第一篇：試論我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的立法完善

試論我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的立法完善

不動產(chǎn)物權(quán)登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示形式，也是各國物權(quán)立法的重要內(nèi)容。由于不動產(chǎn)登記制度影響交易安全和社會財產(chǎn)秩序甚大，現(xiàn)代各國莫不對之重視有加。我國目前尚沒有制定物權(quán)法，也沒有制定不動產(chǎn)物權(quán)登記法，這使我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度存在許多不完善的地方。本文擬通過對不動產(chǎn)物權(quán)登記制度基本理論的探討，以及對我國當前不動產(chǎn)物權(quán)登記制度存在的問題的分析，提出完善我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的設(shè)想，以裨于我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的立法完善。

一、不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的基本理論。

1、不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的法律意義。

不動產(chǎn)物權(quán)登記是指土地及其它定著物之所有權(quán)和他物權(quán)的取得、喪失與變更，依法定程序記載于有關(guān)專職機關(guān)掌管的專門薄冊上，它是不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示形式。物權(quán)公示是物權(quán)法的一項重要原則，是指物權(quán)享有與變動的可取信于公眾的外部表現(xiàn)形式。根據(jù)現(xiàn)代各國物權(quán)法的規(guī)定，物權(quán)變動的公示方法，不動產(chǎn)物權(quán)以登記，即物權(quán)變更登記，為物權(quán)變動的公示方法;動產(chǎn)以交付，即占有的移轉(zhuǎn)，為物權(quán)變動的公示方法。物權(quán)以登物權(quán)變動之所以要公示，是由物權(quán)的性質(zhì)決定的。物權(quán)是一種絕對權(quán)、對世權(quán)，具有絕對排他性效力，對物權(quán)人的物權(quán)，任何人都負有不得侵犯和不得干涉、妨礙的義務(wù)，但如果不能從其外部察悉物權(quán)變動的征象，則會給第三人造成難以預(yù)測的損害，直接威脅交易安全。物權(quán)公示就是要使物權(quán)具有可識別性，通過公示使物權(quán)法律關(guān)系得以公開透明，使當事人及第三人直接從外部就可以知悉物權(quán)的存在及其現(xiàn)狀，其目的就是要維護物的占有秩序和交易安全，保護善意第三人的利益。

2、不動產(chǎn)物權(quán)登記的性質(zhì)及登記機關(guān)不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，依我國學(xué)者之通說，屬于一種行政行為，它體現(xiàn)的是國家行政權(quán)力機關(guān)對不動產(chǎn)物權(quán)合理干預(yù)，目的是為了明晰各種不動產(chǎn)物權(quán)，依法保護物權(quán)人的合法權(quán)益。

關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)登記之主辦機關(guān)，現(xiàn)代各國和地區(qū)做法不盡一致，但主要做法有二：一是由司法機關(guān)主辦。二是由隸屬政府的專門的不動產(chǎn)登記局或“地政事務(wù)所”主辦。如日本的不動產(chǎn)物權(quán)登記為法務(wù)局、地方法務(wù)局、支局及派出所，在瑞士則為各洲地方法院，在德國為地方法院中設(shè)立的“土地登記局”，在英國，統(tǒng)一管理城鄉(xiāng)土地權(quán)屬的登記機構(gòu)是“政府土地登記局”。

關(guān)于登記機關(guān)的職責，綜合民辦各國的立法例，主要有三種做法：

一是登記采形式審查主義。登記機關(guān)對不動產(chǎn)物權(quán)登記申請，只進行形式上的審查，倘若申請登記所提出的書件完備，即依照契據(jù)所載的內(nèi)容，予以登記。至于契據(jù)所載權(quán)利事項，在實質(zhì)上是否存在，有無瑕疵，則不過問，登記機關(guān)也不承擔錯誤登記的責任。

二是登記采實質(zhì)審查主義。即登記機關(guān)對于登記之申請，除須審查登記書件是否完備外，對于不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與事實是否相符，有無瑕疵，也須詳加審查，經(jīng)確定后方予登記。如果登記有錯誤、遺漏、虛偽，而致權(quán)利人于損害時，受害人得請求國家賠償，但登記機關(guān)本身不予賠償。

三是任意登記主義。對于不動產(chǎn)物權(quán)變動不作強制要求，但是一經(jīng)登記，則登記具有不可推翻之效力，如登記有錯誤、虛偽、遺漏而致真正權(quán)利人受損害時，登記機關(guān)則負損害賠償之責。

3、不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律效力。

不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律效力，世界各國民法有以下幾種不同的立法例：

一是登記對抗主義。認為不動產(chǎn)物登記并非不動產(chǎn)物權(quán)變動的必須程序。不動產(chǎn)物權(quán)的變動依當事人的意思表示而發(fā)生法律效力，但非登記不能對抗第三人。法國、日本等國采此立法例。

二是登記要件主義。認為登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的要件，不動產(chǎn)物權(quán)變動除了當事人之間的合意外，還要進行登記，非經(jīng)登記不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也不發(fā)生法律效力。德國等國采此立法例。

三是地券交付主義。又稱托倫斯登記制，該制度采任意登記制，不強制一切土地都必須申請所有權(quán)他項權(quán)利登記。但如申請不動產(chǎn)物權(quán)登記，則登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件。

另外，對不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力，多數(shù)國家及地區(qū)還根據(jù)登記原因的不同而賦予登記不同的效力。

一是依當事人的民事法律行為而變動不動產(chǎn)物權(quán)者，非經(jīng)登記不生效力。這里所說的民事法律行為包括買賣、贈與、互易及在不動產(chǎn)上設(shè)定物權(quán)的行為?！胺堑怯洸簧ЯΑ笔侵钢挥挟斒氯说姆尚袨榕c國家專職機關(guān)的登記行為相結(jié)合，才能實際發(fā)生物權(quán)變動的法律效果。

二是依法律行為以外的法律事實而取得物權(quán)者，不以登記為生效要件，如因繼承、沒收、征收、法院判決、強制執(zhí)行、土地回復(fù)、附和、房屋新建等原因而取得物權(quán)者，均不以登記為物權(quán)變動的生效要件。但是出于維護交易安全的考慮，各國和地區(qū)的民法同時規(guī)定，此等場合，物權(quán)人在登記以前，不得處分已取得的物權(quán)。

二、我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的現(xiàn)狀及其存在的問題。

我國迄今尚未制定物權(quán)法，也沒頒布專門的不動產(chǎn)登記法，有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)登記的規(guī)定主要散見于各項單行民事法律法規(guī)及一些司法解釋，不動產(chǎn)物權(quán)登記制度尚未在中國得到系統(tǒng)地建立，而且現(xiàn)行法規(guī)中的有關(guān)制度基本上說不上完全是民法物權(quán)法意義上的制度。其存在的主要問題有：

1、登記的法律依據(jù)不統(tǒng)一。不動產(chǎn)物權(quán)登記，通行的做法，實質(zhì)上依據(jù)一國民法典之有關(guān)規(guī)定，程序上則依據(jù)專門制定的不動產(chǎn)登記法。而我國不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù)主要是單行民事法律、法規(guī)，如《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家土地管理局頒行的《土地登記規(guī)則》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，政出多門。

2、登記機關(guān)不統(tǒng)一。根據(jù)不動產(chǎn)物權(quán)類型的不同，我國的不動產(chǎn)物權(quán)登記分為土地物權(quán)登記、房屋物權(quán)登記、礦產(chǎn)物權(quán)登記、水權(quán)登記、漁權(quán)登記和林權(quán)登記，相應(yīng)地，我國不動產(chǎn)物權(quán)登記的機關(guān)也有六家之多，分別是國土管理機關(guān)、房產(chǎn)管理機關(guān)、礦產(chǎn)管理機關(guān)、水行政管理機關(guān)、漁政管理機關(guān)以及林業(yè)管理機關(guān)。登記機關(guān)不統(tǒng)一，損害了登記制度的基礎(chǔ)權(quán)威。

3、登記效力不區(qū)分不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因。如前所述，世界上多數(shù)國家和地區(qū)大都根據(jù)登記原因之不同而分別賦予登記以不同的效力，而我國現(xiàn)行法不區(qū)別不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因，而一律規(guī)定非經(jīng)登記不生物權(quán)變動的效力。如1990年《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定，凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、移轉(zhuǎn)、變更和他項權(quán)利的設(shè)定，均為無效。這一規(guī)定，是與我國《繼承法》的規(guī)定明顯相違的。按照我國《繼承法》第二條的規(guī)定，繼承人從被繼承人死亡時起即取得被繼承人遺產(chǎn)房屋的所有權(quán)，而不是繼承人于房管部門進行變更登記后才取得遺產(chǎn)房屋的所有權(quán)。又如，1987年的《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》第10條規(guī)定：“新建房屋，應(yīng)于竣工后三個月內(nèi)申請辦理所有權(quán)登記”。問題

