戶行政事業(yè)單位涉及辦公樓轉讓和土地使用權轉讓的行為進行了清算，通過清算補繳稅款9192.50元，其中土地增值稅2775.00元。
（六）加強土地增值稅預征管理。對納稅人尚未竣工項目，進行預售收取預收款的，一律按“預收賬款”金額實行土地增值稅預征。以“房地產(chǎn)一體化”管理為載體，強化“二手房交易”的土地增值稅的征收管理，促進土地增值稅稅源管理。
四、土地增值稅清算的成果。
經(jīng)過為期三個月的清算工作，我局共清算檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3戶，其他企業(yè)單位5戶，行政事業(yè)單位2戶，查補稅款1518928.72元，其中土地增值稅816181.21元，入庫稅款896364.51元，其中土地增值稅460122.10元。財政局
代扣“二手房”交易稅款60522.75元，其中土地增值稅5604.00元。對納稅人尚未竣工項目，進行預售收取預收款的，按“預收賬款”金額預征土地增值稅180215.10元。清算過程中責令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代扣繳納建筑企業(yè)稅款169647.82元。
五、土地增值稅清算工作中存在的問題
（一）房地產(chǎn)企業(yè)的房屋銷售收入確認難，一些企業(yè)將收取的房款在“預收賬款”和“其他應付款”科目中長期掛賬不作銷售處理，推遲“預收賬款”結轉“銷售收入”的時間，有意識延緩銷售收入的實現(xiàn)，造成營業(yè)稅和企業(yè)所得稅申報納稅長期滯后。一些企業(yè)所提供的房屋銷售合同標明的售價明顯偏低，而且與住戶相互串通簽訂兩種合同應付稅務機關的檢查，使房屋銷售收入難以核實。
（二）各工程長期不進行工程決算，阻礙清算工作的順利進行。由于建筑和房地產(chǎn)開發(fā)項目建設周期長，建設單位由于資金問題工程款拖欠比較嚴重，工程遲遲不能決算，施工單位也只能按付款金額開具發(fā)票，房地產(chǎn)開發(fā)成本資料不全，造成土地增值稅的清算工作不能正常進行，只能按預征辦法的規(guī)定進行預征。
針對土地增值稅清算工作中存在的困難和問題，提出以下建議和對策：
一、建立商品房的稅收預約定價機制。為防范開發(fā)商任
意調(diào)控房價，逃避納稅義務，建議稅務機關在物價部門配合下實行商品房的稅收預約定價機制。按照現(xiàn)行規(guī)定，開發(fā)商在取得預售許可證后，應按照物價局審批文件確定每套開發(fā)產(chǎn)品的售價或者每平方米單價，確定計稅價格進行稅款的計算。
二、與政府、城建部門協(xié)調(diào)，要求稅務部門參與建設工程項目的工程竣工驗收工作，在工程竣工驗收時對工程的建筑營業(yè)稅進行清算，對未交清稅款的工程項目不予驗收。
第三篇：土地增值稅清算協(xié)議
土地增值稅清算鑒證業(yè)務約定書
甲方（委托方）：XXXXX
甲方稅務登記號：
乙方（受托方）：山東紅旗稅務師事務所有限公司
乙方稅務師事務所執(zhí)業(yè)證編號：18285
茲有甲方委托乙方提供土地增值稅清算鑒證報告，依據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商，達成以下約定：
一、委托事項
（一）項目名稱：曹縣交通家園一、二、三期土地增值稅清算項目
（二）具體內(nèi)容及要求：按照稅法的規(guī)定對甲方2010年-2015年6月財務會計資料進行審核并出具土地增值稅清算鑒證報告。
（三）完成時間：2015年9月30日前。
二、甲方的責任與義務
（一）甲方的責任
1.根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關規(guī)定，甲方有責任保證會計資料及納稅資料的真實性和完整性。
2.按照現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)和政策規(guī)定依法履行納稅義務是甲方的責任。這種責任還應當包括：（1）建立、完善并有效實施與會計核算、納稅申報相關的內(nèi)部控制。（2）符合會計準則及有關規(guī)定。
3.甲方不得授意乙方人員實施違反國家法律、法規(guī)的行為。
4.基于重要性原則、截止性測試的性質(zhì)和審核過程中的其他固有限制，以及甲方內(nèi)部控制的固有局限性，經(jīng)乙方審核后仍然可能存在未被發(fā)現(xiàn)的風險，乙方出具的鑒證報告不能因此減輕甲方應當承擔的法律責任。
（二）甲方的義務
1.按照乙方要求，及時提供完成委托事項所需的會計資料、納稅資料和其他有關資料，并保證所提供資料的真實性和完整性。
2.確保乙方不受限制地接觸任何與委托事項有關的記錄、文件和所需的其他信息，并答復乙方工作人員對有關事項的詢問。
3.委托人為乙方工作人員提供必要的工作條件和協(xié)助，主要事項將由乙方于外勤工作開始前提供清單。
4.委托人按本約定書的約定及時足額支付委托業(yè)務費用以及其他相關費用。
三、乙方的責任和義務
（一）乙方的責任
