第一篇：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)國(guó)債投資業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理問題的公告2011年36號(hào)

國(guó)家稅務(wù)總局公告

2011年第36號(hào)

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)國(guó)債投資業(yè)務(wù)

企業(yè)所得稅處理問題的公告

根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》(以下簡(jiǎn)稱企業(yè)所得稅法)及其實(shí)施條例的規(guī)定，現(xiàn)對(duì)企業(yè)國(guó)債投資業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理問題，公告如下：

一、關(guān)于國(guó)債利息收入稅務(wù)處理問題

（一）國(guó)債利息收入時(shí)間確認(rèn)

1.根據(jù)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第十八條的規(guī)定，企業(yè)投資國(guó)債從國(guó)務(wù)院財(cái)政部門（以下簡(jiǎn)稱發(fā)行者）取得的國(guó)債利息收入，應(yīng)以國(guó)債發(fā)行時(shí)約定應(yīng)付利息的日期，確認(rèn)利息收入的實(shí)現(xiàn)。

2.企業(yè)轉(zhuǎn)讓國(guó)債，應(yīng)在國(guó)債轉(zhuǎn)讓收入確認(rèn)時(shí)確認(rèn)利息收入的實(shí)現(xiàn)。

（二）國(guó)債利息收入計(jì)算

企業(yè)到期前轉(zhuǎn)讓國(guó)債、或者從非發(fā)行者投資購買的國(guó)債，其 — 1 — 持有期間尚未兌付的國(guó)債利息收入，按以下公式計(jì)算確定：

國(guó)債利息收入=國(guó)債金額×（適用年利率÷365）×持有天數(shù) 上述公式中的“國(guó)債金額”，按國(guó)債發(fā)行面值或發(fā)行價(jià)格確定；“適用年利率”按國(guó)債票面年利率或折合年收益率確定；如企業(yè)不同時(shí)間多次購買同一品種國(guó)債的，“持有天數(shù)”可按平均持有天數(shù)計(jì)算確定。

（三）國(guó)債利息收入免稅問題

根據(jù)企業(yè)所得稅法第二十六條的規(guī)定，企業(yè)取得的國(guó)債利息收入，免征企業(yè)所得稅。具體按以下規(guī)定執(zhí)行：

1.企業(yè)從發(fā)行者直接投資購買的國(guó)債持有至到期，其從發(fā)行者取得的國(guó)債利息收入，全額免征企業(yè)所得稅。

2.企業(yè)到期前轉(zhuǎn)讓國(guó)債、或者從非發(fā)行者投資購買的國(guó)債，其按本公告第一條第（二）項(xiàng)計(jì)算的國(guó)債利息收入，免征企業(yè)所得稅。

二、關(guān)于國(guó)債轉(zhuǎn)讓收入稅務(wù)處理問題

（一）國(guó)債轉(zhuǎn)讓收入時(shí)間確認(rèn)

1.企業(yè)轉(zhuǎn)讓國(guó)債應(yīng)在轉(zhuǎn)讓國(guó)債合同、協(xié)議生效的日期，或者國(guó)債移交時(shí)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入的實(shí)現(xiàn)。

2.企業(yè)投資購買國(guó)債，到期兌付的，應(yīng)在國(guó)債發(fā)行時(shí)約定的應(yīng)付利息的日期，確認(rèn)國(guó)債轉(zhuǎn)讓收入的實(shí)現(xiàn)。

（二）國(guó)債轉(zhuǎn)讓收益（損失）計(jì)算

企業(yè)轉(zhuǎn)讓或到期兌付國(guó)債取得的價(jià)款，減除其購買國(guó)債成 — 2 — 本，并扣除其持有期間按照本公告第一條計(jì)算的國(guó)債利息收入以及交易過程中相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為企業(yè)轉(zhuǎn)讓國(guó)債收益（損失）。

（三）國(guó)債轉(zhuǎn)讓收益（損失）征稅問題

根據(jù)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第十六條規(guī)定，企業(yè)轉(zhuǎn)讓國(guó)債，應(yīng)作為轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，其取得的收益（損失）應(yīng)作為企業(yè)應(yīng)納稅所得額計(jì)算納稅。

三、關(guān)于國(guó)債成本確定問題

（一）通過支付現(xiàn)金方式取得的國(guó)債,以買入價(jià)和支付的相關(guān)稅費(fèi)為成本;

