第一篇：2014年9月份考試房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與風(fēng)險(xiǎn)管理第三次作業(yè)

2014年9月份考試房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與風(fēng)險(xiǎn)管理第三次作業(yè)

一、名詞解釋題（本大題共25分，共 5 小題，每小題 5 分）

1.ES理念

2.房地產(chǎn)業(yè)

3.交通規(guī)劃

4.聚焦法

5.問(wèn)卷訪問(wèn)法

二、計(jì)算題（本大題共25分，共 5 小題，每小題 5 分）

1.某商業(yè)鋪面建筑面積5000平方米，地處商業(yè)中心，預(yù)計(jì)在未來(lái)30年的有效經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)，平均月租金預(yù)計(jì)為500元/平方米，年租賃成本約為租金的30%，年空置率為10%，假定市場(chǎng)期望的投資收益率為10%，請(qǐng)問(wèn)該商鋪按照收益法估算的預(yù)期售價(jià)應(yīng)定為多少？

2.某商業(yè)鋪面建筑面積250平方米，地處商業(yè)中心，預(yù)計(jì)在未來(lái)30年的有效經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)，平均月租金預(yù)計(jì)為300元/平方米，年租賃成本約為租金的20%，年空置率為8%，假定市場(chǎng)期望的投資收益率為10%，請(qǐng)問(wèn)該商鋪按照收益法估算的預(yù)期售價(jià)應(yīng)定為多少？

3.張某家庭月收入4000元，每月用于購(gòu)房支出的可占30%，張某計(jì)劃以首付30%、按揭20年的方式購(gòu)買某花園的一套住宅，現(xiàn)假定銀行按揭貸款年利率為6%、該住宅平均售價(jià)3000元/平方米，問(wèn)張某可以購(gòu)買多大面積的戶型？

4.王某家庭月收入10000元，每月用于購(gòu)房支出的可占40%，張某計(jì)劃以首付40%、按揭15年的方式購(gòu)買某花園的一套高檔住宅，現(xiàn)假定銀行按揭貸款年利率為6%、該住宅平均售價(jià)套內(nèi)6000元/平方米，問(wèn)王某可以購(gòu)買多大套內(nèi)面積的戶型？

5.如何計(jì)算一個(gè)城市每年所需要的酒店客房數(shù)？

三、簡(jiǎn)答題（本大題共30分，共 5 小題，每小題 6 分）

1.在進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的調(diào)查時(shí)，主要應(yīng)調(diào)查哪些內(nèi)容？

2.按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程劃分主要有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

3.區(qū)域經(jīng)濟(jì)理論的對(duì)房地產(chǎn)策劃的指導(dǎo)意義是什么？

4.怎樣進(jìn)行敏感性分析？

5.什么是房地產(chǎn)直銷？適用于哪些情況？

四、案例分析題（本大題共10分，共 1 小題，每小題 10 分）

某飼料生產(chǎn)企業(yè)于九十年代初，在遠(yuǎn)離城市的某鄉(xiāng)鎮(zhèn)附近征用大片土地，準(zhǔn)備擴(kuò)建二期生產(chǎn)基地。后受92`93年開(kāi)發(fā)熱潮的影響，覺(jué)得利用該地環(huán)境幽靜,空氣清新,企業(yè)品牌突出的優(yōu)勢(shì)修建別墅，賺錢會(huì)更多更快，但也有人提出反對(duì)意見(jiàn)，認(rèn)為公司的專長(zhǎng)在于飼料生產(chǎn)而不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，而企業(yè)老總則認(rèn)為公司在飼料領(lǐng)域能夠做得很好，那么在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域也會(huì)做得很好，因?yàn)槎叨季哂惺袌?chǎng)經(jīng)營(yíng)的共性。于是，在毫無(wú)經(jīng)驗(yàn)的情況下將原先的工業(yè)用地變更為住宅用地，建造高檔別墅，并借助企業(yè)在飼料生產(chǎn)方面的品牌效應(yīng)進(jìn)行促銷，結(jié)果，事與愿違，由于該住宅所處區(qū)位太偏，遠(yuǎn)離主城，交通不便，產(chǎn)品設(shè)計(jì)差（農(nóng)民宅基地形式），市場(chǎng)定位不明，以及政策調(diào)控等的條件的制約，雖然采用了許多促銷手段（包括大量的廣告宣傳），但其銷售狀況仍十分糟

糕，除了當(dāng)?shù)厥赘毁I了一兩套外，便很少有人問(wèn)津，至今該樓盤早已成為爛尾盤。

問(wèn)題：從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的角度試分析該企業(yè)失敗的原因并指出房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)

五、論述題（本大題共10分，共 1 小題，每小題 10 分）

闡述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)？

答案：

一、名詞解釋題（25分，共 5 題，每小題 5 分）

1.參考答案：

ES理念是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)滿足企業(yè)利益需要，使企業(yè)達(dá)到滿意。

解題方案：

從ES理念的定義來(lái)回答

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出ES理念的定義得3分

2.參考答案：

房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。

解題方案：

從房地產(chǎn)業(yè)的定義來(lái)回答

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出房地產(chǎn)業(yè)的定義得3分

3.參考答案：

交通規(guī)劃主要是確定小區(qū)內(nèi)道路等級(jí)系統(tǒng)，確定道路的軸線、走向、坡度、寬度、材質(zhì)鋪裝、車行道路的交叉分流以及車庫(kù)位置的設(shè)置。

解題方案：

概念掌握

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出相應(yīng)定義得3分

4.參考答案：

通過(guò)眾多細(xì)分參數(shù)將目標(biāo)客戶與其他客戶進(jìn)行有效區(qū)隔，試目標(biāo)客戶集中在相對(duì)狹窄的層面。

解題方案：

概念掌握

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出相應(yīng)定義得3分

5.參考答案：

問(wèn)卷訪問(wèn)法是指以問(wèn)卷形式按照隨機(jī)抽樣讓被調(diào)查者在確定時(shí)間內(nèi)回答規(guī)定問(wèn)題并通過(guò)問(wèn)題的分析來(lái)判斷市場(chǎng)的一種調(diào)查方法。

解題方案：

從問(wèn)卷訪問(wèn)法的定義來(lái)回答

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出問(wèn)卷訪問(wèn)法的定義得3分

二、計(jì)算題（25分，共 5 題，每小題 5 分）

1.參考答案：

售價(jià)：[500×12×（1-30%）×5000×（1-10%）]/10%×[1-1/（1+10%）30]=178227000元

解題方案：

掌握概念、計(jì)算方法

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

式子正確得6分，得數(shù)正確得3分，全部答對(duì)得9分

2.參考答案：

售價(jià)：[300×12×（1-20%）×250×（1-8%）]/10%×[1-1/（1+10%）30]=6246432元

解題方案：

掌握概念、計(jì)算方法

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

式子正確得6分，得數(shù)正確得3分，全部答對(duì)得9分

3.參考答案：

答題要點(diǎn)

1、計(jì)算承購(gòu)總價(jià)：P=4000*30%*[1-1/(1+0.5%)240]/[(1-

30%)*0.5%]=239281

2、計(jì)算可以購(gòu)買的面積：S=239281/3000=79.76≈80m2 解題方案：

掌握概念、計(jì)算方法

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

答對(duì)第一點(diǎn)得6分，其中式子答對(duì)4分，得數(shù)正確2分，答對(duì)第二點(diǎn)得3分，其中式子2分，得數(shù)1分，全部答對(duì)得9分

4.參考答案：

答題要點(diǎn)

1、計(jì)算承購(gòu)總價(jià)：P=10000*40%*[1-1/(1+0.5%)180]/[(1-

40%)*0.5%]=790000

2、計(jì)算可以購(gòu)買的面積：S=790000/6000=131.6≈130m2 解題方案：

掌握概念、計(jì)算方法

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

答對(duì)第一點(diǎn)得6分，其中式子答對(duì)4分，得數(shù)正確2分，答對(duì)第二點(diǎn)得3分，其中式子2分，得數(shù)1分，全部答對(duì)得9分

5.參考答案：

每年酒店客房最大需求量（戶）= P/（365×R×a）式中：P----每年接待過(guò)夜游客總?cè)舜?R----保本開(kāi)房率 a----平均每間客房的床位數(shù)

解題方案：

掌握概念、計(jì)算方法

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

式子正確得3分，字母注解正確各得2分，全部答對(duì)得82分

三、簡(jiǎn)答題（30分，共 5 題，每小題 6 分）

1.參考答案：

其調(diào)查內(nèi)容包括：

1、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)數(shù)量及其經(jīng)濟(jì)實(shí)力；

