第一篇：房地產(chǎn)抵押報(bào)告案例一

房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告

估價(jià)項(xiàng)目名稱：北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街18號(hào)（科貿(mào)電子城）1C02綜合類房地產(chǎn)

委 托 方：北京中實(shí)混凝土有限責(zé)任公司

價(jià) 方：深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司北京分公司

價(jià) 人 員：榮利、譚勇劍、王宜強(qiáng)

估價(jià)作業(yè)日期：2009年11月11日至2010年5月18日

估價(jià)報(bào)告編號(hào)：世聯(lián)咨字BJ[2010]GF05039號(hào)

版權(quán)聲明

本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司所有，未經(jīng)深圳市

世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)

制和發(fā)布報(bào)告中 部分或全部?jī)?nèi)容。頁P(yáng)DF 文件使用 “pdfFactory Pro” 試用版本創(chuàng)建004km.cn 錄

一、致委托方函

二、估價(jià)師聲明

三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件

四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告

五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告

（一）個(gè)別因素分析

（1）估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)狀況

（2）估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀描述

（二）區(qū)域因素分析

（三）北京商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

（四）變現(xiàn)能力分析

（五）風(fēng)險(xiǎn)提示

（六）最高最佳使用分析

（七）估價(jià)方法選用

（八）估價(jià)計(jì)算過程及結(jié)果確定

六、附件

（一）物業(yè)位置圖

（二）估價(jià)對(duì)象四至照片

（三）估價(jià)對(duì)象照片

（四）產(chǎn)權(quán)資料

（五）《中關(guān)村科貿(mào)大廈抵押物清單》復(fù)印件

（六）《同意擔(dān)保函》復(fù)印件

（七）委托方及產(chǎn)權(quán)方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

（八）評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

（九）估價(jià)人員資質(zhì)證書復(fù)印件 頁P(yáng)DF 文件使用 “pdfFactory Pro” 試用版本創(chuàng)建004km.cn

一、致委托方函

北京中實(shí)混凝土有限責(zé)任公司：

承蒙委托，我們對(duì)位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街18號(hào)（科貿(mào)電子城）1C02綜合類房地產(chǎn)的市

價(jià)值進(jìn)行評(píng)定估算，目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2009年11月11日。經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查和實(shí)地查勘，根據(jù)相關(guān)證明資料和我國有關(guān)政策、法

規(guī)，并遵循房地產(chǎn)評(píng)估原則，選用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法進(jìn)行評(píng)定估算，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的抵

押價(jià)值為：人民幣1832萬元。

大寫人民幣 壹仟捌佰叁拾貳 萬元

評(píng)估結(jié)果明細(xì)表

物業(yè)名稱 海淀區(qū)中關(guān)村大街18號(hào)（科貿(mào)電子城）1C02 土地面積 2 24.72(m)

建筑面積 2 220.55(m)

評(píng)估總值(萬元)1,832 優(yōu)先受償款(萬元)0 抵押價(jià)值(萬元)1,832 其中土地價(jià)值(萬元)707 其中建筑物價(jià)值(萬元)1,125)83,065

評(píng)估單價(jià)（取整）(元/ ㎡

深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司北京分公司

法人代表代理人：

二○一○年五月十八日 頁P(yáng)DF 文件使用 “pdfFactory Pro” 試用版本創(chuàng)建004km.cn

二、估價(jià)師聲明

我們鄭重聲明：

1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。

2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估

價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。

4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫

本估價(jià)報(bào)告。

5、我司房地產(chǎn)估價(jià)人員王東已對(duì)本報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，但僅限于其外觀和

使用狀況。估價(jià)人員不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任和其他被遮蓋、未暴露及難于觸及的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。

6、沒有其他行業(yè)的專業(yè)人員對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。

簽名（蓋章）

估 價(jià) 師：

審 核：

【注冊(cè)證書號(hào):1120040042】

審 核：

【注冊(cè)證書號(hào):4420020058】 4 頁P(yáng)DF 文件使用 “pdfFactory Pro” 試用版本創(chuàng)建004km.cn

三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件

估價(jià)結(jié)果假設(shè)前提

1、估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)。

2、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在公開市 前提下求取的房地產(chǎn)抵押價(jià)值，未考慮快速變現(xiàn)等處分方式

帶來的影響。

3、估價(jià)對(duì)象所有權(quán)無爭(zhēng)議，被估價(jià)時(shí)無權(quán)利之爭(zhēng)議，是可以進(jìn)行市 估價(jià)的。

4、我們?cè)u(píng)估采用公開市 價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)估價(jià)對(duì)象利益進(jìn)行合理銷售的最佳價(jià)格。

這里假設(shè)： ①自愿銷售的賣主； ②不考慮特殊買家的額外出價(jià)；

③有一段合理的洽 交易時(shí)間，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市 情形進(jìn)行議價(jià)；

④在此期間物業(yè)價(jià)值將保持穩(wěn)定； ⑤該物業(yè)可以在公開市 上自由轉(zhuǎn)讓；

⑥不考慮特殊買家的額外出價(jià)。

5、我們?cè)u(píng)估時(shí)參考估價(jià)對(duì)象的重置成本價(jià)，即在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造與估價(jià)對(duì)象功能相同的建筑物的正常價(jià)格。這里假設(shè)：

①不考慮因地域的不同，地價(jià)對(duì)地面設(shè)施造價(jià)的影響因素； ②重建地域已 “七通一平”；

③在此期間估價(jià)對(duì)象工程造價(jià)將保持穩(wěn)定； ④不考慮特殊承建商的額外要價(jià)。

6、本估價(jià)報(bào)告以估價(jià)對(duì)象不存法定優(yōu)先受償款為假設(shè)前提。

7、我們沒有進(jìn)行實(shí)地丈量，估價(jià)對(duì)象之建筑面積及分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積依據(jù)委托方提供的《抵押

物清單，認(rèn)為數(shù)據(jù)資料可靠，不存在配套設(shè)施的爭(zhēng)議。

8、估價(jià)人員查勘了估價(jià)對(duì)象視力可及的部分，在可能的情況下亦查勘了物業(yè)的內(nèi)部裝修，但并未

進(jìn)行結(jié)構(gòu)測(cè)試，未能確定物業(yè)有無結(jié)構(gòu)性損壞。

9、所有提供給估價(jià)人員以及本報(bào)告所引用的信息及觀點(diǎn)均認(rèn)為來自可靠資料，是可信和正確的。

10、本評(píng)估報(bào)告中相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明資料等，由委托方提供并對(duì)其真實(shí)性、合法性、準(zhǔn)確性和完整性

負(fù)責(zé)。

11、本次評(píng)估委托方北京中實(shí)混凝土有限責(zé)任公司，估價(jià)對(duì)象現(xiàn)《房屋所有權(quán)證 記載所有權(quán)人

為北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司。本次以所有權(quán)人為委托方提供1C02商鋪（建筑面

積220.55平方米）抵押擔(dān)保，達(dá)到抵押條件為假設(shè)前提。

估價(jià)的限制條件

1、本估價(jià)報(bào)告遵循合法原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則、謹(jǐn)慎原則等估價(jià) 頁P(yáng)DF 文件使用 “pdfFactory Pro” 試用版本創(chuàng)建004km.cn 原則。

2、本估價(jià)報(bào)告結(jié)果僅供委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)及委托

方的書面同意，任何擁有此報(bào)告及拷貝的人都無權(quán)公開發(fā)表，也無權(quán)用于任何目的。凡因委托人

使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

3、所有該報(bào)告中所展示的地圖、平面圖及證件是為了形象直觀地討論問題，不能作為測(cè)量成果

以作他用，也不允許把它們與此估價(jià)報(bào)告分開來單獨(dú)使用。

4、本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本評(píng)估機(jī)構(gòu)所有。

5、本估價(jià)報(bào)告有效期為一年。如超過有效期或市 變化較快或期間國家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、城市規(guī)劃、相關(guān)稅費(fèi)和銀行利率發(fā)生變化，估價(jià)結(jié)果應(yīng)相應(yīng)調(diào)整或重新估價(jià)。

6、報(bào)告中所使用的貨幣為人民幣。

7、本估價(jià)報(bào)告對(duì)計(jì)算結(jié)果均進(jìn)行了取整。

8、評(píng)估值在土地和建筑物之間的分配僅適用于本次指定用途。分配給土地和建筑物的價(jià)值不得單

獨(dú)用于任何其他評(píng)估，否則視為無效。頁P(yáng)DF 文件使用 “pdfFactory Pro” 試用版本創(chuàng)建004km.cn

四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告

委托方 北京中實(shí)混凝土有限責(zé)任公司 估價(jià)方 深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司北京分公司

估價(jià)對(duì)象名稱 北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街18號(hào)（科貿(mào)電子城）1C02綜合類房地產(chǎn)

估價(jià)目的 為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值

估價(jià)時(shí)點(diǎn) 二○○九年十一月十一日

房地產(chǎn)抵押價(jià)值：

抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減

去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

市場(chǎng)價(jià)值：

價(jià)值定義

在公開市場(chǎng)上最可能形成的價(jià)格。公開市場(chǎng)指在該市場(chǎng)上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于

最大限度地追求經(jīng)濟(jì)效益，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易

對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開并不具有排它性。

(1)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-1999）

(2)房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見（2006）

(3)北京市建設(shè)工程概算定額

(4)北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知（京政發(fā)[2002]32號(hào)）

及關(guān)于公布本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用方法的通知（京國土房管出

估價(jià)依據(jù)

[2002]1121號(hào)）

(5)北京市政府及其他政府機(jī)構(gòu)發(fā)布的相關(guān)政策法規(guī)

(6)房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證

(7)估價(jià)人員實(shí)地查勘以及掌握和收集的相關(guān)資料

(8)委托方提供的其他資料

估價(jià)原則(1)合法原則(2)最高最佳使用原則(3)替代原則(4)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則(5)謹(jǐn)慎性原則

估價(jià)方法 收益法、市場(chǎng)比較法

評(píng)估總值 1832萬元 優(yōu)先受償款 0萬元 抵押價(jià)值 1832萬元

評(píng)估單價(jià)（取整）83065元/ ㎡

估價(jià)結(jié)果

大寫金額 人民幣壹仟捌佰叁拾貳萬元整

其中土地價(jià)值 707萬元 其中建筑物價(jià)值 1125萬元 估價(jià)人員 榮利、譚勇、王宜強(qiáng)

估價(jià)作業(yè)日期 2009年11月11日至2010年5月18日

估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期 自2010年5月18日起一年內(nèi) 頁P(yáng)DF 文件使用 “pdfFactory Pro” 試用版本創(chuàng)建004km.cn

五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告

（一）個(gè)別因素分析

1、估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)狀況（參見附件四：產(chǎn)權(quán)等相關(guān)資料）

房屋坐落 海淀區(qū)中關(guān)村大街18號(hào) 物業(yè)推廣名/房號(hào)（科貿(mào)電子城）1C02 北京中關(guān)村科技發(fā)展（控

土地證編號(hào) 京海國用（2003出）第2166號(hào) 土地使用權(quán)人

股）股份有限公司

土地坐落 北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街18號(hào) 地類（用途）綜合、配套（地下）、地下車庫

配套（地下）2041年6月26

使用權(quán)類型 出讓 2 12135.32 終止日期 日；綜合、地下車庫：2051 使用權(quán)面積（m）

年6月26 日

記事 有抵押權(quán)

房地產(chǎn)證號(hào) 京房權(quán)證海股字第0004603號(hào)

房屋所有權(quán)人 北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司 產(chǎn)別 股份產(chǎn)

結(jié)構(gòu) 鋼混 房屋總層數(shù) 22（-04）建筑面積 116002.21

房屋設(shè)計(jì)用途 綜合類 房屋現(xiàn)狀用途 商業(yè)、綜合 建成年代 2004年(來源于現(xiàn)場(chǎng)查勘）

他項(xiàng)權(quán)利摘要 有他項(xiàng)權(quán)利

附記 已立項(xiàng)，建筑面積在核減中

2、估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀描述（參見附件三：估價(jià)對(duì)象照片）

此次估價(jià)對(duì)象為該產(chǎn)權(quán)證中1C02號(hào)房地產(chǎn)，建筑面積220.55平方米。估價(jià)對(duì)象所在的中關(guān)

村科貿(mào)電子城位于中關(guān)村大街18號(hào)，鋼混結(jié)構(gòu)，建成于2004年。中關(guān)村科貿(mào)中心是集電子城、寫字樓、餐飲娛樂為一體的綜合性物業(yè)，中心北部為寫字樓，南部為電子城。電子城地下1層為

物美超市，一層為國內(nèi)外品牌形象店，主要經(jīng)營(yíng)筆記本、整機(jī)數(shù)碼產(chǎn)品，二層以數(shù)碼及其零配

件為主，三層以筆記本及其零配件為主，四層為 信通、DIY玩家樂園，五層以國美電器、軟件、辦公為主，六層為國美電器，七層為服裝鞋城，八層為餐飲娛樂。二層有最大的正版軟件經(jīng)

銷商連邦軟件旗艦店。大廈內(nèi)部每層布置4部扶梯，10余部直梯，內(nèi)部設(shè)施還有中央空調(diào)、煙感、噴淋、監(jiān)控等。商場(chǎng)目前的經(jīng)營(yíng)狀況：商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)為分租經(jīng)營(yíng)，主要以電子產(chǎn)品為主，兼營(yíng)

餐飲、娛樂等項(xiàng)目，人流較大。估價(jià)對(duì)象為位于1層的1C02號(hào)房地產(chǎn)，現(xiàn)出租用于銷售手機(jī)

中，周邊商業(yè)月租金水平在600—800元/建筑平方米之間。估價(jià)對(duì)象的裝修情況如下：外墻面：

玻璃幕墻；內(nèi)墻面：乳膠漆；地面：地磚；天花：吸音礦棉板。

（二）區(qū)域因素分析 頁P(yáng)DF 文件使用 “pdfFactory Pro” 試用版本創(chuàng)建004km.cn

估價(jià)對(duì)象西臨中關(guān)村大街，與區(qū)域標(biāo)志性建筑海龍電子城、鼎好電子城隔路相望，北距城

市環(huán)路北四環(huán)約200米。周邊分布有眾多綜合商務(wù)樓，有海龍電子城、鼎好電子城、太平洋電子

城、中芯大廈、財(cái)智國際大廈等。教育科研單位有：中科院物理研究所、中科院基礎(chǔ)科學(xué)園區(qū)、北京航天航空大學(xué)、新東方語言學(xué)校等。購物配套有：新中關(guān)、津樂匯、家樂福等。金融郵

政配套有多家商業(yè)銀行分支機(jī)構(gòu)。市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施完善。估價(jià)對(duì)象西臨城市主干

路的放射線中關(guān)村大街，北距城市環(huán)路北四環(huán)約200米，地理位置優(yōu)越；附近有302、743、355、365、26、732等20多條公交線路，臨近地鐵4號(hào)線中關(guān)村站，交通較為便利。

（三）北京商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

今年以來，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資在政府為主導(dǎo)的投資帶動(dòng)下低開高走，一級(jí)開發(fā)投資加快增長(zhǎng)

和建安工程快速恢復(fù)影響開發(fā)投資大幅回升；開發(fā)供給盡管 然低迷，但降幅逐步縮??；市場(chǎng)

銷售在經(jīng)歷上半年量?jī)r(jià)快速齊升后，連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)銷量平穩(wěn)，價(jià)格持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)；金融貸

款力度的加大以及銷售的快速增長(zhǎng)為投資增長(zhǎng)提供充足資金。

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅回升

受一級(jí)開發(fā)投資帶動(dòng)影響，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅回升。1-8月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額

1478.4億元，比上年同期增長(zhǎng)44.2%，增幅比1-7月提高18.2個(gè)百分點(diǎn)。其中8月當(dāng)月完成開發(fā)投

資273.3億元，同比增長(zhǎng)3倍。

1-8月，全市土地儲(chǔ)備中心和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地一級(jí)開發(fā)投資達(dá)559.8億元，比上年同期

（68.7億元）增長(zhǎng)7.1倍。如果扣除土地一級(jí)開發(fā)投資影響，1-8月完成開發(fā)投資仍然下降4%，降幅比1-7月縮小12.1個(gè)百分點(diǎn)。

建安工程快速恢復(fù)，費(fèi)用形成投資加快增長(zhǎng)。1-8月，開發(fā)企業(yè)建安工程量呈快速恢復(fù)態(tài)勢(shì)，全

市房地產(chǎn)開發(fā)建安工程完成投資513.8億元，比上年同期下降2.4%，降幅比1-7月縮小9個(gè)百分點(diǎn)

。于土地一級(jí)開發(fā)多為前期或拆遷等費(fèi)用支付，相關(guān)費(fèi)用形成的投資增長(zhǎng)較快。1-8月，全市

房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)費(fèi)用完成投資為939.4億元，比上年同期增長(zhǎng)99%，增幅比1-7月提高29個(gè)百分

點(diǎn)。

2、開發(fā)面積降幅縮小，住宅竣工面積增長(zhǎng)較快

新開工面積降幅持續(xù)縮小。截至8月底，全市商品房施工面積為8518.2萬平方米，比上年同期下

降1.6%，其中住宅施工面積為4808.3萬平方米，同比增長(zhǎng)1.1%。1-8月，商品房新開工面積為

1034.9萬平方米，同比下降28.2%，降幅比1-7月縮小1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積為

627.2萬平方米，同比下降35.1%，降幅比1-7月縮小7.3個(gè)百分點(diǎn)。

住宅竣工面積增長(zhǎng)較快。1-8月，全市商品房竣工面積為1053.4萬平方米，比上年同期下降9.1%

。住宅竣工面積為663.5萬平方米，同比增長(zhǎng)4.2%。8月當(dāng)月住宅竣工面積為87.7萬平方米，比7

月當(dāng)月增長(zhǎng)56.6%。

3、商品住宅銷售市場(chǎng)總體依然活躍 頁P(yáng)DF 文件使用 “pdfFactory Pro” 試用版本創(chuàng)建004km.cn

新建住宅銷量超過去年全年。1-8月，全市商品房銷售面積為1442.9萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)

