第一篇:關(guān)于貫徹落實(shí)公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策有關(guān)問題的通知(京建發(fā)〔2011〕227號(hào))
關(guān)于貫徹落實(shí)公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策有關(guān)問題的通知(京建發(fā)〔2011〕
227號(hào))
來源:發(fā)布時(shí)間:2011-05-24瀏覽次數(shù):6038各區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)委(房管局)、地方稅務(wù)局,各有關(guān)單位:
根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》(財(cái)稅〔2010〕88號(hào))、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》(建?!?010〕87號(hào))和《北京市公共租賃住房管理辦法(試行)》(京建住〔2009〕525號(hào)),結(jié)合我市實(shí)際,現(xiàn)將貫徹落實(shí)公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策有關(guān)問題通知如下:
一、我市公共租賃住房項(xiàng)目由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)(以下簡稱市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委)認(rèn)定,市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委及時(shí)將認(rèn)定的公共租賃住房項(xiàng)目有關(guān)信息(包括建設(shè)主體、建設(shè)規(guī)模、配建比例、信息變更等情況)提供給市地方稅務(wù)局。
二、公共租賃住房建設(shè)主體(產(chǎn)權(quán)單位)按以下要求提交項(xiàng)目有關(guān)信息:
(一)辦理程序
1.在京中央單位和部隊(duì)以及市屬單位建設(shè)、收購、運(yùn)營項(xiàng)目,由建設(shè)主體(產(chǎn)權(quán)單位)直接向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委提交認(rèn)定材料。
2.區(qū)縣所屬機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、其他社會(huì)單位、投資機(jī)構(gòu)、開發(fā)企業(yè)等建設(shè)、收購、運(yùn)營項(xiàng)目,由建設(shè)主體(產(chǎn)權(quán)單位)向區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(房屋管理部門)提交認(rèn)定材料,區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(房屋管理部門)核準(zhǔn)后上報(bào)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委。
(二)提交材料
1.公共租賃住房建設(shè)期間應(yīng)提交項(xiàng)目立項(xiàng)文件、項(xiàng)目名稱、建設(shè)主體、建設(shè)規(guī)模、配建比例等信息。
2.公共租賃住房運(yùn)營期間應(yīng)提交項(xiàng)目運(yùn)營主體、運(yùn)營房屋套數(shù)、配租方案、配租對(duì)象等相關(guān)信息。
3.購買、轉(zhuǎn)讓、捐贈(zèng)住房作為公共租賃住房的,應(yīng)提交購買、轉(zhuǎn)讓、捐贈(zèng)等相關(guān)協(xié)議。
(三)經(jīng)認(rèn)定的公共租賃住房項(xiàng)目建設(shè)或運(yùn)營期間發(fā)生主體、性質(zhì)、面積等變更的,由建設(shè)主體(產(chǎn)權(quán)單位)自變更之日起30日內(nèi)按照前款規(guī)定程序提交情況說明。
三、經(jīng)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委認(rèn)定的公共租賃住房項(xiàng)目,適用《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》(財(cái)稅〔2010〕88號(hào))相關(guān)稅收政策。
四、市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)督促主管稅務(wù)機(jī)關(guān)落實(shí)公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策。各級(jí)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)公共租賃住房減免稅情況的統(tǒng)計(jì)工作,同級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(房屋管理部門)應(yīng)予以
配合。
五、公共租賃住房建設(shè)、運(yùn)營、轉(zhuǎn)讓、捐贈(zèng)等環(huán)節(jié)中,對(duì)契稅、土地增值稅等需要經(jīng)審批享受稅收優(yōu)惠的,納稅人應(yīng)按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求辦理減免稅手續(xù);對(duì)企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等可自行減免享受稅收優(yōu)惠的,納稅人應(yīng)按照稅收政策規(guī)定,自行減免相關(guān)稅費(fèi),并妥善保管公共租賃住房各環(huán)節(jié)的相關(guān)材料(包括變更信息),以備主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的日常征管評(píng)估檢查。
六、本通知自2011年6月1日起執(zhí)行。
二○一一年五月十七日
第二篇:關(guān)于促進(jìn)公共租賃住房發(fā)展有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知
關(guān)于促進(jìn)公共租賃住房發(fā)展有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知
財(cái)稅[2014]52號(hào)
各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳(局)、地方稅務(wù)局,西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū))國家稅務(wù)局,新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局:
根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)〔2011〕45號(hào))和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、國家稅務(wù)總局等部門《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》(建?!?010〕87號(hào))等文件精神,決定繼續(xù)對(duì)公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營給予稅收優(yōu)惠。現(xiàn)將有關(guān)政策通知如下:
一、對(duì)公共租賃住房建設(shè)期間用地及公共租賃住房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公共租賃住房,依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料,按公共租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公共租賃住房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。
二、對(duì)公共租賃住房經(jīng)營管理單位免征建設(shè)、管理公共租賃住房涉及的印花稅。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公共租賃住房,依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料,按公共租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公共租賃住房涉及的印花稅。
三、對(duì)公共租賃住房經(jīng)營管理單位購買住房作為公共租賃住房,免征契稅、印花稅;對(duì)公共租賃住房租賃雙方免征簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅。
四、對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源,且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。
五、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織捐贈(zèng)住房作為公共租賃住房,符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的,對(duì)其公益性捐贈(zèng)支出在利潤總額12%以內(nèi)的部分,準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。
個(gè)人捐贈(zèng)住房作為公共租賃住房,符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的,對(duì)其公益性捐贈(zèng)支出未超過其申報(bào)的應(yīng)納稅所得額30%的部分,準(zhǔn)予從其應(yīng)納稅所得額中扣除。
六、對(duì)符合地方政府規(guī)定條件的低收入住房保障家庭從地方政府領(lǐng)取的住房租賃補(bǔ)貼,免征個(gè)人所得稅。
