第一篇：關(guān)于貫徹落實公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策有關(guān)問題的通知(京建發(fā)〔2011〕227號)

關(guān)于貫徹落實公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策有關(guān)問題的通知(京建發(fā)〔2011〕

227號)

來源：發(fā)布時間：2011-05-24瀏覽次數(shù)：6038各區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）、地方稅務(wù)局，各有關(guān)單位：

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2010〕88號）、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建?！?010〕87號）和《北京市公共租賃住房管理辦法（試行）》（京建住〔2009〕525號），結(jié)合我市實際，現(xiàn)將貫徹落實公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策有關(guān)問題通知如下：

一、我市公共租賃住房項目由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會（以下簡稱市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委）認定，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委及時將認定的公共租賃住房項目有關(guān)信息(包括建設(shè)主體、建設(shè)規(guī)模、配建比例、信息變更等情況)提供給市地方稅務(wù)局。

二、公共租賃住房建設(shè)主體（產(chǎn)權(quán)單位）按以下要求提交項目有關(guān)信息：

（一）辦理程序

1.在京中央單位和部隊以及市屬單位建設(shè)、收購、運營項目，由建設(shè)主體（產(chǎn)權(quán)單位）直接向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委提交認定材料。

2.區(qū)縣所屬機構(gòu)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、其他社會單位、投資機構(gòu)、開發(fā)企業(yè)等建設(shè)、收購、運營項目，由建設(shè)主體（產(chǎn)權(quán)單位）向區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門（房屋管理部門）提交認定材料，區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門（房屋管理部門）核準(zhǔn)后上報市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委。

（二）提交材料

1.公共租賃住房建設(shè)期間應(yīng)提交項目立項文件、項目名稱、建設(shè)主體、建設(shè)規(guī)模、配建比例等信息。

2.公共租賃住房運營期間應(yīng)提交項目運營主體、運營房屋套數(shù)、配租方案、配租對象等相關(guān)信息。

3.購買、轉(zhuǎn)讓、捐贈住房作為公共租賃住房的，應(yīng)提交購買、轉(zhuǎn)讓、捐贈等相關(guān)協(xié)議。

（三）經(jīng)認定的公共租賃住房項目建設(shè)或運營期間發(fā)生主體、性質(zhì)、面積等變更的，由建設(shè)主體（產(chǎn)權(quán)單位）自變更之日起30日內(nèi)按照前款規(guī)定程序提交情況說明。

三、經(jīng)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委認定的公共租賃住房項目，適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》(財稅〔2010〕88號)相關(guān)稅收政策。

四、市地方稅務(wù)局負責(zé)督促主管稅務(wù)機關(guān)落實公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策。各級主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強公共租賃住房減免稅情況的統(tǒng)計工作，同級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門（房屋管理部門）應(yīng)予以

配合。

五、公共租賃住房建設(shè)、運營、轉(zhuǎn)讓、捐贈等環(huán)節(jié)中，對契稅、土地增值稅等需要經(jīng)審批享受稅收優(yōu)惠的，納稅人應(yīng)按照主管稅務(wù)機關(guān)的要求辦理減免稅手續(xù)；對企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等可自行減免享受稅收優(yōu)惠的，納稅人應(yīng)按照稅收政策規(guī)定，自行減免相關(guān)稅費，并妥善保管公共租賃住房各環(huán)節(jié)的相關(guān)材料（包括變更信息），以備主管稅務(wù)機關(guān)的日常征管評估檢查。

六、本通知自2011年6月1日起執(zhí)行。

二○一一年五月十七日

第二篇：關(guān)于促進公共租賃住房發(fā)展有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知

關(guān)于促進公共租賃住房發(fā)展有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知

財稅[2014]52號

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局：

根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2011〕45號）和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、國家稅務(wù)總局等部門《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建?！?010〕87號）等文件精神，決定繼續(xù)對公共租賃住房建設(shè)和運營給予稅收優(yōu)惠?，F(xiàn)將有關(guān)政策通知如下：

一、對公共租賃住房建設(shè)期間用地及公共租賃住房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項目中配套建設(shè)公共租賃住房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，按公共租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公共租賃住房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。

二、對公共租賃住房經(jīng)營管理單位免征建設(shè)、管理公共租賃住房涉及的印花稅。在其他住房項目中配套建設(shè)公共租賃住房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，按公共租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公共租賃住房涉及的印花稅。

