第一篇：保利房地產(chǎn)策劃書(shū)

一、前言

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是將策劃理論與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)管理等有關(guān)理論與知識(shí)結(jié)合，并應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中的一門(mén)新興邊緣學(xué)科。它根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀(guān)的市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以獨(dú)特的概念設(shè)計(jì)為核心，綜合運(yùn)用各種策劃手段，按一定的程序?qū)ξ磥?lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性的規(guī)劃，并以具有可操作性的房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)，具有地域性、系統(tǒng)性、前瞻性、市場(chǎng)性、創(chuàng)新性、操作性、多樣性。

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)中表現(xiàn)出來(lái)的只是制度上的福利分配。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)在某種意義上講，是統(tǒng)制經(jīng)濟(jì)、短缺經(jīng)濟(jì)，或者叫倉(cāng)庫(kù)經(jīng)濟(jì)，采購(gòu)員滿(mǎn)天飛。而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是自由經(jīng)濟(jì)，過(guò)剩經(jīng)濟(jì)或推銷(xiāo)經(jīng)濟(jì)、推銷(xiāo)員經(jīng)濟(jì)。研究一般的商品到貨幣，已經(jīng)不是一個(gè)輕松的話(huà)題了，研究巨大的、不可移動(dòng)的、十分耐用的房屋這個(gè)特殊的商品就會(huì)難上加難了。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)中，我們所有的勞動(dòng)和一切付出，都要受到市場(chǎng)的最后檢驗(yàn)，它的自身價(jià)值最終都是要經(jīng)過(guò)銷(xiāo)售才能得到承認(rèn)。所以，營(yíng)銷(xiāo)是永恒的主題，是社會(huì)生產(chǎn)目的所決定的，也是企業(yè)生存和發(fā)展的客觀(guān)要求所決定的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，營(yíng)銷(xiāo)策劃極其重要，為了能更好的策劃房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)，于是帶出了房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)。

二、淺析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況

（一）當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)形勢(shì)

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了近10年（1998--2007）的高速增長(zhǎng)和繁榮后，和當(dāng)前的中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)一樣，進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整周期。從全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)來(lái)看，2007年10月份最高，從10月份開(kāi)始出現(xiàn)下降，而整個(gè)2008年呈下降趨勢(shì)，到2008年10月份處于低迷狀態(tài)，比07年同期回落了8.13%，比08年6月份回落了4.62%，整個(gè)08年進(jìn)入了比較深度的回調(diào)期。09年以來(lái)的頭兩個(gè)月份，國(guó)內(nèi)的部分城市，特別是幾個(gè)特大城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)新房成交量有所上升。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)基本競(jìng)爭(zhēng)格局

房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)歷了4個(gè)階段：

1、成本競(jìng)爭(zhēng)階段：在這一階段，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)以成本競(jìng)爭(zhēng)為主要特征--誰(shuí)的項(xiàng)目成本(當(dāng)然包括土地成本)低，誰(shuí)就具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

2、性?xún)r(jià)比競(jìng)爭(zhēng)階段：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，2003年以來(lái)，部分在“均好性”上做的比較好的開(kāi)發(fā)商紛紛喊出“性?xún)r(jià)比更優(yōu)”(廣告語(yǔ))和“性?xún)r(jià)比最優(yōu)”(口頭語(yǔ))，而且大都取得了良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

3、模式競(jìng)爭(zhēng)階段：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式包括產(chǎn)品模式和管理模式。產(chǎn)品模式就是基于預(yù)測(cè)和研發(fā)的、適合市場(chǎng)需求和自身能力的、可復(fù)制開(kāi)發(fā)的、獨(dú)特的、相對(duì)固化的項(xiàng)目類(lèi)型。所謂管理模式就是適應(yīng)新的投資模式和企業(yè)產(chǎn)品模式的、適應(yīng)企業(yè)自身實(shí)際的全面管理體系。適宜的管理模式是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的最基本保障。

4、品牌競(jìng)爭(zhēng)階段：當(dāng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)到一定階段，隨著大量的中小企業(yè)被淘汰出局，房地產(chǎn)市場(chǎng)份額的集中度會(huì)越來(lái)越高。屆時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)階段。因?yàn)楦鞯匕l(fā)展的不均衡，以上四種階段在一定時(shí)期內(nèi)會(huì)同時(shí)呈現(xiàn)，但趨勢(shì)是必然的。

三、“保利·東灣”房地產(chǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介

（一）“保利·東灣”基本概況

保利東灣，位于下沙東南部錢(qián)塘江畔，東臨錢(qián)塘江以及開(kāi)發(fā)區(qū)沿江大道綠化帶；西至開(kāi)發(fā)區(qū)22號(hào)大街，南、北分別與金隅、世茂項(xiàng)目相鄰。東灣項(xiàng)目總用地面積435畝，總建筑面積86萬(wàn)㎡，地上總建筑面積為68.5萬(wàn)㎡，其中住宅面積48.5萬(wàn)㎡，商業(yè)金融綜合體面積20萬(wàn)㎡，是下沙區(qū)域建筑體量最大的城市綜合體。

（二）“保利·東灣”特色剖析

1、保利東灣占據(jù)東部自然景觀(guān)最為優(yōu)越的位置，三重“美”由遠(yuǎn)及近依次鋪排，營(yíng)造人與自然，人與建筑，自然與建筑和諧共生的大環(huán)境。

①“視界，俯瞰1000米江岸潮汐 ”

---千米一線(xiàn)江景，盡享城市稀缺資源。保利東灣，俯瞰灣區(qū)的宏大襟懷，無(wú)限開(kāi)闊的江景視野在時(shí)間流轉(zhuǎn)，光影變化與潮汐起伏中。

②“境界，天賦2200畝生態(tài)濕地”

---沿錢(qián)塘江的濕地公園，以親水平臺(tái)，臨水棧道，構(gòu)成了住區(qū)外圍近百米縱深的開(kāi)闊景觀(guān)帶，多種植被、鳥(niǎo)類(lèi)在此棲息,整個(gè)社區(qū)掩映在生態(tài)綠洲之中.③“心界，環(huán)擁18萬(wàn)㎡水生園林”

---18萬(wàn)㎡水生園林,5萬(wàn)㎡中央景觀(guān)，以自然觀(guān)溪澗聯(lián)絡(luò)園林脈絡(luò)，各種溪澗疊水、生態(tài)綠島、曲折木橋等景觀(guān)元素穿插其中，使水、建筑和人在自然中生成和諧的旋律。

2、保利東灣客戶(hù)數(shù)1495，容積率為2.09，綠化率為35%，物業(yè)費(fèi)1.44元/平方米·月，地下車(chē)位配比1:08。

3、交通便捷，咫尺CBD，接軌主城區(qū)。

地鐵一號(hào)線(xiàn)-據(jù)本項(xiàng)目約800米，目前已全面啟動(dòng)建設(shè)，屆時(shí)20分鐘暢達(dá)武林廣場(chǎng)，貫通杭州東站綜合樞紐。

沿江大道-設(shè)計(jì)路寬40米的沿江大道，開(kāi)通在即，15分鐘無(wú)縫對(duì)接CBD。艮山東路-雙向六車(chē)道，與環(huán)城西路相接，與新塘路、秋濤路、環(huán)城東路、建國(guó)路交叉。

德勝快速路-雙向六車(chē)道，與文一路相接，與機(jī)場(chǎng)路、紹興路、秋濤路、湖墅路交叉，輻射主城區(qū)繁榮要地。

立體路網(wǎng)，通達(dá)國(guó)際，下沙大橋、蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)、瀘杭甬高速、杭金衢高速、繞城高速，立體交通系統(tǒng)，出行四通八達(dá)--“杭州最美的東部灣”，匯聚三重美境。

