第一篇：資產(chǎn)評估程序、規(guī)范

資 產(chǎn) 評 估 程 序

一、資產(chǎn)評估程序的定義

資產(chǎn)評估程序是指資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務、形成資產(chǎn)評估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。資產(chǎn)評估程序如下：

（一）、明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項；

（二）、編制資產(chǎn)評估計劃；

（三）、資產(chǎn)勘察與現(xiàn)場調(diào)查；

（四）、收集資產(chǎn)評估資料；

（五）、評定估算；

（六）、編制和提交資產(chǎn)評估報告書；

（七）、資產(chǎn)評估工作檔案歸檔。

二、資產(chǎn)評估程序的重要性

（一）、資產(chǎn)評估程序是規(guī)定資產(chǎn)評估行為、提高資產(chǎn)評估業(yè)務質(zhì)量和維護資產(chǎn)評估服務公

信力的重要保證；

（二）、資產(chǎn)評估程序是相關當事方評價自查評估服務的重要依據(jù)；

（三）、恰當執(zhí)行資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風險、保護自身合法權益、合理抗辯的重要手段之一。

三、資產(chǎn)評估程序的內(nèi)容

（一）、明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項

1、委托方和相關當事方基本狀況。

2、資產(chǎn)評估目的。

3、評估對象基本狀況。

4、價值類型及定義。

5、資產(chǎn)評估基準日。（評估資產(chǎn)價值對應的時點）

6、資產(chǎn)評估限制條件和重要假設。

7、其他需要明確的重要因素。

資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員在明確上述資產(chǎn)評估基本事項的基礎上，應當分析下列因素，確定是否承接資產(chǎn)評估項目：

（1）、評估項目風險。

（2）、專業(yè)勝任能力。

（3）、獨立性分析。

（二）、編制資產(chǎn)評估計劃

編制資產(chǎn)評估工作計劃應當重點考慮以下因素：

1、資產(chǎn)評估目的、資產(chǎn)評估對象狀況；

2、資產(chǎn)評估業(yè)務風險、資產(chǎn)評估項目的規(guī)模和復雜程度；

3、評估對象的性質(zhì)、行業(yè)特點、發(fā)展趨勢；

4、資產(chǎn)評估項目所涉及資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、類別、數(shù)量及分布狀況；

5、相關資料收集狀況；

6、委托人或資產(chǎn)占有方過去委托資產(chǎn)評估的經(jīng)歷、誠信狀況及提供資料的可靠性、完

整性和相關性；

7、資產(chǎn)評估人員的專業(yè)勝任能力、經(jīng)驗及專業(yè)、助理人員配備情況。

（三）資產(chǎn)查勘與現(xiàn)場調(diào)查

現(xiàn)場查勘是評估的一項基礎性工作。現(xiàn)場查勘的質(zhì)量，現(xiàn)場查勘獲得信息量大小，直接

影響到評估方法的選擇，從而影響評估價格的客觀、公正、科學的確定，影響到評估師

所承擔的風險的大小。

1、現(xiàn)場查勘的內(nèi)容

現(xiàn)場查勘是對資產(chǎn)狀況進行實地考察。在核實資產(chǎn)的實際功能、核對帳物的真實性、可

靠性的共同點的基礎上，還應區(qū)別不同的評估方法所必須相關的查勘要求，旨在為正確

評估提供第一手資料;

（1）資產(chǎn)實物狀態(tài)的確認

資產(chǎn)實物的確認是對資產(chǎn)實物狀態(tài)的清查核定。以動產(chǎn)為主的評估，物體的確認重點是

型號、產(chǎn)地、數(shù)量、成新度及目前狀況等；以地產(chǎn)為主的評估，物體的確認重點是坐落、地號、面積及附著物狀態(tài)等；以房產(chǎn)為主的評估，物體的確認重點是建筑結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、用途、成新度及地段坐落、區(qū)域環(huán)境等。

（2）資產(chǎn)權屬關系的確認

權屬關系的確認是在核實資產(chǎn)有無及其狀態(tài)之后，確認其歸屬關系。權屬關系一般分為

所有權和使用權。

（3）資產(chǎn)財務狀況的核對

主要是核實資產(chǎn)的原始價值、現(xiàn)值，作為估價結(jié)果的對照，注意價值差異的分析，保證

估價結(jié)果的客觀。

（四）收集資產(chǎn)評估資料

1、資產(chǎn)評估人員在資產(chǎn)評估過程中，應當考慮下列相關信息：

（1）有關資產(chǎn)權利的法律文件或其他證明資料；

（2）資產(chǎn)的性質(zhì)、目前和歷史狀況信息；

（3）有關資產(chǎn)的剩余經(jīng)濟壽命和法定壽命信息；

（4）有關資產(chǎn)的使用范圍和獲利能力的信息；

（5）資產(chǎn)以往的評估及交易情況信息；

（6）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的可行性信息；

（7）類似的資產(chǎn)的市場價格信息；

（8）賣方承諾的保證、賠償及其他附加條件；

（9）可能影響資產(chǎn)價值的宏觀經(jīng)濟前景信息；

（10）可能影響資產(chǎn)價值的行業(yè)狀況及前景信息；

（11）可能影響資產(chǎn)價值的企業(yè)狀況及前景信息；

（12）其他相關信息。

2、執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務過程中信息的來源

（1）收集資產(chǎn)所有者或占有者內(nèi)部的信息資料；

如：會計報表、產(chǎn)權證明、合同等都歸企業(yè)內(nèi)部的信息。

評估信息大量的是通過企業(yè)內(nèi)部得到的。但不是唯一的。

（2）收集資產(chǎn)所有者或占有者外部的信息資料；

①市場信息。

②政府部門。

③政券交易機構(gòu)。

④媒體。

⑤行業(yè)協(xié)會或管理機構(gòu)及其出版物。

⑥學術出版物。

3、資產(chǎn)評估過程中信息的初步處理

（1）資產(chǎn)信息資料的分析

判斷資產(chǎn)信息資料合理性和可靠性的主要因素：

①該渠道過去提供的信息的質(zhì)量；

②該渠道提供信息的動因；

③該渠道是否被通常認為是該種信息的合理提供者；

④該渠道的可信度。

（2）資產(chǎn)信息資料的篩選與調(diào)整

在資產(chǎn)信息資料鑒定的基礎上，要對資產(chǎn)信息資料進行篩選、整理和分類。一般可將鑒

定后的資產(chǎn)信息資料按兩種標準進行分類：

①按可用性原則劃分：可用信息、有參考價值信息、不可用信息；

②按信息來源劃分：一級信息、二級信息。

一級信息是從信息源來的未經(jīng)處理的事實。這些信息是沒有經(jīng)過變動、調(diào)整或根據(jù)有關

人員的觀點選擇處理過的。是最原始的信息。

二級信息提供的是變動過的信息。二級信息比一級信息更容易找到。但經(jīng)過某些信息源的加工，與一級信息比有變化。

（五）評定估算

1、資產(chǎn)評估的基本方法

（1）市場法

市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并

將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。

（2）成本法

成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被

評估資產(chǎn)價值的方法。

（3）收益法

收益法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。資產(chǎn)評估價值與資產(chǎn)的效用或有用程度密切相關，資產(chǎn)的效用越大，獲利能力越強，它的價值也就越大。

2、資產(chǎn)評估方法的選擇

（1）資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應。

資產(chǎn)評估價值類型與資產(chǎn)評估方法是兩個不同層次的概念。資產(chǎn)評估價值類型說明“評什么”，是資產(chǎn)評估價值質(zhì)的規(guī)定，具有排他性，對資產(chǎn)評估方法具有約束性；資產(chǎn)評估方法說明“如何評”，是資產(chǎn)評估價值量的確定，具有多樣性和替代性，并服務于評估價值類型。

（2）資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應。

（3）評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。

3、機器設備評估

機器設備是指由金屬或其他材料組成，由若干零部件裝配起來，在一種或幾種動力驅(qū)動下，能夠完成生產(chǎn)、加工、運行等功能或效用的裝置。典型的機器設備主要是由原動機部分、傳動部分和工作部分三大部分組成。

評估方法：通常采用市場法、成本法、機器設備不具備獨立的獲利能力，難用收益法。

（1）成本法

機器設備評估值＝重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟性貶值

（2）市場法

市場調(diào)查選取市場參照物，應注意參照物的時間性、地域性、可比性；從時間上講，參照物的交易時間應盡可能接近評估基準日。

4、房地產(chǎn)評估

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)，即單純的土地；單純的建筑物；土地與建筑物合成一體的房地產(chǎn)。在國外一般稱之為不動產(chǎn)。

評估方法：市場比較法、成本法、收益法、假設開發(fā)法

（1）市場比較法

將要評估的房地產(chǎn)與在評估時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚源斯浪阋u估的房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的方法。

（2）成本法

求取評估對象在評估時點的重置價格（即在現(xiàn)在的市場行情下，重新建造評估對象所需的費用）或重建價格，扣除折舊，以此計算評估對象的客觀合理價格或價值的方法。

（3）收益法

預計評估對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到評估時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

（4）假設開發(fā)法

預計評估對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算評估對象的客觀合理價格或價值的方法。

5、無形資產(chǎn)評估

無形資產(chǎn)是指特定主體所控制的，不具有實物形態(tài)。對生產(chǎn)經(jīng)營長期發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟利益的資源。包括專利權、商標權、著作權、商譽、計算機軟件、集成電路布圖等。

評估方法：收益法、成本法

（1）收益法

無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和投資價格的評估，是指以無形資產(chǎn)作為投資手段或確認的轉(zhuǎn)讓對象所進行的評估，或者說，是將無形資產(chǎn)作為獲利能力進行的評估。

（2）成本法

無形資產(chǎn)評估值＝無形資產(chǎn)重置成本×成新率

6、流動資產(chǎn)評估

流動資產(chǎn)包括現(xiàn)金、各項存款、應收賬款、預付款、存貨、短期投資等；

評估方法：歷史成本法、重置成本法、現(xiàn)行市價法、清算價格法

（1）歷史成本法

歷史成本法，亦稱帳面價值法。其基本含義是：任何一種資產(chǎn)的取得，都以當時購建或交換時實際發(fā)生的成本計算，資產(chǎn)價值一經(jīng)入帳，以后就按其實際成本減去以該實際成本為基礎提取的折舊額后的余額作為資產(chǎn)的價值。

（2）重置成本法

重置成本法是指將過去購置的資產(chǎn)按目前在市場上的價格來計價或按目前制造該資產(chǎn)的成本，同時考慮損耗、完工程度等確定重估價值的方法稱為重置成本法。

（3）現(xiàn)行市價法

現(xiàn)行市價法，亦稱公允市價法。其計算公式為：資產(chǎn)評估價值＝全新資產(chǎn)的市場價格－減值因素。

（4）清算價格法

清算價格法是指企業(yè)在破產(chǎn)清算時，按流動資產(chǎn)拍賣時可變現(xiàn)的價值重估價值。

7、長期投資及其他資產(chǎn)評估

長期投資是指企業(yè)投入財力（包括本企業(yè)和企業(yè)以外的投資活動），以期獲得投資報酬的活動和行為；包括：債券、股票等。

債券：①在正常情況下，上市債券的現(xiàn)行市場價格（評估基準日的收盤價）可以作為它的評估值。

②根據(jù)非上市債券還本付息的方法，把債券分類兩類：每年支付利息、到期還本的情況和到期一次還本付息、平時不支付利息的情況。

股票：

股票進行評估，與股票的內(nèi)在價格、清算價格和市場價格有關。

（六）、編制和提交資產(chǎn)評估報告書

資產(chǎn)評估報告是指評估機構(gòu)按照評估工作制度的有關規(guī)定，在完成評估工作后向委托方和有關方面提交的說明評估過程和結(jié)果的書面報告。

（七）、資產(chǎn)評估工作檔案歸檔

資產(chǎn)評估檔案是指企業(yè)在資產(chǎn)評估活動過程中形成的、歸檔保存的具有保存價值的各種不同載體的文件材料。資產(chǎn)評估檔案是資產(chǎn)評估活動的真實記錄,是今后企業(yè)各項工作總結(jié)、查考的重要依據(jù),是企業(yè)全宗檔案的重要組成部分,是一筆珍貴的無形資產(chǎn),必須立卷歸檔。

四、履行資產(chǎn)評估程序的基本要求

（一）、資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員應當在國家和資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)定的范圍內(nèi)，建立、健全資產(chǎn)評

估程序制度。

（二）、資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，應當根據(jù)具體資產(chǎn)評估項目的情況和資產(chǎn)

評估程序制度，確定并履行適當?shù)馁Y產(chǎn)評估程序，不得隨意簡化或刪減資產(chǎn)評估程序。

（三）、資產(chǎn)評估機構(gòu)應當建立相關工作制度，指導和監(jiān)督資產(chǎn)評估項目經(jīng)辦人員及助理人

員實施資產(chǎn)評估程序。

（四）、如果由于資產(chǎn)評估項目的特殊性，資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員無法或沒有履行資產(chǎn)評估程

序中的某個基本環(huán)節(jié)。應當考慮這種狀況是否會影響到資產(chǎn)評估結(jié)論的合理性，并在資產(chǎn)評估報告書中明確披露這種狀況及其對資產(chǎn)評估結(jié)論可能具有的影響，必要時應當拒絕接受委托或終止資產(chǎn)評估工作。

（五）、資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員應當將資產(chǎn)評估程序的組織實施情況記錄于工作底稿，并將主

要資產(chǎn)評估程序執(zhí)行情況在資產(chǎn)評估報告中予以披露。

第二篇：資產(chǎn)評估準則評估程序講解

資產(chǎn)評估準則評估程序講解

《資產(chǎn)評估準則——評估程序》講解 崔勁 主要內(nèi)容

程序準則制定的依據(jù) 程序準則相關問題分析

與《操作規(guī)范意見》的比較與說明 程序準則講解

程序準則制定的依據(jù)(基本準則)第十二條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行評估業(yè)務，應當根據(jù)業(yè)務的具體情況履行適當?shù)脑u估程

序。

第十三條 評估程序包括八項內(nèi)容 明確評估業(yè)務基本事項 簽訂業(yè)務約定書 編制評估計劃 現(xiàn)場調(diào)查 收集評估資料 評定估算

編制和提交評估報告 工作底稿歸檔 相關問題分析

我國評估行業(yè)缺乏對評估程序的研究與規(guī)范 評估實踐發(fā)展對規(guī)范程序提出更高要求

評估準則有利于法律責任的界定(行業(yè)進入高法律風險階段)評估程序準則是評估質(zhì)量的基礎保證 資產(chǎn)評估基本準則的制定基礎 國際評估準則對評估程序的規(guī)范 與《操作規(guī)范意見》比較與說明(1)《操作規(guī)范意見》

