第一篇：中國道具制作投資項目可行性研究報告
中國道具制作投資項目可行性研究報告
1.投資項目概述
1.1 投資項目名稱
1.2 投資項目建設單位及法人
1.3 投資項目建設性質(zhì)
1.4 投資項目建設地點
1.5 建設期限
1.6 投資項目建設規(guī)模和產(chǎn)品方案
1.7 項目投資估算和資金籌措
1.8 效益分析
1.9 投資項目可行性研究報告編制依據(jù)
1.10 主要經(jīng)濟技術(shù)指標
1.11 投資項目綜合評價結(jié)論
2.中國道具制作市場及市場預測
2.1建設的必要性
2.2市場及市場預測
3.中國道具制作產(chǎn)品規(guī)模及產(chǎn)品方案
3.1產(chǎn)品規(guī)模
3.2產(chǎn)品方案
4.中國道具制作生產(chǎn)工藝
4.1生產(chǎn)工藝
4.2生產(chǎn)主要原燃料單耗
4.3采用的工藝技術(shù)
4.4主要設備選型
5.中國道具制作主要原燃料消耗
5.1主要原燃料消耗
5.2主要原料來源
6.中國道具制作企業(yè)廠址選擇及建廠條件
6.1廠址選擇
6.2建廠條件
7.公用工程配套設施
7.1總圖運輸
7.2供配電及弱電
7.3給排水
7.4采暖及通風
7.5土建
8.節(jié)能
8.1編制的依據(jù)
8.2編制的原則
8.3節(jié)能措施
9.環(huán)境保護
9.1編制依據(jù)
9.2編制標準
9.3環(huán)境現(xiàn)狀
9.4主要污染源及主要污染物
9.5設計中擬采用的環(huán)保措施
9.6廠區(qū)綠化
10.勞動安全與工業(yè)衛(wèi)生
10.1勞動保護與安全衛(wèi)生 10.2消防
11.組織結(jié)構(gòu)和勞動定員
11.1組織結(jié)構(gòu)
11.2生產(chǎn)班制和勞動定員 11.3人員來源和培訓
12.實施進度
12.1實施進度情況
12.2工程進度表
13.投資估算與資金籌措
13.1 投資估算主要編制依據(jù) 13.2投資估算范圍
13.3 建設投資估算
13.4資金籌措
14.財務評價
14.1基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 14.2成本費用估算
14.3銷售收入估算
14.4財務分析
14.5不確定性分析
14.6技術(shù)經(jīng)濟總評價
15.投資項目投資結(jié)論與建議
15.1 研究結(jié)論
15.2 建議
附件1：建筑工程費用估算表 2 設備購置費用估算表 3 工程建設其他費用原材料購買費用估算表 5 燃料動力費用估算表 6 銷售收入估算表主要經(jīng)濟技術(shù)指標表項目投入總資金估算表 9 總成本費用估算表工資及福利費估算表 11 流動資金估算表固定資產(chǎn)折舊費估算表 13 損益和利潤分配表資產(chǎn)負債表資本金財務現(xiàn)金流量表 16 項目財務現(xiàn)金流量表 附件2：項目整體效果圖及各區(qū)域效果圖 2 項目總平面布置圖
第二篇：中國寵物醫(yī)院項目投資可行性研究報告
中國寵物醫(yī)院項目投資可行性研究報告
發(fā)布日期：2011-05-26 瀏覽次數(shù)：2052
[導讀]寵物醫(yī)院項目提要；在長沙就是這種現(xiàn)狀，雖然沒有100萬只寵物，甚至一半都不到，保守估計寵物數(shù)量在10萬只左右，如果成立一家設備齊全，醫(yī)生水平至上，服務水平一流的寵物醫(yī)院，在市內(nèi)開設多家分院，10-20家地州市加盟醫(yī)院，將有巨大的市場盈利潛力。
第1章 寵物醫(yī)院投資項目總論
1、寵物醫(yī)院項目提要；在長沙就是這種現(xiàn)狀，雖然沒有100萬只寵物，甚至一半都不到，保守估計寵物數(shù)量在10萬只左右，如果成立一家設備齊全，醫(yī)生水平至上，服務水平一流的寵物醫(yī)院，在市內(nèi)開設多家分院，10-20家地州市加盟醫(yī)院，將有巨大的市場盈利潛力。在北京上海深圳都出現(xiàn)了年營業(yè)額超過1000萬的寵物醫(yī)院，只要我們潛心經(jīng)營，相信在不久的將來長沙也同樣能夠作出更好的成績來。
2、寵物醫(yī)院可行性研究報告的范圍與依據(jù)；投資的前期范圍以湖南省為基礎，長沙市為中心區(qū)域，再輻射周邊株洲，湘潭，岳陽，常德，懷化，張家界，郴州，邵陽，婁底，永州等城市。長沙從90年代初期開始出現(xiàn)養(yǎng)寵物的群體，尤其是高檔寵物以名犬，貓為主要代表；經(jīng)過10年的醞釀，進入20世紀初期寵物經(jīng)濟出現(xiàn)了井噴，寵物店從老的教育街幾十米的巷子發(fā)展成了開福區(qū)火車北站的寶安寵物市場和后面一點發(fā)展成的天心區(qū)西牌樓寵物市場，還有2009年剛剛成立的南湖寵物市場，往后很有可能再建立別的更加完善的寵物市場。寵物除了數(shù)量上的增加，品種也有了很大的調(diào)整，寵物的品質(zhì)也有了飛躍，除了傳統(tǒng)的犬貓，發(fā)展成了以犬貓為主帶動了寵物兔，寵物豬，寵物鼠，蛇，蜥蜴，蜘蛛......本來就有很大的市場的鳥和魚也有了更好的提升！寵物醫(yī)院也從90年代初的幾家發(fā)展成了現(xiàn)在的40多家，寵物醫(yī)院的形式從單一的看感冒打打針，吊水逐漸轉(zhuǎn)變成了及寵物診療，化驗，寵物用品出售，寵物美容，寵物寄養(yǎng)，寵物配種......于一體的綜合體，隨著經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，消費能力的增加，消費意識的前瞻性，現(xiàn)代人提前消費的新理念逐漸形成，消費觀念的改變寵物的市場潛力逐漸的表現(xiàn)出來。
3、寵物醫(yī)院主要的技術(shù)和經(jīng)濟指標；獸醫(yī)的專業(yè)技術(shù)水平是我們主要水平!其次就是管理技術(shù)水平,一切圍繞服務兩個字做文章.力求做一個完美的寵物主人服務機構(gòu),給寵物主人帶寵物來消費時有一個良好的環(huán)境,給寵物一個最好的服務,或者讓主人足不出戶就能享受到我們提供的最優(yōu)質(zhì)的服務.長沙的經(jīng)濟在飛速發(fā)展，經(jīng)濟形勢一片大好：
亮點一：近三年ＧＤＰ總量在全國省會城市排位前移4位
2006年以來，長沙市經(jīng)濟總量（ＧＤＰ）在全國省會城市中先后超過石家莊、哈爾濱、濟南、鄭州等4個城市。2009年，長沙實現(xiàn)ＧＤＰ3744．76億元，總量超過濟南、鄭州兩市，在全國省會城市中躍居第7位，這是繼2008年ＧＤＰ總量超過石家莊、哈爾濱后的又一次位次大提升。
從全國地級以上城市來看，長沙先后超過了廈門、西安、長春、哈爾濱、濟南等五個副省級市，2009年ＧＤＰ總量首次躍居全國地級以上城市前20名。同時，2009年長沙市ＧＤＰ總量已經(jīng)超過甘肅、海南、寧廈、青海、西藏等五個?。ㄗ灾螀^(qū)）。
亮點二：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入高于全省平均水平5154元
近三年來，長沙以占全省1／20的土地面積、占全省1／10的人口，創(chuàng)造了占全省近30％的ＧＤＰ和財政收入。全省“老大”的位置不斷穩(wěn)固。ＧＤＰ占全省的比重由2006年的23．8 ％上升到29％；一般預算收入由27．9％上升到29．1％；規(guī)模以上工業(yè)增加值由20． 9％上升到27．3％。2009年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入高于全省平均水平5154元；農(nóng)民人均純收入高于全省平均水平4522元。
亮點三：在長株潭城市群中ＧＤＰ占比達68％
長沙在長株潭城市群的龍頭作用更加突出，ＧＤＰ的占比由2006年的63．7％上升到68．0％，規(guī)模工業(yè)的占比由54．5％上升到60．3％。在龍頭的帶動下，長株潭城市群的活力進一步迸發(fā)，占全省的比重也進一步提升，占比由2006年37．7％上升到42．6％，已成為中部乃至全國重要的增長極。
亮點四：三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)排序由“三二一”調(diào)整為“二三一”
得益于新型工業(yè)化的快速推動，長沙經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2006年6．9：44．0：49．2調(diào)整為4．8：50．6：44．6，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實現(xiàn)了被經(jīng)濟專家稱之為“早熟型”的“三二一”排序調(diào)整為“二三一”的重大轉(zhuǎn)變。第一產(chǎn)業(yè)占比繼續(xù)下降，二、三產(chǎn)業(yè)占比穩(wěn)步提升。工業(yè)占比進一步加大，全部工業(yè)增加值由2006年的33．4％上升到41．5％。