視界--俯瞰1000米江岸潮汐 ；

境界--天賦2200畝生態(tài)濕地；

心界--環(huán)擁18萬(wàn)㎡水生園林。

四、“保利·東灣”營(yíng)銷(xiāo)構(gòu)想

（一）核心營(yíng)銷(xiāo)理念

差異化競(jìng)爭(zhēng)、打造高性?xún)r(jià)比的杭州東部灣天堂。

（二）SWOT具體分析

【優(yōu)勢(shì)】

1、企業(yè)的高知名度和美譽(yù)度

保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司，是中國(guó)保利集團(tuán)控股的大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，是中國(guó)保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要運(yùn)作平臺(tái)，國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)。17年來(lái)，保利地產(chǎn)保持高速穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，現(xiàn)已進(jìn)入規(guī)?；l(fā)展階段。2008年9月，“中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組”發(fā)布《2008年中國(guó)房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值研究報(bào)告》，保利地產(chǎn)以60.41億元的最新價(jià)值，連續(xù)4年榮膺“國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值”第一名、“中國(guó)房地產(chǎn)央企領(lǐng)先品牌”。

保利地產(chǎn)秉承“務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、規(guī)范、卓越”的經(jīng)營(yíng)方針，一貫主張與堅(jiān)持“和諧、自然、舒適”的開(kāi)發(fā)理念與產(chǎn)品特色，并將“和諧”提升至公司品牌建設(shè)戰(zhàn)略的高度，多年來(lái)對(duì)和諧生活的孜孜以求和務(wù)實(shí)、高效、誠(chéng)信的穩(wěn)健風(fēng)格贏得了社會(huì)和廣大消費(fèi)者的贊譽(yù)與信賴(lài)。

2、項(xiàng)目整體規(guī)模宏大

從去年22.8億拿地，到今年上半年房交會(huì)盛大亮相，預(yù)計(jì)下半年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，體現(xiàn)了其一貫的快速開(kāi)發(fā)的大盤(pán)運(yùn)作模式。東灣項(xiàng)目總用地面積435畝，總建筑面積86萬(wàn)㎡，地上總建筑面積為68.5萬(wàn)㎡，其中住宅面積48.5萬(wàn)㎡，商業(yè)金融綜合體面積20萬(wàn)㎡，是下沙區(qū)域建筑體量最大的城市綜合體。配套較完善，政府投入力度較大，減少了因供應(yīng)量較大而引起的項(xiàng)目?jī)r(jià)格下降的可能。

3、面向所有消費(fèi)群的設(shè)計(jì)，尤其是大中型配小戶(hù)型的“親情房”適應(yīng)了都市老齡化的趨勢(shì)。保利東灣（北區(qū)13-5面積：62m2）

方正緊湊，自主投資兩相宜；

超大雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，讓溫馨生活更添一絲浪漫；

全明戶(hù)型設(shè)計(jì)，采光，通風(fēng)性極佳；

大尺度主臥，讓生活更加舒適；

約60平米，經(jīng)濟(jì)實(shí)用。

保利東灣（A-1偶數(shù)層面積：89m2）

經(jīng)典全明戶(hù)型，功能布局合理；

南北通透，采光、觀(guān)精完美融合；

入戶(hù)花園設(shè)計(jì)，可變空間引入綠色健康生活；

客廳、主臥朝南大尺度開(kāi)間、尊享完美景觀(guān)。

奇偶層挑高花園設(shè)計(jì)，無(wú)限風(fēng)光與生活同在；

保利東灣（A-4面積：163m2）

尊貴大氣空間格局，打造完美、奢華的生活品質(zhì)；

5米超寬開(kāi)間客廳，連接?xùn)|向露臺(tái)，開(kāi)啟豁達(dá)視野；

雙套間尊貴配置，從容流露居者風(fēng)華；

客廳、餐廳錯(cuò)開(kāi)布局，尊享別墅級(jí)生活；

奇偶錯(cuò)層挑高花園設(shè)計(jì)，270度縱覽一線(xiàn)江景。

4、周邊地理?xiàng)l件優(yōu)越

整個(gè)項(xiàng)目東南面一線(xiàn)面江，擁有1公里長(zhǎng)的無(wú)遮擋一線(xiàn)江景，同時(shí)項(xiàng)目周邊還有200多米寬的江堤灘涂公園，以及杭州東部非常罕見(jiàn)的原生態(tài)濕地景觀(guān)。靠近大學(xué)城，人文氣息濃郁。

5、開(kāi)發(fā)能力及物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是保利集團(tuán)優(yōu)先和重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。保利始終堅(jiān)持“和諧生活、自然舒適”的品牌主張，巧妙實(shí)施文化地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，融合深厚的文化積淀與不凡的品味追求，全力打造具有獨(dú)特氣質(zhì)的地標(biāo)性建筑，業(yè)已形成集商務(wù)辦公、酒店、商品住宅、別墅、文化商業(yè)為一體的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

保利的物業(yè)管理業(yè)務(wù)導(dǎo)入標(biāo)準(zhǔn)化管理體系，致力于中國(guó)高端物業(yè)和高星級(jí)酒店的管理與發(fā)展，其三十多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目涉及辦公樓、酒店、商場(chǎng)、別墅、住宅等多個(gè)領(lǐng)域，遍及華北、華東、華中、華南、西南、東北等地區(qū)，已形成以北京、上海、廣州、哈爾濱、武漢為中心的五大區(qū)域管理格局。2007年被評(píng)為'中國(guó)物業(yè)管理誠(chéng)信品牌百?gòu)?qiáng)企業(yè)'稱(chēng)號(hào)；2006年保利物業(yè)與第一太平戴維斯（中國(guó)）有限公司戰(zhàn)略合作，成立中外合資公司

【劣勢(shì)】

1.地理位置太偏僻，交通不便；

2.國(guó)有大型企業(yè)，市場(chǎng)反應(yīng)顯得緩慢；

3.新開(kāi)發(fā)的區(qū)域，配套不夠完善，離市中心較遠(yuǎn)；

4.周邊還有化工廠(chǎng)等不利于居住的設(shè)施。

【機(jī)會(huì)】

杭州政府提出的“城市東擴(kuò)旅游西進(jìn)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略是杭州開(kāi)始從西湖時(shí)代邁入錢(qián)塘江時(shí)代，而錢(qián)塘江的江岸線(xiàn)的長(zhǎng)度是絕對(duì)的。隨著地鐵、沿江大道的開(kāi)通，下沙沿江居住區(qū)將成為真正的“離塵不離城”的第三代江景國(guó)際社區(qū)。這些都為保利o東灣的成功運(yùn)營(yíng)提供了充足的信心保障。保利東灣作為保利進(jìn)駐杭州的首發(fā)項(xiàng)目，被地產(chǎn)集團(tuán)定位為布局長(zhǎng)三角的核心精品項(xiàng)目。

隨著杭州“城市東擴(kuò)發(fā)展”戰(zhàn)略的進(jìn)一步實(shí)施、錢(qián)江新城CBD核心區(qū)的正式對(duì)外開(kāi)放以及沿江大道的通車(chē)，作為CBD后花園的杭州東部灣高尚居住區(qū)將被越來(lái)越多的杭州市民所認(rèn)可和接受；工作在CBD，生活在灣區(qū)將成為一種時(shí)尚的生活方式。保利o東灣作為該區(qū)域的品牌樓盤(pán)，憑借其景觀(guān)、規(guī)劃、產(chǎn)品、配套的綜合優(yōu)勢(shì)，將成為與CBD上流階層的人文精神、生活觀(guān)念、生活方式和諧相融的城市第一居所。

【威脅】

1、項(xiàng)目周邊樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)威脅是顯而易見(jiàn)的。保利東灣南、北分別與金隅、世茂相鄰，面臨著強(qiáng)大的壓力。