七、對(duì)公共租賃住房免征房產(chǎn)稅。對(duì)經(jīng)營公共租賃住房所取得的租金收入,免征營業(yè)稅。公共租賃住房經(jīng)營管理單位應(yīng)單獨(dú)核算公共租賃住房租金收入,未單獨(dú)核算的,不得享受免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。
八、享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和計(jì)劃,并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》(建保〔2010〕87號(hào))和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公共租賃住房。
九、本通知執(zhí)行期限為2013年9月28日至2015年12月31日。2013年9月28日以后已征的應(yīng)予減免的稅款,在納稅人以后應(yīng)繳的相應(yīng)稅款中抵減或者予以退還。
根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 財(cái)政部 國家發(fā)展改革委關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》(建保〔2013〕178號(hào))規(guī)定,2014年以前已列入廉租住房建設(shè)計(jì)劃的在建項(xiàng)目,自本通知印發(fā)之日起,統(tǒng)一按本通知規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行。《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房 經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕24號(hào))中有關(guān)廉租住房稅收政策的規(guī)定自本通知印發(fā)之日起同時(shí)廢止。
財(cái)政部 國家稅務(wù)總局
2014年8月11日原文地址:woaisjb.com/ssgj/
第三篇:關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知
關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知
財(cái)稅[2010]88號(hào)
各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳(局)、地方稅務(wù)局,西藏、寧夏、青海省(自治區(qū))國家稅務(wù)局,新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局:
根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國辦發(fā)[2010]4號(hào))、《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》(國發(fā)[2010]10號(hào))和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》(建保[2010]87號(hào))精神,現(xiàn)對(duì)公共租賃住房(以下簡稱公租房)建設(shè)和運(yùn)營有關(guān)稅收政策通知如下:
一、對(duì)公租房建設(shè)用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公租房,依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料,可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。
二、對(duì)公租房經(jīng)營管理單位建造公租房涉及的印花稅予以免征。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公租房,依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料,可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的印花稅。
三、對(duì)公租房經(jīng)營管理單位購買住房作為公租房,免征契稅、印花稅;對(duì)公租房租賃雙方簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅予以免征。
四、對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源,且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。
五、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織捐贈(zèng)住房作為公租房,符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的,捐贈(zèng)支出在利潤總額12%以內(nèi)的部分,準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。
六、對(duì)經(jīng)營公租房所取得的租金收入,免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。公租房租金收入與其他住房經(jīng)營收入應(yīng)單獨(dú)核算,未單獨(dú)核算的,不得享受免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。
七、享受上述稅收優(yōu)惠政策的公租房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公租房發(fā)展規(guī)劃和計(jì)劃,以及按照建保[2010]87號(hào)文和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公租房。不同時(shí)符合上述條件的公租房不得享受上述稅收優(yōu)惠政策。
八、上述政策自發(fā)文之日起執(zhí)行,執(zhí)行期限暫定三年,政策到期后將根據(jù)公租房建設(shè)和運(yùn)營情況對(duì)有關(guān)內(nèi)容加以完善。
財(cái)政部國家稅務(wù)總局
二0一0年九月二十七日
第四篇:關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知
財(cái)政部 國家稅務(wù)總局
關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知
財(cái)稅[2010]88號(hào)
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各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳(局)、地方稅務(wù)局,西藏、寧夏、青海省(自治區(qū))國家稅務(wù)局,新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局:
根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國辦發(fā)[2010]4號(hào))、《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》(國發(fā)[2010]10號(hào))和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》(建保[2010]87號(hào))精神,現(xiàn)對(duì)公共租賃住房(以下簡稱公租房)建設(shè)和運(yùn)營有關(guān)稅收政策通知如下:
一、對(duì)公租房建設(shè)期間用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公租房,依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料,可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。
二、對(duì)公租房經(jīng)營管理單位建造公租房涉及的印花稅予以免征。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公租房,依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料,可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的印花稅。
三、對(duì)公租房經(jīng)營管理單位購買住房作為公租房,免征契稅、印花稅;對(duì)公租房租賃雙方簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅予以免征。
四、對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源,且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。
五、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織捐贈(zèng)住房作為公租房,符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的,捐贈(zèng)支出在利潤總額12%以內(nèi)的部分,準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。
六、對(duì)經(jīng)營公租房所取得的租金收入,免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。公租房租金收入與其他住房經(jīng)營收入應(yīng)單獨(dú)核算,未單獨(dú)核算的,不得享受免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。
七、享受上述稅收優(yōu)惠政策的公租房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公租房發(fā)展規(guī)劃和計(jì)劃,以及按照建保[2010]87號(hào)文件和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公租房。不同時(shí)符合上述條件的公租房不得享受上述稅收優(yōu)惠政策。
