第一篇：房地產(chǎn)稅務(wù)稽查技巧

房地產(chǎn)稅務(wù)稽查技巧

一、檢查項(xiàng)目有關(guān)情況

房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行檢查時(shí)，應(yīng)從項(xiàng)目的立項(xiàng)、土地征用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期工程費(fèi)、建筑工程施工、配套設(shè)施支出、房屋銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為順序進(jìn)行檢查。主要檢查有關(guān)合同協(xié)議和批準(zhǔn)書(shū)，掌握開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總體情況，如總開(kāi)發(fā)面積，占地面積，建筑工程造價(jià)及完工時(shí)間、房屋銷(xiāo)售合同及入住時(shí)間承諾、有無(wú)合作建房、有無(wú)代建工程等，為下一步檢查打下基礎(chǔ)。

二、檢查財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的檢查采用逆查法比較省時(shí)省力，從審查報(bào)表入手，進(jìn)而審查總賬、明細(xì)賬，最后有針對(duì)性的抽查有關(guān)憑證資料。在檢查中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)有關(guān)重點(diǎn)科目的檢查，如往來(lái)科目，收入、成本科目等。

三、實(shí)地檢查與詢(xún)問(wèn)調(diào)查相結(jié)合在掌握項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上，深入到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地、銷(xiāo)售地實(shí)地盤(pán)點(diǎn)檢查，了解項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)情況、房屋銷(xiāo)售情況及購(gòu)房者的入住情況。同時(shí)廣泛和有關(guān)人員接觸，通過(guò)詢(xún)問(wèn)交流的方式了解房屋銷(xiāo)售方式，有無(wú)有工程配套設(shè)施、有無(wú)出租未售出房屋的情況，周轉(zhuǎn)房的攤情況等與項(xiàng)目檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，查證涉稅問(wèn)題。

四、營(yíng)業(yè)成本的檢查

房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對(duì)象總成本÷可銷(xiāo)售總面積

銷(xiāo)售成本＝已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的面積×可售面積單位工程成本

檢查時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

1.審查成本計(jì)算是否正確

審查企業(yè)是否分清項(xiàng)目，成本計(jì)算是否正確，有無(wú)故意提高單位面積開(kāi)發(fā)成本。

成本對(duì)象總成本=（土地征用費(fèi)（拆遷補(bǔ)償費(fèi)）＋基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)＋設(shè)計(jì)不可轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施造價(jià)＋建安工程招標(biāo)價(jià)格＋開(kāi)發(fā)間接費(fèi)）

預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)面積，求出預(yù)計(jì)單位面積開(kāi)發(fā)成本。檢查時(shí)要仔細(xì)核對(duì)有關(guān)合同和立項(xiàng)書(shū)，檢查預(yù)計(jì)單位面積開(kāi)發(fā)成本是否準(zhǔn)確，有無(wú)故意提高單位面積開(kāi)發(fā)成本，造成多轉(zhuǎn)成本。

審查有無(wú)將土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)直接記入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)化的配套設(shè)施，自用房產(chǎn)，出租房產(chǎn)等，增加銷(xiāo)售成本。

在檢查中要注意，房地產(chǎn)項(xiàng)目中建造的各類(lèi)營(yíng)業(yè)性的“會(huì)所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。

有無(wú)將應(yīng)記入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷(xiāo)售成本，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，少納稅款。

重點(diǎn)審查開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷(xiāo)售房屋面積結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本，有無(wú)早轉(zhuǎn)，多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。

2.配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確

通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢查看有無(wú)可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設(shè)施如何結(jié)轉(zhuǎn)成本，有無(wú)直接列入開(kāi)發(fā)成本現(xiàn)象。一般存在問(wèn)題為不單獨(dú)

按項(xiàng)目核算，直接將開(kāi)發(fā)成本列入房屋開(kāi)發(fā)成本；或單獨(dú)核算成本，但不對(duì)土地費(fèi)用或基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

3.注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷(xiāo)售時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確

檢查時(shí)應(yīng)注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷(xiāo)售時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本有無(wú)減去已提折舊或已攤消費(fèi)用，造成多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。

4.檢查有無(wú)白條入賬現(xiàn)象

白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項(xiàng)，加大工程成本，是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問(wèn)題，檢查時(shí)可以與合同協(xié)議進(jìn)行比對(duì)，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的的各類(lèi)費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實(shí)、有效。有無(wú)收受虛開(kāi)、代開(kāi)、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。

五、財(cái)務(wù)費(fèi)用的檢查

房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對(duì)于為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)劃分成本對(duì)象完工前發(fā)生借款費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。完工后計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，直接在稅前扣除，而開(kāi)發(fā)公司財(cái)務(wù)處理多為直接進(jìn)入本科目，當(dāng)期攤銷(xiāo)，減少應(yīng)納稅所得額。

向非金融機(jī)構(gòu)的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關(guān)科目，造成多記成本。

六、管理費(fèi)用的檢查

1.人工費(fèi)用的檢查

管理費(fèi)用中工資三費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)列支，造成多列費(fèi)用，減少應(yīng)納稅所得額，少納企業(yè)所得稅。

2.印花稅的檢查

（1）各類(lèi)書(shū)面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷(xiāo)售（預(yù)售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發(fā)生，房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，簽定的各種應(yīng)稅合同數(shù)量多、金額大（如銷(xiāo)售合同、建筑施工合同、購(gòu)銷(xiāo)合同、設(shè)計(jì)合同、財(cái)產(chǎn)租賃合同等）。但由于簽定合同的部門(mén)不能及時(shí)向財(cái)務(wù)提供，財(cái)務(wù)人員未及時(shí)按規(guī)定貼花。雖然印花稅是個(gè)小稅種，但由于房地產(chǎn)企業(yè)合同數(shù)量多、金額大的特點(diǎn)累計(jì)數(shù)額往往不小。

3.其他方面的檢查

檢查企業(yè)有無(wú)已按規(guī)定提取了教育活動(dòng)經(jīng)費(fèi)而仍在本科目列支培訓(xùn)費(fèi)等。檢查企業(yè)有無(wú)購(gòu)入的達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的物品一次性列入本科目的問(wèn)題。

七、銷(xiāo)售費(fèi)用的檢查

1.銷(xiāo)售人員的人數(shù)以及提成工資、獎(jiǎng)勵(lì)等末如實(shí)納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷(xiāo)售費(fèi)用中列支，銷(xiāo)售人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多。

2.虛增代理費(fèi)用。由于對(duì)銷(xiāo)售代理費(fèi)提取比例稅法尚無(wú)明確規(guī)定，各代理公司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致，一些房地產(chǎn)公司通過(guò)支付銷(xiāo)售代理費(fèi)的形式，將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o(wú)票支出、非法支出）以代理費(fèi)的形式支出、轉(zhuǎn)賬。