2、周?chē)h(huán)境設(shè)施不能在短時(shí)間內(nèi)完善，顯得荒涼，打擊消費(fèi)者信心。

（三）項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)挖掘

1、小區(qū)景觀(guān)設(shè)計(jì)要點(diǎn)(環(huán)境規(guī)劃)

①江灣、濕地、園景三重景觀(guān)一體化，環(huán)境設(shè)施好；

②世界建筑傳奇人物、建筑大師賴(lài)特；

③因地制宜的“草原住宅”、有機(jī)建筑理念。

2、電梯的設(shè)置

兩梯兩戶(hù)私家電梯大宅、兩梯三戶(hù)陽(yáng)光電梯公寓

3、完全人車(chē)分流系統(tǒng)3、26萬(wàn)m2商業(yè)復(fù)合街區(qū)，采用歐美商業(yè)地產(chǎn)新模式--生活方式中心（Lifestyle Center）藍(lán)本，整合城市、街道、綠地、公園，構(gòu)筑灣區(qū)社交場(chǎng)、名利場(chǎng)、休閑場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、生活場(chǎng)，形成以商業(yè)為中心，純粹的高品質(zhì)生活專(zhuān)屬領(lǐng)域，營(yíng)建開(kāi)放、多元的國(guó)際灣區(qū)生活時(shí)態(tài)。

5、物業(yè)公司為保利內(nèi)部物業(yè)，有效品質(zhì)保證1.4元/m6、“親情房”模式

7、和著名裝修公司聯(lián)合創(chuàng)辦家庭承包裝潢比賽

（四）“保利·東灣”項(xiàng)目定位

1）市場(chǎng)定位

1、購(gòu)買(mǎi)者為70％的杭州市區(qū)人，30％的外地人。其中包括二次置業(yè)、休閑置業(yè)等投資者。

2、消費(fèi)群體主要針對(duì)時(shí)尚的白領(lǐng)小資、需要贍養(yǎng)老人的中年夫婦、為兒女準(zhǔn)備婚房的父母。

2）功能定位

“保利·東灣”總建筑面積為86萬(wàn)平方米，其中住宅60萬(wàn)平方米，商業(yè)金融綜合體26萬(wàn)平方米。規(guī)模大、檔次高的商業(yè)金融綜合體不僅能滿(mǎn)足消費(fèi)者居住和休息的基本功能，更能為住戶(hù)提供完善、高尚的生活配套服務(wù)。其美觀(guān)的外形、齊全的配套設(shè)施，寬綽的住宅面積，良好的采光設(shè)計(jì)以及融合江灣、濕地、園景三重景觀(guān)為一體的至尊環(huán)境，為消費(fèi)者展開(kāi)了一幅舉世無(wú)雙的畫(huà)卷。

3）象征性定位

打造高端精品樓盤(pán)

4）價(jià)格設(shè)定

一期房源58-202㎡，價(jià)格在6000-8000元/㎡，其中7層以上一般每層加價(jià)比例為0.8％，以下每層下調(diào)0.5％。

排屋別墅200㎡以上，300萬(wàn)元/套起。江景房上調(diào)8－10％左右，靠北臨馬路邊下調(diào)3－5％。入市時(shí)：采用低價(jià)戰(zhàn)略，能較快地啟動(dòng)市場(chǎng)。為了標(biāo)榜保利物業(yè)的出類(lèi)拔萃的地位、完善的功能和優(yōu)良的環(huán)境，可采用高價(jià)策略吸引高消費(fèi)者入市。

五、“保利·東灣”推廣策略

（一）總體營(yíng)銷(xiāo)思路

我們不僅要強(qiáng)調(diào)顧客導(dǎo)向，同時(shí)還要強(qiáng)調(diào)從其自身的特點(diǎn)和個(gè)性、各種功能出發(fā)揚(yáng)長(zhǎng)避短，生產(chǎn)和提供顧客需求的、比競(jìng)爭(zhēng)者更優(yōu)的產(chǎn)品，從而實(shí)施特色營(yíng)銷(xiāo)。除了產(chǎn)品特色之外，我們還應(yīng)以獨(dú)特而優(yōu)越的品牌、質(zhì)量、技術(shù)、營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)等有別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，從而在競(jìng)爭(zhēng)中占有優(yōu)勢(shì)。

◆品牌戰(zhàn)略

①保利房產(chǎn)，中國(guó)房產(chǎn)央企龍頭

作為保利集團(tuán)控股的大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，17年來(lái)，保利地產(chǎn)保持高速穩(wěn)定的發(fā)展勢(shì)態(tài)，已形成廣州、北京、上海、杭州等18個(gè)城市的全國(guó)戰(zhàn)略布局，連續(xù)四年榮膺“國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值第一”，并與2009年進(jìn)階“中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力前3強(qiáng)”。

保利·東灣是保利地產(chǎn)進(jìn)入杭州的首部作品和重要作品，傳承保利“和諧生活，自然舒適”的開(kāi)發(fā)理念，結(jié)合杭州“精致和諧，大氣開(kāi)放”的文化特質(zhì)，以“國(guó)際、生態(tài)、人文、健康”為宗旨，締造成86萬(wàn)㎡的世界級(jí)灣區(qū)。

②保利·東灣，引領(lǐng)杭州灣居時(shí)代

縱觀(guān)世界高端物業(yè)，風(fēng)景怡人、交通便捷的灣區(qū)歷來(lái)是上流社會(huì)集萃之地，錢(qián)塘江東部灣唯一可媲美西溪濕地景區(qū)，承接杭州未來(lái)城市坐標(biāo)-錢(qián)江新城CBD，具有稀缺的景觀(guān)資源和優(yōu)越的區(qū)位條件。

保利·東灣，作為下沙區(qū)域內(nèi)唯一候選“2009杭州生活品質(zhì)體驗(yàn)榜”的樓盤(pán)，以賴(lài)特式大師級(jí)別墅、Art-Deco經(jīng)典府邸、灣區(qū)生活方式中心三大物業(yè)形式。打造東部灣首席城市綜合體，締造東杭城人居標(biāo)桿，引領(lǐng)杭州灣居時(shí)代。

◆特色營(yíng)銷(xiāo)

（1）“親情房”模式

建筑物是以人為本的，現(xiàn)代住宅小區(qū)應(yīng)充分提供給居住者交流、溝通的機(jī)會(huì)。保利·東灣以綜合大中小型以及別墅為一體，可以滿(mǎn)足不同階層不同年齡的客戶(hù)；但我們針對(duì)都市老齡化的趨勢(shì)，主打以大中型配小戶(hù)型的“親情房”模式。發(fā)揚(yáng)中華民族敬老愛(ài)老的傳統(tǒng)美德，以取得良好的社會(huì)效益。

有一句話(huà)說(shuō)的好：“家不是講理的地方，家是講情的地方?！倍坝H情房”最妙的地方就是以“空間換時(shí)間，以時(shí)間換親情”，兒女既可以隨叫隨到，又可以避免長(zhǎng)久住在一起的磕磕碰碰，演繹家之親情

（2）生態(tài)健康理念

生態(tài)人居空間離不開(kāi)良好的環(huán)境和防臺(tái)污染的措施，綠色環(huán)保型住宅備受到世人矚目。保利·東灣充分借助沿江面較寬的優(yōu)勢(shì)，采用扇形半圍合布局，納江入懷，最大尺度上滿(mǎn)足業(yè)主東南望江的資源優(yōu)勢(shì)。

此外保利·東灣所處的位置就是東部灣濕地公園，而保利·東灣的別墅區(qū)正是依據(jù)這一城市江灣濕地的自然環(huán)境量身打造的、完全融合于東部灣“水天一色”的大師級(jí)城市江灣別墅。