八、上述政策自發(fā)文之日起執(zhí)行,執(zhí)行期限暫定三年,政策到期后將根據(jù)公租房建設(shè)和運(yùn)營情況對(duì)有關(guān)內(nèi)容加以完善。
財(cái)政部 國家稅務(wù)總局
二0一0年九月二十七日
第五篇:業(yè)主大會(huì)指導(dǎo)規(guī)則京建發(fā)〔2010〕739 號(hào)
市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市民政局、市社會(huì)辦關(guān)于印發(fā)《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的通知
京建發(fā)〔2010〕739 號(hào)
各區(qū)縣建委、房管局,各區(qū)縣民政局、社會(huì)辦,各有關(guān)單位:
為貫徹實(shí)施《北京市物業(yè)管理辦法》(北京市人民政府令第219號(hào)),進(jìn)一步規(guī)范住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng),市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市民政局、市社會(huì)辦等部門研究制訂了《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》(京建發(fā)[2010]739號(hào)),現(xiàn)印發(fā)給你們,請(qǐng)結(jié)合實(shí)際認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
附件:《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) 北京市民政局
北京市社會(huì)建設(shè)工作辦公室
二〇一〇年十二月三十日
附件:
北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則
(市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委 市民政局 市社會(huì)辦 二〇一〇年十二月三十日)
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng),保護(hù)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的合法權(quán)益,協(xié)助、指導(dǎo)全體業(yè)主正確行使共同管理權(quán)利,進(jìn)一步建立和完善權(quán)責(zé)一致、依法有序的住宅區(qū)業(yè)主自我治理機(jī)制,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《北京市物業(yè)管理辦法》(市政府令第219號(hào))及有關(guān)規(guī)定,制定本規(guī)則。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、選舉和活動(dòng),適用本規(guī)則。
第三條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,在物業(yè)管理活動(dòng)中,業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán),依據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章以及管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則行使共同管理權(quán)利、承擔(dān)共同管理責(zé)任。
第四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定行使共同管理權(quán)、履行職責(zé)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法行使共同管理權(quán)不受任何組織和個(gè)人的非法干涉。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。
本市建立業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái),法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng),提倡業(yè)主通過公共決策平臺(tái)進(jìn)行決策。
第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和本規(guī)則,本著依法行政、合理行政、程序正當(dāng)、高效便民、權(quán)責(zé)統(tǒng)一、政務(wù)公開的原則對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)提供協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的違反法律、法規(guī)和規(guī)章的決定,應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。
第六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)的法律服務(wù)工作和物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作應(yīng)當(dāng)接受司法行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第二章 業(yè)主大會(huì)成立
第七條 本規(guī)則所稱業(yè)主,包括:
(一)依法登記取得房屋所有權(quán)的人;
(二)因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書取得房屋所有權(quán)的人;
(三)因繼承或者受遺贈(zèng)取得房屋所有權(quán)的人;
(四)因合法建造等事實(shí)行為取得房屋所有權(quán)的人。
基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經(jīng)合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人,在物業(yè)管理活動(dòng)中享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。
第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利:
(一)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實(shí)施共同管理;
(二)對(duì)共同管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)對(duì)需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng),行使表決權(quán);
(四)在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有選舉權(quán)和被選舉權(quán);
(五)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同的履行;
(八)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用;
(九)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況具有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。
(十)法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定或者約定的其他權(quán)利。
第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履行下列義務(wù):
(一)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章及相關(guān)規(guī)定;
(二)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(三)執(zhí)行業(yè)主共同決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定,并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;
(四)履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù);
(五)按照規(guī)定和約定交納專項(xiàng)維修資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),已交付業(yè)主的專有部分面積達(dá)到建筑物總面積50%以上的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的業(yè)主名冊(cè)、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料,并同時(shí)推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人,召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業(yè)主,向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。
占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面申請(qǐng)。
第十一條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到成立業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)之日起60日內(nèi),指定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組組長,組織建設(shè)單位、業(yè)主代表成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。
