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      關(guān)于貫徹落實公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策有關(guān)問題的通知(京建發(fā)〔2011〕227號)范文合集

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      簡介:寫寫幫文庫小編為你整理了多篇相關(guān)的《關(guān)于貫徹落實公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策有關(guān)問題的通知(京建發(fā)〔2011〕227號)》,但愿對你工作學(xué)習(xí)有幫助,當(dāng)然你在寫寫幫文庫還可以找到更多《關(guān)于貫徹落實公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策有關(guān)問題的通知(京建發(fā)〔2011〕227號)》。

      第一篇:關(guān)于貫徹落實公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策有關(guān)問題的通知(京建發(fā)〔2011〕227號)

      關(guān)于貫徹落實公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策有關(guān)問題的通知(京建發(fā)〔2011〕

      227號)

      來源:發(fā)布時間:2011-05-24瀏覽次數(shù):6038各區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)委(房管局)、地方稅務(wù)局,各有關(guān)單位:

      根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》(財稅〔2010〕88號)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》(建?!?010〕87號)和《北京市公共租賃住房管理辦法(試行)》(京建住〔2009〕525號),結(jié)合我市實際,現(xiàn)將貫徹落實公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策有關(guān)問題通知如下:

      一、我市公共租賃住房項目由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(以下簡稱市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委)認定,市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委及時將認定的公共租賃住房項目有關(guān)信息(包括建設(shè)主體、建設(shè)規(guī)模、配建比例、信息變更等情況)提供給市地方稅務(wù)局。

      二、公共租賃住房建設(shè)主體(產(chǎn)權(quán)單位)按以下要求提交項目有關(guān)信息:

      (一)辦理程序

      1.在京中央單位和部隊以及市屬單位建設(shè)、收購、運營項目,由建設(shè)主體(產(chǎn)權(quán)單位)直接向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委提交認定材料。

      2.區(qū)縣所屬機構(gòu)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、其他社會單位、投資機構(gòu)、開發(fā)企業(yè)等建設(shè)、收購、運營項目,由建設(shè)主體(產(chǎn)權(quán)單位)向區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(房屋管理部門)提交認定材料,區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(房屋管理部門)核準(zhǔn)后上報市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委。

      (二)提交材料

      1.公共租賃住房建設(shè)期間應(yīng)提交項目立項文件、項目名稱、建設(shè)主體、建設(shè)規(guī)模、配建比例等信息。

      2.公共租賃住房運營期間應(yīng)提交項目運營主體、運營房屋套數(shù)、配租方案、配租對象等相關(guān)信息。

      3.購買、轉(zhuǎn)讓、捐贈住房作為公共租賃住房的,應(yīng)提交購買、轉(zhuǎn)讓、捐贈等相關(guān)協(xié)議。

      (三)經(jīng)認定的公共租賃住房項目建設(shè)或運營期間發(fā)生主體、性質(zhì)、面積等變更的,由建設(shè)主體(產(chǎn)權(quán)單位)自變更之日起30日內(nèi)按照前款規(guī)定程序提交情況說明。

      三、經(jīng)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委認定的公共租賃住房項目,適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》(財稅〔2010〕88號)相關(guān)稅收政策。

      四、市地方稅務(wù)局負責(zé)督促主管稅務(wù)機關(guān)落實公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策。各級主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強公共租賃住房減免稅情況的統(tǒng)計工作,同級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(房屋管理部門)應(yīng)予以

      配合。

      五、公共租賃住房建設(shè)、運營、轉(zhuǎn)讓、捐贈等環(huán)節(jié)中,對契稅、土地增值稅等需要經(jīng)審批享受稅收優(yōu)惠的,納稅人應(yīng)按照主管稅務(wù)機關(guān)的要求辦理減免稅手續(xù);對企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等可自行減免享受稅收優(yōu)惠的,納稅人應(yīng)按照稅收政策規(guī)定,自行減免相關(guān)稅費,并妥善保管公共租賃住房各環(huán)節(jié)的相關(guān)材料(包括變更信息),以備主管稅務(wù)機關(guān)的日常征管評估檢查。

      六、本通知自2011年6月1日起執(zhí)行。

      二○一一年五月十七日

      第二篇:關(guān)于促進公共租賃住房發(fā)展有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知

      關(guān)于促進公共租賃住房發(fā)展有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知

      財稅[2014]52號

      各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務(wù)局,西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū))國家稅務(wù)局,新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局:

      根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)〔2011〕45號)和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、國家稅務(wù)總局等部門《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》(建?!?010〕87號)等文件精神,決定繼續(xù)對公共租賃住房建設(shè)和運營給予稅收優(yōu)惠?,F(xiàn)將有關(guān)政策通知如下:

      一、對公共租賃住房建設(shè)期間用地及公共租賃住房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項目中配套建設(shè)公共租賃住房,依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料,按公共租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公共租賃住房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。

