第一篇：版權(quán)登記制度

海內(nèi)外作品登記須知

1.作品自愿登記制度的目的作品實行自愿登記，作品不論是否登記，作者或其他著作權(quán)人依法取得的著作權(quán)不受影響。我國實行作品自愿登記制度的在于維護作者或其他著作權(quán)人和作品使用者的合法權(quán)益，有助于解決因著作權(quán)歸屬造成的著作權(quán)糾紛，并為解決著作權(quán)糾紛提供初步證據(jù)。

2.作品自愿登記的范圍：

主要是著作權(quán)法第三條所列的作品，如文字作品、口述作品、美術(shù)攝影作品、影視作品、錄像作品、工程和產(chǎn)品設(shè)計圖紙及其說明等。

著作權(quán)法第三條 本法所稱的作品，包括以下列形式創(chuàng)作的文學(xué)、藝術(shù)和自然科學(xué)、社會科學(xué)、工程技術(shù)等作品：

（一）文字作品；

（二）口述作品；

（三）音樂、戲劇、曲藝、舞蹈、雜技藝術(shù)作品；

（四）美術(shù)、建筑作品；

（五）攝影作品；

（六）電影作品和以類似攝制電影的方法創(chuàng)作的作品；

（七）工程設(shè)計圖、產(chǎn)品設(shè)計圖、地圖、示意圖等圖形作品和模型作品；

（八）計算機軟件；

（九）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他作品。

屬于下列情況之一的作品，作品登記機關(guān)不予登記：

1、不受著作權(quán)法保護的作品；

2、超過著作權(quán)保護期的作品；

3、依法禁止出版、傳播的作品；

3.作品登記機關(guān)

各省、自治區(qū)、直轄市版權(quán)局負責(zé)本轄區(qū)的作者或其他著作權(quán)人的作品登記工作。國家版權(quán)局負責(zé)外國以及臺灣、香港和澳門地區(qū)的作者或其他著作權(quán)人的作品登記工作。中國版權(quán)保護中心受國家版權(quán)局委托，負責(zé)外國以及臺灣、香港和澳門地區(qū)的作者或其他著作權(quán)人的作品登記工作。

4作品登記手續(xù)

作者或其他著作權(quán)人在辦理作品登記手續(xù)時應(yīng)填寫《作品登記表》和權(quán)利證明，交納相應(yīng)的登記費。作品登記后將予以公告。具體事項請與中國版權(quán)保護中心聯(lián)系。

中國版權(quán)保護中心：

地址：北京車公莊大街甲4號物華大廈5層

郵政編碼：100044

電話：86-10-68003887

第二篇：房屋買賣和物權(quán)登記制度

房屋買賣和物權(quán)登記制度

房屋買賣過程中，買方已經(jīng)支付價款，賣方也將房屋實際交付買方使用．但未辦理過戶登記手續(xù)，房屋應(yīng)歸誰所有？如果賣方又將房屋出賣給第三人并辦理了過戶登記手續(xù)．那么房屋應(yīng)該歸誰所有？

眾所周知，房屋買賣不同于一般的動產(chǎn)買賣，因為按照法律的規(guī)定，房屋買賣必須履行登記手續(xù)。房屋作為一項重要的不動產(chǎn)，一般來說，都登記在某個確定的權(quán)利人名下，當(dāng)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓該房屋時，應(yīng)當(dāng)同受讓人一起辦理變更登記，將房屋重新登記在受讓人名下，這就是我們通常所說的“過戶登記”。然而實踐中常常出現(xiàn)的問題是，雖然受讓人已經(jīng)支付了價款，出賣人也將房屋交付受讓人使用，但是沒有辦理過戶登記，此時房屋應(yīng)歸誰所有。按照我們的生活常識，可能會認為既然買方已經(jīng)支付了價款，房屋也已經(jīng)由買方實際使用，房屋當(dāng)然應(yīng)該歸買方所有。但是在法律上回答這個問題，我們首先要搞清楚的是物權(quán)的變動何時生效？簡單來說，也就是物的所有權(quán)什么時候由賣方轉(zhuǎn)移給買方？在法律上，我們將該問題稱作物權(quán)的公示。