籌備組組長在籌備組中沒有表決權(quán)。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定業(yè)主擔(dān)任籌備組組長的,該業(yè)主不得參選業(yè)主委員會(huì)委員。
本市鼓勵(lì)和支持公益律師為業(yè)主大會(huì)的成立和活動(dòng)提供法律服務(wù)。提倡街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定具有專業(yè)知識(shí)和服務(wù)能力的律師或者其他人員擔(dān)任籌備組組長。
第十二條 籌備組組長應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé):
(一)召集和主持籌備組會(huì)議;
(二)對(duì)籌備組會(huì)議的會(huì)議記錄予以簽字確認(rèn);
(三)簽發(fā)籌備組公告;
(四)在籌備組出具的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告上簽字;
(五)籌備組自動(dòng)解散的,由籌備組組長將建設(shè)單位提供的相關(guān)資料退回建設(shè)單位或者移交給街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府臨時(shí)保管;
(六)籌備組賦予籌備組組長的其他職責(zé)。
籌備組組長不履行或者不適當(dāng)履行前款規(guī)定職責(zé)的,經(jīng)籌備組中具有表決權(quán)的三分之二以上成員簽字確認(rèn),可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申請(qǐng)另行指定組長,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)指定。
第十三條 籌備組中的業(yè)主代表,可以由業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦產(chǎn)生。業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦人數(shù)不足的,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦。業(yè)主自薦或者被推薦人數(shù)較多的,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織自薦或者被推薦的業(yè)主互相推薦產(chǎn)生,業(yè)主代表最終名單按照推薦票數(shù)順序確定。
業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主身份、具有完全民事行為能力、責(zé)任心強(qiáng)、具備必要的工作時(shí)間。
籌備組中有表決權(quán)的成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù),每人享有一票表決權(quán),其中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不得低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二。
第十四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將最終確定的籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告,籌備組自公告之日起成立。
第十五條 建設(shè)單位在籌備活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù):
(一)自籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料,資料的相關(guān)數(shù)據(jù)信息應(yīng)更新至籌備組成立之日?;I備組應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主資料保密,不得將本項(xiàng)相關(guān)資料用于與籌備無關(guān)的活動(dòng)。
(二)根據(jù)本市有關(guān)規(guī)定已將相關(guān)信息錄入公共決策平臺(tái);
(三)承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用。
建設(shè)單位拒不履行承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用義務(wù)的,籌備組可向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府說明情況,不影響籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的活動(dòng)。相關(guān)費(fèi)用可先由業(yè)主墊付。
第十六條 籌備組負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備工作,并在成立之日起60日內(nèi),完成下列事項(xiàng)并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示:
(一)制訂首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案,確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開及表決方式、召開時(shí)間、召開地點(diǎn)、決議事項(xiàng)、表決規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員產(chǎn)生辦法、籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議費(fèi)用預(yù)算明細(xì)及費(fèi)用結(jié)算方案和籌備組的解散等;
(二)擬訂管理規(guī)約草案、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案;
(三)確認(rèn)業(yè)主身份,確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的表決權(quán)數(shù);
(四)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他籌備工作。
上述事項(xiàng)公示時(shí)間為7日,在公示期間,業(yè)主可以對(duì)以上事項(xiàng)向籌備組提出建議和意見,籌備組應(yīng)當(dāng)予以記錄。
公示期滿后7日內(nèi),籌備組應(yīng)當(dāng)參考業(yè)主的建議和意見對(duì)各事項(xiàng)進(jìn)行修改,確定擬提交表決的內(nèi)容。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前,籌備組應(yīng)當(dāng)將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議議題和需要業(yè)主表決的內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會(huì),公告期不少于15日。
第十七條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)以下事項(xiàng)進(jìn)行表決,并應(yīng)當(dāng)全部經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意:
(一)管理規(guī)約(草案);
(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(草案);
(三)選舉業(yè)主委員會(huì)委員。
《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施后申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項(xiàng)目,首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議除完成前款事項(xiàng)表決外,還應(yīng)當(dāng)就解除前期物業(yè)服務(wù)合同并確定物業(yè)管理方式進(jìn)行表決。但是未表決該事項(xiàng)的,不影響業(yè)主大會(huì)的成立和備案。
第十八條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)依法作出約定:
(一)物業(yè)的基本情況;
(二)物業(yè)管理方式;
(三)業(yè)主共同管理的權(quán)利和責(zé)任;
(四)物業(yè)共用部分的經(jīng)營和收益分配;
(五)物業(yè)的使用、維護(hù)和管理;
(六)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的應(yīng)急預(yù)案;
(七)違約責(zé)任;
(八)爭議解決方式;
(九)其他應(yīng)當(dāng)依法約定的事項(xiàng)。
管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德,不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者損害社會(huì)公共利益。
管理規(guī)約對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。業(yè)主或者物業(yè)使用人違反管理規(guī)約,損害其他業(yè)主和物業(yè)使用人合法權(quán)益的,受損害人可以提起訴訟。
第十九條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)規(guī)定以下事項(xiàng):
(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議種類;
(二)業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式、程序;