三、對公共租賃住房經(jīng)營管理單位購買住房作為公共租賃住房，免征契稅、印花稅；對公共租賃住房租賃雙方免征簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅。

四、對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。

五、企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織捐贈住房作為公共租賃住房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，對其公益性捐贈支出在利潤總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。

個人捐贈住房作為公共租賃住房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，對其公益性捐贈支出未超過其申報的應(yīng)納稅所得額30%的部分，準(zhǔn)予從其應(yīng)納稅所得額中扣除。

六、對符合地方政府規(guī)定條件的低收入住房保障家庭從地方政府領(lǐng)取的住房租賃補貼，免征個人所得稅。

七、對公共租賃住房免征房產(chǎn)稅。對經(jīng)營公共租賃住房所取得的租金收入，免征營業(yè)稅。公共租賃住房經(jīng)營管理單位應(yīng)單獨核算公共租賃住房租金收入，未單獨核算的，不得享受免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。

八、享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團批準(zhǔn)的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和計劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保〔2010〕87號）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公共租賃住房。

九、本通知執(zhí)行期限為2013年9月28日至2015年12月31日。2013年9月28日以后已征的應(yīng)予減免的稅款，在納稅人以后應(yīng)繳的相應(yīng)稅款中抵減或者予以退還。

根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 財政部 國家發(fā)展改革委關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》（建?！?013〕178號）規(guī)定，2014年以前已列入廉租住房建設(shè)計劃的在建項目，自本通知印發(fā)之日起，統(tǒng)一按本通知規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行?！敦斦?國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房 經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）中有關(guān)廉租住房稅收政策的規(guī)定自本通知印發(fā)之日起同時廢止。

財政部 國家稅務(wù)總局

2014年8月11日原文地址：woaisjb.com/ssgj/

第三篇：關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知

關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知

財稅[2010]88號

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海省(自治區(qū))國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局：

根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國辦發(fā)[2010]4號)、《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)[2010]10號)和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》(建保[2010]87號)精神，現(xiàn)對公共租賃住房(以下簡稱公租房)建設(shè)和運營有關(guān)稅收政策通知如下：

一、對公租房建設(shè)用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項目中配套建設(shè)公租房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。

二、對公租房經(jīng)營管理單位建造公租房涉及的印花稅予以免征。在其他住房項目中配套建設(shè)公租房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的印花稅。

三、對公租房經(jīng)營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅；對公租房租賃雙方簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅予以免征。

四、對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

五、企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織捐贈住房作為公租房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，捐贈支出在利潤總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。

六、對經(jīng)營公租房所取得的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。公租房租金收入與其他住房經(jīng)營收入應(yīng)單獨核算，未單獨核算的，不得享受免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。

七、享受上述稅收優(yōu)惠政策的公租房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團批準(zhǔn)的公租房發(fā)展規(guī)劃和計劃，以及按照建保[2010]87號文和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公租房。不同時符合上述條件的公租房不得享受上述稅收優(yōu)惠政策。

八、上述政策自發(fā)文之日起執(zhí)行，執(zhí)行期限暫定三年，政策到期后將根據(jù)公租房建設(shè)和運營情況對有關(guān)內(nèi)容加以完善。

財政部國家稅務(wù)總局

二0一0年九月二十七日

第四篇：關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知

財政部 國家稅務(wù)總局

關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知

財稅[2010]88號

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各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海省（自治區(qū)）國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局：

根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)[2010]4號）、《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號）和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保[2010]87號）精神，現(xiàn)對公共租賃住房（以下簡稱公租房）建設(shè)和運營有關(guān)稅收政策通知如下：

一、對公租房建設(shè)期間用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項目中配套建設(shè)公租房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。

二、對公租房經(jīng)營管理單位建造公租房涉及的印花稅予以免征。在其他住房項目中配套建設(shè)公租房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的印花稅。

三、對公租房經(jīng)營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅；對公租房租賃雙方簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅予以免征。

四、對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。

五、企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織捐贈住房作為公租房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，捐贈支出在利潤總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。

六、對經(jīng)營公租房所取得的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。公租房租金收入與其他住房經(jīng)營收入應(yīng)單獨核算，未單獨核算的，不得享受免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。

七、享受上述稅收優(yōu)惠政策的公租房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團批準(zhǔn)的公租房發(fā)展規(guī)劃和計劃，以及按照建保[2010]87號文件和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公租房。不同時符合上述條件的公租房不得享受上述稅收優(yōu)惠政策。