1.乙方應嚴格按照現(xiàn)行稅收相關法律、法規(guī)和政策規(guī)定，本著獨立、客觀、公正的原則，對甲方提供的有關資料進行審核鑒證。
2.乙方應當制定合理計劃和實施能夠獲取充分、適當、真實證據(jù)的審核程序，為甲方的委托事項提供合理保證。
3.乙方有責任在鑒證報告中指明發(fā)現(xiàn)的甲方違反國家法律法規(guī)且未按乙方的建議進行調(diào)整的事項。
（二）乙方的義務
1.乙方應當按照約定時間完成委托事項，并出具真實、合法的鑒證報告。
2.除下列情況外，乙方應當對執(zhí)行業(yè)務過程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授權；（2）根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，為法律訴訟準備文件或提供證據(jù)；（3）監(jiān)管機構對乙方進行行政處罰所實施的調(diào)查、聽證、復議等程序。
3.由于乙方過錯導致甲方未按規(guī)定履行納稅義務的，乙方應當按照有關法律、法規(guī)及相關規(guī)定承擔相應的法律責任。
4.屬于乙方原因未按約定時限完成委托事項并給甲方造成損失的，應當承擔相應的賠償責任。
5.乙方對甲方曹縣交通家園項目進行審核并出具土地增值稅清算鑒證報告，并代理甲方向稅務部門進行解釋。
四、約定事項的收費
經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，按照項目收入0.1%計取，完成本委托事項費用為人民幣28萬元（￥280000元）。
上述費用分兩次支付，土地增值稅清算鑒證業(yè)務約定書簽訂之日起15日內(nèi)預付服務費10萬元；提交土地增值稅清算報告時支付余款18萬元。
五、土地增值稅清算鑒證報告的出具和使用
（一）乙方應當出具真實、合法的土地增值稅清算鑒證報告。
（二）乙方向甲方出具土地增值稅清算報告一式三份。
（三）甲方不得修改或刪減乙方出具的自查報告；不得修改或刪除重要的數(shù)據(jù)、重要的附件和所作的重要說明。
六、約定事項的變更
如果出現(xiàn)不可預見的情形，影響審核自查工作如期完成，或需要提前出具自查報告時，甲乙雙方均可要求變更約定事項，但應提前通知對方，并由雙方協(xié)商解決。
七、約定事項的終止
（一）本約定書簽訂后，雙方應當按約履行，不得無故終止。如遇法定情形或特殊原因提出終止的一方應提前通知另一方，并由雙方協(xié)商解決。
（二）在終止業(yè)務約定的情況下，乙方有權就本約定書終止之日前對約定事項所付出的勞動收取合理的費用。
八、適用法律和爭議解決
本約定書的所有方面均應適用中華人民共和國的法律進行解釋并受其約束。與本約定書有關的任何糾紛或爭議，雙方均可選擇如下解決方式：
（一）向原告所在地的人民法院提起訴訟。
九、本約定書的法律效力
（一）本約定書經(jīng)雙方法定代表人簽字或蓋章并加蓋單位公章之日起生效，并在雙方履行完成約定事項后終止。
（二）本約定書一式二份，甲乙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
十、其他事項的約定
本約定書未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商另行簽訂的補充協(xié)議，與本約定書具有同等法律效力。
甲方（委托人）：
乙方：山東紅旗稅務師事務所有限公司
（蓋章）
（蓋章）
法人代表：（簽名或蓋章）
法人代表：（簽名或蓋章）
地址：
地址：
電話：
電話：
聯(lián)系人：
聯(lián)系人：
簽約地點： 簽約日期： 年 月 日
第四篇：土地增值稅籌劃思路（范文）
房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營方式比較特殊，土地增值稅征收管理難度較大，其中，非常特出的問題是，納稅人成片受讓土地使用權后分期分批開發(fā)、轉讓房地產(chǎn)，以及納稅人采取預售方式出售商品房。國家為了加強土地增值稅的征收管理，保證稅收及時足額入庫，采取了先按比例預征，然后再予以清算的方法。土地增值稅清算是指，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)和有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，填寫清算申報表，向主管稅務機關提供有關資料，辦理清算手續(xù)，結清土地增值稅稅款的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合這些條件之一的，應當進行清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
（2）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
（3）直接轉讓土地使用權的。對于符合這些條件之一的，主管稅務機關可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行清算：