亮點五：投資增長使長沙境內(nèi)基本形成“一小時經(jīng)濟圈”
市委、市政府十分注重基礎設施建設，為可持續(xù)發(fā)展打下堅實基礎。2007－2009年，全社會固定資產(chǎn)投資累計5748億元，年均增幅達19．1％，近三年的投資總量為前6年投資總和的1．5倍。
大投入帶來基礎設施大改善。2009年長沙境內(nèi)公路里程達5857公里，長沙市境內(nèi)省城至縣（市）鄉(xiāng)鎮(zhèn)已基本形成“一小時經(jīng)濟圈”。大投入帶來城市規(guī)模的大擴容。2006－2009年，長沙市區(qū)面積由556平方公里擴展到955平方公里，城市建成區(qū)面積由173平方公里擴展到243平方公里，城鎮(zhèn)化率由 56．5％提高到62．6％。城市基礎設施不斷完善，城市品位逐步提高，從而有效地改變了城市投資環(huán)境，提升了城市的承載能力。
亮點六：全市就業(yè)率保持96％以上
從衡量一個城市的經(jīng)濟富裕度的人均ＧＤＰ、城鄉(xiāng)居民人均收入、人均財政收入、就業(yè)率、第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口占就業(yè)總?cè)丝诘任鍌€指標來看，我市均呈快速上升態(tài)勢，在中部處于領(lǐng)先水平。
一是人均ＧＤＰ三年翻番。2009年長沙人均ＧＤＰ達56620元，在中部省會城市中居首位，為2006年的2．02倍，三年翻一番；二是城鄉(xiāng)居民收入位居中部省會城市首位；三是人均財政收入年均增長30％。2009年長沙人均地方財政2009年全市城鎮(zhèn)居民可支配收入20238元，農(nóng)民人均純收入9432元，均在中部六省會城市中位居第一；四是就業(yè)率穩(wěn)中有升。2007年至2009年全市就業(yè)率均保持96％以上，高于全國同期水平；五是第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員不斷增加。預計2009年長沙第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員約157萬人，比2006年增加約26萬人，占全社會從業(yè)人員的比重為41．3％。
亮點七：連續(xù)三年ＧＤＰ增速保持在14％之上
我市2007年至2009年連續(xù)三年ＧＤＰ增速保持在14％之上，年均增長15．3％，刷新長沙經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展水平。2009年長沙實現(xiàn)ＧＤＰ同比增長14．7％，比全國增幅高 6個百分點，比全省增幅高1．1個百分點，在全國26個省會城市中排第5位。從經(jīng)濟總量變化軌跡看，全市ＧＤＰ從1978年的16．9億元上升到1990年的100億元用了12年時間，ＧＤＰ由1990年的100億元上升到2003年的1000億元用了13年時間，ＧＤＰ由2003年的1000億元上升到2007年的2000億元以上僅用了4年時間，2009年又突破3700億元大關(guān)。
經(jīng)濟快速發(fā)展的同時，單位ＧＤＰ能耗逐年遞減，節(jié)能降耗在中部領(lǐng)先。從指標來看，2006年為0．990噸標準煤，2008年下降到0．888噸標準煤／萬元；2009年預計完成節(jié)能預期目標。
亮點八：全國城市公共文明指數(shù)測評居全國省會、副省級城市第四名
隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展、綜合實力的增強、城鄉(xiāng)面貌的改善和市民素質(zhì)的提高，長沙在全國乃至全球的美譽度不斷提升，影響力不斷擴大。三年來，長沙先后獲得國家園林城市、中國最具軟實力城市、十大最具幸福感城市、十大創(chuàng)業(yè)之城等榮譽稱號。2009年在全國城市公共文明指數(shù)測評中長沙市列全國省會、副省級城市第四名。
第2章 寵物醫(yī)院投資項目背景
1、項目的由來；首先寵物醫(yī)院是一個由于養(yǎng)寵群體急劇增加的一個必然的產(chǎn)物，按照美國的發(fā)展模式，如果將美國寵物產(chǎn)業(yè)近十幾年來的發(fā)展稱之為迅猛，那么中國近10年的發(fā)展速度堪稱為驚人。由于我國國民生活水平提高和生活方式的改變，人們的休閑、消費和情感寄托方式發(fā)生了重大變革，中國寵物產(chǎn)業(yè)也迅速興起。隨著社會競爭的加大，生活節(jié)奏加快，新一代的年輕人在工作和生活上都面臨著巨大的壓力，活潑可愛的寵物是這一群體抒發(fā)情感的最佳對象。那么當一個國家的人均GDP在3000到8000美金之間，寵物產(chǎn)業(yè)就會快速發(fā)展。而當前的中國，已有相當多城市達到了這一水平。北京、上海、廣州、重慶、和武漢已被列為中國五大寵物城市。以北京為例，2001年北京人均GDP首次達到3000美金，標志著北京已具備躋身世界發(fā)達城市水平的實力。2007年，北京人均GDP為7370美金，全國人均GDP更是創(chuàng)下歷史新高，為2456美金。在強大的經(jīng)濟增長背后，國內(nèi)寵物市場也出現(xiàn)了空前的繁榮。有統(tǒng)計數(shù)字顯示，我國以純種狗和貓為主的寵物市場的年增長率在20%以上。2004年底，我國寵物市場產(chǎn)值達60多億元，目前達到150億元，到2010年，寵物產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將突破400億。面對如此巨大的寵物市場發(fā)展空間，美國的成熟商業(yè)模式也出現(xiàn)在了中國市場上。除了傳統(tǒng)的寵物食品和用具外，越來越多的寵物服務行業(yè)也隨之興起，如寵物醫(yī)院、寵物訓練營、寵物寄養(yǎng)、寵物美容等，已成為國內(nèi)一線城市必要的寵物服務形式。但中國整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展與美國等寵物經(jīng)濟大國百年的發(fā)展歷史相比，我國寵物經(jīng)濟起步要晚得多，發(fā)展相對滯后。寵物在單個家庭的滲透率、寵物產(chǎn)品消費及相關(guān)服務都存在著巨大的市場缺失，這同時也意味著不容忽視的發(fā)展?jié)摿?。您認為400億對于其他的行業(yè)來說是個不大的數(shù)字，但是從事這個行業(yè)的專業(yè)人員不到10萬人，您就能看到這個蛋糕有多么的誘人！
2、項目建設的重要性與必要性；寵物醫(yī)院立項后能夠整合客戶資源，凝聚資金，可以將有限的資金和客戶資源挖掘出最大的經(jīng)濟利益。有足夠的資金來擴充店面，購買新的設備，裝修上檔次，衛(wèi)生條件提升，服務的種類增加，讓寵物主人到寵物醫(yī)院來消費要變成一種享受，不管是看病還是購物都要成為一種不二的選擇！
3、項目擬建區(qū)域（項目區(qū)）的基本情況；目前長沙地區(qū)的具有競爭能力的寵物醫(yī)院有40家左右,大型的上100平米的約10家,每月營業(yè)額在10萬的醫(yī)院不到5家,超過5萬的在10家左右,寵物店和美容店100家左右.長沙市養(yǎng)寵物的數(shù)量在10萬只左右.消費能力較高,消費潛力巨大,寵物的數(shù)量在不斷的增加,品質(zhì)在不斷的提高,老年動物在急劇增加,老年病例在不斷增加,寵物年紀越大主任所投入的感情越深,花費的將越舍得.加上政策上的相對寬松,對寵物經(jīng)濟的發(fā)展起到一定的促進作用.周邊城市的發(fā)展也在加快,在長沙的帶動下各個領(lǐng)域都在進步,有的領(lǐng)域甚至超過了長沙.如有的狗場就超過了長沙的水平.4、項目承擔單位（即項目法人單位）的基本情況。
第3章 寵物醫(yī)院投資項目市場預測與分析