（二）通過支付現(xiàn)金以外的方式取得的國(guó)債,以該資產(chǎn)的公允價(jià)值和支付的相關(guān)稅費(fèi)為成本；

四、關(guān)于國(guó)債成本計(jì)算方法問題

企業(yè)在不同時(shí)間購買同一品種國(guó)債的，其轉(zhuǎn)讓時(shí)的成本計(jì)算方法，可在先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法、個(gè)別計(jì)價(jià)法中選用一種。計(jì)價(jià)方法一經(jīng)選用，不得隨意改變。

五、本公告自2011年1月1日起施行。

特此公告。

二○一一年六月二十二日



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— 3 — 

分送：各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局。

國(guó)家稅務(wù)總局辦公廳 2011年6月27日印發(fā)

校對(duì)：所得稅司

第二篇：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知

國(guó)稅函〔2008〕828號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：

一、企業(yè)發(fā)生下列情形的處置資產(chǎn)，除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外以外，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認(rèn)收入，相關(guān)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)延續(xù)計(jì)算。

（一）將資產(chǎn)用于生產(chǎn)、制造、加工另一產(chǎn)品；

（二）改變資產(chǎn)形狀、結(jié)構(gòu)或性能；

（三）改變資產(chǎn)用途（如，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營(yíng)）；

（四）將資產(chǎn)在總機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)之間轉(zhuǎn)移；

（五）上述兩種或兩種以上情形的混合；

（六）其他不改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。

二、企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。

（一）用于市場(chǎng)推廣或銷售；

（二）用于交際應(yīng)酬；

（三）用于職工獎(jiǎng)勵(lì)或福利；

（四）用于股息分配；

（五）用于對(duì)外捐贈(zèng)；

（六）其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。

三、企業(yè)發(fā)生本通知第二條規(guī)定情形時(shí)，屬于企業(yè)自制的資產(chǎn)，應(yīng)按企業(yè)同類資產(chǎn)同期對(duì)外銷售價(jià)格確定銷售收入；屬于外購的資產(chǎn)，可按購入時(shí)的價(jià)格確定銷售收入。

四、本通知自2008年1月1日起執(zhí)行。對(duì)2008年1月1日以前發(fā)生的處置資產(chǎn)，2008年1月1日以后尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的，按本通知規(guī)定執(zhí)行。

國(guó)家稅務(wù)總局

第三篇：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》

為適應(yīng)企業(yè)改革的需要，鼓勵(lì)和促進(jìn)有正常經(jīng)營(yíng)需要的企業(yè)投資活動(dòng)的健康發(fā)展，規(guī)范和加強(qiáng)對(duì)企業(yè)投資的資產(chǎn)增值轉(zhuǎn)移等應(yīng)稅行為的管理，國(guó)家稅務(wù)總局近日發(fā)布《關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》，該通知共7條，主要內(nèi)容如下：

一、企業(yè)股權(quán)投資所得的所得稅處理

（一）企業(yè)的股權(quán)投資所得是指企業(yè)通過股權(quán)投資從被投資企業(yè)所得稅后累計(jì)未分配利潤(rùn)和累計(jì)盈余公積金中分配取得股息性質(zhì)的投資收益。凡投資方企業(yè)適用的所得稅稅率高于被投資企業(yè)適用的所得稅稅率的，除國(guó)家稅收法規(guī)規(guī)定的定期減稅、免稅優(yōu)惠以外，其取得的投資所得應(yīng)按規(guī)定還原為稅前收益后，并入投資企業(yè)的應(yīng)納稅所得額，依法補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。

（二）被投資企業(yè)分配給投資方企業(yè)的全部貨幣性資產(chǎn)和非貨幣性資產(chǎn)（包括被投資企業(yè)為投資方企業(yè)支付的與本身經(jīng)營(yíng)無關(guān)的任何費(fèi)用），應(yīng)全部視為被投資企業(yè)對(duì)投資方企業(yè)的分配支付額。

貨幣性資產(chǎn)是指企業(yè)持有的現(xiàn)金及將以固定或可確定金額的貨幣收取的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金、應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)和債券等。非貨幣性資產(chǎn)是指企業(yè)持有的貨幣性資產(chǎn)以外的資產(chǎn)，包括存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、股權(quán)投資等。

