第一篇：公允價(jià)值計(jì)量和資產(chǎn)評估探析

公允價(jià)值計(jì)量和資產(chǎn)評估探析

【摘要】會計(jì)中的公允價(jià)值只是資產(chǎn)評估中公允價(jià)值的一個(gè)典型，即正常市場條件下的公允價(jià)值的實(shí)現(xiàn)值，會計(jì)中的公允價(jià)值和評估中的市場價(jià)值有著質(zhì)的相似性。評估師運(yùn)用專業(yè)判斷得出的市場價(jià)值結(jié)論可以適應(yīng)會計(jì)工作的需求，評估師可以利用其在市場價(jià)值發(fā)現(xiàn)方面的優(yōu)勢全面介入公允價(jià)值計(jì)量模式中公允價(jià)值的估算。在市場不穩(wěn)定時(shí)期，利用評估師的職業(yè)判斷和專業(yè)技術(shù)，從較長的時(shí)期或周期來把握資產(chǎn)及負(fù)債的公允價(jià)值，可以降低當(dāng)前市場價(jià)格中的情緒化傾向和從眾傾向?qū)蕛r(jià)值的扭曲程度，避免或減緩盯市方式計(jì)量公允價(jià)值的順周期效應(yīng)。為了更好的發(fā)揮以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的資產(chǎn)評估的作用，我們應(yīng)該采取完善市場條件、建立服務(wù)于評估的信息服務(wù)系統(tǒng)、完善相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則、評估準(zhǔn)則等相應(yīng)對策。

【關(guān)鍵詞】公允價(jià)值

資產(chǎn)評估

市場價(jià)值

會計(jì)計(jì)量

長期以來，歷史成本一直在會計(jì)計(jì)量實(shí)務(wù)中占據(jù)主導(dǎo)地位，原因在于歷史成本具有可驗(yàn)證性，相對更可靠。但是歷史成本缺乏相關(guān)性，賬面歷史成本會隨著時(shí)間和市場條件的改變而改變。隨著經(jīng)濟(jì)的虛擬化和不確定性因素的增加，以歷史成本為計(jì)量基礎(chǔ)的會計(jì)信息的相關(guān)性越來越受到信息使用者的質(zhì)疑，出現(xiàn)了資產(chǎn)減值會計(jì)、通貨膨脹會計(jì)和當(dāng)前最為流行的公允價(jià)值會計(jì)。但許多投資者認(rèn)為，歷史成本計(jì)量模式下的財(cái)務(wù)報(bào)告不僅未能為金融監(jiān)管部門和投資者發(fā)出預(yù)警信號，甚至誤導(dǎo)了投資者對這些金融機(jī)構(gòu)的判斷。

一、會計(jì)中的公允價(jià)值

公允價(jià)值計(jì)量與歷史成本計(jì)量不同的是，公允價(jià)值計(jì)量具有較強(qiáng)的相關(guān)性。引入公允價(jià)值計(jì)量模式，可以使財(cái)務(wù)報(bào)告包涵企業(yè)未來發(fā)展的信息，增進(jìn)財(cái)務(wù)報(bào)告關(guān)于企業(yè)財(cái)務(wù)業(yè)績信息的完整性和有用性。通過公允價(jià)值信息，可以了解企業(yè)當(dāng)前所持有的資產(chǎn)負(fù)債的真實(shí)價(jià)值，從而對企業(yè)做出正確評價(jià)，使投資者把握投資的機(jī)會并規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，使管理者提高其管理業(yè)績。對金融工具來說，公允價(jià)值是最相關(guān)的計(jì)量屬性，而對衍生金融工具來說，公允價(jià)值是唯一相關(guān)的計(jì)量屬性。

次貸危機(jī)爆發(fā)以來，廣大的投資者、會計(jì)界和會計(jì)信息監(jiān)管部門對公允價(jià)值會計(jì)，特別是公允價(jià)值計(jì)量中的盯市方式引發(fā)的順周期效應(yīng)給予了大量的批判和關(guān)注，在一定程度上動(dòng)搖了公允價(jià)值會計(jì)的基礎(chǔ)、信心和穩(wěn)定性。

（一）公允價(jià)值計(jì)量的優(yōu)缺點(diǎn)

公允價(jià)值計(jì)量的優(yōu)勢是十分明顯的，公允價(jià)值能夠反映物價(jià)、匯率變動(dòng)及科技進(jìn)步引起 的貶值等因素對資產(chǎn)負(fù)債價(jià)值的影響，從而能夠動(dòng)態(tài)地反映企業(yè)真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果。首先，公允價(jià)值計(jì)量提高了會計(jì)信息的相關(guān)性，滿足了風(fēng)險(xiǎn)管理的需要。其次，公允價(jià)值計(jì)量適應(yīng)了金融創(chuàng)新的需要，使會計(jì)信息使用者達(dá)到防范、規(guī)避與化解金融風(fēng)險(xiǎn)的目的。再次，公允價(jià)值計(jì)量更能反映收益和資產(chǎn)的定義。

公允價(jià)值計(jì)量的主要缺點(diǎn)包括：會計(jì)計(jì)量中的可操作性和最終會計(jì)信息的可靠性；從會計(jì)信息的可靠性來說，與歷史成本計(jì)量相比，計(jì)量所依據(jù)的憑據(jù)不足，采用公允價(jià)值計(jì)量的可供選擇的形式較多，其確認(rèn)要受市場環(huán)境與交易所面臨的不同情況所制約，存在許多不確定因素，容易受到人為因素的影響；公允價(jià)值隨市場波動(dòng)而變動(dòng)，在經(jīng)濟(jì)周期的不同階段會引起銀行凈資產(chǎn)的大幅波動(dòng)；公允價(jià)值會計(jì)只是提供企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)要素的而不是企業(yè)整體資產(chǎn)公允價(jià)值信息，企業(yè)的整體資產(chǎn)價(jià)值不僅僅是單個(gè)資產(chǎn)價(jià)值的累加，而決定于未來持續(xù)流入的現(xiàn)金流及盈利能力，這意味著公允價(jià)值會計(jì)反映的企業(yè)整體資產(chǎn)價(jià)值是相對的。

（二）公允價(jià)值的獲取對方式

國際上對于公允價(jià)值的確定基礎(chǔ)一般分為三個(gè)層次：換入或換出資產(chǎn)或負(fù)債存在活躍市場的，如公開交易的股票和債券等，其公允價(jià)值應(yīng)當(dāng)根據(jù)在相同資產(chǎn)或負(fù)債的掛牌價(jià)格確定；換入或換出資產(chǎn)或負(fù)債本身不存在活躍市場、但類似資產(chǎn)存在活躍市場的，其公允價(jià)值則根據(jù)在活躍市場中類似資產(chǎn)或負(fù)債的掛牌價(jià)格調(diào)整后確定，如同行業(yè)類似規(guī)模企業(yè)的股票或債券的價(jià)格；換入或換出資產(chǎn)或負(fù)債不存在同類或類似資產(chǎn)的可比市場交易的，應(yīng)當(dāng)采用估值技術(shù)確定其公允價(jià)值。會計(jì)準(zhǔn)則在公允價(jià)值計(jì)量方式順序安排上將估值技術(shù)放到了最后一個(gè)級次，主要是基于估值技術(shù)是由人來運(yùn)用和操作的，存在人為主觀因素。而在市場不穩(wěn)定時(shí)期，現(xiàn)行市價(jià)可能已經(jīng)部分甚至全部扭曲，充分利用估值技術(shù)以及專業(yè)人士的理性判斷，可以起到平穩(wěn)市場波動(dòng)的幅度，緩和甚至避免公允價(jià)值盯市計(jì)量方式推波助瀾的作用。

二、以報(bào)告為目的資產(chǎn)評估

以報(bào)告為目的的評估是指基于企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則或相關(guān)會計(jì)核算、披露要求，運(yùn)用評估技術(shù)，對財(cái)務(wù)報(bào)告中各類資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值或特定價(jià)值進(jìn)行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。資產(chǎn)評估是將市場條件及影響資產(chǎn)價(jià)值的各種因素等綜合考慮而進(jìn)行的價(jià)值判斷，其本質(zhì)是模擬市場對資產(chǎn)價(jià)值做出經(jīng)得起市場檢驗(yàn)的評定估算和報(bào)告的行為，而以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的資產(chǎn)評估的目的就在于公允價(jià)值的確定。

三、提高以財(cái)務(wù)報(bào)告目的的資產(chǎn)評估質(zhì)量的對策思考

為了更好的發(fā)揮以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的資產(chǎn)評估的作用，以推動(dòng)公允價(jià)值會計(jì)實(shí)踐的深入，提高會計(jì)信息的決策有用性，針對評估行業(yè)目前所面對的現(xiàn)實(shí)問題，提出如下對策：

（一）完善公允價(jià)值應(yīng)用的市場條件，建立服務(wù)于以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的資產(chǎn)評估的信息服務(wù)系統(tǒng)

公允價(jià)值得以運(yùn)用的前提條件就是存在活躍的市場，市場價(jià)格是最為客觀可靠程度最高的，也是最簡便的公允價(jià)值的來源。所以，要想保證公允價(jià)值的有效實(shí)施，必須努力構(gòu)建一個(gè)完整、充分競爭的市場，特別是生產(chǎn)資料市場和二手交易市場，建立完善的市場體系，打破行業(yè)壟斷，引入充分的競爭機(jī)制。

（二）加強(qiáng)公允價(jià)值計(jì)量規(guī)則和評估技術(shù)規(guī)范的制定

資產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量本質(zhì)上是一種會計(jì)估計(jì)，人們對公允價(jià)值計(jì)量可靠性的質(zhì)疑主要是計(jì)量過程中需要大量的主觀判斷和計(jì)量結(jié)果的可驗(yàn)證性。為了增加公允價(jià)值計(jì)量的可比性和可靠性，我們應(yīng)該借鑒英國、德國等國外的做法，結(jié)合我國的國情，制定詳細(xì)的資產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則，完善運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量的細(xì)節(jié)，規(guī)定固定的程序和判定尺度，盡量減少人為判斷的因素。比如應(yīng)當(dāng)在有關(guān)準(zhǔn)則中明確：何時(shí)采用公允價(jià)值，何時(shí)采用歷史成本；在采用公允價(jià)值時(shí)，是選用市價(jià)法還是成本法或現(xiàn)值法；如何確定計(jì)量所需的輸入信息；規(guī)定采用公允價(jià)值后因賬面價(jià)值調(diào)整而形成的差額如何處理等等。

（三）研究資產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模型并推廣

評估技術(shù)是估計(jì)公允價(jià)值的重要方法，應(yīng)該從改善公允價(jià)值計(jì)量的具體實(shí)務(wù)操作性和準(zhǔn)確性兩方面來提高評估技術(shù)。目前中國資本市場發(fā)展尚不成熟，估值模型的建設(shè)正處于探索階段，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部評級水平仍有待提高。因此，國內(nèi)學(xué)者應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對公允價(jià)值的估值模型和相關(guān)參數(shù)假設(shè)，公允價(jià)值審計(jì)及規(guī)范評估市場等方面的研究，就目前廣泛應(yīng)用的估值模型重新做深入剖析，改進(jìn)其對經(jīng)濟(jì)預(yù)測參數(shù)的估計(jì)技術(shù)，研究能夠綜合考慮影響評估對象的多種因素，克服主觀預(yù)測的弊端的模型，減少主觀夸大經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的傾向，區(qū)別各種市場條件，擬訂更細(xì)化更嚴(yán)密的應(yīng)用條件、應(yīng)用方式，制定詳細(xì)的操作指南。對于已經(jīng)研究成熟并被現(xiàn)實(shí)驗(yàn)證的模型，會計(jì)準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)應(yīng)該進(jìn)行推廣，以會計(jì)準(zhǔn)則指南等形式發(fā)布。

（四）加強(qiáng)以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的資產(chǎn)評估與會計(jì)、審計(jì)的銜接

目前會計(jì)和審計(jì)工作需要更多的評估專業(yè)的支持，對評估的需求越來越大。評估行業(yè)應(yīng)當(dāng)緊密結(jié)合資產(chǎn)評估和會計(jì)、審計(jì)的準(zhǔn)則與實(shí)務(wù)，從注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)要求的角度，有針對的架設(shè)起一座連接資產(chǎn)評估與會計(jì)和審計(jì)的橋梁，在理論上促進(jìn)相互融合、協(xié)同發(fā)展，在實(shí)務(wù)中相互協(xié)調(diào)。

公允價(jià)值計(jì)量模式引入會計(jì)準(zhǔn)則后，產(chǎn)生了以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估業(yè)務(wù)，它與傳統(tǒng)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)相比在業(yè)務(wù)要素的確定，相關(guān)參數(shù)的運(yùn)用等方面都有較大差別。由于中國公允價(jià)

值會計(jì)發(fā)展尚不成熟，在市場動(dòng)蕩情況下如何準(zhǔn)確反映資產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值的難題尚未得到根本解決。為了公允價(jià)值更合理的運(yùn)用，為會計(jì)信息使用者提供既相關(guān)又可靠的信息，評估行業(yè)需要借鑒國際評估界和會計(jì)界的合作經(jīng)驗(yàn)，從理論上、實(shí)務(wù)上做好充分準(zhǔn)備，加強(qiáng)與我國會計(jì)界的協(xié)調(diào)，為深化會計(jì)體制改革服務(wù)。

參考文獻(xiàn)

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第二篇：公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則

附：企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第39號——公允價(jià)值計(jì)量

第一章總則

第一條為了規(guī)范公允價(jià)值的計(jì)量和披露，根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》，制定本準(zhǔn)則。

第二條公允價(jià)值，是指市場參與者在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中，出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債所需支付的價(jià)格。

第三條本準(zhǔn)則適用于其他相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則要求或者允許采用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量或披露的情形，本準(zhǔn)則第四條和第五條所列情形除外。

第四條下列各項(xiàng)的計(jì)量和披露適用其他相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則：

（一）與公允價(jià)值類似的其他計(jì)量屬性的計(jì)量和披露，如《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第1號——存貨》規(guī)范的可變現(xiàn)凈值、《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第8號——資產(chǎn)減值》規(guī)范的預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值，分別適用《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第1號——存貨》和《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第8號——資產(chǎn)減值》。

（二）股份支付業(yè)務(wù)相關(guān)的計(jì)量和披露，適用《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第11號——股份支付》。

（三）租賃業(yè)務(wù)相關(guān)的計(jì)量和披露，適用《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第 21號——租賃》。

第五條下列各項(xiàng)的披露適用其他相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則：

（一）以公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額確定可收回金額的資產(chǎn)的披露，適用《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第8號——資產(chǎn)減值》。

（二）以公允價(jià)值計(jì)量的職工離職后福利計(jì)劃資產(chǎn)的披露，適用《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第9號——職工薪酬》。

（三）以公允價(jià)值計(jì)量的企業(yè)年金基金投資的披露，適用《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第10號——企業(yè)年金基金》。

第二章相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債

第六條企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債，應(yīng)當(dāng)考慮該資產(chǎn)或負(fù)債的特征。