1、本地及周邊市場現(xiàn)狀的調(diào)查；長沙本地的寵物經(jīng)濟現(xiàn)狀與前景我國隨著改革開放和人民生活的富裕，從80年代中后期，寵物行業(yè)開始發(fā)展，養(yǎng)寵物的人越來越多，目前大家養(yǎng)的寵物主要以貓和狗最為普遍。在這個發(fā)展過程中，政府在政策方面也做了一些改動，從業(yè)人員的發(fā)展也從過去一個比較低的水平逐漸發(fā)展到比較高的水平?，F(xiàn)在我們說這個水平比較高是和過去相比，如果我們和發(fā)達國家相比，還有很遠的路要走。寵物行業(yè)的發(fā)展，尤其是寵物醫(yī)療的發(fā)展僅僅是十幾年，不到20年的過程，如果我們和美國、歐洲、加拿大這些國家比較，想趕上他們幾十年的發(fā)展過程，還是需要相當?shù)臅r間的。從另外一方面講，寵物醫(yī)生的參差不齊也是一個現(xiàn)狀，任何一個行業(yè)的發(fā)展，不可能一步到位，從業(yè)人員的培訓、包括學校、組織，在過去都沒有過專門從事寵物方面的訓練，因此現(xiàn)在真正的在國內(nèi)這些高校里培養(yǎng)獸醫(yī)的是非常多，但是真正培養(yǎng)小動物臨床獸醫(yī)，或者開展小動物臨床獸醫(yī)的學校還不是特別多，從業(yè)人員大多數(shù)是從過去的一般獸醫(yī)，轉(zhuǎn)換到現(xiàn)在從事小動物臨床獸醫(yī)的過程。當然，經(jīng)過十幾年的轉(zhuǎn)換，有很多小動物臨床獸醫(yī)也在這方面有了長足的進步。長沙市的寵物擁有量也是逐年在增加，和全國一樣長沙寵物醫(yī)生的需求量亦是不斷增加。湖南農(nóng)業(yè)大學獸醫(yī)專業(yè)經(jīng)過半個多世紀的發(fā)展，聚集了雄厚的師資力量，同時也積累了大量的臨床經(jīng)驗。但多年來師生們一直從事大動物的防疫和治療，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展各種經(jīng)濟動物的防疫檢疫和小動物尤其是寵物的醫(yī)療保健的專門人才的需求量也隨之增加。學校經(jīng)過研究，在獸醫(yī)專業(yè)的基礎之上，迅速成立了動物醫(yī)學學院。作為一名獸醫(yī)專業(yè)的學生，為學校高瞻遠矚的決策感到高興。為了在一年后找到一份合適的工作，我和我的同學利用寒假期間的間隙對長沙市的寵物市場和寵物醫(yī)療行業(yè)進行了一次調(diào)查。我們發(fā)現(xiàn)，長沙寵物市場的前景十分的廣闊。湖南日報曾有過統(tǒng)計，長沙市的寵物犬有將近30萬條、加上其它寵物貓和別的寵物，計有寵物40余萬條。而作為寵物的相關(guān)行業(yè)，如寵物醫(yī)療、寵物食品、寵物保健、寵物美容等等行業(yè)卻相對滯后。椐不完全統(tǒng)計，長沙市的寵物醫(yī)院不超過40家，從業(yè)人員不足500人。其從業(yè)缺口可想而知。
一、寵物醫(yī)生專業(yè)水平有待提高人可以表達你的主管癥狀和客觀癥狀，人醫(yī)可以看人的主管癥狀也可以看客觀癥狀，但是獸醫(yī)只能看動物的客觀癥狀，主管癥狀很難看出來。舉個例子，如果你胸悶，你可以告訴醫(yī)生，我喘氣憋得慌。而狗胸悶的時候就無法告訴你，只有有嚴重的時候，你才可以看出來。比如頭暈合，有人得美尼爾綜合癥，會暈。而狗走路暈得很嚴重才會表現(xiàn)出走路轉(zhuǎn)圈。這樣就會對寵物的診斷出現(xiàn)偏差，那就需要比較新的診斷手段，包括X光、心電圖、血常規(guī)、尿常規(guī)等等。實際上中國通過這十幾年的發(fā)展，我們和國外的差距越來越小，但是由于中國寵物行業(yè)的發(fā)展比較慢，包括一些寵物醫(yī)院的老板的資金的問題，還有一種主人的支付能力問題，導致有很多寵物醫(yī)院不能配備比較高級的診療設備。人醫(yī)院大部分是國家支持的，而寵物醫(yī)院很多是私人投資的，真正由國家投資、或者舉行國家政策性的資源很少，任何一個老板在投資的時候，會考慮到醫(yī)療器械的成本問題，這樣就制約了行業(yè)的發(fā)展。
可以這樣講，如果寵物主人不愿意付一定的費用給寵物醫(yī)院，寵物醫(yī)院的老板就不可能有足夠的資金買這些診療設備，那他就不可能把寵物的病診斷清楚。再退一步講，如果寵物醫(yī)院的老板或者醫(yī)生掙不到足夠的錢，沒有錢去投資于寵物醫(yī)院設備的更新，沒有錢進行繼續(xù)教育、繼續(xù)深造，最后可能導致這個醫(yī)院技術(shù)水平不可能提高，診療手段不可能提高，這樣會造成行業(yè)停滯不前，甚至會倒退，如果再掙不到錢，甚至會壓縮投資。這樣可能診療手段會逐漸落后，那么就沒有條件很好地診治寵物的病。因為只有一個小的群體愿意做CT、做核磁，也不可能因為這個小群體愿意花錢而配備這些設備。
二、寵物美容極待規(guī)范不少寵物美容院存在著或多或少的不規(guī)范操作行為，這嚴重影響了行業(yè)的正常發(fā)展。專家稱，這些行為輕則導致寵物染上皮膚病，重則導致寵物毀容，甚至死亡。不規(guī)范操作主要包括三個方面：一是用人用產(chǎn)品給貓狗洗發(fā)、染發(fā)；二是用燒斷方式處理狗毛打結(jié)；三是濫用寵物麻醉。不規(guī)范行為發(fā)生的原因首先是美容師專業(yè)知識不夠，另一個原因是美容院以此降低成本，獲得高額利潤。然而，目前看來，寵物美容的行業(yè)規(guī)范還很不完善。因為現(xiàn)在多數(shù)國產(chǎn)寵物美容產(chǎn)品的品質(zhì)還達不到要求，正規(guī)美容院一般都選用進口產(chǎn)品，所以價格居高不下。
三、寵物食品質(zhì)量標準是空白一些較有經(jīng)濟實力的主人，會給自己的寵物服用進口保健藥材，比如抗衰老的維他命添活劑、抗氧化劑等，這樣可以防止老年貓狗得心臟病、關(guān)節(jié)炎等。寵物也像人一樣，年紀大了還可以服用如深海魚油、卵磷脂等保健品。隨著市場的細分，各寵物食品企業(yè)不斷開發(fā)新品，推出新口味的寵物零食，現(xiàn)在，一些高檔寵物食品專賣店和寵物醫(yī)院經(jīng)營一些寵物處方食品，它們可以幫助防治結(jié)石、腎炎等。不過，這些高端產(chǎn)品基本為國際大型寵物食品公司所壟斷。此外，寵物的減肥食品等也已閃亮登場。但這一行業(yè)也存在不少隱憂。
首先，國家、行業(yè)協(xié)會、各地方政府都沒有針對寵物食品制定相關(guān)的質(zhì)量標準。一般來說，企業(yè)只能根據(jù)自身的情況、參照國家飼料標準和國際標準來完成食品的生產(chǎn)和檢驗。一些大型企業(yè)宣稱，他們的寵物食品標準要高于飼料標準，但我國現(xiàn)在還沒有一個專門主管寵物食品生產(chǎn)的部門。目前的管理只局限在要求超市不能把人的食品和寵物食品擺在一起賣；如果有寵物因為食品質(zhì)量問題吃出毛病來，政府部門只能在消費者和商家之間調(diào)解。近期出現(xiàn)的“偉嘉事件”使得寵物食品的質(zhì)量標準問題引起各界關(guān)注，但在相關(guān)管理辦法沒有出臺之前，寵物食品市場仍然處于無序狀態(tài)。此外，令食品生產(chǎn)廠家最擔憂的還是國家寵物政策的波動，這也為寵物食品行業(yè)帶來一定的風險?？傊瑥陌l(fā)展的眼光看，隨著飼養(yǎng)寵物的人群越來越大，管理也會越來越規(guī)范，由寵物的生老病死帶出的寵物經(jīng)濟可說是極具前景，市場潛力不可小視。可以預見，長沙會有更多的投資者發(fā)現(xiàn)寵物經(jīng)濟這一充滿活力的新興產(chǎn)業(yè)的商機，投資到這一領(lǐng)域中來。引用2006年湖南農(nóng)業(yè)大學動物醫(yī)學學院 2003級獸醫(yī)2班周晴的調(diào)查報告，雖然有的地方可能有出入，但是從側(cè)面可以看出來長沙的寵物經(jīng)濟的一些錢景！目前周邊城市發(fā)展的比較好的有常德，懷化，株洲，湘潭，益陽，岳陽，婁底，張家界，邵陽等；寵物醫(yī)院以及附帶的產(chǎn)業(yè)都在有條不紊的發(fā)展，醫(yī)療的水平總體較長沙還是有一定的差距，用品，美容，寵物出售，寄養(yǎng)等服務 在快速發(fā)展。
2、本地及外地市場供需情況的預測；湖南本地的寵物相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈幾乎為零，都依賴從外省進貨。
3、寵物醫(yī)院的價格預測；
4、寵物醫(yī)院的市場競爭能力分析；
5、寵物醫(yī)院的市場風險性分析；政策法規(guī)風險與技術(shù)風險
