第一篇：最高人民法院關(guān)于能否將國有土地使用權(quán)折價抵償給抵押權(quán)人問題的批復(fù)

最高人民法院關(guān)于能否將國有土地使用權(quán)折價抵償給

抵押權(quán)人問題的批復(fù)

法釋[1998] 25號

（1998年9月1日最高人民法院審判委員會第1019次會議通過 1998年9月3日最高人民法院公告公布 自1998年9月9日起施行）四川省高級人民法院：

你院川高法[1998] 19號《關(guān)于能否將國有土地使用權(quán)以國土部門認定的價格抵償給抵押權(quán)人的請示》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：

在依法以國有土地使用權(quán)作抵押的擔保糾紛案件中，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢酝ㄟ^拍賣的方式將土地使用權(quán)變現(xiàn)。如果無法變現(xiàn)，債務(wù)人又沒有其他可供清償?shù)呢敭a(chǎn)時，應(yīng)當對國有土地使用權(quán)依法評估。人民法院可以參考政府土地管理部門確認的地價評估結(jié)果將土地使用權(quán)折價，經(jīng)抵押權(quán)人同意，將折價后的土地使用權(quán)抵償給抵押權(quán)人，土地使用權(quán)由抵押權(quán)人享 有。

此復(fù)

解讀《關(guān)于能否將國有土地使用權(quán)折價抵償給抵押權(quán)人問題的批復(fù)》

最高人民法院1998年公布了《最高人民法院關(guān)于能否將國有土地使用權(quán)折價抵償給抵押權(quán)人問題的批復(fù)》（法釋[1998] 25號）（以下簡稱法釋[1998] 25號批復(fù)）。根據(jù)本批復(fù)，國有土地使用權(quán)無法變現(xiàn)，債務(wù)人又沒有其他可供清償?shù)呢敭a(chǎn)時，應(yīng)當對國有土地使用權(quán)依法評估。人民法院可以參考政府土地管理部門確認的地價評估結(jié)果將土地使用權(quán)折價，經(jīng)抵押權(quán)人同意，將折價后的土地使用權(quán)抵償給抵押權(quán)人，土地使用權(quán)由抵押權(quán)人享有。

一、問題的由來

四川省高級人民法院請示，一些地方由于房地產(chǎn)市場不景氣，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格不斷下跌，為了保護國有資產(chǎn)，國家制定了國有土地使用權(quán)的保護價，低于保護價不得轉(zhuǎn)讓，也不能辦理有關(guān)權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)。因而，在有關(guān)以國有土地使用權(quán)作抵押的擔保案件中，抵押人依生效法律文書行使抵押權(quán)時，作為抵押標的的國有土地使用權(quán)以國家規(guī)定的保護價也無法轉(zhuǎn)讓、變現(xiàn)。在這種情況下，可否直接將土地使用權(quán)以國土部門認定的價格抵償給抵押權(quán)人，以實現(xiàn)其抵押權(quán)，有兩種不同的意見：一種意見認為，不能直接將國有土地使用權(quán)以國土部門認定的價格抵償給抵押權(quán)人。因為折價抵償不是抵押權(quán)實現(xiàn)的方式。另一種意見認為，在主債務(wù)人無其他任何可供執(zhí)行的財產(chǎn)時，可以直接將其國有土地使用權(quán)抵償給抵押權(quán)人。因為此時該土地使用權(quán)不能變現(xiàn)是由于國家政策制約所致，非債務(wù)人所能預(yù)見。在這種情況下，抵償是合法的現(xiàn)實選擇。四川省高級人民法院傾向于第二種意見。

二、有條件的折價抵償以實現(xiàn)抵押權(quán)