相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債的特征，是指市場參與者在計(jì)量日對該資產(chǎn)或負(fù)債進(jìn)行定價(jià)時(shí)考慮的特征，包括資產(chǎn)狀況及所在位置、對資產(chǎn)出售或者使用的限制等。

第七條以公允價(jià)值計(jì)量的相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債可以是單項(xiàng)資產(chǎn)或負(fù)債（如一項(xiàng)金融工具、一項(xiàng)非金融資產(chǎn)等），也可以是資產(chǎn)組合、負(fù)債組合或者資產(chǎn)和負(fù)債的組合（如《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第8號——資產(chǎn)減值》規(guī)范的資產(chǎn)組、《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第20號——企業(yè)合并》規(guī)范的業(yè)務(wù)等）。企業(yè)是以單項(xiàng)還是以組合的方式對相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量，取決于該資產(chǎn)或負(fù)債的計(jì)量單元。

計(jì)量單元，是指相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債以單獨(dú)或者組合方式進(jìn)行計(jì)

量的最小單位。相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債的計(jì)量單元應(yīng)當(dāng)由要求或者允許以公允價(jià)值計(jì)量的其他相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，但本準(zhǔn)則第十章規(guī)范的市場風(fēng)險(xiǎn)或信用風(fēng)險(xiǎn)可抵銷的金融資產(chǎn)和金融負(fù)債的公允價(jià)值計(jì)量除外。

第三章有序交易和市場

第八條企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債，應(yīng)當(dāng)假定市場參與者在計(jì)量日出售資產(chǎn)或者轉(zhuǎn)移負(fù)債的交易，是在當(dāng)前市場條件下的有序交易。

有序交易，是指在計(jì)量日前一段時(shí)期內(nèi)相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債具有慣常市場活動(dòng)的交易。清算等被迫交易不屬于有序交易。

第九條企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債，應(yīng)當(dāng)假定出售資產(chǎn)或者轉(zhuǎn)移負(fù)債的有序交易在相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債的主要市場進(jìn)行。不存在主要市場的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)假定該交易在相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債的最有利市場進(jìn)行。

主要市場，是指相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債交易量最大和交易活躍程度最高的市場。

最有利市場，是指在考慮交易費(fèi)用和運(yùn)輸費(fèi)用后，能夠以最高金額出售相關(guān)資產(chǎn)或者以最低金額轉(zhuǎn)移相關(guān)負(fù)債的市場。

交易費(fèi)用，是指在相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債的主要市場（或最有利市場）中，發(fā)生的可直接歸屬于資產(chǎn)出售或者負(fù)債轉(zhuǎn)移的費(fèi)用。交易費(fèi)用是直接由交易引起的、交易所必需的、而且不出售資產(chǎn)或者不轉(zhuǎn)移負(fù)債就不會發(fā)生的費(fèi)用。

運(yùn)輸費(fèi)用，是指將資產(chǎn)從當(dāng)前位置運(yùn)抵主要市場（或最有利市場）發(fā)生的費(fèi)用。

第十條企業(yè)在識別主要市場（或最有利市場）時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮所有可合理取得的信息，但沒有必要考察所有市場。

通常情況下，企業(yè)正常進(jìn)行資產(chǎn)出售或者負(fù)債轉(zhuǎn)移的市場可以視為主要市場（或最有利市場）。

第十一條主要市場（或最有利市場）應(yīng)當(dāng)是企業(yè)在計(jì)量日能夠進(jìn)入的交易市場，但不要求企業(yè)于計(jì)量日在該市場上實(shí)際出售資產(chǎn)或者轉(zhuǎn)移負(fù)債。

由于不同企業(yè)可以進(jìn)入的市場不同，對于不同企業(yè)，相同資產(chǎn)或負(fù)債可能具有不同的主要市場（或最有利市場）。

第十二條企業(yè)應(yīng)當(dāng)以主要市場的價(jià)格計(jì)量相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債的公允價(jià)值。不存在主要市場的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)以最有利市場的價(jià)格計(jì)量相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債的公允價(jià)值。

企業(yè)不應(yīng)當(dāng)因交易費(fèi)用對該價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。交易費(fèi)用不屬于相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債的特征，只與特定交易有關(guān)。交易費(fèi)用不包括運(yùn)輸費(fèi)用。

相關(guān)資產(chǎn)所在的位置是該資產(chǎn)的特征，發(fā)生的運(yùn)輸費(fèi)用能夠使該資產(chǎn)從當(dāng)前位置轉(zhuǎn)移到主要市場（或最有利市場）的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)使該資產(chǎn)從當(dāng)前位置轉(zhuǎn)移到主要市場（或最有利市場）的運(yùn)輸費(fèi)用調(diào)整主要市場（或最有利市場）的價(jià)格。

第十三條當(dāng)計(jì)量日不存在能夠提供出售資產(chǎn)或者轉(zhuǎn)移負(fù)債 的相關(guān)價(jià)格信息的可觀察市場時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)從持有資產(chǎn)或者承擔(dān)負(fù)債的市場參與者角度，假定計(jì)量日發(fā)生了出售資產(chǎn)或者轉(zhuǎn)移負(fù)債的交易，并以該假定交易的價(jià)格為基礎(chǔ)計(jì)量相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債的公允價(jià)值。

第四章市場參與者

第十四條企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債，應(yīng)當(dāng)采用市場參與者在對該資產(chǎn)或負(fù)債定價(jià)時(shí)為實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)利益最大化所使用的假設(shè)。

市場參與者，是指在相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債的主要市場（或最有利市場）中，同時(shí)具備下列特征的買方和賣方：

（一）市場參與者應(yīng)當(dāng)相互獨(dú)立，不存在《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第36號——關(guān)聯(lián)方披露》所述的關(guān)聯(lián)方關(guān)系；

（二）市場參與者應(yīng)當(dāng)熟悉情況，能夠根據(jù)可取得的信息對相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債以及交易具備合理認(rèn)知；

（三）市場參與者應(yīng)當(dāng)有能力并自愿進(jìn)行相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債的交易。

第十五條企業(yè)在確定市場參與者時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮所計(jì)量的相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債、該資產(chǎn)或負(fù)債的主要市場（或最有利市場）以及在該市場上與企業(yè)進(jìn)行交易的市場參與者等因素，從總體上識別市場參與者。

第五章公允價(jià)值初始計(jì)量

第十六條企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)交易性質(zhì)和相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債的特征等，判斷初始確認(rèn)時(shí)的公允價(jià)值是否與其交易價(jià)格相等。

在企業(yè)取得資產(chǎn)或者承擔(dān)負(fù)債的交易中，交易價(jià)格是取得該項(xiàng)資產(chǎn)所支付或者承擔(dān)該項(xiàng)負(fù)債所收到的價(jià)格（即進(jìn)入價(jià)格）。公允價(jià)值是出售該項(xiàng)資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移該項(xiàng)負(fù)債所需支付的價(jià)格（即脫手價(jià)格）。相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債在初始確認(rèn)時(shí)的公允價(jià)值通常與其交易價(jià)格相等，但在下列情況中兩者可能不相等：

（一）交易發(fā)生在關(guān)聯(lián)方之間。但企業(yè)有證據(jù)表明該關(guān)聯(lián)方交易是在市場條件下進(jìn)行的除外。

（二）交易是被迫的。

（三）交易價(jià)格所代表的計(jì)量單元與按照本準(zhǔn)則第七條確定的計(jì)量單元不同。

（四）交易市場不是相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債的主要市場（或最有利市場）。

第十七條其他相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則要求或者允許企業(yè)以公允價(jià)值對相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債進(jìn)行初始計(jì)量，且其交易價(jià)格與公允價(jià)值不相等的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將相關(guān)利得或損失計(jì)入當(dāng)期損益，但其他相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則另有規(guī)定的除外。

第六章估值技術(shù)

第十八條企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債，應(yīng)當(dāng)采用

在當(dāng)前情況下適用并且有足夠可利用數(shù)據(jù)和其他信息支持的估值技術(shù)。企業(yè)使用估值技術(shù)的目的，是為了估計(jì)在計(jì)量日當(dāng)前市場條件下，市場參與者在有序交易中出售一項(xiàng)資產(chǎn)或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債的價(jià)格。

企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債，使用的估值技術(shù)主要包括市場法、收益法和成本法。企業(yè)應(yīng)當(dāng)使用與其中一種或多種估值技術(shù)相一致的方法計(jì)量公允價(jià)值。企業(yè)使用多種估值技術(shù)計(jì)量公允價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)考慮各估值結(jié)果的合理性，選取在當(dāng)前情況下最能代表公允價(jià)值的金額作為公允價(jià)值。

市場法，是利用相同或類似的資產(chǎn)、負(fù)債或資產(chǎn)和負(fù)債組合的價(jià)格以及其他相關(guān)市場交易信息進(jìn)行估值的技術(shù)。

收益法，是將未來金額轉(zhuǎn)換成單一現(xiàn)值的估值技術(shù)。

成本法，是反映當(dāng)前要求重置相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)能力所需金額（通常指現(xiàn)行重置成本）的估值技術(shù)。

第十九條企業(yè)在估值技術(shù)的應(yīng)用中，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先使用相關(guān)可觀察輸入值，只有在相關(guān)可觀察輸入值無法取得或取得不切實(shí)可行的情況下，才可以使用不可觀察輸入值。

輸入值，是指市場參與者在給相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債定價(jià)時(shí)所使用的假設(shè)，包括可觀察輸入值和不可觀察輸入值。

可觀察輸入值，是指能夠從市場數(shù)據(jù)中取得的輸入值。該輸入值反映了市場參與者在對相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債定價(jià)時(shí)所使用的假設(shè)。

不可觀察輸入值，是指不能從市場數(shù)據(jù)中取得的輸入值。該

輸入值應(yīng)當(dāng)根據(jù)可獲得的市場參與者在對相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債定價(jià)時(shí)所使用假設(shè)的最佳信息確定。

第二十條企業(yè)以交易價(jià)格作為初始確認(rèn)時(shí)的公允價(jià)值，且在公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量中使用了涉及不可觀察輸入值的估值技術(shù)的，應(yīng)當(dāng)在估值過程中校正該估值技術(shù)，以使估值技術(shù)確定的初始確認(rèn)結(jié)果與交易價(jià)格相等。

企業(yè)在公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量中使用估值技術(shù)的，尤其是涉及不可觀察輸入值的，應(yīng)當(dāng)確保該估值技術(shù)反映了計(jì)量日可觀察的市場數(shù)據(jù)，如類似資產(chǎn)或負(fù)債的價(jià)格等。

第二十一條公允價(jià)值計(jì)量使用的估值技術(shù)一經(jīng)確定，不得隨意變更，但變更估值技術(shù)或其應(yīng)用能使計(jì)量結(jié)果在當(dāng)前情況下同樣或者更能代表公允價(jià)值的情況除外，包括但不限于下列情況：

（一）出現(xiàn)新的市場。

（二）可以取得新的信息。

（三）無法再取得以前使用的信息。

（四）改進(jìn)了估值技術(shù)。

（五）市場狀況發(fā)生變化。

企業(yè)變更估值技術(shù)或其應(yīng)用的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第28號——會計(jì)政策、會計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正》的規(guī)定作為會計(jì)估計(jì)變更，并根據(jù)本準(zhǔn)則的披露要求對估值技術(shù)及其應(yīng)用的變更進(jìn)行披露，而不需要按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第28號——會計(jì)政策、會計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正》的規(guī)定對相關(guān)會計(jì)估計(jì)變更進(jìn)行

披露。

第二十二條企業(yè)采用估值技術(shù)計(jì)量公允價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇與市場參與者在相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債的交易中所考慮的資產(chǎn)或負(fù)債特征相一致的輸入值，包括流動(dòng)性折溢價(jià)、控制權(quán)溢價(jià)或少數(shù)股東權(quán)益折價(jià)等，但不包括與本準(zhǔn)則第七條規(guī)定的計(jì)量單元不一致的折溢價(jià)。

企業(yè)不應(yīng)當(dāng)考慮因其大量持有相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債所產(chǎn)生的折價(jià)或溢價(jià)。該折價(jià)或溢價(jià)反映了市場正常日交易量低于企業(yè)在當(dāng)前市場出售或轉(zhuǎn)讓其持有的相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債數(shù)量時(shí)，市場參與者對該資產(chǎn)或負(fù)債報(bào)價(jià)的調(diào)整。

第二十三條以公允價(jià)值計(jì)量的相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債存在出價(jià)和要價(jià)的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)以在出價(jià)和要價(jià)之間最能代表當(dāng)前情況下公允價(jià)值的價(jià)格確定該資產(chǎn)或負(fù)債的公允價(jià)值。企業(yè)可以使用出價(jià)計(jì)量資產(chǎn)頭寸、使用要價(jià)計(jì)量負(fù)債頭寸。

本準(zhǔn)則不限制企業(yè)使用市場參與者在實(shí)務(wù)中使用的在出價(jià)和要價(jià)之間的中間價(jià)或其他定價(jià)慣例計(jì)量相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債。

第七章公允價(jià)值層次

第二十四條企業(yè)應(yīng)當(dāng)將公允價(jià)值計(jì)量所使用的輸入值劃分為三個(gè)層次，并首先使用第一層次輸入值，其次使用第二層次輸入值，最后使用第三層次輸入值。

第一層次輸入值是在計(jì)量日能夠取得的相同資產(chǎn)或負(fù)債在活躍市場上未經(jīng)調(diào)整的報(bào)價(jià)?；钴S市場，是指相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債的

交易量和交易頻率足以持續(xù)提供定價(jià)信息的市場。

第二層次輸入值是除第一層次輸入值外相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債直接或間接可觀察的輸入值。

第三層次輸入值是相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債的不可觀察輸入值。

公允價(jià)值計(jì)量結(jié)果所屬的層次，由對公允價(jià)值計(jì)量整體而言具有重要意義的輸入值所屬的最低層次決定。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在考慮相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債特征的基礎(chǔ)上判斷所使用的輸入值是否重要。公允價(jià)值計(jì)量結(jié)果所屬的層次，取決于估值技術(shù)的輸入值，而不是估值技術(shù)本身。

第二十五條第一層次輸入值為公允價(jià)值提供了最可靠的證據(jù)。在所有情況下，企業(yè)只要能夠獲得相同資產(chǎn)或負(fù)債在活躍市場上的報(bào)價(jià)，就應(yīng)當(dāng)將該報(bào)價(jià)不加調(diào)整地應(yīng)用于該資產(chǎn)或負(fù)債的公允價(jià)值計(jì)量，但下列情況除外：

（一）企業(yè)持有大量類似但不相同的以公允價(jià)值計(jì)量的資產(chǎn)或負(fù)債，這些資產(chǎn)或負(fù)債存在活躍市場報(bào)價(jià)，但難以獲得每項(xiàng)資產(chǎn)或負(fù)債在計(jì)量日單獨(dú)的定價(jià)信息。在這種情況下，企業(yè)可以采用不單純依賴報(bào)價(jià)的其他估值模型。

（二）活躍市場報(bào)價(jià)未能代表計(jì)量日的公允價(jià)值，如因發(fā)生影響公允價(jià)值計(jì)量的重大事件等導(dǎo)致活躍市場的報(bào)價(jià)未能代表計(jì)量日的公允價(jià)值。