（二）項(xiàng)目廣告策略

◆推廣策略

推廣是本項(xiàng)目起勢(shì)的關(guān)鍵，也是前期營(yíng)銷(xiāo)策劃工作的重點(diǎn)之一。我們的目標(biāo)是：加大廣告投放力度，集中優(yōu)勢(shì)兵力打殲滅戰(zhàn)。宣傳推廣，按照有沒(méi)有通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)實(shí)施，大體可以分為：網(wǎng)上推廣，網(wǎng)下推廣。

網(wǎng)上推廣包括廣告電子郵件、許可性電子郵件營(yíng)銷(xiāo)（E-mail）、搜索引擎推廣、鏈接、網(wǎng)絡(luò)廣告、網(wǎng)站注冊(cè)及信息發(fā)布（免費(fèi)的、付費(fèi)的）、社區(qū)營(yíng)銷(xiāo)、登錄網(wǎng)址導(dǎo)航、手機(jī)短信推廣、即時(shí)通訊工具（QQ、MSN、YAHOO、UC、貿(mào)易通、旺旺等等）、博客；

網(wǎng)下推廣包括傳真、登門(mén)、電視、雜志、報(bào)紙、戶(hù)外標(biāo)牌、墻體廣告、禮品（掛歷、臺(tái)歷、賀卡、明信片、鼠標(biāo)墊、紙杯、鑰匙扣、煙灰缸）、直郵信函、行客戶(hù)培訓(xùn)會(huì)、見(jiàn)面會(huì)、座談會(huì)、沙龍、體育活動(dòng)、團(tuán)拜會(huì)、聯(lián)宜會(huì)、參加展會(huì)、廣交會(huì)、口碑推廣。

◆廣告宣傳策略

?廣告定位

經(jīng)過(guò)對(duì)周邊項(xiàng)目的認(rèn)真調(diào)查分析和對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者的分析，根據(jù)本案的產(chǎn)品定位，我們認(rèn)為在本案的廣告宣傳定位上應(yīng)該實(shí)實(shí)在在從消費(fèi)者的心理出發(fā)，強(qiáng)調(diào)地域性概念，突出以人為本的理念。

?廣告形式建議

①報(bào)紙廣告：新聞性強(qiáng)、時(shí)效性明顯；

②雜志廣告：目標(biāo)客戶(hù)針對(duì)性強(qiáng)、對(duì)項(xiàng)目形象品質(zhì)樹(shù)立能較好體現(xiàn)；

③直投廣告：地域客戶(hù)針對(duì)性強(qiáng)，時(shí)效性明顯；

④戶(hù)外廣告牌（指路牌）：對(duì)項(xiàng)目形象品質(zhì)樹(shù)立能較好體現(xiàn)，指路牌功能性明顯； ⑤售樓書(shū)：形象冊(cè)、賣(mài)點(diǎn)冊(cè)、戶(hù)型冊(cè)DM單頁(yè)（海報(bào)）賣(mài)點(diǎn)集中型，突出品質(zhì)感； ⑥商城商訊：起到造勢(shì)效果,提高知名；

⑦電視廣告：眼見(jiàn)為實(shí)說(shuō)服力強(qiáng)，費(fèi)用高頻率低；

⑧廣播廣告：目標(biāo)客戶(hù)針對(duì)性強(qiáng)（交通臺(tái)）、全天套播形式收聽(tīng)頻率高強(qiáng)化記憶； ⑨展覽展示：客戶(hù)群集中針對(duì)性強(qiáng)，對(duì)項(xiàng)目形象品質(zhì)樹(shù)立能較好體現(xiàn)，促銷(xiāo)效果好； ⑩公交廣告：新亮點(diǎn)。

?媒體組合建議

“投放原則”：

①最優(yōu)化的投入與產(chǎn)出，以一個(gè)有效的推廣形式將信息送達(dá)最大量的目標(biāo)受眾群； ②以主流媒體為主其它媒體為輔，按銷(xiāo)售進(jìn)度分階段進(jìn)行相應(yīng)媒體選擇和投放力度?！爸魍赌繕?biāo)”：

以報(bào)紙雜志平面媒體為主、廣播廣告、戶(hù)外廣告牌為輔的組合選擇。

①發(fā)行量大、覆蓋面廣、讀者階層廣泛的主流平面媒體：房地產(chǎn)專(zhuān)版開(kāi)辦時(shí)間長(zhǎng)，運(yùn)作較成熟，是買(mǎi)房者的首選關(guān)注媒體。廣告效果為業(yè)內(nèi)及廣大客戶(hù)認(rèn)同，廣告收效好，如《都市快報(bào)》、《錢(qián)江晚報(bào)》、《行報(bào)》。

②千人成本較低，顧客導(dǎo)向明確的非主流平面媒體：針對(duì)時(shí)尚的白領(lǐng)小資、需要贍養(yǎng)老人的中年夫婦、為兒女準(zhǔn)備婚房的父母。如《休閑》、《時(shí)尚家居》、《夕陽(yáng)紅》等

③覆蓋率最高的公交多維廣告：一次投入，屢次投放，消費(fèi)者記憶深刻。相比枯燥的平面廣告，有動(dòng)畫(huà)有聲音的公交廣告也更吸引人。再者，我們主打的消費(fèi)者群體中一部分人會(huì)以公交出行多，上下班的途中更容易并愿意接受我們的信息。

◆銷(xiāo)售道具準(zhǔn)備

(1)樣板房：

最好是建一些交樓的樣品（清水樣板房）或者說(shuō)與交樓標(biāo)準(zhǔn)一致的樣板房。省得購(gòu)房者有被騙之感。而且少一些爭(zhēng)議。

做不花哨的樣板房并不等于不要建好小區(qū)景觀(guān)和社區(qū)公用建筑。建筑物商品不僅僅包括使用空間、使用空間的分布與組合，它還包括使用空間（建筑物）的外觀(guān)，以及建筑空間所處的位置與周邊條件與景觀(guān)。

(2)樓書(shū)：

形象冊(cè)、賣(mài)點(diǎn)冊(cè)、戶(hù)型冊(cè)和M單頁(yè)（海報(bào)）賣(mài)點(diǎn)集中型，突出品質(zhì)感；樓書(shū)發(fā)放的數(shù)量越多，吸引到意向性客戶(hù)的可能性也就越大。豪華樓書(shū)是有必要的，做得越精美，對(duì)購(gòu)房者的吸引力越大。

(3)電子樓書(shū)新亮點(diǎn)：

(Ⅰ)提升公司與樓盤(pán)的整體形象。

(Ⅱ)生動(dòng)的多媒體表現(xiàn)形式，加強(qiáng)客戶(hù)印象。

(Ⅲ)延伸信息傳播時(shí)間與空間。

(Ⅳ)促成樓盤(pán)交易。

(4)沙盤(pán)及展板展示：

相比樓書(shū)，沙盤(pán)具有形象直觀(guān)、立體感強(qiáng)的特點(diǎn)，它能夠從宏觀(guān)上展示樓盤(pán)的布局、環(huán)境。﹡展板內(nèi)容：整體概況、交通、建筑設(shè)計(jì)、園林、配套、物業(yè)管理、風(fēng)格描述； ﹡沙盤(pán)：規(guī)格做大，突出項(xiàng)目的高品質(zhì)，同時(shí)便于客戶(hù)的細(xì)致了解。

（三）項(xiàng)目銷(xiāo)售策略

◆建立多元化的銷(xiāo)售渠道

?直銷(xiāo)

?巡回展銷(xiāo)會(huì)

?網(wǎng)絡(luò)聯(lián)銷(xiāo)

?跨行業(yè)聯(lián)合直銷(xiāo)

◆銷(xiāo)售人員培訓(xùn)