6、寵物醫(yī)院的基本營銷策略。1.優(yōu)勢分析1)整體的服務優(yōu)勢；全--是我們的優(yōu)勢，只要你想得到的，只要你需要的服務我都能夠給寵物主人最大的滿足。大--是我們的優(yōu)勢，只要您是養(yǎng)寵人士就一定知道我們是最大的，面積，規(guī)模等；讓供貨商之大我們的銷量是最大的，速度是最快的；強--讓同行和養(yǎng)寵人士都有一個共同的心理就是如果他們沒有辦法那在本地區(qū)就沒有辦法了。2)價格優(yōu)勢 在用品方面我們走薄利多銷的路線，在特色服務方面可以用特殊的價格，人家做不了我們可以適當?shù)奶岣邇r格?？偟膩碚f就是：你無我有、你有我優(yōu)、你優(yōu)我新、你新我廉。3)設備優(yōu)勢 在本地區(qū)購置最好的最全的設備，以我們強勁的資金優(yōu)勢壓倒性的購置一流的設備給寵物主人一個最好的不二的服務。4)?？漆t(yī)生的服務優(yōu)勢 第一次的把專科的概念形象的帶入本地區(qū)，計劃開設的?？朴袃?nèi)科，外科，皮膚科，老年病專科等5)上門服務的優(yōu)勢 上門服務的速度要快，就像是及時雨一樣，要讓寵物主人感覺到：哎呀！真沒有想到你們這么快就來了！這么快就給我們送過來了！這么快......還要讓主人感覺到：沒有想到你們還有這么好的儀器設備帶上們來，真的是太好了！準時，優(yōu)質(zhì)的，長久的給寵物主人帶來最快的最優(yōu)質(zhì)的服務。6)環(huán)境的優(yōu)勢7)理念的優(yōu)勢8）強大的資金后盾的優(yōu)勢2.劣勢分析 3.重點突破方向1）醫(yī)療2）寵物用品3）美容洗澡4）寄養(yǎng)5）訓練6）其他融合我們的特色，其實無所謂重點不重點，在特定的時期，達到一定的氣候，都是相互的，相互制約，相互提高，相互促進。4.人才培養(yǎng)與儲備天生我才必有用，培養(yǎng)以定向培養(yǎng)為主，招聘進來的醫(yī)生本來就具備一定的專業(yè)技術(shù)基礎，做一些有選擇性的培養(yǎng)能夠迅速的起到直接技術(shù)水平提升效果；做好了培養(yǎng)就是儲備的問題，辛辛苦苦培養(yǎng)的一名優(yōu)秀的醫(yī)生最后跳到別人的醫(yī)院去了那就是最大的失敗；必須用一系列的措施防止人才外流，天生我才必有用，必為我所用！具體的措施如下：1）工資制度；2）獎金制度；3）懲罰制度；4）合同；5）學習提升制度；6）股份與分紅。5.寵物寵物一般是指家庭喂養(yǎng)的動物，從常見的犬、貓、觀賞魚、兔、龜?shù)奖容^另類的蝎子、蜘蛛、蜥蜴等。伴隨著寵物數(shù)量的增長，圍繞寵物經(jīng)濟產(chǎn)生了一系列的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如寵物食品、寵物用品、寵物醫(yī)療、寵物美容行業(yè)等，這幾年還涌現(xiàn)出像寵物婚介、寵物殯葬、寵物寄養(yǎng)等很新的行業(yè)。6.人氣經(jīng)營策略 第一階段：小病做人氣，大病做效益。這句流行于人的醫(yī)療行業(yè)的經(jīng)營真理最早起源于二八定律。著名的80／20規(guī)則認為，頂部20％的就醫(yī)者創(chuàng)造了醫(yī)院80％的利潤，而這80％的利潤的相當一部分，又給底部的就醫(yī)者喪失掉了。我們可以理解因為每一個寵物不一定都能給醫(yī)院帶來利潤，有的寵物帶給醫(yī)院的是虧損，如一些醫(yī)療糾紛引起的賠償。盡管大部分寵物創(chuàng)造的利潤較少，或者不創(chuàng)造利潤，但也可以提升寵物醫(yī)院的人氣，增加市場份額，有助于提高寵物主人對寵物醫(yī)院的信任程度，擴大知名度，并可以引起寵物醫(yī)院無形資產(chǎn)的增加。這有利于寵物醫(yī)院的長期發(fā)展。
第二階段：反向過來，“大病先做人氣，再創(chuàng)效益”，用大病引大病，不是用小病引大病，也就大病剛開始要沉住氣，先不殺病人，等到大病人氣旺的時候，再來殺。大破才能大立，大舍才能大得。只有這樣才不會南轅北轍。
因此，正確推廣做法是所有的病都先做人氣，做一陣子，人一多了，再挽起袖管抓魚。但是，做人氣的同時，我們也不能純粹做品牌，重要的是貫徹“以患病寵物為本”的服務宗旨，形成“忠誠的寵物消費群體，創(chuàng)建一個寵物主人滿意離不開的醫(yī)院”。
寵物醫(yī)院的人氣經(jīng)營策略：
目前，寵物醫(yī)院面臨如何增加門診聚攏人氣，這是寵物醫(yī)院廣告推廣前的最值得考慮的問題。我們不能光等患病寵物上門，而應主動出擊，有意識的整合自身資源針對性的開展公關(guān)宣傳活動，走個性化、精細化服務路線，同時運用差異化手段，結(jié)合自身專科特點和現(xiàn)有人力、設備、環(huán)境等因素，抓好全程服務管理。做好特色經(jīng)營，形成口碑。
以往，由于寵物醫(yī)院特定的專業(yè)性、技術(shù)性，一些寵物醫(yī)院的醫(yī)生護士潛意識中缺乏整體的市場營銷理念和應對競爭的思想準備，在心態(tài)上往往較為機械被動，缺乏品牌塑造和商業(yè)意識，缺乏主動性和進取心。這往往會使自身處于弱勢和不利局面。就寵物醫(yī)院來講，如何把自身的優(yōu)勢資源、業(yè)務項目、服務手段等盡快傳播出去，快速占領(lǐng)患病的心智空間，離開營銷是萬萬不行的。
目前，寵物醫(yī)院應從兩大策略方向來定位：
1．品牌服務——目標在于對美譽度的最大追求。
這一點正是目前寵物醫(yī)院在營銷方面的困惑與短處所在，往往把寵物醫(yī)院的知名度提高等同于品牌建設，知名度在一定程度是寵物醫(yī)院的首要追求，但這只是表面，真正提升寵物醫(yī)院品牌的是良好的口碑及鮮活的品牌形象，但良好的美譽度一定有著相當高的知名度及寵物消費者的基礎，對知名度及美譽度的追求因品牌而異，如快速消費品而言，知名度的最大化是最主要的，耐用品則不同，美譽度是最重要的，寵物主人對寵物醫(yī)院的認可程度是建立在對其醫(yī)療水平，設備，就醫(yī)環(huán)境尤其是衛(wèi)生條件，收費標準，服務態(tài)度等的整體認同之上。
2．人性服務——寵物醫(yī)生與寵物主人的配套服務
服務品牌的塑造最終要在實際的實施中體現(xiàn)出其核心價值，寵物醫(yī)院的醫(yī)療服務與其他服務或有形商品有很大的不同，在醫(yī)療服務的提供過程中，寵物主人與非營銷人員的接觸遠遠超過與營銷人員的接觸。
所以，營銷靠營銷部門以及其他部門的配合，讓各部門都積極主動地參與營銷活動。為了激勵所有部門的團隊精神，如果寵物醫(yī)院的醫(yī)生不滿意，那么醫(yī)生就很難讓寵物主人滿意。寵物主人的滿意程度取決于寵物醫(yī)院提供服務的價值，寵物醫(yī)院提供服務的價值取決于寵物醫(yī)生和護士對醫(yī)院的忠誠度，忠誠度取決于寵物醫(yī)院的醫(yī)生和護士的滿意度，滿意度取決于寵物醫(yī)院醫(yī)院為寵物醫(yī)生和護士提供的價值，而寵物醫(yī)院為醫(yī)生與護士提供的價值取決于內(nèi)部管理、機制、體制等一系列深層次的問題。因此，寵物醫(yī)院營銷工作中的具體實踐行為計劃可以參照如下：1）做好內(nèi)部員工的管理工作、包括生活、培訓、福利、休假、績效等方面。2）建立重點客戶檔案，加強大客戶的營銷關(guān)系管理，對寵物主人滿意度和醫(yī)生和護士的滿意度進行分析，利用各種傳播媒介、健康講座、巡診、舉辦聯(lián)合活動，做好醫(yī)療服務項目的推廣與宣傳工作；3）抓好客戶服務中心的管理工作，為寵物主人提供診前、診中、診后的一體化服務；通過拜訪客戶、走訪市場等多種形式積極拓展市場；4)加強與政府衛(wèi)生行政部門，各類公益組織、社會團體以及周邊社區(qū)各單位的關(guān)系營銷；5)利用醫(yī)院的優(yōu)勢,廣泛開展醫(yī)療技術(shù)項目合作或其他相關(guān)項目的合作；利用數(shù)據(jù)庫搜集和積累客戶信息，并進行信息整理、匯總與分析，根據(jù)醫(yī)院定位選擇目標顧客群，有針對性地提供營銷資訊；6)做好醫(yī)護人員和其他人員的營銷培訓，指導開展營銷技能訓練，提高全員、全程營銷水平。
營銷手段多種多樣，前期主要開展（從如何吸引眼球、活動造勢、開發(fā)特色項目、引發(fā)關(guān)注入手，放大自身的特色和利益點，讓養(yǎng)寵物群體產(chǎn)生認同心理。）后期則從如何積累數(shù)據(jù)、跟蹤回訪、形成口碑等方面入手。作為新形式下的寵物醫(yī)院，有很多吸引人的地方，想要做的就是想盡辦法，千方百計要讓更多的人盡快知曉，盡快熟悉，盡快就診。如果沒有全員市場意識，缺乏基本營銷手段，不僅凝聚不了人心，還有可能失掉原本擁有的良好資源和基礎的寵物群體。7.服務策略 顧客是一切企業(yè)組織的生命之源，然而完全有能力在經(jīng)營的質(zhì)量、效率和人的服務等方面能滿足顧客需要的企業(yè)卻寥寥無幾。企業(yè)管理者現(xiàn)在必須認識到企業(yè)的興旺、繁榮以至最終是否能繼續(xù)生存都有賴于服務質(zhì)量的提高，而要做到服務質(zhì)量改進與對顧客服務的全面承諾相結(jié)合需要建立起新的管理風范。這種管理方法是以共同達成協(xié)議的標準和目標為依據(jù)，用數(shù)理與統(tǒng)計的方法驅(qū)動服務質(zhì)量的持續(xù)提高。