（三）本準(zhǔn)則第三十四條

（二）所述情況。

企業(yè)因上述情況對相同資產(chǎn)或負(fù)債在活躍市場上的報(bào)價(jià)進(jìn)

行調(diào)整的，公允價(jià)值計(jì)量結(jié)果應(yīng)當(dāng)劃分為較低層次。

第二十六條企業(yè)在使用第二層次輸入值對相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)該資產(chǎn)或負(fù)債的特征，對第二層次輸入值進(jìn)行調(diào)整。這些特征包括資產(chǎn)狀況或所在位置、輸入值與類似資產(chǎn)或負(fù)債的相關(guān)程度（包括本準(zhǔn)則第三十四條

（二）規(guī)定的因素）、可觀察輸入值所在市場的交易量和活躍程度等。

對于具有合同期限等具體期限的相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債，第二層次輸入值應(yīng)當(dāng)在幾乎整個(gè)期限內(nèi)是可觀察的。

第二層次輸入值包括：

（一）活躍市場中類似資產(chǎn)或負(fù)債的報(bào)價(jià)；

（二）非活躍市場中相同或類似資產(chǎn)或負(fù)債的報(bào)價(jià)；

（三）除報(bào)價(jià)以外的其他可觀察輸入值，包括在正常報(bào)價(jià)間隔期間可觀察的利率和收益率曲線、隱含波動(dòng)率和信用利差等；

（四）市場驗(yàn)證的輸入值等。市場驗(yàn)證的輸入值，是指通過相關(guān)性分析或其他手段獲得的主要來源于可觀察市場數(shù)據(jù)或者經(jīng)過可觀察市場數(shù)據(jù)驗(yàn)證的輸入值。

企業(yè)使用重要的不可觀察輸入值對第二層次輸入值進(jìn)行調(diào)整，且該調(diào)整對公允價(jià)值計(jì)量整體而言是重要的，公允價(jià)值計(jì)量結(jié)果應(yīng)當(dāng)劃分為第三層次。

第二十七條企業(yè)只有在相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債不存在市場活動(dòng)或者市場活動(dòng)很少導(dǎo)致相關(guān)可觀察輸入值無法取得或取得不切實(shí)可行的情況下，才能使用第三層次輸入值，即不可觀察輸入值。

不可觀察輸入值應(yīng)當(dāng)反映市場參與者對相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債定價(jià)時(shí)所使用的假設(shè)，包括有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的假設(shè)，如特定估值技術(shù)的固有風(fēng)險(xiǎn)和估值技術(shù)輸入值的固有風(fēng)險(xiǎn)等。

第二十八條企業(yè)在確定不可觀察輸入值時(shí)，應(yīng)當(dāng)使用在當(dāng)前情況下可合理取得的最佳信息，包括所有可合理取得的市場參與者假設(shè)。

企業(yè)可以使用內(nèi)部數(shù)據(jù)作為不可觀察輸入值，但如果有證據(jù)表明其他市場參與者將使用不同于企業(yè)內(nèi)部數(shù)據(jù)的其他數(shù)據(jù)，或者這些企業(yè)內(nèi)部數(shù)據(jù)是企業(yè)特定數(shù)據(jù)、其他市場參與者不具備企業(yè)相關(guān)特征時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其內(nèi)部數(shù)據(jù)做出相應(yīng)調(diào)整。

第八章非金融資產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量

第二十九條企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量非金融資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)考慮市場參與者將該資產(chǎn)用于最佳用途產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益的能力，或者將該資產(chǎn)出售給能夠用于最佳用途的其他市場參與者產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益的能力。

最佳用途，是指市場參與者實(shí)現(xiàn)一項(xiàng)非金融資產(chǎn)或其所屬的資產(chǎn)和負(fù)債組合的價(jià)值最大化時(shí)該非金融資產(chǎn)的用途。

第三十條企業(yè)確定非金融資產(chǎn)的最佳用途，應(yīng)當(dāng)考慮法律上是否允許、實(shí)物上是否可能以及財(cái)務(wù)上是否可行等因素。

（一）企業(yè)判斷非金融資產(chǎn)的用途在法律上是否允許，應(yīng)當(dāng)考慮市場參與者在對該資產(chǎn)定價(jià)時(shí)考慮的資產(chǎn)使用在法律上的限制。

（二）企業(yè)判斷非金融資產(chǎn)的用途在實(shí)物上是否可能，應(yīng)當(dāng)考慮市場參與者在對該資產(chǎn)定價(jià)時(shí)考慮的資產(chǎn)實(shí)物特征。

（三）企業(yè)判斷非金融資產(chǎn)的用途在財(cái)務(wù)上是否可行，應(yīng)當(dāng)考慮在法律上允許且實(shí)物上可能的情況下，使用該資產(chǎn)能否產(chǎn)生足夠的收益或現(xiàn)金流量，從而在補(bǔ)償使資產(chǎn)用于該用途所發(fā)生的成本后，仍然能夠滿足市場參與者所要求的投資回報(bào)。

第三十一條企業(yè)應(yīng)當(dāng)從市場參與者的角度確定非金融資產(chǎn)的最佳用途。

通常情況下，企業(yè)對非金融資產(chǎn)的現(xiàn)行用途可以視為最佳用途，除非市場因素或者其他因素表明市場參與者按照其他用途使用該資產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。

第三十二條企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量非金融資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)基于最佳用途確定下列估值前提：

（一）市場參與者單獨(dú)使用一項(xiàng)非金融資產(chǎn)產(chǎn)生最大價(jià)值的，該非金融資產(chǎn)的公允價(jià)值應(yīng)當(dāng)是將其出售給同樣單獨(dú)使用該資產(chǎn)的市場參與者的當(dāng)前交易價(jià)格。

（二）市場參與者將一項(xiàng)非金融資產(chǎn)與其他資產(chǎn)（或者其他資產(chǎn)或負(fù)債的組合）組合使用產(chǎn)生最大價(jià)值的，該非金融資產(chǎn)的公允價(jià)值應(yīng)當(dāng)是將其出售給以同樣組合方式使用該資產(chǎn)的市場參與者的當(dāng)前交易價(jià)格，并且該市場參與者可以取得組合中的其他資產(chǎn)和負(fù)債。其中，負(fù)債包括企業(yè)為籌集營運(yùn)資金產(chǎn)生的負(fù)債，但不包括企業(yè)為組合之外的資產(chǎn)籌集資金所產(chǎn)生的負(fù)債。最佳用

途的假定應(yīng)當(dāng)一致地應(yīng)用于組合中所有與最佳用途相關(guān)的資產(chǎn)。

企業(yè)應(yīng)當(dāng)從市場參與者的角度判斷該資產(chǎn)的最佳用途是單獨(dú)使用、與其他資產(chǎn)組合使用、還是與其他資產(chǎn)和負(fù)債組合使用，但在計(jì)量非金融資產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)假定按照本準(zhǔn)則第七條確定的計(jì)量單元出售該資產(chǎn)。

第九章負(fù)債和企業(yè)自身權(quán)益工具的公允價(jià)值計(jì)量

第三十三條企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量負(fù)債，應(yīng)當(dāng)假定在計(jì)量日將該負(fù)債轉(zhuǎn)移給其他市場參與者，而且該負(fù)債在轉(zhuǎn)移后繼續(xù)存在，并由作為受讓方的市場參與者履行義務(wù)。

企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量自身權(quán)益工具，應(yīng)當(dāng)假定在計(jì)量日將該自身權(quán)益工具轉(zhuǎn)移給其他市場參與者，而且該自身權(quán)益工具在轉(zhuǎn)移后繼續(xù)存在，并由作為受讓方的市場參與者取得與該工具相關(guān)的權(quán)利、承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

第三十四條企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量負(fù)債或自身權(quán)益工具，應(yīng)當(dāng)遵循下列原則：

（一）存在相同或類似負(fù)債或企業(yè)自身權(quán)益工具可觀察市場報(bào)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)以該報(bào)價(jià)為基礎(chǔ)確定該負(fù)債或企業(yè)自身權(quán)益工具的公允價(jià)值。

（二）不存在相同或類似負(fù)債或企業(yè)自身權(quán)益工具可觀察市場報(bào)價(jià)，但其他方將其作為資產(chǎn)持有的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在計(jì)量日從持有該資產(chǎn)的市場參與者角度，以該資產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)確定該負(fù)債或自身權(quán)益工具的公允價(jià)值。

當(dāng)該資產(chǎn)的某些特征不適用于所計(jì)量的負(fù)債或企業(yè)自身權(quán)益工具時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)該資產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，以調(diào)整后的價(jià)值確定負(fù)債或企業(yè)自身權(quán)益工具的公允價(jià)值。這些特征包括資產(chǎn)出售受到限制、資產(chǎn)與所計(jì)量負(fù)債或企業(yè)自身權(quán)益工具類似但不相同、資產(chǎn)的計(jì)量單元與負(fù)債或企業(yè)自身權(quán)益工具的計(jì)量單元不完全相同等。

（三）不存在相同或類似負(fù)債或企業(yè)自身權(quán)益工具可觀察市場報(bào)價(jià)，并且其他方未將其作為資產(chǎn)持有的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)從承擔(dān)負(fù)債或者發(fā)行權(quán)益工具的市場參與者角度，采用估值技術(shù)確定該負(fù)債或企業(yè)自身權(quán)益工具的公允價(jià)值。

第三十五條企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量負(fù)債，應(yīng)當(dāng)考慮不履約風(fēng)險(xiǎn)，并假定不履約風(fēng)險(xiǎn)在負(fù)債轉(zhuǎn)移前后保持不變。

不履約風(fēng)險(xiǎn)，是指企業(yè)不履行義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，包括但不限于企業(yè)自身信用風(fēng)險(xiǎn)。

第三十六條企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量負(fù)債或自身權(quán)益工具，并且該負(fù)債或自身權(quán)益工具存在限制轉(zhuǎn)移因素的，如果公允價(jià)值計(jì)量的輸入值中已經(jīng)考慮了該因素，企業(yè)不應(yīng)當(dāng)再單獨(dú)設(shè)置相關(guān)輸入值，也不應(yīng)當(dāng)對其他輸入值進(jìn)行相關(guān)調(diào)整。

第三十七條企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量活期存款等具有可隨時(shí)要求償還特征的金融負(fù)債的，該金融負(fù)債的公允價(jià)值不應(yīng)當(dāng)?shù)陀趥鶛?quán)人隨時(shí)要求償還時(shí)的應(yīng)付金額，即從債權(quán)人可要求償還的第一天起折現(xiàn)的現(xiàn)值。

第十章市場風(fēng)險(xiǎn)或信用風(fēng)險(xiǎn)可抵銷的金融資產(chǎn)和金融負(fù)債的公允價(jià)值計(jì)量

第三十八條企業(yè)以市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)的凈敞口為基礎(chǔ)管理金融資產(chǎn)和金融負(fù)債的，可以以計(jì)量日市場參與者在當(dāng)前市場條件下有序交易中出售凈多頭（即資產(chǎn)）或者轉(zhuǎn)移凈空頭（即負(fù)債）的價(jià)格為基礎(chǔ)，計(jì)量該金融資產(chǎn)和金融負(fù)債組合的公允價(jià)值。

市場風(fēng)險(xiǎn)或信用風(fēng)險(xiǎn)可抵銷的金融資產(chǎn)或金融負(fù)債，應(yīng)當(dāng)是由《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第22號——金融工具確認(rèn)和計(jì)量》規(guī)范的金融資產(chǎn)和金融負(fù)債，也包括不符合金融資產(chǎn)或金融負(fù)債定義但按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第22號——金融工具確認(rèn)和計(jì)量》進(jìn)行會計(jì)處理的其他合同。

與市場風(fēng)險(xiǎn)或信用風(fēng)險(xiǎn)可抵銷的金融資產(chǎn)和金融負(fù)債相關(guān)的財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)，應(yīng)當(dāng)適用其他相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則。

第三十九條企業(yè)按照本準(zhǔn)則第三十八條規(guī)定計(jì)量金融資產(chǎn)和金融負(fù)債組合的公允價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：

（一）企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理或投資策略的正式書面文件已載明，企業(yè)以特定市場風(fēng)險(xiǎn)或特定對手信用風(fēng)險(xiǎn)的凈敞口為基礎(chǔ)，管理金融資產(chǎn)和金融負(fù)債的組合；

（二）企業(yè)以特定市場風(fēng)險(xiǎn)或特定對手信用風(fēng)險(xiǎn)的凈敞口為基礎(chǔ)，向企業(yè)關(guān)鍵管理人員報(bào)告金融資產(chǎn)和金融負(fù)債組合的信息；

（三）企業(yè)在每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日以公允價(jià)值計(jì)量組合中的金

融資產(chǎn)和金融負(fù)債。

第四十條企業(yè)按照本準(zhǔn)則第三十八條規(guī)定計(jì)量金融資產(chǎn)和金融負(fù)債組合的公允價(jià)值的，該金融資產(chǎn)和金融負(fù)債面臨的特定市場風(fēng)險(xiǎn)及其期限實(shí)質(zhì)上應(yīng)當(dāng)相同。

企業(yè)按照本準(zhǔn)則第三十八條規(guī)定計(jì)量金融資產(chǎn)和金融負(fù)債組合的公允價(jià)值的，如果市場參與者將會考慮假定出現(xiàn)違約情況下能夠減小信用風(fēng)險(xiǎn)敞口的所有現(xiàn)行安排，企業(yè)應(yīng)當(dāng)考慮特定對手的信用風(fēng)險(xiǎn)凈敞口的影響或特定對手對企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)凈敞口的影響，并預(yù)計(jì)市場參與者依法強(qiáng)制執(zhí)行這些安排的可能性。

第四十一條企業(yè)采用本準(zhǔn)則第三十八條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第28號——會計(jì)政策、會計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正》的規(guī)定確定相關(guān)會計(jì)政策，并且一經(jīng)確定，不得隨意變更。

第十一章公允價(jià)值披露

第四十二條企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債的性質(zhì)、特征、風(fēng)險(xiǎn)以及公允價(jià)值計(jì)量的層次對該資產(chǎn)或負(fù)債進(jìn)行恰當(dāng)分組，并按照組別披露公允價(jià)值計(jì)量的相關(guān)信息。

為確定資產(chǎn)和負(fù)債的組別，企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)對資產(chǎn)負(fù)債表列報(bào)項(xiàng)目做進(jìn)一步分解。企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露各組別與報(bào)表列報(bào)項(xiàng)目之間的調(diào)節(jié)信息。

其他相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則明確規(guī)定了相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債組別且其分組原則符合本條規(guī)定的，企業(yè)可以直接使用該組別提供相關(guān)信息。

第四十三條企業(yè)應(yīng)當(dāng)區(qū)分持續(xù)的公允價(jià)值計(jì)量和非持續(xù)的公允價(jià)值計(jì)量。

持續(xù)的公允價(jià)值計(jì)量，是指其他相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則要求或者允許企業(yè)在每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日持續(xù)以公允價(jià)值進(jìn)行的計(jì)量。

非持續(xù)的公允價(jià)值計(jì)量，是指其他相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則要求或者允許企業(yè)在特定情況下的資產(chǎn)負(fù)債表中以公允價(jià)值進(jìn)行的計(jì)量。

