第一篇：2014年9月份考試房地產(chǎn)評(píng)估第三次作業(yè)

2014年9月份考試房地產(chǎn)評(píng)估第三次作業(yè)

一、名詞解釋題（本大題共30分，共 5 小題，每小題 6 分）

1.房地產(chǎn)需求定義

2.市場價(jià)值

3.樓面地價(jià)

4.路線價(jià)法適用的對象和條件

5.長期趨勢法的作用

二、計(jì)算題（本大題共30分，共 5 小題，每小題 6 分）

1.某一房地產(chǎn)，土地總面積2000㎡，是 6年前通過征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時(shí)費(fèi)用800元／㎡，現(xiàn)時(shí)取得該類土地，每平方米需1200元，地上建筑總建筑面積6000㎡，是兩年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià) 800元／㎡，現(xiàn)實(shí)建造同類建筑物每平方米為1300元，估計(jì)該建筑物有八成新，該類建筑物的殘值率為2％，試選用所給資料評(píng)估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。

2.有一成片荒地需要估價(jià)。獲知該成片荒地的面積為2 k㎡，適宜進(jìn)行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60％；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)?“五通一平”熟地的單價(jià)為800元/㎡；開發(fā)期需要3年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費(fèi)用等經(jīng)測算為2.5億元/k㎡；貸款年利率為10%；投資利潤率為 15％；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%，買方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4%。試用傳統(tǒng)方法測算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)

3.某旅館需要估價(jià)，據(jù)調(diào)查，該旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實(shí)收50元，年平均空房率為30%，該旅館營業(yè)平均每月花費(fèi)14萬元；當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床價(jià)為每床每天45元，年平均空房率為20%，正常營業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月總收入的30%。該類房地產(chǎn)的資本化率為10%。試選用所給資料測算該旅館的價(jià)值

4.某舊住宅，測算其重置價(jià)格為 40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)拆舊為3萬元，因戶型設(shè)計(jì)不好。沒有獨(dú)用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為8萬元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊為7萬元。試求取該舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值

5.某幢樓房的土地總面積500平方米，總建筑面積1500平方米，某人擁有其中150平方米的建筑面積。試按建筑面積分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算該人占有的土地份額及擁有的土地?cái)?shù)量。

三、簡答題（本大題共40分，共 5 小題，每小題 8 分）

1.收益法適用的對象和條件

2.深度價(jià)格修正率表（深度百分率表、深度指數(shù)表）概念

3.房地產(chǎn)供給定義？

4.估價(jià)資料歸檔的目的是什么？包括哪些東西？

5.房地產(chǎn)需求定義以及影響房地產(chǎn)需求量的主要因素

答案：

一、名詞解釋題（30分，共 5 題，每小題 6 分）

1.參考答案：

房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在某一特定時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠購買的數(shù)量。（有效需求）

解題方案：

房地產(chǎn)需求定義

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

答對一句給1.5分

2.參考答案：

是房地產(chǎn)對于一個(gè)典型投資者來說所具有的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。（所謂典型投資者，是指能夠代表市場上大部分人觀點(diǎn)的一類投資者）

解題方案：

市場價(jià)值

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

答對一句給2分

3.參考答案：

是一種特殊的土地單價(jià)，是指單位建筑物面積的土地價(jià)格，通常是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格．

解題方案：

樓面地價(jià)

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

答對一句得2分

4.參考答案：

路線價(jià)法適用的對象：城市商業(yè)街道兩側(cè)的估價(jià)。特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃（城市土地整理）、城市房屋拆遷補(bǔ)償或者其他需要在大范圍內(nèi)同時(shí)對大量土地進(jìn)行的評(píng)估。適用的條件：街道較規(guī)整，臨街各宗土地排列較整齊。解題方案：

路線價(jià)法適用

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

答對一句得2分

5.參考答案：

一、主要用途 長期趨勢法主要用于對房地產(chǎn)未來價(jià)格的推測、判斷，如用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。

二、其他用途

1、用于收益法中對未來凈收益等的預(yù)測；

2、用于市場法中對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期凋整；

3、用來比較、分析兩宗（或兩類）以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢或潛力；

4、用來填補(bǔ)某些房地產(chǎn)價(jià)格歷史資料的缺乏等。

解題方案：

長期趨勢法的作用

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

答對一句得1分

二、計(jì)算題（30分，共 5 題，每小題 6 分）

1.參考答案：

1、求土地價(jià)格VL=2000×1200=240（萬元）

2、求建筑物價(jià)格VB：（1）求建筑物重置價(jià)格C： C=6000×1300=780（萬元）（2）求建筑物價(jià)格VB： VB=C·q=780×80%=624（萬元）（3）計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)V： V= VB + VL

=240+624=864（萬元）（4）計(jì)算房地產(chǎn)單價(jià)P： P=V/S=8640000÷6000=1440（元/㎡）

解題方案：

房地產(chǎn)估價(jià)程序

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

答對一步1分

2.參考答案：

1、設(shè)該成片荒地的總價(jià)為V2、該成片荒地開發(fā)完成后的總價(jià)值 = 800 *2000000 *60％ =9.6（億元）

3、開發(fā)成本和管理費(fèi)用等的總額 =2.5 *2 =5（億元）

4、投資利息總額 =（V＋V4％）［（1＋10％）^3－1］＋5［（1＋10％）^1.5－1］ =0.344V＋0.768（億元）=（V＋V4％）*0.331+5*0.15365、轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)總額= 9.6* 6％ =0.576（億元）

6、開發(fā)利潤總額=（V+V 4％＋5）* 15％ =0.156V+0.75（億元）

7、購買該成片荒地的稅費(fèi)總額=V *4％ =0.04V（億元）

8、V=9.6－5－（0.344V+0.768）－0.576－（0.156V+0.75）－0.04V9、V =1.627（億元）

故： 荒地總價(jià)=1.627（億元），荒地單價(jià)=81.35（元／㎡）。

解題方案：

估價(jià)墓本事項(xiàng)

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

答對一步5分,每小步2.5分

3.參考答案：

該題主要是注意區(qū)分實(shí)際收益與客觀收益及在何種情況下應(yīng)當(dāng)采用何種收益進(jìn)行估價(jià)的問題：在估價(jià)中，除了有租約限制的以外，都應(yīng)采用客觀收益。在弄清了此問題的基礎(chǔ)上，該旅館的價(jià)值測算如下： 年有效毛收入=30045365（1－20％）=394.2（萬元）年經(jīng)營費(fèi)用=394.230％ =118.26（萬元）年凈收益=394.2—118.26 =275.94（萬元）旅館價(jià)值=275.9410％ =2759.4（萬元）解題方案：

收益法總結(jié)和運(yùn)用舉例

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

答對一步1.5分

4.參考答案：

【解】該舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值分別求取如下： 該舊住宅的折舊總額=3+8+7 =18（萬元）該舊住宅的現(xiàn)值=重置價(jià)格－折舊 =40－18（萬元）=22（萬

元）

解題方案：

成本法總結(jié)和運(yùn)用舉例

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

答對一步4分

5.參考答案：

該人占有的土地份額： 500÷1500=30% 該人擁有的土地?cái)?shù)量為：

500×30%=150㎡

解題方案：

高層建筑地價(jià)分?jǐn)?/p>

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

答對一點(diǎn)3分

三、簡答題（40分，共 5 題，每小題 8 分）

1.參考答案：

（一）適用對象

1、有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。

2、它不限于估價(jià)對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。

3、但對于政府辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價(jià)，收益法大多不適用。

（二）適用的條件 房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化。解題方案：

收益法

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

答對一方面得2.5分

2.參考答案：

基于深度價(jià)格遞減率制作。深度價(jià)格遞減率，是基于臨街土地中各部分的價(jià)值隨遠(yuǎn)離街道而有遞減現(xiàn)象，或者說，距街道深度愈深，可及性愈差，價(jià)值也就愈低。如將臨街土地劃分為許多與街道平行的細(xì)條，由于越接近街道的細(xì)條的利用價(jià)值越大，越遠(yuǎn)離街道的細(xì)條的利用價(jià)值越小，則接近街道的細(xì)條的價(jià)值高于遠(yuǎn)離街道的細(xì)條的價(jià)值。

解題方案：

深度價(jià)格修正率表

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

答對一步2分

3.參考答案：

指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者（賣者）在某一特定時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠提供出售的數(shù)量。