（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（2）取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；
（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。
二、涉及房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算的稅收優(yōu)惠
（一）財政部確定的其他扣除項 財政部確定的一項重要扣除項目是，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。
（二）建造普通標準住宅出售的稅收優(yōu)惠
建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和20%的，予以免稅。超過20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。所謂“普通標準住宅”，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、小洋樓、度假村、以及超面積、超標準豪華裝修的住宅，均不屬于普通標準住宅。2005年6月1日起，普通標準住宅應同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。
（三）因國家建設需要而被政府征收、收回的房地產(chǎn)，免稅
這類房地產(chǎn)是指因城市市政規(guī)劃、國家建設需要拆遷，而被政府征收、收回的房地產(chǎn)。由于上述原因，納稅人自行轉讓房地產(chǎn)的，亦給予免稅。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算的納稅籌劃方法
納稅籌劃，是指納稅人通過合法手段，對戰(zhàn)略、經(jīng)營、投資及財務活動和涉稅事項進行事先規(guī)劃和安排，以節(jié)約稅收、遞延納稅、降低稅務風險為目標的一系列稅務規(guī)劃活動。房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算中的納稅籌劃方法有如下幾項：
1、收入分散籌劃法
土地增值額是納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額。因此在扣除項目金額一定的情況下，轉讓收入越少，土地增值額就越小，當然稅率和稅額就越低。所以，分散房地產(chǎn)的轉讓收入，從而達到降低應稅收入的目的，就是一項很好的應用。常見的辦法就是，把在整個房地產(chǎn)中可以分開的部分分離，分次單獨簽定合同。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準備開發(fā)一塊精裝修的樓盤，預計精裝修房屋的市場售價是1.8億元（含裝修費0.6億元），該企業(yè)可以分兩次簽定合同，第一次可以在毛坯房建成后先簽定1.2億元的房屋買賣合同，第二次在裝修時再簽訂0.6億元的裝修合同。第一次涉及房地產(chǎn)的轉讓，應當繳納土地增值稅，第二次是裝修合同，并不涉及房地產(chǎn)的轉讓，所以無需繳納土地增值稅。這樣就使得應納稅額有所減少，達到節(jié)稅的目的。目前萬科開發(fā)的樓盤就是這樣運用該方法的典型例子。
2、費用遷移籌劃法
房地產(chǎn)開發(fā)費用即期間費用（銷售費用、管理費用、財務費用）不以實際發(fā)生數(shù)扣除，而是根據(jù)利息是否按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤作為一定條件，按房地產(chǎn)項目直接成本的一定比例扣除。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完全可以通過事前籌劃的方式，把實際發(fā)生的期間費用通過合法的方式轉移到房地產(chǎn)開發(fā)項目直接成本中去。從而，期間費用減少，房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本卻增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不增加任何開支的情況下，通過費用遷移法，就可以增大土地增值稅允許扣除項目的金額，從而達到節(jié)稅的目的。
3、“臨界點”籌劃法
稅法規(guī)定，建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和20%的，予以免稅。超過20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負效應，可以對此進行納稅籌劃。
