第一篇：購(gòu)買(mǎi)二手房貸款須知

購(gòu)買(mǎi)二手房申請(qǐng)商業(yè)性貸款還須具有貴陽(yáng)市城鎮(zhèn)常住戶(hù)口，且購(gòu)房首付的金額不低于所購(gòu)房?jī)r(jià)的30%，同時(shí)二手房須具有產(chǎn)權(quán)，申請(qǐng)人沒(méi)有尚未還清的貸款債務(wù)，否則就不能申請(qǐng)二手房貸款。

辦理二手房貸款時(shí)，買(mǎi)方需準(zhǔn)備身份(需貴州省內(nèi)戶(hù)口)、婚姻證明、收入證明、首付款證明、評(píng)估報(bào)告、產(chǎn)權(quán)證、契稅完稅證明、土地證等資料；賣(mài)方需準(zhǔn)備身份證(需貴州省內(nèi)戶(hù)口)、婚姻證明、戶(hù)口、產(chǎn)權(quán)證、契稅完稅證明、土地證等資料。(4)若購(gòu)房人為企業(yè)法人的，需提供法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、代表人證明書(shū)、公司章程、驗(yàn)資報(bào)告及近期財(cái)務(wù)報(bào)表和貸款證等有關(guān)證件資料;

銀行已將貸款房齡縮短至20年甚至15年房齡+貸款年限不得大于30年

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

買(mǎi)方：

1、契稅：普通住房：1.5%；非普通住房：3%；

2、印花稅：萬(wàn)分之五/套+5元/證；

3、交易手續(xù)費(fèi)：住房：3元/平方米；商業(yè)用房：12元/平方米；辦公用房：9元/平方米；其他用房：6元/平方米；

4、登記費(fèi)：住房80元/套；非住房：550元/套。

賣(mài)方：交易手續(xù)費(fèi)：住房3元/平方米；商業(yè)用房：12元/平方米；辦公用房：9元/平方米；其他用房：6元/平方米。

限購(gòu)解讀】貴陽(yáng)市《限購(gòu)住房實(shí)施意見(jiàn)》規(guī)定：原則上對(duì)已有1套住房的本市戶(hù)籍居民家庭、能夠提供本市一年(含一年)以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和存量住房)；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭、無(wú)法提供一年(含一年)

以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居

民家庭，暫停其在限

商品房買(mǎi)賣(mài)登記需要提交的資料包括：

1、房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)表原件；

2、申請(qǐng)人身份證明復(fù)印件；

3、購(gòu)房合同原件；

4、商品房買(mǎi)賣(mài)合同登記備案表原件；

5、《商品房銷(xiāo)售現(xiàn)房證明書(shū)》或《商品房注冊(cè)證》復(fù)印件；

6、購(gòu)房發(fā)票原件；

7、房屋分層分戶(hù)平面圖兩張，其中一張需房開(kāi)公司蓋章；

8、房屋移交證書(shū)原件；

9、其他必要材料，即對(duì)申請(qǐng)登記房屋的有關(guān)情況需進(jìn)一步證明的，要求補(bǔ)充的材料。

購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)房者，如果購(gòu)房面積超過(guò)150平方米，需提交相關(guān)補(bǔ)款收據(jù)。購(gòu)買(mǎi)2003年3月后的現(xiàn)房須提供購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的資格審批證明。

辦理商品房買(mǎi)賣(mài)登記需要申請(qǐng)人本人到現(xiàn)場(chǎng)辦理，不能到場(chǎng)的，可委托他人辦理，但需要提供委托書(shū)。房屋屬夫妻共有的，共有人共同申請(qǐng)，并提供夫妻結(jié)婚證原件和復(fù)印件。

第二篇：二手房購(gòu)買(mǎi)須知

選房篇

一、地理位置是關(guān)鍵

地段好壞決定房屋的未來(lái)升值潛力。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)二手房純居住人群來(lái)說(shuō)，可以盡量選擇那些公交車(chē)站較近，周邊商業(yè)氛圍較完善的區(qū)域買(mǎi)房，這樣不但上、下班較便利而且買(mǎi)菜、購(gòu)物等也會(huì)十分方便。

對(duì)于購(gòu)買(mǎi)二手房長(zhǎng)期投資人群而言，最好選擇在商圈成熟、地段較好、交通便利區(qū)域買(mǎi)房，因?yàn)殡S著商圈的不斷成熟其二手房?jī)r(jià)值也會(huì)充分體現(xiàn)出來(lái)，同時(shí)如果房屋業(yè)主以租代售的話(huà)，其投資回報(bào)收益也將較為可觀(guān)。

二、房屋質(zhì)量看周詳

房屋質(zhì)量是買(mǎi)房時(shí)十分重要的一個(gè)考核因素。就目前二手房市場(chǎng)而言，上世紀(jì)90年代初的二手房普遍較多，由于這些二手房年代建成較久，使用時(shí)間較長(zhǎng)，因此可能存在管線(xiàn)老化或走線(xiàn)不合理、墻體爆裂或脫皮明顯、天花板經(jīng)常滲水、防水防火性能較差等狀況，因此購(gòu)房者在選購(gòu)二手房時(shí)應(yīng)注意這些因素。

三、戶(hù)型面積要選好

上世紀(jì)80年代期間的二手房普遍戶(hù)型面積較小且通風(fēng)采光也有其局限性，而上世紀(jì)90年代以后建成的房屋戶(hù)型開(kāi)始逐漸合理化。因此，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)要盡量選擇自己更看中的那一方面，如首次置業(yè)者可以選擇那些戶(hù)型小、總價(jià)相對(duì)較低的二手房過(guò)渡；而白領(lǐng)、上班族則可以購(gòu)買(mǎi)那些戶(hù)型相對(duì)較寬敞的二手房。

四、探訪(fǎng)鄰里是否和睦

鄰里之間是否和睦關(guān)系到購(gòu)房者日后的居住生活狀態(tài)，好的鄰居會(huì)讓你生活愉快。通過(guò)衣著和生活規(guī)律判斷在此居住人們的社會(huì)層次，拜訪(fǎng)樓上、樓下、左左、右右的鄰居，了解他們?cè)诖司幼∈欠耥樞?。這樣，不但能夠提前與鄰里之間打好基礎(chǔ)以便日后好相處，同時(shí)亦能知曉購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)房屋的整體居住氛圍與自身需求是否相符。

交易篇

在二手房交易過(guò)程，購(gòu)房者不僅要關(guān)注房屋價(jià)格、物業(yè)管理、鄰居住戶(hù)等方面的問(wèn)題，更要熟知某些交易環(huán)節(jié)的知識(shí)。特別是后者，實(shí)際操作中，二手房糾紛多集中在交易環(huán)節(jié)，因此為了防止不必要的麻煩，預(yù)先了解和掌握交易注意事項(xiàng)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是非常必要的。

一、賣(mài)方身份的真實(shí)性 交易時(shí)，買(mǎi)方需查看賣(mài)方的房地產(chǎn)權(quán)證原件，或委托中介到房地產(chǎn)交易中心查詢(xún)。其中有幾項(xiàng)需要特別關(guān)注：產(chǎn)權(quán)人姓名、租賃備案情況、房屋面積、共有人信息、抵押狀態(tài)。

另外，在雙方簽訂正式的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，必須驗(yàn)證賣(mài)方的身份證原件，并查看全部共有人的身份證。如果共有人中有未滿(mǎn)16周歲且沒(méi)有身份證的，那就要查看該共有人的出生證原件。

二、賣(mài)方的還貸情況

若標(biāo)的房產(chǎn)存在抵押，則賣(mài)方需要在交易過(guò)戶(hù)之前，將該房屋內(nèi)的抵押情況予以注銷(xiāo)。若賣(mài)方的抵押是在購(gòu)進(jìn)該套房屋時(shí)，由于抵押貸款而產(chǎn)生的，則他需要與銀行預(yù)約還貸，并在取得抵押注銷(xiāo)材料后，將全套材料送進(jìn)房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行注銷(xiāo)。此時(shí)，買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)注意貸款銀行確認(rèn)賣(mài)方預(yù)約提前還貸所需的時(shí)間。一般來(lái)說(shuō)，各大銀行的預(yù)約還貸時(shí)間從2周至1個(gè)月不等，即從預(yù)約還貸之日起，需要經(jīng)過(guò)上述時(shí)間，銀行才接受還貸。這個(gè)時(shí)間直接影響到何時(shí)可以到房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行過(guò)戶(hù)交易。

三、購(gòu)房貸款的審批程序

大多購(gòu)房者購(gòu)房需要貸款。因此，向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，最好能夠熟悉申請(qǐng)銀行貸款的政策，從而使貸款的申請(qǐng)能夠順利被批準(zhǔn)。一般來(lái)說(shuō)，向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動(dòng)產(chǎn)證明，或者是擔(dān)任法人代表的公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及財(cái)務(wù)報(bào)表等材料，可以幫助買(mǎi)方貸到希望的數(shù)額。但要提請(qǐng)購(gòu)房者注意的是，如果通過(guò)中介公司辦理貸款，同樣需要把好貸款關(guān)，不能輕信中介公司的貸款承諾。

四、過(guò)戶(hù)交易有新規(guī)

