第一篇：如何規(guī)范接出警程序講稿

如何規(guī)范接出警程序

概念

接警即報警受理，它是指公安消防總（支、大）隊的消防通信指揮中心或公安消防中隊的通訊室，接受外界災害事故報警，并迅速準確處理的過程。它是滅火救援戰(zhàn)斗行動的開始。

出動即滅火、搶險救援出動，它是指消防人員從接警到出動指令至奔赴現(xiàn)場的過程，是滅火作戰(zhàn)行動的首個環(huán)節(jié)，包括蹬車出動和奔赴現(xiàn)場兩個環(huán)節(jié)。

第一部分 報警的方式和“三臺合一”接處警模式

（一）報警的方式

報警的方式，一般可分為有線報警、無線報警、瞭望報警及其他形式報警。

1、有線報警（1）有線市話報警

是指公眾使用公共市話系統(tǒng)撥打119等災害事故報警特別服務號碼，通過報警專用線路，把災害事故信息傳遞到消防通信指揮中心或應急聯(lián)動中心的一種報警方式。（2）有線專線報警

有線專線報警是指通過設臵在消防安全重點單位與消防通信指揮中心或應急聯(lián)動中心之間的報警專用線路傳遞災害事故信息的一種報警方式。（3）有線自動報警

是指通過設臵在城市火災自動報警系統(tǒng)與消防通信指揮中心或應急聯(lián)動中心之間的報警專線傳遞災害事故信息的一種報警方式?；馂臅r，報警系統(tǒng)自動啟動報警裝臵和有關(guān)聯(lián)動設備；消防通信指揮中心可以自動顯示火警單位、地址等信息，并根據(jù)預案進行調(diào)度；此方式能極大的縮短接處警時間，有利于將火災撲滅在初期階段。

2、無線報警（1）無線市話報警

是指公眾使用移動電話撥打119，將災害事故信息傳遞到消防通信指揮中心或應急聯(lián)動中心的一種報警方式。（2）無線專網(wǎng)報警

是指公安機關(guān)或重點單位通過建立的無線專用網(wǎng)來傳遞災害事故信息的一種報警方式。（3）無線自動報警

是指設臵有無線火災報警系統(tǒng)的消防安全重點單位發(fā)生火災時，將火災信息通過無線報警數(shù)據(jù)通道發(fā)送到消防通信指揮中心或應急聯(lián)動中的一種報警方式。（4）手機短信報警

3、瞭望報警

（1）圖像監(jiān)控報警

是指在城市若干個制高點設臵監(jiān)視設備，并與消防通信指揮中心或應急聯(lián)動中心建立話音通信，圖像傳輸信道和控制信道，利用有線或微波接力等方法傳遞火災信息的一種報警方式。

（2）人工瞭望報警

是指設臵在城市若干個制高點派出人員進行人工瞭望監(jiān)視，并通過有線或無線電話、無線電臺向消防通信指揮中心或應急聯(lián)動中心報告火災信息的一種報警方式。

4、其它形式報警

（1）來人報警

是指公眾發(fā)現(xiàn)災情，無法通過信息工具進行報警，直接到消防中隊、消防通信指揮中心或應急聯(lián)動中心報告災情的一種報警方式。

（2）聲光報警

是指由于受條件限制，在少數(shù)地區(qū)和特殊情況下，采用敲鑼、擊鼓、撞鐘、鳴笛、燃放煙火等方式發(fā)送災情信息的一種報警方式。它具有原始、簡單、直接的特點。

在這里，我們經(jīng)常遇到的報警方式是有線市話報警和無線市話報警兩種。其中無線市話報警最為廣泛它具有及時、快速、靈活的特點，但易受地形地物及移動通信網(wǎng)覆蓋范圍的限制。

（二）“三臺合一”接處警模式

公安機關(guān)“三臺合一”接處警系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范中明確了三種“三臺合一”建設模式。依據(jù)2006年12月25日在南京召開的公安機關(guān)“三臺合一”工作現(xiàn)場會有關(guān)精神，此三種模式分別為：

（1）統(tǒng)一接警，同席分類處警模式。

110報警服務臺集中接受110、119、122報警電話，每個接警臺均可受理3種報警電話，110民警負責調(diào)度消防力量、相關(guān)警種及社會聯(lián)動力量。

（2）統(tǒng)一接警，異席分類處警模式。

110報警服務臺集中接受110、119、122報警電話，在不同席位上分別按不同警情處警。這種模式中，110報警服務臺和公安消防指揮中心采用相同的接處警系統(tǒng)和三方通話功能，與公安消防中隊終端臺都建立調(diào)度專線，由110報警服務臺負責接受火災及其他災害事故的報警、調(diào)度第一出動消防力量、調(diào)度相關(guān)警種和社會相關(guān)聯(lián)動單位；公安消防指揮中心負責調(diào)度增援消防力量、監(jiān)聽并可與110報警服務臺共同調(diào)度消防第一出動力量。

（3）統(tǒng)一接警，異地分類處警模式。

110報警服務臺集中匯接轄區(qū)范圍內(nèi)的110、119、122報警電話，經(jīng)過中心系統(tǒng)的自動分析判斷后，自動分流到公安消防指揮中心進行接處警。一是系統(tǒng)中心設在市公安局110報警服務臺，負責同步監(jiān)聽消防部門的接處警情況，調(diào)度相關(guān)警種及社會聯(lián)動單位協(xié)同配合滅火救援；公安消防指揮中心設遠程接處席，負責城區(qū)滅火救援接處警工作，監(jiān)控各縣（市）119接警情況。二是110接處警中心與119消防指揮中心實行并網(wǎng)。110報警服務臺接警后，如屬119火警電話，則通過系統(tǒng)排隊機直接分配到公安消防指揮中心接處警系統(tǒng)，全面負責接處警工作；110報警服務臺負責調(diào)派相關(guān)警種及社會聯(lián)動單位協(xié)同配合，可對消防部隊接處警情況實施監(jiān)聽。

第二部分 報警受理人員的要求

1、良好的心理素質(zhì)

在受理火警時，良好的心理素質(zhì)也是尤為重要的。在報警時有些市民的精神高度緊張，出現(xiàn)情緒激動、語無倫次甚至大聲哭喊的情況，導致不能夠把火災地址詳細的向接警員描述。這時候接警員就要極力穩(wěn)定自已的情緒，千萬不能因?qū)Ψ骄o張而使自已也高度緊張，否則只能使接警速度更加緩慢。此刻保持頭腦的敏捷、思路的清晰極為重要，切忌出現(xiàn)惱火、不耐煩而粗暴受警的現(xiàn)象。

2、語言表達能力

這一點是最為重要的，首先接警員要盡量講普通話。其次，遇有方言較重或年歲較大報警人時更要耐心詢問，細心傾聽，可采取讓能聽懂本地方言的人接聽，或者建議讓報警人身邊的人接聽電話進行詢問。當報警人由于心情緊張而語無倫次不知道如何表達周圍情況時，接警人可采取提問式來詢問火場情況。若對方過度緊張出現(xiàn)哭叫等現(xiàn)象，可先對報警人進行語言安慰勸說，使其情緒穩(wěn)定后再進行詢問，并可根據(jù)對方言語來判斷其情緒狀況，問話中間接插幾句安撫的話，以達到詳細了解火災現(xiàn)場情況為最終目的。

3、注意禮貌用語

為了在市民中樹立119報警臺規(guī)范化的良好服務形象，受理火警時注意禮貌用語也很重要?？傟牎⒅ш牰啻螌犹幘拿饔谜Z進行了規(guī)范。一般接火警的文明用語有“你好”、“請不

要慌張，請說清失火（事故）單位名稱，詳細地址；”“請問什么物質(zhì)燃燒（泄漏、爆炸），火（現(xiàn)）場情況如何，有無人員被困?！薄罢垎柲愕男彰碗娫捥柎a，請你組織人員在火（現(xiàn)）場路口接應消防車”等。受理火警時應停止手中其它一切工作，堅決杜絕出現(xiàn)“請稍等一下”及類似言語，特別是第一受警人受理火警時，也盡可能地不重復詢問相同的問題，因為這只會導致讓報警人感覺接警員不夠迅速、不夠緊急的心理。

4、掌握一般的消防常識

接警員除應具備以上幾點外，還應熟悉轄區(qū)的基本情況，特別是交通道路、重點單位、消防水源等情況。同時要懂得一些簡單的滅火常識。如油鍋起火用鍋蓋蓋嚴窒息法、滅火器的開啟方法、什么類型的滅火器適用于什么火災等等。有時報警人在火災初起時能夠找到滅火器材但不會使用，拿在手里不知所措，就打119邊報警邊求助滅火器材使用方法，這在生活當中確實存在。因此在處警工作當中就遇到過類似問題。這就要求接警員懂得一些這方面的常識，以便能夠把火災消滅在初起階段。同時，這也要求接警員具備一定判斷力：若是電話中無法講清或是對方?jīng)]有撲滅的可能，就不要冒險，否則會釀成報警人不必要的人身傷害或造成嚴重后果。

總之，作為一名119接警員就是消防部隊的眼睛和耳朵，在具備熟練的日常業(yè)務技能的同時，還應具有良好的心理素質(zhì)和準確的判斷力，敏銳的洞察力。平穩(wěn)中求快捷，快捷中求準確。

第三部分 報警受理的方法及處理

警情接報、處理“四步工作法”

（一）詢——詢問

1、詢問的基本要素：

（1）災害事故地點。包括災害事單位名稱、詳細地址（什么路、什么巷或周邊標志性建筑等）等。

（2）災害事故情況。包括燃燒物類型或事故的性質(zhì)、災害程度，建筑物情況，發(fā)生災害的部位，災害現(xiàn)場有無被困人員和爆炸、倒塌、泄漏及毒害物品等情況。

（3）報警人相關(guān)信息。包括報警人姓名、單位，聯(lián)系電話或現(xiàn)場其他聯(lián)系方式，以及報警人所處的位臵、與事故現(xiàn)場處于什么關(guān)系等。

接警員在接警的過程中如果對災害事故單位的地址詢問不清楚或記錄錯誤，就會造成消防車無法及時趕到事故現(xiàn)場，貽誤戰(zhàn)機小火變大災；如果是災害情況和類型沒有詢問清楚就會造成調(diào)度力量不及時，調(diào)度力量不正確等嚴重后果。根據(jù)災害事故類型確定不同類型的警情：（1）火災：建筑情況，火勢。

（2）事故：事故類型，是否有爆炸泄漏危險。（3）災害：是否有爆炸泄漏風險，道路交通情況。（4）救助：是否有生命危險，被困人員狀態(tài)。

2、接處警過程中的兩個要求：

（1）要求110指揮中心調(diào)派事故轄區(qū)派出所或巡警力量到場協(xié)

助處臵。

（2）要求報警人到災害現(xiàn)場附近的主要路口接應消防車輛。

（二）判 ——判斷

1、判定警情類型，2、判斷警情所在的轄區(qū)，3、判斷調(diào)集力量的數(shù)量和車輛裝備的種類，4、判斷是否調(diào)集增援力量，5、判斷是否通知上級指揮員出動。

6、判斷是否調(diào)集醫(yī)療急救、工程搶險等相關(guān)力量。

7、判斷是否需要上傳現(xiàn)場圖像。

（三）處 ——處理

1、根據(jù)警情合理的進行力量調(diào)度；

2、一般性火災和搶險救援、社會救助，中隊值班室要在出警后5分鐘內(nèi)將出警類型、地點、有無人員被困、出警人數(shù)和車輛、帶隊干部、報警人電話等報告給支隊指揮中心。