八、上述政策自發(fā)文之日起執(zhí)行，執(zhí)行期限暫定三年，政策到期后將根據(jù)公租房建設(shè)和運營情況對有關(guān)內(nèi)容加以完善。

財政部 國家稅務(wù)總局

二0一0年九月二十七日

第五篇：業(yè)主大會指導(dǎo)規(guī)則京建發(fā)〔2010〕739 號

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市民政局、市社會辦關(guān)于印發(fā)《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的通知

京建發(fā)〔2010〕739 號

各區(qū)縣建委、房管局，各區(qū)縣民政局、社會辦，各有關(guān)單位：

為貫徹實施《北京市物業(yè)管理辦法》（北京市人民政府令第219號），進一步規(guī)范住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立及活動，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市民政局、市社會辦等部門研究制訂了《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（京建發(fā)[2010]739號），現(xiàn)印發(fā)給你們，請結(jié)合實際認真貫徹執(zhí)行。

附件：《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 北京市民政局

北京市社會建設(shè)工作辦公室

二〇一〇年十二月三十日

附件：

北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則

（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委 市民政局 市社會辦 二〇一〇年十二月三十日）

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動，保護業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的合法權(quán)益，協(xié)助、指導(dǎo)全體業(yè)主正確行使共同管理權(quán)利，進一步建立和完善權(quán)責(zé)一致、依法有序的住宅區(qū)業(yè)主自我治理機制，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《北京市物業(yè)管理辦法》（市政府令第219號）及有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)則。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、選舉和活動，適用本規(guī)則。

第三條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，在物業(yè)管理活動中，業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章以及管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則行使共同管理權(quán)利、承擔(dān)共同管理責(zé)任。

第四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的約定行使共同管理權(quán)、履行職責(zé)。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法行使共同管理權(quán)不受任何組織和個人的非法干涉。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

本市建立業(yè)主決定共同事項公共決策平臺，法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定需要業(yè)主共同決定的事項，提倡業(yè)主通過公共決策平臺進行決策。

第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和本規(guī)則，本著依法行政、合理行政、程序正當(dāng)、高效便民、權(quán)責(zé)統(tǒng)一、政務(wù)公開的原則對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動提供協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的違反法律、法規(guī)和規(guī)章的決定，應(yīng)當(dāng)及時責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動的法律服務(wù)工作和物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作應(yīng)當(dāng)接受司法行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第二章 業(yè)主大會成立

第七條 本規(guī)則所稱業(yè)主，包括：

（一）依法登記取得房屋所有權(quán)的人；

（二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋所有權(quán)的人；

（三）因繼承或者受遺贈取得房屋所有權(quán)的人；

（四）因合法建造等事實行為取得房屋所有權(quán)的人。

基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。

第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利：

（一）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實施共同管理；

（二）對共同管理的有關(guān)事項提出建議；

（三）對需要業(yè)主共同決定的事項，行使表決權(quán)；

（四）在物業(yè)管理活動中，享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

（五）對物業(yè)管理活動享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同的履行；

（八）監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；

（九）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況具有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

（十）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者約定的其他權(quán)利。

第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行下列義務(wù)：

（一）遵守法律、法規(guī)、規(guī)章及相關(guān)規(guī)定；

（二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）執(zhí)行業(yè)主共同決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；

（四）履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)；

（五）按照規(guī)定和約定交納專項維修資金、物業(yè)服務(wù)費用和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M用。

第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分面積達到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并同時推薦業(yè)主代表作為臨時召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業(yè)主，向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申請成立業(yè)主大會。

占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請。

第十一條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到成立業(yè)主大會申請之日起60日內(nèi)，指定首次業(yè)主大會會議籌備組組長，組織建設(shè)單位、業(yè)主代表成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

籌備組組長在籌備組中沒有表決權(quán)。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定業(yè)主擔(dān)任籌備組組長的，該業(yè)主不得參選業(yè)主委員會委員。

本市鼓勵和支持公益律師為業(yè)主大會的成立和活動提供法律服務(wù)。提倡街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定具有專業(yè)知識和服務(wù)能力的律師或者其他人員擔(dān)任籌備組組長。

第十二條 籌備組組長應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：

（一）召集和主持籌備組會議；

（二）對籌備組會議的會議記錄予以簽字確認；

（三）簽發(fā)籌備組公告；

（四）在籌備組出具的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告上簽字；

（五）籌備組自動解散的，由籌備組組長將建設(shè)單位提供的相關(guān)資料退回建設(shè)單位或者移交給街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府臨時保管；