是，如果建房人在辦理登記后才能新建房屋的所有權(quán)，那么在這三個月內(nèi)新建房屋的所有權(quán)歸誰所有，就很難作出合理的解釋了。

4、絕對化的登記要件主義。對于不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力，我國立法一向采納登記要件主義，如1983年的《城市私有房屋管理條例》、1987年城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部制訂的《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》、《土地管理法》，以及《土地管理法實施細則》等對此都作了明確規(guī)定。根據(jù)我國學(xué)者的一般看法，不動產(chǎn)所有權(quán)的取得、消滅和變更，非經(jīng)登記，不能產(chǎn)生法律效力。我國司法審判實踐對不動產(chǎn)物權(quán)特別是房屋所有權(quán)的確認原則上也以登記為準。我國現(xiàn)行立法也安全采納了登記要件主義。登記要件主義立法，有利于保護原所有人的利益，并因增強登記效力而有利于強化國家對不動產(chǎn)的管理。但是，絕對適用此原則又難免存在不合理現(xiàn)象。在房屋買賣中，如果將登記要件主義絕對化，對因各種原因未登記的交易一概宣布無效，就會諸如不利于保護善意一方當事人、沖擊現(xiàn)有財產(chǎn)秩序等問題。

5、把登記作為不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同生效的要件，混淆了物權(quán)變動和債權(quán)變動。我國擔保法第41條規(guī)定：“抵押合同自抵押登記之日起生效”。根據(jù)此條規(guī)定，不動產(chǎn)抵押合同必須登記才能生效。同樣，我國現(xiàn)行行政法規(guī)和司法解釋還規(guī)定房屋買賣合同須經(jīng)登記方能生效，如1990年最高人民法院《關(guān)于私房買賣的一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準的復(fù)函》規(guī)定：“簽訂房屋買賣協(xié)議以后，提出解除買賣協(xié)議，末辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。

顯然，現(xiàn)行法律和司法解釋的上述規(guī)定不適當?shù)財U大了登記的效力范圍，把登記作為不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件，誤解了登記制度屬性，混淆了物權(quán)變動和債權(quán)變動。不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同，是以移轉(zhuǎn)不動產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同，屬諾成性合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益的生效要件，便在訂約當事人之間發(fā)生

法律效力，即發(fā)生債權(quán)的變動，當事人開始享有債權(quán)法上的請求權(quán)。依據(jù)合同的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)物權(quán)，其在法定期限內(nèi)應(yīng)協(xié)同買受人前往登記機關(guān)辦理物權(quán)變動登記手續(xù)，而買受人則有義務(wù)向出賣人支付價款，并有權(quán)請求出賣人交付不動產(chǎn)、及時與自己前往登記機關(guān)進行登記。不動產(chǎn)物權(quán)變動僅是不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)債權(quán)合同履行效力所致，不動產(chǎn)物權(quán)登記也是合同的履行行為，其法律效力是發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)的變動，本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷。因此，沒有進行不動產(chǎn)物權(quán)登記，只是未能發(fā)生物權(quán)變動，而不能否認有效成立的合同的效力。

三、我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的立法完善。

如上所述，目前我國的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度已不能滿足不動產(chǎn)市場的發(fā)展對登記職能的要求，亟待完善，筆者以為，應(yīng)從以下幾個方面對我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度予以立法完善：

1、通過物權(quán)立法，統(tǒng)一不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù)，消除目前“政出多門”、“各自為政”的不正常現(xiàn)象。

2、制定不動產(chǎn)登記法，規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)登記機關(guān)的組成、登記工作人員的資格，以及登記程序等，從程序上完善不動產(chǎn)物權(quán)登記制度。

3、統(tǒng)一不動產(chǎn)物權(quán)登記機關(guān)。不動產(chǎn)物權(quán)民登記，是維系現(xiàn)代財產(chǎn)秩序非常重要的一環(huán)，具有技術(shù)性、專業(yè)性的特點，只有由專門機關(guān)專司其職，才能收到事半功倍的效果。因此建議設(shè)立專門的不動產(chǎn)物權(quán)登記機關(guān)，統(tǒng)一管轄不動產(chǎn)物權(quán)登記工作。

4、登記機關(guān)對不動產(chǎn)物權(quán)登記申請，實行實質(zhì)審查主義，以確定登記內(nèi)容的真實性。登記機關(guān)因自己過錯造成登記錯誤，給當事人造成重大損害的，應(yīng)負賠償現(xiàn)任。

5、在登記的效力上，區(qū)別不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因，規(guī)定不同的效力。對于法律行為取得、設(shè)立、喪失及變更不動產(chǎn)物權(quán)的，實行登記生效主義，非經(jīng)登記，不生不動產(chǎn)物權(quán)變動的效力;對于因非法律行為取得、設(shè)立、喪失及變更不動產(chǎn)物權(quán)的，則不以登記為生效要件，但在登記之前不得處分已取得的不動產(chǎn)物權(quán)，理由如前所述，在此不再累述。

6、明確登記的物權(quán)制度屬性，正確區(qū)分不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件和物權(quán)變動的生效要件。如前所述，登記只是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，而不是不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件。對于依法生效的不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)合同，不登記則不生物權(quán)變動的效力，同時也不能對抗善意第三人。因此，建議將來在制定物權(quán)法時，應(yīng)規(guī)定如果當事人未就不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移及時辦理登記手續(xù)的，只要合同合法有效，應(yīng)當允許當事人繼續(xù)補辦登記;如果出賣人違反合同規(guī)定，“一物二賣”，并辦理了不動產(chǎn)物權(quán)變動登記的，買受人則不能要求繼續(xù)補辦登記，但可以要求出賣人承擔違約責任。

第二篇：不動產(chǎn)物權(quán)登記制度

不動產(chǎn)物權(quán)登記制度

不動產(chǎn)物權(quán)登記制度

不動產(chǎn)物權(quán)登記制度為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。作為物權(quán)公示手段，不動產(chǎn)物權(quán)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實行為而非登記機關(guān)的行政管理行為。世界上存在的契據(jù)登記制、權(quán)利登記制和托倫斯登記制三種模式各有所長，應(yīng)充分比較借鑒上述登記制度的長處，結(jié)合中國的現(xiàn)實國情，構(gòu)建有中國特色的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度。

(一)不動產(chǎn)物權(quán)登記更正登記

更正登記是指為消除因登記錯誤或遺漏而導(dǎo)致的登記與實體權(quán)利關(guān)系原始的不一致狀態(tài)，對既存登記內(nèi)容的一部進行訂正補充而發(fā)生的登記。更正登記的目的在于為錯誤的登記提供救濟途徑，保護真正權(quán)利人的權(quán)利，維護秩序安定與交易安全。

根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，更正登記應(yīng)具備如下構(gòu)成要件：

(1)不動產(chǎn)登記事項記載錯誤。

(2)須權(quán)利人或利害關(guān)系人申請。

(3)須登記權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤。

(二)不動產(chǎn)物權(quán)登記異議登記

異議登記是指事實上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議而進行的登記。異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護事實上的權(quán)利人或真正權(quán)利人的利益，它是為更正登記所設(shè)置的臨時保全措施。

根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，異議登記應(yīng)具備如下要件：

(1)不動產(chǎn)登記事項被認為錯誤。

(2)登記權(quán)利人不同意更正或登記機關(guān)不予更正。

(3)須權(quán)利人或利害關(guān)系人向不動產(chǎn)登記機關(guān)申請。

異議登記并非不動產(chǎn)物權(quán)變動的登記，而只是一種對登記事項存在異議而將異議記載于登記簿的制度。但是該制度具有阻卻登記公信力的作用，其效力主要有如下幾項：(1)權(quán)利保全效力。(2)風險警示效力。

(三)不動產(chǎn)物權(quán)登記預(yù)告登記

預(yù)告登記是指當事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)而進行的登記。不動產(chǎn)預(yù)告登記最早為德國中世紀民法所創(chuàng)，《德國民法典》加以繼承，并為瑞士、日本民法和中國臺灣地區(qū)“民法”所繼受。

因預(yù)告登記要發(fā)生物權(quán)的排他效力，故根據(jù)物權(quán)公示原則，預(yù)告登記必須具備如下要件：(1)經(jīng)預(yù)告登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動的事項，須是可以本登記的事項。預(yù)告登記是為本登記作準備的，它只是一種請求權(quán)的保全，本身不具有獨立的效力，只有在進行本登記后，才能發(fā)生當事人所期待的物權(quán)效果。(2)須不動產(chǎn)權(quán)利人同意或有法院的假處分命令。

預(yù)告登記作成后即具有如下法律效力：(1)權(quán)利保全效力。(2)順位保全效力。(3)破產(chǎn)保護效力。

第三篇：論不動產(chǎn)物權(quán)登記公信力的現(xiàn)狀存在問題及立法完善

論不動產(chǎn)物權(quán)登記公信力的現(xiàn)狀存在問題及立法完善

引言

不動產(chǎn)登記，是指經(jīng)權(quán)利人申請國家專職部門將申請人的不動產(chǎn)物權(quán)變動事項記載于國家不動產(chǎn)物權(quán)登記簿的事實①。詳言之，根據(jù)物權(quán)法第6條、9條和第14條的規(guī)定，不動產(chǎn)登記是登記機構(gòu)根據(jù)申請人的申請，對于不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅依據(jù)法定的程序，記載于不動產(chǎn)登記簿之中并能夠供不特定的第三人查詢，這是物權(quán)公示原則的固有內(nèi)容和價值要求。公示原則作為物權(quán)法的基本原則之一，是由物權(quán)這種權(quán)利的特性所決定的。由于物權(quán)是公開化的權(quán)利，是一種對世權(quán)、絕對權(quán)，具有強烈的排他勝，往往直接關(guān)系第三人利益，因此物權(quán)的變動必須要對外公開，使第三人知悉。對于不動產(chǎn)而言，其物權(quán)變動的公示方式就是不動產(chǎn)登記。通過登記，能夠明確不動產(chǎn)物權(quán)歸屬，進而維護交易安全。