具體來說，先要測算出增值率（增值額與允許扣除項目金額的比率），然后再進行合理調(diào)整。調(diào)整增值率的方法主要有兩種：一是合理定價，指銷售過程中預先定價可以適當高于20%的增值率，利用中國人喜歡占便宜的心理，設定減價幅度，從而使得實際銷售總價不不超過20%的增值率；二是增加扣除額，主要是通過加大成本投入來提高市場競爭力。因為房地產(chǎn)項目開發(fā)成本可以直接扣除的項目有：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過改善住房環(huán)境，提高房產(chǎn)的質(zhì)量來適當增加了扣除項目，以高質(zhì)低價來占領市場。
舉例說明：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)普通標準住宅項目，扣除項目金額為8000萬元，當?shù)赝愖≌氖袌鍪蹆r約l億元，假如定價1億元，則增值率為（10000-8000）÷8000=25%，應納土地增值稅為2000萬元×30%=600萬元。假設不考慮其他因素，獲利為10000-8000-600=1400（萬元）?，F(xiàn)在進行納稅籌劃，銷售房屋定價9600萬元，其他不變，則增值率為（9600-8000）÷8000=20%，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的是普通標準住宅出售，且增值額未超過扣除項目金額的20%，所以應當免征土地增值稅，則獲利為9600-8000-0（免征土地增值稅）=1600（萬元），后者減價銷售，反而比前者土地增值稅稅后利潤增加了200萬元。
4、成本均衡籌劃法
如果房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目很多，必然導致不同地方的開發(fā)成本可能不同，進而出現(xiàn)有的項目增值率較高，有的項目增值率較低，這種增值率不均衡的情況實際會加重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負，這就要求企業(yè)對開發(fā)成本進行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。因此，成本均衡分攤是抵銷增值額、節(jié)約稅負的一種方法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以把一段時間內(nèi)各個項目發(fā)生的開發(fā)成本，根據(jù)增值率可能出現(xiàn)的高低不平現(xiàn)象，進行最大限度的合理調(diào)整，均衡分攤，這樣避免出現(xiàn)某個項目增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省部分稅款的繳納。比如，一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一共開發(fā)五個項目，經(jīng)預算，這五個項目的增值率可能分別為25%、38%、43%、54%、68%，如果合理運用成本均衡籌劃法，經(jīng)過調(diào)整可能的增值率為29%、40%、48%、49%、50%，結果必然導致實際稅負的降低。
5、利息支出籌劃法
一般來講，房地產(chǎn)業(yè)屬于高負債的行業(yè)，可能會發(fā)生大量的借款，因此利息支出無法避免。利息支出的不同運用方法一定會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅負發(fā)生影響。根據(jù)稅法規(guī)定：財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按項目地價款和開發(fā)成本之和的5％以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按項目地價款和開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計算扣除。那么，利息支出籌劃法就可以運用了。假如房地產(chǎn)開發(fā)項目主要依靠借款，利息費用較高，則應當以金融機構的借款證明，對利息予以沖抵費用；反之，借款很少，則不列利息支出（財務費用），充分運用占項目地價款和開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)的銷售費用和管理費用予以調(diào)整，從而達到節(jié)約了數(shù)額不菲的稅負的目的，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。
6、特殊方式籌劃法
根據(jù)稅法規(guī)定：土地增值稅，是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。假如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得國有土地使用權或者通過其他特殊的市場化行為，也可以達到納稅籌劃的目的。具體有以下幾種：（1）代建房籌劃法
