第一篇：2007-2012年,五年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)回顧

五年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)回顧

2012年11月7日

“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”。千百年來(lái)，這一直是仁人志士的美好期盼和愿景。

2007年，胡錦濤總書(shū)記在黨的十七大報(bào)告中明確提出了努力使全體人民實(shí)現(xiàn)“住有所居”的奮斗目標(biāo)。在這一戰(zhàn)略目標(biāo)的指引下，五年來(lái)，黨中央、國(guó)務(wù)院果斷決策、科學(xué)調(diào)控、不斷改革、堅(jiān)定推進(jìn)，奏響了一曲氣勢(shì)恢宏、撼人心魄的住房宏觀政策制定、實(shí)施及促進(jìn)經(jīng)濟(jì)科學(xué)發(fā)展的交響樂(lè)章，“住有所居”目標(biāo)正大步得以落實(shí)。

一、順時(shí)應(yīng)勢(shì)，科學(xué)決策

安居才能樂(lè)業(yè)。住房不僅是個(gè)人和家庭的生活問(wèn)題，也是事關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，還是關(guān)乎社會(huì)和諧穩(wěn)定的政治問(wèn)題。2008年以來(lái)，面對(duì)復(fù)雜嚴(yán)峻的國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)，黨中央、國(guó)務(wù)院高瞻遠(yuǎn)矚、與時(shí)俱進(jìn)，不斷調(diào)整、改革和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程政策（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“住房宏觀政策”）。

（一）2008年前三季度，繼續(xù)抑制商品住房?jī)r(jià)格的過(guò)快上漲。

2008年前三季度我國(guó)繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策和適度從緊的貨幣政策。從房地產(chǎn)本身運(yùn)行情況來(lái)看，盡管經(jīng)歷了3年左右的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格仍然呈現(xiàn)高位運(yùn)行的態(tài)勢(shì)，同比上漲達(dá)到16.9％；2008年一季度同比上漲仍達(dá)5.5％。因此，2008年前三季度，國(guó)家繼續(xù)實(shí)施了2005年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，通過(guò)差別化的稅收、信貸、土地供應(yīng)等政策，抑制商品住房?jī)r(jià)格的過(guò)快上漲。

（二）2008年四季度至2009年，鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，進(jìn)一步推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。

2008年下半年爆發(fā)的國(guó)際金融危機(jī)，使主要經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行急劇下滑，進(jìn)入第四季度，我國(guó)經(jīng)濟(jì)也遭受到了明顯沖擊。黨中央、國(guó)務(wù)院審時(shí)度勢(shì)，及時(shí)出臺(tái)了一系列經(jīng)濟(jì)刺激措施，實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。與此同時(shí)，對(duì)住房宏觀政策做出了以下調(diào)整改革：

1.鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。國(guó)家加大了對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度，對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套用于改善居住條件的普通自住房者，允許比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。同時(shí)，放寬了對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房征收營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠范圍，將個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房免征營(yíng)業(yè)稅的年限由5年調(diào)整為2年；將個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米以下住房契稅減按1％征收，免征個(gè)人住房交易印花稅和土地增值稅。上述鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)的相關(guān)政策措施，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了重要的作用。

2.進(jìn)一步推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。逐步建立健全了包括廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房、各類(lèi)棚戶區(qū)改造（城市棚戶區(qū)、國(guó)有工礦棚戶區(qū)、林區(qū)棚戶區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)、煤礦棚戶區(qū)）、農(nóng)村危房改造以及游牧民定居工程等7大類(lèi)11小類(lèi)在內(nèi)的保障性安居工程體系（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“保障性安居工程”）。城市及礦區(qū)政策的具體內(nèi)容包括：主要以實(shí)物方式、結(jié)合發(fā)放租賃補(bǔ)貼，解決260萬(wàn)戶城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題；解決80萬(wàn)戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民住房的搬遷維修改造問(wèn)題。農(nóng)村政策的具體內(nèi)容包括：將農(nóng)村危房改造試點(diǎn)范圍由貴州省擴(kuò)大到全國(guó)陸地邊境縣、西部地區(qū)民族自治縣、國(guó)家扶貧開(kāi)發(fā)工作重點(diǎn)縣等80萬(wàn)農(nóng)村貧困戶；實(shí)施游牧民定居工程，通過(guò)建設(shè)保障游牧民基本生產(chǎn)生活的定居房、牲畜棚圈以及飲水、供電、道路等配套設(shè)施，實(shí)現(xiàn)游牧民定居。上述政策，既推動(dòng)了逐步解決城鄉(xiāng)低收入和困難家庭的住房問(wèn)題，又增加了投資力度，還有效刺激了消費(fèi)，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升。

（三）2010年至2011年，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，保障性安居工程建設(shè)規(guī)模空前。

2009年底至2010年初，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)由負(fù)變正，物價(jià)上漲壓力逐漸加大。部分地區(qū)房地產(chǎn)投資投機(jī)日漸加劇，引發(fā)房?jī)r(jià)快速上漲。為此，國(guó)家加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，采取一系列有針對(duì)性的措施，控制不合理住房需求，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。同時(shí)，將進(jìn)一步加大實(shí)施保障性安居工程建設(shè)提高到鞏固黨的執(zhí)政基礎(chǔ)的高度來(lái)認(rèn)識(shí)、來(lái)布置。

1.通過(guò)限購(gòu)、限貸和差別化稅收政策，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，有效緩解住房供需矛盾帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲壓力。2010年至2011年，國(guó)務(wù)院先后印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》等三個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控文件，從抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求和增加有效供給兩方面入手，出臺(tái)了有史以來(lái)最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，包括大幅度提高二套房首付比例，停止發(fā)放第三套住房貸款；要求直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市以及房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，實(shí)行住房限購(gòu)政策；恢復(fù)對(duì)個(gè)人購(gòu)房不足五年交易全額征收營(yíng)業(yè)稅政策，加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算稽查力度；增加保障性安居工程和普通商品住房用地供應(yīng)，在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。

2.更大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程建設(shè)。一方面，明確“十二五”期間，全國(guó)將建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程住房3600萬(wàn)套，覆蓋面達(dá)到20％左右。2010年，城鎮(zhèn)保障性安居工程開(kāi)工590萬(wàn)套，基本建成330萬(wàn)套；2011年，城鎮(zhèn)保障性安居工程開(kāi)工1043萬(wàn)套，基本建成432萬(wàn)套。另一方面，更大規(guī)模進(jìn)行農(nóng)村危房改造，逐步將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到中西部地區(qū)全部縣。2010年改造139萬(wàn)戶，比2009年增加58％；2011年改造285萬(wàn)戶，比2010又增加一倍。同時(shí)，2010年和2011年分別實(shí)施游牧民定居工程7.6萬(wàn)戶和6.8萬(wàn)戶。更大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程建設(shè)，是推動(dòng)科學(xué)發(fā)展、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重大舉措，對(duì)于保障和改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定，對(duì)于擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，對(duì)于加強(qiáng)宏觀調(diào)控、保持經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期平穩(wěn)較快發(fā)展，發(fā)揮了一舉多得的重要作用。

3.在上海、重慶開(kāi)展個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。2011年1月28日，根據(jù)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神，上海、重慶開(kāi)展了個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。這項(xiàng)改革，是中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)第一次對(duì)個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)征稅，牽涉利益眾多，論證期間各方面認(rèn)識(shí)不大一致，即使在同意開(kāi)展房產(chǎn)稅試點(diǎn)的人群中，也有各種不同方案。本著積極穩(wěn)妥的改革原則，秉持科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)母母锞瘢瑑墒性谪?cái)政部、稅務(wù)總局和住建部指導(dǎo)下的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)收到了預(yù)期效果，取得了積極成效。

（四）2012年初以來(lái)，堅(jiān)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松和持續(xù)加大保障性安居工程建設(shè)。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的持續(xù)深入，特別是與國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下行態(tài)勢(shì)相重合以后，土地出讓收入、房屋銷(xiāo)售量、房地產(chǎn)稅收等均出現(xiàn)不同程度的下降。在此背景下，個(gè)別地方和不少利益相關(guān)者要求房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策“松綁”的聲音不絕于耳。對(duì)此，黨中央、國(guó)務(wù)院的態(tài)度非常明確也非常堅(jiān)決，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不放松，并要求扭轉(zhuǎn)“GDP至上”的思想。溫家寶總理明確指出：“一些地方房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位，因此，調(diào)控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，不利于房地產(chǎn)長(zhǎng)期、健康和穩(wěn)定發(fā)展?！?012年6月，李克強(qiáng)副總理在全國(guó)保障性安居工程座談會(huì)上強(qiáng)調(diào)：“要從大局考慮問(wèn)題，繼續(xù)穩(wěn)定政策，鞏固調(diào)控成果”，并要求進(jìn)一步加大保障性安居工程建設(shè)力度。即使在今年6—8月份我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)十分困難的情況下，中央依然沒(méi)有放松房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，明確要堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖、調(diào)控政策不放松、調(diào)控力度不減弱、調(diào)控目標(biāo)不打折。7月底，國(guó)務(wù)院還派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)省市落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策情況進(jìn)行了深入督查。同時(shí)，保障性安居工程建設(shè)又進(jìn)一步加大了力度。2012年中央財(cái)政對(duì)保障性安居工程建設(shè)投入增長(zhǎng)了36％。農(nóng)村危房改造中央財(cái)政補(bǔ)助范圍由中西部地區(qū)擴(kuò)大到全國(guó)所有縣，實(shí)現(xiàn)了政策的全覆蓋，中央財(cái)政農(nóng)村危房改造投資增長(zhǎng)了164％。

二、統(tǒng)籌兼顧，多管齊下

縱觀五年來(lái)我國(guó)住房宏觀政策制定和實(shí)施的全過(guò)程，中央積極推進(jìn)改革創(chuàng)新，綜合運(yùn)用多種政策手段，多管齊下，多措并舉，打出了一套漂亮的“組合拳”，真正做到了統(tǒng)籌兼顧、科學(xué)施治。

（一）堅(jiān)持上下左右齊動(dòng)員，做到思路科學(xué)、措施有力。

1.國(guó)務(wù)院思路明確。2010年的《政府工作報(bào)告》明確提出：“要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，滿足人民群眾的基本住房需求?！?011年的《政府工作報(bào)告》中又提出：“切實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，滿足居民合理住房需求?！?012年的《政府工作報(bào)告》莊嚴(yán)承諾：“進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸?！蓖瑫r(shí)，溫家寶總理多次作出批示，要求加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)工作。李克強(qiáng)副總理始終關(guān)注和積極推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)工作。從公開(kāi)報(bào)道的不完全統(tǒng)計(jì)來(lái)看，2009年至2012年9月底，李克強(qiáng)副總理專(zhuān)門(mén)召開(kāi)保障性安居工程建設(shè)會(huì)議和視察地方保障性安居工程就有40次之多。他還多次作出重要批示，要求各地認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院的決策部署，確保任務(wù)落實(shí)，確保建設(shè)質(zhì)量，確保分配公平，要把確保質(zhì)量和公平分配作為保障性安居工程的生命線，建設(shè)質(zhì)量?jī)?yōu)良、分配陽(yáng)光的工程，使之經(jīng)得起歷史和人民的檢驗(yàn)。

2.各級(jí)政府和有關(guān)部門(mén)共同努力。在黨中央、國(guó)務(wù)院的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，地方各級(jí)政府及國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，一線城市和部分二線城市按規(guī)定公布了本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，各地普遍公布和執(zhí)行了住房限購(gòu)令，嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸和稅收政策，有效遏制投機(jī)投資性購(gòu)房。同時(shí)，為確保保障性安居工程順利實(shí)施，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭，發(fā)展改革委、財(cái)政部、人民銀行等17個(gè)部門(mén)參與組成了保障性安居工程協(xié)調(diào)小組，負(fù)責(zé)工作指導(dǎo)。地方各級(jí)政府也都相應(yīng)成立了本地區(qū)的保障性安居工程協(xié)調(diào)小組，負(fù)責(zé)本地區(qū)保障性安居工程工作。無(wú)論是中央還是地方的協(xié)調(diào)小組，各成員單位都積極工作、密切配合、相互支持。上下左右協(xié)同作戰(zhàn)的機(jī)制，為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)奠定了堅(jiān)實(shí)的組織保障。

3.建立責(zé)任追究制度。為確保住房宏觀政策落到實(shí)處，國(guó)務(wù)院明確規(guī)定，穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)對(duì)城市人民政府住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的監(jiān)督和檢查。對(duì)于新建住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)過(guò)快上漲勢(shì)頭、土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價(jià)超過(guò)同類(lèi)地塊歷史最高價(jià)，以及保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度緩慢、租售管理和后期使用監(jiān)管不力的，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部、監(jiān)察部即會(huì)同有關(guān)部門(mén)，約談省級(jí)及有關(guān)城市人民政府負(fù)責(zé)人。對(duì)未如期確定并公布本地區(qū)新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格漲幅超過(guò)年度控制目標(biāo)、沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的，相關(guān)?。▍^(qū)、市）人民政府要向國(guó)務(wù)院報(bào)告。監(jiān)察部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門(mén)視情況，根據(jù)有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸政策、稅收政策不到位、房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問(wèn)題，也要納入約談和問(wèn)責(zé)范圍。省級(jí)人民政府及其有關(guān)部門(mén)參照上述規(guī)定，建立健全對(duì)轄區(qū)內(nèi)城市落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。上述措施為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障政策的落實(shí)起到了保駕護(hù)航的作用。

4.定期和不定期督促檢查。國(guó)務(wù)院每年組織相關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)政策落實(shí)情況進(jìn)行定期或不定期監(jiān)督檢查。如，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)對(duì)各地貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策情況的檢查和指導(dǎo)，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地區(qū)和城市進(jìn)行重點(diǎn)督查；定期和不定期組織對(duì)保障性安居工程建設(shè)及其質(zhì)量和分配進(jìn)行督查，確保保障性安居工程建設(shè)到位、質(zhì)量可靠、分配公平。

（二）堅(jiān)持市場(chǎng)與保障并重，做到低端有保障，中端有支持，高端有限制。1.從市場(chǎng)調(diào)控看，在抑制投資投機(jī)需求的同時(shí)，注重加大對(duì)中等偏下收入家庭的住房保障。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，過(guò)高的房?jī)r(jià)使一部分中等偏下收入家庭無(wú)力通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題，他們的住房條件往往較差，功能不全，存在較大的安全隱患。為使這部分家庭能夠享受改革開(kāi)放成果，改善其居住條件，政府在加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的同時(shí)，通過(guò)實(shí)施保障性安居工程建設(shè)，保障這部分家庭居住需要，使這部分居民能夠安居樂(lè)業(yè)，有效降低和緩解了住房市場(chǎng)的剛性需求，維護(hù)了社會(huì)和諧穩(wěn)定。

2.從住房供給來(lái)看，做到低端有保障，中端有支持，高端有限制。通過(guò)改革供給模式，積極促進(jìn)市場(chǎng)和政府保障的有機(jī)結(jié)合，較好地分類(lèi)解決不同層次的居民住房需求問(wèn)題。即：對(duì)于低收入及中等偏下收入家庭，政府通過(guò)廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改造等方式，解決其住房困難問(wèn)題，做到“低端有保障”；對(duì)于中等收入家庭，政府通過(guò)限價(jià)商品住房、首套普通商品住房貸款首付和貸款利率的優(yōu)惠以及住房公積金等政策，幫助其解決住房問(wèn)題，做到“中端有支持”；對(duì)于高收入家庭，則通過(guò)市場(chǎng)供應(yīng)的商品住房解決其住房問(wèn)題，同時(shí)，政府運(yùn)用規(guī)劃、土地供應(yīng)、稅收等手段對(duì)高檔住房、大戶型住房進(jìn)行適當(dāng)控制，做到“高端有限制”。

3.從保障對(duì)象來(lái)看，做到“無(wú)縫對(duì)接”。2007年以前，我國(guó)的城市住房保障制度主要包括廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房。其中，廉租住房保障對(duì)象為住房困難的城市最低收入家庭（即低保戶，但實(shí)際上由于保障房非常有限，低保戶中也只有少部分住房特困戶才能得到解決），經(jīng)濟(jì)適用住房保障對(duì)象為城市中低收入家庭。在此情況下，大量不符合廉租住房保障條件但又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房，以及不符合經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件但又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品住房的居民，就成為了住房保障的“夾心層”，無(wú)法享受住房保障政策。李克強(qiáng)副總理對(duì)此高度重視并多次強(qiáng)調(diào)要解決這一問(wèn)題。隨著城市住房保障政策的不斷改革完善，目前我國(guó)已基本實(shí)現(xiàn)了城市中等及中等偏下收入家庭住房保障的“無(wú)縫對(duì)接”。一是將廉租住房保障范圍由住房困難的最低收入家庭擴(kuò)展到低收入家庭。同時(shí)，通過(guò)大力實(shí)施各類(lèi)棚戶區(qū)改造，改善低收入居民住房條件。二是大力發(fā)展公共租賃住房，主要面向城市中等偏下收入家庭、新參加工作職工和外來(lái)務(wù)工人員。三是房?jī)r(jià)較高的城市通過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的方式，積極建設(shè)限價(jià)商品住房，重點(diǎn)解決中等收入家庭住房困難。

（三）堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)和行政手段并用，做到抑制需求與增加供給并重。1.以經(jīng)濟(jì)手段為主，輔之以必要的行政手段。一般而言，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施宏觀調(diào)控，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)濟(jì)手段為主。但當(dāng)利用經(jīng)濟(jì)手段仍不能及時(shí)見(jiàn)效時(shí)，果斷適當(dāng)?shù)夭捎靡恍┬姓侄我彩欠浅１匾摹?010年我國(guó)房地產(chǎn)投資投機(jī)現(xiàn)象一度十分盛行，直接導(dǎo)致了部分城市商品住房?jī)r(jià)格連續(xù)大幅上漲。盡管?chē)?guó)務(wù)院于2010年連續(xù)印發(fā)了國(guó)發(fā)〔2010〕4號(hào)、國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)兩個(gè)文件，綜合運(yùn)用財(cái)政、土地和差別化的信貸、稅收政策等經(jīng)濟(jì)手段，著力抑制住房投資投機(jī)性需求，但由于經(jīng)濟(jì)手段發(fā)揮作用需要一個(gè)過(guò)程，2011年春節(jié)前后房?jī)r(jià)再度快速上漲，在這種背景下，國(guó)務(wù)院果斷要求大部分城市采取限購(gòu)政策，禁止各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到了及時(shí)有效遏制，調(diào)控取得了明顯的效果?；蛟S，人們可以從某個(gè)角度去點(diǎn)評(píng)這種辦法的一些不足之處，但如果放到房?jī)r(jià)得以有效遏制、泡沫得以有效擠出、執(zhí)政基礎(chǔ)得以有效鞏固的高度來(lái)看，則瑕不掩瑜了。

2.既抑制不合理需求，也增加有效供給。房?jī)r(jià)上漲是商品住房供需矛盾的結(jié)果。因此，必須從需求和供給兩方面入手來(lái)解決這一矛盾。本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，一方面，通過(guò)限購(gòu)措施、差別化信貸和稅收政策，遏制投資投機(jī)等不合理需求；另一方面，通過(guò)增加住宅用地供應(yīng)，增加普通商品住房和保障性住房等有效供給，滿足普通居民家庭住房需要，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

（四）堅(jiān)持方方面面統(tǒng)籌，做到城、鄉(xiāng)、礦、“游”住房問(wèn)題全面改善。目前，我國(guó)的保障性安居工程既考慮城市居民的住房需要，也考慮工礦等企業(yè)職工的住房需要，同時(shí)著力改善農(nóng)村居民住房條件，實(shí)現(xiàn)了對(duì)城市、農(nóng)村和工礦、游牧民及漁民的全覆蓋，做到了統(tǒng)籌兼顧、均衡發(fā)展。具體體現(xiàn)在：一方面，從整個(gè)保障性安居工程組成來(lái)看，包括城鎮(zhèn)保障性安居工程和農(nóng)村保障性安居工程兩大部分，實(shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌。其中，城鎮(zhèn)保障性安居工程中的棚戶區(qū)改造又包括城市、工礦、林區(qū)、墾區(qū)和煤礦棚戶區(qū)改造；而農(nóng)村保障性安居工程，則既包括了農(nóng)村危房改造，也包括了游牧民定居工程建設(shè)，還包括了漁民上岸工程。另一方面，從城鎮(zhèn)保障性安居工程特別是公共租賃住房保障對(duì)象來(lái)看，逐步取消了城市戶籍限制，實(shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)均衡發(fā)展。按照現(xiàn)行政策規(guī)定，公共租賃住房是面向城市中等偏下收入家庭、新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來(lái)務(wù)工人員的保障性住房，取消了許多領(lǐng)域?qū)Τ鞘袘艏囊?，打破了城鄉(xiāng)分割。同時(shí)，國(guó)家還針對(duì)解決農(nóng)民工住房問(wèn)題出臺(tái)了相關(guān)政策。