解題方案：

指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者（賣者）在某一特定時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠提供出售的數(shù)量。

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者（賣者）在某一特定時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠提供出售的數(shù)量。（5分）

4.參考答案：

估價(jià)資料歸檔的目的是建立資料庫和備案（1）估價(jià)機(jī)構(gòu)與委托人簽定的估價(jià)委托合同；（2）估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人出具的估價(jià)報(bào)告；（3）實(shí)地勘察記錄；

（4）估價(jià)項(xiàng)目來源及接洽情況記錄。（5）估價(jià)過程中的不同意見和估價(jià)報(bào)告定稿前的重大調(diào)整和修改意見記錄；（6）估價(jià)報(bào)告審核記錄；（7）估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要保存的其他估價(jià)資料。

解題方案：

歸檔估價(jià)資料

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

答對一點(diǎn)得1.5分

5.參考答案：

一、房地產(chǎn)需求定義： 房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在某一特定時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠購買的數(shù)量。（有效需求）

二、影響房地產(chǎn)需求量的主要因素： 1.某種房地產(chǎn)自身的價(jià)格水平;

2、消費(fèi)者收入水平;

3、相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格水平；

4、消費(fèi)者偏好;

5、消費(fèi)者對未來的預(yù)期 解題方案：

房地產(chǎn)需求定義以及影響因素

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

答對一小題得5分，每小步得1分

第二篇：2011年春季學(xué)期房地產(chǎn)評(píng)估第三次作業(yè)

2011年春季學(xué)期房地產(chǎn)評(píng)估第三次作業(yè)

一、單項(xiàng)選擇題（本大題共30分，共 15 小題，每小題 2 分）1.直線趨勢法公式y(tǒng)=a+bx中，x表示（）A.價(jià)格 B.常數(shù)

C.價(jià)格變動(dòng)率 D.時(shí)間

2.路線價(jià)法主要適用于（）A.城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià) B.舊建筑物的估價(jià) C.新建筑物的估價(jià) D.拆遷房屋的估價(jià)

3.（）是對原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，采用逐項(xiàng)遞移的方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響，顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢 A.指數(shù)修勻法 B.移動(dòng)平均法 C.平均發(fā)展速度法 D.數(shù)學(xué)曲線擬合法

4.假設(shè)開發(fā)法更深的理論依據(jù)，類似于（）。A.商品銷售理論 B.地租原理

C.建筑成本概算 預(yù)期原理

5.一般而言，對同一房地產(chǎn)的征收價(jià)值正確的描述為（）。A.征收價(jià)值大于其課稅價(jià)值 B.征收價(jià)值小于其抵押貸款價(jià)值 C.征收價(jià)值小于其成本價(jià)值 D.征收價(jià)值小于其市場價(jià)值

6.對于下列房地產(chǎn)，不宜采用假設(shè)開發(fā)法的有（）。A.可改變用途的舊建筑物 B.停建工程 C.荒地

D.待開發(fā)土地

7.對于同一估價(jià)對象，宜選用兩種（含兩種）以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，有條件選用市場法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以（）為主要方法。A.收益法

B.假設(shè)開發(fā)法 C.成本法 D.市場法

8.關(guān)于估價(jià)假設(shè)，要防止出現(xiàn)以下3種情況但不包括（）。A.濫用估價(jià)假設(shè)；

B.不明 /確估價(jià)假設(shè)；

C.無針對性地列舉一些與本估價(jià)項(xiàng)目無關(guān)的估價(jià)假設(shè)； D.對不能肯定、而又必須予以明確的前提條件提出假設(shè)。9.一般來說，開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)（）A.與經(jīng)營期的起點(diǎn)重合 B.與運(yùn)營期的起點(diǎn)重合 C.與建造期的起點(diǎn)重合 D.與開發(fā)期的起點(diǎn)重合

10.在實(shí)際估價(jià)中設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的（）。

A.算術(shù)平均數(shù) B.中位數(shù)

C.加權(quán)平均數(shù) D.眾數(shù)

11.估價(jià)報(bào)告書中說明的()限定了其用途 A.估價(jià)原則 B.估價(jià)方法 C.估價(jià)目的

D.估價(jià)對象狀況

12.房地產(chǎn)價(jià)格通常有上下波動(dòng)。但從長期來看，會(huì)顯現(xiàn)出一定的()A.變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢 B.變動(dòng)規(guī)律和長期趨勢 C.發(fā)展規(guī)律和變動(dòng)趨勢 D.發(fā)展規(guī)律和長期趨勢

13.在路線價(jià)法中，標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，即由此接近道路方向，地價(jià)受道路的影響而逐漸升高；由此遠(yuǎn)離道路方向，地價(jià)受道路的影響而（）。A.降低 B.升高 C.不變 D.不確定

14.房地產(chǎn)估價(jià)程序是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)全過程中的各項(xiàng)具體工作，按照其()所排列出的先后進(jìn)行的次序。A.時(shí)間順序 B.邏輯順序 C.程序

D.內(nèi)在聯(lián)系性

15.在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，然后調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格叫做()。

A.基準(zhǔn)地價(jià) B.標(biāo)定地價(jià) C.路線價(jià) D.宗地價(jià)格

二、多項(xiàng)選擇題（本大題共20分，共 10 小題，每小題 2 分）

1.假設(shè)開發(fā)法除適用于估價(jià)外，還可以為投資者提供下列數(shù)據(jù)（）。A.確定投資者試圖獲得的開發(fā)場地的最高價(jià)格 B.確定開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期開發(fā)價(jià)值 C.確定開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤

D.確定開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用

2.在路線價(jià)法應(yīng)用中，下列屬于標(biāo)準(zhǔn)宗地要求的是（）。A.一面臨街 B.土地形狀規(guī)則

C.臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)深度 D.用途具有代表性

3.明確估價(jià)基本事項(xiàng)包括（）。A.估價(jià)目的 B.估價(jià)對象 C.估價(jià)時(shí)點(diǎn) D.估價(jià)原則

4.能夠運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行估價(jià)的條件是（）。A.只要有歷史價(jià)格資料，就可適用該法

B.歷史價(jià)格持續(xù)上升，且上升的數(shù)額大致相等 C.歷史價(jià)格持續(xù)下降，且下降的數(shù)額大致相等

D.歷史價(jià)格時(shí)起時(shí)伏，且上升或下降的數(shù)額的絕對值相等

5.假設(shè)開發(fā)法有現(xiàn)金流量法與傳統(tǒng)方法兩種方法，它們的主要區(qū)別有（）。A.傳統(tǒng)方法不考慮資金時(shí)間價(jià)值 B.傳統(tǒng)方法要單獨(dú)計(jì)算投資利息

C.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測 D.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法將利潤隱含在折現(xiàn)率中

6.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法所的估價(jià)結(jié)果的可靠性如何，關(guān)鍵取決于（）等預(yù)測。A.最佳開發(fā)利用方式

B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 C.折現(xiàn)率大小

D.開發(fā)商期望的利潤率 7.移動(dòng)平均法()A.是對原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻

B.采用逐項(xiàng)遞移方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的序時(shí)價(jià)格平均數(shù)

C.形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響，顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢

D.一般是按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的周期長度進(jìn)行移動(dòng)平均 8.適于用路線價(jià)法評(píng)估的是（）。A.多宗土地課稅 B.土地整理

C.征地拆遷補(bǔ)償 D.單宗房地產(chǎn)

9.在實(shí)際估價(jià)中運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性如何，關(guān)鍵取決于下列兩個(gè)預(yù)測()A.是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式

B.是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求情況，正確地預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

C.待開發(fā)的土地是否經(jīng)過了三通一平D.預(yù)測土地使用年限有多少年

10.運(yùn)用長期趨勢法估價(jià)的一般步驟有（）。

A.搜集估價(jià)對象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并進(jìn)行檢查 B.整理搜集到的歷史價(jià)格資料，畫出時(shí)間序列圖 C.觀察、分析時(shí)間序列，得出一定的模式

D.以此模式去推測、判斷估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 E.對未來的價(jià)格進(jìn)行分析和預(yù)測

三、名詞解釋題（本大題共20分，共 4 小題，每小題 5 分）1.路線價(jià)法定義

2.長期趨勢法的理論依據(jù)