(三)業(yè)主大會(huì)議事和表決方式;
(四)關(guān)于業(yè)主小組、業(yè)主代表、業(yè)主的代理及業(yè)主大會(huì)
解散的規(guī)定;
(五)業(yè)主委員會(huì)委員資格、人數(shù)、任期、更換、候補(bǔ)及補(bǔ)
充辦法;
(六)業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則;
(七)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)等執(zhí)行機(jī)構(gòu)經(jīng)費(fèi)的籌集以及、使用和管理制度;
(八)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)設(shè)置的財(cái)務(wù)、秘書等專職人員的聘任程序以及職責(zé);
(九)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章、檔案等管理制度等。
第二十條 業(yè)主有損害業(yè)主共同權(quán)益行為的,包括不交存專項(xiàng)維修資金、拒付或者不按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其他應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用等,業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其被選舉權(quán)、表決權(quán)的行使予以限制,限制時(shí)限由業(yè)主大會(huì)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定,業(yè)主大會(huì)備案或者變更備案事項(xiàng)時(shí)應(yīng)當(dāng)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府予以說明。
管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則對(duì)業(yè)主權(quán)利的限制不免除其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。
第二十一條 業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計(jì)算。
業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定:
(一)專有部分面積,按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的,暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算;
(二)建筑物總面積,按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定:
(一)業(yè)主人數(shù),按照專有部分的數(shù)量計(jì)算,一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售 6 和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的,按一人計(jì)算;
(二)總?cè)藬?shù),按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
按照規(guī)劃建設(shè)的已經(jīng)辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記的車庫、車位,按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記但是具有銷售(預(yù)售)許可證的車庫、車位,按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測的,暫按買賣合同記載的面積計(jì)算。按照規(guī)劃建設(shè)的人防工程面積不計(jì)算投票權(quán)。
第二十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)遵守以下工作原則:
(一)籌備組組長召集和主持籌備組會(huì)議;
(二)籌備組作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)籌備組中具有表決權(quán)的過半數(shù)成員同意;成員進(jìn)行表決時(shí)應(yīng)當(dāng)在決議上簽字,注明同意、反對(duì)或者棄權(quán)。持保留意見的成員不簽字的,不影響決議的效力。
(三)籌備組應(yīng)當(dāng)對(duì)會(huì)議進(jìn)行書面記錄,籌備組組長應(yīng)當(dāng)對(duì)會(huì)議記錄簽字確認(rèn);
(四)籌備組成員不能委托代理人參加會(huì)議,但成員是法人或其他組織的除外;
(五)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3個(gè)月內(nèi)完成籌備工作,組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議;
(六)業(yè)主大會(huì)成立后,籌備組應(yīng)當(dāng)將相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責(zé)的或者逾期未完成籌備工作的,籌備組應(yīng)當(dāng)在在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并說明理由,籌備組自公告之日起自動(dòng)解散,符合第十條規(guī)定的,業(yè)主可以重新申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。
第二十三條 籌備組應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定之日起3日內(nèi),將表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告,公告時(shí)間不少于7日。
第二十四條 管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主委員會(huì)委員選舉事項(xiàng)全部通過的,業(yè)主委員會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)決議作出之日起30日內(nèi),持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案:
(一)籌備組出具的由組長簽字的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告;
(二)業(yè)主大會(huì)決議;
(三)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(四)業(yè)主委員會(huì)委員名單。
材料齊全的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以備案,出具書面?zhèn)浒缸C明,并在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門,將有關(guān)情況書面通報(bào)物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)。
第二十五條 業(yè)主委員會(huì)憑街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的備案證明,向區(qū)、縣公安分局申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì)印章。
第二十六條 本市試行業(yè)主大會(huì)登記制度。業(yè)主大會(huì)成立并完成業(yè)主委員會(huì)備案的,經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,可以到市房屋行政主管部門辦理業(yè)主大會(huì)登記,業(yè)主委員會(huì)憑業(yè)主大會(huì)登記證明,向區(qū)、縣公安分局申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章。
第三章 業(yè)主大會(huì)活動(dòng)
第二十七條 業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理權(quán)利和管理責(zé)任主體,履行以下職責(zé):
(一)制定、修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員;
(三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案;
(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù);
(五)籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金;
(六)決定物業(yè)共用部分的經(jīng)營方式,管理、使用物業(yè)共用部分經(jīng)營收益;
(七)申請(qǐng)改建、重建建筑物及附屬設(shè)施;
(八)申請(qǐng)分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域;
(九)改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決議;
(十)督促業(yè)主依據(jù)法律法規(guī)規(guī)章和管理規(guī)約安全使用房屋;組織對(duì)房屋建筑的日常檢查活動(dòng);配合相關(guān)行政主管部門對(duì)房屋建筑安全的檢查工作;負(fù)責(zé)治理房屋建筑安全問題;
(十一)對(duì)業(yè)主違反法律法規(guī)規(guī)章和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的行為,可以向人民法院提起訴訟;
(十二)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。