第三章“資產(chǎn)評估操作程序”中對評估機構(gòu)自接受評估項目委托起至完成評估項目、建立項目檔案止的操作程序規(guī)定了15項。

《程序準則》

根據(jù)基本準則的要求將有關內(nèi)容進行了歸納，例如將第5項指導資產(chǎn)占有單位清查、填報，搜集準備資料，第6項檢查核實資產(chǎn)，驗證資料;第7項檢測鑒定資產(chǎn)的相關內(nèi)容歸納為“現(xiàn)場調(diào)查程序”。增加“收集評估資料程序”，將第8項選擇評估方法和計算公式;第9項針對具體對象進行評定估算合并為“評估估算程序”。

與《操作規(guī)范意見》比較與說明(2)《操作規(guī)范意見》

第25條:評估機構(gòu)必須派出足夠數(shù)量、富有經(jīng)驗的專職業(yè)務人員到現(xiàn)場檢查核實資產(chǎn)占有單位進行的清查情況，驗證所提供的資料。要逐項核查建筑物、機器設備、在建工程;逐筆檢查長期投資、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)和貨幣資金、應收及預付款項、短期投資等資產(chǎn)及負債。

《程序準則》

第十七條 應當根據(jù)評估業(yè)務具體情況對評估對象進行適當?shù)默F(xiàn)場調(diào)查。第十八條 要求委托方提供涉及評估對象和評估范圍的詳細資料。要求委托方或者產(chǎn)權持有者對其提供的評估明細表及相關證明材料以簽字、蓋章或者其他方式進行確認。

與《操作規(guī)范意見》比較與說明(2)(續(xù))《程序準則》

第十九條 注冊資產(chǎn)評估師應當通過詢問、函證、核對、監(jiān)盤、勘查、檢查等方式進行調(diào)查，獲取評估業(yè)務需要的基礎資料，了解評估對象現(xiàn)狀，關注評估對象法律權屬。

第二十條 注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行現(xiàn)場調(diào)查時無法或者不宜對評估范圍內(nèi)所有資產(chǎn)、負債等有關內(nèi)容進行逐項調(diào)查的，可以根據(jù)重要程度采用抽樣等方式進行調(diào)查。

第二十一條 注冊資產(chǎn)評估師應當根據(jù)評估業(yè)務需要和評估業(yè)務實施過程中的情況變化及時補充或者調(diào)整現(xiàn)場調(diào)查工作。

與《操作規(guī)范意見》比較與說明(3)《操作規(guī)范意見》

第22條 一個評估項目只能有一個評估基準日。在征求委托方意見的基礎上，評估機構(gòu)選定評估基準日---程序準則

明確評估業(yè)務基本事項中，提示評估基準日由委托方確定。與《操作規(guī)范意見》比較與說明(4)程序準則增加了風險評價程序

第十二條 注冊資產(chǎn)評估師應當根據(jù)評估業(yè)務具體情況，對自身專業(yè)勝任能力、獨立性和業(yè)務風險進行綜合分析和評價，并由評估機構(gòu)決定是否承接評估業(yè)務。準則內(nèi)容介紹 程序準則 共四章33條 第一章 總則(1-4條)第二章 基本要求(5-10條)第三章 評估程序要求(11-32條)第四章 附則(33條)第一條 為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師履行評估程序行為，維護社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當事人合法權益，根據(jù)《資產(chǎn)評估準則——基本準則》，制定本準則。

講解: “資產(chǎn)評估各方當事人”具體對象包括注冊資產(chǎn)評估師、委托方和相關當事方 第二條 本準則所稱評估程序，是指注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務所履行的系統(tǒng)性工作步驟。

第三條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，應當遵守本準則。講解: 所稱程序涵蓋評估業(yè)務全過程，按照評估業(yè)務的進展步驟闡述具體程序。只有履行了合理有效的評估程序，才能出具評估報告。

評估程序的要求既是對注冊資產(chǎn)評估師的要求，也是對評估機構(gòu)的要求。本準則中仍以“注冊資產(chǎn)評估師”為規(guī)范主體，對其執(zhí)行評估業(yè)務提出要求。

第五條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，應當遵守法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的相關規(guī)定，履行適當?shù)脑u估程序。

第七條 注冊資產(chǎn)評估師應當根據(jù)本準則，結(jié)合評估業(yè)務情況，制定并實施適當?shù)木唧w評估程序。

講解: 基本評估程序是注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行一項完整評估業(yè)務時應該履行的主要重點工作步驟及要求，針對每一基本程序還應有具體的實施安排或步驟，評估師應當根據(jù)評估對象、評估范圍、業(yè)務規(guī)模的不同，在制定評估計劃時落實現(xiàn)場調(diào)查、收集評估資料、確定估算方法的具體實施步驟。

具體評估步驟可按照不同評估對象、不同評估方法分別確定。

第八條 注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行評估業(yè)務過程中，由于受到客觀限制，無法或不能完全履行評估程序，可以根據(jù)能否采取必要措施彌補程序缺失和對評估結(jié)論是否產(chǎn)生重大影響，來決定繼續(xù)執(zhí)行評估業(yè)務或終止評估業(yè)務。

講解: 1.主觀限制與客觀限制

2.如果重大限制將對報告評估目的下的評估結(jié)論的合理性產(chǎn)生重大影響，應與委托方溝通，當委托方明知限制無法排除而又拒絕接受明確充分披露下的評估結(jié)論，或評估師認為即使進行充分披露也將影響報告的合理性時，注冊資產(chǎn)評估師應提出終止評估業(yè)務的要求，解除業(yè)務約定書。

第九條 注冊資產(chǎn)評估師應當指導業(yè)務助理人員履行評估程序。第十條 注冊資產(chǎn)評估師應當記錄評估程序履行情況，形成工作底稿。講解: 資產(chǎn)評估基本準則與職業(yè)道德準則中指出，注冊資產(chǎn)評估師應當指導業(yè)務助理人員遵守本準則，這就要求注冊資產(chǎn)評估師要有引導相關協(xié)助人員的工作能力，對他們的工作要有控制能力與管理能力，并對業(yè)務助理人員的工作結(jié)果負責。

為規(guī)避風險、規(guī)范執(zhí)業(yè)，要求注冊資產(chǎn)評估師對評估對象的調(diào)查、評定估算等工作程序與工作步驟形成書面或電子記錄，收集評估依據(jù)，形成工作底稿。形成的工作底稿應具體、詳細、完整。

第十一條 注冊資產(chǎn)評估師應當明確下列評估業(yè)務基本事項: 委托方、產(chǎn)權持有者和委托方以外的其他評估報告使用者;評估目的;評估對象、評估范圍;價值類型;評估基準日;評估報告使用限制;委托協(xié)議書相關內(nèi)容;評估報告提交時間及方式;評估服務費總額、支付時間和方式;委托方與注冊資產(chǎn)評估師工作配合和協(xié)助等其他需要明確的重要事項。講解: 理解在評估前期明確價值類型的作用

價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價值的重要因素

專業(yè)評估師應避免使用未經(jīng)限定的“價值”概念而應對所涉及的特定價值類型進行詳細描述

價值類型制約評估方法的選擇

明確價值類型，可以更清楚的表達評估結(jié)果，可以避免報告使用者誤用評估結(jié)果

具體按價值類型準則要求

第十二條 注冊資產(chǎn)評估師應當根據(jù)評估業(yè)務具體情況，對專業(yè)勝任能力、獨立性和業(yè)務風險進行綜合分析和評價，并由評估機構(gòu)決定是否承接評估業(yè)務。

第十三條 評估機構(gòu)在決定承接評估業(yè)務后，應當與委托方簽訂業(yè)務約定書。評估目的、評估對象、評估基準日、或者評估范圍發(fā)生重大變化，評估機構(gòu)應當與委托方簽訂補充協(xié)議或重新簽訂業(yè)務約定書。講解: 1.評估項目風險。一般業(yè)務風險主要有來自委托方的風險，來自產(chǎn)權持有者(資產(chǎn)占有方)的風險，來自評估對象的風險，評估報告使用中的風險等等。

2.專業(yè)勝任能力。評估機構(gòu)和評估師應當根據(jù)所了解的評估業(yè)務的基礎情況和復雜性，分析本機構(gòu)和評估人員是否具有與該項目相適應的專業(yè)勝任能力及相關經(jīng)驗，判斷是否有來自注冊資產(chǎn)評估師及助理人員執(zhí)業(yè)能力不足而帶來的風險。

3.判斷項目是否存在明顯或潛在的利益沖突，確認與委托人或相關當事方是否存在現(xiàn)實或潛在的利害關系。

第十四條 注冊資產(chǎn)評估師應當編制評估計劃。評估計劃的內(nèi)容涵蓋現(xiàn)場調(diào)查、收集評估資料、評定估算、編制和提交評估報告等評估業(yè)務實施全過程。

評估計劃通常包括履行的具體步驟、時間進度、人員安排和技術方案等內(nèi)容。注冊資產(chǎn)評估師可以根據(jù)評估業(yè)務具體情況確定評估計劃的繁簡程度。講解: 評估計劃一般在項目開展前編制，為保證各種資源最有效的配置并合理利用，需要對未來可能進行的所有主要評估工作進行規(guī)劃，依照評估工作程序的要求對現(xiàn)場調(diào)查、收集評估資料、評定估算、編制和提交評估報告等評估工作的各個具體環(huán)節(jié)進行規(guī)劃，具體對評估步驟、工作進度安排、專業(yè)人員、時間、重點關注的事項等內(nèi)容加以明確。

第十七條:注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，應當根據(jù)評估業(yè)務具體情況對評估對象進行必要的現(xiàn)場調(diào)查。

講解: 現(xiàn)場調(diào)查是對評估對象相關情況的調(diào)查，是注冊資產(chǎn)評估師為獲得被評估對象的基礎資料，核實評估對象的存在性和完整性，勘查評估對象的品質(zhì)和使用狀況，查驗評估對象的法律權屬資料，通過詢問、核對、勘查、函證等方式進行的一系列盡職調(diào)查工作。一般包括:(1)獲得需要評估的資產(chǎn)清單;(2)核實評估對象的存在性及完整性;(3)對評估對象品質(zhì)、使用狀況的現(xiàn)場勘查;(4)對評估對象的法律權屬資料的查驗等，應涵蓋了解所有評估對象各種信息的工作。

現(xiàn)場調(diào)查應當在評估對象或評估業(yè)務涉及的主要資產(chǎn)所在地進行。注冊資產(chǎn)評估師通常應當對評估業(yè)務涉及的主要資產(chǎn)進行資產(chǎn)勘查。第十八條 注冊資產(chǎn)評估師應當要求委托方提供涉及評估對象和評估范圍的詳細資料。

注冊資產(chǎn)評估師應當要求委托方或產(chǎn)權持有者對填制的評估明細表及相關證明材料以簽字蓋章或者其他方式進行確認。

第十九條 注冊資產(chǎn)評估師應當通過詢問、函證、核對、監(jiān)盤、勘查、檢查等方式進行調(diào)查，獲取評估業(yè)務需要的基礎資料，了解評估對象現(xiàn)狀，關注評估對象法律權屬。

講解: 由于委托方和產(chǎn)權持有者可能不是同一個企業(yè)或組織，產(chǎn)權持有者有義務提供相關資料并保證資料的真實、合法和完整，委托方也有義務督促產(chǎn)權持有者提供相關資料。產(chǎn)權持有者應該對評估對象進行核實，填寫資產(chǎn)清查評估申報明細表。

需要蓋章確認的資料一般為評估對象或評估范圍明細表、有關證明材料等。第二十條 注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行現(xiàn)場調(diào)查時無法或不宜對評估范圍內(nèi)所有資產(chǎn)進行逐項調(diào)查的，可以根據(jù)重要程度采用抽樣等方式進行調(diào)查。

第二十一條 注冊資產(chǎn)評估師應當根據(jù)評估業(yè)務需要和評估業(yè)務實施過程中的情況變化及時補充或調(diào)整現(xiàn)場調(diào)查工作。

講解: 注冊資產(chǎn)評估師實施抽查方法，是從評估對象總體中選取一定數(shù)量的樣本進行測試，并根據(jù)測試結(jié)果，推斷總體特征的方法。注冊資產(chǎn)評估師在設計與選擇樣本、評價抽樣結(jié)果時，應當運用專業(yè)判斷。第二十二條 注冊資產(chǎn)評估師應當根據(jù)評估業(yè)務具體情況收集評估資料，并根據(jù)評估業(yè)務需要和評估業(yè)務實施過程中的情況變化及時補充收集評估資料。

第二十三條 注冊資產(chǎn)評估師收集的評估資料包括直接從市場等渠道獨立獲取的資料，從委托方、產(chǎn)權持有者等相關當事方獲取的資料，以及從政府部門、各類專業(yè)機構(gòu)和其他相關部門獲取的資料。

評估資料有查詢記錄、詢價結(jié)果、檢查記錄、行業(yè)資訊、分析資料、鑒定報告、專業(yè)報告及政府文件等形式。

講解: 收集評估資料主要是規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行評估業(yè)務過程中根據(jù)評估業(yè)務具體情況收集評定估算需要的評估相關資料。評估工作資料是評估師在現(xiàn)場調(diào)查后，進行評估時的必備資料，與現(xiàn)場調(diào)查所收集的的相關資料是不同的。注冊資產(chǎn)評估師需要進一步了解獲取與判斷評估對象價值相關的其他資料，如市場調(diào)查資料、政府部門的有關規(guī)定、相關專業(yè)機構(gòu)的分析報告或文件等，作為評估作價的依據(jù)。

第二十四條 注冊資產(chǎn)評估師應當根據(jù)評估業(yè)務具體情況對收集的評估資料進行必要的分析、歸納和整理，形成評定估算的依據(jù)。

講解: 資產(chǎn)信息資料的分析，指對資產(chǎn)信息資料合理性和可靠性的識別。信息資料本身的可靠性可通過參考其他來源查證，必要時也可以進行適當?shù)恼{(diào)查驗證。

第二十五條 注冊資產(chǎn)評估師應當根據(jù)評估對象、價值類型、評估資料收集情況等相關條件，分析市場法、收益法和成本法等各種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，恰當選擇評估方法。第二十六條 注冊資產(chǎn)評估師應當根據(jù)所采用的評估方法，選取相應的公式和參數(shù)進行分析、計算和判斷，形成初步評估結(jié)論。

講解: 1.評估方法的選擇應當與評估目的、評估時的市場條件、評估對象所處狀態(tài)以及評估的價值類型相適應。

2.評估方法選擇應與評估對象的類型、現(xiàn)實狀態(tài)等相適應。3.評估方法的選擇也應當與占有資料的情況相適應。

4.選取評估方法包括選擇評估技術思路、實現(xiàn)評估技術思路的具體方法以及選擇技術經(jīng)濟參數(shù)等內(nèi)容

第二十七條 注冊資產(chǎn)評估師應當對形成的初步評估結(jié)論進行綜合分析，形成最終評估結(jié)論。

注冊資產(chǎn)評估師對同一評估對象采用多種評估方法的，應當對各種方法產(chǎn)生的初步評估結(jié)論進行分析比較，確定最終評估結(jié)論。

講解:(一)注冊資產(chǎn)評估師應當正確地對一種評估方法下的初步結(jié)論進行分析，判斷評估結(jié)論的合理性。

1.注冊資產(chǎn)評估師應當對評估資料的全面性、客觀性及適時性，參數(shù)選取的合理性及適時性，計算公式的正確性，計算表格鏈接的正確性等進行分析;2.將評估結(jié)論再次核實是否與明確評估目的及價值類型相適應。進行相關增減值分析判斷評估結(jié)論的合理性。