3.假設(shè)開發(fā)法適用的對象和條件 4.長期趨勢法的作用

四、計(jì)算題（本大題共10分，共 1 小題，每小題 10 分）

某幢樓房的土地總面積100平方米，總建筑面積400平方米，某人擁有其中50平方米的建筑面積。試按建筑面積分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算該人占有的土地份額及擁有的土地?cái)?shù)量。

五、簡答題（本大題共20分，共 4 小題，每小題 5 分）1.深度價(jià)格修正率表（深度百分率表、深度指數(shù)表）概念 2.宗地價(jià)格的定義以及操作步驟

3.房地產(chǎn)估價(jià)程序的概念以及程序具體是怎樣的 4.簡述房地產(chǎn)估價(jià)程序。

答案：

一、單項(xiàng)選擇題（30分，共 15 題，每小題 2 分）

1.D 2.A 3.B 4.B 5.A 6.C 7.D 8.D 9.D 10.D 11.C 12.A 13.C 14.D 15.C

二、多項(xiàng)選擇題（20分，共 10 題，每小題 2 分）

1.ACD 2.ACD 3.ABC 4.BC 5.BCD 6.AB 7.ABCD 8.ABC 9.AB 10.ABCD

三、名詞解釋題（20分，共 4 題，每小題 5 分）

1.參考答案：

路線價(jià)法是對臨接道路且可及性相當(dāng)?shù)耐恋卦O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)宗地求其平均價(jià)格，將此平均價(jià)格稱為路線價(jià)，然后再配合深度價(jià)格修正率表和其他價(jià)格修正率表，計(jì)算出臨接該道路的其他土地價(jià)格的一種估價(jià)方法 解題方案： 路線價(jià)法定義 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

答對一句給1.5分 2.參考答案：

房地產(chǎn)價(jià)格通常有上下波動(dòng)，在長期內(nèi)其變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢，會(huì)顯現(xiàn)出一定的變動(dòng)規(guī)律。解題方案： 長期趨勢法 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 答對一句得2分 3.參考答案：

假設(shè)開發(fā)法適用于“待開發(fā)房地產(chǎn)”。具體指具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，如待開發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目）、可裝修改造或可改變用途的舊房（包括裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇）。解題方案： 假設(shè)開發(fā)法適用 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 答對一句得2分 4.參考答案：

一、主要用途 長期趨勢法主要用于對房地產(chǎn)未來價(jià)格的推測、判斷，如用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。

二、其他用途

1、用于收益法中對未來凈收益等的預(yù)測；

2、用于市場法中對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期凋整；

3、用來比較、分析兩宗（或兩類）以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢或潛力；

4、用來填補(bǔ)某些房地產(chǎn)價(jià)格歷史資料的缺乏等。解題方案：

長期趨勢法的作用 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 答對一句得1分

四、計(jì)算題（10分，共 1 題，每小題 10 分）

0.參考答案：

該人占有的土地份額： 100÷400=25% 該人擁有的土地?cái)?shù)量為： 50×25%=12.5㎡

解題方案：

高層建筑地價(jià)分?jǐn)?評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 答對一點(diǎn)1.5分

五、簡答題（20分，共 4 題，每小題 5 分）

1.參考答案：

基于深度價(jià)格遞減率制作。深度價(jià)格遞減率，是基于臨街土地中各部分的價(jià)值隨遠(yuǎn)離街道而有遞減現(xiàn)象，或者說，距街道深度愈深，可及性愈差，價(jià)值也就愈低。如將臨街土地劃分為許多與街道平行的細(xì)條，由于越接近街道的細(xì)條的利用價(jià)值越大，越遠(yuǎn)離街道的細(xì)條的利用價(jià)值越小，則接近街道的細(xì)條的價(jià)值高于遠(yuǎn)離街道的細(xì)條的價(jià)值。解題方案：

深度價(jià)格修正率表 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 答對一步2分 2.參考答案：

宗地價(jià)格是一宗土地的一定權(quán)益在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。土地的一定權(quán)益，有出讓土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)、設(shè)有抵押權(quán)的土地使用權(quán)、設(shè)有地役權(quán)的土地使用權(quán)、有租約限制的土地使用權(quán)等等。運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)應(yīng)按如下步驟進(jìn)行：

1、搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料；

2、查出估價(jià)對象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)；

3、進(jìn)行交易日期調(diào)整；

4、進(jìn)行土地狀況調(diào)整；

5、求出估價(jià)對象宗地的價(jià)格。解題方案： 宗地價(jià)格的定義 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 答對一步1.5分 3.參考答案：

房地產(chǎn)估價(jià)程序是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)全過程中的各項(xiàng)具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性排列出的先后進(jìn)行次序。一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)活動(dòng)的全過程和工作步驟如下：

1、獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；

2、受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基不事項(xiàng)；

3、擬定估價(jià)作業(yè)方案；

4、搜集估價(jià)所需資料；

5、實(shí)地查勘估價(jià)對象；

6、選定估價(jià)方法測算；

7、確定估價(jià)結(jié)果；

8、撰寫估價(jià)報(bào)告；

9、審核估價(jià)報(bào)告；

10、出具估價(jià)報(bào)告；

11、估價(jià)資料歸檔。解題方案： 房地產(chǎn)估價(jià)程序 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 答對一步1分 4.參考答案：

獲取估價(jià)業(yè)務(wù) 受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng) 擬定估價(jià)作業(yè)方案 搜集估價(jià)作業(yè)資料實(shí)地查勘估價(jià)對象選定估價(jià)方法測算確定估價(jià)報(bào)告撰寫估價(jià)報(bào)告審核估價(jià)報(bào)告出具估價(jià)報(bào)告估價(jià)資料歸檔 解題方案： 獲取估價(jià)業(yè)務(wù)

受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng) 擬定估價(jià)作業(yè)方案 搜集估價(jià)作業(yè)資料 實(shí)地查勘估價(jià)對象 選定估價(jià)方法測算 確定估價(jià)報(bào)告 撰寫估價(jià)報(bào)告 審核估價(jià)報(bào)告 出具估價(jià)報(bào)告

估價(jià)資料歸檔（15分）評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 獲取估價(jià)業(yè)務(wù)

受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng) 擬定估價(jià)作業(yè)方案 搜集估價(jià)作業(yè)資料 實(shí)地查勘估價(jià)對象 選定估價(jià)方法測算 確定估價(jià)報(bào)告 撰寫估價(jià)報(bào)告 審核估價(jià)報(bào)告 出具估價(jià)報(bào)告

估價(jià)資料歸檔（15分）

第三篇：2013年9月份考試房地產(chǎn)市場營銷第三次作業(yè)以及參考答案

2013年9月份考試房地產(chǎn)市場營銷第三次作業(yè)

一、單項(xiàng)選擇題（本大題共20 分，共 10 小題，每小題 2 分）

1.市場營銷學(xué)是從（）傳入我國的。A.20 世紀(jì)70 年代末 B.20 世紀(jì)50 年代初 C.20 世紀(jì)60 年代末 D.20 世紀(jì)80 年代末

2.“我們賣什么，人們就買什么”代表（）觀念。A.生產(chǎn)（產(chǎn)品）B.推銷觀念 C.市場營銷觀念 D.社會(huì)營銷觀念

3.品牌戰(zhàn)略的核心內(nèi)容可以概括為“兩個(gè)基本點(diǎn)、一個(gè)中心”。所謂一個(gè)中心 點(diǎn)是（）A.產(chǎn)品 B.服務(wù) C.客戶關(guān)系 D.商標(biāo)

4.產(chǎn)品定位就是（）A.形成市場標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品 B.形成市場差異化產(chǎn)品 C.形成市場系統(tǒng)化產(chǎn)品 D.形成市場綜合化產(chǎn)品

5.（）是指企業(yè)對1～5 年內(nèi)的房地產(chǎn)市場變化及其發(fā)展趨勢的預(yù)測，是企業(yè) 制定發(fā)展規(guī)劃的依據(jù) A.短期預(yù)測 B.中期預(yù)測 C.長期預(yù)測 D.一般預(yù)測

6.尤其適合處于宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)階段或者人氣較旺的待售或小區(qū)采用的過程定價(jià) 策略是（）。

