第一篇：房地產(chǎn)稅務稽查報告隨筆

房地產(chǎn)稅務稽查報告隨筆

本報告隨筆是作者總結(jié)10多年來稅務稽查的重點而做，放到這里提供給各位房地產(chǎn)財務工作者，目的是讓廣大房地產(chǎn)公司財務工作者了解稅務稽查人員的稽查重點，提高警惕，在賬務處理時特別關(guān)注稅收，做好稅收籌劃，降低稅收風險，以維護公司利益。

一、少計收入篇

1、假按揭的稅務處理。

假按揭有三個特征，一是按揭購房人多是本單位職工；二是，將按揭貸款的利息在財務費用中列支；三是，按揭款項，企業(yè)往往不申報預售收入，而是將收到的按揭款項轉(zhuǎn)入“其他應付款”或“短期借款”，常期掛賬而不結(jié)轉(zhuǎn)收入。稅務機關(guān)查到后，就聲稱自己是“假按揭”，解釋實質(zhì)上是一種融資行為，不應當納稅。

在本案件中該企業(yè)一是將按揭款項支付的利息在稅前扣除，而這些按揭款項是以個人名義貸款而來，屬于同企業(yè)無關(guān)的支出，因此不允許在稅前扣除，僅此一項調(diào)增利息費用就有比較大的數(shù)額。同時對企業(yè)其取得按揭款項未按照預售規(guī)定繳納稅款的行為進行處罰。二是，該企業(yè)聲稱自己屬于假按揭，不是實際的銷售收入，不應當計入應納稅所得額。

稅務人員認為從法律形式上來看，既有銷售合同，也有按揭收款，而認定為假按揭則證據(jù)不充分，因此企業(yè)認為是假按揭的證據(jù)不予采信，如果不是假按揭的情況下，其財務費用屬于無關(guān)支出，自然也不允許扣除。

實際上，即使認定企業(yè)為假按揭，其利息屬于非法性質(zhì)的支出，其利息支出是否允許扣除也是存在爭議的。其焦點在于假按揭取得的資金，是否按照其表面的法律形式記收入，繳納稅款，目前各地對此問題一直存在爭議，稅務人員認定應當補稅。

國家稅務總局在2007年房地產(chǎn)業(yè)及建筑安裝業(yè)稅收專項檢查工作總結(jié)中，也是認定假按揭需要繳稅的。原文如下：“二是向購房者收取的住房按揭貸款轉(zhuǎn)入“短期借款”或“其他應付款”科目，長期掛賬不申報納稅。主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)公司以一房多售或以虛假按揭貸款的名義向銀行騙取信貸資金，造成事實的應繳未繳稅款?！贝蹬Ｒa稅，我也同意。

2、以借款的方式收取預售房款。

有以下幾個特征，一是借款沒有利息，二是借款將來要轉(zhuǎn)為房款。這樣的借款在稅收上定性為房款定金，屬于預售收入的范疇，不但要繳納營業(yè)稅，而且要繳納所得稅。

一般來說，屬于未辦理預售許可證的情況下的非法預售。

3、非法預售，將預售款項打入老板個人賬號，再以向老板個人借款的名義將款項借入，以滿足支出的需要。

認為這是典型的偷稅手法。不因為非法預售而減除其納稅責任。

4.房地產(chǎn)企業(yè)少計租賃收入。地產(chǎn)企業(yè)取得租賃收入不記賬是常見的涉稅問題，主要查看其租賃合同以及租賃業(yè)發(fā)票的開具情況，查出租賃收入很重要的方法就是到現(xiàn)場核實是否有租戶存在。查出少計租賃收入要仔細將已售房屋同實地查看的情況核對，如果已售房屋中沒有出售，而現(xiàn)場查看有商業(yè)網(wǎng)點在營業(yè)，則很可能是出租未計收入 5.銷售地下室、地下車位，銷售地下室、地下車位，不做帳存入小金庫或者記在預收賬款，未做銷售收入。在稽查中，要特別注意對地下室、人防設(shè)施、地下車庫是否作為銷售收入，計入應納稅所得額，要仔細看合同，看這些收入是否記在往來賬，未結(jié)轉(zhuǎn)收入，或者干脆將款項打在個人銀行卡上，隱瞞收入。

稅務的查出方法是看預收賬款的組成情況，對照銀行存款賬，看其是否全額納稅。

稅務局在檢查中，要特別注意對人防設(shè)施以及地下室，開發(fā)企業(yè)是如何處理的？檢查方法有兩個，一是審查銷售合同，看是否有補充合同。二是，檢查其他應付款或者預收賬款科目，檢查資金流。三是，直接到現(xiàn)場去數(shù)車位的銷售情況。四是，到物業(yè)公司檢查車位的出租出售情況。

目前對于人防設(shè)施作為車位，并且取得租金收入或者出讓收入，這點在政策上沒有任何疑義，但是在所得稅的成本有兩種觀點：

第一種觀點：人防設(shè)施屬于取得收益權(quán)的公共配套設(shè)施，其成本應當單獨計算，因此其成本應當在成本對象的總開發(fā)成本中剔出。

第二種觀點：人防設(shè)施本身在法律上的定位就屬于國家所有，雖然取得了收益權(quán)也不改變其定位，因此只需要將其租金收入直接記入銷售收入，不用將其開發(fā)成本在總成本中剔出。

國家稅總局在制定計稅成本辦法時，傾向于第二種觀點。國稅發(fā)[2009]31號文件已經(jīng)明確按照第二種方法計算.6.外商投資企業(yè)的“其他應付款科”、“應付賬款”科目，多年掛賬，應調(diào)增應納稅所得額。根據(jù)國稅發(fā)【1999】195號文件規(guī)定，“企業(yè)的應付未付款，債權(quán)人逾期兩年未要求償還的，應計入企業(yè)當年收益計算繳納企業(yè)所得稅。

在稽查實踐中，一是關(guān)注“資本公積”科目，看是否有將無法支付的應付款項，轉(zhuǎn)作資本公積的情況，如果有，則坐實了應當計入應納稅所得額。二是關(guān)注“應付賬款”和“其他應付款”的賬齡，若果期限較長，要看是否可以根據(jù)195號文件的規(guī)定調(diào)整應納稅所得額。三是關(guān)注應付款項長期掛賬，且已經(jīng)取得了發(fā)票的情況下，其對應的開發(fā)成本是否真實，必要時可以采取外部調(diào)查的方法，查明事實真相。

內(nèi)資企業(yè)是否要將超過3年的應付款項調(diào)整應納稅所得額，目前存在爭議，各省也執(zhí)行不一。

依據(jù)1：2006版本的納稅申報表附表一的填表說明，第25行“因債權(quán)人原因確實無法支付的應付款項”：填報納稅人應付未付的三年以上應付帳款及已在成本費用中列支的其他應付款。依據(jù)2：國家稅務總局第13號令第五條規(guī)定，企業(yè)已申報扣除的財產(chǎn)損失又獲得價值恢復或補償，應在價值恢復或?qū)嶋H取得補償年度并入應納稅所得。因債權(quán)人原因確實無法支付的應付賬款，包括超過三年以上未支付的應付賬款，如果債權(quán)人已按本辦法規(guī)定確認損失并在稅前扣除的，應并入當期應納稅所得依法繳納企業(yè)所得稅。