法釋[1998] 25號批復(fù)規(guī)定通過有條件的折價低償以實現(xiàn)抵押權(quán)人的抵押權(quán)。根據(jù)批復(fù)，在依法以國有土地使用權(quán)作抵押的擔保糾紛案件中，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受償?shù)模瑢⑼恋厥褂脵?quán)變現(xiàn)應(yīng)當是首要的選擇。按照《擔保法》的規(guī)定，變現(xiàn)的方式可以是拍賣，也可以是變賣。如果無法變現(xiàn)，債務(wù)人又沒有其他可供清償?shù)呢敭a(chǎn)時，可以折價抵償。但法釋[1998] 25號批復(fù)規(guī)定了兩項折價抵償?shù)臈l件：一是由人民法院折價，而不是由抵押權(quán)人與抵押人協(xié)商確定。折價前應(yīng)當對國有土地使用權(quán)依法評估，然后由人民法院參考政府土地管理部門確認的地價評估結(jié)果將土地使用權(quán)折價，人民法院不得隨意折價。二是征得抵押權(quán)人同意。將土地使用權(quán)折價抵償給抵押權(quán)人，必須經(jīng)抵押權(quán)人同意，不能將土地使用權(quán)強行折價抵償給抵押權(quán)人。因為并非所有的抵押權(quán)人都需要國有土地使用權(quán)或者能夠?qū)⑵渥儸F(xiàn)。例如，銀行通常只希望抵押人支付現(xiàn)金以實現(xiàn)抵押權(quán)。法釋[1998] 25號批復(fù)中所指“經(jīng)抵押權(quán)人同意應(yīng)僅指就折價抵償問題取得抵押權(quán)人同意，不包括國有土地使用權(quán)的折價問題。當然人民法院對國有土地使用權(quán)折價時，除參考政府管理部門確認的地價評估結(jié)果外，還應(yīng)當考慮抵押權(quán)人取得國有土地使用權(quán)的變現(xiàn)成本，也應(yīng)當充分考慮折價時的國有土地使用權(quán)的市場價格。

三、與法釋[1998] 25號批復(fù)相關(guān)的若干問題

（一）折價抵押以實現(xiàn)抵押權(quán)符合法律規(guī)定

《擔保法》第五十三條第一款規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟?！备鶕?jù)這一規(guī)定，抵押權(quán)的實現(xiàn)方式包括抵押物折價和拍賣、變賣抵押物。以何種方式實現(xiàn)，由抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商。協(xié)商不成，由法院裁判。為了保護抵押人和抵押人的其他債權(quán)人的合法權(quán)益，抵押物是不能直接受償?shù)摹?/p>

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四章“房地產(chǎn)交易”的規(guī)定，國有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。該法對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的條件及禁止轉(zhuǎn)讓的各種情形作了具體規(guī)定，沒有禁止通過折價抵償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的方式?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十六條規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，政府有優(yōu)先購買權(quán)，但并未規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。1990年原國家土地管理局曾發(fā)出《關(guān)于加強城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓管理的通知》，要求對國有土地使用權(quán)的出讓加以有效管理，出讓金受基準地價限制。但對國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓沒有特別限制。其他法律、行政法規(guī)也沒有禁止通過折價抵償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。

（二）折價抵償是客觀需要

盡管一般情況下，抵押權(quán)實現(xiàn)時，只要對土地使用權(quán)依法正確評估，一般不會出現(xiàn)土地使用權(quán)的價格高于當?shù)厥袌鰞r格從而出現(xiàn)不能轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)的問題，而且強制拍賣的變現(xiàn)價值會低于任意拍賣時的實現(xiàn)價值，或者簽訂抵押合同的評估價值。但拍賣不能無限制地進行下去。如果房地產(chǎn)市場不景氣，國有土地使用權(quán)的二級市場處于有價無市狀態(tài)，抵押財產(chǎn)通過市場無法變現(xiàn)，主債務(wù)人也沒有其他可供執(zhí)行的財產(chǎn)，債權(quán)人與債務(wù)人又無法就抵押受償達成協(xié)議，為了實現(xiàn)抵押權(quán)人的合法債權(quán)，人民法院可以以有批準權(quán)的人民政府土地管理部門確認的地價評估結(jié)果為依據(jù)，將土地使用權(quán)折價，與抵押權(quán)人協(xié)商并經(jīng)抵押權(quán)人同意后，將折價后的土地使用權(quán)抵償給抵押權(quán)人，土地使用權(quán)由抵押權(quán)人持有。對這一意見原國有資產(chǎn)管理部門和國家土地管理局均表示同意。由于國有土地使用權(quán)客觀存在無法變現(xiàn)的現(xiàn)實，折價抵償是不得已的辦法。