服務對于它的提供者和他們的組織而言是一種困難和挑戰(zhàn)，心境、文化和時機以及顧客從前的經(jīng)驗等所有這一切都會對服務的感知產(chǎn)生影響。是對著一個一個的顧客，而為此建立的組織應對達到服務目標給予支持而不是妨礙?！邦櫩椭辽稀笔侵档觅澷p的宗旨并需要合理的策略加以實施。服務策略有兩個主要目標，其一是創(chuàng)造出一種顧客可以觀察到的或可以測量的服務特色；其二是要對公司內(nèi)部的辦事方式產(chǎn)生切實的影響。因此服務策略必須是涵蓋利潤目標、市場開發(fā)和生產(chǎn)工藝等等內(nèi)容的企業(yè)策略中的核心部分。
服務策略要求組織結(jié)構(gòu)的設計應符合顧客的需要，必須包括顧客的各種需求和期望；了解競爭對手的各種活動以及規(guī)劃未來。一般說來，服務是指實物服務和人力服務的結(jié)合體。在制定服務策略的時候，必須保證顧客在物質(zhì)和人員服務兩個方面都能始終得到良好的服務。物質(zhì)服務的內(nèi)容包括產(chǎn)品加上購物的環(huán)境以及顧客能得到產(chǎn)品送貨到門的服務。人的服務包括一個組織的服務作風和風格以及顧客與員工之間的關(guān)系。員工對顧客的態(tài)度既能給公司的戰(zhàn)略以強有力的支持，也可能造成嚴重的破壞。
人員結(jié)構(gòu)體系的設計必須使其能激勵員工支持服務戰(zhàn)略，而且任何組織需要對每一方面的實際工作情況進行檢查，這項活動應當成為持久提高服務質(zhì)量過程的一部分。實行服務戰(zhàn)略隨后的步驟是開展一系列目標明確的各項活動以使企業(yè)的服務戰(zhàn)略得以實施并創(chuàng)造出企業(yè)的特色。這些活動有始終如一的目的十分重要，而且活動的設計都要為了使服務戰(zhàn)略能付諸實踐，加深對它的理解，提高使命感并以持續(xù)不斷地實際行動參與提高服務質(zhì)量的行動。
改進服務質(zhì)量的過程始終充滿著新的調(diào)查資料和數(shù)據(jù)，內(nèi)部的檢查結(jié)果，顧客的投訴以及通過以顧客為主的進行的質(zhì)量保證各項程序和供貨合作程序。提高服務質(zhì)量的實施需要打破傳統(tǒng)的組織部門的界限，而改善辦事機制也是改進服務計劃的組成部分。改進服務計劃是一項長期的任務，因此必須加強信息交流以鞏固已有的進步并清醒地認識到成功必須依靠高質(zhì)量的服務。所有訓練項目都要利用機會強化“顧客至上”的宗旨和原則，同時努力尋求不斷提高服務質(zhì)量的途徑。
在服務戰(zhàn)略的實施和使服務質(zhì)量切實得到提高方面，管理者所起的作用舉足輕重。一個管理質(zhì)量高的組織是把精力投入到管理的動態(tài)變化之中而不是去維持現(xiàn)狀。作為管理者，他們管理行為的主要成果應表現(xiàn)在這里。應當把管理者看作是給顧客以承諾并向顧客承擔責任的人。他們與顧客去交談并按顧客的要求去做，排除質(zhì)量上的問題使顧客感到滿意。他們還應當要求和鼓勵下屬人員也像他們一樣進行工作。管理者應掌握和使用他們自己搜集的關(guān)于當?shù)仡櫩托枨蠛凸蛦T態(tài)度的信息和數(shù)據(jù)，還應提出一些有益于改進質(zhì)量的打算和計劃。在進行管理改革和推行以顧客定向的商業(yè)管理方法時，要盡一切力量給下屬人員提供培訓并且應當采取一些有效的措施，打破傳統(tǒng)的部門界限，實行部門間的合作，避免以狹隘的偏見相互牽制；應當幫助人們理解產(chǎn)生各種變化的原因和對他們加以控制的過程，同時應使這些問題減少到最低限度。只有當管理者真正有這種愿望并腳踏實地去做時，“顧客至上”才能成為現(xiàn)實。把市場營銷服務上升到企業(yè)形象，使服務成為企業(yè)經(jīng)營主旨，是市場經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的最高服務形式，最有競爭性的服務策略。但在我國現(xiàn)行經(jīng)濟下，一般企業(yè)認為，服務雖提供了競爭效用，但它是依附于商品的實體運動和產(chǎn)品實體效用的。競爭，歸根到底是爭奪消費者的競爭。消費者是怎樣的一些人呢?作為又怎樣才能爭取到消費者?消費者不是簡單的有錢并想購買商品的人，而是有文化素養(yǎng)、感情需要的活生生的“衣食父母”。在目前很多企業(yè)經(jīng)營設施都比較先進齊全，相競爭的商品、價格都大致接近或差異性比較小的今天，服務便成為顧客是否光顧企業(yè)，是否購買企業(yè)商品的最重要的決定力量。而且還由于營銷服務相對于商品、資金、經(jīng)營設施等硬要素來講，是可控性和可塑性最強的，為此有關(guān)營銷學家提出了“九十年代就是服務競爭的時代”的觀點。
既然市場營銷服務在日趨緊張激烈的市場競爭中具有非常重要的地位和作用，那么企業(yè)又怎樣才能向顧客提供優(yōu)質(zhì)服務，促進其銷售活動呢?本文將從市場營銷策略方面作以探討。
1、核心服務策略與追加服務策略
運用核心的主要觀點是，在產(chǎn)品類似、競爭激烈的情況下，與其說消費者購買商品，還不如說消費者是來享受。這時服務本身為購買者提供了尋求的效用，也就是說服務本身成了消費者購買的對象。在這種情況下，服務成為物質(zhì)商品交換的前提和基礎，成了滿足顧客需求的決定因素。因為商品的使得市場不斷向外擴展，而服務能以非常低的提供許多與消費者之間的信息，并通過信息的有效利用推進市場經(jīng)營的創(chuàng)新。為此，要把企業(yè)的服務上升到企業(yè)形象的高度來看待，使優(yōu)質(zhì)的服務成為企業(yè)的主要指導思想以及良好形象的最重要部分，進而促進營銷的順利進行。世界上最大的計算機制造企業(yè)——國際商業(yè)機器，曾做過這樣的廣告：“IBM就是最佳服務的象征”，它把提供世界上最好的服務作為企業(yè)經(jīng)營的主旨和象征，為了實現(xiàn)這一目標，公司專門挑選一批優(yōu)秀的業(yè)務人員擔任為期三年的主管助理。在這三年中他們唯一的任務是，對顧客的抱怨和疑難，必須在24小時之內(nèi)給予解決。
把營銷服務上升到形象，使服務成為企業(yè)經(jīng)營主旨，是市場到一定階段的最高服務形式，最有競爭性的服務策略。但在我國現(xiàn)行經(jīng)濟下，一般企業(yè)認為，服務雖提供了競爭效用，但它是依附于商品的實體運動和產(chǎn)品實體效用的。服務作為產(chǎn)品的一個部分，是實現(xiàn)商品價值的輔助性。產(chǎn)品與服務尤如皮和毛的關(guān)系。皮之不存，毛將焉附?因此，營銷服務必須依托產(chǎn)品及其營銷工作來開展，營銷服務的目的在于將其作為一種策略，以提高顧客對物質(zhì)商品的吸引力；要重視營銷服務，但又要防止“喧賓奪主”。要盡力創(chuàng)造條件使營銷服務策略由追加性或輔助性向核心性服務策略擴展。但就目前來講，主要是采用追加服務策略或經(jīng)營輔助性策略，也就是主要在格守交貨信用、質(zhì)量保證服務和解決用戶急需等方面下功夫。
2、一視同仁策略與區(qū)別對待策略
針對許多推銷員、售貨員重視買貴重商品的顧客、身著西裝革履的顧客，而輕視購買便宜商品的顧客和破衣襤裳顧客的不利情況，很多企業(yè)都提出了一視同仁的主張，并把它貫徹到市場營銷的整個過程。所謂一視同仁，就是不管顧客是誰，都同樣熱情對待。在實際操作中，還應對買便宜物和身著衣衫襤露的顧客格外親切、客氣，這樣對購買貴重商品和衣著華麗的顧客，無形中就會自然而然地做到客氣相待，很好地做到一視同仁，這也符合古代八訓中的—句話：“接待百‘文’的顧客，要比接待‘十’的顧客更熱情?！?/p>
顧客對商品的需求是多方面的，對服務質(zhì)量的要求也是多方面和具體的，而各顧客類型不同，服務的具體要求也不同。為此，有些企業(yè)在強調(diào)一視同仁的同時，又強調(diào)區(qū)別對待地服務，并把它作為深化營銷服務，提高營銷效果的基本策略。例如某餐館針對人們、生活節(jié)奏加快的情況，開辟家常包菜服務上門的服務項目；又針對許多來餐館的顧客愛擺闊、圖舒服與新鮮的心理，制訂了“規(guī)格繁不厭，數(shù)量小不嫌，要求都滿足，困難不外推”的服務原則與服務措施。結(jié)果和該餐館訂合同的客戶超過了計劃，生意應接不暇。
3、硬服務策略與軟服務策略
硬服務策略主要是充分發(fā)揮現(xiàn)代化服務設施為顧客服務的營銷服務策略。它認為，科學技術(shù)的不斷，為人們工作和生活帶來了更新更高的需求，而要滿足這些高要求，還必須借助于不斷發(fā)展的科學技術(shù)的本身，即實現(xiàn)服務設施的現(xiàn)代化。因此企業(yè)者應看清趨勢，不斷改進和美化企業(yè)經(jīng)營環(huán)境，盡可能增添各種現(xiàn)代化，提供多功能服務，以適應現(xiàn)代人們的需要。泰國曼谷國家大酒店擁有一千多種舒適的客房，25個大小餐廳，備有多國佳肴與樂隊，提供電報、電話、電傳、郵遞、定車船票、運動、旅游、買賣等很多種現(xiàn)代化服務，使這里成為一座現(xiàn)代旅游服務城。軟服務策略認為，服務設施現(xiàn)代化是現(xiàn)代化服務的中心環(huán)節(jié)，但它必須與熱情周到的服務態(tài)度、服務方式相匹配，且對于許多基本具備現(xiàn)代化服務設施，服務設施大體類同的現(xiàn)代企業(yè)，尤其是現(xiàn)代服務企業(yè)主要應靠富有特色的軟服務取勝。南京中心大酒店根據(jù)酒店地處中心地帶，酒店設備先進，配套齊全以及要為全國旅游飯店提供一流培訓實習基地的特殊條件和地位惰況，確定了相應的軟服務競爭策略。主要內(nèi)容有：(1)三多的經(jīng)營特色。即多種風味餐飲，多種形式康樂、多種渠道商貿(mào)的經(jīng)營方式。這是根據(jù)社會市場需要和酒店自身需要而確定的基本服務方略，也是體現(xiàn)中心特色的基本內(nèi)容。
