第一篇：母子公司間提供服務(wù)支付費(fèi)用有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題（最終版）

解讀國稅發(fā)[2008]86號：母子公司間提供服務(wù)支付費(fèi)用有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題

中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第四十九條“企業(yè)之間支付的管理費(fèi)、企業(yè)內(nèi)營業(yè)機(jī)構(gòu)之間支付的租金和特許權(quán)使用費(fèi)，以及非銀行企業(yè)內(nèi)營業(yè)機(jī)構(gòu)之間支付的利息，不得扣除?！边@里企業(yè)之間的關(guān)系既包括關(guān)聯(lián)方企業(yè)也包括非關(guān)聯(lián)方企業(yè)，哪么這是否意味著集團(tuán)企業(yè)總部向其子公司分?jǐn)偸杖〉墓芾碣M(fèi)以及企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部核心企業(yè)向緊密型聯(lián)合企業(yè)、半緊密型聯(lián)合企業(yè)、松散型協(xié)作企業(yè)收取的管理費(fèi)用已不能在上繳管理費(fèi)的公司中作為費(fèi)用列支？對于法人企業(yè)來說答案是肯定的，但這無論對于只提供企業(yè)集團(tuán)化綜合管理服務(wù)的集團(tuán)母公司來說還是上繳管理費(fèi)的分公司來說都存在一個問題，即如何按照新的企業(yè)所得稅法既保證母公司正常的收入來源又可以實現(xiàn)子公司的企業(yè)所得稅稅前列支問題。

2008年8月14日國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于母子公司間提供服務(wù)支付費(fèi)用有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（國稅發(fā)[2008]86號）明確強(qiáng)調(diào)：

一、母公司為其子公司（以下簡稱子公司）提供各種服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)按照獨(dú)立企業(yè)之間公平交易原則確定服務(wù)的價格，作為企業(yè)正常的勞務(wù)費(fèi)用進(jìn)行稅務(wù)處理。

母子公司未按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取價款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)予以調(diào)整。

二、母公司向其子公司提供各項服務(wù)，雙方應(yīng)簽訂服務(wù)合同或協(xié)議，明確規(guī)定提供服務(wù)的內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及金額等，凡按上述合同或協(xié)議規(guī)定所發(fā)生的服務(wù)費(fèi)，母公司應(yīng)作為營業(yè)收入申報納稅；子公司作為成本費(fèi)用在稅前扣除。

三、母公司向其多個子公司提供同類項服務(wù)，其收取的服務(wù)費(fèi)可以采取分項簽訂合同或協(xié)議收取；也可以采取服務(wù)分?jǐn)倕f(xié)議的方式，即，由母公司與各子公司簽訂服務(wù)費(fèi)用分?jǐn)偤贤騾f(xié)議，以母公司為其子公司提供服務(wù)所發(fā)生的實際費(fèi)用并附加一定比例利潤作為向子公司收取的總服務(wù)費(fèi)，在各服務(wù)受益子公司（包括盈利企業(yè)、虧損企業(yè)和享受減免稅企業(yè)）之間按《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第四十一條第二款規(guī)定合理分?jǐn)偂?/p>

四、母公司以管理費(fèi)形式向子公司提取費(fèi)用，子公司因此支付給母公司的管理費(fèi)，不得在稅前扣除。

五、子公司申報稅前扣除向母公司支付的服務(wù)費(fèi)用，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供與母公司簽訂的服務(wù)合同或者協(xié)議等與稅前扣除該項費(fèi)用相關(guān)的材料。不能提供相關(guān)材料的，支付的服務(wù)費(fèi)用不得稅前扣除。

