房地產(chǎn)行政管理制度

房地產(chǎn)行政管理制度1

一、考勤及工資制度

1、公司員工按部門分別考勤,公司領(lǐng)導(dǎo)由綜合部考勤;

2、各部門要指定專人負(fù)責(zé)考勤,每月24日將本部門考勤匯總,每月25日前經(jīng)部門經(jīng)理審簽后,將考勤原始表(請(qǐng)假條附后)及匯總表交綜合部人力資源專員,綜合部人力資源專員根據(jù)各部門的人員異動(dòng)情況,做好員工花名冊(cè)和員工檔案資料的整理完善,并于每月26日將員工花名冊(cè)和員工檔案資料上報(bào)集團(tuán)公司人力資源部,綜合部人力資源專員于每月4日將考勤匯總表報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審核,并于每月5日前報(bào)集團(tuán)公司人力資源部。同時(shí)綜合部人力資源專員于每月7日將工資表報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審簽,于每月10日前將審簽完畢的工資表分別送抵集團(tuán)公司人力資源部和出納,本人留工資表復(fù)印件存檔;

3、考勤員負(fù)責(zé)逐日如實(shí)記錄本部門員工的出勤、缺勤,當(dāng)月考勤期為上月24日至本月23日,員工工資將按實(shí)際出勤天數(shù)發(fā)放;

4、考勤統(tǒng)計(jì)是公司對(duì)員工考核及工資發(fā)放的重要依據(jù),任何人不得弄虛作假,綜合部有權(quán)對(duì)各部門考勤情況進(jìn)行檢查、核對(duì);

5、員工要嚴(yán)格遵守勞動(dòng)制度,不得無故遲到、早退、缺勤;

6、在工作過程中,因勞動(dòng)強(qiáng)度或其他原因需要增設(shè)崗位、增加人員、調(diào)整工資的,由用人部門事前及時(shí)提出申請(qǐng),綜合部審核,報(bào)總經(jīng)理審批后方可調(diào)整。

7、公司年度工資調(diào)整要由綜合部組織各部門提出擬定方案,報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)議研究批準(zhǔn)后方可調(diào)整。8、工資由綜合部統(tǒng)一造表、審核、管理,財(cái)務(wù)部發(fā)放。

二、請(qǐng)銷假制度

員工請(qǐng)事假、病假及其它各類假,均應(yīng)事先請(qǐng)假,事后銷假。

(一)請(qǐng)假審批

1、請(qǐng)假需由本人事先填寫請(qǐng)假條,并按規(guī)定程序?qū)徟蠓娇烧?qǐng)假。

2、總經(jīng)理請(qǐng)假由董事會(huì)審批。

3、副總經(jīng)理、各部門正職請(qǐng)假由總經(jīng)理審批。

4、其他人員請(qǐng)假天數(shù)在7天以內(nèi)(含7天)的由部門正職審批,請(qǐng)假天數(shù)7天以上的由部門正職簽署意見,總經(jīng)理審批。

(二)假種與假期

1、事假事假如無正當(dāng)理由一般不予準(zhǔn)假,事假期間不計(jì)發(fā)工資。

2、病假員工因病需要休息或治療時(shí),應(yīng)按審批程序請(qǐng)假,病假期間不計(jì)發(fā)工資。

3、婚假公司正式員工可享受5天全薪婚假,超過天數(shù)按事假對(duì)待。

4、喪假公司正式員工的直系親屬(包括配偶、子女、父母、岳父母、公婆)去逝,可享受5天全薪喪假,超過天數(shù)按事假對(duì)待。公司正式員工的其他近親屬(包括兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)去逝,可享受3天全薪喪假,超過天數(shù)按事假對(duì)待。

5、產(chǎn)假公司女員工享受90天產(chǎn)假,產(chǎn)假期間其月基本工資為1000元。超過90天按事假對(duì)待。

三、違紀(jì)處理

(一)遲到或早退一次給予50-100元的經(jīng)濟(jì)處罰。

(二)曠工一天扣發(fā)三天的工資。

(三)有下列情形之一者,按曠工論處。

1、未請(qǐng)假或請(qǐng)假未批準(zhǔn)而不上班者;

2、不服從領(lǐng)導(dǎo)指揮,拒絕完成領(lǐng)導(dǎo)分配的正常工作;

3、隱瞞請(qǐng)假原因者。

(四)連續(xù)曠工三天以上的員工可視為自動(dòng)離職,同時(shí)與公司解除勞動(dòng)關(guān)系。

四、著裝、禮儀、禮節(jié)規(guī)定

1、員工在工作時(shí)需要穿工作服的,要做到服裝整潔、舉止端莊、精神飽滿;

2、員工之間應(yīng)互相尊重、互相幫助,要用自身言行樹立公司形象;

3、員工在接待來電、來訪時(shí)要用禮貌用語,不得在辦公場(chǎng)所大聲喧嘩,吵鬧或使用粗魯語言。

五、環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)制度

1、綜合部負(fù)責(zé)檢查各辦公室的.清潔衛(wèi)生。所有的文件、資料、報(bào)紙要擺放整齊,桌面、地面等要保持清潔,每日工作結(jié)束時(shí)個(gè)人桌面應(yīng)保持干凈;

2、各部門均設(shè)專人負(fù)責(zé)辦公地點(diǎn)的安全、保衛(wèi)、消防工作,定期檢查,及時(shí)消除存在的隱患。同時(shí),每一位員工對(duì)公司的安全、保衛(wèi)、消防工作中存在的問題均有及時(shí)匯報(bào)、協(xié)助處理的義務(wù)。

六、各種辦公設(shè)備的使用制度電腦、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、電話、網(wǎng)絡(luò)均由綜合部指定專人負(fù)責(zé)維修、維護(hù)。