(2)活動常新的運營原則。就是要在“奇”和“特”的設計和實施上做文章，以不斷吸引社會公眾與輿論的注意，提高知名度和美譽度。
(3)富于“情”和“趣”的文化氛圍。指針對尚未形成酒店文化和叫得很響的酒店實際情況，需要強化富有情趣內(nèi)容的文化建設?！扒椤保褪亲⒅匾哉鎿吹母星槿ジ谢?；“趣”就是增強趣味性，讓顧客留下一個愉快的印象。
4、售前服務策略、售中服務策略和售后服務策略
售前、售中、售后服務是營銷服務三個環(huán)節(jié)，它們相互聯(lián)系，相互作用，企業(yè)必須予以重視。但作為一種策略和方法，又要求企業(yè)根據(jù)內(nèi)外情況，確定主要的服務策略和內(nèi)容。
某企業(yè)把服務的重點放在售前，注重對來訪用戶的熱情接待，與此同時注意對顧客心理分析，了解并消除顧客售前心理上的障礙。如由于不了解情況而對商品價格、質(zhì)量、服務、交貨期等因素產(chǎn)生的疑慮，使顧客對企業(yè)及其產(chǎn)品具有初步信賴后，再激勵動機，實現(xiàn)購買行為。而另一個企業(yè)則主要強調(diào)售中服務策略，靠微笑服務取勝。至于把服務的重點放在售后的企業(yè)也不少。因為售后服務既是促銷手段，又充當著“無聲”的宣傳工作，而這種無聲宣傳要比那夸夸其談的有聲宣傳高超得多。日本廠家注重售質(zhì)服務，并借助售后服務卡努力使服務規(guī)范化，這種卡相當于機器的“病歷卡”。用戶在使用機器發(fā)現(xiàn)什么問題就寫入卡片，廠家定期(一般每年三次)派人巡回檢查維修。一看“病歷卡”就知道機器的運轉(zhuǎn)情況及問題所在。
5、高價服務策略、低價服務策略和饋贈服務策略
高價服務策略是指把服務價格訂得偏高的策略。它適應于服務新穎、高超、價格需求彈性較小，競爭者也不太多的服務。采取這一策略，可以達到提高服務檔次，標明企業(yè)身份的目的，并充分利用獨到的服務設施與方法，在競爭者能夠提供類似服務之前，盡可能地把投資收回，取得相當?shù)睦麧櫋?/p>
低價服務策略和免費策略，是指把服務價格訂得偏低，甚至不單收服務費的一種策略。采用這一策略的服務，一般具有水平不高、模仿容易、在整個產(chǎn)品中占的地位小等特點。采取這一策略，有利于提高企業(yè)的競爭能力，使企業(yè)取得較多的市場份額。
饋贈策略是較低價策略更具競爭性、挑戰(zhàn)性的策略。饋贈的對象可以是極起作用的模型、樣品和藝術(shù)化了的物品，也可以是無形的服務，如贈送電影票、游覽票。但通常是和其他策略，如廣告策略、新產(chǎn)品策略一起使用。
除以上策略外，還有自我服務策略與他人服務策略；專取服務策略與全員服務策略等。
第三篇：中國農(nóng)貿(mào)市場投資項目可行性研究報告
中國農(nóng)貿(mào)市場投資項目可行性研究報告
1.投資項目概述
1.1 投資項目名稱
1.2 投資項目建設單位及法人
1.3 投資項目建設性質(zhì)
1.4 投資項目建設地點
1.5 建設期限
1.6 投資項目建設規(guī)模和產(chǎn)品方案
1.7 項目投資估算和資金籌措
1.8 效益分析
1.9 投資項目可行性研究報告編制依據(jù)
1.10 主要經(jīng)濟技術(shù)指標
1.11 投資項目綜合評價結(jié)論
2.中國農(nóng)貿(mào)市場市場及市場預測
2.1建設的必要性
2.2市場及市場預測
3.中國農(nóng)貿(mào)市場產(chǎn)品規(guī)模及產(chǎn)品方案
3.1產(chǎn)品規(guī)模
3.2產(chǎn)品方案
4.中國農(nóng)貿(mào)市場生產(chǎn)工藝
4.1生產(chǎn)工藝
4.2生產(chǎn)主要原燃料單耗
4.3采用的工藝技術(shù)
4.4主要設備選型
5.中國農(nóng)貿(mào)市場主要原燃料消耗
5.1主要原燃料消耗
5.2主要原料來源
6.中國農(nóng)貿(mào)市場企業(yè)廠址選擇及建廠條件
6.1廠址選擇
6.2建廠條件
7.公用工程配套設施
7.1總圖運輸
7.2供配電及弱電
7.3給排水
7.4采暖及通風
7.5土建
8.節(jié)能
8.1編制的依據(jù)
8.2編制的原則
8.3節(jié)能措施
9.環(huán)境保護
9.1編制依據(jù)
9.2編制標準
9.3環(huán)境現(xiàn)狀
9.4主要污染源及主要污染物
9.5設計中擬采用的環(huán)保措施
9.6廠區(qū)綠化
10.勞動安全與工業(yè)衛(wèi)生
10.1勞動保護與安全衛(wèi)生 10.2消防
11.組織結(jié)構(gòu)和勞動定員
11.1組織結(jié)構(gòu)
11.2生產(chǎn)班制和勞動定員 11.3人員來源和培訓
12.實施進度
12.1實施進度情況
12.2工程進度表
13.投資估算與資金籌措
13.1 投資估算主要編制依據(jù)
13.2投資估算范圍
13.3 建設投資估算
13.4資金籌措
14.財務評價
14.1基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 14.2成本費用估算
14.3銷售收入估算
14.4財務分析
14.5不確定性分析
14.6技術(shù)經(jīng)濟總評價
15.投資項目投資結(jié)論與建議
15.1 研究結(jié)論
15.2 建議
附件1：建筑工程費用估算表 2 設備購置費用估算表 3 工程建設其他費用原材料購買費用估算表 5 燃料動力費用估算表 6 銷售收入估算表主要經(jīng)濟技術(shù)指標表 8 項目投入總資金估算表 9 總成本費用估算表工資及福利費估算表 11 流動資金估算表固定資產(chǎn)折舊費估算表 13 損益和利潤分配表資產(chǎn)負債表資本金財務現(xiàn)金流量表 16 項目財務現(xiàn)金流量表 附件2：項目整體效果圖及各區(qū)域效果圖 2 項目總平面布置圖
第四篇：中國公墓項目投資可行性研究報告(大綱)
中國公墓項目投資可行性研究報告
報告目錄
第一章 公墓項目項目總論
一、項目名稱
二、項目背景
三、項目投資概況
1、項目擬建（地區(qū)）地點
2、項目建設規(guī)模與目標
3、項目投資資金及效益情況
四、項目發(fā)展情況
1、項目已進行的研究及其成果
2、試驗試制工作（項目）情況
五、可行性研究報告的編制依據(jù)
第二章 公墓項目項目承辦單位概況
一、項目承辦單位概況
1、公司基本情況
2、公司主營業(yè)務
3、公司主要股東情況
二、公司近幾年財務經(jīng)營情況
第三章 公墓項目產(chǎn)品項目投資環(huán)境分析
一、PEST宏觀環(huán)境分析
二、項目所在區(qū)域經(jīng)濟情況分析
三、微觀環(huán)境分析
1.競爭分析
2.目標客戶分析
3.產(chǎn)品細分市場分析
四、產(chǎn)品項目市場競爭情況
1、SWOT分析
1.1 優(yōu)勢（strengths）
1.2 劣勢（weaknesses）
1.3 機會（opportunities）
1.4 威脅（threats）
2、行業(yè)競爭發(fā)展趨勢
第四章 公墓項目產(chǎn)品市場分析
一、行業(yè)發(fā)展情況
1、行業(yè)經(jīng)濟運行情況
2、行業(yè)發(fā)展特點分析
3、行業(yè)盈利能力分析
4、行業(yè)償債能力分析
5、行業(yè)生產(chǎn)技術(shù)情況
6、行業(yè)進出口情況
二、產(chǎn)品原材料供給情況分析
1、原材料供給價格分析
2、原材料供應量走勢分析
3、原材料市場對本行業(yè)影響分析
三、項目產(chǎn)品市場分析
1、產(chǎn)品市場供需情況
1.1 項目產(chǎn)品市場供給情況
1.2 項目產(chǎn)品市場需求情況
1.3 項目產(chǎn)品市場預測
1.3.1項目產(chǎn)品市場產(chǎn)量預測
1.3.2項目產(chǎn)品市場需求量預測
1.3.3項目產(chǎn)品市場供需缺口分析
2、產(chǎn)品應用領(lǐng)域分析
