第一篇：開(kāi)發(fā)建設(shè)階段會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)(三)

第七節(jié) 借款及應(yīng)付款項(xiàng)的核算

一、短期借款的核算

（一）短期借款概述

短期借款是指企業(yè)向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)等借入的期限在1年以下（含1年）的各種借款。它一般是企業(yè)為了滿足正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要或者是為抵償某項(xiàng)債務(wù)而借入的款項(xiàng)。

無(wú)論因何目的借入款項(xiàng)，企業(yè)均需要向債權(quán)人按期償還借款的本金和利息，并及時(shí)反映款項(xiàng)的借入、利息的結(jié)算和本息的償還情況。

（二）短期借款的核算方法

為了核算和監(jiān)督短期借款的取得和歸還情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“短期借款”科目。它屬于負(fù)債類科目。貸方登記企業(yè)取得的短期借款本金數(shù)額；借方登記企業(yè)償還的短期借款本金數(shù)額；期末貸方余額反映企業(yè)尚未償還的短期借款本金數(shù)額。本科目可按借款種類、貸款人和幣種進(jìn)行明細(xì)核算。

短期借款的核算主要包括以下三個(gè)方面的內(nèi)容：

（1）取得短期借款的處理。企業(yè)從銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借入的各種短期借款，借記“銀行存款”科目，貸記“短期借款”科目。

（2）短期借款利息的處理。短期借款的利息屬于籌資費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入當(dāng)期“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目。資產(chǎn)負(fù)債表日，企業(yè)應(yīng)按計(jì)算確定的短期借款利息費(fèi)用，借記“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目，貸記“銀行存款”或“應(yīng)付利息”科目。

（3）歸還短期借款的處理。企業(yè)到期歸還短期借款本金時(shí)，借記“短期借款”科目，貸記“銀行存款”科目。

【例3-52】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)于2×11年1月1日向銀行借入款項(xiàng)150 000元，期限6個(gè)月，年利率8%，該借款到期后一次歸還本金，利息分月預(yù)提，按季支付。其賬務(wù)處理方法如下：

（1）1月1日借入款項(xiàng)時(shí)：

借：銀行存款 150 000

貸：短期借款 150 000

（2）1月末預(yù)提當(dāng)月應(yīng)計(jì)利息1 000元（150 000×8%÷12）時(shí)：

借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 1 000

貸：應(yīng)付利息 1 000

2月末預(yù)提當(dāng)月利息的賬務(wù)處理與1月份相同。

（3）3月末支付一季度借款利息時(shí)：

借：應(yīng)付利息 2 000

財(cái)務(wù)費(fèi)用 1 000

貸：銀行存款 3 000

4月、5月預(yù)提利息的賬務(wù)處理與1月、2月相同。

（4）6月末償還短期借款本金及支付未付利息時(shí)：

借：短期借款 150 000

應(yīng)付利息 2 000

財(cái)務(wù)費(fèi)用 1 000

貸：銀行存款 153 000

二、應(yīng)付及預(yù)付款項(xiàng)的核算

（一）應(yīng)付票據(jù)的核算

1.應(yīng)付票據(jù)概述

應(yīng)付票據(jù)是指企業(yè)購(gòu)買(mǎi)材料、商品和接受勞務(wù)供應(yīng)等而開(kāi)出、承兌的商業(yè)匯票，包括商業(yè)承兌匯票和銀行承兌匯票。其中，使用銀行承兌匯票辦理結(jié)算，出票人應(yīng)按票面金額的萬(wàn)分之五向承兌銀行支付承兌手續(xù)費(fèi)。銀行承兌匯票的出票人于匯票到期日未能足額交存票款時(shí)，承兌銀行除憑票向持票人無(wú)條件付款外，對(duì)出票人尚未支付的匯票金額按照每天萬(wàn)分之五計(jì)收利息。在我國(guó)，商業(yè)匯票的付款期限由交易雙方協(xié)商確定，但最長(zhǎng)不得超過(guò)6個(gè)月。

2.應(yīng)付票據(jù)的核算方法

為了核算和監(jiān)督應(yīng)付票據(jù)的出票、承兌和支付情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“應(yīng)付票據(jù)”科目。它屬于負(fù)債類科目。貸方登記企業(yè)開(kāi)出并承兌商業(yè)匯票的票面金額；借方登記企業(yè)支付到期票據(jù)的票面金額；期末貸方余額反映企業(yè)尚未到期的商業(yè)匯票的票面金額。本科目可按債權(quán)人進(jìn)行明細(xì)核算。

企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置“應(yīng)付票據(jù)備查簿”，詳細(xì)登記每一筆應(yīng)付票據(jù)的種類、號(hào)數(shù)、簽發(fā)日期、到期日、票面金額、交易合同號(hào)、收款人姓名或單位名稱以及付款日期和金額等資料。應(yīng)付票據(jù)到期結(jié)清時(shí)，應(yīng)在備查簿內(nèi)逐筆注銷(xiāo)。

應(yīng)付票據(jù)的核算主要包括簽發(fā)或承兌商業(yè)匯票、票據(jù)到期償付票款等內(nèi)容。

【例3-53】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2×11年12月1日購(gòu)入建筑材料一批，增值稅專用發(fā)票上注明的材料價(jià)款為20 000元，增值稅額為3 400元，同時(shí)開(kāi)出并承兌一張面值為23 400元、期限為3個(gè)月的商業(yè)承兌匯票。其賬務(wù)處理方法如下：

（1）2×11年12月1日購(gòu)入材料時(shí)：

借：材料采購(gòu) 23 400

貸：應(yīng)付票據(jù) 23 400

（2）2×12年3月1日到期時(shí)：

借：應(yīng)付票據(jù) 23 400

貸：銀行存款 23 400

（3）假設(shè)上述票據(jù)到期時(shí)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)力支付票款：

借：應(yīng)付票據(jù) 23 400

貸：應(yīng)付賬款23 400

如果上例中的商業(yè)匯票為銀行承兌匯票，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向銀行申請(qǐng)承兌時(shí)，支付承兌手續(xù)費(fèi)20元：

借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 20

貸：銀行存款 20

銀行承兌匯票到期，企業(yè)無(wú)力支付票款時(shí)：

借：應(yīng)付票據(jù) 23 400

貸：短期借款 23 400

（二）應(yīng)付賬款的核算

1.應(yīng)付賬款概述

應(yīng)付賬款是指企業(yè)因購(gòu)買(mǎi)材料、商品或接受勞務(wù)供應(yīng)等應(yīng)支付給供應(yīng)單位的款項(xiàng)，以及因出包工程應(yīng)付給工程承包單位的工程價(jià)款。它是買(mǎi)賣(mài)雙方在購(gòu)銷(xiāo)活動(dòng)中由于取得貨物或接受勞務(wù)與支付貨款或勞務(wù)價(jià)款在時(shí)間上不一致而產(chǎn)生的負(fù)債。應(yīng)付賬款與應(yīng)付票據(jù)不同，兩者雖然都是由于交易而產(chǎn)生的負(fù)債，都屬于流動(dòng)負(fù)債的性質(zhì)，但應(yīng)付賬款是尚未結(jié)清的債務(wù)，而應(yīng)付票據(jù)是一種期票，是延期付款的證明，有承諾付款的票據(jù)作為憑據(jù)。應(yīng)付賬款入賬時(shí)間的確定，應(yīng)以與所購(gòu)買(mǎi)物資所有權(quán)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移或勞務(wù)已經(jīng)接受為標(biāo)志。應(yīng)付賬款一般按應(yīng)付金額入賬，而不按到期應(yīng)付金額的現(xiàn)值入賬。如果購(gòu)入的資產(chǎn)附有現(xiàn)金折扣條件的，根據(jù)我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，應(yīng)付賬款應(yīng)按發(fā)票上記載的應(yīng)付金額的總額（即不扣除現(xiàn)金折扣）入賬。

2.應(yīng)付賬款的核算方法

為了核算和監(jiān)督應(yīng)付賬款的形成及其償還情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“應(yīng)付賬款”科目。它屬于負(fù)債類科目。貸方登記企業(yè)因購(gòu)買(mǎi)材料、商品和接受勞務(wù)供應(yīng)以及與工程承包單位結(jié)算工程價(jià)款等形成的應(yīng)付賬款；借方登記企業(yè)實(shí)際支付的應(yīng)付賬款，或開(kāi)出商業(yè)匯票抵付的應(yīng)付賬款，或沖銷(xiāo)無(wú)法支付的應(yīng)付賬款；期末貸方余額反映企業(yè)尚未支付的應(yīng)付賬款。本科目可按應(yīng)付賬款的類別設(shè)置“應(yīng)付購(gòu)貨款”、“應(yīng)付工程款”等明細(xì)科目，并按債權(quán)人進(jìn)行明細(xì)核算。

企業(yè)因債權(quán)人撤銷(xiāo)等原因確實(shí)無(wú)法支付的應(yīng)付賬款，應(yīng)直接轉(zhuǎn)入營(yíng)業(yè)外收入，借記“應(yīng)付賬款”科目，貸記“營(yíng)業(yè)外收入”科目。

【例3-55】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)的商品房1號(hào)樓工程出包給京海建筑公司施工。2×11年9月30日，企業(yè)收到京海建筑公司交來(lái)的“工程價(jià)款結(jié)算賬單”，要求結(jié)算本月已完工程價(jià)款1 680 000元，按合同規(guī)定，應(yīng)扣回預(yù)付工程款70 000元，余款以銀行存款支付。其賬務(wù)處理方法如下：

（1）確認(rèn)應(yīng)付賬款時(shí)：

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)（1號(hào)樓）1 680 000

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款（京海建筑公司）1 680 000

（2）扣回預(yù)付工程款時(shí)：

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款（京海建筑公司）70 000

貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款（京海建筑公司）70 000

（3）支付余款時(shí)：

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款（京海建筑公司）98 000

貸：銀行存款 98 000

（三）預(yù)付賬款的核算

1.預(yù)付賬款概述

預(yù)付賬款是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照工程合同規(guī)定預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，以及按照購(gòu)貨合同規(guī)定預(yù)付給供應(yīng)單位的購(gòu)貨款。

2.預(yù)付賬款的核算方法

為了核算和監(jiān)督預(yù)付賬款的增減變動(dòng)及結(jié)余情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“預(yù)付賬款”科目。它屬于資產(chǎn)類科目。預(yù)付賬款業(yè)務(wù)不多的企業(yè)，也可以將預(yù)付的款項(xiàng)直接記入“應(yīng)付賬款”科目的借方，不設(shè)置本科目。但在編制財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，仍然要將“預(yù)付賬款”和“應(yīng)付賬款”的金額分開(kāi)列示。