七、嚴(yán)守公司業(yè)務(wù)機(jī)密制度各級(jí)員工不得向外人泄露公司的經(jīng)營策略、財(cái)務(wù)收支、經(jīng)營成果、領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人資料、員工經(jīng)濟(jì)收入及其他有關(guān)商業(yè)秘密和內(nèi)部情況。各部門經(jīng)理要經(jīng)常對(duì)員工進(jìn)行職業(yè)道德教育。如有違者,公司有權(quán)視情節(jié)輕重予以處罰。

房地產(chǎn)行政管理制度2

1、在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)公司行政管理、后勤服務(wù)工作。

2、制訂公司各項(xiàng)行政制度、工作紀(jì)律、工作計(jì)劃公司各項(xiàng)行政及后勤管理制度。

3、負(fù)責(zé)公司的各類會(huì)議、決議的記錄及實(shí)施。

4、負(fù)責(zé)公司各類活動(dòng)的推動(dòng)實(shí)施。

5、負(fù)責(zé)公司的員工新進(jìn)和辭職的跟蹤管理。

6、負(fù)責(zé)公司的人事管理及考勤制度、公函印發(fā)、合同印章的統(tǒng)計(jì)、實(shí)施、保存管理。

7、負(fù)責(zé)公司安全保衛(wèi)工作，創(chuàng)造和平安寧的.工作、學(xué)習(xí)、生活環(huán)境。

8、負(fù)責(zé)公司食堂管理、車輛管理、物品采購、員工住宿等管理工作，嚴(yán)格執(zhí)行以上的管理制度。

9、負(fù)責(zé)公司網(wǎng)站建設(shè)，維護(hù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，把握輿論導(dǎo)向，及時(shí)更新內(nèi)容。

10、負(fù)責(zé)公司人來客往的接待工作，嚴(yán)格執(zhí)行接待標(biāo)準(zhǔn)。

11、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。

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(一)銷售例會(huì)制度

*會(huì)議必須遵循“高效、高質(zhì)量”的原則。

*開會(huì)時(shí)，參會(huì)人員必須紀(jì)律嚴(yán)明，參會(huì)時(shí)必須攜帶筆記本和筆。除特殊情況，所有參會(huì)人員必須準(zhǔn)時(shí)參會(huì)，不得無故缺席、中途退席或遲到。

*一般性例會(huì)時(shí)間必須控制在1個(gè)小時(shí)以內(nèi)。

*所有會(huì)議如無特殊情況必須要有會(huì)議紀(jì)要，會(huì)議紀(jì)要應(yīng)在兩個(gè)工作日內(nèi)出稿，除存檔外，必須向總經(jīng)理報(bào)閱。

*每周工作例會(huì)

1、招集主持：銷售經(jīng)理

2、參會(huì)人員：項(xiàng)目部全體人員

3、開會(huì)時(shí)間：不定

4、上周考勤情況公布;

5、上周工作情況總結(jié);

6、本周銷售管理工作內(nèi)容;

7、解答上周銷售人員提出的疑問;

8、本周策劃推廣工作介紹;

9、組織銷售人員與策劃人員座談;

10、組織進(jìn)行階段性培訓(xùn)。

*每周小組例會(huì)

1.招集主持：銷售主管

2.參會(huì)人員：組內(nèi)全體銷售人員

3.開會(huì)時(shí)間：自行安排

4.匯總、分析銷售工作中的遇到的問題

5.對(duì)疑難客戶進(jìn)行分析，找對(duì)策

6.對(duì)意向客戶的落實(shí)情況

7.銷售人員的簽約、回款情況

8.由銷售主管組織進(jìn)行組內(nèi)培訓(xùn)

*銷售分析會(huì)(月例會(huì))

1、招集主持：銷售經(jīng)理

2、參會(huì)人員：項(xiàng)目部全體員工

3、開會(huì)時(shí)間：每月統(tǒng)計(jì)截止日起三個(gè)工作日內(nèi)

4、銷售情況，延期簽約的.通報(bào)及分析，結(jié)果及意見匯總至本月銷售統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告中。

5、下月銷售計(jì)劃和銷售重點(diǎn)。

6、公布下個(gè)月銷售任務(wù)。

7、分析當(dāng)前的市場(chǎng)、客戶群及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，樹立本項(xiàng)目的知名度、品牌。

8、與業(yè)務(wù)員進(jìn)行思想溝通。

(二)嚴(yán)重違紀(jì)處理

*嚴(yán)禁利用價(jià)格、房號(hào)及其他不正當(dāng)手段搶客戶，有損公司聲譽(yù)者予以辭退。

*嚴(yán)禁客服人員利用職務(wù)之便收受業(yè)務(wù)員或客戶賄賂，私押、私放房號(hào)者予以辭退。

*嚴(yán)禁電腦錄入人員將客戶資料私自泄露給他人或其他項(xiàng)目，牟取經(jīng)濟(jì)利益予以辭退。

*嚴(yán)禁客服串通銷售人員私分客戶、漏分客戶者予以辭退。

*嚴(yán)禁銷售人員做私單，協(xié)助客戶炒房，從中謀取經(jīng)濟(jì)利益者予以辭退。

*嚴(yán)禁泄露公司機(jī)密給客戶或其他項(xiàng)目，使公司遭受損失者予以辭退。

*拒絕上級(jí)下達(dá)的工作任務(wù)，工作態(tài)度消極，散發(fā)消極怠工情緒者予以辭退。

*散布謠言及流言蠻語，搬弄是非，攻擊詆毀他人，不利于公司員工團(tuán)結(jié)者予以辭退。

*多次違反公司的規(guī)章制度，經(jīng)批評(píng)教育仍無法改正者。累計(jì)曠工超過三天者予以辭退。

*盜竊公司及私人財(cái)務(wù)，或公司機(jī)密文件及客戶資料者予以辭退。

*觸犯國家法律，由公安機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任者予以辭退。

*打架斗毆，造成人員傷亡、財(cái)產(chǎn)損失，造成不良影響者予以辭退。

房地產(chǎn)行政管理制度4

房地產(chǎn)行政管理制度是規(guī)范企業(yè)內(nèi)部管理，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的高效運(yùn)行和合規(guī)操作的關(guān)鍵。它旨在明確職責(zé)分工，優(yōu)化流程，提高工作效率，防止風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，從而促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