?商鋪銷(xiāo)售人員應(yīng)掌握的地產(chǎn)知識(shí)

?商鋪銷(xiāo)售人員應(yīng)掌握的商用物業(yè)產(chǎn)品知識(shí)

六、結(jié)束語(yǔ)

我們知道，營(yíng)銷(xiāo)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的永恒主題，房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)也是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目起著至關(guān)重要的作用。其實(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的一種手段、一副工具和一位助手。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書(shū)的展示可以讓人對(duì)此項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目有深入的認(rèn)識(shí)、整體的概念和全面的了解。

在參加這次“焦點(diǎn)網(wǎng)杯”第二屆在杭高校房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大賽中，我們隊(duì)隊(duì)員全方位地比較了這10座指定的樓盤(pán)的特點(diǎn)，有征對(duì)性地選擇了“保利·東灣”樓盤(pán)。在設(shè)計(jì)“保利·東灣”房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)時(shí)，我們通過(guò)上網(wǎng)搜索、資料查詢(xún)、文獻(xiàn)查看、意見(jiàn)交流、調(diào)查詢(xún)問(wèn)等各種途徑，收集 “保利·東灣”的詳細(xì)數(shù)據(jù)、圖表，結(jié)合各種各樣的數(shù)據(jù)和文字資料，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、比較和分析，最后設(shè)計(jì)出這份“保利·東灣”房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)。

在這個(gè)思考、策劃、分析和設(shè)計(jì)的過(guò)程中，我們每一位隊(duì)員感受頗深，鍛煉很多，收獲頗多，受益匪淺。

第二篇：保利房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理制度

華譽(yù)控股有限公司財(cái)務(wù)管理制度

為了加強(qiáng)公司的財(cái)務(wù)管理工作，規(guī)范公司的財(cái)務(wù)行為，維護(hù)股東的權(quán)益，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及公司章程的規(guī)定，結(jié)合公司實(shí)際情況，制定本財(cái)務(wù)管理制度。

第一條 公司的財(cái)務(wù)管理工作實(shí)行統(tǒng)一管理、分級(jí)負(fù)責(zé)原則； 總經(jīng)理對(duì)公司的日常財(cái)務(wù)管理工作全面負(fù)責(zé)，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具體負(fù)責(zé)，各層級(jí)、各崗位按照相應(yīng)的職責(zé)和權(quán)限履行財(cái)務(wù)管理職責(zé)，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二條 公司的以下重大財(cái)務(wù)事項(xiàng)需由股東大會(huì)按規(guī)定程序?qū)徸h通過(guò)：

（一）決定公司的投資計(jì)劃。

（二）批準(zhǔn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案。

（三）批準(zhǔn)公司的利潤(rùn)分配方案和虧損彌補(bǔ)方案。

（四）增加或減少注冊(cè)資本。

（六）公司合并、分立、解散、清算或者變更公司形式。

（七）聘用或解聘會(huì)計(jì)師事務(wù)所。

（八）達(dá)到規(guī)定條件需由股東大會(huì)審議的重大資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)和出售。

（九）達(dá)到規(guī)定條件需由股東大會(huì)表決的交聯(lián)交易。

（十）達(dá)到規(guī)定條件需由股東大會(huì)審議的擔(dān)保行為。

（十一）法律法規(guī)及公司章程規(guī)定需由股東大會(huì)審議通過(guò)的其他財(cái)務(wù)事項(xiàng)。

第三條 公司的以下重大財(cái)務(wù)事項(xiàng)需由公司董事會(huì)審議通過(guò)，其中涉及股東大會(huì)權(quán)限的財(cái)務(wù)事項(xiàng)在董事會(huì)審議通過(guò)后需報(bào)股東大會(huì)審議批準(zhǔn)：

（一）決定公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案。

（二）制訂公司的財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案。

（三）制訂公司的利潤(rùn)分配方案和虧損彌補(bǔ)方案。

（四）制訂公司增加或者減少注冊(cè)資本方案。

（五）擬訂公司重大收購(gòu)、公司合并、分立、解散及變更公司形式的方案。

（六）決定達(dá)到規(guī)定條件需由董事會(huì)審議的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、股權(quán)投資、資產(chǎn)處置、重大合同簽訂、對(duì)外擔(dān)保和風(fēng)險(xiǎn)投資。

（七）達(dá)到規(guī)定條件需由董事會(huì)審議的關(guān)聯(lián)交易。

（八）法律法規(guī)及公司章程、本財(cái)務(wù)管理制度規(guī)定需由董事會(huì)審議通過(guò)的其他財(cái)務(wù)事項(xiàng)。

第四條 財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的主要職責(zé)和權(quán)限包括：

（一）按照公司制度的規(guī)定監(jiān)督和審批單位的財(cái)務(wù)收支行為，對(duì)違反公司財(cái)務(wù)管理制度的行為以及其他有可能損害公司經(jīng)濟(jì)利益的行為，有權(quán)予以制止和糾正，制止無(wú)效的，有權(quán)提請(qǐng)公司按規(guī)定處理。

（二）負(fù)責(zé)組織單位的會(huì)計(jì)核算，按照財(cái)經(jīng)法規(guī)和公司的統(tǒng)一要求報(bào)送財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表和各種財(cái)務(wù)管理報(bào)表，對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作的規(guī)范性，會(huì)計(jì)信息和會(huì)計(jì)資料的真實(shí)性、合法性負(fù)直接管理責(zé)任，對(duì)不符合會(huì)計(jì)制度和公司相關(guān)制度規(guī)定的會(huì)計(jì)事項(xiàng)有責(zé)任予以糾正。

（三）組織編制財(cái)務(wù)預(yù)算和各項(xiàng)財(cái)務(wù)收支計(jì)劃草案，具體組織落實(shí)和監(jiān)督執(zhí)行公司制定的相關(guān)財(cái)務(wù)預(yù)算、計(jì)劃、方案等，對(duì)于偏離預(yù)算、計(jì)劃和既定方案的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)有權(quán)予以糾正或提請(qǐng)公司按規(guī)定進(jìn)行處理。定期完成公司財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)和財(cái)務(wù)分析工作。

（四）負(fù)責(zé)公司資金的計(jì)劃、回收和管理，確保資金的安全，保障公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和日常經(jīng)營(yíng)管理的資金需要，有效降低資金成本，提高資金的使用效率。

（五）負(fù)責(zé)公司的資產(chǎn)管理，確保公司資產(chǎn)的安全與完整，促進(jìn)資產(chǎn)的保值增值，對(duì)侵害公司資產(chǎn)的行為有權(quán)予以制止并提請(qǐng)公司按規(guī)定進(jìn)行處理。

（六）參與單位的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和項(xiàng)目投資、重要經(jīng)濟(jì)合同簽訂、資產(chǎn)購(gòu)置和重組等重大經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的討論和研究，為公司的重大經(jīng)濟(jì)決策提供財(cái)務(wù)依據(jù)和專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。

（七）負(fù)責(zé)公司的稅務(wù)工作，與稅務(wù)機(jī)關(guān)建立良好的稅務(wù)關(guān)系，按照國(guó)家稅務(wù)法規(guī)的規(guī)定及時(shí)足額申報(bào)繳納各項(xiàng)稅費(fèi)；做好各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)籌劃，合法降低項(xiàng)目的稅務(wù)成本。

（八）具體負(fù)責(zé)建立和完善各項(xiàng)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作制度，采取有效措施確保各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度得到有效執(zhí)行，提高財(cái)務(wù)工作的規(guī)范化水平。

（九）負(fù)責(zé)對(duì)財(cái)務(wù)部門(mén)和財(cái)務(wù)人員的管理，定期對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行考核，根據(jù)實(shí)際情況提出合理配置財(cái)務(wù)人員的方案，支持財(cái)務(wù)人員依法履行職責(zé)。