一、我國不動產(chǎn)登記公信力的現(xiàn)狀

我國是否承認不動產(chǎn)登記公信力學(xué)者間存在著不同的看法，法律上也沒有明確的規(guī)定。對于不動產(chǎn)登記公信力，只有從最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第89條可略窺端倪。該條規(guī)定:“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應(yīng)當維護第三人的合法權(quán)利;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償?！坝捎谪敭a(chǎn)包括動產(chǎn)與不動產(chǎn)，故有學(xué)者認為，最高院的這一意見無疑是為了保護善意第三人，維護登記的公信力。不過僅從該司法解釋條文本身來看，其作為針對實踐問題的處理意見，立法者的本意我們無法準確揣摩，由此，僅憑該條文是否可認為我國已規(guī)定善意取得制度存在些許疑問。但不能否認的是，該條之規(guī)定在司法實踐中己成為認定第三人善意取得不動產(chǎn)物權(quán)的主要依據(jù)。因此，承認登記公信力應(yīng)當是大勢所趨，保護交易安全的必然要求。

二、我國不動產(chǎn)物權(quán)公信力存在的問題

（一）不動產(chǎn)登記法律依據(jù)不統(tǒng)一

由于沒有專門制定的不動產(chǎn)登記法，日前的不動產(chǎn)登記法律制度不但散亂而且內(nèi)容多有矛盾，表現(xiàn)在：(1)法律的效力等級不一樣，有法律、行政法規(guī)還有部門規(guī)章、地方性法規(guī)，在實踐中就導(dǎo)致了“顯規(guī)則”和“潛規(guī)則”井存?！帮@規(guī)則”指的是在既有的行政格局，相關(guān)部、委明文規(guī)定的登記規(guī)則；而“潛規(guī)則”指的是地方的主管登記部門根據(jù)當?shù)鼗蛘咂鋾r的實際情況，出一于各樣的考慮，制定的適用于白己轄區(qū)內(nèi)以類似于“紅頭文件”形式出現(xiàn)的內(nèi)部規(guī)定。上述兩種規(guī)則為登記的規(guī)范展開提供了運行軌道，但這種不統(tǒng)一的局面卻從源頭上造成了登記的混亂。(2)多部門立法，法條之間相互抵觸，加劇了不動產(chǎn)登記的分化。按照物權(quán)法理論，現(xiàn)在法律法規(guī)規(guī)定的登記制度根本不能滿足依據(jù)物權(quán)公示原則和物權(quán)交易的客觀公正原則對物權(quán)交易進行保護的需要。從更高層次上說，不動產(chǎn)法律法規(guī)不統(tǒng)一，我國不可能建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)交易市場規(guī)則，統(tǒng)一市場的目標更難以實現(xiàn)。

（二）不動產(chǎn)登記機關(guān)不統(tǒng)一

由于傳統(tǒng)的立法是適應(yīng)計劃經(jīng)濟的需要根據(jù)條條和塊塊分割的方式對不動產(chǎn)資源進行分配的，因此中央政府各部門和地方政府各部門均有自己的不動產(chǎn)登記領(lǐng)域，因此對不同不動產(chǎn)的行政審批、登記分割在不同的部門，形成“多頭管理”。依據(jù)我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，至少有六個部門可以辦理不動產(chǎn)登記，分別是國土資源、房產(chǎn)、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、海洋、礦產(chǎn)部門，基本上是根據(jù)不動產(chǎn)的用途而由不同的部門來登記。在有的地區(qū)，登記機關(guān)的設(shè)置還出現(xiàn)了“分級登記”和“內(nèi)外有別”的情形，在實務(wù)中，還存在著房屋權(quán)屬證書和土地權(quán)屬證書兩套體系，這使得房地之間的關(guān)系無法統(tǒng)一，也造成了登記權(quán)屬證書不統(tǒng)一，房屋權(quán)屬證書和土地權(quán)屬證書以及房屋登記簿和土地登記簿之間的關(guān)系不明確等一系列問題。這些都使得完整的不動產(chǎn)登記檔案無法形成，影響了登記公示效力的發(fā)生，而且增加了當事人中請登記的成本，降低了登記的效率。

（三）不動產(chǎn)登記的權(quán)屬證書不統(tǒng)一

由于不同的部門對不同的不動產(chǎn)進行登記，必然發(fā)出不同的權(quán)屬證書。例如《中華人民共和國森林法》規(guī)定林業(yè)部門為林木權(quán)屬的發(fā)證機關(guān);《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定由縣級以上人民政府發(fā)放證;《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門中請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證一書?！狈康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓既要辦理土地使用權(quán)登記，又要辦理房屋所有權(quán)登記，給房地產(chǎn)交易當事人帶來諸多不便。綜上，不動產(chǎn)登記證書的不統(tǒng)一發(fā)放必然給不動產(chǎn)交易帶來不便，不利于交易的快捷。

（四）不動產(chǎn)登記的程序不統(tǒng)一

主要表現(xiàn)在:(l)登記中申請人不一致。《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第11條規(guī)定:房屋權(quán)屬登記除房屋他項權(quán)利登記，由權(quán)利人和他項權(quán)利人共同中請外，其他均由權(quán)利人單獨中請，即權(quán)利人為中請人?！锻恋氐怯浺?guī)則》第37條規(guī)定:土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利變更登記時由當事人雙方共同中請，即中請人為權(quán)利人和義務(wù)人。(2)辦理登記的具體程序不一致。如《土地登記規(guī)則》第6條規(guī)定“土地登記依照卜列程序進行:(一)土地登記中請;(三)地籍調(diào)杏:(二)權(quán)屬審核;(四)注冊登記;(五)頒發(fā)或更換土地證書?！倍冻鞘蟹课輽?quán)屬登記管理辦法》第10條規(guī)定:“房屋權(quán)屬登記依以下程序進行:(一)受理登記申請;(二)權(quán)屬審核;(三)公告;(四)核準登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。”不同的法律和登記部門對不同的或相同的不動產(chǎn)登記適用的程序不相同，有的需要審批才能登記，有的不需要審批而直接可以進行登記，各地登記機關(guān)登記時要求當事人提供的材料、登記的時間、期限也不盡相同。由于登記程序的不統(tǒng)一，各登記機關(guān)各行其是，不僅嚴重損害了登記作為國家行為的統(tǒng)一性和權(quán)威性，也不能滿足統(tǒng)一的大市場交易規(guī)則同一的要求。

三、不動產(chǎn)登記公信力的立法完善

（一）關(guān)于不動產(chǎn)登記薄和權(quán)屬證書

我國應(yīng)實行由一個登記機關(guān)進行登記的制度，在此基礎(chǔ)上，我國實行統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，由該登記機關(guān)負責不動產(chǎn)登記簿的編制。論者建議不動產(chǎn)登記簿的編制采取物的編成主義，以不動產(chǎn)的地理位置、編號為順序進行登記。登記簿的內(nèi)容不僅記載不動產(chǎn)的所有權(quán)狀態(tài)，還應(yīng)記載有關(guān)不動產(chǎn)的其他物權(quán)，如抵押權(quán)、預(yù)買權(quán)等等內(nèi)容。建議我國也實行一登記一用紙原則，一項不動產(chǎn)的物權(quán)狀態(tài)只在一份登記用紙上予以記載，這樣，一份登記記錄上就可以完整地反映某項不動產(chǎn)的各項物權(quán)狀態(tài)，就可以很好到解決登記不統(tǒng)一導(dǎo)致交易混亂的問題。同時，我國還應(yīng)當實行公開查冊制度，即不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當向社會公開，公眾可以查閱任何一份登記，登記機關(guān)有為公眾提供查詢和出據(jù)證明的義務(wù)。只有這樣，才可以有效地降低當事人交易的風險，促進不動產(chǎn)的順利流轉(zhuǎn)。關(guān)于權(quán)屬證書。在權(quán)利登記制中，登記機關(guān)不向權(quán)利人頒發(fā)權(quán)屬證書，而在托倫斯登記制中，登記機關(guān)需向權(quán)利人頒發(fā)權(quán)屬證書。至于我國未來的不動產(chǎn)登記是否發(fā)放權(quán)屬證書，論者認為應(yīng)遵循我國的習(xí)慣做法，向權(quán)利人頒發(fā)不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)屬證書。我國歷史上一直存在房契、地契的制度，它是不動產(chǎn)權(quán)利人享有不動產(chǎn)權(quán)利的憑證，建國以后我國一直在相當長的時期內(nèi)采取這一制度未變，論者建議可以繼續(xù)保留這一制度，只是需在若干具體方面應(yīng)加以改革，主要有如下方面:其一，由一個登記機關(guān)頒發(fā)統(tǒng)一的權(quán)屬證書，簡化權(quán)屬證書的種類。前面談到我國的登記機關(guān)眾多，所以不動產(chǎn)的權(quán)屬證書也是多種多樣，很不規(guī)范，如土地所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、房地產(chǎn)證、林權(quán)證等，這就加重了當事人的負擔。并且它們之間還經(jīng)常發(fā)生沖突，尤其是房屋所有權(quán)和房屋之下的土地使用權(quán)之間還經(jīng)常不一致，造成很多混亂。在實行由一個登記機關(guān)負責登記后，就只有該機關(guān)有權(quán)頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書，其他任何單位和個人物權(quán)發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)屬證書。同時，論者建議簡化權(quán)屬證書的種類，如將房屋所有權(quán)證和其下土地的使用權(quán)證合二為一，將林權(quán)證、取水權(quán)證等并入相應(yīng)的權(quán)屬證書中或者予以取消。其二，建議明確規(guī)定不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有不動產(chǎn)物權(quán)的唯一合法憑證。不動產(chǎn)物權(quán)變動后，應(yīng)該將權(quán)屬證書交回發(fā)證機關(guān)銷毀或變更權(quán)屬證書。當事人私自轉(zhuǎn)讓權(quán)屬證書的不發(fā)生物權(quán)變動的效力。