1.3倍，比2007年同期增長(zhǎng)17.1%。其中，商品房期房銷售1097.2萬平方米，同比增長(zhǎng)1.6倍。全

市住宅銷售面積為1182.8萬平方米，同比增長(zhǎng)1.6倍，比2007年同期增長(zhǎng)17.3%。其中，住宅期

房銷售937.2萬平方米，同比增長(zhǎng)1.7倍。

1-8月，全市銷售商品住宅10.3萬套，相當(dāng)于上年全年住宅銷售套數(shù)（9.4萬套）的109.4%。

8月商品住宅銷售量保持平穩(wěn)。8月份，全市住宅銷售面積為168.4萬平方米，比7月份略降

0.1%，比6月份下降17.2%。其中，住宅期房銷售132.2萬平方米，比7月份增加1.9萬平方米。

4、房屋銷 價(jià)格持續(xù)上漲

8月份，我市房屋銷售價(jià)格繼續(xù)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，價(jià)格同比上漲1%，漲幅比上月提高0.9個(gè)百分

點(diǎn)，其中，新建住宅價(jià)格同比上漲2.1%，漲幅比上月提高1.3個(gè)百分點(diǎn)，二手住宅交易價(jià)格同比

下降2.2%，降幅比上月縮小0.7個(gè)百分點(diǎn)。

新建住宅價(jià)格連續(xù)6個(gè)月上漲。自今年3月份以來，我市新建住宅銷售價(jià)格一路上揚(yáng)。8月份，新建住

宅價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，比上月縮小0.1個(gè)百分點(diǎn)，價(jià)格環(huán)比連續(xù)6個(gè)月走高。

二手住宅環(huán)比價(jià)格穩(wěn)步走高。8月份，我市二手住宅交易價(jià)格盡管 然低于上年同期，但同比降

幅不斷縮小，價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，環(huán)比漲幅連續(xù)3個(gè)月持平。

5、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目到位資金增幅擴(kuò)大

受宏觀環(huán)境影響及銷售市場(chǎng)的回暖，企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目到位資金呈全面回升態(tài)勢(shì)。1-8月，房地產(chǎn)開

發(fā)企業(yè)項(xiàng)目本年到位資金3493.2億元，比上年同期增長(zhǎng)81.3%，增幅比1-7月擴(kuò)大9.3個(gè)百分點(diǎn)。

金融貸款仍然增長(zhǎng)最快，為1450.6億元，同比增長(zhǎng)1.6倍，增幅比1-7月擴(kuò)大7.2個(gè)百分點(diǎn)。自籌 資金和定金及預(yù)收款分別為530.4億元和949.5億元，同比分別增長(zhǎng)25.9%和57.7%，增幅比1-7月

分別擴(kuò)大9.3個(gè)百分點(diǎn)和14.7個(gè)百分點(diǎn)。

6、2008~2009年北京商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

受經(jīng)濟(jì)大勢(shì)的影響，至2009年8月商業(yè)類房地產(chǎn)投資有所增長(zhǎng)，價(jià)格有所回升。具體情況如下

表：

表：2008~2009年北京商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用房投資情況表

單位：萬元，%

投資額 去年同期投資額 為去年同期% 2008年1-2月 302623 181796 166.5 2008年1-3月 541779 405806 133.5 2008年1-4月 728017 556127 130.9 2008年1-5月 948779 691213 137.3 2008年1-6月 1244501 900990 138.1 2008年1-7月 1410869 1162986 121.3 2008年1-8月 1489569 1357425 109.7 2008年1-9月 1611348 1649237 97.7 2008年1-10月 1749454 1912940 91.5 頁P(yáng)DF 文件使用 “pdfFactory Pro” 試用版本創(chuàng)建004km.cn 2008年1-11月 1932231 2123396 91 2008年1-12月 2403637 2673568 89.9 2009年1-2月 168411 302623 55.7 2009年1-3月 294945 541779 54.4 2009年1-4月 459364 728017 63.1 2009年1-5月 600261 948779 63.3 2009年1-6月 807128 1244501 64.9 2009年1-7月 978782 —— 69.4 2009年1-8月 1182918 —— 79.4

表：2008~2009年商業(yè)房地產(chǎn)銷 價(jià)格指數(shù)

本月價(jià)格指數(shù) 年初至本月累積價(jià)格指數(shù)

2008年1月 107.80 107.80 2008年2月 107.50 107.60 2008年3月 107.50 107.60 2008年4月 107.20 107.50 2008年5月 106.80 107.30 2008年6月 105.90 107.10 2008年7月 105.60 106.90 2008年8月 105.50 106.70 2008年9月 104.90 106.50 2008年10月 102.00 106.10 2008年11月 99.60 105.60 2008年12月 99.10 105.00 2009年1月 98.70 98.70 2009年2月 98.60 98.70 2009年3月 97.60 98.30 2009年4月 97.8 98.2 2009年5月 97.7 98.1 2009年6月 99.4 98.3 2009年7月 99.60 98.50 2009年8月 100.00 98.70 注：以上年同期為100

（四）變現(xiàn)能力分析

房地產(chǎn)變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房

地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。

項(xiàng) 目 內(nèi)容

估價(jià)對(duì)象房屋設(shè)計(jì)用途為綜合類，位于科貿(mào)電子城一層，其建筑形式符合一般商

通用性

業(yè)經(jīng)營(yíng)需要，故通用性較強(qiáng)。

獨(dú)立使用性 估價(jià)對(duì)象為整體房地產(chǎn)的一部分，獨(dú)立使用性較強(qiáng)。

根據(jù)合法用途和產(chǎn)權(quán)狀況，估價(jià)對(duì)象可分割轉(zhuǎn)讓性較強(qiáng)，但對(duì)整體價(jià)值會(huì)產(chǎn)生一

可分割轉(zhuǎn)讓性

定影響。頁P(yáng)DF 文件使用 “pdfFactory Pro” 試用版本創(chuàng)建004km.cn

假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)強(qiáng)制處分估價(jià)對(duì)象，因賣方價(jià)外手續(xù)費(fèi)、競(jìng)價(jià)空間、雙方無合理的談判周期、快速變現(xiàn)的付款方式及目前拍賣市場(chǎng)成交活躍程度等因素，將會(huì)產(chǎn)

變現(xiàn)價(jià)值

生一定的價(jià)格減損。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象可實(shí)現(xiàn)的快速變現(xiàn)

價(jià)值為市場(chǎng)價(jià)值的七成。

（五）風(fēng)險(xiǎn)提示

1、估價(jià)對(duì)象可能因區(qū)域規(guī)劃、功能定位、市政建設(shè)、交通條件、生態(tài)環(huán)境、使用狀況等因

素變化導(dǎo)致抵押價(jià)值減損。

2、估價(jià)對(duì)象可能因房地產(chǎn)市場(chǎng)變化、國家宏觀政策和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化、房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)和銀

行利率調(diào)整等因素導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值減損。

3、估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)合理使用評(píng)估價(jià)值。關(guān)注處置房地產(chǎn)時(shí)快速變現(xiàn)費(fèi)用變化對(duì)估價(jià)對(duì)象

抵押價(jià)值的影響；關(guān)注估價(jià)報(bào)告出具之后至抵押登記期間是否會(huì)出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權(quán)利。

4、使用者應(yīng)定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。

（六）最高最佳使用分析

是指在估價(jià)對(duì)象合法用途前提下，在房屋建筑工程技術(shù)上可行、在經(jīng)濟(jì)上可行的方式來實(shí)

現(xiàn)房地產(chǎn)的最高最佳使用。本次估價(jià)對(duì)象的法定用途是綜合類，現(xiàn)用于商業(yè)、綜合，故目前估

價(jià)對(duì)象的最高最佳使用用途與法定用途不一致。估價(jià)對(duì)象位于科貿(mào)電子城一層，本次評(píng)估在合

法的前提下，考慮其最高最佳使用用途為商業(yè)。

（七）估價(jià)方法選用

于估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，有穩(wěn)定的租金收入，故我們采用收益法對(duì)其市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行

評(píng)估； 于估價(jià)對(duì)象周邊的同類房地產(chǎn)市場(chǎng)交易較為活躍，在市場(chǎng)上有可供參照的交易案例，故我們采用市場(chǎng)比較法對(duì)其市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

1、收益法原理

是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)

上的現(xiàn)值，求其之和來確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。即購買一宗一定使用年限的

房地產(chǎn)，等于在這個(gè)年期內(nèi)可以在將來源源不斷地獲得年純收益，那么，以現(xiàn)有的一個(gè)貨幣額

與這將來源源不斷的年收益的現(xiàn)值之和等同起來，這個(gè)貨幣額即是該房地產(chǎn)的價(jià)格，稱為收益

價(jià)格。

2、市場(chǎng)比較法原理 頁P(yáng)DF 文件使用 “pdfFactory Pro” 試用版本創(chuàng)建004km.cn

是指在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn) 知價(jià)格修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)

最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的一種估價(jià)方法。

（八）估價(jià)計(jì)算過程及結(jié)果確定 頁P(yáng)DF 文件使用 “pdfFactory Pro” 試用版本創(chuàng)建004km.cn

1、采用收益法計(jì)算過程及結(jié)果

海淀區(qū)中關(guān)村大街18號(hào)(科貿(mào)電子城）1C02 還原利率（r）8.00% 序 建筑面積（m2）220.55 月租金(元/m2)[根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查確定] 750

項(xiàng)目?jī)?nèi)容 房產(chǎn)原值（元）3,571,758 租金年遞增率(g)[根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查確定] 0.00% 號(hào) 收益年限（N）41.6 空置率 [根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查確定] 10.00% 年份 09.11-09.12 2010.1-2012.8 2013~2051.6 年期 0.1 2.6 38.9

☆ 1 租約期外月租金收益月租金×建筑面積 165,413 空置損失租金收益 空置率×月租金收益 16,541 2 年租金收益 1,100,000 1,100,000 1,786,464 a.租約期內(nèi)年收益 1,100,000 1,100,000

b.租約期外年租金收益(月租金收益-空置損失收益)×12 1,786,464 3 扣減項(xiàng)目 A+B+C+D+E+F+G+H 127,519 127,519 172,826 A.房產(chǎn)稅 房產(chǎn)原值×70%×1.2% 30,003 30,003 30,003 B.營(yíng)業(yè)稅 年租金收益×5% 55,000 55,000 89,323 C.教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅×3% 1,650 1,650 2,680 D.城市建設(shè)維護(hù)稅 營(yíng)業(yè)稅×7% 3,850 3,850 6,253 E.印花稅 年租金收益×0.1% 1,100 1,100 1,786 F.房屋租賃管理費(fèi) 年租金收益×1% 11,000 11,000 17,865 G.維修管理費(fèi) 房屋重置價(jià)×1% 22,723 22,723 22,723 H.保險(xiǎn)費(fèi) 房屋現(xiàn)值×0.1% 2,193 2,193 2,193 4 押金年收益 押金×年利率 押金一般為三個(gè)月租金 6,188 6,188 11,165 年租金純收益 年租金收益-扣減項(xiàng)目+押金年收益 978,669 978,669 1,624,803 6 收益總值 年租金純收益/(r-g)×{1-[(1+g)/(1+ r)]n} 93,788 2,201,513 15,672,765 7 評(píng)估單價(jià)（取整）收益總值÷建筑面積 81469 8 評(píng)估總值 評(píng)估單價(jià)×建筑面積 17967988 9 權(quán)重 50.00% 14 頁P(yáng)DF 文件使用 “pdfFactory Pro” 試用版本創(chuàng)建004km.cn

2、采用市場(chǎng)法計(jì)算過程及結(jié)果

商業(yè)房地產(chǎn)比較因素條件說明表

項(xiàng)目 估價(jià)對(duì)象 案例一 案例二 案例三

物業(yè)名稱 科貿(mào)電子城1C02 中關(guān)村海龍電子城 中關(guān)村鼎好電子城 中關(guān)村科貿(mào)電子城

建筑面積(㎡)220.55 43 13 11.5

交易日期 2009年11月11日 2009年5月10日 2009年9月9 日 2009年5月16日

單價(jià)(元/ ㎡)待估 80605 75285 65217

交易情況修正 正常市場(chǎng) 正常市場(chǎng) 正常市場(chǎng) 正常市場(chǎng)

為中關(guān)村商圈核心，商 為中關(guān)村商圈核心，商 位于中關(guān)村商業(yè)圈，商 位于中關(guān)村商業(yè)圈，商

商業(yè)集聚程度

業(yè)集聚程度高 業(yè)集聚程度高 業(yè)集聚程度高 業(yè)集聚程度高

商業(yè)級(jí)別 市級(jí)(電子城)市級(jí)(電子城)市級(jí)(電子城)市級(jí)(電子城)

周邊公交線路有307、周邊公交線路有307、周邊公交線路有307、周邊公交線路有307、320、332、355、365、320、332、355、365、320、332、355、365、320、332、355、365、交通便捷度 681、683、697路等，681、683、697路等，681、683、697路等，681、683、697路等，南臨海淀黃莊地鐵站100 南臨海淀黃莊地鐵站100 南臨海淀黃莊地鐵站100 南臨海淀黃莊地鐵站100

米，交通便捷 米，交通便捷 米，交通便捷 米，交通便捷

臨入口和主干道距

很近近一般 較近

離

北側(cè)臨城市主干道北四 北側(cè)臨城市主干道北四 北側(cè)臨城市主干道北四 北側(cè)臨城市主干道北四

環(huán)，西側(cè)緊鄰城市主干 環(huán)，東側(cè)緊鄰城市主干 環(huán)，東側(cè)緊鄰城市主干 環(huán)，西側(cè)緊鄰城市主干

臨街道路 況

道中關(guān)村大街，臨街道 道中關(guān)村大街，臨街道 道中關(guān)村大街，臨街道 道中關(guān)村大街，臨街道

路 況好 路 況好 路 況好 路 況好

高層建筑，外墻為玻璃 高層建筑，外墻為玻璃 高層建筑，外墻為玻璃

高層建筑，外墻為玻璃

幕墻，內(nèi)墻刷乳膠漆，幕墻，內(nèi)墻刷乳膠漆，幕墻，內(nèi)墻刷乳膠漆，裝修檔次 幕墻，視覺效果較好，天花為鋁礦石棉吊頂，天花為鋁礦石棉吊頂，天花為鋁礦石棉吊頂，內(nèi)部普通裝修

地磚 地磚 地磚

商鋪類型 商場(chǎng)商鋪 商場(chǎng)商鋪 商場(chǎng)商鋪 商場(chǎng)商鋪

內(nèi)部格局 合理 合理 合理 合理

面積 較大 適中 較小 較小

層高 3-3.5米 3-3.5米 3-3.5米 3-3.5米

所在樓層 1層 1層 1層 2層 房屋成新率 9成新 9成新 9成新 9成新 頁P(yáng)DF 文件使用 “pdfFactory Pro” 試用版本創(chuàng)建004km.cn 商業(yè)房地產(chǎn)因素比較修正指數(shù)表 單位：元

項(xiàng)目 估價(jià)對(duì)象 案例一 案例二 案例三

單價(jià)(元/ ㎡)待估 80605 75285 65217 交易情況修正 100 100 100 100 交易日期修正 100 100 100 100 商業(yè)集聚程度 100 100 100 100 商業(yè)級(jí)別 100 100 100 100 交通便捷度 100 100 100 100 臨入口和主干道距

90 85 95 離

臨街道路 況 100 100 100 100 裝修檔次 100 100 100 100 商鋪類型 100 100 100 100 內(nèi)部格局 100 100 100 100 面積 100 102 105 105 層高 100 100 100 100 所在樓層 100 100 100 80 房屋成新率 100 100 100 100

修正結(jié)果系數(shù) 1.0893 1.1204 1.2531 修正后評(píng)估單價(jià) 87803 84349 81723 評(píng)估單價(jià) 84625 評(píng)估總價(jià) 18664044 加權(quán)值 50%

3、最終結(jié)果確定

通過兩種方法計(jì)算，從不同角度反映了估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，估價(jià)人員經(jīng)過綜合分析，并根據(jù)估

價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，對(duì)兩種結(jié)果采用算數(shù)平均法求值，最終確定估價(jià)對(duì)象的評(píng)估結(jié)果為：

抵押價(jià)值：1832萬元。

大寫金額：人民幣壹仟捌佰叁拾貳萬元。頁P(yáng)DF 文件使用 “pdfFactory Pro” 試用版本創(chuàng)建004km.cn 附件一：物業(yè)位置圖

估價(jià)對(duì)象

附件二：估價(jià)對(duì)象四至照片

東：住宅小區(qū) 南：住宅小區(qū)

西：中關(guān)村南大街 北：北四環(huán)西路PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 試用版本創(chuàng)建004km.cn

附件三：估價(jià)對(duì)象照片

估價(jià)對(duì)象外觀 大堂

大堂 西側(cè)入口

內(nèi)部狀況 內(nèi)部狀況

第二篇：房地產(chǎn)抵押報(bào)告

房地產(chǎn)抵押報(bào)告

估價(jià)項(xiàng)目名稱：華中科技大學(xué)文華學(xué)院食堂抵押貸款評(píng)估委 托 方：華中科技大學(xué)文華學(xué)院估 價(jià) 方：物業(yè)管理估 價(jià) 人 員：陳亞玲估價(jià)作業(yè)日期：二估價(jià)報(bào)告編號(hào)：

2班

○一○年十一月二十日至二十六日 [2010]估字第123號(hào)

（鄂）物業(yè)

目 錄

一、致委托方函

二、估價(jià)師聲明

三、估價(jià)的假設(shè)、限制條件

四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告

（一）委托方

（二）估價(jià)方

（三）估價(jià)對(duì)象

（四）估價(jià)目的

（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)

（六）價(jià)值定義

（七）估價(jià)依據(jù)