物權(quán)的公示是指物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，必須依照法律規(guī)定的能夠為公眾所知曉的形式向社會公開，才能發(fā)生相應(yīng)的法律效果。物權(quán)公示的原因在于物權(quán)的義務(wù)人是不特定的社會公眾，因此物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅對第三人甚至整個社會影響重大，為了讓社會公眾知道物權(quán)的狀態(tài)及其發(fā)生變動的事實，保護交易安全，必然要以一定的方式作為物權(quán)存在、變動和消滅的外部表征。如果沒有一定的外在形式將物權(quán)的變動向社會公開，就可能給第三人造成無法預(yù)測的損害，影響交易的安全。比如在房屋上設(shè)定抵押權(quán)，如果不以一定的方式表現(xiàn)出該抵押權(quán)的存在，那么，不知該房屋已經(jīng)抵押而受讓該房屋的第三人就可能蒙受損害。由此可以得出，物權(quán)的公示主要是向社會公眾公示以下情況：

1．物權(quán)的設(shè)立。除了極少數(shù)法定物權(quán)以外，物權(quán)的產(chǎn)生都以公示為條件，公示方法一旦不存在，則物權(quán)制度也就不存在，即使當(dāng)事人之間存在協(xié)議，該協(xié)議也只能在當(dāng)事人之間生效，不能對不知情的第三人發(fā)生效力。動產(chǎn)物權(quán)一旦經(jīng)過交付公示后，則人們就有合理的理由相信已經(jīng)在該物上設(shè)立了物權(quán)。

2．物權(quán)的移轉(zhuǎn)。如果某種物權(quán)雖然已經(jīng)發(fā)生了移轉(zhuǎn)，但沒有通過公示予以表現(xiàn)，則在法律上并沒有真正完成物權(quán)的移轉(zhuǎn)。從法律效果上來看，只要沒有對物權(quán)變動予以公示，便可以視為物權(quán)變動未曾發(fā)生。

3．物上的權(quán)利負擔(dān)。在某一物上設(shè)立的物權(quán)（如在機器上設(shè)立的質(zhì)權(quán)、在房屋上設(shè)立的抵押權(quán)等）．通常表現(xiàn)為對所有權(quán)或者使用權(quán)的限制，也稱作在物上所設(shè)立的負擔(dān)。表明物上的權(quán)利負擔(dān)，即向公眾公開該物上已經(jīng)設(shè)立了哪些權(quán)利，這對于保護買受人的利益、防止一物數(shù)賣以及各種欺詐行為、保障市場秩序具有十分重要的作用。

需要注意的是，同物權(quán)的設(shè)立和在物上設(shè)立權(quán)利負擔(dān)相比，當(dāng)物權(quán)發(fā)生變動，物不停地從一個人轉(zhuǎn)移給另一個人的時候，為了防止混淆并昭示新的物權(quán)歸屬，更需要將權(quán)利變動的事實予以公布和確定。從這個意義上說，物權(quán)公示與物權(quán)變動的關(guān)系最為密切，物權(quán)公示更多的是物權(quán)變動的公示。

本文載于：http:///LvShiShiWu/2012-12/123.htm

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第三篇：不動產(chǎn)物權(quán)登記制度

不動產(chǎn)物權(quán)登記制度

不動產(chǎn)物權(quán)登記制度

不動產(chǎn)物權(quán)登記制度為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。作為物權(quán)公示手段，不動產(chǎn)物權(quán)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實行為而非登記機關(guān)的行政管理行為。世界上存在的契據(jù)登記制、權(quán)利登記制和托倫斯登記制三種模式各有所長，應(yīng)充分比較借鑒上述登記制度的長處，結(jié)合中國的現(xiàn)實國情，構(gòu)建有中國特色的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度。

(一)不動產(chǎn)物權(quán)登記更正登記

更正登記是指為消除因登記錯誤或遺漏而導(dǎo)致的登記與實體權(quán)利關(guān)系原始的不一致狀態(tài)，對既存登記內(nèi)容的一部進行訂正補充而發(fā)生的登記。更正登記的目的在于為錯誤的登記提供救濟途徑，保護真正權(quán)利人的權(quán)利，維護秩序安定與交易安全。