第四十四條在相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債初始確認(rèn)后的每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日，企業(yè)至少應(yīng)當(dāng)在附注中披露持續(xù)以公允價(jià)值計(jì)量的每組資產(chǎn)和負(fù)債的下列信息：

（一）其他相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則要求或者允許企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表日持續(xù)以公允價(jià)值計(jì)量的項(xiàng)目和金額。

（二）公允價(jià)值計(jì)量的層次。

（三）在各層次之間轉(zhuǎn)換的金額和原因，以及確定各層次之間轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的政策。每一層次的轉(zhuǎn)入與轉(zhuǎn)出應(yīng)當(dāng)分別披露。

（四）對于第二層次的公允價(jià)值計(jì)量，企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露使用的估值技術(shù)和輸入值的描述性信息。當(dāng)變更估值技術(shù)時(shí)，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)披露這一變更以及變更的原因。

（五）對于第三層次的公允價(jià)值計(jì)量，企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露使用的估值技術(shù)、輸入值和估值流程的描述性信息。當(dāng)變更估值技術(shù)時(shí)，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)披露這一變更以及變更的原因。企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露公允價(jià)值計(jì)量中使用的重要的、可合理取得的不可觀察輸入值的量化信息。

（六）對于第三層次的公允價(jià)值計(jì)量，企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露期初余額與期末余額之間的調(diào)節(jié)信息，包括計(jì)入當(dāng)期損益的已實(shí)現(xiàn)利得或損失總額，以及確認(rèn)這些利得或損失時(shí)的損益項(xiàng)目；計(jì)入當(dāng)期損益的未實(shí)現(xiàn)利得或損失總額，以及確認(rèn)這些未實(shí)現(xiàn)利得或損失時(shí)的損益項(xiàng)目（如相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債的公允價(jià)值變動(dòng)損益等）；計(jì)入當(dāng)期其他綜合收益的利得或損失總額，以及確認(rèn)這些利得或損失時(shí)的其他綜合收益項(xiàng)目；分別披露相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債購買、出售、發(fā)行及結(jié)算情況。

（七）對于第三層次的公允價(jià)值計(jì)量，當(dāng)改變不可觀察輸入值的金額可能導(dǎo)致公允價(jià)值顯著變化時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露有關(guān)敏感性分析的描述性信息。

這些輸入值和使用的其他不可觀察輸入值之間具有相關(guān)關(guān)系的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)描述這種相關(guān)關(guān)系及其影響，其中不可觀察輸入值至少包括本條

（五）要求披露的不可觀察輸入值。

對于金融資產(chǎn)和金融負(fù)債，如果為反映合理、可能的其他假設(shè)而變更一個(gè)或多個(gè)不可觀察輸入值將導(dǎo)致公允價(jià)值的重大改變，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)披露這一事實(shí)、變更的影響金額及其計(jì)算方法。

（八）當(dāng)非金融資產(chǎn)的最佳用途與其當(dāng)前用途不同時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露這一事實(shí)及其原因。

第四十五條在相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債初始確認(rèn)后的資產(chǎn)負(fù)債表中，企業(yè)至少應(yīng)當(dāng)在附注中披露非持續(xù)以公允價(jià)值計(jì)量的每組資產(chǎn)和負(fù)債的下列信息

（一）其他相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則要求或者允許企業(yè)在特定情況下非持續(xù)以公允價(jià)值計(jì)量的項(xiàng)目和金額，以及以公允價(jià)值計(jì)量的原因。

（二）公允價(jià)值計(jì)量的層次。

（三）對于第二層次的公允價(jià)值計(jì)量，企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露使用的估值技術(shù)和輸入值的描述性信息。當(dāng)變更估值技術(shù)時(shí)，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)披露這一變更以及變更的原因。

（四）對于第三層次的公允價(jià)值計(jì)量，企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露使用的估值技術(shù)、輸入值和估值流程的描述性信息，當(dāng)變更估值技術(shù)時(shí)，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)披露這一變更以及變更的原因。企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露公允價(jià)值計(jì)量中使用的重要不可觀察輸入值的量化信息。

（五）當(dāng)非金融資產(chǎn)的最佳用途與其當(dāng)前用途不同時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露這一事實(shí)及其原因。

第四十六條企業(yè)調(diào)整公允價(jià)值計(jì)量層次轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的相關(guān)會計(jì)政策應(yīng)當(dāng)在前后各會計(jì)期間保持一致，并按照本準(zhǔn)則第四十四條

（三）的規(guī)定進(jìn)行披露。企業(yè)調(diào)整公允價(jià)值計(jì)量層次轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的相關(guān)會計(jì)政策應(yīng)當(dāng)一致地應(yīng)用于轉(zhuǎn)出的公允價(jià)值計(jì)量層次和轉(zhuǎn)入的公允價(jià)值計(jì)量層次。

第四十七條企業(yè)采用本準(zhǔn)則第三十八條規(guī)定的會計(jì)政策的，應(yīng)當(dāng)披露該事實(shí)。

第四十八條對于在資產(chǎn)負(fù)債表中不以公允價(jià)值計(jì)量但以公允價(jià)值披露的各組資產(chǎn)和負(fù)債，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本準(zhǔn)則第四十四條

（二）、（四）、（五）和

（八）披露信息，但不需要按照本準(zhǔn)則第四十四條

（五）披露第三層次公允價(jià)值計(jì)量的估值流程和使用的重要不可觀察輸入值的量化信息。

第四十九條對于以公允價(jià)值計(jì)量且在發(fā)行時(shí)附有不可分割的第三方信用增級的負(fù)債，發(fā)行人應(yīng)當(dāng)披露這一事實(shí)，并說明該信用增級是否已反映在該負(fù)債的公允價(jià)值計(jì)量中。

第五十條企業(yè)應(yīng)當(dāng)以表格形式披露本準(zhǔn)則要求的量化信息，除非其他形式更適當(dāng)。

第十二章銜接規(guī)定

第五十一條本準(zhǔn)則施行日之前的公允價(jià)值計(jì)量與本準(zhǔn)則要求不一致的，企業(yè)不作追溯調(diào)整。

第五十二條比較財(cái)務(wù)報(bào)表中披露的本準(zhǔn)則施行日之前的信息與本準(zhǔn)則要求不一致的，企業(yè)不需要按照本準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。

第十三章附則

第三篇：公允價(jià)值計(jì)量論文

公允價(jià)值 亦稱公允價(jià)格、公允市價(jià)。熟悉市場情況的買賣雙方在公平交易的條件下和自愿的情況下所確定的價(jià)格，或無關(guān)聯(lián)的雙方在公平交易的條件下一項(xiàng)資產(chǎn)可以被買賣或者一項(xiàng)負(fù)債可以被清償?shù)某山粌r(jià)格。今天為大家準(zhǔn)備的是公允價(jià)值計(jì)量論文，希望能滿足大家的閱讀需求。

公允價(jià)值計(jì)量論文

1公允價(jià)值涵義辨析

我國新會計(jì)準(zhǔn)則認(rèn)為：公允價(jià)值計(jì)量模式，是指以市場價(jià)值或未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值作為資產(chǎn)和負(fù)債主要計(jì)量屬性的會計(jì)模式。此模式下非貨幣性資產(chǎn)公允價(jià)值的確定原則是：如果該資產(chǎn)存在活躍市場，則該資產(chǎn)的市價(jià)即為其公允價(jià)值；如果該資產(chǎn)不存在活躍市場，但與該資產(chǎn)類似的資產(chǎn)存在活躍市場，則該資產(chǎn)的公允價(jià)值應(yīng)比照相關(guān)類似資產(chǎn)的市價(jià)確定；如果該資產(chǎn)和與該資產(chǎn)類似的資產(chǎn)均不存在活躍市場，則該資產(chǎn)的公允價(jià)值可按其所能產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流量以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率貼現(xiàn)計(jì)算的現(xiàn)值評估確定。

2新準(zhǔn)則下的公允價(jià)值計(jì)量2、1公允價(jià)值對金融工具計(jì)量的影響

根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第22號——金融工具確認(rèn)和計(jì)量》規(guī)定，以公允價(jià)值計(jì)量的金融工具主要包括交易性金融資產(chǎn)和金融負(fù)債，例如企業(yè)為充分利用閑置資金、以賺取差價(jià)為目的從二級市場購入的股票、債券、基金等；再如，企業(yè)不作為有效套期工具的衍生工具，如遠(yuǎn)期合同、期貨合同、互換和期權(quán)等。此外，企業(yè)可以基于風(fēng)險(xiǎn)管理需要或?yàn)橄鹑谫Y產(chǎn)或金融負(fù)債在會計(jì)確認(rèn)和計(jì)量方面存在不一致情況等，直接指定某些金融資產(chǎn)或金融負(fù)債以公允價(jià)值計(jì)量。這些被列為公允價(jià)值計(jì)量的金融工具，其報(bào)告價(jià)值即為市場價(jià)值，且其變動(dòng)直接計(jì)入當(dāng)期損益。這也意味著，如果企業(yè)能夠較好地把握市場行情和動(dòng)向，其業(yè)績即會隨“公允價(jià)值變動(dòng)損益”增加而提升；相反，如果企業(yè)的投資策略與市場行情相左，其當(dāng)期利潤就會因此受損。所以，公允價(jià)值計(jì)量屬性可以被認(rèn)為是一把“雙刃劍”，與老準(zhǔn)則采用“只報(bào)憂不報(bào)喜”，從而使金融工具報(bào)告價(jià)值經(jīng)常被低估的孰低法有很大不同。

同時(shí)新準(zhǔn)則還規(guī)定衍生金融工具一律以公允價(jià)值計(jì)量，并從表外移至表內(nèi)反映。這就要求上市銀行和證券公司為了避免給財(cái)務(wù)報(bào)告帶來過大的波動(dòng)，應(yīng)當(dāng)考慮表內(nèi)化將對企業(yè)利用金融工具進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的行為產(chǎn)生重大影響，以及衍生金融工具對報(bào)表的影響。

2、2公允價(jià)值法對投資性房地產(chǎn)的影響

《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》提出，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的折舊、減值或土地使用權(quán)攤銷價(jià)值直接反映在公允價(jià)值變動(dòng)中，并通過“公允價(jià)值變動(dòng)損益”對企業(yè)利潤產(chǎn)生影響，而不再單獨(dú)計(jì)提。受此影響，在目前房地產(chǎn)價(jià)格處于持續(xù)上漲的背景下，擁有用于出租的建筑物或持有待升值的土地使用權(quán)的商業(yè)、房地產(chǎn)類企業(yè)，會受到利好的影響。近年來房地產(chǎn)市場高速膨脹，并且業(yè)內(nèi)也預(yù)計(jì)漲勢將來會有個(gè)漸進(jìn)攀升的過程，由此上市公司一旦采用公允價(jià)值法來計(jì)量其早些年購入的投資性房產(chǎn)，必將在賬面上充分體現(xiàn)巨額利潤。未來以公允價(jià)值體現(xiàn)的公司賬面資產(chǎn)，其參考價(jià)值大大提高。

2、3公允價(jià)值法對債務(wù)重組的影響

舊準(zhǔn)則規(guī)定，債務(wù)人應(yīng)將重組債務(wù)的賬面價(jià)值與轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)或股權(quán)的賬面價(jià)值之間的差額，確認(rèn)為資本公積。并且，債權(quán)人一方亦不能確認(rèn)重組收益。應(yīng)該說，這一規(guī)定體現(xiàn)了財(cái)政部提高會計(jì)信息質(zhì)量可靠性、減少會計(jì)尋租行為的決心，并且在一定程度上維護(hù)了證券市場的健康發(fā)展和市場經(jīng)濟(jì)的公平規(guī)則，少數(shù)企業(yè)將無法借債務(wù)重組達(dá)到操縱損益，欺騙利益相關(guān)人的目的。新準(zhǔn)則規(guī)定，債務(wù)人應(yīng)將重組債務(wù)的賬面價(jià)值與實(shí)際支付現(xiàn)金/轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價(jià)值/股份的公允價(jià)值總額之間的差額，計(jì)入當(dāng)期損益?！靶薷钠渌麄鶆?wù)條件的，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)將修改其他債務(wù)條件后債務(wù)的公允價(jià)值作為重組后債務(wù)的入賬價(jià)值。重組債務(wù)的賬面價(jià)值與重組后債務(wù)的入賬價(jià)值之間的差額，計(jì)入當(dāng)期損益?！边@就明確肯定了債務(wù)重組利得可以計(jì)入當(dāng)期損益（對債務(wù)人來說一般為營業(yè)外收入），企業(yè)或公司可以因此而獲巨額利潤。執(zhí)行新的債務(wù)重組準(zhǔn)則意味著，一些無力清償債務(wù)的公司，一旦債權(quán)人讓步，獲得債務(wù)全部或者部分豁免，其收益將直接反映在當(dāng)期利潤表中，可能極大地提升每股收益水平。

2、4公允價(jià)值法對非貨幣性資產(chǎn)交換的影響

《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第7號——非貨幣性交易》規(guī)定，非貨幣性資產(chǎn)交換同時(shí)滿足如下兩個(gè)條件，應(yīng)當(dāng)以公允價(jià)值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為換入資產(chǎn)的成本，公允價(jià)值與換出資產(chǎn)賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益：第一，交換具有商業(yè)實(shí)質(zhì)；第二，換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值作為換入成本，不確定損益。我國先前的非貨幣性交易準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)發(fā)生的非貨幣性交易按照交易的賬面價(jià)值入賬，只有在收到補(bǔ)價(jià)的情況下按比例確認(rèn)收益，沒有采用公允價(jià)值。修訂后的非貨幣性交易準(zhǔn)則引入公允價(jià)值來計(jì)量。由此產(chǎn)生的結(jié)果是，這一交換將產(chǎn)生利潤。而此前采用的賬面價(jià)值法，基本不產(chǎn)生利潤。這對于投資性房地產(chǎn)上市公司則孕育了一定機(jī)會，由于可能每年重估地產(chǎn)價(jià)值，并以市價(jià)反映賬面價(jià)值，將直接大幅提高公司的估值水平。

3應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量的幾點(diǎn)建議

在1998年，公允價(jià)值計(jì)量出現(xiàn)于“債務(wù)重組”、“非貨幣性交易”等具體會計(jì)準(zhǔn)則中，后因?qū)嶋H運(yùn)行中出現(xiàn)很多公司尤其是上市公司濫用公允價(jià)值操縱利潤的情況。所以在2001年修訂后的準(zhǔn)則中，公允價(jià)值被我國的監(jiān)管層限制使用。但是在今年新頒布的新準(zhǔn)則體系中，在金融工具、投資性房地產(chǎn)、非共同控制下的企業(yè)合并、債務(wù)重組和非貨幣性交易等方面的會計(jì)準(zhǔn)則中均謹(jǐn)慎地采用了公允價(jià)值，從而成為本次會計(jì)準(zhǔn)則的一大亮點(diǎn)。公允價(jià)值是否難達(dá)“公允”，是否極有可能再次成為利潤操縱的工具？過去發(fā)生的“故事”是否會重演？我們應(yīng)該怎樣的對待公允價(jià)值？在此筆者提出自己的幾點(diǎn)建議