【例3-57】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)于2×11年3月15日向承包本企業(yè)開(kāi)發(fā)工程建設(shè)的長(zhǎng)城建筑公司預(yù)付工程進(jìn)度款500 000元；2×11年3月31日，企業(yè)與長(zhǎng)城建筑公司結(jié)算工程價(jià)款900 000元，按合同規(guī)定扣回預(yù)付的工程款500 000元，并簽發(fā)轉(zhuǎn)賬支票一張支付余款 400 000元。其賬務(wù)處理方法如下：

（1）預(yù)付工程進(jìn)度款時(shí)：

借：預(yù)付賬款——長(zhǎng)城建筑公司 500 000

貸：銀行存款 500 000

（2）結(jié)算工程價(jià)款時(shí)：

借：開(kāi)發(fā)成本 900 000

貸：預(yù)付賬款——長(zhǎng)城建筑公司 500 000

銀行存款 400 000

【例3-58】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)于2×11年8月6日向A公司訂購(gòu)材料一批，按合同規(guī)定預(yù)付貨款50 000元，以銀行存款支付。9月28日，材料到貨并驗(yàn)收入庫(kù)，并收到A公司的增值稅專用發(fā)票，注明材料價(jià)款為100 000元，增值稅額為17 000元，企業(yè)以銀行存款補(bǔ)付剩余的貨款。其賬務(wù)處理方法如下：

（1）預(yù)付貨款時(shí)：

借：預(yù)付賬款——A公司

000

貸：銀行存款

000

（2）材料驗(yàn)收入庫(kù)時(shí)：

借：原材料

000

貸：預(yù)付賬款——A公司

000

（3）補(bǔ)付剩余的貨款時(shí)：

借：預(yù)付賬款——A公司

000

貸：銀行存款

000

三、長(zhǎng)期借款的核算

（一）長(zhǎng)期借款概述

長(zhǎng)期借款是指企業(yè)向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借入的期限在1年以上（不含1年）的各種借款。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借入長(zhǎng)期借款，必須首先提出借款申請(qǐng)，說(shuō)明借款用途、借款期限、使用計(jì)劃和還款計(jì)劃等，經(jīng)審查同意后，即可與貸款銀行或其他金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同；借款合同簽訂后，企業(yè)應(yīng)按合同規(guī)定和用款計(jì)劃使用借款；借款到期時(shí)，企業(yè)應(yīng)及時(shí)償還借款本金和利息。

（二）長(zhǎng)期借款的核算方法

為了核算和監(jiān)督長(zhǎng)期借款的借入和償還情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“長(zhǎng)期借款”科目。它屬于負(fù)債類科目。貸方登記企業(yè)借入的長(zhǎng)期借款；借方登記企業(yè)償還的長(zhǎng)期借款；期末貸方余額反映企業(yè)尚未償還的長(zhǎng)期借款。本科目可按貸款單位和貸款種類，分別“本金”、“利息調(diào)整”等進(jìn)行明細(xì)核算。

長(zhǎng)期借款的核算主要包括取得長(zhǎng)期借款、長(zhǎng)期借款利息的計(jì)算以及歸還長(zhǎng)期借款本息的會(huì)計(jì)處理等內(nèi)容。其具體賬務(wù)處理方法如下：

（1）企業(yè)從銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借入長(zhǎng)期借款時(shí)，按實(shí)際收到的款項(xiàng)，借記“銀行存款”科目，按借款本金，貸記“長(zhǎng)期借款——本金”科目；如果存在差額，還應(yīng)借記“長(zhǎng)期借款——利息調(diào)整”科目。

（2）資產(chǎn)負(fù)債表日，應(yīng)按攤余成本和實(shí)際利率計(jì)算確定的長(zhǎng)期借款的利息費(fèi)用，借記“財(cái)務(wù)費(fèi)用”、“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”、“在建工程”、“研發(fā)支出”等科目，按借款本金和合同利率計(jì)算確定的應(yīng)付未付利息，貸記“應(yīng)付利息”科目，按其差額，貸記“長(zhǎng)期借款——利息調(diào)整”科目。

實(shí)際利率與合同利率差異較小的，也可以采用合同利率計(jì)算確定利息費(fèi)用。

（3）歸還長(zhǎng)期借款本金時(shí)，借記“長(zhǎng)期借款——本金”科目，貸記“銀行存款”科目。同時(shí)，存在利息調(diào)整余額的，應(yīng)將其轉(zhuǎn)銷(xiāo)，借記或貸記“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”“財(cái)務(wù)費(fèi)用”、“在建工程”、“研發(fā)支出”等科目，貸記或借記“長(zhǎng)期借款——利息調(diào)整”科目。

【例3-60】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用發(fā)包方式開(kāi)發(fā)商品房，于2×11年1月1日從工商銀行借入款項(xiàng)2 000萬(wàn)元，借款期限為2年，年利率為8%，款項(xiàng)已存入銀行。合同中規(guī)定每年年末付息，本金于到期日一次償還。該企業(yè)2×11年共支付工程款1 200萬(wàn)元，2×12年共支付工程款800萬(wàn)元。該商品房的建造期為1年零6個(gè)月，于2×12年6月30日達(dá)到預(yù)定可銷(xiāo)售狀態(tài)，假定該商品房的全部開(kāi)發(fā)成本為3 500萬(wàn)元。其賬務(wù)處理方法如下：

（1）2×11年1月1日取得借款時(shí)：

借：銀行存款 20 000 000

貸：長(zhǎng)期借款000 000

（2）2×11年支付工程款1 200萬(wàn)元時(shí)：

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā) 12 000 000

貸：銀行存款

000 000

（3）2×11年12月31日計(jì)算應(yīng)付利息時(shí)：

應(yīng)計(jì)入存貨成本的利息＝20 000 000×8%＝1 600 000（元）

借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 1 600 000

貸：應(yīng)付利息

600 000

（4）2×11年12月31日支付利息時(shí)：

借：應(yīng)付利息 1 600 000

貸：銀行存款 1 600 000

（5）2×12年支付工程款800萬(wàn)元時(shí)：

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā) 8 000 000

貸：銀行存款 8 000 000

（6）2×12年6月30日計(jì)算應(yīng)付利息時(shí)：

應(yīng)計(jì)入存貨成本的利息＝20 000 000×8%×6÷12＝800 000（元）

借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 800 000

貸：應(yīng)付利息 800 000

（7）2×12年6月30日建造的商品房已達(dá)到預(yù)定可銷(xiāo)售狀態(tài)，結(jié)轉(zhuǎn)其全部開(kāi)發(fā)成本3 500萬(wàn)元時(shí)：

借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋35 000 000

貸：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā) 35 000 000

（8）2×12年12月31日計(jì)算應(yīng)付利息時(shí)：

應(yīng)計(jì)入當(dāng)年損益的利息＝20 000 000×8%×6÷12＝800 000（元）

借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 800 000

貸：應(yīng)付利息 800 000

（9）2×13年1月1日借款到期，歸還長(zhǎng)期借款本金時(shí)：

借：應(yīng)付利息 1 600 000

貸：銀行存款 1 600 000

借：長(zhǎng)期借款 20 000 000

貸：銀行存款 20 000 000

四、應(yīng)付債券的核算

應(yīng)付債券是指企業(yè)為籌集長(zhǎng)期資金而發(fā)行的期限在1年以上（不含1年）上的債券。企業(yè)通過(guò)發(fā)行債券取得資金是以將來(lái)履行歸還購(gòu)買(mǎi)債券者的本金和利息的義務(wù)作為保證的。發(fā)行債券是企業(yè)籌集長(zhǎng)期資金的重要方式，與長(zhǎng)期借款相比，它具有籌資范圍廣、流動(dòng)性大和風(fēng)險(xiǎn)小等特點(diǎn)。

五、長(zhǎng)期應(yīng)付款的核算

長(zhǎng)期應(yīng)付款是指企業(yè)除長(zhǎng)期借款和應(yīng)付債券以外的其他各種長(zhǎng)期應(yīng)付款項(xiàng)，包括應(yīng)付融資租入固定資產(chǎn)的租賃費(fèi)、以分期付款方式購(gòu)入固定資產(chǎn)等發(fā)生的應(yīng)付款項(xiàng)等。

六、交易性金融負(fù)債的核算

七、其他應(yīng)付款項(xiàng)的核算

（一）應(yīng)付股利的核算

（二）應(yīng)付利息的核算

（三）其他應(yīng)付款的核算

其他應(yīng)付款是指企業(yè)除應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)付利息、應(yīng)付股利、應(yīng)交稅費(fèi)等以外應(yīng)付、暫收其他單位或個(gè)人的款項(xiàng)，包括應(yīng)付經(jīng)營(yíng)租入固定資產(chǎn)和包裝物的租金，職工未按期領(lǐng)取的工資，存入保證金（如收入包裝物押金等），應(yīng)付、暫收所屬單位、個(gè)人的款項(xiàng)，其他應(yīng)付、暫收的款項(xiàng)。

為了核算和監(jiān)督其他應(yīng)付款的增減變動(dòng)情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“其他應(yīng)付款”科目。它屬于負(fù)債類科目。貸方登記企業(yè)發(fā)生的各種其他應(yīng)付款；借方登記企業(yè)實(shí)際支付或轉(zhuǎn)銷(xiāo)的各種其他應(yīng)付款；期末貸方余額反映企業(yè)應(yīng)付未付的其他應(yīng)付款項(xiàng)。本科目可按其他應(yīng)付款的項(xiàng)目和對(duì)方單位（或個(gè)人）進(jìn)行明細(xì)核算。

第八節(jié) 職工薪酬的核算 第九節(jié) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算

一、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品概述

（一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品及組成內(nèi)容

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)完成全部開(kāi)發(fā)工程，并合乎設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)已驗(yàn)收合格，可以按照合同規(guī)定的條件移交購(gòu)買(mǎi)單位，或者可以作為商品對(duì)外銷(xiāo)售的產(chǎn)品，包括已開(kāi)發(fā)完成的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等。

1.作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的土地

作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的土地，指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為有償轉(zhuǎn)讓而開(kāi)發(fā)的商品性建設(shè)場(chǎng)地。注意：企業(yè)為建房而開(kāi)發(fā)的建設(shè)場(chǎng)地，可將其土地開(kāi)發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入房屋開(kāi)發(fā)成本，而不作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品核算。但建設(shè)土地近期不使用，應(yīng)將其列入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行核算。

2.作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的房屋

作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的房屋，指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)完成準(zhǔn)備銷(xiāo)售的商品房以及受其他單位委托而開(kāi)發(fā)的房屋等。