（六）籌備組賦予籌備組組長的其他職責(zé)。

籌備組組長不履行或者不適當(dāng)履行前款規(guī)定職責(zé)的，經(jīng)籌備組中具有表決權(quán)的三分之二以上成員簽字確認，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申請另行指定組長，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時指定。

第十三條 籌備組中的業(yè)主代表，可以由業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦產(chǎn)生。業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦人數(shù)不足的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦。業(yè)主自薦或者被推薦人數(shù)較多的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織自薦或者被推薦的業(yè)主互相推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表最終名單按照推薦票數(shù)順序確定。

業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主身份、具有完全民事行為能力、責(zé)任心強、具備必要的工作時間。

籌備組中有表決權(quán)的成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，每人享有一票表決權(quán)，其中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不得低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二。

第十四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將最終確定的籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，籌備組自公告之日起成立。

第十五條 建設(shè)單位在籌備活動中應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

（一）自籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，資料的相關(guān)數(shù)據(jù)信息應(yīng)更新至籌備組成立之日。籌備組應(yīng)當(dāng)對業(yè)主資料保密，不得將本項相關(guān)資料用于與籌備無關(guān)的活動。

（二）根據(jù)本市有關(guān)規(guī)定已將相關(guān)信息錄入公共決策平臺；

（三）承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用。

建設(shè)單位拒不履行承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用義務(wù)的，籌備組可向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府說明情況，不影響籌備及召開首次業(yè)主大會會議的活動。相關(guān)費用可先由業(yè)主墊付。

第十六條 籌備組負責(zé)首次業(yè)主大會會議籌備工作，并在成立之日起60日內(nèi)，完成下列事項并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：

（一）制訂首次業(yè)主大會會議召開方案，確定首次業(yè)主大會會議召開及表決方式、召開時間、召開地點、決議事項、表決規(guī)則、業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會委員及候補委員產(chǎn)生辦法、籌備及召開首次業(yè)主大會會議費用預(yù)算明細及費用結(jié)算方案和籌備組的解散等；

（二）擬訂管理規(guī)約草案、業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的表決權(quán)數(shù)；

（四）首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。

上述事項公示時間為7日，在公示期間，業(yè)主可以對以上事項向籌備組提出建議和意見，籌備組應(yīng)當(dāng)予以記錄。

公示期滿后7日內(nèi)，籌備組應(yīng)當(dāng)參考業(yè)主的建議和意見對各事項進行修改，確定擬提交表決的內(nèi)容。

首次業(yè)主大會會議召開前，籌備組應(yīng)當(dāng)將首次業(yè)主大會會議議題和需要業(yè)主表決的內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會，公告期不少于15日。

第十七條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對以下事項進行表決，并應(yīng)當(dāng)全部經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意：

（一）管理規(guī)約（草案）；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）；

（三）選舉業(yè)主委員會委員。

《北京市物業(yè)管理辦法》實施后申請辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，首次業(yè)主大會會議除完成前款事項表決外，還應(yīng)當(dāng)就解除前期物業(yè)服務(wù)合同并確定物業(yè)管理方式進行表決。但是未表決該事項的，不影響業(yè)主大會的成立和備案。

第十八條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項依法作出約定：

（一）物業(yè)的基本情況；

（二）物業(yè)管理方式；

（三）業(yè)主共同管理的權(quán)利和責(zé)任；

（四）物業(yè)共用部分的經(jīng)營和收益分配；

（五）物業(yè)的使用、維護和管理；

（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的應(yīng)急預(yù)案；

（七）違約責(zé)任；

（八）爭議解決方式；

（九）其他應(yīng)當(dāng)依法約定的事項。

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者損害社會公共利益。

管理規(guī)約對業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。業(yè)主或者物業(yè)使用人違反管理規(guī)約，損害其他業(yè)主和物業(yè)使用人合法權(quán)益的，受損害人可以提起訴訟。

第十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)規(guī)定以下事項：

（一）業(yè)主大會會議種類；

（二）業(yè)主大會會議召開的形式、程序；

（三）業(yè)主大會議事和表決方式；

（四）關(guān)于業(yè)主小組、業(yè)主代表、業(yè)主的代理及業(yè)主大會

解散的規(guī)定；

（五）業(yè)主委員會委員資格、人數(shù)、任期、更換、候補及補

充辦法；

（六）業(yè)主委員會議事規(guī)則；

（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會等執(zhí)行機構(gòu)經(jīng)費的籌集以及、使用和管理制度；