（三）折價抵償國有土地使用權(quán)不會造成國有資產(chǎn)流失

有人認為，通過拍賣國有土地使用權(quán)或者以其折價抵償實現(xiàn)抵押權(quán)會造成國有資產(chǎn)的流失。雖然這種擔心不無道理，但這種擔心是不必要的。一方面，為實現(xiàn)抵押權(quán)而進行的拍賣屬于強制拍賣，與一般民事交易活動不同，要受到有關(guān)強制執(zhí)行法律的制約，其目的是為了使國有土地使用權(quán)變現(xiàn)。這種拍賣或折價與拍賣國有企業(yè)的其他財產(chǎn)或者將國有企業(yè)的其他財產(chǎn)折價的目的完全相同。另一方面，人民法院在確定國有土地使用權(quán)的拍賣低價或者折價都不可能不考慮基準地價問題。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估?！痹谒痉▽嵺`中，抵押權(quán)人通常為國有商業(yè)銀行，更好地實現(xiàn)國有商業(yè)銀行的債權(quán)本身就是防止國有資產(chǎn)的流失。因而，拍賣國有土地使用權(quán)或者以國有土地使用權(quán)折價抵償?shù)盅簷?quán)不可能造成國有資產(chǎn)的法律流失。

第二篇：關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓收支管理有關(guān)問題的批復(fù)Microsoft Word 文檔

關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓收支管理有關(guān)問題的批復(fù)

浙財綜字〔2008〕49號

關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓收支管理有關(guān)問題的批復(fù)

浙財綜字〔2008〕49號

溫州市財政局、國土資源局：

你們《關(guān)于土地出讓收支管理有關(guān)問題的請示》（溫財綜〔2008〕90號）收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：

一、關(guān)于留用安置土地繳納土地出讓金問題

根據(jù)《財政部 國土資源部 中國人民銀行關(guān)于印發(fā)〈國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法〉的通知》（財綜〔2006〕68號）規(guī)定，從2007年1月1日起，土地出讓收支必須全額納入地方政府基金預(yù)算管理，收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方政府基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排。因此，對留用安置土地的處置，不論何種性質(zhì)，以何種方式出讓，只要處置行為發(fā)生在2007年1月1日之后，都必須全額繳納土地出讓金，并全額繳入地方國庫，不得以任何理由進行減繳或免繳。但是，考慮到留用安置土地的特殊性，在具體操作過程中，可根據(jù)我省《轉(zhuǎn)發(fā)財政部 國土資源部 中國人民銀行關(guān)于印發(fā)國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法的通知》（浙財綜字〔2007〕23號）補充條款規(guī)定執(zhí)行：即其應(yīng)繳的土地出讓金在全額繳入國庫后，再由政府通過土地出讓支出預(yù)算予以全額安排，確保留用安置土地收益全額歸集體經(jīng)濟組織所有。

二、留用安置土地繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費問題

新增建設(shè)用地土地有償使用費是指國務(wù)院或省級人民政府在批準農(nóng)轉(zhuǎn)用、征用土地時，向取得出讓等有償使用方式的新增建設(shè)用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益。由于留用安置土地在農(nóng)轉(zhuǎn)用時已繳納了相應(yīng)的新增建設(shè)用地土地有償使用費，因此，在其所有權(quán)轉(zhuǎn)為國有時不應(yīng)重復(fù)繳納。