A.穩(wěn)定價(jià)格策略 B.高開低走定價(jià)策略 C.“撇奶油”定價(jià)策略 D.低開高走定價(jià)策略

7.現(xiàn)場銷售人員直接面對客戶，客戶資料外的個(gè)人感受，現(xiàn)場銷售人員體會(huì)的 相當(dāng)深刻。這種方法屬于（）A.成交客戶分析 B.上門客戶問卷調(diào)查 C.現(xiàn)場銷售人員座談 D.電話預(yù)約

8.項(xiàng)目形象定位應(yīng)遵循的原則錯(cuò)誤的有（）。A.項(xiàng)目形象定位應(yīng)與項(xiàng)目產(chǎn)品特征符合 B.姓名形象易于展示和傳播 C.項(xiàng)目形象應(yīng)與項(xiàng)目周邊的資源條件相符合 D.項(xiàng)目形象與目標(biāo)客戶群的需求不應(yīng)相同，應(yīng)高于目標(biāo)客戶群的需求 E.項(xiàng)目形象定位應(yīng)充分考慮市場競爭的因素，去其他樓盤有比較明顯的差異和 區(qū)別

9.一般而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位首先是建立在()基礎(chǔ)上的 A.市場調(diào)研 B.市場預(yù)測

C.市場細(xì)分 D.目標(biāo)市場選擇

10.市場細(xì)分這一概念最初是（）美國市場學(xué)家溫瑞爾·施密斯提出的。A.20 世紀(jì)50 年代中期 B.20 世紀(jì)50 年代末 C.20 世紀(jì)60 年代中期 D.20 世紀(jì)60 年代末

二、多項(xiàng)選擇題（本大題共15 分，共 5 小題，每小題 3 分）

1.下列屬于房地產(chǎn)市場細(xì)分的作用的是（）A.有利于營銷者找到有利的市場方向 B.掌握市場上的現(xiàn)實(shí)購買量與潛在購買量、購買者滿足程度及競爭狀況等，搞 好市場定位 C.有利于經(jīng)營者占領(lǐng)市場 D.但不利于企業(yè)生存發(fā)展擴(kuò)展 E.使消費(fèi)者的選擇減少

2.房地產(chǎn)細(xì)分參數(shù)主要包括（）A.區(qū)域 B.人口統(tǒng) C.消費(fèi)心理 D.消費(fèi)行為

3.下列說法正確的有（）。A.WO 對策是一種最為悲觀的對策，是處在最困難的情況下不得不采取的對策 B.WO 對策是一種苦樂參半的對策，是處在一般情況下采取的對策 C.ST 對策是一種苦樂參半的對策，是處在一般情況下采取的對策 D.SO 對策是一種理想的對策，是處在最為順暢的情況下十分樂于采取的對策 E.WT 對策是一種最為悲觀的對策，是處在最困難的情況下不得不采取的對策

4.進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)研需搜集（）方面的資料。A.房地產(chǎn)法規(guī)資料和公共設(shè)施資料 B.項(xiàng)目基地現(xiàn)狀資料和商圈資料 C.人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料和房地產(chǎn)市場景氣資料 D.交通流量資料和銷售資料 E.初步、研究資料

5.下面說法正確的有（）。A.企業(yè)品牌的樹立離不開產(chǎn)品，只有把握市場趨勢與需求脈搏，才能使企業(yè)品 牌得到提升 B.企業(yè)有了良好的品牌就必須向社會(huì)提供名副其實(shí)的產(chǎn)品并保持連續(xù)性，使企 業(yè)品牌得到維持和發(fā)展，否則將葬送信譽(yù)、被市場所淘汰 C.所謂“二次營銷”是指企業(yè)在成功地開發(fā)一二個(gè)項(xiàng)目，或是一個(gè)大型項(xiàng)目，在社會(huì)上已形成一定的知名度和影響力，為致力于進(jìn)一步提升形象和整體競爭 力，企業(yè)有通過全面營銷推廣來提升項(xiàng)目的品牌，進(jìn)而促進(jìn)可持續(xù)經(jīng)營的一系 列活動(dòng) D.產(chǎn)品品質(zhì)包括產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)、功能等內(nèi)容

三、填空題（本大題共20 分，共 10 小題，每小題 2 分）

1.網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的房地產(chǎn)產(chǎn)品趨向個(gè)性房、______、______、智能社區(qū)。

2.麥卡錫把各種銷售歸結(jié)為四大類： ______、分銷地點(diǎn)(Place)、和 ______，即當(dāng)今所稱之的“4Ps”。

3.房地產(chǎn)細(xì)分參數(shù)主要包括： ______、______、______、______ 等參 數(shù)。

4.房地產(chǎn)銷售過程市場調(diào)查要點(diǎn)包括 ______、______、______。

5.______ 是指中央銀行通過調(diào)控貼現(xiàn)率、調(diào)整法定準(zhǔn)本金和公開市場業(yè)務(wù)等 手段來調(diào)節(jié)貨幣供給。

6.______ 營銷具有營銷成本低、環(huán)節(jié)少、方式新、國際化和全天候等鮮明特 點(diǎn)。

7.品牌包括四個(gè)方向： ______、______、______、______ _。

8.在廣告策略中，不屬于傳統(tǒng)的基本媒介是 ______。

9.房地產(chǎn)市場預(yù)測分類，按預(yù)測方法的性質(zhì)，可分為定性預(yù)測和 ______

10.市場營銷計(jì)劃包括： ______、______、______、______、______、______、______。

四、名詞解釋題（本大題共15 分，共 3 小題，每小題 5 分）

1.大營銷市場

2.關(guān)系營銷

3.隨機(jī)抽樣的概念

五、簡答題（本大題共30 分，共 3 小題，每小題 10 分）

1.效率控制的目標(biāo)和內(nèi)容包括哪些？

2.房地產(chǎn)市場具有哪些特征?

3.網(wǎng)絡(luò)已在哪些方面顯示出對房地產(chǎn)業(yè)的作用

答案：

一、單項(xiàng)選擇題（20 分，共 10 題，每小題 2 分）

1.A 2.B 3.C 4.B 5.C 6.D 7.C 8.D 9.A 10.A

二、多項(xiàng)選擇題（15 分，共 5 題，每小題 3 分）

1.ABC 2.ABCD 3.BCDE 4.ABCD 5.ABCD

三、填空題（20 分，共 10 題，每小題 2 分）

1.參考答案： 模糊產(chǎn)品、智能建筑 解題方案： 掌握網(wǎng)絡(luò)時(shí)代房地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展趨勢。網(wǎng)絡(luò)時(shí)代賦予消費(fèi)者新的特征，個(gè)性化 差異化更加明顯，產(chǎn)品功能更加多樣，科技更加發(fā)達(dá)，因此該時(shí)期的房地產(chǎn)產(chǎn) 品趨勢可以概括為：個(gè)性房屋、模糊產(chǎn)品、智能建筑、智能社區(qū) 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 與標(biāo)準(zhǔn)答案一致，一空一分

2.參考答案： 產(chǎn)品(Product)、價(jià)格(Price)促銷(promotion 解題方案： 掌握4P，所謂P，就是四個(gè)要素應(yīng)為的首寫字母，因此4P 分別為：產(chǎn)品(Product)、分銷地點(diǎn)(Place)、價(jià)格(Price)、促銷(promotion)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 與標(biāo)準(zhǔn)答案一致，一空一分，可以不寫英文

3.參考答案： 區(qū)域（地理）、人口統(tǒng)計(jì)、消費(fèi)心理、消費(fèi)行為 解題方案： 房地產(chǎn)市場細(xì)分的依據(jù) 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 答對一空1 分

4.參考答案： 推廣調(diào)查和測評(píng)、成交客戶問卷調(diào)查、銷售難點(diǎn)調(diào)查 解題方案： 房地產(chǎn)市場調(diào)查各階段要點(diǎn) 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 答對一空1 分

5.參考答案： 貨幣政策 解題方案： 市場環(huán)境調(diào)查-政策環(huán)境 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 答對一空1 分

6.參考答案： 網(wǎng)絡(luò) 解題方案： 網(wǎng)絡(luò)營銷是一種基于互聯(lián)網(wǎng)的新型營銷方式，即企業(yè)以現(xiàn)代營銷理論為基礎(chǔ)，以互聯(lián)網(wǎng)為基本手段，從而實(shí)現(xiàn)營銷目標(biāo)的一種營銷方式。（就是利用互聯(lián)網(wǎng) 開展的營銷活動(dòng)）本題考查的是網(wǎng)絡(luò)營銷的特點(diǎn)，即營銷成本低、環(huán)節(jié)少、方 式新、國際化和全天候。因此答案是網(wǎng)絡(luò)營銷 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 與標(biāo)準(zhǔn)答案一致，答對一空得一分