      二、對公共租賃住房經(jīng)營管理單位免征建設(shè)、管理公共租賃住房涉及的印花稅。在其他住房項目中配套建設(shè)公共租賃住房,依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料,按公共租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公共租賃住房涉及的印花稅。

      三、對公共租賃住房經(jīng)營管理單位購買住房作為公共租賃住房,免征契稅、印花稅;對公共租賃住房租賃雙方免征簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅。

      四、對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源,且增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。

      五、企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織捐贈住房作為公共租賃住房,符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的,對其公益性捐贈支出在利潤總額12%以內(nèi)的部分,準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。

      個人捐贈住房作為公共租賃住房,符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的,對其公益性捐贈支出未超過其申報的應(yīng)納稅所得額30%的部分,準(zhǔn)予從其應(yīng)納稅所得額中扣除。

      六、對符合地方政府規(guī)定條件的低收入住房保障家庭從地方政府領(lǐng)取的住房租賃補貼,免征個人所得稅。

      七、對公共租賃住房免征房產(chǎn)稅。對經(jīng)營公共租賃住房所取得的租金收入,免征營業(yè)稅。公共租賃住房經(jīng)營管理單位應(yīng)單獨核算公共租賃住房租金收入,未單獨核算的,不得享受免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。

      八、享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團批準(zhǔn)的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和計劃,并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》(建保〔2010〕87號)和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公共租賃住房。

      九、本通知執(zhí)行期限為2013年9月28日至2015年12月31日。2013年9月28日以后已征的應(yīng)予減免的稅款,在納稅人以后應(yīng)繳的相應(yīng)稅款中抵減或者予以退還。

      根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 財政部 國家發(fā)展改革委關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》(建?!?013〕178號)規(guī)定,2014年以前已列入廉租住房建設(shè)計劃的在建項目,自本通知印發(fā)之日起,統(tǒng)一按本通知規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行?!敦斦?國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房 經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)中有關(guān)廉租住房稅收政策的規(guī)定自本通知印發(fā)之日起同時廢止。

      財政部 國家稅務(wù)總局

      2014年8月11日原文地址:woaisjb.com/ssgj/

      第三篇:關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知

      關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知

      財稅[2010]88號

      各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務(wù)局,西藏、寧夏、青海省(自治區(qū))國家稅務(wù)局,新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局:

      根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國辦發(fā)[2010]4號)、《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)[2010]10號)和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》(建保[2010]87號)精神,現(xiàn)對公共租賃住房(以下簡稱公租房)建設(shè)和運營有關(guān)稅收政策通知如下:

      一、對公租房建設(shè)用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項目中配套建設(shè)公租房,依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料,可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。

      二、對公租房經(jīng)營管理單位建造公租房涉及的印花稅予以免征。在其他住房項目中配套建設(shè)公租房,依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料,可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的印花稅。

      三、對公租房經(jīng)營管理單位購買住房作為公租房,免征契稅、印花稅;對公租房租賃雙方簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅予以免征。

      四、對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源,且增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。

      五、企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織捐贈住房作為公租房,符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的,捐贈支出在利潤總額12%以內(nèi)的部分,準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。

      六、對經(jīng)營公租房所取得的租金收入,免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。公租房租金收入與其他住房經(jīng)營收入應(yīng)單獨核算,未單獨核算的,不得享受免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。

      七、享受上述稅收優(yōu)惠政策的公租房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團批準(zhǔn)的公租房發(fā)展規(guī)劃和計劃,以及按照建保[2010]87號文和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公租房。不同時符合上述條件的公租房不得享受上述稅收優(yōu)惠政策。

      八、上述政策自發(fā)文之日起執(zhí)行,執(zhí)行期限暫定三年,政策到期后將根據(jù)公租房建設(shè)和運營情況對有關(guān)內(nèi)容加以完善。

      財政部國家稅務(wù)總局

      二0一0年九月二十七日

      第四篇:關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知

      財政部 國家稅務(wù)總局

      關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知

      財稅[2010]88號

      字體:【大】【中】【小】

      各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務(wù)局,西藏、寧夏、青海省(自治區(qū))國家稅務(wù)局,新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局:

      根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國辦發(fā)[2010]4號)、《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)[2010]10號)和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》(建保[2010]87號)精神,現(xiàn)對公共租賃住房(以下簡稱公租房)建設(shè)和運營有關(guān)稅收政策通知如下:

      一、對公租房建設(shè)期間用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項目中配套建設(shè)公租房,依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料,可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。

      二、對公租房經(jīng)營管理單位建造公租房涉及的印花稅予以免征。在其他住房項目中配套建設(shè)公租房,依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料,可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的印花稅。

      三、對公租房經(jīng)營管理單位購買住房作為公租房,免征契稅、印花稅;對公租房租賃雙方簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅予以免征。

      四、對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源,且增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。

      五、企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織捐贈住房作為公租房,符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的,捐贈支出在利潤總額12%以內(nèi)的部分,準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。

      六、對經(jīng)營公租房所取得的租金收入,免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。公租房租金收入與其他住房經(jīng)營收入應(yīng)單獨核算,未單獨核算的,不得享受免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。