2、歷年土地供應(yīng)面積、土地出讓價(jià)格、地價(jià)增長(zhǎng)幅度

3、歷年開(kāi)發(fā)投資規(guī)模、新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積及其增長(zhǎng)幅度；

4、歷年商品房銷售面積、銷售金額、銷售均價(jià)、空置面積、空置率及其增長(zhǎng)幅度；

5、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)成本及投資回報(bào)。

解題方案：

掌握概念

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

每答對(duì)一點(diǎn)得1分，全部答對(duì)得6分

2.參考答案：

1、項(xiàng)目策劃決策階段風(fēng)險(xiǎn)

2、項(xiàng)目前期工作階段風(fēng)險(xiǎn)

3、項(xiàng)目工程建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)

4、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段風(fēng)險(xiǎn)

5、項(xiàng)目物業(yè)管理階段風(fēng)險(xiǎn)

解題方案：

掌握概念

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

每答對(duì)一點(diǎn)得1分，全部答對(duì)得6分

3.參考答案：

項(xiàng)目策劃應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)理論為指導(dǎo)，深入分析項(xiàng)目開(kāi)打與區(qū)域發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系，堅(jiān)持區(qū)域運(yùn)營(yíng)思想，豎立“區(qū)域促項(xiàng)目，項(xiàng)目帶區(qū)域”的協(xié)調(diào)發(fā)展觀，重視項(xiàng)目區(qū)位的科學(xué)選擇，堅(jiān)持項(xiàng)目的綜合開(kāi)發(fā)和漸進(jìn)發(fā)展。

解題方案：

理解掌握

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

全部回答對(duì)得6分

4.參考答案：

1、首先確定分析指標(biāo)；

2、然后選擇在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)可能發(fā)生變化的變量因子；

3、接著預(yù)測(cè)其變化幅度，重新計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)；

4、最后繪制評(píng)價(jià)指標(biāo)----變量因子關(guān)系曲線圖；

5、據(jù)此判斷關(guān)鍵變量因子及最大變動(dòng)幅度。解題方案：

掌握概念

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

每答對(duì)一點(diǎn)得1分，全部答對(duì)得6分

5.參考答案：

1、房地產(chǎn)直銷是由開(kāi)發(fā)商自己組建銷售團(tuán)隊(duì)自行銷售的一種售房途徑。

2、房地產(chǎn)直銷適用于企業(yè)具有一批專業(yè)深厚、經(jīng)驗(yàn)豐富的營(yíng)銷策劃人士和銷售精英；開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)良，市場(chǎng)基礎(chǔ)較好，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯；企業(yè)具有良好的社會(huì)形象，美譽(yù)度、知名度較高，品牌突出；并已已建立起完善的客源信息系統(tǒng)和廣泛的客戶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)

解題方案：

掌握概念

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

答對(duì)第一點(diǎn)得2分，答對(duì)第二點(diǎn)得4分，全部答對(duì)得6分

四、案例分析題（10分，共 1 題，每小題 10 分）

0.參考答案：

1.（1）該企業(yè)失敗的原因在：企業(yè)失敗原因在于不了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，不熟悉高檔住宅選址要求（2）:一是位置偏遠(yuǎn)，交通落后。高檔住宅側(cè)重于完善暢通的道路系統(tǒng)和停車場(chǎng)所。二是配套薄弱，配套投入較大；三是社區(qū)不成熟，成熟期較長(zhǎng)。另外，地塊地段的差異性影響到項(xiàng)目的級(jí)差收益高低。地段越偏遠(yuǎn)，其級(jí)差收益越低，開(kāi)發(fā)價(jià)值越不高。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)：

一、經(jīng)營(yíng)對(duì)象獨(dú)特；

二、經(jīng)營(yíng)環(huán)境復(fù)雜；

三、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)復(fù)雜；

四、投資成本高，資金需求量大；

五、投資收益高，具有較強(qiáng)的資產(chǎn)倍增效應(yīng)；

六、經(jīng)營(yíng)期限長(zhǎng)，不確定性因素多，風(fēng)險(xiǎn)較大。

解題方案：

熟練掌握概念，靈活應(yīng)用到實(shí)踐

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

答對(duì)第1點(diǎn)得8分，其中（1)答對(duì)得4分，（2）答對(duì)各點(diǎn)得1分；第2點(diǎn)各小點(diǎn)1分；全部答對(duì)得14分

五、論述題（10分，共 1 題，每小題 10 分）

0.參考答案：

內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)是有企業(yè)內(nèi)部原因?qū)е碌娘L(fēng)險(xiǎn)。引起內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的原因通常是：（1）決策失誤，決策時(shí)對(duì)未來(lái)形勢(shì)、市場(chǎng)趨勢(shì)、政策機(jī)會(huì)、項(xiàng)目前景等判斷失誤作出

了錯(cuò)誤的決策，比如過(guò)分樂(lè)觀的決策或者過(guò)分悲觀的決策，都可能導(dǎo)致投資失敗。決策失誤往往是因企業(yè)的決策機(jī)制不健全而引起的。（2）管理失控，項(xiàng)目在實(shí)施中，由于管理制度的不完善，導(dǎo)致項(xiàng)目在成本、進(jìn)度、質(zhì)量、合同、人力、財(cái)務(wù)等方面的管理失去有效控制而引致的經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。（3）資源短缺，項(xiàng)目實(shí)施中，由于政策的變化，某些稀缺性資源出現(xiàn)短缺而使項(xiàng)目處于停滯狀態(tài)時(shí)，也會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，如宏觀調(diào)控政策的實(shí)施使銀行貸款及項(xiàng)目用地的獲取通常變得十分困難。

解題方案：

理解掌握

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答對(duì)每一點(diǎn)的3分，全部回答對(duì)得9分

第二篇：2014年9月份考試房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與風(fēng)險(xiǎn)管理第一次作業(yè)

2014年9月份考試房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與風(fēng)險(xiǎn)管理第一次作業(yè)

一、單項(xiàng)選擇題（本大題共40分，共 20 小題，每小題 2 分）

1.項(xiàng)目策劃應(yīng)隨時(shí)關(guān)注市場(chǎng)的變化，及時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整，體現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的（）原則 A.創(chuàng)新原則 B.系統(tǒng)原則 C.市場(chǎng)原則 D.地域化原則

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中設(shè)計(jì)的主題眾多，下面房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的組織者的是（）

A.政府部門 B.開(kāi)發(fā)商 C.建筑商 D.咨詢商

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)雖然投資成本高，但收益較大。其收益不包括()A.經(jīng)營(yíng)效益 B.增值效益 C.資產(chǎn)折舊 D.融資效益

4.原有產(chǎn)品被淘汰，其市場(chǎng)迅速衰退，新的產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)，請(qǐng)問(wèn)這是市場(chǎng)（）階段 A.市場(chǎng)形成期 B.市場(chǎng)發(fā)展期 C.市場(chǎng)飽和期 D.市場(chǎng)更新器

5.確定各類建筑物的布局地點(diǎn)、排列形式、朝向及間距；確定建筑物與景觀及交通之間的平面關(guān)系，以及建筑物、景觀、交通的用地結(jié)構(gòu)關(guān)系，這是產(chǎn)品控制內(nèi)容中的（）A.地塊平面規(guī)劃 B.景觀規(guī)劃 C.交通規(guī)劃 D.配套設(shè)施規(guī)劃

6.房地產(chǎn)品牌是以（）為支撐 A.產(chǎn)品和服務(wù) B.企業(yè)文化 C.廣告?zhèn)髅綖槭侄?D.標(biāo)準(zhǔn)化的視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)

7.根據(jù)目標(biāo)客戶的購(gòu)買能力、需求特點(diǎn)以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)等市場(chǎng)因素進(jìn)行構(gòu)思與設(shè)計(jì)，這是產(chǎn)品構(gòu)思的約束條件中的（）A.市場(chǎng)條件的約束 B.規(guī)劃管理的限制 C.地塊條件的限制 D.企業(yè)目標(biāo)的約束

8.在項(xiàng)目銷售受阻時(shí)，為了能回收少量資金，避免房屋閑置，我們可以采?。ǎ〢.先租后售 B.以租代售 C.試住銷售 D.售后返租

9.廣告訴求點(diǎn)的確立應(yīng)以()A.產(chǎn)品賣點(diǎn)為基礎(chǔ) B.以市場(chǎng)需求為目標(biāo) C.以消費(fèi)者教育為重點(diǎn) D.以系列傳播為導(dǎo)向

10.在對(duì)項(xiàng)目預(yù)期市場(chǎng)份額估算時(shí)，主要進(jìn)行（）A.項(xiàng)目平均市場(chǎng)份額 B.項(xiàng)目預(yù)期市場(chǎng)份額與預(yù)期市場(chǎng)份額 C.項(xiàng)目平均市場(chǎng)份額 D.項(xiàng)目以往市場(chǎng)份額