7.參考答案： 品牌重量、品牌長度、品牌寬度、品牌深度 解題方案： 本題考查的是品牌的內(nèi)容。品牌包括四個(gè)方向：品牌重量、品牌長度、品牌寬 度、品牌深度。品牌重量代表的是市場占有率，市場影響力。品牌長度指的是 時(shí)間，就是從過去到未來的延伸狀況。第三個(gè)寬度是消費(fèi)者的涵蓋面有多廣。第四個(gè)講的是品牌深度，品牌深度指的是與消費(fèi)者的關(guān)系，到底與消費(fèi)者是什 么樣的關(guān)系？這個(gè)關(guān)系是否穩(wěn)定？因此本題的答案就是品牌重量、品牌長度、品牌寬度、品牌深度 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 與標(biāo)準(zhǔn)答案一致，答對一空得一分

8.參考答案： 網(wǎng)絡(luò) 解題方案： 廣告策略中，傳統(tǒng)的基本媒介包括四種，即電視臺(tái)、廣播、報(bào)紙、雜志。網(wǎng)絡(luò) 不是傳統(tǒng)的媒介。因此本題的答案應(yīng)該是網(wǎng)絡(luò)。評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 與標(biāo)準(zhǔn)答案一致，答對一空得一分

9.參考答案： 定量預(yù)測 解題方案： 本題考查的是房地產(chǎn)市場預(yù)測的分類。房地產(chǎn)市場預(yù)測按照不同的標(biāo)準(zhǔn)，可以 分成不同的預(yù)測類型。按預(yù)測的時(shí)間長短，可分為短期預(yù)測、中期預(yù)測和長期 預(yù)測；按預(yù)測對象的范圍，可分為宏觀市場和微觀市場預(yù)測；▲按預(yù)測方法的 性質(zhì)，可分為定性預(yù)測和定量預(yù)測。因此本題的答案是定性預(yù)測 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 與標(biāo)準(zhǔn)答案一致，答對一空得一分

10.參考答案： 計(jì)劃實(shí)話概要，市場營銷現(xiàn)狀，威脅和機(jī)會(huì)，制定營銷目標(biāo)，營銷策略，行動(dòng) 方案，預(yù)算開支 解題方案： 本題考查的是市場營銷計(jì)劃的內(nèi)容。營銷計(jì)劃的內(nèi)容包括計(jì)劃實(shí)話概要，市場 營銷現(xiàn)狀，威脅和機(jī)會(huì)，目標(biāo)和問題，市場營銷和戰(zhàn)略，行動(dòng)方案，預(yù)算和控 制。所以本題的答案已知。評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 與標(biāo)準(zhǔn)答案一致，答對一空得一分

四、名詞解釋題（15 分，共 3 題，每小題 5 分）

1.參考答案： 大營銷市場是指為了成功地進(jìn)入特定市場，并在那里從事經(jīng)營，就要在策略上 協(xié)調(diào)地施用經(jīng)濟(jì)的、心理的、政治的和公共關(guān)系等手段，以博得外國或地方的 有關(guān)方面的合作和支持。解題方案： 概念掌握 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 答對得3 分

2.參考答案： 關(guān)系營銷是企業(yè)與顧客、企業(yè)與企業(yè)間的雙向的信息交流，是企業(yè)與顧客、企 業(yè)與企業(yè) 間的信息交流，是企業(yè)與顧客、企業(yè)與企業(yè)間的合作協(xié)同為基礎(chǔ)的戰(zhàn) 略過程，是關(guān)系雙方以利互惠為目標(biāo)的營銷活動(dòng)。解題方案： 本題考查的是關(guān)系營銷的概念。掌握關(guān)系營銷的概念。關(guān)系營銷是企業(yè)與顧 客、企業(yè)與企業(yè)間的雙向的信息交流，是企業(yè)與顧客、企業(yè)與企業(yè) 間的信息交 流，是企業(yè)與顧客、企業(yè)與企業(yè)間的合作協(xié)同為基礎(chǔ)的戰(zhàn)略過程，是關(guān)系雙方 以利互惠為目標(biāo)的營銷活動(dòng)。評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 答出知識(shí)點(diǎn)，關(guān)鍵詞解釋清楚

3.參考答案： 隨機(jī)抽樣在市場調(diào)查中占有重要地位，在實(shí)際工作中應(yīng)用也很廣泛。隨機(jī)抽樣 最主要的特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本具有相等的機(jī)會(huì)，這樣的事 件發(fā)生的概率是相等的。解題方案： 掌握隨機(jī)抽樣的概念 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 回答出完整概念

五、簡答題（30 分，共 3 題，每小題 10 分）

1.參考答案：

1、目標(biāo)在于提高人員推銷、廣告、銷售促進(jìn)和代理等各項(xiàng)營銷活動(dòng)的效率，降 低營銷成本，提高企業(yè)整體利潤水平

2、主要內(nèi)容包括：推銷訪問率、廣告效 率、管理效率、代理（經(jīng)紀(jì)）效率等多項(xiàng)營銷控制。解題方案： 其他控制方法 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 答出每一點(diǎn)3 分，全部答出6 分

2.參考答案：

1、房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場

2、房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場

3、房地 產(chǎn)市場是不完全競爭市場4 房地產(chǎn)市場信息不充分

5、房地產(chǎn)市場的不變化具 有周期性 解題方案： 房地產(chǎn)市場以及營銷的特征 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 答出每一點(diǎn)1 分，全部答出6 分

3.參考答案： 隨著網(wǎng)絡(luò)與房地產(chǎn)業(yè)的逐漸融合，網(wǎng)絡(luò)至少已在以下幾方面顯示出對房地產(chǎn)業(yè) 的作用：

1、“縮短供應(yīng)鏈”，讓企業(yè)或者個(gè)人能夠通過互聯(lián)網(wǎng)來實(shí)行網(wǎng)上訂 貨或者網(wǎng)上看房、選房；

2、“優(yōu)化住房功能”，包括發(fā)展智能住房使居民在 房間里上網(wǎng)很容易，物業(yè)管理很方便；

3、“拓展多種服務(wù)”，包括使用房地 產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)實(shí)行網(wǎng)絡(luò)購物、訂票、訂餐，等等。解題方案： 網(wǎng)絡(luò)對房地產(chǎn)業(yè)的作用。評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 7

第四篇：2014年9月份考試房地產(chǎn)評(píng)估第二次作業(yè)

2014年9月份考試房地產(chǎn)評(píng)估第二次作業(yè)

一、單項(xiàng)選擇題（本大題共40分，共 20 小題，每小題 2 分）

1.假設(shè)開發(fā)法應(yīng)計(jì)利息項(xiàng)目中，（）一般不計(jì)息。

A.待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值

B.投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

C.開發(fā)成本和管理費(fèi)用

D.銷售稅費(fèi)

2.某抵押房地產(chǎn)估價(jià)值為500萬元，其中法定優(yōu)先受償權(quán)債務(wù)為50萬元，施工過程中拖欠工程款為50萬元，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額為50萬元，其他優(yōu)先受償款為50萬元，貸款成數(shù)為60%，則抵押貸款額度應(yīng)為（）萬元。

A.500

B.200

C.300

D.180

3.現(xiàn)有甲、乙、丙三塊地，土地單價(jià)分別是：甲為1000元/㎡，乙為800元/㎡，丙為600元/㎡，其容積率分別是6、4、2。如此三塊地其他條件完全相同，則明智的買者應(yīng)購買（）

A.甲

B.乙

C.丙

D.無法確定

4.在不違反城市規(guī)劃的情況下，將自家房屋的屋頂出售給鄰居使用而獲得收益，這是()的體現(xiàn)。

A.按份共有所有權(quán)；

B.建筑物區(qū)分所有權(quán)；

C.空間利用權(quán)；

D.地役權(quán)

5.綜合資本化率是求?。ǎr(shí)應(yīng)采用的資本化率

A.土地價(jià)值

B.建筑物價(jià)值

C.房地價(jià)值

D.建筑物與設(shè)備價(jià)值

6.某類房地產(chǎn)1994年至1998年的價(jià)格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增減量趨勢法估計(jì)，該類房地產(chǎn)于1999年的價(jià)格為（）元/平方米