（二）關(guān)于登記程序

我國現(xiàn)在還沒有專門的關(guān)于不動產(chǎn)登記的程序法的規(guī)定，建議盡快制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法以規(guī)定不動產(chǎn)登記的程序。不動產(chǎn)登記的程序法應(yīng)包括以下內(nèi)容：其一，不動產(chǎn)登記的申請。除法律明確規(guī)定由國家主動進行登記的以外，不動產(chǎn)物權(quán)的變動，都應(yīng)在不動產(chǎn)登記機關(guān)進行登一記。但這首先應(yīng)該由當事人提出申請，提出申請是不動產(chǎn)登記程序的發(fā)動程序。其二，不動產(chǎn)登記的審查。登記機關(guān)受理申請以后，應(yīng)該詳細審查申請登記的當事人的身份，以確認是否為真正的登記權(quán)利人提出的申請;審查當事人對申請登記的物權(quán)是否有處分權(quán):等等。其三，關(guān)于登記的實質(zhì)審查主義。前面談到德國的形式審查主義和瑞士的實質(zhì)審查主義，具體到我國制定不動產(chǎn)登記法時是采何種主義，應(yīng)從我國的實際出發(fā)予以確定。論者認為我國應(yīng)當采取實質(zhì)審查主義。因為我國現(xiàn)在對不動產(chǎn)登記采取的是形式審查，加上登記部門眾多，就造成登記機關(guān)不負責任，經(jīng)常出現(xiàn)登記錯誤，這不僅給當事人造成了巨大的經(jīng)濟損失，而且也使登一記失去其信譽。為確保登記的效力，降低交易的成本，促進交易的便捷，我們應(yīng)采取登記的實質(zhì)審查制度。登記機關(guān)在審查登一記申請時，不僅要審查當事人的申請程序是否合法，文件是否齊備，而且還要對登記內(nèi)容進行詢問和調(diào)查，以確保登記的真實性。法律應(yīng)明確規(guī)定登記機關(guān)有如下審查權(quán)限：一，要求當事人提供必需的材料；二，實際調(diào)查和查看不動產(chǎn)的實際情況；三，審查申請人提交的文件的真實性；四，對弄虛作假、騙取登記的當事人進行處罰。應(yīng)當說明的是對不動產(chǎn)登記的實質(zhì)審查不是要干預(yù)當事人的不動產(chǎn)交易，對于當事人正當?shù)慕灰?，登記機關(guān)無權(quán)干涉，只要當事人物權(quán)變動的合同符合法定形式，就應(yīng)當予以登記。但當?shù)怯洐C關(guān)發(fā)現(xiàn)的該物權(quán)變動的內(nèi)容違法或不符合法定，即登記。

（三）關(guān)于不動產(chǎn)登記法的制定

我國現(xiàn)在應(yīng)制定不動產(chǎn)登記法，不動產(chǎn)登記法應(yīng)包括兩部分內(nèi)容，一個方面是規(guī)定不動產(chǎn)登記的范圍、原則、性質(zhì)、效力、種類、登記機關(guān)、不動產(chǎn)登記簿之構(gòu)成等有關(guān)不動產(chǎn)登記的原則性、根本性的內(nèi)容;另一方面是規(guī)定不動產(chǎn)登記的具體程序。綜合而言，我們應(yīng)采取以下原則來立法：

其一，在民法典或《物權(quán)法》中規(guī)定不動產(chǎn)登一記的原則性、根本性的問題。不動產(chǎn)登記的原則性、根本性問題應(yīng)當在民事基本法律中加以規(guī)定，原因有三:一，不動產(chǎn)是人類社會賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，不動產(chǎn)物權(quán)是民事權(quán)利中最重要的權(quán)利之一，需要依靠基本法規(guī)定登記制度來規(guī)范其取得、轉(zhuǎn)讓、變更、喪失;二，不動產(chǎn)物權(quán)的流轉(zhuǎn)是市場經(jīng)濟的重要組成部分，其健康有序流通對于滿足人民的需要、提高人民生活水平、促進經(jīng)濟發(fā)展、增加國民收入都有極其重要的作用，這就要求我們建立不動產(chǎn)登記制度以維護不動產(chǎn)交易的安全有序、簡便快捷;三，不動產(chǎn)物權(quán)尤其是重要的自然資源需要我們很好的予以保護，才能夠?qū)崿F(xiàn)資源的可持續(xù)發(fā)展，登記制度將發(fā)揮保護自然資源的作用。

其二，制定我國的((不動產(chǎn)登記法))，解決不動產(chǎn)登記的程序方面的問題。不動產(chǎn)登記應(yīng)該記載不動產(chǎn)物權(quán)變動的真實情況，法律為確保登一記的真實性，規(guī)定登記為不動產(chǎn)物權(quán)變動的法定程序，登記程序的公正、公開、真實、及時也是不動產(chǎn)登記的重要內(nèi)容，所以需要專門的不動產(chǎn)登記法來規(guī)范。我們應(yīng)在《物權(quán)法》或民法典中規(guī)定不動產(chǎn)登記的原則性、根本性問題的前提下，我們還要制定《不動產(chǎn)登記法》以解決不動產(chǎn)登記過程中的問題。具體包括不動產(chǎn)登記的申請、審查、登記發(fā)證、更正、查詢等內(nèi)容。應(yīng)當說明的是，不動產(chǎn)登記法關(guān)于不動產(chǎn)登記程序的規(guī)定，不同于一般的訴訟程序法。不動產(chǎn)登記的程序法不是規(guī)范訴訟程序，而是當事人和登記機關(guān)在不動產(chǎn)登記過程中所應(yīng)遵循的法定程序。

（四）善意取得的一體構(gòu)造及其完善

首先，承認了登記公信力，并不能將其束之高閣，公信力對第三人的保護作用，體現(xiàn)為第三人可以善意取得相應(yīng)物權(quán)，而第三人物權(quán)的善意取得，正反映了登記作為不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式所具有的保護第三人的效力，也即公信力。誠如學(xué)者所言:“公信力是從物權(quán)表征方式之效力的角度來觀察的，而善意取得則是從第三人物權(quán)取得的角度來觀察的。物權(quán)表征方式之公信力，表現(xiàn)在對第三人的影響上，就是第三人的善意取得。承認登記公信力，就當然有不動產(chǎn)善意取得。其次，公示的公信力是善意取得制度得以建立和存在的邏輯前提，善意取得制度是公信力的必然結(jié)果，是公信力落實的具體體現(xiàn)。沒有公信力制度，受讓人取得無權(quán)處分之物的物權(quán)就缺乏正當性;沒有善意取得制度，僅憑公信力制度，受讓人取得無權(quán)處分之物的物權(quán)有過濫之嫌，對真實權(quán)利人有過苛之弊，有失權(quán)衡。正是經(jīng)由善意取得制度細化的受讓人取得無權(quán)處分之物的要件的規(guī)制，從而排除了某些情況下受讓人取得物權(quán)的可能，較好地平衡了各方當事人的利益關(guān)系。進而，我們也可以作出如下反推，如前所述，與占有相比，經(jīng)受嚴格法律程序形塑的不動產(chǎn)登記更值信賴，占有作為動產(chǎn)物權(quán)的公示形式，其表征動產(chǎn)物權(quán)的作用是有限和不穩(wěn)定的，而與此相反，登記記載的法律事實是國家專門機關(guān)嚴格法律程序運行的結(jié)果，既有國家信譽的支持，又有法律制度的保障，登記對不動產(chǎn)物權(quán)的表征是普適和穩(wěn)定的，當然更值信賴。那么，既然在信賴占有的基礎(chǔ)上可以設(shè)定動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度，那么，在信賴不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)上設(shè)定不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的理由理應(yīng)更加充分。故綜上所述，我國物權(quán)法確立不動產(chǎn)善意取得制度實為正確和明智的選擇。