3.廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間，要進(jìn)行大量的廣告宣傳及業(yè)務(wù)招待活動(dòng)，廣告費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支付大，然而房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，收入只能在后期實(shí)現(xiàn)。因此企業(yè)廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支問(wèn)題比較普遍。其中廣告費(fèi)根據(jù)國(guó)稅發(fā)［2001］89號(hào)文件，其廣告費(fèi)支出只能在每一納稅

年度銷(xiāo)售收入的8%比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，超過(guò)比例部分可以無(wú)限期向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。超標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出則混入“會(huì)議費(fèi)”、“銷(xiāo)售費(fèi)用”等其他科目中，減少“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”明細(xì)科目的記賬金額。

八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的檢查

審查費(fèi)用的發(fā)生原始憑證是否真實(shí)合法。

周轉(zhuǎn)房作為此科目中的重點(diǎn)一項(xiàng)，要注意攤銷(xiāo)是否正確，已經(jīng)出租的周轉(zhuǎn)房的房產(chǎn)稅、土地使用稅是否申報(bào)繳納，再銷(xiāo)售時(shí)注意收入的結(jié)轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)稅的繳納。在各項(xiàng)目之間的攤銷(xiāo)是否正確，有償轉(zhuǎn)讓配套項(xiàng)目和大配套項(xiàng)目之間是否已分?jǐn)?，多?shù)企業(yè)不分?jǐn)偂?/p>

九、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的幾點(diǎn)建議

1.房地產(chǎn)企業(yè)涉及單位多、往來(lái)資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。做好延伸檢查工作，已成為稅務(wù)檢查工作的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)和方法，對(duì)與房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)往來(lái)頻繁且金額較大的單位，特別是合作開(kāi)發(fā)單位、賣(mài)地方、團(tuán)購(gòu)單位、施工企業(yè)、供料商、代理公司應(yīng)作為重點(diǎn)延伸對(duì)象。在保證程序合法的基礎(chǔ)上，簡(jiǎn)化延伸檢查的報(bào)請(qǐng)手續(xù)，縮短延伸檢查報(bào)批的時(shí)間；同時(shí)嚴(yán)格規(guī)范延伸檢查情況匯報(bào)制度，保證延伸檢查的效果。

2.由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個(gè)納稅年度作為檢查時(shí)限范圍的方法，不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為切入點(diǎn)進(jìn)行檢查，則能比較全面地把握其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。

3.為更加準(zhǔn)確、全面掌握開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)資料，可以到計(jì)委（發(fā)改委）、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門(mén)調(diào)查落實(shí)其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷(xiāo)售面積、已銷(xiāo)售面積的確權(quán)時(shí)間和相關(guān)數(shù)據(jù)。通過(guò)在以上相關(guān)部門(mén)的取證，結(jié)合實(shí)地調(diào)查情況，檢查人員可以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有更加直觀、真實(shí)的認(rèn)識(shí)和了解。更有針對(duì)性地開(kāi)展賬內(nèi)檢查，以確定其應(yīng)稅項(xiàng)目和計(jì)稅依據(jù)。

4.通過(guò)與公安、司法等部門(mén)協(xié)調(diào)配合，加強(qiáng)與相關(guān)執(zhí)法部門(mén)的協(xié)作，加大對(duì)典型、惡性偷逃稅行為的處罰力度；同時(shí)嚴(yán)格稅務(wù)執(zhí)法的標(biāo)準(zhǔn)，做到法律面前人人平等，規(guī)范整個(gè)行業(yè)的稅收秩序

第二篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專(zhuān)題之三

房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專(zhuān)題之三：檢查的方法

(2010-11-13 14:03:09)轉(zhuǎn)載 標(biāo)簽： 分類(lèi)： 財(cái)稅家園

房產(chǎn) 檢查 業(yè)務(wù)招待費(fèi) 房地產(chǎn)企業(yè) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 財(cái)經(jīng)

一、檢查項(xiàng)目有關(guān)情況

房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行檢查時(shí)，應(yīng)從項(xiàng)目的立項(xiàng)、土地征用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期工程費(fèi)、建筑工程施工、配套設(shè)施支出、房屋銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為順序進(jìn)行檢查。主要檢查有關(guān)合同協(xié)議和批準(zhǔn)書(shū)，掌握開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總體情況，如總開(kāi)發(fā)面積，占地面積，建筑工程造價(jià)及完工時(shí)間、房屋銷(xiāo)售合同及入住時(shí)間承諾、有無(wú)合作建房、有無(wú)代建工程等，為下一步檢查打下基礎(chǔ)。

二、檢查財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的檢查采用逆查法比較省時(shí)省力，從審查報(bào)表入手，進(jìn)而審查總賬、明細(xì)賬，最后有針對(duì)性的抽查有關(guān)憑證資料。在檢查中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)有關(guān)重點(diǎn)科目的檢查，如往來(lái)科目，收入、成本科目等。

三、實(shí)地檢查與詢(xún)問(wèn)調(diào)查相結(jié)合

在掌握項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上，深入到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地、銷(xiāo)售地實(shí)地盤(pán)點(diǎn)檢查，了解項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)情況、房屋銷(xiāo)售情況及購(gòu)房者的入住情況。同時(shí)廣泛和有關(guān)人員接觸，通過(guò)詢(xún)問(wèn)交流的方式了解房屋銷(xiāo)售方式，有無(wú)有工程配套設(shè)施、有無(wú)出租未售出房屋的情況，周轉(zhuǎn)房的攤情況等與項(xiàng)目檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，查證涉稅問(wèn)題。

四、營(yíng)業(yè)成本的檢查

房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對(duì)象總成本÷可銷(xiāo)售總面積

銷(xiāo)售成本＝已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的面積×可售面積單位工程成本

檢查時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

1、審查成本計(jì)算是否正確

審查企業(yè)是否分清項(xiàng)目，成本計(jì)算是否正確，有無(wú)故意提高單位面積開(kāi)發(fā)成本。成本對(duì)象總成本=（土地征用費(fèi)（拆遷補(bǔ)償費(fèi)）＋基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)＋設(shè)計(jì)不可轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施造價(jià)＋建安工程招標(biāo)價(jià)格＋開(kāi)發(fā)間接費(fèi)）

預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)面積，求出預(yù)計(jì)單位面積開(kāi)發(fā)成本。檢查時(shí)要仔細(xì)核對(duì)有關(guān)合同和立項(xiàng)書(shū)，檢查預(yù)計(jì)單位面積開(kāi)發(fā)成本是否準(zhǔn)確，有無(wú)故意提高單位面積開(kāi)發(fā)成本，造成多轉(zhuǎn)成本。

審查有無(wú)將土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)直接記入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)化的配套設(shè)施，自用房產(chǎn)，出租房產(chǎn)等，增加銷(xiāo)售成本。

在檢查中要注意，房地產(chǎn)項(xiàng)目中建造的各類(lèi)營(yíng)業(yè)性的“會(huì)所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。

有無(wú)將應(yīng)記入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷(xiāo)售成本，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，少納稅款。