注意：為安置被拆遷居民而建設(shè)的周轉(zhuǎn)房，在作為周轉(zhuǎn)房使用前，也列為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，待開(kāi)始周轉(zhuǎn)使用后，要從開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)出，作為“周轉(zhuǎn)房”單獨(dú)核算。另外企業(yè)開(kāi)發(fā)的已出租的房地產(chǎn)應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)單獨(dú)進(jìn)行核算。投資性房地產(chǎn)將在本書(shū)第五章專門(mén)進(jìn)行介紹。

3.作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施

作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施，指屬于城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施，包括：

（1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的排水、供電、供暖、供氣的增容、增壓及交通道路；

（2）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)的營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施，如銀行、商店、郵局等；

（3）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施，如中小學(xué)、醫(yī)院等。已出租的配套設(shè)施作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。

4.作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的代建工程

作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的代建工程，是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開(kāi)發(fā)建設(shè)的各項(xiàng)工程，包括建設(shè)場(chǎng)地、房屋及其他工程等。

（二）發(fā)出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

企業(yè)已發(fā)出，但不具備銷(xiāo)售收入確認(rèn)條件的開(kāi)發(fā)商品，包括分期收款發(fā)出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，由于所有權(quán)沒(méi)有正真轉(zhuǎn)移，所以也仍然作為企業(yè)的存貨管理。但屬于特殊的存貨，應(yīng)單獨(dú)進(jìn)行核算和反映。

（三）周轉(zhuǎn)房

周轉(zhuǎn)房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于安置居民周轉(zhuǎn)使用的、產(chǎn)權(quán)歸本企業(yè)所有的各種房屋。企業(yè)開(kāi)發(fā)的房屋產(chǎn)品一經(jīng)作為周轉(zhuǎn)房使用，也屬于特殊的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，需要單獨(dú)設(shè)置賬戶，單獨(dú)進(jìn)行核算。此外，企業(yè)為安置拆遷居民而建設(shè)的臨時(shí)性簡(jiǎn)易房屋，也屬于周轉(zhuǎn)房，在“周轉(zhuǎn)房”科目進(jìn)行核算。

二、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算方法

（一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算

這里的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品專指已開(kāi)發(fā)完畢待轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售的土地、房屋、配套設(shè)施及作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的代建工程。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，要設(shè)置“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶。該賬戶借方登記竣工驗(yàn)收開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，貸方登記已結(jié)轉(zhuǎn)的對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售和結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。期末借方余額反映的是尚未轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售和結(jié)算的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。該賬戶應(yīng)按土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程等設(shè)置明細(xì)賬戶，進(jìn)行明細(xì)核算。

【例3-77】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生下列業(yè)務(wù)：

（1）5月12日，甲土地已開(kāi)發(fā)完工，驗(yàn)收合格，共開(kāi)發(fā)建設(shè)場(chǎng)地10 000平方米，總成本105萬(wàn)元。分錄如下：

借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地（甲土地）

050 000

貸：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)（甲土地）

050 000

（2）5月30日，企業(yè)將開(kāi)發(fā)的甲土地全部賣(mài)出，取得銷(xiāo)售收入180萬(wàn)元?？铐?xiàng)以存入銀行。分錄如下：

借：銀行存款800 000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——土地轉(zhuǎn)讓收入800 000

同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)土地成本：

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 ——土地銷(xiāo)售成本050 000

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地（甲土地）

050 000

（3）6月3日，企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的A小區(qū)住宅已竣工驗(yàn)收，實(shí)際總成本800萬(wàn)元，做如下會(huì)計(jì)分錄：

借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋（A小區(qū)）000 000

貸：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)（A小區(qū)）

000 000

（4）企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的A小區(qū)能夠?qū)ν怃N(xiāo)售的配套工程已竣工驗(yàn)收，實(shí)際成本為150萬(wàn)元，做如下會(huì)計(jì)分錄：

借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施

500 000

貸：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施

500 000

（5）A小區(qū)住宅已經(jīng)全部銷(xiāo)售，結(jié)轉(zhuǎn)其銷(xiāo)售成本。做如下會(huì)計(jì)分錄：

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——商品房銷(xiāo)售成本

000 000

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋000 000

（6）企業(yè)將開(kāi)發(fā)的營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施—銀行，作為本企業(yè)從事第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)用房投入使用，實(shí)際成本60萬(wàn)元。作如下會(huì)計(jì)分錄：

借：固定資產(chǎn)

600 000

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施

600 000

（二）分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算

分期收款銷(xiāo)售，是指按合同規(guī)定發(fā)出商品后，分期收回款項(xiàng)，并分期按收款比例結(jié)轉(zhuǎn)成本的一種銷(xiāo)貨方式。分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和其他不具備確認(rèn)收入條件的發(fā)出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品要通過(guò)“發(fā)出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目進(jìn)行核算。

【例3-78】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已開(kāi)發(fā)完工的B小區(qū)2號(hào)樓采用分期收款方式出售給甲單位，總售價(jià)120萬(wàn)元，實(shí)際總成本100萬(wàn)元。合同規(guī)定，全部?jī)r(jià)款分兩次付清，房屋移交時(shí)支付60%，余款于第二年底付清。作如下會(huì)計(jì)分錄：

（1）辦妥分期收款銷(xiāo)售合同時(shí)：

借：發(fā)出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——B小區(qū)2號(hào)樓000 000

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋（B小區(qū)2號(hào)樓）000 000

（2）首次收款時(shí)：

借：銀行存款

720 000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——商品房銷(xiāo)售收入

720 000

同時(shí)按收款比例結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本：

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——商品房銷(xiāo)售成本 600 000

貸：發(fā)出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——B小區(qū)2號(hào)樓

600 000

第二次收款時(shí)仍同首次收款一樣確認(rèn)收入，并按比例結(jié)轉(zhuǎn)成本。如果按合同規(guī)定的時(shí)間尚未收到款項(xiàng)，也同樣要確認(rèn)收入和結(jié)轉(zhuǎn)成本，未收到的款項(xiàng)作為應(yīng)收賬款處理。

（三）周轉(zhuǎn)房的核算

周轉(zhuǎn)房屬于企業(yè)自己周轉(zhuǎn)使用的房屋，所以在周轉(zhuǎn)使用期間，要按期攤銷(xiāo)周轉(zhuǎn)房的成本。

為了核算企業(yè)周轉(zhuǎn)房成本，應(yīng)設(shè)置“周轉(zhuǎn)房”賬戶。該賬戶借方登記結(jié)轉(zhuǎn)來(lái)的周轉(zhuǎn)房的實(shí)際成本，其貸方登記每期周轉(zhuǎn)房的攤銷(xiāo)額和轉(zhuǎn)作其他用途的周轉(zhuǎn)房的實(shí)際成本。其借方余額反映的是在用的周轉(zhuǎn)房的實(shí)際成本。該賬戶應(yīng)設(shè)置“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房累計(jì)攤銷(xiāo)”兩個(gè)明細(xì)賬戶進(jìn)行核算。其中“在用周轉(zhuǎn)房”反映的是在用周轉(zhuǎn)房的原始成本。“周轉(zhuǎn)房累計(jì)攤銷(xiāo)”的貸方余額反映的是在用周轉(zhuǎn)房的累計(jì)攤銷(xiāo)額。周轉(zhuǎn)房總賬賬戶的借方余額反映的是周轉(zhuǎn)房的凈值。

【例3-79】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生下列經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：

（1）企業(yè)根據(jù)需要將一批商品房暫作周轉(zhuǎn)房使用，其實(shí)際成本為250萬(wàn)元。作如下會(huì)計(jì)分錄：

借：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房500 000

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋500 000

（2）企業(yè)計(jì)提本月周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)額12 000元，做如下會(huì)計(jì)分錄：

借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用000

貸：周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房累計(jì)攤銷(xiāo)000

注：周轉(zhuǎn)房發(fā)生維修，應(yīng)直接記入“管理費(fèi)用”賬戶。

第二篇：轉(zhuǎn)讓及銷(xiāo)售階段會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)(二)

（3）預(yù)售款的核算。

預(yù)售款是指房地產(chǎn)企業(yè)在所售房屋未竣工前收取的商品房銷(xiāo)售款，屬于預(yù)收性質(zhì)的款項(xiàng)。而相對(duì)應(yīng)的，銷(xiāo)售款是指房地產(chǎn)企業(yè)在所售房屋已經(jīng)竣工后收取的商品房銷(xiāo)售款。這里所說(shuō)的預(yù)售款和銷(xiāo)售款均包括銀行發(fā)放的按揭貸款。

雖然預(yù)售款和銷(xiāo)售款收取的時(shí)間不同，但所有房屋銷(xiāo)售款項(xiàng)，包括預(yù)售款和銷(xiāo)售款，都必須先通過(guò)“預(yù)收賬款”科目進(jìn)行核算，以保證銷(xiāo)售過(guò)程收入數(shù)據(jù)的完整。

“預(yù)收賬款”科目核算按銷(xiāo)售合同約定應(yīng)收取的售房款，銷(xiāo)售過(guò)程中收取的其他款項(xiàng)，不管是什么性質(zhì)以及稅收如何處理，都不在此科目下核算。

【例4-6】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2×11年9月30日從銷(xiāo)售定金轉(zhuǎn)入預(yù)售款30萬(wàn)元，另外收取預(yù)售款800萬(wàn)元。該項(xiàng)目于2×11年12月份竣工。該企業(yè)當(dāng)月結(jié)轉(zhuǎn)收入5 000萬(wàn)元。其賬務(wù)處理方法如下：

銷(xiāo)售定金轉(zhuǎn)入時(shí)：

借：預(yù)收賬款——銷(xiāo)售定金 300 000

貸：預(yù)收賬款——銷(xiāo)售款 300 000

收取預(yù)售款時(shí)：

借：銀行存款 8 000 000

貸：預(yù)收賬款——銷(xiāo)售款 8 000 000

竣工入住時(shí)：

借：預(yù)收賬款 50 000 000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 50 000 000

（4）按揭保證金的核算。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向貸款銀行交納的按揭保證金，有的由貸款行在放貸時(shí)從貸額中直接扣收，有的是在銀行發(fā)放貸款后由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從一般結(jié)算戶轉(zhuǎn)入按揭保證金專戶。貸款行直接扣收按揭貸款保證金的，借記“銀行存款”、“其他貨幣資金——按揭保證金”賬戶，貸記“預(yù)收賬款”賬戶；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從一般結(jié)算戶轉(zhuǎn)入按揭貸款保證金時(shí)，借記“其他貨幣資金——按揭保證金戶”賬戶，貸記“銀行存款”賬戶。

承購(gòu)人違約，未及時(shí)還款時(shí)，貸款行從按揭保證金專戶中扣收承購(gòu)人還貸本息時(shí)，借記“其他應(yīng)收款——××”賬戶，貸記“其他貨幣資金——按揭保證金戶”賬戶，承購(gòu)人補(bǔ)繳還款額時(shí)，做相反會(huì)計(jì)分錄。按揭保證金解凍時(shí)，借記“銀行存款”賬戶，貸記“其他貨幣資金——按揭保證金戶”賬戶。