被投資企業(yè)向投資方分配非貨幣性資產(chǎn)，在所得稅處理上應(yīng)視為以公允價(jià)值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和分配兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，并按規(guī)定計(jì)算財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

（三）除另有規(guī)定者外，不論企業(yè)會(huì)計(jì)賬務(wù)中對(duì)投資采取何種方法核算，被投資企業(yè)會(huì)計(jì)賬務(wù)上實(shí)際做利潤(rùn)分配處理（包括以盈余公積和未分配利潤(rùn)轉(zhuǎn)增資本）時(shí)，投資方企業(yè)應(yīng)確認(rèn)投資所得的實(shí)現(xiàn)。

（四）企業(yè)從被投資企業(yè)分配取得的非貨幣性資產(chǎn)，除股票外，均應(yīng)按有關(guān)資產(chǎn)的公允價(jià)值確定投資所得。企業(yè)取得的股票，按股票票面價(jià)值確定投資所得。

二、企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得和損失的所得稅處理

（一）企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得或損失是指企業(yè)因收回、轉(zhuǎn)讓或清算處置股權(quán)投資的收入減除股權(quán)投資成本后的余額。企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)并入企業(yè)的應(yīng)納稅所得，依法繳納企業(yè)所得稅。

被投資企業(yè)對(duì)投資方的分配支付額，如果超過被投資企業(yè)的累計(jì)未分配利潤(rùn)和累計(jì)盈余公積金而低于投資方的投資成本的，視為投資回收，應(yīng)沖減投資成本；超過投資成本的部分，視為投資方企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，應(yīng)并入企業(yè)的應(yīng)納稅所得，依法繳納企業(yè)所得稅。

（二）被投資企業(yè)發(fā)生的經(jīng)營(yíng)虧損，由被投資企業(yè)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)彌補(bǔ)；投資方企業(yè)不得調(diào)整減低其投資成本，也不得確認(rèn)投資損失。

（三）企業(yè)因收回、轉(zhuǎn)讓或清算處置股權(quán)投資而發(fā)生的股權(quán)投資損失，可以在稅前扣除，但每一納稅扣除的股權(quán)投資損失，不得超過當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的股權(quán)投資收益和投資轉(zhuǎn)讓所得，超過部分可無限期向以后納稅結(jié)轉(zhuǎn)扣除。

三、企業(yè)以部分非貨幣性資產(chǎn)投資的所得稅處理

（一）企業(yè)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，包括股份公司的法人股東以其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)向股份公司配購股票，應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按規(guī)定計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

（二）上述資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得如數(shù)額較大，在一個(gè)納稅確認(rèn)實(shí)現(xiàn)繳納企業(yè)所得稅確有困難的，報(bào)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可作為遞延所得，在投資交易發(fā)生當(dāng)期及隨后不超過５個(gè)納稅內(nèi)平均攤轉(zhuǎn)到各的應(yīng)納稅所得中。

（三）被投資企業(yè)接受的上述非貨幣性資產(chǎn)，可按經(jīng)評(píng)估確認(rèn)后的價(jià)值確定有關(guān)資產(chǎn)的成本。

四、企業(yè)整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的所得稅處理

（一）企業(yè)整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指，一家企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓企業(yè)）不需要解散而將其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全部（包括所有資產(chǎn)和負(fù)債）或其獨(dú)立核算的分支機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓給另一家企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱接受企業(yè)），以換取代表接受企業(yè)資本的股權(quán)（包括股份或股票等），包括股份公司的法人股東以其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全部或其獨(dú)立核算的分支機(jī)構(gòu)向股份公司配購股票。企業(yè)整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原則上應(yīng)在交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷售全部資產(chǎn)和進(jìn)行投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按規(guī)定計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

（二）如果企業(yè)整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易的接受企業(yè)支付的交換額中，除接受企業(yè)股權(quán)以外的現(xiàn)金、有價(jià)證券、其他資產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱“非股權(quán)支付額”）不高于所支付的股權(quán)的票面價(jià)值（或股本的賬面價(jià)值）２０％的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)，轉(zhuǎn)讓企業(yè)可暫不計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。轉(zhuǎn)讓企業(yè)和接受企業(yè)不在同一省（自治區(qū)、直轄市）的，須報(bào)國(guó)家稅務(wù)總局審核確認(rèn)。