（五）堅(jiān)持全過(guò)程管理，做到拆遷、建設(shè)、分配有機(jī)結(jié)合。

在保障性安居工程建設(shè)過(guò)程中，涉及拆遷、建設(shè)、分配等多個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都至關(guān)重要，直接決定著保障性安居工程的成效及成敗。五年來(lái)，我國(guó)對(duì)保障性安居工程堅(jiān)持實(shí)行并不斷完善全過(guò)程管理：一是以人為本，和諧拆遷；監(jiān)督到位，陽(yáng)光拆遷。2011年溫家寶總理主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議頒布了《國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》，進(jìn)一步促進(jìn)了拆遷行為的規(guī)范化和法制化。二是加強(qiáng)工程監(jiān)管，確保建設(shè)質(zhì)量。把確保質(zhì)量貫穿于保障性安居工程建設(shè)的全過(guò)程，嚴(yán)把四個(gè)關(guān)口，即：嚴(yán)把規(guī)劃選址關(guān)，避開(kāi)生態(tài)脆弱和可能發(fā)生地質(zhì)災(zāi)害的區(qū)域；嚴(yán)把建筑材料關(guān)，嚴(yán)格建材驗(yàn)核制度，防止不合格建材用于項(xiàng)目建設(shè)；嚴(yán)把設(shè)計(jì)施工關(guān)，督促設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格執(zhí)行法律法規(guī)和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，督促施工單位嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)方案和施工規(guī)范；嚴(yán)把竣工驗(yàn)收關(guān)，對(duì)存在質(zhì)量問(wèn)題的房屋不得驗(yàn)收合格，禁止交付使用，并要限期整改。三是規(guī)范分配退出管理，確保公平公正。李克強(qiáng)副總理多次強(qiáng)調(diào)，要重視確保住房質(zhì)量可靠和分配公平公正，并指出這是保障性安居工程的“生命線”。毋庸諱言，盡管個(gè)別地方在個(gè)別分配退出等環(huán)節(jié)上仍有不盡人意之處，但總體來(lái)看，經(jīng)過(guò)各地區(qū)、各部門(mén)幾年來(lái)不斷努力，保障性住房分配公開(kāi)、公平、公正和有序退出的制度和機(jī)制已經(jīng)不斷建立健全，而且在越做越好，確保有限的公共資源越來(lái)越好地用于最需要幫助的住房困難群眾。

三、盡心支持，盡力保障 幾年來(lái)，在住房宏觀政策制定和實(shí)施過(guò)程中，各級(jí)財(cái)政部門(mén)按照黨中央、國(guó)務(wù)院的決策部署，從全局的高度，認(rèn)真研究完善政策，想方設(shè)法保障資金需求，積極配合有關(guān)部門(mén)工作，較好地發(fā)揮了職能作用。

（一）積極參與政策制定，科學(xué)測(cè)算資金需求。

近年來(lái)，財(cái)政部每年都組織或參與若干次住房宏觀政策調(diào)查研究，提交十多篇調(diào)研報(bào)告，努力立足住房政策全局，深度參與設(shè)計(jì)和完善相關(guān)政策。這些調(diào)研報(bào)告，既有針對(duì)保障性安居工程建設(shè)的，也有建言房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的；既有國(guó)內(nèi)情況的剖析、研判，也有國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的借鑒和比較。同時(shí)，還積極參與保障性安居工程建設(shè)規(guī)劃、制度的設(shè)計(jì)，對(duì)于完善相關(guān)政策和制度發(fā)揮了重要作用。2007年3月，財(cái)政部在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，向國(guó)務(wù)院報(bào)送了《財(cái)政部對(duì)廉租住房保障情況的分析及建議》的專(zhuān)題報(bào)告，溫家寶總理做出了重要批示，對(duì)解決我國(guó)城市低收入家庭住房困難問(wèn)題起到了重要的促進(jìn)作用。

“兵馬未動(dòng)，糧草先行”。保障性安居工程建設(shè)工作能否做好，任務(wù)能否順利完成，資金保障是關(guān)鍵。財(cái)政部在黨中央、國(guó)務(wù)院制定“十二五”保障性安居工程規(guī)劃的過(guò)程中，區(qū)分各類(lèi)保障性安居工程實(shí)施主體，及時(shí)測(cè)算了資金總需求及分年度資金需求，還細(xì)致測(cè)算了政府資金、企業(yè)資金、個(gè)人資金、銀行貸款、企業(yè)債券等資金需求，有效服務(wù)和促進(jìn)了早謀劃、早安排，為科學(xué)謀劃、科學(xué)安排奠定了基礎(chǔ)。

（二）不斷完善財(cái)稅政策，充分發(fā)揮職能作用。

1.實(shí)施差別化稅收政策，發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用。按照家庭擁有住房套數(shù)、類(lèi)別、持有時(shí)間等不同情況，實(shí)行差別化稅收政策，抑制投機(jī)、投資性需求，支持自住性需求。除前面所列舉的營(yíng)業(yè)稅政策的調(diào)整變化外，在契稅等稅收政策方面也進(jìn)行了調(diào)整完善。如規(guī)定對(duì)購(gòu)買(mǎi)普通住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅；如果該住房為建筑面積90平方米及以下的普通住房，則減按1%稅率征收契稅。

2.減免有關(guān)稅收和收費(fèi)、基金，降低保障性安居工程建設(shè)成本。為支持保障性安居工程建設(shè)，降低其成本，財(cái)政部出臺(tái)了一系列針對(duì)保障性安居工程建設(shè)的稅收及收費(fèi)基金減免政策。主要包括：對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房以及城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造給予減免營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅等優(yōu)惠政策；對(duì)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房以及公共租賃住房建設(shè)、城市棚戶區(qū)改造、舊住宅區(qū)整治，一律免收各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金；對(duì)于廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房以及棚戶區(qū)改造中的安置住房建設(shè)用地，除依法支付征地補(bǔ)償和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用以外，一律免收土地出讓收入。

3.實(shí)行貸款貼息政策，放大政策效應(yīng)。為充分發(fā)揮財(cái)政資金的杠桿作用，財(cái)政部門(mén)鼓勵(lì)各地運(yùn)用投資補(bǔ)助、貸款貼息、資本金注入等方式，吸引社會(huì)力量和銀行資金來(lái)參與保障性安居工程建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，建立健全了保障性安居工程持續(xù)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的資金保障機(jī)制，起到了“四兩撥千斤”的作用，調(diào)動(dòng)了各方面的積極性，放大了財(cái)政資金效能。

（三）千方百計(jì)保障資金需求，大力支持住有所居。

實(shí)施保障性安居工程屬于各級(jí)政府的公共職能，各級(jí)財(cái)政部門(mén)有責(zé)任、有義務(wù)保障政府履行這項(xiàng)職能所需要的開(kāi)支。為此，各級(jí)財(cái)政部門(mén)大力調(diào)整支出結(jié)構(gòu)，盡最大力量多渠道籌集保障性安居工程所需資金，著力支持住有所居。

1.中央財(cái)政實(shí)施專(zhuān)項(xiàng)資金補(bǔ)助，不斷提高補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。目前，在全國(guó)11類(lèi)保障性安居工程中，除經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房由開(kāi)發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，無(wú)需政府給予補(bǔ)助以外，其他9類(lèi)保障性安居工程均已納入中央財(cái)政補(bǔ)助范圍。中央財(cái)政針對(duì)不同類(lèi)型保障性安居工程，分別設(shè)立了專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金。同時(shí)，逐步提高中央補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。如，中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助新建廉租住房資金，從2008年中部200元/平方米、西部300元/平方米，提高到2012年中部400元/平方米、西部500元/平方米（其中，四省藏區(qū)800元/平方米、西藏1000元/平方米）。中央農(nóng)村危房改造專(zhuān)項(xiàng)資金的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，從2008年5000元/戶，提高到2012年7500元/戶。在此基礎(chǔ)上，對(duì)陸地邊境縣（團(tuán)場(chǎng)）邊境一線貧困農(nóng)戶、建筑節(jié)能示范戶每戶再增加2500元補(bǔ)助。上述各類(lèi)中央專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金，對(duì)于幫助財(cái)政困難地區(qū)完成保障性安居工程任務(wù)發(fā)揮了重要作用。

2.積極拓寬資金來(lái)源，多渠道籌集建設(shè)資金。針對(duì)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)重、資金需求量大等情況，財(cái)政部門(mén)積極拓寬資金來(lái)源渠道，加大財(cái)政資金籌集力度。除各級(jí)財(cái)政公共預(yù)算安排資金支持保障性安居工程建設(shè)以外，還從住房公積金增值收益、土地出讓收益、地方政府債券收入、國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算、城市維護(hù)建設(shè)稅、試點(diǎn)城市個(gè)人住房房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)公用事業(yè)附加、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等多渠道增加投入。在實(shí)施農(nóng)村危房改造過(guò)程中，多數(shù)試點(diǎn)地區(qū)按照“渠道不亂、用途不變、捆綁使用、統(tǒng)籌安排、各記其功”的原則，優(yōu)化、整合農(nóng)村建設(shè)資金。

3.大幅增加投入，傾力支持保障性安居工程建設(shè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，各級(jí)財(cái)政每年用于保障性安居工程建設(shè)的資金，已從2007年的98.23億元增加到2011年的3342.91億元，年均增長(zhǎng)141.5％；2008年—2011年累計(jì)用于保障性安居工程建設(shè)的支出為6321.55億元。其中，中央財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金規(guī)模逐年增加，每年實(shí)際下達(dá)的資金數(shù)額，從2007年的72億元增加到2011年的1713億元，年均增長(zhǎng)120.9%；2008年—2011年中央財(cái)政累計(jì)下達(dá)專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金3225.29億元。2012年，中央財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金進(jìn)一步增加到2330億元。特別值得一提的是，在今年全國(guó)財(cái)政收入特別是中央財(cái)政收入形勢(shì)嚴(yán)峻、支出壓力加大的情況下，中央財(cái)政通過(guò)調(diào)整支出結(jié)構(gòu)，共安排農(nóng)村危房改造補(bǔ)助資金445.72億元，為前四年中央補(bǔ)助資金總和的1.56倍。同時(shí)，從資金用途來(lái)看，中央財(cái)政不僅對(duì)保障性安居工程建設(shè)本身進(jìn)行補(bǔ)助，今年還對(duì)保障性安居工程配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)行補(bǔ)助，補(bǔ)助金額達(dá)到393億元。各級(jí)財(cái)政資金投入的增加，有力地保障了保障性安居工程建設(shè)資金需求。

4.加強(qiáng)后續(xù)管理，確保住房保障可持續(xù)發(fā)展。保障對(duì)象入住保障性住房后，如何管理、運(yùn)營(yíng)好數(shù)量龐大的保障性住房，確保保障性住房正常運(yùn)轉(zhuǎn)是擺在地方政府面前的一個(gè)重大問(wèn)題。特別是廉租住房，由于租金較低，僅靠租金收入難以滿足廉租住房維護(hù)和管理支出。為此，財(cái)政部明確規(guī)定，廉租住房維護(hù)和管理支出實(shí)行公共財(cái)政預(yù)算“兜底”，即廉租住房租金用于廉租住房維護(hù)和管理支出的不足部分，由公共財(cái)政預(yù)算安排解決。按照這一規(guī)定，地方財(cái)政部門(mén)將保障性住房維護(hù)和管理支出納入預(yù)算安排，確保了住房保障的可持續(xù)性。

（四）加強(qiáng)保障性安居工程資金監(jiān)管，確保資金安全和專(zhuān)款專(zhuān)用。為規(guī)范保障性安居工程資金管理，提高資金使用效益，確保資金專(zhuān)款專(zhuān)用，各級(jí)財(cái)政部門(mén)認(rèn)真做好保障性安居工程資金分配和管理等工作，有力地推動(dòng)了保障性安居工程順利實(shí)施。

1.建立健全資金管理制度。各級(jí)財(cái)政部門(mén)堅(jiān)持加大投入與強(qiáng)化管理并重，建章立制，不斷完善資金監(jiān)管。財(cái)政部會(huì)同有關(guān)部門(mén)制定了《中央補(bǔ)助廉租住房保障專(zhuān)項(xiàng)資金管理辦法》《中央補(bǔ)助公共租賃住房專(zhuān)項(xiàng)資金管理辦法》《中央補(bǔ)助城市棚戶區(qū)改造專(zhuān)項(xiàng)資金管理辦法》《中央農(nóng)村危房改造補(bǔ)助資金管理暫行辦法》等一系列制度，對(duì)中央補(bǔ)助資金的申請(qǐng)、分配、使用管理、監(jiān)督檢查等做出了具體規(guī)定。同時(shí)，財(cái)政部還會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等有關(guān)部門(mén)積極推進(jìn)績(jī)效考評(píng)工作，在分配農(nóng)村危房改造補(bǔ)助資金時(shí)對(duì)工作扎實(shí)、績(jī)效良好的地區(qū)實(shí)施了“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”政策。地方各級(jí)財(cái)政部門(mén)也制定出臺(tái)了相應(yīng)的保障性安居工程資金管理具體辦法和操作規(guī)程，努力強(qiáng)化資金管理，提高資金使用效益。

2.實(shí)施保障性住房租金“收支兩條線”改革。政府購(gòu)建的保障性住房是國(guó)有資產(chǎn)的重要組成部分，財(cái)政部明確要求地方財(cái)政部門(mén)要實(shí)施改革，將廉租住房和公共租賃住房租金納入“收支兩條線”管理范圍，按照規(guī)定及時(shí)足額繳入地方同級(jí)國(guó)庫(kù)，專(zhuān)項(xiàng)用于廉租住房和公共租賃住房的維護(hù)和管理等開(kāi)支。

3.確保保障性安居工程資金專(zhuān)款專(zhuān)用。各級(jí)財(cái)政部門(mén)對(duì)保障性安居工程資金實(shí)行專(zhuān)項(xiàng)管理、分賬核算，并要嚴(yán)格按照規(guī)定用途使用，不得截留、擠占、挪作他用，不得用于平衡本級(jí)預(yù)算。同時(shí)，根據(jù)保障性安居工程工作進(jìn)度及時(shí)下達(dá)預(yù)算并撥付資金，保障預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度，確保保障性安居工程資金需要。

（五）開(kāi)展房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

對(duì)個(gè)人住房開(kāi)征房產(chǎn)稅，適當(dāng)提高住房保有成本，是有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展的重要制度建設(shè)。在上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)中，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部等部門(mén)與兩市密切配合，在試點(diǎn)辦法的制定、完善以及試點(diǎn)前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作中，反復(fù)溝通，形成合力，保障了試點(diǎn)的順利推出和平穩(wěn)實(shí)施，有力地助推了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

1.對(duì)引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)需求發(fā)揮了積極作用。在上海市2011年完成認(rèn)定的免稅住房中，屬于本市居民家庭第二套及以上新購(gòu)住房，但未超出人均60平方米免稅住房面積的，占71.6%。這表明居民購(gòu)買(mǎi)住房漸漸轉(zhuǎn)向以小戶型為主，住房消費(fèi)需求更趨理性。而應(yīng)稅住房中，90%以上適用0.4%的優(yōu)惠稅率，主要集中在非中心城區(qū)，起到了鼓勵(lì)人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移的政策導(dǎo)向。在重慶開(kāi)展改革試點(diǎn)后，高檔住房的需求受到了抑制，2011年高檔住房成交面積占全部住房成交面積的比重較2010年下降4.1個(gè)百分點(diǎn),高檔住房的成交價(jià)較試點(diǎn)前下降了7.1％；高檔住房的供需結(jié)構(gòu)也發(fā)生了一定變化，大戶型比例下降，中小戶型增加，100平方米以下住房上市量同比增加了17.8%，多數(shù)高檔樓盤(pán)訪客量下降了30％至50％。

2.為建立地方財(cái)政收入長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)的機(jī)制創(chuàng)造了條件。試點(diǎn)初期，兩市主要對(duì)增量住房征稅，當(dāng)年的增量在以后年度就會(huì)成為存量，隨著新增住房不斷增加并轉(zhuǎn)化為存量住房，應(yīng)稅住房的數(shù)量和稅收收入規(guī)模每年將成倍增長(zhǎng)。因此，房產(chǎn)稅在不遠(yuǎn)的將來(lái)會(huì)成為地方政府的重要稅源。另外，房產(chǎn)稅的試點(diǎn)還探索建立了對(duì)個(gè)人住房征稅的征管機(jī)制，促進(jìn)了納稅人自覺(jué)納稅意識(shí)的提高和稅務(wù)機(jī)關(guān)征管理念的轉(zhuǎn)變。

四、成效斐然，多方獲益

五年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)工作的實(shí)施推進(jìn)，成效凸顯、意義重大、影響深遠(yuǎn)，概括為一句話，就是有力地促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)更加科學(xué)發(fā)展、社會(huì)更加和諧穩(wěn)定，黨與人民貼得更近。具體的成效和意義主要體現(xiàn)在以下五個(gè)方面：

（一）城鄉(xiāng)居民居住條件得以改善。

1.城鄉(xiāng)居民人均住房建筑面積穩(wěn)步增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年—2011年，全國(guó)城鎮(zhèn)住宅竣工面積分別為4.8億、5.77億、6.12億、7.17億平方米。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積從2007年的30.1m2增加到2011年32.7m2；農(nóng)村居民人均住房建筑面積從2007年的31.6m2增加到2011年36.2m2。不僅城鄉(xiāng)居民人均住房面積逐年增加，更為重要的是，隨著規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、建筑材料、節(jié)能環(huán)保等方面的提高和改進(jìn)，新建住宅的工程質(zhì)量、功能品質(zhì)、環(huán)境條件明顯提升。

2.住有所居目標(biāo)正大步得以落實(shí)。在各級(jí)政府的共同努力下，2008年至2011年間，我國(guó)累計(jì)開(kāi)工建設(shè)保障性安居工程住房超過(guò)2300萬(wàn)套，基本建成1200萬(wàn)套以上，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼超過(guò)400萬(wàn)戶。截至2011年底，全國(guó)已累計(jì)用實(shí)物方式解決了2650萬(wàn)戶城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入家庭的住房困難。2012年，全國(guó)又開(kāi)工建設(shè)保障性安居工程住房745萬(wàn)套，竣工412萬(wàn)套，實(shí)物住房保障受益戶數(shù)占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的比例由2008年的不足4%迅速提高到2012年預(yù)計(jì)的13%左右。如按三口之家計(jì)算，將有近1.2億人通過(guò)不同形式的保障解決了住房困難。預(yù)計(jì)“十二五”期末，城鎮(zhèn)住房保障覆蓋面將達(dá)到20%左右。同時(shí)，從2008年農(nóng)村危房改造試點(diǎn)以來(lái)，中央財(cái)政共支持1033萬(wàn)貧困農(nóng)戶實(shí)施危房改造，改造任務(wù)從2008年的4萬(wàn)戶增加到2012年的560萬(wàn)戶，按戶均3.5人測(cè)算，僅2012年當(dāng)年農(nóng)村危房改造受益人數(shù)就達(dá)2000萬(wàn)人。如果再加上政府支持的因?yàn)?zāi)造成房屋毀損后的修復(fù)重建，數(shù)量會(huì)更大。五年來(lái)，各級(jí)政府以高度的政治責(zé)任感和使命感，充分運(yùn)用政策力量、制度力量，凝聚合力，揚(yáng)長(zhǎng)避短，克難前行，使這五年成為我國(guó)歷史上政府對(duì)保障性安居工程投入最多、建成規(guī)模最大、工作成效最明顯的時(shí)期。保障性安居工程建設(shè)，極大地改善了低收入家庭住房條件，大步落實(shí)了住有所居目標(biāo)，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與社會(huì)和諧發(fā)揮了重要作用。

3.棚戶區(qū)改造實(shí)現(xiàn)了四個(gè)巨變。一是棚改家庭住房條件發(fā)生巨變。棚改使破舊不堪的舊房變成寬敞明亮的高樓，不僅使棚改家庭的住房狀況徹底改變，住房質(zhì)量根本改觀，而且增加了棚改家庭的財(cái)產(chǎn)收入，縮小了社會(huì)貧富差距。同時(shí)，也增加了就業(yè)機(jī)會(huì)，緩解了社會(huì)矛盾。二是棚改社區(qū)發(fā)生巨變。棚改使擁擠污臭、犯罪頻發(fā)的棚戶區(qū)，變成環(huán)境優(yōu)美、關(guān)系和諧的新型社區(qū)，健全了基礎(chǔ)設(shè)施，使居民生活更加便利，也穩(wěn)定了治安環(huán)境，使居民幸福平安。三是工礦企業(yè)發(fā)生巨變。棚改在解決職工住房困難問(wèn)題的同時(shí)，也為企業(yè)消除了后顧之憂，減輕了企業(yè)負(fù)擔(dān)，支持了企業(yè)發(fā)展。四是棚改城市發(fā)生巨變。棚改使城市面貌煥然一新，提升了城市形象；優(yōu)化了投資環(huán)境，擴(kuò)大了發(fā)展空間；拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升了土地價(jià)值；緩解了社會(huì)矛盾，促進(jìn)了城市和諧。

（二）商品住房供需矛盾得到有效緩解。

1.商品住房?jī)r(jià)格漲幅得到控制。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年—2011年，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比增長(zhǎng)率分別為24.7%、6.0%、6.1%。2012年前三季度，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降3.9%。2012年9月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有24個(gè)，持平的城市有15個(gè)，環(huán)比價(jià)格上漲的31個(gè)城市漲幅均未超過(guò)0.4%；從同比情況看，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有55個(gè)，持平的城市有3個(gè)，上漲的城市有12個(gè)，漲幅均未超過(guò)1.2%。同比價(jià)格上漲的12個(gè)城市中，漲幅比8月份回落的城市有5個(gè)。

2.商品住房交易量趨穩(wěn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年—2011年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積分別為9.37億、10.43億、10.99億平方米，同比增長(zhǎng)率分別為42.1%、10.1%、4.9%。2012年前三季度，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積6.84億平方米，商品住宅銷(xiāo)售面積同比下降4.3%。住房投資投機(jī)性需求得到遏制，住房供需矛盾得到緩解，主要得益于以下三個(gè)方面：一是住房投資投機(jī)的動(dòng)力受到遏制。對(duì)于住房投資投機(jī)而言，與其說(shuō)是購(gòu)買(mǎi)住房本身，不如說(shuō)是購(gòu)買(mǎi)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的高壓態(tài)勢(shì)下，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期大大減弱，使住房投資投機(jī)行為失去了動(dòng)力。二是住房投資投機(jī)的能力受到遏制。通過(guò)大幅提高多套房的首付款比例甚至停止發(fā)放第三套房貸款等差別化信貸政策，加之目前流動(dòng)性普遍收緊，極大地削弱了住房投資投機(jī)的能力。三是住房投資投機(jī)的資格受到限制。按照國(guó)務(wù)院要求，各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市均采取了嚴(yán)格的住房限購(gòu)措施，極大限制了一些住房投資投機(jī)行為。