【例4-7】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用銀行按揭方式銷(xiāo)售給承購(gòu)人甲商品房一套，房屋價(jià)款190萬(wàn)元，承購(gòu)人繳納首付款80萬(wàn)元，按揭貸款110萬(wàn)元。2×11年5月，該套商品房按揭貸款到賬，貸款行從按揭貸款額中直接收取10%的按揭保證金。放款次月起，承購(gòu)人開(kāi)始還貸款。2×11年12月5日還款日，承購(gòu)人未及時(shí)還款，貸款銀行從開(kāi)發(fā)企業(yè)按揭保證金戶扣款8 000元；12月底，甲補(bǔ)繳了還款額。2×12年5月該套商品房房產(chǎn)證書(shū)辦理完畢，按揭保證金解凍轉(zhuǎn)入對(duì)應(yīng)的一般結(jié)算賬戶。

承購(gòu)人支付首付款，應(yīng)依據(jù)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票記賬聯(lián)、收款收據(jù)記賬聯(lián)、現(xiàn)金繳款單或銀行收賬通知等收款證明，進(jìn)行賬務(wù)處理：

借：銀行存款 800 000

貸：預(yù)收賬款 800 000

商品房按揭貸款到賬，應(yīng)依據(jù)銀行收賬通知等收款證明進(jìn)行賬務(wù)處理：

借：銀行存款 990 000

其他貨幣資金——按揭保證金戶 110 000

貸：預(yù)收賬款 1 100 000

承購(gòu)人違約，貸款銀行從按揭保證金戶扣款，應(yīng)依據(jù)貸款銀行扣款證明進(jìn)行賬務(wù)處理：

借：其他應(yīng)收款——承購(gòu)人甲 8 000

貸：其他貨幣資金——按揭保證金戶 8 000

承購(gòu)人補(bǔ)繳還款額，依據(jù)銀行收賬通知等收款證明進(jìn)行賬務(wù)處理：

借：其他貨幣資金——按揭保證金戶 8 000

貸：其他應(yīng)收款——承購(gòu)人甲 8 000

按揭保證金解凍，依據(jù)銀行轉(zhuǎn)款單據(jù)進(jìn)行賬務(wù)處理：

借：銀行存款 110 000

貸：其他貨幣資金——按揭保證金戶 110 000

（5）代收配套設(shè)施費(fèi)、辦證費(fèi)、維修基金的核算。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)收房款的同時(shí)會(huì)代收天然氣初裝費(fèi)、暖氣初裝費(fèi)、有線電視安裝費(fèi)、房產(chǎn)證辦證費(fèi)以及維修基金等。

代收的配套費(fèi)用、維修基金應(yīng)作為“其他應(yīng)付款”核算。

【例4-8】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2×11年5月銷(xiāo)售給承購(gòu)人乙商品房一套，該套商品房?jī)r(jià)款500 000元，城建稅率為7%，教育費(fèi)附加征收率為3%，土地增值稅預(yù)征率為3%，企業(yè)所得稅預(yù)計(jì)毛利率15%。具體收款情況及賬務(wù)處理如下：

①公司收到承購(gòu)人乙的購(gòu)房定金30 000元，依據(jù)收款收據(jù)記賬聯(lián)、現(xiàn)金繳款單或銀行收賬通知進(jìn)行賬務(wù)處理：

借：銀行存款 30 000

貸：預(yù)收賬款——承購(gòu)人乙 30 000

②預(yù)收承購(gòu)人乙支付首付款120 000元，依據(jù)收款收據(jù)記賬聯(lián)、現(xiàn)金繳款單或銀行收賬通知進(jìn)行賬務(wù)處理：

借：銀行存款 120 000

貸：預(yù)收賬款——承購(gòu)人乙 120 000

③承購(gòu)人按揭貸款到賬350 000元，依據(jù)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票記賬聯(lián)、銀行收賬通知進(jìn)行賬務(wù)處理：

借：銀行存款 350 000

貸：預(yù)收賬款——承購(gòu)人乙 350 000

④收到承購(gòu)人乙交納配套費(fèi)用15 000元，維修基金4 600元，辦證費(fèi)用800元，依據(jù)收款收據(jù)記賬聯(lián)、現(xiàn)金繳款單或銀行收賬通知進(jìn)行賬務(wù)處理：

借：銀行存款 20 400

貸：其他應(yīng)付款——承購(gòu)人乙（配套費(fèi)用）15 000

——承購(gòu)人乙（維修基金）4 600

——承購(gòu)人乙（辦證費(fèi)）800

⑤計(jì)算應(yīng)交納的營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅：

應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅：（500 000＋15 000＋800）×5%=25 790（元）

應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅：25 790×7%=1 805.3（元）

應(yīng)交教育費(fèi)附加：25 790×3%=773.7（元）

應(yīng)交企業(yè)所得稅：500 000×15%×25%=18 750（元）

預(yù)交土地增值稅：500 000×3%=15 000（元）

應(yīng)交印花稅：500 000×0.5‰=250（元）

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 25 790

——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 1 805.3

——應(yīng)交教育費(fèi)附加 773.7

——應(yīng)交所得稅 18 750

——應(yīng)交土地增值稅 15 000

貸：銀行存款 62 119

借：管理費(fèi)用 250

貸：庫(kù)存現(xiàn)金 250

⑥支付代收配套費(fèi)用、維修基金、辦證費(fèi)用：

依據(jù)維修基金繳存憑證代收單位留存聯(lián)和支付維修基金、配套費(fèi)、辦證費(fèi)的付款證明進(jìn)行賬務(wù)處理：

借：其他應(yīng)付款——承購(gòu)人乙（配套費(fèi)用）15 000

——承購(gòu)人乙（維修基金）4 600

——承購(gòu)人乙（辦證費(fèi)）800

貸：銀行存款 20 400

（三）代建工程結(jié)算收入的核算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了擁有自己的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之外，還會(huì)有接受委托單位的委托代為開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目。代建工程是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)建設(shè)的工程，包括房屋建設(shè)工程、場(chǎng)地和城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施等市政工程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按照代建合同中規(guī)定的工程價(jià)款結(jié)算辦法，向委托單位辦理結(jié)算，取得代建工程結(jié)算收入。

根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，代建工程可以采用以下兩種結(jié)算辦法：

（1）一次結(jié)算。代建工程全部建筑安裝期限在一年以內(nèi)的，或者工程合同價(jià)值在100萬(wàn)元以下的，可以采用一次結(jié)算辦法。具體辦法是：工程價(jià)款每月預(yù)支，竣工后一次結(jié)算。

（2）分期結(jié)算。代建工程當(dāng)年開(kāi)工，半年不能完工的，可按照工程的形象和進(jìn)度，劃分不同階段，分段分期結(jié)算收入。

目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般采用一次結(jié)算方式。

代建工程結(jié)算收入的確認(rèn)，應(yīng)在代建的房屋和工程竣工驗(yàn)收，辦妥財(cái)產(chǎn)交接手續(xù)，并已將代建的房屋和工程的工程價(jià)款結(jié)算賬單提交委托單位時(shí)，確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。

【例4-16】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的一項(xiàng)代建工程已按期竣工，并辦理了移交。企業(yè)已將工程價(jià)款結(jié)算賬單提交給委托單位簽證，工程價(jià)款為1 100萬(wàn)元，實(shí)際開(kāi)發(fā)成本為850萬(wàn)元。代建工程開(kāi)發(fā)期間收到委托單位預(yù)付的工程款共計(jì)800萬(wàn)元，委托方同意支付工程結(jié)算余款，但款項(xiàng)尚未收到。其賬務(wù)處理方法如下：

（1）收到委托單位交來(lái)的預(yù)付款時(shí)：

借：銀行存款 8 000 000

貸：預(yù)收賬款 8 000 000

（2）工程竣工，確認(rèn)代建工程結(jié)算收入時(shí)：

借：應(yīng)收賬款 3 000 000

預(yù)收賬款 8 000 000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——代建工程結(jié)算收入11 000 000

（3）結(jié)轉(zhuǎn)代建工程的實(shí)際成本時(shí)：

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——代建工程結(jié)算成本 8 500 000

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——代建工程 8 500 000

（四）回遷房收入的核算

回遷房或拆遷安置房是指按照城市危舊房改造的政策，將危改區(qū)內(nèi)的私房或承租的公房拆除，然后按照回遷或安置的政策標(biāo)準(zhǔn)，被拆遷人回遷，取得改造后新建的房屋?；剡w的新建房屋產(chǎn)權(quán)按經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)管理。

回遷房視回遷方式是否收取價(jià)款以及收取價(jià)款性質(zhì)不同，采取不同的會(huì)計(jì)處理方式：

如果不收取價(jià)款，回遷房發(fā)生的支出作為土地成本計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。此種情況屬于非貨幣性資產(chǎn)交換，但其不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，因此，應(yīng)當(dāng)以換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為換入資產(chǎn)的成本，不確認(rèn)損益。

收取價(jià)款的情況下，要根據(jù)合同約定具體判斷收取的價(jià)款是補(bǔ)償性的還是約定了一個(gè)較低銷(xiāo)售價(jià)格（價(jià)格高于成本低于市場(chǎng)售價(jià)）分別處理：

（1）如果屬于以較低價(jià)格銷(xiāo)售的，按銷(xiāo)售業(yè)務(wù)處理。此情況因涉及大量的貨幣性資產(chǎn)，所以不屬于非貨幣性資產(chǎn)交換，應(yīng)按銷(xiāo)售業(yè)務(wù)處理。

（2）如果屬于補(bǔ)償性的，回遷房發(fā)生的建造成本和其他相關(guān)支出（包括稅金支出）作為土地成本計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，收到的價(jià)款沖減上述成本支出。此種情況因?yàn)橹簧婕吧倭康呢泿判再Y產(chǎn)，所以也屬于非貨幣性資產(chǎn)交換，與不收取價(jià)款的賬務(wù)處理基本相同。

通常情況，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)回遷房是不收取價(jià)款的。

【例4-18】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)某項(xiàng)目占地10 000平方米，土地成本已發(fā)生貨幣性支出5 000萬(wàn)元，其中支付土地價(jià)款3 500萬(wàn)元，拆遷貨幣補(bǔ)償1 500萬(wàn)元。另外，在本項(xiàng)目中，需要按照1：1的比例，與拆遷戶兌現(xiàn)回遷房60套（平均每套150平方米）。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分兩期進(jìn)行建設(shè)。一期項(xiàng)目占地面積6 000平方米，二期項(xiàng)目占地面積4 000平方米。2×11年9月，完成一期12座500套75 000平方米樓房建設(shè)，建安成本實(shí)際支出7 000萬(wàn)元（基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等暫不計(jì)），一期有回遷房40套，剩余的20套回遷房在二期待建。假設(shè)一期房屋對(duì)外售價(jià)為3 000元／平方米。其賬務(wù)處理方法如下：