(二)注冊資產(chǎn)評估師應當知曉，如果采用了多種評估方法，不僅要確保滿足各種評估方法適用的條件要求和程序要求，還要對各種評估方法取得的各種價值結(jié)論進行比較，最終確定評估結(jié)論。第二十九條 注冊資產(chǎn)評估師應當根據(jù)相關法律、法規(guī)、資產(chǎn)評估準則和評估機構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對評估報告及評估程序執(zhí)行情況進行必要的內(nèi)部審核。

第三十條 注冊資產(chǎn)評估師提交正式評估報告前，可以在不影響對最終評估結(jié)論進行獨立判斷的前提下，與委托方或委托方許可的相關當事方就評估報告有關內(nèi)容進行必要溝通。

第三十一條 注冊資產(chǎn)評估師完成上述評估程序后，由其所在評估機構(gòu)出具評估報告并按業(yè)務約定書的要求向委托方提交評估報告。

講解: 1.評估報告出具前應該進行內(nèi)部復核

2.在提交正式評估報告前，注冊資產(chǎn)評估師可以與委托方或委托方許可的相關當事方就評估報告有關內(nèi)容進行必要溝通

3.提交報告的方式

第三十二條 注冊資產(chǎn)評估師在提交評估報告后，應當按照法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的要求對工作底稿進行整理，與評估報告一起及時形成評估檔案。

講解: 評估機構(gòu)應該有明確的檔案建設和檔案管理意識 資產(chǎn)評估檔案規(guī)范化管理

第三篇：資產(chǎn)評估工作操作規(guī)范

資 產(chǎn) 評 估 工 作

操 作 規(guī) 范

目 錄

一、流動資產(chǎn)評估..................................1

二、長期投資評估.................................12

三、房屋建筑物評估...............................13

四、機器設備評估.................................19

五、遞延資產(chǎn)評估.................................25

六、無形資產(chǎn)評估.................................26

七、整體資產(chǎn)評估.................................33

八、流動負債評估.................................36

九、長期負債評估.................................40

資產(chǎn)評估操作規(guī)范

一、流動資產(chǎn)評估

1、貨幣資金(1)評估過程

? 用貨幣資金申報明細表與基準日會計報表中的貨幣資金項目進行核對（如沒有會計師審計的情況下，還需與貨幣資金總帳及明細帳核對）。

? 對現(xiàn)金進行實地盤點，并填制現(xiàn)金盤點表。如果帳實不符，應查明原因并作出記錄或作適當調(diào)整。若有充抵庫存現(xiàn)金的借條、未提現(xiàn)支票、未作報銷的原始憑證，需在“盤點表”中注明或作出必要的調(diào)整，并要求企業(yè)提供文字說明（簽名、蓋章）。

? 索取所有銀行帳戶基準日時的銀行對帳單及銀行存款余額調(diào)節(jié)表，對所有的銀行帳戶進行函證。

? 用銀行對帳單、銀行存款余額調(diào)節(jié)表與銀行存款明細帳進行核對。

? 對銀行存款余額調(diào)節(jié)表中的未達帳項逐項了解其原因，對三個月以上的未達帳項要求企業(yè)出具文字說明（簽名、蓋章）。

(2)向企業(yè)索取的資料和在評估過程中形成的工作底稿

①向企業(yè)索取的資料 ? ? ? ? ? 貨幣資金申報明細表，銀行對帳單、銀行存款余額調(diào)節(jié)表

對銀行余額調(diào)節(jié)表中三個月以上的未達帳項出具文字說明（簽名、蓋章）相關銀行的函證地址、郵編等資料

若有充抵庫存現(xiàn)金的借條、未提現(xiàn)支票、未作報銷的原始憑證，需在“盤點表”中注明或作出必要的調(diào)整，并要求企業(yè)提供文字說明（簽名、蓋章）。②在評估過程中形成的工作底稿 ? ? ? 況

2、短期投資(1)評估過程 現(xiàn)金盤點表 銀行詢證函

填制函證情況表，并寫出函證情況說明，主要寫出函證結(jié)果不符的原因及處理情? 用短期投資申報明細表與基準日會計報表中的短期投資項目進行核對（如沒有會計師—————————————————————————————————————————————

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范 審計的情況下，還需與短期投資總帳及明細帳核對）。

? 了解投資種類、變現(xiàn)能力及其他需要了解的特殊事項。對無法變現(xiàn)的有價證券，要求企業(yè)出具文字說明（簽字、蓋章）。

? 對上市的有價證券，應根據(jù)其在評估基準日的收盤價、持有量計算有價證券在評估基準日時的價值。

? 對非上市的債券，應根據(jù)票面利率或約定利息率、面值計算債券在評估基準日時的本息和。

? 對非上市的股票，按帳面值確認評估值。(2)向企業(yè)索取的資料和在評估過程中形成的工作底稿

①向企業(yè)索取的資料 ? ? ? ? ? 短期投資申報明細表。

對無法變現(xiàn)的有價證券出具文字說明（簽名、蓋章）短期投資各項目的復印件 有價證券保管人的通訊地址 有價證券購入的原始憑證

②在評估過程中形成的工作底稿 ? ? ? 庫存有價證券盤點表 有價證券詢證函

上市證券基準日的市場價格查詢資料及非上市帶息證券的利息計算過程。

3、應收票據(jù)(1)評估過程

? 用應收票據(jù)申報明細表與基準日會計報表中的應收票據(jù)項目進行核對（如沒有會計師審計的情況下，還需與應收票據(jù)總帳及明細帳核對）。

? 索取所有應收票據(jù)的復印件與申報明細表逐項核對。對于在評估現(xiàn)場工作日已變現(xiàn)的應收票據(jù)，應由企業(yè)對變現(xiàn)金額及變現(xiàn)情況出具文字說明（簽名、蓋章）。

? 逐項了解應收票據(jù)的可變現(xiàn)情況。(2)向企業(yè)索取的資料和在評估過程中形成的工作底稿

①向企業(yè)索取的資料 ? 應收票據(jù)申報明細表。

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范 ? ? 應收票據(jù)復印件

對可能和已經(jīng)壞帳的應收票據(jù)出具壞帳原因、壞帳金額、及有關壞帳依據(jù)（如對方企業(yè)破產(chǎn)，應要求企業(yè)提供法院判決書或其他外部證明材料）的文字說明（簽名、蓋章）。? 對權屬不明確的票據(jù)（如：用于抵押、質(zhì)押的票據(jù)等），應由企業(yè)提供詳細的文字說明（簽名、蓋章）和抵押、質(zhì)押合同等法律文書的復印件。? 對可能壞帳、已經(jīng)壞帳的票據(jù)，要求企業(yè)出具壞帳原因、壞帳金額、及有關壞帳依據(jù)（如對方企業(yè)破產(chǎn)，應要求企業(yè)提供法院判決書或其他外部證明材料）的文字說明（簽名、蓋章）。? 應收票據(jù)在評估基準日的貼現(xiàn)率

②在評估過程中形成的工作底稿 ? 貼現(xiàn)計算過程

4、應收帳款(1)評估過程

? 用應收帳款申報明細表與基準日會計報表中的應收帳款項目進行核對（如沒有會計師審計的情況下，還需與應收帳款總帳及明細帳核對）。

? 分析應收帳款的及余額構(gòu)成，選取帳齡長、金額大的應收帳款向債務人函證，并根據(jù)回函情況編制函證結(jié)果匯總表?；睾痤~不符的，要查明原因作出記錄或適當調(diào)整；未回函的，可再次復詢，如不復詢可采用替代程序進行檢查，根據(jù)替代檢查結(jié)果判斷其債權的真實性與可收回性。

? 對未發(fā)詢證函的應收帳款，應抽查有關合同、發(fā)票及原始憑證。

? 檢查應收帳款中有無債務人破產(chǎn)或者死亡的，以及破產(chǎn)或者遺產(chǎn)清償后仍無法回收的，或者債務人長期未履行償債義務的，檢查是否經(jīng)授權批準，并向企業(yè)索取相關證明。

? 檢查向債務人詢證回函的例外事項及存有爭議的余額。(2)向企業(yè)索取的資料和在評估過程中形成的工作底稿

①向企業(yè)索取的資料 ? ? ? 應收帳款申報明細表。

根據(jù)評估人員的要求提供應收帳款的函證地址。

對應收帳款中不能收回的項目，要求企業(yè)出具有關證明。

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范 ? ? 對方企業(yè)破產(chǎn)，應要求企業(yè)提供法院判決書或其他外部證明材料。

債務人死亡、失蹤、對方企業(yè)長期虧損無力償付等其他情況，應要求企業(yè)出具文字說明（簽名、蓋章）。? 部分合同、發(fā)票及原始憑證。

②在評估過程中形成的工作底稿 ? ? 函證結(jié)果匯總表 應收帳款帳齡分析表

5、預付帳款(1)評估過程

? 用預付帳款申報明細表與基準日會計報表中的預付帳款項目進行核對（如沒有會計師審計的情況下，還需與預付帳款總帳及明細帳核對）。

? 選擇預付帳款重要項目，函證年末余額的正確性，并根據(jù)回函情況編制函證結(jié)果匯總表。回函金額不符的，要查明原因作出記錄或適當調(diào)整；未回函的，可再次復詢，如不復詢可采用替代程序進行檢查，根據(jù)替代檢查結(jié)果判斷其債權的真實性或出現(xiàn)壞帳的可能性。

? 對未發(fā)詢證函的應收帳款，應抽查有關合同、發(fā)票及原始憑證，一是檢查手續(xù)是否齊備，二是檢查是否屬于預付性質(zhì)。

? 抽查入庫記錄，查核有無重復付款或?qū)⑼还P已付清的帳款在預付帳款和應付帳款、在建工程這兩個科目同時掛帳的情況。

? 檢查應收帳款中有無債務人破產(chǎn)或者死亡的，以及破產(chǎn)或者遺產(chǎn)清償后仍無法回收的，或者債務人長期未履行償債義務的，檢查是否經(jīng)授權批準，并向企業(yè)索取相關證明。

(2)向企業(yè)索取的資料和在評估過程中形成的工作底稿

①向企業(yè)索取的資料 ? ? ? ? ? 預付帳款申報明細表。

根據(jù)評估人員的要求提供預付帳款的函證地址。

對預付帳款中不能收回的項目，要求企業(yè)出具有關證明。對方企業(yè)破產(chǎn)，應要求企業(yè)提供法院判決書或其他外部證明材料。

債務人死亡、失蹤、對方企業(yè)長期虧損無力償付等其他情況，應要求企業(yè)出具文字說明（簽名、蓋章）。? 部分合同、發(fā)票及原始憑證。

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范 ②在評估過程中形成的工作底稿 ? ?

6、應收股利（應收利潤）(1)評估過程 函證結(jié)果匯總表 預付帳款帳齡分析表

? 用應收股利申報明細表與基準日會計報表中的應收股利項目進行核對（如沒有會計師審計的情況下，還需與應收股利總帳及明細帳核對）。

? 了解應收股利收回的可能性。(2)向企業(yè)索取的資料和在評估過程中形成的工作底稿

? 應收股利申報明細表。

? 被投資單位關于發(fā)放股利的董事會決議。

? 對應收股利中不能收回的項目，要求企業(yè)出具有關說明。

? 若對方企業(yè)破產(chǎn)，應要求企業(yè)提供法院判決書或其他外部證明材料。

7、應收利息(1)評估過程

? 用應收利息申報明細表與基準日會計報表中的應收利息項目進行核對（如沒有會計師審計的情況下，還需與應收利息總帳及明細帳核對）。

? 核實企業(yè)帳面記錄的應收利息計算是否正確。? 了解應收利息收回的可能性。(2)向企業(yè)索取的資料和在評估過程中形成的工作底稿

? 索取企業(yè)應收利息申報明細表。? 債券或借據(jù)的復印件。

? 對應收利息中不能收回的項目，要求企業(yè)出具有關說明（簽字、蓋章）。? 對方企業(yè)破產(chǎn)，應要求企業(yè)提供法院判決書或其他外部證明材料。

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范

8、應收補貼款(1)評估過程

? 用應收補貼款申報明細表與基準日會計報表中的應收補貼款項目進行核對（如沒有會計師審計的情況下，還需與應收補貼款總帳及明細帳核對）。

? 了解應收補貼款收回的可能性。(2)向企業(yè)索取的資料和在評估過程中形成的工作底稿

? 應收補貼款申報明細表。

? 企業(yè)取得應收補貼款的相關文件。

? 對應收補貼款中不能收回的項目，要求企業(yè)出具有關說明。

9、其他應收款(1)評估過程

? 用其他應收款申報明細表與基準日會計報表中的其他應收款項目進行核對（如沒有會計師審計的情況下，還需與其他應收款總帳及明細帳核對）。

? 選擇金額較大和異常的項目,檢查原始憑證或?qū)ζ溥M行函證。? 逐項了解其他應收款收回的可能性。(2)向企業(yè)索取的資料和在評估過程中形成的工作底稿

①向企業(yè)索取的資料 ? ? ? ? ? 其他應收款申報明細表。

根據(jù)評估人員的要求提供債務人的地址。

對其他應收款中不能收回的項目，要求企業(yè)出具有關證明。對方企業(yè)破產(chǎn)，應要求企業(yè)提供法院判決書或其他外部證明材料。

債務人死亡、失蹤、對方企業(yè)長期虧損無力償付等其他情況，應要求企業(yè)出具文字說明（簽名、蓋章）。②在評估過程中形成的工作底稿 ? ? 帳齡分析表 回函情況匯總表

10、待攤費用(1)評估過程

? 用待攤費用申報明細表與基準日會計報表中的待攤費用項目進行核對（如沒有會計師—————————————————————————————————————————————

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范 審計的情況下，還需與待攤費用總帳及明細帳核對）。

? 抽查證明大額待攤費用發(fā)生的原始憑證及相關文件、資料,以查核其發(fā)生額是否正確。? 了解待攤費用的原始發(fā)生額、攤銷方法、攤銷期、各項待攤費用對應的資產(chǎn)或權利在評估基準日是否存在。

? A：根據(jù)企業(yè)提供的申報資料，分析企業(yè)待攤費用攤銷方法是否合理，攤余金額是否正確。如果企業(yè)申報金額不正確，則應計算正確的攤余金額。

? B：如果待攤費用對應的資產(chǎn)為實物資產(chǎn)，則應按實物資產(chǎn)的評估方法進行評估。? 檢查有無不屬于待攤費用性質(zhì)的會計事項，有無長期未結(jié)清的待攤費用，如有，應查明原因并作出記錄。