國(guó)家二手房稅收新政是自2005年6月開(kāi)始實(shí)施的。新政規(guī)定，未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的不準(zhǔn)過(guò)戶(hù)。買(mǎi)賣(mài)取得房產(chǎn)證或完稅時(shí)間不足兩年的住房，售房者將繳納房屋銷(xiāo)售額5.5％的營(yíng)業(yè)稅，超過(guò)兩年不滿(mǎn)五年的按照買(mǎi)賣(mài)差額征個(gè)人所得稅，超過(guò)五年不收取營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。

新出臺(tái)的政策還將二手房劃分為普通住宅和非普通住宅兩種，其計(jì)稅方式不同。各地對(duì)普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一，如福州市區(qū)受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足的三個(gè)條件：1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；2.單套建筑面積在140平方米以下；3.成交價(jià)格在5500元／平方米以下。廈門(mén)市享受優(yōu)惠政策的普通商品住宅界定標(biāo)準(zhǔn)為：

一、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

二、單套建筑面積在140平方米；

三、實(shí)際成交價(jià)格7000元以下。二手房交易稅具體如何操作？舉例說(shuō)明如下：

普通住宅（按福州市的規(guī)定：?jiǎn)蝺r(jià)5500元／平方米以下，面積140平方米以下）有三種情況：

一、未滿(mǎn)兩年的房子——營(yíng)業(yè)稅全額征收，如以一套原價(jià)為25萬(wàn)元、申報(bào)價(jià)是30萬(wàn)元，但按福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的指導(dǎo)價(jià)應(yīng)是40萬(wàn)元，那么營(yíng)業(yè)稅將按40萬(wàn)元的指導(dǎo)價(jià)全額征收，稅率為5.5％，具體計(jì)算是40萬(wàn)×5.5％=2.2萬(wàn)；而個(gè)人所得稅的計(jì)算方法是（賣(mài)出房?jī)r(jià)原購(gòu)房?jī)r(jià)合理費(fèi)用）×20％，按福州市的有關(guān)規(guī)定合理費(fèi)用統(tǒng)一按賣(mài)出房?jī)r(jià)的20％扣除，那么這套房子的個(gè)人所得稅是：（40萬(wàn)×80％ 25萬(wàn)）×20％=1.4萬(wàn)元；

二、滿(mǎn)2年未滿(mǎn)5年的：由于滿(mǎn)2年了，所以營(yíng)業(yè)稅全免，但個(gè)人所得稅還要交，交的數(shù)額與上一種情況一樣，還是1.4萬(wàn)元；

三、滿(mǎn)5年的：此時(shí)營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅都不要交了。非普通住宅：（單價(jià)5500元／平方米以上，面積140平方米以上）也有三種情況：

一、未滿(mǎn)兩年的房子——營(yíng)業(yè)稅全額征收，以一套原價(jià)為50萬(wàn)元、申報(bào)價(jià)為60萬(wàn)元、評(píng)估價(jià)為70萬(wàn)元的房子為例，其營(yíng)業(yè)稅則要交70萬(wàn)×5.5％=3.85萬(wàn)元，個(gè)人所得稅要交（70萬(wàn)×80％－50萬(wàn)）×20％=1.2萬(wàn)元；

二、滿(mǎn)2年未滿(mǎn)5年：營(yíng)業(yè)稅按原價(jià)和評(píng)估價(jià)的差額計(jì)征，即（70萬(wàn)－50萬(wàn)）×5.5％=1.1萬(wàn)元，個(gè)人所得稅還是（70萬(wàn)×80％－50萬(wàn)）×20％=1.2萬(wàn)元；

三、5年以上的個(gè)人所得稅不要交了，而營(yíng)業(yè)稅仍然要按差額計(jì)征，即（70萬(wàn) 50萬(wàn)）×5.5％=1.1萬(wàn)元。

此外，還要注意房屋是否設(shè)立租賃以及是否備案。如果有租賃，則需要賣(mài)方在簽約當(dāng)日，提供承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)承諾書(shū)。如果有備案，則需要在買(mǎi)賣(mài)合同中，約定賣(mài)方和承租人辦理完結(jié)租賃備案注銷(xiāo)手續(xù)的時(shí)間。另外，還要注意定金、各筆房款和產(chǎn)證的保管情況，如果擔(dān)心交易風(fēng)險(xiǎn)，可以要求賣(mài)方把定金、房款和產(chǎn)證都保管于中介公司，并由中介按照合同的約定轉(zhuǎn)交定金和房款。當(dāng)然，還要確認(rèn)該房屋內(nèi)是否有戶(hù)口，如果有，則要確認(rèn)賣(mài)方有沒(méi)有戶(hù)口遷入地，什么時(shí)候可以遷出，并在合同中進(jìn)行明確的約定

二手房買(mǎi)賣(mài)流程及解釋

流程：挑選中介→審查房屋權(quán)屬→了解房屋使用狀況→實(shí)地查看房屋質(zhì)量→明確中介收定性質(zhì)→上下家當(dāng)面談合同→結(jié)清水表帳單→告知電表狀況→協(xié)助燃?xì)膺^(guò)戶(hù)→結(jié)清電話(huà)費(fèi)→遷移戶(hù)口

挑選中介→

如果交易通過(guò)中介公司完成，必須選一家資信可靠的中介公司是保證安全的前提。所選的中介公司須是有品牌的大公司，這些公司不僅有經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)紀(jì)人員，而且操作也比較的規(guī)范。

審查房屋權(quán)屬→

下家要隊(duì)房屋的權(quán)屬情況有所了解。首先，查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人與上家的身份證是否一致。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書(shū)面證明。在簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，共有人如步能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。其次，把好夫妻共有財(cái)產(chǎn)關(guān)，《婚姻法》規(guī)定，凡是夫妻婚后因購(gòu)買(mǎi)、繼承取得的房屋屬于雙方共有財(cái)產(chǎn)，下家應(yīng)要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。

了解房屋使用狀況→

首先，一定要確保房屋的產(chǎn)權(quán)證是真實(shí)的。根據(jù)房屋產(chǎn)證，下家可以了解到房屋建筑面積大小，房屋用途是辦公還是居住等內(nèi)容。另外，下家可到房屋所在地的房地產(chǎn)交易部門(mén)查到房屋有無(wú)被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利，是否已設(shè)定抵押。

實(shí)地查看房屋質(zhì)量→

下家除了向房屋左鄰右舍、小區(qū)物業(yè)公司詢(xún)問(wèn)房屋是否做過(guò)大修或質(zhì)量問(wèn)題外，還應(yīng)實(shí)地查看房屋質(zhì)量。首先，查看房屋是否有私自搭建違章建筑的情況，如擅自占用屋頂露臺(tái)、走廊，屋內(nèi)未經(jīng)有關(guān)部門(mén)許可搭有閣樓等。第二，觀(guān)察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，如戶(hù)型是否實(shí)用，管線(xiàn)走向是否安全、合理，天花板有無(wú)漏水的痕跡，墻壁是否有爆裂或脫皮的情況等；第三，檢查水龍頭看看出水的暢通情況；查看房屋的供電容量，以防冬夏空調(diào)開(kāi)不了的尷尬；觀(guān)察屋內(nèi)電線(xiàn)是否有老化的現(xiàn)象；最后，下家對(duì)簡(jiǎn)單的新裝修多一個(gè)心眼，有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質(zhì)量缺陷，如墻壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。

明確中介收定性質(zhì)→

定金糾紛占二手房交易糾紛的比例較高。若下家把定金交給中介公司，一定要明確終結(jié)公司收取定金的性質(zhì)是代收，還是轉(zhuǎn)交。如果是代收，則中介公司收取定金時(shí)應(yīng)當(dāng)出具上家的委托書(shū)。否則，下家要在居間合同中明確中介公司的轉(zhuǎn)交責(zé)任，如約定幾天內(nèi)轉(zhuǎn)交，未能按轉(zhuǎn)交需承擔(dān)的違約責(zé)任等。為了防止上家收了定金之后提高房屋總價(jià)，上下家要在書(shū)面的定金協(xié)議中對(duì)購(gòu)房合同的主要條款達(dá)成一致意見(jiàn)，這樣下家就會(huì)有保障。

上下家當(dāng)面談合同→

即使是通過(guò)品牌中介公司交易，也不能完全排除個(gè)別素質(zhì)不高的業(yè)務(wù)員從中做手腳。因此，在達(dá)成交易意向后，上下家要對(duì)交易中應(yīng)發(fā)生的稅費(fèi)有所了解，具體可到房產(chǎn)交易部門(mén)咨詢(xún)，這樣可以防止少數(shù)業(yè)務(wù)員或中介公司借各種名目亂收費(fèi)。在交易過(guò)程中，上下家不要擅自與業(yè)務(wù)員簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，避免業(yè)務(wù)員將公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為人業(yè)務(wù)，使得上下家無(wú)法享受中介公司的擔(dān)保。在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，上下家一定要當(dāng)面談好房?jī)r(jià)、過(guò)戶(hù)時(shí)間等條款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價(jià)的情況發(fā)生。

結(jié)清水表帳單→

市自來(lái)水公司目前實(shí)行的是戶(hù)名住宅地址制度，因此上下家不需要辦理水表過(guò)戶(hù)手續(xù)。按自來(lái)水公司的規(guī)定，不論是誰(shuí)使用的，凡發(fā)生逾期未繳的按日加收千分之二的滯納金，如經(jīng)30日催繳后仍未繳清水費(fèi)和滯納金的住戶(hù)，則停止供水。因此，在交房之前，下家要詢(xún)問(wèn)上家是否已付清水費(fèi)，同時(shí)別忘了保留交房日上個(gè)份的已繳訖水費(fèi)賬單收據(jù)。