（1）支付貨幣性土地成本支出時(shí)：

土地成本貨幣性支出＝3 500＋1 500＝5 000（萬(wàn)元）

借：開(kāi)發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 50 000 000

貸：銀行存款 50 000 000

（2）分?jǐn)傄呀ɑ剡w房建造成本時(shí)：

第一期回遷房40套建造支出＝7 000÷75 000×40×150＝560（萬(wàn)元）

借：開(kāi)發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 5 600 000

貸：開(kāi)發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi) 5 600 000

（3）預(yù)提未建回遷房建造成本時(shí)。

第二期回遷房20套因未實(shí)際發(fā)生，為反映成本的完整性，按照預(yù)算成本或第一期成本預(yù)提入賬：7 000÷75 000×20×150＝280（萬(wàn)元）

借：開(kāi)發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2 800 000

貸：應(yīng)付賬款——預(yù)提費(fèi)用 2 800 000

（4）分配一期土地成本時(shí)：

土地成本合計(jì)＝5 000＋560＋280＝5 840（萬(wàn)元）

第一期分配土地成本＝5 840÷（6 000＋4 000）×6 000＝3 504（萬(wàn)元）

單位可售建筑面積土地成本＝3 5040 000÷（75 000－40×150）＝507.83（元／平方米）

單位可售建筑面積建筑成本＝（70 000 000－5 600 000）÷（75 000－40×150）＝933.33（元／平方米）

一期建安成本＝7 000－560＝6 440（萬(wàn)元）

借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——一期 99 440 000

貸：開(kāi)發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 35 040 000

——建筑安裝工程費(fèi)

400 000

（5）結(jié)轉(zhuǎn)收入成本時(shí)：

一期銷(xiāo)售款＝（75 000－40×150）×0.3＝20 700（萬(wàn)元）

借：預(yù)收賬款 207 000 000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 207 000 000

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 99 440 000

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——一期 99 440 000

四、其他業(yè)務(wù)收入的核算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的其他業(yè)務(wù)收入是指除主營(yíng)業(yè)務(wù)收入以外的其他收入，如商品房售后服務(wù)收入、材料銷(xiāo)售收入、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和固定資產(chǎn)（房地產(chǎn)除外）出租收入等。

第三節(jié) 應(yīng)收及預(yù)收款項(xiàng)的核算

五、應(yīng)收款項(xiàng)減值損失的核算

（一）應(yīng)收款項(xiàng)減值損失概述

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)的應(yīng)收款項(xiàng)可能因種種原因無(wú)法收回。企業(yè)無(wú)法收回或收回的可能性極小的應(yīng)收款項(xiàng)即為應(yīng)收款項(xiàng)減值，由于發(fā)生應(yīng)收款項(xiàng)減值而產(chǎn)生的損失，稱為應(yīng)收款項(xiàng)減值損失或壞賬損失。

企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)的賬面價(jià)值進(jìn)行檢查，有客觀證據(jù)表明應(yīng)收款項(xiàng)發(fā)生減值的，如債務(wù)人發(fā)生嚴(yán)重財(cái)務(wù)困難、債務(wù)人很可能倒閉或進(jìn)行其他財(cái)務(wù)重組等，應(yīng)當(dāng)將該應(yīng)收款項(xiàng)的賬面價(jià)值減記至預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值，減記的金額確認(rèn)為資產(chǎn)減值損失，計(jì)入當(dāng)期損益，并計(jì)提相應(yīng)的壞賬準(zhǔn)備。

企業(yè)在確定計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的比例時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)以前與之相同或相類似的、具有類似信用風(fēng)險(xiǎn)特征的應(yīng)收款項(xiàng)組合的實(shí)際損失率為基礎(chǔ)，結(jié)合現(xiàn)時(shí)情況確定本期各項(xiàng)組合計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的比例，據(jù)此計(jì)算本期應(yīng)計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備。

（二）應(yīng)收款項(xiàng)減值損失的核算方法

1.“資產(chǎn)減值損失”科目

“資產(chǎn)減值損失”屬于損益類科目，用來(lái)核算企業(yè)計(jì)提各項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備所形成的損失。借方登記應(yīng)收款項(xiàng)等各項(xiàng)資產(chǎn)發(fā)生減值損失的金額；貸方登記已計(jì)提減值準(zhǔn)備的相關(guān)資產(chǎn)的價(jià)值又得以恢復(fù)時(shí)，在原已計(jì)提的減值準(zhǔn)備金額內(nèi)轉(zhuǎn)銷(xiāo)的資產(chǎn)減值損失的金額；期末，應(yīng)將本科目余額轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目無(wú)余額。本科目可按資產(chǎn)減值損失的項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。

2.“壞賬準(zhǔn)備”科目。

“壞賬準(zhǔn)備”屬于資產(chǎn)類科目，也是“應(yīng)收賬款”、“應(yīng)收票據(jù)”、“預(yù)付賬款”、“其他應(yīng)收款”等科目的備抵調(diào)整科目，用來(lái)核算企業(yè)應(yīng)收款項(xiàng)的壞賬準(zhǔn)備。貸方登記計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備，以及收回的已確認(rèn)為壞賬并轉(zhuǎn)銷(xiāo)的應(yīng)收款項(xiàng)；借方登記已確認(rèn)并轉(zhuǎn)銷(xiāo)的壞賬損失和沖銷(xiāo)多提的壞賬準(zhǔn)備；期末貸方余額反映企業(yè)已計(jì)提但尚未轉(zhuǎn)銷(xiāo)的壞賬準(zhǔn)備。本科目可按應(yīng)收款項(xiàng)的類別進(jìn)行明細(xì)核算。

資產(chǎn)負(fù)債表日，企業(yè)確認(rèn)應(yīng)收款項(xiàng)發(fā)生減值的，按應(yīng)減記的金額，借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“壞賬準(zhǔn)備”科目。本期應(yīng)計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備大于其賬面余額的，應(yīng)按其差額計(jì)提；本期應(yīng)計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備小于其賬面余額的差額，應(yīng)做相反的會(huì)計(jì)分錄。

對(duì)于確實(shí)無(wú)法收回的應(yīng)收款項(xiàng)，按管理權(quán)限報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后作為壞賬，轉(zhuǎn)銷(xiāo)應(yīng)收款項(xiàng)，借記“壞賬準(zhǔn)備”科目，貸記“應(yīng)收票據(jù)”、“應(yīng)收賬款”、“預(yù)付賬款”、“其他應(yīng)收款”等科目。

已確認(rèn)并轉(zhuǎn)銷(xiāo)的應(yīng)收款項(xiàng)以后又收回的，應(yīng)按實(shí)際收回的金額，借記“應(yīng)收票據(jù)”、“應(yīng)收賬款”、“預(yù)付賬款”、“其他應(yīng)收款”等科目，貸記“壞賬準(zhǔn)備”科目；同時(shí)，借記“銀行存款”科目，貸記“應(yīng)收票據(jù)”、“應(yīng)收賬款”、“預(yù)付賬款”、“其他應(yīng)收款”等科目。

對(duì)于已確認(rèn)并轉(zhuǎn)銷(xiāo)的應(yīng)收款項(xiàng)以后又收回的，也可以按照實(shí)際收回的金額，借記“銀行存款”科目，貸記“壞賬準(zhǔn)備”科目。

【例4-40】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)單項(xiàng)金額重大的應(yīng)收款項(xiàng)單獨(dú)進(jìn)行減值測(cè)試。2×11年末，應(yīng)收甲公司的賬款余額為3 000 000元，經(jīng)減值測(cè)試，預(yù)計(jì)其未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值為2 700 000元，此前未對(duì)應(yīng)收甲公司的賬款計(jì)提壞賬準(zhǔn)備；2×12年3月末，按管理權(quán)限報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后，將應(yīng)收甲公司的賬款500 000元確認(rèn)為壞賬損失；2×12年末，應(yīng)收甲公司的賬款余額仍為3 000 000元，經(jīng)減值測(cè)試，預(yù)計(jì)其未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值為2 600 000元。其賬務(wù)處理方法如下：

（1）2×11年末首次計(jì)提壞賬準(zhǔn)備時(shí)：

應(yīng)收甲公司賬款的預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值低于其賬面余額300 000（3 000 000－2 700 000）元，為此應(yīng)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備300 000元。

借：資產(chǎn)減值損失——計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備 300 000

貸：壞賬準(zhǔn)備

300 000

（2）2×12年3月末確認(rèn)壞賬損失時(shí)：

借：壞賬準(zhǔn)備 500 000

貸：應(yīng)收賬款——甲公司 500 000

（3）2×12年末計(jì)提壞賬準(zhǔn)備時(shí)：

應(yīng)收甲公司賬款的預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值低于其賬面余額400 000（3 000 000－2 600 000）元，為此應(yīng)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備400 000元，但在年末計(jì)提壞賬準(zhǔn)備前“壞賬準(zhǔn)備”科目有借方余額200 000（300 000－500 000）元，還應(yīng)將超支的壞賬損失200 000元補(bǔ)提足額，故年末實(shí)際應(yīng)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備600 000元。

借：資產(chǎn)減值損失——計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備 600 000

貸：壞賬準(zhǔn)備

600 000

第四節(jié) 期間費(fèi)用的核算

一、管理費(fèi)用的核算

管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門(mén)為管理和組織企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開(kāi)辦費(fèi)、董事會(huì)和行政管理部門(mén)在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中發(fā)生的或者應(yīng)由企業(yè)統(tǒng)一負(fù)擔(dān)的公司經(jīng)費(fèi)（包括行政管理部門(mén)職工薪酬、物料消耗、低值易耗品攤銷(xiāo)、辦公費(fèi)和差旅費(fèi)等）、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)（包括董事會(huì)成員津貼、會(huì)議費(fèi)和差旅費(fèi)等）、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、咨詢費(fèi)（含顧問(wèn)費(fèi)）、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、土地使用稅、印花稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、研究費(fèi)用、排污費(fèi)，以及企業(yè)生產(chǎn)車(chē)間（部門(mén)）和行政管理部門(mén)發(fā)生的固定資產(chǎn)修理費(fèi)用等。

為了核算和監(jiān)督管理費(fèi)用的發(fā)生及結(jié)轉(zhuǎn)情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“管理費(fèi)用”科目。它屬于損益類科目。借方登記實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)管理費(fèi)用；貸方登記期末轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”科目的管理費(fèi)用；期末結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無(wú)余額。本科目可按費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。