轉(zhuǎn)讓企業(yè)取得接受企業(yè)的股權(quán)的成本，應(yīng)以其原持有的資產(chǎn)的賬面凈值為基礎(chǔ)確定，不得以經(jīng)評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值為基礎(chǔ)確定。

接受企業(yè)接受轉(zhuǎn)讓企業(yè)的資產(chǎn)的成本，須以其在轉(zhuǎn)讓企業(yè)原賬面凈值為基礎(chǔ)結(jié)轉(zhuǎn)確定，不得按經(jīng)評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值調(diào)整。

五、企業(yè)整體資產(chǎn)置換的所得稅處理

（一）企業(yè)整體資產(chǎn)置換是指，一家企業(yè)以其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全部或其獨(dú)立核算的分支機(jī)構(gòu)與另一家企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全部或其獨(dú)立核算的分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行整體交換，資產(chǎn)置換雙方企業(yè)都不解散。企業(yè)整體資產(chǎn)置換原則上應(yīng)在交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷售全部資產(chǎn)和按公允價(jià)值購買另一方全部資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按規(guī)定計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

（二）如果整體資產(chǎn)置換交易中，作為資產(chǎn)置換交易補(bǔ)價(jià)（雙方全部資產(chǎn)公允價(jià)值的差額）的貨幣性資產(chǎn)占換入總資產(chǎn)公允價(jià)值不高于２５％的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)，資產(chǎn)置換雙方企業(yè)均不確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的所得或損失。不在同一省（自治區(qū)、直轄市）的企業(yè)之間進(jìn)行的整體資產(chǎn)置換，須報(bào)國(guó)家稅務(wù)總局審核確認(rèn)。

（三）按本條第（二）款規(guī)定進(jìn)行所得稅處理的企業(yè)整體資產(chǎn)置換交易，交易雙方換入資產(chǎn)的成本應(yīng)以換出資產(chǎn)原賬面凈值為基礎(chǔ)確定。具體方法是按換入各項(xiàng)資產(chǎn)的公允價(jià)值占換入全部資產(chǎn)公允價(jià)值總額的比例，對(duì)換出資產(chǎn)的原賬面凈值總額進(jìn)行分配，據(jù)以確定各項(xiàng)換入資產(chǎn)的成本。企業(yè)整體資產(chǎn)置換交易中支付補(bǔ)價(jià)的一方，應(yīng)以換出資產(chǎn)原賬面凈值與支付的補(bǔ)價(jià)之和為基礎(chǔ)，確定換入資產(chǎn)的成本。企業(yè)整體資產(chǎn)置換交易中收到補(bǔ)價(jià)的一方，應(yīng)以換出資產(chǎn)的賬面凈值扣除補(bǔ)價(jià)，作為換入資產(chǎn)成本確定的基礎(chǔ)。

六、本通知所稱公允價(jià)值是指獨(dú)立企業(yè)之間按照公平交易原則和經(jīng)營(yíng)常規(guī)自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換和債務(wù)清償?shù)慕痤~。

七、此前規(guī)定與本通知規(guī)定不一致的，按本通知規(guī)定執(zhí)行。

第四篇：關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告 國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第29號(hào)

成文日期：2010-12-2

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根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前由于預(yù)征土地增值稅導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅的退稅問題公告如下：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)）按規(guī)定對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理注銷稅務(wù)登記時(shí)，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，應(yīng)按照以下方法計(jì)算出其在注銷前項(xiàng)目開發(fā)各多繳的企業(yè)所得稅稅款，并申請(qǐng)退稅：

（一）企業(yè)整個(gè)項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照項(xiàng)目開發(fā)各實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入占整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額的比例，在項(xiàng)目開發(fā)各進(jìn)行分?jǐn)偅唧w按以下公式計(jì)算：

各應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×（項(xiàng)目銷售收入÷整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額）

本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入,但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入。

（二）項(xiàng)目開發(fā)各應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當(dāng)年應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅；企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)?shù)膽?yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計(jì)算當(dāng)應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；當(dāng)已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后的應(yīng)納稅所得額。

（三）企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算的當(dāng)年，由于按照上述方法進(jìn)行土地增值稅分?jǐn)傉{(diào)整后，導(dǎo)致當(dāng)應(yīng)納稅所得額出現(xiàn)正數(shù)的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