根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，更正登記應(yīng)具備如下構(gòu)成要件：

(1)不動產(chǎn)登記事項記載錯誤。

(2)須權(quán)利人或利害關(guān)系人申請。

(3)須登記權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤。

(二)不動產(chǎn)物權(quán)登記異議登記

異議登記是指事實上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議而進行的登記。異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護事實上的權(quán)利人或真正權(quán)利人的利益，它是為更正登記所設(shè)置的臨時保全措施。

根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，異議登記應(yīng)具備如下要件：

(1)不動產(chǎn)登記事項被認為錯誤。

(2)登記權(quán)利人不同意更正或登記機關(guān)不予更正。

(3)須權(quán)利人或利害關(guān)系人向不動產(chǎn)登記機關(guān)申請。

異議登記并非不動產(chǎn)物權(quán)變動的登記，而只是一種對登記事項存在異議而將異議記載于登記簿的制度。但是該制度具有阻卻登記公信力的作用，其效力主要有如下幾項：(1)權(quán)利保全效力。(2)風(fēng)險警示效力。

(三)不動產(chǎn)物權(quán)登記預(yù)告登記

預(yù)告登記是指當(dāng)事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)而進行的登記。不動產(chǎn)預(yù)告登記最早為德國中世紀民法所創(chuàng)，《德國民法典》加以繼承，并為瑞士、日本民法和中國臺灣地區(qū)“民法”所繼受。

因預(yù)告登記要發(fā)生物權(quán)的排他效力，故根據(jù)物權(quán)公示原則，預(yù)告登記必須具備如下要件：(1)經(jīng)預(yù)告登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動的事項，須是可以本登記的事項。預(yù)告登記是為本登記作準(zhǔn)備的，它只是一種請求權(quán)的保全，本身不具有獨立的效力，只有在進行本登記后，才能發(fā)生當(dāng)事人所期待的物權(quán)效果。(2)須不動產(chǎn)權(quán)利人同意或有法院的假處分命令。

預(yù)告登記作成后即具有如下法律效力：(1)權(quán)利保全效力。(2)順位保全效力。(3)破產(chǎn)保護效力。

第四篇：物權(quán)登記與法定公證制度

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物權(quán)登記與法定公證制度

湯維建 中國人民大學(xué)法學(xué)院 教授 , 陳巍 中國人

民大學(xué) 博士后

關(guān)鍵詞: 物權(quán)登記/實質(zhì)審查/法定公證

內(nèi)容提要: 公證機關(guān)的實質(zhì)審查無論在能力和“便民”方面較之登記機關(guān)更有優(yōu)勢,也是我國政府體制改革的趨勢。我國應(yīng)在物權(quán)立法上引入法定公證制度,基于公證跟隨登記的原則,與物權(quán)登記制度銜接。

一、物權(quán)登記的實質(zhì)審查與形式審查之爭

物權(quán)登記是指經(jīng)當(dāng)事人申請,由國家專門機關(guān)將不動產(chǎn)物權(quán)和其它一些重要的動產(chǎn)物權(quán)的變動情況記載于專門的登記簿上以供社會公眾查閱的制度。登記的首要意義在于實現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示,相對人及利害關(guān)系人均可查閱登記簿冊,并且任何人均可相信登記權(quán)利而為交易。物權(quán)登記有實質(zhì)審查主義與形式審查主義之分,兩者核心區(qū)別在于登記機關(guān)是否對引起物權(quán)變動的“原因行為”進行“真實性和合法性”審查。實質(zhì)審查主義的顯著優(yōu)點是最大限度地防止登記權(quán)利與真實權(quán)利的不一致,從而使公示力確立,并最大限度的防止

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物權(quán)登記的公信力帶來的誤導(dǎo)受買人的可能性。形式審查主義,指當(dāng)事人在向登記機關(guān)申請物權(quán)變動登記時,登記機關(guān)不需要對引起物權(quán)變動的原因行為以及因此形成的實體民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系進行真實性審查,而只進行形式上審查,在材料齊全的情況下即可以登記。