（八）估價(jià)原則

（九）估價(jià)方法

（十）估價(jià)結(jié)果

（十一）估價(jià)人員

（十二）估價(jià)作業(yè)日期

（十三）報(bào)告應(yīng)用的有效期

五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告

（一）個(gè)別因素分析

（二）區(qū)域因素分析

（三）市場(chǎng)背景分析

（四）最高最佳分析

（五）估價(jià)方法選用

（六）估價(jià)測(cè)算過程

（七）估價(jià)結(jié)果確定

六、附 件

（一）委托方評(píng)估咨詢委托函

（二）委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

（二）《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件

（三）《國有土地使用證》復(fù)印件

（四）估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款查詢資料及調(diào)查記錄

（五）估價(jià)對(duì)象區(qū)位示意圖

（六）估價(jià)對(duì)象外觀、內(nèi)部狀況、周圍環(huán)境概貌性照片

（七）估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書復(fù)印件(八)估價(jià)師注冊(cè)證書復(fù)印件

一、致委托方函

華中科技大學(xué)文華學(xué)院：我公司于2007年6月19日受貴公司的委托，對(duì)貴公司所擁有的位于武昌區(qū)白沙洲街堤后街的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年6月19日，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

估價(jià)人員在現(xiàn)場(chǎng)查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、相關(guān)法律法規(guī)和我公司掌握的市場(chǎng)資料及長(zhǎng)期積累的房地產(chǎn)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合貴方所提供的資料和本次估價(jià)目的，遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，按照估價(jià)程序，選取科學(xué)的估價(jià)方法，綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，經(jīng)過仔細(xì)的分析測(cè)算，最終確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)建筑面積1788平方米，土地使用權(quán)面積4200平方米，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2010年11月20日, 經(jīng)調(diào)查未發(fā)現(xiàn)各項(xiàng)法定優(yōu)先受償款的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為4112.122萬元，大寫：人民幣肆仟壹佰壹拾貳萬壹佰貳拾貳元整，單價(jià)為：979.08元/平方米。其中：土地使用權(quán)價(jià)值為123.372萬元，大寫：人民幣壹佰貳拾叁萬叁佰柒拾貳元整，房屋建筑物的價(jià)值為288.75萬元，大寫：人民幣二佰扒拾扒萬柒仟伍佰元整。詳細(xì)情況請(qǐng)見《房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告》。

特此函告！

法定代表人： 張三

華中科技大學(xué)文華學(xué)院物業(yè)管理2班

二○○七年六月二十二日

二、估價(jià)師聲明

我們鄭重聲明：

1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告書中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。

4、我們依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。

5、估價(jià)人員李棋對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。

6、沒有本估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的人對(duì)本報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。

7、如委托方以隱瞞、欺騙等不正當(dāng)手段，致使評(píng)估人員在報(bào)告書中選用了錯(cuò)誤的數(shù)據(jù)，相應(yīng)責(zé)任由委托方承擔(dān)。

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字：陳亞玲

三、估價(jià)的假設(shè)、限制條件以及報(bào)告使用提示

1、估價(jià)假設(shè)條件

（1）假設(shè)估價(jià)對(duì)象處于完全公開市場(chǎng)條件下進(jìn)行。

（2）假設(shè)估價(jià)對(duì)象是合法產(chǎn)權(quán)下的房地產(chǎn)，不存在任何產(chǎn)權(quán)糾紛及他項(xiàng)權(quán)利。

（3）估價(jià)對(duì)象土地登記用途教育用地，房屋登記用途為教育用地，估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途為教育用地，本次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象按照現(xiàn)狀用途持續(xù)使用的狀態(tài)下進(jìn)行。

（4）假設(shè)估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人合法取得房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)，并支付相關(guān)費(fèi)用。（5）任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。

2、估價(jià)限制條件

（1）本報(bào)告評(píng)估目的僅為華中科技大學(xué)文華學(xué)院以估價(jià)對(duì)象為抵押物向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供抵押市場(chǎng)價(jià)值參考，不適用于其它任何目的。

（2）

（3）本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況、假設(shè)和限制條件下的結(jié)論，如估價(jià)對(duì)象狀況或估價(jià)假設(shè)和限制條件發(fā)生變化，估價(jià)結(jié)果應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整或失效

（4）本報(bào)告結(jié)果是對(duì)估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)目的下房地產(chǎn)價(jià)值的正常與公允的反映，沒有考慮估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。

（5）本次估價(jià)報(bào)告書未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)同意，不得向委托方及本次估價(jià)目的條件下的報(bào)告使用者以外的任何單位和個(gè)人提供，報(bào)告的部分或全部?jī)?nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體之上。

（7）本報(bào)告解釋權(quán)最終歸物業(yè)管理2班。

3、估價(jià)報(bào)告使用提示

（1）本次估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況以及估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)格，因?yàn)闀r(shí)間的變化，估價(jià)對(duì)象的狀況可能發(fā)生改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況也可能發(fā)生改變，估價(jià)對(duì)象狀況的改變以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的改變都會(huì)對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)格產(chǎn)生相應(yīng)影響。

（2）抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)有：

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位往往成為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要決定因素，其中價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是衡量的主要參考指標(biāo)，易受房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)“泡沫”的影響。目前，我國2006年至2007年連續(xù)出臺(tái)的調(diào)控政策讓市場(chǎng)經(jīng)受了洗禮，不斷推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型，提高對(duì)開發(fā)企業(yè)資金要求、加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的控制，從而導(dǎo)致未來房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)將更趨細(xì)化，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步穩(wěn)定，故未來幾年尚不會(huì)出現(xiàn)大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)急劇下滑，也不會(huì)造成估價(jià)對(duì)象的大幅貶值。

信用風(fēng)險(xiǎn):又稱違約風(fēng)險(xiǎn)，是指貸款因借款人不按約按時(shí)還貸款本息而遭受的損失。借款人的違約行為分主動(dòng)違約和被迫違約，通常出現(xiàn)在借款人和銀行自身兩個(gè)方面。從銀行角度講，信用風(fēng)險(xiǎn)是抵押貸款的最大風(fēng)險(xiǎn)，也是最難處理的一種風(fēng)險(xiǎn)。本次項(xiàng)目抵押貸款主體華中科技大學(xué)文華學(xué)院，在貸款期間銀行對(duì)華中科技大學(xué)文華學(xué)院的未來經(jīng)營(yíng)狀況難以預(yù)測(cè)，因此，銀行應(yīng)當(dāng)尤其注意借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)委托專門的機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

抵押物風(fēng)險(xiǎn):是指因抵押物價(jià)值滅失或下降或處理成本太高而使貸款人遭受的損失。例如，本次估價(jià)對(duì)象可能會(huì)因各種自然災(zāi)害和人為災(zāi)害而遭到損毀，從而導(dǎo)致抵押住房?jī)r(jià)值滅失或下降，該因素大多時(shí)侯人為無法控制，也難以預(yù)料。故本次估價(jià)對(duì)象本身的風(fēng)險(xiǎn)在其抵押期間應(yīng)適當(dāng)予以考慮。

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：是指貸款人持有的抵押資產(chǎn)不易變現(xiàn)而可能遭受的損失。它包括兩個(gè)方面，一方面是貸款人因抵押資產(chǎn)不易變現(xiàn)而喪失金融市場(chǎng)上所出現(xiàn)的更有利可圖的投資機(jī)會(huì)，增加機(jī)會(huì)成本而帶來的損失；另一方面是貸款人因抵押資產(chǎn)及時(shí)變現(xiàn)而在貸款人的債權(quán)人要求其清償所欠債務(wù)時(shí)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)的困難，最嚴(yán)重的后果是貸款人因資金周轉(zhuǎn)不靈而破產(chǎn)或倒閉。

（3）委托方應(yīng)該遵循謹(jǐn)慎原則，在對(duì)以上信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行必要的預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，合理使用本報(bào)告評(píng)估值。

（4）由于房地產(chǎn)抵押貸款周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷變化，委托方在抵押期內(nèi)，應(yīng)定期對(duì)估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值重新評(píng)估；在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯波動(dòng)時(shí)，也應(yīng)該對(duì)估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值重新評(píng)估。

４、估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值下跌的風(fēng)險(xiǎn)分析

主要是來自房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的風(fēng)險(xiǎn)，包括市場(chǎng)自身的周期性波動(dòng)帶來的需求供給關(guān)系的失衡和價(jià)格水平的波動(dòng)、市場(chǎng)供給發(fā)生變化如供給大量增加帶來的競(jìng)爭(zhēng)性風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)品銷售困難的風(fēng)險(xiǎn)、消費(fèi)者需求變化導(dǎo)致的自己的產(chǎn)品不能完全滿足市場(chǎng)需求的風(fēng)險(xiǎn)等等。

四、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

1、委 托 人：華中科技大學(xué)文華學(xué)院

2、單位地址：武昌區(qū)洪山區(qū)關(guān)山文園路58號(hào)

3、聯(lián) 系 人：劉靜

4、聯(lián)系電話：12345678912

（一）委托方

（二）估價(jià)方

1、受托估價(jià)機(jī)構(gòu)：物業(yè)管理2班

2、機(jī) 構(gòu) 地 址： 4A-215

3、資格證書號(hào) ：建房估證字[1234]327號(hào)

4、法 人 代 表：張三

5、聯(lián) 系 人：陳亞玲

6、聯(lián) 系 電 話：(027)12345678

7、傳 真 電 話：(027)87654322

8、郵 政 編 碼：430074

（三）估價(jià)對(duì)象

本次估價(jià)對(duì)象為華中科技大學(xué)文華學(xué)院里學(xué)生食堂土地使用權(quán)及部分地上房屋建筑物價(jià)值，本報(bào)告評(píng)估土地使用權(quán)面積1788.00平方米，地上房屋建筑面積4200.00平方米。

1、土地狀況

（1）土地權(quán)屬及登記狀況

估價(jià)對(duì)象位于武昌區(qū)洪山區(qū)關(guān)山文園路58號(hào)華中科技大學(xué)文華學(xué)院內(nèi)，土地所有權(quán)為國家所有，土地使用者為華中科技大學(xué)文華學(xué)院，于2003年3月6日以出讓的方式取得了該地的使用權(quán)，《國有土地使用證》證號(hào)為武國用（2003）字第4130號(hào)，其地號(hào)為6719,證載用途為教育用地，土地使用權(quán)限終止日期為2043年3月5號(hào)，土地面積為1788平方米。

至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，未發(fā)現(xiàn)估價(jià)對(duì)象存在抵押等他項(xiàng)權(quán)利狀況。（2）土地利用狀況

待估宗地位于武昌區(qū)洪山區(qū)文園路58號(hào)，地上有多幢建筑物，另外除估價(jià)對(duì)象地上外還建有其他建筑物，本次評(píng)估范圍不包括在內(nèi)。故本次評(píng)估建筑物面積為4200.00平方米。

（3）基礎(chǔ)設(shè)施

估價(jià)對(duì)象地勢(shì)平坦，整塊地形呈規(guī)則幾何形狀；宗地?zé)o坡度，與周圍鄰地有一定的高差。宗地實(shí)際開發(fā)程度為紅線內(nèi)外“五通”（通路、通電、通水、排水、通訊）及紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”，宗地周圍輕度污染，綠地覆蓋率一般。

2、建筑物狀況（1）建筑物權(quán)屬及登記

估價(jià)對(duì)象位于武昌區(qū)洪山區(qū)文園路58號(hào)即華中科技大學(xué)文華學(xué)院內(nèi)，土地所有權(quán)屬國家所有，土地使用者為華中科技大學(xué)文華學(xué)院，于2003年3月6日取得了該地的土地使用權(quán)，估價(jià)對(duì)象《國有土地使用證》，證號(hào)為: 武國用(2003)字第4310號(hào)，圖號(hào)：001，地號(hào)：6719，土地面積為1788.00平方米，建筑面積為4200.00平方米，登記用途為教育用地，使用權(quán)類型為出讓。（2）建筑物設(shè)備及裝修

估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)為外墻水泥砂漿抹面，普通門窗，地面鋪地板磚，內(nèi)墻為白乳膠漆，共三層（3）使用及保養(yǎng)

估價(jià)對(duì)象主要為學(xué)生食堂，根據(jù)委托方介紹建成并合格于2004年5月20日，經(jīng)過不同程度的裝修改造，使用、維護(hù)較好。上下水管道存在微小銹蝕，基本通暢，電器設(shè)備線路、各種照明裝臵存在不同程度的老化，但絕緣基本良好

（四）估價(jià)目的

為委托人一估價(jià)對(duì)象為抵押物向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供抵押物市場(chǎng)價(jià)值參考

（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)

2010年11月21日

（六）價(jià)值定義

本報(bào)告中房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值。

1、用途：估價(jià)對(duì)象評(píng)估設(shè)定用途為教育用地。

2、權(quán)利狀況：委托方擁有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，土地所有權(quán)為國家所有，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓。

3、開發(fā)利用程度：紅線內(nèi)外“五通”（供水、排水、通電、通路、通訊）及紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”。

4、建筑物結(jié)構(gòu)：混合（具體見《房屋建筑物概況表》）

（七）估價(jià)依據(jù)

1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

2、《中華人民共和國土地管理法》

3、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291－1999）

4、《武漢市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和抵押實(shí)施辦法》

5、《中華人民共和國擔(dān)保法》（國家主席令第50號(hào)）

6、原國家土地管理局《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》（國土[籍]字第2號(hào)）

7、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（建設(shè)部令98號(hào)）

8、《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知》（建住房[2006]8號(hào)）

9、建設(shè)部《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》

10、武漢市物價(jià)局、市房產(chǎn)局《關(guān)于印發(fā)武漢市房屋重臵價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通知》（武價(jià)房字[2004]74號(hào)）

11、市房管局關(guān)于發(fā)布武漢市2005年上半年房屋租賃市場(chǎng)參考租金的通知

12、《房屋所有權(quán)證》（武房權(quán)證昌字第80010031號(hào)）

13、《國有土地使用證》（武國用(2003)4310號(hào)）

14、國家和省市政府頒發(fā)的其他有關(guān)法規(guī)和政策文件

15、現(xiàn)場(chǎng)勘察資料、市場(chǎng)調(diào)查資料及評(píng)估人員所掌握的武漢市近期房地產(chǎn) 市場(chǎng)行情

16、委托方提供的其他有關(guān)資料

（八）估價(jià)原則

1、合法原則

即必須以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。一是要求在估價(jià)時(shí)必須確認(rèn)估價(jià)對(duì)象具有合法產(chǎn)權(quán)。二是要求在估價(jià)時(shí)所涉及的估價(jià)對(duì)象用途必須是合法的。三是要求在估價(jià)中如果涉及估價(jià)對(duì)象的交易或處分方式時(shí)，該交易或處分方式必須是合法的。

2、最高最佳原則

由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同收益量，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其所占有房地產(chǎn)上獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)，所以房地產(chǎn)價(jià)格是該房地產(chǎn)的效用作最有效發(fā)揮為前提的。估價(jià)對(duì)象土地登記用途為工業(yè)用地，房地產(chǎn)實(shí)際用途為工業(yè)，估價(jià)對(duì)象按實(shí)際用途使用符合最高最佳原則，在評(píng)估中就應(yīng)充分考慮工業(yè)用房的特性，按照最有效利用方式進(jìn)行評(píng)估，得到一個(gè)客觀、公正、公平、科學(xué)、合法的房地產(chǎn)價(jià)格。

3、房地產(chǎn)替代性原則

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律表明,多種效用相同或相似的商品在同一市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng),通常是價(jià)格低者取勝。這是因?yàn)?，在比較的基礎(chǔ)上選擇物美價(jià)廉的商品是每一個(gè)理智消費(fèi)者的必然行為。這種市場(chǎng)選擇的結(jié)果，必然促使效用相同或相近的商品在價(jià)格上趨同（含租賃價(jià)格），這就是市場(chǎng)替代原則的具體體現(xiàn)。為此在房地產(chǎn)評(píng)估中，可以依據(jù)這一原則，選擇具有較大可比性的市場(chǎng)交易實(shí)例，從各方面進(jìn)行相似性的比較與修正，從而確定評(píng)估對(duì)象的客觀、合理價(jià)格。

4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則強(qiáng)調(diào)的是估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。估價(jià)結(jié)論首先具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，在不同的時(shí)間點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量對(duì)其價(jià)值影響是不同的。所以，在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項(xiàng)的發(fā)生時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致，應(yīng)當(dāng)折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值。估價(jià)結(jié)論同時(shí)具有很強(qiáng)的時(shí)效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，同一估價(jià)對(duì)象在不同時(shí)點(diǎn)會(huì)具有不同的市場(chǎng)價(jià)格。

5、謹(jǐn)慎原則

謹(jǐn)慎性原則是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)必須持謹(jǐn)慎態(tài)度。充分考慮房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來下跌的風(fēng)險(xiǎn)，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處臵時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。

（九）估價(jià)方法

本評(píng)估中運(yùn)用的估價(jià)方法在嚴(yán)格遵循估價(jià)原則的基礎(chǔ)上，按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定，結(jié)合估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的有關(guān)資料、估價(jià)目的以及估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)具體特點(diǎn)來確定的。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)整體用途為教育用地，類似房地產(chǎn)交易市場(chǎng)案例較少，不宜采用市場(chǎng)比較法。估價(jià)對(duì)象作為食堂有收益可得，并且同區(qū)域類似房地產(chǎn)租金亦可通過市場(chǎng)調(diào)查取得，估價(jià)對(duì)象的未來收益可以預(yù)測(cè)，故可采用收益法進(jìn)行評(píng)估。此處也可采用成本法進(jìn)行評(píng)估，其中估價(jià)對(duì)象土地位于武漢市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍之內(nèi)，可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行測(cè)算；估價(jià)對(duì)象土地上的建筑物成本資料易于收集和測(cè)算，可采用重臵成本法進(jìn)行測(cè)算。

1、成本法：求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為： 房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格-建筑物折舊

2、基準(zhǔn)地價(jià)修正法：就是指在求取某估價(jià)對(duì)象價(jià)格時(shí)，根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)水平，參照與估價(jià)對(duì)象相同土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和各種修正因素說明表，根據(jù)兩者在區(qū)域因素、個(gè)別因素、土地使用年限、市場(chǎng)行情、容積率、微觀區(qū)位條件等確定修正系數(shù)，修正基準(zhǔn)地價(jià)從而得出估價(jià)對(duì)象地價(jià)的評(píng)估方法。

其計(jì)算公式為：

Ｐ＝Ｐ'（１＋Ｋ）×ΠS

n 其中：Ｋ＝ ∑ Ki i=1 Ｐ － 估價(jià)對(duì)象價(jià)格

Ｐ'－ 估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)