2.1 國內(nèi)市場應用現(xiàn)狀
2.2 國外市場應用現(xiàn)狀
2.3 產(chǎn)品應用領(lǐng)域發(fā)展趨勢預測
3、產(chǎn)品技術(shù)發(fā)展趨勢
4、項目建設的必要性
5、項目產(chǎn)品市場優(yōu)勢比較
四、項目投產(chǎn)后生產(chǎn)能力預測
五、該項目企業(yè)在同行業(yè)中的競爭優(yōu)勢分析
六、項目企業(yè)綜合優(yōu)勢分析
七、項目產(chǎn)品市場推廣策略
第五章 公墓項目項目產(chǎn)品方案和建設規(guī)模
一、產(chǎn)品方案
1、產(chǎn)品名稱
2、產(chǎn)品技術(shù)突破及規(guī)格
3、產(chǎn)品生產(chǎn)銷售模式
二、建設規(guī)模
三、項目規(guī)劃及布局
第六章 公墓項目項目地區(qū)建設條件
一、區(qū)位條件
二、基礎設施
三、產(chǎn)業(yè)環(huán)境
四、人才資源
五、社會經(jīng)濟條件
第七章 公墓項目項目產(chǎn)品生產(chǎn)技術(shù)方案
一、項目技術(shù)來源
二、項目技術(shù)發(fā)展規(guī)劃
三、項目研發(fā)目標
四、產(chǎn)品生產(chǎn)方案
1、產(chǎn)品生產(chǎn)組織形式
2、產(chǎn)品生產(chǎn)工藝流程
3、項目主要工藝設備選擇
4、動力及能耗指標
第八章 公墓項目項目環(huán)境保護與勞動安全
一、項目環(huán)境影響評價
二、項目環(huán)境保護措施
三、勞動保護與安全
第九章 公墓項目項目企業(yè)組織機構(gòu)和勞動定員
一、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)
1、項目法人組建方案
2、管理機構(gòu)組織機構(gòu)圖
二、勞動定員和人員培訓
1、勞動定員
2、人員培訓儲備計劃
第十章 公墓項目項目實施進度
一、項目實施進度安排
二、項目實施進度表
三、項目實施中的控制措施
1、項目實施進度控制措施
2、項目實施質(zhì)量控制措施
3、項目實施資金控制措施
第十一章 公墓項目項目投資估算與資金籌措
一、投資估算的依據(jù)
二、項目總投資估算
三、資金籌措
1、資金來源
2、項目籌資方案
四、投資使用計劃
第十二章 公墓項目項目財務效益、經(jīng)濟和社會效益評價
一、項目財務效益評價
1、項目未來收入預算
2、生產(chǎn)成本、費用估算
3、項目財務效益估算
二、項目經(jīng)濟效益預測
1、經(jīng)濟效益的計算依據(jù)
2、預期經(jīng)濟效益估算
三、不確定因素分析
四、社會效益和社會影響分析
第十三章 公墓項目項目風險因素識別及企業(yè)對策
一、風險因素識別
1、政策法規(guī)風險
2、市場風險
3、技術(shù)風險
二、風險防范對策
第十四章 公墓項目項目可行性研究結(jié)論
一、結(jié)論
二、附件
1、項目位置圖
2、主要工藝技術(shù)流程圖
3、主辦單位近5年的財務報表
4、項目所需成果轉(zhuǎn)讓協(xié)議及成果鑒定
5、項目總平面布置圖
6、主要土建工程的平面圖；
7、主要技術(shù)經(jīng)濟指標摘要表
8、項目投資概算表
9、經(jīng)濟評價類基本報表與輔助報表：
10、現(xiàn)金流量表
11、現(xiàn)金流量表
12、損益表
13、資金來源與運用表
14、資產(chǎn)負責債表
15、財務外匯平衡表
16、固定資產(chǎn)投資估算表
17、流動資金估算表
18、投資計劃與資金籌措表
19、單位產(chǎn)品生產(chǎn)成本估算表
20、固定資產(chǎn)折舊費估算表
21、總成本費用估算表
22、產(chǎn)品銷售（營業(yè)）收入和銷售稅金及附加估算表略……
第五篇：項目投資可行性研究報告
項目投資可行性研究報告
在我們平凡的日常里，報告的用途越來越大，報告具有雙向溝通性的特點。我敢肯定，大部分人都對寫報告很是頭疼的，下面是小編為大家整理的項目投資可行性研究報告，希望對大家有所幫助。
項目投資可行性研究報告1房地產(chǎn)可行性研究報告是根據(jù)可行性研究對項目進行科學的分析和預測。因此做好開發(fā)項目可行性研究工作，是項目成敗的先決條件。項目可行性研究是項目立項階段最重要的核心文件，具有相當大的信息量和工作量，是項目決策的主要依據(jù)。
第一節(jié) 可行性研究的概念和作用
一.可行性研究的概念
可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場、經(jīng)濟、社會等各方面進行全面的分析、論證、和評價，判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理、財務上是否盈利，并對多個可能的備選方案進行擇優(yōu)的科學方法，其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項目決策科學化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開發(fā)項目的實施和控制提供參考。
我國從20世紀70年代開始引進可行性研究方法，并在政府的主導下加以推廣。1981年原國家計委明確“把可行性研究作為建設前期工作中一個重要的技術(shù)經(jīng)濟論證階段，納入了基本建設程序。1983年2月，原國家計委正式頒布了《關(guān)于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》，對可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法等做了詳細的規(guī)定，以指導我國的可行性研究工作。
二.可行性研究的作用
(一)可行性研究是項目投資決策的重要依據(jù)。
開發(fā)項目投資決策，尤其是大型投資項目決策的科學合理性，是建立在根據(jù)詳細可靠的市場預測、成本分析和效益估算進行的項目可行性研究的基礎上的。(二)可行性研究是項目立項、審批、開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。
在 國投資項目必須列入國家的投資計劃。尤其是房地產(chǎn)項目，要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門的立項、審批、簽訂有關(guān)的協(xié)議，依據(jù)之一就是可行性研究報告。(三)可行性研究是項目籌措建設資金的依據(jù)。
房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究對項目的經(jīng)濟、財務指標進行了分析，從中可以了解項目的籌資還本能力和經(jīng)營效益的獲取能力。銀行等金融機構(gòu)是否提供貸款，主要依據(jù)可行性研究中提供的項目獲利信息。因此可行性研究也是企業(yè)籌集建設資金和金融機構(gòu)提供信用貸款的依據(jù)。(四)可行性研究是編制設計任務書的依據(jù)。
可行性研究對開發(fā)項目的建設規(guī)模、開發(fā)建設項目的內(nèi)容及建設標準等都作出了安排，這些正是項目設計任務書的內(nèi)容。第二節(jié) 可行性研究的階段工作
一.可行性研究工作根據(jù)項目的進展可以分幾個階段進行。
(一)以投資機會研究
該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%~0.8%。如果機會研究認為可行的，就可以。
(二)初步可行性研究
在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%,所需費用約占總投資的0.25%~1.5%。
(三)詳細可行性研究
詳細可行性研究是開發(fā)建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術(shù)上、財務上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%~3.0%，大型復雜的工程約占0.2%~1.0%.項目的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經(jīng)評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。
(四)可行性研究階段工作精度表
第三節(jié) 可行性研究的內(nèi)容
一.可行性研究報告的結(jié)構(gòu)
一般來講，專業(yè)機構(gòu)編寫一個項目的可行性研究報告應包括封面、摘要⒛柯肌⒄??、附?透酵劑?霾糠幀?