河北省國稅局在冀國稅函[2007]23號文件中指出，當有證據(jù)證明債權(quán)人出現(xiàn)以下情況之一時，債務人拖欠的三年以上的應付賬款，應并入當期應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅：

1．債權(quán)人被依法宣告破產(chǎn)、撤銷（包括被政府責令關(guān)閉）、吊銷工商營業(yè)執(zhí)照、死亡、失蹤等；

2．債權(quán)人已按規(guī)定確認損失并已在稅前扣除[url=file:///C:/Users/user/AppData/Local/Temp/OneNote/1-7/地產(chǎn)稽查案例總結(jié).DOC#_msocom_2][z2][/url]

我個人傾向于第二種處理方法，企業(yè)可以第二種意見同稅務機關(guān)溝通協(xié)調(diào)。

二、加大成本篇

都知道開發(fā)商偷稅，無外乎隱瞞收入和加大成本，問題的關(guān)鍵是如何加大成本，如何隱瞞收入？本條將開發(fā)企業(yè)加大成本的實際案例列示其加大成本的手法。

（一）未取得合法扣稅憑證

目前我國的所得稅管理，實質(zhì)上依然是“以票控稅”，開發(fā)企業(yè)要加大開發(fā)成本，首要的就是尋找假票或者真票虛開。因此檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，也要緊緊抓住發(fā)票檢查，作為突破口。

具體來說分為“有沒有”、“真不真”“實不實”三個層次。

1、某公司匯繳期間，開發(fā)產(chǎn)品已完工，因為沒有支付款項，對方不開具發(fā)票，因此以預算數(shù)字作為列支開發(fā)成本的依據(jù)，少繳納企業(yè)所得稅。

說來說去，還是發(fā)票的問題，這個項目很好檢查，檢查開發(fā)成本的發(fā)票要抓住幾個要素。一是，有沒有。即所有列支開發(fā)成本的項目，是否有發(fā)票。可以列出成本項目表來檢查。二是，真不真。列支開發(fā)成本雖然有發(fā)票，看發(fā)票是否真實，對于貨物發(fā)票，可以通過ctais系統(tǒng)查詢。對于地稅發(fā)票可以到地稅局外調(diào)，因為營業(yè)稅發(fā)票要求屬地征收，因此營業(yè)稅發(fā)票均在當?shù)亻_具，比較容易開具。三是，實不實。雖然發(fā)票是真實的，但是要通過其他的輔助資料判斷業(yè)務是否真實發(fā)生，或者是雖然有業(yè)務真實發(fā)生，但是取得“大頭小尾”的陰陽票。業(yè)務實不實。即所謂的真票虛開問題。

以發(fā)票未起點，圍繞以上三個方面就可以將開發(fā)產(chǎn)品的總開發(fā)成本真實性檢查清楚?？傞_發(fā)成本檢查清楚后，將圍繞開發(fā)成本的計算去檢查，重點核查總可售面積和已售面積的真實性。以上幾個方面是檢查開發(fā)成本的簡單流程。

2、匯算清繳期滿后，未取得發(fā)票在稅前扣除。該問題其實就是所謂白條列支成本，本案中不允許稅前扣除。

需要思考的是，如果匯算清繳期滿后，納稅人取得了發(fā)票，是否允許其在實際業(yè)務發(fā)生年度稅前扣除呢？是否允許在發(fā)票實際取得年度扣除呢？

目前稅務機關(guān)一般引用財稅[1996]79號文件規(guī)定，認為“以前年度應計未計扣稅項目，以后年度不得補扣”。因此，肯定不允許在發(fā)票實際取得年度扣除，因為如果允許在發(fā)票取得年度扣除，就等于企業(yè)可以隨便的操縱稅款所屬年度。

對于是否可以在實際業(yè)務發(fā)生年度追溯調(diào)整，目前在學界以及總局所得稅司制定新所得稅法的方向來看，是允許的。但是目前在實務中，大部分省份是不允許稅前扣除的。如果企業(yè)遇到該類問題，可以同稅務機關(guān)溝通，不是絕對不能扣除的。

一些文章經(jīng)常會提到國家稅務總局對中移動的國稅函[2003]847號文件第五條的規(guī)定，來說明可以追溯調(diào)整，但是畢竟該文件只針對中國移動，并且只說了計提折舊一個方面，對于稅務機關(guān)的說服力不強。原文如下：“中移動因?qū)嶋H價值調(diào)整原暫估價或發(fā)現(xiàn)原計價有錯誤等原因調(diào)整固定資產(chǎn)價值，并按規(guī)定補提的以前年度少提的折舊，不允許在補提年度扣除，應相應調(diào)整原所屬年度的應納稅所得額，相應多交的稅額可抵頂以后年度應交的所得稅?！?/p>

（二）資金篇

要想加大成本，有兩個難題，第一是如何取得虛假業(yè)務的發(fā)票，第二是，如何在沒有真實業(yè)務的情況下，將款項支付出去。即使取得了發(fā)票，如何虛擬資金流出就成為開發(fā)商的新難題。

1、不支付資金，在賬簿上計入“應付工程款”、“應付賬款”，（借：開發(fā)成本 貸：應付賬款（應付工程款））并且已經(jīng)取得發(fā)票，其實是多列成本。在目前的市場環(huán)境下，沒有支付款項而對方卻開具發(fā)票，這種情況比較奇異，稅務機關(guān)對這種情況會相當敏感。

這種方法是干脆就不管資金流了，這時要對大額應付款項的債權(quán)方進行外調(diào)，在稽查實踐中，開發(fā)商甚至聲稱不知道欠誰的錢，這個時候，如果由于檢查期限的原因，無法再深查下去，可以“無法支付的應付款項”（外資用國稅發(fā)[1999]195號文件）為原因，在取得對方足夠的詢問筆錄、自述材料情況下，直接調(diào)增應納稅所得額。

2、虛構(gòu)資金流，掩飾多列開發(fā)成本。某企業(yè)由于要加大開發(fā)成本，需要虛擬資金的流出，由于賬上沒有錢（也可能是隱瞞了銷售收入），就虛構(gòu)資金流，多列開發(fā)成本。實際案情為該企業(yè)以向股東借款的方式，借：銀行存款2000萬元

貸：其他應付款2000萬元。經(jīng)過核對對賬單，該企業(yè)10內(nèi)即將此筆款項轉(zhuǎn)回股東個人銀行卡上，企業(yè)在銀行存款實際沒有錢的情況下，為了多列“開發(fā)成本，一方面取得假發(fā)票，另一方面虛列資金流出的假象，支付工程款、設(shè)計費、策劃費。本案中，核對銀行對賬單，是檢查出疑點的關(guān)鍵，對列入開發(fā)成本的票據(jù)結(jié)合進行真實性驗證，是固定證據(jù)的要點。

在稽查實踐中，如果企業(yè)開發(fā)成本有多年未支付開發(fā)成本款項問題，可能引起稅務機關(guān)懷疑，因此該企業(yè)虛構(gòu)資金流，將資金流出，來掩飾多列成本的現(xiàn)實。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，隱瞞收入和加大成本是兩個矛盾的方面，一方面想隱瞞收入，但是如果隱瞞收入在貨幣資金賬上，可能沒有足夠的資金加大成本；另一方面要加大成本就要想辦法解決銀行資金賬目上沒有錢的問題。