告知電表狀況→

按電力公司規(guī)定，凡發(fā)現(xiàn)私自裝拆總?cè)劢z箱和電表、私自開(kāi)啟封印、擅自變更計(jì)量裝置等行為均屬于違章行為，違者按違章用電處理。因此，在房屋交接驗(yàn)收時(shí)，下家必須親自查驗(yàn)電表有否移動(dòng)、改裝、線(xiàn)路走向是否正常等，同時(shí)保留交房日上個(gè)月份已繳訖的電費(fèi)賬單收據(jù)。

協(xié)助燃?xì)膺^(guò)戶(hù)→

按照燃?xì)夤镜囊?guī)定，上下家必須一起到燃?xì)獠块T(mén)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

結(jié)清電話(huà)費(fèi)→

有的家庭已經(jīng)安裝了多門(mén)電話(huà)線(xiàn)路，下家就要仔細(xì)問(wèn)清楚，并且在合同補(bǔ)充條款中約定是一根還是兩根線(xiàn)路，是-普通電話(huà)線(xiàn)還是ISDN電話(huà)線(xiàn)，轉(zhuǎn)讓價(jià)是否包含電話(huà)線(xiàn)。購(gòu)房者可以讓原房主將電話(huà)移走，然后另外申請(qǐng)安裝電話(huà)。如確因電話(huà)線(xiàn)路或號(hào)源緊張而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到電信部門(mén)辦一張截止到交房日的結(jié)算賬單，一并清結(jié)后，再辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

遷移戶(hù)口→

買(mǎi)賣(mài)二手房，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移以外，上家的戶(hù)口沒(méi)有及時(shí)遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一種糾紛。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查閱上家的戶(hù)口是否已經(jīng)遷出。如果上家戶(hù)口要在交房后才可遷出，則下家一定要與上家就此問(wèn)題約定清楚

二手房購(gòu)房指南:關(guān)注細(xì)節(jié)力保交易安全

考慮到二手房的交易雙方多為個(gè)人，交易風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比一手房要大，加上二手房買(mǎi)賣(mài)涉及環(huán)節(jié)較多，為確保交易安全，張律師認(rèn)為購(gòu)房者要對(duì)一些細(xì)節(jié)問(wèn)題給予足夠的重視。

在正式交易之前，購(gòu)房者應(yīng)清楚該房屋是否存在抵押或查封等限制交易情形，如存在此類(lèi)情況將導(dǎo)致無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)繳稅費(fèi)的具體種類(lèi)及數(shù)額要做到心中有數(shù)，防止由于對(duì)購(gòu)房應(yīng)繳稅費(fèi)估算不足而與預(yù)算有較大出入的情況發(fā)生。購(gòu)房者不能忽略上家是否為房屋產(chǎn)權(quán)人及該房屋是否還有其他產(chǎn)權(quán)人，如果與非產(chǎn)權(quán)人或非全部產(chǎn)權(quán)人簽訂合同，購(gòu)房者應(yīng)要求其提供產(chǎn)權(quán)人出具的委托書(shū)，以防產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)人或其他共有權(quán)人以合同簽訂人未取得委托為由主張合同不成立的情況發(fā)生。

購(gòu)房者在支付定金前，可先要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議，然后再與中介公司簽訂書(shū)面的中介協(xié)議。該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況、房?jī)r(jià)、保留期限及定金罰則并蓋有中介公司的印章；與中介公司簽好中介協(xié)議后，交付定金之前還應(yīng)要求中介公司出具上家委托其收取定金的委托書(shū)；收到委托書(shū)后，在交付定金時(shí)應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)，該收據(jù)應(yīng)有中介公司經(jīng)辦人員的簽字，還應(yīng)加蓋中介公司的印章。

由于正式合同將作為買(mǎi)賣(mài)雙方履行交易的法律依據(jù)，因此在訂立合同時(shí)，雙方應(yīng)充分協(xié)商，就交易流程、當(dāng)事人的各項(xiàng)義務(wù)包括有關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)等在合同附件中作出詳細(xì)的約定。一旦出現(xiàn)約定不明甚至約定真空的情況，爭(zhēng)議將不可避免。不少購(gòu)房者認(rèn)為取得房產(chǎn)證后，辦理交房只是領(lǐng)取鑰匙、查驗(yàn)房屋而已，房屋交接手續(xù)其實(shí)遠(yuǎn)非如此簡(jiǎn)單，除驗(yàn)房及相關(guān)設(shè)備是否正常且符合合同約定之外，還需注意相關(guān)費(fèi)用是否已依據(jù)合同約定結(jié)清、相關(guān)更名手續(xù)是否已辦妥等。

二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中注重幾大點(diǎn)

1.價(jià)格體系復(fù)雜

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，已購(gòu)公有住房上市交易，成交價(jià)格由雙方協(xié)定。但據(jù)專(zhuān)業(yè)評(píng)估人士介紹，舊房的價(jià)格體系較新房復(fù)雜得多，它的評(píng)估指標(biāo)包含許多方面的內(nèi)容，區(qū)域因素如地理位置、周邊環(huán)境、配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施、集聚程度等，個(gè)別因素包括樓房的結(jié)構(gòu)、面積、戶(hù)型、樓層、使用年限甚至裝修水平，不是一個(gè)簡(jiǎn)單的電腦評(píng)估體系軟件通過(guò)幾項(xiàng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及出具一個(gè)市場(chǎng)平衡價(jià)就能解決的。估價(jià)師需對(duì)估價(jià)對(duì)象周邊的市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)查，找出可比案例，再對(duì)估價(jià)對(duì)象各種因素進(jìn)行修正，如交易情況、交易日期、土地位置、使用年限、交通條件、集聚程度、基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、樓房面積、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等，并采用至少兩種以上的方法，才能確定一個(gè)公平合理的價(jià)格。

2.房屋產(chǎn)權(quán)完整很重要

房屋產(chǎn)權(quán)是否完整對(duì)于房屋交易非常重要，購(gòu)房者如果購(gòu)買(mǎi)了產(chǎn)權(quán)不清、部分產(chǎn)權(quán)或無(wú)產(chǎn)權(quán)的房屋時(shí)必會(huì)產(chǎn)生糾紛。因而房屋權(quán)屬狀況的認(rèn)定，必須經(jīng)過(guò)仔細(xì)的查驗(yàn)后方可下結(jié)論。除了客戶(hù)提供合法的證件外，還應(yīng)查驗(yàn)證件的合法性及來(lái)源，同時(shí)了解房屋是否已設(shè)定抵押或被法院查封等等。3.注意舊房的安全性

有關(guān)專(zhuān)家在談到已購(gòu)公有住房上市時(shí)指出，上市的舊房一般已建成數(shù)年，甚至幾十年，多為老舊房屋，鋼筋水泥結(jié)構(gòu)的壽命可達(dá)70年至80年，磚泥結(jié)構(gòu)的不過(guò)60年至70年，磚木結(jié)構(gòu)的大約50年，這些房屋的抗震性能普遍不如新建的房屋。購(gòu)買(mǎi)房屋，一般希望能住10年以上，對(duì)房屋的成新率，即可居住年限應(yīng)認(rèn)真測(cè)算。消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)舊房之前最好咨詢(xún)一下有關(guān)專(zhuān)家，以對(duì)房屋的安全程度作一番了解。

4.弄清自己的權(quán)重因素

消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)主要依據(jù)以下條件：價(jià)格、交通區(qū)位、環(huán)境、社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理等。不同的人可能更重視其中某項(xiàng)因素，即房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中需增加“權(quán)重”的因素。有學(xué)齡子女的更重視社區(qū)的中學(xué)、小學(xué)、幼兒園的水平，老年人更注重就近有無(wú)好的醫(yī)院或合同醫(yī)院，喜清靜的消費(fèi)者希望回歸自然，遠(yuǎn)離鬧市，而做生意的購(gòu)房者更中意于靠近市場(chǎng)。上述因素，購(gòu)房者要依據(jù)自己的條件做出選擇。

5.選擇中介要慎重

繁榮的市場(chǎng)背后，總有些陰暗的角落。買(mǎi)家為了買(mǎi)房在尋找中介時(shí)，一定要對(duì)中介公司的資質(zhì)、資信、服務(wù)項(xiàng)目及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了解調(diào)查，防止購(gòu)買(mǎi)過(guò)程產(chǎn)生不必要的麻煩和過(guò)多的支出。

選購(gòu)滿(mǎn)意二手房全攻略

消費(fèi)者如何買(mǎi)到稱(chēng)心如意的二手房？有關(guān)專(zhuān)家建議，應(yīng)從以下幾個(gè)方面注意。

選房：首先考察性?xún)r(jià)比

選房時(shí)一定要分清購(gòu)房目的是自己居住還是投資，選擇自住房應(yīng)考慮交通、生活是否便利、市政配套、物業(yè)管理水平;供水、供電、供氣能否保證，排污、通訊是否通暢。了解小區(qū)物業(yè)管理可提供的服務(wù)項(xiàng)目及各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，拜訪(fǎng)鄰居，了解周邊居住環(huán)境。

了解該住房的使用年限及土地使用期限、該房屋的用途、有無(wú)欠交物業(yè)管理費(fèi)以及水、電、煤氣等費(fèi)用；確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積、觀(guān)察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、戶(hù)型、管線(xiàn)是否合理，天花板、墻壁是否有問(wèn)題；了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，因?yàn)槿绻阗I(mǎi)了房以后打算裝修，一定要問(wèn)清楚管線(xiàn)的走向、承重墻的位置等，以免造成不必要的麻煩。