（八）業(yè)主大會、業(yè)主委員會設(shè)置的財務(wù)、秘書等專職人員的聘任程序以及職責(zé)；

（九）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章、檔案等管理制度等。

第二十條 業(yè)主有損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，包括不交存專項維修資金、拒付或者不按時繳納物業(yè)服務(wù)費用和其他應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟馁M用等，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其被選舉權(quán)、表決權(quán)的行使予以限制，限制時限由業(yè)主大會在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定，業(yè)主大會備案或者變更備案事項時應(yīng)當(dāng)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府予以說明。

管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則對業(yè)主權(quán)利的限制不免除其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。

第二十一條 業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計算。

業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認定：

（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產(chǎn)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認定：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售 6 和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

按照規(guī)劃建設(shè)的已經(jīng)辦理了不動產(chǎn)登記的車庫、車位，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產(chǎn)登記但是具有銷售（預(yù)售）許可證的車庫、車位,按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按買賣合同記載的面積計算。按照規(guī)劃建設(shè)的人防工程面積不計算投票權(quán)。

第二十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)遵守以下工作原則：

（一）籌備組組長召集和主持籌備組會議；

（二）籌備組作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)籌備組中具有表決權(quán)的過半數(shù)成員同意；成員進行表決時應(yīng)當(dāng)在決議上簽字，注明同意、反對或者棄權(quán)。持保留意見的成員不簽字的，不影響決議的效力。

（三）籌備組應(yīng)當(dāng)對會議進行書面記錄，籌備組組長應(yīng)當(dāng)對會議記錄簽字確認；

（四）籌備組成員不能委托代理人參加會議，但成員是法人或其他組織的除外；

（五）籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3個月內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議；

（六）業(yè)主大會成立后，籌備組應(yīng)當(dāng)將相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。

因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責(zé)的或者逾期未完成籌備工作的，籌備組應(yīng)當(dāng)在在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并說明理由，籌備組自公告之日起自動解散，符合第十條規(guī)定的，業(yè)主可以重新申請成立業(yè)主大會。

第二十三條 籌備組應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會會議作出決定之日起3日內(nèi)，將表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于7日。

第二十四條 管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會委員選舉事項全部通過的，業(yè)主委員會自首次業(yè)主大會決議作出之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

（一）籌備組出具的由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；

（二）業(yè)主大會決議；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會委員名單。

材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以備案，出具書面?zhèn)浒缸C明，并在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門，將有關(guān)情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。

第二十五條 業(yè)主委員會憑街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的備案證明，向區(qū)、縣公安分局申請刻制業(yè)主委員會印章。

第二十六條 本市試行業(yè)主大會登記制度。業(yè)主大會成立并完成業(yè)主委員會備案的，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以到市房屋行政主管部門辦理業(yè)主大會登記，業(yè)主委員會憑業(yè)主大會登記證明，向區(qū)、縣公安分局申請刻制業(yè)主大會印章。

第三章 業(yè)主大會活動

第二十七條 業(yè)主大會是物業(yè)管理權(quán)利和管理責(zé)任主體，履行以下職責(zé)：

（一）制定、修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）選舉或者更換業(yè)主委員會委員；

（三）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費方案；

（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實服務(wù)；

（五）籌集、管理和使用專項維修資金；

（六）決定物業(yè)共用部分的經(jīng)營方式，管理、使用物業(yè)共用部分經(jīng)營收益；

（七）申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；

（八）申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；

（九）改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議；

（十）督促業(yè)主依據(jù)法律法規(guī)規(guī)章和管理規(guī)約安全使用房屋；組織對房屋建筑的日常檢查活動；配合相關(guān)行政主管部門對房屋建筑安全的檢查工作；負責(zé)治理房屋建筑安全問題；

（十一）對業(yè)主違反法律法規(guī)規(guī)章和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的行為，可以向人民法院提起訴訟；

（十二）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。

決定第（五）項事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（七）項事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（八）項事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

決定其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；法律、法規(guī)和規(guī)章另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第二十八條 業(yè)主大會會議可以采取集體討論或者書面征求意見形式召開。