我國物權(quán)法向前大膽地跨了一步，于第106條中統(tǒng)一規(guī)定了動產(chǎn)和不動產(chǎn)善意取得的要件，從而簡化了善意取得的構(gòu)成要件，實現(xiàn)了善意取得制度的一體構(gòu)造。此一體構(gòu)造自然可以稱為我國物權(quán)法對于不動產(chǎn)善意取得立法的一大特色，但仔細觀之，固然其一體化有一定的合理性，但是也有差強人意之處，如下就通過分析其合理性并提出完善建議，從而更清晰地透視不動產(chǎn)登記公信力。

從上述可知，不動產(chǎn)善意取得與動產(chǎn)善意取得制度的價值目標是一樣的，即都是為物權(quán)變動交易提供法律保障，從而確保善意第三人能取得物權(quán)。同時，它們內(nèi)在邏輯關(guān)系是相同的，即動產(chǎn)的善意取得和不動產(chǎn)的善意取得，分別基于動產(chǎn)占有的公信力和不動產(chǎn)登記的公信力，即都是基于公示的公信力。再者，它們作用的原理與機制是一樣的，都是采用推定和擬制的方式。推定力僅僅解決了權(quán)利證明問題，它向體現(xiàn)公信力之善意取得的進一步推演，才能涉及實體事項，即動產(chǎn)占有和不動產(chǎn)登記表征的權(quán)利足以被人信任，他人一旦產(chǎn)生這種信賴，就能取得權(quán)利，在此意義上，推定力成為公信力的邏輯出發(fā)點。即當出現(xiàn)無權(quán)處分，并存在交易第三人，且該第三人是基于對登記簿所宣示的不動產(chǎn)物權(quán)或者對占有所表征的動產(chǎn)物權(quán)的真實性產(chǎn)生了信賴進而為交易，那么就推定該第三人是善意的，并且將登記簿所宣示的和占有所表征的物權(quán)都擬制為真實的，從而達到保護善意第三人的交易預(yù)期和信賴利益的目的。當然，通過推定和擬制并不能實現(xiàn)第三人善意取得，立法者在設(shè)計時通常設(shè)置諸如“以合理的價格轉(zhuǎn)讓”、“不動產(chǎn)或動產(chǎn)應(yīng)當?shù)怯浀募航?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付”等要件，從而達到對真正權(quán)利人和善意第三人的利益平衡保護的效果。只要第三人符合法定要件，即可確定地取得物權(quán)，真實權(quán)利人及時能夠證明公示錯誤也毫無意義，這就產(chǎn)生了無權(quán)處分人被擬制為“真”物權(quán)人，而“真”物權(quán)人被擬制為“假”物權(quán)人的結(jié)果。

雖然從上所述，在這種法律擬制的體系性的信賴中，因動產(chǎn)與不動產(chǎn)的物理屬性上的差異，二者有著不同的公示方法，但動產(chǎn)占有和不動產(chǎn)登記作為權(quán)利外觀是同質(zhì)的，它們在推定和擬制的法律技術(shù)的運用下，最終通向交易安全和商品流通的簡易化，它們目標一致，結(jié)構(gòu)類似，所運用的法律技術(shù)一致，估計正是基于對這些因素的考量，物權(quán)立法者才選擇了善意取得制度的一體化做法，但是我們不可否認的是，二者基礎(chǔ)不同。誠如學(xué)者所言，對不動產(chǎn)物權(quán)的表征力相比，占有對動產(chǎn)物權(quán)的表達不盡人意，用“權(quán)利外觀”來作為二者共同的基礎(chǔ)，確有點差強人意。⑾即這些權(quán)利外觀產(chǎn)生的值得法律保護的信賴是不同的。如前所述，雖然占有作為動產(chǎn)物權(quán)的外觀形式，并非法律規(guī)定的結(jié)果，而是人們在生活和交易之中不斷進行選擇和試驗的結(jié)果，當前也沒有其他什么形式比占有能更有效、更便宜地顯示動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)屬和內(nèi)容，但無庸質(zhì)疑，與具有程序制度化保障的不動產(chǎn)登記相比，動產(chǎn)占有的權(quán)利表征性要弱得多，這將如何引發(fā)人的同質(zhì)信賴?再如同前文分析“善意”要件時所述，雖然物權(quán)法將動產(chǎn)與不動產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成要件統(tǒng)一規(guī)定，但是在善意這一要件的判斷標準適用上就會有所區(qū)別，應(yīng)當嚴格做出區(qū)分。如此觀之，我國物權(quán)法第106條所作的動產(chǎn)與不動產(chǎn)善意取得一體構(gòu)造的制度安排似乎有欠妥之嫌?當然，這些善后工作應(yīng)當留待物權(quán)法司法解釋或者不動產(chǎn)物權(quán)登記法來完成，不動產(chǎn)登記公信力的立法也應(yīng)當及時回應(yīng)時間和實踐的檢驗，方能日臻完善。結(jié)語

我國長期以來在不動產(chǎn)登記規(guī)則的理論研究上的滯后以及立法上的不完善，導(dǎo)致我國的不動產(chǎn)登記制度的設(shè)計不能滿足社會主義市場經(jīng)濟以及不動產(chǎn)市場健康發(fā)展對登記機關(guān)及登記職能的要求。為此，我國應(yīng)盡快建立以安全和效率作為其價值取向的不動產(chǎn)登記制度，按照物權(quán)法對不動產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定為原則性指導(dǎo)，通過未來的不動產(chǎn)登記法設(shè)計具體操作步驟的規(guī)范，建立以房屋和土地登記機關(guān)的統(tǒng)一為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)登制度規(guī)范，完善預(yù)告登記制度、變更登記制度、異議登記制度及公證機關(guān)的介入、實質(zhì)審查、信息公開查詢、登記錯誤賠償?shù)戎贫龋罱K完善我國不動產(chǎn)登一記制度，進而使不動產(chǎn)登記真正發(fā)揮的物權(quán)變動的公示作用，充分發(fā)揮其在維護財產(chǎn)秩序和保護不動產(chǎn)交易安全等方面的功效。

第四篇：關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)登記的學(xué)習(xí)考察報告

關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)登記的學(xué)習(xí)考察報告

以保障交易安全為目的的不動產(chǎn)登記制度是民法物權(quán)理論的核心課題之一，不動產(chǎn)是任何民事主體及人類社會存在的基礎(chǔ)，不動產(chǎn)物權(quán)也是諸財產(chǎn)權(quán)的重要權(quán)利。對不動產(chǎn)登記中心的考察活動對于不動產(chǎn)登記實質(zhì)和實體操作的理解具有重要意義。

在了解不動產(chǎn)登記效力和程序之后，值得探究的是不動產(chǎn)登記的社會價值和深層次的制度構(gòu)造。這是對不動產(chǎn)登記制度的追根溯源的探究，也是對物權(quán)法縱向的思考。

為維護交易安全和社會經(jīng)濟秩序，僅有物權(quán)法定原則是不夠的，還需要一個前提，便是義務(wù)主體知道，起碼能夠依其外部表征知道該項物權(quán)的存在。這是對物權(quán)法定原則在操作性上的一種保障方式，因為“物權(quán)對抗世人的效力主要是對抗知情人，知情人的范圍愈大，對抗力的范圍就愈大”。物權(quán)的存在、歸屬及其變動均應(yīng)通過一定的方式向社會公眾加以公示，不僅使交易當事人能夠認識其存在和變動，也使物權(quán)的歸屬和變動對社會公眾產(chǎn)生公示公信的效果。

由此可見，物權(quán)的支配性質(zhì)是物權(quán)法定和物權(quán)公示的內(nèi)在基礎(chǔ)，而物權(quán)法定和物權(quán)公示又有著內(nèi)在的一致性，兩者互為依據(jù)，相互支援，從而將各種具體的物權(quán)關(guān)系凝聚成有機的整體。物權(quán)公示的理論價值即是如此。

那么，登記作為不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式的又有什么特殊意義呢？從歷史上看，在登記制度發(fā)展以前，都是以交付為物權(quán)公示的基本形式。但是，占有表彰權(quán)利享有和變動的作用，對于動產(chǎn)尚有一定道理，卻不足以作為不動產(chǎn)權(quán)利的公示方式。首先，不動產(chǎn)物權(quán)的形式多樣化，有些權(quán)利形式僅限于不動產(chǎn)，比如典權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)等。占有人對于不動產(chǎn)而言常常并非真正的權(quán)利人。實際上，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，不動產(chǎn)的利用方式發(fā)生了重大的變化，這種變化使占有方式對不動產(chǎn)財產(chǎn)的表彰越來越顯得力不從心。同時，物的流動性越來越大，占有的不確定性對于維護交易安全至為不利，為了彌補這種缺陷，故而產(chǎn)生了財產(chǎn)權(quán)的登記制度。

從交易方式上看，動產(chǎn)經(jīng)常能以當事人在交易過程中的實物交付形態(tài)為其常態(tài)形式，而不動產(chǎn)的不可動性使得不動產(chǎn)的流動方式大都憑借權(quán)利形態(tài)流通，即不動產(chǎn)的流通表現(xiàn)為權(quán)利主體的變更和物上權(quán)利的設(shè)定、變更，而不是不動產(chǎn)在主體之間的物態(tài)流通。"由此必然產(chǎn)生復(fù)雜層級的權(quán)利體系，如不加以梳理就難以使物順暢流通。在這里登記對交易安全的保護功能就體現(xiàn)出來了，它能使抽象的權(quán)利具體化，使復(fù)雜的物上權(quán)利體系化而不相沖突。