(2)向企業(yè)索取的資料和在評估過程中形成的工作底稿

①向企業(yè)索取的資料 ? ? 待攤費用申報明細表。

待攤費用各項目發(fā)生時的原始憑證的復印件。

②在評估過程中形成的工作底稿 ? 待攤費用的評估方法及過程。

11、存貨(1)評估過程

①核對： ? ? 盤點表各級合計數(shù)是否正確；申報表各級合計數(shù)是否正確。

用申報匯總表與基準日會計報表中的存貨項目進行核對。（如沒有會計師審計的情況下，還需與存貨總帳及明細帳核對。）對數(shù)據(jù)不符的應查明原因，及時提出處理意見。

②需要了解、掌握的情況 ? 了解產(chǎn)成品（庫存商品）的銷售情況（哪些產(chǎn)品是暢銷的，哪些是一般銷售的，哪些是滯銷的）。? ? ? ? 了解各類存貨的質(zhì)量狀況（失效、變質(zhì)、殘損等）。積壓情況。盤盈、盤虧情況。

主要外購存貨主要的供貨廠家及現(xiàn)行市價。

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范 ③對存貨進行現(xiàn)場盤點和勘察。

? 在申報表中選取一定量樣本與實物核對；在現(xiàn)場選取一定量樣本與申報表核對。? 一般要求：存貨的抽查數(shù)量應達到４０％以上，價值量應達到6０％以上；并對質(zhì)量狀況、成新率進行記錄、評價

④分項目的具體要求

材料采購（在途物資）

? ? ? 索取申報表，并核對各級合計數(shù)是否正確。核對申報總計數(shù)與明細帳是否一致。

了解是否有一年以上未清理的在途材料，如果有，了解原因，并要求企業(yè)出具文字說明（簽章）。? 當年發(fā)生的在途材料按申報的帳面價值進行確認，以前發(fā)生的根據(jù)具體情況確認。

原材料

? ? ? 索取申報表，并核對各級合計數(shù)是否正確。核對申報總計數(shù)與明細帳是否一致。

在申報表中選取一定量樣本與實物核對；在現(xiàn)場選取一定量樣本與申報表核對；并對質(zhì)量狀況、成新率進行記錄、評價。? ? ? 填制原材料抽查盤點表*。

了解各類原材料的核算、計價方法。

按實際成本核算的，根據(jù)申報表會計帳面數(shù)減積壓、報廢，加盤盈金額減盤虧金額確認評估值。? ? ? 對積壓原材料按50%--80%折算評估值。對報廢原材料按10%折算評估值。

第6項的評估值加第7項評估值加第8項評估值為最后確認的原材料的評估值。

包裝物

? ? ? 索取申報表，并核對各級合計數(shù)是否正確。核對申報總計數(shù)與明細帳是否一致。了解各類包裝物的核算、計價方法。

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范 ? 在申報表中選取一定量樣本與實物核對；在現(xiàn)場選取一定量樣本與申報表核對；并對質(zhì)量狀況、成新率進行記錄、評價。? ? 填制包裝物抽查盤點表*。

根據(jù)申報表帳面價值并考慮了解的具體情況確認評估值。

委托加工材料

? ? ? ? ? ? 索取申報表，并核對各級合計數(shù)是否正確。索取委托加工合同。

核對申報總計數(shù)與明細帳是否一致。了解委托加工材料的核算方法。選擇一定量的樣本向受托方函證。

逐項了解委托加工材料是否存在呆帳等情況，如果存在，要求企業(yè)提供說明并簽章。? ? 填制原材料抽查盤點表*。

根據(jù)申報表帳面價值并考慮了解的具體情況確認評估值。

產(chǎn)成品（庫存商品）

? ? ? ? ? ? ? ? ? 索取申報表，并核對各級合計數(shù)是否正確。

索取產(chǎn)成品（庫存商品）銷售價格表（注明是否含稅）及銷售政策。索取產(chǎn)成品（庫存商品）盤點表。核對申報總計數(shù)與明細帳是否一致。

了解各類產(chǎn)成品（（庫存商品）的核算、計價方法

逐項清查產(chǎn)成品（庫存商品），并對質(zhì)量狀況、成新率進行記錄、評價。填制產(chǎn)成品（庫存商品）清查表*。計算產(chǎn)成品（庫存商品）市價。

評估確認值為市價減預計銷售費用和預計所得稅。

在產(chǎn)品

? ? ? 索取申報表，并核對各級合計數(shù)是否正確。核對申報總計數(shù)與明細帳是否一致。

在申報表中選取一定量樣本與實物核對；在現(xiàn)場選取一定量樣本與申報表核對；—————————————————————————————————————————————

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范 并對質(zhì)量狀況、成新率進行記錄、評價。? ? ? ? 填制在產(chǎn)品抽查盤點表*。了解在產(chǎn)品的核算、計價方法。了解在產(chǎn)品完工程度。

按實際成本核算的，根據(jù)申報表會計帳面數(shù)減積壓、報廢數(shù)，加盤盈金額減盤虧金額確認評估值。? ? ? 對積壓產(chǎn)品的在產(chǎn)品，根據(jù)完工程度按帳面價50%--80%折算評估值。對報廢在產(chǎn)品按帳面價的10%折算評估值。

確認的在產(chǎn)品評估值為第7項的評估值加第8項評估值加第9項評估值。

分期收款發(fā)出商品

◆索取申報表，并核對各級合計數(shù)是否正確

◆索取分期收款發(fā)出商品銷售價格表（注明是否含稅）及銷售政策。

◆索取存貨盤點表。

◆索取分期收款銷售合同。

◆核對申報總計數(shù)與明細帳是否一致。

◆了解各類分期收款發(fā)出商品的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法及合同履行情況和成本結(jié)轉(zhuǎn)是否與合同執(zhí)行進度一致。

◆向購貨方進行函證。

◆根據(jù)申報表帳面價值并考慮了解的具體情況確認評估值。

低值易耗品

? 在庫低值易耗品 ? ? ? ? ? 索取申報表，并核對各級合計數(shù)是否正確。索取低值易耗品盤點表。

核對申報總計數(shù)與明細帳是否一致。了解各類低值易耗品的核算、計價方法。

在申報表中選取一定量樣本與實物核對；在現(xiàn)場選取一定量樣本與申報表核對；并對質(zhì)量狀況、成新率進行記錄、評價。? ? 填制抽查盤點表*。

根據(jù)申報表帳面價值并考慮了解的具體情況確認評估值。

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范 ? 在用低值易耗品 ? ? ? ? 索取申報表，并核對各級合計數(shù)是否正確。索取低值易耗品盤點表。

核對申報總計數(shù)與明細帳是否一致（五五攤銷法）。

在申報表中選取一定量樣本與實物核對；在現(xiàn)場選取一定量樣本與申報表核對；并對質(zhì)量狀況、成新率進行記錄、評價。? ? 填制低值易耗品抽查盤點表*。

根據(jù)申報表帳面價值并考慮了解的具體情況確認評估值。

委托代銷商品

? ? ? ? ? ? 索取申報表，并核對各級合計數(shù)是否正確。

索取委托代銷商品銷售價格表（注明是否含稅）及銷售政策。索取委托代銷合同。

核對申報總計數(shù)與明細帳是否一致。向受托方進行函證。

根據(jù)申報表帳面價值并考慮了解的具體情況確認評估值。

受托代銷商品

? ? ? ? ? ? ?(2)索取申報表，并核對各級合計數(shù)是否正確。核對申報總計數(shù)與明細帳是否一致。了解各類受托代銷商品的核算、計價方法。

在申報表中選取一定量樣本與實物核對；在現(xiàn)場選取一定量樣本與申報表核對。向委托方函證。

填制受托代銷商品抽查盤點表*。

根據(jù)申報表帳面價值并考慮了解的具體情況確認評估值。向企業(yè)索取的資料和在評估過程中形成的工作底稿

①向企業(yè)索取的資料 ? ? ? ? 存貨申報表。

產(chǎn)成品（庫存商品）銷售價格表（注明是否含稅）。評估基準日的存貨盤點表。

受托代銷、委托代銷商品合同及對方單位的聯(lián)系人、單位通訊地址清單。

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范 ? ? ? 分期收款發(fā)出商品合同及實際執(zhí)行情況（包括成本結(jié)轉(zhuǎn)比例）。如果有委托倉庫應取得對方的負責人姓名、單位通訊地址。

如果存貨中有積壓、報廢的物資，要求企業(yè)出具積壓、報廢物資的明細表及積壓報廢原因的詳細說明（相關人員簽字、蓋章）。? 如果存貨中有盤盈、盤虧的情況，要求企業(yè)出具存貨盤盈盤虧原因的詳細說明（相關人員簽字、蓋章）。②在評估過程中形成的工作底稿 ? 產(chǎn)成品（庫存商品）的銷售情況（哪些產(chǎn)品是暢銷的，哪些是一般銷售的，哪些是滯銷的）。? ? ? ? 各類存貨的質(zhì)量狀況（失效、變質(zhì)、殘損等）。積壓情況。盤盈、盤虧情況。

主要外購存貨主要的供貨廠家及現(xiàn)行市價。

二、長期投資評估

1、評估過程

? 將申報明細表與基準日會計報表中的長期投資項目進行核對（如沒有會計師審計的情況下，還需與總帳及明細帳核對）。

? 了解投資種類、變現(xiàn)能力及其他需要了解的特殊事項。對無法變現(xiàn)的有價證券，要求企業(yè)出具文字說明（簽字、蓋章）。

? 將申報明細表中所列被投資單位、投資日期、投資金額、投資期限與投資協(xié)議、合同、章程核對，必要時要向被投資單位進行函證。

? 股權超過50％的長期投資須對被投資單位進行整體評估，相應地提供被投資單位評估所需要的資料。

? 對上市的有價證券，應根據(jù)其在評估基準日的收盤價、持有量計算有價證券在評估基準日時的價值。

? 對非上市的債券，應根據(jù)票面利率或約定利息率、面值計算債券在評估基準日時的本息和。

? 對非上市的股票，按帳面值確認評估值。

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范

2、向企業(yè)索取的資料和在評估過程中形成的工作底稿 ①向企業(yè)索取的資料 ? ? ? ? 長期投資申報明細表；

投資協(xié)議、合同、章程及被投資單位基準日資產(chǎn)負債表； 有價證券所有權證明。

對外投資或購買證券的原始憑證。

②在評估過程中形成的工作底稿 ? ? ? ? 長期投資所采用的評估方法。庫存有價證券盤點表 有價證券詢證函

上市證券基準日的市場價格查詢資料及非上市帶息證券的利息計算過程。

三、房屋建筑物評估

1、房屋建筑物評估數(shù)據(jù)資料的收集(1)? ? ? ?(2)? 了解評估對象的概況及評估范圍： 房屋建筑物評估申報明細表； 房屋建筑物建筑質(zhì)量、使用狀況資料； 房屋建筑物概況的書面說明； 其它相關資料。取得產(chǎn)權證明材料

房屋所有權證，沒有房屋所有權證的房屋，要取得企業(yè)所在地政府房管部門出具的產(chǎn)權證明； ? ? ? 購商品房的合同和公證文件； 房地產(chǎn)抵押合同和清單；

在建項目立項、審批文件，主要有立項批文、建設用地許可證、房屋規(guī)劃許可證、開工許可證、施工許可證等。(3)? ? 收集計價資料

當?shù)噩F(xiàn)行建筑、安裝工程概（預）算及費用定額；

當?shù)刈罱こ淘靸r信息及市場人工費、機械臺班費、材料價格；

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范 ? ? ? ? ? ? ? 當?shù)噩F(xiàn)行有關報建費用（工程前期費用和其它費用）規(guī)定；近期完工的主要房屋建筑物決算資料及有關圖紙；近期主要房屋建筑物大修狀況資料； 主要評估對象原值構(gòu)成分析；

在建工程(建筑物或構(gòu)筑物)項目內(nèi)容及有關工程進度等方面的資料； 在建工程(建筑物或構(gòu)筑物)帳面價值的明細構(gòu)成及支付工程款的情況。用市場法評估，收集三個以上的相同或類似的評估案例，當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展情況和房地產(chǎn)市場價格資料； ? 用收益法評估，收集房屋建筑物的收益狀況及收益額，當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展情況和房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展趨勢；(4)? ? ? ? ?

2、(1)? ? ? ? 其它相關資料

評估對象所在的區(qū)位條件、開發(fā)程度、工業(yè)集聚狀況和前景； 地質(zhì)水文狀況和抗震等級；

交通狀況：機場、車站、長途站、公路干線距離； 基礎設施及文化娛樂設施狀況資料； 自然環(huán)境及生態(tài)環(huán)境等方面的資料。房屋建筑物評估過程 評估明細表的申報輔導

要求企業(yè)按規(guī)定申報并及時對申報的明細表進行檢查； 指導企業(yè)相關資產(chǎn)管理人員對評估申報明細表進行填報； 解答企業(yè)相關資產(chǎn)管理人員提出的問題；

要求企業(yè)所填報的申報明細表與基準日資產(chǎn)負債表（經(jīng)審計后的）進行核對，做到帳表相符;? 要求企業(yè)所填報的申報明細表每一項房屋建筑面積與房產(chǎn)證登記面積相符，沒有房產(chǎn)證的房屋建筑面積要與實際面積相符。每一項構(gòu)筑物及其他輔助設施工程量（長度、寬度、高度、直徑、容積等）要與實際工程量相符;? 符。申報表中每一項房屋建筑結(jié)構(gòu)、建成年月要與房屋的臺帳核對，做到與實際相—————————————————————————————————————————————

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范(2)現(xiàn)場勘察核實

對企業(yè)提交的資產(chǎn)評估申報明細表進行核查，如有不一致要查明原因并要求企業(yè)寫出書面說明。

①房屋建筑物的數(shù)量和帳面價值的核對。? 明細表與固定資產(chǎn)臺帳核對，主要核對建筑物名稱、建筑結(jié)構(gòu)、建成年月、建筑面積和工程量（長度、寬度、高度、直徑、容積等），同時建筑面積要與房產(chǎn)證進行核對，建筑面積要與房產(chǎn)證一致，沒有房產(chǎn)證的房屋，建筑面積要與臺帳核對； ? 明細表與財務帳核對，主要核對帳面原值和帳面凈值與資產(chǎn)負債表或匯總表的帳面原值和帳面凈值是否一致，作到帳表相符。

②房屋建筑物的實地勘察核實，包括：建筑結(jié)構(gòu)、建筑標準、建筑面積、使用狀況、新舊程度、使用年限等；具體要求如下：

? 要深入建筑物及構(gòu)筑物現(xiàn)場，逐項勘察、核對實物、丈量核實建筑面積和工程量（長度、寬度、高度、直徑、容積等）； ? 詳查建筑物質(zhì)量，建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)、層高、檐高、軌高、吊車噸位、建筑跨度、柱距，簡要繪制平面圖； ? ? ? 詳查室內(nèi)外裝修情況，水暖、電等配套設施的安裝使用情況； 了解建筑物的拆、改、擴建情況等;將測量數(shù)據(jù)及勘察鑒定結(jié)果詳細記入《房屋建筑物現(xiàn)狀鑒定表》中作為評估計算的重要依據(jù)； ? ? 對盤盈的建筑物，按上述步驟操作，要求企業(yè)寫出盤盈情況說明并蓋公章； 對盤虧、待報廢的建筑物，要求企業(yè)提供上級主管部門的批件或?qū)懗霰P虧、待報廢情況說明并蓋公章。