二、銷(xiāo)售費(fèi)用的核算

銷(xiāo)售費(fèi)用是指企業(yè)在銷(xiāo)售商品和材料、提供勞務(wù)過(guò)程中所發(fā)生的各種費(fèi)用，包括產(chǎn)品銷(xiāo)售之前的改裝修復(fù)費(fèi)、產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)，在銷(xiāo)售商品和材料過(guò)程中發(fā)生的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、包裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、展覽費(fèi)和廣告費(fèi)、商品維修費(fèi)、預(yù)計(jì)產(chǎn)品質(zhì)量保證損失，以及為銷(xiāo)售本企業(yè)商品而專設(shè)的銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)（含銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)、售后服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等）的職工薪酬、業(yè)務(wù)費(fèi)、折舊費(fèi)、固定資產(chǎn)修理費(fèi)用等。

為了核算和監(jiān)督銷(xiāo)售費(fèi)用的發(fā)生及結(jié)轉(zhuǎn)情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“銷(xiāo)售費(fèi)用”科目。它屬于損益類科目。借方登記實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)銷(xiāo)售費(fèi)用；貸方登記期末轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”科目的銷(xiāo)售費(fèi)用；期末結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無(wú)余額。本科目可按費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。

三、財(cái)務(wù)費(fèi)用的核算

財(cái)務(wù)費(fèi)用，是指企業(yè)為籌集開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所需資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括利息支出（減利息收入）、匯兌損失（減匯兌收益）、以及籌資過(guò)程中發(fā)生的手續(xù)費(fèi)、企業(yè)發(fā)生的現(xiàn)金折扣或收到的現(xiàn)金折扣等。

為了核算和監(jiān)督財(cái)務(wù)費(fèi)用的發(fā)生和結(jié)轉(zhuǎn)情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目。它屬于損益類科目。借方登記實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用；貸方登記期末轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”科目的財(cái)務(wù)費(fèi)用；期末結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無(wú)余額。本科目可按費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。

需要注意的是，企業(yè)為購(gòu)建或生產(chǎn)滿足資本化條件的資產(chǎn)所發(fā)生的應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用，應(yīng)通過(guò)“在建工程”、“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”等科目核算，不在“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目核算。

第三篇：醫(yī)院會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)操作三

醫(yī)院會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)操作（3）

■ 本科目期末貸方余額，反映醫(yī)院已提取的壞賬準(zhǔn)備。

(四)舉例：

根據(jù)上月末報(bào)表，應(yīng)收醫(yī)療款2 150 520元，其他應(yīng)收款 1 665 905元，壞賬準(zhǔn)備余額170 821.25元，經(jīng)編制本月報(bào)表，應(yīng)收醫(yī)療款 2 135 370元，其他應(yīng)收款 1 657 797.2元，壞賬準(zhǔn)備余額168 421.25元，壞賬計(jì)提比例5%。

應(yīng)提取數(shù)字=(1 657 797.2+ 2 135 370)*5%=189 658.36

應(yīng)補(bǔ)提數(shù)字=189 658.36-168 421.25=21 237.11

借：管理費(fèi)用

237.11

貸：壞賬準(zhǔn)備237.11

四、預(yù)付賬款

■ 本科目核算醫(yī)院預(yù)付給商品供應(yīng)單位或者服務(wù)提供單位的款項(xiàng)。

醫(yī)院按合同規(guī)定向承包工程的施工企業(yè)等預(yù)付的工程價(jià)款、備料款等，也在本科目核算。

■ 本科目應(yīng)按“預(yù)付工程款”、“其他預(yù)付款”及供應(yīng)單位設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)核算。

■ 預(yù)付賬款的主要賬務(wù)處理如下：

(一)預(yù)付工程款

按合同規(guī)定向施工企業(yè)預(yù)付工程進(jìn)度款時(shí)，按預(yù)付的金額，借記本科目(預(yù)付工程款)，貸記“銀行存款”、“零余額賬戶用款額度”、“基建撥款”等科目。

根據(jù)工程價(jià)款結(jié)算賬單與施工企業(yè)結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，按醫(yī)院應(yīng)承付的工程價(jià)款，借記“在建工程”、“基建工程”科目，按預(yù)付工程款余額，貸記本科目(預(yù)付工程款)，按其差額，貸記“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等科目。

(二)其他預(yù)付款

因采購(gòu)藥品、物資、設(shè)備等而預(yù)付款項(xiàng)時(shí)，按照實(shí)際預(yù)付的金額，借記本科目(其他預(yù)付款)，貸記“銀行存款”等科目。

收到所購(gòu)藥品、物資、設(shè)備等時(shí)，按照應(yīng)計(jì)入購(gòu)入資產(chǎn)成本的金額，借記“藥品”、“庫(kù)存物資”、“固定資產(chǎn)”、“在建工程——設(shè)備安裝”、“基建工程——設(shè)備投資”等科目，按預(yù)付的款項(xiàng)，貸記本科目(其他預(yù)付款)，按退回或補(bǔ)付的款項(xiàng)，借記或貸記“銀行存款”等科目。

■ 醫(yī)院對(duì)其預(yù)付賬款，一般不計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。如果有確鑿證據(jù)表明預(yù)付賬款并不符合預(yù)付款項(xiàng)性質(zhì)，或者因供貨單位破產(chǎn)、撤銷(xiāo)等原因已無(wú)望再收到所購(gòu)貨物的，應(yīng)當(dāng)先將其轉(zhuǎn)入其他應(yīng)收款，然后再按規(guī)定計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。將預(yù)付賬款賬面余額轉(zhuǎn)入其他應(yīng)收款時(shí)，借記“其他應(yīng)收款”科目，貸記本科目。

■ 本科目期末借方余額，反映醫(yī)院實(shí)際預(yù)付的款項(xiàng)。

(三)具體實(shí)施中可能存在的問(wèn)題：

“其他應(yīng)收款”科目定義中的“暫付款項(xiàng)”如何與“預(yù)付賬款”科目的定義進(jìn)行區(qū)分?

五、藥品

(一)新制度與現(xiàn)行制度主要變化：

購(gòu)入藥品的核算方法發(fā)生了重大變化：購(gòu)入藥品由按售價(jià)核算改為按進(jìn)價(jià)核算;明確接受捐贈(zèng)的藥品在“其他收入”中核算;醫(yī)院在發(fā)出藥品時(shí)明確按“個(gè)別計(jì)價(jià)法”確定發(fā)出藥品的實(shí)際成本;明確了自制或委托加工藥品成本的范圍。

(二)現(xiàn)行制度存在的問(wèn)題及新制度的改進(jìn)：

醫(yī)院藥品核算有一定局限性?，F(xiàn)行《醫(yī)院會(huì)計(jì)制度》統(tǒng)一了藥品核算方法，藥品購(gòu)入后一律變?yōu)榱闶蹆r(jià)，保證藥品價(jià)格在醫(yī)院的統(tǒng)一，簡(jiǎn)化了藥品入，出庫(kù)的核算手續(xù)，藥品折扣直接計(jì)入藥品進(jìn)銷(xiāo)差價(jià)，避免了藥品收入的虛假性。但在藥品實(shí)際工作中，由于藥品價(jià)格政策變動(dòng)頻繁，藥品折扣方式也不再是影響藥品收入虛假性的主要因素。核算比較繁瑣，就增加了工作量及出錯(cuò)的概率。

新制度：零售價(jià)作為藥品入賬成本的處理變法改為按照藥品的進(jìn)價(jià)作為入賬成本。

(三)核算內(nèi)容講解：

■ 本科目核算醫(yī)院為了開(kāi)展醫(yī)療活動(dòng)而儲(chǔ)存的各類藥品的實(shí)際成本，包括存放在藥庫(kù)、藥房的藥品。

■ 本科目應(yīng)設(shè)置“藥庫(kù)”、“藥房”兩個(gè)一級(jí)明細(xì)科目，并按西藥、中成藥、中草藥設(shè)置二級(jí)明細(xì)科目，進(jìn)行明細(xì)核算。

藥品管理部門(mén)應(yīng)按品名、規(guī)格分別設(shè)置數(shù)量金額明細(xì)賬。藥品倉(cāng)庫(kù)應(yīng)按每一種藥品設(shè)置收、發(fā)、存數(shù)量明細(xì)賬和卡。

■ 藥品的主要賬務(wù)處理如下：

1.醫(yī)院藥品在取得時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其成本入賬，具體如下：

(1)醫(yī)院購(gòu)入的藥品，其成本按照藥品進(jìn)價(jià)(含增值稅額，下同)確定。外購(gòu)藥品驗(yàn)收入庫(kù)，按藥品進(jìn)價(jià)，借記本科目(藥庫(kù))，貸記“銀行存款”、“零余額賬戶用款額度”、“應(yīng)付賬款”、“財(cái)政補(bǔ)助收入”等科目。

(2)自行加工或委托加工完成的藥品，其成本包括加工領(lǐng)用藥品的成本、加工成本(包括直接人工以及按照合理方法分配的與藥品加工有關(guān)的間接費(fèi)用)和其他成本(指除領(lǐng)用藥品成本、加工成本以外的，使加工完藥品入庫(kù)所發(fā)生的其他支出)。自行加工或委托加工完成的藥品驗(yàn)收入庫(kù)，按所確定的成本，借記本科目(藥庫(kù))，貸記“生產(chǎn)成本”、“委托加工物資”科目。

(3)接受捐贈(zèng)的藥品，其成本比照同類藥品的市場(chǎng)價(jià)格或有關(guān)憑據(jù)注明的金額確定。接受捐贈(zèng)的藥品驗(yàn)收入庫(kù)，按確定的成本，借記本科目(藥庫(kù))，貸記“其他收入”科目。

2.醫(yī)院藥品在發(fā)出時(shí)，應(yīng)當(dāng)采用個(gè)別計(jì)價(jià)法確定發(fā)出藥品的實(shí)際成本，具體如下：

(1)藥房從藥庫(kù)領(lǐng)取藥品，按照領(lǐng)取藥品的成本，借記本科目(藥房)，貸記本科目(藥庫(kù))。藥房賣(mài)出藥品結(jié)轉(zhuǎn)藥品銷(xiāo)售成本時(shí)，按賣(mài)出藥品的實(shí)際成本，借記“醫(yī)療成本”科目，貸記本科目(藥房)。

(2)醫(yī)院在開(kāi)展醫(yī)療活動(dòng)中內(nèi)部領(lǐng)用藥品，按照領(lǐng)用藥品的成本，借記“醫(yī)療成本”科目，貸記本科目(藥庫(kù))。