該企業(yè)的檢查方法說明，銀行對賬單同銀行存款日記賬的核對，仍然是檢查人員的基本功，稅務稽查人員應當要求企業(yè)財務人員作出銀行存款余額調(diào)節(jié)表，在此基礎(chǔ)上審查資金流出的真實性。

3、更為復雜的為“資金空轉(zhuǎn)”

（三）成本計算方法篇

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本計算方法上作文章，少繳稅款，主要體現(xiàn)在三個方面：一是混淆成本對象，將未完工開發(fā)產(chǎn)品的成本攤?cè)胍淹旯ら_發(fā)產(chǎn)品的成本對象；二是減少總銷售面積，不將全部的銷售面積作可售面積計算單位工程成本；三是，不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本，將未售的成本結(jié)轉(zhuǎn)到已售銷售成本中去。

1、計算單位工程成本的時候，未將拆遷面積計算在內(nèi)，使得總可售面積減少，單位工程成本加大，當期銷售成本加大，造成延遲納稅。單位工程成本=總成本/總可售面積，如果減少可售面積，就可以加大單位工程成本，而銷售成本=單位工程成本*已售面積，就加大了當期的銷售成本，少計應納稅所得額。

在稽查中，在成本方面，要特別注意以下幾個要素的確認，一是確認總開發(fā)成本的發(fā)生是否真實，是否虛列開發(fā)成本，開發(fā)成本所有項目是否都取得了合法的扣稅憑證。二是確認總可售面積的計算是否準確，尤其是存在拆遷戶的情況下，拆遷面積是否計入總可售面積的問題要引起充分注意。三是確認計算銷售成本的時候已售面積是否符合事實情況。銷售成本=單位工程成本*已售面積，因此在計算銷售成本的時候，要注意其已售面積的確認是否正確，同銷售部門要進行核對。

銷售成本=總開發(fā)成本*已售面積/總可售面積，這個公式實質(zhì)上就是按照銷售面積的比例確認開發(fā)成本，加大分母和減少分子都會影響銷售成本的確認，因此對以上三個要素，在稽查中要充分注意。

2.不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本。銷售部門實際銷售面積同財務部門當年結(jié)轉(zhuǎn)成本的面積不符，造成多列成本。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本=銷售面積*單位工程成本，在單位工程成本一定的情況下，在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的時候，多列銷售面積，就在當期多列了成本。

一定要審查開發(fā)企業(yè)當年銷售成本計算的過程，當年究竟賣了多少平方米，要結(jié)合每份銷售合同的測繪面積進行計算，緊緊抓住測繪面積，防止企業(yè)不按照收入和成本配比結(jié)轉(zhuǎn)成本，遲納稅款。

3.“先租后售”出售時資產(chǎn)成本的計量問題。該企業(yè)采取“先租后售”辦法，在出租期間將商鋪轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并且已經(jīng)計提了部分折舊，在銷售的時候，直接將固定資產(chǎn)原值做為銷售成本，未減除已經(jīng)計提折舊部分。造成已經(jīng)計提的折舊，實質(zhì)上兩次重復扣除了折舊部分。

稅法規(guī)定，先租后售是否要視同銷售，是納稅人自己的選擇，但是一旦計提了折舊，就要視同銷售，在銷售的時候按照固定資產(chǎn)清理處理。本案例中，企業(yè)實際上是既要計提折舊，又要按照開發(fā)產(chǎn)品的原值銷售。企業(yè)犯了一個錯誤：出售的時候?qū)⒁呀?jīng)扣除的折舊未在固定資產(chǎn)原值中減除。

三、其他問題篇

1、.房地產(chǎn)企業(yè)一般存在比較多的各類罰款，關(guān)注各類罰款的涉稅問題，行政罰款一律不得列支。一是，地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常將建設(shè)局罰款、安監(jiān)局罰款、規(guī)劃局罰款、勞動局罰款等各類罰款在稅前列支，未做納稅調(diào)整，在稽查中要注意“營業(yè)外支出”科目的構(gòu)成，看是否有行政罰款列支。二是，通過罰款發(fā)現(xiàn)其他涉稅問題，例如該企業(yè)有規(guī)劃局超規(guī)劃面積的罰款，就要關(guān)注其超建違建部門是否出售或者出租，其取得收入是否計入應納稅所得額納稅？ 2.查增的應納稅所得額是否可以彌補以前年度虧損？

3、企業(yè)自行預提配套設(shè)施費用。根據(jù)國稅發(fā)【2009】31號文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)報經(jīng)稅務機關(guān)批準后，可以預提配套設(shè)施費用，在檢查過程中最常見的是企業(yè)自行預提配套設(shè)施費用，未經(jīng)稅務機關(guān)批準，因此被調(diào)增應納稅所得額，本來可以享受到的政策變成了補稅。

企業(yè)遇到這種情況，可以和稅務機關(guān)溝通，補手續(xù)，然后按照稅務機關(guān)核定的比例在稅前扣除。本案中，企業(yè)沒有和稅務機關(guān)進一步溝通，白白的喪失了自己的稅收利益。

4.混淆有扣除比例的項目與無扣除比例的費用項目。一是，將應當在應付福利費中列支的科目直接在管理費用中列支，由于房地產(chǎn)企業(yè)應付福利費稅前扣除有14%實際發(fā)生的限制，因此如果該單位福利費超標的話，就要調(diào)整應納稅所得額。二是，將有扣除限額比例的業(yè)務招待費，在業(yè)務招待費超標的情況下，列入差旅費直接在稅前列支。因此在稅務稽查中，要特別注意差旅費、會議費與業(yè)務招待費的區(qū)別，防止企業(yè)將業(yè)務招待費列入會議費與差旅費。

5、“皮之不存，毛之焉付”（違反相關(guān)性原則）。一是，固定資產(chǎn)賬目上沒有汽車，或者沒有那么多汽車，卻支付養(yǎng)路費、汽油等各種費用。很多時候，提取折舊或者支付各種費用的汽車是公司買給股東或高管的，關(guān)于本問題，國家稅務總局在國稅函[2005]364號文件中，做了明確界定。二是，固定資產(chǎn)賬簿上沒有打印機，卻支付墨盒、復印機打印機修理費等。在稽查中要特別注意發(fā)生費用與接受勞務的固定資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性。聯(lián)系檢查增值稅的時候，要特別注意對運費同購進貨物、運費與銷售貨物的關(guān)聯(lián)項，以確定業(yè)務的真實性。

6.利用軍轉(zhuǎn)干稅收優(yōu)惠政策，套取稅收優(yōu)惠。本案中，該企業(yè)利用財稅【2003】26號文件，軍隊專業(yè)干部占企業(yè)總職工人數(shù)60%以上三年免所得稅的規(guī)定，套取稅收優(yōu)惠政策。并且該企業(yè)的賬目混亂，在預售階段將預售收入計銷售收入，按照預計成本結(jié)轉(zhuǎn)成本，在完工后卻不記銷售收入，全亂套了。

檢查新辦企業(yè)稅收優(yōu)惠時，稅務機關(guān)會特別注意看該企業(yè)到底是否屬于新辦企業(yè)，在該案中，企業(yè)其實為2002年辦理了營業(yè)執(zhí)照，卻將營業(yè)執(zhí)照涂改為2004年，并在2004年辦理稅務登記，騙取稅務機關(guān)的稅收優(yōu)惠，是典型的“虛假的納稅申報”偷稅行為。