（三）國(guó)民經(jīng)濟(jì)得以平穩(wěn)健康持續(xù)發(fā)展。

2008年以來(lái)，受?chē)?guó)際金融危機(jī)和歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)的影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了兩次下行的情形。在此情況下，如何科學(xué)制定和有力實(shí)施中國(guó)的住房宏觀政策，避免國(guó)民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大起大落，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康持續(xù)發(fā)展，對(duì)中國(guó)政府而言是一個(gè)巨大挑戰(zhàn)和嚴(yán)峻考驗(yàn)。黨中央、國(guó)務(wù)院審時(shí)度勢(shì)，與時(shí)俱進(jìn)，在2008年底及2009年經(jīng)濟(jì)下滑和企穩(wěn)回升時(shí)，通過(guò)刺激房屋消費(fèi)和加大保障性安居工程建設(shè)推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)恢復(fù)。在2011年第二季度以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)再次出現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)時(shí)，主要采取了三方面措施：一是遏制投資投機(jī)性住房需求，促使房?jī)r(jià)穩(wěn)定并逐步合理回歸。二是增加住房供應(yīng)，保障合理的自住、改善型住房需求，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持一定的規(guī)模和增幅。三是大幅度加大保障性安居工程建設(shè)，以平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)下滑壓力。2008年—2011年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)21.6%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年均增長(zhǎng)25.5%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)18%左右。同期固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)分別達(dá)4.5、8.1、5.5和4.9個(gè)百分點(diǎn)。保障性安居工程建設(shè)在保增長(zhǎng)和擴(kuò)大內(nèi)需兩方面都起到了非常重要的作用。我們知道，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的實(shí)施，肯定會(huì)影響商品房銷(xiāo)售量，這將相應(yīng)影響鋼材、水泥、木材等一系列建筑材料的銷(xiāo)售量，進(jìn)而影響這些產(chǎn)業(yè)的增加值和整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。加大保障性安居工程建設(shè)，抵消甚至改變了上述影響。即使拿房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果顯現(xiàn)的2012年數(shù)據(jù)來(lái)比較，也可以明顯看出這一點(diǎn)。2012年前三季度商品住宅銷(xiāo)售量同比下降4.3%，按一年全國(guó)平均銷(xiāo)售800萬(wàn)套的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)作基數(shù)，實(shí)際少銷(xiāo)售40萬(wàn)套左右。哪怕再給個(gè)正常增長(zhǎng)率，最多也不過(guò)少銷(xiāo)售100萬(wàn)套。而2012年全國(guó)保障性安居工程開(kāi)工建設(shè)745萬(wàn)套，同期實(shí)施農(nóng)村危房改造560萬(wàn)戶，扣除面積小、標(biāo)準(zhǔn)低的差異后，仍然不僅可以彌補(bǔ)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控帶來(lái)的缺口，而且還增加了投資拉動(dòng)，刺激了消費(fèi)，帶動(dòng)了上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在同部分全國(guó)人大代表、政協(xié)委員座談時(shí)，這筆賬得到了他們的認(rèn)同。

（四）城鄉(xiāng)住房保障體系得以建立。2008年以來(lái)，我國(guó)逐步建立健全了保障性安居工程體系。從住房保障的方式看，既有實(shí)物保障（補(bǔ)“磚頭”），也有貨幣補(bǔ)貼（補(bǔ)“人頭”）。政策體系主要包括：一是廉租住房。保障對(duì)象為城市住房困難的低收入家庭，具體標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民政府確定。二是經(jīng)濟(jì)適用住房。保障對(duì)象為城市住房困難的低收入家庭，其標(biāo)準(zhǔn)比廉租住房略寬些。三是公共租賃住房。供應(yīng)對(duì)象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，鼓勵(lì)有條件的地區(qū)，將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來(lái)務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。四是限價(jià)商品住房。政府采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的方式出讓一定比例的土地建設(shè)商品住房，供應(yīng)中低收入住房困難家庭。五是各類(lèi)棚戶區(qū)改造。主要包括城市、工礦、林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)改造等。六是農(nóng)村危房改造。補(bǔ)助對(duì)象重點(diǎn)是居住在危房中的農(nóng)村分散供養(yǎng)五保戶、低保戶、貧困殘疾人家庭和其他貧困戶。七是游牧民定居工程。主要解決尚未定居的游牧民定居問(wèn)題，促進(jìn)牧區(qū)畜牧業(yè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和草原生態(tài)保護(hù)，維護(hù)民族團(tuán)結(jié)和邊疆穩(wěn)定。一些地方還開(kāi)展了漁民上岸定居工程。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，經(jīng)過(guò)五年的努力，一個(gè)覆蓋城鄉(xiāng)，惠及市民、工礦職工、農(nóng)民、游牧民和漁民的住房保障體系已日益成熟、日臻完備。

（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策體系得以健全。

1.關(guān)注微觀，實(shí)現(xiàn)了調(diào)控理論的重大創(chuàng)新。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一個(gè)鮮明特點(diǎn)是，它突破了以往僅就宏觀論宏觀的政策定式，在制定宏觀調(diào)控政策時(shí)，充分考慮到了微觀主體的差別和反應(yīng)，對(duì)不同城市、不同對(duì)象、不同購(gòu)房套數(shù)等實(shí)施差別化的政策，既注重了政策的整體性影響，又關(guān)注到微觀主體的反應(yīng)；既有調(diào)控者的戰(zhàn)略意圖，又有被調(diào)控者應(yīng)對(duì)后的跟進(jìn)措施。應(yīng)該說(shuō)這是對(duì)我國(guó)宏觀調(diào)控理論的一大發(fā)展與完善，其意義可能比具體的實(shí)施效果還要大、影響還要深遠(yuǎn)。2.區(qū)別對(duì)待，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策更具針對(duì)性。調(diào)控主要針對(duì)投資投機(jī)性需求，而對(duì)自住、改善型需求則區(qū)別對(duì)待。調(diào)控的最終目的是解決居民住房問(wèn)題，同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。因此，調(diào)控不搞簡(jiǎn)單的一刀切，而是通過(guò)有保有壓、區(qū)別對(duì)待的政策，遏制投資投機(jī)性住房需求，保障自住、改善型住房需求。

3.手段多樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策更具靈活性。調(diào)控靈活使用多種政策手段，既有經(jīng)濟(jì)手段，也有行政手段；既有財(cái)政、稅收手段，也有金融、土地等手段；既有抑制住房需求的手段，也有增加住房供應(yīng)的手段。多種調(diào)控手段的綜合、靈活運(yùn)用，進(jìn)一步表明我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策日臻成熟和完善。

4.目標(biāo)多重，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策更具全局性。調(diào)控目標(biāo)不是單純的抑制房?jī)r(jià)，而是在促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸的同時(shí)，保持房地產(chǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康、穩(wěn)定發(fā)展，同時(shí)滿足住房的剛性需求。調(diào)控目標(biāo)的多重性，固然增加了調(diào)控的難度，但也凸顯了調(diào)控政策從國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局出發(fā)解決居民住房問(wèn)題的政治高度。

五、國(guó)際比較，影響深遠(yuǎn)

住房問(wèn)題及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題，恐怕是每一個(gè)國(guó)家在發(fā)展過(guò)程中必然遇到而且必須要解決好的問(wèn)題。即使是美國(guó)這樣的發(fā)達(dá)國(guó)家，也是如此。正是由于美國(guó)未及時(shí)解決好它的房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題，引發(fā)了次貸危機(jī)并造成了全球金融危機(jī)。從這個(gè)意義和視角對(duì)我國(guó)近年來(lái)的住房宏觀政策作一番國(guó)際比較，我們更加要說(shuō)：我國(guó)五年來(lái)住房宏觀政策的制定和推進(jìn)，成績(jī)巨大、影響深遠(yuǎn)。

（一）較好解決了世界五分之一人口住有所居問(wèn)題。

住有所居是世界性難題。不要說(shuō)貧困國(guó)家，即使在許多中等以上收入國(guó)家，盡管政府已經(jīng)采取了諸多積極措施，但住有所居問(wèn)題都遠(yuǎn)未解決。發(fā)達(dá)國(guó)家中流離失所、露宿街頭者也大有人在。中國(guó)發(fā)展階段及人多地少的基本國(guó)情更是彰顯了解決這一課題的難度和意義。特別是從中國(guó)人口分布來(lái)看，黑河－騰沖一線，即“胡煥庸線”東南占全國(guó)面積的36%，卻居住著全國(guó)人口的94.2%；“胡煥庸線”西北占全國(guó)面積的64%，但人口僅占全國(guó)的5.8%。人多地少、人口分布極度不均的國(guó)情，加大了中國(guó)解決居住問(wèn)題的難度。讓我們引以為豪的是，中國(guó)在人均5000多美元的發(fā)展階段，用占世界7%的土地面積，較好養(yǎng)活了占世界22%的人口，基本解決了占世界22%人口的居住問(wèn)題。在黨中央、國(guó)務(wù)院的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，一方面保持了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資規(guī)模、商品住房新開(kāi)工面積、竣工面積和銷(xiāo)售面積平穩(wěn)發(fā)展，居民住房自有率達(dá)到80%以上。另一方面，國(guó)家大力推動(dòng)保障性安居工程建設(shè)，住房保障工作全面推進(jìn)；縱觀各國(guó)建立起相對(duì)成熟的住房保障體系，美國(guó)用了近百年，新加坡和日本用了50多年，而我國(guó)在2008年以來(lái)的5年中，城鎮(zhèn)實(shí)物住房保障覆蓋面就由不足4%迅速提高到2012年預(yù)計(jì)的13%左右，再用3年時(shí)間或者有望提前，即可達(dá)到20%，建成符合中國(guó)國(guó)情的住房保障體系，實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)。

（二）有效避免了許多發(fā)展中國(guó)家出現(xiàn)的城市病。

在不少?lài)?guó)家，特別是在發(fā)展中國(guó)家，幾乎都有貧民居住區(qū)，即被稱(chēng)之為“貧民窟”的地方。伴隨著城市化而生的貧民窟，是許多國(guó)家特別是發(fā)展中國(guó)家的城市通病。高人口密度，眾多移民，高失業(yè)率，使貧民窟逐漸成為貧困、墮落與污染的聚集地，成為犯罪、賣(mài)淫和吸毒的避難所，成為多種傳染病肆虐城市的傳染源。聯(lián)合國(guó)人居署報(bào)告顯示：2010年世界貧民窟人口已達(dá)到8.276億人，接近全球城市人口的四分之一。盡管很多國(guó)家采取了許多措施，嘗試解決貧民窟問(wèn)題，但由于困難重重，加上住房政策、法律、分配制度、國(guó)家和城市政策等方面的制約，貧民窟問(wèn)題的發(fā)展趨勢(shì)不但沒(méi)有得到遏制，而且還在繼續(xù)擴(kuò)大。據(jù)預(yù)測(cè)，如果貧民窟居民人數(shù)繼續(xù)以同樣速度增長(zhǎng)，2030年將達(dá)到20億人。我曾經(jīng)到過(guò)印度、巴西、墨西哥、南非等國(guó)家的貧民窟，那里的景象幾乎令人窒息。印度的貧民窟幾乎遍及所有城市，首都新德里的貧民窟里生活著300多萬(wàn)人，加爾各答的貧民窟人口有431萬(wàn)人，孟買(mǎi)的貧民窟人口更是高達(dá)800多萬(wàn)人，占城市總?cè)丝诘?0%以上，氣派的大廈和豪華飯店幾乎淹沒(méi)在貧民窟之中。孟買(mǎi)政府也想將貧民窟改建為保障房以解決普通市民的安居問(wèn)題，但由于有房可租一族的壟斷權(quán)及其利益保護(hù)，政府一有想法，他們就以示威游行要挾，政府沒(méi)法建、沒(méi)錢(qián)建，也形不成建的決策。巴西在城市化進(jìn)程中，貧民窟現(xiàn)象日益嚴(yán)重，一直困擾著巴西經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，導(dǎo)致社會(huì)暴力和犯罪活動(dòng)上升，削弱了國(guó)家和民族的凝聚力，造成了一系列嚴(yán)重的社會(huì)后果。在墨西哥，隨著工業(yè)化的發(fā)展，農(nóng)村中的剩余勞動(dòng)力迅速向城市轉(zhuǎn)移，這些移民通常是幾經(jīng)周折之后最終落腳于大城市，造成城市人口急劇膨脹，形成了大量的貧民窟。那里，甚至連警察都無(wú)法進(jìn)入。

在我國(guó)，雖然沒(méi)有貧民窟，但由于歷史等原因，一些城市也曾存在大量集中連片的簡(jiǎn)易住房，這些地方的配套設(shè)施不全，住房功能不完善，低收入群體聚集。我們欣喜地看到，近幾年通過(guò)大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程建設(shè)，我國(guó)已基本消除千戶以上規(guī)模的棚戶區(qū)，約1200萬(wàn)戶、4000多萬(wàn)人的住房條件得到徹底改善。在棚戶區(qū)改造過(guò)程中，我國(guó)積累了豐富、寶貴的經(jīng)驗(yàn)：一是在指導(dǎo)思想上，堅(jiān)持“科學(xué)發(fā)展，科學(xué)棚改”，促進(jìn)棚改及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展事業(yè)雙雙推進(jìn)。二是在體制和模式上，實(shí)行“政府主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作”。克服政府失靈和市場(chǎng)失靈的缺陷，實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置，發(fā)揮了參與主體積極性。三是在戰(zhàn)略和規(guī)劃上，堅(jiān)持“統(tǒng)籌兼顧，均衡協(xié)調(diào)”。四是在制度和政策上，采取“綜合配套，多策并舉”。改革創(chuàng)新并完善制度與政策，確保棚改居民“住得進(jìn)，住得起，住得穩(wěn)”。五是在管理服務(wù)上，實(shí)現(xiàn)“規(guī)范有序，人本自治”。通過(guò)綜合運(yùn)用和創(chuàng)新一系列監(jiān)督、管理與服務(wù)模式，確保棚改工作的“公平、公正、公開(kāi)”。我們?cè)谕嘘P(guān)國(guó)家的同行進(jìn)行交談時(shí)，他們深以為是。尤其值得一提的是，過(guò)去的五年也是我國(guó)農(nóng)民工進(jìn)城發(fā)展最快的五年，2008年—2012年進(jìn)城農(nóng)民工共增加約7000萬(wàn)人，這還不包括跟隨他們進(jìn)城的老人和孩子。如此大規(guī)模的城鎮(zhèn)化和人口遷移，不僅沒(méi)有出現(xiàn)貧民窟，而且在基本改造了已有棚戶區(qū)的基礎(chǔ)上，通過(guò)保障性安居工程建設(shè)，較好消化了農(nóng)民工的住房需求，不能不說(shuō)這是中國(guó)發(fā)展的一大奇跡，它為世界特別是廣大發(fā)展中國(guó)家提供了解決和防止城市病的有益經(jīng)驗(yàn)及成功模式。

（三）有效防止了房地產(chǎn)起伏對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大沖擊和大震蕩。

房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度高，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的作用。如果調(diào)控不當(dāng)，造成房?jī)r(jià)持續(xù)高漲或房地產(chǎn)業(yè)泡沫破裂，就會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成大的沖擊和震蕩。這種例子并不鮮見(jiàn)。上世紀(jì)80年代后期，日本經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展使日本出現(xiàn)了房地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)潮，1990年日本房地產(chǎn)的總價(jià)值約為20萬(wàn)億美元，大約是1955年的75倍，相當(dāng)于當(dāng)時(shí)全球股市總市值的2倍，地產(chǎn)價(jià)格的不斷上揚(yáng)，使房地產(chǎn)泡沫越吹越大，加之日本政府調(diào)控失誤，最終使房地產(chǎn)泡沫破裂，成為造成國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)達(dá)十幾年低迷和蕭條的主要原因之一。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2006之前的五年里持續(xù)繁榮，次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)迅速發(fā)展，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫以及短期利率的提高，2008年美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)了次貸危機(jī)，最終造成資金鏈斷裂，引發(fā)了國(guó)際金融危機(jī)。西班牙房地產(chǎn)泡沫持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、增長(zhǎng)速度快，1995年—2008年，西班牙房?jī)r(jià)上漲190％，特別是1999年—2005年年均上漲15％，2008年美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)后，西班牙房地產(chǎn)泡沫破滅，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)如建筑、銀行業(yè)等受到沉重打擊，經(jīng)濟(jì)陷入50年來(lái)的最嚴(yán)重衰退。相比之下，2008年國(guó)際金融危機(jī)以來(lái)，中國(guó)政府通過(guò)改革創(chuàng)新，在實(shí)施有保有壓、區(qū)別對(duì)待的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的同時(shí)，大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程建設(shè)，確保了房地產(chǎn)市場(chǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展，確保了在大發(fā)展、大調(diào)控的形勢(shì)下，未出現(xiàn)大折騰、大影響，未讓房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生大的震蕩，反而“化危為機(jī)”，使不利的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成為大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)、解決低收入家庭住房困難的重要機(jī)遇。這在國(guó)際范圍內(nèi)來(lái)比較，不僅是少有的，而且是非常成功和具有重大積極影響的。

（四）為解決農(nóng)村住房問(wèn)題找到了一條可行之路。

發(fā)達(dá)國(guó)家由于較早實(shí)現(xiàn)了工業(yè)化和城市化，其住房保障政策主要著眼于解決城市低收入群體的住房困難問(wèn)題。廣大的發(fā)展中國(guó)家雖也存在農(nóng)村危房，但基本沒(méi)有國(guó)家成規(guī)模資助實(shí)施改造的先例。我國(guó)在缺少成熟模式和經(jīng)驗(yàn)借鑒的情況下，立足國(guó)情，勇于探索，銳意改革，充分考慮農(nóng)村危房狀況和村民居住特點(diǎn)，創(chuàng)造性地開(kāi)展農(nóng)村危房改造工作，探索形成了四個(gè)結(jié)合的經(jīng)驗(yàn)：一是同類(lèi)項(xiàng)目結(jié)合。將農(nóng)村危房改造與農(nóng)村貧困殘疾人危房改造、自然災(zāi)害倒損農(nóng)房恢復(fù)重建、農(nóng)村五保戶集中供養(yǎng)機(jī)構(gòu)建設(shè)、深山區(qū)庫(kù)區(qū)移民搬遷、地質(zhì)災(zāi)害移民搬遷等項(xiàng)目相結(jié)合。二是與村舍規(guī)劃結(jié)合。將農(nóng)村危房改造與新農(nóng)村建設(shè)相結(jié)合，合理確定區(qū)位、規(guī)模和空間布局，統(tǒng)籌整合農(nóng)村道路、供水、沼氣等公共配套設(shè)施。三是多種模式結(jié)合。各地根據(jù)實(shí)際情況，分別采取原址重建、易地重建和相對(duì)集中重建等多種建設(shè)方式，以及房屋置換、公有產(chǎn)權(quán)房安置等多種模式實(shí)施農(nóng)村危房改造。四是與推廣新材料結(jié)合。一些省份除了補(bǔ)助危房改造農(nóng)戶使用新型墻材建房之外，還配套補(bǔ)助新型墻體材料設(shè)備生產(chǎn)線，緩解農(nóng)村建房墻材的供應(yīng)壓力。從全國(guó)來(lái)看，農(nóng)村危房改造的大規(guī)模順利推進(jìn)，不僅使群眾得實(shí)惠、政府得民心、社會(huì)得穩(wěn)定、就業(yè)得促進(jìn)，也有效地刺激了農(nóng)村消費(fèi)市場(chǎng)，拉動(dòng)了國(guó)內(nèi)消費(fèi)?？梢宰院赖卣f(shuō)：中國(guó)政府為有效解決農(nóng)村住房問(wèn)題找到了一條可行之路，也為相關(guān)國(guó)家提供了可資借鑒的經(jīng)驗(yàn)。

（五）為促進(jìn)城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展提供了有益經(jīng)驗(yàn)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)保持了30年的持續(xù)快速增長(zhǎng)，今后還能不能長(zhǎng)期可持續(xù)快速發(fā)展，其潛力已不在人口紅利，而主要在于加快城鎮(zhèn)化建設(shè)。與發(fā)達(dá)國(guó)家70%的城鎮(zhèn)化率相比，目前我國(guó)只有51.3%，城鎮(zhèn)化進(jìn)程預(yù)計(jì)還將持續(xù)20年左右的時(shí)間。中國(guó)有13億多人口，城鎮(zhèn)化率每提高一個(gè)百分點(diǎn)，就等于有1300多萬(wàn)農(nóng)村人口進(jìn)入城市，這相當(dāng)于一個(gè)中等國(guó)家的人口規(guī)模。如此大規(guī)模的人口遷移，即使從世界范圍來(lái)看，也沒(méi)有幾個(gè)國(guó)家是可比的。推進(jìn)城鎮(zhèn)化既蘊(yùn)含了巨大的內(nèi)需潛力和發(fā)展空間，又對(duì)住房保障等基本公共服務(wù)提出了迫切要求。城市的運(yùn)轉(zhuǎn)和發(fā)展需要不同行業(yè)、不同層次的勞動(dòng)力群體，居民收入也會(huì)有高有低，低收入和部分中等收入群眾的基本住房問(wèn)題，很多是難以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商品房來(lái)解決的。特別是從農(nóng)村而來(lái)的新進(jìn)城人員，大多從事低端行業(yè)，收入不高，如果沒(méi)有一定的保障性住房供應(yīng)，就難以在城市扎根，城鎮(zhèn)化也就難以很好地持續(xù)向前推進(jìn)。