從大陸法系近代物權(quán)登記制度的歷史沿革看,在物權(quán)登記制度建立之初,采納的是登記實質(zhì)審查主義。德國18 世紀采納的物權(quán)變動實質(zhì)審查主義,帶來嚴重弊端,一方面,延長交易時間,增加交易成本,延緩交易進程,最終阻礙社會經(jīng)濟發(fā)展。另一方面,登記官為避免責(zé)任,追查細節(jié),過多干預(yù)了市民私生活,以至社會怨聲載道。[1]1872年,普魯士《所有權(quán)取得法》頒布,以物權(quán)無因性作為立法基礎(chǔ),使得登記實質(zhì)審查主義對私人生活的干預(yù)得以排除。因為物權(quán)行為的獨立性和無因性使得物權(quán)變動的效力和引起變動的債權(quán)行為分離,促成了形式主義的審查制度。目前德國雖采物權(quán)登記的權(quán)利要件主義模式,但登記機關(guān)只是形式審查,只有在不動產(chǎn)登記有害于社會公共利益時才進行實質(zhì)審查。[2]而法國在廢除登記實質(zhì)審查主義方面則走的更遠,立法對登記的效力采對抗要件主義,即引起不動產(chǎn)物權(quán)變動的契約有效成立后,即使沒有登記,也能產(chǎn)生物權(quán)變動的效力,登記只具有對抗第三人的效力。物權(quán)登記機關(guān)自然也就喪失實質(zhì)審查的機會,即使當(dāng)事人在物權(quán)變動生效之后主動登記,登記機關(guān)也沒有理由進行實質(zhì)審

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查,因為即使登記機關(guān)發(fā)現(xiàn)實體錯誤拒絕登記,也不能改變物權(quán)因合同生效而變動的法律效力。

正是基于登記實質(zhì)審查對交易迅速的阻礙和對民眾私生活的干預(yù),大陸法系的兩大代表性國家取消了該制度,這一背景是我國物權(quán)立法應(yīng)當(dāng)注意的。

二、法定公證制度的引入

在保證合同自由原則與保證物權(quán)登記真實的兩種利益之間進行衡平的結(jié)果,就是公證機制的引入,由公證機關(guān)通過對合同、遺囑等引起不動產(chǎn)物權(quán)變動的民事法律關(guān)系和其他原因行為的確認,完成對物權(quán)登記前的實質(zhì)性審查。當(dāng)立法把公證機關(guān)的實質(zhì)審查作為一種制度規(guī)定下來,并且與物權(quán)登記制度銜接,這種公證和登記相結(jié)合的“中間路線”就構(gòu)成了“法定公證”制度的重要組成部分。[3]法定公證制度下,公證是進行不動產(chǎn)物權(quán)變動登記之前必須經(jīng)過的一個前置性程序,公證機關(guān)對引起物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的原因行為,典型如契約等進行實質(zhì)性審查,而國家登記機關(guān)只對提交登記的申請及有關(guān)材料進行形式審查或稱“窗口式審查”。登記機構(gòu)只接受經(jīng)過公證的契約,經(jīng)過公證的不動產(chǎn)契約即為相應(yīng)不動產(chǎn)權(quán)利的憑證。

登記前的強制公證在多國立法中都有體現(xiàn)。

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《德國民法典》第313 條規(guī)定:“以當(dāng)事人一方負擔(dān)讓與土地所有權(quán)義務(wù)的契約,需有公證證書?！?[4]《瑞士民法典》第657 條規(guī)定:(1)轉(zhuǎn)移所有權(quán)的契約,不經(jīng)公證,無約束力。第680 條規(guī)定:(1)??法定所有權(quán)的限制,因法律行為而廢除或變更,非經(jīng)公證并在不動產(chǎn)登記簿登記不生效力。??第681 條b :(1)變更或排除法定先買權(quán)的約定具備公證形式的,始為有效。第799 條a 項關(guān)于設(shè)立獨立且長久的建筑權(quán)的契約,須采用公證,始生效力。第799 條b :(2)設(shè)定不動產(chǎn)擔(dān)保的契約,須采用公證,始生效力。

《法國民法典》第16012 條:??設(shè)立抵押或擔(dān)保須以公證書作成, ?? 第2127 條:約定的抵押權(quán),僅得在公證人二人面前,或者在公證人一人與證人二人前,以經(jīng)過公證的證書設(shè)立。第2213 條:強制出賣不動產(chǎn),僅得依據(jù)公證的、可執(zhí)行的證書,就確定的,已清算的債務(wù)請求之。