A.2390

B.2410

C.2430

D.2450

7.某房地產(chǎn)1997年1月1日的原值為500萬元，2007年1月1日的估價(jià)價(jià)值為700萬元，房地產(chǎn)計(jì)稅值按一次減除10%后的余值計(jì)算，則該房地產(chǎn)2007年1月1日的計(jì)稅價(jià)值應(yīng)為（）。

A.500

B.450

C.700

D.630

8.路線價(jià)法的理論依據(jù)與下列哪種估價(jià)方法的理論依據(jù)相同（）

A.市場法

B.假設(shè)開發(fā)法

C.成本法

D.收益法

9.假設(shè)開發(fā)法中預(yù)期開發(fā)后的樓價(jià)不可用（）采取

A.市場法

B.收益法

C.成本法

D.長期趨勢法

10.房地產(chǎn)的供給增加，需求不變，其價(jià)格會(huì)（）

A.上升

B.下降

C.維持不變

D.升降難定

11.在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是2000平方米，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計(jì)可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是3000元/平方米，則可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是（）

A.2500萬元

B.3500萬元

C.3600萬元

D.3000萬元

12.某房地產(chǎn)土地面積為2000㎡，土地價(jià)值為400000元，容積率為2，建筑物價(jià)值為8000000元，則該房地產(chǎn)的房地單價(jià)為（）元/㎡。

A.2100

B.2000

C.2200

D.3000

13.購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)是6%，自有資本要求的年收益率為9%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為（）%

A.6

B.6.9

C.8.8

D.9

14.某期房尚有1年時(shí)間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價(jià)格為 3300元/ m2時(shí)，出租的年未凈收益為 330元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為10%, 風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房價(jià)格的2%,該期房目前的價(jià)格為（）元/ m2。

A.2970

B.3300

C.3630

D.2934

15.某房地產(chǎn)1993年5月建成，2003年5月欲評(píng)估其現(xiàn)值，判定該房地產(chǎn)尚

可使用40年，若殘值率為零，按直線法確定其成新率為（）。

A.20％

B.30％

C.50％

D.80％

16.某門市的土地剩余使用年限為3年，可出租面積200平方米，從現(xiàn)在租賃出去，期限為2年，約定好月租金是180元/平方米，且每年不變，附近類似門市的正常月租金是200元/平方米、報(bào)酬率是10%，出租方承擔(dān)的運(yùn)營費(fèi)用率為30%，則該門市現(xiàn)在帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格是（）

A.700000元

B.695554元

C.777268元

D.800500元

17.某建筑物已使用8年，經(jīng)實(shí)地勘察，估計(jì)尚可使用32年，殘值率為5％，則該建筑物的成新率為（）％。

A.76

B.80

C.81

D.84

18.某房地產(chǎn)使用年期為40年，報(bào)酬率為8％時(shí)，單價(jià)為700元／㎡，當(dāng)使用年期為50年,報(bào)酬率為7％時(shí)，該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）元／㎡。

A.810

B.709

C.766

D.790

19.某城市預(yù)計(jì)自2007年1月l日至2008年1月30日由7500元/m2增加到8500元/m2，商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點(diǎn)法計(jì)算該類商品住宅需求的價(jià)格預(yù)期彈性為（）。

A.2.25

B.0.25

C.1.78

D.0.56

20.某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7％和8％。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方2325元／m2，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）元／m2。

A.2487．75

B.2500．00

C.2511．00

D.2162．25

二、多項(xiàng)選擇題（本大題共45分，共 15 小題，每小題 3 分）

1.估價(jià)業(yè)務(wù)來源有（）。

A.被動(dòng)接受

B.上級(jí)布置

C.主動(dòng)爭取

D.自有自估

E.政府指定

2.房地產(chǎn)估價(jià)目的主要為了（）。

A.土地使用權(quán)出讓；

B.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；

C.租賃、抵押、征收、征用；

D.分割、損害賠償、稅收、保險(xiǎn)、爭議調(diào)處、司法鑒定

E.房地產(chǎn)出資設(shè)立企業(yè)等。

3.基準(zhǔn)地價(jià)測算過程中，通?；譃椋ǎ┑嚷肪€價(jià)。

A.商業(yè)

B.住宅

C.工業(yè)

D.市政用地

4.能夠運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行估價(jià)的條件是（）。

A.只要有歷史價(jià)格資料，就可適用該法

B.歷史價(jià)格持續(xù)上升，且上升的數(shù)額大致相等

C.歷史價(jià)格持續(xù)下降，且下降的數(shù)額大致相等

D.歷史價(jià)格時(shí)起時(shí)伏，且上升或下降的數(shù)額的絕對值相等

5.運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的前提條件是（）。

A.道路較規(guī)整

B.各宗土地的排列較整齊

C.道路規(guī)整

D.各宗土地的排列整齊

6.供求變化對均衡價(jià)格和均衡交易量均有影響，其相互關(guān)系為（）

A.供給增加大于需求增加時(shí)，均衡價(jià)格下降，均衡交易量增加

B.供給增加大于需求減少時(shí)，均衡價(jià)格下降，均衡交易量增加

C.供給減少小于需求減少時(shí)，均衡價(jià)格上升，均衡交易量增加

D.供給減少大于需求增加時(shí)，均衡價(jià)格上升，均衡交易量增加

7.可用作交易日期修正的方法有（）。

A.價(jià)格指數(shù)法

B.長期趨勢法

C.價(jià)格變動(dòng)率法

D.經(jīng)驗(yàn)值法

8.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法所的估價(jià)結(jié)果的可靠性如何，關(guān)鍵取決于（）等預(yù)測。

A.最佳開發(fā)利用方式

B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

C.折現(xiàn)率大小

D.開發(fā)商期望的利潤率

9.房地產(chǎn)之所以有價(jià)格，其前提條件是（）。

A.房地產(chǎn)的有用性

B.房地產(chǎn)的稀缺性

C.房地產(chǎn)的有效供給

D.房地產(chǎn)的有效需求

10.建筑物重置價(jià)格是按估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)社會(huì)正常的（）等，重新建造同類結(jié)

構(gòu)、式樣。質(zhì)量及功能的新房屋所需要的費(fèi)用加平均利潤。

A.建筑技術(shù)

B.工藝水平

C.建材價(jià)格

D.人工、機(jī)械費(fèi)用

11.關(guān)于房地產(chǎn)征收、征用，下列描述正確的是（）。

A.征收的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制收買，所有權(quán)的改變，不返還

B.征用的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制使用，是一種強(qiáng)制的臨時(shí)使用房地產(chǎn)的行為

C.征收的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制收買，是一種強(qiáng)制的臨時(shí)使用房地產(chǎn)的行為

D.征用的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制使用，所有權(quán)的改變，不返還

E.征收、征用都是無償?shù)模梢圆唤o予補(bǔ)償

12.適于用路線價(jià)法評(píng)估的是（）。

A.多宗土地課稅

B.土地整理

C.征地拆遷補(bǔ)償

D.單宗房地產(chǎn)

13.假設(shè)開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途，而最佳用途的選擇要考慮土地位置的（）。

A.可接受性

B.保值增值性

C.現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度

D.未來發(fā)展趨勢

E.固定性

14.關(guān)于深度價(jià)格修正率說法正確的有()

A.深度價(jià)格修正率又稱深度百分率、深度指數(shù)

B.深度價(jià)格修正率是基于深度價(jià)格遞減率即臨街土地中各部分的價(jià)值遠(yuǎn)離道路而有遞減現(xiàn)象

C.距離街道深度愈深，價(jià)值也就愈高

D.如將臨街土地劃分為許多與道路平行的細(xì)條，由于越接近道路的細(xì)條利用價(jià)值就越大，越遠(yuǎn)離道路的細(xì)條利用價(jià)值越小，則越接近道路的細(xì)條的價(jià)值高于離開道路的細(xì)條的價(jià)值

15.對土地利用所受的限制除了投資者自身能力限制外，還包括()

A.土地權(quán)利設(shè)置的限制

B.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制

C.土地使用管制

D.土地權(quán)利行使的限制

三、判斷題（本大題共15分，共 5 小題，每小題 3 分）

1.國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格。成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價(jià)格核定。（）