該文件的發(fā)布對于《企業(yè)所得稅法》第四十一條和《實施條例》第四十九條做了延伸性說明，我們分析如下：

1、在現(xiàn)行市場經(jīng)營活動中，企業(yè)之間的分工日益精細(xì)化和專門化、專業(yè)化，特別是大型集團(tuán)化企業(yè)，從節(jié)約企業(yè)成本角度等考慮，對于企業(yè)的特定生產(chǎn)經(jīng)營活動，由母公司或核心型企業(yè)集中完成，較之各企業(yè)自己單獨(dú)去完成，可能更為節(jié)約，所以就出現(xiàn)了企業(yè)之間特別是集團(tuán)化企業(yè)之間提供管理或者其他形式的服務(wù)這種現(xiàn)象，因為企業(yè)所得稅法實行法人所得稅，所以對屬于不同獨(dú)立法人的母子公司之間，確實發(fā)生提供管理服務(wù)的管理費(fèi)，按照獨(dú)立企業(yè)之間公平交易原則確定管理服務(wù)的價格，作為企業(yè)正常的勞務(wù)費(fèi)用進(jìn)行稅務(wù)處理是符合企業(yè)所得稅立法精神的。

2、《企業(yè)所得稅法》所規(guī)定的獨(dú)立交易原則是指沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系的交易各方，按照公平成交價格和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來遵循的原則。《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第四十一條“企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨(dú)立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整?！边@就需要母子公司之間在共同開發(fā)、受讓無形資產(chǎn)，或者共同提供、接受勞務(wù)發(fā)生的成本以及其他各種服務(wù)提供方面按照獨(dú)立交易原則進(jìn)行計算確認(rèn)。

3、按照原有的提取管理費(fèi)文件規(guī)定，母公司以管理費(fèi)形式向子公司提取費(fèi)用，子公司因此支付給母公司的管理費(fèi)，不得在稅前扣除。也即《國家稅務(wù)總局關(guān)于總機(jī)構(gòu)提取管理費(fèi)稅前扣除審批辦法的補(bǔ)充通知》（國稅函[1999]136號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于總機(jī)構(gòu)提取管理費(fèi)稅前扣除審批辦法的補(bǔ)充通知》（國稅函

[1999]136號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)總機(jī)構(gòu)提取管理費(fèi)稅前扣除審批管理的通知》（國稅函[2005]115號）等管理費(fèi)用提取的規(guī)定將會停止執(zhí)行。

4、母公司向子公司提供綜合管理以及其它服務(wù)，雙方之間應(yīng)該簽訂符合獨(dú)立交易原則的服務(wù)合同或協(xié)議；向多個子公司提供同類型服務(wù)的，也可以采取由母公司與各子公司簽訂服務(wù)費(fèi)用分?jǐn)偤贤騾f(xié)議的辦法，以母公司為其子公司提供服務(wù)所發(fā)生的實際費(fèi)用并附加一定比例利潤作為向子公司收取的總服務(wù)費(fèi)，在各服務(wù)受益子公司（包括盈利企業(yè)、虧損企業(yè)和享受減免稅企業(yè)）之間合理分?jǐn)偂?/p>

5、年終企業(yè)所得稅納稅申報子公司申報稅前扣除向母公司支付的服務(wù)費(fèi)用，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供與母公司簽訂的服務(wù)合同或者協(xié)議等與稅前扣除該項費(fèi)用相關(guān)的材料。不能提供相關(guān)材料的，支付的服務(wù)費(fèi)用不得稅前扣除。

6、按照獨(dú)立交易原則母子公司之間提供服務(wù)支付的費(fèi)用應(yīng)該開具符合規(guī)定的發(fā)票，母公司確認(rèn)為營業(yè)收入繳納相應(yīng)流轉(zhuǎn)稅，子公司相應(yīng)計入成本費(fèi)用處理。

7、該文件并沒有說明文件發(fā)布之日前部分企業(yè)已經(jīng)提取的管理費(fèi)如何處理，筆者認(rèn)為應(yīng)該與《企業(yè)所得稅法》相一致，自2008年1月1日起實行，但具體情況的執(zhí)行還需要與各地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通。

第二篇：國家稅務(wù)總局關(guān)于母子公司間提供服務(wù)支付費(fèi)用有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知

國家稅務(wù)總局關(guān)于母子公司間提供服務(wù)支付費(fèi)用有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通