《意大利民法典》第2657 條“登記的依據(jù)”規(guī)定:如果未按照判決、公證書或有簽字認證或司法認證的私文書進行登記,則登記不得進行。

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《俄羅斯民法典》第339 條“抵押合同、抵押合同的形式和登記”規(guī)定:抵押合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。不動產(chǎn)抵押合同以及應(yīng)予公證的為保障債務(wù)履行的動產(chǎn)抵押或財產(chǎn)權(quán)力抵押合同,應(yīng)進行公證。

我國臺灣地區(qū)在《民法物權(quán)修正草案》第166條增加了“契約以負擔(dān)不動產(chǎn)物權(quán)之移轉(zhuǎn)、設(shè)定或變更之義務(wù)為標(biāo)的者,應(yīng)由公證人作成公證書”。登記之前的公證環(huán)節(jié)起到了“風(fēng)險過濾”作用。有了這些前置保障機制,登記機關(guān)無需再深查細究原因行為的效力,只進行形式性審查,保證登記的迅速及時。因此,盡管以德國和法國為代表的兩種物權(quán)登記效力主義對于物權(quán)行為的立場不同、登記模式不同、不動產(chǎn)物權(quán)變動構(gòu)造不同,但在公證機制的介入和保障之下,基本上采用了物權(quán)登記的形式審查主義,并且基本上都能確保登記的準(zhǔn)確性。在這種公證與登記結(jié)合的制度中,登記審查職能實際上被公證機關(guān)和登記機關(guān)共同分擔(dān),其結(jié)果就是既能保證登記的迅捷,又強化了登記結(jié)果的正確性。

三、我國物權(quán)登記引入法定公證制度

我國物權(quán)登記中引入法定公證制度的理由很多,其中最基本的理由是:公證機關(guān)更具備實質(zhì)審查的能力。我國公證機關(guān)的專業(yè)性優(yōu)勢體現(xiàn)在:首先,在體制方面,我國《公證法》把公證機關(guān)定位于專門的國家證明機關(guān),與行政脫鉤,這就從體制上保障了公證機關(guān)不受行政

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機關(guān)的非法或不當(dāng)干預(yù)。這一體制變革對于公證“服務(wù)民眾”而言至關(guān)重要。公證體制改革的基本思路就是公證的社會化,公證機關(guān)具有社會中介組織性質(zhì),服務(wù)社會的性質(zhì)更加純粹鮮明,公證體制的社會化使得公證機關(guān)擺脫了行政部門管理者的身份束縛,與辦理公證的當(dāng)事人更多是“平等與服務(wù)”關(guān)系。比較而言,我國登記機關(guān)仍然定位于政府部門,其服務(wù)意識顯然不及公證。如果可以選擇,恐怕民眾不會傾向于處于管理者地位的政府部門。

其次,機構(gòu)設(shè)置方面,我國公證機構(gòu)的性質(zhì)確定,公證法出臺后,各地的公證機關(guān)通過改制,短時間內(nèi)可以形成滿足群眾需求的公證機關(guān),反觀我國的登記機關(guān),長期以來的物權(quán)登記體系形成五種不統(tǒng)一,即登記機關(guān)、登記根據(jù)、登記簿冊、登記程序、登記效力的不統(tǒng)一,由此帶來諸多交易安全上的問題。[5]立法者否定法定公證的一個重要理由是“逐步實現(xiàn)統(tǒng)一登記”, [6]但可以預(yù)見,“法律法規(guī)規(guī)定”還需要一個很長時間的過程,必須解決部門利益協(xié)調(diào)、機構(gòu)設(shè)立、登記員選任和培訓(xùn)、工作規(guī)程等諸多難題。而中國物權(quán)登記制度的構(gòu)建又是迫在眉睫,對于實質(zhì)審查這一重任,棄眼前合適的公證機關(guān)不用而依賴于尚未見明顯優(yōu)勢的物權(quán)登記機關(guān),不免有僵化和教條之嫌。

再次,業(yè)務(wù)水平方面,對合同和其他法律文書的實質(zhì)審查并非易事,法定公證涉及的公證事項都是公證機關(guān)的傳統(tǒng)公證項目,已經(jīng)積