11.市場(chǎng)細(xì)分參數(shù)是指進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分時(shí)所采用的依據(jù)或標(biāo)準(zhǔn)，一般不包括（）

A.地理參數(shù) B.功能參數(shù) C.用戶參數(shù) D.技術(shù)參數(shù)

12.按照風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)可以將風(fēng)險(xiǎn)劃分為（）A.政治風(fēng)險(xiǎn) B.可控制風(fēng)險(xiǎn) C.不可控制風(fēng)險(xiǎn) D.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)

13.產(chǎn)品的功效只有通過(guò)這些有形載體才能表現(xiàn)形成，這是說(shuō)產(chǎn)品形式中的（）A.核心產(chǎn)品 B.形式產(chǎn)品 C.外延產(chǎn)品 D.實(shí)體產(chǎn)品

14.項(xiàng)目適宜性評(píng)價(jià)指標(biāo)不包括()A.最適宜 B.一般適宜 C.不適宜 D.較適宜

15.產(chǎn)品策劃應(yīng)盡可能地用足規(guī)劃指標(biāo)、最大限度提升產(chǎn)品價(jià)值、以及盡可能地減少工程造價(jià),這是指產(chǎn)品策劃目標(biāo)中的（）A.企業(yè)效益目標(biāo) B.市場(chǎng)目標(biāo)

C.品牌目標(biāo) D.戰(zhàn)略目標(biāo)

16.購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的判斷總是站在不同的角度以各自的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行認(rèn)識(shí)的，依據(jù)同類物業(yè)市場(chǎng)均價(jià)判斷是（）A.理智型購(gòu)房者 B.投資性購(gòu)房者 C.節(jié)約型購(gòu)房者 D.經(jīng)濟(jì)型購(gòu)房者

17.在工程項(xiàng)目的招投標(biāo)采購(gòu)中，采用（）便于工程統(tǒng)籌管理 A.整體招標(biāo) B.分段招標(biāo) C.分項(xiàng)招標(biāo) D.自行購(gòu)買

18.企業(yè)實(shí)力雄厚、市場(chǎng)機(jī)會(huì)較好、區(qū)域發(fā)展較快的項(xiàng)目，其優(yōu)點(diǎn)是可以突出企業(yè)實(shí)力，展現(xiàn)規(guī)模之勢(shì)、給市場(chǎng)足夠信心，這種情形下適宜（）模式 A.一

次性整體開(kāi)發(fā) B.囤地暫不開(kāi)發(fā) C.分期分區(qū)滾動(dòng)開(kāi)發(fā) D.土地轉(zhuǎn)讓，繼續(xù)買入土地

19.目標(biāo)客戶的確定應(yīng)考慮其數(shù)量規(guī)模、購(gòu)買能力和購(gòu)買愿望等因素，所選擇的目標(biāo)客戶應(yīng)當(dāng)是（）A.數(shù)量規(guī)模最大、購(gòu)買能力最高以及夠買愿望最強(qiáng)的客戶群體 B.數(shù)量規(guī)模不大，但是購(gòu)買能力最高以及夠買愿望最強(qiáng)的客戶群體

C.數(shù)量規(guī)模最大、購(gòu)買能力最高但是夠買愿望一般的客戶群體 D.數(shù)量規(guī)模最大、購(gòu)買能力一般但是夠買愿望最強(qiáng)的客戶群體

20.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，影響因素復(fù)雜，各階段的不確定性因素較多，其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。下面影響因素中屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部風(fēng)險(xiǎn)的是（）A.決策失誤

B.管理失控 C.資源短缺 D.市場(chǎng)疲軟

二、多項(xiàng)選擇題（本大題共30分，共 10 小題，每小題 3 分）

1.根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)的深入研究，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品提出預(yù)控方案，包括()A.對(duì)產(chǎn)品戶型及面積配比 B.產(chǎn)品單價(jià)及總價(jià) C.產(chǎn)品品質(zhì)及成本 D.開(kāi)發(fā)商信譽(yù)與資金實(shí)力 E.類似項(xiàng)目借鑒意見(jiàn)

2.廣告策劃應(yīng)堅(jiān)持以下原則（）A.定位準(zhǔn)確，傳播的信息與手段應(yīng)與目標(biāo)客戶的需求一致 B.內(nèi)容真實(shí)，可以適當(dāng)擴(kuò)大產(chǎn)品 C.創(chuàng)意新穎，其創(chuàng)意主題及表現(xiàn)手法應(yīng)當(dāng)新穎別致，讓人耳目一新 D.表現(xiàn)藝術(shù)，廣告表現(xiàn)形式要具有藝術(shù)性和美觀性 E.效果突出，廣告策劃應(yīng)達(dá)到不鳴則已、一鳴驚人的效果

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃價(jià)值最大化原則體現(xiàn)在（）A.企業(yè)家價(jià)值與客戶價(jià)值最大化 B.各參與方利益最大化 C.開(kāi)發(fā)商利益最大化 D.企業(yè)價(jià)值與社會(huì)價(jià)值最大化 E.市場(chǎng)價(jià)值與品牌價(jià)值最大化

4.開(kāi)發(fā)企業(yè)在選擇代理商時(shí)應(yīng)考慮以下一些因素（）A.代理商以往的代銷業(yè)績(jī)及其專長(zhǎng)的項(xiàng)目類型 B.代理商的實(shí)力背景、銷售網(wǎng)點(diǎn)及其客源關(guān)系 C.代理商派駐項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行能力及其從業(yè)經(jīng)驗(yàn) D.代理商對(duì)本項(xiàng)目的理解及提出的銷售策略與計(jì)劃建議 E.代理商競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的全面情況

5.寫字樓選址時(shí)主要要求()A.位置較好，位處商務(wù)中心、行政中心、交通中心、行業(yè)聚集地附近B.道路通達(dá)，交通完善，停車方便，易達(dá)可及 C.商務(wù)配套完善，服務(wù)設(shè)施齊全 D.景觀資源優(yōu)越，觀景效果突出 E.位于新開(kāi)發(fā)區(qū)，有政府支持的工業(yè)項(xiàng)目等

6.項(xiàng)目管理策劃是（）進(jìn)行謀劃與安排 A.項(xiàng)目的組織形式 B.建設(shè)分區(qū) C.開(kāi)發(fā)時(shí)序 D.工程管理 E.經(jīng)營(yíng)模式

7.商業(yè)市場(chǎng)供求態(tài)勢(shì)分析包括（）A.商鋪物業(yè)供給分析 B.商鋪物業(yè)交易分析 C.商業(yè)經(jīng)營(yíng)分析 D.未來(lái)商鋪需求分析 E.商鋪年?duì)I業(yè)額分析

8.房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的發(fā)展階段經(jīng)歷了（）階段 A.推銷策劃階段 B.產(chǎn)品策劃階段 C.創(chuàng)意策劃階段 D.前程策劃階段 E.復(fù)合策劃階段

9.酒店經(jīng)營(yíng)管理狀況分析主要應(yīng)分析（）A.酒店經(jīng)營(yíng)管理方式 B.房租水平

C.開(kāi)房率或空置率 D.經(jīng)營(yíng)收入及構(gòu)成 E.客人來(lái)源等經(jīng)營(yíng)管理情況

10.商業(yè)項(xiàng)目的引力半徑取決于以下因素（）A.項(xiàng)目所在商圈的規(guī)模及其商業(yè)繁榮程度 B.項(xiàng)目交通的可達(dá)性和顧客到項(xiàng)目所在地的交通成本 C.項(xiàng)目后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理效果及其品牌號(hào)召力 D.項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力水平E.項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)其他因素

三、判斷題（本大題共30分，共 10 小題，每小題 3 分）

1.大多數(shù)項(xiàng)目銷售周期一般劃分為市場(chǎng)預(yù)熱期、開(kāi)盤強(qiáng)銷期、持續(xù)銷售期、收尾清盤期四個(gè)階段。每個(gè)階段持續(xù)的時(shí)間視項(xiàng)目具體情況及市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)而

定。一般地，市場(chǎng)預(yù)熱期與后面各期之間表現(xiàn)出負(fù)相關(guān)關(guān)系。預(yù)熱期越長(zhǎng)，積累客戶越多，項(xiàng)目的強(qiáng)銷期與持續(xù)期就越短；反之就越長(zhǎng)。（）

