第一篇：購買新房、二手房的程序以及貸款流程
購買新房、二手房的程序以及貸款流程
新房
一、選定項目后，去售樓處交訂金，并同時簽訂認購書和確定簽署正式合同的時間。（這期間特別要注意詳細查看開發(fā)商提供的“五證”、“二書”及相關(guān)文件）。
“五證”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》?！岸笔侵浮蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
1、《國有土地使用證》：是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。
2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建 設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。核發(fā)的目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維 護建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。法律后果：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準文件，但如未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》而占用土地 的，其建設(shè)用地批準文件無效。
3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。
4、《建設(shè)工程施工許可證》：建設(shè)工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的 主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項目均屬違章建筑，不受法律保護。當各種施工條件完備時，建設(shè)單位應(yīng)當按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民政 府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，負 責開工審批等項工作。
5、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》：是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。其主管機關(guān)是北京市國土房管局，證書 由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還 可查驗房地產(chǎn)商的《工程驗收證》。
“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。
《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品
住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件和保證文件。
1、《住宅質(zhì)量保證書》：是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的住房質(zhì)量保證文件。
2、《住宅使用說明書》：是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的有關(guān)住房使用的說明。
二、按照約定時間與開發(fā)商簽訂正式的購房合同，按合同約定的付款方式交納購房款項。
三、在規(guī)定期限內(nèi)，由開發(fā)商協(xié)助到當?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易管理部門辦理預(yù)售合同的登記手續(xù)，并按規(guī)定交納印花稅。
四、合同登記后，需要辦理購房貸款的，可以著手辦理抵押貸款手續(xù)。
您在向銀行申請個人住房按揭貸款時，應(yīng)填妥《##銀行個人住房貸款申請審批表》，并向銀行提交如下文件：
1、借款人合法的身份證件（居民身份證、戶口本、軍官證或其他身份證件）；
2、貸款行認可的經(jīng)濟收入或償債能力證明（如借款人收入證明、納稅證明或職業(yè)證明等）；
3、有配偶借款人需提供夫妻關(guān)系證明；
4、有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責任的書面承諾；
5、抵押物或質(zhì)押物的清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押、質(zhì)押證明和抵押物估價證明；
6、保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明；
7、借款人與開發(fā)商簽訂的《購買商品房合同意向書》或《商品房銷（預(yù)）售合同》；
8、開發(fā)商開具的首期付款的發(fā)票或收據(jù)復(fù)印件；
9、以儲蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證；
10、以公積金作為自籌資金的,需提供住房公積金管理部門批準動用公積金存款的證明；
11、銀行要求提供的其他文件或資料。
☆操作指南
1、提出申請?？蛻粝蜚y行提出書面借款申請，并提交有關(guān)資料；
2、簽訂合同。借款申請人在接到銀行有關(guān)貸款批準的通知后，要到貸款行與銀行簽訂借款合同和相應(yīng)的擔保合同，并視情況辦理公證、保險和抵（質(zhì)）押登記等手續(xù)；
3、發(fā)放貸款。經(jīng)銀行同意發(fā)放的貸款，辦妥有關(guān)手續(xù)后，銀行將按照借款合同的約定，將貸款一次或分次劃入售房人在銀行開立的存款賬戶內(nèi)；
4、按期還款。借款人按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息；
5、貸款結(jié)清。貸款結(jié)清包括正常結(jié)清和提前結(jié)清兩種。①正常結(jié)清：在貸款到期日（一次性還本付息類）或貸款最后一期（分期償還類）結(jié)清貸款；②提前結(jié)清： 在貸款到期日前，借款人如提前部分或全部結(jié)清貸款，須按借款合同約定，提前向銀行提出申請，由銀行審批后到指定會計柜臺進行還款。貸款結(jié)清后，借款人應(yīng)持 本人有效身份證件和銀行出具的貸款結(jié)清憑證領(lǐng)回由銀行收押的法律憑證和有關(guān)證明文件，并持貸款結(jié)清憑證到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。