內(nèi)容概述：

1、組織架構(gòu)：定義各部門的職能，明確上下級(jí)關(guān)系，確保組織運(yùn)作有序。

2、崗位職責(zé)：詳細(xì)規(guī)定每個(gè)職位的工作內(nèi)容、權(quán)限和責(zé)任，提高員工的工作效率和責(zé)任感。

3、流程管理：設(shè)定項(xiàng)目開發(fā)、銷售、租賃等業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化流程，減少工作中的混亂和延誤。

4、文件與檔案管理：規(guī)范文件的.制作、審批、歸檔和檢索，確保信息的安全和有效利用。

5、財(cái)務(wù)管理：制定財(cái)務(wù)規(guī)則，監(jiān)控預(yù)算執(zhí)行，保證資金的合理使用和透明度。

6、人力資源：涵蓋招聘、培訓(xùn)、績效評(píng)估、薪酬福利等方面，激發(fā)員工潛力，提升團(tuán)隊(duì)整體素質(zhì)。

7、法規(guī)遵守：確保所有業(yè)務(wù)活動(dòng)符合法律法規(guī)，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。

8、內(nèi)部審計(jì)：定期進(jìn)行內(nèi)部審查，評(píng)估制度執(zhí)行情況，提出改進(jìn)建議。

房地產(chǎn)行政管理制度5

一、出勤制度

上午：8：30——12：00

下午：14：30——18：00

1、早8：15分前到崗，開始做清掃工作，8：30分正式進(jìn)入工作狀態(tài)，午休時(shí)間為工作彈性時(shí)間，但必須預(yù)留值班人員在崗。

2、考勤反映一位員工最基本素質(zhì)和工作態(tài)度，因此考勤是員工綜合考評(píng)重要依據(jù)之一。

3、對(duì)銷售部銷售人公司根據(jù)銷售制定的排班表及上下班時(shí)間進(jìn)行考勤記錄。

4、嚴(yán)禁委托其他人代請(qǐng)假或代打卡。

5、在保證每周工作六天作息時(shí)間的前提下，銷售人員可以自行選擇調(diào)休時(shí)間（周六、日除外），調(diào)休當(dāng)周內(nèi)有效。特殊情況的調(diào)休，必須經(jīng)銷售經(jīng)理批準(zhǔn)。

二、衛(wèi)生制度

1、銷售部必須安排固定的銷售人員進(jìn)行衛(wèi)生清掃，其余銷售部人員都應(yīng)本著'團(tuán)積友愛'的'原則積極參加；

2、范圍：門工作的地面衛(wèi)生、桌面衛(wèi)生、窗臺(tái)衛(wèi)生，保持室內(nèi)空氣清新、干凈整潔、物品擺放整齊；

3、負(fù)責(zé)電源、門窗的開啟與關(guān)閉工作。

4、隨時(shí)注意保持現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境整齊清潔。個(gè)人物品及銷售物品由要指定存放，柜臺(tái)桌面隨時(shí)保持整齊、干凈。

5、各項(xiàng)銷售道具、設(shè)備應(yīng)熟知正確使用方法，注意維護(hù)，如有損壞或故障，應(yīng)及時(shí)通知廠商或業(yè)主盡快修護(hù)。

三、儀容儀表制度

1、工作時(shí)間著裝應(yīng)端莊、大方、得體，時(shí)刻保持整潔、干凈的儀容儀表；

2、工作時(shí)間售樓部全體銷售人員必須身著工作服并佩戴胸卡，如外出市調(diào)可穿休閑裝；

3、男士頭發(fā)應(yīng)整齊利落，長度適中，不留胡須、不剃光頭；女士頭發(fā)梳理整齊，修飾簡潔，淡妝上崗；

4、保持指甲清潔，不留長指甲，染有色指甲等；

5、新進(jìn)人員未訂制服前，依最接近上述方式穿著。衣著清潔、頭發(fā)整齊、儀態(tài)端莊、精神飽滿、隨時(shí)注意公司及業(yè)主形象。

四、用餐制度

由銷售經(jīng)理分配定點(diǎn)時(shí)分輪流用餐，餐后用具及時(shí)收拾，并及時(shí)打掃衛(wèi)生。

五、休假制度

1、每星期每人有一天的公休時(shí)間

2、銷售人員在公休期間手機(jī)必須處于開機(jī)狀態(tài)，以便公司有事聯(lián)系。

3、銷售人員公休時(shí)，應(yīng)作好工作交接。

4、銷售人員公休當(dāng)天下午4：30必須致電售樓處，了解當(dāng)日情況

六、請(qǐng)假制度

1、銷售人員如有事需要請(qǐng)假時(shí)，必須以請(qǐng)假條的書面形式上報(bào)銷售經(jīng)理。

2、讓別人轉(zhuǎn)告者，視為曠工。

七、工裝制度

為規(guī)范、統(tǒng)一項(xiàng)目形象，項(xiàng)目全體工作人員統(tǒng)一著工作服裝，具體規(guī)定如下：

1、銷售部負(fù)責(zé)根據(jù)統(tǒng)一規(guī)格為員工購制工服，工服不扣取工裝費(fèi)，在其離職時(shí)要及時(shí)交還工服。