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累了豐富的經(jīng)驗。如我國《公證法》規(guī)定的公證業(yè)務(wù)范圍包括:合同;繼承;委托、聲明、贈與、遺囑;財產(chǎn)分割;招標(biāo)投標(biāo)、拍賣;婚姻狀況、親屬關(guān)系、收養(yǎng)關(guān)系;出生、生存、死亡、身份、經(jīng)歷、學(xué)歷、學(xué)位、職務(wù)、職稱、有無違法犯罪記錄;公司章程;保全證據(jù);文書上的簽名、印鑒、日期,文書的副本、影印本與原本相符;自然人、法人或者其他組織自愿申請辦理的其他公證事項。其中全部涵蓋了物權(quán)登記需要審查的民事法律行為和權(quán)利義務(wù)關(guān)系。我國公證法對實質(zhì)審查的程序有詳細的規(guī)定,從制度上保證了審查的質(zhì)量,而物權(quán)登記機關(guān)由于長期不統(tǒng)一,審查的范圍、方式、程序方面尚無統(tǒng)一規(guī)范做法,基本上是各地各部門自行其是,其審查質(zhì)量很難得到保障。

第四,人員素質(zhì)方面,我國公證員必須通過國家司法考試,還要經(jīng)過國家任命取得執(zhí)業(yè)資格,屬于法律職業(yè)共同體中的成員,具有相同或相似的法律思維能力和判斷能力。由他們來從事具有預(yù)防糾紛性質(zhì)的實質(zhì)審查權(quán)比較適合,其結(jié)果也更能夠獲得交易雙方的認同和接受。而登記機關(guān)的人員顯然不可能達到這種法律素養(yǎng)上的標(biāo)準(zhǔn)。

最后,工作監(jiān)督方面,《公證法》內(nèi)容涵蓋公證性質(zhì)、公證機構(gòu)設(shè)置、公證業(yè)務(wù)轄區(qū)、公證員、公證業(yè)務(wù)范圍、公證效力、公證法律責(zé)任等方方面面。這些規(guī)定,一方面確保了公證活動的正常進行,另一方面也是對公證全方面的法律監(jiān)督和控制。我國物權(quán)登記機關(guān)的監(jiān)督散見于各種規(guī)章制度,并不系統(tǒng)規(guī)范。

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另外,有權(quán)力必然要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。我國《公證法》第14 條規(guī)定,公證機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)、財務(wù)、資產(chǎn)等管理制度,對公證員的執(zhí)業(yè)行為進行監(jiān)督,建立執(zhí)業(yè)過錯責(zé)任追究制度。第15 條規(guī)定,公證機構(gòu)應(yīng)當(dāng)參加公證執(zhí)業(yè)責(zé)任保險。公證機關(guān)與申請公證的當(dāng)事人之間是一種平等的“服務(wù)”關(guān)系。由于公證機關(guān)特殊的“第三方”的地位,決定了在發(fā)生錯誤時負有民事賠償責(zé)任。把公證作為不動產(chǎn)物權(quán)登記的要件或前置條件,這樣不僅將不動產(chǎn)物權(quán)登記審查納入了法律規(guī)范的范疇,同時也實現(xiàn)了責(zé)任和風(fēng)險轉(zhuǎn)移。由于公證錯誤導(dǎo)致的當(dāng)事人的損失,由公證機構(gòu)或公證員承擔(dān)賠償責(zé)任,并且公證行業(yè)建立職業(yè)責(zé)任賠償保險,完全有能力承擔(dān)起這個責(zé)任。有了公證責(zé)任保險、公證賠償后備金等公證行業(yè)補償制度作后盾,公證行業(yè)才能真正成為可以向社會承擔(dān)全面法律責(zé)任的行業(yè),從而使因公證過錯給當(dāng)事人造成損害的賠償,從制度上得到保證。這也客觀上促進了市場經(jīng)濟的交易安全。目前情況下,物權(quán)登記機關(guān)的性質(zhì)尚未明朗,對于登記員玩忽職守或徇私舞弊行為導(dǎo)致當(dāng)事人受損的,很難得到賠償。因此,對需要登記變動物權(quán)的民眾而言,有賠償保障的公證機關(guān)是更好的選擇。