重點(diǎn)審查開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷(xiāo)售房屋面積結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本，有無(wú)早轉(zhuǎn)，多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。

2、配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確

通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢查看有無(wú)可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設(shè)施如何結(jié)轉(zhuǎn)成本，有無(wú)直接列入開(kāi)發(fā)成本現(xiàn)象。一般存在問(wèn)題為不單獨(dú)按項(xiàng)目核算，直接將開(kāi)發(fā)成本列入房屋開(kāi)發(fā)成本；或單獨(dú)核算成本，但不對(duì)土地費(fèi)用或基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

3、注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷(xiāo)售時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確

檢查時(shí)應(yīng)注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷(xiāo)售時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本有無(wú)減去已提折舊或已攤消費(fèi)用，造成多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。

4、檢查有無(wú)白條入賬現(xiàn)象

白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項(xiàng)，加大工程成本，是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問(wèn)題，檢查時(shí)可以與合同協(xié)議進(jìn)行比對(duì)，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的的各類(lèi)費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實(shí)、有效。有無(wú)收受虛開(kāi)、代開(kāi)、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。

五、財(cái)務(wù)費(fèi)用的檢查

房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對(duì)于為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)劃分成本對(duì)象完工前發(fā)生借款費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。完工后計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，直接在稅前扣除，而開(kāi)發(fā)公司財(cái)務(wù)處理多為直接進(jìn)入本科目，當(dāng)期攤銷(xiāo)，減少應(yīng)納稅所得額。

向非金融機(jī)構(gòu)的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關(guān)科目，造成多記成本。

六、管理費(fèi)用的檢查

1、人工費(fèi)用的檢查

管理費(fèi)用中工資三費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)列支，造成多列費(fèi)用，減少應(yīng)納稅所得額，少納企業(yè)所得稅。

2、印花稅的檢查

（1）各類(lèi)書(shū)面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷(xiāo)售（預(yù)售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發(fā)生，房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，簽定的各種應(yīng)稅合同數(shù)量多、金額大（如銷(xiāo)售合同、建筑施工合同、購(gòu)銷(xiāo)合同、設(shè)計(jì)合同、財(cái)產(chǎn)租賃合同等）。但由于簽定合同的部門(mén)不能及時(shí)向財(cái)務(wù)提供，財(cái)務(wù)人員未及時(shí)按規(guī)定貼花。雖然印花稅是個(gè)小稅種，但由于房地產(chǎn)企業(yè)合同數(shù)量多、金額大的特點(diǎn)累計(jì)數(shù)額往往不小。

3、其他方面的檢查

檢查企業(yè)有無(wú)已按規(guī)定提取了教育活動(dòng)經(jīng)費(fèi)而仍在本科目列支培訓(xùn)費(fèi)等。

檢查企業(yè)有無(wú)購(gòu)入的達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的物品一次性列入本科目的問(wèn)題。

七、銷(xiāo)售費(fèi)用的檢查

1、銷(xiāo)售人員的人數(shù)以及提成工資、獎(jiǎng)勵(lì)等末如實(shí)納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷(xiāo)售費(fèi)用中列支，銷(xiāo)售人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多。

2、虛增代理費(fèi)用。由于對(duì)銷(xiāo)售代理費(fèi)提取比例稅法尚無(wú)明確規(guī)定，各代理公司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致，一些房地產(chǎn)公司通過(guò)支付銷(xiāo)售代理費(fèi)的形式，將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o(wú)票支出、非法支出）以代理費(fèi)的形式支出、轉(zhuǎn)賬。

3、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間，要進(jìn)行大量的廣告宣傳及業(yè)務(wù)招待活動(dòng)，廣告費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支付大，然而房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，收入只能在后期實(shí)現(xiàn)。因此企業(yè)廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支問(wèn)題比較普遍。其中廣告費(fèi)根據(jù)國(guó)稅發(fā)［2001］89號(hào)文件，其廣告費(fèi)支出只能在每一納稅銷(xiāo)售收入的8%比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，超過(guò)比例部分可以無(wú)限期向以后結(jié)轉(zhuǎn)。超標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出則混入“會(huì)議費(fèi)”、“銷(xiāo)售費(fèi)用”等其他科目中，減少“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”明細(xì)科目的記賬金額。

八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的檢查

審查費(fèi)用的發(fā)生原始憑證是否真實(shí)合法。

周轉(zhuǎn)房作為此科目中的重點(diǎn)一項(xiàng)，要注意攤銷(xiāo)是否正確，已經(jīng)出租的周轉(zhuǎn)房的房產(chǎn)稅、土地使用稅是否申報(bào)繳納，再銷(xiāo)售時(shí)注意收入的結(jié)轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)稅的繳納。

在各項(xiàng)目之間的攤銷(xiāo)是否正確，有償轉(zhuǎn)讓配套項(xiàng)目和大配套項(xiàng)目之間是否已分?jǐn)?，多?shù)企業(yè)不分?jǐn)偂?/p>

九、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的幾點(diǎn)建議

1、房地產(chǎn)企業(yè)涉及單位多、往來(lái)資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。做好延伸檢查工作，已成為稅務(wù)檢查工作的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)和方法，對(duì)與房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)往來(lái)頻繁且金額較大的單位，特別是合作開(kāi)發(fā)單位、賣(mài)地方、團(tuán)購(gòu)單位、施工企業(yè)、供料商、代理公司應(yīng)作為重點(diǎn)延伸對(duì)象。在保證程序合法的基礎(chǔ)上，簡(jiǎn)化延伸檢查的報(bào)請(qǐng)手續(xù)，縮短延伸檢查報(bào)批的時(shí)間；同時(shí)嚴(yán)格規(guī)范延伸檢查情況匯報(bào)制度，保證延伸檢查的效果。

2、由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個(gè)納稅作為檢查時(shí)限范圍的方法，不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為切入點(diǎn)進(jìn)行檢查，則能比較全面地把握其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。

3、為更加準(zhǔn)確、全面掌握開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)資料，可以到計(jì)委（發(fā)改委）、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門(mén)調(diào)查落實(shí)其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷(xiāo)售面積、已銷(xiāo)售面積的確權(quán)時(shí)間和相關(guān)數(shù)據(jù)。通過(guò)在以上相關(guān)部門(mén)的取證，結(jié)合實(shí)地調(diào)查情況，檢查人員可以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有更加直觀、真實(shí)的認(rèn)識(shí)和了解。更有針對(duì)性地開(kāi)展賬內(nèi)檢查，以確定其應(yīng)稅項(xiàng)目和計(jì)稅依據(jù)。

4、通過(guò)與公安、司法等部門(mén)協(xié)調(diào)配合，加強(qiáng)與相關(guān)執(zhí)法部門(mén)的協(xié)作，加大對(duì)典型、惡性偷逃稅行為的處罰力度；同時(shí)嚴(yán)格稅務(wù)執(zhí)法的標(biāo)準(zhǔn)，做到法律面前人人平等，規(guī)范整個(gè)行業(yè)的稅收秩序。