知

國稅發(fā)[2008]86號

2008-8-14

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就在中國境內(nèi)，屬于不同獨(dú)立法人的母子公司之間提供服務(wù)支付費(fèi)用有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題通知如下：

一、母公司為其子公司（以下簡稱子公司）提供各種服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)按照獨(dú)立企業(yè)之間公平交易原則確定服務(wù)的價格，作為企業(yè)正常的勞務(wù)費(fèi)用進(jìn)行稅務(wù)處理。

母子公司未按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取價款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)予以調(diào)整。

二、母公司向其子公司提供各項服務(wù)，雙方應(yīng)簽訂服務(wù)合同或協(xié)議，明確規(guī)定提供服務(wù)的內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及金額等，凡按上述合同或協(xié)議規(guī)定所發(fā)生的服務(wù)費(fèi)，母公司應(yīng)作為營業(yè)收入申報納稅；子公司作為成本費(fèi)用在稅前扣除。

三、母公司向其多個子公司提供同類項服務(wù)，其收取的服務(wù)費(fèi)可以采取分項簽訂合同或協(xié)議收取；也可以采取服務(wù)分?jǐn)倕f(xié)議的方式，即，由母公司與各子公司簽訂服務(wù)費(fèi)用分?jǐn)偤贤騾f(xié)議，以母公司為其子公司提供服務(wù)所發(fā)生的實際費(fèi)用并附加一定比例利潤作為向子公司收取的總服務(wù)費(fèi)，在各服務(wù)受益子公司（包括盈利企業(yè)、虧損企業(yè)和享受減免稅企業(yè)）之間按《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第四十一條第二款規(guī)定合理分?jǐn)偂?/p>

四、母公司以管理費(fèi)形式向子公司提取費(fèi)用，子公司因此支付給母公司的管理費(fèi)，不得在稅前扣除。

五、子公司申報稅前扣除向母公司支付的服務(wù)費(fèi)用，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供與母公司簽訂的服務(wù)合同或者協(xié)議等與稅前扣除該項費(fèi)用相關(guān)的材料。不能提供相關(guān)材料的，支付的服務(wù)費(fèi)用不得稅前扣除。

國家稅務(wù)總局

二○○八年八月十四日

第三篇：北京市國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于母子公司間提供服務(wù)支付費(fèi)用有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知的通知

北京市國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于母子公司間提供服務(wù)支付費(fèi)用有關(guān)企

業(yè)所得稅處理問題的通知的通知

京國稅函［2008］471號

各區(qū)、縣（地區(qū)）國家稅務(wù)局，直屬稅務(wù)分局：

現(xiàn)將國家稅務(wù)總局《關(guān)于母子公司間提供服務(wù)支付費(fèi)用有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（國稅發(fā)［2008］86號）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請依照執(zhí)行。

2008年9月9日

國家稅務(wù)總局

關(guān)于母子公司間提供服務(wù)支付費(fèi)用有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知

國稅發(fā)〔2008〕86號

成文日期：2008-08-14

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就在中國境內(nèi)，屬于不同獨(dú)立法人的母子公司之間提供服務(wù)支付費(fèi)用有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題通知如下：

一、母公司為其子公司（以下簡稱子公司）提供各種服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)按照獨(dú)立企業(yè)之間公平交易原則確定服務(wù)的價格，作為企業(yè)正常的勞務(wù)費(fèi)用進(jìn)行稅務(wù)處理。

母子公司未按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取價款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)予以調(diào)整。

二、母公司向其子公司提供各項服務(wù)，雙方應(yīng)簽訂服務(wù)合同或協(xié)議，明確規(guī)定提供服務(wù)的內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及金額等，凡按上述合同或協(xié)議規(guī)定所發(fā)生的服務(wù)費(fèi)，母公司應(yīng)作為營業(yè)收入申報納稅；子公司作為成本費(fèi)用在稅前扣除。