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看房：驗(yàn)明產(chǎn)權(quán)是關(guān)鍵

產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購(gòu)買(mǎi)，這往往是市民在購(gòu)房時(shí)最容易忽視的一個(gè)環(huán)節(jié)，也是產(chǎn)生購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的根源。

買(mǎi)房一定要看土地、房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)系是否明晰，有無(wú)遺留糾紛問(wèn)題，防止一房?jī)少u(mài)；審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性。注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無(wú)抵押或共有人等。

簽合同：確認(rèn)合法身份

一般購(gòu)買(mǎi)二手房的合同有兩種，如果是通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)二手房，除了直接同房屋產(chǎn)權(quán)所有人簽署的《買(mǎi)賣(mài)契約》，還要同中介公司簽署《房產(chǎn)中介合同》。

房產(chǎn)中介合同在法律上叫做居間合同，簽署前一要審查其資格，看是否辦理了工商登記手續(xù)。二要審查對(duì)方的委托授權(quán)書(shū)，以確認(rèn)對(duì)方是賣(mài)主的合法代理人。要與中介公司簽訂統(tǒng)一規(guī)范的委托代理合同。合同上應(yīng)寫(xiě)明代理方式、代理報(bào)酬、代理期限與代理權(quán)限等內(nèi)容，特別要注意是否蓋章及寫(xiě)清有關(guān)日期。

辦手續(xù)：必要程序不能簡(jiǎn)化

經(jīng)過(guò)選房、看房、簽合同三個(gè)步驟后，將進(jìn)入買(mǎi)房的實(shí)質(zhì)性階段。具體是：房屋面積測(cè)繪、房屋價(jià)值評(píng)估、房屋抵押貸款、房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)、取得回執(zhí)。

購(gòu)房后應(yīng)盡快辦理房產(chǎn)證，并督促賣(mài)方盡快遷出戶(hù)口；辦理二手房貸款環(huán)節(jié)較多、需要時(shí)間較長(zhǎng)，手續(xù)繁瑣。千萬(wàn)不要因?yàn)橛H戚朋友介紹而簡(jiǎn)化程序，不要私下交易，要合法、徹底辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)必須報(bào)經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門(mén)才能完成過(guò)戶(hù)手續(xù)。

交房：按照合同約定執(zhí)行

辦理完所有手續(xù)后，買(mǎi)賣(mài)雙方按合同條款交接房屋，驗(yàn)收房?jī)?nèi)不得拆除的房屋裝修和附屬設(shè)施，驗(yàn)收合格后買(mǎi)方付款。

關(guān)于稅費(fèi)的交納應(yīng)在《買(mǎi)賣(mài)契約》中注明由哪一方繳納，未注明的要按照規(guī)定各自承擔(dān)；最后，按照房地產(chǎn)交易中心規(guī)定，領(lǐng)取房地產(chǎn)證時(shí)，必須本人到場(chǎng)，如本人因故不能到場(chǎng)領(lǐng)證，應(yīng)提前辦理委托領(lǐng)證公證手續(xù)。

二手房交易過(guò)程中的稅費(fèi)一覽 目前在二手房交易過(guò)程中需交納的稅費(fèi)，包括印花稅、契稅、土地出讓金、綜合地價(jià)款等多個(gè)稅目。下面的內(nèi)容希望能給您在置業(yè)過(guò)程中起到一定的指導(dǎo)作用，但這并不是萬(wàn)能的，也并不是適合任何房屋，因此提醒您在交易過(guò)程中還要根據(jù)自己房屋的實(shí)際情況來(lái)確定該交納哪些稅費(fèi)。

目前個(gè)稅的征收辦法分兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，商品房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是銷(xiāo)售額減購(gòu)買(mǎi)價(jià)款減合理費(fèi)用后再乘以20%；公房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是銷(xiāo)售額減4000元后乘以建筑面積減合理費(fèi)用后再乘以20%。

房屋性質(zhì)——已購(gòu)公房對(duì)于公房業(yè)主來(lái)說(shuō)，2005年8月8日《關(guān)于個(gè)人銷(xiāo)售已購(gòu)住房有關(guān)稅收征管問(wèn)題的補(bǔ)充通知》的出臺(tái)讓幾乎所有的已購(gòu)公房被列在免征營(yíng)業(yè)稅之列，極大地降低公房業(yè)主的出售成本，使得已購(gòu)公房的房源量得到大量釋放，為二手房交易的活躍發(fā)展起到積極的作用。

下面以一個(gè)具體實(shí)例來(lái)說(shuō)明進(jìn)行已購(gòu)公房交易買(mǎi)賣(mài)雙方需交納的稅費(fèi)：劉女士在海淀區(qū)翠微路地區(qū)有一套1992年已購(gòu)公房，建筑面積約為80平方米。2005年10月，劉女士首次將該套房屋進(jìn)行上市交易，經(jīng)過(guò)幾天的買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)價(jià)格的協(xié)商后，最終該套房屋以6180元/平方米的價(jià)格，即總價(jià)款494400元出售給馬先生。對(duì)于賣(mài)方劉女士來(lái)說(shuō)，需交納的稅費(fèi)如下：印花稅印花稅為成交價(jià)的萬(wàn)分之五，即494400×0.05%＝247.2元對(duì)于買(mǎi)方馬先生來(lái)說(shuō)，需交納的稅費(fèi)如下：1)印花稅印花稅為成交價(jià)的萬(wàn)分之五，即494400×0.05%＝247.2元2)契稅根據(jù)2005年8月8日《關(guān)于個(gè)人銷(xiāo)售已購(gòu)住房有關(guān)稅收征管問(wèn)題的補(bǔ)充通知》中明確規(guī)定：對(duì)于首次上市交易的已購(gòu)公房等6大類(lèi)保障性住房在交易過(guò)程中均視為普通住房。契稅按1.5%征收。則上例中馬先生需交納契稅為成交價(jià)的1.5%，即494400×1.5%＝7416元3)土地出讓金對(duì)于首次上市交易的公房來(lái)說(shuō)，買(mǎi)方要交納土地出讓金，即為1560元/平方米×80平方米×1%＝1248元綜上，對(duì)于買(mǎi)方馬先生來(lái)說(shuō)總共要支付的稅費(fèi)為8911.2元。

房屋性質(zhì)——二手商品房就目前市場(chǎng)情況來(lái)看，營(yíng)業(yè)稅的征收對(duì)二手商品房的影響明顯，大大縮減了房產(chǎn)出售者的預(yù)期收益。下面舉一個(gè)例子來(lái)說(shuō)明二手商品房在出售過(guò)程中買(mǎi)賣(mài)雙方需交納的稅費(fèi)。

幾年前，李先生在望京地區(qū)購(gòu)置一套商品房，建筑面積為142平方米，購(gòu)買(mǎi)時(shí)價(jià)格為6000元/平方米，總價(jià)為85.2萬(wàn)元?，F(xiàn)2005年10月李先生打算將該套房屋以7000元/平方米的價(jià)格出售出去，總價(jià)為99.4萬(wàn)元。對(duì)于賣(mài)方李先生來(lái)說(shuō)，需交納的稅費(fèi)如下：1)印花稅成交價(jià)的萬(wàn)分之五，即印花稅為994000×0.05%＝497元2)營(yíng)業(yè)稅(稅率為5.5%，其中包含城建維護(hù)費(fèi)和教育附加費(fèi))假如1：李先生房屋持有時(shí)間在2年以?xún)?nèi)，需全額征收營(yíng)業(yè)稅即為994000×5.5%＝54670元。

假如2：李先生房屋持有時(shí)間在2年以上，如果是普通住房則營(yíng)業(yè)稅免交，若為非普通住房則按差額征收營(yíng)業(yè)稅。而上例中李先生的房屋建筑面積為142平方米，按照普通住宅與非普通住宅的判斷標(biāo)準(zhǔn)可知該套房屋為非普通住宅，需要按差額征收營(yíng)業(yè)稅，即應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅為(994000-852000)×5.5%＝7810元。對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)該套二手商品房需交納的稅費(fèi)如下：1)印花稅成交價(jià)的萬(wàn)分之五，即印花稅為994000×0.05%＝497元2)契稅契稅的收繳基準(zhǔn)利率是按照普通住宅和非普通住宅來(lái)區(qū)分的，普通住宅按成交價(jià)的1.5%征收，非普通住宅按成交價(jià)的3%征收。而對(duì)于本例中買(mǎi)方要購(gòu)買(mǎi)的房屋面積為142平方米，已超過(guò)140平方米，屬于非普通住宅，因此契稅的征收按成交價(jià)的3%征收，即為994000×3%＝29820元綜上，對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)應(yīng)支付的稅費(fèi)為30317元。