（十）管理和監(jiān)督下級(jí)子公司的財(cái)務(wù)管理工作。

（十一）根據(jù)公司制度規(guī)定履行與財(cái)務(wù)管理相關(guān)的其他職責(zé)。

（十二）建立完善的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和會(huì)計(jì)檔案管理制度，保證財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和會(huì)計(jì)檔案的安全和完整，嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定的期限妥善保管財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)檔案。

第五條 公司財(cái)務(wù)人員應(yīng)該具有良好的道德品行及與所任崗位相稱(chēng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)，財(cái)務(wù)人員必須持證上崗，依法從事財(cái)務(wù)工作。嚴(yán)格執(zhí)行不相容職務(wù)相分離原則。財(cái)務(wù)人員因各種原因發(fā)生工作崗位變動(dòng)的，必須按規(guī)定做好工作交接，移交所有經(jīng)管財(cái)務(wù)資料和其他經(jīng)營(yíng)資料。未辦妥交接手續(xù)的，不得辦理轉(zhuǎn)崗或調(diào)動(dòng)、離職等手續(xù)。

第六條 按照國(guó)家有關(guān)主管部門(mén)規(guī)定的時(shí)間和格式要求編制和報(bào)送財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告應(yīng)當(dāng)根據(jù)真實(shí)的交易、事項(xiàng)以及完整、準(zhǔn)確的賬簿記錄等資料進(jìn)行編制，并經(jīng)本單位的會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人（會(huì)計(jì)主管人員）、主管會(huì)計(jì)工作負(fù)責(zé)人和企業(yè)負(fù)責(zé)人簽名和蓋章，各簽字蓋章的人員對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告會(huì)計(jì)信息的合法、真實(shí)和完整在各自職責(zé)范圍負(fù)責(zé)。

第七條 公司對(duì)外報(bào)送的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表、財(cái)務(wù)預(yù)算方案、財(cái)務(wù)決算資料以及其他法定財(cái)務(wù)報(bào)告應(yīng)由法定代表人簽署。

第八條 公司實(shí)行預(yù)算管理制度。

（一）、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)預(yù)算的編制、審批和執(zhí)行嚴(yán)格控制成本費(fèi)用開(kāi)支，確保各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和財(cái)務(wù)目標(biāo)如期實(shí)現(xiàn)。財(cái)務(wù)預(yù)算經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行，各公司應(yīng)分解各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)至各層級(jí)，各部門(mén)，明確預(yù)算執(zhí)行責(zé)任人，采取有效措施確保預(yù)算的執(zhí)行。

第三十條 在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，由于客觀(guān)環(huán)境變化、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃改變、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售進(jìn)度變化等致使實(shí)際情況與預(yù)算發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生重大偏離的，各公司應(yīng)及時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算提出修訂建議意見(jiàn)，按規(guī)定報(bào)批后修訂。

第五章投資管理

第三十一條 公司實(shí)行統(tǒng)一的投資管理制度，各級(jí)公司的房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資、股權(quán)投資、委托理財(cái)、風(fēng)險(xiǎn)投資等統(tǒng)一由股份公司股東大會(huì)、董事會(huì)按各自權(quán)限審批。

第三十二條 公司的投資應(yīng)符合國(guó)家法律法規(guī)的規(guī)定和國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略要求和現(xiàn)有條件，符合成本效益原則，有利于提高經(jīng)濟(jì)效益。

第三十四條 為了控制投資風(fēng)險(xiǎn)，保證投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，相關(guān)公司的經(jīng)營(yíng)班子應(yīng)對(duì)擬投資項(xiàng)目的可行性進(jìn)行充分研究論證，并提出可行性報(bào)告報(bào)董事會(huì)或股東大會(huì)立項(xiàng)、審查和決策，重大投資項(xiàng)目應(yīng)組織有關(guān)專(zhuān)家、專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行評(píng)審。具體投資決策程序由公司的相關(guān)管理制度規(guī)定。

第三十五條 經(jīng)批準(zhǔn)的投資項(xiàng)目，相關(guān)公司及時(shí)組織實(shí)施，嚴(yán)格按照項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告、投資實(shí)施方案以及股東大會(huì)、董事會(huì)審批意見(jiàn)落實(shí)項(xiàng)目投資節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理，采取有效措施嚴(yán)格控制成本，確保預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益的按時(shí)實(shí)現(xiàn)。第三十六條 項(xiàng)目投資結(jié)束后，具體實(shí)施投資的公司應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行后評(píng)估。

第三十七條 公司通過(guò)并購(gòu)、注資等方式進(jìn)行股權(quán)投資或取得其他公司的控制權(quán)時(shí)，應(yīng)對(duì)目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行盡職調(diào)查，并聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)和評(píng)估，以經(jīng)審計(jì)評(píng)估后的價(jià)值作為定價(jià)的參考依據(jù)。

投資期滿(mǎn)相關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，也應(yīng)進(jìn)行審計(jì)評(píng)估和按規(guī)定辦理相關(guān)登記手續(xù)。

第四章 資產(chǎn)管理

第三十八條 各級(jí)公司的資產(chǎn)由其所在單位按以下原則確定主要?dú)w口管理部門(mén)：貨幣資金、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、長(zhǎng)期股權(quán)投資、無(wú)形資產(chǎn)由財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)管理，交易性金融資產(chǎn)由證券投資部門(mén)負(fù)責(zé)管理，生產(chǎn)用固定資產(chǎn)歸生產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)管理，非生產(chǎn)用固定資產(chǎn)由辦公室負(fù)責(zé)管理，未開(kāi)發(fā)土地由開(kāi)發(fā)部門(mén)負(fù)責(zé)管理，在建項(xiàng)目及工程用設(shè)備物料由工程部門(mén)負(fù)責(zé)管理，已完工物業(yè)及出租物業(yè)由客服部門(mén)負(fù)責(zé)管理。各項(xiàng)資產(chǎn)統(tǒng)一由所在公司財(cái)務(wù)部門(mén)核算，各級(jí)財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)對(duì)資產(chǎn)的管理履行會(huì)計(jì)監(jiān)督職責(zé)。在資產(chǎn)的日常管理過(guò)程中涉及其他部門(mén)職責(zé)的，相關(guān)部門(mén)應(yīng)予以配合。

第三十九條 公司在一年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)、出售重大資產(chǎn)超過(guò)公司最近一期經(jīng)審計(jì)總資產(chǎn)30%的需經(jīng)股東大會(huì)審議批準(zhǔn)，最近經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)30%以?xún)?nèi)資產(chǎn)處置由董事會(huì)審議批準(zhǔn)。

第四十條 各級(jí)公司應(yīng)建立和完善資產(chǎn)管理辦法，規(guī)范資產(chǎn)管理行為，依法管理和經(jīng)營(yíng)公司資產(chǎn)，保證公司資產(chǎn)的安全和完整，促進(jìn)資產(chǎn)的保值增值。

第一節(jié) 資金管理

第四十一條 公司可以通過(guò)增資擴(kuò)股、發(fā)生企業(yè)債券、銀行貸款、發(fā)行信托基金、合作開(kāi)發(fā)、引進(jìn)房地產(chǎn)投資基金、少數(shù)股東對(duì)等投入及接受其他單位提供資金、票據(jù)貼現(xiàn)、銷(xiāo)售回籠等方式籌資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、拓展和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需的資金，并按規(guī)定的權(quán)限分別向董事長(zhǎng)、董事會(huì)、股東會(huì)履行審批和備案手續(xù)。資金的籌集應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、拓展和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際資金需求進(jìn)行，盡量避免資金閑置，并嚴(yán)格控制資金成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