近年來(lái)我國(guó)大力實(shí)施保障性安居工程建設(shè)，一方面建立了以公共租賃住房為主體的保障性住房體系，更加注重解決進(jìn)城務(wù)工人員和新就業(yè)人員住房困難問(wèn)題。2011年新增公共租賃住房套數(shù)占當(dāng)年保障性安居工程住房套數(shù)的比例迅速?gòu)?010年的6.3％提高到22.7%，2012年又進(jìn)一步提高到30.7%，預(yù)計(jì)“十二五”期間我國(guó)開(kāi)工建設(shè)的公共租賃住房將達(dá)1000萬(wàn)套左右。另一方面，農(nóng)村危房改造開(kāi)始并將越來(lái)越注重同城鎮(zhèn)化建設(shè)相聯(lián)系。相信在今后幾年，這將為我國(guó)的城鎮(zhèn)化乃至未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。相比之下，發(fā)展中國(guó)家的城鎮(zhèn)化建設(shè)中，保障性住房建設(shè)大多是短板，城鎮(zhèn)化后由于缺乏保障性住房建設(shè)而使其效應(yīng)難以充分發(fā)揮。我國(guó)的探索，為不少?lài)?guó)家特別是發(fā)展中大國(guó)，在如何提高城鎮(zhèn)化效應(yīng)，以及有效促進(jìn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展方面，都提供了有益的經(jīng)驗(yàn)。

六、深化共識(shí)，統(tǒng)一思想 2013年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)更是處于關(guān)鍵時(shí)期，能否進(jìn)一步取得成效和發(fā)揮出更大效應(yīng)，關(guān)鍵取決于對(duì)一些重大問(wèn)題有無(wú)正確統(tǒng)一的思想認(rèn)識(shí)：

（一）關(guān)于堅(jiān)持還是放松房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控問(wèn)題。

2012年5月—9月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)率分別比去年同期增幅回落16.1、16.3、18.2、17.6、16.6個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積也出現(xiàn)絕對(duì)額的下降，同比增長(zhǎng)率分別為-12.4%、-10.0%、-6.6%、-4.1%、-4.0%。一般而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮始終具有做大地方GDP、增加財(cái)政收入、提升城市品牌等多重誘惑。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下行壓力以及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策持續(xù)發(fā)揮作用，一些人一方面希望放松房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，另一方面希望推出新一輪大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激政策。在此形勢(shì)下，堅(jiān)持調(diào)控還是放松調(diào)控，是擺在我們面前的一個(gè)重大問(wèn)題，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。對(duì)此，我們要有清醒的認(rèn)識(shí)。毋庸諱言，在目前經(jīng)濟(jì)困難明年仍將較為困難的情況下，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最簡(jiǎn)單的方式也許就是放松房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，或?qū)嵤┬乱惠喆笠?guī)模刺激政策，但這恰恰也是最不能、最不應(yīng)該做的。從短期來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施調(diào)控，可能要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)適度下滑或不能保持一定增速的代價(jià)；但從中長(zhǎng)期來(lái)看，則有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整和經(jīng)濟(jì)的科學(xué)發(fā)展，更為重要的是，它還直接關(guān)乎廣大百姓的福祉。目前一些地方商品住房?jī)r(jià)格下降和銷(xiāo)量減少實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性回調(diào)，是正常的也是合理的，無(wú)需大驚小怪。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作雖然取得了成效，但房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上仍處于買(mǎi)賣(mài)雙方相持階段，房?jī)r(jià)反彈壓力不僅存在而且很大，如調(diào)控政策稍有松動(dòng)，仍有可能前功盡棄，甚至?xí)霈F(xiàn)房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈，這是不可持續(xù)的，也是老百姓不會(huì)答應(yīng)的。另外，如果我們靠房市火爆來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，那將使未來(lái)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)花費(fèi)更加巨大的代價(jià)，也會(huì)給經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來(lái)更大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，必須堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖，在宏觀層面要進(jìn)一步明確和強(qiáng)化調(diào)控的決心。同時(shí)，根據(jù)新情況、新特點(diǎn)，著力調(diào)整完善調(diào)控政策。

（二）關(guān)于處理好貨幣政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)系問(wèn)題。

明年我國(guó)貨幣政策面臨一個(gè)新的兩難選擇：一方面，針對(duì)經(jīng)濟(jì)放緩壓力，為刺激經(jīng)濟(jì)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，讓貨幣政策穩(wěn)中見(jiàn)松也許是一個(gè)好的選擇，但這又與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)不相匹配。2012年以來(lái)央行兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率、兩次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，雖然僅僅是貨幣政策的微調(diào)，但第二次下調(diào)存貸款利率時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)就做出了關(guān)聯(lián)反應(yīng)，6月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積與5月份相比，環(huán)比上漲52.4%，一些大城市漲幅更高?？梢韵胂?，如果為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而選擇放松明年貨幣政策，把握不好的話可能會(huì)對(duì)已見(jiàn)成效的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控造成巨大沖擊。另一方面，如果不增強(qiáng)穩(wěn)健貨幣政策的靈活性、針對(duì)性、前瞻性，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展又會(huì)造成不利影響。因此，下一步的貨幣政策，總體上應(yīng)當(dāng)是穩(wěn)健的，適度放松中，應(yīng)當(dāng)考慮采取分類(lèi)及差別化的措施，把房地產(chǎn)項(xiàng)目同一般企業(yè)項(xiàng)目區(qū)別開(kāi)來(lái)，盡可能減少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的影響和沖擊。

（三）關(guān)于理性看待房產(chǎn)稅對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)的作用問(wèn)題。

近年來(lái)，每當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期，社會(huì)對(duì)房產(chǎn)稅改革的呼聲和爭(zhēng)議就愈發(fā)強(qiáng)烈?？陀^地說(shuō)，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上投資投機(jī)性購(gòu)房需求仍然存在的情況下，房產(chǎn)稅通過(guò)增加住房持有成本，可以抑制一些不合理的購(gòu)房需求，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期調(diào)控和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展都具有一定的積極意義。但同時(shí)也要看到，高房?jī)r(jià)是市場(chǎng)供求關(guān)系、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期等多種因素綜合作用的結(jié)果，其中供求關(guān)系是主要因素，而房產(chǎn)稅并不能從根本上改變房地產(chǎn)供求關(guān)系。因此，絕不能簡(jiǎn)單放大房產(chǎn)稅改革對(duì)房?jī)r(jià)抑制的功效，期望其對(duì)平抑房?jī)r(jià)發(fā)揮“一劍封喉”的作用，也不能否定房產(chǎn)稅改革的作用和影響。目前房產(chǎn)稅的主要功能是促進(jìn)節(jié)約用地和調(diào)節(jié)收入分配，其次是完善稅制和健全地方稅體系。當(dāng)然，它也對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展具有積極作用。由此出發(fā)，下一步應(yīng)考慮在總結(jié)上海、重慶試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，制定統(tǒng)一的試點(diǎn)方案，適時(shí)適當(dāng)擴(kuò)大試點(diǎn)城市范圍。這樣，既可以限制高端房，抑制投資特別是投機(jī)購(gòu)房，調(diào)節(jié)收入分配，又可以在鞏固已有改革成果的基礎(chǔ)上，為在全國(guó)推開(kāi)改革積累更多經(jīng)驗(yàn)；既可以不斷提高公眾對(duì)于房產(chǎn)稅的接受度，還可以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展預(yù)期。經(jīng)過(guò)幾年逐步擴(kuò)大試點(diǎn)并取得更多經(jīng)驗(yàn)后，再完善辦法一步步推向全國(guó)。

（四）關(guān)于正確引導(dǎo)居民的住房消費(fèi)理念問(wèn)題。

“人人有房住”不等于“人人有房產(chǎn)”，實(shí)現(xiàn)居民“住有所居”目標(biāo)，不意味著人人都要有產(chǎn)權(quán)房，租房應(yīng)當(dāng)是滿足居民特別是年青人住房需求的主要途徑。目前，德國(guó)有57％的人口租賃住房，只有43％的人口擁有產(chǎn)權(quán)房，年輕人住房自有率更低，30歲以下的人住房自有率僅為8.8％。瑞士2010年住房自有率也僅為40％左右。因此，要切實(shí)轉(zhuǎn)變我國(guó)居民的住房消費(fèi)觀念，引導(dǎo)居民多渠道、多形式解決住房問(wèn)題，形成合理的住房梯度消費(fèi)模式。特別是中低收入居民應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身財(cái)力狀況和可能，慎重選擇住房消費(fèi)方式，避免超越自身能力的消費(fèi)。為此，一方面要穩(wěn)妥推進(jìn)房產(chǎn)稅。通過(guò)增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅負(fù)，來(lái)促進(jìn)居民住房消費(fèi)觀念的改變。最近，香港政府為遏制越來(lái)越熱的樓市炒風(fēng)，從2012年10月27日開(kāi)始對(duì)外地人員購(gòu)買(mǎi)住宅加收特別印花稅，這對(duì)我們研究適時(shí)適當(dāng)替代限購(gòu)政策很有借鑒意義。另一方面，要進(jìn)一步培養(yǎng)和大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，特別是在加強(qiáng)監(jiān)管、以監(jiān)管促發(fā)展上下功夫。一是建立健全住房租賃管理法律法規(guī)，明確租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范租賃管理。二是加強(qiáng)住房租賃合同管理，保護(hù)房客和房東合法權(quán)益。三是加強(qiáng)房屋租金管理，定期公布區(qū)域房租指導(dǎo)價(jià)格，明確租金最高漲幅，對(duì)于不合理的租金上漲進(jìn)行必要干預(yù)。四是加強(qiáng)房屋中介機(jī)構(gòu)管理，加大對(duì)虛假信息和欺詐行為的處罰力度。大力發(fā)展和強(qiáng)力規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，不僅可以盤(pán)活閑置房源，增加市場(chǎng)住房供給，減少對(duì)新建住房的需求，而且有利于促進(jìn)形成合理的住房消費(fèi)觀念，把握住房宏觀政策優(yōu)化的戰(zhàn)略主導(dǎo)權(quán)。

（五）關(guān)于加大住房宏觀政策宣傳問(wèn)題。

要想在以上及其他一些相關(guān)問(wèn)題上取得共識(shí)，不是一件容易的事。理不辨不明，只有統(tǒng)一了思想，我國(guó)的住房宏觀政策才能夠持續(xù)推進(jìn)，才能夠進(jìn)一步優(yōu)化，也才能夠更好發(fā)揮效應(yīng)。因此，要全方位、多渠道加大宣傳力度。一是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程政策及其效果的宣傳。使大家知道成績(jī)巨大且來(lái)之不易，因此必須堅(jiān)持政策、完善政策。二是就共同關(guān)心的重點(diǎn)問(wèn)題展開(kāi)討論，用事實(shí)和道理正確引導(dǎo)市場(chǎng)和政策預(yù)期。三是及時(shí)發(fā)布權(quán)威信息。謠言止于智者，謠言止于真相。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)中出現(xiàn)的個(gè)別問(wèn)題，以及一些新情況，有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)輿情監(jiān)測(cè)，及時(shí)發(fā)布權(quán)威信息，堅(jiān)決制止惡意炒作和不負(fù)責(zé)任的片面報(bào)道，主流媒體要發(fā)揮主渠道作用，全面、客觀、及時(shí)加以報(bào)道并正確引導(dǎo)輿論。

七、堅(jiān)持改革，再鑄輝煌

我國(guó)住房宏觀政策改革與優(yōu)化任重道遠(yuǎn)。為此建議：

（一）強(qiáng)化頂層改革設(shè)計(jì)。

過(guò)去十多年里，房地產(chǎn)業(yè)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展帶來(lái)了巨大貢獻(xiàn)；未來(lái)十多年間，住房宏觀政策改革和優(yōu)化會(huì)面臨許多新課題。如：住房的投資功能和基本居住功能如何界定；我國(guó)“4－2－1”式的家庭人口結(jié)構(gòu)模式，未來(lái)是否會(huì)導(dǎo)致一些大城市存量住房出現(xiàn)供過(guò)于求；房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)于集中于大城市和特大城市，如何統(tǒng)籌發(fā)展省會(huì)城市、計(jì)劃單列市、地級(jí)市，特別是如何結(jié)合城鎮(zhèn)化建設(shè)統(tǒng)籌規(guī)劃600多個(gè)地級(jí)市的發(fā)展；隨著近幾年大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程建設(shè)，如何分配好、管理好、運(yùn)營(yíng)維護(hù)好數(shù)量巨大的保障房，建立健全保障房良性運(yùn)轉(zhuǎn)和可持續(xù)發(fā)展機(jī)制，等等。這些對(duì)各級(jí)政府而言都是巨大的挑戰(zhàn)，需要大家用改革的思維來(lái)面對(duì)、來(lái)破解，但最重要的還是要做好國(guó)家層面的通盤(pán)規(guī)劃，特別是強(qiáng)化頂層改革設(shè)計(jì)，謀劃好整體戰(zhàn)略布局。

（二）堅(jiān)持“兩手抓”的同時(shí)盡可能多用市場(chǎng)化方法。

在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與住房保障制度建設(shè)相輔相成、相得益彰。必須“兩手抓、兩手都要硬”，在路徑選擇上，要堅(jiān)決避免全部依靠市場(chǎng)、讓市場(chǎng)包打天下，或者更多依靠政府、讓政府包打天下的極端。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，要注重改革創(chuàng)新調(diào)控方式，要更多更好運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)方法；對(duì)大部分居民而言，應(yīng)主要依靠市場(chǎng)解決住房問(wèn)題，只有無(wú)力通過(guò)市場(chǎng)或一定時(shí)期內(nèi)無(wú)力通過(guò)市場(chǎng)解決住房的居民才應(yīng)納入政府保障范圍；對(duì)保障性安居工程建設(shè)而言，政府履行職責(zé)時(shí)應(yīng)注意發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用。一是進(jìn)一步改革創(chuàng)新政府支持方式，通過(guò)注入資本金、投資補(bǔ)助、貸款貼息、鼓勵(lì)企業(yè)發(fā)行債券等措施，引導(dǎo)更多社會(huì)力量參與投資建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理。二是改進(jìn)住房保障方式。大量采用實(shí)物配租方式是我國(guó)住房保障的階段性目標(biāo)任務(wù)?，F(xiàn)階段我國(guó)主要以政府投資為主大規(guī)模建設(shè)保障性安居工程，通過(guò)實(shí)物方式解決低收入家庭住房困難問(wèn)題，今后應(yīng)當(dāng)根據(jù)各地住房市場(chǎng)狀況、住房保障需求、市場(chǎng)房源和財(cái)力狀況等，適時(shí)調(diào)整住房保障方式，積極實(shí)施以租金補(bǔ)貼方式為主提供住房保障，進(jìn)一步提高住房保障的針對(duì)性和實(shí)效性。三是充分利用市場(chǎng)來(lái)提供住房保障房源。鼓勵(lì)和引導(dǎo)企業(yè)投資建設(shè)小戶型租賃房，從根本上解決小戶型房源不足的問(wèn)題，最終形成“市場(chǎng)建房、政府補(bǔ)貼、居民租房”的住房保障模式。

（三）加大住房管理制度改革。

一是建立健全全國(guó)住房信息系統(tǒng)，力爭(zhēng)用三年時(shí)間實(shí)現(xiàn)地級(jí)市以上所有居民商品住房和保障性住房全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。這對(duì)確保住房保障工作公開(kāi)、公平、公正具有重要意義。二是適當(dāng)簡(jiǎn)化和歸并保障性安居工程種類(lèi)。目前保障性安居工程種類(lèi)多達(dá)7大類(lèi)11小類(lèi)，盡管這是住房保障政策發(fā)展過(guò)程中逐步形成的結(jié)果，但過(guò)多的種類(lèi)容易產(chǎn)生政策混亂，出現(xiàn)“外行看不明，內(nèi)行說(shuō)不清”的局面，有必要適當(dāng)逐步進(jìn)行科學(xué)簡(jiǎn)化、歸并。

（四）保持財(cái)政投入力度。

今后幾年，保障性安居工程建設(shè)將進(jìn)入決戰(zhàn)期，需要保持一定的財(cái)政投入力度。但是，受?chē)?guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)政收入能力在未來(lái)幾年將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，這就需要各級(jí)財(cái)政部門(mén)進(jìn)一步解放思想，改革創(chuàng)新，克服困難，調(diào)整結(jié)構(gòu)，不僅保持必須的財(cái)政資金投入，而且還要盡力加大投入，尤其是要通過(guò)改革千方百計(jì)拓寬資金來(lái)源渠道、引入市場(chǎng)化操作機(jī)制和方法、提高財(cái)政資金使用效益。

（五）加快住房保障法制建設(shè)。

住房保障是政府的一項(xiàng)長(zhǎng)期工作任務(wù)，需要以法律的形式明確各級(jí)政府的職責(zé)，確定住房保障的基本原則、目標(biāo)任務(wù)、資金渠道、準(zhǔn)入退出和工作機(jī)制等。目前，我國(guó)住房保障工作處于深度探索階段，主要依據(jù)是國(guó)務(wù)院、國(guó)務(wù)院相關(guān)部門(mén)、地方政府及相關(guān)部門(mén)頒布的規(guī)范性文件，各地區(qū)住房保障標(biāo)準(zhǔn)、保障方式、運(yùn)作模式不盡一致，保障性安居工程資金需求量大且來(lái)源不穩(wěn)定，對(duì)于騙租、騙購(gòu)保障房行為缺乏強(qiáng)有力的處罰依據(jù)，住房保障管理機(jī)構(gòu)及其管理人員不健全，住房保障責(zé)任雖然確定為地方政府責(zé)任，但地方對(duì)于中央存在依賴(lài)性。導(dǎo)致上述問(wèn)題的一個(gè)重要原因在于立法滯后。因此，下一步應(yīng)當(dāng)清晰界定政府基本職責(zé)與市場(chǎng)功能邊界，明確各級(jí)政府間的責(zé)任分工，建立長(zhǎng)效的保障性安居工程政策支持體系，盡快將住房保障全面納入法制化管理軌道，為住房保障長(zhǎng)期穩(wěn)定健康和可持續(xù)發(fā)展提供法律保障。

黨的十八大就要?jiǎng)倮匍_(kāi)了。建成小康社會(huì)必將成為下一個(gè)五年我們國(guó)家的重要戰(zhàn)略目標(biāo)。讓我們?cè)邳h中央、國(guó)務(wù)院的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)定信心，不斷改革，勇往直前，去奪取新的更大的勝利！去譜寫(xiě)更加輝煌的篇章！

第二篇：壯哉,房改!——五年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)回顧

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壯哉，房改！——五年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)回顧

2012年11月7日 來(lái)源：中國(guó)財(cái)經(jīng)報(bào)

“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”。千百年來(lái)，這一直是仁人志士的美好期盼和愿景。

2007年，胡錦濤總書(shū)記在黨的十七大報(bào)告中明確提出了努力使全體人民實(shí)現(xiàn)“住有所居”的奮斗目標(biāo)。在這一戰(zhàn)略目標(biāo)的指引下，五年來(lái)，黨中央、國(guó)務(wù)院果斷決策、科學(xué)調(diào)控、不斷改革、堅(jiān)定推進(jìn)，奏響了一曲氣勢(shì)恢宏、撼人心魄的住房宏觀政策制定、實(shí)施及促進(jìn)經(jīng)濟(jì)科學(xué)發(fā)展的交響樂(lè)章，“住有所居”目標(biāo)正大步得以落實(shí)。

一、順時(shí)應(yīng)勢(shì)，科學(xué)決策

安居才能樂(lè)業(yè)。住房不僅是個(gè)人和家庭的生活問(wèn)題，也是事關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，還是關(guān)乎社會(huì)和諧穩(wěn)定的政治問(wèn)題。2008年以來(lái)，面對(duì)復(fù)雜嚴(yán)峻的國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)，黨中央、國(guó)務(wù)院高瞻遠(yuǎn)矚、與時(shí)俱進(jìn)，不斷調(diào)整、改革和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程政策（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“住房宏觀政策”）。

（一）2008年前三季度，繼續(xù)抑制商品住房?jī)r(jià)格的過(guò)快上漲。

2008年前三季度我國(guó)繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策和適度從緊的貨幣政策。從房地產(chǎn)本身運(yùn)行情況來(lái)看，盡管經(jīng)歷了3年左右的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格仍然呈現(xiàn)高位運(yùn)行的態(tài)勢(shì)，同比上漲達(dá)到16.9％；2008年一季度同比上漲仍達(dá)5.5％。因此，2008年前三季度，國(guó)家繼續(xù)實(shí)施了2005年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，通過(guò)差別化的稅收、信貸、土地供應(yīng)等政策，抑制商品住房?jī)r(jià)格的過(guò)快上漲。

（二）2008年四季度至2009年，鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，進(jìn)一步推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。

2008年下半年爆發(fā)的國(guó)際金融危機(jī)，使主要經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行急劇下滑，進(jìn)入第四季度，我國(guó)經(jīng)濟(jì)也遭受到了明顯沖擊。黨中央、國(guó)務(wù)院審時(shí)度勢(shì)，及時(shí)出臺(tái)了一系列經(jīng)濟(jì)刺激措施，實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。與此同時(shí)，對(duì)住房宏觀政策做出了以下調(diào)整改革：

1.鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。國(guó)家加大了對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度，對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套用于改善居住條件的普通自住房者，允許比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。同時(shí)，放寬了對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房征收營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠范圍，將個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房免征營(yíng)業(yè)稅的年限由5年調(diào)整為2年；將個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米以下住房契稅減按1％征收，免征個(gè)人住房交易印花稅和土地增值稅。上述鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)的相關(guān)政策措施，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了重要的作用。