（1）公允價(jià)值可以并且應(yīng)該適度地運(yùn)用。

所謂適度，包含兩層意思：首先，新會計(jì)準(zhǔn)則仍是站在歷史成本的基礎(chǔ)上，并不是所有的都是用公允價(jià)值計(jì)量。其次，運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量要有一定的限制條件。

新準(zhǔn)則把能夠運(yùn)用公允價(jià)值的業(yè)務(wù)限定在投資性房地產(chǎn)、金融工具等為數(shù)不多的領(lǐng)域，就是因?yàn)檫@些領(lǐng)域已基本滿足公允價(jià)值運(yùn)用的必須條件。當(dāng)然，新準(zhǔn)則沒有專門設(shè)置公允價(jià)值一項(xiàng)，對于哪個(gè)項(xiàng)目能用哪個(gè)項(xiàng)目不能用，分散在不同的業(yè)務(wù)中加以規(guī)定。這樣的結(jié)構(gòu)也使新準(zhǔn)則更具有開放性和拓展性。

（2）加強(qiáng)對公允價(jià)值的監(jiān)管：統(tǒng)一規(guī)定。

我國新準(zhǔn)則體系對公允價(jià)值的規(guī)定是分布在不同的會計(jì)準(zhǔn)則里，比如，金融工具、投資性房地產(chǎn)、非共同控制下的企業(yè)合并、債務(wù)重組和非貨幣性交易等方面，而且對于不同的項(xiàng)目，公允價(jià)值的應(yīng)用條件是不同。針對廣泛運(yùn)用公允價(jià)值帶來操作上的難度，我們認(rèn)為相應(yīng)的監(jiān)管部門應(yīng)盡快對公允價(jià)值的定性和定量給予明確標(biāo)準(zhǔn)，使公允價(jià)值這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不會出現(xiàn)太大的差異。我們可以總體上規(guī)定公允價(jià)值計(jì)量，在具體的會計(jì)業(yè)務(wù)上，可以有針對性地使用。同時(shí)要注意會計(jì)準(zhǔn)則與審計(jì)準(zhǔn)則一致性。

（3）提高會計(jì)人員的素質(zhì)。會計(jì)人員的素質(zhì)對會計(jì)準(zhǔn)則的正確實(shí)施影響很大，它在一定程度上制約著會計(jì)信息質(zhì)量的提高和會計(jì)準(zhǔn)則中會計(jì)方法的運(yùn)用。就公允價(jià)值而言，采用現(xiàn)行市價(jià)要求會計(jì)人員能夠及時(shí)收集和應(yīng)用交易商品的市價(jià)，采用估價(jià)技術(shù)，熟悉理財(cái)學(xué)方面的知識，經(jīng)過綜合分析、判斷，才能熟練地操作。同時(shí)，會計(jì)人員還應(yīng)具備計(jì)算機(jī)方面的技能，以擺脫復(fù)雜的計(jì)算，減少人工計(jì)算的失誤，提高精度。

（4）完善市場體系以促進(jìn)公允價(jià)值的推廣。

必須完善市場體系，提高市場的組織化程度，促進(jìn)各種市場的健康發(fā)展，以保證公允價(jià)值的可靠性與公允性。首先，企業(yè)應(yīng)有較完善的管理制度，建立以公允價(jià)值計(jì)量資產(chǎn)或負(fù)債的類別標(biāo)準(zhǔn)，建立對公允價(jià)值變動(dòng)專人負(fù)責(zé)、定時(shí)按既定途徑收集數(shù)據(jù)，保證數(shù)據(jù)的及時(shí)性和穩(wěn)定性。其次，外部制約力量應(yīng)加強(qiáng)，確保公允價(jià)值的真實(shí)。一方面，政府應(yīng)不斷完善公司法，刑法，會計(jì)法等與公允價(jià)值有關(guān)的法律，對濫用公允價(jià)值的企業(yè)和授意者、執(zhí)行者進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，給違法者以刑事處罰、民事處罰和行政處罰，以震懾他們利用公允價(jià)值操縱利潤的心理。另一方面，中注協(xié)、財(cái)政部應(yīng)加強(qiáng)注冊會計(jì)師的行業(yè)自律，對于企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中用公允價(jià)值計(jì)量的項(xiàng)目要給予足夠的重視并發(fā)表恰當(dāng)?shù)囊庖?。這樣才能給公允價(jià)值的實(shí)施創(chuàng)建一個(gè)良好的環(huán)境。

4結(jié)論

綜上所述，我們認(rèn)為雖然前些年，我國曾出現(xiàn)過利用公允價(jià)值操縱利潤的現(xiàn)象，但我們不能因?yàn)橛腥死霉烙?jì)、假設(shè)、判斷來進(jìn)行利潤操縱就否定公允價(jià)值。公允價(jià)值和利潤操縱之間沒有必然的聯(lián)系，公允價(jià)值是利潤操縱的一個(gè)手段，而非其根源。隨著我國新會計(jì)準(zhǔn)則的出臺，準(zhǔn)則體系更加完善，同時(shí)通過增加對資本市場上會計(jì)造假行為的打擊力度，加強(qiáng)對投資者特別是中小投資者權(quán)益的保護(hù)，加強(qiáng)對上市公司、證券公司的監(jiān)管力度，嚴(yán)厲打擊對會計(jì)準(zhǔn)則的惡意誤用，提高會計(jì)人員職業(yè)判斷能力等手段多管齊下，減少利用公允價(jià)值進(jìn)行利潤操縱的可能性，保證公允價(jià)值在新準(zhǔn)則執(zhí)行過程中能被正確使用，使我國企業(yè)的會計(jì)信息更加公允、可靠，對信息使用人更加有用。

第四篇：擬以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報(bào)告

擬以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報(bào)告

XXXX股份有限公司擬以公允價(jià)值模式

計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

關(guān)于評估說明使用范圍的聲明

企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項(xiàng)的說明 資產(chǎn)評估說明

一、評估對象與評估范圍說明

二、資產(chǎn)核實(shí)情況總體說明

三、評估技術(shù)說明

四、評估結(jié)論及其分析

XXXX擬以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報(bào)告 聲明 注冊資產(chǎn)評估師聲明

一、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報(bào)告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對評估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

二、評估對象涉及的資產(chǎn)清單由委托方申報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn)；所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。

三、我們與評估報(bào)告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。

四、我們已對評估報(bào)告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查；我們已對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)。

五、我們出具的評估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限制，評估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說明及其對評估結(jié)論的影響。

XXXX擬以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報(bào)告 摘要

摘 要

一、本次評估對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為

本次評估對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為是XXXX股份有限公司擬以公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。

二、評估目的

本次評估的目的是為XXXX股份有限公司擬以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)。

三、評估對象和評估范圍

評估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評估對象和評估范圍一致。評估對象和評估范圍是位于XXXXXX，土地使用權(quán)取得方式為出讓。

四、價(jià)值類型

根據(jù)本項(xiàng)目的評估目的和評估對象的具體情況，本次評估采用的價(jià)值類型為市場價(jià)值。

五、評估基準(zhǔn)日 2013 年XX 月 XX 日。

六、評估方法

本次評估采用市場法。

七、評估結(jié)論及其使用有效期 1．評估結(jié)論

在評估基準(zhǔn)日 2012 年 XX 月 XX 日，委估資產(chǎn)的賬面值為XXXXX萬元。經(jīng)評估，委估資產(chǎn)的評估值為 XXXX萬元，評估值比賬面價(jià)值增值XXXX萬元，增值率為XXXXX%。評估結(jié)果詳見下表：

XXXX擬以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報(bào)告 摘要

資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表

評估基準(zhǔn)日：2013 年XX 月 XX 日

產(chǎn)權(quán)持有者：XXXX股份有限公司 單位：人民幣萬元

賬面價(jià)值 評估價(jià)值 增減值 增值率 項(xiàng) 目

A B C=B-A D=C/A×100% 投資性房地產(chǎn) XXXXXXX

本評估結(jié)論僅對XXXX股份有限公司擬以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性 房地產(chǎn)這一特定評估目的有效。2．報(bào)告使用有效期

本評估報(bào)告評估結(jié)果于 2013 年 XX 月XX 日至 2014 年XX 月 XX 日之間使 用有效。

八、對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項(xiàng)

1．截止評估基準(zhǔn)日，委估資產(chǎn)部分已出租，本次評估未考慮房屋出租事項(xiàng)對評估值的影響。房屋出租情況如下：

各樓層對外出租情況表

2．房地產(chǎn)權(quán)證載地下三層車位203為民防工程，且其權(quán)屬歸XXXX股份有限公司所有，因此，本次評估未考慮該事項(xiàng)對評估值的影響。

3．本次評估值為設(shè)定土地出讓狀態(tài)下房地合一的市場公允價(jià)值，評估值中未考慮相關(guān)稅費(fèi)對評估值的影響。提請?jiān)u估報(bào)告的使用者注意以上事項(xiàng)對評估結(jié)論可能產(chǎn)生的影響。XXXX擬以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報(bào)告 摘要

以上內(nèi)容摘自評估報(bào)告正文，欲了解本評估項(xiàng)目的詳細(xì)情況和合理理解評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀評估報(bào)告正文。XXXX擬以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報(bào)告 正文

XXXX股份有限公司擬以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報(bào)告

XXXX股份有限公司：

證券資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評估原則，采用市場法，按照必要的評估程序，對本次經(jīng)濟(jì)行為所涉及的資產(chǎn)在2012年12月31日的市場價(jià)值進(jìn)行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報(bào)告如 下：

一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和其他評估報(bào)告使用者概況(一)委托方、產(chǎn)權(quán)持有者概況

委托方及產(chǎn)權(quán)持有者均為XXXX股份有限公司。公司名稱：XXXX股份有限公司 住所：XXXX 法定代表人：XXXX 注冊資本：XXX 公司類型：股份有限公司（港澳臺與境內(nèi)合資、上市）經(jīng)營范圍主營：XXXXXX(二)其他評估報(bào)告使用者概況

除委托方、產(chǎn)權(quán)持有者、國家法律法規(guī)規(guī)定的評估報(bào)告使用者外，業(yè)務(wù)約定書未約定其他評估報(bào)告使用者。

二、評估目的

本次評估的目的是為XXXX股份有限公司擬以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)。XXXX擬以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報(bào)告 正文

三、評估對象和范圍

評估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評估對象和評估范圍一致。評估對象和評估范圍是位于XXXXXX，土地使用權(quán)取得方式為出讓。納入評估范圍的資產(chǎn)與業(yè)務(wù)約定書確定的評估范圍一致。

四、價(jià)值類型及其定義

評估價(jià)值類型為市場價(jià)值。

市場價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。

五、評估基準(zhǔn)日

本次評估基準(zhǔn)日是2013年XX月XX日。

六、評估依據(jù)

(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)

XXXX股份有限公司2012年第十七次董事會會議《關(guān)于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式的議案》。(二)法律法規(guī)依據(jù)

1．《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院令第91號)；

2．《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則》(國資辦發(fā)〔1992〕36號)； 3．《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(國務(wù)院令第378號)；

4．《關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強(qiáng)資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作的意 見》(國辦發(fā)〔2001〕102號)；

5．《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》(國務(wù)院國資委令第12號)； 6．《國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定》(財(cái)政部令第14號)；

7．《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》(國資委產(chǎn)權(quán) 〔2006〕274號)；

8．《中華人民共和國土地管理法》； 9．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。(三)評估準(zhǔn)則依據(jù)

1．《評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》(財(cái) 企〔2004〕20號)；

2．《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(會協(xié)〔2003〕18號)； 3．《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估報(bào)告》等7項(xiàng)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則(中評協(xié)〔2007〕189 號)；

4．《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報(bào)告指南》(中評協(xié)〔2008〕218號)； 5．《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估指南》；

6． 中評協(xié)關(guān)于修改評估報(bào)告等準(zhǔn)則中有關(guān)簽章條款的通知》 中評協(xié)〔2011〕 230號）。(四)權(quán)屬證明 XX市房地產(chǎn)權(quán)證。(五)其他參考依據(jù)

評估人員收集的上海市房地產(chǎn)交易資料。

七、評估方法

房屋建筑物類資產(chǎn)評估通常采用的評估方法有成本法、收益法、市場法。成本法一般用于自建房產(chǎn)；收益法一般主要用于商業(yè)性用房，適合具有(或潛在)收益的房產(chǎn)評估；市場法一般用于同一區(qū)域或均質(zhì)區(qū)域有類似的交易案例。由于委估資產(chǎn)為整棟購入的房地產(chǎn)，故不適合采用成本法評估；委估資產(chǎn)的B1-5層及地下車位已出租，其承租方分別為XXXXX等內(nèi)部關(guān)聯(lián)單位，為短期租約，不宜作為判斷租金公允市場水平的基礎(chǔ)，此外，在委估資產(chǎn)周邊區(qū)域無法找到可比租賃交易案例，故不適合采用收益法評估。委估資產(chǎn)為外購的房地產(chǎn)，因市場上可收集到相似類型的物業(yè)成交案例，故

本次評估采用市場法。

市場法是在求取一宗委估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，依據(jù)替代原理，將委估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對照比較，通過對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等進(jìn)行修正，得出委估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的價(jià)格。

基本計(jì)算公式為： P=P′×A×B×C×D 式中：P-----委估建筑物評估價(jià)值； P′-----參照物交易價(jià)格； A-----交易情況修正系數(shù)； B-----交易日期修正系數(shù)； C-----區(qū)域因素修正系數(shù)； D-----個(gè)別因素修正系數(shù)。

交易情況修正系數(shù)A用于將參照物的交易價(jià)格調(diào)整為一般市場情況下的正常、客觀、公正的交易價(jià)格； 交易日期修正系數(shù)B用于將參照物的交易價(jià)格調(diào)整為評估基準(zhǔn)日的價(jià)格；

區(qū)域因素修正系數(shù)C用于調(diào)整委估建筑物與參照物在地理位置、周邊環(huán)境、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施等方面的差異；

個(gè)別因素修正系數(shù)D用于調(diào)整委估建筑物與參照物在臨街狀況、結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、裝修、施工質(zhì)量、配套服務(wù)設(shè)施、已使用年限等方面的差異。

根據(jù)上海市車位市場成交價(jià)格及上漲幅度等相關(guān)資料，對比確定委估車位單價(jià)。

八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況

(一)接受委托

經(jīng)與委托方洽談溝通，了解委估資產(chǎn)基本情況，明確評估目的、評估對象與評估范圍、評估基準(zhǔn)日等評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，經(jīng)綜合分析專業(yè)勝任能力和獨(dú)立性和評價(jià)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確定接受委托，簽訂業(yè)務(wù)約定書。針對具體情況，確定評估價(jià)值類型，了解可能會影響評估業(yè)務(wù)和評估結(jié)論的評估假設(shè)和限制條件，擬定評估 工作計(jì)劃，組織評估工作團(tuán)隊(duì)。(二)資產(chǎn)核實(shí)

指導(dǎo)被評估單位清查資產(chǎn)、準(zhǔn)備評估資料，以此為基礎(chǔ)，對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行核實(shí)，對其法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對收集獲取的評估資料進(jìn)行審閱、核查、驗(yàn)證。(三)評定估算