3、評估測算

評估方法一般上采用重臵成本法 其計算公式如下：評估值＝重臵價值×成新率(1)重置價值的確定

重臵價值＝綜合造價＋前期費用＋其它費用＋資金 成本 ①建筑安裝工程綜合造價的確定

建安工程造價主要采用決(預)算調(diào)整法和類比法計算。按委托評估建筑物的用途分類歸集，選其同類用途和結(jié)構(gòu)中有一定代表性的建筑物進行決算指標調(diào)整，評估人員根據(jù)當?shù)赜小?/p>

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范 關土建、安裝等工程造價資料，將有代表性的參照建筑物的價格調(diào)整至評估基準日公允的綜合造價和單方造價，用來比較計算其他同類委托評估資產(chǎn)的建安工程造價和單方造價。以計算出來的工程造價及單方造價為依據(jù)，采用類比法分別對各種結(jié)構(gòu)的房屋建筑物的具體施工用料、層高、檐高和裝修等方面的情況進行調(diào)整計算。

②前期費用和其他費用

前期費用和其它費用主要包括：規(guī)劃管理費、勘察設計費、建設單位管理費、招標管理費、質(zhì)量監(jiān)督費、合同鑒證費、安全監(jiān)督管理費、工程監(jiān)理費、抗震技術審查費、白蟻防治費、墻體材料基金、消防設施配套費等。

各地的前期費用和其它費用都不一樣，具體評估時，評估人員要根據(jù)當?shù)氐馁M用標準計算。

③資金成本的確定

資金成本按正常建設工期和評估基準日正在執(zhí)行的同期固定資產(chǎn)建設貸款利率計算。假定建設期間工程投資為均勻投入，其計算公式為: 資金成本=工程總造價×建設期×貸款利率×(1/2)。貸款利率根據(jù)具體房屋正常施工工期分別計取。(2)成新率的確定

建筑物成新率的測算采用使用年限法和打分法兩種方法，并以打分法為主，最后綜合確定建筑物成新率。

①使用年限法

以估測出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用壽命（年限）的比率作為建筑物的成新率。用公式表示即為: 建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷（建筑物實際已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100% ②打分法

依據(jù)建筑物成新率的評分標準，包括建筑物整體成新率評分標準，以及按不同構(gòu)成部分的評分標準進行對照打分，匯總得出建筑物的成新率。

根據(jù)原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部 1985年1月1 日頒發(fā)全國統(tǒng)一的《房屋完損等級評定標準》和《鑒定房屋新舊程度的參考依據(jù)》以及《房屋不同成新率的評分標準及修正系數(shù)》進行現(xiàn)場技術鑒定。

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范 根據(jù)上述標準，按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設備等組成部分的完好和損壞量程度，劃分為5個等級：（1）完好房；（2）基本完好房；（3）一般損壞房；（4）嚴重損壞房；（5）危房。各等級均對應有相應的成新率范圍及標準。

用打分法估測建筑物的成新率按下列數(shù)學式進行：

成新率=結(jié)構(gòu)部分合計得分×G+裝修部分合計得分×S+設備部分合計得分×B 式中： G為結(jié)構(gòu)部分的評分修正系數(shù)，取0.85 S為裝修部分的評分修正系數(shù), 取0.05 B為設備部分的評分修正系數(shù), 取0.1 ④成新率綜合確定

使用年限法權重取0.4, 打分法權重取0.6, 加權平均確定建筑物成新率, 則： 成新率=使用年限法權確定的成新率×0.4+打分法確定的成新率×0.6(3)計算評估值

根據(jù)測算出的重臵價值和成新率，逐一計算評估值。(4)房屋建筑物類在建工程

①對正在建的房屋建筑物: ? ? 獲取房屋建筑物預算資料，已付工程款憑證 計算評估值并調(diào)整負債

評估值=房屋建筑物重臵價值×形象進度(%)負債（應付）=房屋建筑物評估值-已付工程款 ②對已完工投入使用的在建工程 ? 按固定資產(chǎn)評估

查明是否欠付工程款、工程款未在負債方反映，如有相應調(diào)增負債

4、撰寫評估技術說明

評估人員要完成各自負責范圍內(nèi)各項建筑物的清查、核實、評估技術說明的撰寫，說明要符合財政部91號文件的要求。評估技術說明中對盤盈、盤虧資產(chǎn)、待報廢資產(chǎn)、抵押、擔保事項、各類資產(chǎn)貶值及增值的原因或其它重要問題要在特別事項中予以說明。

5、房屋建筑物評估工作底稿資料 ? 房屋建筑物評估申報明細表； ? 房屋建筑物概況的書面說明；

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范 ? 房屋所有權證或當?shù)卣抗懿块T出具的產(chǎn)權證明； ? 購商品房的合同和公證文件； ? 房地產(chǎn)抵押合同和清單；

? 在建項目立項、審批文件，主要有立項批文、建設用地許可證、房屋規(guī)劃許可證、開工許可證、施工許可證等。

? 當?shù)噩F(xiàn)行建筑、安裝工程概（預）算及費用定額中相關資料復印件； ? 當?shù)刈罱こ淘靸r信息及市場人工費、機械臺班費、材料價格； ? 當?shù)噩F(xiàn)行有關報建費用（工程前期費用和其它費用）規(guī)定； ?近期完工的主要房屋建筑物決算資料及有關圖紙； ?近期主要房屋建筑物大修狀況資料； ? 主要評估對象帳面原值構(gòu)成分析資料；

? 在建工程(建筑物或構(gòu)筑物)項目內(nèi)容及有關工程進度等方面的資料； ? 在建工程(建筑物或構(gòu)筑物)帳面價值的明細構(gòu)成及支付工程款的情況。

? 若用市場法評估，有三個以上的相同或類似的評估案例，當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展情況和房地產(chǎn)市場價格資料；

? 若用收益法評估，有房屋建筑物的收益狀況及收益額，當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展情況和房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展趨勢；

? 評估對象所在的區(qū)位條件、開發(fā)程度、工業(yè)集聚狀況和前景資料； ? 地質(zhì)水文狀況和抗震等級資料；

? 交通狀況：機場、車站、長途站、公路干線距離； ? 基礎設施及文化娛樂設施狀況資料； ? 自然環(huán)境及生態(tài)環(huán)境等方面的資料； ? 房屋建筑物帳面價值核對情況說明； ? 房屋建筑物現(xiàn)狀鑒定表；

? 房屋建筑物拆、改、擴建情況的資料； ? 房屋建筑物清查核實及調(diào)整情況說明資料； ? 房屋房產(chǎn)證面積與核實面積情況說明資料； ? 房屋建筑物盤盈、盤虧情況說明并蓋公章； ? 28．計算中使用參數(shù)的取值、計價標準資料；

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范 ? 評估過程中遇到的重大問題及解決措施； ? 30．評估技術說明初稿；

? 31.評估結(jié)果及說明的復核意見；

四、機器設備評估

1、機器設備數(shù)據(jù)資料的收集(1)(2)1.取得機器設備評估申報明細表； 企業(yè)設備總體情況說明

? 設計生產(chǎn)能力、實際生產(chǎn)能力、達不到設計生產(chǎn)能力原因； ? 產(chǎn)品的工藝流程及工藝的先進程度； ? 設備日常管理制度、維修保養(yǎng)情況等； ? 設備的分類管理情況； ? 主要重點設備簡介；

? 工廠的環(huán)保情況、設備的安全狀況、能源消耗情況、是否存在不符合國家有關環(huán)保勞動安全能源政策規(guī)定的設備。

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范(3)(4)重點設備清單；

重點設備有關技術文件、設備的大修記錄及技術改造文件、歷年精度檢測技術數(shù)據(jù)資料及監(jiān)測說明；

(5)(6)(7)重點國產(chǎn)設備的定貨合同、設備使用說明及原始購置發(fā)票復印件； 進口設備的購置發(fā)票、合同、報關單、說明書復印件；

自制設備提供各種材料耗材量、單價，外購通用設備總體情況的簡介，包括設備分類情況、技術水標準件的型號規(guī)格、數(shù)量、單價、設計費、管理費以及其它費用、加工工時等數(shù)據(jù)并核算自制設備的重置價值；

(8)(9)近三年設備大修理、改造紀錄，大修理設備合格驗收單復印件；

企業(yè)關于設備產(chǎn)權的聲明，有無租賃使用、融資租入、有無抵押、擔保資產(chǎn)等，如有則提供具體明細及合同復印件；

(10)全部車輛的行駛證復印件及當?shù)刭徶密囕v有關稅費規(guī)定文件的復印件；(11)報廢設備、盤虧設備清單、情況說明并加蓋公章;(12)盤盈設備的清單、情況說明并加蓋公章；(13)在建工程具體內(nèi)容、訂貨合同、實際完工程度；

2、機器設備評估過程(1)評估明細表的申報輔導

? 要求企業(yè)按規(guī)定申報并及時對申報的明細表進行檢查； ? 指導企業(yè)相關資產(chǎn)管理人員對評估申報明細表進行填報； ? 解答企業(yè)相關資產(chǎn)管理人員提出的問題；

? 要求企業(yè)所填報的申報明細表與基準日資產(chǎn)負債表（經(jīng)審計后的）進行核對，做到帳表相符;? 要求企業(yè)所填報的申報明細表格式要符合要求、內(nèi)容要規(guī)范、齊全，如設備的規(guī)格型號、制造廠家、購臵日期、啟用日期，運輸車輛的車牌號、規(guī)格型號、制造廠家、已行駛公里一定要填全；在建項目的帳面已付款額是否按“設備費”、“資金成本”、“安裝費及其他費用”分別填寫，設備的規(guī)格型號、制造廠家、開工日期、預計完工日期、完工程度等項目是否填全；

? 如設備無設備編號、出廠編號則請廠方臨時進行編號，以免現(xiàn)場清查時重復； ? 申報表中多臺（套）同型號設備分開一項一項申報，便于評估人員現(xiàn)場操作；

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范(2)現(xiàn)場清查核實

? 將申報明細表中帳面原值、帳面凈值匯總后與評估基準日的資產(chǎn)負債表核對，如不相符查明原因并作出說明；

? 分析資產(chǎn)構(gòu)成, 對不了解的設備向?qū)＜易稍? 結(jié)合企業(yè)提供的重點設備清單確定重點設備, 制定現(xiàn)場清查及鑒定計劃（時間計劃、鑒定要點等）；

? 根據(jù)設備編號對設備進行逐臺清點；

? 通過察看設備標牌核對設備名稱、型號、規(guī)格、制造廠家、出廠日期、出廠編號等內(nèi)容，如實物與申報資料不符在清查表中作出記錄，如出入較大查明原因，作相應處理，重大調(diào)整需企業(yè)作出書面說明；

? 觀察設備現(xiàn)狀及使用環(huán)境并向設備管理人員、設備操作人員了解設備的目前使用情況、設備最近大修理、改造情況，如設備目前使用情況不好、閑臵或處于待報廢、報廢狀況應在申報表中注明；

? 對于申報表上有而現(xiàn)場沒有的設備，按盤虧處理，應在申報表中注明，并要企業(yè)出據(jù)說明并加蓋公章；對于申報表上沒有而現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的盤盈設備，首先應查明原因，確定為真實的盤盈設備后，根據(jù)不同的評估目的，確定盤盈設備是否屬于評估范圍內(nèi)，如屬于則要企業(yè)出據(jù)說明并加蓋公章；

? 通過向設備管理人員、設備操作人員了解、觀察、查閱有關可以作為依據(jù)的技術資料（如：技術說明書、企業(yè)對設備的定期精度檢測數(shù)據(jù)資料等）或采取其他技術手段對設備的現(xiàn)實狀態(tài)作出判斷，并作出必要的文字記錄；

? 對重點設備、車輛填寫機器設備技術鑒定表及運輸設備技術鑒定表；

? 獲取與判斷成新率相關的信息和資料，對重要的信息和資料應留下書面記錄（文字記錄、圖片、復印件等）；

實體性貶值資料

對于可以用年限法計算的設備：了解其經(jīng)濟使用壽命、實際已使用年限、開動率等資料，另外還要了解實際使用中可能對使用壽命產(chǎn)生影響的個別因素，以作出調(diào)整；

對于可以用測定損耗的方法計算的設備：用可行的方法獲得其損耗情況,測定設備嚴重磨損或損耗，檢查設備加工的工件是否能達到工藝要求等；

功能性貶值資料

了解可能引起功能性貶值的各種因素，如技術進步，出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設備，使—————————————————————————————————————————————

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范 原有設備功能相對落后，產(chǎn)生貶值等情況；

經(jīng)濟性貶值資料

了解可能引起經(jīng)濟性貶值的各種因素，如產(chǎn)品改型更新?lián)Q代、產(chǎn)品滯銷而引起設備利用率降低或閑臵等情況；

? 獲取與計算重臵成本相關的信息和資料； ? 目前可以在市場獲得的普通國產(chǎn)設備：可在現(xiàn)場工作結(jié)束后了解通過市場詢價獲得其市場價格； ? 目前市場已不銷售的普通國產(chǎn)設備：應了解目前替代產(chǎn)品的情況、價格、技術及功能方面的差異； ? ? 進口設備：取得進口合同及報關單復印件；

老舊進口設備：了解國內(nèi)是否有替代產(chǎn)品，替代產(chǎn)品的型號、規(guī)格、制造廠家、價格，以及技術性能、功能方面的差異； ? 自制設備：獲取計算自制設備造價的有關資料，如：外購標準件的規(guī)格型號、數(shù)量、單價，各種材料耗材量、單價，應分攤的各種費用如管理費用、設計費、安裝調(diào)試費、基礎費、人工工資等費用及部分利潤。

? 從整體角度（一套設備、一條生產(chǎn)線、一個車間、一個工廠等）鑒定其狀態(tài)（如：原設計技術指標、現(xiàn)技術指標、原設計能力、現(xiàn)達能力、維修保養(yǎng)情況、技術改造情況、能耗情況、安全情況、環(huán)保情況等），作出文字說明。

(3)評估測算

評估方法一般上采用重臵成本法 其計算公式如下：評估值＝重臵價值×成新率 ①重臵價值的確定

A．分析確定重臵價值的構(gòu)成要素

普通國產(chǎn)設備的重臵價值一般包括：設備的購臵價、運雜費、安裝費、基礎費、其他取費（根據(jù)行業(yè)概算指標體系確定）、資金成本、稅金等；

進口設備除上述費用外，還包括進口從屬費用：國外運費、國外保險費、關稅、增值稅、銀行手續(xù)費、公司手續(xù)費、海關監(jiān)管手續(xù)費等；

運輸車輛的重臵成本包括：車輛購臵價、車輛購臵附加費、牌照費等（根據(jù)當?shù)匾?guī)定確定）。

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范 B．重臵價值的計算

設備的購臵成本的確定可采用： ? ? ? 市場詢價 類比法 核算法

運雜費、安裝費、基礎費、其他取費可采用行業(yè)概算指標確定；國外運費、國外保險費、關稅、增值稅、銀行手續(xù)費、公司手續(xù)費、海關監(jiān)管手續(xù)費等按有關規(guī)定確定。