同時，由于新增建設(shè)用地土地有償使用費繳納的主體為縣、市人民政府，因此，也不允許由村集體經(jīng)濟組織代為繳納。

三、留用安置土地出讓收入計提專項資金問題

根據(jù)浙財綜字〔2007〕23號文件補充條款規(guī)定，留用安置土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國有出讓的，收益全額歸集體經(jīng)濟組織所有。因此，考慮到被征地農(nóng)民利益問題，留用安置土地出讓收入可以不計提國有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、廉租住房保障資金等專項資金。但國土資源管理部門應(yīng)將這部分土地出讓面積抄送同級財政部門，并對其中的留用安置土地面積作出說明。

四、關(guān)于補繳或其他供地方式出讓收入計提專項資金問題

根據(jù)財綜〔2006〕68號文件規(guī)定，從招標、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所確定的總成交價款中計提農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金和國有土地收益基金。因此，對補繳或其他供地方式出讓、租賃等收入可以不計提農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金和國有土地收益基金，國土資源管理部門在每季統(tǒng)計土地出讓面積送同級財政部門時，應(yīng)剔除或說明此類出讓面積數(shù)。

五、關(guān)于工業(yè)企業(yè)拆遷異地安置土地計提專項資金問題

工業(yè)企業(yè)拆遷異地安置時，若安置土地與拆遷用地面積相同，則不再計提農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金和國有土地收益基金等。若安置面積超出拆遷用地面積，則超出部分應(yīng)繳納農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金和國有土地收益基金。

二○○八年五月十五日

主題詞：

發(fā)布機構(gòu)：浙江省國土資源廳

發(fā)布時間：2008-08-08

第三篇：對國有土地使用權(quán)出讓年限始起日期等問題的批復(fù)

對國有土地使用權(quán)出讓年限始起日期等問題的批復(fù)

（1996年6月5日 國家土地管理局 國土批50號）

海南省土地管理局：

你局<<關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓年限的始起日期問題的請示>>（瓊土地用［1996］38號）收悉．經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：

一，關(guān)于土地使用權(quán)出讓年限的始起日期問題．根據(jù)<<城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例>> 第十六條＂土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)＂和1994年1月18日國家土地管理局，國家工商行政管理局發(fā)布的<<國有土地使用權(quán)出讓合同示范文本>>（宗地出讓合同）第四條＂本合同項下的土地使用權(quán)出讓年限為＿＿年，自領(lǐng)取該宗地的<<中華人民共和國國有土地使用證>>之日起算＂的規(guī)定以及1995年12月27日最高人民法院<<關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答>>中＂出讓合同出讓的土地使用權(quán)未依法辦理審批，登記手續(xù)的，一般應(yīng)當認定合同無效＂的意見，土地使用權(quán)出讓年限的始起日期應(yīng)當確定為自領(lǐng)取或者頒發(fā)土地使用證之日起計算。二，關(guān)于出讓合同生效與分布發(fā)或者領(lǐng)取土地使用證存在時間差的問題．根據(jù)1995年12月28日國家土地管理局發(fā)布的<<土地登記規(guī)則>>第二十六條＂以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，受讓方應(yīng)當在按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金后三十日內(nèi)，持土地使用權(quán)出讓合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記＂所規(guī)定，受讓方申請辦理土地使

用權(quán)登記的必備要件是按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金后三十日內(nèi)，因此，出讓合同生效與分布發(fā)或者領(lǐng)取土地使用證在客觀上存在一定的時間差．如果土地使用者（受讓方）在規(guī)定時間內(nèi)不辦理土地登記，應(yīng)視為違法占地行為，按照<<土地登記規(guī)則>>第六十九條＂土地使用者，所有者凡不按規(guī)定如期申請初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處＂的規(guī)定處理；如果在出讓合同生效后，受讓方未實際占用或者使用土地，也未在元寶時間內(nèi)辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)的，按照最高人民法院有關(guān)規(guī)定，應(yīng)認定已生效的出讓合同為無效合同，不再對出讓合同雙方人具有約束力。