2.進(jìn)一步推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。逐步建立健全了包括廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房、各類(lèi)棚戶區(qū)改造（城市棚戶區(qū)、國(guó)有工礦棚戶區(qū)、林區(qū)棚戶區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)、煤礦棚戶區(qū)）、農(nóng)村危房改造以及游牧民定居工程等7大類(lèi)11小類(lèi)在內(nèi)的保障性安居工程體系（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“保障性安居工程”）。城市及礦區(qū)政策的具體內(nèi)容包括：主要以實(shí)物方式、結(jié)合發(fā)放租賃補(bǔ)貼，解決260萬(wàn)戶城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題；解決80萬(wàn)戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民住房的搬遷維修改造問(wèn)題。農(nóng)村政策的具體內(nèi)容包括：將農(nóng)村危房改造試點(diǎn)范圍由貴州省擴(kuò)大到全國(guó)陸地邊境縣、西部地區(qū)民族自治縣、國(guó)家扶貧開(kāi)發(fā)工作重點(diǎn)縣等80萬(wàn)農(nóng)村貧困戶；實(shí)施游牧民定居工程，通過(guò)建設(shè)保障游牧民基本生產(chǎn)生活的定居房、牲畜棚圈以及飲水、供電、道路等配套設(shè)施，實(shí)現(xiàn)游牧民定居。上述政策，既推動(dòng)了逐步解決城鄉(xiāng)低收入和困難家庭的住房問(wèn)題，又增加了投資力度，還有效刺激了消費(fèi)，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升。

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（三）2010年至2011年，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，保障性安居工程建設(shè)規(guī)?？涨啊?/p>

2009年底至2010年初，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)由負(fù)變正，物價(jià)上漲壓力逐漸加大。部分地區(qū)房地產(chǎn)投資投機(jī)日漸加劇，引發(fā)房?jī)r(jià)快速上漲。為此，國(guó)家加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，采取一系列有針對(duì)性的措施，控制不合理住房需求，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。同時(shí)，將進(jìn)一步加大實(shí)施保障性安居工程建設(shè)提高到鞏固黨的執(zhí)政基礎(chǔ)的高度來(lái)認(rèn)識(shí)、來(lái)布置。

1.通過(guò)限購(gòu)、限貸和差別化稅收政策，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，有效緩解住房供需矛盾帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲壓力。2010年至2011年，國(guó)務(wù)院先后印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》等三個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控文件，從抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求和增加有效供給兩方面入手，出臺(tái)了有史以來(lái)最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，包括大幅度提高二套房首付比例，停止發(fā)放第三套住房貸款；要求直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市以及房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，實(shí)行住房限購(gòu)政策；恢復(fù)對(duì)個(gè)人購(gòu)房不足五年交易全額征收營(yíng)業(yè)稅政策，加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算稽查力度；增加保障性安居工程和普通商品住房用地供應(yīng)，在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。

2.更大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程建設(shè)。一方面，明確“十二五”期間，全國(guó)將建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程住房3600萬(wàn)套，覆蓋面達(dá)到20％左右。2010年，城鎮(zhèn)保障性安居工程開(kāi)工590萬(wàn)套，基本建成330萬(wàn)套；2011年，城鎮(zhèn)保障性安居工程開(kāi)工1043萬(wàn)套，基本建成432萬(wàn)套。另一方面，更大規(guī)模進(jìn)行農(nóng)村危房改造，逐步將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到中西部地區(qū)全部縣。2010年改造139萬(wàn)戶，比2009年增加58％；2011年改造285萬(wàn)戶，比2010又增加一倍。同時(shí)，2010年和2011年分別實(shí)施游牧民定居工程7.6萬(wàn)戶和6.8萬(wàn)戶。更大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程建設(shè)，是推動(dòng)科學(xué)發(fā)展、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重大舉措，對(duì)于保障和改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定，對(duì)于擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，對(duì)于加強(qiáng)宏觀調(diào)控、保持經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期平穩(wěn)較快發(fā)展，發(fā)揮了一舉多得的重要作用。

3.在上海、重慶開(kāi)展個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。2011年1月28日，根據(jù)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神，上海、重慶開(kāi)展了個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。這項(xiàng)改革，是中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)第一次對(duì)個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)征稅，牽涉利益眾多，論證期間各方面認(rèn)識(shí)不大一致，即使在同意開(kāi)展房產(chǎn)稅試點(diǎn)的人群中，也有各種不同方案。本著積極穩(wěn)妥的改革原則，秉持科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)母母锞瘢瑑墒性谪?cái)政部、稅務(wù)總局和住建部指導(dǎo)下的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)收到了預(yù)期效果，取得了積極成效。

（四）2012年初以來(lái)，堅(jiān)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松和持續(xù)加大保障性安居工程建設(shè)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的持續(xù)深入，特別是與國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下行態(tài)勢(shì)相重合以后，土地出讓收入、房屋銷(xiāo)售量、房地產(chǎn)稅收等均出現(xiàn)不同程度的下降。在此背景下，個(gè)別地方和不少利益相關(guān)者要求房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策“松綁”的聲音不絕于耳。對(duì)此，黨中央、國(guó)務(wù)院的態(tài)度非常明確也非常堅(jiān)決，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不放松，并要求扭轉(zhuǎn)“GDP至上”的思想。溫家寶總理明確指出：“一些地方房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位，因此，調(diào)控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，不利于房地產(chǎn)長(zhǎng)期、健康和穩(wěn)定發(fā)展?！?012年6月，李克強(qiáng)副總理在全國(guó)保障性安居工程座談會(huì)上強(qiáng)調(diào)：“要從大局考慮問(wèn)題，繼續(xù)穩(wěn)定政策，鞏固調(diào)控成果”，并要求進(jìn)一步加大保障性安居工程建設(shè)力度。即使在今年6—8月份我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)十分困難的情況下，中央依然沒(méi)有放松房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，明確要堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖、調(diào)控政策不放松、調(diào)控力度不減弱、調(diào)控目標(biāo)不打折。7月底，國(guó)務(wù)院還派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)省市落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策情況進(jìn)行了深入督查。同時(shí)，保障性安居工程建設(shè)又進(jìn)一步加大了力度。2012年中央財(cái)政對(duì)保障性安居工程建設(shè)投入增長(zhǎng)了36％。農(nóng)村危房改造中央財(cái)政補(bǔ)助范圍由中西部地區(qū)擴(kuò)大到全國(guó)所有縣，實(shí)現(xiàn)了政策的全覆蓋，中央財(cái)政農(nóng)村危房改造投資增長(zhǎng)了164％。

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二、統(tǒng)籌兼顧，多管齊下

縱觀五年來(lái)我國(guó)住房宏觀政策制定和實(shí)施的全過(guò)程，中央積極推進(jìn)改革創(chuàng)新，綜合運(yùn)用多種政策手段，多管齊下，多措并舉，打出了一套漂亮的“組合拳”，真正做到了統(tǒng)籌兼顧、科學(xué)施治。

（一）堅(jiān)持上下左右齊動(dòng)員，做到思路科學(xué)、措施有力。1.國(guó)務(wù)院思路明確。2010年的《政府工作報(bào)告》明確提出：“要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，滿足人民群眾的基本住房需求?！?011年的《政府工作報(bào)告》中又提出：“切實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，滿足居民合理住房需求?！?012年的《政府工作報(bào)告》莊嚴(yán)承諾：“進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸?！蓖瑫r(shí)，溫家寶總理多次作出批示，要求加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)工作。李克強(qiáng)副總理始終關(guān)注和積極推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)工作。從公開(kāi)報(bào)道的不完全統(tǒng)計(jì)來(lái)看，2009年至2012年9月底，李克強(qiáng)副總理專(zhuān)門(mén)召開(kāi)保障性安居工程建設(shè)會(huì)議和視察地方保障性安居工程就有40次之多。他還多次作出重要批示，要求各地認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院的決策部署，確保任務(wù)落實(shí)，確保建設(shè)質(zhì)量，確保分配公平，要把確保質(zhì)量和公平分配作為保障性安居工程的生命線，建設(shè)質(zhì)量?jī)?yōu)良、分配陽(yáng)光的工程，使之經(jīng)得起歷史和人民的檢驗(yàn)。

2.各級(jí)政府和有關(guān)部門(mén)共同努力。在黨中央、國(guó)務(wù)院的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，地方各級(jí)政府及國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，一線城市和部分二線城市按規(guī)定公布了本地區(qū)新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，各地普遍公布和執(zhí)行了住房限購(gòu)令，嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸和稅收政策，有效遏制投機(jī)投資性購(gòu)房。同時(shí)，為確保保障性安居工程順利實(shí)施，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭，發(fā)展改革委、財(cái)政部、人民銀行等17個(gè)部門(mén)參與組成了保障性安居工程協(xié)調(diào)小組，負(fù)責(zé)工作指導(dǎo)。地方各級(jí)政府也都相應(yīng)成立了本地區(qū)的保障性安居工程協(xié)調(diào)小組，負(fù)責(zé)本地區(qū)保障性安居工程工作。無(wú)論是中央還是地方的協(xié)調(diào)小組，各成員單位都積極工作、密切配合、相互支持。上下左右協(xié)同作戰(zhàn)的機(jī)制，為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)奠定了堅(jiān)實(shí)的組織保障。

3.建立責(zé)任追究制度。為確保住房宏觀政策落到實(shí)處，國(guó)務(wù)院明確規(guī)定，穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)對(duì)城市人民政府住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的監(jiān)督和檢查。對(duì)于新建住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)過(guò)快上漲勢(shì)頭、土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價(jià)超過(guò)同類(lèi)地塊歷史最高價(jià)，以及保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度緩慢、租售管理和后期使用監(jiān)管不力的，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部、監(jiān)察部即會(huì)同有關(guān)部門(mén)，約談省級(jí)及有關(guān)城市人民政府負(fù)責(zé)人。對(duì)未如期確定并公布本地區(qū)新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格漲幅超過(guò)控制目標(biāo)、沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的，相關(guān)省（區(qū)、市）人民政府要向國(guó)務(wù)院報(bào)告。監(jiān)察部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門(mén)視情況，根據(jù)有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸政策、稅收政策不到位、房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問(wèn)題，也要納入約談和問(wèn)責(zé)范圍。省級(jí)人民政府及其有關(guān)部門(mén)參照上述規(guī)定，建立健全對(duì)轄區(qū)內(nèi)城市落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。上述措施為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障政策的落實(shí)起到了保駕護(hù)航的作用。4.定期和不定期督促檢查。國(guó)務(wù)院每年組織相關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)政策落實(shí)情況進(jìn)行定期或不定期監(jiān)督檢查。如，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)對(duì)各地貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策情況的檢查和指導(dǎo)，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地區(qū)和城市進(jìn)行重點(diǎn)督查；定期和不定期組織對(duì)保障性安居工程建設(shè)及其質(zhì)量和分配進(jìn)行督查，確保保障性安居工程建設(shè)到位、質(zhì)量可靠、分配公平。

（二）堅(jiān)持市場(chǎng)與保障并重，做到低端有保障，中端有支持，高端有限制。

1.從市場(chǎng)調(diào)控看，在抑制投資投機(jī)需求的同時(shí)，注重加大對(duì)中等偏下收入家庭的住房保障。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，過(guò)高的房?jī)r(jià)使一部分中等偏下收入家庭無(wú)力通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題，他

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們的住房條件往往較差，功能不全，存在較大的安全隱患。為使這部分家庭能夠享受改革開(kāi)放成果，改善其居住條件，政府在加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的同時(shí)，通過(guò)實(shí)施保障性安居工程建設(shè)，保障這部分家庭居住需要，使這部分居民能夠安居樂(lè)業(yè)，有效降低和緩解了住房市場(chǎng)的剛性需求，維護(hù)了社會(huì)和諧穩(wěn)定。

2.從住房供給來(lái)看，做到低端有保障，中端有支持，高端有限制。通過(guò)改革供給模式，積極促進(jìn)市場(chǎng)和政府保障的有機(jī)結(jié)合，較好地分類(lèi)解決不同層次的居民住房需求問(wèn)題。即：對(duì)于低收入及中等偏下收入家庭，政府通過(guò)廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改造等方式，解決其住房困難問(wèn)題，做到“低端有保障”；對(duì)于中等收入家庭，政府通過(guò)限價(jià)商品住房、首套普通商品住房貸款首付和貸款利率的優(yōu)惠以及住房公積金等政策，幫助其解決住房問(wèn)題，做到“中端有支持”；對(duì)于高收入家庭，則通過(guò)市場(chǎng)供應(yīng)的商品住房解決其住房問(wèn)題，同時(shí)，政府運(yùn)用規(guī)劃、土地供應(yīng)、稅收等手段對(duì)高檔住房、大戶型住房進(jìn)行適當(dāng)控制，做到“高端有限制”。3.從保障對(duì)象來(lái)看，做到“無(wú)縫對(duì)接”。2007年以前，我國(guó)的城市住房保障制度主要包括廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房。其中，廉租住房保障對(duì)象為住房困難的城市最低收入家庭（即低保戶，但實(shí)際上由于保障房非常有限，低保戶中也只有少部分住房特困戶才能得到解決），經(jīng)濟(jì)適用住房保障對(duì)象為城市中低收入家庭。在此情況下，大量不符合廉租住房保障條件但又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房，以及不符合經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件但又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品住房的居民，就成為了住房保障的“夾心層”，無(wú)法享受住房保障政策。李克強(qiáng)副總理對(duì)此高度重視并多次強(qiáng)調(diào)要解決這一問(wèn)題。隨著城市住房保障政策的不斷改革完善，目前我國(guó)已基本實(shí)現(xiàn)了城市中等及中等偏下收入家庭住房保障的“無(wú)縫對(duì)接”。一是將廉租住房保障范圍由住房困難的最低收入家庭擴(kuò)展到低收入家庭。同時(shí)，通過(guò)大力實(shí)施各類(lèi)棚戶區(qū)改造，改善低收入居民住房條件。二是大力發(fā)展公共租賃住房，主要面向城市中等偏下收入家庭、新參加工作職工和外來(lái)務(wù)工人員。三是房?jī)r(jià)較高的城市通過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的方式，積極建設(shè)限價(jià)商品住房，重點(diǎn)解決中等收入家庭住房困難。

（三）堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)和行政手段并用，做到抑制需求與增加供給并重。

1.以經(jīng)濟(jì)手段為主，輔之以必要的行政手段。一般而言，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施宏觀調(diào)控，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)濟(jì)手段為主。但當(dāng)利用經(jīng)濟(jì)手段仍不能及時(shí)見(jiàn)效時(shí)，果斷適當(dāng)?shù)夭捎靡恍┬姓侄我彩欠浅１匾摹?010年我國(guó)房地產(chǎn)投資投機(jī)現(xiàn)象一度十分盛行，直接導(dǎo)致了部分城市商品住房?jī)r(jià)格連續(xù)大幅上漲。盡管?chē)?guó)務(wù)院于2010年連續(xù)印發(fā)了國(guó)發(fā)〔2010〕4號(hào)、國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)兩個(gè)文件，綜合運(yùn)用財(cái)政、土地和差別化的信貸、稅收政策等經(jīng)濟(jì)手段，著力抑制住房投資投機(jī)性需求，但由于經(jīng)濟(jì)手段發(fā)揮作用需要一個(gè)過(guò)程，2011年春節(jié)前后房?jī)r(jià)再度快速上漲，在這種背景下，國(guó)務(wù)院果斷要求大部分城市采取限購(gòu)政策，禁止各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到了及時(shí)有效遏制，調(diào)控取得了明顯的效果?；蛟S，人們可以從某個(gè)角度去點(diǎn)評(píng)這種辦法的一些不足之處，但如果放到房?jī)r(jià)得以有效遏制、泡沫得以有效擠出、執(zhí)政基礎(chǔ)得以有效鞏固的高度來(lái)看，則瑕不掩瑜了。

2.既抑制不合理需求，也增加有效供給。房?jī)r(jià)上漲是商品住房供需矛盾的結(jié)果。因此，必須從需求和供給兩方面入手來(lái)解決這一矛盾。本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，一方面，通過(guò)限購(gòu)措施、差別化信貸和稅收政策，遏制投資投機(jī)等不合理需求；另一方面，通過(guò)增加住宅用地供應(yīng)，增加普通商品住房和保障性住房等有效供給，滿足普通居民家庭住房需要，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

（四）堅(jiān)持方方面面統(tǒng)籌，做到城、鄉(xiāng)、礦、“游”住房問(wèn)題全面改善。

目前，我國(guó)的保障性安居工程既考慮城市居民的住房需要，也考慮工礦等企業(yè)職工的住房需要，同時(shí)著力改善農(nóng)村居民住房條件，實(shí)現(xiàn)了對(duì)城市、農(nóng)村和工礦、游牧民及漁民的全覆蓋，做到了統(tǒng)籌兼顧、均衡發(fā)展。具體體現(xiàn)在：一方面，從整個(gè)保障性安居工程組成來(lái)看，彩虹淘寶客

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包括城鎮(zhèn)保障性安居工程和農(nóng)村保障性安居工程兩大部分，實(shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌。其中，城鎮(zhèn)保障性安居工程中的棚戶區(qū)改造又包括城市、工礦、林區(qū)、墾區(qū)和煤礦棚戶區(qū)改造；而農(nóng)村保障性安居工程，則既包括了農(nóng)村危房改造，也包括了游牧民定居工程建設(shè)，還包括了漁民上岸工程。另一方面，從城鎮(zhèn)保障性安居工程特別是公共租賃住房保障對(duì)象來(lái)看，逐步取消了城市戶籍限制，實(shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)均衡發(fā)展。按照現(xiàn)行政策規(guī)定，公共租賃住房是面向城市中等偏下收入家庭、新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來(lái)務(wù)工人員的保障性住房，取消了許多領(lǐng)域?qū)Τ鞘袘艏囊?，打破了城鄉(xiāng)分割。同時(shí)，國(guó)家還針對(duì)解決農(nóng)民工住房問(wèn)題出臺(tái)了相關(guān)政策。

（五）堅(jiān)持全過(guò)程管理，做到拆遷、建設(shè)、分配有機(jī)結(jié)合。

在保障性安居工程建設(shè)過(guò)程中，涉及拆遷、建設(shè)、分配等多個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都至關(guān)重要，直接決定著保障性安居工程的成效及成敗。五年來(lái)，我國(guó)對(duì)保障性安居工程堅(jiān)持實(shí)行并不斷完善全過(guò)程管理：一是以人為本，和諧拆遷；監(jiān)督到位，陽(yáng)光拆遷。2011年溫家寶總理主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議頒布了《國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》，進(jìn)一步促進(jìn)了拆遷行為的規(guī)范化和法制化。二是加強(qiáng)工程監(jiān)管，確保建設(shè)質(zhì)量。把確保質(zhì)量貫穿于保障性安居工程建設(shè)的全過(guò)程，嚴(yán)把四個(gè)關(guān)口，即：嚴(yán)把規(guī)劃選址關(guān)，避開(kāi)生態(tài)脆弱和可能發(fā)生地質(zhì)災(zāi)害的區(qū)域；嚴(yán)把建筑材料關(guān)，嚴(yán)格建材驗(yàn)核制度，防止不合格建材用于項(xiàng)目建設(shè)；嚴(yán)把設(shè)計(jì)施工關(guān)，督促設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格執(zhí)行法律法規(guī)和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，督促施工單位嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)方案和施工規(guī)范；嚴(yán)把竣工驗(yàn)收關(guān)，對(duì)存在質(zhì)量問(wèn)題的房屋不得驗(yàn)收合格，禁止交付使用，并要限期整改。三是規(guī)范分配退出管理，確保公平公正。李克強(qiáng)副總理多次強(qiáng)調(diào)，要重視確保住房質(zhì)量可靠和分配公平公正，并指出這是保障性安居工程的“生命線”。毋庸諱言，盡管個(gè)別地方在個(gè)別分配退出等環(huán)節(jié)上仍有不盡人意之處，但總體來(lái)看，經(jīng)過(guò)各地區(qū)、各部門(mén)幾年來(lái)不斷努力，保障性住房分配公開(kāi)、公平、公正和有序退出的制度和機(jī)制已經(jīng)不斷建立健全，而且在越做越好，確保有限的公共資源越來(lái)越好地用于最需要幫助的住房困難群眾。

三、盡心支持，盡力保障

幾年來(lái)，在住房宏觀政策制定和實(shí)施過(guò)程中，各級(jí)財(cái)政部門(mén)按照黨中央、國(guó)務(wù)院的決策部署，從全局的高度，認(rèn)真研究完善政策，想方設(shè)法保障資金需求，積極配合有關(guān)部門(mén)工作，較好地發(fā)揮了職能作用。

（一）積極參與政策制定，科學(xué)測(cè)算資金需求。

近年來(lái)，財(cái)政部每年都組織或參與若干次住房宏觀政策調(diào)查研究，提交十多篇調(diào)研報(bào)告，努力立足住房政策全局，深度參與設(shè)計(jì)和完善相關(guān)政策。這些調(diào)研報(bào)告，既有針對(duì)保障性安居工程建設(shè)的，也有建言房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的；既有國(guó)內(nèi)情況的剖析、研判，也有國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的借鑒和比較。同時(shí)，還積極參與保障性安居工程建設(shè)規(guī)劃、制度的設(shè)計(jì)，對(duì)于完善相關(guān)政策和制度發(fā)揮了重要作用。2007年3月，財(cái)政部在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，向國(guó)務(wù)院報(bào)送了《財(cái)政部對(duì)廉租住房保障情況的分析及建議》的專(zhuān)題報(bào)告，溫家寶總理做出了重要批示，對(duì)解決我國(guó)城市低收入家庭住房困難問(wèn)題起到了重要的促進(jìn)作用?！氨R未動(dòng)，糧草先行”。保障性安居工程建設(shè)工作能否做好，任務(wù)能否順利完成，資金保障是關(guān)鍵。財(cái)政部在黨中央、國(guó)務(wù)院制定“十二五”保障性安居工程規(guī)劃的過(guò)程中，區(qū)分各類(lèi)保障性安居工程實(shí)施主體，及時(shí)測(cè)算了資金總需求及分資金需求，還細(xì)致測(cè)算了政府資金、企業(yè)資金、個(gè)人資金、銀行貸款、企業(yè)債券等資金需求，有效服務(wù)和促進(jìn)了早謀劃、早安排，為科學(xué)謀劃、科學(xué)安排奠定了基礎(chǔ)。