業(yè)主大會表決時，提倡通過北京市業(yè)主決定共同事項公共決策平臺進行。

第二十九條 業(yè)主人數(shù)較多，業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，具體辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確規(guī)定。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加會議前3日，就業(yè)主大會會議表決的事項書面征求其所代表業(yè)主們的意見，業(yè)主代表不能代替業(yè)主本人作出決定。表決書應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表送達業(yè)主大會會議投票表決。

第三十條 業(yè)主大會會議提議事項應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)則第二十七條的規(guī)定和業(yè)主大會議事規(guī)則。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自提議確定之日起，將業(yè)主大會擬表決事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會，公告期間不少于15日。

公告期內(nèi)，業(yè)主可以對擬表決事項提出建議和意見，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以參考，可以對擬表決事項的具體內(nèi)容進行修改，并接受業(yè)主質(zhì)詢。擬表決事項經(jīng)修改后應(yīng)重新公告，公告期間不少于15日。

公告期滿后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)確定擬表決事項，可以啟動公共決策平臺進行決策。

第三十一條 業(yè)主大會會議投票期限由首次業(yè)主大會會議籌備組或者業(yè)主委員會根據(jù)具體情況決定。因故無法按期完成會議投票的，籌備組或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照首次業(yè)主大會會議召開方案或者業(yè)主大會議事規(guī)則的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告相關(guān)情況及延長期限，但延長期限最長不得超過15日。

第三十二條 業(yè)主可以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事務(wù)，但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約，不得與業(yè)主大會的決定相抵觸。事項范圍、議事方式、程序應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

第三十三條 業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開，每年至少召開一次。業(yè)主大會定期會議召開前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公告以下內(nèi)容：

（一）上一物業(yè)管理情況報告；

（二）上一業(yè)主委員會工作情況報告；

（三）上一業(yè)主大會收支情況報告；

（四）物業(yè)管理的其他有關(guān)事項。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)討論并決議以下內(nèi)容：

（一）審查業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的工作計劃；

（二）選舉需要補選或者定期改選的業(yè)主委員會委員；

（三）決議下一物業(yè)管理有關(guān)事項；

（四）決議下一業(yè)主大會收支預(yù)算；

（五）決議物業(yè)管理其他的有關(guān)事項。

第三十四條 發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主提議和情形發(fā)生之日起45日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）專有部分占建筑物總面積20%以上的業(yè)主或者占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主向業(yè)主委員會提議召開業(yè)主大會臨時會議的；

（二）出現(xiàn)管理規(guī)約中約定的需要召開業(yè)主大會臨時會議的其他情形。

第三十五條 業(yè)主委員會對提議業(yè)主人數(shù)有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到業(yè)主提議之日起30日內(nèi)自行核查或者向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請啟動公共決策平臺進行核查，并作出是否召集業(yè)主大會臨時會議的書面決定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

業(yè)主對業(yè)主委員會自行核查的結(jié)果有異議的，業(yè)主可以于自行核查結(jié)果公示后3日內(nèi)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請啟動公共決策平臺進行核查，并將核查結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第三十六條 業(yè)主委員會未按時作出決定或者業(yè)主委員會決定不召開臨時會議，但經(jīng)公共決策平臺核查后業(yè)主提議符合第三十四條規(guī)定的情形的，業(yè)主大會設(shè)立監(jiān)事會的，應(yīng)當(dāng)由監(jiān)事會根據(jù)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則予以監(jiān)督；業(yè)主委員會不接受業(yè)主大會監(jiān)事會監(jiān)督，或者未設(shè)立監(jiān)事會但相關(guān)業(yè)主提出申請的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)于10日內(nèi)責(zé)令其限期履行職責(zé)，業(yè)主委員會逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會臨時會議并對相關(guān)事宜進行表決。

第三十七條 業(yè)主大會可以決定由業(yè)主自行管理物業(yè)共用部分。業(yè)主在決定自行管理之前，應(yīng)當(dāng)對擬定的詳細的自行管理方案以及應(yīng)急保障措施進行表決，并告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)就是否變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項召開業(yè)主大會會議進行表決。

決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定解聘的，應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿3個月前告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同并按照《北京市物業(yè)管理辦法》第二十五條第二款的規(guī)定履行了告知義務(wù)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會會議，決定物業(yè)管理方式、服務(wù)事項和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。

第三十九條 業(yè)主大會設(shè)立業(yè)主委員會，可以設(shè)立監(jiān)事會，可以聘用財務(wù)人員和秘書等工作人員。相關(guān)工作經(jīng)費具體籌集和使用辦法由業(yè)主大會決定。