第三篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專(zhuān)題之一

房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專(zhuān)題之一：收入的確定

(2010-11-13 13:14:53)轉(zhuǎn)載

標(biāo)簽： 分類(lèi)： 財(cái)稅家園

委托銷(xiāo)售 確認(rèn) 房地產(chǎn)行業(yè) 營(yíng)業(yè)收入 商品房銷(xiāo)售收入 財(cái)經(jīng)

寫(xiě)在前面：房地產(chǎn)行業(yè)一直以來(lái)都是我國(guó)財(cái)稅收入的重要支柱，同時(shí)也由于其涉及稅種眾多、情況復(fù)雜成為多年來(lái)人們關(guān)注的焦點(diǎn)行業(yè)。近期，經(jīng)濟(jì)適用房、物業(yè)稅等地產(chǎn)關(guān)鍵詞再度引發(fā)社會(huì)熱議。為此我們從此期開(kāi)始，將房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查工作中需要注意的問(wèn)題、技巧和方法進(jìn)行詳細(xì)的歸納及整理，供大家參考。

房地產(chǎn)業(yè)收入的確定

一、收入核算范圍

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入分為營(yíng)業(yè)收入（包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷(xiāo)售收入、配套設(shè)施銷(xiāo)售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房收入及其他業(yè)務(wù)收入）和營(yíng)業(yè)外收入。

二、房地產(chǎn)業(yè)收入確認(rèn)原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入：

1、采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)時(shí)確認(rèn)收入。

2、采取分期付款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定付款日確定收入的實(shí)現(xiàn)，付款提前的按實(shí)際付款日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。

3、采取銀行按揭銷(xiāo)售產(chǎn)品的以首付款實(shí)際收到確認(rèn)收入，余款在銀行辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入。

4、采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的按下面原則確認(rèn)：

（1）以支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售，應(yīng)按實(shí)際銷(xiāo)售額于收到代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入。此時(shí)代銷(xiāo)清單應(yīng)載明售出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的名稱(chēng)、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。

（2）以視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售的，按合同和協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入。

（3）以包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售的，按包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)格在付款日確定收入，提前付款的，在實(shí)際付款日確定。

（4）以基價(jià)并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售的，按基價(jià)加分成于收到代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入。

5、待售產(chǎn)品臨時(shí)出租的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)再確認(rèn)銷(xiāo)售收入。

6、以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入，應(yīng)于分得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入。

三、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認(rèn)

開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率（15%）計(jì)算預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計(jì)算交納企業(yè)所得稅。

預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=預(yù)售收入×利潤(rùn)率

待預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售成本、計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)，與預(yù)計(jì)利潤(rùn)的差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

四、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷(xiāo)售收入的確認(rèn)

1、下列行為應(yīng)視同銷(xiāo)售確認(rèn)收入

（1）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；

（2）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；

（3）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資及分配給股東或投資者；

（4）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；

（5）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。

2、收入確認(rèn)時(shí)限

在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實(shí)際取得利益時(shí)確認(rèn)。

3、收入確認(rèn)方法和順序

（1）按本企業(yè)最近或本最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)格；

（2）同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)值；

（3）按成本利潤(rùn)率確定（15%）。

五、代建工程和提供勞務(wù)收入確定

1、一個(gè)納稅的按合同約定結(jié)算日或合同完工日確認(rèn)；

2、不在一個(gè)納稅采用完工百分比法按季確認(rèn)；

3、節(jié)省的材料、下腳料等按合同歸開(kāi)發(fā)單位所有的，于實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)價(jià)確認(rèn)。

六、營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

納稅人應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)當(dāng)天；采取預(yù)收款的為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

第四篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧講解

房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧講解

一、收入核算范圍

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入分為營(yíng)業(yè)收入（包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷(xiāo)售收入、配套設(shè)施銷(xiāo)售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房收入及其他業(yè)務(wù)收入）和營(yíng)業(yè)外收入。

二、房地產(chǎn)業(yè)收入確認(rèn)原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入：

1、采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)時(shí)確認(rèn)收入。

2、采取分期付款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定付款日確定收入的實(shí)現(xiàn)，付款提前的按實(shí)際付款日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。

3、采取銀行按揭銷(xiāo)售產(chǎn)品的以首付款實(shí)際收到確認(rèn)收入，余款在銀行辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入。

4、采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的按下面原則確認(rèn)：

（1）以支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售，應(yīng)按實(shí)際銷(xiāo)售額于收到代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入。此時(shí)代銷(xiāo)清單應(yīng)載明售出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的名稱(chēng)、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。

（2）以視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售的，按合同和協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入。

（3）以包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售的，按包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)格在付款日確定收入，提前付款的，在實(shí)際付款日確定。

（4）以基價(jià)并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售的，按基價(jià)加分成于收到代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入。

5、待售產(chǎn)品臨時(shí)出租的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)再確認(rèn)銷(xiāo)售收入。

6、以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入，應(yīng)于分得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入。

三、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認(rèn)

開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率（15%）計(jì)算預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計(jì)算交納企業(yè)所得稅。

預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=預(yù)售收入×利潤(rùn)率

待預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售成本、計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)，與預(yù)計(jì)利潤(rùn)的差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

四、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷(xiāo)售收入的確認(rèn)

1、下列行為應(yīng)視同銷(xiāo)售確認(rèn)收入

（1）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；

（2）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；

（3）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資及分配給股東或投資者；

（4）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；

（5）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。

2、收入確認(rèn)時(shí)限

在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實(shí)際取得利益時(shí)確認(rèn)。

3、收入確認(rèn)方法和順序

（1）按本企業(yè)最近或本最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)格；

（2）同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)值；

（3）按成本利潤(rùn)率確定（15%）。

五、代建工程和提供勞務(wù)收入確定

1、一個(gè)納稅的按合同約定結(jié)算日或合同完工日確認(rèn)；

2、不在一個(gè)納稅采用完工百分比法按季確認(rèn)；

3、節(jié)省的材料、下腳料等按合同歸開(kāi)發(fā)單位所有的，于實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)價(jià)確認(rèn)。

六、營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

納稅人應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)當(dāng)天；采取預(yù)收款的為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

房地產(chǎn)行業(yè)成本的核算

一、確定成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目

房地產(chǎn)業(yè)成本以項(xiàng)目作為核算對(duì)象，一般以獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概預(yù)算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程作為一個(gè)項(xiàng)目；同一地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)相近的群開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)工時(shí)間相近，又由同一施工隊(duì)伍施工，也可合并為一個(gè)成本核算對(duì)象；規(guī)模大、工期長(zhǎng)的，可按一定的區(qū)域或部位劃分。

房地產(chǎn)業(yè)成本按用途又分為土地開(kāi)發(fā)成本、房屋開(kāi)發(fā)成本、（商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等）、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本（指能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施）及代建工程成本。