②計算成新率

機器設備成新率的測算采用使用年限法和鑒定法兩種方法，并以鑒定法為主，最后綜合確定機器設備成新率。

A.使用年限法

以估測出的機器設備尚可使用年限占機器設備全部使用壽命（年限）的比率作為機器設備的成新率。用公式表示即為: 機器設備成新率=機器設備尚可使用年限÷（機器設備實際已使用年限+機器設備尚可使用年限）×100%

B.鑒定法

依據(jù)機器設備成新率的鑒定標準，包括機器設備整體成新率鑒定標準，以及按不同構(gòu)成部分的鑒定標準進行現(xiàn)場鑒定，通過必要的計算，得出機器設備的成新率。具體步驟如下：

1）分析存在的各種貶值因素 2）選用計算方法 3）計算各種貶值 4）計算成新率

C.成新率綜合確定

使用年限法權重取0.4, 鑒定法權重取0.6, 加權平均確定機器設備成新率, 則： 成新率=使用年限法權確定的成新率×0.4+鑒定法確定的成新率×0.6 ③計算評估值

根據(jù)測算出的重臵價值和成新率，逐一計算評估值。

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范 ④機器設備類在建工程

A.對正在安裝的機器設備: ? ? ? 獲取設備原始購貨合同復印件 已付合同款

計算評估值并調(diào)整負債

評估值=設備現(xiàn)重臵價+已發(fā)生的運雜費、安裝費等的重臵價 負債（應付）=原始購貨合同額-已付合同款額

B.對已完工投入使用的在建工程

? ? 按固定資產(chǎn)評估

查明是否欠付合同款、工程款未在負債方反映，如有相應調(diào)增負債 C.對設備未到、定貨時間不長、價格變化不大的機器設備，? 可按帳面值作為評估值。

⑤固定資產(chǎn)清理中的設備的評估 ? 核實、了解固定資產(chǎn)清理中設備目前的狀況，是否仍有實物，設備是已拆除、出售或報廢未處理等情況，并在申報表中注明； ? 根據(jù)不同情況確認評估值，若設備已處理無實物，則評估值為零，若設備未處理仍有實物則考慮設備是否有變現(xiàn)價值，如有則以設備的變現(xiàn)價值減去處理費用確定評估值，若無變現(xiàn)價值，評估值為零。(4)撰寫評估技術說明

評估人員要完成各自負責范圍內(nèi)機器設備的清查、核實、評估技術說明的撰寫，技術說明要符合財政部91號文件的要求。評估技術說明中對盤盈、盤虧、待報廢資產(chǎn)、抵押、擔保事項、各類資產(chǎn)貶值及增值的原因或其它重要問題要在特別事項中予以說明。

3、機器設備評估工作底稿資料 ? 機器設備評估申報明細表； ? 企業(yè)設備總體情況說明 ? 重點設備清單；

? 重點設備有關技術文件、設備的大修記錄及技術改造文件、歷年精度檢測技術數(shù)據(jù)資料及監(jiān)測說明；

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范 ? 重點國產(chǎn)設備的定貨合同、設備使用說明及原始購臵發(fā)票復印件； ? 進口設備的購臵發(fā)票、合同、報關單、說明書復印件；

? 自制設備提供各種材料耗材量、單價，外購通用設備總體情況的簡介，包括設備分類情況、技術水標準件的型號規(guī)格、數(shù)量、單價、設計費、管理費以及其它費用、加工工時等數(shù)據(jù)并核算自制設備的重臵價值；

?近三年設備大修理、改造紀錄，大修理設備合格驗收單復印件；

? 企業(yè)關于設備產(chǎn)權的聲明，有無租賃使用、融資租入、有無抵押、擔保資產(chǎn)等，如有則提供具體明細及合同復印件；

? 全部車輛的行駛證復印件及當?shù)刭徟Z車輛有關稅費規(guī)定文件的復印件； ? 報廢設備、盤虧設備清單、情況說明并加蓋公章;? 盤盈設備的清單、情況說明并加蓋公章； ? 在建工程具體內(nèi)容、訂貨合同、實際完工程度； ? 機器設備帳面價值核對情況說明； ? 機器設備、運輸設備技術鑒定表； ? 機器設備清查核實及調(diào)整情況說明資料； ? 計算中使用參數(shù)的取值、計價標準資料； ? 評估過程中遇到的重大問題及解決措施； ? 評估技術說明初稿； ? 評估結(jié)果及說明的復核意見；

五、遞延資產(chǎn)評估

1、評估過程(1)用遞延資產(chǎn)申報明細表與基準日會計報表中的遞延資產(chǎn)項目進行核對（如沒有會計師審計的情況下，還需與總帳及明細帳核對）。

(2)了解遞延資產(chǎn)的原始發(fā)生額、攤銷方法、攤銷期、各項待攤費用對應的資產(chǎn)或權利在評估基準日是否存在。

? 根據(jù)企業(yè)提供的申報資料，分析企業(yè)遞延資產(chǎn)的攤銷方法是否合理，攤余金額是否正確。如果企業(yè)申報金額不正確，則應計算正確的攤余金額。

? 如果遞延資產(chǎn)對應的資產(chǎn)為實物資產(chǎn)，則應按實物資產(chǎn)的評估方法進行評估。

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范 ? 如果遞延資產(chǎn)所列費用為設備或房產(chǎn)的更新改造或大修理費用等，則要考慮是否與固定資產(chǎn)重復評估。

2、向企業(yè)索取的資料和在評估過程中形成的工作底稿(1)向企業(yè)索取的資料

? 企業(yè)遞延資產(chǎn)申報明細表。

? 遞延資產(chǎn)各項目發(fā)生時的原始憑證的復印件。(2)2.在評估過程中形成的工作底稿

? 遞延資產(chǎn)的評估方法及過程。

六、無形資產(chǎn)評估

1、無形資產(chǎn)評估數(shù)據(jù)資料的收集(1)商標評估所需收集的資料

①商標權的法律保護狀況

有關商標公告和批準文件，注冊商標證書，商標權的批準時間及續(xù)展情況； ②商標權的具體內(nèi)容 ? ? ? 商標的名稱、文字、圖案； 商標的適用領域范圍； 商標權的來源。

③商標權的使用情況 商標的時間使用時間； 商標權的使用范圍、場所；

商標權對外許可使用的情況、許可區(qū)域、被許可人的數(shù)量。④商標權的成本費用和歷史收益情況 商標的開發(fā)設計、申請注冊費用； 外購商標的成本；

商標使用、對外許可、轉(zhuǎn)讓所帶來的收益。

⑤商標的知名度，廣告宣傳情況，同類產(chǎn)品的品牌商標情況 ⑥商標權的預期壽命和收益情況

使用該商標產(chǎn)品的預期壽命、售價、銷售量、利潤和市場占有率；

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范 同類產(chǎn)品的售價主要競爭對手的市場占有率、盈利情況 ⑦國外申請權益情況

被評估商標權是否在國外已申請商標權；（已經(jīng)申請國家或地區(qū)，已經(jīng)獲得商標權的國家或地區(qū)。

⑧與其他無形資產(chǎn)的關聯(lián)狀況 ? 被評估商標權與其他無形資產(chǎn)要素是否有關聯(lián)，使用該商標權的商品是否含有專利權或?qū)Ｓ屑夹g； ?(2)商標權是否與外觀設計專利權、著作權形成聯(lián)合保護。專利權評估所需收集的資料

①專利權的法律保護狀況資料： ? ? 專利申請和審批文件、專利證書、專利說明書、專利登記簿，專利公告文件； 專利的類型、發(fā)明人、專利權人和專利有效期，最近一年專利年費交納憑證復印件；

②專利權具體內(nèi)容： ? ? 專利名稱、類別

專利內(nèi)容的詳細介紹，包括專利技術的來源、技術開發(fā)的起因、時間、解決的主要技術問題；主要的應用范圍和適用的領域、所達到的技術經(jīng)濟指標，國內(nèi)國際同類型技術的比較分析、該技術所處國內(nèi)或國際水平分析； ? ? ? 專家鑒定書及專家背景資料；

專利權的來源、維護、轉(zhuǎn)讓情況（提供相關的合同復印件）； 專利技術的先進性、壟斷程度和成熟程度的說明。

③專利權的使用情況 ? ? ? ? ? 專利歷史或目前有關的法律糾紛的詳細情況；

專利實施需要具備的經(jīng)濟、技術、設備、原材料、環(huán)境等方面的前提或基礎條件； 專利權對外實施許可的地域范圍和被許可人的數(shù)量； 專利權實際使用時間、使用范圍；

企業(yè)專利或?qū)Ｓ屑夹g實際使用情況的詳細介紹，包括使用的目的（提高生產(chǎn)質(zhì)量、價格、生產(chǎn)量，還是降低產(chǎn)品的生產(chǎn)成本等）、應用的場合、由于使用該技術企業(yè)歷年所實現(xiàn)的經(jīng)濟效益（詳細的計算過程）；

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范 ? 專利應用的前景分析，包括雨季該技術的剩余技術經(jīng)濟壽命期（年）及在此剩余壽命期內(nèi)企業(yè)利用該技術年可創(chuàng)經(jīng)濟效益情況（詳細計算過程）； ? 該技術投資項目的可行性研究報告；

④專利權的成本費用和歷史收益情況 ? 獲取該專利的耗費明細，自我開發(fā)的技術包括投入的時間、人力在（工作日數(shù)量及人員技術結(jié)構(gòu)）、資金、物質(zhì)和材料的數(shù)量和價值等方面的原始憑證和情況介紹；外購的技術提供購買合同和技術說明書復印件； ? ? ? 專利技術開發(fā)、權益申請費用； 購買專利、維護專利的成本；

實施專利、對外許可使用專利、轉(zhuǎn)讓專利所帶來的歷史收益。

⑤專利的收益期和預期收益額情況 ? ? ? ? ? ? 專利保護期專利權人的經(jīng)營管理能力； 專利產(chǎn)品的技術壽命和經(jīng)濟壽命；（專家意見）專利產(chǎn)品售價、銷售數(shù)量和市場占有率及利潤情況； 同類產(chǎn)品售價情況；

主要競爭對手的市場占有率及盈利情況； 專利的獲利能力和收益水平。

⑥國外申請權益情況 ? ? ? 被評估專利權是否在國外申請了權益； 已經(jīng)申請的國家或地區(qū)； 已經(jīng)授權的國家和地區(qū)。

⑦與其他無形資產(chǎn)的聯(lián)系情況 ? ? ?(3)被評估專利權和其他無形資產(chǎn)要素是否有關聯(lián)； 與專有技術的關聯(lián)情況；

專利產(chǎn)品是否有商標，商標是否申請注冊、是否獲得商標權。專有技術評估所需收集的資料

①專有技術的產(chǎn)權證明 ? ? 專有技術的開發(fā)研制過程（有關部門對專有技術鑒定或驗收報告）； 專有技術的產(chǎn)權申明。

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范 ②專有技術的具體內(nèi)容 ? ? ? ? ? 專有技術名稱、類別、技術內(nèi)容； 專有技術適用產(chǎn)品和領域；

專有技術的真實性、有效性、先進性； 專有技術的成熟程度和驗證資料。

專有技術被保持的原因及預計的保持時間，同領域改進技、類似或相關技術情況；

③專有技術的來源

專有技術存在的媒體、保護的形式和加密的程度、與有關技術人員的保密協(xié)議； ④專有技術的使用情況 ? 專有技術實施需要具備的經(jīng)濟、技術、設備、原材料、環(huán)境等方面的前提或基礎條件； ? ? ? 專有技術的實際使用時間、使用范圍； 專有技術對外許可使用和轉(zhuǎn)讓情況。

專有技術實際使用情況的詳細介紹，包括使用的目的（提高生產(chǎn)質(zhì)量、價格、生產(chǎn)量，還是降低產(chǎn)品的生產(chǎn)成本等）、應用的場合、由于使用該技術企業(yè)歷年所實現(xiàn)的經(jīng)濟效益（詳細的計算過程）； ? 專有技術應用的前景分析，包括雨季該技術的剩余技術經(jīng)濟壽命期（年）及在此剩余壽命期內(nèi)企業(yè)利用該技術年可創(chuàng)經(jīng)濟效益情況（詳細計算過程）； ? 該技術投資項目的可行性研究報告。

⑤專有技術的成本費用和歷史收益情況 ? 獲取該專有技術的耗費明細，自我開發(fā)的技術包括投入的時間、人力在（工作日數(shù)量及人員技術結(jié)構(gòu)）、資金、物質(zhì)和材料的數(shù)量和價值等方面的原始憑證和情況介紹；外購的技術提供購買合同和技術說明書復印件； ? ? 購買專有技術、維護專有技術的成本；

實施、對外許可使用專有技術、轉(zhuǎn)讓專有技術所帶來的歷史收益。

⑥專有技術的收益期和預期收益額情況 ? ? ? 專有技術持有人的經(jīng)營管理能力； 專有技術更新和新產(chǎn)品開發(fā)能力； 專有技術的獲利能力和收益水平；

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范 ? ? ? ? 專有技術的技術壽命和經(jīng)濟壽命；

專有技術產(chǎn)品的售價和銷售量，市場占有率和利潤情況； 同功能產(chǎn)品售價情況；

主要競爭對手的市場占有率和盈利情況。

2、無形資產(chǎn)評估過程(1)? ? ? ? 無形資產(chǎn)評估程序

指導資產(chǎn)占有單位提供有關無形資產(chǎn)的情況介紹并搜集準備資料； 初步設定評估方法，并制定相應的評估計劃； 向委托方和資產(chǎn)占有方通報評估計劃；

進入現(xiàn)場檢查核實資產(chǎn)、驗證資料（重點注意產(chǎn)權問題），與有關技術、管理人員座談； ? ? ? ? ? ? ? ? 現(xiàn)場檢測鑒定資產(chǎn)； 收集有關評估所需資料； 確定評估方法和計算公式； 針對具體對象進行評定估算；

分析確定評估結(jié)果、撰寫評估技術說明； 匯總編寫資產(chǎn)評估報告、匯集資產(chǎn)評估工作稿； 機構(gòu)內(nèi)部審核檢驗評估結(jié)果；

根據(jù)資產(chǎn)評估審核確認單位的意見進行補充或修改調(diào)整評估報告內(nèi)容。提交資產(chǎn)評估報告書，并按規(guī)定報送有關材料；(2)無形資產(chǎn)評估方法

①成本法 ? 成本法基本公式如下：

被評估資產(chǎn)的評估值 = 重臵全價 – 價值貶損

V?R?(1??)