在各國普遍確立了登記機關(guān)“窗口審查”模式并且毫無變動跡象的背景下,我國物權(quán)法采登記機關(guān)實質(zhì)審查模式,確非明智之舉。公證機關(guān)介入物權(quán)登記,并非要取代或者削弱物權(quán)登記機關(guān)職權(quán),也不意味著公證機關(guān)權(quán)力的加強,而是將公證機關(guān)的職能與物權(quán)登記機關(guān)

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快速專業(yè)解決您的法律問題 的職能相互配合,使之相輔相成,相得益彰,更好的實現(xiàn)物權(quán)登記制度的預(yù)期效果和社會功能。

法定公證與物權(quán)登記制度的密切關(guān)系,可以用“公證跟隨登記”的原則概括。具體表現(xiàn)在兩個方面:一方面,法定公證制度的適用范圍限定在物權(quán)變動登記涉及的原因行為以內(nèi)。鑒于法定公證旨在維護物權(quán)變動的安全性和真實性,因此總的一個原則,凡是在物權(quán)變動中由登記機關(guān)登記的事項,如果引起物權(quán)變動的原因是可以進行公證的民事行為,典型如合同、遺囑等,原則上均應(yīng)當(dāng)予以公證后才能登記。進行登記而不需要公證的,僅能作為例外存在,由法律加以規(guī)定。另一方面,除法律另有規(guī)定外,公證的效力和登記的效力保持一致,僅限于登記的前置程序,并不單獨具有債權(quán)生效或物權(quán)變動效力。

當(dāng)前,我國新的公證立法已經(jīng)出臺,物權(quán)立法雖有波折,但也是指日可待。等到物權(quán)立法明確物權(quán)登記機構(gòu)與公證機關(guān)的具體職能分工,公證機關(guān)即可以擔(dān)當(dāng)起物權(quán)登記實質(zhì)審查的任務(wù),可謂萬事具備,只欠東風(fēng)了。

Abstract :The notary authority has the advantages of registry in both ability and convenience to exercise the function, and it’s alsothe stream of system reform of our government.The author suggested that we should establish the

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statutory notary in the China’sProperty Law and designed it as an interlinked system to the register.注釋:

[1]陳華彬.物權(quán)法原理[M].北京:國家行政學(xué)院出版社,1998.121.[2]孫憲忠.中國物權(quán)法總論[M].北京:法律出版社,2003.226.[3] 西方法定公證制度的范圍不一,并不僅僅限于不動產(chǎn)物權(quán)變動事項,一般還包括公司事務(wù)、繼承實務(wù)等必須公證的事項。本文的法定公證僅指涉及物權(quán)登記領(lǐng)域的法定公證。

[4] 德國的法定公證制度主要運用范圍是不動產(chǎn)事務(wù)公證,將地產(chǎn)的取得、放棄、轉(zhuǎn)讓、拍賣等列為法定公證項目。

[5]孫憲忠.論物權(quán)法[M].北京: 法律出版社,2001.476-482.[6] 十屆全國人大常委會第16 次會議審議的物權(quán)法草案三次審議增加規(guī)定:國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度;不動產(chǎn)登記,由不動產(chǎn)

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所在地的登記機構(gòu)辦理;統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