二、成本核算項(xiàng)目

房地產(chǎn)業(yè)的成本核算項(xiàng)目包括：

1、土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：包括征地費(fèi)、安置費(fèi)及原建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

2、前期工程費(fèi)：開(kāi)發(fā)前的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。

3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：供排水、電、照明、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)用。

4、建筑安裝工程費(fèi)：房屋建設(shè)施工過(guò)程中的各項(xiàng)費(fèi)用。

5、配套設(shè)施費(fèi)：能分?jǐn)傆?jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如鍋爐房、車(chē)棚、居委會(huì)、派出所水塔等；另一類(lèi)為能夠有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施如商店、郵局、銀行等。

6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：為開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用如現(xiàn)場(chǎng)管理人員工資、福利費(fèi)、水電費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。

三、房屋開(kāi)發(fā)成本的核算方法

1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

（1）如能分清項(xiàng)目則直接計(jì)入開(kāi)發(fā)成本

借：開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本

貸：銀行存款（應(yīng)付賬款）

（2）不能分清成本項(xiàng)目的，其支出應(yīng)先歸集整理，隨后在各項(xiàng)目之間按一定標(biāo)準(zhǔn)分配（一般按建筑面積）

借：開(kāi)發(fā)成本—土地開(kāi)發(fā)成本

貸：銀行存款等科目

借：開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本

貸：開(kāi)發(fā)成本—土地開(kāi)發(fā)成本

2、前期工程費(fèi)

能分清核算對(duì)象的直接計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，不能分清的按標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?，然后?jì)入開(kāi)發(fā)成本。

借：開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本

貸：銀行存款等科目

3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

4、建筑安裝工程費(fèi)

（1）自營(yíng)工程，工程量較小的直接進(jìn)入工程開(kāi)發(fā)成本

借：開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本

貸：庫(kù)存材料（應(yīng)付賬款等）

工程量較大、建設(shè)規(guī)模較大的，應(yīng)經(jīng)過(guò)“工程施工”進(jìn)行核算

借：工程施工

貸：銀行存款（庫(kù)存材料、應(yīng)付賬款等）

然后，根據(jù)下列順序和方法進(jìn)行分配：

①開(kāi)工報(bào)告確定工程成本核算對(duì)象；②按核算對(duì)象和成本項(xiàng)目分配材料、人工、折舊等費(fèi)用；③分配間接費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等；④按月計(jì)算施工實(shí)際成本；⑤根據(jù)完工報(bào)告結(jié)算實(shí)際成本。賬務(wù)處理為：

借：開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本

貸：工程施工

（2）發(fā)包工程及價(jià)款結(jié)算的核算：一般采用“招標(biāo)、議標(biāo)”方式，通過(guò)工程招標(biāo)確定施工企業(yè)，應(yīng)按工程標(biāo)價(jià)，采取按月、一次性和按工程形象進(jìn)度進(jìn)行結(jié)算。

5、配套設(shè)施費(fèi)

（1）對(duì)能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施和能分清核算對(duì)象的不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，可直接計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)成本。賬務(wù)處理為：

借：開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本

貸：銀行存款、庫(kù)存材料等科目

（2）對(duì)不能直接計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本的配套設(shè)施，應(yīng)先進(jìn)行歸集，然后按可銷(xiāo)售面積進(jìn)行分?jǐn)偂Ｙ~務(wù)處理為：

借：開(kāi)發(fā)成本—配套設(shè)施成本

貸：應(yīng)付賬款（庫(kù)存材料、預(yù)付賬款等）

借：開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本

貸：開(kāi)發(fā)成本-配套設(shè)施成本

6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

（1）對(duì)能分清開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的間接費(fèi)用可直接計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本，賬務(wù)處理為：

借：開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本

貸：應(yīng)付工資（累計(jì)折舊、銀行存款等）

（2）如有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)先歸集費(fèi)用再進(jìn)行分?jǐn)?/p>

借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

貸：應(yīng)付工資、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等

（3）如開(kāi)發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)，除周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)外，其他間接費(fèi)用可只接進(jìn)入期間費(fèi)用—管理費(fèi)用。最后將間接費(fèi)用分?jǐn)側(cè)敕课蓍_(kāi)發(fā)成本。

四、開(kāi)發(fā)成本轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之后，將開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：

借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

貸：開(kāi)發(fā)成本

五、將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入經(jīng)營(yíng)成本（或銷(xiāo)售成本）

根據(jù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售情況結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本或銷(xiāo)售成本，其計(jì)算和賬務(wù)處理如下：

可售面積單位工程成本=項(xiàng)目預(yù)計(jì)總成本/總可售面積

經(jīng)營(yíng)成本=已實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售面積×可售面積單位工程成本

借：經(jīng)營(yíng)成本

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

檢查技巧

一、檢查項(xiàng)目有關(guān)情況

房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行檢查時(shí)，應(yīng)從項(xiàng)目的立項(xiàng)、土地征用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期工程費(fèi)、建筑工程施工、配套設(shè)施支出、房屋銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為順序進(jìn)行檢查。主要檢查有關(guān)合同協(xié)議和批準(zhǔn)書(shū)，掌握開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總體情況，如總開(kāi)發(fā)面積，占地面積，建筑工程造價(jià)及完工時(shí)間、房屋銷(xiāo)售合同及入住時(shí)間承諾、有無(wú)合作建房、有無(wú)代建工程等，為下一步檢查打下基礎(chǔ)。

二、檢查財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的檢查采用逆查法比較省時(shí)省力，從審查報(bào)表入手，進(jìn)而審查總賬、明細(xì)賬，最后有針對(duì)性的抽查有關(guān)憑證資料。在檢查中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)有關(guān)重點(diǎn)科目的檢查，如往來(lái)科目，收入、成本科目等。

三、實(shí)地檢查與詢(xún)問(wèn)調(diào)查相結(jié)合

在掌握項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上，深入到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地、銷(xiāo)售地實(shí)地盤(pán)點(diǎn)檢查，了解項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)情況、房屋銷(xiāo)售情況及購(gòu)房者的入住情況。同時(shí)廣泛和有關(guān)人員接觸，通過(guò)詢(xún)問(wèn)交流的方式了解房屋銷(xiāo)售方式，有無(wú)有工程配套設(shè)施、有無(wú)出租未售出房屋的情況，周轉(zhuǎn)房的攤情況等與項(xiàng)目檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，查證涉稅問(wèn)題。

四、營(yíng)業(yè)成本的檢查

房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對(duì)象總成本÷可銷(xiāo)售總面積

銷(xiāo)售成本＝已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的面積×可售面積單位工程成本

檢查時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

1、審查成本計(jì)算是否正確

審查企業(yè)是否分清項(xiàng)目，成本計(jì)算是否正確，有無(wú)故意提高單位面積開(kāi)發(fā)成本。成本對(duì)象總成本=（土地征用費(fèi)（拆遷補(bǔ)償費(fèi)）＋基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)＋設(shè)計(jì)不可轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施造價(jià)＋建安工程招標(biāo)價(jià)格＋開(kāi)發(fā)間接費(fèi)）