五、房屋竣工驗收合格后，開發(fā)商提供“入住通知書”及“收樓須知”，銷售部、物業(yè)公司財務(wù)部、管理處到現(xiàn)場集中辦公，著手辦理業(yè)主入住手續(xù)。業(yè)主辦理入往手續(xù)同時應(yīng)攜帶相應(yīng)的證件、購房合同，辦理手續(xù)如下：
1、到開發(fā)商售樓處交納購房余款。
2、領(lǐng)取《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》及有關(guān)裝修規(guī)定和表格。
3、由銷售部或物業(yè)部陪同業(yè)主驗房，簽署“樓宇交接書”。
4、與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理公約》。
5、按規(guī)定交納首期物業(yè)管理費，灶具報裝費，有線電視報裝費，電話初裝費等（不同物業(yè)有不同規(guī)定）。
6、新業(yè)主領(lǐng)取房屋鑰匙，辦理裝修或入住手續(xù)。
二手房貸款流程
目前二手房銀行貸款最高可以貸總房價的70%!貸款.分為公積金貸款，商業(yè)貸款（按揭）和組合貸款（公積金和商業(yè)組合貸款）
辦理方式:
貸款流程:
購買商品房、經(jīng)濟適用住房辦理個人住房公積金貸款第一步：到貸款銀行提出借款申請
借款人持購房合同和開發(fā)商售房許可證復(fù)印件、身份證、住房公積金儲蓄磁卡、印章到各區(qū)縣的建行房地產(chǎn)信貸部申請住房公積金貸款（使用夫妻雙方住房公積金貸款的，還須攜帶結(jié)婚證或其他夫妻關(guān)系證明），填寫“個人住房公積金貸款貸款申請書”。
第二步：銀行審核
貸款銀行根據(jù)借款人提供的資料，考核借款人是否符合貸款條件，計算貸款額度，確定貸款期限。
第三步：到貸款銀行簽訂借款合同
貸款銀行審核借款人的申請后,借款人與銀行簽訂借款合同和抵押合同(不用房屋擔保的簽訂質(zhì)押合同)。
第四步：到產(chǎn)權(quán)部門辦理貸款擔保手續(xù)
辦理住房公積金貸款有兩種擔保方式，借款人可以根據(jù)自己的實際情況選擇其中的任何一種。
1、借款人可用自有、共有或第三人房產(chǎn)進行抵押
購 買商品房、經(jīng)濟適用住房（已取得產(chǎn)權(quán)證）并以所購建房屋辦理抵押的，持借款人身份證、預(yù)交款收據(jù)原件、名章、借款合同、抵押合同，填寫《**市房屋他項權(quán) 申請登記表》并加蓋借款人(抵押人)和貸款銀行(抵押權(quán)人)印章后，到房屋座落地的產(chǎn)權(quán)管理部門辦理《房屋他項權(quán)證》。
借款人用期房抵押的（沒有取得產(chǎn)權(quán)證）,持上述材料到房屋座落地的區(qū)縣房地產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)管理部門辦理《**市房地產(chǎn)抵押權(quán)證明書》。
2、用國債、銀行定期存單等貸款銀行認可的有價證券進行質(zhì)押，借款人持有價證券交貸款銀行收押保管。
第五步：辦理住房抵押保險手續(xù)
借款人到產(chǎn)權(quán)部門辦理完抵押或質(zhì)押手續(xù)后,連同借款合同、抵押合同（質(zhì)押合同）、房屋他項權(quán)證、抵押權(quán)證明書等借款資料交貸款銀行辦理房屋保險手續(xù)。
第六步：簽訂還款協(xié)議和劃款
采用儲蓄卡代扣方式還款的,借款人到建行儲蓄網(wǎng)點辦理還款代扣儲蓄卡,并與貸款銀行簽訂代扣協(xié)議。委托單位代扣還款的，單位與貸款銀行簽訂協(xié)議。
第七步：銀行劃款
借款人按與貸款銀行約定的時間到貸款銀行辦理領(lǐng)款手續(xù),貸款銀行將款項劃入售房單位；用于修、建房的貸款,借款人按借款合同支取。
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公積金款申請人應(yīng)具備的條件:
1、建立住房公積金制兩年以上，并按規(guī)定連續(xù)足額繳存，有完全民事行為能力的職工。
2、購買住房的，須有符合法律規(guī)定的購房合同或協(xié)議；自建住房的，須有規(guī)劃、土地管理部門批準的文件；大修自住房的，須有規(guī)劃部門批準的文件；公有住房置換的，借款人須有與置換企業(yè)簽訂的《住房調(diào)劑協(xié)議書》。
3、購買商品房、經(jīng)濟適用住房或自建住房的，須將房價30%以上自籌資金存入貸款銀行；大修自有住房的，須將修房費用50%以上的自籌資金存入貸款銀行；購買 私產(chǎn)住房的，須將房屋評估價值30%以上自籌資金存入貸款銀行；公房置換的（不購買公有住房產(chǎn)權(quán)的），須將置換企業(yè)評定的公有住房置換補償費50%以上自 籌資金存入銀行，購買公有住房產(chǎn)權(quán)的，須將置換企業(yè)評定的公有住房置換補償費和公房出售價格總額50%以上自籌資金存入貸款銀行。
4、同意用自有、共有、第三方自然人的房產(chǎn)或貸款銀行認可的有價證券進行擔保；以房產(chǎn)作為貸款抵押的，同意辦理抵押房屋保險。
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貸款申請人需要提交的資料:
1、公積金打印單；
2、儲蓄卡和儲蓄卡確認書（持本人身份證到建設(shè)銀行儲蓄所辦理）；
3、經(jīng)房管局備案登記的商品房買賣合同原件四份及復(fù)印件二份（到購房所在地的區(qū)房管局辦理）；
4、房屋他項權(quán)利登記申請表；
5、開發(fā)商的商品房銷售許可證（向開發(fā)商索取復(fù)印件一份）；
6、開發(fā)商的開戶行和帳號；
7、購房交款收據(jù)原件及復(fù)印件二份；
8、個人身份證原件及復(fù)印件二份（夫妻雙貸款的需要夫妻二人的身份證）；
9、夫妻雙貸款的需要結(jié)婚證原件及復(fù)印件一份；
10、個人圖章（楷體）。
第二篇：公積金貸款購買二手房流程
公積金貸款購買二手房流程
http://004km.cn 住房貸款新聞 發(fā)布日期：2011年3月31日
1、借款人直接向市資金中心申請辦理貸款。
其辦理流程：到?中心?咨詢、登記 → 提交申請資料 →?中心?受理、審批 → 買賣雙方交易過戶 → 與銀行簽訂合同 → 辦理抵押登記 → 貸款資金發(fā)放 → 借款人按月還款 →結(jié)清貸款→注銷抵押。
第一步 ?中心?咨詢,領(lǐng)取申請表：由房屋買賣雙方及配偶(未婚或離異應(yīng)出具證明)，持賣方名下的《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》兩證原件，以及戶口薄、身份證和結(jié)婚證原件，到市資金中心進行預(yù)登記，領(lǐng)取公積金貸款申請表。
第二步 借款人向市資金中心提交以下貸款資料：
(1)公積金貸款申請表;
(2)公積金繳存證明(或住房公積金對賬簿)及經(jīng)濟收入證明;
(3)所購房屋的評估報告書;
(4)買賣雙方簽定的《存量房購房合同》;
(5)原賣方名下的《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》(原件及復(fù)印件);