自行加工或委托加工發(fā)出藥品，按照發(fā)出藥品的成本，借記“生產(chǎn)成本”、“委托加工物資”科目，貸記本科目(藥庫(kù))。

對(duì)外捐贈(zèng)或用于免費(fèi)救治發(fā)出藥品，按照發(fā)出藥品的成本，借記“其他費(fèi)用”、“公益性支出”科目，貸記本科目(藥庫(kù))。

■ 醫(yī)院的各種藥品，應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行清查盤(pán)點(diǎn)，每年至少盤(pán)點(diǎn)一次。發(fā)現(xiàn)盤(pán)盈、盤(pán)虧、變質(zhì)、毀損的藥品，按照藥品成本，先記入“待處理財(cái)產(chǎn)損溢”科目，并及時(shí)查明原因，根據(jù)管理權(quán)限報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后及時(shí)進(jìn)行賬務(wù)處理：

1.盤(pán)盈的藥品，按照同類藥品的市場(chǎng)價(jià)格，借記本科目，貸記“待處理財(cái)產(chǎn)損溢——待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢”科目。報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)處理時(shí)，借記“待處理財(cái)產(chǎn)損溢——待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢”科目，貸記“其他收入”科目。

2.盤(pán)虧、變質(zhì)、毀損的藥品，按其實(shí)際成本，借記“待處理財(cái)產(chǎn)損溢——待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢”科目，貸記本科目。報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)處理時(shí)，按照藥品成本扣除可以收回的保險(xiǎn)賠償和過(guò)失人的賠償?shù)群蟮慕痤~，借記“其他費(fèi)用”科目，按照可以收回的保險(xiǎn)賠償和過(guò)失人賠償?shù)?，借記“?kù)存現(xiàn)金”、“銀行存款”、“其他應(yīng)收款”等科目，按照藥品實(shí)際成本，貸記“待處理財(cái)產(chǎn)損溢——待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢”科目?！?本科目期末借方余額，反映醫(yī)院所儲(chǔ)存藥品的實(shí)際成本。

(四)核算舉例：

【例題】12月20日，藥庫(kù)采購(gòu)員從外地購(gòu)入藥品一批，辦理入庫(kù)手續(xù)，其中購(gòu)入價(jià)，西藥64萬(wàn)元，成藥26萬(wàn)元，中草藥 8萬(wàn)元，經(jīng)與藥材公司協(xié)商辦理銀行匯票一張，價(jià)款88萬(wàn)元，其余款項(xiàng)暫欠，待藥品銷(xiāo)售完后再付款。

借：藥品—藥庫(kù)—西藥

640 000

—成藥

260 000

—中草藥

000

貸：應(yīng)付賬款—××藥材公司

000

其他貨幣資金—銀行匯票

880 000

(五)對(duì)新制度建議：

醫(yī)院支出涉及面廣，項(xiàng)目繁多，各種支出的范圍和特點(diǎn)都不相同，征求意見(jiàn)稿對(duì)支出的核算規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)，不利于針對(duì)性地加強(qiáng)支出管理和監(jiān)督。因此，需對(duì)支出核算及分?jǐn)傄?guī)定進(jìn)行完善。

改進(jìn)藥品支出的核算:

1.征求意見(jiàn)稿將“藥品費(fèi)”分為“內(nèi)部領(lǐng)用”和“對(duì)外銷(xiāo)售”,但缺乏明細(xì)規(guī)定。作為醫(yī)院支出的重要部分,藥品支出有必要進(jìn)一步明細(xì),如:與收入分類配比,“對(duì)外銷(xiāo)售”細(xì)分為門(mén)診銷(xiāo)售與住院銷(xiāo)售;“內(nèi)部領(lǐng)用”細(xì)分為:消耗性支出、科研用藥、免費(fèi)救治用藥、報(bào)廢支出等。

2.具體藥品支出在確認(rèn)時(shí),需綜合考慮醫(yī)療保險(xiǎn)、公費(fèi)醫(yī)療、物價(jià)、財(cái)政票據(jù)管理等其他方面的結(jié)算規(guī)定。即“藥品費(fèi)”科目只反映“藥品收入”科目的成本,兩者差額為銷(xiāo)售藥品毛利。

(六)一點(diǎn)思考

未計(jì)提各項(xiàng)減值準(zhǔn)備。現(xiàn)行《醫(yī)院會(huì)計(jì)制度》未規(guī)定計(jì)提各項(xiàng)減值準(zhǔn)備。醫(yī)院在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所購(gòu)置的各種材料物資(藥品，庫(kù)存物資，固定資產(chǎn))都隨市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)而動(dòng)，各種物資存放在醫(yī)院的減值風(fēng)險(xiǎn)巨大。

六、委托加工物資

(一)與現(xiàn)行制度的主要變化：

現(xiàn)行制度設(shè)置在加工材料，用于核算醫(yī)院自己炮制藥品、制劑生產(chǎn)，以及委托加工材料的實(shí)際成本，新制度(征求意見(jiàn)稿)則是將自制部分的核算內(nèi)容放在了生產(chǎn)成本科目中。

(二)核算內(nèi)容講解

■ 本科目核算醫(yī)院委托外單位加工的各種藥品、衛(wèi)生材料等物資的實(shí)際成本。

■ 本科目應(yīng)按委托加工物資的類別和受托加工單位等設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)核算了。

■ 委托加工物資的主要賬務(wù)處理如下：

1.發(fā)給外單位加工的藥品、衛(wèi)生材料等，按照其實(shí)際成本，借記本科目，貸記“藥品——藥庫(kù)”、“庫(kù)存物資”科目。

2.醫(yī)院支付加工費(fèi)用、應(yīng)負(fù)擔(dān)的運(yùn)雜費(fèi)等，按實(shí)際支付的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

3.委托加工完成的藥品、衛(wèi)生材料等驗(yàn)收入庫(kù)，按加工前發(fā)出物資的成本、加工成本(包括直接人工以及按照合理方法分配的與物資加工有關(guān)的間接費(fèi)用)和其他成本(指除加工前發(fā)出物資成本、加工成本以外的，使物資達(dá)到目前場(chǎng)所和狀態(tài)所發(fā)生的其他支出)，借記“藥品——藥庫(kù)”、“庫(kù)存物資”科目，貸記本科目。

■ 本科目期末借方余額，反映醫(yī)院委托外單位加工但尚未加工完成物資的實(shí)際成本。

(三)主要核算舉例：

【例題】12月20日，支付制劑室差旅費(fèi)650元，下鄉(xiāng)收購(gòu)蜂蜜價(jià)值2 400元，香油價(jià)值3 200元，同時(shí)將加工成的成藥一批零售價(jià)24 000元驗(yàn)收入成藥庫(kù)，該批藥品實(shí)際加工成本21 000元，衛(wèi)生材料880元(全部為制劑成本)驗(yàn)收轉(zhuǎn)入器械倉(cāng)庫(kù)。

制劑發(fā)生的工資、水電費(fèi)、差旅費(fèi)等列入制劑成本，購(gòu)入的原材料也計(jì)入加工成本。

借：委托加工物資250(650+2 400+3 200)

貸：庫(kù)存現(xiàn)金

250

借：藥品—藥庫(kù)藥品000(21 000+880)

庫(kù)存物資—衛(wèi)生材料

880

貸：委托加工物資

880

第二節(jié) 非流動(dòng)資產(chǎn)

一、長(zhǎng)期股權(quán)投資

(一)征求意見(jiàn)稿與現(xiàn)行制度的主要變化：

現(xiàn)行的醫(yī)院會(huì)計(jì)制度對(duì)于部分經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)(如對(duì)外投資)的會(huì)計(jì)核算描述不全面，僅僅停留在經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)發(fā)生的初始狀態(tài)，而對(duì)于事中控制(如對(duì)外投資收益的確認(rèn)方法)、事項(xiàng)處置(如對(duì)外投資收回時(shí)的計(jì)量)等情況沒(méi)有做出明確規(guī)定;

新制度(征求意見(jiàn)稿)以經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)的發(fā)生、發(fā)展、清理為順序，全面地規(guī)范了相關(guān)的會(huì)計(jì)核算辦法;

現(xiàn)行制度只有對(duì)外投資一個(gè)科目核算，新制度(征求意見(jiàn)稿)中將其分為長(zhǎng)期股權(quán)投資和長(zhǎng)期債權(quán)投資;

現(xiàn)行制度核算還需要經(jīng)過(guò)事業(yè)基金進(jìn)行核算，在事業(yè)基金明細(xì)科目一般基金和投資基金中核算，新制度已經(jīng)取消。

長(zhǎng)期股權(quán)投資：明確股權(quán)與投出資產(chǎn)之間的差額通過(guò)“其他收入”或“其他費(fèi)用”核算;應(yīng)收股利或處置股權(quán)時(shí)的收益通過(guò)“其他業(yè)務(wù)收入—投資收益”進(jìn)行核算。

(二)主要核算內(nèi)容講解：

■ 本科目核算醫(yī)院持有時(shí)間準(zhǔn)備超過(guò)1年(不含1年)的各種股權(quán)性質(zhì)的投資。

■ 本科目應(yīng)當(dāng)按照被投資單位設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)核算。

■ 長(zhǎng)期股權(quán)投資的主要賬務(wù)處理如下：

1.長(zhǎng)期股權(quán)投資在取得時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際支付的全部?jī)r(jià)款或者協(xié)議或評(píng)估價(jià)加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為其初始投資成本，具體如下：

(1)以貨幣資金取得的長(zhǎng)期股權(quán)投資，按照實(shí)際支付的全部?jī)r(jià)款(包括支付的稅金、手續(xù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用)，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

(2)以固定資產(chǎn)取得的長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)按協(xié)議或評(píng)估價(jià)加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)，借記本科目，按應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)，貸記“銀行存款”、“應(yīng)交稅費(fèi)”等科目，按照投出固定資產(chǎn)已提的折舊，借記“累計(jì)折舊”科目，按投出固定資產(chǎn)的賬面原價(jià)，貸記“固定資產(chǎn)”科目，按其差額，貸記“其他收入”科目或借記“其他費(fèi)用”科目。

(3)以已入賬的無(wú)形資產(chǎn)取得的長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)按協(xié)議或評(píng)估價(jià)加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)，借記本科目，按應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)，貸記“銀行存款”、“應(yīng)交稅費(fèi)”等科目，按照投出無(wú)形資產(chǎn)的賬面余額，貸記“無(wú)形資產(chǎn)”科目，按照累計(jì)攤銷(xiāo)額，借記“累計(jì)攤銷(xiāo)”科目，按其差額，貸記“其他收入”科目或借記“其他費(fèi)用”科目。

以未入賬的無(wú)形資產(chǎn)取得的長(zhǎng)期股權(quán)投資，按照協(xié)議或評(píng)估價(jià)加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)，借記本科目，按應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)，貸記“銀行存款”、“應(yīng)交稅費(fèi)”等科目，按其差額，貸記“其他收入”科目。