式中：V——被評估專利資產(chǎn)的評估價值； R——被評估專利資產(chǎn)的重臵全價；

?——價值貶損系數(shù)。

重臵全價是指到評估基準日為止獲得和保有該專利資產(chǎn)所發(fā)生的全部成本費用的現(xiàn)值總—————————————————————————————————————————————

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范 和。

價值貶損包括實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。②市場法 ? 市場法的基本基本公式如下：

被評估資產(chǎn)的評估價值 = 市場上可比參照物的交易價格×調(diào)整系數(shù)

被評估專利資產(chǎn)價值與市場參照物的交易價格之間的差異主要由時間因素、壽命因素、獲利能力、以及其他因素造成的。

③收益法 ? 收益法的基本公式是：

資產(chǎn)的價值 = ∑資產(chǎn)在未來各期的受益額 × 相應的折現(xiàn)系數(shù) 針對不同的資產(chǎn)評估的具體情況，收益法有一些變通的形式。它們是： ? 超額收益法

其計算公式如下：

nV???F(1?i)t?1?t

式中：V——資產(chǎn)的評估價值；

?F——資產(chǎn)創(chuàng)造的超額收益； i——適當?shù)恼郜F(xiàn)率； t——第t年份；

n——資產(chǎn)的剩余經(jīng)濟壽命。? 收益分成法

收益分成法的計算公式如下：

nV??Rt?1t?r?(1?i)?t

式中：Rt——第t年的分成基數(shù)（產(chǎn)品的銷售收入、利潤總額或凈利潤）； r——與分成基數(shù)對應的分成率；

3、無形資產(chǎn)評估工作底稿資料

資產(chǎn)評估說明（按財政部[1999]91號文件的要求撰寫）

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范(1)? ? ? ? ? ? ? ?(2)? ? 委托方和資產(chǎn)占有方企業(yè)一般性介紹資料

企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、企業(yè)法人代碼證、國有資產(chǎn)產(chǎn)權登記證復印件； 企業(yè)的一般經(jīng)營范圍及所處行業(yè)性質(zhì)； 企業(yè)設立的協(xié)議、合同和章程及其他文件； 企業(yè)組織結(jié)構(gòu)圖、主要領導層人員介紹； 企業(yè)簡介、前三年的財務報表； 企業(yè)的賦稅情況；

企業(yè)近三年內(nèi)有的和未來可能有法律訴訟或債務糾紛的詳細資料； 與企業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)品/提供服務有關的可資利用的新聞報道或榮譽證書。法律保護狀況資料：

專利申請和審批文件、專利證書、專利說明書、專利登記簿，專利公告文件； 專利的類型、發(fā)明人、專利權人和專利有效期，最近一年專利年費交納憑證復印件； ? ? ?(3)? 專有技術的開發(fā)研制過程（有關部門對專有技術鑒定或驗收報告）； 專有技術的產(chǎn)權申明；

有關商標公告和批準文件，注冊商標證書，商標權的批準時間及續(xù)展情況； 根據(jù)評估所需資料收集到的資產(chǎn)具體內(nèi)容資料；

專利內(nèi)容的詳細介紹，包括專利技術的來源、技術開發(fā)的起因、時間、解決的主要技術問題；主要的應用范圍和適用的領域、所達到的技術經(jīng)濟指標，國內(nèi)國際同類型技術的比較分析、該技術所處國內(nèi)或國際水平分析； ? ? 專家鑒定書及專家背景資料；

能證明專利、專有技術和商標權的來源、維護、轉(zhuǎn)讓情況（提供相關的合同復印件）； ?(4)? ? ? ? 專利、專有技術的先進性、壟斷程度和成熟程度的說明。資產(chǎn)的使用情況

歷史或目前有關的法律糾紛的詳細情況； 專利、專有技術和商標的使用時間； 專利、專有技術和商標的使用范圍、場所；

專利、專有技術和商標對外許可使用的情況、許可區(qū)域、被許可人的數(shù)量；

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范 ? 專利、專有技術實施需要具備的經(jīng)濟、技術、設備、原材料、環(huán)境等方面的前提或基礎條件； ? ? 企業(yè)對專利或?qū)Ｓ屑夹g實際使用情況的詳細介紹材料；

專利、專有技術和商標應用的前景分析，包括預期該資產(chǎn)的剩余技術經(jīng)濟壽命期（年）及在此剩余壽命期內(nèi)企業(yè)利用該資產(chǎn)年可創(chuàng)經(jīng)濟效益情況（詳細計算過程）； ?(5)(6)? ? ? ? ? ?(7)(8)? ?(9)項目的可行性研究報告；

專利、專有技術和商標的成本費用和歷史收益情況 專利、專有技術和商標的收益期和預期收益額情況 資產(chǎn)所有權人的經(jīng)營管理能力；

資產(chǎn)的技術壽命和經(jīng)濟壽命；（專家意見）

無形資產(chǎn)產(chǎn)品售價、銷售數(shù)量和市場占有率及利潤情況； 同類產(chǎn)品售價情況；

主要競爭對手的市場占有率及盈利情況； 資產(chǎn)的獲利能力和收益水平。國外申請權益情況 與其他無形資產(chǎn)的聯(lián)系情況

與評估專利、專有技術和其他無形資產(chǎn)要素有關聯(lián)說明； 與資產(chǎn)關聯(lián)的無形資產(chǎn)證明文件。評估結(jié)果及說明的復核意見；

七、整體資產(chǎn)評估

1、整體資產(chǎn)評估數(shù)據(jù)資料的收集(1)企業(yè)歷史財務報表及成本費用資料：

? 企業(yè)前五年（或前三年）資產(chǎn)負債表； ? 企業(yè)前五年（或前三年）損益表；

? 企業(yè)前五年（或前三年）不同產(chǎn)品項目分類成本表； ? 企業(yè)前五年（或前三年）主要產(chǎn)品單位成本表； ? 企業(yè)前五年（或前三年）期間費用明細表。

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范(2)企業(yè)未來五年收入（要分析產(chǎn)品的銷售數(shù)量及價格）、成本費用、稅賦及追加投資的預測分析。

(3)(4)(5)(6)(7)(8)企業(yè)未來發(fā)展規(guī)劃（目標、戰(zhàn)略和措施）。

對企業(yè)生能力和未來發(fā)展有重大影響的技改及投資項目的可行性研究報告。企業(yè)現(xiàn)有長期投資歷史收益情況和未來收益分析。企業(yè)當前賦稅、貸款與利息支出情況。

企業(yè)簡介、營業(yè)執(zhí)照復印件及有關經(jīng)營合同、章程復印件。

企業(yè)所處行業(yè)的行業(yè)發(fā)展狀況、行業(yè)盈利水平，同業(yè)競爭情況和主要競爭對手分析（包括產(chǎn)品的技術水平、市場占有情況、研究開發(fā)能力、客戶狀況和營銷方式等）。

2、整體資產(chǎn)評估過程

整體資產(chǎn)評估是將企業(yè)的資產(chǎn)和相關負債作為一個整體，從收益的角度出發(fā)，按特定的折現(xiàn)系數(shù)評估出一拖工機公司的整體價值。整體資產(chǎn)評估的主要目的是對用重臵成本法評估的企業(yè)整體資產(chǎn)價值進行驗證。

(1)1.現(xiàn)場收集、整理相關資料

? 評估人員利用有關資料了解行業(yè)和委估企業(yè)基本情況，并初步確定評估的具體途徑、方法和參數(shù)；

? 評估人員在現(xiàn)場了解企業(yè)經(jīng)營情況以及各類資產(chǎn)的技術狀況、運營現(xiàn)狀，了解企業(yè)未來發(fā)展的安排和打算；

? 評估人員與委估企業(yè)的有關職能部門的管理人員座談，了解各方面情況，掌握第一手資料；

? 評估人員收集與評估有關的文件、資料等；

? 評估人員收集企業(yè)有關的中長期發(fā)展規(guī)劃資料，掌握其未來發(fā)展動態(tài)；

? 評估人員根據(jù)委估企業(yè)提供的未來收益預測表，結(jié)合委估企業(yè)目前的實際經(jīng)營狀況，討論修正有關方法和參數(shù)，提出未來收益預測表和資料的修改意見；

(2)2.對企業(yè)近三年財務狀況進行分析

根據(jù)企業(yè)提供的財務報表和有關資料，對企業(yè)近三年財務狀況進行分析，具體內(nèi)容如下： ? 產(chǎn)品銷售成本、銷售費用變化趨勢是否穩(wěn)定；

? 管理費用、財務費用在近三年所占產(chǎn)品銷售收入的比例是否基本穩(wěn)定；

?近三年營業(yè)利潤隨著產(chǎn)品銷售收入的增長，其所占銷售收入的比例是否呈穩(wěn)定趨勢。

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范(3)預測的前提條件

收益預測分析是企業(yè)整體資產(chǎn)評估的基礎，而任何預測都建立在一定假設條件下。? 企業(yè)所處的社會經(jīng)濟環(huán)境不產(chǎn)生大的變更；國家有關法律、法規(guī)、政策與現(xiàn)時無重大變化；

? 企業(yè)將按現(xiàn)有狀況下經(jīng)營，并在經(jīng)營范圍、方式和決策程序上與現(xiàn)時大方向保持一致。? 有關信貸利率、賦稅基準及稅率、材料和產(chǎn)品價格不發(fā)生重大變化； ? 無其他人力不可抗拒因素及不可預見因素，造成對公司重大不利影響。(4)整體資產(chǎn)評估測算

? 預測企業(yè)未來的銷售收入；

? 確定企業(yè)未來的成本費用，主要包括產(chǎn)品銷售成本、產(chǎn)品銷售費用、管理費用、財務費用及其它費用等；

? 折現(xiàn)率的確定

折現(xiàn)率的確定采用:無風險報酬率+行業(yè)風險報酬率。

? 行業(yè)風險報酬率主要考慮經(jīng)營風險、行業(yè)風險、市場風險、政策風險等確定。? 測算評估結(jié)果

根據(jù)企業(yè)未來五年的經(jīng)營狀況、產(chǎn)品在市場上的銷售情況，預測其未來五年的收益，并假定從第六年開始到未來無窮遠將保持等額的收益，分別將兩部分收益進行折現(xiàn)處理，最后計算出整體資產(chǎn)的評估價值。具體評估步驟如下：

1)計算前五年凈利潤現(xiàn)值和；

2)從第六年前起，以第五年凈利潤作為永續(xù)年金，計算第六年至無限期凈利潤在第六年時現(xiàn)值和；

3)將第(2)部分中收益折現(xiàn)至評估基準日； 4)計算持續(xù)經(jīng)營條件下收益現(xiàn)值和。(5)撰寫評估技術說明

評估人員要完成評估值的測算后，撰寫評估技術說明，技術說明要符合財政部91號文件的要求。

3、整體資產(chǎn)評估工作底稿資料

? 企業(yè)前五年（或前三年）資產(chǎn)負債表； ? 企業(yè)前五年（或前三年）損益表；

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范 ? 企業(yè)前五年（或前三年）不同產(chǎn)品項目分類成本表； ? 企業(yè)前五年（或前三年）主要產(chǎn)品單位成本表； ? 企業(yè)前五年（或前三年）期間費用明細表；

? 企業(yè)未來五年收入（要分析產(chǎn)品的銷售數(shù)量及價格）、成本費用、稅賦及追加投資的預測分析資料；

? 企業(yè)未來發(fā)展規(guī)劃（目標、戰(zhàn)略和措施）；

? 對企業(yè)生能力和未來發(fā)展有重大影響的技改及投資項目的可行性研究報告； ? 企業(yè)現(xiàn)有長期投資歷史收益情況和未來收益分析； ? 企業(yè)當前賦稅、貸款與利息支出情況資料；

? 企業(yè)簡介、營業(yè)執(zhí)照復印件及有關經(jīng)營合同、章程復印件；

? 企業(yè)所處行業(yè)的行業(yè)發(fā)展狀況、行業(yè)盈利水平，同業(yè)競爭情況和主要競爭對手分析（包括產(chǎn)品的技術水平、市場占有情況、研究開發(fā)能力、客戶狀況和營銷方式等）；

? 企業(yè)近三年有關產(chǎn)品銷售成本、銷售費用、管理費用、財務費用、營業(yè)利潤分析表； ? 企業(yè)未來銷售收入預測表及相關依據(jù)資料； ? 折現(xiàn)率確定的依據(jù)資料；

? 16．評估計算中使用參數(shù)的取值、計價標準資料； ? 17．評估技術說明初稿；

? 18.評估結(jié)果及技術說明的復核意見；

八、流動負債評估1、1、短期借款(1)（1）評估過程

? 將明細表總計金額與企業(yè)提供的資產(chǎn)負債表、總帳、明細帳核對，如有審計后的資產(chǎn)負債表，則與審計后的資產(chǎn)負債表相核對。

? 申報明細與對應的借款合同、抵押合同相核對，內(nèi)容是否一致，并與設備、房產(chǎn)等評估人員聯(lián)系，把抵押物清單所列資產(chǎn)名稱與企業(yè)申報的資產(chǎn)明細表相核對，以證實抵押物清單所列內(nèi)容真實。

? 函證借款本金及欠息情況。評估人員首先填列銀行往來詢證函，由企業(yè)財務人員持此函到各借款銀行蓋章確認。如有不符情況，應查明原因。

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范 ? 如有截止評估基準日尚未付息情況，則根據(jù)借款金額、利率預提借款利息。? 如有外幣情況，則根據(jù)外幣金額，按評估基準日的匯率（中間價）折算成人民幣金額后作為評估值。

(2)（2）向企業(yè)索取的資料和在評估過程中形成的工作底稿

①向企業(yè)索取的資料 ? ? ? 短期借款申報明細表 短期借款合同、展期合同 抵押合同、抵押物清單

②在評估過程中形成的工作底稿 ? ? 函證記錄 利息計算過程

2、應付票據(jù)(1)評估過程

? 將明細表總計金額與企業(yè)提供的資產(chǎn)負債表、總帳、明細帳核對，如有審計后的資產(chǎn)負債表，則與審計后的資產(chǎn)負債表相核對；

? 向票據(jù)持票人函證，確定應付票據(jù)的余額是否正確。? 盤點應付票據(jù)并與申報明細表所列各項目核對；

? 抽查與應付票據(jù)相關的合同等資料并與對應的應付票據(jù)核對；

? 應查明是否有長期未付票據(jù)，并查明相應的原因，證實確實存在債權人。(2)向企業(yè)索取的資料和在評估過程中形成的工作底稿

①向企業(yè)索取的資料 ? ? ? 應付票據(jù)申報明細表 相關票據(jù)復印件 與應付票據(jù)相關的合同

②在評估過程中形成的工作底稿 ? ? 盤點記錄 函證結(jié)果

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范

3、應付帳款、預收帳款和其它應付款(1)評估過程

? 將明細表總計金額與企業(yè)提供的資產(chǎn)負債表、總帳、明細帳核對，如有審計后的資產(chǎn)負債表，則與審計后的資產(chǎn)負債表相核對。

? 抽取部分大額購貨合同與對應的購貨發(fā)票、入庫單相核對； ? 抽取部分大額銷售合同與對應的預收帳款明細及出庫單核對；

? 分析帳齡，查明長期未償還的款項及相應的原因并復印有關的文件資料； ? 有無不屬于往來性質(zhì)的款項并做相應調(diào)整，并說明調(diào)整的原因；