Ｋ － 全部影響地價(jià)區(qū)位因素總修正值

Ｋi－第i個(gè)因素的修正值

ΠS－ 估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素修正系數(shù)的乘積

3、收益法：預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：

P＝a/r×[1-1/（1+r）n] 式中：P —房地產(chǎn)收益價(jià)格 a — 年純收益

r — 折現(xiàn)率

n — 收益期

(十)估價(jià)結(jié)果

估價(jià)人員在現(xiàn)場(chǎng)查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、相關(guān)法律法規(guī)和我公司掌握的市場(chǎng)資料及長(zhǎng)期積累的房地產(chǎn)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合貴方所提供的資料和本次估價(jià)目的，遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，按照估價(jià)程序，選取科學(xué)的估價(jià)方法，綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，經(jīng)過仔細(xì)的分析測(cè)算，最終確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)建筑面積。

（十一）估價(jià)人員

房地產(chǎn)估價(jià)師 注冊(cè)證書號(hào) ：080271021331 簽 名：陳亞玲

（十二）估價(jià)作業(yè)日期

二○一○年十一月二十至二十六日。

（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期

在房地產(chǎn)市場(chǎng)未發(fā)生明顯波動(dòng)的前提下，本次估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自估價(jià)報(bào)告完成之日起為半年，即估價(jià)報(bào)告完成之后的半年內(nèi)，實(shí)現(xiàn)估價(jià)目的時(shí)，可以估價(jià)結(jié)果作為依據(jù)，超過半年需重新進(jìn)行評(píng)估。如果自估價(jià)報(bào)告完成之日起半年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情變化較快，應(yīng)重新評(píng)估。

五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

（一）個(gè)別因素分析

本報(bào)告評(píng)估土地使用權(quán)面積1788.00平方米，評(píng)估地上房屋建筑面積4200.00平方米。

1、土地狀況

（1）土地權(quán)屬及登記狀況

估價(jià)對(duì)象位于武昌區(qū)洪山區(qū)關(guān)山文園路58號(hào)華中科技大學(xué)文華學(xué)院內(nèi)，土地所有權(quán)為國家所有，土地使用者為華中科技大學(xué)文華學(xué)院，于2003年3月6日以出讓的方式取得了該地的使用權(quán)，《國有土地使用證》證號(hào)為武國用（2003）字第4310號(hào)，其地號(hào)為6719,證載用途為教育用地，土地使用權(quán)限終止日期為2043年3月5號(hào)，土地面積為1788平方米。

至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，未發(fā)現(xiàn)估價(jià)對(duì)象存在抵押等他項(xiàng)權(quán)利狀況。

2、建筑物狀況

（1）建筑物權(quán)屬及登記

估價(jià)對(duì)象位于武昌區(qū)洪山區(qū)關(guān)山文園路58號(hào)華中科技大學(xué)文華學(xué)院內(nèi)，土地所有權(quán)為國家所有，土地使用者為華中科技大學(xué)文華學(xué)院，于2003年3月6日以出讓的方式取得了該地的使用權(quán)，《國有土地使用證》證號(hào)為武國用（2003）字第4310號(hào)，其地號(hào)為6719,證載用途為教育用地，土地使用權(quán)限終止日期為2043年3月5號(hào)，土地面積為1788平方米。

（2）建筑物設(shè)備及裝修

估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)為外墻水泥砂漿抹面，普通門窗，地面鋪地板磚，內(nèi)墻為白乳膠漆，共三層，（3）使用及保養(yǎng)

估價(jià)對(duì)象主要為學(xué)生食堂，根據(jù)委托方介紹建成并合格于2004年5月20日，經(jīng)過不同程度的裝修改造，使用、維護(hù)較好。上下水管道存在微小銹蝕，基本通暢，電器設(shè)備線路、各種照明裝臵存在不同程度的老化，但絕緣基本良好

（二）區(qū)域因素分析

區(qū)域內(nèi) 學(xué)生食堂不多，對(duì)該房地產(chǎn)五明顯的影響。

（三）市場(chǎng)分析

2010年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資為366.15億元，同比增長(zhǎng)22.9%，增幅比2005年回落了4.8個(gè)百分點(diǎn)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的27.6%；其中，住房開發(fā)投資為271.8億元，同比增長(zhǎng)25.3%，增幅比2005年回落3.9個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的74.2%。

（四）最高最佳使用分析

由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同收益量，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其所占有房地產(chǎn)上獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)，所以房地產(chǎn)價(jià)格是該房地產(chǎn)的效用作最有效發(fā)揮為前提的。

最高最佳使用,是估價(jià)對(duì)象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價(jià)值是否最大，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來最高價(jià)值的使用。因此，評(píng)估價(jià)格應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。

估價(jià)對(duì)象土地登記用途為教育用地，房地產(chǎn)實(shí)際用途為教育用地，按實(shí)際用途使用符合最高最佳原則。但從土地與建筑物的均衡性以及土地利用強(qiáng)度上來評(píng)定，估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀并非最高最佳使用。本次估價(jià)目的是為委托方辦理抵押貸款手續(xù)提供擬抵押物現(xiàn)狀房地產(chǎn)價(jià)值依據(jù)，因此限于本次估價(jià)目的的特殊性，估價(jià)師只能假設(shè)估價(jià)對(duì)象能夠在保持現(xiàn)狀使用方式前提下繼續(xù)使用并獲得相應(yīng)的權(quán)利來收益。

根據(jù)以上分析，本次評(píng)估按估價(jià)對(duì)象證載用途為最佳用途，按現(xiàn)狀利用情況進(jìn)行評(píng)估。

（五）估價(jià)方法選用

本評(píng)估中運(yùn)用的估價(jià)方法在嚴(yán)格遵循估價(jià)原則的基礎(chǔ)上，按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定，結(jié)合估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的有關(guān)資料、估價(jià)目的以及估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)具體特點(diǎn)來確定的。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)整體用途為教育用地，類似房地產(chǎn)交易市場(chǎng)案例較少，不宜采用市場(chǎng)比較法。作為學(xué)生食堂，估價(jià)對(duì)象的未來收益可以預(yù)測(cè)，故可采用收益法進(jìn)行評(píng)估。房地產(chǎn)也可采用成本法進(jìn)行評(píng)估，其中估價(jià)對(duì)象土地位于武漢市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍之內(nèi)，可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行測(cè)算；估價(jià)對(duì)象土地上的建筑物成本資料易于收集和測(cè)算，可采用重臵成本法進(jìn)行測(cè)算。

1、成本法：求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：

房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格-建筑物折舊

2、基準(zhǔn)地價(jià)修正法：就是指在求取某估價(jià)對(duì)象價(jià)格時(shí)，根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)水平，參照與估價(jià)對(duì)象相同土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和各種修正因素說明表，根據(jù)兩者在區(qū)域因素、個(gè)別因素、土地使用年限、市場(chǎng)行情、容積率、微觀區(qū)位條件等確定修正系數(shù)，修正基準(zhǔn)地價(jià)從而得出估價(jià)對(duì)象地價(jià)的評(píng)估方法。

其計(jì)算公式為： Ｐ＝Ｐ'（１＋Ｋ）×ΠS n 其中：Ｋ＝ ∑ Ki i=1 Ｐ － 估價(jià)對(duì)象價(jià)格

Ｐ'－ 估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)

Ｋ － 全部影響地價(jià)區(qū)位因素總修正值

Ｋi－第i個(gè)因素的修正值

ΠS－ 估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素修正系數(shù)的乘積

3、收益法：預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：

P＝a/r×[1-1/（1+r）] 式中：P —房地產(chǎn)收益價(jià)格 a — 年純收益 r — 折現(xiàn)率

n — 收益期

（六）估價(jià)測(cè)算過程

n? 采用成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估

房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格-建筑物折舊

I、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算土地價(jià)格

1、武漢市基準(zhǔn)地價(jià)概況

根據(jù)湖北省物價(jià)局、湖北省國土資源廳《省物價(jià)局省國土資源廳關(guān)于武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新的批復(fù)》（鄂價(jià)房服[2007]66號(hào)），武漢市市區(qū)土地定級(jí)估價(jià)成果已經(jīng)過省國土資源廳、省物價(jià)局批準(zhǔn)。

2、確定待估宗地的土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)

確定待估宗地基準(zhǔn)地價(jià)為690元/平方米，取整數(shù)方便計(jì)算。

3、宗地地價(jià)區(qū)位因素修正

該土地位于學(xué)校內(nèi)，根據(jù)《武漢市市區(qū)土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告》，該用地宗地地價(jià)區(qū)位因素修正系數(shù)指標(biāo)說明表和宗地地價(jià)區(qū)位因素修正系數(shù)，可知該系數(shù)為0

4、宗地地價(jià)個(gè)別因素修正

估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，本次評(píng)估首先設(shè)定為教育用地法定最高出讓年限進(jìn)行評(píng)估，而基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的年期為法定最高出讓年限，所以待估宗地年期修正系數(shù)為1。

5、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)結(jié)果

待估宗地地價(jià)＝基準(zhǔn)地價(jià)×（1+區(qū)位因素）×∏個(gè)別因素修正系數(shù)

=690×1×1×1×1=690元/平米 出讓的土地單價(jià)為690元/平方米 出讓的土地總價(jià)為1233720元

II、建筑物重新購建價(jià)格的確定

根據(jù)房屋建筑價(jià)格表知，建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格為3850000元 建筑物的折舊的確定

根據(jù)估價(jià)人員的現(xiàn)場(chǎng)勘查及和通過相關(guān)資料的了解，確定建筑物的成新率為75% 建筑物折舊＝建筑物重新購建價(jià)格×（1-成新率）

Ⅲ、成本法評(píng)估值確定 成本法評(píng)估值=土地價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格-建筑物折舊 =1233720+3850000-3850000×(1-0.75)

=4121220元=4112、122萬元

? 采用收益法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估

（1）年總收益的確定；

該估價(jià)房地產(chǎn)的收益來源于學(xué)生的消費(fèi)，該校有在校生15000人，在學(xué)校就餐的只有10000人，而學(xué)校有兩個(gè)食堂，在被估價(jià)的房地產(chǎn)中進(jìn)行消費(fèi)的約有8000人，男生每人每天15元，女生10元，男女比例一樣，各為3500人，故估價(jià)房地產(chǎn)收益為；

年收益為；（15+10）×4000×30×9=2700萬元（2）求取年總費(fèi)用

它含：①維修費(fèi)；②管理費(fèi)；③保險(xiǎn)費(fèi)；④其他費(fèi)

①求取維修費(fèi)

維修費(fèi)是為維護(hù)房屋正常功能的使用而對(duì)其進(jìn)行維護(hù)和修理。按建筑物重臵價(jià)格的2%計(jì)算。建筑物重臵全價(jià)取上述中的建筑物重新購建價(jià)格計(jì)算為3850000，則

維修費(fèi)；3850000×2%=77000元 ②求取管理費(fèi)

管理費(fèi)指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途、規(guī)模，并參考企業(yè)的實(shí)際費(fèi)用確定管理費(fèi)按年總收益的3%計(jì)算。

年管理費(fèi)＝27000000×3%=810000元 ③求取保險(xiǎn)金

指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用，按房屋現(xiàn)值乘以保險(xiǎn)費(fèi)率0.5‰計(jì)算。根據(jù)以上計(jì)算建筑物現(xiàn)值為2887500，則

年保險(xiǎn)費(fèi)＝2887500×0.0005=1443.75元 ④其他費(fèi) 綜合費(fèi)率為營(yíng)業(yè)額的17.8%。

其他費(fèi)費(fèi)=27000000×17、8%=4806000元 ⑤求取年總費(fèi)用

年總費(fèi)用為上述四項(xiàng)費(fèi)用之和：

年總費(fèi)用＝77000+810000+1443.75+4806000=5694443.75元（3）求取年純收益

年純收益＝27000000-5694443.75=21305556.25元（4）確定資本化率（或報(bào)酬率）為4%（5）收益年期的確定為2043-2010=33年（6）收益價(jià)格的求取 根據(jù)收益法公式： P＝a/r×[1-1/（1+r）n] 式中：P —房地產(chǎn)收益價(jià)格 a — 年純收益

r — 折現(xiàn)率，此處取4% n — 收益期，此處取33年

估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)收益價(jià)格＝(21305556.25÷4%)×[1-1/(1+4%)33]

＝388826401.6元=38882.64016（萬元）

（七）房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的確定

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及估價(jià)對(duì)象的具體情況，對(duì)估價(jià)對(duì)象分別采用房地分估和收益法進(jìn)行評(píng)估，其中成本法評(píng)估結(jié)果為4112.122萬元，收益法評(píng)估結(jié)果為38882.64016萬元。

通過對(duì)這兩種不同方法得出的結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)，兩種方法的結(jié)果相差較大。由于本次評(píng)估按估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀利用進(jìn)行評(píng)估，采用收益法通過測(cè)算地上建筑物所獲收益來計(jì)算房地產(chǎn)整體的價(jià)值，其結(jié)果偏高，且收益法受多方面的影響不確定性多；而成本法通過分別計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)值和地上建筑物價(jià)值，計(jì)算方法和依據(jù)可信度較高，其計(jì)算結(jié)果能夠客觀的反映估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)格水平。經(jīng)分析并征詢有關(guān)專家的意見，確定成本法的測(cè)算結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的最終評(píng)估結(jié)果，故： 房地產(chǎn)總價(jià)=4112.122萬元

（八）估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值未來下跌的風(fēng)險(xiǎn)分析及變現(xiàn)能力分析

估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值下跌的風(fēng)險(xiǎn)主要是來自房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的風(fēng)險(xiǎn)，包括市場(chǎng)自身的周期性波動(dòng)帶來的需求供給關(guān)系的失衡和價(jià)格水平的波動(dòng)、市場(chǎng)供給發(fā)生變化如供給大量增加帶來的競(jìng)爭(zhēng)性風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)品銷售困難的風(fēng)險(xiǎn)、消費(fèi)者需求變化導(dǎo)致的自己的產(chǎn)品不能完全滿足市場(chǎng)需求的風(fēng)險(xiǎn)等等。

綜上所述，在債務(wù)人不能按期償還抵押貸款的情況下，抵押權(quán)人可以依據(jù)法定程序?qū)⒐纼r(jià)對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行處臵（拍賣），實(shí)現(xiàn)快速變現(xiàn)。

變現(xiàn)能力分析：估價(jià)對(duì)象的通用性：估價(jià)對(duì)象土地用途為教育用地，地上建筑物為學(xué)生食堂，不符合要求，因此可以認(rèn)為本估價(jià)對(duì)象通用性不強(qiáng)。

估價(jià)對(duì)象的獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性：估價(jià)對(duì)象作為教育用地，土地與地上建筑物配套、整體使用，因此獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性較差。

估價(jià)對(duì)象作為教育用地在使用上具有一定的特殊性，受眾的范圍較大，因此變現(xiàn)時(shí)間可能較長(zhǎng)。綜合以上分析，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較差。

處臵價(jià)格（拍賣底價(jià)）受快速變現(xiàn)的限制和不完全公開市場(chǎng)條件的影響，一般會(huì)偏離公開市場(chǎng)價(jià)格，經(jīng)調(diào)查武漢市同類情況房地產(chǎn)處臵價(jià)格，與公開市場(chǎng)價(jià)格相比，快速變現(xiàn)價(jià)格一般為正常成交價(jià)格的50%-70%，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定處臵價(jià)格為評(píng)估值的60%，則該宗房地產(chǎn)的處臵總價(jià)為 2467.2732（萬元）。

六、附 件

1、委托方評(píng)估咨詢委托函

2、委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

3、《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件

4、《國有土地使用證》復(fù)印件

5、估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況查詢資料及調(diào)查記錄

6、估價(jià)對(duì)象區(qū)位示意圖

7、估價(jià)對(duì)象外觀、內(nèi)部狀況、周圍環(huán)境概貌性照片

8、估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資格證書復(fù)印件

9、估價(jià)師注冊(cè)證書復(fù)印

華中科技大學(xué)文華學(xué)院房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)

第三篇：房地產(chǎn)抵押報(bào)告

房 地 產(chǎn) 抵 押 估 價(jià) 報(bào) 告

估價(jià)項(xiàng)目名稱 ： 東西湖區(qū)馬池水產(chǎn)品公司環(huán)湖路以東，機(jī)

場(chǎng)路以西、馬池路以北新澳.陽光城第24、25棟部分房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估

委托人 ： *****

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) ： ****

貸款銀行 ： ****

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 ：

估價(jià)作業(yè)期 ： 二○○八年四月十日至四月十四日

估價(jià)報(bào)告編號(hào) ：

目

錄

一致委托人函??????????????????????????????? 2 二估價(jià)結(jié)果一覽表????????????????????????????? 3 三注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明?????????????????????????? 8

四、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、變現(xiàn)能力分析及風(fēng)險(xiǎn)提示?????????????? 9

五、估價(jià)結(jié)果報(bào)告??????????????????????????????16

1、委托人????????????????????????????????16

2、估價(jià)機(jī)構(gòu)???????????????????????????????16

3、估價(jià)范圍???????????????????????????????16

4、估價(jià)對(duì)象???????????????????????????????17

5、估價(jià)目的???????????????????????????????29

6、評(píng)估的價(jià)值類型和定義?????????????????????????29

7、估價(jià)時(shí)點(diǎn)???????????????????????????????30

8、估價(jià)依據(jù)???????????????????????????????30

9、估價(jià)原則???????????????????????????????32

10、估價(jià)方法?????????????????????????????? 33

11、估價(jià)結(jié)果?????????????????????????????? 35

12、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制????????????????????????? 35

13、估價(jià)作業(yè)期????????????????????????????? 36

14、其他需要說明的事項(xiàng)????????????????????????? 36

15、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及其他參與估價(jià)人員????????????????? 36