7、代建筑單位繳納的營業(yè)稅在稅前扣除。在實踐中，開發(fā)企業(yè)負有代扣代繳營業(yè)稅的義務，根據(jù)財稅[2007]177號文件,異地施工,稅務機關(guān)可以要求建設(shè)單位為營業(yè)稅扣繳義務人.此時,建設(shè)單位代扣代繳的營業(yè)稅不能在稅前扣除,因為不屬于本企業(yè)自身的費用.而是應當將完稅憑證交給建筑單位.8、將股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓損失直接在稅前扣除,影響所得額1000多萬元.根據(jù)國稅發(fā)[2000]118號文件規(guī)定,股權(quán)轉(zhuǎn)讓損失只能在當年的投資收益范圍內(nèi)扣除,余額無限期結(jié)轉(zhuǎn).企業(yè)在當年沒有投資收益的情況下,直接將股權(quán)轉(zhuǎn)讓損失在稅前扣除,影響了當期的所得稅.稽查人員在檢查中應注意企業(yè)投資收益的變化,如果為負數(shù),則要審查是否符合118號文件的規(guī)定.一般來說,投資轉(zhuǎn)讓損失涉及的稅款都比較大.9、地產(chǎn)企業(yè)贊助政府的元宵節(jié)費用、贊助心連心藝術(shù)團的費用、以及行政罰款均不能再稅前扣除。這些違法行為均是常見的違法行為，營業(yè)外支出的各種項目應在明細賬摘要欄中逐一審查。

10、將開辦費一次性在稅前扣除。根據(jù)會計制度規(guī)定，開辦費作為長期待攤費用，在開業(yè)后一次性在稅前扣除，根據(jù)稅法規(guī)定要在5年內(nèi)攤銷，屬于典型的會計與稅法的時間性差異。在稽查中，要注意企業(yè)開業(yè)后對于開辦費是如何處理的，是否符合稅法的規(guī)定。

11、以土地投資，根據(jù)土地的評估價值來作為成本。在本案中，經(jīng)調(diào)查，投資方未就土地的評估增值繳納稅款，在這種情況下，接受投資方也就不能按照土地的評估增值價值作為開發(fā)成本。如果投資方投資土地，就其評估增值按照國稅發(fā)[2000]118號文件的規(guī)定，繳納了企業(yè)所得稅，被投資方就可以按照評估增值后的價值作為成本。這是典型的歷史成本原則的體現(xiàn)，當資產(chǎn)的隱含增值在稅收上得到實現(xiàn)，就一定可以按照實現(xiàn)后的價值作為新的歷史成本，反之資產(chǎn)的隱含增值在稅收上未得到實現(xiàn)，就不能按照評估后的價值作為成本。這里需要注意的是，根據(jù)財稅[1997]77號文件規(guī)定，自行進行的資產(chǎn)評估增值，除非國務院的清產(chǎn)核資，否則在稅收上一律不能得到承認。

在稽查中，要特別注意土地價款的變化，要審查取得土地的歷史成本，看是否利用投資評估或者自行評估，增加土地成本，進而多列成本，少繳企業(yè)所得稅的現(xiàn)象。

12、在預售階段扣除業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費。根據(jù)國稅發(fā)[2006]56號文件規(guī)定，三項費用的扣除基數(shù)為納稅申報表第一行，這就明確了扣除基數(shù)。而在預售階段，收取的預售收入不在納稅申報表第一行列示，而是在附表四第36行作為納稅調(diào)增項目。因此，在預售階段一律不能扣除三項費用。（注意：此政策已經(jīng)調(diào)整）

在稽查中，首先要分辨被查樓盤是已完工開發(fā)產(chǎn)品，還是未完工開發(fā)產(chǎn)品，從而確定檢查重點。如果是未完工開發(fā)產(chǎn)品，就要將檢查重點放在隱瞞收入上，同時要關(guān)注三項費用是否在稅前扣除；而如果是完工開發(fā)產(chǎn)品，要收入和成本并重，適當對開發(fā)成本的真實性多下功夫。稽查中，這個檢查重點的觀念一定要清晰。

13、以個人名義購進的汽車在稅前計提折舊，扣除汽車維修費或者汽油費、過橋費、過路費。根據(jù)所得稅扣除的相關(guān)性原則，以個人名義購進的資產(chǎn)不屬于企業(yè)資產(chǎn)，其折舊不允許在稅前扣除，為個人資產(chǎn)發(fā)生的汽油費、過路費等也不允許在稅前扣除。根據(jù)《關(guān)于企業(yè)為股東購買汽車征收個人所得稅的批復》（國稅函[2005]364號文件）之規(guī)定，還要關(guān)注企業(yè)為員工購買汽車，是否按照“股息紅利所得”征收個人所得稅。

在稽查實踐中，要特別注意固定資產(chǎn)本身與固定資產(chǎn)養(yǎng)護費用之間的關(guān)系，本案中，雖然賬目上列有固定資產(chǎn)，經(jīng)審查汽車的手續(xù)，并不屬于企業(yè)的資產(chǎn)，因此汽車的手續(xù)是是否屬于企業(yè)的唯一憑證，要引起注意。

14、現(xiàn)場售樓處的裝修費列為銷售費用在稅前扣除。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件，裝修費應當記入建造成本，不得直接在稅前扣除。本案中，企業(yè)將裝修費作為銷售費用在稅前扣除違反了稅法。在稽查實踐中，應審查銷售費用中是否有工程發(fā)票，如果有工程發(fā)票很可能是將售樓處的裝修費直接列為銷售費用在稅前扣除了。為了將證據(jù)搞扎實，還要注意審查裝修合同。

15、注意企業(yè)是否變換銷售主體，以物業(yè)公司名義銷售車庫、地下室等，少繳企業(yè)所得稅。在本案中，車庫的成本已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)成本中去，而以物業(yè)公司的名義銷售車庫，不計入收入。在稽查中，要注意最好連物業(yè)公司一起檢查，方可收到較好的效果。16．樓盤未完工，將開發(fā)項目貸款利息列為財務費用，而沒有成本化。根據(jù)國稅發(fā)[2000]84號文件規(guī)定，成本對象未完工前，應當將開發(fā)項目貸款利息計入開發(fā)成本，在檢查未完工開發(fā)產(chǎn)品的時候，應當對利息費用引起特別注意。要審查利潤表中財務費用數(shù)據(jù)情況，以迅速查清事實。17．分期開發(fā)的項目，未將土地開發(fā)成本在不同成本對象中分攤，未在已經(jīng)完工的成本對象中，區(qū)分已售部分和未售部分，多結(jié)轉(zhuǎn)成本。這就是成本計算方法中典型的“混淆成本對象”和“不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本”。

在稽查中要注意幾個方面，一是，檢查是否將未完工開發(fā)產(chǎn)品的直接成本記在已經(jīng)完工的開發(fā)產(chǎn)品中去，這是比較明顯的違法行為；二是，檢查是否對土地成本在不同成本對象間分攤，是否區(qū)分已售部分和未售部分；三是，檢查公共配套設(shè)施，是否在不同成本對象間分攤，是否在已售部分和未售部分之間進行分攤。