2、所有員工須身著工裝，并佩帶統(tǒng)一標(biāo)識(shí)上崗。

3、每位工作人員必須愛惜工裝，隨時(shí)保持工裝的整潔。

房地產(chǎn)新政對(duì)房地產(chǎn)的影響研究

房地產(chǎn)政策 對(duì)房地產(chǎn)的影響研究

專 業(yè)： 姓 名： 學(xué) 號(hào)： 任課教師： 完成時(shí)間：

房地產(chǎn)經(jīng)營管理（本）

王志普 053412152 董亞瓊 2015年6月22日

房地產(chǎn)新政對(duì)房地產(chǎn)的影響研究

目錄

一 新政對(duì)房地產(chǎn)和資本市場(chǎng)的影響..................................................................2 1.1 此次調(diào)整政府房地產(chǎn)調(diào)控回歸正?；恼哐永m(xù).............................2 1.2 房地產(chǎn)政策調(diào)整力度.............................................................................2 1.3 對(duì)資本市場(chǎng)的影響.................................................................................3 二

新政目的解讀................................................................................................3 2.1 新政目的穩(wěn)定市場(chǎng)去庫存.....................................................................3 2.2 去庫存需相關(guān)政策協(xié)調(diào)配合.................................................................4 三 不動(dòng)產(chǎn)登記......................................................................................................5 3.1 不動(dòng)產(chǎn)登記的意義.................................................................................5 3.2 不動(dòng)產(chǎn)登記是制度基礎(chǔ)設(shè)施.................................................................7 3.3 不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房產(chǎn)稅的影響分析.........................................................8

房地產(chǎn)新政對(duì)房地產(chǎn)的影響研究

一 新政對(duì)房地產(chǎn)和資本市場(chǎng)的影響

3月30日央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)和財(cái)政部聯(lián)合出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持政策，主要包括降低二套房按揭貸款及公積金貸款的首付比例，以及減免兩年（含）以上個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅。該支持政策是地產(chǎn)調(diào)控回歸正?；脑俅误w現(xiàn)，新政策將有助于維護(hù)國內(nèi)樓市價(jià)格穩(wěn)定，有助于支持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長。另外，該新政在鼓勵(lì)居民住房改善性需求的同時(shí)也可避免樓市投資投機(jī)性需求的復(fù)燃。本質(zhì)上，政府此次房地產(chǎn)政策調(diào)整是宏觀經(jīng)濟(jì)逆周期調(diào)控的重要組成部分，資本市場(chǎng)應(yīng)該對(duì)此有客觀、全面、理性的解讀。

1.1 此次調(diào)整政府房地產(chǎn)調(diào)控回歸正常化的政策延續(xù)

2014年9月30日央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》調(diào)整首套房的房貸政策。而本次調(diào)整，政府對(duì)二套房按揭貸款予以適度放松，主要目的是應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求間的結(jié)構(gòu)性失衡。2014年以來，我國部分三四線城市樓市出現(xiàn)了嚴(yán)重供過于求、庫存持續(xù)上升和價(jià)格下跌的局面。房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展關(guān)系到國內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定，是保持宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長的必要條件。因此，政府此時(shí)出手對(duì)樓市進(jìn)行逆周期調(diào)控，旨在平滑樓市供需間的不均衡，保持宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長。

1.2 房地產(chǎn)政策調(diào)整力度

房地產(chǎn)政策調(diào)整力度適中，既可以支持居民住房改善性需求，又不會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)房地產(chǎn)投資、投機(jī)性需求回升。新政降低二套房首付比例從60%到40%，意在鼓勵(lì)支持居民改善性住房需求，并通過適度提高居民家庭財(cái)務(wù)杠桿實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定住房消費(fèi)的目標(biāo)。另外，通過減免營業(yè)稅降低居民購房成本、提高市場(chǎng)活躍度、穩(wěn)定樓市價(jià)格。值得補(bǔ)充的是，新政適度降低二套房首付比例意味著購房者僅可以溫和增加財(cái)務(wù)杠桿力度，但同時(shí)二套房貸利率保持平穩(wěn)，這也可以避免導(dǎo)致市場(chǎng)房地產(chǎn)投資、投機(jī)需求的再次出現(xiàn)，進(jìn)而避免催生新一輪房地產(chǎn)泡沫形成。

房地產(chǎn)新政對(duì)房地產(chǎn)的影響研究

1.3 對(duì)資本市場(chǎng)的影響

對(duì)資本市場(chǎng)而言，房地產(chǎn)新政的出臺(tái)有利于降低中國經(jīng)濟(jì)的尾部風(fēng)險(xiǎn)、支持宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長、穩(wěn)定投資者的預(yù)期。但需要特別注意的是，此次房地產(chǎn)政策調(diào)整的核心是落實(shí)經(jīng)濟(jì)增速區(qū)間管理的戰(zhàn)略方針，而非重歸以往政策刺激的老路。因此，地產(chǎn)新政是政府對(duì)樓市低迷可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)下行壓力的及時(shí)對(duì)沖，更是在中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)的大背景下房地產(chǎn)調(diào)控政策回歸正?；M(jìn)程的延續(xù)。從這個(gè)角度講，資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)新政應(yīng)該有客觀、全面、理性的把握，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過度悲觀是不必要的，而將新政盲目理解為樓市新一輪強(qiáng)刺激的開始同樣是對(duì)我國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的危險(xiǎn)誤讀，對(duì)此投資者需要有清醒準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)。