根據(jù)評估對象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，選擇適當(dāng)?shù)脑u估方法。結(jié)合所掌握的評估資料，開展市場調(diào)研，收集相關(guān)市場信息，確定取價(jià)依據(jù)，進(jìn)行評定估算。(四)出具報(bào)告

對評估結(jié)果進(jìn)行匯總、復(fù)核、分析、判斷、完善，形成評估結(jié)論。撰寫評估報(bào)告，經(jīng)內(nèi)部審核，在與委托方和相關(guān)當(dāng)事方就評估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通后，出具正式評估報(bào)告。

九、評估假設(shè)

本評估報(bào)告及評估結(jié)論的成立，依賴于以下評估假設(shè)：(一)基本假設(shè)

公開市場假設(shè)。公開市場假設(shè)是假定待評估資產(chǎn)在公開市場中進(jìn)行交易，從而實(shí)現(xiàn)其市場價(jià)值。資產(chǎn)的市場價(jià)值受市場機(jī)制的制約并由市場行情決定，而不是由個(gè)別交易決定。這里的公開市場是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場條件，是一個(gè)有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個(gè)市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲得足夠市場信息的機(jī)會和時(shí)間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強(qiáng)制或不受限制的條件下進(jìn)行的。(二)具體假設(shè)

1．在評估基準(zhǔn)日的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。

2．任何有關(guān)評估對象的運(yùn)作方式、程序均符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。

十、評估結(jié)論

在評估基準(zhǔn)日 2013 年 XX 月 XX 日，委估資產(chǎn)的賬面值為XXX萬元。經(jīng)評估，委估資產(chǎn)的評估值為 XXX萬元，評估值比賬面價(jià)值增值XX萬元，增值率為 XXX%。評估結(jié)果詳見下表：

資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表

評估基準(zhǔn)日：2012 年 12 月 31 日

產(chǎn)權(quán)持有者：XXXX股份有限公司 單位：人民幣萬元

賬面價(jià)值 評估價(jià)值 增減值 增值率 項(xiàng) 目 A B C=B-A D=C/A×100% 投資性房地產(chǎn)XXXXX

十一、評估報(bào)告使用限制說明

1．評估報(bào)告只能用于評估報(bào)告載明的評估目的和用途。2．評估報(bào)告只能由評估報(bào)告載明的評估報(bào)告使用者使用。

3．除法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定外，未征得出具評估報(bào)告的評估機(jī)構(gòu)同意，評估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體。

4．根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，本評估結(jié)果有效使用期為一年，從資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日 2012 年 12 月 31 日起，至 2013 年 12 月 30 日止有效。

十二、特殊事項(xiàng)說明

1．截止評估基準(zhǔn)日，委估資產(chǎn)部分已出租，本次評估未考慮房屋出租事項(xiàng)對評估值的影響。房屋出租情況如下：

各樓層對外出租情況表

樓層 承租方 面積㎡ 日租金（元/㎡)租期 附 件

一、與評估目的相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為文件；

二、委托方及產(chǎn)權(quán)持有者法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

三、評估對象涉及的主要權(quán)屬證明資料復(fù)印件；

四、委托方及產(chǎn)權(quán)持有者承諾函；

五、簽字注冊評估師的承諾函；

六、評估機(jī)構(gòu)資格證書復(fù)印件；

七、評估機(jī)構(gòu)法人營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；

八、簽字注冊評估師資格證書復(fù)印件；

九、評估業(yè)務(wù)約定書復(fù)印件；

十、授權(quán)書。

證券資產(chǎn)評估有限公司 二○一三年二月十八日 資 產(chǎn) 評 估 結(jié) 果 匯 總 表 評估基準(zhǔn)日：2012年12月31日 表1 共2頁第1頁

被評估單位：XXXX股份有限公司 金額單位：人民幣萬元 賬面價(jià)值 評估價(jià)值 增減值 增值率 項(xiàng) 目 A B C=B-A D=C/A×100% 1 流動(dòng)資產(chǎn) 2 非流動(dòng)資產(chǎn) 其中：可供出售金融資產(chǎn) #REF!#REF!#REF!#REF!4 持有至到期投資 #REF!#REF!#REF!#REF!5 長期應(yīng)收款 #REF!#REF!#REF!#REF!6 長期股權(quán)投資 #REF!#REF!#REF!#REF!7 投資性房地產(chǎn) XXXXXX 8 固定資產(chǎn) 9 在建工程 10 工程物資 11 固定資產(chǎn)清理 12 生產(chǎn)性生物資產(chǎn) 13 油氣資產(chǎn) 14 無形資產(chǎn) 15 開發(fā)支出 16 商譽(yù) 長期待攤費(fèi)用 18 遞延所得稅資產(chǎn) 19 其他非流動(dòng)資產(chǎn) 20 資產(chǎn)總計(jì) 期：2013年流動(dòng)負(fù)債 22 非流動(dòng)負(fù)債 23 負(fù)債總計(jì) 凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益）

投資性房地產(chǎn)—房屋(公允價(jià)值計(jì)量模式)評估明細(xì)表 評估基準(zhǔn)日：2012年12月31日 表2 共2頁第2頁

被評估單位：XXXX股份有限公司 金額單位：人民幣元 來 建成 計(jì)量 建筑面積 成本單價(jià) 評估單價(jià)

序號 權(quán)證編號 房屋名稱 結(jié)構(gòu) 原始入賬價(jià)值 賬面價(jià)值 評估價(jià)值 增減值 增值率 備注 源 年月 單位(m2)(元/m2）(元/m2)XXXXXX

評估說明

證券資產(chǎn)評估有限公司 二○一三年二月十八日

XXXX擬以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報(bào)告 評估說明

關(guān)于評估說明使用范圍的聲明

本評估說明供國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)（含所出資企業(yè)）、相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)和部門使用。除法律法規(guī)規(guī)定外，材料的全部或者部分內(nèi)容不得提供給其它任何單位和個(gè)人，不得見諸公開媒體。

企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項(xiàng)的說明

本部分是由委托方及產(chǎn)權(quán)持有者出具并提供，原文附后。企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項(xiàng)的說明

一、委托方及產(chǎn)權(quán)持有者概況

委托方及產(chǎn)權(quán)持有者均為XXXX股份有限公司。公司名稱：XXXX股份有限公司 住所：XXXX 法定代表人：XXX 注冊資本：XXXXX 公司類型：股份有限公司（港澳臺與境內(nèi)合資、上市）經(jīng)營范圍主營：XXXXX

二、關(guān)于經(jīng)濟(jì)行為的說明

本次評估對于的經(jīng)濟(jì)行為是XXXX股份有限公司擬以公允價(jià)值模式計(jì) 量投資性房地產(chǎn)。

三、關(guān)于評估對象與評估范圍的說明

評估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評估對象和評估范圍一致。評估對象和評估范圍是位于XXXXX土地使用權(quán)取得方式為出讓。2013 年 XXX 月 XXX日的賬面價(jià)值為XXXX元。

四、關(guān)于評估基準(zhǔn)日的說明

本次評估基準(zhǔn)日是2013年XX月XX日。

I

五、可能影響評估工作的重大事項(xiàng)的說明

1．截止評估基準(zhǔn)日，委估資產(chǎn)部分已出租，本次評估未考慮房屋出租事項(xiàng)對評估值的影響。房屋出租情況如下：

各樓層對外出租情況表

樓層 承租方 面積㎡ 日租金（元/㎡)租

2．房地產(chǎn)權(quán)證載地下三層車位203為民防工程，其權(quán)屬歸XXXX股份有限公司所有。

六、資料清單

1．資產(chǎn)評估申報(bào)表；

2．委托方及產(chǎn)權(quán)持有者營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 3．房地產(chǎn)權(quán)證。

法定代表人：

委托方及產(chǎn)權(quán)持有者蓋章：

年 月 日

資產(chǎn)評估說明

一、評估對象與評估范圍說明

(一)評估對象與評估范圍內(nèi)容

評估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評估對象和評估范圍一致。評估對象和評估范圍是位于XXX(二)實(shí)物資產(chǎn)的分布情況及特點(diǎn)

(1)委估資產(chǎn)位于XXXX，該房屋產(chǎn)權(quán)來源為2009年購買。經(jīng)現(xiàn)場勘察，該房屋較新，使用及維護(hù)狀況非常好。

(2)委估房地產(chǎn)權(quán)證編號為XXXX號，證載房屋所有權(quán)人為XXXX股份有限公司，規(guī)劃房屋用途為辦公、商鋪和停車位，土地用 途為綜合用地，土地使用權(quán)取得方式為出讓，土地終止日期為2055年4月18日。(3)委估房產(chǎn)2013年XX月XX日賬面價(jià)值為XXXX元。

(4)截止評估基準(zhǔn)日，委估資產(chǎn)B1-5層全部出租，地下車位已出租，6層尚 待出租，已出租樓層建筑面積為XXXX平方米。具體情況如下：

各樓層對外出租情況表

樓層 承租方 面積㎡ 日租金（元/㎡)租期XXXX擬以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報(bào)告 評估說明

各樓層對外出租情況表

樓層 承租方 面積㎡ 日租金（元/㎡)租期

二、資產(chǎn)核實(shí)情況總體說明

(一)資產(chǎn)核實(shí)人員組織、實(shí)施時(shí)間和過程

根據(jù)資產(chǎn)評估有關(guān)準(zhǔn)則及規(guī)范要求，依據(jù)委托方提供的資料，評估人員對評估范圍內(nèi)資產(chǎn)進(jìn)行了實(shí)地查勘。核實(shí)過程具體如下：輔導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有者清查資產(chǎn)、填報(bào)資產(chǎn)評估申報(bào)明細(xì)，收集整理產(chǎn)權(quán)持有者提供的各項(xiàng)評估資料。

依據(jù)產(chǎn)權(quán)持有者提供的評估基準(zhǔn)日會計(jì)報(bào)表和資產(chǎn)評估申報(bào)表，在產(chǎn)權(quán)持有者有關(guān)人員的配合下，核實(shí)賬表、賬實(shí)是否相符，核實(shí)資產(chǎn)狀況。根據(jù)核實(shí)結(jié)果，提請產(chǎn)權(quán)持有者補(bǔ)充、修改和完善資產(chǎn)評估申報(bào)表。對產(chǎn)權(quán)持有者提供的評估資料進(jìn)行核實(shí)，對有關(guān)資產(chǎn)法律權(quán)屬資料和資料來源進(jìn)行必要的查驗(yàn)，對有關(guān)資產(chǎn)的法律權(quán)屬進(jìn)行必要的關(guān)注。對可能影響資產(chǎn)評估的重大事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查了解。根據(jù)以上工作，與相關(guān)當(dāng)事方溝通，形成資產(chǎn)核實(shí)結(jié)論。(二)資產(chǎn)核實(shí)方法

根據(jù)委估資產(chǎn)原值、凈值等項(xiàng)目進(jìn)行賬賬、賬實(shí)核對。(三)核實(shí)結(jié)論

委估資產(chǎn)法律權(quán)屬清晰，不存在抵押、質(zhì)押和擔(dān)保事宜。

三、評估技術(shù)說明

(一)評估范圍

納入本次評估范圍內(nèi)的投資性房地產(chǎn)為辦公、商鋪和車位用房，截止評 估基準(zhǔn)日 2013 年 XX 月XX 日賬面價(jià)值為 XX 元。

(二)基本概況

委估資產(chǎn)位于XXXXX；地下 2-3 層的停車位 148 個(gè)（其中地下三層車位 203 為民防工程）。委估房屋為精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)為外墻為玻璃幕墻，一樓大堂和-1 層局部為大理石地面，-1 層健身房等為復(fù)合地板和地毯，1-6 層地面鋪設(shè)地毯、辦公室內(nèi)墻為鋁合金隔斷，會議室等內(nèi)墻帖木式鏡面板，天棚為三合板吊頂、配水晶燈飾，其他房間內(nèi)墻涂料，衛(wèi)生間地磚、至頂瓷磚內(nèi)墻、PVC 吊頂，部分鋁合金門窗，其余為木門。配套設(shè)施：給排水、照明、消防、寬帶、通信，四部客梯，一部貨梯，一部消防梯等。(三)核實(shí)的方法和結(jié)果 1．核實(shí)方法

(1)評估人員會同委托單位配合評估人員，將申報(bào)項(xiàng)目核對位置、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、層次和主要建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；

(2)核查房屋權(quán)屬證及土地使用證；(3)核實(shí)建筑物竣工時(shí)間；

(4)調(diào)查了解設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)水平、施工單位的施工水平、工程質(zhì)量、建筑物抗震設(shè)防等級、使用維修等綜合情況；

(5)在評估申報(bào)表核對無誤的基礎(chǔ)上，評估人員在產(chǎn)權(quán)持有單位有關(guān)人員的配合下深入現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地勘察，記錄建筑物及構(gòu)筑物的施工質(zhì)量、改擴(kuò)建情況，調(diào)查了解建筑物的結(jié)構(gòu)類型特征，使用維護(hù)情況，同時(shí)，核實(shí)位置、數(shù)量、結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)及保溫情況等。對委估資產(chǎn)走訪查看，詳細(xì)核實(shí)和記錄資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)狀況；對關(guān)鍵、重要或有代表性的部分詳細(xì)填寫現(xiàn)場記錄表。2．核實(shí)結(jié)果

(1)經(jīng)核實(shí)，委估資產(chǎn)權(quán)屬完善。(2)截止評估基準(zhǔn)日，委估資產(chǎn) B1-5 層全部出租，地下車位已出租，6 層尚待出租，已出租樓層建筑面積為 12,115平方米。明細(xì)如下：

各樓層對外出租情況表

樓層 承租方 面積㎡ 日租金（元/㎡)租期

(3)委估資產(chǎn)賬面原值為 2009 年企業(yè)購置房產(chǎn)時(shí)的價(jià)值，以及購置后的房屋裝修費(fèi)用。(四)評估方法

房屋建筑物類資產(chǎn)評估通常采用的評估方法有成本法、收益法、市場法。成本法一般用于自建房產(chǎn)；收益法一般主要用于商業(yè)性用房，適合具有(或潛在)收益的房產(chǎn)評估；市場法一般用于同一區(qū)域或均質(zhì)區(qū)域有類似的交易案例。由于委估資產(chǎn)為整棟購入的房地產(chǎn)，故不適合采用成本法評估；委估資產(chǎn)的B1-5層及地下車位已出租，其承租方分別為XXX等內(nèi)部關(guān)聯(lián)單位，為短期租約，不宜作為判斷租金公允市場水平的基礎(chǔ)，此外，在委估資產(chǎn)周邊區(qū)域無法找到可比租賃交易案例，故不適合采用收益法評估。委估資產(chǎn)為外購的房地產(chǎn)，因市場上可收集到相似類型的物業(yè)成交案例，故本次評估采用市場法。市場法是在求取一宗委估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，依據(jù)替代原理，將委估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對照比較，通過對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等進(jìn)行修正，得出委估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的價(jià)格?；居?jì)算公式為：P=P′×A×B×C×D 式中：P-----委估建筑物評估價(jià)值； P′-----參照物交易價(jià)格； A-----交易情況修正系數(shù)； B-----交易日期修正系數(shù)； C-----區(qū)域因素修正系數(shù)； D-----個(gè)別因素修正系數(shù)。