18．代墊燃氣接口費，計入開發(fā)成本。在審查企業(yè)開發(fā)成本的過程中，如果有代墊費用發(fā)生，則要追查其運作模式，一般來說，代用戶墊付的費用屬于企業(yè)的無關(guān)支出，不允許在稅前扣除。應當注意的是，在賬目中要注意“其他應付款”科目中是否有收取的燃氣接口費，因為燃氣公司的施工費用已經(jīng)在開發(fā)成本中列支，收取燃氣接口費就應當確認為收入?？傊?，要么支付的燃氣接口費不允許在稅前扣除，要么收取的燃氣接口費要做收入處理。要深入檢查地產(chǎn)商究竟是哪種模式來處理。

19．支付其他成本對象的土地評估費，不應當在已完工成本對象前稅前扣除。

20．企業(yè)的購房抽獎活動，實質(zhì)上是一種捐贈行為，不允許在稅前扣除捐贈的現(xiàn)金額。21．收取購房業(yè)主實際辦理產(chǎn)權(quán)證時的面積差收入，應當作為銷售收入計稅。在檢查中，應注意“其他應付款-交房費用”科目是否有將面積差收入掛帳，不繳納企業(yè)所得稅的情況。在稽查中，應特別注意“其他應付款”科目，要審查其貸方發(fā)生額的來龍去脈，核實是否屬于收入范疇。

22．當物業(yè)公司和地產(chǎn)公司實際是一家時，要警惕地產(chǎn)企業(yè)是否將物業(yè)公司的費用在稅前列支。例如，支付給物業(yè)公司的前期開辦費，屬于同本企業(yè)無關(guān)的支出，不允許在稅前扣除。23．審查應付賬款，看其對應的開發(fā)成本是否均取得了合法扣稅憑證。一般來說，企業(yè)如果未付款，很難取得發(fā)票，因此在審查開發(fā)成本時，應當將“應付賬款”對應的開發(fā)成本合法扣稅憑證，作為檢查重點。

24．取得與付款方向不一致的發(fā)票列支開發(fā)成本。該問題應當充分運用稽查的敏銳性，查清楚是否接受虛開發(fā)票或者購買發(fā)票，以加大開發(fā)成本。

25．成本對象已經(jīng)達到完工標準，仍然按照預售收入繳納稅款。在稽查中，完工標準是重要的分水嶺，一定要審查原是的憑證，看企業(yè)是否達到完工標準，再確定下一步的工作重點。

最近地產(chǎn)企業(yè)稅務稽查備受重視，將我2007年組織專項檢查時寫的真實稽查報告隨筆貼上，供參考。由于該隨筆為2007年撰寫的時間原因，部分表述已經(jīng)有新文件代替，請注意甄別。轉(zhuǎn)自會計視野winwind

第二篇：【精品】稅務稽查報告

【精品】稅務稽查報告

http://稅 務 稽 查 報 告 案 件 編 號 稽查對象名稱 法定代表人 納稅人地址 稽查所屬期間 稽 查 類 型 財務負責人 聯(lián)系 電話 稽查實施時間 稽查 人員 納稅人識別號 根據(jù)工作安排，我檢查組于*****年*****月*****日至 *****月*****日依法對******公司****年*月*日至****年*月 *日的納稅情況進行了檢查，現(xiàn)將檢查結(jié)果報告如下:

一、基本情況 我們采取調(diào)賬檢查的方式，調(diào)取了該單位**至** 的賬簿、記賬憑證、會計報表及其它涉稅資料。在檢查過程中，該單位能夠積極配合并及時提供涉稅資料/，我們主要采用了抽 查法，全面檢查了企業(yè)的賬簿、會計報表及部分原始憑證，[ 全 面詳查和抽查相結(jié)合的方法，]并對該公司銀行賬戶和往來賬戶等相關(guān) 資料進行了外調(diào)核實,實地查看了該公司廠房、土地/進出貨現(xiàn) 場（，舉例：從房產(chǎn)局**科取得了該公司的售樓登記資料并實 地查看了商品房銷售入住情況，并對部分購房業(yè)戶進行了訪 談）。如果采取了稅收保全措施，下達限改通知書，是否采取 了突擊檢查場地、帳務存放地等，要作重點說明，如果有側(cè)重 地檢查部分稅種，也可以說：本次重點檢查了企業(yè)所得稅、營 業(yè)稅、個人所得稅的申報繳納（代扣代繳）情況。[本段一般很短，說明有關(guān)檢查方法等基本情況，如果采取了外調(diào)和保全措施，突擊檢查措施等，（一）、檢查基本過程及采 要做重點和詳細的說明，此時可以單獨加標題，（二）

（三）改成（二）

（三）（四）] 取得措施，相應的下面標題

（一）(一)、企業(yè)基本情況 一 ******有限公司，于****年*月*日辦理了企業(yè)法人營業(yè)執(zhí) 照，號碼為：********，屬于獨立核算的有限責任公司（簡介 分支機構(gòu)及其核算情況）；法定代表人***；公司注冊資本*** 萬元人民幣；公司注冊地址： ********；公司現(xiàn)在辦公地點： ********；該公司經(jīng)營范圍：***,***,***。該公司于****年*月*日辦理了地方稅務登記，稅務登記證 號碼為：********，隸屬于***地方稅務局**局征收管理；于 **** 年 * 月 * 日 辦 理 了 國 稅 稅 務 登 記，稅 務 登 記 號 碼 為 ： ********，屬于增值稅一般納稅人。開戶銀行及賬號情況：******行營業(yè)部，開戶名稱******，賬號******；******行營業(yè)部，開戶名稱******，賬號******； ******行營業(yè)部，開戶名稱******，賬號******；******行營 業(yè)部，開戶名稱******，賬號******；******行營業(yè)部，開戶 名稱******，賬號******。企業(yè)負責人： ***，辦公電話： 0539-****，移動電話： ****。財務負責人：***，辦公電話：0539-****，移動電話：****。該公司現(xiàn)有正式職工****人，年平均擁有臨時工***人，[ 注：如 該單位工資水平很高，牽扯企業(yè)所得稅計算，不管是正式工還是合同工，一定要 看用工合同及養(yǎng)老保險繳納人數(shù) ]截至 2007 年底該公司資產(chǎn)總值**** 萬元、負債****萬元，所有者權(quán)益****萬元。(二)、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營及納稅情況 二 該公司 2006 賬面主營業(yè)務收入****元，利潤總額元，實際申報（繳納）企業(yè)所得稅*****元、營業(yè)稅****元、城市 維護建設(shè)稅*****元、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅***元、車船使 用稅*****元、印花稅*****元、教育費附加***元，代扣代繳 **所得稅目的個人所得稅*****元。該公司 2007 賬面主營業(yè)務收入****元，利潤總額元，實際申報（繳納）企業(yè)所得稅*****元/或說明企業(yè)所得稅由國 稅局管理或企業(yè)所得稅由****（集團）有限公司集中繳納、營 業(yè)稅****元、城市維護建設(shè)稅*****元、城鎮(zhèn)土地使用稅、房 產(chǎn)稅***元、車船使用稅*****元、印花稅*****元、教育費附 加***元，代扣代繳**所得稅目的個人所得稅*****元。(三)、該公司自查情況 三 *****年*月*日，該公司出具了稽查自查報告，于*****年* 月*日自查申報繳納了**（分分具體自查應稅項目進行說 明）***元應納的***稅***元、***稅***元、*****元。