2.房地產(chǎn)定價(jià)應(yīng)以目標(biāo)客戶對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)及其需求為基礎(chǔ)，既不宜太高，也不宜太低。既要全面考慮影響價(jià)格形成的各種因子，又要在企業(yè)成本補(bǔ)償及投資回報(bào)與消費(fèi)者認(rèn)可之間作出合理的平衡。在競(jìng)爭(zhēng)激烈、人氣不旺的情況下，房地產(chǎn)定價(jià)宜低開(kāi)高走，以便聚集人氣、市氣，保持物業(yè)增值形象和日試后價(jià)格調(diào)控。()

3.活動(dòng)營(yíng)銷是通過(guò)各種活動(dòng)吸引市場(chǎng)關(guān)注，從而達(dá)到促銷的目的。常見(jiàn)的營(yíng)銷活動(dòng)包括產(chǎn)品新聞發(fā)布會(huì)、產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)或產(chǎn)品研討會(huì)、開(kāi)工奠基儀式、結(jié)構(gòu)封頂慶祝儀式、開(kāi)盤慶典、客戶懇談聯(lián)歡會(huì)、業(yè)主觀光考察、業(yè)主文體比賽、購(gòu)房直通車、專業(yè)講座或業(yè)界論壇、社會(huì)公益贊助、明星文藝匯演、外地巡回展銷、汽車電器家具裝飾展銷會(huì)等。（）

4.廣告策劃應(yīng)堅(jiān)持以下原則：一是定位準(zhǔn)確，傳播的信息與手段應(yīng)與目標(biāo)客戶的需求一致。二是內(nèi)容真實(shí)，必須如實(shí)反映產(chǎn)品的客觀真實(shí)信息。三是創(chuàng)意新穎，其創(chuàng)意主題及表現(xiàn)手法應(yīng)當(dāng)新穎別致，讓人耳目一新。四是表現(xiàn)藝術(shù)，廣告表現(xiàn)形式要具有藝術(shù)性和美觀性。五是效果突出，廣告策劃應(yīng)達(dá)到不鳴則已、一鳴驚人的效果。（）

5.項(xiàng)目的戶型、面積、單價(jià)、總價(jià)、成本之間表現(xiàn)出相互影響、相互制約的辨證關(guān)系。一方面客戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力決定了能夠承受的住房總價(jià)，另一方面客戶追求的產(chǎn)品品質(zhì)及企業(yè)的投入決定了產(chǎn)品的成本，而產(chǎn)品的成本及企業(yè)追求的利潤(rùn)決定了產(chǎn)品的銷售單價(jià)，產(chǎn)品的總價(jià)和單價(jià)也就決定了客戶能夠購(gòu)置的面積。而面積大小最終決定了房間數(shù)及其功能完整程度，從而也就決定了居住的品質(zhì)。在產(chǎn)品策劃時(shí)必須充分研究其制衡關(guān)系（）

6.項(xiàng)目股權(quán)融資是指將項(xiàng)目的股權(quán)及未來(lái)的收益分配給項(xiàng)目施工、設(shè)計(jì)、材料單位以及項(xiàng)目以外其他投資單位，以減少項(xiàng)目業(yè)主的投資。項(xiàng)目股權(quán)融資的優(yōu)點(diǎn)是減少了項(xiàng)目業(yè)主資金的投入，降低了項(xiàng)目業(yè)主投資風(fēng)險(xiǎn)；缺點(diǎn)是項(xiàng)目股東增多，管理難度增大，業(yè)主投資收益減少()

7.目標(biāo)是行動(dòng)方向的指南，目標(biāo)選擇是整個(gè)策劃過(guò)程的起點(diǎn)。項(xiàng)目策劃所要達(dá)到的目標(biāo)應(yīng)包括效益目標(biāo)、市場(chǎng)目標(biāo)、品牌目標(biāo)、管理目標(biāo)等。哪些為重點(diǎn)目標(biāo)，哪些為次要目標(biāo)，主要取決于業(yè)主策劃意圖及策劃所需解決的問(wèn)題。（）

8.開(kāi)發(fā)企業(yè)在選擇代理商時(shí)應(yīng)考慮以下一些因素：一是代理商以往的代銷業(yè)績(jī)及其專長(zhǎng)的項(xiàng)目類型；二是代理商的實(shí)力背景、銷售網(wǎng)點(diǎn)及其客源關(guān)系；三是代理商派駐項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行能力及其從業(yè)經(jīng)驗(yàn)；四是代理商對(duì)本項(xiàng)目的理解及提出的銷售策略與計(jì)劃建議；五是代理商提出的合作條件。（）

9.當(dāng)企業(yè)品牌效應(yīng)突出、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯、目標(biāo)客戶購(gòu)買能力強(qiáng)勁時(shí)，項(xiàng)目可以采用高開(kāi)低走策略，通過(guò)高價(jià)開(kāi)盤塑造品牌形象，獲取最大利潤(rùn)。這時(shí)應(yīng)采用低開(kāi)高走策略。（）

10.房屋租用市場(chǎng)中租金與新增存量供給的變化呈正相關(guān)關(guān)系，而置業(yè)市場(chǎng)中房屋價(jià)格與租金呈正相關(guān)關(guān)系。當(dāng)城市化進(jìn)程加快，使得房屋租賃需求增長(zhǎng)高于存量增加時(shí)，租賃市場(chǎng)將出現(xiàn)供不應(yīng)求，租金上漲，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)量增加，導(dǎo)致存量物業(yè)增加，當(dāng)存量物業(yè)的增長(zhǎng)高于租賃需求增長(zhǎng)時(shí)，租賃市場(chǎng)將出現(xiàn)供過(guò)于求，租金下跌，拉動(dòng)房?jī)r(jià)下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資減少，開(kāi)發(fā)量萎縮，致使存量物業(yè)減少，租賃市場(chǎng)出現(xiàn)新的供不應(yīng)求，產(chǎn)生新一輪的循環(huán)()

答案：

一、單項(xiàng)選擇題（40分，共 20 題，每小題 2 分）

1.C 2.B 3.C 4.D 5.A 6.A 7.A 8.A 9.A 10.B 11.D 12.A 13.B

14.D 15.A 16.A 17.A 18.A 19.A 20.D

二、多項(xiàng)選擇題（30分，共 10 題，每小題 3 分）

1.ABC 2.ACDE 3.ADE 4.ABCD 5.ABCD 6.ABCDE 7.ABCD 8.ABDE 9.ABCDE 10.AB

三、判斷題（30分，共 10 題，每小題 3 分）

1.√ 2.√ 3.√ 4.√ 5.√ 6.√ 7.√ 8.× 9.× 10.×

第三篇：2014年9月份考試房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與風(fēng)險(xiǎn)管理第二次作業(yè)

2014年9月份考試房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與風(fēng)險(xiǎn)管理第二次作業(yè)

一、單項(xiàng)選擇題（本大題共40分，共 20 小題，每小題 2 分）

1.科學(xué)的策劃程序第一步是（）A.制定策劃目標(biāo) B.設(shè)計(jì)方案 C.選擇方案

D.實(shí)施監(jiān)控 E.反饋調(diào)整

2.下面屬于風(fēng)險(xiǎn)前管理的是（）A.調(diào)整方案 B.加強(qiáng)科學(xué)決策 C.積極補(bǔ)救

D.依法索賠

3.項(xiàng)目引力圈中引力最強(qiáng)的圈層是（）A.項(xiàng)目核心引力圈 B.項(xiàng)目主要引力圈 C.項(xiàng)目泛引力圈 D.項(xiàng)目最外延引力圈

4.（）是核心效用所依附的基本載體 A.形式產(chǎn)品 B.核心產(chǎn)品 C.外延產(chǎn)品

D.實(shí)體本身

5.4C理論是屬于以下理論中的（）理論 A.區(qū)域經(jīng)濟(jì)理論 B.市場(chǎng)營(yíng)銷理論

C.戰(zhàn)略管理理論 D.木桶短板理論

6.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的對(duì)象是房子，同其他產(chǎn)品相比，房地產(chǎn)產(chǎn)品最顯著的特征是（）A.空間位置固定，其市場(chǎng)的地域性特征明顯 B.建筑形式易于模仿與克隆，產(chǎn)品生命力不強(qiáng) C.物理結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定，不易改變 D.價(jià)值高昂，市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻高，有效需求低

7.西方研究二手房市場(chǎng)時(shí)的理論析工具是（）A.過(guò)濾模型 B.蛛網(wǎng)理論 C.供求規(guī)律 D.市場(chǎng)生態(tài)鏈

8.房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小不能根據(jù)（）來(lái)測(cè)度 A.期望值 B.標(biāo)準(zhǔn)差 C.方差

D.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)

9.新增商鋪供給量等于（）A.已經(jīng)開(kāi)工正在施工的該類商鋪面積+已經(jīng)立項(xiàng)尚未開(kāi)工 B.已經(jīng)開(kāi)工正在施工的該類商鋪面積—已經(jīng)立項(xiàng)尚未開(kāi)工 C.已經(jīng)開(kāi)工正在施工的該類商鋪面積 D.已經(jīng)立項(xiàng)尚未開(kāi)工