預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)面積，求出預(yù)計(jì)單位面積開(kāi)發(fā)成本。檢查時(shí)要仔細(xì)核對(duì)有關(guān)合同和立項(xiàng)書(shū)，檢查預(yù)計(jì)單位面積開(kāi)發(fā)成本是否準(zhǔn)確，有無(wú)故意提高單位面積開(kāi)發(fā)成本，造成多轉(zhuǎn)成本。

審查有無(wú)將土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)直接記入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)化的配套設(shè)施，自用房產(chǎn)，出租房產(chǎn)等，增加銷(xiāo)售成本。

在檢查中要注意，房地產(chǎn)項(xiàng)目中建造的各類(lèi)營(yíng)業(yè)性的“會(huì)所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。

有無(wú)將應(yīng)記入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷(xiāo)售成本，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，少納稅款。

重點(diǎn)審查開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷(xiāo)售房屋面積結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本，有無(wú)早轉(zhuǎn)，多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。

2、配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確

通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢查看有無(wú)可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設(shè)施如何結(jié)轉(zhuǎn)成本，有無(wú)直接列入開(kāi)發(fā)成本現(xiàn)象。一般存在問(wèn)題為不單獨(dú)按項(xiàng)目核算，直接將開(kāi)發(fā)成本列入房屋開(kāi)發(fā)成本；或單獨(dú)核算成本，但不對(duì)土地費(fèi)用或基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

3、注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷(xiāo)售時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確

檢查時(shí)應(yīng)注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷(xiāo)售時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本有無(wú)減去已提折舊或已攤消費(fèi)用，造成多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。

4、檢查有無(wú)白條入賬現(xiàn)象

白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項(xiàng)，加大工程成本，是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問(wèn)題，檢查時(shí)可以與合同協(xié)議進(jìn)行比對(duì)，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的的各類(lèi)費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實(shí)、有效。有無(wú)收受虛開(kāi)、代開(kāi)、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。

五、財(cái)務(wù)費(fèi)用的檢查

房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對(duì)于為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)劃分成本對(duì)象完工前發(fā)生借款費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。完工后計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，直接在稅前扣除，而開(kāi)發(fā)公司財(cái)務(wù)處理多為直接進(jìn)入本科目，當(dāng)期攤銷(xiāo)，減少應(yīng)納稅所得額。

向非金融機(jī)構(gòu)的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關(guān)科目，造成多記成本。

六、管理費(fèi)用的檢查

1、人工費(fèi)用的檢查

管理費(fèi)用中工資三費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)列支，造成多列費(fèi)用，減少應(yīng)納稅所得額，少納企業(yè)所得稅。

2、印花稅的檢查

（1）各類(lèi)書(shū)面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷(xiāo)售（預(yù)售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發(fā)生，房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，簽定的各種應(yīng)稅合同數(shù)量多、金額大（如銷(xiāo)售合同、建筑施工合同、購(gòu)銷(xiāo)合同、設(shè)計(jì)合同、財(cái)產(chǎn)租賃合同等）。但由于簽定合同的部門(mén)不能及時(shí)向財(cái)務(wù)提供，財(cái)務(wù)人員未及時(shí)按規(guī)定貼花。雖然印花稅是個(gè)小稅種，但由于房地產(chǎn)企業(yè)合同數(shù)量多、金額大的特點(diǎn)累計(jì)

數(shù)額往往不小。

3、其他方面的檢查

檢查企業(yè)有無(wú)已按規(guī)定提取了教育活動(dòng)經(jīng)費(fèi)而仍在本科目列支培訓(xùn)費(fèi)等。

檢查企業(yè)有無(wú)購(gòu)入的達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的物品一次性列入本科目的問(wèn)題。

七、銷(xiāo)售費(fèi)用的檢查

1、銷(xiāo)售人員的人數(shù)以及提成工資、獎(jiǎng)勵(lì)等末如實(shí)納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷(xiāo)售費(fèi)用中列支，銷(xiāo)售人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多。

2、虛增代理費(fèi)用。由于對(duì)銷(xiāo)售代理費(fèi)提取比例稅法尚無(wú)明確規(guī)定，各代理公司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致，一些房地產(chǎn)公司通過(guò)支付銷(xiāo)售代理費(fèi)的形式，將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o(wú)票支出、非法支出）以代理費(fèi)的形式支出、轉(zhuǎn)賬。

3、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間，要進(jìn)行大量的廣告宣傳及業(yè)務(wù)招待活動(dòng)，廣告費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支付大，然而房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，收入只能在后期實(shí)現(xiàn)。因此企業(yè)廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支問(wèn)題比較普遍。其中廣告費(fèi)根據(jù)國(guó)稅發(fā)［2001］89號(hào)文件，其廣告費(fèi)支出只能在每一納稅銷(xiāo)售收入的8%比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，超過(guò)比例部分可以無(wú)限期向以后結(jié)轉(zhuǎn)。超標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出則混入“會(huì)議費(fèi)”、“銷(xiāo)售費(fèi)用”等其他科目中，減少“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”明細(xì)科目的記賬金額。

八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的檢查

審查費(fèi)用的發(fā)生原始憑證是否真實(shí)合法。

周轉(zhuǎn)房作為此科目中的重點(diǎn)一項(xiàng)，要注意攤銷(xiāo)是否正確，已經(jīng)出租的周轉(zhuǎn)房的房產(chǎn)稅、土地使用稅是否申報(bào)繳納，再銷(xiāo)售時(shí)注意收入的結(jié)轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)稅的繳納。

在各項(xiàng)目之間的攤銷(xiāo)是否正確，有償轉(zhuǎn)讓配套項(xiàng)目和大配套項(xiàng)目之間是否已分?jǐn)?，多?shù)企業(yè)不分?jǐn)偂?/p>

九、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的幾點(diǎn)建議

1、房地產(chǎn)企業(yè)涉及單位多、往來(lái)資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。做好延伸檢查工作，已成為稅務(wù)檢查工作的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)和方法，對(duì)與房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)往來(lái)頻繁且金額較大的單位，特別是合作開(kāi)發(fā)單位、賣(mài)地方、團(tuán)購(gòu)單位、施工企業(yè)、供料商、代理公司應(yīng)作為重點(diǎn)延伸對(duì)象。在保證程序合法的基礎(chǔ)上，簡(jiǎn)化延伸檢查的報(bào)請(qǐng)手續(xù)，縮短延伸檢查報(bào)批的時(shí)間；同時(shí)嚴(yán)格規(guī)范延伸檢查情況匯報(bào)制度，保證延伸檢查的效果。

2、由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個(gè)納稅作為檢查時(shí)限范圍的方法，不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為切入點(diǎn)進(jìn)行檢查，則能比較全面地把握其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。