（四）企業(yè)按上述方法計(jì)算的累計(jì)退稅額，不得超過其在項(xiàng)目開發(fā)各累計(jì)實(shí)際繳納的企業(yè)所得稅。

二、企業(yè)在申請(qǐng)退稅時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供書面材料證明應(yīng)退企業(yè)所得稅款的計(jì)算過程，包括企業(yè)整個(gè)項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額、整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額、項(xiàng)目銷售收入、各應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀惡鸵呀?jīng)稅前扣除的土地增值稅、各的適用稅率等。

三、企業(yè)按規(guī)定對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理注銷稅務(wù)登記時(shí)，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，但土地增值稅清算當(dāng)年未出現(xiàn)虧損，或盡管土地增值稅清算當(dāng)年出現(xiàn)虧損，但在注銷之前已按稅法規(guī)定彌補(bǔ)完畢的，不執(zhí)行本公告。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)結(jié)合企業(yè)土地增值稅清算至注銷之間的匯算清繳情況，判斷其是否應(yīng)該執(zhí)行本公告，并對(duì)應(yīng)退企業(yè)所得稅款進(jìn)行核實(shí)。

四、本公告自2010年1月1日起施行。

特此公告。

國(guó)家稅務(wù)總局

二○一○年十二月二十四日

分送：各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知

國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)

頒布時(shí)間：2006-12-28發(fā)文單位：國(guó)家稅務(wù)總局

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局，西藏、寧夏自治區(qū)國(guó)家稅務(wù)局：

為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

二、土地增值稅的清算條件

（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

（五）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

五、土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料

符合本通知第二條第（一）項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；符合本通知第二條第（二）項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請(qǐng)、土地增值稅納稅申報(bào)表；

（二）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；

（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

六、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證

稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。

稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。

七、土地增值稅的核定征收

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

本通知自2007年2月1日起執(zhí)行。各省稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法。

國(guó)家稅務(wù)總局

二○○六年十二月二十八日

第五篇：國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第29號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告

國(guó)家稅務(wù)總局

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得

稅處理問題的公告

國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第29號(hào)根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前由于預(yù)征土地增值稅導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅的退稅問題公告如下：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)）按規(guī)定對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理注銷稅務(wù)登記時(shí)，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，應(yīng)按照以下方法計(jì)算出其在注銷前項(xiàng)目開發(fā)各多繳的企業(yè)所得稅稅款，并申請(qǐng)退稅：

（一）企業(yè)整個(gè)項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照項(xiàng)目開發(fā)各實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入占整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額的比例，在項(xiàng)目開發(fā)各進(jìn)行分?jǐn)?，具體按以下公式計(jì)算：

各應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×（項(xiàng)目銷售收入÷整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額）

本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的普通

標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入。

（二）項(xiàng)目開發(fā)各應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當(dāng)年應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅；企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)?shù)膽?yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計(jì)算當(dāng)應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；當(dāng)已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后的應(yīng)納稅所得額。

（三）企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算的當(dāng)年，由于按照上述方法進(jìn)行土地增值稅分?jǐn)傉{(diào)整后，導(dǎo)致當(dāng)應(yīng)納稅所得額出現(xiàn)正數(shù)的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

（四）企業(yè)按上述方法計(jì)算的累計(jì)退稅額，不得超過其在項(xiàng)目開發(fā)各累計(jì)實(shí)際繳納的企業(yè)所得稅。

二、企業(yè)在申請(qǐng)退稅時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供書面材料證明應(yīng)退企業(yè)所得稅款的計(jì)算過程，包括企業(yè)整個(gè)項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額、整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額、項(xiàng)目銷售收入、各應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀惡鸵呀?jīng)稅前扣除的土地增值稅、各的適用稅率等。

三、企業(yè)按規(guī)定對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理注銷稅務(wù)登記時(shí)，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，但土地增值稅清算當(dāng)年未出現(xiàn)虧損，或盡管土地增值稅清算當(dāng)年出現(xiàn)虧損，但在注銷之前已按稅法規(guī)定彌補(bǔ)完畢的，不執(zhí)行本公告。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)結(jié)合企業(yè)土地增值稅清算至注銷之間的匯算清繳情況，判斷其是否應(yīng)該執(zhí)行本公告，并對(duì)應(yīng)退企業(yè)所得稅款進(jìn)行核實(shí)。

四、本公告自2010年1月1日起施行。

特此公告。

2010-12-24