(4)以庫(kù)存物資取得的長(zhǎng)期股權(quán)投資，按照協(xié)議或評(píng)估價(jià)加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)，借記本科目，按投出庫(kù)存物資的賬面余額，貸記“庫(kù)存物資”等科目，按應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)，貸記“銀行存款”、“應(yīng)交稅費(fèi)”等科目，按其差額，貸記“其他收入”科目或借記“其他費(fèi)用”科目。

2.長(zhǎng)期股權(quán)投資持有期間，應(yīng)當(dāng)采用成本法核算。采用成本法核算的長(zhǎng)期股權(quán)投資，除非追加(或收回)投資，長(zhǎng)期股權(quán)投資的賬面價(jià)值一般保持不變。

被投資單位宣告分派利潤(rùn)時(shí)，按照宣告分派的利潤(rùn)中屬于醫(yī)院應(yīng)享有的份額，確認(rèn)當(dāng)期投資收益，借記“其他應(yīng)收款”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入——投資收益”科目。實(shí)際收到利潤(rùn)時(shí)，按照實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他應(yīng)收款”科目。

3.處置長(zhǎng)期股權(quán)投資時(shí)，按照實(shí)際取得的價(jià)款，借記“銀行存款”等科目，按照所處置長(zhǎng)期股權(quán)投資的賬面余額，貸記本科目，按照尚未領(lǐng)取的已宣告分派的利潤(rùn)，貸記“其他應(yīng)收款”科目，按照其差額，借記或貸記“其他業(yè)務(wù)收入——投資收益”科目。

■ 本科目期末借方余額，反映醫(yī)院持有的長(zhǎng)期股權(quán)投資的價(jià)值。

(三)核算舉例：

【例題】醫(yī)院于20×6年2月10日，買(mǎi)入乙公司20%的股份，專利技術(shù)原價(jià)為60萬(wàn)元，至交易發(fā)生時(shí)已累計(jì)攤銷(xiāo)12萬(wàn)元。協(xié)議價(jià)格 50萬(wàn)，另外，在購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中支付手續(xù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用10萬(wàn)元。醫(yī)院公司取得該部分股權(quán)后，能夠?qū)σ夜镜纳a(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策施加重大影響。

應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際支付的購(gòu)買(mǎi)價(jià)款作為取得長(zhǎng)期股權(quán)投資的成本，其賬務(wù)處理為

借：長(zhǎng)期股權(quán)投資

600 000(50+10)

累計(jì)攤銷(xiāo)

000

貸：銀行存款

000

無(wú)形資產(chǎn)

600 000

其他收入

000

【例題】某醫(yī)院以一批材料對(duì)外投資，該批材料賬面價(jià)值為70 000元，投資協(xié)議中確定的該批材料價(jià)值為80 000元。

該醫(yī)院的會(huì)計(jì)處理如下：

借：長(zhǎng)期股權(quán)投資

000

貸：庫(kù)存物資

000

其他收入000

(四)對(duì)新制度建議

政策需明確規(guī)定的，如醫(yī)院允許長(zhǎng)期投資，是否允許短期投資?如果允許，對(duì)持有時(shí)間在一年以內(nèi)(含一年)的投資如何處理?

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工程費(fèi)指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：

(1)項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門(mén)交納的報(bào)批費(fèi)。

如：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。

(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)(含支付社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)研費(fèi))，制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案評(píng)審費(fèi)。

(3)勘測(cè)丈量費(fèi)：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。

(4)“三通一平”費(fèi)：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水(含地下排水管、溝開(kāi)挖鋪設(shè)費(fèi)用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi))等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾和進(jìn)行場(chǎng)地平整發(fā)生的費(fèi)用(包括開(kāi)工前垃圾清運(yùn)費(fèi))等。

(5)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租費(fèi)，以及沿紅線周?chē)O(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。臨時(shí)設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)，家具等不屬于臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。

(6)預(yù)算編、審費(fèi)：支付給社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用。

(7)其他：包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等。

2、建筑安裝工程費(fèi)指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目?jī)?nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用(含設(shè)備費(fèi)、出包工程向承包方支付的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi))，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價(jià)款結(jié)算單”來(lái)確定。主要包括以下內(nèi)容：

(1)土建工程費(fèi)

① 基礎(chǔ)工程費(fèi)：土石方、樁基、護(hù)壁(坡)工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢費(fèi)。

② 主體工程費(fèi)：即土建結(jié)構(gòu)工程費(fèi)（含地下室部分）。

③ 有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。

(2)安裝工程費(fèi)

① 電氣(強(qiáng)電)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費(fèi)，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。

② 電訊(弱電)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費(fèi)。③ 給排水安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費(fèi)。

④ 電梯安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費(fèi)。

⑤ 空調(diào)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機(jī)盤(pán)管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費(fèi)。⑥ 消防安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的自動(dòng)噴灑、消防栓、消防報(bào)警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費(fèi)。

⑦ 煤氣安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的煤氣管線等燃?xì)庠O(shè)施安裝費(fèi)。

⑧ 采暖安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費(fèi)。

⑨ 上述各項(xiàng)如有甲供材料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。

(3)裝修工程費(fèi)：內(nèi)外墻、地板(毯)、門(mén)窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬等的裝修費(fèi)，有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。

(4)項(xiàng)目或工程監(jiān)理費(fèi)：指支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用。

(5)其他：工程收尾所發(fā)生的零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)（零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)能夠歸類的，應(yīng)按從屬主體原則歸類計(jì)入上述相應(yīng)費(fèi)用中），現(xiàn)場(chǎng)垃圾清

第五篇：開(kāi)發(fā)階段支出的會(huì)計(jì)處理

開(kāi)發(fā)階段支出的會(huì)計(jì)處理

開(kāi)發(fā)階段相對(duì)于研究階段而言，應(yīng)當(dāng)是已完成研究階段的工作，在很大程度上具備了形成一項(xiàng)新產(chǎn)品或新技術(shù)的基本條件。比如，生產(chǎn)前或使用前的原型和模型的設(shè)計(jì)、建造和測(cè)試，不具有商業(yè)性生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)規(guī)模的試生產(chǎn)設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造和運(yùn)營(yíng)等，均屬于開(kāi)發(fā)活動(dòng)。

新準(zhǔn)則中研發(fā)支出資本化的條件是比較嚴(yán)格的。新準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)內(nèi)部研究開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段的支出，同時(shí)滿足下列條件的，才能予以資本化：

（一）完成該無(wú)形資產(chǎn)以使其能夠使用或出售在技術(shù)上具有可行性。判斷無(wú)形資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)在技術(shù)上是否具有可行性，應(yīng)當(dāng)以目前階段的成果為基礎(chǔ)，并提供相關(guān)證據(jù)和材料，證明企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)所需的技術(shù)條件等已經(jīng)具備，不存在技術(shù)上的障礙或其他不確定性。比如，企業(yè)已經(jīng)完成了全部計(jì)劃、設(shè)計(jì)和測(cè)試活動(dòng)，這些活動(dòng)是使資產(chǎn)能夠達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)劃書(shū)中的功能、特征和技術(shù)所必需的活動(dòng)，或經(jīng)過(guò)專家鑒定等。

（二）具有完成該無(wú)形資產(chǎn)并使用或出售的意圖。企業(yè)應(yīng)該能夠說(shuō)明其開(kāi)發(fā)無(wú)形資產(chǎn)的目的。

（三）無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益的方式，包括能夠證明運(yùn)用該無(wú)形資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品存在市場(chǎng)或無(wú)形資產(chǎn)自身存在市場(chǎng)；無(wú)形資產(chǎn)將在內(nèi)部使用的，應(yīng)當(dāng)證明其有用性。無(wú)形資產(chǎn)是否能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)當(dāng)對(duì)運(yùn)用該無(wú)形資產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)情況進(jìn)行可靠預(yù)計(jì)，以證明所生產(chǎn)的產(chǎn)品存在市場(chǎng)并能夠帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，或能夠證明市場(chǎng)上存在對(duì)該無(wú)形資產(chǎn)的需求。

（四）有足夠的技術(shù)、財(cái)務(wù)資源和其他資源支持，以完成該無(wú)形資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，并有能力使用或出售該無(wú)形資產(chǎn)。企業(yè)應(yīng)能夠證明可以取得無(wú)形資產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的技術(shù)、財(cái)務(wù)和其他資源，以及獲得這些資源的相關(guān)計(jì)劃。企業(yè)自有資金不足以提供支持的，應(yīng)能夠證明存在外部其他方面的資金支持，如銀行等金融機(jī)構(gòu)聲明愿意為該無(wú)形資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提供所需資金等。

（五）歸屬于該無(wú)形資產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的支出能夠可靠地計(jì)量。這要求企業(yè)對(duì)研究開(kāi)發(fā)的支出應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算，比如，直接發(fā)生的研發(fā)人員工資、材料費(fèi)，以及相關(guān)設(shè)備折舊費(fèi)等。同時(shí)從事多項(xiàng)研究開(kāi)發(fā)活動(dòng)的，所發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)按照合理的標(biāo)準(zhǔn)在各項(xiàng)研究開(kāi)發(fā)活動(dòng)之間進(jìn)行分配；無(wú)法合理分配的，則需計(jì)入當(dāng)期損益。

這一階段的會(huì)計(jì)處理為： 支出發(fā)生時(shí)

借：研發(fā)支出—資本化支出

貸：原材料、銀行存款等相關(guān)科目

研究開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)定用途形成無(wú)形資產(chǎn)后

借：無(wú)形資產(chǎn)—XX 貸：研發(fā)支出—資本化支出

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南》的規(guī)定：“研發(fā)支出”科目核算企業(yè)進(jìn)行研究與開(kāi)發(fā)無(wú)形資產(chǎn)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，在發(fā)生研發(fā)支出時(shí)，不滿足資本化條件的應(yīng)記入“費(fèi)用化支出”，滿足資本化條件的應(yīng)記入“資本化支出”。期末研發(fā)支出科目借方余額，反映企業(yè)正在進(jìn)行無(wú)形資產(chǎn)研究開(kāi)發(fā)項(xiàng)目滿足資本化條件的支出。

“研發(fā)支出”科目期末借方余額應(yīng)列示在資產(chǎn)負(fù)債表中的“開(kāi)發(fā)支出”項(xiàng)目中。

研發(fā)支出與開(kāi)發(fā)支出的區(qū)別在于：“研發(fā)支出”可以反映資本化支出發(fā)生額，也可以反映費(fèi)用化支出發(fā)生額；開(kāi)發(fā)支出只在資產(chǎn)負(fù)債表中反映資本化支出的余額，且該資本化支出能夠滿足資本化條件。