2.同一宗房地產(chǎn)在不同的時(shí)間會(huì)有不同的價(jià)值。（）

3.企業(yè)的特許經(jīng)營權(quán)、商譽(yù)、客戶基礎(chǔ)、員工隊(duì)伍等不能作為估價(jià)對象。（）

4.接受做人委托后，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)，并應(yīng)明確至少一名合適所估價(jià)人員負(fù)責(zé)該估價(jià)項(xiàng)目。（）

5.均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來判斷該房

地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。（）

答案：

一、單項(xiàng)選擇題（40分，共 20 題，每小題 2 分）

1.D 2.D 3.A 4.C 5.C 6.B 7.B 8.A 9.C 10.B 11.C 12.A 13.B

14.D 15.D 16.C 17.C 18.A 19.C 20.B

二、多項(xiàng)選擇題（45分，共 15 題，每小題 3 分）

1.ACD 2.ABCD 3.ABC 4.BC 5.AB 6.AB 7.ABC 8.AB 9.ABD 10.ABCD

11.ABCD 12.ABC 13.ACD 14.ABD 15.ABCD

三、判斷題（15分，共 5 題，每小題 3 分）

1.√ 2.√ 3.× 4.× 5.×

第五篇：2014年9月份考試房地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理第三次作業(yè)

2014年9月份考試房地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理第三次作業(yè)

一、名詞解釋題（本大題共12分，共 4 小題，每小題 3 分）

1.建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)合同

2.合同的履行

3.合同訂立

4.建設(shè)工程委托監(jiān)理合同

二、簡答題（本大題共36分，共 6 小題，每小題 6 分）

1.簡述國有土地使用權(quán)贈(zèng)與合同的法律特征。

2.簡述國有土地使用權(quán)抵押合同中抵押權(quán)人的權(quán)利。

3.簡答集體土地征用安置補(bǔ)償合同的法律特征。

4.簡述建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同的法律特征。

5.簡述宗地出讓合同的特征。

6.簡述國有土地（成片出讓）使用權(quán)出讓合同的特征。

三、案例分析題（本大題共8分，共 1 小題，每小題 8 分）

原告因建造兩棟大樓急需黃沙，于2001年9月10日與被告簽訂了一份合同，合同約定原告購買黃沙30車，每噸300元，合同訂立1個(gè)月后，由被告送貨，貨到付款。合同訂立后，黃沙價(jià)格開始上漲。1個(gè)月后，市場價(jià)格已從300元/噸上漲到350元/噸，被告經(jīng)理李某見價(jià)格上漲，不愿如數(shù)供貨，遂于2001年10月12日給原告的經(jīng)辦人張某去電話，提出因貨源緊張，要求變更貨物數(shù)量，遭到原告拒絕。李某遂于次日安排兩輛（其中一輛是借用外單位車）130型貨車，裝了兩車黃沙（每車裝載2噸），送到原告處，并要求以130型車為標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算交貨數(shù)量。原告提出被告的做法是不合理的，盡管合同僅規(guī)定交貨數(shù)量為30車，但應(yīng)以東風(fēng)牌大卡車作為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，每車裝載4噸，共120噸。為此雙方發(fā)生爭議，協(xié)商未果，原告遂向法院起訴，認(rèn)為被告已構(gòu)成故意違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。被告則提出，雙方交貨數(shù)量的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生重大誤解，因此，應(yīng)當(dāng)撤銷該合同。

四、論述題（本大題共44分，共 4 小題，每小題 11 分）

1.“合同成立即生效”，你認(rèn)為這種說法正確嗎？為什么？試闡述你的觀點(diǎn)。

2.試述合同生效、合同成立的概念，以及兩者之間的區(qū)別。

3.簡述房地產(chǎn)開發(fā)商在招標(biāo)過程中應(yīng)避免哪些締約過失行為。

4.論述房地產(chǎn)開發(fā)商在采用分散平行發(fā)包方式時(shí)應(yīng)注意哪些問題。

答案：

一、名詞解釋題（12分，共 4 題，每小題 3 分）

1.參考答案：

建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)合同是發(fā)包人與承包人（勘察人、設(shè)計(jì)人）為完成特定的勘察、設(shè)計(jì)任務(wù)而確立（變更、終止）雙方之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，屬于工作性合同，標(biāo)的是具有知識(shí)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的智力勞動(dòng)成果。

解題方案：

建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)合同是發(fā)包人與承包人（勘察人、設(shè)計(jì)人）為完成特定的勘察、設(shè)計(jì)任務(wù)而確立（變更、終止）雙方之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，屬于工作性合同，標(biāo)的是具有知識(shí)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的智力勞動(dòng)成果。

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答正確完整得2分不完整1分否則不得分

2.參考答案：

按照合同的約定，當(dāng)事人雙方各自享受權(quán)利、履行義務(wù)的法律行為。解題方案：

按照合同的約定，當(dāng)事人雙方各自享受權(quán)利、履行義務(wù)的法律行為。評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答正確完整得2分不完整1分否則不得分

3.參考答案：

當(dāng)事人雙方就合同的主要內(nèi)容達(dá)成合意（意思表示一致）的法律行為。解題方案：

當(dāng)事人雙方就合同的主要內(nèi)容達(dá)成合意（意思表示一致）的法律行為。評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答正確完整得2分不完整1分否則不得分

4.參考答案：

建設(shè)工程委托監(jiān)理合同是發(fā)包人與承包人（監(jiān)理人）為完成特定的建設(shè)項(xiàng)目的監(jiān)理任務(wù)確立（變更、終止）雙方之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，屬于勞務(wù)性合同（服務(wù)性合同）。

解題方案：

建設(shè)工程委托監(jiān)理合同是發(fā)包人與承包人（監(jiān)理人）為完成特定的建設(shè)項(xiàng)目的監(jiān)理任務(wù)確立（變更、終止）雙方之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，屬于勞務(wù)性合同（服務(wù)性合同）。

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答正確完整得2分不完整1分否則不得分

二、簡答題（36分，共 6 題，每小題 6 分）

1.參考答案：

國有土地使用權(quán)贈(zèng)與合同的法律特征包括：（1）國有土地使用權(quán)贈(zèng)與合同是無償合同，這是基本特征（2）國有土地使用權(quán)贈(zèng)與合同是單務(wù)合同（3）國有土地使用權(quán)贈(zèng)與合同是諾成性合同（4）國有土地使用權(quán)贈(zèng)與合同是要式合同。解題方案：

國有土地使用權(quán)贈(zèng)與合同的法律特征包括：國有土地使用權(quán)贈(zèng)與合同是無償、單務(wù)、諾成性、要式合同

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

每條1分，共4分。

2.參考答案：

國有土地使用權(quán)抵押合同中抵押權(quán)人的權(quán)利有：（1）對抵押標(biāo)的物享有優(yōu)先受償權(quán)，這是主要權(quán)利（2）對抵押物行使保全權(quán)利（3）物上代位權(quán)（4）處分抵押權(quán)。

解題方案：

國有土地使用權(quán)抵押合同中抵押權(quán)人的權(quán)利有：對抵押標(biāo)的物享有優(yōu)先受償權(quán)、行使保全權(quán)利、物上代位權(quán)及處分抵押權(quán)

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

每條1分，共4分。

3.參考答案：

集體土地征用安置補(bǔ)償協(xié)議的特征包括：（1）所有權(quán)和使用權(quán)轉(zhuǎn)移的強(qiáng)制性

（2）補(bǔ)償安置的法定性（3）勞動(dòng)力安置的妥善性。

解題方案：

集體土地征用安置補(bǔ)償協(xié)議的特征包括：所有權(quán)和使用權(quán)轉(zhuǎn)移的強(qiáng)制性、補(bǔ)償安置的法定性、勞動(dòng)力安置的妥善性

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

1條2分，2.3條1分，共4分。

4.參考答案：

建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同的法律特征包括：（1）勘察設(shè)計(jì)合同的當(dāng)事人雙方必須是由民事權(quán)利能力和民事行為能力的特定的法人組織，且承包人的主體資格受到嚴(yán)格限制（2）勘察設(shè)計(jì)合同具有計(jì)劃性和程序性（3）勘察設(shè)計(jì)合同是要式合同

解題方案：

建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同的法律特征包括：當(dāng)事人雙方必須是由民事權(quán)利能力和民事行為能力的特定的法人組織、勘察設(shè)計(jì)合同具有計(jì)劃性和程序性、要式合同