三，關(guān)于閑置土地處理問題．對在清理非農(nóng)業(yè)建設(shè)閑置土地中清理出的閑置土地，請按照<<城市房地產(chǎn)管理法>>和國家土地管理局下發(fā)的有關(guān)文件規(guī)定處理。

第四篇：關(guān)于《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》有關(guān)問題的批復(fù)

【法規(guī)標題】關(guān)于《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》有關(guān)問題的批復(fù)

【頒布單位】國土局

【發(fā)文字號】

【頒布時間】1996-5-17

【失效時間】

【全文】

關(guān)于《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》有關(guān)問題的批復(fù)

國土局

關(guān)于《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》有關(guān)問題的批復(fù)

1996年5月17日，國家土地管理局

湖北省土地管理局：

你局《關(guān)于執(zhí)行〈城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉有關(guān)問題的請示》（鄂土辦函〔1996〕35號）收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：

一、根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十五條第二款“土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，并依照規(guī)定辦理過戶登記”的規(guī)定，地上有建筑物、其他附著物時，土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，并依照規(guī)定辦理過戶登記。按照部門職能分工，土地管理部門管土地，房產(chǎn)管理部門管房產(chǎn)，因此，土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓時，其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當由市、縣人民政府土地管理部門批準，并辦理土地使用權(quán)過戶的變更登記；其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當由市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門批準，并辦理地上建筑物、其他附著物所有權(quán)過戶登記。如果地上無建筑物、其他附著物的，其土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓只須經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準，并辦理土地使用權(quán)過戶的變更登記。

二、根據(jù)國家有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定，土地使用權(quán)出讓應(yīng)當辦理登記發(fā)證手續(xù)。有的地方從實際情況出發(fā)，為保證在開發(fā)建設(shè)期內(nèi)合法使用土地，在土地使用者支付部分出讓金后，先核發(fā)一定年限的國有土地使用證，待土地使用者支付全部出讓金后再換發(fā)使用年限與出讓年限相一致的土地使用證。此種情況，核發(fā)的一定年限國有土地使用證，在一定年限內(nèi)應(yīng)具有法律效力。在具體操作時，可在核發(fā)的國有土地使用證中注明所交部分出讓金額按土地使用年限折算的相應(yīng)的一定使用年限及其它事項。

第五篇：2020《最高人民法院關(guān)于國有土地開荒后用于農(nóng)耕的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件如何適用法律問題的批復(fù)》

最高人民法院關(guān)于國有土地開荒后用于農(nóng)耕的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件如何適用法律問題的批復(fù)

（2011年11月21日最高人民法院審判委員會第1532次會議通過，根據(jù)2020年12月23日最高人民法院審判委員會第1823次會議通過的《最高人民法院關(guān)于修改〈最高人民法院關(guān)于在民事審判工作中適用《中華人民共和國工會法》若干問題的解釋〉等二十七件民事類司法解釋的決定》修正）

甘肅省高級人民法院：

你院《關(guān)于對國有土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓如何適用法律的請示》（甘高法〔2010〕84號）收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：

開荒后用于農(nóng)耕而未交由農(nóng)民集體使用的國有土地，不屬于《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第二條規(guī)定的農(nóng)村土地。此類土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不適用《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，應(yīng)適用《中華人民共和國民法典》和《中華人民共和國土地管理法》等相關(guān)法律規(guī)定加以規(guī)范。

對于國有土地開荒后用于農(nóng)耕的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，當事人僅以轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書為由請求確認合同無效的，人民法院依法不予支持；當事人根據(jù)合同約定主張對方當事人履行辦理土地使用權(quán)證書義務(wù)的，人民法院依法應(yīng)予支持。