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下設全資的建筑業(yè)子公司幫助他人代建房屋，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，雖然取得了收入，但未發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉移，其收入屬于增值稅的征稅范圍，只征收11%的增值稅而已。（原來是屬于營業(yè)稅3％，營改增后11％，則還可以抵扣。老項目3％征收率。）
（2）集體土地開發(fā)房屋籌劃法 土地增值稅針對的是有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權并取得增值性收入征稅。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的集體土地項目，比如安置房、農(nóng)村保障房、經(jīng)濟適用房等，則根本不需要繳納土地增值稅。（3）合作建房籌劃法
稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征收土地增值稅。（4）企業(yè)重組籌劃法
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運用收購、兼并等方法，對其他企業(yè)進行重組，則對被重組企業(yè)轉讓房地產(chǎn)或者目標企業(yè)的股權變更，導致國有土地使用權及其房屋等發(fā)生權屬變動等情形，暫免征收土地增值稅。
四、有關土地增值稅方面的法律法規(guī)和部門規(guī)章
（一）中華人民共和國土地增值稅暫行條例（1993月12月13日
國務院138號令）
（二）中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則（1995年1月27日財法字【1995】006號）
（三）財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 財稅[1995]48號
（四）國家稅務總局國家土地管理局關于土地增值稅若干征管問題的通知 國稅發(fā)[1996]4號
（五）國家稅務總局建設部關于土地增值稅征收管理有關問題的通知 國稅發(fā)[1996]48號
（六）國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知 國辦發(fā)〔2005〕26號
（七）國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知
國稅發(fā)[2006]187號
（八）財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知 財稅[2006]21號
（九）國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知 國稅發(fā)[2009]91號
（十）國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知
國稅函[2010]220號！
第五篇：土地增值稅案例籌劃分析
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對土地增值稅進行籌劃是常態(tài)。然而不當稅收籌劃又會帶來稅務稽查風險。本文從一則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算案例入手，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃進行分析，指出其稅務稽查風險點供大家參考。
一、案例
（一）基本案情
A項目由A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全資開發(fā)。該項目坐落于H區(qū)的新興行政中心，緊鄰國道，2010年7月拿地3.6萬㎡，2013年12月竣工，B集團同時為A 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控股股東，出資比例70%。
A項目只開發(fā)普通住宅和非住宅兩種清算類型，其中非住宅包括車庫、商鋪和幼兒園三種類型共計2.2萬余㎡，在土地增值稅清算申報時已售罄。A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交的稅務師事務所出具鑒證報告審定的銷售截止期為2014年12月，已售面積16.4萬㎡，已售比例96.99%，申報收入約6.9億。根據(jù)稅務師事務所出具的鑒證報告，A項目轉讓普通住宅和非普通住宅兩種房屋類型所取得收入的增值率都是負值，也就是說申報的土地增值稅實際稅負為零。
A項目已預繳土地增值稅1102萬元，申請退稅1102萬元。
（二）稅務機關的質(zhì)疑