3、五類場所（高層、地下、人員密集場所、易燃易爆危險化學品場所、大跨度大空間場所）發(fā)生火災或搶險救援時，要在出警后3分鐘內(nèi)支隊指揮中心報告。

4、支隊指揮中心接到報告后，值班干部要及時向值班首長和總隊指揮中心報告，必要時向帶班首長報告，特殊緊急情況可以越級報告。

5、各隊警情處理完畢后，要及時向支隊指揮中心報告歸隊情況。

6、按照要求，及時填報《重要滅火救援情況報告表》，并及時編報《值班信息快報》。

（四）跟 ——跟蹤

1、對撲救、處臵時間長的重大警情、災情，要及時跟蹤。

2、對撲救、處臵參戰(zhàn)力量多的重大警情、災情，要及時跟蹤。

3、對人員傷亡多，過火面積大的火災，要及時跟蹤。

4、對領(lǐng)導批示指示的警情、災情，要及時跟蹤。

5、對重大勤務活動的消防安保情況，要及時跟蹤。

第四部分 出動

一、出動要求

遇有下列情況時，公安消防部隊必須立即出動：

（１）接到火災及其職責任務范圍內(nèi)的報警或者上級命令時；（２）上級檢查執(zhí)勤戰(zhàn)備情況，發(fā)布出動命令時；（３）其他需要立即出動的情況。

二、統(tǒng)一出動鈴聲，明確出動警情

今年以來，在總、支隊視頻監(jiān)控抽查和日常督查中，發(fā)現(xiàn)各隊存在接警出動信號不統(tǒng)一，未按警情出動著裝，出動速度緩慢等現(xiàn)象，嚴重影響了我支隊的執(zhí)勤戰(zhàn)備工作。為此，支隊首長高度重視，要求全體官兵切實增強抓好接警出動工作的責任感和緊迫感，采取行之有效的措施，進一步規(guī)范接警出動程序，增強執(zhí)勤備戰(zhàn)能力。

支隊規(guī)定警鈴“一聲連續(xù)長音”為火警出動，持續(xù)時間為15秒鐘；警鈴“連續(xù)三聲短音”為搶險救援和社會救助出動，重復

五次；警鈴“連續(xù)兩聲短音”為戰(zhàn)備檢查出動，重復五次。上級部門在轄區(qū)內(nèi)進行執(zhí)勤備戰(zhàn)檢查的模擬報警，值班員根據(jù)報警情況發(fā)出火警或搶險救援信號。

三、規(guī)范出動秩序，明確出動力量

1、嚴格落實首批力量出動不得少于2臺消防車的規(guī)定，夜間出警照明車必須出動；

2、大隊值班干部必須隨首車出動或第一時間趕赴現(xiàn)場；

3、中隊出動后，接警人員、帶隊干部要與事故現(xiàn)場繼續(xù)保持，跟蹤了解災害現(xiàn)場變化情況；距離營區(qū)較遠（30公里以上）的事故救援，應考慮城區(qū)的留守力量，根據(jù)事故類型應就近調(diào)度鄉(xiāng)鎮(zhèn)專兼職消防隊力量到場，留守干部對留守力量要及時進行調(diào)整和分工。

4、上級組織緊急出動時，中隊執(zhí)勤人員都應著裝登車（著滅火防護服），所有執(zhí)勤車輛均要駛離車庫。

（1）火警出動。當聽到出動警鈴時，全體官兵著滅火防護服根據(jù)執(zhí)勤分工登車出動，執(zhí)勤隊長乘首車出動，首車到達值班室后，執(zhí)勤隊長根據(jù)出動命令和接處警值班員報告的現(xiàn)場情況，確定出動力量，未出動的車輛與人員恢復戰(zhàn)備；

（2）搶險救援和社會救助出動。當聽到出動警鈴時，執(zhí)勤隊長和搶險救援班戰(zhàn)斗員著救助服，其他官兵著滅火防護服根據(jù)執(zhí)勤分工登車出動，執(zhí)勤隊長乘座搶險救援車出動（搶救救援車為首車），首車到達值班室后，執(zhí)勤隊長根據(jù)出動命令和接處警值班員報告的現(xiàn)場情況，確定出動力量，未出動的車輛與人員恢復戰(zhàn)備；

（3）到隊戰(zhàn)備檢查出動。當聽到出動警鈴時，全體官兵著滅火防護服根據(jù)執(zhí)勤分工登車，所有執(zhí)勤車輛駛離車庫停于車庫前，車輛停穩(wěn)后，大隊值班領(lǐng)導或中隊執(zhí)勤隊長跑至車前指揮位臵，各車官兵下車跑至車輛右側(cè)按指揮員、班長（組長）、戰(zhàn)斗員、駕駛員的順序呈縱隊集合（從車輛左側(cè)下車的官兵從車輛后側(cè)繞至車輛左側(cè)集合），再由排頭指揮隊列以跑步帶至集合位臵（根據(jù)指揮員的位臵確定），行進過程中要有番號，大隊值班領(lǐng)導或中隊執(zhí)勤隊長整齊隊伍，整理著裝，清點人員后向上級報告。

（4）監(jiān)控視頻戰(zhàn)備檢查出動。如果上級部門利用遠程監(jiān)控系統(tǒng)進行視頻戰(zhàn)備檢查出動時，接處警值班員首先要對來電進行甄別，明確來電部門或領(lǐng)導，當接到出動命令后要迅速按支隊規(guī)定的警情鈴聲發(fā)出出動信號。當聽到出動警鈴時，全體官兵按到隊戰(zhàn)備檢查出動的要求出動。集合列隊完畢后，大隊值班領(lǐng)導或中隊執(zhí)勤隊長迅速跑至值班室，用值班室電話向來電部門或領(lǐng)導報告出動人員和車輛情況。

四、配齊值班人員，明確任務分工

各大（中）隊按不少于2人（要求為當?shù)氐恼Z言能力較強且對轄區(qū)情況比較熟悉的合同制消防員）的要求配齊接處警值班人員，設立正、副值班員。各單位出警時，副值班員隨首車出動，并擔任火場通信員，通信員要能時刻保持與支隊指揮中心（中隊值班室）的通信暢通，并及時報告現(xiàn)場災情進展情況。

五、登車出動

（一）著裝登車

執(zhí)勤人員聽到出動信號后，應立即停止一切活動，跑步進入

車庫，按照規(guī)定著裝登車，并按規(guī)定的位臵乘坐。

1、按規(guī)定著裝

2、按規(guī)定攜帶器材裝備

3、按規(guī)定位臵乘坐

執(zhí)勤人員應按照分工依次登車，在規(guī)定的位臵乘坐。嚴禁坐在車廂頂部或站在車外。非執(zhí)勤人員不得登車。

（二）檢查登車情況

各戰(zhàn)斗班長應迅速檢查戰(zhàn)斗員登車情況，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。支隊要求出現(xiàn)下列情況消防車不能出動：

1、首車出動沒有干部跟車不準出動。

2、執(zhí)勤車輛車門未關(guān)牢不準出動。

3、車輛制動系統(tǒng)氣壓不足不準出動。

六、奔赴火場

奔赴火場，是指消防車駛出車庫至到達火場的過程。在這一過程中，需要開展多項工作，其中最主要的就是判斷、預測火場情況，做好相應的戰(zhàn)斗準備，實施超前指揮。

（一）選擇行車路線

消防隊接到出動命令后，應根據(jù)消防通信指揮中心的指令、平時“六熟悉”掌握的情況或應用車載導航設備選擇最佳的行車路線，迅速、準確、安全地到達火場。

1、選擇最近的路線

通常應選擇行駛距離最近的路線奔赴火場。

2、選擇最快的路線

如果最近的路線是路面狹窄、坑洼不平，或是人員、車輛十分擁擠的路段，執(zhí)勤隊長應及時選擇路況良好、交通便捷的路線奔赴火場。

3、選擇安全的路線

撲救有毒物質(zhì)、易燃氣體、易燃液體和大面積物資堆場火災時，應根據(jù)作戰(zhàn)任務、當時當?shù)仫L力方向、地形條件等情況，選擇安全的行車路線和停車位臵，從上風或側(cè)上風方向駛抵燃燒區(qū)。在行駛中，應注意觀察前方情況，發(fā)現(xiàn)行車路線異常時，應及時更改行車路線。

（二）保持途中聯(lián)絡

奔赴火場途中，應保持出動車輛與消防通信指揮中心、各出動車輛之間的通信聯(lián)絡通暢。途中聯(lián)絡的主要內(nèi)容包括：

1、核對情況

車輛駛出車庫后，首車通信員應及時向消防通信指揮中心（值班室）或報警人核對火場地址和任務，發(fā)現(xiàn)差錯立即糾正，并立即通知各出動車輛。

2、報告情況

奔赴火場的途中，執(zhí)勤隊長應向消防通信指揮中心報告（值班室）觀察到的火情，如濃煙升騰、夜間火光映紅天空等火勢狀態(tài)；途中遇到的意外情況以及行進方位、路況等信息。途中即使未發(fā)現(xiàn)煙霧和火光等燃燒跡象，也應及時報告。

3、傳遞信息

消防車出動途中，消防通信指揮中心（值班室）與中隊首車之間應及時互相傳遞下列信息：報警人提供的災害信息；預案及數(shù)據(jù)庫中存儲的此類災害的性質(zhì)、特點及處臵對策；消防通信指揮中心和上級指揮員下達的各項指令；消防車行駛情況；氣象報告；火場及周圍道路、消防水源、建筑結(jié)構(gòu)、地形地物等資料。

（三）做好戰(zhàn)斗準備

奔赴火場的途中，執(zhí)勤隊長通過觀察和消費通信指揮中心告知的火場情況，判斷預測火情，提前向各車部署作戰(zhàn)任務和停車方位。這種超前指揮，對大大加快滅火戰(zhàn)斗進程起著重要的作用。

1、及時了解火場情況

在奔赴火場的途中，往往有數(shù)分鐘乃至更長的行車時間，執(zhí)勤隊長應利用這段時間通過詢問消防通信指揮中心、詢問報警人、數(shù)據(jù)傳輸、調(diào)閱車載計算機/PDA等通信裝備的存儲資料、觀察火場等方式，盡可能多地掌握火情情況，為撲救火災做好準備。

2、預測判斷火場情況

執(zhí)勤隊長預測火場可能出現(xiàn)的情況，判斷火勢的發(fā)展，通常需要綜合考慮下列因素：報警人提供的情況、著火物質(zhì)的性質(zhì)和特點、火災的發(fā)生時段、當時的氣象情況、途中觀察到的火場情況和平時掌握的情況等。其中，最重要、最可靠的是途中觀察到的火場情況。通?？筛鶕?jù)煙霧、火焰顏色和燃燒范圍等判斷火災類別和火勢大小。

3、想定作戰(zhàn)方案

執(zhí)勤隊長應根據(jù)預測、判斷的結(jié)果，滅火作戰(zhàn)預案，周圍道路、水源等綜合情況、圍繞火場主要矛盾，想定滅火戰(zhàn)斗行動方案。向各車指揮員簡要部署作戰(zhàn)任務，明確水源的選用、供水形式、進攻方向等事項，不知有關(guān)預防性措施，提示作戰(zhàn)注意事項，進行必要的戰(zhàn)前動員。

4、及時申請增援

執(zhí)勤隊長應根據(jù)預測、判斷的結(jié)果，估算火場所需滅火力量，及時向消防通信指揮中心請求調(diào)集增援力量，明確提出所需增援的消防車種類和數(shù)量。

（四）保證行駛安全

奔赴火場途中。執(zhí)勤隊長和各車班長應提醒駕駛員注意觀察道路和行人情況，控制消防車行駛速度，確保行駛安全。

1、視道路情況控制車速

消防車出動途中應視道路情況控制車速，遇到交通高峰、冰雪、迷霧、暴雨天氣或路面濕滑地段時，駕駛員應減速行駛，尤其要防止緊急剎車；在道路狹窄、路況很差的情況下，不得強行超車。

2、避開空中障礙物

注意避開道路上方的管線、電纜、樹木、標志牌等障礙物；看清前方橋洞、隧道、管線的標高，按標高規(guī)定通行。

3、通過特殊路段

通過火車和汽車交岔道口時，應聽從鐵路道口管理人員的指

揮；遇無人看護的鐵路道口時應先減速，觀察確定安全后方可通行；通過坡大、彎急的山路時，應嚴格控制車速；遇有鄉(xiāng)間小橋時，執(zhí)勤隊長應先下車，待觀察確定小橋荷載能夠滿足通過消防車時，才能緩速通過；通過鄉(xiāng)間郊外的松軟濕滑路段、涵洞時，應先讓乘員下車，然后邊觀察邊通過。