六、附 件

1、估價(jià)對(duì)象部分實(shí)地查勘照片

2、?武漢市商品房權(quán)屬證明書?復(fù)印件

3、?國有土地使用證?復(fù)印件

4、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

5、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書復(fù)印件

6、估價(jià)單位資質(zhì)證書及營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

致委托人函

*****：

我公司于2008年4月10日接受貴方委托，對(duì)位于東西湖區(qū)馬池水產(chǎn)品公司環(huán)湖路以東，機(jī)場(chǎng)路以西、馬池路以北新澳.陽光城第24、25棟部分房地產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià)。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值（貸款銀行：****），至2008年4月14日估價(jià)工作結(jié)束。

根據(jù)貴方提供的?武漢市商品房權(quán)屬證明書?，估價(jià)對(duì)象建筑面積合計(jì)為5365.28平方米，分?jǐn)傉嫉孛娣e合計(jì)為513.58平方米，設(shè)計(jì)用途為住宅。詳見估價(jià)結(jié)果一覽表。

我公司估價(jià)人員在現(xiàn)場(chǎng)查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)?房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范?、有關(guān)政策法規(guī)和我公司掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及長(zhǎng)期積累的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合貴方提供的資料和本次的估價(jià)目的，遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，按照估價(jià)程序，選取科學(xué)的估價(jià)方法，綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，經(jīng)認(rèn)真分析計(jì)算，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年4月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)值為RMB2199.7648萬元，大寫金額：人民幣貳仟壹佰玖拾玖萬柒仟陸佰肆拾捌元整。詳見估價(jià)結(jié)果一覽表。

本報(bào)告書的應(yīng)用有效期為壹年，自完成日期起壹年內(nèi)有效，即從 2008年4月14日起至2009年4月13日止。隨此函附交叁份估價(jià)報(bào)告。

估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果和有關(guān)說明，請(qǐng)見以下?估價(jià)結(jié)果報(bào)告?。

特此函告！

****（公章）

法定代表人：

二○○八年四月十四日

致委托人函 *****：

我公司于2008年4月10日接受貴方委托，對(duì)位于東西湖區(qū)馬池水產(chǎn)品公司環(huán)湖路以東，機(jī)場(chǎng)路以西、馬池路以北新澳.陽光城第24、25棟部分房地產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià)。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值（貸款銀行：****），至2008年4月14日估價(jià)工作結(jié)束。

根據(jù)貴方提供的?武漢市商品房權(quán)屬證明書?，估價(jià)對(duì)象建筑面積合計(jì)為5365.28平方米，分?jǐn)傉嫉孛娣e合計(jì)為513.58平方米，設(shè)計(jì)用途為住宅。詳見估價(jià)結(jié)果一覽表。我公司估價(jià)人員在現(xiàn)場(chǎng)查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)?房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范?、有關(guān)政策法規(guī)和我公司掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及長(zhǎng)期積累的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合貴方提供的資料和本次的估價(jià)目的，遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，按照估價(jià)程序，選取科學(xué)的估價(jià)方法，綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，經(jīng)認(rèn)真分析計(jì)算，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年4月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)值為RMB2199.7648萬元，大寫金額：人民幣貳仟壹佰玖拾玖萬柒仟陸佰肆拾捌元整。詳見估價(jià)結(jié)果一覽表。本報(bào)告書的應(yīng)用有效期為壹年，自完成日期起壹年內(nèi)有效，即從 2008年4月14日起至2009年4月13日止。隨此函附交叁份估價(jià)報(bào)告。

估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果和有關(guān)說明，請(qǐng)見以下?估價(jià)結(jié)果報(bào)告?。

特此函告！****（公章）

法定代表人： 二○○八年四月十四日

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明

在撰寫本估價(jià)報(bào)告時(shí)我們非常小心謹(jǐn)慎，我們保證在我們的職業(yè)道德、專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的最佳范圍內(nèi)：

1、本估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容是真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。

2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但要受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制和影響。

3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有任何利益關(guān)系；對(duì)與該估價(jià)對(duì)象相關(guān)的各方當(dāng)事人沒有任何偏見，也沒有個(gè)人利害關(guān)系。

4、我們是依照國家標(biāo)準(zhǔn)?房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范?（GB/T50291-1999）和?房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見?的規(guī)定進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。

5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了認(rèn)真、仔細(xì)的實(shí)地查勘，本報(bào)告書的估價(jià)人員中：**對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。

6、我們?cè)诒竟纼r(jià)項(xiàng)目中沒有得到他人的重要專業(yè)幫助。

7、估價(jià)人員代表受理估價(jià)方在報(bào)告書中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的；如委托人以隱瞞、欺騙等不正當(dāng)手段，致使估價(jià)人員在報(bào)告書中選用了錯(cuò)誤的數(shù)據(jù)，相應(yīng)責(zé)任由委托人承擔(dān)。

****

估價(jià)的假設(shè)和限制條件、變現(xiàn)能力分析及風(fēng)險(xiǎn)提示

一、估價(jià)的前提和假設(shè)

1、假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況是公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)。

2、估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓。

3、市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。

4、在估價(jià)過程中，我們假定該物業(yè)的所有權(quán)人在公開市場(chǎng)上出售該物業(yè)，且不包含所有權(quán)人憑借遞延條件合約、售后租回、合作經(jīng)營(yíng)、管理協(xié)議等附加條件以抬高該物業(yè)權(quán)益價(jià)值的情況。

5、我們?cè)诩僭O(shè)估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)法定年期內(nèi)，該物業(yè)所有權(quán)人對(duì)該物業(yè)享有自由及不受干預(yù)的使用、轉(zhuǎn)讓、收益、處分等合法權(quán)益。

6、估價(jià)對(duì)象?武漢市商品房權(quán)屬證明書?記載房屋設(shè)計(jì)用途為住宅，估價(jià)對(duì)象所在項(xiàng)目新澳.陽光城的?國有土地使用證?證載土地用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地。本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能夠按照?武漢市商品房權(quán)屬證明書?記載的設(shè)計(jì)用途，即住宅持續(xù)使用為假設(shè)前提。

7、本報(bào)告確定的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款（法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款），至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)人員未發(fā)現(xiàn)估價(jià)對(duì)象存在優(yōu)先受償款。

8、由于估價(jià)對(duì)象為一整體房地產(chǎn)的一部分，故本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能合法享用及分?jǐn)傉w房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)益及各項(xiàng)服務(wù)配套設(shè)施為假設(shè)前提。

二、未經(jīng)調(diào)查核實(shí)或無法調(diào)查核實(shí)的情況和資料

1、我們未獲得該物業(yè)付清地價(jià)款及工程款項(xiàng)證明的相關(guān)資料，在估價(jià)該物業(yè)權(quán)益時(shí)，我們假設(shè)委托人已付清地價(jià)款、市政配套款及工程款。估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，本報(bào)告評(píng)估價(jià)格包含了估價(jià)對(duì)象相應(yīng)用途的國有土地使用權(quán)出讓金。如至估價(jià)時(shí)點(diǎn)止，原產(chǎn)權(quán)人尚有任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的應(yīng)繳未繳稅、費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定繳納或從評(píng)估值中相應(yīng)扣減。

2、本次估價(jià)對(duì)象由委托人有關(guān)人員現(xiàn)場(chǎng)指認(rèn)，若與實(shí)際不符，應(yīng)重新估價(jià)。

3、本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為依據(jù)進(jìn)行的，是以估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)及國有土地使用權(quán)不存在抵押權(quán)及共有權(quán)人為假設(shè)前提下的房地產(chǎn)價(jià)格。

4、本次估價(jià)假設(shè)估價(jià)對(duì)象無回遷安臵用房約定或其它優(yōu)先受償事項(xiàng)，建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)費(fèi)用等已全部付清。如與實(shí)際不符，應(yīng)據(jù)實(shí)調(diào)整估價(jià)結(jié)果或重新估價(jià)。

三、估價(jià)中未考慮的因素及一些特殊處理

1、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果沒有考慮快速變現(xiàn)、稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁等特殊的交易方式，以及可能發(fā)生的辦理抵押登記、權(quán)利轉(zhuǎn)移相關(guān)費(fèi)用對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的影響；沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系變化、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，也沒有考慮估價(jià)對(duì)象將來可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價(jià)格等對(duì)估價(jià)值的影響；當(dāng)上述條件發(fā)生變化時(shí)，估價(jià)結(jié)果一般亦會(huì)發(fā)生變化。委托人在利用本報(bào)告結(jié)果時(shí)應(yīng)予以充分的考慮及重視。

2、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果沒有考慮估價(jià)對(duì)象及其運(yùn)營(yíng)企業(yè)已承擔(dān)的債務(wù)、或有債務(wù)及經(jīng)營(yíng)決策失誤或市場(chǎng)運(yùn)作失當(dāng)對(duì)其價(jià)值的影響。

3、本次估價(jià)對(duì)象的建筑面積和分?jǐn)傉嫉孛娣e分別均來源于委托人提供的?武漢市商品房權(quán)屬證明書?（武房商證東字第200601586號(hào)、200601588-200601590、200601592-200601605、200601488、200601490、200601491、200601495-200601507、200601528、200601530、200601531、200601534、200601535、200601537號(hào)）及附圖，本報(bào)告以此為前提進(jìn)行估價(jià)。

經(jīng)過實(shí)地目測(cè)大體相當(dāng)，但房地產(chǎn)估價(jià)師未進(jìn)行專業(yè)測(cè)量，本報(bào)告以此為估價(jià)的前提條件。

4、估價(jià)對(duì)象建筑面積根據(jù)?武漢市商品房權(quán)屬證明書?確定，其準(zhǔn)確面積應(yīng)以房產(chǎn)管理部門頒發(fā)的?房屋所有權(quán)證?為準(zhǔn)。

5、估價(jià)對(duì)象尚未辦理分戶?房屋所有權(quán)證?和?國有土地使用證?，本報(bào)告評(píng)估估價(jià)對(duì)象完全產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下的價(jià)值。

6、我們?cè)?008年4月10日進(jìn)行實(shí)地查勘，并進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)拍照（實(shí)地查勘照片附后）。但我們并未對(duì)估價(jià)對(duì)象做建筑物基礎(chǔ)、房屋結(jié)構(gòu)上的測(cè)量和實(shí)驗(yàn)，因此無法確認(rèn)該物業(yè)是否存在結(jié)構(gòu)性損壞。在本次估價(jià)中假設(shè)其無建筑物基礎(chǔ)、房屋結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題。

7、因委托人原因，估價(jià)人員無法查看?武漢市商品房權(quán)屬證明書?及?國有土地使用證?等產(chǎn)權(quán)證件原件，且房地產(chǎn)估價(jià)師未到有關(guān)主管部門對(duì)權(quán)屬證明材料及其記載的內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)。

委托人提供的其它資料有部分為影印件，估價(jià)人員不保證影印件與原件的一致性。本次估價(jià)是以委托人提供的與估價(jià)對(duì)象有關(guān)的法律文件、權(quán)屬證明及相關(guān)資料真實(shí)有效為前提的，其合法性和真實(shí)性應(yīng)由委托人負(fù)責(zé)。

8、估價(jià)對(duì)象房屋?武漢市商品房權(quán)屬證明書?證載結(jié)構(gòu)均為鋼混結(jié)構(gòu)，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，實(shí)際建筑結(jié)構(gòu)為為鋼混二等結(jié)構(gòu)，本次估價(jià)以實(shí)際勘察結(jié)構(gòu)為準(zhǔn)，并以此為估價(jià)前提條件。

四、限制條件

1、估價(jià)對(duì)象地段等級(jí)依據(jù)?武漢市市區(qū)二○○七年住宅用地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖?確定。

2、估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)取得方式為出讓，根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地塊的?國有土地使用證?（東國用（2006）第280305001號(hào)），估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)終止日期住宅至2072年6月23日止，即至估價(jià)時(shí)點(diǎn)土地剩余使用年限為64.20年；商業(yè)至2042年6月23日止，即至估價(jià)時(shí)點(diǎn)土地剩余使用年限為34.20年。本報(bào)告估價(jià)結(jié)果已考慮該因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

3、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果已包含估價(jià)對(duì)象與其功能相匹配的、附著在建筑物上的、不可移動(dòng)的設(shè)備設(shè)施價(jià)格。

4、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果已包含估價(jià)對(duì)象分?jǐn)倗姓嫉厥褂脵?quán)價(jià)值，該部分土地使用權(quán)不能再單獨(dú)作為抵押物向銀行另行申請(qǐng)貸款使用。

5、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果的計(jì)算是以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況和估價(jià)報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的假設(shè)和限制條件為依據(jù)進(jìn)行，如房地產(chǎn)狀況或估價(jià)報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的假設(shè)和限制條件發(fā)生變化，估價(jià)結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。

6、本報(bào)告所確定的房地產(chǎn)價(jià)格，即該房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格，是在公開市場(chǎng)條件下，在本次估價(jià)目的的特定條件下形成或者成立的正常價(jià)格，不對(duì)其他用途和目的負(fù)責(zé)。如估價(jià)目的變更，須另行估價(jià)。

7、本報(bào)告必須完整使用方為有效，對(duì)僅使用本報(bào)告中部分內(nèi)容而導(dǎo)致可能的損失，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。

8、本報(bào)告僅供房地產(chǎn)主管部門、委托人及****使用，非為法律規(guī)定的情況，未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)許可，不得提供給除政府主管部門以外的任何單位和個(gè)人，其全部或部分內(nèi)容不得刊載于任何文件、公告或公開媒體上。

9、我們申明，本估價(jià)報(bào)告書僅供房地產(chǎn)主管部門、委托人及****使用，本公司不承擔(dān)對(duì)任何另一方對(duì)本報(bào)告書的全文或部分內(nèi)容提出的任何責(zé)任。

10、按現(xiàn)行規(guī)定，估價(jià)報(bào)告的有效期自完成估價(jià)報(bào)告之日起為一年，即本報(bào)告及估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用日期與估價(jià)報(bào)告完成日期相差不可超過一年。在有效期內(nèi)實(shí)現(xiàn)估價(jià)目的時(shí)，可以以本報(bào)告及估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用日期與估價(jià)結(jié)果作為衡量估價(jià)對(duì)

象價(jià)值的參考依據(jù)，超過有效期范圍，需重新進(jìn)行估價(jià)。（當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況或房地產(chǎn)政策法規(guī)發(fā)生重大變化和調(diào)整時(shí)，該有效期應(yīng)相應(yīng)調(diào)減）

11、本報(bào)告的最終解釋權(quán)由本估價(jià)機(jī)構(gòu)所有。

五、變現(xiàn)能力分析 變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性，假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度，變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析如下：

1、估價(jià)對(duì)象設(shè)計(jì)用途為住宅，且已分割成套，變現(xiàn)能力較強(qiáng)；

2、變現(xiàn)費(fèi)用（如下表）：

稅費(fèi) 稅率（%）金額（萬元）備注 營(yíng)業(yè)稅及附加

5.8% 127.59 賣方 契稅 4% 87.99 買方 土地收益金 元/平方米（土地面積）0 賣方 交易綜合服務(wù)費(fèi) 新建住宅3元/平方米

1.61 雙方各半 印花稅 1? 2.20 雙方各半 拍賣費(fèi) 成交價(jià)格的10% 219.98 雙方各半 評(píng)估費(fèi) 5?差額累進(jìn) 4.41 雙方協(xié)商 合 計(jì) —— 443.78

3、處臵房地產(chǎn)時(shí)，其變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序與處臵方式和營(yíng)銷策略等因素有關(guān)。一般說來，以拍賣方式處臵房地產(chǎn)時(shí)，變現(xiàn)時(shí)間較短，但變現(xiàn)價(jià)格一般較低，變現(xiàn)成本較高，要支付拍賣傭金、營(yíng)業(yè)稅及部分手續(xù)費(fèi)。

4、若需對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行短期強(qiáng)制處分，考慮快速變現(xiàn)如估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域

市場(chǎng)發(fā)育的完善程度、該類物業(yè)的市場(chǎng)需求有限、處臵時(shí)間較一般正常交易時(shí)間短、其他不可預(yù)見因素及拍賣、過戶等變現(xiàn)費(fèi)用等因素的影響，成交價(jià)格可能僅為其公開市場(chǎng)價(jià)值的60%左右，詳見下表：

序號(hào) 影響因素 折減率% 1 買方市場(chǎng)有限需求 15％ 2 快速變現(xiàn)方式、時(shí)間限制 5％ 3 拍賣等方式中介費(fèi)用 10％ 4 買方市場(chǎng)客戶購買處臵資產(chǎn)的心理 5％ 5 其他不可預(yù)見因素 5％ 合 計(jì) 40%

六、風(fēng)險(xiǎn)提示

1、估價(jià)對(duì)象設(shè)計(jì)用途為住宅，本次評(píng)估值較為符合目前市場(chǎng)價(jià)格。

2、在抵押期限內(nèi)可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)：①因估價(jià)對(duì)象整體價(jià)值較大，整體處臵時(shí)受讓方需相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力，故市場(chǎng)需求群體受到一定的限制。②估價(jià)對(duì)象尚未辦理分戶?房屋所有權(quán)證?及?國有土地使用證?，處臵時(shí)會(huì)有一定的辦證費(fèi)用。

3、若貸款期限較長(zhǎng)，考慮到該時(shí)間段內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，建議貸款人在壹年后適時(shí)對(duì)抵押房地產(chǎn)價(jià)值變化狀況進(jìn)行再評(píng)估，以控制貸款風(fēng)險(xiǎn)。

4、報(bào)告所稱“市場(chǎng)價(jià)值”是指估價(jià)對(duì)象在保持設(shè)計(jì)用途并持續(xù)經(jīng)營(yíng)，以及在保持估價(jià)時(shí)點(diǎn)之狀況和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的前提下，為本報(bào)告書所確定的估價(jià)目的而提出的公允估價(jià)意見。該估價(jià)意見是指假定在充分發(fā)達(dá)的公開市場(chǎng)條件下，交易雙方在交易地位平等、充分了解估價(jià)對(duì)象相關(guān)市場(chǎng)信息及交易雙方獨(dú)立和理智進(jìn)行判斷的前提下形成的公平市場(chǎng)價(jià)格。該價(jià)格并不代表具體資產(chǎn)在涉及產(chǎn)權(quán)變動(dòng)或資產(chǎn)形態(tài)轉(zhuǎn)變時(shí)的實(shí)際交易價(jià)格.5、此外，鑒于目前金融機(jī)構(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理辦法等規(guī)定涉及抵押物變現(xiàn)價(jià)值的計(jì)算，并考慮到報(bào)告使用人按其內(nèi)部規(guī)定將自行判斷將來可能的變現(xiàn)損失，為避免造成重復(fù)扣減，故本次估價(jià)結(jié)果未扣除未來可能的變現(xiàn)費(fèi)用，委托人及相關(guān)報(bào)告書使用人在利用本報(bào)告時(shí)應(yīng)予以充分的考慮及重視。