不動產(chǎn)的社會價值其實不在于財產(chǎn)是否可動。財產(chǎn)是否具有重要的社會意義要由一個特定社會來具體判斷。重要財產(chǎn)是那些最基本的生產(chǎn)資料和生活資料，在人們的日常生產(chǎn)和生活中，不可替代或難以替代，以至于社會必須對其予以有序的管理，以維護正常的生產(chǎn)和生活秩序；是那些與一定的生產(chǎn)力相聯(lián)系，在推動社會進步與發(fā)展上具有舉足輕重地位的財產(chǎn)利益，為了充分發(fā)揮其應(yīng)有的作用，需要通過一定的方式加以管理和保護；是那些對人身和財產(chǎn)具有某種特殊意義的物，不進行嚴格的管理，對于人身和財產(chǎn)安全具有直接的威脅；或許還有其他的理由，總而言之，是一個社會認為對其存在和發(fā)展具有某種重要到必須進行社會管理的財產(chǎn)。社會管理是對重要財產(chǎn)進行規(guī)范、監(jiān)督和保護的過程，當一類財產(chǎn)被社會確認為重要財產(chǎn)時，隨之而來的是社會賦予一定的行為規(guī)則、一定的管理程序和一定的保護方法，以保證財產(chǎn)在符合公共利益要求的前提下實現(xiàn)財產(chǎn)權(quán)利人的利益。在現(xiàn)代社會，登記是各個國家和地區(qū)管理重要財產(chǎn)的普遍形式，在財產(chǎn)法律制度中具有必不可少的地位和作用。登記使得社會上的重要財產(chǎn)的位置、特征、數(shù)量等在檔案中一目了然，使得財產(chǎn)的確權(quán)、轉(zhuǎn)移和變動處于社會的監(jiān)管之下，使得財產(chǎn)權(quán)利的實現(xiàn)和保護有了足夠扎實和權(quán)威的依據(jù)。可以說，登記薄是國家干預(yù)某些社會重要物資物權(quán)的必然結(jié)果。

由此可見，不動產(chǎn)權(quán)利存在及變動的公示方法是由以下三點決定的：

1、不動產(chǎn)的特殊性及利用形態(tài)的多樣化，使得對不動產(chǎn)的占有彰顯權(quán)利享有的作用較之動產(chǎn)十分有限，故不動產(chǎn)的公示的方式應(yīng)不同于動產(chǎn)的占有。

2、國家對社會重要物資（主要是不動產(chǎn)，一部分是動產(chǎn)如飛機、汽車）進行管理的需要，以保障權(quán)利人對該種重要物資的享有及變動的安全，維護社會經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定。

3、不動產(chǎn)物權(quán)在交易中的流通方式的特殊性，使傳統(tǒng)的占有這種公示方式不能擔負起非物態(tài)流通這種交易形式的需求。以上三點共同孕育了不動產(chǎn)物權(quán)登記制度。

第五篇：淺論我國善意取得制度在不動產(chǎn)物權(quán)中的適用問題

淺論我國善意取得制度在不動產(chǎn)物權(quán)中的適用問題

目錄 摘要 立法背景

不動產(chǎn)善意取得的概念界定

不動產(chǎn)善意取得在中國現(xiàn)階段適用中出現(xiàn)的問題 探究問題背后的原因 解決措施及操作過程 結(jié)束語 摘要：

隨著2007年物權(quán)法的出臺，中國明確規(guī)定善意取得制度的適用范圍擴大到不動產(chǎn)，但是，在新規(guī)定未出臺之前，不動產(chǎn)善意取得實踐中出現(xiàn)了很多弊端，激起了學(xué)術(shù)界的激烈討論，最終還是確立了不動產(chǎn)善意取得制度。但是此項制度是新誕生的嬰兒，仍然須經(jīng)過實踐的驗證，不斷得到發(fā)展與完善。在本文中筆者主要通過分析不動產(chǎn)善意取得制度在我國實踐中的現(xiàn)狀，找出其弊端與不足，探究問題出現(xiàn)的背后原因，然后給出解決措施以及操作過程。有爭議的事物，總是不斷經(jīng)過推敲與探討才能日益完善，才更適用于其所處的時代，做出其應(yīng)有的貢獻。

關(guān)鍵詞：物權(quán)法 不動產(chǎn)善意取得制度 弊端 登記制度 解決措施

一、立法背景

2007年物權(quán)法第106：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)。?”從此法條中我們可以看出法律已經(jīng)明確設(shè)立了不動產(chǎn)善意取得制度，善意取得制度的適用對象已經(jīng)擴大到不動產(chǎn)的范圍內(nèi)，自此結(jié)束了學(xué)術(shù)界一場無休止的爭論。但是仍有學(xué)者認為我國不動產(chǎn)實行嚴格的登記生效要件主義，不動產(chǎn)的相關(guān)問題基于其登記的公信力予以調(diào)整，原則上不存在善意取得制度的適用。

但是，我們應(yīng)該看到人的有效理性的致命弱點，登記程序不可避免地會出現(xiàn)諸如登記記載與當事人意思表示不符，物權(quán)變動未及時反映在登記簿中的這些錯誤，在此情況下，只要登記權(quán)利被處分，無權(quán)處分就會發(fā)生，這也是善意取得的前提條件。另外，在信賴利益表現(xiàn)中，動產(chǎn)交付和不動產(chǎn)登記作為權(quán)利的象征性質(zhì)是同質(zhì)的，它們目標一致，基礎(chǔ)相同，結(jié)構(gòu)類似，將動產(chǎn)善意取得和不動產(chǎn)善意取得同一建構(gòu)應(yīng)該是經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢。

而且，將善意取得制度的適用對象擴大到動產(chǎn)物權(quán)和不動產(chǎn)物權(quán)，也有力的說明物權(quán)公示公信制度和善意取得制度之間的相互關(guān)系。善意取得制度的設(shè)立細化了受讓人取得無權(quán)處分之物的條件，可以減少僅憑物權(quán)公示公信制度就取得無權(quán)處分之物的泛濫現(xiàn)象的出現(xiàn)，較好的平衡能力各方當事人的利益。

二、不動產(chǎn)善意取得的概念界定

不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件有五個:“

（一）不動產(chǎn)已經(jīng)登記在冊；

（二）受讓人須以合理的價格有償轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)已經(jīng)完成變更登記；

（四）標的物為法律不禁止或者不限制轉(zhuǎn)讓的物；(五)轉(zhuǎn)讓合同本身應(yīng)當合法有效;這是當下學(xué)術(shù)界對不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件的界定。

不動產(chǎn)物權(quán)善意取得是以物權(quán)公示公信原則作為直接理論基礎(chǔ)，它保護的是第三人對登記的信賴利益和不動產(chǎn)交易安全。所謂不動產(chǎn)善意取得，是指第三人出于善意信賴不動產(chǎn)登記簿的登記，而與登記記載的權(quán)利人發(fā)生交易，并且該轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)已經(jīng)登記于該第三人名下，此時，若登記記載的權(quán)利人與真正權(quán)利人不符，善意第三人也即時取得登記不動產(chǎn)所有權(quán)，而不受真正權(quán)利人追奪，真正權(quán)利人只能請求登記記載的權(quán)利人或者有過錯的登記機關(guān)賠償損失。現(xiàn)有的物權(quán)法第9條：“不動產(chǎn)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以登記。”此條說明登記是物權(quán)發(fā)生的要件，也是不動產(chǎn)善意取得的前提條件，針對的是已經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權(quán)。物權(quán)法第21條：“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當承擔賠償責任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償?！贝藯l表明了不動產(chǎn)善意取得的法律后果，它對于平衡了各方的利益有著非常重要的立法意義。

這個概念已被多數(shù)人肯定。這它來源于人們對實踐的總結(jié)，我們應(yīng)該肯定它的科學(xué)性以及實用性。但是，我們也應(yīng)該注意到這個定義對不動產(chǎn)善意取得制度的適用對象限定的范圍過小，其僅僅適用已經(jīng)完成登記的不動產(chǎn)物權(quán)，而尚未進行登記但不違章的不動產(chǎn)，尤其是農(nóng)村的私有住房及其宅基地使用權(quán)未進行登記的現(xiàn)象比較普遍。那么在肯定受讓人為善意第三人的前提下，對于這些農(nóng)村房產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，是否可以也像登記了的不動產(chǎn)一樣適用善意取得，這是一個現(xiàn)實問題，許多學(xué)者認為這個問題可以適用動產(chǎn)的無權(quán)占有規(guī)則，就好比汽車、船舶、飛機等特殊動產(chǎn)適用不動產(chǎn)善意取得制度一樣。凡有原則，必有例外?；蛘咴趪楸容^復(fù)雜的中國，現(xiàn)階段出現(xiàn)各種特殊規(guī)定是理所當然的。但是，筆者認為隨著城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，城鄉(xiāng)房產(chǎn)登記應(yīng)該形成統(tǒng)一的體系，適用統(tǒng)一的規(guī)則，這樣才能有利的避免不動產(chǎn)交易市場的各種風險，保護各方的利益，同時也能提高辦事效率，對我國城鄉(xiāng)體制的改革也起著促進作用。在我看來，不動產(chǎn)善意取得的概念仍然需要改進，限定條件越多，適用的范圍就越小，我們應(yīng)該逐漸完善不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件，使其更加適應(yīng)當下經(jīng)濟的發(fā)展格局。