交易情況修正系數(shù) A 用于將參照物的交易價(jià)格調(diào)整為一般市場情況下的正常、客觀、公正的交易價(jià)格； 交易日期修正系數(shù) B 用于將參照物的交易價(jià)格調(diào)整為評估基準(zhǔn)日的價(jià)格；

區(qū)域因素修正系數(shù) C 用于調(diào)整委估建筑物與參照物在地理位置、周邊環(huán) 境、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施等方面的差異；

個(gè)別因素修正系數(shù) D 用于調(diào)整委估建筑物與參照物在臨街狀況、結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、裝修、施工質(zhì)量、配套服務(wù)設(shè)施、已使用年限等方面的差異。

根據(jù)上海市車位市場成交價(jià)格及上漲幅度等相關(guān)資料，對比確定委估車位單價(jià)。(五)評估案例

案例 XXXX 5 號樓 評估明細(xì)表序號 1 1．選取比較實(shí)例

委估對象位于XXXX。評估時(shí)，假設(shè)該建筑物為整體出售，選擇與委估資產(chǎn)相類似的小區(qū)物業(yè) A、B 兩宗 交易實(shí)例作為比較實(shí)例。評估對象和比較實(shí)例基本情況如下：(1)評估對象

評估對象位于XXX。房屋用途為辦公、商鋪和停車位，土地用途為綜合用地，土地使用權(quán)取得方式為出讓。房屋總面積XXX。委估建筑物位于黃浦江西岸，擁有 880 米長的黃金沿江岸線，毗鄰兩條上海地鐵線并與東方明珠電視塔隔江相望。委估建筑物由國際客運(yùn)碼頭、港務(wù)大樓、辦公樓、藝術(shù)畫廊、音樂文化中心等相關(guān)建筑和設(shè)施組成，是一個(gè)集郵輪碼頭和商業(yè)辦公為一體的綜合商務(wù)開發(fā)項(xiàng)目。該項(xiàng)目東起高陽路，西至虹口港，北沿東大名路，南到黃浦江，位于虹口北外灘的“黃浦江門戶”位置，與浦東小陸家嘴的東方明珠隔江相望。整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃占地面積 15 萬平方米，總建筑面積將達(dá) 40 萬平方米左右，其中，地下建筑面積 24.5 萬平方米，地上建筑面積 16.5 萬平方米（容積率近1:1.1），共有 13 個(gè)單體建筑。委估建筑物的辦公樓項(xiàng)目臨江景觀好、建筑規(guī)模小，成為整個(gè)航運(yùn)服務(wù)聚集區(qū)的“門面”，被譽(yù)為北外灘的標(biāo)志性建筑。委估建筑物毗鄰北外灘濱江綠地，濱江綠地北靠東大名路，東臨高陽路，西至溧陽路，南沿黃浦江邊，與上海港國際客運(yùn)中心碼頭相鄰。綠地面積 6.4萬平方米，茂密的大喬木、各類花灌木、地被植物等構(gòu)成了綠色生態(tài)區(qū)，極大改善委估建筑物的辦公環(huán)境。委估建筑物所在小區(qū)的地下有即將開通的 12 線地鐵，該小區(qū)的中心區(qū)域有近萬平米的音樂廣場及音樂之門。整個(gè)小區(qū)的地下貫通，并通往上海港國際客運(yùn)中心碼頭。(2)比較實(shí)例

①比較實(shí)例 A 和 B 分別為上海國際航運(yùn)服務(wù)中心項(xiàng)目的 3 號樓和 6 號樓，均竣工于 2012 年 12 月，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。3 號樓地上共 6 層，地下 1 層，總建筑面積 7,098.16平方米（其中地上 6,354.84平方米，地下 743.32平方米），6 號樓地上 13 層，地下 1 層，總建筑面積 19,778.93平方米（其中地上 18,162.37平方米，地下 1,616.56平方米）。

上海國際航運(yùn)服務(wù)中心項(xiàng)目，位于上海市虹口區(qū)北外灘地區(qū)公平路 18 號，距上海港國際客運(yùn)中心東 1.6 公里。該樓盤所在物業(yè)西起公平路、東至瑞豐大廈及秦皇島碼頭、北靠臨江小區(qū)至楊樹浦路、南臨黃浦江。2011 年至 2012 年 銷售的寫字樓位于西塊，總用地面積 41,345平方米，總建筑面積 206,857平方米，整個(gè)項(xiàng)目由高度 21.5 米到 100 米不等的 5 幢商務(wù)辦公樓組成。該樓盤功能定位包括辦公、商業(yè)、會議、公寓式酒店，以及游艇港池在內(nèi)的相關(guān)設(shè)施，作為上海國際航運(yùn)中心建設(shè)的重要組成部分，體現(xiàn)了航運(yùn)服務(wù)業(yè)的核心功能和規(guī)模效應(yīng)，將起到跨國航運(yùn)企業(yè)集聚的作用。設(shè)立上海國際航運(yùn)服務(wù)中心項(xiàng)目是為了體現(xiàn)上海市航運(yùn)服務(wù)業(yè)的核心功能和規(guī)模效應(yīng)，以達(dá)到跨國航運(yùn)企業(yè)集聚的目的。上海國際航運(yùn)服務(wù)中心項(xiàng)目與委估建筑物上海港國際客運(yùn)中心相連，形成一個(gè)兩倍于外灘長度的濱江區(qū)域。

②比較實(shí)例C為上海中信廣場的第五整層，中信廣場位于上海虹口區(qū)（虹口區(qū)四川北路 859 號，四川北路以西、塘沽路以北、江西北路以東、海寧路以南），是北外灘及四川北路核心區(qū)域的一座國際 5A標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓。整個(gè)項(xiàng)目由街區(qū)型商業(yè)設(shè)施與一棟超高層辦公樓組成。項(xiàng)目落成后將成為未來浦西地標(biāo)建筑之一。

中信廣場竣工于 2010 年，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)。建筑面積 147,065平方米，建筑占地面積 10,121平方米，地上建筑面積 109,828平方米，地下建筑面積 37,236平方米，總建筑層數(shù)為地上 47 層，地下 3 層，標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積2500平方米，電梯數(shù)量：三菱客梯 18 部，貨梯 4 部，地下車位 387 個(gè)，標(biāo)準(zhǔn) 層凈高 3.1 米。具體情況見下表：

評估對象—上海上海國際航運(yùn)服 上海國際航運(yùn)服比較內(nèi)容 港國際客運(yùn)中心 5 中信廣場務(wù)中心 6 號樓 務(wù)中心 3 號樓號樓

建筑用途 商業(yè)配套樓 相同 相同 相同 所處地區(qū) 北外灘 相同 相同 相同

交易時(shí)期 2012.12.31 2012.12 2012.12 2012.12 交易情況 市場價(jià) 中介叫價(jià) 中介叫價(jià) 中介叫價(jià) 建 成 年 代

(年)2009 2012 2012 2010 土地使用權(quán)出讓 相同 相同 相同 性質(zhì)繁華程度 較好 相近相近相近距海天路商0.5 公里 相近相近相近業(yè)區(qū)交通便捷程

有 3 條以上公交線路 相同 相同 相同度

評估對象—上海

上海國際航運(yùn)服 上海國際航運(yùn)服 比較內(nèi)容 港國際客運(yùn)中心 5 中信廣場 務(wù)中心 6 號樓 務(wù)中心 3 號樓 號樓

空氣、噪音、綠化周 環(huán)境質(zhì)量 一般 一般 一般 圍景觀較好 建 筑 面 積

15,258.86 19,778.93 7,098.16 2,340.09(m2)建筑結(jié)構(gòu) 鋼混 相同 相同 相同 戶型 整棟 相同 相同 相同

樓層 地下 1 層地上 7 層 地下 1 層地上 13 層 地下 1 層地上 6 層 第 5 整層，共 50 層 朝向 整棟 相同 相同 相同

配置 水、電、通訊等 相同 相同 相同 裝修情況 高檔 普通 普通 普通 景觀情況 江景 相近相近相近交易單價(jià)(元

115,000/92,000 138,000/116,000 68,000 /m2)

2．交易情況修正

交易情況修正系數(shù)=正常交易的交易情況指數(shù)/比較實(shí)例的交易情況指數(shù) 設(shè)定正常交易的交易情況指數(shù)為 100，因比較實(shí)例 A、B、C 為中介叫價(jià)，經(jīng)市場調(diào)查，參考實(shí)例上海國際航運(yùn)服務(wù)中心項(xiàng)目的 5 號樓（建筑面積 12,157.99平方米）和 8 號樓（建筑面積 35,302.31平方米），在 2011 年 12 月 和 2012 年 3 月整體出售的價(jià)格，銷售單價(jià)分別為 6.5 萬元和 6.6 萬元，當(dāng)時(shí) 5 號樓和 8 號樓網(wǎng)上中介叫價(jià)為 8—10 萬元/平方米。經(jīng)計(jì)算，實(shí)際成交價(jià)與中 介叫價(jià)下限的比分別為 81.25%和 82.5%。故在評估時(shí)參考上述比率，并結(jié)合 實(shí)例 A、B 中介叫價(jià)的浮動(dòng)比例，進(jìn)行交易情況修正，綜合考慮后，交易情況修正系數(shù)分別為 100/125、100/125，即中介叫價(jià)的 8 折。本次評估 A 和 B 采用中介叫價(jià)的下線作為交易單價(jià)，即實(shí)例 A：92,000 元，實(shí)例 B：116,000 元。實(shí)例 C 由于中介叫價(jià)不打折，因此實(shí)例 C 交易單價(jià)采用 68,000 元。

3．進(jìn)行交易日期修正

交易日期修正系數(shù)=評估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/比較實(shí)例交易時(shí)點(diǎn)價(jià)格指數(shù)評估基準(zhǔn)日與比較實(shí)例的時(shí)點(diǎn)相同。因此，無需進(jìn)行交易日期修正。4．進(jìn)行區(qū)域因素修正

區(qū)域因素修正系數(shù) = 評估對象區(qū)域因素指數(shù)/比較實(shí)例的區(qū)域因素指數(shù)因比較實(shí)例與評估對象不在同一小區(qū)內(nèi)，故需要進(jìn)行區(qū)域因素修正。以評估對象的區(qū)域因素，如距商服中心距離、交通便捷度、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施狀況、區(qū)域公用服務(wù)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、黃浦江景觀狀況等為基準(zhǔn)，比較評估對象與交易實(shí)例在上述方面的差異并對比打分，則打分的結(jié)果詳見區(qū)域因素比較修 正系數(shù)表。

5．進(jìn)行個(gè)別因素修正

以評估對象房地產(chǎn)的個(gè)別因素，如戶型、面積、樓層、朝向、臨街狀況、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備配置、新舊程度、整棟樓盤和商業(yè)修正等為基準(zhǔn)，比較評估對象與交易實(shí)例在上述方面的差異并對比打分，則打分的結(jié)果詳見因素比較 修正系數(shù)表。

6．計(jì)算評估對象的評估值 因素比較修正系數(shù)表 項(xiàng)目 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 交易情況修正 100/125 100/125 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正

1．距商服中心距離 100/100 100/100 100/100 2．交通便捷度 100/100 100/100 100/100 3．區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施狀況 100/100 100/100 100/100 4．區(qū)域公用服務(wù)設(shè)施 100/100 100/100 100/100 5．環(huán)境質(zhì)量 100/99 100/99 100/97 6．景觀狀況 100/100 100/100 100/99 個(gè)別因素修正

1．戶型 100/100 100/100 100/100 2．面積 100/100 100/115 100/120 3．樓層 100/97 100/100 100/102 4．朝向 100/100 100/100 100/100 5．臨街 100/100 100/100 100/100 6．裝修標(biāo)準(zhǔn) 100/93 100/93 100/93 7．設(shè)備配置 100/100 100/100 100/100 8．新舊程度 100/103 100/103 100/101 9．整棟樓情況 100/100 100/100 100/80 10．商業(yè)面積修正 100/99 100/99 100/98

因素比較修正系數(shù)計(jì)算表 項(xiàng)目 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 2 交易單價(jià)(元/m)92,000 116,000 68,000 交易情況修正 0.8000 0.8000 1.0000

因素比較修正系數(shù)計(jì)算表 項(xiàng)目 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 交易日期修正 1.0000 1.0000 1.0000 區(qū)域因素修正

1．距商服中心距離 1.0000 1.0000 1.0000 2．交通便捷度 1.0000 1.0000 1.0000 3．區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施狀況 1.0000 1.0000 1.0000 4．區(qū)域公用服務(wù)設(shè)施 1.0000 1.0000 1.0000 5．環(huán)境質(zhì)量 1.0101 1.0101 1.0309 6．景觀狀況 1.0000 1.0000 1.0101 個(gè)別因素修正 1．戶型 1.0000 1.0000 1.0000 2．面積 1.0000 0.8696 0.8333 3．樓層 1.0309 1.0000 0.9804 4．朝向 1.0000 1.0000 1.0000 5．臨街 1.0000 1.0000 1.0000 6．裝修標(biāo)準(zhǔn) 1.0753 1.0753 1.0753 7．設(shè)備配置 1.0000 1.0000 1.0000 8．新舊程度 0.9709 0.9709 0.9901 9．整棟樓情況 1.0000 1.0000 1.2500 10．商業(yè)面積修正 1.0101 1.0101 1.0204 綜合修正系數(shù) 0.8785 0.7410 1.1552 比準(zhǔn)單價(jià)(元/m2)80,822 85,956 78,554

7．確定評估值 市場單價(jià)＝XXXXX 取整

評估值＝市場單價(jià)×面積＝XXX＝XXXXX(元)取整

四、評估結(jié)論及分析

(一)評估結(jié)論

在評估基準(zhǔn)日 2013 年 XX 月XX 日，委估資產(chǎn)的賬面值為XXX萬元。經(jīng)評估，委估資產(chǎn)的評估值為 XXX萬元，評估值比賬面價(jià)值增值 XXX萬元，增值率為XXX%。評估結(jié)果詳見下表： 資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表

評估基準(zhǔn)日：2013年 XX月 XXX 日

產(chǎn)權(quán)持有者：XXXX股份有限公司 單位：人民幣萬元

賬面價(jià)值 評估價(jià)值 增減值 增值率 項(xiàng) 目 A B C=B-A D=C/A×100% 投資性房地產(chǎn) 1 58,928.14 119,345.84 60,417.70 102.53%

(二)評估結(jié)論與賬面價(jià)值比較變動(dòng)情況及原因

投資性房地產(chǎn)評估增值XXX 萬元，增值率為XXX%。增值的原因是委估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值較 2009 年購置時(shí)的房產(chǎn)價(jià)值有較大的漲幅。