(6)夫妻雙方身份證、戶口薄、婚姻證明(原件及復(fù)印件，單身職工應(yīng)提供單身證明。)
第三步 ?中心? 受理審批：市資金中心受理借款申請人資料，審批確定貸款額度及年限。
第四步 交易過戶: 房屋買賣雙方到房產(chǎn)局及土地局辦理?兩證?交易過戶手續(xù)。
第五步 簽訂合同：借款人持已辦理交易過戶的?兩證?及契稅完稅發(fā)票(原件及復(fù)印件)到市資金中心，由市資金中心出具貸款承諾書到指定銀行(湖北省建行營業(yè)部，地址：武漢市建設(shè)大道709號建銀大廈;工行天安支行，地址：單洞路18號)簽訂《借款合同》、《抵押合同》等貸款文件，賣方在貸款銀行開立存款專戶。
第六步 辦理抵押：借款人到房產(chǎn)局辦理抵押房屋登記并領(lǐng)取《房屋他項權(quán)證》。
第七步 發(fā)放貸款：貸款手續(xù)全部辦妥后，由市資金中心將貸款資金通過銀行直接劃轉(zhuǎn)到賣房方已開立的存款專戶內(nèi)。
第八步 按月還款：借款人按借款合同約定按月償還貸款本息，直至貸款全部還清。
第九步 結(jié)清貸款：借款人結(jié)清最后一次貸款時，本人應(yīng)親自前往貸款銀行并在柜面辦理還貸結(jié)清手續(xù)。
第十步 注銷抵押：借款人償還完全部貸款本息后，憑貸款銀行出具的結(jié)清證明和撤銷房屋抵押證明、購房合同原件或房產(chǎn)證原件及個人身份證，到原房地產(chǎn)抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。
2、借款人委托中介公司代辦手續(xù)。
武漢市住房擔保有限公司和武漢百居易房地產(chǎn)經(jīng)營咨詢有限公司，可以為借款人代辦二手房公積金貸款的中介公司。擔保公司和百居易公司承擔相應(yīng)的連帶保證責任，其貸款可在房屋抵押登記手續(xù)辦妥前，先發(fā)放公積金貸款，為借款人提供較為快捷的貸款服務(wù)。
第一步 客戶直接向擔保公司或百居易公司咨詢，領(lǐng)取貸款申請表。
第二步 借款人將全套貸款資料提交擔保公司或百居易公司，由擔保公司 或百居易公司送市資金中心辦理審批。
第三步 市資金中心對貸款資格、額度及年限審批后，發(fā)放貸款承諾書。
第四步 擔保公司或百居易公司為房屋買賣雙方代辦房產(chǎn)證和土地證過戶手續(xù)，貸款銀行與借款人簽訂借款、抵押合同，并與擔保公司或百居易公司簽訂提供擔保的三方協(xié)議。
第五步 房屋產(chǎn)權(quán)證單證過戶后，市資金中心即可發(fā)放貸款資金，將貸款資金通過銀行以轉(zhuǎn)賬方式直接劃轉(zhuǎn)到賣房方開立的存款專戶內(nèi)，借款人按借款合同約定從次月開始按月償還貸款本息。
第六步 擔保公司或百居易公司為借款人辦理房屋抵押登記手續(xù)，將房屋他項權(quán)證移交貸款銀行收妥歸檔。
首次買二手房過來看！二手房貸款詳細流程
大多數(shù)購買二手房的市民，都需要通過辦理商業(yè)性貸款、公積金貸款，或是?公積金+商業(yè)?貸款(簡稱?組合性貸款?)。很多購房人通過中介公司辦理交易過戶、貸款擔保等一系列手續(xù)，被中介收取了不低的費用之后，卻并不知道貸款擔保的辦理流程和實際收費情況。
記者從房屋置業(yè)擔保有限公司了解到，貸款擔保辦理的流程并不復(fù)雜，購房者完全可以自行到所在城市的房屋置業(yè)擔保有限公司直接辦理。辦理流程如下： 1，收取貸款銀行所需的買方和賣方的相關(guān)資料;2，協(xié)助貸款人(買方)簽訂銀行貸款文本、交銀行初審;3，協(xié)助買賣雙方辦理交易過戶;4，買方領(lǐng)取新產(chǎn)權(quán)證后將產(chǎn)權(quán)證原件、買賣契約原件、契稅單原件、老土地證原件交給擔保公司;5，買方新產(chǎn)權(quán)證出件以后，擔保公司將貸款文本及買方房產(chǎn)資料送交貸款銀行和公積金中心審批;6，銀行審批完畢后，憑房屋置業(yè)擔保公司出具的《擔保函》為客戶發(fā)放貸款;7，貸款到達房屋置業(yè)擔保公司賬戶后，通知買賣雙方到場簽字、賣方領(lǐng)取房款;8，房屋置業(yè)擔保公司代買方辦理土地證和房屋抵押手續(xù)。將房產(chǎn)證、土地證交買方，將房屋他項權(quán)證交銀行。
小編提醒購房者，在辦理購房貸款之前，最好先到所在城市的房屋置業(yè)擔保公司咨詢相關(guān)手續(xù)及收費情況，確保自己在享受貸款擔保服務(wù)的過程中，能夠明明白白地消費。二手房貸款需關(guān)注七個因素
貸款購房，新房與二手房存在著較大的區(qū)別，銀行在為二手房提供貸款時，往往對房屋本身和貸款人都規(guī)定了較為嚴格的條件。易貸中國提醒，購房者在申請二手房貸款時還需注意以下幾個方面的關(guān)鍵因素。
1、評估價與最高貸款額。二手房貸款銀行放貸時采用合同價和評估價取得的原則，取兩者之間的低值乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的最高貸款額度。
2、貸款成數(shù)和利率。目前，各銀行對于二手房貸款政策是首套住房首付四成、基準利率;第二套房首付六成、利率上浮20%的政策。首次使用公積金貸款，五年以上的公積金貸款利率均按照4.50%來執(zhí)行。
3、竣工年代與貸款年限。銀行審批貸款過程中，通常會把房產(chǎn)證上的竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，一些銀行目前的政策是?房齡+貸款年限≤30年?。
4、貸款銀行的選擇。各商業(yè)銀行服務(wù)特色不盡相同，貸款品種也有所差別。如果借款人選擇常見的房貸產(chǎn)品，就要綜合各銀行網(wǎng)點數(shù)量、還款的便利程度和工資發(fā)放銀行等條件來選擇。
5、還款方式的選擇。銀行還款方式主要分為等額本息還款法和等額本金兩種方式。前者適合教師、公務(wù)員等收入穩(wěn)定的工薪階層;后者適合前期能夠承擔較大還款壓力的貸款人群。
6、收入證明與還款能力。收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況證明，如果申請人已婚，一個人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款。除此以外，大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明。
7、借款人自身相關(guān)情況。個人信用情況直接影響銀行對借款人還款能力的評估。目前信用檔案主要包括：信用卡、房產(chǎn)抵押貸款和其他各類貸款。影響二手房貸款的因素
1、銀行對于二手房房齡的規(guī)定一般為20-25年以內(nèi)，對于房齡比較老的房產(chǎn)，即使可以辦理貸款，銀行也是會降低借款人的貸款成數(shù)。
2、房齡越老，辦理貸款的機率越小。超過銀行所規(guī)定期限的情況下，借款人只有全款購買房產(chǎn)。房產(chǎn)本身是可以交易的，房齡大只是會影響到借款人辦理貸款。