三、不動產(chǎn)善意取得在中國現(xiàn)階段適用中出現(xiàn)的問題

不動產(chǎn)善意取得制度在實施的過程中，問題層出不窮，很多問題仍被激勵的爭論著，雖然2007物權(quán)法已經(jīng)確認了不動產(chǎn)善意取得制度，但是具體的內(nèi)容欠缺，只是一個大的框架而已，所以，不動產(chǎn)善意取得制度的完善仍然是一個漫長的過程。這里，筆者主要通過提取現(xiàn)實中的案例，發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)善意取得制度的問題所在，然后給出自己的見解，也希望能激發(fā)讀者們一起討論。

（一）關(guān)于不動產(chǎn)善意取得制度的適用范圍問題 案例一

金立與金平系兄弟倆，其母趙某有一處房產(chǎn)，領(lǐng)有產(chǎn)權(quán)證。2007年3月，金立謊稱趙某去世（事實上2007年11月才去世）,騙取派出所出具了趙某的死亡證明。5月，金立持趙某的死亡證明，謊稱自己系趙某的獨子，到房管將趙某的房產(chǎn)過戶到自己的名下，并領(lǐng)取了房產(chǎn)證。9月，金立持騙領(lǐng)的房產(chǎn)證，與何某簽訂房屋買賣合同一份，將該房屋賣給何某（何某不知金立的房產(chǎn)證是騙來的），10月，何某領(lǐng)取了該房的產(chǎn)權(quán)證。2008年1月，金平以金立的房產(chǎn)證系騙領(lǐng)的、金立事實上非該房屋的唯一所有人為由向法院起訴，要求確認金立與何某簽訂的房屋買賣合同無效。

問題一：由于不動產(chǎn)登記簿以外的法律變動，金立一人獨自辦理了繼承登記，導(dǎo)致不動產(chǎn)登記產(chǎn)生瑕疵，何某基于不動產(chǎn)登記的公信力與金立簽訂了買賣合同，請問何某能否取得不動產(chǎn)所有權(quán)，運用的法律規(guī)則是什么？金平因此受到的損失該由誰承擔？

問題二：如果金立把趙某的房產(chǎn)變更登記為金立和金平二者共有，金立騙何某金平同意出賣房產(chǎn)，并拿出證明，何某并不知情，金立和何某簽訂房屋買賣合同，那么何某能否取得房產(chǎn)所有權(quán)？運用什么規(guī)則?會出現(xiàn)怎樣的法律效果？ 案例二

房主甲欲出售其名下房產(chǎn)，買主乙在與甲洽談時將事先準備好的假房產(chǎn)證與甲出示的真房產(chǎn)證做了“調(diào)包”。之后乙冒充甲與買主丙簽訂買賣合同，辦理登記手續(xù)時乙出示了調(diào)包取得的真實房產(chǎn)證以及偽造的高仿真身份證。登記機關(guān)審核后為其辦理了過戶登記，丙于次日支付了房款。之后，丙具體辦理房屋交接時才發(fā)現(xiàn)此前與其交易的“甲”是騙子。甲訴至人民法院，要求撤銷房屋管理部門所做出的房屋移轉(zhuǎn)登記，或者登記部門按照市價賠償全部房款。問題：丙能否取得房產(chǎn)所有權(quán)？ 案例三

在易通公司申請執(zhí)行藍天房地產(chǎn)開發(fā)公司買賣合同糾紛一案中，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人提供的線索，查封了被執(zhí)行人開發(fā)的房屋。在準備采取下一步執(zhí)行措施時，案外人吳某向法院提出執(zhí)行異議，稱其早已從被執(zhí)行人處購得該房屋，并已支付了全部價款，同時也向法院出示了與被執(zhí)行人簽訂的房屋買賣合同及付款憑證。對此，執(zhí)裁庭及時啟動了執(zhí)行異議的審查程序，對案外人的異議請求和證據(jù)材料予以審查。通過調(diào)查，執(zhí)行人員發(fā)現(xiàn)，案外人與被執(zhí)行人確實存在交易行為，異議成立。

問題：案外人吳某能否取得該房屋的所有權(quán)？

筆者主要通過以上三個案例來探討不動產(chǎn)善意取得制度的適用范圍，在我看來，不動產(chǎn)善意取得的適用范圍在實踐中存在著很多的爭議。但是被肯定的適用范圍也不是不存在，例如:

（一）共有不動產(chǎn)的部分共有人擅自出賣共有財產(chǎn)的，受讓人在善意時即可取得所有權(quán)。(二)不動產(chǎn)登記瑕疵，受讓人信賴此發(fā)生的不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)。這兩個情況在案例一中都能體現(xiàn)。案例一中金立擅自變更登記，何某基于登記的公信力而善意的簽訂了合同，并完成了登記，支付了全部價款，因而能夠基于不動產(chǎn)善意取得制度取得房產(chǎn)所以權(quán)。如果金立變更登記后，房產(chǎn)歸屬金立與金平二者共有，金立又擅自出賣共有人房產(chǎn)，何某仍然可以基于善意取得制度取得房產(chǎn)所以權(quán)。這些都是從不動產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成要件得出的?！度鹗棵穹ǖ洹穼Υ俗髁嗣鞔_規(guī)定:“出于善意而信賴不動產(chǎn)登記簿的登記，因而取得所有權(quán)或其他權(quán)利的人，均受保護”（第973條第1款）.“物權(quán)的登記不正當?shù)?，該登記對于知悉或知悉該瑕疵的第三人無效。凡無法律原因或依無約束力之法律行為而完成的登記，為不正當。因前款的登記使其物權(quán)收到侵害的人，得援引該登記的瑕疵，對抗惡意的第三人”（第974條）。我國的不動產(chǎn)善意取得制度對瑞士的善意取得制度也有所借鑒。

案例二中是有關(guān)不動產(chǎn)冒名處分行為的情況，至于丙能否基于不動產(chǎn)善意取得制度取得該房產(chǎn)的所有權(quán)還有待商榷。在這個案例中，法官最終適用了不動產(chǎn)善意取得制度，丙取得所有權(quán)。王利明教授提供理論支持：

（一）冒名處分人出賣他人房產(chǎn)屬于無權(quán)處分；

（二）第三人與冒名處分人之間存在有償法律行為；

（三）第三人已支付價款并完成過戶登記；

（四）第三人善意;據(jù)此，其認為不動產(chǎn)善意取得的全部構(gòu)成要件均已符合，故善意第三人可以確定的取得房產(chǎn)所有權(quán)。還有另外一種說法：有學(xué)者認為王利明教授對不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件存在重大誤解，不動產(chǎn)善意取得的邏輯起點應(yīng)該是不動產(chǎn)登記權(quán)利狀況錯誤，而登記權(quán)利狀況錯誤與無權(quán)處分并不等同，無權(quán)處分的外延遠大于前者，如所舉案例中冒名處分人因?qū)υ摲慨a(chǎn)無所有權(quán)和處分權(quán)自然屬于無權(quán)處分人，但不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人狀況并無錯誤。不能適用不動產(chǎn)善意取得制度。當然亦有學(xué)者認識到這一點，指出在冒名處分情形下不動產(chǎn)善意取得制度可以擴展適用。但是這里的擴展適用實在牽強。既然不動產(chǎn)冒名處分行為不能適用不動產(chǎn)善意取得制度，那么該行為該如何定性呢？根據(jù)現(xiàn)代民法自己只對自己行為負責的意思自治原則，冒名行為原則上對被冒名人無效。但該原則也存在例外，如果冒名行為符合表見代理的構(gòu)成要件時可以適用表見代理制度。此案例中丙未能核實交易對方的身份，應(yīng)承擔不能取得權(quán)利的風險。因此，筆者認為被冒名人不具有可歸責性，丙不能取得該房產(chǎn)的所有權(quán)。

案例三是關(guān)于被執(zhí)行的不動產(chǎn)能否適用不動產(chǎn)善意取得制度的問題，對于這個疑問，早就有司法解釋出臺《最高人民法院<關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定>》第十七條明確規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該，財產(chǎn)但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！憋@然此項規(guī)定對物權(quán)變動的規(guī)則做出了突破性的規(guī)定，確立了不動產(chǎn)適用善意取得制度，為執(zhí)行過程中案外人異議的審查和處理提供了新的法律依據(jù)。本案例中，案外人吳某可以依據(jù)該規(guī)定善意取得所有權(quán)。小結(jié)：

不動產(chǎn)善意取得制度的適用范圍在現(xiàn)階段仍然存在許多爭議，如未進行登記但不違章的農(nóng)村私有房產(chǎn)和宅基地使用權(quán)，雖然是不動產(chǎn)，但是在實際操作中只是比照動產(chǎn)善意取得制度來處理；還有城市中違章建造后來又取得合法手續(xù)，期間也存在交易行為，對于這樣的問題仍然不適用不動產(chǎn)善意取得制度；這一系列的問題都需要解決。不動產(chǎn)善意取得制度的適用范圍需要隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展不斷得到擴充。