      七、享受上述稅收優(yōu)惠政策的公租房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團批準(zhǔn)的公租房發(fā)展規(guī)劃和計劃,以及按照建保[2010]87號文件和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公租房。不同時符合上述條件的公租房不得享受上述稅收優(yōu)惠政策。

      八、上述政策自發(fā)文之日起執(zhí)行,執(zhí)行期限暫定三年,政策到期后將根據(jù)公租房建設(shè)和運營情況對有關(guān)內(nèi)容加以完善。

      財政部 國家稅務(wù)總局

      二0一0年九月二十七日

      第五篇:業(yè)主大會指導(dǎo)規(guī)則京建發(fā)〔2010〕739 號

      市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市民政局、市社會辦關(guān)于印發(fā)《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的通知

      京建發(fā)〔2010〕739 號

      各區(qū)縣建委、房管局,各區(qū)縣民政局、社會辦,各有關(guān)單位:

      為貫徹實施《北京市物業(yè)管理辦法》(北京市人民政府令第219號),進一步規(guī)范住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立及活動,市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市民政局、市社會辦等部門研究制訂了《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》(京建發(fā)[2010]739號),現(xiàn)印發(fā)給你們,請結(jié)合實際認真貫徹執(zhí)行。

      附件:《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》

      北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 北京市民政局

      北京市社會建設(shè)工作辦公室

      二〇一〇年十二月三十日

      附件:

      北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則

      (市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委 市民政局 市社會辦 二〇一〇年十二月三十日)

      第一章 總則

      第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動,保護業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的合法權(quán)益,協(xié)助、指導(dǎo)全體業(yè)主正確行使共同管理權(quán)利,進一步建立和完善權(quán)責(zé)一致、依法有序的住宅區(qū)業(yè)主自我治理機制,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《北京市物業(yè)管理辦法》(市政府令第219號)及有關(guān)規(guī)定,制定本規(guī)則。

      第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、選舉和活動,適用本規(guī)則。

      第三條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,在物業(yè)管理活動中,業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán),依據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章以及管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則行使共同管理權(quán)利、承擔(dān)共同管理責(zé)任。

      第四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的約定行使共同管理權(quán)、履行職責(zé)。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法行使共同管理權(quán)不受任何組織和個人的非法干涉。

      業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

      本市建立業(yè)主決定共同事項公共決策平臺,法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定需要業(yè)主共同決定的事項,提倡業(yè)主通過公共決策平臺進行決策。

      第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和本規(guī)則,本著依法行政、合理行政、程序正當(dāng)、高效便民、權(quán)責(zé)統(tǒng)一、政務(wù)公開的原則對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動提供協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督。

      街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的違反法律、法規(guī)和規(guī)章的決定,應(yīng)當(dāng)及時責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。

      第六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動的法律服務(wù)工作和物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作應(yīng)當(dāng)接受司法行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

      第二章 業(yè)主大會成立

      第七條 本規(guī)則所稱業(yè)主,包括:

      (一)依法登記取得房屋所有權(quán)的人;

      (二)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋所有權(quán)的人;

      (三)因繼承或者受遺贈取得房屋所有權(quán)的人;

      (四)因合法建造等事實行為取得房屋所有權(quán)的人。

      基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經(jīng)合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人,在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。

      第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利:

      (一)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實施共同管理;

      (二)對共同管理的有關(guān)事項提出建議;

      (三)對需要業(yè)主共同決定的事項,行使表決權(quán);

      (四)在物業(yè)管理活動中,享有選舉權(quán)和被選舉權(quán);

      (五)對物業(yè)管理活動享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán);

      (六)監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作;

      (七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同的履行;

      (八)監(jiān)督專項維修資金的管理和使用;

      (九)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況具有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

      (十)法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者約定的其他權(quán)利。

      第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行下列義務(wù):

      (一)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章及相關(guān)規(guī)定;

      (二)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

      (三)執(zhí)行業(yè)主共同決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定,并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;

      (四)履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù);

      (五)按照規(guī)定和約定交納專項維修資金、物業(yè)服務(wù)費用和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M用。

      第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),已交付業(yè)主的專有部分面積達到建筑物總面積50%以上的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料,并同時推薦業(yè)主代表作為臨時召集人,召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業(yè)主,向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申請成立業(yè)主大會。

      占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請。

      第十一條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到成立業(yè)主大會申請之日起60日內(nèi),指定首次業(yè)主大會會議籌備組組長,組織建設(shè)單位、業(yè)主代表成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

      籌備組組長在籌備組中沒有表決權(quán)。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定業(yè)主擔(dān)任籌備組組長的,該業(yè)主不得參選業(yè)主委員會委員。

      本市鼓勵和支持公益律師為業(yè)主大會的成立和活動提供法律服務(wù)。提倡街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定具有專業(yè)知識和服務(wù)能力的律師或者其他人員擔(dān)任籌備組組長。

      第十二條 籌備組組長應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé):

      (一)召集和主持籌備組會議;