決定第(五)項(xiàng)事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定第(七)項(xiàng)事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定第(八)項(xiàng)事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
決定其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意;法律、法規(guī)和規(guī)章另有規(guī)定的,從其規(guī)定。
第二十八條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采取集體討論或者書面征求意見形式召開。
業(yè)主大會(huì)表決時(shí),提倡通過北京市業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)進(jìn)行。
第二十九條 業(yè)主人數(shù)較多,業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,具體辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確規(guī)定。
推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加會(huì)議前3日,就業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決的事項(xiàng)書面征求其所代表業(yè)主們的意見,業(yè)主代表不能代替業(yè)主本人作出決定。表決書應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字后,由業(yè)主代表送達(dá)業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票表決。
第三十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議提議事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)則第二十七條的規(guī)定和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自提議確定之日起,將業(yè)主大會(huì)擬表決事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會(huì),公告期間不少于15日。
公告期內(nèi),業(yè)主可以對(duì)擬表決事項(xiàng)提出建議和意見,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以參考,可以對(duì)擬表決事項(xiàng)的具體內(nèi)容進(jìn)行修改,并接受業(yè)主質(zhì)詢。擬表決事項(xiàng)經(jīng)修改后應(yīng)重新公告,公告期間不少于15日。
公告期滿后,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)確定擬表決事項(xiàng),可以啟動(dòng)公共決策平臺(tái)進(jìn)行決策。
第三十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票期限由首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)具體情況決定。因故無法按期完成會(huì)議投票的,籌備組或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告相關(guān)情況及延長期限,但延長期限最長不得超過15日。
第三十二條 業(yè)主可以幢、單元、樓層為單位,共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事務(wù),但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約,不得與業(yè)主大會(huì)的決定相抵觸。事項(xiàng)范圍、議事方式、程序應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。
第三十三條 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則組織召開,每年至少召開一次。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議召開前,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公告以下內(nèi)容:
(一)上一物業(yè)管理情況報(bào)告;
(二)上一業(yè)主委員會(huì)工作情況報(bào)告;
(三)上一業(yè)主大會(huì)收支情況報(bào)告;
(四)物業(yè)管理的其他有關(guān)事項(xiàng)。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)討論并決議以下內(nèi)容:
(一)審查業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的工作計(jì)劃;
(二)選舉需要補(bǔ)選或者定期改選的業(yè)主委員會(huì)委員;
(三)決議下一物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng);
(四)決議下一業(yè)主大會(huì)收支預(yù)算;
(五)決議物業(yè)管理其他的有關(guān)事項(xiàng)。
第三十四條 發(fā)生下列情形之一的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主提議和情形發(fā)生之日起45日內(nèi)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:
(一)專有部分占建筑物總面積20%以上的業(yè)主或者占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主向業(yè)主委員會(huì)提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的;
(二)出現(xiàn)管理規(guī)約中約定的需要召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的其他情形。
第三十五條 業(yè)主委員會(huì)對(duì)提議業(yè)主人數(shù)有異議的,應(yīng)當(dāng)自收到業(yè)主提議之日起30日內(nèi)自行核查或者向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)啟動(dòng)公共決策平臺(tái)進(jìn)行核查,并作出是否召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的書面決定,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)自行核查的結(jié)果有異議的,業(yè)主可以于自行核查結(jié)果公示后3日內(nèi)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)啟動(dòng)公共決策平臺(tái)進(jìn)行核查,并將核查結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第三十六條 業(yè)主委員會(huì)未按時(shí)作出決定或者業(yè)主委員會(huì)決定不召開臨時(shí)會(huì)議,但經(jīng)公共決策平臺(tái)核查后業(yè)主提議符合第三十四條規(guī)定的情形的,業(yè)主大會(huì)設(shè)立監(jiān)事會(huì)的,應(yīng)當(dāng)由監(jiān)事會(huì)根據(jù)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則予以監(jiān)督;業(yè)主委員會(huì)不接受業(yè)主大會(huì)監(jiān)事會(huì)監(jiān)督,或者未設(shè)立監(jiān)事會(huì)但相關(guān)業(yè)主提出申請(qǐng)的,物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)于10日內(nèi)責(zé)令其限期履行職責(zé),業(yè)主委員會(huì)逾期仍不履行的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議并對(duì)相關(guān)事宜進(jìn)行表決。
第三十七條 業(yè)主大會(huì)可以決定由業(yè)主自行管理物業(yè)共用部分。業(yè)主在決定自行管理之前,應(yīng)當(dāng)對(duì)擬定的詳細(xì)的自行管理方案以及應(yīng)急保障措施進(jìn)行表決,并告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前,業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)就是否變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行表決。
決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同;決定解聘的,應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù),合同未約定通知期限的,應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿3個(gè)月前告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
物業(yè)服務(wù)合同屆滿,物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同并按照《北京市物業(yè)管理辦法》第二十五條第二款的規(guī)定履行了告知義務(wù)的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,決定物業(yè)管理方式、服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。