1、實際稅負的爭議問題。A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報的土地增值稅實際稅負為零，剔除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計扣除20%，計算出A項目開發(fā)經(jīng)營的利潤率僅為13%左右，這與行業(yè)正常利潤率不符。
2、銷售收入的爭議問題。非住宅的銷售單價僅為4170元/㎡，低于普通住宅的4204元/㎡。但仔細核對后發(fā)現(xiàn)，根據(jù)鑒證報告該項目非住宅分為三種類型——商鋪、幼兒園和車庫，其中車庫面積占非住宅總面積70%，單價2381元/㎡，在H區(qū)不算低價，但是車庫拉低了非住宅銷售平均單價。而同時，商鋪均價9000元/㎡，幼兒園均價4500元/㎡，初步看來也是低于市場價的。
3、成本比率的爭議。該項目申報四項費用之和達到4億元，單位面積成本2376元，超出按竣工計算的定額標準。
（三）稅務機關的清算審核
地稅局相關人員從以下幾方面進行了土地增值稅清算審核：
1、清算單位的審核
在基本情況的審核中，稅務人員發(fā)現(xiàn)該項目擁有兩個《建設用地規(guī)劃許可證》，按照當?shù)氐囟惥值墓?，“房地產(chǎn)開發(fā)以規(guī)劃主管部門審批的用地規(guī)劃項目為清算單位”，故A項目應當劃分為兩個清算單位，而稅務師事務所出具的鑒證報告只劃分了一個清算單位。
通過進一步分析，獨立辦理《建設用地規(guī)劃許可證》的小地塊上是九號樓，而九號樓車庫面積1742㎡，僅占其非住宅42%，其余非住宅都是商鋪。通過重新劃分清算單位，九號樓非住宅4100㎡的單價提高到6500元，直接導致審核調(diào)減應退土地增值稅約300萬元。
2、銷售收入的審核
經(jīng)稅務人員審核，A項目銷售收入存在兩個問題： 一是部分住宅收入偏低。鑒證報告根據(jù)第三方資產(chǎn)評估機構出具的房屋估價報告對42套住宅的評估價格調(diào)增銷售收入360萬元，評估均價3800元/㎡，平均調(diào)增單價900元/㎡。另有合同單價明顯低于評估均價而未調(diào)增銷售收入的普通住宅59套。且均未說明理由。
二是商鋪、幼兒園收入偏低。商鋪建筑面積占非住宅的25.66%，幼兒園建筑面積占非住宅的4.26%，全部銷售給了A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的控股股東B集團。A房地產(chǎn)企業(yè)提供了第三方資產(chǎn)評估機構出具的房屋估價報告，采用收益法評估的不含室內(nèi)裝修價值的市場價值為4900萬元，低于清算申報價格5700萬元。但是根據(jù)稅務機關掌握的二手房申報信息，與A項目地段和建設規(guī)模相近的營業(yè)用房合同均價在18000元/㎡。因此，土地增值稅清算申報價格雖高于評估價，但仍低于市場價比較多。
3、扣除項目的審核
為了進行扣除項目的審核，稅務人員一方面對A企業(yè)提供的清算資料進行了詳細的書面審核，并對重要事項進行了實地查驗和驗收取證。另一方面向企業(yè)取得了各棟的施工圖、竣工圖電子資料，并向第三方造價咨詢公司尋求幫助。最終稅務人員確認以下幾方面存在問題：
一是土地成本確認存疑。B集團這幾年的財政資金返還記錄顯示，B集團2010年收到A項目地塊的土地出讓金返還款、配套費、人防費返還約1.2億元，該款項被約定用于A項目基礎設施建設和拆遷。
二是前期工程費扣除憑據(jù)不足。未提供支付記錄?！捌渌敝?96萬余元未提供發(fā)票明細表。
三是建筑安裝工程費扣除憑據(jù)不足。未提供支付記錄。四是喬木結算價格與造價信息差額比較大。五是代收費用不應加計扣除。
4、成本分攤的審核
車庫未計容，不應分攤“取得土地使用權所支付的金額”。幼兒園未繳配套費，不應分攤配套費及配套費契稅。
九號樓系獨立地塊，單獨入戶、未享受小區(qū)環(huán)境、不應分攤園林費用。
（四）稅務機關處理
最終，稅務機關只針對前述提到的幾個明顯違法的問題進行了調(diào)整，調(diào)減應退增值稅369萬元。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃稅務風險及應對
（一）A房地產(chǎn)企業(yè)籌劃方案分析 從案情分析可以看出，A房地產(chǎn)企業(yè)至少運用了三種類型的稅收籌劃方法：一是利用公司組織形式，即通過單獨成立法人企業(yè)固化土地成本；二是合理定價，即通過關聯(lián)交易使項目達到清算條件，并將轉讓收入保持在可控范圍內(nèi)；三是選擇項目核算方式，即對兩個地塊的開發(fā)項目實施統(tǒng)一核算。
（二）A房地產(chǎn)企業(yè)籌劃方案的稅務風險
1、土地成本存疑：由于財政返還資金的存在，結合B集團是A房地產(chǎn)企業(yè)的實際控制人，因此，A項目取得土地的成本是低于申報的土地出讓金的。但是A房地產(chǎn)企業(yè)與B集團系獨立法人，B集團將財政返還資金用于A項目的情況該如何從稅法上定性，這在稅法領域沒有定論，存在稅務風險。
2、A項目中部分交易是發(fā)生在關聯(lián)企業(yè)之間的，并且合同定價低于市場均價，雖然有房屋評估機構對被交易的非住宅進行了資產(chǎn)評估，但是評估價是否合理、稅務機關會否對評估價進行調(diào)整、如何調(diào)整。