3、理論上房屋是會隨著房齡的增加價值減少的，因為房產(chǎn)也是具有折舊的。但是購房者不可以忽視房產(chǎn)以外影響他升值的因素如：地理位置、交通、生活設(shè)施等。而這些因素就是促使二手房房價上漲的主要因素。在辦理房貸時必須清楚的10個問題
很多網(wǎng)友都是房奴一族，房貸政策的一舉一動都牽動著大家的神經(jīng);雖然房貸苦，但如何辦理房貸卻大有講究，掌握了房貸技巧，往往可以四兩撥千金。只有在清楚了這10個問題以后，你才能很好的比較不同銀行的房貸產(chǎn)品。1.房貸的利率
房貸的基準利率是由中國人民銀行統(tǒng)一規(guī)定的，各銀行可以根據(jù)貸款人的實際情況進行浮動，也就是說，如果你的資信良好，可以得到銀行房屋貸款的優(yōu)惠，因此，購房者在辦理房貸前，要了解各大銀行在利率優(yōu)惠上的條件，這樣才能選擇到最有利的利率。2.你所支付的價款和獲得的優(yōu)惠
貸款銀行可能會通過收取房貸預(yù)付利息來降低你的貸款利息，或者提供其他的優(yōu)惠，而實際上這些所謂的優(yōu)惠對你一點好處都沒有。所以，你要了解你最終會支付多少錢，又會得到什么優(yōu)惠。
欲買房卻無法貸款?揭秘房貸不為人知的“行規(guī)” 房貸是都市人永恒的話題。很多時候，你千挑萬選看中的房子，在銀行卻辦不到貸款，這其中到底是什么原因?記者為此走訪多家銀行，聽業(yè)內(nèi)人士講述不為人知的?行規(guī)?。關(guān)于面積
記者獲悉，銀行在發(fā)放房屋貸款時，面積是所考慮的重要因素之一。如果說房屋面積越大銀行越歡迎，這樣的說法還不完全準確，但面積越小銀行警惕性越高，卻是毋庸置疑的。房子小到什么地步就無法去銀行貸到款?記者走訪了多家銀行，綜合得出結(jié)論是面積低于40平方米，銀行一律拒貸。與此同時，40至60平方米的房子，則是銀行眼中的高風險標的，做貸款業(yè)務(wù)時必須慎之又慎。基本上這個面積的房子也很難貸到款，只有一些條件較好的客戶例外，此外首付的成數(shù)也會高出同類別但面積要大于60平方米的房子。關(guān)于房齡
記者了解到，對于銀行來說，房齡超過20年的房子，銀行基本上都不放貸款了，只有學區(qū)房可得稍許寬限。
?1990年是個坎，‘90前’的房子我們基本上不做了。?一位銀行人士告訴記者，有的銀行甚至房齡超過15年的就不貸款了，這主要是考慮到房屋的保值功能。畢竟房貸一貸出去就是20年，老房子保值性能比較差，萬一貸款人若干年后斷供不還錢，銀行即使收回房屋也會大大虧本。
第三篇：二手房購買流程
二手房購買流程
為什么要買賣二手房 許多人鐘情于二手房是因為二手房有以下優(yōu)勢：1.價格較低。與商品房相比，同地區(qū)的二手房價格相對是 比較便宜的。2.地理位置優(yōu)越，交通方便。許多二手房地處市中心地帶，交通相對發(fā)達，周邊配套設(shè)施也 較為完善。3.二手房也可以貸款買，降低了二手房交易的門檻，在一定程度上推動了二手房交易。4.二手 房多為小戶型，所以總價不是很高，投資少，但升值潛力大。5.二手房為現(xiàn)房，與一些商品房相比容易把 握，而且購買后即可居住。6.二手房的物業(yè)管理費較為便宜。什么樣的二手房可以買賣 根據(jù)房改有關(guān)政策，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟適用房可以上市出售，包括按照成本價、標準價以及按標準價優(yōu)惠辦法購買的公有住房；按照成本價或者標準價購買的安居工程住房；集資合作建 設(shè)的住房；按市人民政府規(guī)定的指導(dǎo)價格購買的經(jīng)濟適用住房；按照高于規(guī)定成本價的價格購買的安居工 程房和集資合作建設(shè)的住房。比如在北京市行政區(qū)域內(nèi)，由政府房管部門直接管理和由產(chǎn)權(quán)單位自行管理 的公有單元式住宅樓房，包括新建樓房和已住用的樓房均可出售。但不是所有的公有住房和經(jīng)濟適用房都可以上市交易，千萬不要只貪圖便宜而買賣法律規(guī)定不得上市出售 的房屋，這種房子主要有以下幾種類型： 1.以低于房改政策規(guī)定的價格購買而且沒有按照規(guī)定補足房價款的； 2.住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標準，或者違反規(guī)定利用公款超標準裝修，且超 標部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的； 3.處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的； 4.產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的； 5.已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的； 6.上市出售后形成新的住房困難的； 7.擅自改變房屋使用性質(zhì)的； 8.法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。哪些人適合買二手房？ 哪些人適合買二手房？ 應(yīng)該說以下這些人是適合購買二手房的：1.有一定經(jīng)濟實力的租房戶。大家都知道租房戶每月都需支付一 定的房租，如果他有一定的經(jīng)濟實力，他完全可以貸款買二手房，以租金來支付月供款。2.一些投資者，手頭資金不是很多，由于二手房總價不是很高，地理位置較好，易于出租，所以這些人可以投資二手房。3.一些拆遷居民，由于長期在市區(qū)居住，對市區(qū)比較有感情，并且資金也不是很富裕，所以往往拿拆遷補 償款購買二手房。4.一些長期無房的普通居民和一些外地人，經(jīng)濟實力不是很強，但有一定的積蓄，因此 貸款購買二手房。5.一些白領(lǐng)
階層也適宜購買二手房作為過渡，等實力雄厚以后再購買商品房。找中介買二手房的十大理由 1.二手房業(yè)務(wù)比較復(fù)雜，其涉及的環(huán)節(jié)多，許多事情非專業(yè)人士所能解決。2.并非天下烏鴉一般黑，出現(xiàn) 目前的情況更多是因為幾塊臭肉壞了滿鍋的湯。3.二手房交易一般需要較長的時間，您有那么多空閑去折