第二篇：接房標準程序

接房標準程序

接房標準程序 :查看“三書一證一表” 如果開發(fā)商不能提供這些文件，您可以拒絕收房。

一、收房程序心中有數(shù) 收房的一般程序是：

1、發(fā)展商在收房前十幾天通過掛號信將收房通知單郵遞給買家，告知具體收房的時間及須準備的資料。

2、買家應在收房通知單上注明的時間（通常是30天左右)內(nèi)帶齊所需文件資料（包括收房通知書、業(yè)主身份證復印件、原繳交房款收據(jù)等單據(jù)、購房合同等)到指定單位（樓盤現(xiàn)場)辦理收房入住手續(xù)。如購房者在約定時間內(nèi)沒有辦理相關(guān)手續(xù)，則視為發(fā)展商已實際將該房交付買家使用，買家從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。

3、樓房現(xiàn)場驗收。發(fā)展商應首先出示：如果開發(fā)商不能提供這些文件，您可以拒絕收房。

（1）《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》

（2）《建筑工程質(zhì)量認定書》《住宅使用說明書》《住宅質(zhì)量保證書》（3）《建筑工程竣工備案表》（《竣工備案表》上必須要有建委同意備案的章）（4）《商品房面積測繪技術(shù)報告書》（蓋測繪隊公章）（5）《住戶驗房交接表》（6）《樓宇驗收記錄表》

（7）管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結(jié)構(gòu))【提示】：（1）開發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復印件。

（2)買家繳交身份證復印件、收房通知書，領(lǐng)取房屋鑰匙，并由商家接待人員帶領(lǐng)，到所購樓房依雙方約定的交樓標準查驗樓房狀況。

（3)依原合同約定標準驗樓。

（4)驗完樓后，買家按實際驗收情況填寫《住戶驗房交接表》，同時將水表、電表底數(shù)抄在指定表格（一般附在《驗房交接表》中)；如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗收記錄表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準備有關(guān)表格，買家應另以書面形式將意見送交發(fā)展商。

（5)根據(jù)買家意見，買賣雙方協(xié)商解決辦法，如屬可整改內(nèi)容，應協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗收時間，一般不應超過15天；無法在15日內(nèi)解決的，雙方應當就解決方案及期限達成書面協(xié)議

（6)如對樓房基本滿意，向開發(fā)商索取單獨的“二書”和竣工后房屋水電管線圖，交納尾款、配套設施費后，再領(lǐng)鑰匙，并簽署鑰匙憑條。業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》，在《住戶驗房交接表》上簽字認可。

4、辦理入住手續(xù)

1)換發(fā)票、繳交各項相關(guān)費用；

2)填寫《住戶檔案表》、《入住協(xié)議》、《消防責任書》等表格；

3)領(lǐng)取《住戶手冊》、《服務指南》等各種入住手冊及贈送品。

二 做好充分準備

接到發(fā)展商寄來的收房通知書起，收房準備工作就應該開始。收房前的準備宜細不宜漏。

首先應看清發(fā)展商約定的收房時間，確定具體收房日期。然后是要找出購房合同，仔細研究合同中的交樓約定，充分了解哪些標的物是發(fā)展商必須交付的，交樓時你的權(quán)益有哪些。

其次，是要準備齊各種相關(guān)資料，包括申辦產(chǎn)權(quán)證需要的原購房合同（契約)，各期還款單據(jù)（發(fā)票或用于換發(fā)票的收據(jù))，如屬按揭購房的要帶上銀行貸款合同，還有業(yè)主本人的身份證、常住人員的相片，收房通知書，等等。

最后，當然要找一位有經(jīng)驗的收房專家做伴。如果身邊有位懂房地產(chǎn)、建筑、法律或曾經(jīng)買過房、收過樓驗過房的專家或朋友幫忙，可以大大減少收房驗房細節(jié)上的疏漏。找多些人一起收房，附帶要準備的還有度量用的尺子，以及礦泉水、面包等飲料與點心，還有面巾紙，以備收房時東奔西走又排隊又爬窗，又要與發(fā)展商爭論，腳酸腿疼口干腸餓又沒有能量補充。

三、查看“三書一證一表”

“三書”是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認定書》，“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》，“一表”是指《竣工驗收備案表》。

1、《建筑工程質(zhì)量認定書》是房屋通過有關(guān)部門質(zhì)量驗收的憑證；

2、《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》是房產(chǎn)項目通過有關(guān)部門綜合驗收憑證；

3、《竣工驗收備案表》是樓盤向主管部門上報驗收備案的詳細資料，是開發(fā)商必須對樓盤負責的標記文件。

這三份文件是樓盤通過驗收，經(jīng)過國家有關(guān)部門權(quán)威認可的標記，是發(fā)展商交樓的必要條件。但有不少發(fā)展商在樓房未經(jīng)驗收時就發(fā)出收房通知單，如購房者不明就里稀里糊涂收了樓并簽了相關(guān)文件，根據(jù)契約自由、自治的原則，一旦簽了字，就視為對樓宇質(zhì)量的認可。打起官司來購房者難以得到法律的支持。

4、《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍的承諾。

5、《住宅使用說明書》是針對房屋設計、施工及驗收中的各項具體技術(shù)指標，如抗震指標、墻體結(jié)構(gòu)類型等的相關(guān)說明。

因此，購房者收房前可千萬記住要求發(fā)展商出示“三書一證一表”，確定該樓已驗收合格，并且與購房合同一致，只有證件齊全了，你才能簽署入住單，收房。

四 收房過程見招拆招

●陷阱一：收房時限

發(fā)展商約定的收房時限一般在收房通知書寄出30天內(nèi)，按有關(guān)規(guī)定，如購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點辦理相關(guān)手續(xù)，則一般視為發(fā)展商已實際將該房交付買家使用，買家應從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。收房通知書一般以掛號信方式寄出。

對策：購房者在購房時切記要寫清楚郵寄地址，一定要容易接收并能保障親自簽收的地點，如合同約定的收房期恰遇上購房者出差等，可通過電話或親友咨詢具體情況。有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師幫忙，也可及時與發(fā)展商聯(lián)系，商議另行約定時間，并有書面形式確認。

●陷阱二：證件不齊要接樓

“三書一證一表”不齊全，特別是《建筑工程質(zhì)量認定書》與《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》，往往因為樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收。而為盡快回籠資金等原因，發(fā)展商又急于交樓，問題往往因此而起。

對策：遇到這種情況，購房人可選擇不收房，如果確實被要求收，也要在相關(guān)文件，如《住戶驗房交接表》、《驗房記錄表》等相關(guān)文件中寫明“未見《ＸＸＸＸ表》”等字樣并妥善保留好相關(guān)文件副本。●陷阱三：先簽文件后驗樓

上文所述的先驗房后交費、簽文件的收房程序是較合理的正常程序，但商家大多數(shù)采取先交錢填表、簽文件，再驗樓的伎倆，目的是讓消費者先簽了收房認可書再驗樓，等發(fā)現(xiàn)問題時購房者后悔已不及，而商家的主動性更大責任更小。對策：針對這種陷阱，購房者在定合同時就應該將先驗房再收房作為附加條款寫在合同里，不驗房不收房。如當初合同未有約定，商家要求一定要先簽文件，則可采取變通方法，在每份文件中注明“房內(nèi)情況未看”或“屋內(nèi)情況未明”、或“未驗房”等字樣，驗房時如出現(xiàn)什么情況，也可靈活處理。

●陷阱四：疲勞戰(zhàn)

商家典型的做法是先辦手續(xù)再驗樓，并將辦理換發(fā)票、發(fā)表、交費、入住登記等各種手續(xù)地方特意安排在不同的地方，更絕的是集中在同一時間里通知更多的買家收房，造成收房人要東奔西跑排了這隊排那隊的現(xiàn)象，讓收房的人未進自家門已精疲力盡恨不得早點結(jié)束，哪有耐心仔仔細細地查驗所購房屋的上上下下里里外外，更沒精力再就房屋出現(xiàn)的問題與發(fā)展商細加論理。于是，對于發(fā)展商來說，最關(guān)鍵的驗房一關(guān)便輕松過去。而買家累慘之余，也往往虧透了！

對策：應對這種伎倆的方法是莫被收房現(xiàn)場的人山人海嚇怕，最好與發(fā)展商另約時間；如沒法再約時間，可采取“人多好辦事”的戰(zhàn)術(shù)，請來多位老友親戚一起親臨現(xiàn)場，大家分工合作，分頭排隊，發(fā)現(xiàn)的問題自然會更多些，一舉兩得。

●陷阱五：灰塵滿積

清潔明凈一般較討好人，因此大多數(shù)發(fā)展商交樓時都會提前將屋內(nèi)打掃干凈，以博個印象分。但也有商家例外，有意或無意地在地板、窗臺等等地方留下一層土。可別小看這層土，往往裂縫呀、漏水漬呀、磚面不齊呀等等問題就全在這土底下了。因為這層土，你可能就忽略了好多質(zhì)量問題。

對策：掃去土或往地面沖水，一方面可沖去泥層，看清地板質(zhì)量，另一方面也可測測地板的水平狀態(tài)及排水狀況。

●陷阱六：大事化小

無論你在驗房時發(fā)現(xiàn)了什么問題，陪同驗房的人員第一句話總會說：“這沒什么，小問題啦，我們到時讓人整一整就可以了?！边€直拍胸口讓購房人放心，不用寫進驗收文件里。這其實又是商家的一個陷阱，將房屋的一些毛病如墻面、地磚破裂、漏水，甚至是房屋結(jié)構(gòu)性問題等故意說得無足輕重，讓不明就里的你麻痹大意，又以“私人感情”動之以情，目的就是不將缺陷寫進驗樓文件里。如果輕信了他輕易收了樓，到時小問題極有可能因無人管而變成大問題。

對策：不管陪同人員如何口舌如簧，如何信誓旦旦如何套交情，你都要堅持原則，只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關(guān)文件與表格中記錄下來，如樓盤根本就沒準備驗收登記表，則要自備紙筆，將有關(guān)問題一一記錄，并寫清自己的意見，再與發(fā)展商交涉?！裣葳迤撸呵闪⒚康氖召M

雖然物價局已對入住費的相關(guān)費用有明文規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》也對發(fā)展商樣板間及附送物品等有較明確行文，但發(fā)展商往往在簽合同時對購房者大加承諾，而到收房入住時又巧立名目亂收費用。如天河的張生在看樓時，發(fā)展商在樣板間的門上貼出說明，明示此門“隨樓附送”，簽合同時，張先生沒有將這件小事寫進合同附件。結(jié)果收房時，開發(fā)商未裝防盜門卻提出收防盜門安裝費，理由是門確實附送了，但鎖是具備防盜功能的進口貨，因此要收費，且他們的收費也符合物價局的標準，發(fā)展商把無理的事情說的似乎頭頭是道。王小姐在樓盤的認購須知里，發(fā)展商明確標出了入住收費的價格，其中一項收售費讓王小姐甚為不解，樓小姐明明說可視對講系統(tǒng)是贈送的，但收房時卻要交3500元的開通費。還有物價局明文規(guī)定的郵箱不列入收費項目，而發(fā)展商解釋說郵箱作為小區(qū)的一項配套是不收費，但要化400元購買長期所有權(quán)。

對策：發(fā)展商的解釋無非都是在玩文字游戲，訂合同時最好請律師幫你逐個分析各項收費條款，少花冤枉錢，另外，收房時也要不怕麻煩，與發(fā)展商據(jù)理力爭，不該交的錢堅決不交，必要時可向物價局、房管局投訴，向新聞媒體爆光，更好保護自身利益。五 查房驗樓有技巧

●戶外環(huán)境要看清，面積仔細量

首先要看房子是否經(jīng)過政府部門驗收備案。一般規(guī)范的發(fā)展商在交房前都要給購房人提供政府部門的驗收備案表和面積實測文件，購房人應該了解一下交房面積和一開始所簽合同中的面積是否有誤差，該誤差是否可以接受。據(jù)《商品房銷售管理辦法規(guī)定》，如面積誤差比絕對值在正負0.06％（含0.06％)的購銷雙方不作任何補償，0.06％（含0.06％)至3％以內(nèi)（含3％)的，據(jù)實結(jié)算房價款，超出3％的，買房人有權(quán)退房。買家如對房屋面積有疑問，可先自行測定房內(nèi)面積，確有問題，再請房地產(chǎn)測繪機構(gòu)測繪，以其認定的房屋建筑平面圖為準。