6、根據(jù)委托人提供的相關(guān)證明材料及估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，其抵押價(jià)值還受到以下幾個(gè)方面的影響或限制：

①抵押期限內(nèi)可能會(huì)增加的法定優(yōu)先受償款，主要指抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)費(fèi)用、企業(yè)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用和企業(yè)所欠稅款三類情況。

②經(jīng)濟(jì)衰退或房地產(chǎn)政策調(diào)整，致使區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值整體下跌。

③近期武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲較快，國家已出臺(tái)宏觀政策加大調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的力度，估計(jì)對(duì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格有一定影響。

估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告

一、委托人 名稱：***** ****

二、估價(jià)機(jī)構(gòu) ****

三、估價(jià)范圍

本次估價(jià)對(duì)象所在的新澳.陽光城位于武漢市東西湖區(qū)馬池水產(chǎn)品公司環(huán)湖路以東，機(jī)場(chǎng)路以西、馬池路以北，根據(jù)委托方提供的?國有土地使用證?（東國用（2006）第280305001號(hào)），土地使用者為*****，土地用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地，地號(hào)為280305001，無圖號(hào)，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)終止日期住宅至2072年6月23日止，即至估價(jià)時(shí)點(diǎn)土地剩余使用年限為64.20年；商業(yè)至2042年6月23日止，即至估價(jià)時(shí)點(diǎn)土地剩余使用年限為34.20年。

本次僅評(píng)估其中的第24、25棟部分的房地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)屬*****所有。根據(jù)委托人提供的?武漢市商品房權(quán)屬證明書?（武房商證東字第200601586號(hào)、200601588-200601590、200601592-200601605、200601488、200601490、200601491、200601495-200601507、200601528、200601530、200601531、200601534、200601535、200601537號(hào)）及附圖，估價(jià)對(duì)象的建筑面積合計(jì)為5365.28平方米，分?jǐn)傉嫉孛娣e合計(jì)為513.58平方米。

四、估價(jià)對(duì)象

（一）區(qū)位因素分析 A、宏觀區(qū)位因素分析（1）一般因素

武漢，簡(jiǎn)稱漢，是中國湖北省的省會(huì)，總面積 8494平方公里，常住人口 858 萬人。全市現(xiàn)轄江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏、黃陂、新洲、東西湖、漢南13個(gè)區(qū)、3 個(gè)國家級(jí)開發(fā)區(qū)（武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、吳家山臺(tái)商投資區(qū)）。

武漢市位于江漢平原東部，長(zhǎng)江中游與長(zhǎng)江、漢水交匯處。地處東經(jīng)113°41?-115°05?，北緯29°58?-31°22?，東端在新洲區(qū)柳河鄉(xiāng)將軍山，西端為蔡甸區(qū)成功鄉(xiāng)窯灣村，南端在江夏區(qū)湖泗鄉(xiāng)劉均堡村，北端至黃陂區(qū)蔡店鄉(xiāng)下段家田村，周邊與湖北省黃州、鄂州、大冶、咸寧、嘉魚、洪湖、仙桃、漢川、孝感、大悟、紅安、麻城等12個(gè)市、縣接壤，形似一只自西向東的彩蝶，是華中地區(qū)的最大都市，中國大陸七大中心城市之一。世界第三大河--長(zhǎng)江及其最大的支流漢水橫貫市區(qū)，將武漢一分為三，形成了武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)隔江鼎立的格局，通稱武漢三鎮(zhèn)。唐朝詩人李白在此寫下“黃鶴樓中吹玉笛，江城五月落梅花”，因此武漢自古又稱“江城”。

武漢歷來被稱為“九省通衢”之地，是中國內(nèi)陸最大的水陸空交通樞紐．與長(zhǎng)沙、鄭州、洛陽、南昌、九江、合肥、南京等大中城市距離均在700公里以內(nèi)，與京、津、滬、穗(廣州)、渝、西安等特大城市距離均在1200公里左右，特快火車基本10小時(shí)左右都可到達(dá)，是中國經(jīng)濟(jì)地理的“心臟”。具有承東啟西、溝通南北、維系四方的作用。獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)造就了得天獨(dú)厚的交通優(yōu)勢(shì)。京廣、京

九、武

九、漢丹 4 條鐵路干線，以及京珠、瀘蓉等 6 條國道在此交匯，武漢正在成為全國四大鐵路運(yùn)輸樞紐之一。水運(yùn)已形成“干支一體，通江達(dá)?！钡目?/p>

貨運(yùn)網(wǎng)絡(luò)，武漢港是我國長(zhǎng)江流域重要的樞紐港和對(duì)外開放港口。華中地區(qū)最大的航空港武漢天河機(jī)場(chǎng)，是華中地區(qū)唯一可辦理落地簽證的出入境口岸，第二航站樓投入使用后，它將邁入全國四大樞紐機(jī)場(chǎng)的行列。巨大的區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)推動(dòng)了武漢現(xiàn)代物流業(yè)的快速發(fā)展。以建設(shè)國家級(jí)物流樞紐城市為目標(biāo)，合理規(guī)劃布局以現(xiàn)代物流園區(qū)、物流中心、配送中心為節(jié)點(diǎn)的現(xiàn)代物流體系，武漢作為聯(lián)結(jié)國內(nèi)外兩個(gè)市場(chǎng)和促進(jìn)中國東、中、西部互動(dòng)的橋梁紐帶功能逐步顯現(xiàn)。在我國經(jīng)濟(jì)地理圈層中，武漢處于優(yōu)越的中心位臵。

武漢市具有得天獨(dú)厚的自然資源，這在國內(nèi)外大城市中不多見。一是充足的水資源。市內(nèi)江河縱橫，湖港交織，長(zhǎng)江、漢水交匯于市境中央，且接納南北支流入?yún)R，眾多大小湖泊鑲嵌在大江兩側(cè)，形成湖沼水網(wǎng)。全市共有水域面積2205.06平方公里，占全市總面積的25.79%，居全國大城市之首。二是取之不盡的物產(chǎn)及生物資源。素有漁米之鄉(xiāng)美譽(yù)，糧食作物共240多個(gè)品種；經(jīng)濟(jì)作物共50種；魚類資源共11目11科88種；水生動(dòng)物共有8目14科45種。三是豐富的礦產(chǎn)資源，現(xiàn)已發(fā)現(xiàn)38種礦藏，其中已探明儲(chǔ)量的礦種有24種（不含地下水），占全省已探明儲(chǔ)量礦種的30.38%。

武漢一直是長(zhǎng)江中游的商貿(mào)金融中心，歷史上流傳著“貨到漢口活”的說法。明末清初，漢口就躋身全國四大名鎮(zhèn)之列，成為“楚中第一繁盛處”。上個(gè)世紀(jì)初，漢口一度成為中國第二大對(duì)外通商口岸，中國四大金融中心之一。今天，這座商家必爭(zhēng)之地仍然商賈云集，千街熙攘。目前，全市擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)12萬余個(gè)，有3家商業(yè)企業(yè)躋身全國連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)30強(qiáng)行列，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破千億元大關(guān)。法國“家樂?！薄⒌聡胞湹慢垺?、美國“沃爾瑪”等國際零售商業(yè)巨頭相繼進(jìn)入武漢，推動(dòng)了武漢商業(yè)貿(mào)易發(fā)展。武漢金融、證券交易同樣活躍，中國人民銀行和一批國有商業(yè)銀行先后在武漢建立了區(qū)域性的機(jī)構(gòu)，法國興業(yè)銀行在漢設(shè)立了分行，10多家外國銀行和保險(xiǎn)公司在武漢設(shè)立了辦事機(jī)構(gòu).武漢是國家首批沿江對(duì)外開放的城市之一，一直是外商投資中西部的熱點(diǎn)地區(qū)和首選城市之一。武漢堅(jiān)持“開放先導(dǎo)”戰(zhàn)略，一大批樞紐性、功能性基礎(chǔ)設(shè)施相繼建成并投入使用，極大地提升了城市綜合服務(wù)功能。同時(shí)，從轉(zhuǎn)變政府職能入手，對(duì)外來企業(yè)實(shí)行“一條龍”聯(lián)合辦公制度、市長(zhǎng)對(duì)話會(huì)制度、受理投訴制度、投資環(huán)境責(zé)任制度等等，投資環(huán)境日益改善。世界 500 強(qiáng)企業(yè)已有 60 家在漢投資，另有 300 多家跨國公司在漢設(shè)立了辦事處，其中地區(qū)性、區(qū)域性總部達(dá)到 100 余家。

武漢是國家重要的科教基地之一，科教綜合實(shí)力居全國大城市第三位。擁有包括武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)等 52 所普通高校，70萬在校大學(xué)生。成人高校在校學(xué)生近12 萬人，各類科研機(jī)構(gòu) 106 所，國家實(shí)驗(yàn)室 1 個(gè)，國家級(jí)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室 13 個(gè)，在漢中國科學(xué)院與工程院院士 47 名。智力資源和人力資源十分豐富，“武漢·中國光谷”所在地武漢東湖地區(qū)是我國第二大智力密集區(qū)，在光通訊、生物工程、激光、微電子技術(shù)和新型材料等領(lǐng)域，科技開發(fā)實(shí)力處于全國領(lǐng)先地位。

武漢是中國重要的工業(yè)基地。現(xiàn)已形成門類比較齊全、配套能力較強(qiáng)的工業(yè)體系。武漢正在大力發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)，著力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)技術(shù)升級(jí)、集群發(fā)展。重點(diǎn)發(fā)展鋼鐵、汽車及機(jī)械裝備、電子信息、石油化工、環(huán)保、煙草及食品、家電、紡織服裝、醫(yī)藥、造紙及包裝印刷十大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。同時(shí)運(yùn)用產(chǎn)業(yè)政策，引導(dǎo)企業(yè)向園區(qū)集中。重點(diǎn)發(fā)展鋼鐵化工及環(huán)保產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、汽車及機(jī)電產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、光電子及生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、食品工業(yè)聚集區(qū)、都市工業(yè)聚集區(qū)。一批年銷售收入過百億元的大型企業(yè)，以及一批擁有核心技術(shù)的“武漢制造”知名品牌正在涌現(xiàn)。（2）區(qū)域因素

東西湖區(qū)位于武漢市西北部，東鄰硚口區(qū)，西以淪河為界與孝感市分界，南隔漢江與蔡甸區(qū)相望，北鄰府環(huán)河與黃陂區(qū)、孝感市毗鄰，西南與漢川市、云夢(mèng)縣接壤。全區(qū)土地面積495.51平方公里,其中耕地面積14929公頃。全區(qū)戶籍總

人口260660人，其中，農(nóng)業(yè)人口177195人；非農(nóng)業(yè)人口83465人。有漢、回、壯、滿等29個(gè)民族。區(qū)轄8個(gè)行政街道，3個(gè)辦事處；68個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)，69個(gè)村民委員會(huì)。

武漢市東西湖區(qū)、國家級(jí)武漢吳家山海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園、國家級(jí)武漢食品加工區(qū)、省級(jí)武漢臺(tái)商投資區(qū)，同屬武漢市的一個(gè)行政區(qū)和開發(fā)區(qū)合二為一的地區(qū)，是武漢市三大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極（東湖高新、沌口汽車、東西湖食品、機(jī)電）之一，與漢口緊密相聯(lián)，位于武漢市主城區(qū)西、中環(huán)線北。東西湖區(qū)于1992年經(jīng)湖北省政府批準(zhǔn)成立了武漢吳家山臺(tái)商投資區(qū)。2000年1月，經(jīng)國務(wù)院臺(tái)灣事務(wù)辦公室和國際科技部批準(zhǔn)，成立了國家級(jí)武漢吳家山海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園。2002年7月，經(jīng)國家農(nóng)業(yè)部批準(zhǔn)，成立了國家級(jí)武漢食品加工區(qū)。2002年，經(jīng)國家環(huán)?？偩峙鷾?zhǔn)，成為生態(tài)示范建設(shè)區(qū)?，F(xiàn)在東西湖是一個(gè)政府、開發(fā)區(qū)合二為一的經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，在整個(gè)發(fā)展中有極大的相融性和互補(bǔ)性。

東西湖區(qū)距市中心商業(yè)區(qū)10公里，距漢口火車站7公里，距武漢天河國際機(jī)場(chǎng)18公里，距長(zhǎng)江外貿(mào)碼頭15公里。東西湖區(qū)與八大交通要道相連，即107國道、316國道、京珠高速公路、漢渝鐵路、漢江水運(yùn)航線、武漢市中環(huán)線、武漢繞城公路、天河機(jī)場(chǎng)高速公路，各交通要道在此相互匯通，縱橫交錯(cuò)。（1）工業(yè)

近十年來，東西湖區(qū)以改革開放為先導(dǎo)，認(rèn)真執(zhí)行關(guān)于吸引外來投資的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，吸引了國內(nèi)外一大批客商來區(qū)投資。投資企業(yè)包括美國百事可樂公司、法國達(dá)能公司、臺(tái)灣統(tǒng)一企業(yè)集團(tuán)、臺(tái)灣遠(yuǎn)東集團(tuán)、臺(tái)灣華城電機(jī)公司、香港新世界集團(tuán)、香港華潤(rùn)集團(tuán)、浙江杭州宋城集團(tuán)、上海紫江集團(tuán)、上海光明集團(tuán)、江蘇小天鵝公司等一大批國際、國內(nèi)知名企業(yè)，這些企業(yè)的投資，促進(jìn)了園區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。目前東西湖區(qū)已形成良好的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

一是生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)。目前有華龍生物制藥、百信藥業(yè)、大鵬藥業(yè)、瑞德生物制品、五景制藥等32家醫(yī)藥及生物制品生產(chǎn)企業(yè)，有多個(gè)達(dá)到國家GMP標(biāo)準(zhǔn)的醫(yī)藥生產(chǎn)項(xiàng)目，有百余個(gè)取得國家藥品生產(chǎn)文號(hào)的品種，有數(shù)個(gè)治療型醫(yī)藥品種和一個(gè)擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的國家一類新藥。

二是食品飲料產(chǎn)業(yè)。東西湖區(qū)目前是全國食品飲料生產(chǎn)企業(yè)高度密集的地區(qū)之一，是全國唯一一個(gè)國家級(jí)食品工業(yè)加工區(qū)，有啤酒、方便面、碳酸飲料、果汁飲料、純凈水、礦泉水、乳制品、肉類制品、食用植物油、高檔面粉、精制大米、味精、醬制品等各類食品飲料，生產(chǎn)企業(yè)近100家，包括香港華潤(rùn)集團(tuán)、臺(tái)灣統(tǒng)一企業(yè)集團(tuán)、美國百事可樂、法國達(dá)能集團(tuán)、印尼金光集團(tuán)、華豐食品、美國ADM公司、新加坡豐益公司、光明牛奶、雙匯食品、友芝友牛奶等一批知名品牌，食品飲料已成為開發(fā)園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

三是機(jī)電產(chǎn)業(yè)。擁有TCL空調(diào)、臺(tái)灣華城電機(jī)、臺(tái)灣瑞智空調(diào)壓縮機(jī)、奧地利梅勒電器、德國荷貝克蓄電池、日本偉福、艾帕克、森六等與本田汽車配套的多家汽車零部件公司等機(jī)電產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)，生產(chǎn)的產(chǎn)品具有國內(nèi)先進(jìn)水平。

四是現(xiàn)代包裝產(chǎn)業(yè)。具有國際、國內(nèi)先進(jìn)水平的現(xiàn)代包裝生產(chǎn)企業(yè)33家，主要有上海紫江集團(tuán)、香港華恒、珠海中富、武漢新特包裝等，新興的現(xiàn)代包裝產(chǎn)業(yè)在我區(qū)已初具規(guī)模。

五是現(xiàn)代物流業(yè)。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有各類物流企業(yè)40余家，主要有：國家級(jí)武漢舵落口大市場(chǎng)、武漢果品公司、武漢長(zhǎng)江智能物流股份有限公司、武漢中百連鎖超市、萬國汽配城吳家山大市場(chǎng)、武漢公路主樞紐吳家山貨運(yùn)中心、舵落口車站貨場(chǎng)、湖北康寧醫(yī)藥配送中心、湖北捷龍快速貨運(yùn)有限公司、武漢郵件處理中心等企業(yè)，形成了漢渝鐵路的鐵路物流運(yùn)輸通道；107國道（316國道）及京珠高速公路物流運(yùn)輸通道和漢江航運(yùn)的水路物流運(yùn)輸通道等三大物流通道，另有機(jī)場(chǎng)路、市中環(huán)

線、市外環(huán)線、金山大道、京珠高速公路，以及正在建設(shè)的武漢輕軌一號(hào)線，共同構(gòu)建了區(qū)內(nèi)“蛛網(wǎng)”形立體交通，增強(qiáng)了現(xiàn)代物流的輻射功能，使該區(qū)物流業(yè)輻射區(qū)域逐漸擴(kuò)大，已由區(qū)向市、省、全國范圍進(jìn)行輻射，成功實(shí)現(xiàn)了為青島海爾、廈門廈華集團(tuán)、日本三菱、日本松下電器、深圳康佳集團(tuán)等國內(nèi)外知名企業(yè)華中地區(qū)的物流配送。

六是現(xiàn)代康居及旅游產(chǎn)業(yè)。建有與全市相連的高架輕軌交通，地鐵線也規(guī)劃在區(qū)內(nèi)設(shè)立總站。已有香港新世界、萬科四季花城、沿海物業(yè)等項(xiàng)目已建成或正在建設(shè)。同時(shí)，一批大型旅游項(xiàng)目也已建成或即將開始實(shí)施，主要有金銀湖國際高爾夫球場(chǎng)、東方馬城、杭州宋城集團(tuán)武漢水鄉(xiāng)旅游城項(xiàng)目、湖北圣山歡樂世界、柏泉景德寺等項(xiàng)目。（2）住宅