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

1條2分，2.3條每條1分，共4分。

5.參考答案：

宗地出讓合同的特點(diǎn)有：（1）出讓方具有確定性（2）標(biāo)底具有限制性（3）對象具有唯一性（4）受讓方目的具有選擇性（5）開發(fā)內(nèi)容具有單一性。解題方案：

宗地出讓合同的特點(diǎn)有：（1）出讓方具有確定性（2）標(biāo)底具有限制性（3）對象具有唯一性（4）受讓方目的具有選擇性（5）開發(fā)內(nèi)容具有單一性。評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

每一點(diǎn)1分，共5分。

6.參考答案：

成片土地出讓合同的特征包括：（1）出讓方具有確定性（2）標(biāo)的具有限制性

（3）對象具有唯一性（4）受讓方的目的具有明確性（5）土地開發(fā)具有漫長性。

解題方案：

成片土地出讓合同的特征包括：（1）出讓方具有確定性（2）標(biāo)的具有限制性

（3）對象具有唯一性（4）受讓方的目的具有明確性（5）土地開發(fā)具有漫長性。

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

每一點(diǎn)1分

三、案例分析題（8分，共 1 題，每小題 8 分）

0.參考答案：

答：1.根據(jù)本案案情，不存在重大誤解，被告是在和原告協(xié)商變更合同無果之后，為賺取更多的利潤，才采取這樣的行為的。2.被告存在違約行為，被告應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，以東風(fēng)大卡車為交貨標(biāo)準(zhǔn)，交付30車黃沙給原告。同時(shí)，因交貨延誤對原告造成的損失應(yīng)予賠償。3.在合同履行的過程中，如果發(fā)現(xiàn)合同中有約定不明確的條款，首先合同雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，如果達(dá)不成一致意見，則依據(jù)合同有關(guān)條款和交易慣例確定，沒有交易慣例可參照則依據(jù)合同法中的具體規(guī)定執(zhí)行。

解題方案：

第一問，在民法理論上，重大誤解又稱為錯(cuò)誤，其情形有二：（1）意思與事實(shí)不一致，（2）意思與表示不一致。重大誤解通常的特征是：（1）誤解是當(dāng)事人認(rèn)識(shí)上的錯(cuò)誤。該錯(cuò)誤的產(chǎn)生是當(dāng)事人的內(nèi)心意思缺陷，不是其他原因。

（2）誤解是當(dāng)事人對合同內(nèi)容的認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤。誤解的對象是合同的內(nèi)容，是對合同內(nèi)容的認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤，因此而使當(dāng)事人訂立了合同。（3）誤解直接影響到當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。基于當(dāng)事人對合同內(nèi)容的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，因而，就必須影響到當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，給誤解的一方當(dāng)事人造成損失。正是由于這樣，法律才將重大誤解作為合同相對無效的理由，授予發(fā)生誤解的當(dāng)事人以變更權(quán)或撤銷權(quán)。第二問，首先違約責(zé)任是指合同當(dāng)事人因違反合同義務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任 本案承擔(dān)違約責(zé)任的形式是繼續(xù)履行。

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

第一問4分，第二問5分，第三問5分

四、論述題（44分，共 4 題，每小題 11 分）

1.參考答案：

合同成立不一定就生效，只有依法成立的合同才能生效。合同成立與合同生效的要件不同。合同成立的要件是：合同主體存在雙方和多方當(dāng)事人；訂約當(dāng)事人對合同主要條款達(dá)成合意；合同成立具備要約和承諾兩個(gè)階段。合同生效的要件有：行為人具有相應(yīng)的締約能力；意思表示真實(shí)；不違反法律和社會(huì)公共

利益；合同必須具備法律所要求的形式；標(biāo)的具有實(shí)現(xiàn)的可能性。

解題方案：

合同成立不一定就生效，只有依法成立的合同才能生效。合同成立與合同生效的要件不同。合同成立的要件是：合同主體存在雙方和多方當(dāng)事人；訂約當(dāng)事人對合同主要條款達(dá)成合意；合同成立具備要約和承諾兩個(gè)階段。合同生效的要件有：行為人具有相應(yīng)的締約能力；意思表示真實(shí)；不違反法律和社會(huì)公共利益；合同必須具備法律所要求的形式；標(biāo)的具有實(shí)現(xiàn)的可能性。

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

合同成立不一定就生效，只有依法成立的合同才能生效。（4分）合同成立要件3分，生效要件5分。

2.參考答案：

合同成立是指當(dāng)事人之間存在法律上認(rèn)可的合同關(guān)系。合同生效是指合同開始具有受法律保護(hù)的約束力（對當(dāng)事人雙方）。合同的成立與合同的生效區(qū)別：

1.合同的成立是當(dāng)事人意思表示一致，是一種合意。2.合同的生效，是指合同的內(nèi)容開始發(fā)生法律效力。3.合同的成立，并不一定產(chǎn)生法律效力，如果其符合法定生效條件，就會(huì)受到法律保護(hù)，達(dá)到合同當(dāng)事人預(yù)期的目的；如果其違背或欠缺生效的要件，則構(gòu)成無效合同，或可撤銷合同，或效力待定合同。

解題方案：

生效、合同成立的概念及兩者所謂區(qū)別。

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

概念每個(gè)2分，區(qū)別每條2分，共10分。

3.參考答案：

招標(biāo)人應(yīng)避免的締約過失行為主要有：（1）變更或者修改招標(biāo)文件后未履行通知義務(wù)；（2）泄漏或者不正當(dāng)使用非中標(biāo)人的技術(shù)成果和經(jīng)營信息；（3）違反公平、公正和誠實(shí)信用原則拒絕所有投標(biāo)；（4）采用不公平合理的招標(biāo)方式進(jìn)行招標(biāo)；（5）由于招標(biāo)人的原因終止招標(biāo)或者導(dǎo)致招標(biāo)失??；（6）借故不與中標(biāo)人簽訂合同。

解題方案：

招標(biāo)人應(yīng)避免的締約過失行為主要有：變更或者修改招標(biāo)文件后未履行通知義務(wù)；泄漏或者不正當(dāng)使用非中標(biāo)人的技術(shù)成果和經(jīng)營信息；違反公平、公正和誠實(shí)信用原則拒絕所有投標(biāo)；采用不公平合理的招標(biāo)方式進(jìn)行招標(biāo)；由于招標(biāo)人的原因終止招標(biāo)或者導(dǎo)致招標(biāo)失敗；借故不與中標(biāo)人簽訂合同。

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

每條1分，共5分。

4.參考答案：

分散平行分包是指業(yè)主將勘察、設(shè)計(jì)、土建、安裝、裝飾等工程分別委托給不同的承包商的發(fā)包模式。各承包商分別與業(yè)主簽訂合同，各承包商之間沒有合同關(guān)系。分散平行分包的特點(diǎn)主要有：（1）業(yè)主要進(jìn)行多次招標(biāo)工作，需作比較精細(xì)的計(jì)劃及控制，因此項(xiàng)目前期需要比較充裕的時(shí)間；（2）業(yè)主管理和控制比較細(xì)，需要對出現(xiàn)的各種工程問題作中間決策；（3）業(yè)主直接管理的承包

商數(shù)量多，工作量大，協(xié)調(diào)困難，容易引起合同爭執(zhí)，造成混亂的狀態(tài)。而業(yè)主要承擔(dān)協(xié)調(diào)任務(wù)，對各承包商互相干擾造成的問題承擔(dān)責(zé)任，因此工程建設(shè)過程中業(yè)主面臨的索賠多；（4）業(yè)主能對工程進(jìn)行較強(qiáng)的干預(yù)與控制；（5）承包商之間存在制衡關(guān)系，容易發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。房地產(chǎn)開發(fā)商在采用這種發(fā)包模式時(shí)應(yīng)注意：工程項(xiàng)目不能劃分得太細(xì)，應(yīng)盡量減少承包商的數(shù)量；業(yè)主應(yīng)有較強(qiáng)的項(xiàng)目管理能力或聘請得力的工程項(xiàng)目管理人員。

解題方案：

分散平行發(fā)包的特點(diǎn)

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

分散平行特點(diǎn)每點(diǎn)1分，共5分；房地產(chǎn)開發(fā)商在采用這種方式時(shí)應(yīng)注意問題每個(gè)2分，答案完整準(zhǔn)確再加1分。