（二）關(guān)于不動產(chǎn)善意取得制度的取得方式的問題

不動產(chǎn)物權(quán)善意取得是以公示公信原則作為直接理論基礎(chǔ)，它保護的是第三人對登記的信賴利益和不動產(chǎn)交易安全。要使不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度產(chǎn)生理想的效果，就必然要求建立合理的不動產(chǎn)登記制度，一方面盡可能地減少登記錯誤的發(fā)生，增強登記公信，另一方面維護真實權(quán)利人的合法權(quán)利，維持各方之間的利益平衡。而當下我國的不動產(chǎn)登記制度存在著許多的問題。案例四

張三向李四借款600萬元，張三以其辦公樓、廠房作為抵押，評估為800萬元，雙方在房管登記部門辦理了登記。張三向王五借款500萬元，以該辦公樓、廠房的占地作抵押，評估為700萬元，雙方在土地管理登記部門辦理了登記。后來因張三不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，李四和王五都要實現(xiàn)抵押權(quán)，但如何實現(xiàn)抵押權(quán)，在執(zhí)行中發(fā)生糾紛。

案例四是關(guān)于不動產(chǎn)登記的問題，我們可以看出案例中的登記機關(guān)有多個，這中情況在權(quán)利實現(xiàn)的過程中多有不便。我國目前在不動產(chǎn)登記機關(guān)的設(shè)置上存在“多頭登記”的狀況，不同的不動產(chǎn)，如土地、房屋、林地、草原、水面、灘涂、道路等分別由不同的行政部門來登記管理。鑒于這種現(xiàn)狀已經(jīng)嚴重影響到了登記的公示公信效力?！段餀?quán)法》第10條明確規(guī)定，國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一的登記制度，但《物權(quán)法》將統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法委托由法律、行政法規(guī)來規(guī)定。目前，仍然保持了多頭登記的現(xiàn)狀。為了維護交易關(guān)系和流轉(zhuǎn)秩序，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度急需出臺。

四、探究問題背后的原因

（一）我國出現(xiàn)不動產(chǎn)善意取得制度適用范圍爭議的原因

不動產(chǎn)善意取得制度適用范圍存在爭議的原因還是要從善意取得定義本身來看，善意取得制度是規(guī)范市場財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的民法制度，從其目的來看是為了維護市場交易的安全，此制度所指向的物必須是能夠在市場上進行自由交換的物，這是善意取得制度本身所應(yīng)包含的應(yīng)有之義。而法律禁止流轉(zhuǎn)或者限制流轉(zhuǎn)的物，如國家專有的物質(zhì)、爆炸物、槍支彈藥、麻醉物品、毒品等本身在市場上自由交換，既然不能在市場上自由交換，當然也就不得適用善意取得這一維護市場交易安全為目的的制度。針對不動產(chǎn)，約定排除適用，因為登記的公信力極強，即在不動產(chǎn)交易場合，權(quán)利外觀取代權(quán)利本身，登記名義人就是不動產(chǎn)的權(quán)利人。就我國登記制度不夠完善的現(xiàn)狀而言，也不能一概而論的將所有不動產(chǎn)包括在善意取得的范圍之內(nèi)，而應(yīng)視不同情況嚴格限定不動產(chǎn)善意取得的適用范圍。

（二）我國不動產(chǎn)登記呈現(xiàn)“多頭登記”狀況的原因

在我國，房屋在房產(chǎn)管理部門登記，土地在土地行政部門登記，而且各自有各自的登記原則。這種分裂的局面是歷史上形成的。1983年《城市私有房屋管理條例》第5條將城市私有房屋的登記授權(quán)給房地產(chǎn)管理機關(guān)（以下簡稱房管機關(guān)）。1986年《土地管理法》規(guī)定由土地管理部門對土地權(quán)利（包括農(nóng)民集體土地所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)）進行登記。只是該法也已經(jīng)意識到分別登記的弊端，在第62條授權(quán)地方政府可以設(shè)立一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作，制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。之后，一些城市，如深圳、上海、重慶、等，實施了“兩證合一”,但大部分地區(qū)仍然延續(xù)分立的局面。如果將不動產(chǎn)從建設(shè)用地和房屋擴展到整個不動產(chǎn)，那么登記機關(guān)更是五花八門了。如有關(guān)林木所有權(quán)的登記在林業(yè)管理部門，海域使用權(quán)的登記在海洋管理部門等。這種情況的根本原因是我國的經(jīng)濟基本制度——公有制為主，多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展。這種制度決定了資源的公有性質(zhì)，登記主體的行政性質(zhì)，但是我國經(jīng)濟狀況又比較復(fù)雜，因而對登記制度又有很多劃分和限制，想在短時間能統(tǒng)一登記制度確實不是容易之事。因為登記制度的發(fā)展與完善必須與現(xiàn)存的經(jīng)濟基礎(chǔ)相適應(yīng)。

五、解決措施及操作過程

物權(quán)法將不動產(chǎn)善意取得納入立法范疇，彌補了司法實踐中善意取得僅適用于動產(chǎn)領(lǐng)域的缺陷。不動產(chǎn)善意取得經(jīng)過法律明確了其存在的依據(jù)，但是善意取得制度如何適用不動產(chǎn)已經(jīng)是一個現(xiàn)實性的法律問題，當下我國正經(jīng)歷著大刀闊斧的改革，政治、經(jīng)濟和文化制度都發(fā)生這深刻的變化，我國民事立法也應(yīng)當具有前瞻性，順應(yīng)社會的發(fā)展方向，不拘泥于現(xiàn)有的體制。針對不動產(chǎn)善意取得制度的完善，筆者提出以下建議：

（一）對不動產(chǎn)善意取得制度的適用范圍加以明確

在物權(quán)法的司法解釋中，筆者認為應(yīng)當對適用善意取得的不動產(chǎn)范圍加以明確，使善意第三人在進行交易時知曉哪些不動產(chǎn)可以適用善意取得，哪些不動產(chǎn)即使通過交易支付了對價依然無法取得不動產(chǎn)的所有權(quán)。使法官在判案時有法可以，避免了自由裁量權(quán)的濫用，保護并平衡各方利益。

（二）對不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件加以明晰

不動產(chǎn)善意取得應(yīng)該符合的要件，在我看來，應(yīng)該有以下

（一）不動產(chǎn)已經(jīng)登記在冊；

（二）受讓人須以合理的價格有償轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)已經(jīng)完成變更登記；

（四）標的物為法律不禁止或者不限制轉(zhuǎn)讓的物；(五)轉(zhuǎn)讓合同本身應(yīng)當合法有效。在物權(quán)權(quán)法實施過程中，權(quán)利人對不動產(chǎn)（主要為房地產(chǎn)）的登記將越來越重視，這可能導(dǎo)致大量不動產(chǎn)登記的涌現(xiàn)，這就要求我國登記機關(guān)更加規(guī)范操作。特別是不動產(chǎn)價值相對動產(chǎn)較高，一旦損失將會對權(quán)利人造成重大影響，預(yù)見到這樣的后果，當事人一般會主動到不動產(chǎn)登記管理機關(guān)去履行相關(guān)手續(xù)，主動進行不動產(chǎn)的登記、變更、涂銷，從而從源頭上解決了不動產(chǎn)登記權(quán)利與真實權(quán)利的不一致問題。而對善意第三人來講，物權(quán)法的司法解釋明確善意取得不動產(chǎn)的條件，善意第三人在進行不動產(chǎn)交易時也相應(yīng)會更加注重取得不動產(chǎn)的登記，這對善意第三人的保護是一張很好的保障。

（三）對不動產(chǎn)善意取得相應(yīng)制度的完善 不動產(chǎn)善意取得制度不是一項孤立的制度，其的有著深刻的理論支持和較長的發(fā)展完善路程。當下最急需完善的是不動產(chǎn)登記制度。筆者認為在不動產(chǎn)登記制度建立和完善過程中，需要解決的問題主要有以下幾個方面：1.可以將土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)及其他房地產(chǎn)權(quán)利作為私權(quán)對待，因而可以將房地產(chǎn)權(quán)登記定位于私權(quán)保護，而不是國家干預(yù)或行政管制。登記制度的設(shè)計要淡化行政色彩，使登記成為確保交易安全的一項制度，而不僅僅是行政監(jiān)管制度。2.要建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)利登記機關(guān)，至于誰來擔任不動產(chǎn)登記機關(guān)仍然出于討論之中，有學(xué)者建議有法院來統(tǒng)一管理。并且將之立法。3.盡快完善農(nóng)村土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的登記制度，以登記制度完善促進農(nóng)村房地產(chǎn)交易，以農(nóng)村房地產(chǎn)登記與城市房地產(chǎn)登記制度的統(tǒng)一，促進城市和農(nóng)村房地產(chǎn)交易規(guī)則的統(tǒng)一。結(jié)束語：

筆者在本文中論述的不動產(chǎn)善意取得制度適用的問題比較淺顯，不動產(chǎn)善意取得制度作為新確立的事物，仍須經(jīng)過實踐的檢驗，許多問題還會不斷出現(xiàn)。在本文中，筆者只是就爭議很大的問題發(fā)表一下自己的見解，希望能起到拋磚引玉的作用。