      (二)對籌備組會議的會議記錄予以簽字確認;

      (三)簽發(fā)籌備組公告;

      (四)在籌備組出具的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告上簽字;

      (五)籌備組自動解散的,由籌備組組長將建設(shè)單位提供的相關(guān)資料退回建設(shè)單位或者移交給街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府臨時保管;

      (六)籌備組賦予籌備組組長的其他職責(zé)。

      籌備組組長不履行或者不適當(dāng)履行前款規(guī)定職責(zé)的,經(jīng)籌備組中具有表決權(quán)的三分之二以上成員簽字確認,可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申請另行指定組長,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時指定。

      第十三條 籌備組中的業(yè)主代表,可以由業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦產(chǎn)生。業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦人數(shù)不足的,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦。業(yè)主自薦或者被推薦人數(shù)較多的,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織自薦或者被推薦的業(yè)主互相推薦產(chǎn)生,業(yè)主代表最終名單按照推薦票數(shù)順序確定。

      業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主身份、具有完全民事行為能力、責(zé)任心強、具備必要的工作時間。

      籌備組中有表決權(quán)的成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù),每人享有一票表決權(quán),其中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不得低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二。

      第十四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將最終確定的籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告,籌備組自公告之日起成立。

      第十五條 建設(shè)單位在籌備活動中應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù):

      (一)自籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料,資料的相關(guān)數(shù)據(jù)信息應(yīng)更新至籌備組成立之日。籌備組應(yīng)當(dāng)對業(yè)主資料保密,不得將本項相關(guān)資料用于與籌備無關(guān)的活動。

      (二)根據(jù)本市有關(guān)規(guī)定已將相關(guān)信息錄入公共決策平臺;

      (三)承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用。

      建設(shè)單位拒不履行承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用義務(wù)的,籌備組可向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府說明情況,不影響籌備及召開首次業(yè)主大會會議的活動。相關(guān)費用可先由業(yè)主墊付。

      第十六條 籌備組負責(zé)首次業(yè)主大會會議籌備工作,并在成立之日起60日內(nèi),完成下列事項并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示:

      (一)制訂首次業(yè)主大會會議召開方案,確定首次業(yè)主大會會議召開及表決方式、召開時間、召開地點、決議事項、表決規(guī)則、業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會委員及候補委員產(chǎn)生辦法、籌備及召開首次業(yè)主大會會議費用預(yù)算明細及費用結(jié)算方案和籌備組的解散等;

      (二)擬訂管理規(guī)約草案、業(yè)主大會議事規(guī)則草案;

      (三)確認業(yè)主身份,確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的表決權(quán)數(shù);

      (四)首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。

      上述事項公示時間為7日,在公示期間,業(yè)主可以對以上事項向籌備組提出建議和意見,籌備組應(yīng)當(dāng)予以記錄。

      公示期滿后7日內(nèi),籌備組應(yīng)當(dāng)參考業(yè)主的建議和意見對各事項進行修改,確定擬提交表決的內(nèi)容。

      首次業(yè)主大會會議召開前,籌備組應(yīng)當(dāng)將首次業(yè)主大會會議議題和需要業(yè)主表決的內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會,公告期不少于15日。

      第十七條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對以下事項進行表決,并應(yīng)當(dāng)全部經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意:

      (一)管理規(guī)約(草案);

      (二)業(yè)主大會議事規(guī)則(草案);

      (三)選舉業(yè)主委員會委員。

      《北京市物業(yè)管理辦法》實施后申請辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目,首次業(yè)主大會會議除完成前款事項表決外,還應(yīng)當(dāng)就解除前期物業(yè)服務(wù)合同并確定物業(yè)管理方式進行表決。但是未表決該事項的,不影響業(yè)主大會的成立和備案。

      第十八條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項依法作出約定:

      (一)物業(yè)的基本情況;

      (二)物業(yè)管理方式;

      (三)業(yè)主共同管理的權(quán)利和責(zé)任;

      (四)物業(yè)共用部分的經(jīng)營和收益分配;

      (五)物業(yè)的使用、維護和管理;

      (六)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的應(yīng)急預(yù)案;

      (七)違約責(zé)任;

      (八)爭議解決方式;

      (九)其他應(yīng)當(dāng)依法約定的事項。

      管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德,不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者損害社會公共利益。

      管理規(guī)約對業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。業(yè)主或者物業(yè)使用人違反管理規(guī)約,損害其他業(yè)主和物業(yè)使用人合法權(quán)益的,受損害人可以提起訴訟。

      第十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)規(guī)定以下事項:

      (一)業(yè)主大會會議種類;

      (二)業(yè)主大會會議召開的形式、程序;

      (三)業(yè)主大會議事和表決方式;

      (四)關(guān)于業(yè)主小組、業(yè)主代表、業(yè)主的代理及業(yè)主大會

      解散的規(guī)定;

      (五)業(yè)主委員會委員資格、人數(shù)、任期、更換、候補及補

      充辦法;