出處:《法學(xué)論壇》2007 年第1 期總第109 期

第五篇：物權(quán)登記制度和房屋買賣所有權(quán)的歸屬

物權(quán)登記制度和房屋買賣所有權(quán)的歸屬

物權(quán)公示的方式，因物權(quán)客體是動產(chǎn)抑或不動產(chǎn)而有所區(qū)別。動產(chǎn)物權(quán)的變動以交付為公示方式，不動產(chǎn)物權(quán)的變動以登記為公示方式，這是世界各國和學(xué)界達成的基本共識。所謂不動產(chǎn)登記，即經(jīng)權(quán)利人申請國家專職部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實①。不動產(chǎn)物權(quán)的各種變動都必須登記，這是世界各國立法的通例，我國也不例外。動產(chǎn)交付是指出賣人轉(zhuǎn)移動產(chǎn)的占有給買受人，包括現(xiàn)實交付和觀念交付。前者是指動產(chǎn)物權(quán)的讓與人，將其對于動產(chǎn)的直接占有，現(xiàn)實地移轉(zhuǎn)給受讓人。簡單說，就是動產(chǎn)占有的現(xiàn)實移轉(zhuǎn)。后者則不是真正的交付，而是動產(chǎn)占有在觀念上的移轉(zhuǎn)。動產(chǎn)交付具有以下幾個特點：第一，交付的實質(zhì)在于將動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更等情況向社會公眾公布，使人們能夠從動產(chǎn)的占有情況知道該動產(chǎn)的物權(quán)現(xiàn)狀。第二，交付的內(nèi)容是將動產(chǎn)的占有由一方移轉(zhuǎn)給另一方。第三，交付的對象僅限于動產(chǎn)。我國《民法通則》第七十二條和合同法第一百三十三條規(guī)定了交付作為所有權(quán)的轉(zhuǎn)移的標(biāo)志。

對于物權(quán)公示的法律效果，《物權(quán)法》也作出了明確規(guī)定?！段餀?quán)法》第六條的規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付?！钡谑臈l規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！钡诙龡l規(guī)定：“動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”由上述規(guī)定可知，我國物權(quán)法規(guī)定物權(quán)的公示是物權(quán)變動的生效要件，未經(jīng)公示，不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力。同時，依據(jù)我國民法通則和其他法律的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的移轉(zhuǎn)也是以登記稚為生效要件。由此可見，物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)登記生效的規(guī)定與其他法律的規(guī)定基本上是一致的，即不動產(chǎn)物權(quán)的變動除了當(dāng)事人間的合意外，還要進行登記。非經(jīng)登記，不僅不能對抗第三人，而且在當(dāng)事人之間也不發(fā)生效力。在我國，法律禁止土地的買賣。因此，不存在土地所有權(quán)的移轉(zhuǎn)問題，但根據(jù)我國土地管理法和其他法律、法規(guī)的規(guī)定，土地上的其他物權(quán)的產(chǎn)生、變更、消滅都必須依法進行登記。另外，我國法律還對房屋的登記作出了專門的規(guī)定?！冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》第六條規(guī)定，城市私有房屋的所有人，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)登記手續(xù)，經(jīng)審查核實后，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)或房屋現(xiàn)狀變更手續(xù)。另外，買賣農(nóng)村私有房屋發(fā)生的所有權(quán)移轉(zhuǎn)，當(dāng)?shù)匾?guī)定要辦理房雇買賣登記手續(xù)的，以辦理完該手續(xù)為準(zhǔn)；尚未實行房屋買賣登記制度的地區(qū)，以辦理完契稅手續(xù)或房屋實際交付為準(zhǔn)。

由上述規(guī)定可以推出，房屋的所有權(quán)究竟歸誰所有，應(yīng)該以國家專門機關(guān)登記的內(nèi)容為準(zhǔn)，登記的權(quán)利人是誰，房屋的所有權(quán)就歸誰所有。在前述的房屋買賣案例中，雖然買方支付了價款，賣方也將房屋交付買方使用，但是作為一種重要的不動產(chǎn)，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移自記載于不動產(chǎn)登記簿時才能發(fā)生效力，而不是自交付時起轉(zhuǎn)移。也就是說，房屋的所有權(quán)自變更登記時才由賣方轉(zhuǎn)移到買方。因此，在沒有辦理過戶登記的情況下，登記機關(guān)登記的房屋所有權(quán)人是賣方，房屋就應(yīng)當(dāng)歸賣方所有。買方雖然有權(quán)要求賣方履行合同義務(wù)，協(xié)助自己辦理過戶登記，但是對房屋不能直接享有所有權(quán)。

但是，如果買賣的不是房屋而是某種動產(chǎn)，如一臺電腦，那么按照交付轉(zhuǎn)移動產(chǎn)所有權(quán)的規(guī)定，在賣方已將電腦交付買方使用的情況下，即使買方還未支付價款，電腦也自交付時起歸買方所有。賣方只能請求買方履行支付價款的義務(wù)，但對電腦不再享有所有權(quán)。

本文載于：http:///LvShiShiWu/2012-12/124.htm

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