3、對于四項費用稅務機關認為與定額標準差異大，結合《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清理管理有關問題的通知》，稅務機關至少還要證明A房地產(chǎn)企業(yè)提供的“憑證或資料不符合清算要求或不實”。但是關于不符合清算要求與不實的標準，稅法并沒有很明確的規(guī)定。假設稅務機關認定A房地產(chǎn)企業(yè)提供的憑證不實，那么A房地產(chǎn)企業(yè)還可能面臨稅務稽查的風險。
（三）A房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險應對
1、針對土地成本問題：雖然涉案地塊有財政返還資金，但是按照合同約定該資金是返還至B集團而非A房地產(chǎn)企業(yè)，且A企業(yè)與B集團是獨立法人主體，因此從A房地產(chǎn)企業(yè)角度看，在計算土地增值稅時，該筆財政返還資金不能沖減獲地成本。
2、針對關聯(lián)交易估價問題：由于涉案關聯(lián)交易的房產(chǎn)均為商業(yè)性房產(chǎn)，而商業(yè)性房產(chǎn)的價值通常體現(xiàn)在它獲取收益的能力上，因此用收益法評估是符合其產(chǎn)品性質(zhì)的。雖然稅務機關指出該評估價低于市場價，但是在商業(yè)性房地產(chǎn)價值評估方面并不是市場價法一定比收益法評估價更合法。
3、針對四項費用的問題：A房地產(chǎn)企業(yè)四項費用算下來比定額標準高不少，但是由于稅法相關規(guī)定中對土地增值稅清算要求并沒有詳細明確的標準，經(jīng)過A房地產(chǎn)企業(yè)的據(jù)理力爭，稅務機關只對缺少發(fā)票的部分費用予以調(diào)整不許扣除。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稽查風險點
（一）稅收優(yōu)惠政策適用是否合法
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用的土地增值稅免稅情形有：（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%；（2）因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。（3）因城市規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務機關審核，免征土地增值稅。（4）對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。（有例外：另根據(jù)財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規(guī)定，對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用財稅字[1995]48號文暫免征收土地增值稅的規(guī)定。）（5）對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。（6）委托代建免稅：對開發(fā)商而言，雖然取得了收入的，但是沒有發(fā)生產(chǎn)權轉移，其收入不屬于土地增值稅的征稅范圍。而對于是否符合稅收優(yōu)惠政策的規(guī)定又常常存在爭議，例如對“因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)”中“因國家建設需要”該如何理解、是否一定有政府規(guī)劃部門的公告、如果政府采取與企業(yè)簽訂回購協(xié)議的方式收回土地是否可以適用該優(yōu)惠政策，都存在爭議。
（二）銷售收入是否有少計的情況
銷售收入是計算土地增值稅應納稅增值額的基礎，也是在土地增值稅預繳階段的預征率適用的基礎，因此無論在土地增值稅預繳階段還是清算階段，稅務機關都會判斷是否存在隱瞞銷售收入的行為，比如是否有隱瞞銷售價格的行為、附屬辦公設備的購銷合同價格是否合理、裝修合同價格是否合理、土地增值稅的清算單位是否合理合法等。
（三）扣除項目是否真實、扣除金額是否準確
計算土地增值稅時可扣除項目主要包括：土地出讓金及稅費、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、舊房及建筑物的評估價格、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅費。同時，納稅人可按土地成本與開發(fā)成本之和的20%加計可扣除項目。稅務稽查時稅務機關主要看是否存在多結轉開發(fā)成本以增加土地增值稅扣除額的情形、應計入管理費用的土地使用稅、印花稅、房地產(chǎn)稅是不是錯誤地計入了開發(fā)間接費用、代收費用有沒有錯誤地加計扣除、各種成本是否都有對應的合法憑據(jù)、成本分攤是否合法等。
點擊咨詢 