房屋性質(zhì)——經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為補(bǔ)貼低收入家庭而公開(kāi)出售的一類(lèi)房屋。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)也有一定的限制，不是所有人都可以買(mǎi)到經(jīng)濟(jì)適用房。而對(duì)于再次上市交易的經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)說(shuō)，稅費(fèi)的交納也顯得略微復(fù)雜些。經(jīng)濟(jì)適用房的上市交易是以5年期為界限的，下面舉兩個(gè)例子分別來(lái)說(shuō)明5年以?xún)?nèi)和5年以外上市交易經(jīng)濟(jì)適用房的交納稅費(fèi)情況：案例一：小王畢業(yè)后不久，在家人的支援下于200 1年10月在回龍觀(guān)購(gòu)得一套經(jīng)濟(jì)適用房，建筑面積為60平方米，總價(jià)為15.9萬(wàn)元。但現(xiàn)在由于小王的工作單位在玉泉路附近，每天上下班花在路上的時(shí)間約在3小時(shí)內(nèi)，所以小王決定將該房屋賣(mài)掉，到石景山地區(qū)另購(gòu)一套房屋。小王的房屋屬于5年以?xún)?nèi)出售，則買(mǎi)賣(mài)雙方需交納的稅費(fèi)如下：對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，小王的房屋只能出售給滿(mǎn)足購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房條件的人，且出售價(jià)格不應(yīng)高于購(gòu)買(mǎi)時(shí)的價(jià)格。交納稅費(fèi)僅為印花稅即最高為159000×0.05%＝79.5元。對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，分兩種情況：一種情況是如果政府對(duì)購(gòu)房人審批的總房?jī)r(jià)大于實(shí)際購(gòu)買(mǎi)房屋的成交總價(jià)(15.9萬(wàn)元)，則買(mǎi)方需交納稅費(fèi)有：契稅(按成交價(jià)的1.5%交納)和印花稅(按成交價(jià)的0.05%交納)經(jīng)過(guò)計(jì)算交納稅費(fèi)，契稅為159000×1.5%＝2385元，印花稅為159000×0.05%＝79.5元另一種情況是如果政府對(duì)購(gòu)房人審批的購(gòu)房總價(jià)低于實(shí)際購(gòu)買(mǎi)房屋的成交總價(jià)(15.9萬(wàn)元)，則買(mǎi)方需交納稅費(fèi)有：契稅(按成交價(jià)的1.5%交納)和印花稅(按成交價(jià)的0.05%交納)，和差價(jià)部分的綜合地價(jià)款10%。假設(shè)政府審批購(gòu)房人的購(gòu)房總價(jià)為13萬(wàn)元。

經(jīng)過(guò)計(jì)算交納稅費(fèi)，契稅為159000×1.5%＝2385元，印花稅為159000×0.05%＝79.5元，綜合地價(jià)款為(159000-130000)×10%＝2900元案例二：家住天通苑的毛先生為了更好的改善居住環(huán)境，現(xiàn)打算將自己2000年2月在天通苑購(gòu)置的一套經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓出去，到朝陽(yáng)公園附近再購(gòu)置一套房屋。毛先生的房屋建筑面積為80平方米，當(dāng)時(shí)購(gòu)入價(jià)為21.2萬(wàn)元?，F(xiàn)毛先生打算以35萬(wàn)元的總價(jià)將其售出。

由于該套房屋出售時(shí)毛先生的持有時(shí)間超過(guò)5年，則該套房屋可以出售給任何消費(fèi)者，并可以市場(chǎng)價(jià)出售。毛先生的房屋屬于5年以外出售，買(mǎi)賣(mài)雙方需交納的稅費(fèi)如下：對(duì)于賣(mài)方毛先生來(lái)說(shuō)，需交納的稅費(fèi)如下：1)印花稅印花稅為成交價(jià)的萬(wàn)分之五，即350000×0.05%＝175元2)綜合地價(jià)款綜合地價(jià)款為成交總價(jià)的10%，即350000×10%＝35000元，即賣(mài)方需交納稅費(fèi)為35175元對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，需交納的稅費(fèi)如下：1)印花稅印花稅為成交價(jià)的萬(wàn)分之五，即350000×0.05%＝175元2)契稅契稅為成交總價(jià)的1.5%，即350000×1.5%＝5250元即買(mǎi)方需交納的稅費(fèi)為5425元。業(yè)內(nèi)建議事實(shí)上，二手房征收個(gè)稅并非“新”聞，對(duì)于此次國(guó)家稅務(wù)總局再次發(fā)話(huà)，業(yè)內(nèi)在表示認(rèn)可的同時(shí)，也提出了專(zhuān)業(yè)建議。

北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)金育松在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，從個(gè)稅的具體實(shí)施來(lái)看，仍然存在三點(diǎn)疑問(wèn)。首先是征收時(shí)間的確定，究竟什么時(shí)候開(kāi)始正式實(shí)施；其次，一旦實(shí)施時(shí)間確定下來(lái)后，對(duì)于以前需要交個(gè)稅而未交的房產(chǎn)是否要補(bǔ)交；第三，征收方式的細(xì)節(jié)如何確定。

而中原地產(chǎn)副總監(jiān)宮萍則認(rèn)為，征收個(gè)稅本身無(wú)可厚非，但由于目前二手房個(gè)稅征收的政策還是2003年制訂的，而從2003年以后北京二手房交易市場(chǎng)發(fā)生了巨大變化，以往的政策已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)的調(diào)整。同時(shí)，她表示，個(gè)稅征收的稅率標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)變化的市場(chǎng)做相應(yīng)調(diào)整，比如，目前廣州就已經(jīng)采取了商品房和公房區(qū)別繳稅的做法；而稅務(wù)部門(mén)也有義務(wù)清楚地告之納稅人和房產(chǎn)中介交納個(gè)稅的流程，以保證政策的有效執(zhí)行。

業(yè)內(nèi)人士同時(shí)也向消費(fèi)者提出了幾點(diǎn)建議：一是賣(mài)房人首先應(yīng)該了解哪些是可以免稅的。個(gè)稅的免征條件包括：一是“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅”；另外，對(duì)賣(mài)房一年內(nèi)又買(mǎi)其他房產(chǎn)的，可視其購(gòu)房?jī)r(jià)值全部或部分免稅。二是消費(fèi)者要選擇比較好的經(jīng)紀(jì)公司，針對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的變化去各個(gè)經(jīng)紀(jì)公司咨詢(xún)一下業(yè)務(wù)就知道各個(gè)經(jīng)紀(jì)公司差別在哪。

三是不需要太多的觀(guān)望，自己把握整體的需求，專(zhuān)家的意見(jiàn)可以作為一個(gè)參考，還是要根據(jù)自己的實(shí)際情況判斷買(mǎi)還是賣(mài)、是觀(guān)望還是等待。

涉及到二手房交易過(guò)程中的稅目一覽

一、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房（包括商品房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房等），需要繳納契稅和印花稅。

1）契稅

個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房應(yīng)該在簽訂合同之日起10日內(nèi)到房屋所在的契稅征收部門(mén)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收部門(mén)規(guī)定的期限內(nèi)繳納稅款。契稅稅額按照住房的成交價(jià)格計(jì)算繳納，計(jì)算公式為： 應(yīng)納契稅稅額=住房成交價(jià)格×適用稅率

其中，住房的成交價(jià)格是指合同確定的價(jià)格，包括買(mǎi)房人交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)利益等。適用稅率為3％至5％，具體的稅率由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在幅度范圍內(nèi)按照當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況確定。

另外，如果個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的是自用普通住宅，可以享受減半征收契稅的優(yōu)惠政策。享受此項(xiàng)優(yōu)惠政策要滿(mǎn)足三個(gè)條件：第一，購(gòu)買(mǎi)住房只能是個(gè)人；第二，購(gòu)房的用途只能是自用；第三，這里的“普通住宅”指按一般民用住標(biāo)準(zhǔn)建造的居民住房。目前，我國(guó)對(duì)“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)還沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定，具體標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)實(shí)際情況確定。

（2）印花稅

個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房還須按稅法規(guī)定繳納印花稅。印花稅暫行條例規(guī)定，商品房銷(xiāo)售按銷(xiāo)售額的萬(wàn)分之五對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方征收印花稅。

二、個(gè)人出售5年以上普通住房需要繳納個(gè)人所得稅。

1、個(gè)人出售自有住房時(shí)，如果能夠提供完整、準(zhǔn)確的住房原值憑證，能夠正確計(jì)算應(yīng)納稅所得額的，其應(yīng)納稅額按下列公式計(jì)算：

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額*20％

應(yīng)納稅所得額=轉(zhuǎn)讓住房的收入額－住房原值和合理費(fèi)用

合理費(fèi)用是指出售住房時(shí)，按照規(guī)定繳納或支付的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等有關(guān)稅金和費(fèi)用。

2、個(gè)人不能提供住房原值憑證和其他有關(guān)扣減項(xiàng)目明細(xì)資料，不能正確計(jì)算或難以準(zhǔn)確計(jì)算應(yīng)納稅所得額的，主管地稅機(jī)關(guān)可以采取核定征收的方式征收個(gè)人所得稅，其計(jì)算公式為： 應(yīng)納稅額=轉(zhuǎn)讓住房的收入額*核定征收率

3、核定征收率的確定(核定征收政策不適用于商業(yè)用房/非住宅)除按國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定可享受免征個(gè)人所得稅的情況外，對(duì)個(gè)人出售住房所得，個(gè)人所得稅核定征收率為1％。

三、對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個(gè)人所得稅。其中自用生活用房的起始時(shí)間，以房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅完稅證明或《國(guó)有住房出售收入專(zhuān)用票據(jù)》上注明的時(shí)間，按孰先原則確定。

第三篇：購(gòu)買(mǎi)二手房須知

二手房交流流程

首先，了解產(chǎn)權(quán)及房屋具體情況。確定房子的產(chǎn)權(quán)，比如審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無(wú)抵押或共有人等；包括房東的合法證件，所有權(quán)證書(shū)、身份證、產(chǎn)權(quán)證、有無(wú)查封、抵押、質(zhì)押，有無(wú)債務(wù)糾紛、共有權(quán)人是否同意出售。