東西湖區(qū)建有與全市相連的高架輕軌交通，地鐵線也規(guī)劃在東西湖區(qū)設(shè)立總站。在良好的交通設(shè)施的帶動(dòng)下，東西湖區(qū)現(xiàn)代康居業(yè)發(fā)展良好，已有香港新世界常青花園、萬科四季花城、沿海物業(yè)等項(xiàng)目已建成或正在建設(shè)。同時(shí)，一批大型旅游項(xiàng)目也落戶東西湖區(qū)，已建成或即將開始實(shí)施，主要有金銀湖國際高爾夫球場(chǎng)、東方馬城、杭州宋城集團(tuán)武漢水鄉(xiāng)旅游城項(xiàng)目、湖北圣山歡樂世界、柏泉景德寺等項(xiàng)目。B、微觀區(qū)位因素分析（1）位臵及四至

估價(jià)對(duì)象位于東西湖區(qū)馬池水產(chǎn)品公司環(huán)湖路以東，機(jī)場(chǎng)路以西、馬池路以北，鄰近武漢市城區(qū)Ⅶ級(jí)住宅地價(jià)區(qū)段。其四周均為農(nóng)地。具體位臵詳細(xì)見下圖：

（2）景觀環(huán)境

估價(jià)對(duì)象附近無特別人文建筑和自然景觀。（3）公共配套設(shè)施完備程度及典型物業(yè)

估價(jià)對(duì)象所在的金銀湖片區(qū)擁有優(yōu)良的自然資源，但各種配套設(shè)施比較缺乏，尚待完善，其周邊分布有武漢工業(yè)學(xué)院、睿升學(xué)校、佳樂超市等配套設(shè)施及都市假日、麗水家園等典型物業(yè)。

（4）繁華程度

估價(jià)對(duì)象周邊商業(yè)服務(wù)設(shè)施較為缺乏，多為小區(qū)內(nèi)小型門面，繁華程度不高。（5）交通條件

距離其最近的公交車站麗水家園站約1500米，有730、713等路公汽途經(jīng)該

地，交通便捷度一般。

（二）個(gè)別因素分析 A、實(shí)物狀況

1、估價(jià)對(duì)象概況

新澳.陽光城為新澳地產(chǎn)與太陽地產(chǎn)合作開發(fā)的住宅小區(qū)，占地面積約130畝，建筑面積約13萬平方米，項(xiàng)目由南北、東西兩大景觀軸線劃分為東西兩大組團(tuán)，建筑設(shè)計(jì)采用北歐陽房風(fēng)格。以多層洋房為主、小高層為輔，容會(huì)所、商業(yè)街、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等配套設(shè)施為一體的純居住社區(qū)。其外墻為黃色涂料，室內(nèi)按照毛坯標(biāo)準(zhǔn)交房，物業(yè)管理多層為0.8元/平方米.月、小高層為1.0元/平方米.月。

本次僅評(píng)估其中第24、25棟中的部分房地產(chǎn)，建筑面積合計(jì)為5365.28平方米。

2、土地實(shí)物狀況

土地面積：估價(jià)對(duì)象所在的項(xiàng)目的總土地面積為86666.37平方米，其中本次估價(jià)對(duì)象的分?jǐn)傉嫉孛娣e合計(jì)為513.58平方米。

土地實(shí)際用途：住宅用地。室外工程（地下管網(wǎng)）：鋼筋混凝土道路、綠化、地下管網(wǎng)、水泥地坪、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、圍墻等。

土地平整程度：平坦 地勢(shì)、地質(zhì)、水文狀況：良好 利用現(xiàn)狀：住宅小區(qū)。B、權(quán)益狀況（1）建筑物權(quán)益狀況（詳見表2）表2 建筑物權(quán)益狀況一覽表

（2）土地使用權(quán)權(quán)益狀況

根據(jù)委托人提供的?國有土地使用證?（東國用（2006）第280305001號(hào)），估價(jià)對(duì)象所在的新澳.陽光城總土地面積為86666.37平方米，土地用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地，地號(hào)為280305001，無圖號(hào)，土地使用權(quán)終止日期住宅至2072年6月23日止，即至估價(jià)時(shí)點(diǎn)土地剩余使用年限為64.20年；商業(yè)至2042年6月23日止，即至估價(jià)時(shí)點(diǎn)土地剩余使用年限為34.20年。

本次僅評(píng)估第24、25棟部分房產(chǎn)分?jǐn)偟耐恋?，根?jù)根據(jù)委托人提供的?武漢市商品房權(quán)屬證明書?（武房商證東字第200601586號(hào)、200601588-200601590、200601592-200601605、200601488、200601490、200601491、200601495-200601507、200601528、200601530、200601531、200601534、200601535、200601537號(hào)），分?jǐn)傉嫉孛娣e合計(jì)為513.58平方米。（3）他項(xiàng)權(quán)利狀況

根據(jù)委托人提供的?武漢市商品房權(quán)屬證明書?（武房商證東字第200601586號(hào)、200601588-200601590、200601592-200601605、200601488、200601490、200601491、200601495-200601507、200601528、200601530、200601531、200601534、200601535、200601537號(hào)）和?國有土地使用證?（東國用（2006）第280305001號(hào)）復(fù)印件，估價(jià)對(duì)象均于2006年7月14日設(shè)定了抵押登記，均于2007年12月14日辦理了注銷手續(xù)，除此之外，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)人員未發(fā)現(xiàn)估價(jià)對(duì)象有其他他項(xiàng)權(quán)利記載。

本次估價(jià)是假定其為完整權(quán)利狀態(tài)下的房地產(chǎn)價(jià)格。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

從外部環(huán)境看，武漢市是我國內(nèi)地具有悠久歷史的大商埠，改革開放以來，在“兩通起飛”戰(zhàn)略指引下，武漢商貿(mào)業(yè)迅猛發(fā)展。近幾年來，武漢市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，2007年1-11月規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值3200.49億元，增長(zhǎng)25.6%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額1348.85億元，增長(zhǎng)17.2%；城市居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入分別達(dá)到10952元和6108.75元，增長(zhǎng)16.3%和17.4%。全市經(jīng)濟(jì)活力不斷增強(qiáng)，消費(fèi)水平也進(jìn)一步提高，使全市商業(yè)發(fā)展有一個(gè)堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

從區(qū)域環(huán)境看，估價(jià)對(duì)象所在的金銀湖片區(qū)屬于武漢房地產(chǎn)“三區(qū)五片”中“五片”之一，擁有得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，豐富的旅游資源，地理位臵優(yōu)越。眾多知名開發(fā)商紛紛云集于此，帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域住宅結(jié)構(gòu)升級(jí)，也使地塊價(jià)值不斷上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)金銀湖片區(qū)過去的三年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)量穩(wěn)居武漢市前列，其價(jià)格指數(shù)也一直呈持續(xù)的上升狀態(tài)。金銀湖片區(qū)位于金銀湖生態(tài)保護(hù)區(qū)內(nèi)，隸屬于正處于高速發(fā)展階段的東西湖區(qū)。其東臨機(jī)場(chǎng)高速公路，南靠金山大道，西臨張柏公路，北望府河，占地33平方公里，未來即將入住人口達(dá)30 萬人。與其他郊區(qū)板塊相比，金銀湖板塊地理優(yōu)勢(shì)明顯：距離市中心商業(yè)區(qū)僅5公里路程;機(jī)場(chǎng)路、市中環(huán)線、市外環(huán)線、金山大道等城市干道共同構(gòu)建了區(qū)內(nèi)“蛛網(wǎng)”形立體交通;區(qū)域內(nèi)道路通暢，11 公里的“三橫”、“三縱”六條網(wǎng)絡(luò)式水泥道路形成區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)。武漢城市輕軌1 號(hào)線二期全長(zhǎng)11.5 公里，連接已經(jīng)通車的一期(宗關(guān)—黃浦路)，將東西湖區(qū)與漢口中心城區(qū)連成一個(gè)整體。金銀湖板塊擁有大量的水資源及土地資源，自然環(huán)境絕佳，水面面積超過2 萬畝，河流湖泊星羅棋布。依靠無污染的廣闊水域，清新的空氣，優(yōu)美宜人的自然風(fēng)景，金銀湖板塊以綜合休閑、生活、旅游為主要功能，建設(shè)集高尚住宅區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū)、休閑旅游區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)為一體的生態(tài)商務(wù)區(qū)。金銀湖集中了武漢水鄉(xiāng)旅游城、國際高爾夫球場(chǎng)、東方馬城、圣山歡樂世界、金銀湖生態(tài)公園、柏泉濕地生態(tài)保護(hù)區(qū)等旅游景觀。一座服務(wù)本區(qū)域、輻射周邊地區(qū)的集商業(yè)、金融商務(wù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)于一體的生態(tài)商務(wù)城正在崛起中。片區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)處于增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，目前已有耀江·麗景灣、四季花城、高爾夫城市花園、黃金海岸、汀香水榭、麗水佳園、順馳柏林等大型項(xiàng)目相繼扎堆。根據(jù)管委會(huì)資料顯示，去年金銀湖政府稅收突破1 個(gè)億，其中90%來自房地產(chǎn)業(yè)?？梢灶A(yù)計(jì)，隨著市政配套的逐步改善，特別是輕軌的接入，及大牌開發(fā)商的不斷進(jìn)駐，片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)將保持迅猛的發(fā)展勢(shì)頭，穩(wěn)居產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)之首。

商業(yè)配套不足一直是金銀湖地產(chǎn)、乃至整個(gè)金銀湖區(qū)域面臨的最大問題。雖然在萬科四季花城的帶動(dòng)下，新開發(fā)樓盤均十分重視社區(qū)商業(yè)服務(wù)的建設(shè)，但個(gè)體項(xiàng)目的商網(wǎng)無法支撐整個(gè)區(qū)域的商業(yè)需求，整個(gè)片區(qū)購物、金融服務(wù)十分不便。由于金銀湖片區(qū)的商業(yè)配套始終停留在依靠社區(qū)商業(yè)服務(wù)的階段，難以提供更多元化、全面的商業(yè)服務(wù)，片區(qū)內(nèi)居民的消費(fèi)需求無法得到充分滿足。今年，市政部門已經(jīng)將金銀湖片區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)提到了首要位臵，將在該區(qū)域內(nèi)加大力度建設(shè)還建小區(qū)，讓村民入住，快速提升馬池區(qū)域的人氣。有了人氣基礎(chǔ)，將在此建設(shè)大型商業(yè)街，以此帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的居民入住和商業(yè)配套的進(jìn)駐。

隨著區(qū)域內(nèi)大盤的投資開發(fā)、政府的規(guī)劃主導(dǎo)作用，金銀湖周邊學(xué)校、醫(yī)院、公交等設(shè)施不斷完善。但是公交線路單

一、發(fā)車時(shí)間較長(zhǎng)，仍給居民出行造成了一定的障礙。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)投入使用的設(shè)施有：

醫(yī)院，常青人民醫(yī)院、金銀湖醫(yī)院，小型的社區(qū)醫(yī)療診所;學(xué)校，武漢工業(yè)學(xué)院、武漢睿升學(xué)校、常青一中、鑫橋小學(xué)以及社區(qū)幼兒園。

為了更好地服務(wù)片區(qū)，派出所、城管、環(huán)衛(wèi)、司法等職能部門均已成立;金銀湖公園也正在興建;一個(gè)國際性的網(wǎng)球中心以及外資興建的水上游樂項(xiàng)目正在規(guī)劃中。此外，市政部門還計(jì)劃由部分開發(fā)商出資，政府補(bǔ)貼，年內(nèi)引進(jìn)4 條城市公交線，保證15分鐘一趟的發(fā)車密度，路線經(jīng)過園區(qū)內(nèi)幾乎所有的小區(qū)。

隨著市政投入的不斷加大，政府規(guī)劃中也不斷優(yōu)化這一片區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，大力推動(dòng)旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

目前，金銀湖地區(qū)云集了萬科地產(chǎn)、浙江耀江集團(tuán)、沿海麗水、天津順馳、北京泰躍等外地品牌開發(fā)商，宏宇、統(tǒng)建等綜合實(shí)力排名前十位的本土開發(fā)商。樓盤規(guī)模絕大部分在幾百畝以上，品質(zhì)均具備相當(dāng)水準(zhǔn)，逐漸形成高尚住宅區(qū)的概念。

當(dāng)前，東方神馬、武漢水鄉(xiāng)旅游城、新溝牡丹園、加勒比海海洋世界等60余個(gè)文化旅游項(xiàng)目“扎堆”東西湖區(qū)，總投資額達(dá)100 億元。在大環(huán)境的不斷改善與眾多高素質(zhì)開發(fā)商的不斷支持下，金銀湖將迎來了新一輪發(fā)展的春天。

從微觀環(huán)境看，估價(jià)對(duì)象周邊周邊分布有麗水家園、都市假日等小區(qū)，正在逐步形成居住氛圍，各項(xiàng)生活配套設(shè)施逐步在完善，故估價(jià)對(duì)象具備一定的市場(chǎng)前景。

五、估價(jià)目的

本次估價(jià)的目的是核定估價(jià)對(duì)象完整權(quán)利狀態(tài)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

六、評(píng)估的價(jià)值類型和定義

本次估價(jià)價(jià)格為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)值，其中分?jǐn)傉嫉厥褂脵?quán)是剩余年限住宅為64.20年（2008年4月10日至2072年6月23日）、商業(yè)為34.20年（2008年4月10

日至2042年6月23日）、土地用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地的出讓土地使用權(quán)價(jià)值。

七、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

二○○八年四月十日

八、估價(jià)依據(jù)

（一）國家有關(guān)法律、行政法規(guī)、規(guī)章和政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)文件

1、?中華人民共和國印花稅暫行條例施行細(xì)則?（財(cái)政部(88)財(cái)稅字第255號(hào)、1988年9月29日起施行）；

2、?中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?（國務(wù)院[90]55號(hào)令、1990年5月19日起施行）；

3、?中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法?（1994年7月5日中華人民共和國主席令第29號(hào)、1995年1月1日起施行）；

4、?關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知?（（1997）國土籍字第2號(hào)、1997年1月3日起施行）；

5、?城市房屋權(quán)屬登記管理辦法?（中華人民共和國建設(shè)部令第99號(hào)、自1998年1月1日起施行）；

6、?中華人民共和國土地管理法?（2004年8月28日中華人民共和國主席令第28號(hào)（第二次修正）、1999年1月1日起施行）；

7、?房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范?（GB/T50291-1999、中華人民共和國建設(shè)部、國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布、1999年2月12日發(fā)布、1999年6月1日實(shí)施）；

8、?財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知?（財(cái)政部、國家稅務(wù)總局財(cái)稅字[1999]210號(hào)、1999年8月1日起施行）；

9、?城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程?（GB/T18508-2001、中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局2001年11月12日發(fā)布、2002年7月1日實(shí)施）

10、?財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策的通知?(財(cái)稅[2006]75號(hào)、2006年6月16日發(fā)布)；

11、?國務(wù)院關(guān)于修改?中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例?的決定?（中華人民共和國國務(wù)院令第483號(hào)、2007年1月1日起施行）；

12、?中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知?（銀發(fā)?2007?359號(hào)、2007年9月27日發(fā)布）；

13、?中華人民共和國物權(quán)法?（中華人民共和國主席令第62號(hào)、2007年10月1日起施行）；

14、?我國重點(diǎn)地區(qū)和主要城市2000-2006年地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告?；

（二）省市有關(guān)法律、行政法規(guī)、規(guī)章和政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)文件

1、?武漢市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法?（武漢市人民政府[92]50號(hào)令、1992年6月9日起施行）；

2、湖北省物價(jià)局、湖北省城鄉(xiāng)建設(shè)廳、湖北省財(cái)政廳、中國人民建設(shè)銀行湖北省分行?關(guān)于印發(fā)湖北省商品住宅價(jià)格管理實(shí)施細(xì)則的通知?（鄂價(jià)房地字[1992]第236號(hào)、1992年9月14日起施行）；

3、?關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)抵押貸款管理有關(guān)問題的細(xì)則?（武土字[1996]009號(hào)、1996年7月18日起施行）；

4、?武漢市房地產(chǎn)抵押登記程序規(guī)定?（武房[1998]6號(hào)、1998年1月9日起施行）；

5、?武漢市土地登記管理辦法(2003)?（武漢市人民政府令第146號(hào)、2003年10月20日起施行）；

6、?武漢市物價(jià)局、房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)武漢市房屋重臵價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通知?（武價(jià)房字[2004]74號(hào)、2004年6月1日起施行）；

7、?省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)湖北省城鎮(zhèn)土地使用稅適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的通知?