二、發(fā)現(xiàn)問題 [《全省統(tǒng)一稅收執(zhí)法文書式樣》對稽查報告的要求:本報告主要內(nèi)容包括（1）案件來源；（2）被查對象基本情況：生產(chǎn)經(jīng)營情況、申報納稅情況、本次檢 查的基本情況（如檢查方法、采取稅收保全強制措施等要重點說明）（3）檢查時 ； 間和檢查所屬期間；（4）檢查發(fā)現(xiàn)違法事實、證據(jù)和手段；（5）違法性質(zhì)；（6）處理意見和依據(jù)；（7）稽查建議；（8）檢查人員簽字和報告時間； 在列明違法事實及違法手段時，要同時列明所查處各類問題的證據(jù)出處；](一)、營業(yè)稅方面： 一 1、2006 該單位****年**帳簿記載（見營業(yè)稅底稿一及附件/見營業(yè) 稅底稿二及附件）**收入*********元；***賬或 2006 年*月* 日*號憑證記載，收取***收入**元，從該單位的生產(chǎn)調(diào)度室** 取得的流水賬（復印件附后/打印件附后）收取**收入******* 元，[個人：缺乏證據(jù)編碼，很不好敘述，只能說復印件附后/打印件附后/底稿二 附后，如有編碼就可以說附證據(jù) 7 號：底稿一，或從該單位的生產(chǎn)調(diào)度室**取得 的流水賬（證據(jù) 9 號：復印件附后：，建議省局改革，或我們刻藍色方章“證據(jù)）號”，用炭素筆填寫編號，證據(jù)順序添寫或分類填寫如“證據(jù)營業(yè)稅 2 號” “證據(jù) 土 1 號”，如以便在報告中方便敘述，證據(jù)整理清晰 ][ 下述敘述不可?。簩崿F(xiàn)賬面 收入**收入*********元，收取***收入**元，收取**收入*******元，下面其他稅 種有個別地方未注意，大家按照“事實、證據(jù)、手段、性質(zhì)”四要素的格式敘述 即可。]根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》 一個稅種應申報金額與實際申報不符，不論是計稅依據(jù)，還是適用稅率，均屬于 這一種類型。注意和“不列、少列收入”的區(qū)別，如果該單位能按照財務制度記 帳，列收入的都計提申報稅金，未列入收入的如掛往來賬的未計提申報，我們查 增的內(nèi)容為掛往來帳的應稅收入，則應界定為通過“不列、少列收入”的手段偷 稅，如果該單位不能嚴格按照財務制度記帳，不能清晰地反映每一筆收入計提稅 款情況，而是到了年底了，匆忙大約計算一下申報稅款，甚至自查時才補充申報，甚至為保險起見政策不清的也多申報列又不好給領(lǐng)導知道，總之是計提稅款的時 間和數(shù)額等多方面原因，致使不好嚴格區(qū)分每一筆收入計提申報情況，而是按年 度來計算，我們檢查時也按來清算，此時引用“進行虛假的納稅申報”手段 即可。總之，“不列、少列收入”指減少應稅收入的行為，這種情況也較多。列舉 如下：各種收入掛在“往來賬”中；非貨幣貿(mào)易通過轉(zhuǎn)賬憑證進行對轉(zhuǎn)，不計收 入；納稅單位通過重組、母體裂變等形式進行資本膨脹、體外循環(huán)等方式少記收 入；納稅人把應稅收入直接分流、隱瞞，流入“小金庫”等。其他手段：在納稅人企業(yè)所得稅納稅申報之后，稅務機關(guān)查補的“調(diào)增 應納稅所得額”應該按偷稅處罰，其偷稅的手段就是“在賬上多列支出” ；納稅人 采用真假兩套賬的方式進行偷稅就是“偽造” ；采用涂改發(fā)票、使用發(fā)票大頭小尾，使原始記賬憑證失去真實性的偷稅手段就是“變造” ；采用把真實的納稅資料隱藏 起來，使稅務機關(guān)無法核實應納稅所得額的偷稅手段就是“隱匿” ；采用不按規(guī)定 的時間和方式銷毀憑證、賬簿進行偷稅的手段就是“擅自銷毀賬簿” “在賬上多 ； 列支出”意味著擴大成本、減少應稅所得。] ………(二)、城市維護建設(shè)稅方面： 二 1、2006 該單位 2006 實際繳納增值稅*****元、消費稅****元、營業(yè)稅****元，少申報營業(yè)稅***元，合計*****元（見城建稅 底稿二及附件），根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設(shè)稅暫行 條例》 護建設(shè)稅暫行條例〉幾個具體問題的規(guī)定》 1、2006 該單位****“（會計科目）”記載房產(chǎn)租賃收入元（出 租房產(chǎn)的原值****元）。根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條 例》 報城鎮(zhèn)土地使用稅(***)平方米×4 元/平方米+(***)平方米×3 元 /平方米=***元，已申報城鎮(zhèn)土地使用稅***元，少申報城鎮(zhèn)土 地使用稅***元。應申報土地使用稅小計**** 該單位 2006 至 2007 應申報土地使用稅小計 已申報小計****元，少申報小計 元，已申報小計 元 少申報小計****元。元(六)、車船使用稅/車船稅方面： 六 1、2006 該單位****應稅車輛**輛（詳見稽查底稿二），根據(jù) 國發(fā)[1986]90 號《中華人民共和國車船使用稅暫行條例》 用萬分之五的稅率，應貼印花稅********×0.5‰=****元，已貼印花**元，少貼印花稅****元。（7）***該單位建設(shè)工程勘察設(shè)計合同金額****）元，根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》(九)、資源稅方面 九 1、2006 該單位 2006 開采并銷售原煤**噸，自用原煤**噸（詳 見稽查底稿二），根據(jù)《中華人民共和國資源稅暫行條例》 證收****公司合同賠款*****元轉(zhuǎn)賬存入銀行，未計收入；*月 * 日 ** 號 憑 證 收 現(xiàn) 金 ***** 元 存 入 銀 行，未 計 收 入 ； 合 計 ********元，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》 發(fā)（2000）84 號》文《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》 2)、查補城建稅 3)、查補土地使用稅 4)、查補房產(chǎn)稅 5)、查補車船使用稅 6)、查補教育費附加 7)、**元 ****元 ***元 ***元 ***元（6）本 次 檢 查 調(diào) 整 后，該 單 位 *** 年 度 應 納 稅 所 得 額）=*****+****－****=*******元（詳見所得稅稽查底稿一、二 及附件），根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》（2）該單位****支付個人集資利息*****元，根）據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》 元、營業(yè)稅****元，少申報營業(yè)稅***元，合計*****元（詳見 稽查底稿二）根據(jù)魯財綜[2005]15 號，《山東省地方教育附加征 收使用管理暫行辦法》 理辦法》 條“納稅人未按照規(guī)定期限繳納稅款的，扣繳義務人未按照規(guī) 定期限解繳稅款的，稅務機關(guān)除責令限期繳納外，從滯納稅款 之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金”之規(guī)定，建議 對該單位少申報的營業(yè)稅***元，少申報的城建稅***元，少申 報的房產(chǎn)稅***元，少申報的城鎮(zhèn)土地使用稅****元，少申報 的車船使用稅***元，少申報的印花稅***元，少申報的土地增 值 稅 *** 元 少 申 報 的 資 源 稅 *** 元，少 申 報 的 企 業(yè) 所 得 稅 *********元，（分明細詳見《查補稅款計算表》）自稅款 滯納之日起至繳納稅款之日止，分別按日加收滯納稅款萬分之 五的滯納金。(三)根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》 納稅人追繳稅款，對扣繳義務人處應扣未扣、應收未收稅款百 分之五十以上三倍以下的罰款”之規(guī)定，建議 對 該 公 司 應 扣 未扣的個人所得稅***元，處以百分之五十的罰款，計***元。(六)根 據(jù) 《 稅 收 征 管 法 》 的，適用《征管法》