二

新政目的解讀

3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)對(duì)二套房首付比例的下調(diào)等政策，40%的二套房貸款首付比例，“救市”力度超出市場(chǎng)預(yù)期。同日，財(cái)政部和國稅總局聯(lián)合發(fā)文調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策，“5改2”的時(shí)限調(diào)整力度較大，有人斷言，一二線城市的房價(jià)短期內(nèi)最少也得上漲10%。事實(shí)上，確實(shí)一些樓盤已經(jīng)試水漲價(jià)。

2.1 新政目的穩(wěn)定市場(chǎng)去庫存

這次房地產(chǎn)市場(chǎng)新政不是為了拉動(dòng)投資性需求，去年地方救市主要是從首套剛需出發(fā)，今年則拓展到二套改善型需求，無論是首付、房貸、稅收，為改善型需求提供了最大的便利。

對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。此次購房已擁有一套房者不必結(jié)清，不必出售，《新民晚報(bào)》報(bào)道，信義房屋分析師陳麗娜算了一筆賬，以上海二手房成交均價(jià)200萬元計(jì)算，調(diào)整前須支付140萬元首付，調(diào)整后只需支付80萬元，降低了60萬元，極大地釋放了潛在改善型購房需求。

房地產(chǎn)新政對(duì)房地產(chǎn)的影響研究

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，以上海為例，目前，房地產(chǎn)購房客戶中改善型需求總量占到市場(chǎng)的70%，房貸客戶中符合二套房貸款標(biāo)準(zhǔn)占比近50%，按此推算，市場(chǎng)上將有三成左右購房者受益。有50%以上的客戶是置換型需求，多數(shù)都是以小換大，以近換遠(yuǎn)，以非學(xué)區(qū)換學(xué)區(qū)等等為目的，上海二套房首付比例目前為70%，不少購房者為享受貸款結(jié)清算首套的政策，往往先賣再買，新政使得改善型購房者無需先賣再買，能夠享受40%的首付比例。

新政擴(kuò)充了去庫存武器，擴(kuò)大了優(yōu)惠范圍，如果說以往鼓勵(lì)首套剛需，現(xiàn)在鼓勵(lì)二套改善，就是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。僅鼓勵(lì)剛需是不夠去庫存的，改善型也被鼓勵(lì)。

企業(yè)有自己堅(jiān)定的認(rèn)知。3月31日，萬科集團(tuán)總裁郁亮在2014萬科業(yè)績推介會(huì)上表示，“中國黃金到白銀時(shí)代是市場(chǎng)趨勢(shì)發(fā)展的必然階段，不會(huì)因?yàn)檎哒{(diào)整而改變這個(gè)判斷”。萬科已經(jīng)準(zhǔn)備過冬，現(xiàn)金增加負(fù)債下降。2014年萬科經(jīng)營性凈現(xiàn)金流高達(dá)417.2億元，年底持有的貨幣資金上升至627.2億元。凈負(fù)債率下降至5.4%，是2006年以來最低水平。

不僅萬科，其他大型開發(fā)商或者轉(zhuǎn)向國際國內(nèi)市場(chǎng)并重，同時(shí)從開發(fā)商向全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)提供商，甚至是向風(fēng)險(xiǎn)投資家變身。對(duì)于房地產(chǎn)政策也好，對(duì)于開發(fā)商也好，今年兩大關(guān)鍵詞，去庫存，轉(zhuǎn)型。以為新政一出萬事大吉，房地產(chǎn)投資又會(huì)重燃熱情，是昧于大勢(shì)的想法。

2.2 去庫存需相關(guān)政策協(xié)調(diào)配合

事實(shí)上，一些地方去庫存已經(jīng)到匪夷所思的地步，中國房地產(chǎn)去庫存必須與戶籍制度改革、與城鎮(zhèn)化配備，否則很難改革到位。

如北京微調(diào)保障房新政。北京（樓盤）市住房保障辦公室3月24日發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步完善保障性住房資格審核中家庭人員結(jié)構(gòu)變化處理意見的通知》，允許已配售保障房家庭成員中的未婚子女，如果結(jié)婚組建新家庭，可以參與新家庭申請(qǐng)保障房;保障房家庭夫婦離婚后如果再與他人結(jié)婚，再申請(qǐng)保障房取消“滿3年”的限制。

規(guī)定讓人一頭霧水。顧名思義，保障房是為中低收入階層人群提供保障用的，前提必須是中低收入群?，F(xiàn)在已略有變異，去年6月底刊登的《北京市城鎮(zhèn)基本

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住房保障條例(草案)》規(guī)定：保障房購買資格以無住房為唯一標(biāo)準(zhǔn)。微調(diào)之后的新政非常奇怪。已配售保障房家庭成員中的未婚子女，如果結(jié)婚組建新家庭，可以參與新家庭申請(qǐng)保障房，政策實(shí)際上是變相鼓勵(lì)這些保障房家庭的子女婚前不要買房，進(jìn)入保障房領(lǐng)域解決住房問題。這些保障房家庭的子女一定收入低下、雙方?jīng)]有商品住宅、并且還互相通婚。

如果保障房家庭夫婦離婚與外地人結(jié)婚，如果外地人在外地有房，還是可以在北京申請(qǐng)保障房，這個(gè)家庭就擁有了北京與外地兩套房。由于北京保障房封閉運(yùn)行沒有投資功能，占的這個(gè)便宜不算太大，也足以讓兩夫婦安穩(wěn)過日子。