其次，簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同。雙方通過(guò)協(xié)商確定成交價(jià)格、交付時(shí)間、產(chǎn)權(quán)辦理的具體事宜之后，可簽訂定金合同，交納購(gòu)房定金。雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，合同一般包括當(dāng)事人姓名、住所、位置（房產(chǎn)證號(hào)）、數(shù)量、房款、支付方式、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)時(shí)間、違約責(zé)任、解決爭(zhēng)議的方式等。雙方簽訂至少三份合同。呵呵這個(gè)環(huán)節(jié)看似比較繁瑣，卻是整個(gè)環(huán)節(jié)中最重要的部分。大家對(duì)每個(gè)細(xì)節(jié)都要看細(xì)了。否則上當(dāng)或是違約時(shí)也好有個(gè)憑證。

第三，評(píng)估公司做評(píng)估。

第四，付款。如果你是一次性付錢(qián)，那中介和房東最喜歡。如果是貸款，需要提供：如果要貸款的話(huà)，需要辦理相關(guān)按揭業(yè)務(wù)；需要提供：賣(mài)方有本人身份證原件，結(jié)婚證或單身證明、戶(hù)口簿，買(mǎi)方：身份證原件、結(jié)婚證或單身證明、戶(hù)口簿及單位收入證明。之后銀行審核買(mǎi)方資信，對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，確定貸款額度。最后放貸款。辦理完這些后等銀行的承諾函（一般為3-5個(gè)工作日，不包括公休日），雙方帶銀行函到房產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶(hù)，完成產(chǎn)權(quán)登記變更，銀行將貸款一次性發(fā)放（一般15個(gè)工作日），買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證（一般30個(gè)工作日）。

第五，注銷(xiāo)該物業(yè)的他項(xiàng)權(quán)證。（他項(xiàng)權(quán)證：指在他項(xiàng)權(quán)利登記后，由房管部門(mén)核發(fā)、由抵押權(quán)人持有的權(quán)利證書(shū)。）

第六，將合同交到房管部門(mén)產(chǎn)權(quán)交易中心相關(guān)辦事窗口。雙方向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。雙方帶好身份證、戶(hù)口簿、提出申請(qǐng)后，他們要查驗(yàn)證件，審查產(chǎn)權(quán)，符合條件后準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

第七，繳稅。憑受理單繳納相關(guān)稅費(fèi)，這個(gè)不同性質(zhì)的交易需要交納的稅費(fèi)不同。一般包含營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅交易費(fèi)、公正登記費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等。

第八，憑上一步拿到的完稅契證到房管部門(mén)辦理房產(chǎn)證。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)手續(xù)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

第九，到土管部門(mén)辦理土地證。

買(mǎi)方領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證、付清房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清物業(yè)費(fèi)后，一切就OK啦。

二手房買(mǎi)賣(mài)合同

賣(mài)方：_______________(簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)身份證號(hào)碼：_____________________

買(mǎi)方：_______________(簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)身份證號(hào)碼：_____________________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。

第一條 乙方同意購(gòu)買(mǎi)甲方擁有的座落在______市_____區(qū)________________________擁有的房產(chǎn)住宅，建筑面積為_(kāi)____平方米。（詳見(jiàn)土地房屋權(quán)證第_______________號(hào)）。

第二條 上述房產(chǎn)的交易價(jià)格為：?jiǎn)蝺r(jià)：人民幣_(tái)_______元/平方米，總價(jià)：人民幣_(tái)__________元整（大寫(xiě)：____佰____拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整）。本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣 __________元整，作為購(gòu)房定金。

第三條 付款時(shí)間與辦法：

1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)當(dāng)日支付首付款（含定金）人民幣_(tái)___拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣_(tái)___________元整申請(qǐng)銀行按揭（如銀行實(shí)際審批數(shù)額不足前述申請(qǐng)額度，乙方應(yīng)在繳交稅費(fèi)當(dāng)日將差額一并支付給甲方），并于銀行放款當(dāng)日付給甲方。

2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)當(dāng)日支付首付款（含定金）人民幣_(tái)___拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣_(tái)___________元整于產(chǎn)權(quán)交割完畢當(dāng)日付給甲方。

第四條 甲方應(yīng)于收到乙方全額房款之日起____天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應(yīng)在交房當(dāng)日將_________等費(fèi)用結(jié)清。

第五條 稅費(fèi)分擔(dān) 甲乙雙方應(yīng)遵守國(guó)家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)所需繳納的稅費(fèi)。經(jīng)雙方協(xié)商，交易稅費(fèi)由_______方承擔(dān)，中介費(fèi)及代辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)由______方承擔(dān)。

第六條 違約責(zé)任 甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應(yīng)書(shū)面通知甲方，甲方應(yīng)在____日內(nèi)將乙方的已付款不記利息）返還給乙方，但購(gòu)房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應(yīng)書(shū)面通知乙方，并自違約之日起____日內(nèi)應(yīng)以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。

第七條 本合同主體

1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。

2.乙方是____________，代表人是____________。

第八條 本合同如需辦理公證，經(jīng)國(guó)家公證機(jī)關(guān)____ 公證處公證。

第九條 本合同一式 份。甲方產(chǎn)權(quán)人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,廈門(mén)市房地產(chǎn)交易中心一份、________ 公證處各一份。

第十條 本合同發(fā)生爭(zhēng)議的解決方式：在履約過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方可通過(guò)協(xié)商、訴訟方式解決。

第十一條 本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補(bǔ)充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。

第十二條 雙方約定的其他事項(xiàng)：

出賣(mài)方(甲方)：_________________ 購(gòu)買(mǎi)方(乙方)：__________________

身份證號(hào)碼： __________________ 身份證號(hào)碼： ___________________

地 址：___________________ 地 址：____________________

郵 編：___________________ 郵 編：____________________

電 話(huà)：___________________ 電 話(huà)：____________________

代理人(甲方)：_________________ 代理人(乙方)： _________________

身份證號(hào)碼: ___________________ 身份證號(hào)碼： ___________________

見(jiàn) 證 方： 鑒證機(jī)關(guān)：

地 址：

郵 編：

電 話(huà)：

法人代表：

代 表： 經(jīng) 辦 人：

日 期： 年 月 日 鑒證日期：_______年____月____日

2010二手房交易稅費(fèi)

稅費(fèi)名稱(chēng) 稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 收費(fèi)單位

交易手續(xù)費(fèi) 2.5元/平方米×建筑面積（普通住宅免交）房屋交易管理機(jī)構(gòu)

合同印花稅 房屋成交總額×0.05%（免交）國(guó)家財(cái)稅局

營(yíng)業(yè)稅 普通住宅 5年內(nèi)：差價(jià)×5.55% 國(guó)家財(cái)稅局

5年以上：免征

非普通住宅 5年內(nèi)：成交總額×5.55% 5年以上：差額×5.55%

個(gè)人所得稅 普通住宅 房屋成交總額的1%或利潤(rùn)部分×20％（滿(mǎn)5年是唯一住房免交）國(guó)家財(cái)稅局

非普通住宅 房屋成交總額的2%或利潤(rùn) 部分×20％（滿(mǎn)5年是唯一住房免交）

土地增值稅 普通住宅 免征 國(guó)家財(cái)稅局

非普通住宅 免征

買(mǎi)賣(mài)合同公證費(fèi)

房屋成交總額×2.5‰+250元（出售方為外籍人士或港澳臺(tái)同胞或買(mǎi)賣(mài)合同需要公證時(shí)才須繳納）公證處

中介費(fèi)

一、賣(mài)方涉及的稅費(fèi)：

(一)普通住宅：

1、營(yíng)業(yè)稅： 購(gòu)買(mǎi)未滿(mǎn)5年（含5年）的房產(chǎn)對(duì)外出售營(yíng)業(yè)稅為差價(jià)的5.5%，滿(mǎn)5年則免征營(yíng)業(yè)稅。

2、個(gè)人所得稅：購(gòu)買(mǎi)未滿(mǎn)5年（含5年）的房產(chǎn)或非家庭唯一的生活用房對(duì)外出售個(gè)人所得稅為房?jī)r(jià)的1%或差價(jià)的20%，滿(mǎn)5年并且是家庭唯一的生活用房則免征個(gè)人所得稅。

(二)非普通住宅：

1、營(yíng)業(yè)稅：購(gòu)買(mǎi)未滿(mǎn)5年（含5年）的房產(chǎn)對(duì)外出售營(yíng)業(yè)稅為房?jī)r(jià)的5.55%；滿(mǎn)5年則征差價(jià)差價(jià)的5.55%

2、個(gè)人所得稅：購(gòu)買(mǎi)未滿(mǎn)5年（含5年）的房產(chǎn)或非家庭唯一的生活用房對(duì)外出售個(gè)人所得稅為房?jī)r(jià)的2%或差價(jià)的20%，滿(mǎn)5年并且是家庭唯一的生活用房則免征個(gè)人所得稅。

二、買(mǎi)方涉及的稅費(fèi)：

(一)普通住宅：0--90平方米（含90），契稅：1%；90—140平方米（含140）契稅：1.5%

(二)非普通住宅：契稅：3%

注：普通住宅必須同時(shí)滿(mǎn)足以下3個(gè)條件：

1、五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；

2、單套建筑面積在140平方米以下；

3、坐落在內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)的總價(jià)低于245萬(wàn)元/套，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的總價(jià)低于140萬(wàn)元/套，外環(huán)線(xiàn)以外的總價(jià)低于98萬(wàn)元/套。