不具有法人資格的下屬單位不能直接進(jìn)行權(quán)益資本籌資和債務(wù)性籌資。

第四十二條 公司的資金實(shí)行統(tǒng)一管理制度，各級(jí)公司的資金由股份公司統(tǒng)一調(diào)度和統(tǒng)籌安排使用。股份公司于每年末按照公司整體發(fā)展規(guī)劃和下經(jīng)營(yíng)計(jì)劃做好下公司整體的資金預(yù)算，對(duì)資金整體需求、資金保障計(jì)劃提出可行方案，報(bào)董事會(huì)審批后執(zhí)行。各子公司也應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際情況做好本單位資金預(yù)算，各子公司的資金預(yù)算應(yīng)與公司的整體資金預(yù)算保持一致。

第四十三條 資金預(yù)算經(jīng)批準(zhǔn)后，各級(jí)公司的應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行，認(rèn)真組織落實(shí)，做好資金籌集和使用的計(jì)劃安排。

第四十四條 公司的所有資金必須納入法定會(huì)計(jì)賬冊(cè)核算，不得坐收坐支，嚴(yán)禁賬外循環(huán)和違規(guī)設(shè)立“小金庫(kù)”。各級(jí)公司應(yīng)建立和執(zhí)行嚴(yán)格的資金管理基礎(chǔ)制度，保證資金安全和正常周轉(zhuǎn)，確保應(yīng)收資金的及時(shí)回收，提高資金使用效率。

第四十五條 各級(jí)公司的會(huì)計(jì)和出納不能由同一人擔(dān)任，開(kāi)具銀行支票所需的印章必須分由兩人或兩人以上保管，銀行支票印章的保管理人員不得在空白或內(nèi)容填列不全的支票上蓋章。

第四十六條 各級(jí)公司應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況制定明確的資金支付審批權(quán)限和程序，各項(xiàng)資金的支付必須嚴(yán)格按規(guī)定權(quán)限和程序?qū)徟?。?duì)于未經(jīng)規(guī)定程序?qū)徟虺綑?quán)限審批的款項(xiàng)，出納人員不得支付資金，其他財(cái)務(wù)人員不得辦理有關(guān)財(cái)務(wù)事項(xiàng)。付款申請(qǐng)需提交相關(guān)證明材料。

第四十七條 所有的資金的支付必須依據(jù)有效合同、合法憑據(jù)和齊全的手續(xù)，并取得合法有效的票據(jù)，杜絕白條或不規(guī)范憑證、票據(jù)支取資金。由于特殊原因暫時(shí)未能取得合法有效票據(jù)的，應(yīng)做好相應(yīng)臺(tái)賬記錄，明確催收責(zé)任人和催收期限，因未及時(shí)催收給公司帶來(lái)稅務(wù)問(wèn)題或其他不利影響的，應(yīng)追究責(zé)任人的責(zé)任。

第四十八條 除股份公司按照規(guī)定統(tǒng)一調(diào)撥資金、子公司向其下屬公司調(diào)撥資金、以及員工正常業(yè)務(wù)工作借支外，各級(jí)公司的資金原則上不得外借給其他單位或個(gè)人，如確需，必須經(jīng)股份董事會(huì)審批。資金的外借使用應(yīng)遵循等價(jià)有償原則，并確保安全回收。

員工因辦理業(yè)務(wù)需要預(yù)先借支資金的，必須按照規(guī)定在授權(quán)范圍內(nèi)審批辦理借支手續(xù)，并在相關(guān)業(yè)務(wù)辦妥后及時(shí)報(bào)銷(xiāo)銷(xiāo)賬或退還所借支的資金。

公司資金不得外借給股份公司股東、實(shí)際控制人及其關(guān)聯(lián)方。

第四十九條 未經(jīng)股份公司董事會(huì)在其權(quán)限范圍內(nèi)審議批準(zhǔn)，各級(jí)公司的資金不得投入證券市場(chǎng)從事有價(jià)證券買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)，或從事其他任何形式的委托理財(cái)、風(fēng)險(xiǎn)投資活動(dòng)。

第五十條 公司本級(jí)財(cái)務(wù)管理部門(mén)和各子公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金的管理和監(jiān)督，在規(guī)定的范圍內(nèi)使用現(xiàn)金，保證庫(kù)存現(xiàn)金的安全。財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)建立現(xiàn)金定額制度，對(duì)于超出定額的現(xiàn)金應(yīng)及時(shí)存入銀行。

第五十一條 各級(jí)公司的所有銀行賬戶(hù)必須由所在公司的財(cái)務(wù)部門(mén)統(tǒng)一管理，其他部門(mén)不得以任何名義開(kāi)立銀行賬戶(hù)。

銀行賬戶(hù)必須以本單位的名義開(kāi)立，不得違反規(guī)定以其他單位或個(gè)人的名義開(kāi)立，嚴(yán)禁將公款私存、出租或出借銀行賬戶(hù)。

各級(jí)公司財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)定期對(duì)銀行賬戶(hù)進(jìn)行清理，對(duì)于長(zhǎng)期不使用、不需用的銀行賬戶(hù)應(yīng)及時(shí)予以注銷(xiāo)。

第五十二條 資金收支必須及時(shí)入賬，做到日清月結(jié)。各級(jí)公司財(cái)務(wù)部門(mén)的會(huì)計(jì)人員應(yīng)按月編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表和盤(pán)點(diǎn)現(xiàn)金，保證賬實(shí)相符，出現(xiàn)賬實(shí)不符情形的必須及時(shí)查明原因，分清責(zé)任，及時(shí)糾正或追究有關(guān)人員的責(zé)任。

第二節(jié) 應(yīng)收及預(yù)付款管理

第五十三條 各公司應(yīng)建立完善的應(yīng)收及預(yù)付款管理制度，完善相關(guān)業(yè)務(wù)流程，確保應(yīng)收及預(yù)付款的安全回收。

第五十四條 各級(jí)公司應(yīng)對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)和預(yù)付款項(xiàng)設(shè)立臺(tái)賬逐筆登記發(fā)生時(shí)間、欠款單位或個(gè)人、欠款原因、欠款金額、到期時(shí)間、催收責(zé)任人等，定期清理，按時(shí)催收。臺(tái)賬中記錄的應(yīng)收賬款除賬面反映的應(yīng)收賬款外，還應(yīng)包括賬上尚未結(jié)轉(zhuǎn)收入，在賬上暫時(shí)未體現(xiàn)為應(yīng)收賬款，但根據(jù)合同約定應(yīng)收的銷(xiāo)售房款及其他收入。

對(duì)于逾期時(shí)間較長(zhǎng)的應(yīng)收款項(xiàng)，應(yīng)作為重點(diǎn)催收對(duì)象，由財(cái)務(wù)、法律、銷(xiāo)售、客服等相關(guān)部門(mén)共同催收，并注意訴訟時(shí)效的保護(hù)，采取有效措施確保公司對(duì)其擁有合法訴訟權(quán)利，避免超過(guò)訴訟時(shí)效而喪失訴權(quán)，致使應(yīng)收款項(xiàng)無(wú)法收回。對(duì)于期限較長(zhǎng)的預(yù)付賬款也應(yīng)及時(shí)清理。

第五十五條 各公司應(yīng)形成定期召開(kāi)應(yīng)收賬款專(zhuān)題會(huì)議的制度，由財(cái)務(wù)、法律、銷(xiāo)售、客服等相關(guān)部門(mén)參加，定期分析、研究應(yīng)收賬款管理工作中存在的問(wèn)題，共同尋求解決方法。

第五十六條 由于客觀(guān)原因確實(shí)無(wú)法收回，符合公司壞賬確認(rèn)條件的應(yīng)收款項(xiàng)，各級(jí)公司應(yīng)在取得核銷(xiāo)證據(jù)后及時(shí)按規(guī)定程序報(bào)其董事會(huì)核銷(xiāo)壞賬。