●地面需平坦無裂漏

如是未裝修地面，地面應光整、起伏小。可在室內(nèi)地面上薄鋪一層水，若水向一面聚集，說明地面有傾斜。如是已鋪磚地面，要看地面磚灰縫大小是否均勻；看地面磚拼接線的曲、直程度，拼接線要整齊筆直；另外，還要看每塊地面磚是否粘牢，地板下是否空心。具體辦法是用一木槌輕敲地面磚，如出現(xiàn)空洞聲響，說明下面水泥砂漿未抹均勻或用量不夠，地面磚部分面積下面是虛空的。

●墻體和墻面，筆直均勻是關(guān)鍵

檢查墻角，墻體轉(zhuǎn)角線是否筆直；帶個卷尺量一下層高、量一量房子是否方正，用三角尺測量墻角直角的準確度及均勻度；查一查墻腳部分硬度是否高于墻面，地否平整，是否在一個平面上。墻腳的高度以12～15公分為宜，色彩最好與地面相同。不同等級的建筑，其墻面處理也不同。墻面處理方式有：抹灰、噴塑、貼墻紙。貼墻布等。對于抹灰，可從側(cè)面看墻上的印跡是否均勻，若墻面上留有較大、較租的顆粒或印跡大，說明質(zhì)量低。噴塑的要看墻面的整體性，色點大小應均。查看墻紙、墻布是否有氣泡，紙與紙，布與布的交接處是否平整。

●門窗材質(zhì)挺重要

首先看戶門是否與發(fā)展商的承諾相符包括功能、品牌、材質(zhì)，注意戶門周邊密閉性是否好，如果門框間縫隙較大，應該要求調(diào)整，試試鎖頭是否好用；看門開啟是否自如，關(guān)閉嚴不嚴。要注意窗玻璃的材質(zhì)、厚度是否符合承諾，有沒有雙玻改單玻，有無殘缺。窗戶的密封性要好，注意窗臺有無滲水，窗底部滑道是否平滑。紗窗往往是購房人容易忽略的，但入住后自配紗窗往往麻煩且不易配套，最好能在收房時解決。

●設備要齊全

業(yè)主可檢測給水管、排水管是否通暢，管道是否已具有銹跡，氣管是否接通，燈頭、插座是否有電。對于附送設備的性能，消費者應根據(jù)建筑設計和設備說明書，逐一檢查。如對于空調(diào)，可先設置溫度然后到建筑內(nèi)各部分實測溫度，檢驗其吻合程度。對于煙感器、溫感器，可局部改變建筑室內(nèi)的煙度和溫度，看這些設備在標準的煙度、溫度下是否報警。

●插孔探頭要點清

如今新建商品房住宅往往配有各種線路插孔，一般性用電與大家電的用電采用了不同的線路和插孔，另外，還配有電視、寬帶網(wǎng)絡的插孔，很多小區(qū)配備了可視對講、窗磁、門磁、家庭保安自動控制系統(tǒng)等，購房人應對照合同將其一一點清，并分清其用途，特別注意廚、衛(wèi)、洗衣間、露臺上的電插孔應該是帶蓋的防水插孔。如果是毛坯房，應該看看已安裝的插孔面板是否為墻面裝修作了預留。當然了，還要查一查電制板有沒有堵塞或崩裂，有沒電力供應。

●頂棚要結(jié)實

住宅的頂棚構(gòu)造一般較簡單，消費者可檢查吊柜是否結(jié)實，上下取物是否方便。給、排水管道、空調(diào)送風管、電線網(wǎng)等的處理是否合理。頂棚支撐在上面吊下的構(gòu)架上。消費者應看構(gòu)架是否結(jié)實，頂棚上的燈具是否完好，各送風口是否均有風。

●廚衛(wèi)重點是防水

廚衛(wèi)中最關(guān)鍵的是墻面、地面防水的質(zhì)量。最后做一次２４小時閉水試驗，看是否漏水。

衛(wèi)生間要注意查看天花有無水漬，地漏排水是否順暢，地面是否存水或向房間外滲水，洗手盆及浴缸排水是否順暢，坐廁把手與水龍頭等能否靈活操作。廚房應查看廚柜有無損壞，柜門是否開關(guān)自如；煤氣喉是否安裝妥當，有沒破裂，爐具有沒刮花；檢查水、電、煤氣表的度數(shù)是否由零度開始，排水位是否夠斜、有無淤塞，水龍頭有沒破裂、上、下水、灶具排煙是否通暢；瓷磚質(zhì)量、鋪砌款式及位置是否按照購房合同的說明，墻身磁磚是否夠1.5米高；隨樓附送的家電是否齊全；各種設備的生產(chǎn)廠家、品牌、規(guī)格、型號、件數(shù)是否與契約內(nèi)相符，等等。

●裂縫千萬別放過

在查看墻面、梁柱、陽臺時，要注意是否有裂縫。如果梁上或陽臺與建筑主體連接處有結(jié)構(gòu)性裂縫，則比較危險，如果是由材料或工藝引起的裂縫，應該要求開發(fā)商進行補修，一般這類裂縫不會發(fā)生安全問題。

接房應注意四個程序

1.開發(fā)商發(fā)出收房通知。其中包括接房時間、需交納的費用、未按時收房的處理等。通知的形式有電話、傳真、信件等。

2.購房者交納有關(guān)費用。如房屋價款結(jié)算、物業(yè)費、公共維修基金等。3.驗房。購房者對房屋進行驗收，檢查是否存在質(zhì)量問題，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題向開發(fā)商提出，開發(fā)商進行修理后購房者應再次驗房。

4.購房者接收房屋。房屋驗收合格后，開發(fā)商將鑰匙交給購房者。鑰匙的交付一般是房屋交接的主要標志。除了所有權(quán)（所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間以管理機關(guān)辦理過戶手續(xù)的時間為準）外，房屋的一切權(quán)利都從鑰匙交付時由購房者來行使了。當然，風險也從此時由購房者來承擔了（比如房屋交付后出現(xiàn)火災、地震等造成房屋滅失的風險）。審查開發(fā)商手續(xù)要注重細節(jié)

二、接房時應怎樣審查開發(fā)商交房手續(xù)是否完善？

審查開發(fā)商交房手續(xù)是否完善，要注重各個細節(jié)，其中主要審查以下六方面的內(nèi)容：

1.是否具備竣工驗收備案證書。

我市目前推廣使用的商品房買賣合同范本中明確約定，房屋經(jīng)竣工驗收合格后方能交付使用。開發(fā)商在交付房屋時，應提供房屋經(jīng)竣工驗收合格的證明文件，這是開發(fā)商合格交房的基本條件。

2.審查房屋的附屬設施是否符合合同約定。

接房時，應按照合同中附件三的約定，逐項驗收是否達到。特別是一些公用設施設備，比如電梯、過道、樓梯間、管道、電氣設備等都應按設計文件全部安裝到位，并按規(guī)定完成各種測試項目，是否符合國家規(guī)范要求。3.審查房屋結(jié)構(gòu)是否符合合同約定、質(zhì)量是否存在缺陷。

驗房主要是看房屋是否與合同約定一致，包括戶型、朝向、尺寸、結(jié)構(gòu)等。如果這些方面發(fā)生變化，則購房者可以按照合同約定要求開發(fā)商承擔違約責任。房屋的質(zhì)量上主要考慮以下方面：

（1）各種管道應進行通水、試壓、通氣試驗等驗收工作。

（2）屋面工程項目進行蓄水、淋水試驗。有防水要求的房間地面應嚴格按照防水層、保護層的建筑要求來規(guī)劃，在驗收時應進行兩次蓄水試驗，做到無滲漏。對此，建議購房者在接房前，選擇雨后天晴的日子去驗收房屋，可以了解屋頂和外墻是否有滲水現(xiàn)象。

（3）戶內(nèi)各房間的地板和天花板，應做到無裂縫、無空鼓、無起殼，表面平整、色澤基本均勻，線角順直。

（4）地漏與泛水坡度符合設計要求，達到不倒泛水，結(jié)合處嚴密平順，無滲漏。上下水管道無漏水，無堵塞。（5）戶內(nèi)門窗無滲水、銹蝕，開啟靈活，關(guān)閉是否密封。

（6）戶內(nèi)水電是否安裝到位。電表的容量是否符合正常使用。

4.審查房屋面積是否有縮水現(xiàn)象。

在交房時，開發(fā)商應提供專業(yè)部門出具的面積測繪報告。該報告應經(jīng)房屋交易管理部門備案登記。在該報告中，明確標注有房屋的套內(nèi)建筑面積和公攤面積。

5.審查各種代收費、物管費是否符合規(guī)定。

在交房時，開發(fā)商一般要收取各種代收費用，也就是所謂的五通費等。按照相關(guān)規(guī)定，這些費用應該由提供服務的單位向最終用戶收取。開發(fā)商如果要收取，應該提供收費單位的委托證明，或者提供物價局的文件，并向購房者說明收費標準，否則，購房者有權(quán)拒交。

大修基金的收?。喊凑战ㄔO部的規(guī)定，住宅的大修基金按照購房款的2%~3%的標準收取，開發(fā)商可以代收。但收取的大修基金必須立即交納給管理部門，作為給業(yè)主辦理權(quán)屬證書的依據(jù)。

物管費的收取標準：交房時，物管單位應該提供物價局的批文，或者提供經(jīng)物價局備案的收費標準。業(yè)主可以根據(jù)物價局審核的住房的配套設施、設備標準就小區(qū)內(nèi)的公共設施設備、配套設施、綠化標準等進行驗收，如果交房時無法達到該標準，物管公司應相應下浮物管費的收費標準。

6.審查是否提供了住宅使用說明書和質(zhì)量保修書（簡稱兩書）。

按照建設部規(guī)定，開發(fā)商在交付住宅時必須提供兩書。業(yè)主應仔細審查兩書內(nèi)容是否齊全，粘貼的證明文件是否加蓋有開發(fā)商的公章，是否有物管公司的公章，兩書內(nèi)約定的保修內(nèi)容、保修期限是否符合相關(guān)規(guī)定。新房出現(xiàn)問題應保全證據(jù)

三、接房時出現(xiàn)問題因該怎么處理？

交房時出現(xiàn)的問題一般有：未達到交房條件、房屋設施設備不完善、房屋質(zhì)量存在缺陷等問題。出現(xiàn)這些問題時，律師提醒業(yè)主應作好證據(jù)保全，以便更好地維護自己的權(quán)益，主要收集好以下證據(jù)：

1.開發(fā)商發(fā)出的書面交房通知。若開發(fā)商只是以口頭形式通知接房，應要求開發(fā)商出具書面通知。

2.在合同約定的交房時間去接房，同時，就自己接房的過程做一個證據(jù)保全。有錄音錄像設備的，可以把接房的全過程攝錄下來。

3.如果出現(xiàn)了質(zhì)量問題，可以向開發(fā)商提出書面的整改通知。該通知應要求開發(fā)商簽收，自己留一份原件。整改合格后，記錄下整改合格的時間。

4.如果開發(fā)商逾期交房超過一定時間，業(yè)主作出退房選擇時，應以書面形式向開發(fā)商提出退房要求，并明確要求開發(fā)商在約定的時間內(nèi)退還房款并承擔違約金。買房重慶搜房網(wǎng)重慶業(yè)主論壇搜房業(yè)主論壇購房" 5.可以聘請專業(yè)律師等專業(yè)人士陪同接房。

一、接房應注意四個程序

1.開發(fā)商發(fā)出收房通知。其中包括接房時間、需交納的費用、未按時收房的處理等。通知的形式有電話、傳真、信件等。

2.購房者交納有關(guān)費用。如房屋價款結(jié)算、物業(yè)費、公共維修基金等。3.驗房。購房者對房屋進行驗收，檢查是否存在質(zhì)量問題，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題向開發(fā)商提出，開發(fā)商進行修理后購房者應再次驗房。