（二）不斷完善財(cái)稅政策，充分發(fā)揮職能作用。

1.實(shí)施差別化稅收政策，發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用。按照家庭擁有住房套數(shù)、類(lèi)別、持有時(shí)間等不同情況，實(shí)行差別化稅收政策，抑制投機(jī)、投資性需求，支持自住性需求。除前面所列舉的營(yíng)業(yè)稅政策的調(diào)整變化外，在契稅等稅收政策方面也進(jìn)行了調(diào)整完善。如規(guī)定對(duì)購(gòu)買(mǎi)普通

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住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅；如果該住房為建筑面積90平方米及以下的普通住房，則減按1%稅率征收契稅。

2.減免有關(guān)稅收和收費(fèi)、基金，降低保障性安居工程建設(shè)成本。為支持保障性安居工程建設(shè)，降低其成本，財(cái)政部出臺(tái)了一系列針對(duì)保障性安居工程建設(shè)的稅收及收費(fèi)基金減免政策。主要包括：對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房以及城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造給予減免營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅等優(yōu)惠政策；對(duì)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房以及公共租賃住房建設(shè)、城市棚戶區(qū)改造、舊住宅區(qū)整治，一律免收各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金；對(duì)于廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房以及棚戶區(qū)改造中的安置住房建設(shè)用地，除依法支付征地補(bǔ)償和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用以外，一律免收土地出讓收入。

3.實(shí)行貸款貼息政策，放大政策效應(yīng)。為充分發(fā)揮財(cái)政資金的杠桿作用，財(cái)政部門(mén)鼓勵(lì)各地運(yùn)用投資補(bǔ)助、貸款貼息、資本金注入等方式，吸引社會(huì)力量和銀行資金來(lái)參與保障性安居工程建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，建立健全了保障性安居工程持續(xù)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的資金保障機(jī)制，起到了“四兩撥千斤”的作用，調(diào)動(dòng)了各方面的積極性，放大了財(cái)政資金效能。

（三）千方百計(jì)保障資金需求，大力支持住有所居。

實(shí)施保障性安居工程屬于各級(jí)政府的公共職能，各級(jí)財(cái)政部門(mén)有責(zé)任、有義務(wù)保障政府履行這項(xiàng)職能所需要的開(kāi)支。為此，各級(jí)財(cái)政部門(mén)大力調(diào)整支出結(jié)構(gòu)，盡最大力量多渠道籌集保障性安居工程所需資金，著力支持住有所居。1.中央財(cái)政實(shí)施專(zhuān)項(xiàng)資金補(bǔ)助，不斷提高補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。目前，在全國(guó)11類(lèi)保障性安居工程中，除經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房由開(kāi)發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，無(wú)需政府給予補(bǔ)助以外，其他9類(lèi)保障性安居工程均已納入中央財(cái)政補(bǔ)助范圍。中央財(cái)政針對(duì)不同類(lèi)型保障性安居工程，分別設(shè)立了專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金。同時(shí)，逐步提高中央補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。如，中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助新建廉租住房資金，從2008年中部200元/平方米、西部300元/平方米，提高到2012年中部400元/平方米、西部500元/平方米（其中，四省藏區(qū)800元/平方米、西藏1000元/平方米）。中央農(nóng)村危房改造專(zhuān)項(xiàng)資金的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，從2008年5000元/戶，提高到2012年7500元/戶。在此基礎(chǔ)上，對(duì)陸地邊境縣（團(tuán)場(chǎng)）邊境一線貧困農(nóng)戶、建筑節(jié)能示范戶每戶再增加2500元補(bǔ)助。上述各類(lèi)中央專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金，對(duì)于幫助財(cái)政困難地區(qū)完成保障性安居工程任務(wù)發(fā)揮了重要作用。

2.積極拓寬資金來(lái)源，多渠道籌集建設(shè)資金。針對(duì)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)重、資金需求量大等情況，財(cái)政部門(mén)積極拓寬資金來(lái)源渠道，加大財(cái)政資金籌集力度。除各級(jí)財(cái)政公共預(yù)算安排資金支持保障性安居工程建設(shè)以外，還從住房公積金增值收益、土地出讓收益、地方政府債券收入、國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算、城市維護(hù)建設(shè)稅、試點(diǎn)城市個(gè)人住房房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)公用事業(yè)附加、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等多渠道增加投入。在實(shí)施農(nóng)村危房改造過(guò)程中，多數(shù)試點(diǎn)地區(qū)按照“渠道不亂、用途不變、捆綁使用、統(tǒng)籌安排、各記其功”的原則，優(yōu)化、整合農(nóng)村建設(shè)資金。

3.大幅增加投入，傾力支持保障性安居工程建設(shè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，各級(jí)財(cái)政每年用于保障性安居工程建設(shè)的資金，已從2007年的98.23億元增加到2011年的3342.91億元，年均增長(zhǎng)141.5％；2008年—2011年累計(jì)用于保障性安居工程建設(shè)的支出為6321.55億元。其中，中央財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金規(guī)模逐年增加，每年實(shí)際下達(dá)的資金數(shù)額，從2007年的72億元增加到2011年的1713億元，年均增長(zhǎng)120.9%；2008年—2011年中央財(cái)政累計(jì)下達(dá)專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金3225.29億元。2012年，中央財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金進(jìn)一步增加到2330億元。特別值得一提的是，在今年全國(guó)財(cái)政收入特別是中央財(cái)政收入形勢(shì)嚴(yán)峻、支出壓力加大的情況下，中央財(cái)政通過(guò)調(diào)整支出結(jié)構(gòu)，共安排農(nóng)村危房改造補(bǔ)助資金445.72億元，為前四年中央補(bǔ)助資金總和的1.56倍。同時(shí)，從資金用途來(lái)看，中央財(cái)政不僅對(duì)保障性安居工程建設(shè)本身進(jìn)行補(bǔ)助，今年還對(duì)保障性安居工程配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)行補(bǔ)助，補(bǔ)助金額達(dá)到393億元。各級(jí)財(cái)政資金投入的彩虹淘寶客

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增加，有力地保障了保障性安居工程建設(shè)資金需求。

4.加強(qiáng)后續(xù)管理，確保住房保障可持續(xù)發(fā)展。保障對(duì)象入住保障性住房后，如何管理、運(yùn)營(yíng)好數(shù)量龐大的保障性住房，確保保障性住房正常運(yùn)轉(zhuǎn)是擺在地方政府面前的一個(gè)重大問(wèn)題。特別是廉租住房，由于租金較低，僅靠租金收入難以滿足廉租住房維護(hù)和管理支出。為此，財(cái)政部明確規(guī)定，廉租住房維護(hù)和管理支出實(shí)行公共財(cái)政預(yù)算“兜底”，即廉租住房租金用于廉租住房維護(hù)和管理支出的不足部分，由公共財(cái)政預(yù)算安排解決。按照這一規(guī)定，地方財(cái)政部門(mén)將保障性住房維護(hù)和管理支出納入預(yù)算安排，確保了住房保障的可持續(xù)性。

（四）加強(qiáng)保障性安居工程資金監(jiān)管，確保資金安全和專(zhuān)款專(zhuān)用。

為規(guī)范保障性安居工程資金管理，提高資金使用效益，確保資金專(zhuān)款專(zhuān)用，各級(jí)財(cái)政部門(mén)認(rèn)真做好保障性安居工程資金分配和管理等工作，有力地推動(dòng)了保障性安居工程順利實(shí)施。1.建立健全資金管理制度。各級(jí)財(cái)政部門(mén)堅(jiān)持加大投入與強(qiáng)化管理并重，建章立制，不斷完善資金監(jiān)管。財(cái)政部會(huì)同有關(guān)部門(mén)制定了《中央補(bǔ)助廉租住房保障專(zhuān)項(xiàng)資金管理辦法》《中央補(bǔ)助公共租賃住房專(zhuān)項(xiàng)資金管理辦法》《中央補(bǔ)助城市棚戶區(qū)改造專(zhuān)項(xiàng)資金管理辦法》《中央農(nóng)村危房改造補(bǔ)助資金管理暫行辦法》等一系列制度，對(duì)中央補(bǔ)助資金的申請(qǐng)、分配、使用管理、監(jiān)督檢查等做出了具體規(guī)定。同時(shí)，財(cái)政部還會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等有關(guān)部門(mén)積極推進(jìn)績(jī)效考評(píng)工作，在分配農(nóng)村危房改造補(bǔ)助資金時(shí)對(duì)工作扎實(shí)、績(jī)效良好的地區(qū)實(shí)施了“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”政策。地方各級(jí)財(cái)政部門(mén)也制定出臺(tái)了相應(yīng)的保障性安居工程資金管理具體辦法和操作規(guī)程，努力強(qiáng)化資金管理，提高資金使用效益。

2.實(shí)施保障性住房租金“收支兩條線”改革。政府購(gòu)建的保障性住房是國(guó)有資產(chǎn)的重要組成部分，財(cái)政部明確要求地方財(cái)政部門(mén)要實(shí)施改革，將廉租住房和公共租賃住房租金納入“收支兩條線”管理范圍，按照規(guī)定及時(shí)足額繳入地方同級(jí)國(guó)庫(kù)，專(zhuān)項(xiàng)用于廉租住房和公共租賃住房的維護(hù)和管理等開(kāi)支。

3.確保保障性安居工程資金專(zhuān)款專(zhuān)用。各級(jí)財(cái)政部門(mén)對(duì)保障性安居工程資金實(shí)行專(zhuān)項(xiàng)管理、分賬核算，并要嚴(yán)格按照規(guī)定用途使用，不得截留、擠占、挪作他用，不得用于平衡本級(jí)預(yù)算。同時(shí)，根據(jù)保障性安居工程工作進(jìn)度及時(shí)下達(dá)預(yù)算并撥付資金，保障預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度，確保保障性安居工程資金需要。

（五）開(kāi)展房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

對(duì)個(gè)人住房開(kāi)征房產(chǎn)稅，適當(dāng)提高住房保有成本，是有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展的重要制度建設(shè)。在上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)中，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部等部門(mén)與兩市密切配合，在試點(diǎn)辦法的制定、完善以及試點(diǎn)前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作中，反復(fù)溝通，形成合力，保障了試點(diǎn)的順利推出和平穩(wěn)實(shí)施，有力地助推了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

1.對(duì)引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)需求發(fā)揮了積極作用。在上海市2011年完成認(rèn)定的免稅住房中，屬于本市居民家庭第二套及以上新購(gòu)住房，但未超出人均60平方米免稅住房面積的，占71.6%。這表明居民購(gòu)買(mǎi)住房漸漸轉(zhuǎn)向以小戶型為主，住房消費(fèi)需求更趨理性。而應(yīng)稅住房中，90%以上適用0.4%的優(yōu)惠稅率，主要集中在非中心城區(qū)，起到了鼓勵(lì)人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移的政策導(dǎo)向。在重慶開(kāi)展改革試點(diǎn)后，高檔住房的需求受到了抑制，2011年高檔住房成交面積占全部住房成交面積的比重較2010年下降4.1個(gè)百分點(diǎn),高檔住房的成交價(jià)較試點(diǎn)前下降了7.1％；高檔住房的供需結(jié)構(gòu)也發(fā)生了一定變化，大戶型比例下降，中小戶型增加，100平方米以下住房上市量同比增加了17.8%，多數(shù)高檔樓盤(pán)訪客量下降了30％至50％。

2.為建立地方財(cái)政收入長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)的機(jī)制創(chuàng)造了條件。試點(diǎn)初期，兩市主要對(duì)增量住房征稅，當(dāng)年的增量在以后就會(huì)成為存量，隨著新增住房不斷增加并轉(zhuǎn)化為存量住房，應(yīng)稅住房的數(shù)量和稅收收入規(guī)模每年將成倍增長(zhǎng)。因此，房產(chǎn)稅在不遠(yuǎn)的將來(lái)會(huì)成為地方政府的重要稅源。另外，房產(chǎn)稅的試點(diǎn)還探索建立了對(duì)個(gè)人住房征稅的征管機(jī)制，促進(jìn)了納稅人自覺(jué)納稅意識(shí)的提高和稅務(wù)機(jī)關(guān)征管理念的轉(zhuǎn)變。

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四、成效斐然，多方獲益

五年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)工作的實(shí)施推進(jìn)，成效凸顯、意義重大、影響深遠(yuǎn)，概括為一句話，就是有力地促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)更加科學(xué)發(fā)展、社會(huì)更加和諧穩(wěn)定，黨與人民貼得更近。具體的成效和意義主要體現(xiàn)在以下五個(gè)方面：

（一）城鄉(xiāng)居民居住條件得以改善。

1.城鄉(xiāng)居民人均住房建筑面積穩(wěn)步增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年—2011年，全國(guó)城鎮(zhèn)住宅竣工面積分別為4.8億、5.77億、6.12億、7.17億平方米。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積從2007年的30.1m2增加到2011年32.7m2；農(nóng)村居民人均住房建筑面積從2007年的31.6m2增加到2011年36.2m2。不僅城鄉(xiāng)居民人均住房面積逐年增加，更為重要的是，隨著規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、建筑材料、節(jié)能環(huán)保等方面的提高和改進(jìn)，新建住宅的工程質(zhì)量、功能品質(zhì)、環(huán)境條件明顯提升。

2.住有所居目標(biāo)正大步得以落實(shí)。在各級(jí)政府的共同努力下，2008年至2011年間，我國(guó)累計(jì)開(kāi)工建設(shè)保障性安居工程住房超過(guò)2300萬(wàn)套，基本建成1200萬(wàn)套以上，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼超過(guò)400萬(wàn)戶。截至2011年底，全國(guó)已累計(jì)用實(shí)物方式解決了2650萬(wàn)戶城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入家庭的住房困難。2012年，全國(guó)又開(kāi)工建設(shè)保障性安居工程住房745萬(wàn)套，竣工412萬(wàn)套，實(shí)物住房保障受益戶數(shù)占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的比例由2008年的不足4%迅速提高到2012年預(yù)計(jì)的13%左右。如按三口之家計(jì)算，將有近1.2億人通過(guò)不同形式的保障解決了住房困難。預(yù)計(jì)“十二五”期末，城鎮(zhèn)住房保障覆蓋面將達(dá)到20%左右。同時(shí)，從2008年農(nóng)村危房改造試點(diǎn)以來(lái)，中央財(cái)政共支持1033萬(wàn)貧困農(nóng)戶實(shí)施危房改造，改造任務(wù)從2008年的4萬(wàn)戶增加到2012年的560萬(wàn)戶，按戶均3.5人測(cè)算，僅2012年當(dāng)年農(nóng)村危房改造受益人數(shù)就達(dá)2000萬(wàn)人。如果再加上政府支持的因?yàn)?zāi)造成房屋毀損后的修復(fù)重建，數(shù)量會(huì)更大。五年來(lái)，各級(jí)政府以高度的政治責(zé)任感和使命感，充分運(yùn)用政策力量、制度力量，凝聚合力，揚(yáng)長(zhǎng)避短，克難前行，使這五年成為我國(guó)歷史上政府對(duì)保障性安居工程投入最多、建成規(guī)模最大、工作成效最明顯的時(shí)期。保障性安居工程建設(shè)，極大地改善了低收入家庭住房條件，大步落實(shí)了住有所居目標(biāo)，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與社會(huì)和諧發(fā)揮了重要作用。

3.棚戶區(qū)改造實(shí)現(xiàn)了四個(gè)巨變。一是棚改家庭住房條件發(fā)生巨變。棚改使破舊不堪的舊房變成寬敞明亮的高樓，不僅使棚改家庭的住房狀況徹底改變，住房質(zhì)量根本改觀，而且增加了棚改家庭的財(cái)產(chǎn)收入，縮小了社會(huì)貧富差距。同時(shí)，也增加了就業(yè)機(jī)會(huì)，緩解了社會(huì)矛盾。二是棚改社區(qū)發(fā)生巨變。棚改使擁擠污臭、犯罪頻發(fā)的棚戶區(qū)，變成環(huán)境優(yōu)美、關(guān)系和諧的新型社區(qū)，健全了基礎(chǔ)設(shè)施，使居民生活更加便利，也穩(wěn)定了治安環(huán)境，使居民幸福平安。三是工礦企業(yè)發(fā)生巨變。棚改在解決職工住房困難問(wèn)題的同時(shí)，也為企業(yè)消除了后顧之憂，減輕了企業(yè)負(fù)擔(dān)，支持了企業(yè)發(fā)展。四是棚改城市發(fā)生巨變。棚改使城市面貌煥然一新，提升了城市形象；優(yōu)化了投資環(huán)境，擴(kuò)大了發(fā)展空間；拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升了土地價(jià)值；緩解了社會(huì)矛盾，促進(jìn)了城市和諧。

（二）商品住房供需矛盾得到有效緩解。

1.商品住房?jī)r(jià)格漲幅得到控制。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年—2011年，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比增長(zhǎng)率分別為24.7%、6.0%、6.1%。2012年前三季度，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降3.9%。2012年9月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有24個(gè)，持平的城市有15個(gè)，環(huán)比價(jià)格上漲的31個(gè)城市漲幅均未超過(guò)0.4%；從同比情況看，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有55個(gè)，持平的城市有3個(gè)，上漲的城市有12個(gè)，漲幅均未超過(guò)1.2%。同比價(jià)格上漲的12個(gè)城市中，漲幅比8月份回落的城市有5個(gè)。

2.商品住房交易量趨穩(wěn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年—2011年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積分別為9.37億、10.43億、10.99億平方米，同比增長(zhǎng)率分別為42.1%、10.1%、4.9%。2012年前三季度，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積6.84億平方米，商品住宅銷(xiāo)售面積同比下降4.3%。住房投資投機(jī)性需求

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得到遏制，住房供需矛盾得到緩解，主要得益于以下三個(gè)方面：一是住房投資投機(jī)的動(dòng)力受到遏制。對(duì)于住房投資投機(jī)而言，與其說(shuō)是購(gòu)買(mǎi)住房本身，不如說(shuō)是購(gòu)買(mǎi)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的高壓態(tài)勢(shì)下，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期大大減弱，使住房投資投機(jī)行為失去了動(dòng)力。二是住房投資投機(jī)的能力受到遏制。通過(guò)大幅提高多套房的首付款比例甚至停止發(fā)放第三套房貸款等差別化信貸政策，加之目前流動(dòng)性普遍收緊，極大地削弱了住房投資投機(jī)的能力。三是住房投資投機(jī)的資格受到限制。按照國(guó)務(wù)院要求，各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市均采取了嚴(yán)格的住房限購(gòu)措施，極大限制了一些住房投資投機(jī)行為。

（三）國(guó)民經(jīng)濟(jì)得以平穩(wěn)健康持續(xù)發(fā)展。

2008年以來(lái)，受?chē)?guó)際金融危機(jī)和歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)的影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了兩次下行的情形。在此情況下，如何科學(xué)制定和有力實(shí)施中國(guó)的住房宏觀政策，避免國(guó)民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大起大落，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康持續(xù)發(fā)展，對(duì)中國(guó)政府而言是一個(gè)巨大挑戰(zhàn)和嚴(yán)峻考驗(yàn)。黨中央、國(guó)務(wù)院審時(shí)度勢(shì)，與時(shí)俱進(jìn)，在2008年底及2009年經(jīng)濟(jì)下滑和企穩(wěn)回升時(shí)，通過(guò)刺激房屋消費(fèi)和加大保障性安居工程建設(shè)推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)恢復(fù)。在2011年第二季度以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)再次出現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)時(shí)，主要采取了三方面措施：一是遏制投資投機(jī)性住房需求，促使房?jī)r(jià)穩(wěn)定并逐步合理回歸。二是增加住房供應(yīng)，保障合理的自住、改善型住房需求，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持一定的規(guī)模和增幅。三是大幅度加大保障性安居工程建設(shè)，以平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)下滑壓力。2008年—2011年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)21.6%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年均增長(zhǎng)25.5%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)18%左右。同期固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)分別達(dá)4.5、8.1、5.5和4.9個(gè)百分點(diǎn)。保障性安居工程建設(shè)在保增長(zhǎng)和擴(kuò)大內(nèi)需兩方面都起到了非常重要的作用。我們知道，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的實(shí)施，肯定會(huì)影響商品房銷(xiāo)售量，這將相應(yīng)影響鋼材、水泥、木材等一系列建筑材料的銷(xiāo)售量，進(jìn)而影響這些產(chǎn)業(yè)的增加值和整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。加大保障性安居工程建設(shè)，抵消甚至改變了上述影響。即使拿房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果顯現(xiàn)的2012年數(shù)據(jù)來(lái)比較，也可以明顯看出這一點(diǎn)。2012年前三季度商品住宅銷(xiāo)售量同比下降4.3%，按一年全國(guó)平均銷(xiāo)售800萬(wàn)套的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)作基數(shù)，實(shí)際少銷(xiāo)售40萬(wàn)套左右。哪怕再給個(gè)正常增長(zhǎng)率，最多也不過(guò)少銷(xiāo)售100萬(wàn)套。而2012年全國(guó)保障性安居工程開(kāi)工建設(shè)745萬(wàn)套，同期實(shí)施農(nóng)村危房改造560萬(wàn)戶，扣除面積小、標(biāo)準(zhǔn)低的差異后，仍然不僅可以彌補(bǔ)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控帶來(lái)的缺口，而且還增加了投資拉動(dòng)，刺激了消費(fèi)，帶動(dòng)了上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在同部分全國(guó)人大代表、政協(xié)委員座談時(shí)，這筆賬得到了他們的認(rèn)同。