三、關(guān)于利潤(rùn)：

計(jì)算方法：利潤(rùn)= 轉(zhuǎn)讓收入—房屋原值—轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用

市地稅局出臺(tái)的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅細(xì)則規(guī)定，如果納稅人能提供房屋原值等憑證，個(gè)人所得稅征收標(biāo)準(zhǔn)為應(yīng)納稅所得額的20%，應(yīng)納稅所得額為轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入。對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有 效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。

1、房屋原值為：購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。

2、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

3、合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。

二手房首付

二手房不存在首付比例問(wèn)題。借款人應(yīng)在辦妥房屋交易過(guò)戶(hù)手續(xù)，交納房屋契稅（以《房屋契稅證》所載明的時(shí)間為準(zhǔn)）后的12個(gè)月內(nèi)，提出貸款申請(qǐng)。購(gòu)買(mǎi)二手房的，不能組合貸款。二手房辦理手續(xù)：

(一)辦理的程序

簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同→貸款申請(qǐng)→房地產(chǎn)評(píng)估→貸款審批→簽訂貸款合同(主合同)和房地產(chǎn)抵押合同(副合同)→辦理房地產(chǎn)抵押登記→放貸

(二)步驟

1、申請(qǐng)人與賣(mài)方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并向中介機(jī)構(gòu)提出二手房代辦申請(qǐng)；

2、申請(qǐng)人到房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行所要購(gòu)買(mǎi)的二手房的評(píng)估；

3、申請(qǐng)人領(lǐng)取、填寫(xiě)申請(qǐng)表；

4、銀行收件、審批；

5、簽訂借款合同、抵押合同或擔(dān)保合同；

6、辦理抵押登記手續(xù)；

7、發(fā)放貸款；

8、申請(qǐng)人按期歸還貸款；

9、清戶(hù)。

第四篇：個(gè)人購(gòu)買(mǎi)二手房貸款

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個(gè)人購(gòu)買(mǎi)二手房貸款

個(gè)人購(gòu)買(mǎi)二手房貸款是指我行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)各種類(lèi)型二手房的人民幣貸款。

貸款對(duì)象：

年滿(mǎn)十八周歲、有完全民事行為能力的自然人，不限廈門(mén)戶(hù)口。貸款條件：

1、年滿(mǎn)十八周歲以上、有完全民事行為能力；

2、具有正當(dāng)職業(yè)及穩(wěn)定的收入，信譽(yù)良好，具備足夠的貸款償還能力；

3、所購(gòu)房產(chǎn)手續(xù)齊全、產(chǎn)權(quán)清晰、交易手續(xù)合法，買(mǎi)賣(mài)雙方已達(dá)成書(shū)面協(xié)議；

4、本行要求的其他條件。貸款金額、期限：

個(gè)人購(gòu)買(mǎi)二手房貸款額度最高不超過(guò)經(jīng)銀行認(rèn)可的房屋價(jià)格的70%；貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)15年，具體按以下情況掌握：

1.房產(chǎn)建成年份在5年以?xún)?nèi)的（含5年）貸款成數(shù)最高7成，貸款年限最長(zhǎng)15年；

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2.房產(chǎn)建成年份在5-10年的（含10年）貸款成數(shù)最高6成，貸款年限最長(zhǎng)10年；

3.房產(chǎn)建成年份在10-15年的（含15年）貸款成數(shù)最高5成，貸款年限最長(zhǎng)10年；

4.房產(chǎn)建成年份在15-20年的（含20年）貸款成數(shù)最高5成，貸款年限最長(zhǎng)5年； 貸款利率：

5年以下（含5年）月利率3.975‰，5年以上月利率4.20‰。貸款程序：

1、買(mǎi)賣(mài)雙方簽署交易合同；

2、提出申請(qǐng)，提交有關(guān)資料，包括：（1）借款申請(qǐng)書(shū)；（2）雙方合法有效的身份證明、戶(hù)口本、婚姻證明原件及復(fù)印件；（3）交易房產(chǎn)的權(quán)利證書(shū)及財(cái)產(chǎn)共有人同意抵押聲明；（4）買(mǎi)受人職業(yè)及收入證明。

3、銀行對(duì)申請(qǐng)人提交的資料進(jìn)行審查、核實(shí)，委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)交易房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估；

4、銀行確認(rèn)交易房產(chǎn)的價(jià)值；

5、簽署借款合同、擔(dān)保合同、抵押合同，審批貸款；

6、辦理抵押登記、領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證、房屋保險(xiǎn)（指定交通銀行廈門(mén)分為第一保險(xiǎn)受益人）；

7、發(fā)放貸款；

8、按照合同約定按期償還貸款本息，法律咨詢(xún)s.yingle.com

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9、貸款本息結(jié)清，注銷(xiāo)抵押登記、變更保險(xiǎn)第一受益人個(gè)人商鋪貸款

個(gè)人商鋪貸款指貸款人向借款人發(fā)放的用于租賃、購(gòu)置商鋪的人民幣貸款。貸款對(duì)象：

持有工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的非法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照的個(gè)體戶(hù)、合伙人企業(yè)和個(gè)人獨(dú)資企業(yè)或個(gè)人。貸款條件：

1、年滿(mǎn)18周歲，具有完全民事行為能力；

2、有合法的有效居住身份；；

3、有穩(wěn)定的收入和還本付息的能力；

4、資信良好，且能提供貸款人認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)抵押、質(zhì)押或保證；

5、所購(gòu)置、租賃的商鋪必須為現(xiàn)房；

6、貸款人規(guī)定的其他條件。(http://s.yingle.com)

貸款金額、期限、利率：

1、貸款額度：

個(gè)人商鋪貸款最高額度不得超過(guò)借款人購(gòu)置、租賃商鋪所需資金總額的60%。

（1）以貸款人認(rèn)可的質(zhì)押方式申請(qǐng)貸款的，貸款最高額不得超過(guò)質(zhì)物價(jià)值的90%；

（2）以可設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)作為抵押物的，貸款最高額不得超過(guò)貸

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款人認(rèn)可的抵押物價(jià)值的60%，如作抵押物的商鋪為二手房，貸款最高額不得超過(guò)經(jīng)貸款人認(rèn)可的抵押物價(jià)值50%；

（3）以第三方保證方式申請(qǐng)貸款的（銀行、保險(xiǎn)公司除外），貸款額不得超過(guò)租賃、購(gòu)置商鋪所需資金總額的50%；

（4）由保險(xiǎn)公司提供履約保證保險(xiǎn)的，或由貸款人認(rèn)可的擔(dān)保公司提供保證擔(dān)保的，貸款最高額不得超過(guò)購(gòu)置或租賃商鋪所需資金總額的60%。

2、貸款期限：

用于購(gòu)置商鋪?zhàn)杂玫?，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年，一般為5年。用于租賃商鋪的，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)5年，且不得延長(zhǎng)貸款期限。

3、貸款利率：

按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款利率執(zhí)行，目前月利率為：5年以下（含5年）月利率4.425‰，5年以上月利率4.800‰。貸款程序：

1、借款申請(qǐng)人填寫(xiě)《交通銀行個(gè)人商鋪貸款申請(qǐng)表》，并提交下列資料：

（1）借款人及其配偶的有效身份證件和收入證明；（2）購(gòu)置租賃商鋪協(xié)議；（3）首期付款證明；

（4）貸款人認(rèn)可的以抵、質(zhì)押物或第三方保證；（5）貸款人要求提供的其他資料；

2、貸款人調(diào)查、核實(shí)、審批貸款；

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3、簽訂借款合同及擔(dān)保合同、辦理抵押登記和保險(xiǎn)手續(xù)，貸款人為保險(xiǎn)第一受益人；

4、發(fā)放貸款；

5、按照合同約定償還貸款本息；

6、貸款本息結(jié)清，注銷(xiāo)抵押登記、變更保險(xiǎn)第一受益人。個(gè)人住房貸款

個(gè)人住房貸款是我行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)我行指定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出售的住房的人民幣貸款。貸款條件：

１、年滿(mǎn)18周歲，具有完全民事行為能力；

２、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力； ３、具有購(gòu)買(mǎi)住房的合同、協(xié)議或意向書(shū)；

４、具有所購(gòu)房屋售價(jià)20％以上的自有資金作為購(gòu)房首期付款； ５、同意以所購(gòu)房屋的價(jià)值全額作貸款抵押并由出售該房屋的開(kāi)發(fā)商提供連帶責(zé)任保證或提供本行認(rèn)可的擔(dān)保方式；

６、必須辦理房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，明確本行為第一受益人，全額質(zhì)押的或者由住房置業(yè)擔(dān)保公司提供全程擔(dān)保的除外； ７、本行認(rèn)為必要的其他條件。

貸款額度：

個(gè)人住房貸款額度最高為購(gòu)房總價(jià)款的80%。具體按以下情況掌握：

1、以國(guó)庫(kù)券、金融債券、國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券、本行出具的存單及其

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他本行認(rèn)可的有價(jià)證券質(zhì)押，或其他銀行、保險(xiǎn)公司提供連帶責(zé)任保證的，貸款額最高不得超過(guò)質(zhì)物價(jià)值的90%；