第三篇：稅務稽查報告

稅務稽查報告

根據(jù)市局統(tǒng)一布署，我局于2005年4月5日對江陵縣龍祥商標輔料有限公司從2004年1月1日到2004年12月31日底執(zhí)行稅法的情況進行了稽查，現(xiàn)查明該公司涉稅違法問題，提請審理處理?；榈木唧w情況如下：

一、基本情況

江陵縣龍祥商標輔料有限公司為私營獨資企業(yè)，是增值稅一般納稅人。經(jīng)營方式為制造銷售，從事商標印刷、服裝面料及輔料型制品制造等自產(chǎn)自銷活動。公司法人代表：趙德龍，男，生產(chǎn)經(jīng)營地址：江陵縣熊河鎮(zhèn)荊洪路208號，聯(lián)系電話：4744168。納稅人識別號：***，開戶銀行：農(nóng)行江陵縣支行：***。2004申報銷售額：1,446,372.43元、銷項稅額：245,883.29元、進項稅額：182,615.94元、應納稅額：63,267.35元、已納稅額：38,710.02元，2004年期初留抵稅額：7,096.22元、2004年底累計欠稅:17,461.11元（已在二00五年元月申報繳納）。應承擔的稅負為:4.37%,實際承擔的稅負為:2.68%,帳面反映平均物耗為:73%。

二、檢查情況

該公司財務核算不建全，無“成本類各明細帳”、“現(xiàn)金帳”及材料進出庫依據(jù)，我們對以其所能提供的資料進行了稽查，發(fā)現(xiàn)如下問題：

該公司二00四年七月三十日5號憑證記錄以收取現(xiàn)金的方式讓售原材料一批，不含稅價為:6,000.00元，未計提增值稅銷項稅額，應補增值稅為：6,000×17%=1,020.00元，銷售電子盒、工具盒一批，價稅合計6,000.00元，未計提增值稅銷項稅額，應補增值稅為：6,000÷（1+17%）×17%=871.80元。兩項合計應補增值稅：1,891.80元。

三、處理意見

在稽查過程中，企業(yè)領(lǐng)導對稽查工作相當理解，財務人員對稽查工作積極配合支持，造成上述情況的主要原因是對稅收法律、法規(guī)的理解缺乏所造成的，要求有關(guān)人員加強稅收法律法規(guī)的學習，吸取教訓，不再發(fā)生違法問題。

1、根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條第一款的規(guī)定，該公司應補繳增值稅：1,891.80元。

2、根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條的規(guī)定，對該公司少繳增值稅: 1,891.80元,從少繳稅款之日起至繳納之日止，按日加收萬分之五的滯納金。

3、根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條第一款的規(guī)定，該公司行為已構(gòu)成偷稅，除補稅、加收滯納金外，對其處以所偷稅款0.5倍罰款，罰款金額為：945.90元。

稽查人員：

二00五年四月二十五日

第四篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務稽查技巧專題之三

房地產(chǎn)行業(yè)稅務稽查技巧專題之三：檢查的方法

(2010-11-13 14:03:09)轉(zhuǎn)載 標簽： 分類： 財稅家園

房產(chǎn) 檢查 業(yè)務招待費 房地產(chǎn)企業(yè) 項目開發(fā) 財經(jīng)

一、檢查項目有關(guān)情況

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目進行檢查時，應從項目的立項、土地征用、規(guī)劃設(shè)計、前期工程費、建筑工程施工、配套設(shè)施支出、房屋銷售產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為順序進行檢查。主要檢查有關(guān)合同協(xié)議和批準書，掌握開發(fā)項目的總體情況，如總開發(fā)面積，占地面積，建筑工程造價及完工時間、房屋銷售合同及入住時間承諾、有無合作建房、有無代建工程等，為下一步檢查打下基礎(chǔ)。

二、檢查財務會計資料

對房地產(chǎn)業(yè)的檢查采用逆查法比較省時省力，從審查報表入手，進而審查總賬、明細賬，最后有針對性的抽查有關(guān)憑證資料。在檢查中應加強對有關(guān)重點科目的檢查，如往來科目，收入、成本科目等。

三、實地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合

在掌握項目開發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上，深入到項目開發(fā)地、銷售地實地盤點檢查，了解項目的實際建設(shè)情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。同時廣泛和有關(guān)人員接觸，通過詢問交流的方式了解房屋銷售方式，有無有工程配套設(shè)施、有無出租未售出房屋的情況，周轉(zhuǎn)房的攤情況等與項目檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進行比對，查證涉稅問題。

四、營業(yè)成本的檢查

房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積

銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的面積×可售面積單位工程成本

檢查時應注意以下幾個問題：

1、審查成本計算是否正確

審查企業(yè)是否分清項目，成本計算是否正確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本。成本對象總成本=（土地征用費（拆遷補償費）＋基礎(chǔ)設(shè)施費＋設(shè)計不可轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施造價＋建安工程招標價格＋開發(fā)間接費）

預計開發(fā)面積，求出預計單位面積開發(fā)成本。檢查時要仔細核對有關(guān)合同和立項書，檢查預計單位面積開發(fā)成本是否準確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本，造成多轉(zhuǎn)成本。

審查有無將土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費，開發(fā)間接費直接記入開發(fā)產(chǎn)品成本，而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)化的配套設(shè)施，自用房產(chǎn)，出租房產(chǎn)等，增加銷售成本。

在檢查中要注意，房地產(chǎn)項目中建造的各類營業(yè)性的“會所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。

有無將應記入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷售成本，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，少納稅款。

重點審查開發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷售房屋面積結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，有無早轉(zhuǎn)，多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。

2、配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確

通過現(xiàn)場檢查看有無可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設(shè)施如何結(jié)轉(zhuǎn)成本，有無直接列入開發(fā)成本現(xiàn)象。一般存在問題為不單獨按項目核算，直接將開發(fā)成本列入房屋開發(fā)成本；或單獨核算成本，但不對土地費用或基礎(chǔ)設(shè)施費進行分攤。

3、注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確

檢查時應注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時，結(jié)轉(zhuǎn)成本有無減去已提折舊或已攤消費用，造成多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。

4、檢查有無白條入賬現(xiàn)象

白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項，加大工程成本，是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問題，檢查時可以與合同協(xié)議進行比對，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用。

五、財務費用的檢查

房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對于為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費用，應劃分成本對象完工前發(fā)生借款費用計入開發(fā)成本。完工后計入財務費用，直接在稅前扣除，而開發(fā)公司財務處理多為直接進入本科目，當期攤銷，減少應納稅所得額。

向非金融機構(gòu)的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關(guān)科目，造成多記成本。

六、管理費用的檢查

1、人工費用的檢查

管理費用中工資三費超標準列支，造成多列費用，減少應納稅所得額，少納企業(yè)所得稅。

2、印花稅的檢查

（1）各類書面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售（預售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。