第三十九條 業(yè)主大會(huì)設(shè)立業(yè)主委員會(huì),可以設(shè)立監(jiān)事會(huì),可以聘用財(cái)務(wù)人員和秘書等工作人員。相關(guān)工作經(jīng)費(fèi)具體籌集和使用辦法由業(yè)主大會(huì)決定。
業(yè)主大會(huì)設(shè)立監(jiān)事會(huì)、聘用財(cái)務(wù)人員和秘書的,應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。
業(yè)主委員會(huì)委員、監(jiān)事會(huì)監(jiān)事、應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生;財(cái)務(wù)人員和秘書的聘用方式應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。
第四章 業(yè)主委員會(huì)
第四十條 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)一般由5人以上單數(shù)組成,具體數(shù)額、選舉結(jié)果的確認(rèn)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確約定。
業(yè)主委員會(huì)委員每次選舉產(chǎn)生后3日內(nèi)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,推選主任委員、副主任委員等。
主任委員、副主任委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)委員推選,不經(jīng)業(yè)主委員會(huì)委員推選不得連任,具體產(chǎn)生辦法可以通過業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。
第四十一條 業(yè)主委員會(huì)委員由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任,并應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
(一)具有完全民事行為能力;
(二)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(三)未被業(yè)主大會(huì)依約限制被選舉權(quán);
(四)熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),公正廉潔;
(五)具有一定組織能力;
(六)具備必要的工作時(shí)間;
(七)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。
除上述條件外,主任委員還應(yīng)當(dāng)符合以下條件:
(一)具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和良好的群眾基礎(chǔ);
(二)熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。
業(yè)主是法人或者其他組織的,可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會(huì)委員的選舉。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),一名自然人只能代表一個(gè)法人或者其他組織。
第四十二條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定,接受業(yè)主的監(jiān)督,依法履行下列職責(zé):
(一)召集業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議;
(二)定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理情況;
(三)代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督物業(yè)服務(wù);
(五)組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集、使用;
(六)監(jiān)督物業(yè)共用部分的經(jīng)營及經(jīng)營收益的管理和使用;
(七)督促業(yè)主按照約定交納專項(xiàng)維修資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用;
(八)建立并妥善保管工作檔案,為業(yè)主提供查閱、抄錄和復(fù)制檔案資料的便利;
(九)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;
(十)對(duì)違反國家和本市相關(guān)規(guī)定以及管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的行為,可以要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、返還財(cái)產(chǎn);
(十一)配合社區(qū)相關(guān)組織做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社區(qū)建設(shè)工作;
(十二)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé),但《北京市物業(yè)管理辦法》第十一條規(guī)定由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)不得授權(quán)業(yè)主委員會(huì)直接行使。
第四十三條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則召開。會(huì)議由主任委員召集和主持;主任委員不能履行職責(zé)或者不履行職責(zé)的,由副主任委員召集和主持;副主任委員不能履行職責(zé)或者不履行職責(zé)的,由半數(shù)以上委員共同推舉一名委員召集和主持。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議不得以書面形式召開。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席,每名委員擁有一票表決權(quán),委員不能委托代理人參加會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意并書面簽字確認(rèn),自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告,公告時(shí)間不少于7日。業(yè)主委員會(huì)作出的決定自公告之日起對(duì)業(yè)主具有約束力。
業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議時(shí),業(yè)主大會(huì)設(shè)立監(jiān)事會(huì)的,監(jiān)事會(huì)監(jiān)事應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議,并可以同時(shí)邀請(qǐng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表或者相關(guān)的社區(qū)居民委員會(huì)參加。涉及重要事項(xiàng)的,業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議前應(yīng)當(dāng)先行召開業(yè)主意見征求會(huì),公開聽取業(yè)主的意見,并可以邀請(qǐng)業(yè)主代表旁聽業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。重要事項(xiàng)的范圍由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄,由參會(huì)委員簽字后存檔。
第四十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作檔案,并指定專人保管,主要包括以下材料:
(一)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄;
(二)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決議和決定;
(三)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、專項(xiàng)服務(wù)合同等;
(四)業(yè)主委員會(huì)委員選舉及備案材料;
(五)專項(xiàng)維修資金賬目和物業(yè)共用部分經(jīng)營收益賬目;
(六)業(yè)主的意見和建議;
(七)業(yè)主委員會(huì)印章使用記錄和工作檔案查閱記錄;
(八)業(yè)主委員會(huì)工作中產(chǎn)生的其他書面材料和音像資料等。
管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)委員等事項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時(shí),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)到原備案機(jī)關(guān)辦理變更備案。
業(yè)主可以對(duì)以上工作檔案進(jìn)行查詢、抄錄和復(fù)制,但涉及業(yè)主個(gè)人隱私的,應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主本人同意。
第四十五條 業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制,委員每屆任期不得超過六年,連選可以連任。業(yè)主委員會(huì)每兩年定期改選部分委員,在召開第一次全體委員會(huì)議時(shí),應(yīng)當(dāng)按照委員在業(yè)主大會(huì)選舉中得票的多少,將全部委員盡量平均分為三組:得票較少的一組委員應(yīng)當(dāng)在第2年任滿后的業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議上改選,得票居中的一組委員應(yīng)當(dāng)在第4年任滿后的業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議上改選,得票較多的一組委員應(yīng)當(dāng)在第6年任滿后的業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議上改選。