三、母公司向其多個子公司提供同類項服務(wù)，其收取的服務(wù)費(fèi)可以采取分項簽訂合同或協(xié)議收??；也可以采取服務(wù)分?jǐn)倕f(xié)議的方式，即，由母公司與各子公司簽訂服務(wù)費(fèi)用分?jǐn)偤贤騾f(xié)議，以母公司為其子公司提供服務(wù)所發(fā)生的實際費(fèi)用并附加一定比例利潤作為向子公司收取的總服務(wù)費(fèi)，在各服務(wù)受益子公司（包括盈利企業(yè)、虧損企業(yè)和享受減免稅企業(yè)）之間按《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第四十一條第二款規(guī)定合理分?jǐn)偂?/p>

四、母公司以管理費(fèi)形式向子公司提取費(fèi)用，子公司因此支付給母公司的管理費(fèi)，不得在稅前扣除。

五、子公司申報稅前扣除向母公司支付的服務(wù)費(fèi)用，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供與母公司簽訂的服務(wù)合同或者協(xié)議等與稅前扣除該項費(fèi)用相關(guān)的材料。不能提供相關(guān)材料的，支付的服務(wù)費(fèi)用不得稅前扣除。

國家稅務(wù)總局

二○○八年八月十四日

第四篇：企業(yè)向境外關(guān)聯(lián)方支付費(fèi)用有關(guān)企業(yè)所得稅問題

企業(yè)向境外關(guān)聯(lián)方支付費(fèi)用有關(guān)企業(yè)所得稅問題

為進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)企業(yè)向境外關(guān)聯(lián)方支付費(fèi)用的轉(zhuǎn)讓定價管理，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（以下簡稱企業(yè)所得稅法）及其實施條例的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就企業(yè)向境外關(guān)聯(lián)方支付費(fèi)用有關(guān)轉(zhuǎn)讓定價問題公告如下：

一、依據(jù)企業(yè)所得稅法第四十一條，企業(yè)向境外關(guān)聯(lián)方支付費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)符合獨(dú)立交易原則，未按照獨(dú)立交易原則向境外關(guān)聯(lián)方支付的費(fèi)用，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以進(jìn)行調(diào)整。

二、依據(jù)企業(yè)所得稅法第四十三條，企業(yè)向境外關(guān)聯(lián)方支付費(fèi)用，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求企業(yè)提供其與關(guān)聯(lián)方簽訂的合同或者協(xié)議，以及證明交易真實發(fā)生并符合獨(dú)立交易原則的相關(guān)資料備案。

三、企業(yè)向未履行功能、承擔(dān)風(fēng)險，無實質(zhì)性經(jīng)營活動的境外關(guān)聯(lián)方支付的費(fèi)用，在計算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時不得扣除。

四、企業(yè)因接受境外關(guān)聯(lián)方提供勞務(wù)而支付費(fèi)用，該勞務(wù)應(yīng)當(dāng)能夠使企業(yè)獲得直接或者間接經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)因接受下列勞務(wù)而向境外關(guān)聯(lián)方支付的費(fèi)用，在計算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時不得扣除。

（一）與企業(yè)承擔(dān)功能風(fēng)險或者經(jīng)營無關(guān)的勞務(wù)活動；

（二）關(guān)聯(lián)方為保障企業(yè)直接或者間接投資方的投資利益，對企業(yè)實施的控制、管理和監(jiān)督等勞務(wù)活動；

（三）關(guān)聯(lián)方提供的，企業(yè)已經(jīng)向第三方購買或者已經(jīng)自行實施的勞務(wù)活動；

（四）企業(yè)雖由于附屬于某個集團(tuán)而獲得額外收益，但并未接受集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)方實施的針對該企業(yè)的具體勞務(wù)活動；

（五）已經(jīng)在其他關(guān)聯(lián)交易中獲得補(bǔ)償?shù)膭趧?wù)活動；

（六）其他不能為企業(yè)帶來直接或者間接經(jīng)濟(jì)利益的勞務(wù)活動。

五、企業(yè)使用境外關(guān)聯(lián)方提供的無形資產(chǎn)需支付特許權(quán)使用費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)考慮關(guān)聯(lián)各方對該無形資產(chǎn)價值創(chuàng)造的貢獻(xiàn)程度，確定各自應(yīng)當(dāng)享有的經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)向僅擁有無形資產(chǎn)法律所有權(quán)而未對其價值創(chuàng)造做出貢獻(xiàn)的關(guān)聯(lián)方支付特許權(quán)使用費(fèi)，不符合獨(dú)立交易原則的，在計算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時不得扣除。