房地產(chǎn)企業(yè)應稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發(fā)生，房地產(chǎn)公司項目開發(fā)過程中，簽定的各種應稅合同數(shù)量多、金額大（如銷售合同、建筑施工合同、購銷合同、設(shè)計合同、財產(chǎn)租賃合同等）。但由于簽定合同的部門不能及時向財務提供，財務人員未及時按規(guī)定貼花。雖然印花稅是個小稅種，但由于房地產(chǎn)企業(yè)合同數(shù)量多、金額大的特點累計數(shù)額往往不小。

3、其他方面的檢查

檢查企業(yè)有無已按規(guī)定提取了教育活動經(jīng)費而仍在本科目列支培訓費等。

檢查企業(yè)有無購入的達到固定資產(chǎn)標準的物品一次性列入本科目的問題。

七、銷售費用的檢查

1、銷售人員的人數(shù)以及提成工資、獎勵等末如實納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多。

2、虛增代理費用。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理公司取費標準不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉(zhuǎn)賬。

3、廣告費、業(yè)務招待費超支。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)期間，要進行大量的廣告宣傳及業(yè)務招待活動，廣告費用、業(yè)務招待費支付大，然而房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，收入只能在后期實現(xiàn)。因此企業(yè)廣告費、業(yè)務招待費超支問題比較普遍。其中廣告費根據(jù)國稅發(fā)［2001］89號文件，其廣告費支出只能在每一納稅銷售收入的8%比例內(nèi)據(jù)實扣除，超過比例部分可以無限期向以后結(jié)轉(zhuǎn)。超標準的業(yè)務招待費支出則混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業(yè)務招待費”明細科目的記賬金額。

八、開發(fā)間接費用的檢查

審查費用的發(fā)生原始憑證是否真實合法。

周轉(zhuǎn)房作為此科目中的重點一項，要注意攤銷是否正確，已經(jīng)出租的周轉(zhuǎn)房的房產(chǎn)稅、土地使用稅是否申報繳納，再銷售時注意收入的結(jié)轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)稅的繳納。

在各項目之間的攤銷是否正確，有償轉(zhuǎn)讓配套項目和大配套項目之間是否已分攤，多數(shù)企業(yè)不分攤。

九、對房地產(chǎn)企業(yè)稅務檢查的幾點建議

1、房地產(chǎn)企業(yè)涉及單位多、往來資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。做好延伸檢查工作，已成為稅務檢查工作的一項重要環(huán)節(jié)和方法，對與房地產(chǎn)公司業(yè)務往來頻繁且金額較大的單位，特別是合作開發(fā)單位、賣地方、團購單位、施工企業(yè)、供料商、代理公司應作為重點延伸對象。在保證程序合法的基礎(chǔ)上，簡化延伸檢查的報請手續(xù)，縮短延伸檢查報批的時間；同時嚴格規(guī)范延伸檢查情況匯報制度，保證延伸檢查的效果。

2、由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個納稅作為檢查時限范圍的方法，不能適應房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產(chǎn)公司開發(fā)項目為切入點進行檢查，則能比較全面地把握其項目開發(fā)的過程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。

3、為更加準確、全面掌握開發(fā)項目的數(shù)據(jù)資料，可以到計委（發(fā)改委）、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調(diào)查落實其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權(quán)時間和相關(guān)數(shù)據(jù)。通過在以上相關(guān)部門的取證，結(jié)合實地調(diào)查情況，檢查人員可以對房地產(chǎn)項目開發(fā)有更加直觀、真實的認識和了解。更有針對性地開展賬內(nèi)檢查，以確定其應稅項目和計稅依據(jù)。

4、通過與公安、司法等部門協(xié)調(diào)配合，加強與相關(guān)執(zhí)法部門的協(xié)作，加大對典型、惡性偷逃稅行為的處罰力度；同時嚴格稅務執(zhí)法的標準，做到法律面前人人平等，規(guī)范整個行業(yè)的稅收秩序。

第五篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務稽查技巧專題之一

房地產(chǎn)行業(yè)稅務稽查技巧專題之一：收入的確定

(2010-11-13 13:14:53)轉(zhuǎn)載

標簽： 分類： 財稅家園

委托銷售 確認 房地產(chǎn)行業(yè) 營業(yè)收入 商品房銷售收入 財經(jīng)

寫在前面：房地產(chǎn)行業(yè)一直以來都是我國財稅收入的重要支柱，同時也由于其涉及稅種眾多、情況復雜成為多年來人們關(guān)注的焦點行業(yè)。近期，經(jīng)濟適用房、物業(yè)稅等地產(chǎn)關(guān)鍵詞再度引發(fā)社會熱議。為此我們從此期開始，將房地產(chǎn)行業(yè)稅務稽查工作中需要注意的問題、技巧和方法進行詳細的歸納及整理，供大家參考。

房地產(chǎn)業(yè)收入的確定

一、收入核算范圍

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入分為營業(yè)收入（包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房收入及其他業(yè)務收入）和營業(yè)外收入。

二、房地產(chǎn)業(yè)收入確認原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應按以下原則確認收入：

1、采取一次性全額收款方式銷售的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)時確認收入。

2、采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定付款日確定收入的實現(xiàn)，付款提前的按實際付款日確認收入實現(xiàn)。

3、采取銀行按揭銷售產(chǎn)品的以首付款實際收到確認收入，余款在銀行辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入。

4、采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的按下面原則確認：

（1）以支付手續(xù)費方式委托銷售，應按實際銷售額于收到代銷清單時確認收入。此時代銷清單應載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等。

（2）以視同買斷方式委托銷售的，按合同和協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷清單時確認收入。

（3）以包銷方式委托銷售的，按包銷合同或協(xié)議約定的價格在付款日確定收入，提前付款的，在實際付款日確定。

（4）以基價并實行超過基價雙方分成方式委托銷售的，按基價加分成于收到代銷清單時確認收入。

5、待售產(chǎn)品臨時出租的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入，出售時再確認銷售收入。

6、以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入，應于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認收入。

三、開發(fā)產(chǎn)品預售收入的確認

開發(fā)企業(yè)采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率（15%）計算預計營業(yè)利潤，并入當期應納稅所得額計算交納企業(yè)所得稅。

預計營業(yè)利潤=預售收入×利潤率

待預售開發(fā)產(chǎn)品完工后，及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入和銷售成本、計算出已實現(xiàn)的利潤，與預計利潤的差額并入當期應納稅所得額。

四、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售收入的確認

1、下列行為應視同銷售確認收入

（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；

（2）開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；

（3）將開發(fā)產(chǎn)品對外投資及分配給股東或投資者；

（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務；

（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)。

2、收入確認時限

在開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實際取得利益時確認。

3、收入確認方法和順序

（1）按本企業(yè)最近或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品價格；

（2）同類開發(fā)產(chǎn)品公允價值；

（3）按成本利潤率確定（15%）。

五、代建工程和提供勞務收入確定

1、一個納稅的按合同約定結(jié)算日或合同完工日確認；

2、不在一個納稅采用完工百分比法按季確認；

3、節(jié)省的材料、下腳料等按合同歸開發(fā)單位所有的，于實際取得時按市場價確認。

六、營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間

納稅人應納營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)當天；采取預收款的為收到預收款的當天。