      (六)業(yè)主委員會議事規(guī)則;

      (七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會等執(zhí)行機構(gòu)經(jīng)費的籌集以及、使用和管理制度;

      (八)業(yè)主大會、業(yè)主委員會設(shè)置的財務(wù)、秘書等專職人員的聘任程序以及職責(zé);

      (九)業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章、檔案等管理制度等。

      第二十條 業(yè)主有損害業(yè)主共同權(quán)益行為的,包括不交存專項維修資金、拒付或者不按時繳納物業(yè)服務(wù)費用和其他應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟馁M用等,業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其被選舉權(quán)、表決權(quán)的行使予以限制,限制時限由業(yè)主大會在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定,業(yè)主大會備案或者變更備案事項時應(yīng)當(dāng)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府予以說明。

      管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則對業(yè)主權(quán)利的限制不免除其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。

      第二十一條 業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計算。

      業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認定:

      (一)專有部分面積,按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進行不動產(chǎn)登記的,暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;

      (二)建筑物總面積,按照前項的統(tǒng)計總和計算。

      業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認定:

      (一)業(yè)主人數(shù),按照專有部分的數(shù)量計算,一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售 6 和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算;

      (二)總?cè)藬?shù),按照前項的統(tǒng)計總和計算。

      按照規(guī)劃建設(shè)的已經(jīng)辦理了不動產(chǎn)登記的車庫、車位,按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進行不動產(chǎn)登記但是具有銷售(預(yù)售)許可證的車庫、車位,按測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按買賣合同記載的面積計算。按照規(guī)劃建設(shè)的人防工程面積不計算投票權(quán)。

      第二十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)遵守以下工作原則:

      (一)籌備組組長召集和主持籌備組會議;

      (二)籌備組作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)籌備組中具有表決權(quán)的過半數(shù)成員同意;成員進行表決時應(yīng)當(dāng)在決議上簽字,注明同意、反對或者棄權(quán)。持保留意見的成員不簽字的,不影響決議的效力。

      (三)籌備組應(yīng)當(dāng)對會議進行書面記錄,籌備組組長應(yīng)當(dāng)對會議記錄簽字確認;

      (四)籌備組成員不能委托代理人參加會議,但成員是法人或其他組織的除外;

      (五)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3個月內(nèi)完成籌備工作,組織召開首次業(yè)主大會會議;

      (六)業(yè)主大會成立后,籌備組應(yīng)當(dāng)將相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。

      因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責(zé)的或者逾期未完成籌備工作的,籌備組應(yīng)當(dāng)在在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并說明理由,籌備組自公告之日起自動解散,符合第十條規(guī)定的,業(yè)主可以重新申請成立業(yè)主大會。

      第二十三條 籌備組應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會會議作出決定之日起3日內(nèi),將表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告,公告時間不少于7日。

      第二十四條 管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會委員選舉事項全部通過的,業(yè)主委員會自首次業(yè)主大會決議作出之日起30日內(nèi),持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案:

      (一)籌備組出具的由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告;

      (二)業(yè)主大會決議;

      (三)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

      (四)業(yè)主委員會委員名單。

      材料齊全的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以備案,出具書面?zhèn)浒缸C明,并在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門,將有關(guān)情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。

      第二十五條 業(yè)主委員會憑街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的備案證明,向區(qū)、縣公安分局申請刻制業(yè)主委員會印章。

      第二十六條 本市試行業(yè)主大會登記制度。業(yè)主大會成立并完成業(yè)主委員會備案的,經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,可以到市房屋行政主管部門辦理業(yè)主大會登記,業(yè)主委員會憑業(yè)主大會登記證明,向區(qū)、縣公安分局申請刻制業(yè)主大會印章。

      第三章 業(yè)主大會活動

      第二十七條 業(yè)主大會是物業(yè)管理權(quán)利和管理責(zé)任主體,履行以下職責(zé):

      (一)制定、修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

      (二)選舉或者更換業(yè)主委員會委員;

      (三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費方案;

      (四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實服務(wù);

      (五)籌集、管理和使用專項維修資金;

      (六)決定物業(yè)共用部分的經(jīng)營方式,管理、使用物業(yè)共用部分經(jīng)營收益;

      (七)申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施;

      (八)申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域;

      (九)改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議;

      (十)督促業(yè)主依據(jù)法律法規(guī)規(guī)章和管理規(guī)約安全使用房屋;組織對房屋建筑的日常檢查活動;配合相關(guān)行政主管部門對房屋建筑安全的檢查工作;負責(zé)治理房屋建筑安全問題;

      (十一)對業(yè)主違反法律法規(guī)規(guī)章和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的行為,可以向人民法院提起訴訟;

      (十二)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。

      決定第(五)項事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定第(七)項事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定第(八)項事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

      決定其他事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意;法律、法規(guī)和規(guī)章另有規(guī)定的,從其規(guī)定。