（四）城鄉(xiāng)住房保障體系得以建立。

2008年以來(lái)，我國(guó)逐步建立健全了保障性安居工程體系。從住房保障的方式看，既有實(shí)物保障（補(bǔ)“磚頭”），也有貨幣補(bǔ)貼（補(bǔ)“人頭”）。政策體系主要包括：一是廉租住房。保障對(duì)象為城市住房困難的低收入家庭，具體標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民政府確定。二是經(jīng)濟(jì)適用住房。保障對(duì)象為城市住房困難的低收入家庭，其標(biāo)準(zhǔn)比廉租住房略寬些。三是公共租賃住房。供應(yīng)對(duì)象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，鼓勵(lì)有條件的地區(qū)，將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來(lái)務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。四是限價(jià)商品住房。政府采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的方式出讓一定比例的土地建設(shè)商品住房，供應(yīng)中低收入住房困難家庭。五是各類(lèi)棚戶區(qū)改造。主要包括城市、工礦、林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)改造等。六是農(nóng)村危房改造。補(bǔ)助對(duì)象重點(diǎn)是居住在危房中的農(nóng)村分散供養(yǎng)五保戶、低保戶、貧困殘疾人家庭和其他貧困戶。七是游牧民定居工程。主要解決尚未定居的游牧民定居問(wèn)題，促進(jìn)牧區(qū)畜牧業(yè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和草原生態(tài)保護(hù)，維護(hù)民族團(tuán)結(jié)和邊疆穩(wěn)定。一些地方還開(kāi)展了漁民上岸定居工程。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，經(jīng)過(guò)五年的努力，一個(gè)覆蓋城鄉(xiāng)，惠及市民、工礦職工、農(nóng)民、游牧民和漁民的住房保障體系已日益成熟、日臻完備。

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（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策體系得以健全。

1.關(guān)注微觀，實(shí)現(xiàn)了調(diào)控理論的重大創(chuàng)新。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一個(gè)鮮明特點(diǎn)是，它突破了以往僅就宏觀論宏觀的政策定式，在制定宏觀調(diào)控政策時(shí)，充分考慮到了微觀主體的差別和反應(yīng)，對(duì)不同城市、不同對(duì)象、不同購(gòu)房套數(shù)等實(shí)施差別化的政策，既注重了政策的整體性影響，又關(guān)注到微觀主體的反應(yīng)；既有調(diào)控者的戰(zhàn)略意圖，又有被調(diào)控者應(yīng)對(duì)后的跟進(jìn)措施。應(yīng)該說(shuō)這是對(duì)我國(guó)宏觀調(diào)控理論的一大發(fā)展與完善，其意義可能比具體的實(shí)施效果還要大、影響還要深遠(yuǎn)。

2.區(qū)別對(duì)待，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策更具針對(duì)性。調(diào)控主要針對(duì)投資投機(jī)性需求，而對(duì)自住、改善型需求則區(qū)別對(duì)待。調(diào)控的最終目的是解決居民住房問(wèn)題，同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。因此，調(diào)控不搞簡(jiǎn)單的一刀切，而是通過(guò)有保有壓、區(qū)別對(duì)待的政策，遏制投資投機(jī)性住房需求，保障自住、改善型住房需求。

3.手段多樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策更具靈活性。調(diào)控靈活使用多種政策手段，既有經(jīng)濟(jì)手段，也有行政手段；既有財(cái)政、稅收手段，也有金融、土地等手段；既有抑制住房需求的手段，也有增加住房供應(yīng)的手段。多種調(diào)控手段的綜合、靈活運(yùn)用，進(jìn)一步表明我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策日臻成熟和完善。

4.目標(biāo)多重，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策更具全局性。調(diào)控目標(biāo)不是單純的抑制房?jī)r(jià)，而是在促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸的同時(shí)，保持房地產(chǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康、穩(wěn)定發(fā)展，同時(shí)滿足住房的剛性需求。調(diào)控目標(biāo)的多重性，固然增加了調(diào)控的難度，但也凸顯了調(diào)控政策從國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局出發(fā)解決居民住房問(wèn)題的政治高度。

五、國(guó)際比較，影響深遠(yuǎn)

住房問(wèn)題及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題，恐怕是每一個(gè)國(guó)家在發(fā)展過(guò)程中必然遇到而且必須要解決好的問(wèn)題。即使是美國(guó)這樣的發(fā)達(dá)國(guó)家，也是如此。正是由于美國(guó)未及時(shí)解決好它的房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題，引發(fā)了次貸危機(jī)并造成了全球金融危機(jī)。從這個(gè)意義和視角對(duì)我國(guó)近年來(lái)的住房宏觀政策作一番國(guó)際比較，我們更加要說(shuō)：我國(guó)五年來(lái)住房宏觀政策的制定和推進(jìn)，成績(jī)巨大、影響深遠(yuǎn)。

（一）較好解決了世界五分之一人口住有所居問(wèn)題。

住有所居是世界性難題。不要說(shuō)貧困國(guó)家，即使在許多中等以上收入國(guó)家，盡管政府已經(jīng)采取了諸多積極措施，但住有所居問(wèn)題都遠(yuǎn)未解決。發(fā)達(dá)國(guó)家中流離失所、露宿街頭者也大有人在。中國(guó)發(fā)展階段及人多地少的基本國(guó)情更是彰顯了解決這一課題的難度和意義。特別是從中國(guó)人口分布來(lái)看，黑河－騰沖一線，即“胡煥庸線”東南占全國(guó)面積的36%，卻居住著全國(guó)人口的94.2%；“胡煥庸線”西北占全國(guó)面積的64%，但人口僅占全國(guó)的5.8%。人多地少、人口分布極度不均的國(guó)情，加大了中國(guó)解決居住問(wèn)題的難度。讓我們引以為豪的是，中國(guó)在人均5000多美元的發(fā)展階段，用占世界7%的土地面積，較好養(yǎng)活了占世界22%的人口，基本解決了占世界22%人口的居住問(wèn)題。在黨中央、國(guó)務(wù)院的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，一方面保持了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資規(guī)模、商品住房新開(kāi)工面積、竣工面積和銷(xiāo)售面積平穩(wěn)發(fā)展，居民住房自有率達(dá)到80%以上。另一方面，國(guó)家大力推動(dòng)保障性安居工程建設(shè)，住房保障工作全面推進(jìn)；縱觀各國(guó)建立起相對(duì)成熟的住房保障體系，美國(guó)用了近百年，新加坡和日本用了50多年，而我國(guó)在2008年以來(lái)的5年中，城鎮(zhèn)實(shí)物住房保障覆蓋面就由不足4%迅速提高到2012年預(yù)計(jì)的13%左右，再用3年時(shí)間或者有望提前，即可達(dá)到20%，建成符合中國(guó)國(guó)情的住房保障體系，實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)。

（二）有效避免了許多發(fā)展中國(guó)家出現(xiàn)的城市病。

在不少?lài)?guó)家，特別是在發(fā)展中國(guó)家，幾乎都有貧民居住區(qū)，即被稱(chēng)之為“貧民窟”的地方。伴隨著城市化而生的貧民窟，是許多國(guó)家特別是發(fā)展中國(guó)家的城市通病。高人口密度，眾多移民，高失業(yè)率，使貧民窟逐漸成為貧困、墮落與污染的聚集地，成為犯罪、賣(mài)淫和吸毒的彩虹淘寶客

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避難所，成為多種傳染病肆虐城市的傳染源。聯(lián)合國(guó)人居署報(bào)告顯示：2010年世界貧民窟人口已達(dá)到8.276億人，接近全球城市人口的四分之一。盡管很多國(guó)家采取了許多措施，嘗試解決貧民窟問(wèn)題，但由于困難重重，加上住房政策、法律、分配制度、國(guó)家和城市政策等方面的制約，貧民窟問(wèn)題的發(fā)展趨勢(shì)不但沒(méi)有得到遏制，而且還在繼續(xù)擴(kuò)大。據(jù)預(yù)測(cè)，如果貧民窟居民人數(shù)繼續(xù)以同樣速度增長(zhǎng)，2030年將達(dá)到20億人。

我曾經(jīng)到過(guò)印度、巴西、墨西哥、南非等國(guó)家的貧民窟，那里的景象幾乎令人窒息。印度的貧民窟幾乎遍及所有城市，首都新德里的貧民窟里生活著300多萬(wàn)人，加爾各答的貧民窟人口有431萬(wàn)人，孟買(mǎi)的貧民窟人口更是高達(dá)800多萬(wàn)人，占城市總?cè)丝诘?0%以上，氣派的大廈和豪華飯店幾乎淹沒(méi)在貧民窟之中。孟買(mǎi)政府也想將貧民窟改建為保障房以解決普通市民的安居問(wèn)題，但由于有房可租一族的壟斷權(quán)及其利益保護(hù)，政府一有想法，他們就以示威游行要挾，政府沒(méi)法建、沒(méi)錢(qián)建，也形不成建的決策。巴西在城市化進(jìn)程中，貧民窟現(xiàn)象日益嚴(yán)重，一直困擾著巴西經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，導(dǎo)致社會(huì)暴力和犯罪活動(dòng)上升，削弱了國(guó)家和民族的凝聚力，造成了一系列嚴(yán)重的社會(huì)后果。在墨西哥，隨著工業(yè)化的發(fā)展，農(nóng)村中的剩余勞動(dòng)力迅速向城市轉(zhuǎn)移，這些移民通常是幾經(jīng)周折之后最終落腳于大城市，造成城市人口急劇膨脹，形成了大量的貧民窟。那里，甚至連警察都無(wú)法進(jìn)入。

在我國(guó)，雖然沒(méi)有貧民窟，但由于歷史等原因，一些城市也曾存在大量集中連片的簡(jiǎn)易住房，這些地方的配套設(shè)施不全，住房功能不完善，低收入群體聚集。我們欣喜地看到，近幾年通過(guò)大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程建設(shè)，我國(guó)已基本消除千戶以上規(guī)模的棚戶區(qū)，約1200萬(wàn)戶、4000多萬(wàn)人的住房條件得到徹底改善。在棚戶區(qū)改造過(guò)程中，我國(guó)積累了豐富、寶貴的經(jīng)驗(yàn)：一是在指導(dǎo)思想上，堅(jiān)持“科學(xué)發(fā)展，科學(xué)棚改”，促進(jìn)棚改及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展事業(yè)雙雙推進(jìn)。二是在體制和模式上，實(shí)行“政府主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作”?？朔ъ`和市場(chǎng)失靈的缺陷，實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置，發(fā)揮了參與主體積極性。三是在戰(zhàn)略和規(guī)劃上，堅(jiān)持“統(tǒng)籌兼顧，均衡協(xié)調(diào)”。四是在制度和政策上，采取“綜合配套，多策并舉”。改革創(chuàng)新并完善制度與政策，確保棚改居民“住得進(jìn)，住得起，住得穩(wěn)”。五是在管理服務(wù)上，實(shí)現(xiàn)“規(guī)范有序，人本自治”。通過(guò)綜合運(yùn)用和創(chuàng)新一系列監(jiān)督、管理與服務(wù)模式，確保棚改工作的“公平、公正、公開(kāi)”。我們?cè)谕嘘P(guān)國(guó)家的同行進(jìn)行交談時(shí)，他們深以為是。尤其值得一提的是，過(guò)去的五年也是我國(guó)農(nóng)民工進(jìn)城發(fā)展最快的五年，2008年—2012年進(jìn)城農(nóng)民工共增加約7000萬(wàn)人，這還不包括跟隨他們進(jìn)城的老人和孩子。如此大規(guī)模的城鎮(zhèn)化和人口遷移，不僅沒(méi)有出現(xiàn)貧民窟，而且在基本改造了已有棚戶區(qū)的基礎(chǔ)上，通過(guò)保障性安居工程建設(shè)，較好消化了農(nóng)民工的住房需求，不能不說(shuō)這是中國(guó)發(fā)展的一大奇跡，它為世界特別是廣大發(fā)展中國(guó)家提供了解決和防止城市病的有益經(jīng)驗(yàn)及成功模式。

（三）有效防止了房地產(chǎn)起伏對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大沖擊和大震蕩。

房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度高，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的作用。如果調(diào)控不當(dāng)，造成房?jī)r(jià)持續(xù)高漲或房地產(chǎn)業(yè)泡沫破裂，就會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成大的沖擊和震蕩。這種例子并不鮮見(jiàn)。上世紀(jì)80年代后期，日本經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展使日本出現(xiàn)了房地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)潮，1990年日本房地產(chǎn)的總價(jià)值約為20萬(wàn)億美元，大約是1955年的75倍，相當(dāng)于當(dāng)時(shí)全球股市總市值的2倍，地產(chǎn)價(jià)格的不斷上揚(yáng)，使房地產(chǎn)泡沫越吹越大，加之日本政府調(diào)控失誤，最終使房地產(chǎn)泡沫破裂，成為造成國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)達(dá)十幾年低迷和蕭條的主要原因之一。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2006之前的五年里持續(xù)繁榮，次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)迅速發(fā)展，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫以及短期利率的提高，2008年美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)了次貸危機(jī)，最終造成資金鏈斷裂，引發(fā)了國(guó)際金融危機(jī)。西班牙房地產(chǎn)泡沫持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、增長(zhǎng)速度快，1995年—2008年，西班牙房?jī)r(jià)上漲190％，特別是1999年—2005年年均上漲15％，2008年美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)后，西班牙房地產(chǎn)泡沫破滅，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)如建筑、銀行業(yè)等受到沉重打擊，經(jīng)濟(jì)陷入50年來(lái)的最嚴(yán)重衰退。相比之下，2008年國(guó)際金融危機(jī)以來(lái)，中國(guó)政府通過(guò)改革

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創(chuàng)新，在實(shí)施有保有壓、區(qū)別對(duì)待的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的同時(shí)，大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程建設(shè)，確保了房地產(chǎn)市場(chǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展，確保了在大發(fā)展、大調(diào)控的形勢(shì)下，未出現(xiàn)大折騰、大影響，未讓房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生大的震蕩，反而“化危為機(jī)”，使不利的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成為大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)、解決低收入家庭住房困難的重要機(jī)遇。這在國(guó)際范圍內(nèi)來(lái)比較，不僅是少有的，而且是非常成功和具有重大積極影響的。

（四）為解決農(nóng)村住房問(wèn)題找到了一條可行之路。

發(fā)達(dá)國(guó)家由于較早實(shí)現(xiàn)了工業(yè)化和城市化，其住房保障政策主要著眼于解決城市低收入群體的住房困難問(wèn)題。廣大的發(fā)展中國(guó)家雖也存在農(nóng)村危房，但基本沒(méi)有國(guó)家成規(guī)模資助實(shí)施改造的先例。我國(guó)在缺少成熟模式和經(jīng)驗(yàn)借鑒的情況下，立足國(guó)情，勇于探索，銳意改革，充分考慮農(nóng)村危房狀況和村民居住特點(diǎn)，創(chuàng)造性地開(kāi)展農(nóng)村危房改造工作，探索形成了四個(gè)結(jié)合的經(jīng)驗(yàn)：一是同類(lèi)項(xiàng)目結(jié)合。將農(nóng)村危房改造與農(nóng)村貧困殘疾人危房改造、自然災(zāi)害倒損農(nóng)房恢復(fù)重建、農(nóng)村五保戶集中供養(yǎng)機(jī)構(gòu)建設(shè)、深山區(qū)庫(kù)區(qū)移民搬遷、地質(zhì)災(zāi)害移民搬遷等項(xiàng)目相結(jié)合。二是與村舍規(guī)劃結(jié)合。將農(nóng)村危房改造與新農(nóng)村建設(shè)相結(jié)合，合理確定區(qū)位、規(guī)模和空間布局，統(tǒng)籌整合農(nóng)村道路、供水、沼氣等公共配套設(shè)施。三是多種模式結(jié)合。各地根據(jù)實(shí)際情況，分別采取原址重建、易地重建和相對(duì)集中重建等多種建設(shè)方式，以及房屋置換、公有產(chǎn)權(quán)房安置等多種模式實(shí)施農(nóng)村危房改造。四是與推廣新材料結(jié)合。一些省份除了補(bǔ)助危房改造農(nóng)戶使用新型墻材建房之外，還配套補(bǔ)助新型墻體材料設(shè)備生產(chǎn)線，緩解農(nóng)村建房墻材的供應(yīng)壓力。從全國(guó)來(lái)看，農(nóng)村危房改造的大規(guī)模順利推進(jìn)，不僅使群眾得實(shí)惠、政府得民心、社會(huì)得穩(wěn)定、就業(yè)得促進(jìn)，也有效地刺激了農(nóng)村消費(fèi)市場(chǎng)，拉動(dòng)了國(guó)內(nèi)消費(fèi)?？梢宰院赖卣f(shuō)：中國(guó)政府為有效解決農(nóng)村住房問(wèn)題找到了一條可行之路，也為相關(guān)國(guó)家提供了可資借鑒的經(jīng)驗(yàn)。

（五）為促進(jìn)城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展提供了有益經(jīng)驗(yàn)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)保持了30年的持續(xù)快速增長(zhǎng)，今后還能不能長(zhǎng)期可持續(xù)快速發(fā)展，其潛力已不在人口紅利，而主要在于加快城鎮(zhèn)化建設(shè)。與發(fā)達(dá)國(guó)家70%的城鎮(zhèn)化率相比，目前我國(guó)只有51.3%，城鎮(zhèn)化進(jìn)程預(yù)計(jì)還將持續(xù)20年左右的時(shí)間。中國(guó)有13億多人口，城鎮(zhèn)化率每提高一個(gè)百分點(diǎn)，就等于有1300多萬(wàn)農(nóng)村人口進(jìn)入城市，這相當(dāng)于一個(gè)中等國(guó)家的人口規(guī)模。如此大規(guī)模的人口遷移，即使從世界范圍來(lái)看，也沒(méi)有幾個(gè)國(guó)家是可比的。推進(jìn)城鎮(zhèn)化既蘊(yùn)含了巨大的內(nèi)需潛力和發(fā)展空間，又對(duì)住房保障等基本公共服務(wù)提出了迫切要求。城市的運(yùn)轉(zhuǎn)和發(fā)展需要不同行業(yè)、不同層次的勞動(dòng)力群體，居民收入也會(huì)有高有低，低收入和部分中等收入群眾的基本住房問(wèn)題，很多是難以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商品房來(lái)解決的。特別是從農(nóng)村而來(lái)的新進(jìn)城人員，大多從事低端行業(yè)，收入不高，如果沒(méi)有一定的保障性住房供應(yīng)，就難以在城市扎根，城鎮(zhèn)化也就難以很好地持續(xù)向前推進(jìn)。

近年來(lái)我國(guó)大力實(shí)施保障性安居工程建設(shè)，一方面建立了以公共租賃住房為主體的保障性住房體系，更加注重解決進(jìn)城務(wù)工人員和新就業(yè)人員住房困難問(wèn)題。2011年新增公共租賃住房套數(shù)占當(dāng)年保障性安居工程住房套數(shù)的比例迅速?gòu)?010年的6.3％提高到22.7%，2012年又進(jìn)一步提高到30.7%，預(yù)計(jì)“十二五”期間我國(guó)開(kāi)工建設(shè)的公共租賃住房將達(dá)1000萬(wàn)套左右。另一方面，農(nóng)村危房改造開(kāi)始并將越來(lái)越注重同城鎮(zhèn)化建設(shè)相聯(lián)系。相信在今后幾年，這將為我國(guó)的城鎮(zhèn)化乃至未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。相比之下，發(fā)展中國(guó)家的城鎮(zhèn)化建設(shè)中，保障性住房建設(shè)大多是短板，城鎮(zhèn)化后由于缺乏保障性住房建設(shè)而使其效應(yīng)難以充分發(fā)揮。我國(guó)的探索，為不少?lài)?guó)家特別是發(fā)展中大國(guó)，在如何提高城鎮(zhèn)化效應(yīng)，以及有效促進(jìn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展方面，都提供了有益的經(jīng)驗(yàn)。

六、深化共識(shí)，統(tǒng)一思想

2013年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)更是處于關(guān)鍵時(shí)期，能否進(jìn)一步取得成效和發(fā)揮出更大效應(yīng)，關(guān)鍵取決于對(duì)一些重大問(wèn)題有無(wú)正確統(tǒng)一的思想認(rèn)識(shí)：

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（一）關(guān)于堅(jiān)持還是放松房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控問(wèn)題。2012年5月—9月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)率分別比去年同期增幅回落16.1、16.3、18.2、17.6、16.6個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積也出現(xiàn)絕對(duì)額的下降，同比增長(zhǎng)率分別為-12.4%、-10.0%、-6.6%、-4.1%、-4.0%。一般而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮始終具有做大地方GDP、增加財(cái)政收入、提升城市品牌等多重誘惑。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下行壓力以及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策持續(xù)發(fā)揮作用，一些人一方面希望放松房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，另一方面希望推出新一輪大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激政策。在此形勢(shì)下，堅(jiān)持調(diào)控還是放松調(diào)控，是擺在我們面前的一個(gè)重大問(wèn)題，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。對(duì)此，我們要有清醒的認(rèn)識(shí)。毋庸諱言，在目前經(jīng)濟(jì)困難明年仍將較為困難的情況下，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最簡(jiǎn)單的方式也許就是放松房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，或?qū)嵤┬乱惠喆笠?guī)模刺激政策，但這恰恰也是最不能、最不應(yīng)該做的。從短期來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施調(diào)控，可能要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)適度下滑或不能保持一定增速的代價(jià)；但從中長(zhǎng)期來(lái)看，則有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整和經(jīng)濟(jì)的科學(xué)發(fā)展，更為重要的是，它還直接關(guān)乎廣大百姓的福祉。目前一些地方商品住房?jī)r(jià)格下降和銷(xiāo)量減少實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性回調(diào)，是正常的也是合理的，無(wú)需大驚小怪。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作雖然取得了成效，但房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上仍處于買(mǎi)賣(mài)雙方相持階段，房?jī)r(jià)反彈壓力不僅存在而且很大，如調(diào)控政策稍有松動(dòng)，仍有可能前功盡棄，甚至?xí)霈F(xiàn)房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈，這是不可持續(xù)的，也是老百姓不會(huì)答應(yīng)的。另外，如果我們靠房市火爆來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，那將使未來(lái)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)花費(fèi)更加巨大的代價(jià)，也會(huì)給經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來(lái)更大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，必須堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)