10.房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中第一步是（）A.投資機(jī)會(huì)研究 B.地塊價(jià)值判斷 C.項(xiàng)目戰(zhàn)略選擇 D.項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析

11.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略可以從多個(gè)角度進(jìn)行界定。從投資期限劃分（）A.長(zhǎng)期戰(zhàn)略和短期戰(zhàn)略 B.多元化戰(zhàn)略和專業(yè)化戰(zhàn)略 C.創(chuàng)新戰(zhàn)略和跟隨戰(zhàn)略 D.成本領(lǐng)先戰(zhàn)略和品牌化戰(zhàn)略

12.項(xiàng)目策劃應(yīng)當(dāng)做到（）A.看局部局，再看全部 B.先看部分，再看整體

C.先看眼前，再看長(zhǎng)遠(yuǎn) D.堅(jiān)持部分服從整體，局部服從全局

13.普通住宅在選址時(shí)一般要考慮因素不包括()A.位置要好，地處企事業(yè)單位附近或城市中心外圍地區(qū)及城市邊緣地區(qū) B.公交發(fā)達(dá)，出行方便，易達(dá)易及 C.地段便宜，環(huán)境一般 D.社區(qū)安全，環(huán)境良好

14.無(wú)論是供給還是需求都出現(xiàn)停止或負(fù)增長(zhǎng)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大增，利潤(rùn)幾乎為零甚至虧損，請(qǐng)問(wèn)這是市場(chǎng)（）階段 A.市場(chǎng)形成期 B.市場(chǎng)發(fā)展期 C.市場(chǎng)飽和期 D.市場(chǎng)衰退期

15.消市場(chǎng)規(guī)模最大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，需求飽和，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大，利潤(rùn)降，請(qǐng)問(wèn)這是市場(chǎng)（）階段 A.市場(chǎng)形成期 B.市場(chǎng)發(fā)展期 C.市場(chǎng)飽和期 D.市場(chǎng)衰退期

16.項(xiàng)目策劃的靈魂是（）A.創(chuàng)新性思維 B.系統(tǒng)性思維 C.以市場(chǎng)為導(dǎo)向的思維 D.追求價(jià)值最大化思維

17.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略可以從多個(gè)角度進(jìn)行界定。從冒險(xiǎn)程度看分（）A.長(zhǎng)期戰(zhàn)略和短期戰(zhàn)略 B.多元化戰(zhàn)略和專業(yè)化戰(zhàn)略 C.創(chuàng)新戰(zhàn)略和跟隨戰(zhàn)略 D.成本領(lǐng)先戰(zhàn)略和品牌化戰(zhàn)略

18.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略可以從多個(gè)角度進(jìn)行界定。從冒險(xiǎn)程度看分（）A.長(zhǎng)期戰(zhàn)略和短期戰(zhàn)略 B.多元化戰(zhàn)略和專業(yè)化戰(zhàn)略 C.創(chuàng)新戰(zhàn)略和跟隨戰(zhàn)略 D.成本領(lǐng)先戰(zhàn)略和品牌化戰(zhàn)略

19.影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境因子是多樣的，下面不屬于環(huán)境因子的是（）

A.宏觀因子 B.中觀因子 C.客觀因子 D.微觀因子

20.商業(yè)項(xiàng)目的選址要有利于人流物流的集聚，有利于商業(yè)經(jīng)營(yíng)。其選址條件要求不包括（）A.地段絕佳，位居商業(yè)中心或重要口岸 B.道路通達(dá)，交通完善，停車方便，易達(dá)可及 C.商圈尚未成形，未來(lái)升值潛力巨大 D.市場(chǎng)腹地寬廣，人流強(qiáng)勁，消費(fèi)量大

二、多項(xiàng)選擇題（本大題共30分，共 10 小題，每小題 3 分）

1.根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)的深入研究，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品提出預(yù)控方案，包括()A.對(duì)產(chǎn)品戶型及面積配比 B.產(chǎn)品單價(jià)及總價(jià) C.產(chǎn)品品質(zhì)及成本 D.開(kāi)發(fā)商信譽(yù)與資金實(shí)力 E.類似項(xiàng)目借鑒意見(jiàn)

2.策劃工作圍繞（）開(kāi)展 A.內(nèi)部研討，形成創(chuàng)意 B.業(yè)主溝通，修改調(diào)整 C.編制報(bào)告，提交成果 D.接受評(píng)審，修改報(bào)告 E.全程跟蹤，動(dòng)態(tài)監(jiān)控

3.廣告策劃應(yīng)堅(jiān)持以下原則（）A.定位準(zhǔn)確，傳播的信息與手段應(yīng)與目標(biāo)客戶的需求一致 B.內(nèi)容真實(shí)，可以適當(dāng)擴(kuò)大產(chǎn)品 C.創(chuàng)意新穎，其創(chuàng)意主題及表現(xiàn)手法應(yīng)當(dāng)新穎別致，讓人耳目一新 D.表現(xiàn)藝術(shù)，廣告表現(xiàn)形式要具有藝術(shù)性和美觀性 E.效果突出，廣告策劃應(yīng)達(dá)到不鳴則已、一鳴驚人的效果

4.房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃價(jià)值最大化原則體現(xiàn)在（）A.企業(yè)家價(jià)值與客戶價(jià)值最大化 B.各參與方利益最大化 C.開(kāi)發(fā)商利益最大化 D.企業(yè)價(jià)值與社會(huì)價(jià)值最大化 E.市場(chǎng)價(jià)值與品牌價(jià)值最大化

5.房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)應(yīng)堅(jiān)持以下原則()A.以市場(chǎng)需求為基礎(chǔ) B.以確保成本為底線 C.以樓盤品質(zhì)為支撐 D.以合理利潤(rùn)為核心 E.以最大利潤(rùn)為核心

6.在房地產(chǎn)項(xiàng)目地塊分析中，新開(kāi)發(fā)區(qū)地塊具有的優(yōu)勢(shì)有（）A.境舒適，空氣清新 B.地形開(kāi)闊，規(guī)劃容易 C.拆遷安置量小地價(jià)成本相對(duì)較低 D.交通方便 E.配套齊備，社區(qū)成熟

7.科學(xué)的策劃程序應(yīng)包括()A.制定策劃目標(biāo) B.設(shè)計(jì)方案 C.選擇方案 D.實(shí)施監(jiān)控 E.反饋調(diào)整

8.商業(yè)市場(chǎng)供求態(tài)勢(shì)分析包括（）A.商鋪物業(yè)供給分析 B.商鋪物業(yè)交易分析 C.商業(yè)經(jīng)營(yíng)分析 D.未來(lái)商鋪需求分析 E.商鋪年?duì)I業(yè)額分析

9.商業(yè)項(xiàng)目的引力半徑取決于以下因素（）A.項(xiàng)目所在商圈的規(guī)模及其商業(yè)繁榮程度 B.項(xiàng)目交通的可達(dá)性和顧客到項(xiàng)目所在地的交通成本 C.項(xiàng)目后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理效果及其品牌號(hào)召力 D.項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力水平E.項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)其他因素

10.產(chǎn)品策劃的核心內(nèi)容是（）A.提煉產(chǎn)品的主題概念 B.構(gòu)思項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 C.產(chǎn)品價(jià)值工程優(yōu)化 D.產(chǎn)品價(jià)值最大化 E.客戶滿意度

三、判斷題（本大題共30分，共 10 小題，每小題 3 分）

1.大多數(shù)項(xiàng)目銷售周期一般劃分為市場(chǎng)預(yù)熱期、開(kāi)盤強(qiáng)銷期、持續(xù)銷售期、收尾清盤期四個(gè)階段。每個(gè)階段持續(xù)的時(shí)間視項(xiàng)目具體情況及市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)而定。一般地，市場(chǎng)預(yù)熱期與后面各期之間表現(xiàn)出負(fù)相關(guān)關(guān)系。預(yù)熱期越長(zhǎng)，積累客戶越多，項(xiàng)目的強(qiáng)銷期與持續(xù)期就越短；反之就越長(zhǎng)。（）

2.廣告策劃應(yīng)堅(jiān)持以下原則：一是定位準(zhǔn)確，傳播的信息與手段應(yīng)與目標(biāo)客戶的需求一致。二是內(nèi)容真實(shí)，必須如實(shí)反映產(chǎn)品的客觀真實(shí)信息。三是創(chuàng)意新