      第二十八條 業(yè)主大會會議可以采取集體討論或者書面征求意見形式召開。

      業(yè)主大會表決時,提倡通過北京市業(yè)主決定共同事項公共決策平臺進行。

      第二十九條 業(yè)主人數(shù)較多,業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議,具體辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確規(guī)定。

      推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的,業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加會議前3日,就業(yè)主大會會議表決的事項書面征求其所代表業(yè)主們的意見,業(yè)主代表不能代替業(yè)主本人作出決定。表決書應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字后,由業(yè)主代表送達業(yè)主大會會議投票表決。

      第三十條 業(yè)主大會會議提議事項應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)則第二十七條的規(guī)定和業(yè)主大會議事規(guī)則。

      業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自提議確定之日起,將業(yè)主大會擬表決事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會,公告期間不少于15日。

      公告期內(nèi),業(yè)主可以對擬表決事項提出建議和意見,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以參考,可以對擬表決事項的具體內(nèi)容進行修改,并接受業(yè)主質(zhì)詢。擬表決事項經(jīng)修改后應(yīng)重新公告,公告期間不少于15日。

      公告期滿后,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)確定擬表決事項,可以啟動公共決策平臺進行決策。

      第三十一條 業(yè)主大會會議投票期限由首次業(yè)主大會會議籌備組或者業(yè)主委員會根據(jù)具體情況決定。因故無法按期完成會議投票的,籌備組或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照首次業(yè)主大會會議召開方案或者業(yè)主大會議事規(guī)則的約定,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告相關(guān)情況及延長期限,但延長期限最長不得超過15日。

      第三十二條 業(yè)主可以幢、單元、樓層為單位,共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事務(wù),但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約,不得與業(yè)主大會的決定相抵觸。事項范圍、議事方式、程序應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

      第三十三條 業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開,每年至少召開一次。業(yè)主大會定期會議召開前,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公告以下內(nèi)容:

      (一)上一物業(yè)管理情況報告;

      (二)上一業(yè)主委員會工作情況報告;

      (三)上一業(yè)主大會收支情況報告;

      (四)物業(yè)管理的其他有關(guān)事項。

      業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)討論并決議以下內(nèi)容:

      (一)審查業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的工作計劃;

      (二)選舉需要補選或者定期改選的業(yè)主委員會委員;

      (三)決議下一物業(yè)管理有關(guān)事項;

      (四)決議下一業(yè)主大會收支預(yù)算;

      (五)決議物業(yè)管理其他的有關(guān)事項。

      第三十四條 發(fā)生下列情形之一的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主提議和情形發(fā)生之日起45日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議:

      (一)專有部分占建筑物總面積20%以上的業(yè)主或者占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主向業(yè)主委員會提議召開業(yè)主大會臨時會議的;

      (二)出現(xiàn)管理規(guī)約中約定的需要召開業(yè)主大會臨時會議的其他情形。

      第三十五條 業(yè)主委員會對提議業(yè)主人數(shù)有異議的,應(yīng)當(dāng)自收到業(yè)主提議之日起30日內(nèi)自行核查或者向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請啟動公共決策平臺進行核查,并作出是否召集業(yè)主大會臨時會議的書面決定,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

      業(yè)主對業(yè)主委員會自行核查的結(jié)果有異議的,業(yè)主可以于自行核查結(jié)果公示后3日內(nèi)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請啟動公共決策平臺進行核查,并將核查結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

      第三十六條 業(yè)主委員會未按時作出決定或者業(yè)主委員會決定不召開臨時會議,但經(jīng)公共決策平臺核查后業(yè)主提議符合第三十四條規(guī)定的情形的,業(yè)主大會設(shè)立監(jiān)事會的,應(yīng)當(dāng)由監(jiān)事會根據(jù)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則予以監(jiān)督;業(yè)主委員會不接受業(yè)主大會監(jiān)事會監(jiān)督,或者未設(shè)立監(jiān)事會但相關(guān)業(yè)主提出申請的,物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)于10日內(nèi)責(zé)令其限期履行職責(zé),業(yè)主委員會逾期仍不履行的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會臨時會議并對相關(guān)事宜進行表決。

      第三十七條 業(yè)主大會可以決定由業(yè)主自行管理物業(yè)共用部分。業(yè)主在決定自行管理之前,應(yīng)當(dāng)對擬定的詳細的自行管理方案以及應(yīng)急保障措施進行表決,并告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

      第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前,業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)就是否變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項召開業(yè)主大會會議進行表決。

      決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同;決定解聘的,應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù),合同未約定通知期限的,應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿3個月前告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

      物業(yè)服務(wù)合同屆滿,物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同并按照《北京市物業(yè)管理辦法》第二十五條第二款的規(guī)定履行了告知義務(wù)的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會會議,決定物業(yè)管理方式、服務(wù)事項和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。

      第三十九條 業(yè)主大會設(shè)立業(yè)主委員會,可以設(shè)立監(jiān)事會,可以聘用財務(wù)人員和秘書等工作人員。相關(guān)工作經(jīng)費具體籌集和使用辦法由業(yè)主大會決定。