3、為更加準(zhǔn)確、全面掌握開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)資料，可以到計(jì)委（發(fā)改委）、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門(mén)調(diào)查落實(shí)其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷(xiāo)售面積、已銷(xiāo)售面積的確權(quán)時(shí)間和相關(guān)數(shù)據(jù)。通過(guò)在以上相關(guān)部門(mén)的取證，結(jié)合實(shí)地調(diào)查情況，檢查人員可以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有更加直觀、真實(shí)的認(rèn)識(shí)和了解。更有針對(duì)性地開(kāi)展賬內(nèi)檢查，以確定其應(yīng)稅項(xiàng)目和計(jì)稅依據(jù)。

4、通過(guò)與公安、司法等部門(mén)協(xié)調(diào)配合，加強(qiáng)與相關(guān)執(zhí)法部門(mén)的協(xié)作，加大對(duì)典型、惡性偷逃稅行為的處罰力度；同時(shí)嚴(yán)格稅務(wù)執(zhí)法的標(biāo)準(zhǔn)，做到法律面前人人平等，規(guī)范整個(gè)行業(yè)的稅收秩序。

第五篇：淺談稅務(wù)稽查詢(xún)問(wèn)技巧

淺談稅務(wù)稽查詢(xún)問(wèn)技巧

詢(xún)問(wèn)，是稅務(wù)稽查的重要手段和方法之一。通過(guò)詢(xún)問(wèn)可以進(jìn)一步了解案情，掌握線(xiàn)索，收集更充分可靠的證據(jù)，為完成稅務(wù)稽查工作任務(wù)打下基礎(chǔ)。詢(xún)問(wèn)成功與否，與發(fā)問(wèn)用語(yǔ)、發(fā)問(wèn)方式、詢(xún)問(wèn)時(shí)機(jī)的掌握有著必然聯(lián)系。筆者據(jù)據(jù)工作經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為在詢(xún)問(wèn)中，應(yīng)根據(jù)不同情況，采取以下技巧和方法：

一、試探性發(fā)問(wèn)。一般用于初次詢(xún)問(wèn)。在被查人處于戒備狀態(tài)下，不能一開(kāi)始就問(wèn)關(guān)鍵重大問(wèn)題。因?yàn)樵谶@種情況下，詢(xún)問(wèn)人對(duì)詢(xún)問(wèn)是否成功沒(méi)有把握，所以應(yīng)先進(jìn)行試探性發(fā)問(wèn)，如：“你叫什么名字？”“年齡？”“家庭住址?”兩、三句話(huà)是常規(guī)性的，具有查明身份的意圖，被查人也不會(huì)有什么反感，可以起到緩和被查人緊張心理的作用。通過(guò)試探性發(fā)問(wèn)，看對(duì)方能否交待稅收違法與犯罪事實(shí)，了解被查人配合稅務(wù)稽查的態(tài)度，同時(shí)可以觀察了解他的個(gè)性、特點(diǎn)、智力水平、道德品質(zhì)和他采取什么方法對(duì)付詢(xún)問(wèn)。經(jīng)過(guò)試探性交往，詢(xún)問(wèn)人對(duì)被查人就有了基本的了解：如態(tài)度是坦白還是比較坦白，心理是狡辯抗拒，個(gè)性是通情達(dá)理粗暴惡劣，為繼續(xù)發(fā)問(wèn)或下一次詢(xún)問(wèn)創(chuàng)造條件。

二、簡(jiǎn)單發(fā)問(wèn)。如被查人的接受能力有限，則只能用簡(jiǎn)單扼要、通俗易懂的語(yǔ)言發(fā)問(wèn)、論述。為的是使被查人聽(tīng)明白對(duì)話(huà)的內(nèi)涵和外延，以便定向反饋。防止似是而非，生硬

難懂的字眼出現(xiàn)，以免被查人答非所問(wèn)，或模棱兩可，甚至造成誤解，增加被查人陳述的心理障礙。根據(jù)詢(xún)問(wèn)情況和策略需要，采用簡(jiǎn)單用語(yǔ)。如被查人進(jìn)入交待稅收違法與犯罪行為狀態(tài)時(shí)，立即顯現(xiàn)出較大顧慮和狡辯的可能性，則為了明確肯定某種情節(jié)、某件證據(jù)，可以簡(jiǎn)單明確的提問(wèn)，讓被查人作出回答。因?yàn)榇藭r(shí)，被查人稅收違法與犯罪事實(shí)已基本明朗化，用不著多加修飾的去引導(dǎo)、暗示，只是注意言語(yǔ)不要過(guò)于刺激對(duì)方，使他感到真誠(chéng)、正直、可信就夠了。這樣會(huì)更顯得詢(xún)問(wèn)人是實(shí)事求是、嚴(yán)肅認(rèn)真的態(tài)度，以加深被查人對(duì)詢(xún)問(wèn)人敬畏心理和依賴(lài)的心情，積極配合，如實(shí)陳述。

三、直接發(fā)問(wèn)。直接發(fā)問(wèn)有啟發(fā)式、揭發(fā)式、質(zhì)問(wèn)式、駁斥式四種。啟發(fā)式是引導(dǎo)、啟迪被查人，重在詢(xún)問(wèn)言語(yǔ)的真摯、熱情、體貼、關(guān)心，給被查人一種積極的思想影響，使其萌發(fā)良知，承認(rèn)稅收違法與犯罪行為。揭發(fā)式是針對(duì)被查人狡辯、抵賴(lài)的態(tài)度，揭露其謊言，抓住要害，一針見(jiàn)血，哪怕一件事，常常也能制被查人于無(wú)可辯駁的境地。質(zhì)問(wèn)式是當(dāng)被查人在陳述和辯解中出現(xiàn)矛盾時(shí)，運(yùn)用的詢(xún)問(wèn)方法。被查人所說(shuō)的道理經(jīng)不起邏輯推理論證或已經(jīng)不起實(shí)踐檢驗(yàn)時(shí)，提出質(zhì)問(wèn)，使其不能自圓其說(shuō)，抓住明顯的與事實(shí)不符的狡辯，以事實(shí)分清是非，使被查人在事實(shí)面前、在真理面前無(wú)可辯解。駁斥式是被查人說(shuō)了假話(huà)、謊話(huà)和毫無(wú)事實(shí)依據(jù)的話(huà)以后，詢(xún)問(wèn)人用事實(shí)直接予以駁斥，揭穿被查人的偽裝和謊言。

四、迂回發(fā)問(wèn)。是相對(duì)于直接發(fā)問(wèn)而言。通常用于稅收違法與犯罪案情較為復(fù)雜，被查人比較狡猾，已經(jīng)有了應(yīng)付詢(xún)問(wèn)的準(zhǔn)備時(shí)。在這種情況下，直接發(fā)問(wèn)不會(huì)有好的效果，采取迂回的方法，使被查人不知不覺(jué)地進(jìn)入詢(xún)問(wèn)正題，可防止被查人在正面回答提問(wèn)時(shí)有狡辯的余地，使他內(nèi)心形成進(jìn)退兩難，不打自招的局面。