業(yè)主大會設(shè)立監(jiān)事會、聘用財務(wù)人員和秘書的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

業(yè)主委員會委員、監(jiān)事會監(jiān)事、應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生；財務(wù)人員和秘書的聘用方式應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

第四章 業(yè)主委員會

第四十條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會一般由5人以上單數(shù)組成，具體數(shù)額、選舉結(jié)果的確認應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確約定。

業(yè)主委員會委員每次選舉產(chǎn)生后3日內(nèi)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主委員會會議，推選主任委員、副主任委員等。

主任委員、副主任委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會委員推選，不經(jīng)業(yè)主委員會委員推選不得連任，具體產(chǎn)生辦法可以通過業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

第四十一條 業(yè)主委員會委員由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，并應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）未被業(yè)主大會依約限制被選舉權(quán)；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔；

（五）具有一定組織能力；

（六）具備必要的工作時間；

（七）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。

除上述條件外，主任委員還應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）具有豐富的工作經(jīng)驗和良好的群眾基礎(chǔ)；

（二）熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。

業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會委員的選舉。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一名自然人只能代表一個法人或者其他組織。

第四十二條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主的監(jiān)督，依法履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會定期會議和臨時會議；

（二）定期向業(yè)主大會報告物業(yè)管理情況；

（三）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)；

（五）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集、使用；

（六）監(jiān)督物業(yè)共用部分的經(jīng)營及經(jīng)營收益的管理和使用；

（七）督促業(yè)主按照約定交納專項維修資金、物業(yè)服務(wù)費和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M用；

（八）建立并妥善保管工作檔案，為業(yè)主提供查閱、抄錄和復(fù)制檔案資料的便利；

（九）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（十）對違反國家和本市相關(guān)規(guī)定以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的行為，可以要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還財產(chǎn)；

（十一）配合社區(qū)相關(guān)組織做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社區(qū)建設(shè)工作；

（十二）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)，但《北京市物業(yè)管理辦法》第十一條規(guī)定由業(yè)主共同決定的事項不得授權(quán)業(yè)主委員會直接行使。

第四十三條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則約定的業(yè)主委員會議事規(guī)則召開。會議由主任委員召集和主持；主任委員不能履行職責(zé)或者不履行職責(zé)的，由副主任委員召集和主持；副主任委員不能履行職責(zé)或者不履行職責(zé)的，由半數(shù)以上委員共同推舉一名委員召集和主持。業(yè)主委員會會議不得以書面形式召開。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，每名委員擁有一票表決權(quán)，委員不能委托代理人參加會議。業(yè)主委員會作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意并書面簽字確認，自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于7日。業(yè)主委員會作出的決定自公告之日起對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主委員會召開會議時，業(yè)主大會設(shè)立監(jiān)事會的，監(jiān)事會監(jiān)事應(yīng)當(dāng)列席會議，并可以同時邀請物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表或者相關(guān)的社區(qū)居民委員會參加。涉及重要事項的，業(yè)主委員會召開會議前應(yīng)當(dāng)先行召開業(yè)主意見征求會，公開聽取業(yè)主的意見，并可以邀請業(yè)主代表旁聽業(yè)主委員會會議。重要事項的范圍由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄，由參會委員簽字后存檔。

第四十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，并指定專人保管，主要包括以下材料：

（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄；

（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決議和決定；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、專項服務(wù)合同等；

（四）業(yè)主委員會委員選舉及備案材料；

（五）專項維修資金賬目和物業(yè)共用部分經(jīng)營收益賬目；

（六）業(yè)主的意見和建議；

（七）業(yè)主委員會印章使用記錄和工作檔案查閱記錄；

（八）業(yè)主委員會工作中產(chǎn)生的其他書面材料和音像資料等。

管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會委員等事項內(nèi)容發(fā)生變更時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)到原備案機關(guān)辦理變更備案。

業(yè)主可以對以上工作檔案進行查詢、抄錄和復(fù)制，但涉及業(yè)主個人隱私的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主本人同意。

第四十五條 業(yè)主委員會委員實行任期制，委員每屆任期不得超過六年，連選可以連任。業(yè)主委員會每兩年定期改選部分委員，在召開第一次全體委員會議時，應(yīng)當(dāng)按照委員在業(yè)主大會選舉中得票的多少，將全部委員盡量平均分為三組：得票較少的一組委員應(yīng)當(dāng)在第2年任滿后的業(yè)主大會定期會議上改選，得票居中的一組委員應(yīng)當(dāng)在第4年任滿后的業(yè)主大會定期會議上改選，得票較多的一組委員應(yīng)當(dāng)在第6年任滿后的業(yè)主大會定期會議上改選。