上述新政是保障房資源的浪費(fèi)，一方面是城鎮(zhèn)無戶籍無居住證無房戶，需要保障房而得不到保障房，另一方面是戶籍內(nèi)居民已經(jīng)開始揮霍保障房資源。這就是房地產(chǎn)新政不與戶籍改革配備的結(jié)果，資源錯(cuò)配，并且?guī)齑鏌o法有效出清。

三 不動(dòng)產(chǎn)登記

3.1 不動(dòng)產(chǎn)登記的意義

不動(dòng)產(chǎn)登記的問題，這個(gè)是一個(gè)大的事情，應(yīng)該更多的從房地產(chǎn)的角度來解讀，我覺得要從這個(gè)角度來說，大家對(duì)這個(gè)問題，房地產(chǎn)相關(guān)的事情，不僅僅是和房地產(chǎn)稅相關(guān)的事情，我覺得不動(dòng)產(chǎn)土地的登記，它的意義，實(shí)際上是非常重要的，從哪些方面理解，我覺得首先要從我們國家，最基本的國情，最基本的經(jīng)濟(jì)制度，這個(gè)角度出發(fā)來理解、來解決。我們最基本的經(jīng)濟(jì)制度，這也是我們國家最大的國情，就是我們的經(jīng)濟(jì)是以公有制經(jīng)濟(jì)為主體，這就是說我們大量的這些不動(dòng)產(chǎn)，所有資本角度來說，它只適用于國民經(jīng)濟(jì)，我們國家市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是在國家所有制，或者說公有制的基礎(chǔ)上面來展開的，我們搞社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)際上就是公有制上的生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，在公有制上搞生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)很重要的一點(diǎn)就是產(chǎn)權(quán)制度，我們對(duì)產(chǎn)權(quán)的理解，可能不是很多，產(chǎn)權(quán)就是所有權(quán)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是和私有制聯(lián)結(jié)在一起，似乎和公有制聯(lián)系不多，從實(shí)際來看，已經(jīng)打破了這種理論的判斷。在公有制環(huán)境下，可以搞生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。但是要實(shí)現(xiàn)中國的產(chǎn)權(quán)問題，這里所指的產(chǎn)權(quán)，在現(xiàn)代社會(huì)最重要的是產(chǎn)權(quán)，不是所有權(quán)，所有權(quán)他是以占有為核心的，而產(chǎn)權(quán)他是以使用為核心的，所以產(chǎn)權(quán)和所有權(quán)在此基礎(chǔ)上，產(chǎn)權(quán)和所有權(quán)是不是一個(gè)

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意思，但實(shí)際嚴(yán)格的意義上講，所有權(quán)和產(chǎn)權(quán)他是不同的，所有權(quán)是一種絕對(duì)的很大的權(quán)利，而產(chǎn)權(quán)是所有權(quán)的權(quán)能演變出來的一種權(quán)利，我有使用權(quán)，并由此可以帶來收益，這就是產(chǎn)權(quán)。大家知道，我們的條例有很多相關(guān)的權(quán)利不是所有權(quán)，非常明確，直接登記的很多是所有使用權(quán)，而不是所有權(quán)。明確了所有權(quán)就是像房子，這就是可以有所有權(quán)，森林、土地、海域、耕地等等都是使用權(quán)，這在《物權(quán)法》規(guī)定是使用權(quán)，我們過去認(rèn)為是理解上的誤解，所有權(quán)和產(chǎn)權(quán)等同，以至于我們的產(chǎn)權(quán)或者是所有權(quán)混淆。所以我們不動(dòng)產(chǎn)登記的條例就是在我們國家在所有制、公有制的背景下展開的，一個(gè)產(chǎn)權(quán)的制度建設(shè)，我認(rèn)為這一點(diǎn)是我們不動(dòng)產(chǎn)登記條例最重大的意義。

要使公有制和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有機(jī)的結(jié)合起來，它必須有一個(gè)媒介和橋梁，那么就是產(chǎn)權(quán)制度。有產(chǎn)權(quán)權(quán)利進(jìn)行界定，非常明確的給以法律的保護(hù)，你這些授予國家所有的這些土地，這些資源，你才能夠流動(dòng)起來，才能有效的配置和使用。所以在公有制和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之間，必須有一個(gè)產(chǎn)權(quán)制度，而這個(gè)產(chǎn)權(quán)制度是連接公有制和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之間的一個(gè)橋梁，那么產(chǎn)權(quán)制度實(shí)際上是所有權(quán)中分解出來的各種權(quán)利，各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利的一種界定，同時(shí)也對(duì)它有法律保護(hù)。有了這種產(chǎn)權(quán)保護(hù)，你市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所要求的所謂的產(chǎn)權(quán)保護(hù)，就能建立起來，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)呢，他是一種產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)，但它不是所有制經(jīng)濟(jì)，這是我的認(rèn)識(shí)。產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)就說你這個(gè)所有權(quán)是誰的不重要，關(guān)鍵是你這個(gè)產(chǎn)權(quán)你能流動(dòng)，它能交易，因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)最重要的就是要交易，那你能交易，他就能流動(dòng)，它就得到最有效的使用，這就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本身的屬性。所以從這點(diǎn)來講，不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一的登記，實(shí)際上就是為不同的產(chǎn)權(quán)人他的權(quán)利的保護(hù)，提供了一個(gè)基礎(chǔ)。所以不動(dòng)產(chǎn)登記條例從這個(gè)角度來說，我們認(rèn)為是我們國家在公有制的基礎(chǔ)上面，公共產(chǎn)權(quán)制度構(gòu)建的一個(gè)非常重要的制度，也是邁出非常重大的一步。但是我們?cè)诶碚撋厦?，在公有制基礎(chǔ)上怎么樣創(chuàng)建一種產(chǎn)權(quán)理論，形成一種既公有制相吻合又和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相吻合的產(chǎn)權(quán)制度，探索不是太多，我們很多理論都是來自于國外的，在私有制基礎(chǔ)上，這是理論界做得不到位的，但是我們的實(shí)踐是走在前面的，不動(dòng)產(chǎn)的登記，至今我們的現(xiàn)實(shí)情況，實(shí)際上就是要提供產(chǎn)權(quán)保護(hù)，也便于產(chǎn)權(quán)的流動(dòng)，產(chǎn)權(quán)的交易，這和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求是非常吻合的。我覺得要說它的意義的話，這是最大的一點(diǎn)，就是與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和公有制都相吻合，相配備的產(chǎn)權(quán)制度的建設(shè)。