第五篇：公允價(jià)值計(jì)量利弊分析論文

摘 要 認(rèn)識了公允價(jià)值的涵義及基本特征，分析了公允價(jià)值計(jì)量的利弊，在此基礎(chǔ)上提出了克服弊端，發(fā)揮優(yōu)越性的舉措。公允價(jià)值計(jì)量的優(yōu)越性表現(xiàn)為：適應(yīng)金融創(chuàng)新的需要；使會計(jì)收益更加真實(shí)、全面；有利于企業(yè)的資本保全；更加符合配比原則的要求；提高信息的決策有用性。公允價(jià)值計(jì)量的不足之處在于：公允價(jià)值確定的主觀性較強(qiáng)；可操作性較差；容易導(dǎo)致利潤操縱；信息成本較高?；诖苏J(rèn)識，提出克服弊端，發(fā)揮優(yōu)越性的兩點(diǎn)舉措：普及公允價(jià)值計(jì)量觀念和計(jì)量的專門技能；盡快完善與公允價(jià)值相適應(yīng)的市場環(huán)境。關(guān)鍵詞 公允價(jià)值計(jì)量 優(yōu)越性 弊端 舉措 1 公允價(jià)值的涵義及基本特征公允價(jià)值（Fair value）在國際會計(jì)準(zhǔn)則委員會（IASC）第32號公告中是指“在一項(xiàng)公平交易中，由熟悉情況并自愿交易的雙方，能將一項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行交換或?qū)⒁豁?xiàng)負(fù)債進(jìn)行結(jié)算的金額?！痹诿绹鴷?jì)準(zhǔn)則委員會（FASB）第7號概念公告中是指“在當(dāng)前的非強(qiáng)迫或非清算的交易中，自愿雙方之間進(jìn)行資產(chǎn)（或負(fù)債）的買賣（或發(fā)生與清償）的價(jià)格?！蔽覈臅?jì)準(zhǔn)則對公允價(jià)值所下定義是：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方，自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~?！睆母鲊鴮蕛r(jià)值所下定義可以概括出其基本特征是：①公允價(jià)值的本質(zhì)是一種基于市場信息的評價(jià)，是市場而不是其他主體對資產(chǎn)或負(fù)債價(jià)值的認(rèn)定。②交易雙方平等、自愿，熟悉情況是構(gòu)成公允價(jià)值的三大要件。③公允價(jià)值立足于當(dāng)前交易，是連接過去、現(xiàn)在、未來的一種動(dòng)態(tài)觀。三大要件是前提，市場信息的評價(jià)是核心，動(dòng)態(tài)是表現(xiàn)。關(guān)于市場信息的評價(jià)即公允價(jià)值計(jì)量問題美國財(cái)務(wù)會計(jì)準(zhǔn)則委員會 FASB于2004年6月23日發(fā)布了《公允價(jià)值計(jì)量征求意見稿》，向社會各界利益相關(guān)集團(tuán)征求意見。在此后的年內(nèi)，F(xiàn)ASB與其他各方組織展開多方合作，終于在2005年10月21日發(fā)布了《工作稿》。對公允價(jià)值的估計(jì)主要涉及三種方法，即市場法、收益法和成本法。無論運(yùn)用哪種方法估計(jì)公允價(jià)值，都涉及到選擇合適的市場數(shù)據(jù)，然后導(dǎo)入估計(jì)方法的模型中，從而對公允價(jià)值進(jìn)行估算。公允價(jià)值等級結(jié)構(gòu)的功能便是對導(dǎo)入模型的市場數(shù)據(jù)的可靠性進(jìn)行分類、選擇，保證估算的公允價(jià)值數(shù)據(jù)更為準(zhǔn)確可靠。公允價(jià)值等級結(jié)構(gòu)劃分為五個(gè)層次：①活躍市場中的公開報(bào)價(jià)；②相同資產(chǎn)或負(fù)債在不甚活躍的市場中的公開報(bào)價(jià)；無論市場活躍與否，類似資產(chǎn)或負(fù)債在市場中的公開報(bào)價(jià)；③市場中可以觀測到與資產(chǎn)或負(fù)債相關(guān)的非價(jià)格信息；④資產(chǎn)或負(fù)債相關(guān)，但只能間接觀測到的市場信息；⑤公司內(nèi)部數(shù)據(jù)。五個(gè)層次的市場數(shù)據(jù)的可靠性由強(qiáng)到弱依次降低，因此，在選擇上的優(yōu)先順序也是從①至⑤。只有在無法獲得前4個(gè)層次市場數(shù)據(jù)的情形下，才可以選擇第5級公司內(nèi)部數(shù)據(jù)來代替市場數(shù)據(jù)，但即使選擇內(nèi)部數(shù)據(jù)，在計(jì)算時(shí)也應(yīng)盡量考察市場因素，把個(gè)體因素的影響降至最低。選擇可靠性越強(qiáng)的市場數(shù)據(jù)進(jìn)行估計(jì)，所得到的公允價(jià)值的可靠性也越強(qiáng)。2 公允價(jià)值計(jì)量的優(yōu)越性 2.1 適應(yīng)金融創(chuàng)新的需要主要以合約形式出現(xiàn)的金融衍生工具因不具有實(shí)物形態(tài)和貨幣形態(tài)，加之交易和事項(xiàng)大多并未實(shí)際發(fā)生，傳統(tǒng)的歷史成本無法對其進(jìn)行會計(jì)處理。傳統(tǒng)的成本計(jì)量必須等到合約真正履行或取消之時(shí)，才一次性地報(bào)告，企業(yè)在該金融衍生工具上的損益，實(shí)際上揭示的將是一個(gè)累積數(shù)字。公允價(jià)值計(jì)量卻能很好地解決這個(gè)問題，其價(jià)值的確定并不取決于業(yè)務(wù)是否發(fā)生，只要雙方一致同意就可形成一個(gè)對市場價(jià)值判斷的價(jià)值。因此，公允價(jià)值能計(jì)量、反映金融衍生工具產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)，向信息使用者提供信息。同時(shí)，將金融衍生工具的到期累計(jì)風(fēng)險(xiǎn)分散到其合約的存續(xù)期間，也符合穩(wěn)健性原則。2.2 使會計(jì)收益更加真實(shí)、全面按傳統(tǒng)的會計(jì)學(xué)收益概念，會計(jì)收益是指來自于交易期間已實(shí)現(xiàn)的投入和對應(yīng)費(fèi)用之間的差額。經(jīng)濟(jì)學(xué)的收益概念除包括會計(jì)收益外，還包括非交易和未實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)形成的利益或損失，較之會計(jì)收益在內(nèi)容上更為真實(shí)和全面。而公允價(jià)值會計(jì)計(jì)量恰恰就是既要計(jì)量資產(chǎn)和負(fù)債在資產(chǎn)負(fù)債表中的公允價(jià)值，也要計(jì)量公允價(jià)值變動(dòng)所造成的利益和損失。這樣可彌補(bǔ)會計(jì)收益的不足而向經(jīng)濟(jì)收益看齊，更加準(zhǔn)確地披露企業(yè)獲得的現(xiàn)金流量，更確切地反映企業(yè)的經(jīng)營能力、償債能力及所承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，更合理地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況以及企業(yè)的真實(shí)收益，可以全面評價(jià)企業(yè)管理當(dāng)局的經(jīng)營業(yè)績。2.3 有利于企業(yè)的資本保全企業(yè)對生產(chǎn)過程中耗費(fèi)的生產(chǎn)能力必須回購，以維持簡單再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)。如果采用歷史成本計(jì)量，計(jì)量得出的金額在物價(jià)上漲的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，將購不回原來相應(yīng)規(guī)模的生產(chǎn)能力。采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，不管何時(shí)耗費(fèi)的生產(chǎn)能力一律按現(xiàn)行市價(jià)或未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值計(jì)量，計(jì)量得出的金額即使在物價(jià)上漲的環(huán)境下也可以購回原來相應(yīng)規(guī)模的生產(chǎn)能力，企業(yè)實(shí)物資本得到維護(hù)。2.4 更加符合配比原則的要求對于非貨幣性資產(chǎn)而言，其計(jì)量的一個(gè)主要目標(biāo)在于計(jì)算本期的企業(yè)收益?，F(xiàn)行企業(yè)計(jì)算收益時(shí)，收入是按現(xiàn)行市價(jià)計(jì)量，而成本、費(fèi)用則按歷史成本計(jì)量，收益包括勞動(dòng)者創(chuàng)造的純利潤和由經(jīng)濟(jì)因素影響形成的價(jià)格差?，F(xiàn)行的利潤分配制度對這兩者不加區(qū)分，從而出現(xiàn)收益超分配、虛利實(shí)分的現(xiàn)象。采用公允價(jià)值計(jì)量，這種問題就可得到很好地解決。在公允價(jià)值計(jì)量下，收益是現(xiàn)時(shí)收入與按公允價(jià)值計(jì)算的成本費(fèi)用配比的結(jié)果，因而更能體現(xiàn)配比原則。2.5 提高信息的決策有用性由上述優(yōu)點(diǎn)很容易看出，按公允價(jià)值計(jì)量提供的會計(jì)信息較之于歷史成本計(jì)量提供的會計(jì)信息而言，更具有高度的相關(guān)性，從而提高信息決策的有用性。按公允價(jià)值計(jì)量得出的信息能為企業(yè)管理人員、債權(quán)人、投資者等信息使用者提供更為相關(guān)的會計(jì)信息，避免因歷史成本無法反映未實(shí)現(xiàn)利得或損失而做出錯(cuò)誤判斷，從而為他們的經(jīng)營、決策提供更有力的支持。[1] [2] [] []3 公允價(jià)值計(jì)量的不足 3.1 公允價(jià)值確定的主觀性較強(qiáng)公允價(jià)值是參與交易的雙方對市場價(jià)值的一種判斷，而市場環(huán)境是復(fù)雜多變的，有的會計(jì)事項(xiàng)可以確認(rèn)或?qū)ふ蚁囝愃频慕灰變r(jià)格，有的卻無法尋找而只能估計(jì)。由于存在商業(yè)秘密的保密原則，信息阻斷等因素，公允價(jià)值的取得和公允性判斷難度較大，這在一定程度上影響了會計(jì)數(shù)據(jù)的客觀性，進(jìn)而其可靠性也大為減弱。3.2 可操作性較差一方面，企業(yè)的資產(chǎn)種類繁多，并處于不同的市場環(huán)境中，市場信息的真實(shí)性難以辨認(rèn)，是否存在活躍市場交易價(jià)格的判斷難度較大等問題難以解決。在實(shí)際工作中，只能大致的估計(jì)或采取近似價(jià)值的操作。在市場信息不充分的情況下，容易形成操縱利潤的嫌疑。另一方面，對公允價(jià)值進(jìn)行判斷的主要形式———現(xiàn)值技術(shù)的運(yùn)用，因不同投資者之間、投資者與管理當(dāng)局之間對投資的期望報(bào)酬率不可能完全統(tǒng)一，對未來現(xiàn)金流量的估計(jì)具有較大不確定性，這同樣導(dǎo)致在具體的技術(shù)操作上難度較大。3.3 容易導(dǎo)致利潤操縱如上兩點(diǎn)所述，公允價(jià)值的確定具有較強(qiáng)的主觀性和較差的可操作性，這容易導(dǎo)致管理當(dāng)局利用公允價(jià)值進(jìn)行利潤操縱，使管理當(dāng)局提供的會計(jì)信息失真。3.4 信息成本較高運(yùn)用公允價(jià)值進(jìn)行會計(jì)計(jì)量，要求企業(yè)會計(jì)人員在每個(gè)會計(jì)期末分析各種因素，對資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值做出認(rèn)定，這個(gè)過程將會增大企業(yè)的信息成本。與歷史成本相比，取得公允價(jià)值要花費(fèi)更多的成本，增加了報(bào)表的準(zhǔn)備成本，當(dāng)取得成本超過效益時(shí)，若仍按公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，則有違會計(jì)的成本效益原則。4 克服公允價(jià)值計(jì)量的弊端，發(fā)揮其優(yōu)越性的舉措盡管公允價(jià)值的運(yùn)用利弊并存，但只要能形成實(shí)現(xiàn)公允價(jià)值的三大要件，充分掌握公允價(jià)值的計(jì)量技術(shù)，就一定能在更大的程度上克服其運(yùn)用上的弊端。為此，目前必須著手做好以下工作。4.1 普及公允價(jià)值計(jì)量觀念和計(jì)量的專門技能由于公允價(jià)值的表現(xiàn)形式有多種，在會計(jì)實(shí)務(wù)中到底選擇哪種表現(xiàn)形式，有時(shí)就依賴于會計(jì)人員的職業(yè)判斷能力。因此，為了保證會計(jì)信息的可靠性和準(zhǔn)確性，全面提高會計(jì)人員的素質(zhì)勢在必行。我國應(yīng)當(dāng)在今后加強(qiáng)會計(jì)人員的職業(yè)教育，大力提高會計(jì)人員的素質(zhì)，包括業(yè)務(wù)素質(zhì)和道德素質(zhì)，普及公允價(jià)值計(jì)量觀念和計(jì)量的專門技能。這一目標(biāo)可以通過廣泛宣傳有關(guān)準(zhǔn)則及其指南，使每個(gè)人都知道按準(zhǔn)則的要求來實(shí)施。實(shí)施包括教育和實(shí)地測試在內(nèi)的周密計(jì)劃和國際合作的執(zhí)行程序是極其重要的，而有一個(gè)足夠的過渡期以使各方掌握專門技能也是很重要的?？傊蕛r(jià)值計(jì)量成功實(shí)行需要:教育、實(shí)踐和時(shí)間，這樣才能使公允價(jià)值計(jì)量觀念和計(jì)量的專門技能得到普及。4.2 盡快完善與公允價(jià)值相適應(yīng)的市場環(huán)境公允價(jià)值是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。交易雙方平等、自愿、熟悉情況是構(gòu)成公允價(jià)值的三大要件，三大要件的形成依托于完善的市場。2003年我國做出關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定，標(biāo)志著我國的市場經(jīng)濟(jì)地位已經(jīng)確立，但仍處在發(fā)展的階段，現(xiàn)實(shí)中存在很多不完善的環(huán)境。例如普遍存在的關(guān)聯(lián)方交易，上市公司和大股東之間的交易，尤其是上市公司與其母公司、關(guān)聯(lián)公司進(jìn)行債務(wù)重組、資產(chǎn)交換等交易中，在交易價(jià)格缺乏公允性的情況下會發(fā)生很多上市公司利用關(guān)聯(lián)方交易粉飾報(bào)表、虛增會計(jì)利潤。為此，必須強(qiáng)化公司治理，提高交易運(yùn)作透明度，清理違規(guī)行為，構(gòu)建上市公司綜合監(jiān)管體系，提高廣大投資者對會計(jì)信息進(jìn)行分析判斷、有效甄別的能力，從而盡快完善與公允價(jià)值相適應(yīng)的市場環(huán)境。參考文獻(xiàn) 1 蔡麗霞.公允價(jià)值計(jì)量:現(xiàn)實(shí)思考與未來展望[J].北方經(jīng)貿(mào)，2006（7）2 陳敏.公允價(jià)值的本質(zhì)及其理論缺陷淺探[J].財(cái)會月刊，2006（1）3 高垚，鄢宇.公允價(jià)值計(jì)量框架解析[J].財(cái)會月刊，2006（7）[] [] [1] [2]