五、委婉發(fā)問(wèn)。在詢(xún)問(wèn)中，可根據(jù)時(shí)間、地點(diǎn)、對(duì)象和對(duì)案情的掌握程度及策略的需要。在不便、不愿、不宜直說(shuō)的地方，故意用委婉的話(huà)，把本意暗示出來(lái)，使其意在言外，讓被查人聽(tīng)出弦外之音來(lái)。這樣就可以避免直接言詞的刺激性，以免被查人產(chǎn)生反感。避免所設(shè)想的論據(jù)不真實(shí)、不完整，讓被查人摸到虛實(shí)。避免因概念、含義、容量有限，使被查人回答受到限制。避免用語(yǔ)上的不文明，使被查人產(chǎn)生誤解等。

委婉用語(yǔ)有兩種：一種是不說(shuō)本意，只說(shuō)與案情有關(guān)的事情，達(dá)到烘托本意的目的。如為了讓偷稅分子明白偷稅數(shù)額巨大，詢(xún)問(wèn)人不直接說(shuō)被查人偷稅數(shù)額巨大，而從被查人生活的變化、店鋪的變化，商品數(shù)量的變化并與某件事某個(gè)人、某筆生意有關(guān)入手展開(kāi)論述，使被查人知道詢(xún)問(wèn)人對(duì)被查人情況都很了解，烘托出詢(xún)問(wèn)人對(duì)被查人偷稅情況是了解的，促使其如實(shí)陳述偷稅事實(shí)。另一種方法是用含蓄、閃爍的話(huà)，即使本意模糊起來(lái)，又使被查人隱隱約約地得到暗示，放棄僥幸心理防線(xiàn)，如實(shí)陳述稅收違法與犯罪事實(shí)。這種方法一般對(duì)從側(cè)面看起來(lái)同稅收違法與犯罪案件無(wú)實(shí)質(zhì)聯(lián)系的問(wèn)題發(fā)問(wèn)，使被查人思想麻痹，產(chǎn)生錯(cuò)覺(jué)，摸不著詢(xún)問(wèn)人意圖，同時(shí)也可避免直接發(fā)問(wèn)使被查人一下子適應(yīng)不了，而形成僵局的情況。迂回發(fā)問(wèn)，從與案件無(wú)關(guān)緊要的問(wèn)題問(wèn)起，被查人就不會(huì)過(guò)于戒備而能隨意交談，往往回答的正是詢(xún)問(wèn)人不詳知的問(wèn)題。詢(xún)問(wèn)時(shí)，被查人可能在狡辯中漏出破綻，詢(xún)問(wèn)人如果抓住時(shí)機(jī)根據(jù)漏洞再提出與案件有關(guān)的問(wèn)題，被查人就難以回避。這樣就可由淺入深、由少到多、由外圍到核心，逐步把被查人稅收違法與犯罪問(wèn)題問(wèn)清擠凈。

六、跳躍式發(fā)問(wèn)。是在詢(xún)問(wèn)人已經(jīng)掌握了一定證據(jù)、材料，被查人不僅不如實(shí)陳述稅收違法與犯罪行為，還早有防備，并對(duì)一般詢(xún)問(wèn)方法比較了解時(shí)采用的方法。這是為了打亂被查人事先準(zhǔn)備的防御辦法和編好的辯解腹稿的詢(xún)問(wèn)方法，適用于案情比較復(fù)雜的稅收違法與犯罪案件。有些被查人反稽查能力較強(qiáng)，熟知詢(xún)問(wèn)方法，這時(shí)詢(xún)問(wèn)人適當(dāng)挑出一件或幾件事實(shí)情節(jié)發(fā)問(wèn)，被查人就會(huì)措手不及，往往被迫在陳述和辯解中出現(xiàn)矛盾、破綻，而無(wú)法自圓其說(shuō)。有時(shí)根據(jù)詢(xún)問(wèn)進(jìn)展也可以采取命題發(fā)問(wèn)，使被查人防不勝防。

七、循序漸進(jìn)發(fā)問(wèn)。是步步為營(yíng)，逐步揭露被查人稅收

違法與犯罪行為的方法。使用這種方法詢(xún)問(wèn)，要視稅收違法與犯罪案件作案成員多少、時(shí)間長(zhǎng)短、涉及地域范圍、作案次數(shù)以及案情復(fù)雜程度而定?？梢园磿r(shí)間順序、行為順序、成員順序、地域順序，有計(jì)劃、有步驟、有目的的進(jìn)行詢(xún)問(wèn)。避免胡子眉毛一把抓，給被查人造成有意無(wú)意的東扯西拉，歪曲事實(shí)，顛倒是非，以假亂真，混淆黑白的機(jī)會(huì)和容易遺漏事實(shí)情節(jié)的機(jī)會(huì)。這種方法適用于稅收違法與犯罪作案時(shí)間長(zhǎng)、次數(shù)多、數(shù)額巨大涉及面廣的案件。使用這種方法，詢(xún)問(wèn)人必須認(rèn)真閱卷，熟悉了解案件情況，將問(wèn)題按時(shí)間順序或按不同性質(zhì)列出詳細(xì)的詢(xún)問(wèn)提綱和計(jì)劃。

這種外延大于內(nèi)涵的提問(wèn)方法，允許被查人思考、回憶并作詳細(xì)陳述。詢(xún)問(wèn)人要認(rèn)真做好筆錄，一次詢(xún)問(wèn)不完可以二次、三次詢(xún)問(wèn)，只要被查人不拒絕陳述又不有意東扯西拉拖延時(shí)間，就盡量讓被查人詳細(xì)講。然后將被查人陳述與擬定的詢(xún)問(wèn)提綱對(duì)照，審查看哪些講了，哪些沒(méi)講，有哪些新情況，哪些仍有疑點(diǎn)矛盾。對(duì)被查人承認(rèn)又與詢(xún)問(wèn)人掌握情況相符的情況應(yīng)認(rèn)定，不要重復(fù)。對(duì)沒(méi)有講的，下次再問(wèn)。對(duì)新情況和疑點(diǎn)、矛盾應(yīng)采用其他方法核實(shí)，核實(shí)后根據(jù)情況確定詢(xún)問(wèn)方法和內(nèi)容。詢(xún)問(wèn)時(shí)要有重點(diǎn)，提問(wèn)要有針對(duì)性，不要泛泛地問(wèn)。為使詢(xún)問(wèn)按順利進(jìn)行，可就一個(gè)時(shí)期、一個(gè)地方、一種類(lèi)型、一次或一筆稅收違法與犯罪情況逐一發(fā)問(wèn)，弄清一個(gè)再轉(zhuǎn)入下一個(gè)，然后綜合起來(lái)研究認(rèn)定，去偽存真，決不能讓稅收違法與犯罪事實(shí)漏網(wǎng)。