騰嗎？4.許多人購買二手房是為了投資，中介可以幫你制訂 216 詳細的投資計劃。5.中介掌握的信息多，所以可以挑選的余地較大。6.許多“中介免談”的字樣恰恰是一些中介公司自己打出的，其目的是吸引不 明真相的購房者或租房者。7.免除中介之后，同樣會遇到一些不法個人，同樣有上當受騙的可能。8.二手 房中介中也有講信譽、資質(zhì)高的，它們確實可以幫很多忙。9.有些業(yè)務(wù)沒有中介的幫助很難完成，如居間 擔保業(yè)務(wù)、押舊買新業(yè)務(wù)。10.中介有固定的場所，出現(xiàn)糾紛可以去找它，如果與個人打交道，他一跑了之 您怎么去找？ 所以，從事二手房業(yè)務(wù)的關(guān)鍵并不是找不找中介的問題，而關(guān)鍵是對中介了解的問題和找什么樣的中介的 問題。如何識別房產(chǎn)證的真?zhèn)危?如何識別房產(chǎn)證的真?zhèn)危?與其他房產(chǎn)證相比，新的房產(chǎn)證有以下幾點： 首先，格式內(nèi)容不一樣。新的房屋權(quán)屬證書由建設(shè)部設(shè)計監(jiān)制，中國人民銀行北京印鈔廠獨家印制。新證 共分三種：即《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》。內(nèi)頁印有統(tǒng)一規(guī)范的填寫項目。由于是統(tǒng)一監(jiān)制、獨家印制，保證了權(quán)證的規(guī)范、標準、統(tǒng)一，增強了權(quán)證的權(quán)威性。其次，權(quán)證印制質(zhì) 量上乘。封面為紅色(他項權(quán)證為藍色)，印有金色國徽。材料為進口護照面料，內(nèi)頁為粉紅色印鈔紙，采 用了護照和鈔票印制工藝。第三，增加了防偽功能，如注冊號、團花、水印等。第四，發(fā)證機關(guān)和用印真 實。按照以上新證的特點從總體看它的印制質(zhì)量。由于新證是獨家按照專門工藝和選材印制，它的質(zhì)量、質(zhì)地 和印制非一般可比。印制精良者為真，印制粗糙者為偽。最重要、最本質(zhì)的辨別方法是把握新證的特點和 防偽功能。主要有以下幾個方面： 1.建房注冊號。由于新證是建設(shè)部監(jiān)制，建設(shè)部對每個能夠發(fā)證的市(縣)發(fā)證機關(guān)進行了注冊登記，并予 以編號。在辨別時，要看它是否有編號，編號是否是建設(shè)部公告的全國統(tǒng)一編號。2.發(fā)證機關(guān)(蓋章)。這里要注意兩個方面：一是規(guī)范的發(fā)證機關(guān)是市(縣)的房地產(chǎn)管理局或市(縣)人民政 府，別的任何單位或部門都無權(quán)發(fā)證，它們發(fā)的權(quán)證都屬于非法、無效的；二是所蓋印章均為套印，印跡 清晰、干凈、均勻，手工蓋印是不可比的。3.團花
花。在封面里頁有土紅、翠綠二色細紋組成的五瓣疊加團花。線條流暢、紋理清晰。4.花邊。首頁，即發(fā)證機關(guān)蓋章頁有上下等寬、對稱；左右等寬、對稱的咖啡色花紋邊框?；y細膩、清 晰。5.暗印、水印。所用紙張為印鈔紙，淺粉底色，并印有等線宋體“房屋所有權(quán)證”底紋暗印。將紙對著光 亮處，則可見高層或多層水印房屋。6.編號。在封面三頁，即“注意事項”頁右下角有印鈔廠的印刷流水編號。同一發(fā)證機關(guān)的權(quán)證號碼是連 續(xù)的。7.發(fā)證編號。即首頁花邊框內(nèi)上端有由發(fā)證機關(guān)編列的權(quán)證號碼。此號碼與發(fā)證機關(guān)的簿冊、檔案記載相 一致。購房時怎樣查詢所購房的產(chǎn)權(quán)狀況 購買房產(chǎn)要投入相當大的一筆資金，因此投資的安全性是每一個購房者必須要考慮的首要因素，否則稍有 不慎，購房人的利益就會受到侵害。而要想確保房產(chǎn)安全無誤，了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，則是每一個購房人 在購房前必須要做的事情。購房前對所購房屋的產(chǎn)權(quán)有清楚的認知，不但可以避免受到坑害，而且購房后 自己的利益也可以受到法律的保護。要了解房屋產(chǎn)權(quán)狀況，購房人要做到以下幾步： 第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。
產(chǎn)權(quán)證件是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是為查驗交易雙方當事人的主體資格，例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書； 代理人要查驗代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的證明書等等。其他證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗共有人放棄優(yōu) 先購買權(quán)的協(xié)議或證明；中獎房產(chǎn)，要查驗中獎通知單和相應(yīng)的證明等。第二步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源，查驗的具體方法是： 查驗產(chǎn)權(quán)記錄：包括(1)原房主是誰，假如為共有財產(chǎn)，則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比重及擁有權(quán)形式；(2)檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關(guān)方面查閱該份文件 副本；(3)登記日期，此日期為該宗交易的簽訂日期；(4)成交價格，即該項交易的成交價；(5)其他內(nèi)容，如房屋平面圖等。第三步是查驗房屋有無債務(wù)負擔。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實性及原始成交情況，至于該 房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生的債務(wù)和責任，則必須查驗有關(guān)的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還 要詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的來源，從而對該房產(chǎn)有更深的了解。另
外，購房者還須了解的內(nèi)容有：所購房有無抵押，房屋是否被法院查封等?？傊?，要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實情況，購房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權(quán)文件，仔細閱讀外，還要到房屋 管理部門查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄，兩相對照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細節(jié)的不至于有所遺漏。二手房價如何評估？ 二手房價如何評估？ 房地產(chǎn)價格評估是指以技術(shù)標準結(jié)合市場情況，用公正、公開的原則，對房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值進行確認的行 為。房地產(chǎn)作為一項特殊的商品，影響其價格的因素很多，單憑經(jīng)驗是難以掌握的。專業(yè)評估人員也要綜合采 用兩種甚至兩種以上的評估方法來確定比較合理的價格。二手房價格評估常用的方法有成本法和市場比較法。成本法是按現(xiàn)在建造房屋所需的各項費用總和乘以房屋的成新度以計算房屋的價格。