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3.2 不動(dòng)產(chǎn)登記是制度基礎(chǔ)設(shè)施

不動(dòng)產(chǎn)登記，它是我們國家治理的一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)設(shè)施，這個(gè)制度也有基礎(chǔ)設(shè)施，我們國家在快速發(fā)展過程中，在快速變更的過程中，我們建立了很多的法律制度，在法律制度的實(shí)施往往缺乏一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施，就像我們的城市建設(shè)一樣，我們城市建設(shè)是非常的大，但是我們城市基礎(chǔ)的建設(shè)卻存在很多的缺陷，地下的管網(wǎng)是極其的不完善，我們是在快速的發(fā)展過程中，現(xiàn)在來不及在夯實(shí)基礎(chǔ)的情況下，把這些城市建設(shè)搞起來，所以流向了很多的缺陷，同樣我們的制度建設(shè)也是這樣，我們立了很多的法律，立了很多的制度，在操作起來遇到很多問題，這個(gè)最基本的問題就是這個(gè)制度的基礎(chǔ)確實(shí)不完善，沒有一些基礎(chǔ)的信息，所以以至于我們現(xiàn)在社會(huì)各界與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，既與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)又與公有制相吻合的產(chǎn)權(quán)制度的時(shí)候，你缺乏一些最基本的，這就是你的不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利怎么去界定，怎么去保護(hù)?，F(xiàn)在有了不動(dòng)產(chǎn)登記條例以后，很顯然有提供了基礎(chǔ)設(shè)施，為了更好的保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益，實(shí)際上就有了一個(gè)基礎(chǔ)，以前這個(gè)基礎(chǔ)是沒有的。我們現(xiàn)在根本就搞不清楚，說這個(gè)房子，是哪些人占有，擁有多少房產(chǎn)，這樣的信息不透明，不僅僅是房子，房子是不動(dòng)產(chǎn)里的一小部分，還有土地，像山地、海域等等這些都是不動(dòng)產(chǎn)的范圍。像我們大量的基礎(chǔ)設(shè)施，也是不動(dòng)產(chǎn)。這些信息實(shí)際上很不清楚，所以我們現(xiàn)在要強(qiáng)調(diào)國家治理的現(xiàn)代化，這就是我們這一次新一輪改革的目標(biāo)，全面深化改革的目標(biāo)，這是國家治理的現(xiàn)代化，怎么樣做到國家治理的現(xiàn)代化，我覺得就是等同這些制度的基礎(chǔ)設(shè)施要完善起來，那么這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記，我認(rèn)為完善在基礎(chǔ)設(shè)施里頭非常重要的一項(xiàng)。

那么有了這么一項(xiàng)制度基礎(chǔ)設(shè)施，我們就可以了解這些不動(dòng)產(chǎn)方面的這些基礎(chǔ)信息，因?yàn)檫@些不動(dòng)產(chǎn)，以及產(chǎn)權(quán)的流動(dòng)交易，實(shí)際上就是提供這些最基本的一些情況。所以從整個(gè)來看，我覺得這是對(duì)我們制度基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，實(shí)際上是很重要。當(dāng)然了，這一項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，跟任何我們所看到的自然的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)是一樣的，實(shí)際上比城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還要復(fù)雜，這點(diǎn)確實(shí)剛剛開始，要真正把這些不動(dòng)產(chǎn)信息都要登記、統(tǒng)一起來，而要把這些信息做到有效的利用，我們不是為登記而登記，而是要使用這些信息，還有很多的難題需要去解決。但是不管怎么樣，我們已經(jīng)邁出了這一步，所以我感覺這是對(duì)我們的這種國家治理、制度基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，我認(rèn)為從這個(gè)角度來看，應(yīng)當(dāng)是有重要的作用。這是我講