（鄂政辦發(fā)[2007]37號(hào)、2007年5月19日起施行）；

8、?市人民政府關(guān)于實(shí)施武漢市市區(qū)2007年土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知?（武政[2008]15號(hào)、2008年3月1日起施行）；

9、?武漢年鑒?（2007版）；

10、?2003年-2007年武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析報(bào)告?；

（三）委托人提供的規(guī)劃報(bào)批、產(chǎn)權(quán)證件等資料

1、?國有土地使用證?（東國用（2006）第280305001號(hào)）；

2、?武漢市商品房權(quán)屬證明書?（武房商證東字第200601586號(hào)、200601588-200601590、200601592-200601605、200601488、200601490、200601491、200601495-200601507、200601528、200601530、200601531、200601534、200601535、200601537號(hào)）；

3、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

4、現(xiàn)場(chǎng)查勘資料、市場(chǎng)調(diào)查資料及估價(jià)人員所掌握的武漢市近期房地產(chǎn)市場(chǎng)行情；

5、委托單位提供的其他有關(guān)資料。

九、估價(jià)原則

1、合法原則

即必須以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。一是要求在估價(jià)時(shí)必須確認(rèn)估價(jià)對(duì)象具有合法產(chǎn)權(quán)。二是要求在估價(jià)時(shí)所涉及的估價(jià)對(duì)象用途必須是合法的。三是要求在估價(jià)中如果涉及估價(jià)對(duì)象的交易或處分方式時(shí)，該交易或處分方式必須是合法的。

2、最高最佳使用原則

由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同收益量，

第四篇：開題報(bào)告房地產(chǎn)抵押評(píng)估

畢業(yè)設(shè)計(jì)(論文)開題報(bào)告 學(xué)生姓名：學(xué)號(hào)：

所在學(xué)院：管理科學(xué)與工程 專業(yè)：工程管理 設(shè)計(jì)(論文)題目： 指導(dǎo)教師：

開題報(bào)告填寫要求

1．開題報(bào)告（含“文獻(xiàn)綜述”）作為畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）答辯委員會(huì)對(duì)學(xué)生答辯資格審查的依據(jù)材料之一。此報(bào)告應(yīng)在指導(dǎo)教師指導(dǎo)下，由學(xué)生在畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）工作前期內(nèi)完成，經(jīng)指導(dǎo)教師簽署意見及所在專業(yè)審查后生效；

2．開題報(bào)告內(nèi)容必須用黑墨水筆工整書寫或按教務(wù)處統(tǒng)一設(shè)計(jì)的電子文檔標(biāo)準(zhǔn)格式（可從教務(wù)處網(wǎng)頁上下載）打印，禁止打印在其它紙上后剪貼，完成后應(yīng)及時(shí)交給指導(dǎo)教師簽署意見； 3．“文獻(xiàn)綜述”應(yīng)按論文的格式成文，并直接書寫（或打印）在本開題報(bào)告第一欄目?jī)?nèi)，學(xué)生寫文獻(xiàn)綜述的參考文獻(xiàn)應(yīng)不少于15篇（不包括辭典、手冊(cè)）；

4．有關(guān)年月日等日期的填寫，應(yīng)當(dāng)按照國標(biāo)GB/T 7408—94《數(shù)據(jù)元和交換格式、信息交換、日期和時(shí)間表示法》規(guī)定的要求，一律用阿拉伯?dāng)?shù)字書寫。如“2004年4月26日”或“2004-04-26”。畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）開題報(bào)告

1．結(jié)合畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）課題情況，根據(jù)所查閱的文獻(xiàn)資料，每人撰寫 2000字左右的文獻(xiàn)綜述：

文獻(xiàn)綜述

房地產(chǎn)是人們生活的必須資料，又是各行各業(yè)不可缺少的生產(chǎn)資料，在當(dāng)今的形勢(shì)下，必然會(huì)遇到很多涉及房地產(chǎn)交換問題，急需房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估就是評(píng)估人員實(shí)事求是地、科學(xué)地對(duì)標(biāo)的房地產(chǎn)價(jià)格的估定。所謂實(shí)事求是，就是要求評(píng)估人員不存偏見。因?yàn)楣纼r(jià)是帶有評(píng)估人員約主觀因素，所以評(píng)估員在進(jìn)行評(píng)估工作時(shí)應(yīng)排除干擾，對(duì)標(biāo)的物的過去、現(xiàn)在與標(biāo)的物有關(guān)的資料進(jìn)行搜集整理，結(jié)合市場(chǎng)信息情況，為標(biāo)的物價(jià)格的確定提供可靠數(shù)據(jù)。

而且在如今的經(jīng)濟(jì)型社會(huì)的大環(huán)境下，例如企業(yè)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、國有土地的征收與拆遷、公民的抵押貸款等等，這些都離不開房地產(chǎn)評(píng)估。然而，目前我國房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估隊(duì)伍就其數(shù)量上、質(zhì)量上都適應(yīng)不了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要。因此迅速培養(yǎng)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人才是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。

房地產(chǎn)評(píng)估，并非是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與生俱來的，它是客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的產(chǎn)物，隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，作為對(duì)社會(huì)上重大經(jīng)濟(jì)利益進(jìn)行估價(jià)的社會(huì)中介服務(wù)行業(yè)——房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，正日益為大眾認(rèn)可，并取得了相應(yīng)的發(fā)展。起初因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的不健全，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)在其發(fā)展過程中難免歷經(jīng)**。但為了讓房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)盡快進(jìn)入良性循環(huán)的軌道，使之真正發(fā)揮更好的作用，建設(shè)部下發(fā)了建住房（2000）96號(hào)《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制的通知》的文件。與之相應(yīng)的評(píng)估方法主要有三大方法——市場(chǎng)比較法，成本法，收益法。

房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)的商品，房地產(chǎn)的估價(jià)也是一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)涉及的范圍越來越廣泛，標(biāo)的價(jià)值也越來越大。但是，目前我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還不完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的需要，還存在一些問題。許多學(xué)者為此也不停的做著研究：余世杰[1] 針對(duì)市場(chǎng)比較法存在的問題，通過引用德爾菲法來選取可比實(shí)例，將定性分析問題轉(zhuǎn)化為定量分析問題，使傳統(tǒng)市場(chǎng)比較法得到了改進(jìn)，得到的房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果更合理。周迎春[2]，分析了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題，并提出了相關(guān)對(duì)策，旨在為推動(dòng)我國房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)健康有序、公平和諧地發(fā)展提供借鑒與參考。姜勇、瞿富強(qiáng)[3] ：綜合分析比較各地房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)運(yùn)用中可比實(shí)例的選擇方法，各種方法選擇的可比實(shí)例精確度存在的差異，并且進(jìn)一步研究可比實(shí)例的不同的選擇方法。李正偉[4] 以對(duì)建筑物不同收益狀態(tài)下價(jià)值考量的側(cè)重點(diǎn)不同，殘余估價(jià)法的應(yīng)用模式的不同，各自相對(duì)應(yīng)的基本理論公式，以及在具體運(yùn)用時(shí)評(píng)估模型的選擇和參數(shù)的確定還存在爭(zhēng)議入手對(duì)殘余估價(jià)法的應(yīng)用問題進(jìn)行探討。金建清[5] 解析房地產(chǎn)價(jià)值形成過程是估價(jià)的基礎(chǔ)，且以房屋為核心的價(jià)值形成過程不僅符合法律實(shí)踐和社會(huì)生活實(shí)際，也是在建工程抵押估價(jià)成本法重構(gòu)的基礎(chǔ)。王麗英[6]研究了在價(jià)格估算的過程中，由于估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員以及國家政策因素、房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)等的不確定性都會(huì)造成估價(jià)結(jié)果與真實(shí)價(jià)值的偏差，帶來房地產(chǎn)估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。吳紅華，賴華勇[7]研究了房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的不確定性和客觀區(qū)間性，提出了基于市場(chǎng)比較的房地產(chǎn)估價(jià)的區(qū)間數(shù)灰色模糊法。華琦[8] 文結(jié)合我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的現(xiàn)狀，分別從估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員、政府、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)各角度出發(fā)分析房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)體系構(gòu)成，提出了房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防范和轉(zhuǎn)移的一些途徑。盤小霞[9] 對(duì)司法鑒定估價(jià)中存在的常不為人關(guān)注，又得必須關(guān)注的問題的剖析及其應(yīng)采取的舉措。盧爽[10]介紹了一切商品的價(jià)格都是由其自身的價(jià)值和使用價(jià)值以及市場(chǎng)供求關(guān)系決定的。唐爽麟[11]闡述了在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估過程中的問題提出了的簡(jiǎn)要的建議。耿繼進(jìn)，李妍[12] 基于對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)的分析，提出了城市整體估價(jià)的概念，構(gòu)建了整體估價(jià)模型。劉宇衡[13] 依據(jù)地產(chǎn)估價(jià)的基本理論，深入分析研究房地產(chǎn)估價(jià)務(wù)實(shí)中市場(chǎng)法的難點(diǎn)及其存在的問題，提出使用專家打分法進(jìn)行因素指標(biāo)量化、用集值迭代法對(duì)因素指標(biāo)賦權(quán)、用假設(shè)權(quán)重法對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)估的估價(jià)方法。王麗英[14]分析了房地產(chǎn)評(píng)估過程參與者有委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員等，由于參與各方原因造成評(píng)估結(jié)果與真實(shí)價(jià)值產(chǎn)生極大偏差，帶來估價(jià)的主觀風(fēng)險(xiǎn)。武軼楠[15] 要針對(duì)目前市場(chǎng)法、收益法、成本法這三種主要的房地產(chǎn)估價(jià)方法存在的問題進(jìn)行研究，并結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)情況，提出修正和完善的房地產(chǎn)估價(jià)方法的改進(jìn)措施。Low Sui Pheng[16] This paper suggests that ancient Chinese business principles introduced by Tao Zhugong during the Eastern Zhou Dynasty(770-221 B.C.)are still relevant for modern-day real estate practices.Petra ?kevin，Market[17] This research paper explores important marketing aspects of commercial real estate, specifiTHE IMPORTANCE OF OFFICE LOCATION ON CORPORATE IMAGE[J].Petra ?kevin，Market，2012 , 23 卷, 第2期，228-246

畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）開題報(bào)告

２．本課題要研究或解決的問題和擬采用的研究手段（途徑）：

本設(shè)計(jì)以新康青年城房地產(chǎn)的抵押評(píng)估做評(píng)估報(bào)告，將對(duì)其房地產(chǎn)價(jià)值（包括其相應(yīng)占用的國有土地使用權(quán)價(jià)格）進(jìn)行評(píng)估。新康青年城總建筑面積為10295.2㎡，將以為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象存量資產(chǎn)的抵押價(jià)值，而進(jìn)行評(píng)估。

一、本課題要研究或解決的問題: 1﹑估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)分析；

2、估價(jià)方法的選用分析；

3、估價(jià)報(bào)告的規(guī)范、完整編制。

二、擬采用的研究手段（途徑）和思路: 本設(shè)計(jì)將以新康青年城房地產(chǎn)的抵押評(píng)估為依托，完成該項(xiàng)目完整的評(píng)估報(bào)告。綜合運(yùn)用大學(xué)期間學(xué)習(xí)到的各種知識(shí)，理論聯(lián)系實(shí)際，結(jié)合實(shí)習(xí)過程中的所見所聞以及所為，在指導(dǎo)老師的幫助下，充分利用圖書館文獻(xiàn)資源，結(jié)合實(shí)際經(jīng)歷鞏固所學(xué)知識(shí)，完成高質(zhì)量、有現(xiàn)實(shí)意義的評(píng)估報(bào)告，提升學(xué)術(shù)素養(yǎng)和專業(yè)水平。最終達(dá)到鞏固大學(xué)所學(xué)知識(shí)，提高對(duì)知識(shí)運(yùn)用能力的目的。三．進(jìn)度計(jì)劃安排 1、2013年1月1日-1月8日開題并完成開題報(bào)告、進(jìn)一步準(zhǔn)備設(shè)計(jì)資料； 2、2013年1月9日-4月15日完成“XX房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究”初稿； 3、2013年4月16日-5月31日修改并定稿； 4、2013年6月1日-6月4日設(shè)計(jì)及相關(guān)資料打印、裝訂及裝袋； 5、2013年6月5日提交畢業(yè)設(shè)計(jì)專用資料袋； 6、2013年6月10日左右論文答辯。

畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）開題報(bào)告 指導(dǎo)教師意見：

1．對(duì)“文獻(xiàn)綜述”的評(píng)語：

能圍繞房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告編制目的、內(nèi)容及要求收集相關(guān)文獻(xiàn)資料，資料收集廣度及深度達(dá)到學(xué)校要求。文獻(xiàn)綜述層次、條理較清楚，內(nèi)容較全面，達(dá)到了收集資料、整理資料，為畢業(yè)設(shè)計(jì)編制奠定基礎(chǔ)的目的。

2．對(duì)本課題的深度、廣度及工作量的意見和對(duì)設(shè)計(jì)（論文）結(jié)果的預(yù)測(cè)： 所選評(píng)估對(duì)象深度、廣度及工作量適中，能全面考察學(xué)生將所學(xué)知識(shí)綜合應(yīng)用于解決實(shí)際工作理論和實(shí)踐問題的能力，從與學(xué)生的交流及開題報(bào)告的編制情況看，該生收集的資料較全面，對(duì)研究對(duì)象存在的問題及解決思路也有一定的認(rèn)識(shí)，能夠按照學(xué)校要求順利完成畢業(yè)設(shè)計(jì)。

指導(dǎo)教師： 年月日

所在專業(yè)審查意見： 負(fù)責(zé)人： 年月日

第五篇：房地產(chǎn)抵押合同

房地產(chǎn)抵押合同

抵押人（甲方）：_________

抵押權(quán)人（乙方）：_________

為確保_________年_________字第_________號(hào)_________合同（以下簡(jiǎn)稱主合同）的履行，甲方同意將其購買的而尚未付清余款的房地產(chǎn)抵押予乙方，作為到期還清貸款的擔(dān)保。甲方保證提供的資料真實(shí)合法有效。為此，甲、乙雙方根據(jù)自愿、公平和誠實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商，訂立本合同。

第一條 甲方購買的該房地產(chǎn)座落于_________建設(shè)面積

_________m2，系_________房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的商品房，商品房預(yù)（銷）售合同號(hào)_________，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓（劃撥）。

第二條 甲方同意將上述房地產(chǎn)及其附著物之全部權(quán)益設(shè)立抵押權(quán)抵押給乙方。

第三條 甲方購買房地產(chǎn)的價(jià)格為￥_________萬元，甲方已交房款人民幣（大寫）_________萬元。抵押貸款額為人民幣（大寫）_________萬元。

第四條 設(shè)立抵押之房地產(chǎn)擔(dān)保范圍為被擔(dān)保債務(wù)的主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。

第五條 抵押期限從借款開始至還清所欠款項(xiàng)為止。

第六條 抵押期間，抵押物由甲方占管。甲方在占管期間應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押物的完好，乙方有權(quán)檢查抵押物的管理情況，甲方不得拒絕。

第七條 抵押期間，甲方未征得乙方書面同意不得擅自將抵押物轉(zhuǎn)讓、出租、再抵押、拆除、改建；不得改變其用途；未通知乙方，上述行為無效。

轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，乙方可以要求甲方提供相應(yīng)的擔(dān)保；甲方不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。

甲方轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向乙方提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向乙方同意的第三人提存，超過債權(quán)數(shù)額的部分歸甲方所有，不足部分由債務(wù)人清償。

第八條 抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其它債權(quán)的擔(dān)保。

第九條 除自然耗損外，抵押物發(fā)生損壞，甲方應(yīng)當(dāng)采取措施，負(fù)責(zé)保養(yǎng)和維修，以減少損失，其費(fèi)用由甲方自負(fù)，并及時(shí)通知乙方。因意外毀損或滅失，不能或不足以作為債務(wù)擔(dān)保的，乙方有權(quán)要求甲方重新提供或增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足或根據(jù)《保險(xiǎn)法》的規(guī)定直接向保險(xiǎn)公司行使求償權(quán)。

第十條 抵押物由于國家建設(shè)及其它政府行為而導(dǎo)致抵押物價(jià)值降低不足以作為債務(wù)擔(dān)保時(shí)，乙方有權(quán)要求甲方重新提供或增加擔(dān)保。

第十一條 甲方應(yīng)乙方要求需要保險(xiǎn)的，甲方應(yīng)在本合同簽訂前為抵押物投保，并以抵押權(quán)人作為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒?。甲方在合同有效期?nèi)，不得自行撤銷保險(xiǎn)，在保險(xiǎn)期限結(jié)束而本合同未結(jié)束時(shí)，應(yīng)繼續(xù)全額投保。

第十二條 抵押關(guān)系中合同主體發(fā)生變更，本合同繼續(xù)有效。合同規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)，由變更后的合同主體享有、承擔(dān)。抵押當(dāng)事人應(yīng)共同到揚(yáng)州市房產(chǎn)交易所申請(qǐng)辦理合同變更登記手續(xù)。合同條款有變化的須重新簽訂合同，并征得對(duì)方同意。

第十三條 違約責(zé)任：_________

第十四條 該抵押合同簽訂后（土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)），債務(wù)人如未能按主合同履行債務(wù)，乙方可按國家規(guī)定，向有關(guān)部門申請(qǐng)?zhí)幏值盅何?。在處分抵押物時(shí)，除以劃撥方式取得的土地使用權(quán)須先繳納相當(dāng)于土地出讓金數(shù)額外，所得款項(xiàng)按如下順序分配：

（一）支付處分抵押物的費(fèi)用；

（二）扣繳抵押物應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)；

（三）償還債權(quán)人的債權(quán)本金、利息、違約金及損害賠償金；

（四）剩余價(jià)款交還甲方。

如果變賣原抵押物的價(jià)款不足償還乙方債權(quán)本息或有關(guān)費(fèi)用的，乙方有權(quán)追索應(yīng)償還部分。

第十五條 本合同在履行中若發(fā)生爭(zhēng)議，甲、乙雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成，乙方有權(quán)直接向乙方所在地的人民法院起訴。

第十六條 本合同生效后，甲、乙雙方應(yīng)到揚(yáng)州市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處依法申請(qǐng)房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，并領(lǐng)取《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。

第十七條 本合同全部條款履行完畢，甲、乙雙方應(yīng)在三十日內(nèi)（港、澳、臺(tái)地區(qū)或境外當(dāng)事人在三個(gè)月內(nèi)）到揚(yáng)州市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處依法申請(qǐng)辦理房屋他項(xiàng)權(quán)注銷手續(xù)。

第十八條 本合同為單獨(dú)設(shè)立抵押合同，本合同效力不受借款合同效力的影響。

第十九條 甲方因工作調(diào)動(dòng)，變更常住地址，應(yīng)及時(shí)書面告知乙方。

第二十條 本合同未盡事項(xiàng)雙方可另行議定，本合同及補(bǔ)充協(xié)議經(jīng)雙方簽章并經(jīng)揚(yáng)州市房產(chǎn)交易所登記監(jiān)證后生效。

第二十一條 本合同及補(bǔ)充協(xié)議、附件一式_________份，甲、乙方各執(zhí)_________份，登記監(jiān)證部門_________份。本合同補(bǔ)充協(xié)議、附件有_________，本合同及補(bǔ)充協(xié)議、附件具有同等法律效力。

第二十二條 雙方約定的其它事項(xiàng)：_________

甲方（簽章）：_________乙方（簽章）：_________

年__月__日______年__月__日