市場比較法是比較流行的一種評估方法，就是用近期內(nèi)已知或已經(jīng)發(fā)生的交易實例，從中選用地段、房屋 狀況相近的房地產(chǎn)，將之與需要評估的房地產(chǎn)進行比較，先得出一個初步的價格。由于完全相同的房地產(chǎn) 是沒有的，即使是非常相似的房地產(chǎn)，也會受成交日期、區(qū)域、環(huán)境等因素影響，從而使它們的價格各不 相同。因此，需要對初步訂出的價格進行修正，最后確定出一個比較合理的價格。購房需要辦理哪些手續(xù)？ 購房需要辦理哪些手續(xù)？ 首先，要簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和建設(shè)部《城市房地產(chǎn)管理法》 及建設(shè)部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》等法律法規(guī)規(guī)定，凡在城市規(guī)劃區(qū)土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)買賣、贈 與等轉(zhuǎn)讓行為，轉(zhuǎn)讓當事人必須簽訂書面合同。合同應(yīng)當載明的主要內(nèi)容包括：雙方當事人的姓名或名稱住所；房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號；房地產(chǎn)坐落 位置、面積和四面界限；土地宗地號(土地規(guī)劃局批準的每宗土地使用權(quán)證的編號)；土地使用權(quán)取得的方 式及年限，房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；成交的價格及支付方式；房地產(chǎn)交付使用的時間；違約責任；雙方 約定的其他事項。其次，應(yīng)當辦理房屋過戶手續(xù)。辦理過戶手續(xù)的程序如下：1 雙方當事人在房屋買賣合同簽訂后 30 日內(nèi)，持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價 格；2 房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進行審查，并在 15 日內(nèi)做出是否受理申請的書面答復(fù)；3 房 地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房屋進行現(xiàn)場勘查和評估；4 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事
人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費；5 由房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過戶單。在
辦理上述手續(xù)后，雙方當事人應(yīng)憑過戶手續(xù)，并依照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定領(lǐng)取房地 產(chǎn)權(quán)屬證書。簽二手房買賣合同五大紀律 1 條款要完備：當事人應(yīng)將自己的要求通過條款充分、具體地表達出來。除交易合同規(guī)定必須具備的主 要條款外，還應(yīng)當根據(jù)具體要求，結(jié)合具體情況，列入其他一些必要的條款。2 形式要得當：二手房交易合同應(yīng)以書面的形式將雙方的權(quán)利義務(wù)明確下來，否則一旦發(fā)生糾紛難于舉 證，不便于有關(guān)部門及時處理。3 手續(xù)要完善：合同要有雙方當事人的簽字蓋章，當事人約定必須簽證或公證的合同，要到工商行政管 理部門簽證或到公證機關(guān)公證。4 文字表達要準確：當事人簽訂合同，必須注意文字表達的準確性。不少二手房交易合同往往忽視用語 的準確性，常出現(xiàn)一些模棱兩可、詞不達意的情況，結(jié)果各有各的理解，各有各的解釋，很容易發(fā)生糾紛。5 合同具體內(nèi)容要詳細：二手房交易簽約不僅在總體上把握，更要從具體內(nèi)容上把握，簽訂交易合同應(yīng) 注意下列幾項：(1)房屋的客觀情況： 在房屋條款中應(yīng)包括房屋坐落的地點、房屋的結(jié)構(gòu)、房屋的層次、房屋的面積等要素。另外還應(yīng)注明房屋的環(huán)境、配套設(shè)施及物業(yè)管理等。(2)房屋的價款及付款方式：付款方式有一次性付清的，也有分期付款的，因此，在合同中必須明確規(guī)定房 價交付的總額和交付方式，并經(jīng)雙方逐一核算清楚。(3)履行合同的期限和方式：主要指房屋交付的日期和交付手續(xù)；房屋價款的支付日期和支付辦法等等。例 如，房價是現(xiàn)鈔支付還是支票支付，是在出賣人所在地支付，還是在買房人所在地支付，都應(yīng)規(guī)定清楚。(4)產(chǎn)權(quán)登記：這既是買賣雙方的義務(wù)，同時也是他們的權(quán)利，如果不辦理產(chǎn)權(quán)登記，房產(chǎn)轉(zhuǎn)移在法律上就 沒效力，日后如發(fā)生糾紛，將對房屋所有權(quán)人產(chǎn)生不利。(5)稅費負擔：根據(jù)法律的規(guī)定確定交易雙方應(yīng)負擔的稅費。產(chǎn)權(quán)過戶登記費、印花稅、契稅及其他交易時 所產(chǎn)生的費用由雙方協(xié)商好各自負擔。(6)雙方違約的責任：指買方或賣方不履行合同給對方造成損失所要承擔的民事責任。賣方不履行合同主要 表現(xiàn)在：逾期交割房屋；交割的房屋存在嚴重的質(zhì)量問題；賣方出賣的房產(chǎn)，在產(chǎn)權(quán)上存在問題等等。買 方不履行合同主要表現(xiàn)有：不按規(guī)定期限支付款；無正當理由不受領(lǐng)賣方交付的房屋等。買方或賣方因違 約所承擔的民事責任有：強制履行合同，支付違約金，賠償損失等等。這一條，是二手房交易雙方確保自 身權(quán)益的最后防線。選購二手房注意十項
一、是否有私搭私建部分。如是否
第四篇：個人購買二手房貸款
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個人購買二手房貸款
個人購買二手房貸款是指我行向借款人發(fā)放的用于購買各種類型二手房的人民幣貸款。
貸款對象：
年滿十八周歲、有完全民事行為能力的自然人，不限廈門戶口。貸款條件：
1、年滿十八周歲以上、有完全民事行為能力；
2、具有正當職業(yè)及穩(wěn)定的收入，信譽良好，具備足夠的貸款償還能力；
3、所購房產(chǎn)手續(xù)齊全、產(chǎn)權(quán)清晰、交易手續(xù)合法，買賣雙方已達成書面協(xié)議；
4、本行要求的其他條件。貸款金額、期限：
個人購買二手房貸款額度最高不超過經(jīng)銀行認可的房屋價格的70%；貸款期限最長不超過15年，具體按以下情況掌握：
1.房產(chǎn)建成年份在5年以內(nèi)的（含5年）貸款成數(shù)最高7成，貸款年限最長15年；