穎，其創(chuàng)意主題及表現(xiàn)手法應(yīng)當(dāng)新穎別致，讓人耳目一新。四是表現(xiàn)藝術(shù)，廣告表現(xiàn)形式要具有藝術(shù)性和美觀性。五是效果突出，廣告策劃應(yīng)達(dá)到不鳴則已、一鳴驚人的效果。（）

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是由土地、物質(zhì)、資金、人力、技術(shù)、信息等要素組成的一個(gè)大系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)是有層次性的，是由眾多子系統(tǒng)構(gòu)成。項(xiàng)目策劃應(yīng)當(dāng)考慮各系統(tǒng)之間的協(xié)調(diào)性。（）

4.當(dāng)企業(yè)品牌效應(yīng)突出、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯、目標(biāo)客戶購(gòu)買能力強(qiáng)勁時(shí)，項(xiàng)目可以采用高開(kāi)低走策略，通過(guò)高價(jià)開(kāi)盤塑造品牌形象，獲取最大利潤(rùn)。這時(shí)應(yīng)采用低開(kāi)高走策略。（）

5.房屋租用市場(chǎng)中租金與新增存量供給的變化呈正相關(guān)關(guān)系，而置業(yè)市場(chǎng)中房屋價(jià)格與租金呈正相關(guān)關(guān)系。當(dāng)城市化進(jìn)程加快，使得房屋租賃需求增長(zhǎng)高于存量增加時(shí)，租賃市場(chǎng)將出現(xiàn)供不應(yīng)求，租金上漲，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)量增加，導(dǎo)致存量物業(yè)增加，當(dāng)存量物業(yè)的增長(zhǎng)高于租賃需求增長(zhǎng)時(shí)，租賃市場(chǎng)將出現(xiàn)供過(guò)于求，租金下跌，拉動(dòng)房?jī)r(jià)下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資減少，開(kāi)發(fā)量萎縮，致使存量物業(yè)減少，租賃市場(chǎng)出現(xiàn)新的供不應(yīng)求，產(chǎn)生新一輪的循環(huán)()

6.項(xiàng)目策劃應(yīng)當(dāng)先看局部，再看全局部，先看部分，再看整體，先看長(zhǎng)遠(yuǎn)，再看眼前。堅(jiān)持部分服從整體，局部服從全局。（）

7.房地產(chǎn)直銷適用于企業(yè)實(shí)力較小，缺乏專業(yè)的策劃人員和銷售團(tuán)隊(duì)；背景簡(jiǎn)單，缺少客源網(wǎng)絡(luò)關(guān)系；從業(yè)時(shí)間較短，知名度不高，經(jīng)驗(yàn)不足；其產(chǎn)品前期策劃缺乏，存在一定缺陷。（）

8.盈虧平衡分析主要是分析有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因子的變化對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，判斷最可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵變量因子及其變動(dòng)幅度。（）

9.在確立策劃主題和切入點(diǎn)后，策劃者即可憑借經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)，運(yùn)用頭腦風(fēng)暴法、模仿創(chuàng)新法、邊緣嫁接法、對(duì)比求異法進(jìn)行方案構(gòu)思與設(shè)計(jì)。方案設(shè)計(jì)是一定條件約束下創(chuàng)造實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的途徑和方法。方案設(shè)計(jì)應(yīng)考慮項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的條件，應(yīng)進(jìn)行一定程度的創(chuàng)新。（）

10.不管是基于歷史經(jīng)驗(yàn)還是邏輯推理形成的項(xiàng)目方案，都應(yīng)經(jīng)過(guò)實(shí)際驗(yàn)證，以檢驗(yàn)其客觀性與科學(xué)性。因此，實(shí)證法是項(xiàng)目策劃中檢驗(yàn)策劃方案客觀科學(xué)的重要手段，它是通過(guò)實(shí)際的驗(yàn)證來(lái)檢驗(yàn)策劃方案的合理性。（）

答案：

一、單項(xiàng)選擇題（40分，共 20 題，每小題 2 分）

1.A 2.B 3.A 4.A 5.B 6.A 7.A 8.C 9.A 10.A 11.A 12.D 13.C

14.D 15.C 16.A 17.C 18.C 19.C 20.C

二、多項(xiàng)選擇題（30分，共 10 題，每小題 3 分）

1.ABC 2.ABCDE 3.ACDE 4.ADE 5.ABCD 6.ABC 7.ABCD 8.ABCD 9.AB

10.ABC

三、判斷題（30分，共 10 題，每小題 3 分）

1.√ 2.√ 3.√ 4.× 5.× 6.× 7.× 8.× 9.√ 10.√

第四篇：2013年9月份考試房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與風(fēng)險(xiǎn)管理第一次作業(yè)

2013年9月份考試房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與風(fēng)險(xiǎn)管理第一次作業(yè)

一、名詞解釋題（本大題共25分，共 5 小題，每小題 5 分）

1.ES理念

2.注意力策劃

3.盈虧平衡分析

4.售后返租

5.撒網(wǎng)法

二、計(jì)算題（本大題共25分，共 5 小題，每小題 5 分）

1.某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)面積185000平方米，其中可售比例為95%。項(xiàng)目總投資59800萬(wàn)元，預(yù)期銷售均價(jià)套內(nèi)4800元/平方米，銷售稅費(fèi)按6%估計(jì)，公攤系數(shù)平均按0.15考慮，請(qǐng)問(wèn)該項(xiàng)目銷售率應(yīng)達(dá)到多少才能保本？

2.某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)面積53000平方米，總投資14400萬(wàn)元，預(yù)期銷售均價(jià)3800元/平方米，請(qǐng)問(wèn)該項(xiàng)目銷售率應(yīng)達(dá)到多少才能保本？

3.某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)面積200000平方米，其中可售比例為95%。項(xiàng)目總投資70000萬(wàn)元，預(yù)期銷售均價(jià)套內(nèi)6000元/平方米，銷售稅費(fèi)按6%估計(jì)，公攤系數(shù)平均按0.15考慮，請(qǐng)問(wèn)該項(xiàng)目銷售率應(yīng)達(dá)到多少才能保本？

4.某商業(yè)鋪面建筑面積5000平方米，地處商業(yè)中心，預(yù)計(jì)在未來(lái)30年的有效經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)，平均月租金預(yù)計(jì)為500元/平方米，年租賃成本約為租金的30%，年空置率為10%，假定市場(chǎng)期望的投資收益率為10%，請(qǐng)問(wèn)該商鋪按照收益法估算的預(yù)期售價(jià)應(yīng)定為多少？

5.如何計(jì)算一個(gè)城市每年所需要的酒店客房數(shù)？

三、簡(jiǎn)答題（本大題共20分，共 2 小題，每小題 10 分）

1.編制項(xiàng)目策劃后期工作計(jì)劃，應(yīng)作哪些工作內(nèi)容？

2.什么是項(xiàng)目策劃順利實(shí)施的重要保障？

四、案例分析題（本大題共10分，共 1 小題，每小題 10 分）

某開(kāi)發(fā)商在某縣級(jí)城市近郊新開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展初期購(gòu)置了一塊面積約50畝的土地，準(zhǔn)備策劃一個(gè)以商業(yè)、寫字樓、以及餐飲為主的新城CBD中心。

五、論述題（本大題共20分，共 2 小題，每小題 10 分）

1.產(chǎn)品策劃產(chǎn)生的背景是什么？

2.經(jīng)濟(jì)評(píng)估與方案決策包含哪些方面的內(nèi)容？

答案：

一、名詞解釋題（25分，共 5 題，每小題 5 分）

1.參考答案：

ES理念是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)滿足企業(yè)利益需要，使企業(yè)達(dá)到滿意。

解題方案：

從ES理念的定義來(lái)回答

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出ES理念的定義得3分

2.參考答案：

注意力策劃是在推銷觀念下強(qiáng)調(diào)以促銷推廣為主導(dǎo)的一種策劃模式，是通過(guò)廣泛的密切的信息傳播來(lái)引起市場(chǎng)的關(guān)注與認(rèn)同。

解題方案：

從注意力策劃的定義來(lái)回答

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出注意力策劃的定義得3分

3.參考答案：

是判斷項(xiàng)目在各種風(fēng)險(xiǎn)因子下的保本平衡點(diǎn)。

解題方案：

從盈虧平衡分析的定義來(lái)回答

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出盈虧平衡分析的定義得3分

4.參考答案：

這種銷售方式是由開(kāi)發(fā)商承諾在房屋銷售后再按一定收益率從投資者手中返租回來(lái)的銷售方式。

解題方案：

掌握概念

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出售后返租的定義得3分

5.參考答案：

只通過(guò)某一個(gè)的或少數(shù)幾個(gè)共同的、典型的的細(xì)分參數(shù)將目標(biāo)客戶與其他客戶進(jìn)行有效區(qū)隔，使目標(biāo)客戶分布在比較廣泛的范圍內(nèi)。