第四十六條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自動終止，并由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告：

（一）任職期限屆滿的；

（二）不再具備業(yè)主身份的；

（三）限制民事行為能力或者無民事行為能力的；

（四）被依法追究刑事責(zé)任，無法履行委員職責(zé)的；

（五）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

（六）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

第四十七條 《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定的業(yè)主共有的相關(guān)財物及本規(guī)則第四十四條規(guī)定的材料屬于業(yè)主共有，任何組織或者個人不得侵占。

業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財物，移交給業(yè)主委員會；拒不移交印章、相關(guān)財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府10日內(nèi)應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第四十八條 業(yè)主委員會委員任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則約定的候補制度自動遞補并辦理變更備案，遞補的委員任期為缺額委員余下的任期。

候補委員遞補后人數(shù)仍不足的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會會議補選業(yè)主委員會委員。

第五章 指導(dǎo)監(jiān)督

第四十九條 建設(shè)單位拒不履行協(xié)助籌備成立業(yè)主大會相關(guān)義務(wù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，可以依法處罰，并將處理、處罰結(jié)果抄送區(qū)縣房屋行政主管部門。

第五十條 業(yè)主委員會不履行職責(zé)，業(yè)主大會設(shè)立監(jiān)事會的，應(yīng)當(dāng)由監(jiān)事會根據(jù)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則予以監(jiān)督；業(yè)主委員會不接受業(yè)主大會監(jiān)事會監(jiān)督，或者未設(shè)立監(jiān)事會但經(jīng)相關(guān)業(yè)主提出申請的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)于10日內(nèi)責(zé)令其限期履行職責(zé)；業(yè)主委員會逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會會議，共同決定有關(guān)事項。

第五十一條 業(yè)主委員會委員空缺達半數(shù)以上的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會會議決定增補委員，在委員增補之前，不得以業(yè)主委員會的名義從事組織召開業(yè)主大會會議決定增補委員以外的活動。

業(yè)主委員會委員集體提出辭職的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會報告工作、說明辭職理由，并將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由監(jiān)事會指定的人員保管；未設(shè)立監(jiān)事會的，交由業(yè)主大會秘書或者其他檔案保管人員保管，并以書面形式告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。業(yè)主大會設(shè)立監(jiān)事會的，監(jiān)事會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會；未設(shè)立監(jiān)事會或者監(jiān)事會不履行職責(zé)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會不移交其保管的檔案資料、印章及其他財務(wù)賬目的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府10日內(nèi)應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

新的業(yè)主委員會產(chǎn)生后，檔案保管人員應(yīng)當(dāng)將檔案資料、印章及其他財物賬目等轉(zhuǎn)交給業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會委員離任時，全體業(yè)主可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定是否對離任委員進行財務(wù)審計。

第五十二條 業(yè)主委員會委員和業(yè)主大會其他工作人員應(yīng)當(dāng)忠于職守，依法履行職責(zé)。業(yè)主委員會委員和業(yè)主大會其他工作人員違反管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的，其委員資格和工作人員資格是否終止，由業(yè)主大會共同決定。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第五十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)的社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會開展工作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)建設(shè)等相關(guān)工作。社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、監(jiān)督社區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會開展工作，維護居民的合法權(quán)益。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)召開業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會，并聽取其意見。

第五十四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。由區(qū)縣房屋行政主管部門、司法行政主管部門、公安派出所、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方代表參加，共同協(xié)商解決物業(yè)管理活動中遇到的問題。

第五十五條 對街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府作出的撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會違反法律、法規(guī)和規(guī)章的決定有異議的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以依據(jù)《行政復(fù)議法》提出行政復(fù)議申請，或者依據(jù)《行政訴訟法》提起行政訴訟。

第六章 附則

第五十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主行使共同管理的權(quán)利。

第五十七條 《北京市物業(yè)管理辦法》實施前已經(jīng)辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售住宅物業(yè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊以及業(yè)主變動信息，并根據(jù)有關(guān)規(guī)定將相關(guān)信息錄入公共決策平臺；建設(shè)單位注銷的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以上義務(wù)。

第五十八條 非住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立和活動，參照本規(guī)則。

第五十九條 本規(guī)則自2011年1月1日起實施。