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2.房產(chǎn)建成年份在5-10年的（含10年）貸款成數(shù)最高6成，貸款年限最長10年；
3.房產(chǎn)建成年份在10-15年的（含15年）貸款成數(shù)最高5成，貸款年限最長10年；
4.房產(chǎn)建成年份在15-20年的（含20年）貸款成數(shù)最高5成，貸款年限最長5年； 貸款利率：
5年以下（含5年）月利率3.975‰，5年以上月利率4.20‰。貸款程序：
1、買賣雙方簽署交易合同；
2、提出申請，提交有關(guān)資料，包括：（1）借款申請書；（2）雙方合法有效的身份證明、戶口本、婚姻證明原件及復(fù)印件；（3）交易房產(chǎn)的權(quán)利證書及財產(chǎn)共有人同意抵押聲明；（4）買受人職業(yè)及收入證明。
3、銀行對申請人提交的資料進行審查、核實，委托評估機構(gòu)對交易房產(chǎn)進行價值評估；
4、銀行確認交易房產(chǎn)的價值；
5、簽署借款合同、擔保合同、抵押合同，審批貸款；
6、辦理抵押登記、領(lǐng)取他項權(quán)證、房屋保險（指定交通銀行廈門分為第一保險受益人）；
7、發(fā)放貸款；
8、按照合同約定按期償還貸款本息，法律咨詢s.yingle.com
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9、貸款本息結(jié)清，注銷抵押登記、變更保險第一受益人個人商鋪貸款
個人商鋪貸款指貸款人向借款人發(fā)放的用于租賃、購置商鋪的人民幣貸款。貸款對象：
持有工商行政管理機關(guān)核發(fā)的非法人營業(yè)執(zhí)照的個體戶、合伙人企業(yè)和個人獨資企業(yè)或個人。貸款條件：
1、年滿18周歲，具有完全民事行為能力；
2、有合法的有效居住身份；；
3、有穩(wěn)定的收入和還本付息的能力；
4、資信良好，且能提供貸款人認可的財產(chǎn)抵押、質(zhì)押或保證；
5、所購置、租賃的商鋪必須為現(xiàn)房；
6、貸款人規(guī)定的其他條件。(http://s.yingle.com)
貸款金額、期限、利率：
1、貸款額度：
個人商鋪貸款最高額度不得超過借款人購置、租賃商鋪所需資金總額的60%。
（1）以貸款人認可的質(zhì)押方式申請貸款的，貸款最高額不得超過質(zhì)物價值的90%；
（2）以可設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)作為抵押物的，貸款最高額不得超過貸
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款人認可的抵押物價值的60%，如作抵押物的商鋪為二手房，貸款最高額不得超過經(jīng)貸款人認可的抵押物價值50%；
（3）以第三方保證方式申請貸款的（銀行、保險公司除外），貸款額不得超過租賃、購置商鋪所需資金總額的50%；
（4）由保險公司提供履約保證保險的，或由貸款人認可的擔保公司提供保證擔保的，貸款最高額不得超過購置或租賃商鋪所需資金總額的60%。
2、貸款期限：
用于購置商鋪自用的，貸款期限最長不超過10年，一般為5年。用于租賃商鋪的，貸款期限最長不超過5年，且不得延長貸款期限。
3、貸款利率：
按照中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率執(zhí)行，目前月利率為：5年以下（含5年）月利率4.425‰，5年以上月利率4.800‰。貸款程序：
1、借款申請人填寫《交通銀行個人商鋪貸款申請表》，并提交下列資料：
（1）借款人及其配偶的有效身份證件和收入證明；（2）購置租賃商鋪協(xié)議；（3）首期付款證明；
（4）貸款人認可的以抵、質(zhì)押物或第三方保證；（5）貸款人要求提供的其他資料；
2、貸款人調(diào)查、核實、審批貸款；
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3、簽訂借款合同及擔保合同、辦理抵押登記和保險手續(xù)，貸款人為保險第一受益人；
4、發(fā)放貸款；
5、按照合同約定償還貸款本息；
6、貸款本息結(jié)清，注銷抵押登記、變更保險第一受益人。個人住房貸款
個人住房貸款是我行向借款人發(fā)放的用于購買我行指定房地產(chǎn)開發(fā)商出售的住房的人民幣貸款。貸款條件：
１、年滿18周歲，具有完全民事行為能力；
２、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力； ３、具有購買住房的合同、協(xié)議或意向書；
４、具有所購房屋售價20％以上的自有資金作為購房首期付款； ５、同意以所購房屋的價值全額作貸款抵押并由出售該房屋的開發(fā)商提供連帶責任保證或提供本行認可的擔保方式；
６、必須辦理房屋財產(chǎn)保險，明確本行為第一受益人，全額質(zhì)押的或者由住房置業(yè)擔保公司提供全程擔保的除外； ７、本行認為必要的其他條件。
貸款額度：
個人住房貸款額度最高為購房總價款的80%。具體按以下情況掌握：
1、以國庫券、金融債券、國家重點建設(shè)債券、本行出具的存單及其
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他本行認可的有價證券質(zhì)押，或其他銀行、保險公司提供連帶責任保證的，貸款額最高不得超過質(zhì)物價值的90%；
2、以可設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)作為抵押物的，貸款最高額不得超過經(jīng)我行認可的抵押物價值的70%，以可設(shè)定抵押權(quán)的“一手房”（即所購新商品房的產(chǎn)權(quán)證未經(jīng)房產(chǎn)交易中心過戶）抵押的，貸款最高額不得超過經(jīng)我行認可的抵押物價值的80%；
3、以第三方保證方式申請貸款的（銀行、保險公司除外）貸款最高額不得超過購房總價款的60%；
4、由保險公司提供履約保證保險的，或有住房置業(yè)擔保公司提供保證擔保的，貸款最高額不得超過購房總價款的80%。貸款期限：
個人住房貸款期限最長可達30年。貸款利率：
個人住房貸款利率根據(jù)中國人民銀行的規(guī)定利率執(zhí)行，當前個人住房貸款月利率是：期限5年以下（含5年）月利率3.975‰，5年以上月利率4.20‰。貸款程序：
1、貸款申請：
購房人到我行申請按揭貸款，申請時須提供下列資料：（1）借款申請書；
（2）借款人及配偶的有效身份證件、結(jié)婚證明原件及復(fù)印件；（3）有關(guān)借款人本人及其家庭穩(wěn)定經(jīng)濟收入的證明（收入來源單位
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出）；
（4）經(jīng)房管局預(yù)售部門登記備案的購房合同；（5）首付款證明；