      業(yè)主大會設(shè)立監(jiān)事會、聘用財務(wù)人員和秘書的,應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

      業(yè)主委員會委員、監(jiān)事會監(jiān)事、應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生;財務(wù)人員和秘書的聘用方式應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

      第四章 業(yè)主委員會

      第四十條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會一般由5人以上單數(shù)組成,具體數(shù)額、選舉結(jié)果的確認應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確約定。

      業(yè)主委員會委員每次選舉產(chǎn)生后3日內(nèi)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主委員會會議,推選主任委員、副主任委員等。

      主任委員、副主任委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會委員推選,不經(jīng)業(yè)主委員會委員推選不得連任,具體產(chǎn)生辦法可以通過業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

      第四十一條 業(yè)主委員會委員由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任,并應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

      (一)具有完全民事行為能力;

      (二)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

      (三)未被業(yè)主大會依約限制被選舉權(quán);

      (四)熱心公益事業(yè),責(zé)任心強,公正廉潔;

      (五)具有一定組織能力;

      (六)具備必要的工作時間;

      (七)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。

      除上述條件外,主任委員還應(yīng)當(dāng)符合以下條件:

      (一)具有豐富的工作經(jīng)驗和良好的群眾基礎(chǔ);

      (二)熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。

      業(yè)主是法人或者其他組織的,可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會委員的選舉。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),一名自然人只能代表一個法人或者其他組織。

      第四十二條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定,接受業(yè)主的監(jiān)督,依法履行下列職責(zé):

      (一)召集業(yè)主大會定期會議和臨時會議;

      (二)定期向業(yè)主大會報告物業(yè)管理情況;

      (三)代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

      (四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督物業(yè)服務(wù);

      (五)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集、使用;

      (六)監(jiān)督物業(yè)共用部分的經(jīng)營及經(jīng)營收益的管理和使用;

      (七)督促業(yè)主按照約定交納專項維修資金、物業(yè)服務(wù)費和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M用;

      (八)建立并妥善保管工作檔案,為業(yè)主提供查閱、抄錄和復(fù)制檔案資料的便利;

      (九)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;

      (十)對違反國家和本市相關(guān)規(guī)定以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的行為,可以要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還財產(chǎn);

      (十一)配合社區(qū)相關(guān)組織做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社區(qū)建設(shè)工作;

      (十二)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé),但《北京市物業(yè)管理辦法》第十一條規(guī)定由業(yè)主共同決定的事項不得授權(quán)業(yè)主委員會直接行使。

      第四十三條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則約定的業(yè)主委員會議事規(guī)則召開。會議由主任委員召集和主持;主任委員不能履行職責(zé)或者不履行職責(zé)的,由副主任委員召集和主持;副主任委員不能履行職責(zé)或者不履行職責(zé)的,由半數(shù)以上委員共同推舉一名委員召集和主持。業(yè)主委員會會議不得以書面形式召開。

      業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席,每名委員擁有一票表決權(quán),委員不能委托代理人參加會議。業(yè)主委員會作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意并書面簽字確認,自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告,公告時間不少于7日。業(yè)主委員會作出的決定自公告之日起對業(yè)主具有約束力。

      業(yè)主委員會召開會議時,業(yè)主大會設(shè)立監(jiān)事會的,監(jiān)事會監(jiān)事應(yīng)當(dāng)列席會議,并可以同時邀請物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表或者相關(guān)的社區(qū)居民委員會參加。涉及重要事項的,業(yè)主委員會召開會議前應(yīng)當(dāng)先行召開業(yè)主意見征求會,公開聽取業(yè)主的意見,并可以邀請業(yè)主代表旁聽業(yè)主委員會會議。重要事項的范圍由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

      業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄,由參會委員簽字后存檔。

      第四十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作檔案,并指定專人保管,主要包括以下材料:

      (一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄;

      (二)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決議和決定;

      (三)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、專項服務(wù)合同等;

      (四)業(yè)主委員會委員選舉及備案材料;

      (五)專項維修資金賬目和物業(yè)共用部分經(jīng)營收益賬目;

      (六)業(yè)主的意見和建議;

      (七)業(yè)主委員會印章使用記錄和工作檔案查閱記錄;

      (八)業(yè)主委員會工作中產(chǎn)生的其他書面材料和音像資料等。

      管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會委員等事項內(nèi)容發(fā)生變更時,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)到原備案機關(guān)辦理變更備案。

      業(yè)主可以對以上工作檔案進行查詢、抄錄和復(fù)制,但涉及業(yè)主個人隱私的,應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主本人同意。

      第四十五條 業(yè)主委員會委員實行任期制,委員每屆任期不得超過六年,連選可以連任。業(yè)主委員會每兩年定期改選部分委員,在召開第一次全體委員會議時,應(yīng)當(dāng)按照委員在業(yè)主大會選舉中得票的多少,將全部委員盡量平均分為三組:得票較少的一組委員應(yīng)當(dāng)在第2年任滿后的業(yè)主大會定期會議上改選,得票居中的一組委員應(yīng)當(dāng)在第4年任滿后的業(yè)主大會定期會議上改選,得票較多的一組委員應(yīng)當(dāng)在第6年任滿后的業(yè)主大會定期會議上改選。