解題方案：

概念掌握

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出相應(yīng)定義得3分

二、計(jì)算題（25分，共 5 題，每小題 5 分）

1.參考答案：

1.可售套內(nèi)面積：185000×95%×（1-0.15）=149387.5 2.保本銷售套內(nèi)面積：598000000÷[4800×（1-6%）]=132535.5 3.保本銷售率：

132535.5÷149387.5=88.7%

掌握概念、計(jì)算方法

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

每答對(duì)一點(diǎn)得3分，其中式子答對(duì)2分，得數(shù)正確1分，全部答對(duì)得9分 2.參考答案：

1、保本銷售面積=144000000/3800=37894.7

2、保本銷售率

=37894.7/53000=71.5%

解題方案：

掌握概念、計(jì)算方法

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

每答對(duì)一點(diǎn)得3分，其中式子答對(duì)2分，得數(shù)正確1分，全部答對(duì)得10分 3.參考答案：

1.可售套內(nèi)面積：200000×95%×（1-0.15）=161500 2.保本銷售套內(nèi)面積：700000000÷[6000×（1-6%）]=124113.4 3.保本銷售率：

124113.4÷161500=76.85%

解題方案：

掌握概念、計(jì)算方法

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

每答對(duì)一點(diǎn)得4.5分，其中式子答對(duì)3分，得數(shù)正確1.5分，全部答對(duì)得9分 4.參考答案：

售價(jià)：[500×12×（1-30%）×5000×（1-10%）]/10%×[1-1/（1+10%）30]=178227000元

解題方案：

掌握概念、計(jì)算方法

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

式子正確得6分，得數(shù)正確得3分，全部答對(duì)得9分

5.參考答案：

每年酒店客房最大需求量（戶）= P/（365×R×a）式中：P----每年接待過(guò)夜游客總?cè)舜?R----保本開(kāi)房率 a----平均每間客房的床位數(shù)

解題方案：

掌握概念、計(jì)算方法

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

式子正確得3分，字母注解正確各得2分，全部答對(duì)得82分

三、簡(jiǎn)答題（20分，共 2 題，每小題 10 分）

1.參考答案：

后期策劃工作主要是（1）研討項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中的工程管理方案（2）營(yíng)銷推廣策略（3）物業(yè)管理服務(wù)等重要問(wèn)題，以便為項(xiàng)目執(zhí)行提供行動(dòng)指南。

掌握概念

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

每答對(duì)一點(diǎn)得1分，全部答對(duì)得3分

2.參考答案：

資源條件是項(xiàng)目策劃順利實(shí)施的重要保障。項(xiàng)目策劃中應(yīng)落實(shí)人力資源、財(cái)力資源及信息資源的合理配置。

解題方案：

掌握概念

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

答對(duì)“資源條件”得3分

四、案例分析題（10分，共 1 題，每小題 10 分）

0.參考答案：

（1）不合理，未考慮新開(kāi)發(fā)區(qū)地塊的優(yōu)勢(shì)及其對(duì)不同項(xiàng)目的適宜性。（2）新開(kāi)發(fā)地塊，其優(yōu)勢(shì)在于：一是環(huán)境舒適，空氣清新；二是地形開(kāi)闊，規(guī)劃容易；三是拆遷安置量小，地價(jià)成本相對(duì)較低。但新開(kāi)發(fā)區(qū)也存在著一些劣勢(shì)：一是位置偏遠(yuǎn)，交通落后；二是土地受讓義務(wù)較重（如代征地等）；三是配套薄弱，配套投入較大；四是社區(qū)不成熟，成熟期較長(zhǎng)。新開(kāi)發(fā)地塊如果環(huán)境較好，則適宜于高檔住宅及休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；如果環(huán)境較差，則適宜于普通住宅的開(kāi)發(fā)。（3）商業(yè)項(xiàng)目的選址要有利于人流物流的集聚，有利于商業(yè)經(jīng)營(yíng)。其選址條件要求：一是地段絕佳，位居商業(yè)中心或重要口岸；二是道路通達(dá)，交通完善，停車方便，易達(dá)可及；三是商圈繁華，服務(wù)配套齊全；四是市場(chǎng)腹地寬廣，人流強(qiáng)勁，消費(fèi)量大。（4）重點(diǎn)是策劃，難點(diǎn)是商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量以及業(yè)態(tài)的確定

解題方案：

熟練掌握概念，靈活應(yīng)用到實(shí)踐

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

第（1）點(diǎn)3分，第（2）（3）點(diǎn)各4分，第（4）點(diǎn)3分，全部答對(duì)得14分

五、論述題（20分，共 2 題，每小題 10 分）

1.參考答案：

90年代后期，隨著住房制度改革的徹底深化，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇與發(fā)展，個(gè)人成為市場(chǎng)的購(gòu)房主體。理性消費(fèi)的購(gòu)房者，不再只為眼花繚亂的促銷手段打動(dòng)，而開(kāi)始更多地關(guān)注產(chǎn)品本身的品質(zhì)。在大量同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中，發(fā)展商也開(kāi)始思考如何創(chuàng)造符合消費(fèi)者需要的產(chǎn)品，如何創(chuàng)造產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。購(gòu)房者和發(fā)展商對(duì)產(chǎn)品本身的關(guān)注，促進(jìn)了產(chǎn)品策劃的形成與發(fā)展。

解題方案：

掌握概念

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

答對(duì)產(chǎn)品策劃的觀點(diǎn)得6分

2.參考答案：

（1）技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 前期策劃的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案，其財(cái)務(wù)效益是否合理可行，應(yīng)當(dāng)利用技術(shù)經(jīng)濟(jì)的原理和方法進(jìn)行客觀評(píng)估，分析每種方案的投入產(chǎn)出及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，為項(xiàng)目方案決策提供合理化建議。（2）項(xiàng)目方案決策 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目各備選方案在市場(chǎng)、政策、技術(shù)、資金、效益、風(fēng)險(xiǎn)等方面的對(duì)比分析，選擇出符合政策要求、市場(chǎng)前景廣闊、規(guī)劃技術(shù)可行、啟動(dòng)資金不多、經(jīng)營(yíng)效益較好、投資風(fēng)險(xiǎn)可控的最優(yōu)方案，作為項(xiàng)目實(shí)施的方案。

解題方案：

掌握概念

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

每答對(duì)一點(diǎn)得3分，全部答對(duì)得6分

第五篇：2013年4月考試房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與風(fēng)險(xiǎn)管理第二次作業(yè)

2013年4月考試房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與風(fēng)險(xiǎn)管理第二次作業(yè)

一、名詞解釋題（本大題共30分，共 10 小題，每小題 3 分）1.商品房預(yù)售 2.保本銷售率 3.集體策劃

4.住宅引力半徑 5.市場(chǎng)細(xì)分

6.房地產(chǎn)需求的人口彈性 7.企業(yè)總體戰(zhàn)略 8.產(chǎn)品賣點(diǎn) 9.問(wèn)卷訪問(wèn)法 10.SWOT分析

二、計(jì)算題（本大題共15分，共 3 小題，每小題 5 分）1.什么是收益還原法？其計(jì)算公式如何？

2.王某家庭月收入10000元，每月用于購(gòu)房支出的可占40%，張某計(jì)劃以首付40%、按揭15年的方式購(gòu)買某花園的一套高檔住宅，現(xiàn)假定銀行按揭貸款年利率為6%、該住宅平均售價(jià)套內(nèi)6000元/平方米，問(wèn)王某可以購(gòu)買多大套內(nèi)面積的戶型？

3.如何計(jì)算一個(gè)城市每年所需要的酒店客房數(shù)？

三、簡(jiǎn)答題（本大題共30分，共 5 小題，每小題 6 分）1.廣告基調(diào)應(yīng)根據(jù)什么來(lái)確定？

2.在各個(gè)銷售期的銷售目標(biāo)的確定要考慮哪些因素？ 3.什么是項(xiàng)目策劃順利實(shí)施的重要保障？

4.在房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目業(yè)務(wù)洽談時(shí)，應(yīng)作哪些工作？ 5.假設(shè)檢驗(yàn)法的過(guò)程？

四、案例分析題（本大題共10分，共 1 小題，每小題 10 分）

某開(kāi)發(fā)商在位置稍偏的濱江路邊購(gòu)買了一塊面積約100畝的臨江地塊，準(zhǔn)備利用其良好的生態(tài)環(huán)境開(kāi)發(fā)一個(gè)集吃、玩、購(gòu)于一體的生態(tài)購(gòu)物公園。