4.購房者接收房屋。房屋驗收合格后，開發(fā)商將鑰匙交給購房者。鑰匙的交付一般是房屋交接的主要標志。除了所有權(quán)（所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間以管理機關(guān)辦理過戶手續(xù)的時間為準）外，房屋的一切權(quán)利都從鑰匙交付時由購房者來行使了。當然，風險也從此時由購房者來承擔了（比如房屋交付后出現(xiàn)火災、地震等造成房屋滅失的風險）。審查開發(fā)商手續(xù)要注重細節(jié)

二、接房時應怎樣審查開發(fā)商交房手續(xù)是否完善？

審查開發(fā)商交房手續(xù)是否完善，要注重各個細節(jié)，其中主要審查以下六方面的內(nèi)容：

1.是否具備竣工驗收備案證書。

我市目前推廣使用的商品房買賣合同范本中明確約定，房屋經(jīng)竣工驗收合格后方能交付使用。開發(fā)商在交付房屋時，應提供房屋經(jīng)竣工驗收合格的證明文件，這是開發(fā)商合格交房的基本條件。

2.審查房屋的附屬設施是否符合合同約定。

接房時，應按照合同中附件三的約定，逐項驗收是否達到。特別是一些公用設施設備，比如電梯、過道、樓梯間、管道、電氣設備等都應按設計文件全部安裝到位，并按規(guī)定完成各種測試項目，是否符合國家規(guī)范要求。3.審查房屋結(jié)構(gòu)是否符合合同約定、質(zhì)量是否存在缺陷。驗房主要是看房屋是否與合同約定一致，包括戶型、朝向、尺寸、結(jié)構(gòu)等。如果這些方面發(fā)生變化，則購房者可以按照合同約定要求開發(fā)商承擔違約責任。房屋的質(zhì)量上主要考慮以下方面：

（1）各種管道應進行通水、試壓、通氣試驗等驗收工作。

（2）屋面工程項目進行蓄水、淋水試驗。有防水要求的房間地面應嚴格按照防水層、保護層的建筑要求來規(guī)劃，在驗收時應進行兩次蓄水試驗，做到無滲漏。對此，建議購房者在接房前，選擇雨后天晴的日子去驗收房屋，可以了解屋頂和外墻是否有滲水現(xiàn)象。

（3）戶內(nèi)各房間的地板和天花板，應做到無裂縫、無空鼓、無起殼，表面平整、色澤基本均勻，線角順直。

（4）地漏與泛水坡度符合設計要求，達到不倒泛水，結(jié)合處嚴密平順，無滲漏。上下水管道無漏水，無堵塞。

（5）戶內(nèi)門窗無滲水、銹蝕，開啟靈活，關(guān)閉是否密封。

（6）戶內(nèi)水電是否安裝到位。電表的容量是否符合正常使用。

4.審查房屋面積是否有縮水現(xiàn)象。

在交房時，開發(fā)商應提供專業(yè)部門出具的面積測繪報告。該報告應經(jīng)房屋交易管理部門備案登記。在該報告中，明確標注有房屋的套內(nèi)建筑面積和公攤面積。

5.審查各種代收費、物管費是否符合規(guī)定。

在交房時，開發(fā)商一般要收取各種代收費用，也就是所謂的五通費等。按照相關(guān)規(guī)定，這些費用應該由提供服務的單位向最終用戶收取。開發(fā)商如果要收取，應該提供收費單位的委托證明，或者提供物價局的文件，并向購房者說明收費標準，否則，購房者有權(quán)拒交。

大修基金的收取：按照建設部的規(guī)定，住宅的大修基金按照購房款的2%~3%的標準收取，開發(fā)商可以代收。但收取的大修基金必須立即交納給管理部門，作為給業(yè)主辦理權(quán)屬證書的依據(jù)。

物管費的收取標準：交房時，物管單位應該提供物價局的批文，或者提供經(jīng)物價局備案的收費標準。業(yè)主可以根據(jù)物價局審核的住房的配套設施、設備標準就小區(qū)內(nèi)的公共設施設備、配套設施、綠化標準等進行驗收，如果交房時無法達到該標準，物管公司應相應下浮物管費的收費標準。

6.審查是否提供了住宅使用說明書和質(zhì)量保修書（簡稱兩書）。

按照建設部規(guī)定，開發(fā)商在交付住宅時必須提供兩書。業(yè)主應仔細審查兩書內(nèi)容是否齊全，粘貼的證明文件是否加蓋有開發(fā)商的公章，是否有物管公司的公章，兩書內(nèi)約定的保修內(nèi)容、保修期限是否符合相關(guān)規(guī)定。新房出現(xiàn)問題應保全證據(jù)

三、接房時出現(xiàn)問題因該怎么處理？

交房時出現(xiàn)的問題一般有：未達到交房條件、房屋設施設備不完善、房屋質(zhì)量存在缺陷等問題。出現(xiàn)這些問題時，律師提醒業(yè)主應作好證據(jù)保全，以便更好地維護自己的權(quán)益，主要收集好以下證據(jù)：

1.開發(fā)商發(fā)出的書面交房通知。若開發(fā)商只是以口頭形式通知接房，應要求開發(fā)商出具書面通知。

2.在合同約定的交房時間去接房，同時，就自己接房的過程做一個證據(jù)保全。有錄音錄像設備的，可以把接房的全過程攝錄下來。

3.如果出現(xiàn)了質(zhì)量問題，可以向開發(fā)商提出書面的整改通知。該通知應要求開發(fā)商簽收，自己留一份原件。整改合格后，記錄下整改合格的時間。

4.如果開發(fā)商逾期交房超過一定時間，業(yè)主作出退房選擇時，應以書面形式向開發(fā)商提出退房要求，并明確要求開發(fā)商在約定的時間內(nèi)退還房款并承擔違約金。

5.可以聘請專業(yè)律師等專業(yè)人士陪同接房。

第三篇：接房標準程序

接房標準程序

一 收房程序心中有數(shù)

收房的一般程序是：

1、發(fā)展商在收房前十幾天通過掛號信將收房通知單郵遞給買家，告知具體收房的時間及須準備的資料。

2、買家應在收房通知單上注明的時間（通常是30天左右)內(nèi)帶齊所需文件資料（包括收房通知書、業(yè)主身份證復印件、原繳交房款收據(jù)等單據(jù)、購房合同等)到指定單位（樓盤現(xiàn)場)辦理收房入住手續(xù)。如購房者在約定時間內(nèi)沒有辦理相關(guān)手續(xù)，則視為發(fā)展商已實際將該房交付買家使用，買家從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。

3、樓房現(xiàn)場驗收

1)發(fā)展商應首先出示

1《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》

2《建筑工程質(zhì)量認定書》《住宅使用說明書》《住宅質(zhì)量保證書》

3《建筑工程竣工備案表》（《竣工備案表》上有沒有建委同意備案的章）

4《商品房面積測繪技術(shù)報告書》（蓋測繪隊公章）

5《住戶驗房交接表》

6《樓宇驗收記錄表》

7管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結(jié)構(gòu))

如果開發(fā)商不能提供這些文件，您可以拒絕收房。

【提示】：開發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復印件。

2)買家繳交身份證復印件、收房通知書，領(lǐng)取房屋鑰匙，并由商家接待人員帶領(lǐng)，到所購樓房依雙方約定的交樓標準查驗樓房狀況。

3)依原合同約定標準驗樓。

4)驗完樓后，買家按實際驗收情況填寫《住戶驗房交接表》，同時將水表、電表底數(shù)抄在指定表格（一般附在《驗房交接表》中)；如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗收記錄表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準備有關(guān)表格，買家應另以書面形式將意見送交發(fā)展商。

5)根據(jù)買家意見，買賣雙方協(xié)商解決辦法，如屬可整改內(nèi)容，應協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗收時間，一般不應超過15天；無法在15日內(nèi)解決的，雙方應當就解決方案及期限達成書面協(xié)議

6)如對樓房基本滿意，向開發(fā)商索取單獨的“二書”和竣工后房屋水電管線圖，交納尾款、配套設施費后，再領(lǐng)鑰匙，并簽署鑰匙憑條。業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》，在《住戶驗房交接表》上簽字認可。

4、辦理入住手續(xù)

1)換發(fā)票、繳交各項相關(guān)費用；

2)填寫《住戶檔案表》、《入住協(xié)議》、《消防責任書》等表格；

3)領(lǐng)取《住戶手冊》、《服務指南》等各種入住手冊及贈送品。

二 做好充分準備

接到發(fā)展商寄來的收房通知書起，收房準備工作就應該開始。

收房前的準備宜細不宜漏。首先應看清發(fā)展商約定的收房時間，確定具體收房日期。然后是要找出購房合同，仔細研究合同中的交樓約定，充分了解哪些標的物是發(fā)展商必須交付的，交樓時你的權(quán)益有哪些。

其次，是要準備齊各種相關(guān)資料，包括申辦產(chǎn)權(quán)證需要的原購房合同（契約)，各期還款單據(jù)（發(fā)票或用于換發(fā)票的收據(jù))，如屬按揭購房的要帶上銀行貸款合同，還有業(yè)主本人的身份證、常住人員的相片，收房通知書，等等。

最后，當然要找一位有經(jīng)驗的收房專家做伴。如果身邊有位懂房地產(chǎn)、建筑、法律或曾經(jīng)買過房、收過樓驗過房的專家或朋友幫忙，可以大大減少收房驗房細節(jié)上的疏漏。找多些人一起收房，附帶要準備的還有度量用的尺子，以及礦泉水、面包等飲料與點心，還有面巾紙，以備收房時東奔西走又排隊又爬窗，又要與發(fā)展商爭論，腳酸腿疼口干腸餓又沒有能量補充。

三 查看“三書一證一表”

“三書”是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認定書》，“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》，“一表”是指《竣工驗收備案表》。

《建筑工程質(zhì)量認定書》是房屋通過有關(guān)部門質(zhì)量驗收的憑證；

《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》是房產(chǎn)項目通過有關(guān)部門綜合驗收憑證； 《竣工驗收備案表》是樓盤向主管部門上報驗收備案的詳細資料，是開發(fā)商必須對樓盤負責的標記文件。

這三份文件是樓盤通過驗收，經(jīng)過國家有關(guān)部門權(quán)威認可的標記，是發(fā)展商交樓的必要條件。但有不少發(fā)展商在樓房未經(jīng)驗收時就發(fā)出收房通知單，如購房者不明就里稀里糊涂收了樓并簽了相關(guān)文件，根據(jù)契約自由、自治的原則，一旦簽了字，就視為對樓宇質(zhì)量的認可。打起官司來購房者難以得到法律的支持。

《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍的承諾。

《住宅使用說明書》是針對房屋設計、施工及驗收中的各項具體技術(shù)指標，如抗震指標、墻體結(jié)構(gòu)類型等的相關(guān)說明。

因此，購房者收房前可千萬記住要求發(fā)展商出示“三書一證一表”，確定該樓已驗收合格，并且與購房合同一致，只有證件齊全了，你才能簽署入住單，收房。

四 收房過程見招拆招

●陷阱一：收房時限

發(fā)展商約定的收房時限一般在收房通知書寄出30天內(nèi)，按有關(guān)規(guī)定，如購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點辦理相關(guān)手續(xù)，則一般視為發(fā)展商已實際將該房交付買家使用，買家應從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。收房通知書一般以掛號信方式寄出。

對策：購房者在購房時切記要寫清楚郵寄地址（一定要容易接收并能保障親自簽收的地點)，如合同約定的收房期恰遇上購房者出差等，可通過電話或親友咨詢具體情況。有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師幫忙，也可及時與發(fā)展商聯(lián)系，商議另行約定時間，并有書面形式確認。

●陷阱二：證件不齊要交樓

“三書一證一表”不齊全，特別是《建筑工程質(zhì)量認定書》與《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》，往往因為樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收。而為盡快回籠資金等原因，發(fā)展商又急于交樓，問題往往因此而起。

對策：遇到這種情況，購房人可選擇不收房，如果確實被要求收，也要在相關(guān)文件，如《住戶驗房交接表》、《驗房記錄表》等相關(guān)文件中寫明“未見《ＸＸＸＸ表》”等字樣并妥善保留好相關(guān)文件副本。