      第四十六條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的,其委員資格自動終止,并由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告:

      (一)任職期限屆滿的;

      (二)不再具備業(yè)主身份的;

      (三)限制民事行為能力或者無民事行為能力的;

      (四)被依法追究刑事責(zé)任,無法履行委員職責(zé)的;

      (五)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;

      (六)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

      第四十七條 《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定的業(yè)主共有的相關(guān)財物及本規(guī)則第四十四條規(guī)定的材料屬于業(yè)主共有,任何組織或者個人不得侵占。

      業(yè)主委員會委員資格終止的,應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財物,移交給業(yè)主委員會;拒不移交印章、相關(guān)財物和檔案資料的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府10日內(nèi)應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交,物業(yè)所在地公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

      第四十八條 業(yè)主委員會委員任期內(nèi),委員出現(xiàn)空缺時,應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則約定的候補制度自動遞補并辦理變更備案,遞補的委員任期為缺額委員余下的任期。

      候補委員遞補后人數(shù)仍不足的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會會議補選業(yè)主委員會委員。

      第五章 指導(dǎo)監(jiān)督

      第四十九條 建設(shè)單位拒不履行協(xié)助籌備成立業(yè)主大會相關(guān)義務(wù)的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正;違反法律、法規(guī)、規(guī)章的,可以依法處罰,并將處理、處罰結(jié)果抄送區(qū)縣房屋行政主管部門。

      第五十條 業(yè)主委員會不履行職責(zé),業(yè)主大會設(shè)立監(jiān)事會的,應(yīng)當(dāng)由監(jiān)事會根據(jù)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則予以監(jiān)督;業(yè)主委員會不接受業(yè)主大會監(jiān)事會監(jiān)督,或者未設(shè)立監(jiān)事會但經(jīng)相關(guān)業(yè)主提出申請的,物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)于10日內(nèi)責(zé)令其限期履行職責(zé);業(yè)主委員會逾期仍不履行的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會會議,共同決定有關(guān)事項。

      第五十一條 業(yè)主委員會委員空缺達半數(shù)以上的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會會議決定增補委員,在委員增補之前,不得以業(yè)主委員會的名義從事組織召開業(yè)主大會會議決定增補委員以外的活動。

      業(yè)主委員會委員集體提出辭職的,應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會報告工作、說明辭職理由,并將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由監(jiān)事會指定的人員保管;未設(shè)立監(jiān)事會的,交由業(yè)主大會秘書或者其他檔案保管人員保管,并以書面形式告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。業(yè)主大會設(shè)立監(jiān)事會的,監(jiān)事會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會會議,選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會;未設(shè)立監(jiān)事會或者監(jiān)事會不履行職責(zé)的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會會議,選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會。

      業(yè)主委員會不移交其保管的檔案資料、印章及其他財務(wù)賬目的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府10日內(nèi)應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交,物業(yè)所在地公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

      新的業(yè)主委員會產(chǎn)生后,檔案保管人員應(yīng)當(dāng)將檔案資料、印章及其他財物賬目等轉(zhuǎn)交給業(yè)主委員會。

      業(yè)主委員會委員離任時,全體業(yè)主可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定是否對離任委員進行財務(wù)審計。

      第五十二條 業(yè)主委員會委員和業(yè)主大會其他工作人員應(yīng)當(dāng)忠于職守,依法履行職責(zé)。業(yè)主委員會委員和業(yè)主大會其他工作人員違反管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的,其委員資格和工作人員資格是否終止,由業(yè)主大會共同決定。

      業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

      第五十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)的社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責(zé),支持社區(qū)居民委員會開展工作,共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)建設(shè)等相關(guān)工作。社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、監(jiān)督社區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會開展工作,維護居民的合法權(quán)益。

      物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)召開業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會,并聽取其意見。

      第五十四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。由區(qū)縣房屋行政主管部門、司法行政主管部門、公安派出所、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方代表參加,共同協(xié)商解決物業(yè)管理活動中遇到的問題。

      第五十五條 對街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府作出的撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會違反法律、法規(guī)和規(guī)章的決定有異議的,業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以依據(jù)《行政復(fù)議法》提出行政復(fù)議申請,或者依據(jù)《行政訴訟法》提起行政訴訟。

      第六章 附則

      第五十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由全體業(yè)主行使共同管理的權(quán)利。

      第五十七條 《北京市物業(yè)管理辦法》實施前已經(jīng)辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售住宅物業(yè)項目,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊以及業(yè)主變動信息,并根據(jù)有關(guān)規(guī)定將相關(guān)信息錄入公共決策平臺;建設(shè)單位注銷的,前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以上義務(wù)。

      第五十八條 非住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立和活動,參照本規(guī)則。

      第五十九條 本規(guī)則自2011年1月1日起實施。

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