（6）財產(chǎn)共有人同意抵押的書面證明；（7）我行要求的其他資料。
2、我行調(diào)查、審批；
3、我行借款人簽訂借款合同，與擔保人簽訂擔保合同；
4、辦理抵押登記，全額質(zhì)押的不需此手續(xù)；
5、辦理房屋保險（全額質(zhì)押及住房置業(yè)擔保公司擔保的不需此手續(xù)），保險單明確我行為第一受益人；
6、發(fā)放貸款，上述手續(xù)辦理完畢后，我行根據(jù)借款合同約定將貸款發(fā)放于購房人的活期儲蓄專戶上，當天將貸款劃至開發(fā)商帳戶上；
7、按合同約定歸還貸款本息；
8、貸款全部歸還后，注銷抵押登記，辦理保險單轉(zhuǎn)讓
還款方式 還本付息方式
住房按揭（含二手房）或商鋪貸款的還本付息方式分為等額本息法和等額本金法兩種，按月還款。
一、等額本息法
二、等額本金法
每月償還貸本息金額=每月還本額+每期付息額
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每月還本額=貸款金額÷還款月數(shù)（期數(shù)）
每月付息額=（貸款本金-已歸還本金累計額）×月利率責任編輯：小平
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第五篇：二手房貸款流程
步驟/方法實地看房
信貸員、居間機構(gòu)、評估員、買賣雙方。地點：申請按揭貸款的房屋現(xiàn)場。對房屋現(xiàn)場勘察：所售房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰；是否設(shè)定其他抵押權(quán)利；是否對外出租；如果是公有房改住房、安居工程、經(jīng)濟適用房等非商品房是否符合上市交易條件；是否被列入拆遷公告或城市改造規(guī)劃范圍；申請的貸款成數(shù)和期限是否符合規(guī)定；賣方提供的資料是否真實、完整、合法、有效；記錄客戶的聯(lián)系電話；收取房產(chǎn)證復(fù)印件。工行規(guī)定：93年以后建成的房地產(chǎn)允許申請二手房按揭；所購房屋的房齡一般不超過15年，其中10年至15年的，貸款成數(shù)必須相應(yīng)降低，抵押率最高為七成；最長期限為30年；住房類為房齡與貸款期限之和最長不超過30年，商用房類貸款期限最長不超過10年；建筑面積在60平方米以下的需提供第二居所證明。對買方的還款能力進行綜合評價，告知客戶需要準備的資料（買賣夫妻雙方的身份證、戶口本、結(jié)婚證及賣方的房產(chǎn)證、土地證、契稅證明。）將兩張空白收入證明交客戶蓋章，簽訂“房產(chǎn)交易確認書”。
產(chǎn)權(quán)驗證
產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人（賣方）、居間機構(gòu)。地點：房管局。產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人（賣方）帶著身份證原件及房產(chǎn)證原件，到房管局交驗身份證原件及房本原件，進行驗證。然后，領(lǐng)取一份房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移審驗查檔證明，并保留發(fā)票；再出示“查檔收費發(fā)票”驗證查檔，并等待查詢結(jié)果；領(lǐng)取加蓋“xxx房產(chǎn)檔案管館”公章的房產(chǎn)證和一份該處房屋最初的“商品房買賣合同”。
簽署合同
信貸員、居間機構(gòu)、買賣雙方。地點：貸款銀行。認真核對校驗客戶的資料原件，鑒別所有簽字人員的真實性，監(jiān)督客戶簽字，收取房產(chǎn)證原件及訂金（具體數(shù)額由買賣雙方確定），復(fù)印資料，提醒雙方在該行辦理帳戶。
填寫合同
整理資料根據(jù)客戶提供的相關(guān)資料，填寫合同。
借款人的收入證明不足夠時，需提供共同借款人并開具收入證明。收入證明上的單位名稱與申請表單位名稱必須一致?！吧暾垖徟怼钡默F(xiàn)住址一欄必須填寫本市地址；如有共同借款人時，申請審批表需2人簽字，且需簽相應(yīng)的一個聲明。在填個人購房合同抵押物清單時，原值是買賣雙方的成交價，折扣率=抵押值（即貸款額）÷原值或評估值（取低值）。房屋產(chǎn)權(quán)證編號、利率不要填寫。借款合同的補充條款：如果借款人提供的有關(guān)聲明和資料虛假，則視作違約行為，貸款人有權(quán)采取宣布合同提前到期，收回部分或全部貨款本息以及追究其違約責任等措施。如遇貸款利率調(diào)整，逾期貸款罰息利率按調(diào)整后實際執(zhí)行的貸款利率上浮30%執(zhí)行。公司蓋章：在房屋成交確認書、協(xié)議書上蓋公司章及法人章，個人二手房貸款首付證明 需蓋公司章及見證人簽字。放款后需在 二手房按揭轉(zhuǎn)款確認書 蓋公章。資料填完送預(yù)審。
繳費義務(wù)
收取費用預(yù)審?fù)ㄟ^后，通知客戶交費。
產(chǎn)權(quán)過戶
居間機構(gòu)、買賣雙方。地點：房管局。提供資料：買賣雙方身份證、房產(chǎn)證、契稅證明、房管局出具的商品房買賣合同，面積超過200平方米以上的，需提供交易評估報告，復(fù)印資料。①、領(lǐng)3份房地產(chǎn)買賣契約，填寫不簽名，契約上面空白處需蓋居間機構(gòu)的公司章（或簽名）。②、領(lǐng)取申報表填寫出一個市場成交價(交房產(chǎn)證原件及身份原件)。③、交印花稅，買賣雙方的身份證原件及復(fù)印件，房產(chǎn)證原件及復(fù)印件，出具一票據(jù)交費，遞回單（印花稅按成價1‰交）。④、辦理：買賣雙方的身份證原件及復(fù)印件，房產(chǎn)證原件及房產(chǎn)證配圖紙2張，當面驗證及簽字按手印，出一個受理憑證即領(lǐng)證通知單，房產(chǎn)證原件收回。⑤、憑證，領(lǐng)契費、交易費、登證費收據(jù)，去交費。⑥、5個工作日后，憑領(lǐng)證通知單、身份證原件及契稅發(fā)票領(lǐng)取新房產(chǎn)證。
收費蓋章
①、拿到新房產(chǎn)證，傳真評估公司出正式報告，備抵押用。②、打印好的委托書連同借款合同、抵押合同（填好）送銀行蓋章。
資料歸檔
資料歸檔原則上是：在房管局過戶的，7天左右可以歸檔，都沒有確切的時間；歸檔時需產(chǎn)權(quán)人帶著原件身份證在房管局1樓13號窗口歸檔；歸檔后，方可辦理抵押。
抵押手續(xù)
辦理抵押①、抵押合同第十六條其他事項應(yīng)填上：貸款用于購買二手房，房屋坐落于...（具體位置）。②、借款合同第一條4小項：本合同項下的貸款權(quán)僅限用于：購買...（具體位置）的房產(chǎn)。③、房管局出的檔案袋上面應(yīng)寫：二手房抵押。④、抵押7天后領(lǐng)他項權(quán)證。
銀行放款
銀行放款后，需向銀行提供借款人的契稅證明、房地產(chǎn)買賣契約的復(fù)印件，居間機構(gòu)還需在 二手房按揭轉(zhuǎn)款確認書 蓋公章。
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