六、企業(yè)以融資上市為主要目的，在境外成立控股公司或者融資公司，因融資上市活動所產(chǎn)生的附帶利益向境外關(guān)聯(lián)方支付的特許權(quán)使用費(fèi)，在計算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時不得扣除。

七、根據(jù)企業(yè)所得稅法實施條例第一百二十三條的規(guī)定，企業(yè)向境外關(guān)聯(lián)方支付費(fèi)用不符合獨(dú)立交易原則的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以在該業(yè)務(wù)發(fā)生的納稅起10年內(nèi)，實施特別納稅調(diào)整。

八、本公告自發(fā)布之日起施行。特此公告。

第五篇：關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告 國家稅務(wù)總局公告2010年第29號

成文日期：2010-12-2

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根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前由于預(yù)征土地增值稅導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅的退稅問題公告如下：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）按規(guī)定對開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理注銷稅務(wù)登記時，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，應(yīng)按照以下方法計算出其在注銷前項目開發(fā)各多繳的企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅：

（一）企業(yè)整個項目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照項目開發(fā)各實現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發(fā)各進(jìn)行分?jǐn)偅唧w按以下公式計算：

各應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×（項目銷售收入÷整個項目銷售收入總額）

本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入,但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入。

（二）項目開發(fā)各應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當(dāng)年應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅；企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)?shù)膽?yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計算當(dāng)應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；當(dāng)已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后的應(yīng)納稅所得額。

（三）企業(yè)對項目進(jìn)行土地增值稅清算的當(dāng)年，由于按照上述方法進(jìn)行土地增值稅分?jǐn)傉{(diào)整后，導(dǎo)致當(dāng)應(yīng)納稅所得額出現(xiàn)正數(shù)的，應(yīng)按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

（四）企業(yè)按上述方法計算的累計退稅額，不得超過其在項目開發(fā)各累計實際繳納的企業(yè)所得稅。

二、企業(yè)在申請退稅時，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供書面材料證明應(yīng)退企業(yè)所得稅款的計算過程，包括企業(yè)整個項目繳納的土地增值稅總額、整個項目銷售收入總額、項目銷售收入、各應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀惡鸵呀?jīng)稅前扣除的土地增值稅、各的適用稅率等。

三、企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理注銷稅務(wù)登記時，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，但土地增值稅清算當(dāng)年未出現(xiàn)虧損，或盡管土地增值稅清算當(dāng)年出現(xiàn)虧損，但在注銷之前已按稅法規(guī)定彌補(bǔ)完畢的，不執(zhí)行本公告。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)結(jié)合企業(yè)土地增值稅清算至注銷之間的匯算清繳情況，判斷其是否應(yīng)該執(zhí)行本公告，并對應(yīng)退企業(yè)所得稅款進(jìn)行核實。

四、本公告自2010年1月1日起施行。

特此公告。

國家稅務(wù)總局

二○一○年十二月二十四日

分送：各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局

國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知

國稅發(fā)[2006]187號

頒布時間：2006-12-28發(fā)文單位：國家稅務(wù)總局

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局，西藏、寧夏自治區(qū)國家稅務(wù)局：

為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

二、土地增值稅的清算條件

（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

四、土地增值稅的扣除項目

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

（五）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

五、土地增值稅清算應(yīng)報送的資料

符合本通知第二條第（一）項規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；符合本通知第二條第（二）項規(guī)定的納稅人，須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；

（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；

（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

六、土地增值稅清算項目的審核鑒證

稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。

稅務(wù)機(jī)關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。

七、土地增值稅的核定征收

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

本通知自2007年2月1日起執(zhí)行。各省稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況制定具體清算管理辦法。

國家稅務(wù)總局

二○○六年十二月二十八日