二.(一)封面:一般要反映可行性報告的名稱，專業(yè)研究編寫機構(gòu)名稱及編寫報告的時間三個內(nèi)容。
(二)摘要:它是用簡潔明了的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說明或假設條件，要突出重點，假設條件清楚，使閱讀人員在短時間內(nèi)能了解全報告的精要。
也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關(guān)重大，閱讀者理應仔細全面閱讀。(三)目錄:由于一份可行性報告少則十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關(guān)系、假設條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。
(四)正文內(nèi)容:它是可行性報告的主體，一般來講，應包括以下內(nèi)容
1.項目概況
主要包括:項目名稱及背景、項目開發(fā)所具備的自然、經(jīng)濟、水文地質(zhì)等基本條件，項目開發(fā)的宗旨、規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟指標、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據(jù)、編寫的假設和說明);
2.市場調(diào)查和分析
在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發(fā)的項目的市場需求及市場供給狀況進行科學的分析，并作出客觀的預測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售周期等。
3.規(guī)劃設計方案優(yōu)選
在對可供選擇的規(guī)劃方案進行分析比較的基礎上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對其進行詳細的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區(qū)、市政基礎設施分布、建筑物及項目的主要技術(shù)參數(shù)、技術(shù)經(jīng)濟指標和控制性規(guī)劃技術(shù)指標等。
4.開發(fā)進度安排
對開發(fā)進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發(fā)項目的`進度。作為大型開發(fā)項目，由于建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，需要對各期的開發(fā)內(nèi)容同時作出統(tǒng)籌安排。
5.項目投資估算
對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析評估。房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費用、建筑安裝費用、市政基礎設施費用、公共配套費用、期間費用及各種稅費。估算的精度沒有預算那樣高，但需力爭和未來開發(fā)事實相符，提高評價的準確性。
6.項目資金籌集方案及籌資成本估算
根據(jù)項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產(chǎn)開發(fā)投資巨大，必須在投資前做好對資金的安排，通過不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項目的正常進行。
7.項目財務評價;
依據(jù)國家現(xiàn)行的財稅制定、現(xiàn)行價格和有關(guān)法規(guī)，從項目的角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目從財務狀況進行分析，并借以考察項目財務可行的一種方法。具體包括項目的預售預測、成本預測基礎上進行預計損益表、預計資產(chǎn)負債表、預計財務現(xiàn)金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，以及進行財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率、投資回收期、債務償還期、資產(chǎn)負債率等，據(jù)以分析投資的效果。
8.不確定性分析和風險分析
主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。該分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各種因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為項目運作過程中對關(guān)鍵因素進行控制提供可靠依據(jù)。同時根據(jù)風險的可能性，為投資者了解項目的風險大小及風險來源提供參考。
9.可行性研究的結(jié)論
根據(jù)對相關(guān)因素的分析和各項評價指標數(shù)值，對項目的可行與否作出明確的結(jié)論。
10.研究人員對項目的建議
對項目中存在的風險和問題提出改善建議，以及對建議的效果作出估計。
(五)附件:它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。
一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關(guān)部門的批準文件(如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等)。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。(六)附圖:一份完整的可行性報告應包括以下附圖:項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設計方案的平面圖，有時也包括:項目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。
二.可行性研究報告的項目投資預算
一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項目可行性研究報告，其中的項目投資概算只包含了項目建設的工程概算，這樣算是不夠正確的。一個房地產(chǎn)項目不等于一個簡單的建筑物，它需要營銷成本、金融成本和建筑成本，項目投資就是為了滿足這些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對項目工程建設的實際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來發(fā)展商在工程建設上的實際總投入就會小得多。以工程概算代替項目投資概算是極不嚴肅的。房地產(chǎn)項目的投資概算應包括以下內(nèi)容:
(一)營銷開支概算
1.項目前研究及可行性研究的開支
2.項目策劃的開支
3.銷售策劃的開支
4.廣告開支
5.項目公司日常運作的開支
6.項目及企業(yè)的公關(guān)開支
(二)工程開支概算
1.用于工程勘探的開支
2.用于吹沙填土、平整土地的開支
3.用于工程設計的開支
4.用于建筑施工的開支
5.用于設施配套的開支
6.用于工程監(jiān)理的開支
(三)土地征用開支概算
1.政府一次性收取的標準地價
2.用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支
3.影響公共設施而出現(xiàn)的賠償開支
(四)金融成本開支概算
1.外匯資金進入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔保及管理費用支出
2.貸款引起的利息支出
3.各項保險開支
4.稅收和行政性收費
5.不可預見開支
第四節(jié) 可行性研究報告的編制
一.房地產(chǎn)項目可行性分析常見誤區(qū)
1.誤區(qū)一:一個標準的效益分析
如果一份項目可行性研究報告十分肯定地告訴你將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告，一份專業(yè)而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標準。在可行性研究時會遇到太多的不確定因素，這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預測，而且這些預測需要假定的前提，那就是期望值?？尚行匝芯扛鶕?jù)不同的期望值給出不同的期望效益預測。
2.誤區(qū)二:先入為主的可行性研究
縱觀國內(nèi)多數(shù)失敗的大型地產(chǎn)投資，其中大部分項目的失敗都是由一些可預見的因素造成的。這些因素包括:高級別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi)，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無人問津;在一個離市區(qū)較遠的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結(jié)果也是無人問津;準備在一個規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)開發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢;同一時間同一城市同類樓盤供應量過大導致需求短缺;建設成本遠遠超過預算造成資金短缺;一條新建的高架橋攔腰而過使樓盤商鋪優(yōu)勢失效等等。當這些項目的發(fā)展商在談起這些問題時通常都會感嘆“真沒想到”，然而卻是早該想到的。再看一看這些項目的“可行性研究報告”，幾乎都是同一個調(diào)子:引經(jīng)據(jù)典，從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性研究”，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。
(1)先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的:
a.房地產(chǎn)投資企業(yè)的領(lǐng)導主觀意志在起作用。往往由于“長官意志”對課題的影響，課題研究人員擔心挑項目的毛病會得罪老板，于是學會了察顏觀色，一切圍繞領(lǐng)導的意思去論證。所以，為避免這種情況的發(fā)展，公司領(lǐng)導要多些支持，少些干預，讓課題組放下包袱，按科學的路子去調(diào)查、分析。
b.課題組人員的業(yè)務水平不過關(guān)。有些項目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這樣做，使課題組的智力及能力結(jié)構(gòu)很不合理，要指望他們拿出一個真正可信的可行性研究報告是不可能的。
c.有的發(fā)展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢機構(gòu)去做，這些單位的科研實力過得硬，但由于項目對他們來說就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態(tài)度，除非發(fā)展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項目的工程咨詢業(yè)務。
d.有的發(fā)展商圖省事，讓與他合作的另一方提供可行性研究報告。這在意向接觸的時候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是針對自己的投資行為而做的，并不適合于現(xiàn)在的發(fā)展商;有時合作另一方為了爭取他人來投資，可能會片面地夸大該項目的投資價值，這樣的可行性研究是不可能做到中立外。
項目投資可行性研究報告2第一部分 投資項目總論
總論作為可行性報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
第二部分 投資項目建設可行性
第三部分 投資項目市場需求分析
市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性報告中，要詳細研究當前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。
第四部分 投資項目產(chǎn)品規(guī)劃方案
第五部分 投資項目建設地與土建總規(guī)
第六部分 投資項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案
在項目建設中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對項目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。
第七部分 投資項目組織和勞動定員
在可行性報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業(yè)組織機構(gòu)，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。
第八部分 投資項目實施進度安排
項目實施時期的進度安排是可行性報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱投資時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產(chǎn)這段時期，這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產(chǎn)準備，試運轉(zhuǎn)直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。
第九部分 投資項目財務評價分析
第十部分 投資項目財務效益
第十一部分 投資項目風險分析及風險防控
第十二部分 投資項目可行性研究結(jié)論與建議
項目投資可行性研究報告3第一章 總論
第二章 項目建設背景及必要性分析
第三章 行業(yè)市場分析
第四章 項目選址
第五章 產(chǎn)品方案與建設規(guī)模
第六章 技術(shù)、設備方案
第七章 工程技術(shù)方案
第八章 節(jié)能分析
第九章 環(huán)境保護
第十章 勞動安全衛(wèi)生與消防
第十一章 組織機構(gòu)與勞動定員
第十二章 項目實施進度計劃
第十三章 招標方案
第十四章 投資估算與資金籌措
第十五章 財務評價
第十六章 風險分析及規(guī)避
第十七章 結(jié)論與建議
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