? 對于貨物已到，但發(fā)票未到的存貨，如果企業(yè)擁有所有權但未辦理暫估入庫，評估時應根據(jù)此部分貨物的暫估價調(diào)增企業(yè)的應付帳款金額。

? 函證部分大金額款項并填列往來款函詢情況表。? 檢查是否存在未入帳的往來款。? 檢查往來款項長期掛帳的原因。(2)向企業(yè)索取的資料和在評估過程中形成的工作底稿

①向企業(yè)索取的資料 ? ? ? 申報明細表；

部分大額購貨合同與對應的購貨發(fā)票、入庫單；

企業(yè)需提供無需支付款項的證明及相關法律文件。例如債權人死亡、失蹤，則提供有關證明；又如與債權人存在債權、債務糾紛的情況，則需提供有關法院或公安機關或其他權威機關的證明文件等資料。②在評估過程中形成的工作底稿 ? 回函情況表。

4、預提費用(1)評估過程

? 將明細表總計金額與企業(yè)提供的資產(chǎn)負債表、總帳、明細帳核對，如有審計后的資產(chǎn)負債表，則與審計后的資產(chǎn)負債表相核對；

? 收集有關合同、計提依據(jù)等相關資料，了解計提方法，已計提的費用是否屬于評估基準日以前應承擔的費用。如已計提的費用不屬于評估基準日以前應承擔的費用，則應在評估中調(diào)減預提費用金額；

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范 ? 對于長期未支付的預提費用，應查證是否存在債權人及計提的正確性。(2)向企業(yè)索取的資料和在評估過程中形成的工作底稿

? 預提費用申報明細表 ? 有關合同、計提依據(jù)

5、應交稅金、其它應交款(1)評估過程

? 將明細表總計金額與企業(yè)提供的資產(chǎn)負債表、總帳、明細帳核對，如有審計后的資產(chǎn)負債表，則與審計后的資產(chǎn)負債表相核對；

? 查閱被評估單位納稅鑒定或納稅通知及征、免、減稅的批準文件，了解被評估單位適用的稅種、計稅基礎、稅率以及征、免、減稅的范圍及期限，確認其應納稅項的內(nèi)容。

? 抽查部分原始憑證及納稅憑證，檢查各稅種的計算是否正確。(2)向企業(yè)索取的資料和在評估過程中形成的工作底稿

? 應交稅金、其它應交款申報明細表。? 收集被估單位相關的稅費政策及優(yōu)惠政策。

6、應付工資、應付福利費(1)評估過程

? 將明細表總計金額與企業(yè)提供的資產(chǎn)負債表、總帳、明細帳核對，如有審計后的資產(chǎn)負債表，則與審計后的資產(chǎn)負債表相核對；

? 審查工資、福利費的計提、發(fā)放及使用情況。(2)向企業(yè)索取的資料和在評估過程中形成的工作底稿

? 應付工資、應付福利費申報明細表 ? 收集被估單位的工資、福利政策等。? 收集被估單位發(fā)放工資的計劃本。

7、應付利潤（應付股利）(1)評估過程

? 將明細表總計金額與企業(yè)提供的資產(chǎn)負債表、總帳、明細帳核對，如有審計后的資產(chǎn)負債表，則與審計后的資產(chǎn)負債表相核對；

? 核實應付利潤是否按照合同、協(xié)議進行了分配。

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范(2)向企業(yè)索取的資料和在評估過程中形成的工作底稿

? 應付工資、應付福利費申報明細表

? 被估單位利潤分配政策及相應的合同、協(xié)議。

九、長期負債評估

1、長期借款：(1)評估過程

? 將明細表總計金額與企業(yè)提供的資產(chǎn)負債表、總帳、明細帳核對，如有審計后的資產(chǎn)負債表，則與審計后的資產(chǎn)負債表相核對。

? 申報明細與對應的借款合同、抵押合同相核對，內(nèi)容是否一致，并與設備、房產(chǎn)等評估人員聯(lián)系，把抵押物清單所列資產(chǎn)名稱與企業(yè)申報的資產(chǎn)明細表相核對，以證實抵押物清單所列內(nèi)容真實。

? 函證借款本金及欠息情況。評估人員首先填列銀行往來詢證函，由企業(yè)財務人員持此函到各借款銀行蓋章確認。如有不符情況，應查明原因。

? 如有截止評估基準日尚未付息情況，則根據(jù)借款金額、利率預提借款利息。? 如有外幣情況，則根據(jù)外幣金額，按評估基準日的匯率（中間價）折算成人民幣金額后作為評估值。

(2)向企業(yè)索取的資料和在評估過程中形成的工作底稿

①向企業(yè)索取的資料 ? ? ? 短期借款申報明細表 短期借款合同、展期合同 抵押合同、抵押物清單

②在評估過程中形成的工作底稿 ? ? 函證記錄 利息計算過程

2、應付債券(1)評估過程

? 將明細表總計金額與企業(yè)提供的資產(chǎn)負債表、總帳、明細帳核對，如有審計后的資產(chǎn)負債表，則與審計后的資產(chǎn)負債表相核對。

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范 ? 核對債券發(fā)行種類、金額、利率、期限、用途是否與批文一致。? 核對債券利息是否已按期計提，計提方法、金額是否正確。? 核查是否有長期應付未付債券，并核查原因。(2)向企業(yè)索取的資料和在評估過程中形成的工作底稿

①向企業(yè)索取的資料 ? ? 應付債券申報明細表

如有票據(jù)存根，則盤點票據(jù)存根并與申報明細表相核對。如為托管債券，則應檢查有無托管協(xié)議，如無托管協(xié)議，則應進行函證或?qū)嵉乇P點。? 發(fā)行債券的相關批文。

②在評估過程中形成的工作底稿 ? 債券利息的計算檢驗過程。

3、長期應付款(1)評估過程

? 將明細表總計金額與企業(yè)提供的資產(chǎn)負債表、總帳、明細帳核對，如有審計后的資產(chǎn)負債表，則與審計后的資產(chǎn)負債表相核對。

? 相關的融資租賃合同并與申報明細表、融資租賃設備清單核對。

? 如為引進設備款，則需收集相應的合同、設備清單、報關單，并與申報明細表相核對。? 檢查利息及匯率凈損失的計算是否正確，如不正確，則按正確值進行調(diào)整。(2)向企業(yè)索取的資料和在評估過程中形成的工作底稿

①向企業(yè)索取的資料 ? ? ? 長期應付款申報明細表 相關的融資租賃合同。

如為引進設備款，則需收集相應的合同、設備清單、報關單，并與申報明細表相核對。

②在評估過程中形成的工作底稿 ? 利息及匯兌損益的計算檢驗過程。

4、住房周轉(zhuǎn)金(1)評估過程

? 將明細表總計金額與企業(yè)提供的資產(chǎn)負債表、總帳、明細帳核對，如有審計后的資產(chǎn)—————————————————————————————————————————————

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資產(chǎn)評估操作規(guī)范 負債表，則與審計后的資產(chǎn)負債表相核對。

? 核查被評估單位住房周轉(zhuǎn)金的形成途徑和用途。(2)向企業(yè)索取的資料和在評估過程中形成的工作底稿

?

住房周轉(zhuǎn)金申報明細表

? 計提住房公積金的計提依據(jù)及相關資料。

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第42頁，共43頁

第四篇：資產(chǎn)評估

0158資產(chǎn)評估

單選DABDBBDDCBAADCABCBDDBBCBADDDAB

多選1.ABE2.ABCD3.ABCD4.ACDE5.CD

名詞解釋1企業(yè)價值評估：是指注冊資產(chǎn)評估師對基準日特定目的下企業(yè)整體價值、股東全部權益價值或部分權益價值進行分析，估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。

2.房地產(chǎn)：是指土地、建筑物及其他地上定著物。具體來說，房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)，即單純的土地；單純的建筑物；土地與建筑物合成一體的房地產(chǎn)。在國外一般稱之為不動產(chǎn)，是實物、權益和區(qū)位三者的結(jié)合。

簡答題1.答：確定機器評估范圍時應注意區(qū)別下列幾個問題：

(1)機器設備和土地、房屋及構(gòu)筑物。在資產(chǎn)評估中機器設備和土地、房屋及構(gòu)筑物的關系可能出現(xiàn)以下幾種情況：其一，有些設備是安裝附著在土地、房屋及構(gòu)筑物上，它們對后者的功能會有很大影響，如油井、旋轉(zhuǎn)屋頂?shù)臋C構(gòu)、電梯等，評估時要考慮這些設備具有的不動產(chǎn)特征。其二，許多物業(yè)為了方便適用或具有多種功能，除土地、房屋結(jié)構(gòu)外還需配置水、電、汽、電訊、智能等附屬設備。在評估這些具有獨立功能的物業(yè)時，可以將諸如配電設備、泵站、鍋爐、電話、交換機等列入物業(yè)范圍，隨建筑物一起評估。其三，許多加工設備都有設備基礎等構(gòu)筑物，在續(xù)用條件下不能將設備基礎漏評。通常情況下，簡易基礎，如機床設備基礎等，可以含在設備評估價值中，大型設備基礎要單獨作為構(gòu)筑物評估。

(2)機器設備和無形資產(chǎn)。比較復雜和先進的機器設備，特別是成套設備、機組、檢測設備等，其功能的正常發(fā)揮還需要有專利、專有技術和計算機軟件等無形資產(chǎn)支持。一般來說，對單臺設備和通用性較強的無形資產(chǎn)，應將設備和無形資產(chǎn)分開評估；而成套設備、機組和復雜的檢測設備中含有的專用無形資產(chǎn)，可含在設備價值中一起評估。

(3)機器設備和流動資產(chǎn)。許多成套設備、機組在其價值構(gòu)成中包含有試車用原材料、配套易損件及技術培訓費等。在續(xù)用條件下對這些機器設備評估時，應注意不要漏評。

2.答：項目負責人著重從自身基本職責和操作實務的角度審核評估報告，具體要求是：

（1）根據(jù)上級關于資產(chǎn)評估報告結(jié)構(gòu)的規(guī)定，從總體結(jié)構(gòu)上審核評估報告正文的編制是否達到以下要求：內(nèi)容是否完整，應列入報告的各項內(nèi)容是否都已分列敘述清楚，有沒有錯漏；附件有無短缺；報告中文字上的差錯是否已改正等。

（2）通過審核評估報告，回顧本項目開展評估的全過程，審視整體評估工作是否客觀、公正、科學，是否全部符合關于資產(chǎn)評估操作程序的規(guī)定，如發(fā)現(xiàn)有疏忽不妥之處，要及時彌補。

（3）重點審核評估結(jié)果，對報告所列各類資產(chǎn)和負債以及總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)的評估依據(jù)、評估價值認真進行審核，保證評估結(jié)果的科學性、準確性、客觀性、公正性、有效性。計算題1.答案：(1)未來5年收益額折現(xiàn)之和

2.(1)工程造價=600萬元

(2)前期費用及其他費用=600×5.77%=34.62(萬元)

(3)資金成本=(600+34.62)×5.94%×2×1/2=37.70(萬元)

(4)重置成本=600+34.62+37.70=672.32(萬元)

(5)打分法成新率=0.55×83%+0.15×82%+0.3×83%=82.85%

使用年限法成新率=(1-5/25)=80%綜合成新率=82.85%×0.6+80%×0.4=81.71%

(6)實體性貶值=672.32×(1-81.71%)=122.97(萬元)(7)功能性貶值=300-200=100(萬元)

(8)經(jīng)濟性貶值=10×(P/A，8%，5)=39.93(萬元)

(9)該樓的評估值=672.32-122.97-100-39.93=409.42(萬元)

4.(1)權益資本成本=10%+(12%-10%)×2=14%

(2)評估時所用的折現(xiàn)率=10%×60%×（1-33%）—+14%×40%=9.8%

第五篇：資產(chǎn)評估

資產(chǎn)評估

1-5CDDCB 6-10ACBDB 11-15DCCAB 16-20ABABC 21-25DBDCA 26-30CADDC

31CD 32BCDE 33BDE 34ABCDE 35ACD

根據(jù)證券分析人員對未來收益的預測而折算出來的股票現(xiàn)時價格

針對不同資產(chǎn)類別的特點，分別對不同類資產(chǎn)評估業(yè)務中的評估師執(zhí)業(yè)行為進行規(guī)范 38 被評估對象和評估范圍應依據(jù)經(jīng)濟活動所設計的資產(chǎn)范圍而定。第一，鑒定流動資產(chǎn)。弄清被評估流動資產(chǎn)范圍，必須主義劃清流動資產(chǎn)與其他資產(chǎn)的界限，防止將不屬于流動資產(chǎn)的機器設備等作為流動資產(chǎn)，也不得把屬于流動資產(chǎn)的低值易耗品等作為其他資產(chǎn)，以避免重復評估和漏評估。第二，查核待評估流動資產(chǎn)的產(chǎn)權。企業(yè)中存放的外單位委托加工材料、代保管的材料物資等，盡管存在于該企業(yè)中，但不得將其列入流動資產(chǎn)評估范圍。此外，根據(jù)國家有關規(guī)定抵押后的資產(chǎn)不得用于再投資，這類流動資產(chǎn)也不得列入評估范圍。第三，對被評估資產(chǎn)清單是正確估價資產(chǎn)的基礎資料，被評估資產(chǎn)的清單應以實存數(shù)量為依據(jù)而不是以賬面記載情況為標準。

1、它為被委托評估的資產(chǎn)提供作價意見。

2、資產(chǎn)評估報告是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評估工作情況，明確委托方及有關方面責任的依據(jù)。

3、對資產(chǎn)評估報告進行審核是管理部門完善資產(chǎn)評估管理的重要手段

4、資產(chǎn)評估報告是建立評估檔案、歸集評估檔案資料的重要信息來源。

重量成本=120*（1+20%）+40*（1+30%）+30*（1+15%）+10*（1+10%）=241.5萬元 消耗的成本5*5*（1-25%）+8=26.75

5年后折現(xiàn)率3.79

超額運營成本的折現(xiàn)值=26.75*3.79=101.38萬元

生產(chǎn)線價值=241.5-101.38=140.12萬元

土地取得費=460*5.4+460*5.4*2%=2533.68

土地開發(fā)費=300*5.4=1620

稅費=15*5.4=81

利息=(2533.68+81)*5.4%+1620*5.4%*50%=184.93

利潤=（2533.68+1620+81）*15%=635.20

土地增值收益率=（2533.68+1620+81+184.93+635.2）*25%=1263.7

土地價格（無限年期地價）=2533.68+1620+81+184.93+635.2=6318.51

該宗土地價格6318.51*15.4558=97657.63萬元

每年新增利潤的折現(xiàn)值

50*0.9091+55*0.8264+54*0.7513+52*0.6830+51*0.6209+50*2.4869*0.5645=260.58萬元 評估價值260.58*25%*（1-25%）=48.86萬元

折現(xiàn)率為5%+2*（8%-5%）=11%

前5年收益率=50*PIVA11%，5=50*3.6959=184.79萬元

后六年的收益為50*（1+3%）÷（8%-3%）*1÷（1+11%）5 =611.3

價值為184.79+611.3=796.1萬元