●陷阱三：先簽文件后驗樓

上文所述的先驗房后交費、簽文件的收房程序是較合理的正常程序，但商家大多數(shù)采取先交錢填表、簽文件，再驗樓的伎倆，目的是讓消費者先簽了收房認可書再驗樓，等發(fā)現(xiàn)問題時購房者后悔已不及，而商家的主動性更大責任更小。

對策：針對這種陷阱，購房者在定合同時就應該將先驗房再收房作為附加條款寫在合同里，不驗房不收房。如當初合同未有約定，商家要求一定要先簽文件，則可采取變通方法，在每份文件中注明“房內(nèi)情況未看”或“屋內(nèi)情況未明”、或“未驗房”等字樣，驗房時如出現(xiàn)什么情況，也可靈活處理。

●陷阱四：疲勞戰(zhàn)

商家典型的做法是先辦手續(xù)再驗樓，并將辦理換發(fā)票、發(fā)表、交費、入住登記等各種手續(xù)地方特意安排在不同的地方，更絕的是集中在同一時間里通知更多的買家收房，造成收房人要東奔西跑排了這隊排那隊的現(xiàn)象，讓收房的人未進自家門已精疲力盡恨不得早點結(jié)束，哪有耐心仔仔細細地查驗所購房屋的上上下下里里外外，更沒精力再就房屋出現(xiàn)的問題與發(fā)展商細加論理。于是，對于發(fā)展商來說，最關(guān)鍵的驗房一關(guān)便輕松過去。而買家累慘之余，也往往虧透了！

對策：應對這種伎倆的方法是莫被收房現(xiàn)場的人山人海嚇怕，最好與發(fā)展商另約時間；如沒法再約時間，可采取“人多好辦事”的戰(zhàn)術(shù)，請來多位老友親戚一起親臨現(xiàn)場，大家分工合作，分頭排隊，發(fā)現(xiàn)的問題自然會更多些，一舉兩得。

●陷阱五：灰塵滿積

清潔明凈一般較討好人，因此大多數(shù)發(fā)展商交樓時都會提前將屋內(nèi)打掃干凈，以博個印象分。但也有商家例外，有意或無意地在地板、窗臺等等地方留下一層土?？蓜e小看這層土，往往裂縫呀、漏水漬呀、磚面不齊呀等等問題就全在這土底下了。因為這層土，你可能就忽略了好多質(zhì)量問題。

對策：掃去土或往地面沖水，一方面可沖去泥層，看清地板質(zhì)量，另一方面也可測測地板的水平狀態(tài)及排水狀況。

●陷阱六：大事化小

無論你在驗房時發(fā)現(xiàn)了什么問題，陪同驗房的人員第一句話總會說：“這沒什么，小問題啦，我們到時讓人整一整就可以了。”還直拍胸口讓購房人放心，不用寫進驗收文件里。

這其實又是商家的一個陷阱，將房屋的一些毛病如墻面、地磚破裂、漏水，甚至是房屋結(jié)構(gòu)性問題等故意說得無足輕重，讓不明就里的你麻痹大意，又以“私人感情”動之以情，目的就是不將缺陷寫進驗樓文件里。如果輕信了他輕易收了樓，到時小問題極有可能因無人管而變成大問題。

對策：不管陪同人員如何口舌如簧，如何信誓旦旦如何套交情，你都要堅持原則，只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關(guān)文件與表格中記錄下來，如樓盤根本就沒準備驗收登記表，則要自備紙筆，將有關(guān)問題一一記錄，并寫清自己的意見，再與發(fā)展商交涉。

●陷阱七：巧立名目的收費

雖然物價局已對入住費的相關(guān)費用有明文規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》也對發(fā)展商樣板間及附送物品等有較明確行文，但發(fā)展商往往在簽合同時對購房者大加承諾，而到收房入住時又巧立名目亂收費用。

如天河的張生在看樓時，發(fā)展商在樣板間的門上貼出說明，明示此門“隨樓附送”，簽合同時，張先生沒有將這件小事寫進合同附件。結(jié)果收房時，開發(fā)商未裝防盜門卻提出收防盜門安裝費，理由是門確實附送了，但鎖是具備防盜功能的進口貨，因此要收費，且他們的收費也符合物價局的標準，發(fā)展商把無理的事情說的似乎頭頭是道。王小姐在樓盤的認購須知里，發(fā)展商明確標出了入住收費的價格，其中一項收售費讓王小姐甚為不解，樓小姐明明說可視對講系統(tǒng)是贈送的，但收房時卻要交3500元的開通費。還有物價局明文規(guī)定的郵箱不列入收費項目，而發(fā)展商解釋說郵箱作為小區(qū)的一項配套是不收費，但要化400元購買長期所有權(quán)。對策：發(fā)展商的解釋無非都是在玩文字游戲，訂合同時最好請律師幫你逐個分析各項收費條款，少花冤枉錢，另外，收房時也要不怕麻煩，與發(fā)展商據(jù)理力爭，不該交的錢堅決不交，必要時可向物價局、房管局投訴，向新聞媒體爆光，更好保護自身利益。

五 查房驗樓有技巧

●戶外環(huán)境要看清，面積仔細量

首先要看房子是否經(jīng)過政府部門驗收備案。一般規(guī)范的發(fā)展商在交房前都要給購房人提供政府部門的驗收備案表和面積實測文件，購房人應該了解一下交房面積和一開始所簽合同中的面積是否有誤差，該誤差是否可以接受。據(jù)《商品房銷售管理辦法規(guī)定》，如面積誤差比絕對值在正負0.06％（含0.06％)的購銷雙方不作任何補償，0.06％（含0.06％)至3％以內(nèi)（含3％)的，據(jù)實結(jié)算房價款，超出3％的，買房人有權(quán)退房。買家如對房屋面積有疑問，可先自行測定房內(nèi)面積，確有問題，再請房地產(chǎn)測繪機構(gòu)測繪，以其認定的房屋建筑平面圖為準。

●地面需平坦無裂漏

如是未裝修地面，地面應光整、起伏小。可在室內(nèi)地面上薄鋪一層水，若水向一面聚集，說明地面有傾斜。如是已鋪磚地面，要看地面磚灰縫大小是否均勻；看地面磚拼接線的曲、直程度，拼接線要整齊筆直；另外，還要看每塊地面磚是否粘牢，地板下是否空心。具體辦法是用一木槌輕敲地面磚，如出現(xiàn)空洞聲響，說明下面水泥砂漿未抹均勻或用量不夠，地面磚部分面積下面是虛空的。

●墻體和墻面，筆直均勻是關(guān)鍵

檢查墻角，墻體轉(zhuǎn)角線是否筆直；帶個卷尺量一下層高、量一量房子是否方正，用三角尺測量墻角直角的準確度及均勻度；查一查墻腳部分硬度是否高于墻面，地否平整，是否在一個平面上。墻腳的高度以12～15公分為宜，色彩最好與地面相同。不同等級的建筑，其墻面處理也不同。墻面處理方式有：抹灰、噴塑、貼墻紙。貼墻布等。對于抹灰，可從側(cè)面看墻上的印跡是否均勻，若墻面上留有較大、較租的顆?；蛴≯E大，說明質(zhì)量低。噴塑的要看墻面的整體性，色點大小應均。查看墻紙、墻布是否有氣泡，紙與紙，布與布的交接處是否平整。

●門窗材質(zhì)挺重要

首先看戶門是否與發(fā)展商的承諾相符包括功能、品牌、材質(zhì)，注意戶門周邊密閉性是否好，如果門框間縫隙較大，應該要求調(diào)整，試試鎖頭是否好用；看門開啟是否自如，關(guān)閉嚴不嚴。要注意窗玻璃的材質(zhì)、厚度是否符合承諾，有沒有雙玻改單玻，有無殘缺。窗戶的密封性要好，注意窗臺有無滲水，窗底部滑道是否平滑。紗窗往往是購房人容易忽略的，但入住后自配紗窗往往麻煩且不易配套，最好能在收房時解決。

●設備要齊全

消費者可檢測給水管、排水管是否通暢，管道是否已具有銹跡，氣管是否接通，燈頭、插座

是否有電。對于附送設備的性能，消費者應根據(jù)建筑設計和設備說明書，逐一檢查。如對于空調(diào)，可先設置溫度然后到建筑內(nèi)各部分實測溫度，檢驗其吻合程度。對于煙感器、溫感器，可局部改變建筑室內(nèi)的煙度和溫度，看這些設備在標準的煙度、溫度下是否報警。

●插孔探頭要點清

如今新建商品房住宅往往配有各種線路插孔，一般性用電與大家電的用電采用了不同的線路和插孔，另外，還配有電視、寬帶網(wǎng)絡的插孔，很多小區(qū)配備了可視對講、窗磁、門磁、家庭保安自動控制系統(tǒng)等，購房人應對照合同將其一一點清，并分清其用途，特別注意廚、衛(wèi)、洗衣間、露臺上的電插孔應該是帶蓋的防水插孔。如果是毛坯房，應該看看已安裝的插孔面板是否為墻面裝修作了預留。當然了，還要查一查電制板有沒有堵塞或崩裂，有沒電力供應。

●頂棚要結(jié)實

住宅的頂棚構(gòu)造一般較簡單，消費者可檢查吊柜是否結(jié)實，上下取物是否方便。給、排水管道、空調(diào)送風管、電線網(wǎng)等的處理是否合理。頂棚支撐在上面吊下的構(gòu)架上。消費者應看構(gòu)架是否結(jié)實，頂棚上的燈具是否完好，各送風口是否均有風。

●廚衛(wèi)重點是防水

廚衛(wèi)中最關(guān)鍵的是墻面、地面防水的質(zhì)量。最后做一次２４小時閉水試驗，看是否漏水。衛(wèi)生間要注意查看天花有無水漬，地漏排水是否順暢，地面是否存水或向房間外滲水，洗手盆及浴缸排水是否順暢，坐廁把手與水龍頭等能否靈活操作。廚房應查看廚柜有無損壞，柜門是否開關(guān)自如；煤氣喉是否安裝妥當，有沒破裂，爐具有沒刮花；檢查水、電、煤氣表的度數(shù)是否由零度開始，排水位是否夠斜、有無淤塞，水龍頭有沒破裂、上、下水、灶具排煙是否通暢；瓷磚質(zhì)量、鋪砌款式及位置是否按照購房合同的說明，墻身磁磚是否夠1.5米高；隨樓附送的家電是否齊全；各種設備的生產(chǎn)廠家、品牌、規(guī)格、型號、件數(shù)是否與契約內(nèi)相符，等等。

●裂縫千萬別放過

在查看墻面、梁柱、陽臺時，要注意是否有裂縫。如果梁上或陽臺與建筑主體連接處有結(jié)構(gòu)性裂縫，則比較危險，如果是由材料或工藝引起的裂縫，應該要求開發(fā)商進行補修，一般這類裂縫不會發(fā)生安全問題

第四篇：102規(guī)范講稿

第十章

保養(yǎng)和維修

《建設工程質(zhì)量管理條例》第21條規(guī)定：“設計單位應當-----注明工程合理使用年限”。建筑物的合理使用年限與設計、施工、使用和維護有著密切的關(guān)系，建筑物合理使用年限實質(zhì)上涉及兩個問題：

⑴建筑物的合理使用年限不僅僅決定于設計的要求，它涉及到設計、施工、建筑材料的選用和使用環(huán)境等諸多因素。施工質(zhì)量的好壞，直接影響建筑物的壽命，在一些工程質(zhì)量事故中，也有少數(shù)是因設計質(zhì)量有缺陷，但大多是施工質(zhì)量低劣所造成的，近幾年因施工質(zhì)量低劣垮蹋的房屋已有不少。