五、論述題（本大題共15分，共 1 小題，每小題 15 分）產(chǎn)品構(gòu)思的基本原則是什么？

答案：

一、名詞解釋題（30分，共 10 題，每小題 3 分）

1.參考答案： 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)付定金或房?jī)r(jià)款的行為。解題方案： 掌握概念 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出商品房預(yù)售的定義得3分 2.參考答案：

保本銷售率為保本銷售面積與可售面積的比值。解題方案： 概念掌握 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出相應(yīng)定義得3分 3.參考答案：

集體策劃是指以眾多專家為主體進(jìn)行策劃服務(wù)。這種策劃強(qiáng)調(diào)不同領(lǐng)域、相關(guān)行業(yè)的專家意見(jiàn)的綜合，是集眾多專家的智慧＆經(jīng)驗(yàn)為項(xiàng)目決策提供更加合理的專業(yè)建議，如常用的特爾菲法。解題方案：

從集體策劃的定義來(lái)回答 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出集體策劃的定義得3分 4.參考答案：

住宅引力半徑是指購(gòu)房者的工作半徑，即購(gòu)房者從居住地到工作地的時(shí)間距離或空間距離。解題方案：

從住宅引力半徑的定義來(lái)回答 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出住宅引力半徑的定義得3分 5.參考答案：

市場(chǎng)細(xì)分就是為了更好地研究市場(chǎng)而運(yùn)用有關(guān)細(xì)分參數(shù)將房地產(chǎn)市場(chǎng)分解成一個(gè)結(jié)構(gòu)清晰、層次清楚、分類明確的市場(chǎng)體系。解題方案：

從市場(chǎng)細(xì)分的定義來(lái)回答 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出市場(chǎng)細(xì)分的定義得3分 6.參考答案：

房地產(chǎn)需求的人口彈性是房地產(chǎn)需求量變化的百分比與人口數(shù)量變化的百分比之比。

解題方案：

從房地產(chǎn)需求的人口彈性的定義來(lái)回答 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出房地產(chǎn)需求的人口彈性的定義得3分 7.參考答案：

是有關(guān)企業(yè)全局發(fā)展的整體性的長(zhǎng)期戰(zhàn)略，是企業(yè)最高層次的戰(zhàn)略。解題方案： 概念掌握 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

得出相應(yīng)定義得3分 8.參考答案：

產(chǎn)品賣點(diǎn)就是能夠吸引消費(fèi)者眼球的獨(dú)特利益點(diǎn)，即USP（Unique Selling Proposition）?！?解題方案：

從產(chǎn)品賣點(diǎn)的定義來(lái)回答 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出產(chǎn)品賣點(diǎn)的定義得3分 9.參考答案：

問(wèn)卷訪問(wèn)法是指以問(wèn)卷形式按照隨機(jī)抽樣讓被調(diào)查者在確定時(shí)間內(nèi)回答規(guī)定問(wèn)題并通過(guò)問(wèn)題的分析來(lái)判斷市場(chǎng)的一種調(diào)查方法。解題方案：

從問(wèn)卷訪問(wèn)法的定義來(lái)回答 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出問(wèn)卷訪問(wèn)法的定義得3分 10.參考答案：

SWOT分析是指分析房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)遇和威脅。解題方案：

從SWOT分析的定義來(lái)回答 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出SWOT分析的定義得3分

二、計(jì)算題（15分，共 3 題，每小題 5 分）

1.參考答案：

1、收益還原法是指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益和投資經(jīng)營(yíng)期限，選用適當(dāng)?shù)耐顿Y收益率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的一種估價(jià)方法。

2、計(jì)算公式： 項(xiàng)目售價(jià)=A／r?［1－1/（l＋r）n］ 式中：A---未來(lái)各年單位凈租金 r---投資收益率 n---投資經(jīng)營(yíng)期限 解題方案：

掌握概念、計(jì)算方法 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 答對(duì)第一點(diǎn)得3分，答對(duì)第二點(diǎn)6分，其中式子正確得3，字母注解正確各得1分，全部答對(duì)得9分 2.參考答案：

答題要點(diǎn)

1、計(jì)算承購(gòu)總價(jià)：P=10000*40%*[1-1/(1+0.5%)180]/[(1-40%)*0.5%]=790000

2、計(jì)算可以購(gòu)買的面積：S=790000/6000=131.6≈130m2 解題方案：

掌握概念、計(jì)算方法 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

答對(duì)第一點(diǎn)得6分，其中式子答對(duì)4分，得數(shù)正確2分，答對(duì)第二點(diǎn)得3分，其中式子2分，得數(shù)1分，全部答對(duì)得9分 3.參考答案：

每年酒店客房最大需求量（戶）= P/（365×R×a）式中：P----每年接待過(guò)夜游客總?cè)舜?R----保本開(kāi)房率 a----平均每間客房的床位數(shù) 解題方案：

掌握概念、計(jì)算方法 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

式子正確得3分，字母注解正確各得2分，全部答對(duì)得82分

三、簡(jiǎn)答題（30分，共 5 題，每小題 6 分）

1.參考答案：

廣告基調(diào)應(yīng)根據(jù)（1）項(xiàng)目定位的客戶層次（2）產(chǎn)品屬性特質(zhì)確定。解題方案： 掌握概念 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

每答對(duì)一點(diǎn)得1.5分，全部答對(duì)得3分 2.參考答案：

應(yīng)考慮當(dāng)期市場(chǎng)形勢(shì)、工程建設(shè)投入所需資金、以及企業(yè)財(cái)務(wù)平衡需要等相關(guān)因素。

解題方案： 掌握概念 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

每答對(duì)一點(diǎn)得1分，全部答對(duì)得5分 3.參考答案：

資源條件是項(xiàng)目策劃順利實(shí)施的重要保障。項(xiàng)目策劃中應(yīng)落實(shí)人力資源、財(cái)力資源及信息資源的合理配置。解題方案： 掌握概念 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 答對(duì)“資源條件”得3分 4.參考答案：

在進(jìn)行策劃業(yè)務(wù)洽談時(shí)，（1）應(yīng)了解業(yè)主策劃期望。（2）明確策劃工作內(nèi)容.（3）確定策劃服務(wù)大綱.（4）在協(xié)商基礎(chǔ)上簽訂策劃合同。解題方案： 掌握概念 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

每答對(duì)一點(diǎn)得1分，全部答對(duì)得4分 5.參考答案：

（1）分析策劃要解決的問(wèn)題（2）根據(jù)經(jīng)驗(yàn)提出假設(shè)方案（3）調(diào)查市場(chǎng)驗(yàn)證方案（4）修正調(diào)整摒棄方案（5）評(píng)估及實(shí)施方案（6）監(jiān)控及修正方案 解題方案： 理解掌握 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答對(duì)每一點(diǎn)的1分，全部回答對(duì)得6分

四、案例分析題（10分，共 1 題，每小題 10 分）

0.參考答案：

（1）合理，考慮到開(kāi)發(fā)地塊的優(yōu)勢(shì)及其對(duì)該項(xiàng)目的適宜性。（2）濱江地塊，其優(yōu)勢(shì)在于：一是環(huán)境舒適，空氣清新；二是地形開(kāi)闊，規(guī)劃容易；三是拆遷安置量小，地價(jià)成本相對(duì)較低。但濱江地塊也存在著一些劣勢(shì)：一是位置偏遠(yuǎn)，交通落后；二是土地受讓義務(wù)較重（如代征地等）；三是配套薄弱，配套投入較大；四是社區(qū)不成熟，成熟期較長(zhǎng)。濱江地塊由于自然環(huán)境較好，適宜于高檔住宅及休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。（3）生態(tài)購(gòu)物公園項(xiàng)目的選址要有利于人流物流的集聚，有利于商業(yè)經(jīng)營(yíng)。其選址條件要求：一是地段絕佳，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新；二是道路通達(dá)，交通完善，停車方便，易達(dá)可及；三是服務(wù)配套齊全；四是市場(chǎng)腹地寬廣，人流強(qiáng)勁，消費(fèi)量大。（4）重點(diǎn)是策劃，難點(diǎn)是商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量以及業(yè)態(tài)的確定 解題方案： 掌握概念 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

答對(duì)第一點(diǎn)得3分，答對(duì)第二點(diǎn)得4分，答對(duì)第三點(diǎn)得4分，答對(duì)第四點(diǎn)得4分，全部答對(duì)得15

五、論述題（15分，共 1 題，每小題 15 分）

0.參考答案：

一是繼承與創(chuàng)新； 二是傳統(tǒng)與現(xiàn)代； 三是現(xiàn)實(shí)與超前； 四是市場(chǎng)與效益； 五是整體與細(xì)節(jié) 解題方案： 掌握概念 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

每答對(duì)一點(diǎn)得1分，全部答對(duì)得6分