房地產(chǎn)新政對(duì)房地產(chǎn)的影響研究 的第二個(gè)意思。

3.3 不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房產(chǎn)稅的影響分析

第三個(gè)意思，大家很關(guān)注，那是不是說不動(dòng)產(chǎn)的土地登記是為不動(dòng)產(chǎn)做準(zhǔn)備，我覺得只能說它作為一項(xiàng)制度基礎(chǔ)設(shè)施，那么當(dāng)然你為房地產(chǎn)稅開征提供了條件，就像城市的這些管網(wǎng)一樣，你這個(gè)城市的管網(wǎng)不僅僅是為生產(chǎn)的，也不僅僅是為生活的，他是公用的，基礎(chǔ)設(shè)施，它是一個(gè)平臺(tái)，那么在這個(gè)平臺(tái)上可以做很多的事情，那么不動(dòng)產(chǎn)的土地登記毫無疑問為房地產(chǎn)稅的開征提供了便利條件，我們搞清楚了房子分布的情況，你擁有的情況，因?yàn)槲覀兊怯浭侨珖y(tǒng)一登記，所以你在國內(nèi)的所有的房子，那實(shí)際上在某個(gè)人的名下都是不清楚的，在不動(dòng)產(chǎn)登記條例里面是要公示的，在這種條件下，要搞清楚名下有多少房產(chǎn)，那就不是一件難事，在過去是非常困難的事，有了這種基礎(chǔ)設(shè)施以后，為房地產(chǎn)稅怎么設(shè)計(jì)，實(shí)際上就提供了新的思路。你后續(xù)要為這個(gè)房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)，你在不了解他有多少房產(chǎn)的情況下，那么現(xiàn)在我們?cè)谌珖y(tǒng)一立法，要從全國的角度來考慮，你房產(chǎn)占有的情況，你的房產(chǎn)在什么地方，你的稅怎么交法，所以不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，這個(gè)條例出來以后，我想正在立法過程之中的房地產(chǎn)稅，提供了一些思路。那么這項(xiàng)工作，主要是有立法基本在做，我想立法部門應(yīng)當(dāng)要更多的考慮我們現(xiàn)有的這樣不能講的土地登記，以前沒有，現(xiàn)在有了，在這種條件下，我們的房地產(chǎn)稅的這種設(shè)計(jì)的思路。在國外的房地產(chǎn)稅不是全國統(tǒng)一管，在國外房地產(chǎn)稅是授予地方稅，美國不能改收，給地方1.5的權(quán)限，所以不是全國統(tǒng)一，我們國家作為單一制國家，稅收要全國統(tǒng)一立法，無論是中央稅還是地方稅，既然是全國統(tǒng)一立法，他也要考慮各個(gè)地方的實(shí)際情況。所以房地產(chǎn)稅作為地方稅的統(tǒng)一法，我們要讓全國統(tǒng)一登記不動(dòng)產(chǎn)的平臺(tái)，很顯然，這就是為全國統(tǒng)一立法創(chuàng)造了條件。如果說沒有不動(dòng)產(chǎn)的土地登記，實(shí)際上讓全國統(tǒng)一立法未來有很多的障礙和難題，但是現(xiàn)在這些問題似乎可以慢慢的得到解決。所以我想不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記，為我們不動(dòng)產(chǎn)，為我們房地產(chǎn)稅的立法在這方面提供了一個(gè)新的空間。我想不是為房地產(chǎn)稅的征管提供了便利，而是為房地產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)提供了空間，現(xiàn)在有了房地產(chǎn)稅的開征，這個(gè)理解我覺得不全面，不僅為房地產(chǎn)稅，將來征收管理提供條件，更重要的為現(xiàn)在的立法，房地產(chǎn)稅的立法，我說是提供了新的設(shè)計(jì)的空間，房地產(chǎn)新政對(duì)房地產(chǎn)的影響研究

我覺得這是以前沒有去注意到的，在講土地登記和房產(chǎn)稅有什么樣的聯(lián)系，這一點(diǎn)我們以前關(guān)注不到。

當(dāng)然了，不動(dòng)產(chǎn)登記條例統(tǒng)一，現(xiàn)在已經(jīng)在細(xì)致的征求意見，這項(xiàng)工作做起來，對(duì)我們房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)帶來積極的影響，我們社會(huì)輿論的焦點(diǎn)，已經(jīng)關(guān)注在房產(chǎn)稅會(huì)怎么樣，甚至有的解讀為不動(dòng)產(chǎn)的登記，統(tǒng)一登記，似乎就是專門為房地產(chǎn)稅準(zhǔn)備的，我覺得這完全是兩碼事，這個(gè)理解是非常偏頗的，當(dāng)然老百姓關(guān)心的可能更多的是一個(gè)房產(chǎn)稅的問題，這是我覺得在這個(gè)問題上，大家是要全面去解讀我們不動(dòng)產(chǎn)的土地登記。從房產(chǎn)稅的角度，從房價(jià)會(huì)不會(huì)降的角度這么多方向去理解。但是有關(guān)的，我認(rèn)為正如我前面所講，他是制度基礎(chǔ)設(shè)施，他是我們?cè)诠I(yè)基礎(chǔ)上的產(chǎn)權(quán)制度構(gòu)建邁出的重要一步，所以他不僅僅是專門為開征房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備，還有從反腐敗的角度為了反腐敗，當(dāng)然有利于反腐敗，因?yàn)楦宄?，但不是專門為了反腐敗。所以從這些方面，我覺得基礎(chǔ)設(shè)施有多方面的功能，有多種的問題，就像一個(gè)地基一樣，在地基上不斷的有房子。所以可以從不同的角度，從房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)的角度可以來解讀，剛才我說了，可以從房地產(chǎn)稅，如果稅法出來了，那以后征管從這個(gè)角度，當(dāng)然可以提供很多的便利，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度，也有積極的作用。

我剛才說了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一的登記，在世界上就是一種權(quán)利的保護(hù)，權(quán)利的界定。那么這個(gè)實(shí)際上是便于產(chǎn)權(quán)流動(dòng)，從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來說，有了《物權(quán)法》以后，再配上相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施，我們的產(chǎn)權(quán)將會(huì)更加有利的保護(hù)，大家就更有了信心，大家的預(yù)期就更加穩(wěn)定，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展實(shí)際上也提供了一個(gè)非常好的條件。不能像以前一樣，我買的房產(chǎn)是不是可以有利的保護(hù)，我們看到基礎(chǔ)設(shè)施在進(jìn)一步的完善，我們這種制度可以更有效的發(fā)揮作用，大家整體制度的環(huán)境就有一種更好的預(yù)期，這對(duì)市場(chǎng)來說非常重要。短期化，投機(jī)化的行為，我認(rèn)為就可以延長，讓整個(gè)秩序，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，就可以變得更加健康。所以從這點(diǎn)來講，我認(rèn)為對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，也是非常有利的。