⑵建筑的合理使用就是按照建筑物的功能特征正常使用它，在長期使用中要定期進行維護而不改變建筑物的使用性質(zhì)。如辦公樓不可作為圖書館來使用，一般民用建筑不可作為工業(yè)建筑來使用。當然，有些建筑物則有可能在一定范圍內(nèi)改變其使用性質(zhì)，如集體宿舍可作為一般的辦公室來使用等。也有把舊的工業(yè)廠房或倉庫改為民用建筑。總之，建筑物在漫長的使用過程中有可能因為這樣或那樣的原因而改變其使用性質(zhì)；當然，建筑物在使用過程中隨意改變使用性質(zhì)也會影響其耐久年限。

建筑物的合理使用年限就好像某些產(chǎn)品一樣，從產(chǎn)品設計、制作加工到合理使用，應該是一個涉及到很多因素的系統(tǒng)工程。從設計來講，應該給這種特殊“產(chǎn)品”出具一份通俗易懂的“產(chǎn)品”說明——建筑物使用說明書。就像我們?nèi)粘Ｊ褂玫碾姳?、電飯鍋和洗衣機一樣，給出建筑物使用范圍和維護要求，以保證建筑物在正常使用情況下達到其預期的耐久年限。

要給建筑物出具一份內(nèi)容詳細的使用說明書并不是一件簡單的事情。建筑物種類繁多用途各異，不同地區(qū)的氣象條件又有較大的差異。這些對建筑物的使用壽命都有一定的影響。就我國目前有關(guān)建筑使用現(xiàn)狀來看，解決此問題是有一定難度的。雖然問題比較復雜，但我們可以先從主要對象著手。從工程設計來講，影響建筑物壽命的主要因素是建筑和結(jié)構(gòu)，當然，對于建筑物的正常使用有時要涉及到其他方面。就大量民用建筑和一般工業(yè)建筑而言，影響其壽命的不外乎是結(jié)構(gòu)體系的安全度和圍護結(jié)構(gòu)的完整性。圍護結(jié)構(gòu)的完整性對于建筑物的壽命是有直接關(guān)系的。如一幢鋼筋混凝土建筑物的主體結(jié)構(gòu)暴露在大氣環(huán)境中，經(jīng)常承受風吹雨打，它的耐久年限顯然要低于相同情況下有較好的圍護結(jié)構(gòu)的建筑物。如果一幢建筑物沒有很好的圍護體系，那么它也無法正常使用。另外還有屋面防水工程。如果建筑物其它部位一切完好，就是屋面經(jīng)常漏水，這也影響建筑物的正常使用。屋面經(jīng)常漏水使得主體結(jié)構(gòu)（不管是鋼結(jié)構(gòu)還是混凝土結(jié)構(gòu)）經(jīng)常處于干濕交替環(huán)境，這也會影響建筑物的壽命。除了建筑與結(jié)構(gòu)影響建筑物的壽命外，建筑物在使用階段，加大建筑物的使用荷載，較強的腐蝕介質(zhì)經(jīng)常侵蝕建筑物的重要部位等，這些都會影響建筑物的壽命。設計建筑的都是專業(yè)人員，而使用建筑物并非都是專業(yè)人員。對正確使用和維護建筑物并非人人都是內(nèi)行。因此，給出建筑物的使用說明書，對確保正常使用和延長其耐久年限是相當必要的。就像我們在市場上購買一件新產(chǎn)品，如果不看說明書，就亂用一氣，有可能使其立即損壞或縮短其使用壽命。建筑物雖然不是一般的產(chǎn)品，但在市場經(jīng)濟社會中已從非產(chǎn)品性質(zhì)變?yōu)橐环N特殊的“產(chǎn)品”。如果有了這種“產(chǎn)品”的說明書，在建筑物使用過程中出現(xiàn)買賣易主、負債抵押、生產(chǎn)改造等情況，一般是不會出現(xiàn)因改變其使用性質(zhì)，而損壞建筑物或使其壽命縮短現(xiàn)象。就是改變建筑物的使用性質(zhì)，也是在原說明書中允許的范圍內(nèi)，一般不會影響建筑物壽命的。另外，如果有了這樣的說明書，對建筑物的安全使用也是有保障的?，F(xiàn)在有些單位或個人在對舊的房屋買賣交易過程中，根本不重視原有建筑物的使用性質(zhì)，有少數(shù)業(yè)主為了自身的利益，隨意改變建筑物的用途。這種做法弊多利少，輕則影響建筑物的使用壽命，重則會造成建筑物損壞倒塌，使用說明書無疑是給建筑物合理使用指明了方向。

鑒于編制建筑物的使用說明書的重要性和必要性，在住宅設計中已開始試行簡單使用說明書。說明書主要是指導居民對建筑隊（住宅）二次裝修，以免損壞主體結(jié)構(gòu)，影響建筑物的安全使用，同時對那些部位的墻體可以開設門、窗洞口給予了說明。有這樣一份書面文件對居民裝修房子起到了很好的指導作用，對預防因二次裝修而引起的損壞建筑物的事故起到了一定的扼制作用，避免了因盲目裝修而操作或毀壞建筑物的不良后果。但是，我國現(xiàn)在民用公共性建筑和工業(yè)建筑至今還沒有這樣簡單的使用說明書。前面已經(jīng)談到了使用建筑物的人并非是像設計建筑物專業(yè)人員那樣，他（她）們對建筑物的結(jié)構(gòu)性能、交通疏散組織等是不了解的。前幾年，有些地方和部門擅自改變建筑物的使用性質(zhì)或在建筑物疏散通道上增設防盜門。如果建筑物在正常使用過程中有一份內(nèi)容詳細的說明書，指導業(yè)主對建筑物的正確使用，那么也就不會出現(xiàn)一些不必要的財產(chǎn)損失和人身傷亡事故了。由此可見，建筑物的使用說明書不但有經(jīng)濟意義，而且也有很好的社會意義。我國已經(jīng)加入WTO，那么我們的一些技術(shù)管理工作，特別是要涉及經(jīng)濟的標準也應該適應新形勢的需要。現(xiàn)在城市建筑中有量大面廣的玻璃幕墻工程，我們可以從玻璃幕墻工程開始，給出如何正確使用玻璃幕墻工程的指導意見，在全國各地試行一段時間后，建設部和國家有關(guān)部門可以組織經(jīng)驗交流，對各地試行的情況進行一次總結(jié)和交流，在有一定經(jīng)驗的基礎(chǔ)上再組織編制一部如何編制各類建筑物（和構(gòu)筑物）使用說明書的行業(yè)標準。各設計單位可以按照這個標準編制各類建（構(gòu)）筑物的使用說明書。

《玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范》JGJ102-2003規(guī)定：“幕墻工程竣工驗收時，承包商應向業(yè)主提供《幕墻使用維護說明書》”。一．一般規(guī)定

1．《幕墻使用維護說明書》應包括下列內(nèi)容：

1）幕墻的設計依據(jù)、主要性能參數(shù)及幕墻結(jié)構(gòu)的設計使用年限； 2）使用注意事項；

3）環(huán)境條件變化對幕墻工程的影響； 4）日常與定期的維護、保養(yǎng)要求；

5）幕墻的主要結(jié)構(gòu)特點及易損零部件更換方法； 6）備品、備件清單及主要易損件的名稱、規(guī)格； 7）承包商的保修責任。

2．幕墻工程承包商在幕墻交付使用前應為業(yè)主培訓幕墻維修、維護人員。

3．幕墻交付使用后，業(yè)主應根據(jù)《幕墻使用維護說明書》的相關(guān)要求及時制定幕墻的維修、保 養(yǎng)計劃與制度。

4．雨天或4級以上風力的天氣情況下不宜使用開啟窗；6級以上風力時，應全部關(guān)閉開啟窗。5．幕墻外表面的檢查、清洗、保養(yǎng)與維修工作不得在4級以上風力和大雨（雪）天氣下進行。6．幕墻外表面的檢查、清洗、保養(yǎng)與維修使用的作業(yè)機具方便、安全可靠；每次使用前都應進行安全裝置的檢查，確保設備與人員安全。

7．幕墻外表面的檢查、清洗、保養(yǎng)與維修的作業(yè)中，凡屬高空作業(yè)者，應符合現(xiàn)行行業(yè)標準《建筑施工高處作業(yè)安全技術(shù)規(guī)范》JGJ80的有關(guān)規(guī)定。

二．檢查與維護

1．日常維護和保養(yǎng)應符合下列規(guī)定：

1）應保持幕墻表面整潔，避免銳器及腐蝕性氣體和液體與幕墻表面接觸； 2）應保持幕墻排水系統(tǒng)的暢通，發(fā)現(xiàn)堵塞應及時疏通；

3）在使用過程中如發(fā)現(xiàn)門、窗啟閉不靈或附件損壞等現(xiàn)象時，應及時修理或更換； 4）當發(fā)現(xiàn)密封膠或密封膠條脫落或損壞時，應及時進行修補與更換；

5）當發(fā)現(xiàn)幕墻構(gòu)件或附件的螺栓、螺釘松動或銹蝕時，應及時擰緊或更換。6）當發(fā)現(xiàn)幕墻構(gòu)件銹蝕時，應及時除銹或采取其他防銹措施。2．定期檢查和維護應符合下列規(guī)定：

①在幕墻工程竣工驗收后一年時，應對幕墻工程進行一次全面的檢查，此后每五年應檢查一次。檢 查項目應包括：

1）幕墻整體有無變形、錯位、松動，如有，則應對該部位對應的隱蔽結(jié)構(gòu)進行進一步檢查；幕墻 的主要承力構(gòu)件、連接構(gòu)件和連接螺栓等是否損壞、連接是否可靠、有無銹蝕等；

2）玻璃面板有無松動和損壞；

3）密封膠有無脫膠、開裂、起泡，密封膠條有無脫落、老化等損壞現(xiàn)象；

4）開啟部分是否啟閉靈活，五金附件是否有功能障礙或損壞，安裝螺栓或螺釘是否松動和失效； 5）幕墻排水系統(tǒng)是否通暢。

②應對第1款檢查項目中不符合要求者進行維修或更換；

③施加預拉力的拉桿或拉索結(jié)構(gòu)的幕墻工程在工程竣工驗收后六個月時，必須對該工程進行一次全 面的預拉力檢查和調(diào)整，此后每三年應檢查一次。

④幕墻工程使用十年后應對該工程不同部位的結(jié)構(gòu)硅酮密封膠進行粘接性能的抽樣檢查；此后每三 年宜檢查一次。3．災后檢查和修復應符合下列規(guī)定：

1）當幕墻遭遇強風襲擊后，應及時對幕墻進行全面的檢查，修復或更換損壞的構(gòu)件。對施加預拉力的拉桿或拉索結(jié)構(gòu)的幕墻工程，應進行一次全面的預拉力檢查和調(diào)整。

2）當幕墻遭遇地震、火災等災害后，應由專業(yè)技術(shù)人員對幕墻進行全面的檢查，并根據(jù)損壞程度制定處理方案，及時處理。三．清洗

1．業(yè)主應根據(jù)幕墻表面的積灰污染程度，確定其清洗次數(shù)，但不應少于每年一次。2．清洗幕墻應按《幕墻使用維護說明書》要求選用清洗液。3．清洗幕墻過程中不得撞擊和損傷幕墻。

附錄（參考件）

玻璃幕墻使用維護說明書（草案）

第一條

為保證玻璃幕墻在正常使用和維護下，達到其設計使用年限，特制定玻璃幕墻使用維護說明書。

第二條

依據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設計統(tǒng)一標準》、GB50068和《玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范》JGJ102-2003的規(guī)定，玻璃幕墻屬于易于替換的結(jié)構(gòu)件，玻璃幕墻設計使用年限屬二類，其設計使用年限為25年。

第三條

玻璃幕墻設計基準取為50年。

1．本工程玻璃幕墻基本風壓取×××KN/m2，地面粗糙度類別取×類，風荷載設計值：

墻面區(qū)×××KN/ m2；墻角區(qū)×××KN/ m2。

2．本工程玻璃幕墻抗震按×設防，設計基本地震加速度取0.×g。

2．本工程玻璃幕墻桿件，采用××××（鋁合金、耐候鋼、彩色鋼板等），其強度標準值為：

×××N/ mm2。

4．本工程玻璃幕墻玻璃采用×××玻璃（浮法玻璃、鋼化玻璃、半鋼化玻璃、×××玻璃+×××玻璃的夾層玻璃、×××玻璃+×A+×××玻璃的中空玻璃）其強度標準值為×××N/mm2。