2、以可設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)作為抵押物的，貸款最高額不得超過(guò)經(jīng)我行認(rèn)可的抵押物價(jià)值的70%，以可設(shè)定抵押權(quán)的“一手房”（即所購(gòu)新商品房的產(chǎn)權(quán)證未經(jīng)房產(chǎn)交易中心過(guò)戶(hù)）抵押的，貸款最高額不得超過(guò)經(jīng)我行認(rèn)可的抵押物價(jià)值的80%；

3、以第三方保證方式申請(qǐng)貸款的（銀行、保險(xiǎn)公司除外）貸款最高額不得超過(guò)購(gòu)房總價(jià)款的60%；

4、由保險(xiǎn)公司提供履約保證保險(xiǎn)的，或有住房置業(yè)擔(dān)保公司提供保證擔(dān)保的，貸款最高額不得超過(guò)購(gòu)房總價(jià)款的80%。貸款期限：

個(gè)人住房貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)30年。貸款利率：

個(gè)人住房貸款利率根據(jù)中國(guó)人民銀行的規(guī)定利率執(zhí)行，當(dāng)前個(gè)人住房貸款月利率是：期限5年以下（含5年）月利率3.975‰，5年以上月利率4.20‰。貸款程序：

1、貸款申請(qǐng)：

購(gòu)房人到我行申請(qǐng)按揭貸款，申請(qǐng)時(shí)須提供下列資料：（1）借款申請(qǐng)書(shū)；

（2）借款人及配偶的有效身份證件、結(jié)婚證明原件及復(fù)印件；（3）有關(guān)借款人本人及其家庭穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的證明（收入來(lái)源單位

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出）；

（4）經(jīng)房管局預(yù)售部門(mén)登記備案的購(gòu)房合同；（5）首付款證明；

（6）財(cái)產(chǎn)共有人同意抵押的書(shū)面證明；（7）我行要求的其他資料。

2、我行調(diào)查、審批；

3、我行借款人簽訂借款合同，與擔(dān)保人簽訂擔(dān)保合同；

4、辦理抵押登記，全額質(zhì)押的不需此手續(xù)；

5、辦理房屋保險(xiǎn)（全額質(zhì)押及住房置業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保的不需此手續(xù)），保險(xiǎn)單明確我行為第一受益人；

6、發(fā)放貸款，上述手續(xù)辦理完畢后，我行根據(jù)借款合同約定將貸款發(fā)放于購(gòu)房人的活期儲(chǔ)蓄專(zhuān)戶(hù)上，當(dāng)天將貸款劃至開(kāi)發(fā)商帳戶(hù)上；

7、按合同約定歸還貸款本息；

8、貸款全部歸還后，注銷(xiāo)抵押登記，辦理保險(xiǎn)單轉(zhuǎn)讓

還款方式 還本付息方式

住房按揭（含二手房）或商鋪貸款的還本付息方式分為等額本息法和等額本金法兩種，按月還款。

一、等額本息法

二、等額本金法

每月償還貸本息金額=每月還本額+每期付息額

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每月還本額=貸款金額÷還款月數(shù)（期數(shù)）

每月付息額=（貸款本金-已歸還本金累計(jì)額）×月利率責(zé)任編輯：小平

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第五篇：二手房按揭貸款須知

二手房按揭貸款須知

一、定義

二手房按揭貸款是指?jìng)€(gè)人在購(gòu)買(mǎi)售房人具有房屋產(chǎn)權(quán)證、能在市場(chǎng)上流通交易的住房或商業(yè)用房時(shí)，自己支付一定比例首付款，其余部分以所購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)作為抵押，向銀行申請(qǐng)的貸款。

二、借款人條件

1、年齡在18-60周歲的具有完全民事行為能力的自然人

2、本人及配偶社會(huì)記錄和信用狀況良好，個(gè)人信用記錄等級(jí)（如符合調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)的，按調(diào)整后的等級(jí)）不為禁入類(lèi)，當(dāng)前在我行及其他金融機(jī)構(gòu)無(wú)拖欠貸款。

3、從事合法職業(yè)，收入來(lái)源穩(wěn)定。個(gè)體工商戶(hù)、私營(yíng)企業(yè)主等自雇人士應(yīng)連續(xù)正常經(jīng)營(yíng) 1年（含 1年）以上。

4.具備償還貸款本息的能力。本次貸款收入還貸比控制在50%（含 50%）以下，總體收入還貸比控制在 55％（含 55％）以下。

三、抵押房屋條件

1、坐落于太原市6城區(qū)內(nèi)

2、房齡在25年以?xún)?nèi)的全產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)調(diào)查人員應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)查看，確認(rèn)不存在影響正常使用的重大缺陷

3、未抵押、查封、凍結(jié)，不在拆遷公告、舊城改造和危房范圍內(nèi)

四、貸款額度

1、首套住房貸款：最高不超過(guò)所購(gòu)房屋的成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（以較低者為準(zhǔn)）*70%

2、二套住房貸款：最高不超過(guò)所購(gòu)房屋的成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（以較低者為準(zhǔn)）*40%

3、全款轉(zhuǎn)按揭貸款：最高不超過(guò)所購(gòu)房屋的成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（以較低者為準(zhǔn)）*60%

五、貸款年限

1、最長(zhǎng)不超過(guò)30年，且不超過(guò)房屋剩余使用年限

2、貸款期限與借款人年齡之和不超過(guò) 65年。共同借款的，借款人年齡原則上以年齡較大的申請(qǐng)人為準(zhǔn)，但如果年齡較小的申請(qǐng)人屬于優(yōu)質(zhì)單位職工，可以其年齡為準(zhǔn)。

3.貸款期限與抵押房產(chǎn)房齡之和不超過(guò) 45年。

六、貸款利率

1、首套住房貸款：按有關(guān)政策利率最高可下浮5-15%,優(yōu)質(zhì)客戶(hù)可執(zhí)行下浮15%。

2、二套住房貸款：按有關(guān)政策利率上浮10%

3、全款轉(zhuǎn)按揭貸款：按有關(guān)政策利率最高可下浮5%

七、所需提交資料

買(mǎi)方需向銀行提供資料：

1.買(mǎi)方夫妻雙方的身份證、戶(hù)口本（首頁(yè)及本人頁(yè)）、結(jié)婚證復(fù)印件，單身客戶(hù)提供民政局開(kāi)具無(wú)婚姻登記證明（至少2份）；

2.銀行固定格式收入證明（蓋單位公章或人事勞資章），職業(yè)證明、工資賬戶(hù)流水、家庭存款明細(xì)、最高學(xué)歷證明、資格證明的復(fù)印件；

3.若夫妻雙方均為外地戶(hù)口各提供1年以上個(gè)稅納稅證明或社保繳納證明。如一方為本地戶(hù)口一方為外地需提供外地戶(hù)口人1年以上個(gè)稅納稅證明或社保繳納證明。

賣(mài)方需向銀行提供資料：

1.賣(mài)方夫妻雙方的身份證、戶(hù)口本（首頁(yè)及本人頁(yè)）、結(jié)婚證、房產(chǎn)證復(fù)印件；

2.若賣(mài)方為離異的，提供離婚證、民政局開(kāi)具的無(wú)婚姻登記證明、法院判決書(shū)或財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議。以上證件類(lèi)資料均用A4紙復(fù)印

3.業(yè)主是委托公證書(shū)的需提供原業(yè)主銀行折復(fù)印件，放款時(shí)必須放入原業(yè)主名下再轉(zhuǎn)如受托人名下。

八、相關(guān)費(fèi)用及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

擔(dān)保費(fèi) 貸款額*5%+1000元

評(píng)估費(fèi) 評(píng)估價(jià)*5‰

公證費(fèi) 400元/筆

抵押登記費(fèi) 貸款額*2‰+5元（登記印花稅）

核檔費(fèi)：400元/單

九、優(yōu)質(zhì)單位職工是指同時(shí)滿(mǎn)足下列條件的自然人：

（一）年齡在 22周歲（含 22周歲）至 55周歲（含 55周歲）之間、具有完全民事行為能力的中華人民共和國(guó)公民。

（二）信用狀況良好，個(gè)人信用記錄等級(jí)為正常類(lèi)或瑕疵類(lèi)，當(dāng)前在我行及其他金融機(jī)構(gòu)無(wú)拖欠貸款。

（三）當(dāng)?shù)貒?guó)家行政事業(yè)單位、國(guó)有大中型企業(yè)、全球五百?gòu)?qiáng)企業(yè)獨(dú)資或控股企業(yè)、優(yōu)質(zhì)上市公司（國(guó)內(nèi)外證券交易所上市，且至少保持近三個(gè)連續(xù)良好盈利狀況）的正式在職員工，收入來(lái)源穩(wěn)定，且具有以下資歷之一：

1.在現(xiàn)單位工作 5年（含 5年）以上。

2.本科（含本科）以上學(xué)歷，在現(xiàn)單位工作 2年（含 2年）以上。

3.研究生（含研究生）以上學(xué)歷。

4.在現(xiàn)單位任部門(mén)經(jīng)理（含部門(mén)經(jīng)理）以上或同等職位。

5.具有注冊(cè)會(huì)計(jì)師、審計(jì)師、造價(jià)師、資產(chǎn)評(píng)估師、建筑師、結(jié)構(gòu)工程師、土木工程師、咨詢(xún)工程師、房地產(chǎn)評(píng)估師、律師、注冊(cè)

金融分析師或理財(cái)規(guī)劃師專(zhuān)業(yè)技術(shù)職業(yè)資格。