關(guān)鍵字：

第三篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)情況匯報(bào)

近年來(lái)，我縣認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，把滿足中低收入家庭住房需求作為房地產(chǎn)工作的立足點(diǎn)，完善調(diào)控手段，強(qiáng)化市場(chǎng)管理，推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與保障性住房建設(shè)，努力構(gòu)筑住房供應(yīng)體系，取得了一定成績(jī)。現(xiàn)將我縣關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)情況匯報(bào)如下：

一、主要做法

（一）認(rèn)真貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。一是根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)辦[2011]1號(hào)）、《XX省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快保障性安居工程建設(shè)的通知》（X政發(fā)[2011]28號(hào)）文件以及市政府貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)加快保障性住房建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)精神，經(jīng)過(guò)充分調(diào)研，研究制定了我縣貫徹落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控和保障性住房建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)，正在準(zhǔn)備提交政府常務(wù)會(huì)議實(shí)施。二是進(jìn)一步加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，對(duì)城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行跟蹤管理，嚴(yán)把房屋預(yù)售許可審批關(guān)，嚴(yán)格禁止囤積土地、捂盤(pán)惜售、違規(guī)貸款、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、預(yù)收定金等違規(guī)行為。二是根據(jù)2010年我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均可支配收入和居民住房支付能力三項(xiàng)硬性指標(biāo)，結(jié)合當(dāng)前城區(qū)房?jī)r(jià)和住宅建設(shè)造價(jià)，研究確定了我縣2011新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于3月中旬上報(bào)市建設(shè)主管部門(mén)備案，作為我縣2011年控制房?jī)r(jià)的一項(xiàng)指標(biāo)嚴(yán)格執(zhí)行。三是積極創(chuàng)造條件，著手推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善房屋購(gòu)銷(xiāo)管理，遏制非自住性房屋及第三套住房購(gòu)買(mǎi)行為。

（二）不斷加快保障性安居工程建設(shè)步伐。一是加快2010年保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度，督促落實(shí)已開(kāi)工建設(shè)的XXX套、XXX平方米廉租住房和XXX套、XXX平方米城市棚戶區(qū)改造安置住房和普通商品房建設(shè)任務(wù)。二是積極落實(shí)2011年保障性安居工程建設(shè)任務(wù)，確保4月底前開(kāi)工建設(shè)XXX套、XXX平方米廉租住房，XXX套、XXX平方米限價(jià)商品房和XXX套、XXX平方米城市棚戶區(qū)改造安置住房和普通商品房。

（三）利用信貸稅收調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。一是切實(shí)貫徹執(zhí)行差別化住房信貸政策。對(duì)城區(qū)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。二是加強(qiáng)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅、所得稅征收管理。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住房不足5年而轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其實(shí)際銷(xiāo)售收入全額征稅。加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作，嚴(yán)格房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，房屋交易價(jià)格一律按評(píng)估價(jià)核算，堅(jiān)決杜絕“陰陽(yáng)合同”產(chǎn)生，充分發(fā)揮稅收在房?jī)r(jià)調(diào)控中的杠桿作用。

（四）加強(qiáng)住房用地供應(yīng)管理。一是增加土地有效供應(yīng)，2011年我縣住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量為XXX萬(wàn)平方米，其中限價(jià)商品房X萬(wàn)平方米，廉租住房XX萬(wàn)平方米，棚戶區(qū)改造安置房和普通商品房XX萬(wàn)平方米，保障性住房用地占用地總量的XX%。二是計(jì)劃對(duì)新建住房采取“先限房?jī)r(jià)、后競(jìng)地價(jià)”的供地方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。三是積極鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在普通商品房建設(shè)中配建一定比例的公共租賃住房，并持有產(chǎn)權(quán)，在政府指導(dǎo)下，合理確定租金標(biāo)準(zhǔn)，向中、低收入家庭租賃。四是進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來(lái)源審查，嚴(yán)肅查處擅自改變用地性質(zhì)、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等違法違規(guī)行為。

（五）積極推行城區(qū)住房限購(gòu)政策。在城區(qū)推行商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)成本核算，對(duì)已取得開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)的商品房的買(mǎi)賣(mài)限定最高售價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房定價(jià)前，必須向建設(shè)行政主管部門(mén)和物價(jià)部門(mén)提交商品房開(kāi)發(fā)投入成本，政府主管部門(mén)在確保商品房開(kāi)發(fā)成本的真實(shí)性和制定銷(xiāo)價(jià)的合理性的基礎(chǔ)上，確定綜合基準(zhǔn)售價(jià)。首次購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)以戶為單位（家庭人口兩人以上，并具有法定瞻養(yǎng)、扶養(yǎng)關(guān)系）認(rèn)定，將購(gòu)房者從“個(gè)人”變?yōu)椤皯簟?，進(jìn)一步明確首次購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)，使首次購(gòu)房的人群進(jìn)一步縮小，把投資性和投機(jī)性購(gòu)房者擠出購(gòu)房隊(duì)伍。隨著國(guó)家穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格等各項(xiàng)調(diào)控措施的落實(shí)，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體上朝著遏制投機(jī)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的調(diào)控目標(biāo)發(fā)展，市場(chǎng)預(yù)期趨于穩(wěn)定，開(kāi)發(fā)投資趨向理性，投資規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，商品房供銷(xiāo)兩旺，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體健康穩(wěn)定。

二、存在的主要問(wèn)題

（一）住房?jī)r(jià)格漲勢(shì)比較明顯。受供需關(guān)系及建設(shè)成本等多種因素影響，我縣商品住房?jī)r(jià)格仍呈上漲趨勢(shì)，房地產(chǎn)

第四篇：全市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程進(jìn)展匯報(bào)(6.20現(xiàn)場(chǎng)會(huì))

白銀市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程

情況匯報(bào)

尊敬的劉省長(zhǎng)，各位領(lǐng)導(dǎo)，同志們：

大家好﹗按照會(huì)議安排，下面我將白銀市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程做一簡(jiǎn)要匯報(bào)。

近年來(lái)，在省委、省政府的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，在省住建廳等省直有關(guān)部門(mén)的大力支持下，白銀市委、市政府認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家和省上關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和加快保障性安居工程建設(shè)一系列政策措施，把滿足中低收入家庭住房需求作為重要的民生工程，不斷拓寬工作思路，創(chuàng)新工作方法，全力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，努力構(gòu)筑住房供應(yīng)體系，取得了明顯成效。

一、全面落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策

一是合理確定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。我們研究制定了《白銀市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快保障性安居工程建設(shè)工作的實(shí)施意見(jiàn)》，為調(diào)控全市房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了政策支持。綜合考慮我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力等因素，確定2011年新建城區(qū)住房?jī)r(jià)格漲幅不超過(guò)8%，低于2010年地區(qū)生產(chǎn)總值12%的增幅。

二是切實(shí)加大住房用地供應(yīng)力度。加大中低價(jià)位普通商品住房用地供應(yīng)力度，優(yōu)先供給保障性住房建設(shè)用地。嚴(yán)格執(zhí)行商品房建設(shè)用地競(jìng)價(jià)出讓?zhuān)瑥?qiáng)化對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來(lái)源審查，凡參加土地競(jìng)買(mǎi)的單位或個(gè)人，必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明。

三是發(fā)揮稅收和信貸的調(diào)節(jié)作用。積極推廣試行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)和手段，強(qiáng)化存量房交易稅收征管，堅(jiān)決杜絕“陰陽(yáng)合同”，大力推進(jìn)稅款清算。同時(shí)根據(jù)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)關(guān)于完善差別化住房信貸的有關(guān)要求，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，制定和完善差別化住房信貸操作細(xì)則，房地產(chǎn)信貸管理不斷強(qiáng)化。

四是嚴(yán)格執(zhí)行商品房明碼標(biāo)價(jià)制度。我們以商品房明碼標(biāo)價(jià)工作為契機(jī)，加強(qiáng)了商品房預(yù)售管理，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼銷(xiāo)售。

五是強(qiáng)化輿論宣傳引導(dǎo)。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控和保障性安居工程政策宣傳，引導(dǎo)居民樹(shù)立合理的住房消費(fèi)理念，穩(wěn)定市場(chǎng)心理預(yù)期。及時(shí)發(fā)布市場(chǎng)運(yùn)行、商品房預(yù)售等信息。加大對(duì)捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的曝光和查處力度。全市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出投資穩(wěn)步增長(zhǎng)、市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。全市商品房平均每平方米售價(jià)3041元，同比增長(zhǎng)0.23%。其中白銀城區(qū)新建商品住房每平方米平均售價(jià)

3578元，同比增長(zhǎng)0.41%。房?jī)r(jià)漲幅在合理空間。

二、努力解決中低收入家庭住房問(wèn)題

一是強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)。為做好今年保障性安居工程建設(shè)工作，我們成立了以市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)為組長(zhǎng)，市委、市政府分管領(lǐng)導(dǎo)和各大企業(yè)負(fù)責(zé)人為副組長(zhǎng)，各縣區(qū)、各相關(guān)部門(mén)主要負(fù)責(zé)人和各項(xiàng)目主體企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人為成員的專(zhuān)門(mén)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，為全面協(xié)調(diào)解決保障性住房建設(shè)中出現(xiàn)的問(wèn)題提供了組織保障。

二是加快保障性住房建設(shè)。2008年以來(lái)，我們把保障性住房建設(shè)作為改善民生的重點(diǎn)領(lǐng)域，通過(guò)在商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房中配建和收購(gòu)改建等方式，擴(kuò)大保障性住房供給規(guī)模，改善中低收入家庭的住房條件。2008-2010年，共實(shí)施四期廉租住房項(xiàng)目23個(gè)、13337套、66.25萬(wàn)平方米。目前，已有17個(gè)項(xiàng)目主體工程完工，7668套、38.34萬(wàn)平方米廉租房已竣工，竣工率為57.49%，累計(jì)投資7.21億元，已完成配售配租6865套、33.64萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)入住4657戶，入住率為34.92%；共實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目10個(gè)、5186套、35.62萬(wàn)平方米，有7個(gè)項(xiàng)目3432套、24.44萬(wàn)平方米竣工，完成投資2.82億元，已配售1524套，入住1260戶，入住率為24.30%；共回購(gòu)改建舊辦公用房388套（間）、1.48萬(wàn)平方米，全部作為公共租賃住房投入使用。共發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼5586萬(wàn)元，累計(jì)保障家庭27614戶（次）。2011年

共計(jì)劃建設(shè)廉租住房2904套、14.52萬(wàn)平方米，目前項(xiàng)目已全部開(kāi)工；計(jì)劃建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房146套、1.4萬(wàn)平方米，目前開(kāi)工64套、0.52萬(wàn)平方米；計(jì)劃建設(shè)公共租賃住房198套、1.4萬(wàn)平方米，目前開(kāi)工64套、0.42萬(wàn)平方米；計(jì)劃建設(shè)限價(jià)商品房1036套、10.28萬(wàn)平方米，目前開(kāi)工520套、5.14萬(wàn)平方米。

三是強(qiáng)力推進(jìn)棚戶區(qū)改造。我們把棚戶區(qū)改造作為城市轉(zhuǎn)型和改善民生的重點(diǎn)工程，多方向上匯報(bào)，引起黨中央、國(guó)務(wù)院的高度關(guān)注，得到省委、省政府的大力支持。2010年啟動(dòng)“棚戶區(qū)改造攻堅(jiān)年”活動(dòng)，分步驟改造棚戶區(qū)172萬(wàn)平方米，新建住房3.8萬(wàn)套、315萬(wàn)平方米，截至目前，全市拆遷棚戶區(qū)53.5萬(wàn)平方米，整合、提供各類(lèi)土地155公頃，開(kāi)工建設(shè)棚改房20068套、169.12萬(wàn)平方米，完成投資29、11億元，已竣工11586套、96.13萬(wàn)平方米，竣工率為57.73%，分配入住5163戶，入住率為25.73%。2011年棚戶區(qū)改造任務(wù)為11609套、99.87萬(wàn)平方米，目前已開(kāi)工7498套、62.65萬(wàn)平方米，開(kāi)工率為64.59%，完成投資2.88億元。

經(jīng)過(guò)努力，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程取得了取得了一定成效，但我們清醒地認(rèn)識(shí)到，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中還存在不少問(wèn)題和薄弱環(huán)節(jié)。我市將以這次現(xiàn)場(chǎng)會(huì)為契機(jī)，認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家和省上有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控精神，認(rèn)真

研究解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題，強(qiáng)化住房保障，保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，努力解決好城鎮(zhèn)居民的居住問(wèn)題。

（一）加快建設(shè)進(jìn)度。今年，省政府下達(dá)我市保障性安居工程15893套。截止目前，已開(kāi)工11050套，開(kāi)工率為69.53萬(wàn)元。已籌集保障性安居工程中央、省級(jí)及縣區(qū)補(bǔ)助資金18487.67萬(wàn)元。我們將對(duì)列入建設(shè)計(jì)劃的保障性根據(jù)工程項(xiàng)目，逐個(gè)進(jìn)行檢查，確保當(dāng)年保障性安居工程建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)工率達(dá)到100%，主體竣工率達(dá)到60%以上；往年保障性安居工程建設(shè)項(xiàng)目竣工率達(dá)到80％，分配入住率達(dá)到60%。

（二）拓寬融資渠道。緊緊抓住中央加大住房保障資金投入的機(jī)遇，積極探索吸引社會(huì)資金投入保障性住房的措施，認(rèn)真落實(shí)地方配套資金，不斷拓寬保障性安居工程融資渠道。對(duì)保障性住房建設(shè)項(xiàng)目和棚戶區(qū)改造項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。在土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排保障性住房建設(shè)用地，劃撥供地。調(diào)動(dòng)社會(huì)力量參與保障性安居工程建設(shè)。

（三）嚴(yán)格工程管理。按照全國(guó)保障性安居工程質(zhì)量管理電視電話會(huì)議要求，嚴(yán)格質(zhì)量管理，認(rèn)真執(zhí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制等工作，強(qiáng)化對(duì)各環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理。嚴(yán)格按照保障性住房和棚戶區(qū)改造項(xiàng)目資金管理有關(guān)規(guī)定，設(shè)立資金專(zhuān)戶，實(shí)現(xiàn)專(zhuān)戶存儲(chǔ)、分賬核算，保證項(xiàng)目資金安全使用。創(chuàng)新多部

門(mén)協(xié)作審核機(jī)制，實(shí)行房源公開(kāi)、過(guò)程公開(kāi)、配租配售方案公開(kāi)，讓社會(huì)信服，讓老百姓滿意。

以上匯報(bào)，不妥之處，請(qǐng)批評(píng)指正。

第五篇：大力支持保障性安居工程建設(shè)

大力支持保障性安居工程建設(shè)

——財(cái)政部部長(zhǎng)助理王保安答記者問(wèn)

2011年2月14日

來(lái)源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)

具體措施有：

○ 努力籌措保障性安居工程資金

○ 創(chuàng)新財(cái)政政策和運(yùn)作機(jī)制

○ 繼續(xù)落實(shí)減免稅費(fèi)優(yōu)惠政策

○ 統(tǒng)籌安排保障性安居工程資金

○ 加強(qiáng)工程資金使用和管理，提高資金使用效益

保障性安居工程是政府得民心、百姓得實(shí)惠、經(jīng)濟(jì)得發(fā)展的德政工程、民心工程。加快保障性安居工程建設(shè)，不僅有利于保障和改善民生，促進(jìn)社會(huì)和諧，而且有利于保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。日前，財(cái)政部部長(zhǎng)助理王保安就財(cái)政部門(mén)在支持保障性安居工程建設(shè)方面采取的措施、成效等接受了本報(bào)記者專(zhuān)訪。

王保安介紹，近年來(lái)，財(cái)政部門(mén)立足經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，著力構(gòu)建保障性住房政策體系，不斷加大支持保障性安居工程建設(shè)力度，取得了顯著成效：

一是明確保障性安居工程資金來(lái)源渠道。近年來(lái)，保障性安居工程資金來(lái)源渠道不斷拓寬，目前已經(jīng)形成了多渠道、多層次的財(cái)政投入機(jī)制。主要包括：中央財(cái)政安排的專(zhuān)項(xiàng)資金、省市縣財(cái)政一般預(yù)算安排的資金、住房公積金增值凈收益安排的資金、從土地出讓凈收益中安排的資金、地方債券安排的資金等。

二是不斷加大對(duì)保障性安居工程的資金支持力度。2007年以來(lái)，中央財(cái)政不斷加大對(duì)保障性安居工程的補(bǔ)助力度，累計(jì)下?lián)鼙Ｕ闲园簿庸こ萄a(bǔ)助資金1547億元。分看，2007年至2010年分別為51億元、184億元、501億元、811億元。與此同時(shí)，地方各級(jí)財(cái)政部門(mén)也不斷加大對(duì)保障性安居工程的投入力度。

三是明確保障性安居工程非稅收入優(yōu)惠政策。對(duì)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房以及公共租賃住房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、舊住宅區(qū)整治，一律免收各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。其中，免收的全國(guó)性行政事業(yè)性收費(fèi)包括：防空地下室易地建設(shè)費(fèi)、城市房屋拆遷管理費(fèi)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)等項(xiàng)目。免收的全國(guó)性政府性基金包括：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、城市教育附加費(fèi)、地方教育附加費(fèi)、城鎮(zhèn)公用事業(yè)附加等項(xiàng)目。

四是落實(shí)保障性安居工程免交土地出讓金政策。廉租住房、城市棚戶區(qū)改造中的安置住房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及面向經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)象供應(yīng)的公共租賃住房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥方式供應(yīng)，除依法支付土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)外，一律免交土地出讓金。

五是明確保障性安居工程的稅收優(yōu)惠政策。對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房以及城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造分別從營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅等方面給予了稅收優(yōu)惠政策。

六是規(guī)范廉租住房和公共租賃住房租金管理。廉租住房和政府投資建設(shè)公共租賃住房的租金收入，按照政府非稅收入管理的規(guī)定繳入同級(jí)國(guó)庫(kù)，實(shí)行“收支兩條線”管理，專(zhuān)項(xiàng)用于廉租住房和公共租賃住房的維護(hù)、管理等支出。

近年來(lái)，在黨中央、國(guó)務(wù)院的正確領(lǐng)導(dǎo)和各方面的共同努力下，保障性安居工程建設(shè)取得了積極成效，目前已經(jīng)初步形成了包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、各類(lèi)棚戶區(qū)改造和農(nóng)村危房改造等在內(nèi)的保障性安居工程體系。2010年全國(guó)各類(lèi)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開(kāi)工590萬(wàn)套，基本建成370萬(wàn)套；農(nóng)村危房改造開(kāi)工136萬(wàn)戶，基本竣工108萬(wàn)戶，均超額完成年初國(guó)務(wù)院部署的任務(wù)?！笆晃濉逼陂g，通過(guò)保障性安居工程建設(shè)，我國(guó)解決了1500萬(wàn)戶城鎮(zhèn)低收入家庭和360萬(wàn)戶中等偏下收入家庭住房困難問(wèn)題。

黨的十七屆五中全會(huì)明確提出要加大保障性安居工程建設(shè)力度。王保安表示，2011年在全國(guó)范圍內(nèi)新增公租住房等保障性住房1000萬(wàn)套，體現(xiàn)了黨中央、國(guó)務(wù)院解決中低收入家庭住房困難的重大決心。各級(jí)財(cái)政部門(mén)將進(jìn)一步發(fā)揮財(cái)政職能作用，積極配合有關(guān)部門(mén)，大力支持保障性安居工程建設(shè)，確保黨中央、國(guó)務(wù)院戰(zhàn)略部署和各項(xiàng)政策措施落到實(shí)處、取得實(shí)效，努力使人民群眾住有所居、安居樂(lè)業(yè)。具體包括以下幾方面：

一是努力籌措保障性安居工程資金。切實(shí)加大市縣財(cái)政預(yù)算安排用于保障性安居工程建設(shè)的資金規(guī)模；確保將住房公積金增值凈收益和土地出讓凈收益按規(guī)定用于保障性安居工程。中央財(cái)政將進(jìn)一步加大對(duì)地方的補(bǔ)助力度。省級(jí)財(cái)政也將加大投入力度，對(duì)財(cái)政困難市縣給予傾斜。

二是創(chuàng)新財(cái)政政策和運(yùn)作機(jī)制。保障性安居工程建設(shè)任務(wù)繁重，資金需求巨大，僅僅依靠政府財(cái)政投入，難以保證保障性安居工程的可持續(xù)性。因此，要積極創(chuàng)新財(cái)政支持方式，充分發(fā)揮財(cái)政資金的引導(dǎo)帶動(dòng)作用，放大財(cái)政政策效能，通過(guò)采取財(cái)政貼息、政府資本金注入、稅費(fèi)優(yōu)惠等措施，吸引社會(huì)力量參與保障性安居工程建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，建立健全保障性安居工程建設(shè)的長(zhǎng)效機(jī)制。

三是繼續(xù)落實(shí)減免稅費(fèi)優(yōu)惠政策。繼續(xù)對(duì)保障性安居工程建設(shè)免收各項(xiàng)收費(fèi)基金和土地出讓收入；繼續(xù)落實(shí)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房以及棚戶區(qū)改造涉及的稅收減免優(yōu)惠政策，切實(shí)降低保障性安居工程建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本。

四是統(tǒng)籌安排保障性安居工程資金。各地在確保完成當(dāng)年廉租住房保障任務(wù)的前提下，可以將土地出讓凈收益、住房公積金增值凈收益等安排用于廉租住房保障的資金，統(tǒng)籌用于發(fā)展公共租賃住房。同時(shí)，經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門(mén)批準(zhǔn)，還可以將中央廉租住房保障專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金用于發(fā)展公共租賃住房。

五是加強(qiáng)工程資金使用和管理，確保資金專(zhuān)款專(zhuān)用，著力提高保障性安居工程資金使用效益。