5．本工程拉桿采用××××××（牌號）不銹鋼，其強度標準值為×××N/ mm2。

6．本工程拉索采用××××××（牌號）不銹鋼紋線，其破斷拉力為×××N/ mm2。

7．本工程點式配件，采用××××（牌號）鋼爪、××××（牌號）連接件、××××（牌號）吊夾。其材料強度標準值為××××N/ mm2。

第四條

玻璃幕墻使用耐氣候性材料，除不銹鋼外，均進行表面處理。

1．本工程桿件使用的鋁合材料，經(jīng)陽極氧化處理，膜厚AA××級（復合膜×級）（氟碳噴涂×涂，膜厚≥××μm）（靜電粉末噴涂，局部膜厚40μm≤T≤120μm）

2．本工程桿件使用彩色鋼板冷彎構(gòu)件，采用外用聚酯（硅改性聚酯、外用丙烯酸），涂層厚度≥20μm，塑料溶膠，涂層厚度≥100μm。3．本工程桿件使用耐候鋼。

4．本工程桿件使用鋼構(gòu)件，采用聚酯（丙烯酸），涂層厚度≥××μm。

第五條 本工程玻璃幕墻采用：

1．浮法玻璃 2．鋼化玻璃

3．半鋼化玻璃

4．陽光控制鍍膜玻璃（真空磁控濺射法生產(chǎn)工藝、在線熱噴涂生產(chǎn)工藝）

5．低輻射鍍膜玻璃（真空磁控濺射生產(chǎn)工藝、在線熱噴涂生產(chǎn)工藝）

6．夾層玻璃（浮法、鋼化、浮法鍍膜、鋼化鍍膜）

7．中空玻璃（浮法、鋼化、浮法鍍膜、鋼化鍍膜）第六條 本工程玻璃幕墻采用：

1．構(gòu)件式（單元式）玻璃幕墻；

2．明框（內(nèi)側(cè)裝玻璃、外側(cè)裝玻璃）玻璃幕墻；

3．隱框（內(nèi)嵌式、外扣式、外掛內(nèi)裝式、外掛外裝式、外頓式、外插式）玻璃幕墻。第七條 玻璃幕墻防雷采用全屬桿件與已和主體結(jié)構(gòu)防雷體系連通的預埋件[后設錨板（例如用膨 脹螺栓固定錨板）]連接的方式。本工程控制靜電等級為×級。

第八條

玻璃幕墻層間防火隔斷采用在1.5mm厚鋼板上設置100mm厚防火棉。

第九條

玻璃幕墻為圍護構(gòu)件，不能承擔建筑物上（除玻璃幕墻自重以外的）豎向荷載。

第十條

玻璃幕墻周圍建筑物改擴建時，應將風環(huán)境改變對玻璃幕墻的影響進行評估，并根據(jù)評估結(jié)果采取相應的措施。

第十一條

玻璃幕墻應按設計的規(guī)定正常使用，并且特別注意以下事項：

1．不得在玻璃幕墻上施加設計以外的任何荷載。點支承幕墻的支承裝置只用來支承幕墻玻璃和玻璃承受的風荷載或地震作用，不應在支承裝置上附加其它設備和重物。

2．進行室內(nèi)裝修時，室內(nèi)裝修分格應與幕墻桿件協(xié)調(diào)（不得在玻璃部分分格），并且與玻璃幕墻桿件間留變形縫，用密封材料填縫，不得緊靠幕墻桿件。

3．不得在玻璃幕墻表面上設霓虹燈、招牌及廣告。

4．窗簾盒不得固定在玻璃幕墻上，窗簾應距玻璃幕墻一定距離，窗簾材料應為純棉，不能使用化纖材料。

5．在距玻璃幕墻2m范圍內(nèi)不得敷設埋入地下的上、下管道及其他金屬管線，以避免反擊。

6．在樓板外緣應設踏腳線，防止物件滾動撞擊玻璃幕墻。

7．不得隨意將玻璃面板明框改為隱框（隱框改為明框）或更換為石材面板。不得隨意改變幕墻分格。

8．不得隨意在玻璃幕墻上添加遮陽設施。不得穿越玻璃面板設置金屬管線（合理設置穿越玻璃幕墻的金屬管線要有防雷設施）。

9．不得將污水或其它含有有害物質(zhì)的水向玻璃幕墻排放。

第十二條

清潔房間時，不得使用水沖洗，以免水流入防火隔斷，使防火棉失效。第十三條

在屋頂（及有防雷設施處）設置廣告牌時，應保護好幕墻防雷體系。第十四條

對玻璃肋玻璃幕墻玻璃肋之間，張拉索桿點式玻璃幕墻支承結(jié)構(gòu)之間不得設置其他設施。第十五條

不允許用硬物刻劃或磨擦玻璃鍍膜面層及金屬桿件涂漆（鍍膜）表面，傷害其表面。

第十六條

玻璃幕墻工程驗收交工后，使用單位應及時制訂幕墻的保養(yǎng)、維修計劃與制度。

第十七條

玻璃幕墻的保養(yǎng)應按下列要求進行；

1．應根據(jù)幕墻面積灰污染程度，確定清洗幕墻的次數(shù)與周期，每年應至少清洗1次，清洗鍍膜玻璃膜面時不允許使用清洗液，必須用柔軟、純棉布擦拭。

2．清洗幕墻外面的機械設備（如清洗機或吊籃等）應操作靈活方便，以免擦傷幕墻墻面。

第十八條

玻璃幕墻的檢查與維修應按下列要求進行：

1．當發(fā)現(xiàn)螺栓松動應擰緊或焊牢，當發(fā)現(xiàn)連接件銹蝕應除銹補漆；

2．當發(fā)現(xiàn)玻璃松動、開裂、破損、中空玻璃空氣層結(jié)露應及時修復或更換；

3．隱框玻璃幕墻更換玻璃應用固化期滿的組件更換，不得直接在玻璃幕墻上更換；

4．當發(fā)現(xiàn)密封膠和密封條脫落或損壞，應及時修補與更換；

5．當發(fā)現(xiàn)幕墻構(gòu)件及連接件損壞，或連接件與主體結(jié)構(gòu)的錨固松動或脫落，應及時更換或采取措施加固修復；

6．定期檢查幕墻排水系統(tǒng)，當發(fā)現(xiàn)堵塞，應及時疏通；

7．當五金件有脫落、損壞或動能障礙時，應及時進行更換和修復；

8．當遇臺風、地震、火災等自然災害時，災后應對玻璃幕墻進行全面檢查，并視損壞程度進行維修加固；

9．對張拉索桿的張拉力每年（大風或地震后）應檢查一次，如低于設計值，應補充張拉到設計值。對索（桿）、鋼爪、連接件檢查其銹蝕并及時處理或更換；

10．對張拉索桿結(jié)構(gòu)依附的錨定結(jié)構(gòu)（主體結(jié)構(gòu)）每半年檢查一次，檢查其是否有異常（開裂、撓曲等）；

11．對防火膈斷每半年檢查一次，如發(fā)現(xiàn)防火棉受潮應及時更換；

12．在對防雷系統(tǒng)接地電阻每年檢測基礎(chǔ)上，對防雷系統(tǒng)每年檢測一次，如發(fā)現(xiàn)桿件與主體結(jié)構(gòu)不連通，應及時修理。對防雷金屬接閃器每年檢查一次，如發(fā)現(xiàn)銹蝕、搭接不夠，應及時修理更換。

第十九條

玻璃幕墻在正常使用時，每隔5年應進行一次全面的檢查，對玻璃、密封條、密封膠、結(jié)構(gòu)硅酮密封膠等應在不利的位置進行檢查。

第二十條

在對玻璃幕墻進行保養(yǎng)和維修中應符合下列安全規(guī)定；

1．不得在4級以上風力及大雨天氣進行幕墻外側(cè)的檢查、保養(yǎng)與維修工作；

2．對玻璃幕進行檢查、清洗、保養(yǎng)、維修時所采用的機具設備（清洗機、吊籃）必須牢固、操作方便、安全可靠；

3．在玻璃幕墻的保養(yǎng)與維修工作中，凡屬高處作業(yè)者，必須遵守現(xiàn)行國家標準《建筑施工高處作業(yè)安全技術(shù)規(guī)范》（JGJ80）的有關(guān)規(guī)定。

第二十一條

玻璃幕墻三包（包修、包換、包賠）時間為：

1． 幕墻玻璃兩年； 2． 金屬桿件十年； 3． 結(jié)構(gòu)膠十年； 4． 配件、附件兩年。

第二十二條

玻璃幕墻三包期內(nèi)，提供修理、更換用材料；三包期后按合同規(guī)定。

第五篇：黨員接轉(zhuǎn)組織關(guān)系程序

黨員組織關(guān)系接轉(zhuǎn)程序

1、根據(jù)中央組織部的有關(guān)規(guī)定，在全國范圍內(nèi)可以直接相互轉(zhuǎn)移黨員組織關(guān)系的黨組織是：（1）縣級及縣級以上地方各級黨委組織部。（2）中央直屬機關(guān)各部門、中央國家機關(guān)各部門及中央一級人民團體的機關(guān)黨委。（3）省、自治區(qū)、直轄市直屬機關(guān)黨委（工委）組織部。（4）省、自治區(qū)、直轄市黨委各工作委員會組織部（處）。

（5）新疆生產(chǎn)建設兵團政治部組織部、各農(nóng)業(yè)師（管理局）政治部（處）。（6）中國人民解放軍師（旅）或相當于師以上政治部或其組織部門。（7）鐵路系統(tǒng)的各鐵路局黨委組織部。

2、辦理轉(zhuǎn)移**集團的黨員組織關(guān)系的黨組織上級主管機關(guān)是市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)工委。

3、辦理轉(zhuǎn)移黨員組織關(guān)系應開具統(tǒng)一式樣的“中國共產(chǎn)黨黨員組織關(guān)系介紹信”。要用毛筆或鋼筆填寫，字跡要清楚，不得涂改，介紹信上應注明有效期，加蓋公章，介紹信和存根的連接部位要加蓋騎縫章。介紹信的有效期可根據(jù)具體情況確定，一般不應超過3個月。

4、黨員組織關(guān)系介紹信由黨員自己攜帶，不能自己攜帶的，應由機要交通或機要郵政傳遞。

5、辦理轉(zhuǎn)移到**集團的*市以外地區(qū)的黨員組織關(guān)系應由本單位上級有在全國范圍內(nèi)接轉(zhuǎn)黨員組織關(guān)系權(quán)利的主管機關(guān)黨組織開具黨員組織關(guān)系介紹信，接受單位為市委組織部，由市委組織部開具轉(zhuǎn)至 1

開發(fā)區(qū)工委的黨員組織關(guān)系介紹信，開發(fā)區(qū)工委開具轉(zhuǎn)至**集團黨委的組織關(guān)系介紹信。

6、辦理轉(zhuǎn)移到**集團的*地區(qū)的黨員組織關(guān)系應由本單位上級主

管機關(guān)黨組織開具黨員組織關(guān)系介紹信，接受單位為開發(fā)區(qū)工委，開發(fā)區(qū)工委再開具轉(zhuǎn)至**集團黨委的黨員組織關(guān)系介紹信。

7、辦理轉(zhuǎn)移出**的*市以外地區(qū)的黨員組織關(guān)系由**集團黨委開

具黨員組織關(guān)系介紹信，到開發(fā)區(qū)工委換開到市委組織部的黨員組織關(guān)系介紹信，由市委組織部開至有在全國范圍內(nèi)接轉(zhuǎn)黨員組織關(guān)系權(quán)利的所到單位上級黨組織的黨員組織關(guān)系介紹信，所到單位上級黨組織再轉(zhuǎn)到所到單位。

8、辦理轉(zhuǎn)移出*市地區(qū)的黨員組織關(guān)系由**集團黨委開具到開發(fā)

區(qū)工委的黨員組織關(guān)系介紹信，開發(fā)區(qū)工委換開至所到單位上級黨組織的黨員組織關(guān)系介紹信，所到單位上級黨組織再轉(zhuǎn)到所到單位。