第四十六條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的,其委員資格自動(dòng)終止,并由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告:
(一)任職期限屆滿的;
(二)不再具備業(yè)主身份的;
(三)限制民事行為能力或者無民事行為能力的;
(四)被依法追究刑事責(zé)任,無法履行委員職責(zé)的;
(五)以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的;
(六)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
第四十七條 《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定的業(yè)主共有的相關(guān)財(cái)物及本規(guī)則第四十四條規(guī)定的材料屬于業(yè)主共有,任何組織或者個(gè)人不得侵占。
業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的,應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物,移交給業(yè)主委員會(huì);拒不移交印章、相關(guān)財(cái)物和檔案資料的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府10日內(nèi)應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交,物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
第四十八條 業(yè)主委員會(huì)委員任期內(nèi),委員出現(xiàn)空缺時(shí),應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的候補(bǔ)制度自動(dòng)遞補(bǔ)并辦理變更備案,遞補(bǔ)的委員任期為缺額委員余下的任期。
候補(bǔ)委員遞補(bǔ)后人數(shù)仍不足的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員。
第五章 指導(dǎo)監(jiān)督
第四十九條 建設(shè)單位拒不履行協(xié)助籌備成立業(yè)主大會(huì)相關(guān)義務(wù)的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正;違反法律、法規(guī)、規(guī)章的,可以依法處罰,并將處理、處罰結(jié)果抄送區(qū)縣房屋行政主管部門。
第五十條 業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé),業(yè)主大會(huì)設(shè)立監(jiān)事會(huì)的,應(yīng)當(dāng)由監(jiān)事會(huì)根據(jù)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則予以監(jiān)督;業(yè)主委員會(huì)不接受業(yè)主大會(huì)監(jiān)事會(huì)監(jiān)督,或者未設(shè)立監(jiān)事會(huì)但經(jīng)相關(guān)業(yè)主提出申請(qǐng)的,物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)于10日內(nèi)責(zé)令其限期履行職責(zé);業(yè)主委員會(huì)逾期仍不履行的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,共同決定有關(guān)事項(xiàng)。
第五十一條 業(yè)主委員會(huì)委員空缺達(dá)半數(shù)以上的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定增補(bǔ)委員,在委員增補(bǔ)之前,不得以業(yè)主委員會(huì)的名義從事組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定增補(bǔ)委員以外的活動(dòng)。
業(yè)主委員會(huì)委員集體提出辭職的,應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作、說明辭職理由,并將其保管的檔案資料、印章及其他財(cái)物賬目交由監(jiān)事會(huì)指定的人員保管;未設(shè)立監(jiān)事會(huì)的,交由業(yè)主大會(huì)秘書或者其他檔案保管人員保管,并以書面形式告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。業(yè)主大會(huì)設(shè)立監(jiān)事會(huì)的,監(jiān)事會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì);未設(shè)立監(jiān)事會(huì)或者監(jiān)事會(huì)不履行職責(zé)的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)不移交其保管的檔案資料、印章及其他財(cái)務(wù)賬目的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府10日內(nèi)應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交,物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
新的業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后,檔案保管人員應(yīng)當(dāng)將檔案資料、印章及其他財(cái)物賬目等轉(zhuǎn)交給業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)委員離任時(shí),全體業(yè)主可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定是否對(duì)離任委員進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)。
第五十二條 業(yè)主委員會(huì)委員和業(yè)主大會(huì)其他工作人員應(yīng)當(dāng)忠于職守,依法履行職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)委員和業(yè)主大會(huì)其他工作人員違反管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的,其委員資格和工作人員資格是否終止,由業(yè)主大會(huì)共同決定。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
第五十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)的社區(qū)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé),支持社區(qū)居民委員會(huì)開展工作,共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)建設(shè)等相關(guān)工作。社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、監(jiān)督社區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)開展工作,維護(hù)居民的合法權(quán)益。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)召開業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會(huì),并聽取其意見。
第五十四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議。由區(qū)縣房屋行政主管部門、司法行政主管部門、公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方代表參加,共同協(xié)商解決物業(yè)管理活動(dòng)中遇到的問題。
第五十五條 對(duì)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府作出的撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的決定有異議的,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可以依據(jù)《行政復(fù)議法》提出行政復(fù)議申請(qǐng),或者依據(jù)《行政訴訟法》提起行政訴訟。
第六章 附則
第五十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由全體業(yè)主行使共同管理的權(quán)利。
第五十七條 《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施前已經(jīng)辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售住宅物業(yè)項(xiàng)目,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)籌備組提供業(yè)主清冊(cè)以及業(yè)主變動(dòng)信息,并根據(jù)有關(guān)規(guī)定將相關(guān)信息錄入公共決策平臺(tái);建設(shè)單位注銷的,前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以上義務(wù)。
第五十八條 非住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立和活動(dòng),參照本規(guī)則。
第五十九條 本規(guī)則自2011年1月1日起實(shí)施。