第五十七條 公司員工因工作調(diào)動(dòng)、辭退、辭職等原因離開(kāi)原工作單位的，應(yīng)結(jié)清所欠公司款項(xiàng)，未辦妥結(jié)清手續(xù)的不得辦理調(diào)動(dòng)或離職手續(xù)。

第三節(jié) 固定資產(chǎn)管理

第五十八條 各級(jí)公司應(yīng)建立和完善固定資產(chǎn)的日常管理制度，對(duì)固定資產(chǎn)的購(gòu)建、使用、處置、保管和登記等基礎(chǔ)工作實(shí)行規(guī)范化管理，確保固定資產(chǎn)的安全和有效使用。

第五十九條 各公司應(yīng)在編制財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)確定下的固定資產(chǎn)購(gòu)置計(jì)劃，并按照預(yù)算實(shí)施固定資產(chǎn)購(gòu)置，超出預(yù)算范圍內(nèi)的固定資產(chǎn)購(gòu)置，應(yīng)按規(guī)定權(quán)限審批。

第六十條 累計(jì)不超過(guò)500萬(wàn)元的固定資產(chǎn)購(gòu)建和處置由股份公司董事會(huì)授權(quán)董事長(zhǎng)審批，500萬(wàn)元以上但未超過(guò)公司最近經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)30%的固定資產(chǎn)購(gòu)建和處置由股份公司董事會(huì)審批，超過(guò)公司最近經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)30%的固定資產(chǎn)購(gòu)建和處置由股份公司股東大會(huì)審批。董事長(zhǎng)可以根據(jù)經(jīng)營(yíng)管理需要將其審批權(quán)限范圍內(nèi)的固定資產(chǎn)購(gòu)建和處置按照一定的額度授權(quán)給各級(jí)公司總經(jīng)理審批。

各子公司預(yù)算范圍以外單位價(jià)值10萬(wàn)元以上的固定購(gòu)置應(yīng)報(bào)其董事會(huì)審批，并報(bào)股份公司財(cái)務(wù)管理部門(mén)備案。

第六十一條 各公司嚴(yán)禁用公款以私人名義購(gòu)置固定資產(chǎn)，所購(gòu)置的固定資產(chǎn)必須全部納入法定會(huì)計(jì)賬內(nèi)管理和核算。

第六十二條 各公司的固定資產(chǎn)每年至少進(jìn)行一次清查盤(pán)點(diǎn)，并與會(huì)計(jì)賬上記錄核，確保賬實(shí)相符，不相符的應(yīng)及時(shí)查明原因，分清責(zé)任。對(duì)于已經(jīng)失去使用價(jià)值、需要報(bào)廢的固定資產(chǎn)，應(yīng)及時(shí)按照權(quán)限報(bào)請(qǐng)審批清理。

第四節(jié) 其他資產(chǎn)管理

第六十三條 各公司應(yīng)建立和完善招投標(biāo)等機(jī)制，有效降低各種物料、設(shè)備的采購(gòu)成本。相關(guān)歸口管理部門(mén)應(yīng)做好驗(yàn)收和保管工作，保證其安全和完整。已完工物業(yè)及出租物業(yè)應(yīng)定期維護(hù)。

第六十四條 股權(quán)投資、證券投資所形成的資產(chǎn)以及其他資產(chǎn)按照本制度其他章節(jié)及公司的相關(guān)制度規(guī)定管理。公司資產(chǎn)對(duì)外捐贈(zèng)的管理制度根據(jù)公司的實(shí)際情況另行制定。

第五章 負(fù)債及擔(dān)保管理

第六十五條 公司及各子公司應(yīng)適度控制負(fù)債規(guī)模，嚴(yán)格控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

第六十六條 公司發(fā)行企業(yè)債、發(fā)行信托資金、銀行貸款等對(duì)外舉債行為需經(jīng)董事會(huì)、股東大會(huì)按照規(guī)定權(quán)限審批。董事會(huì)每年根據(jù)公司的實(shí)際情況授權(quán)股份公司董事長(zhǎng)在每股東大會(huì)批準(zhǔn)的新增借款額度范圍內(nèi)批準(zhǔn)單筆金額不超過(guò)一定額度的貸款和相關(guān)抵押。

第六十七條 公司的以下?lián)Ｐ袨樾杞?jīng)股東大會(huì)審議通過(guò)（不包為控股子公司提供的擔(dān)保和為購(gòu)房客戶(hù)提供的按揭擔(dān)保，已解除的擔(dān)保額不占用相應(yīng)額度）：

（一）公司本級(jí)及控股子公司的對(duì)外擔(dān)?？傤~，達(dá)到或超過(guò)最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的50%以后提供的任何擔(dān)保；

（二）公司的對(duì)外擔(dān)保總額，達(dá)到或超過(guò)最近一期經(jīng)審計(jì)總資產(chǎn)的30%以后提供的任何擔(dān)保；

（三）為資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%的擔(dān)保對(duì)象提供的擔(dān)保；

（四）單筆擔(dān)保額超過(guò)最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)10%的擔(dān)保；

（五）對(duì)股東、實(shí)際控制人及其關(guān)聯(lián)方提供的擔(dān)保。

股份公司董事會(huì)在未達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)且累計(jì)不超過(guò)1億元的范疇內(nèi)有權(quán)審批擔(dān)保。

第六章收入、成本、費(fèi)用

第六十八條 公司各種收入均應(yīng)有合法的依據(jù)、憑證，并規(guī)定全部納入法定會(huì)計(jì)賬冊(cè)核算，及時(shí)進(jìn)行確認(rèn)和反映，依法繳納各種稅費(fèi)。

第六十九條 各公司應(yīng)建立完善的成本控制管理體系，并按照財(cái)務(wù)預(yù)算嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的開(kāi)支。成本、費(fèi)用的支出應(yīng)真實(shí)、合法，并取得有效的原始憑證。

第七十四條 本制度經(jīng)股份公司董事會(huì)審議通過(guò)后施行。

第三篇：房地產(chǎn)策劃書(shū)

房地產(chǎn)策劃書(shū)范文

第一部分、項(xiàng)目概述及市場(chǎng)分析

1、項(xiàng)目地塊基本情況

2、項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來(lái)發(fā)展分析

3、項(xiàng)目地貌狀況

4、項(xiàng)目現(xiàn)狀

第二部分、項(xiàng)目SWOT分析

1、地塊優(yōu)劣式分析

2、項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析(S)

3、項(xiàng)目的劣勢(shì)分析(W)

4、項(xiàng)目機(jī)遇的分析(O)

5、項(xiàng)目的威脅分析(T)

第三部分、項(xiàng)目策劃營(yíng)銷(xiāo)

1、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

2、一期產(chǎn)品介紹

3、項(xiàng)目周邊樓市狀況

4、項(xiàng)目定位

5、營(yíng)銷(xiāo)策劃構(gòu)思與設(shè)想

6、營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣主題

7、策劃營(yíng)銷(xiāo)指導(dǎo)性理念

8、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣總體策略

9、營(yíng)銷(xiāo)策劃總體戰(zhàn)略

10、項(xiàng)目功能分區(qū)說(shuō)明

11、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃

12、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀

13、項(xiàng)目產(chǎn)品建議

14、價(jià)格體系

15、目標(biāo)客戶(hù)分析

16、物管建議

第四部分、項(xiàng)目包裝推廣

1、推廣主題

2、推廣訴求

3、廣告推廣方式

4、活動(dòng)推廣方式

5、會(huì)員推廣方式

6、平面表現(xiàn)

第五部分、結(jié)束語(yǔ)

第一部分、項(xiàng)目概述

一、項(xiàng)目地塊基本情況本項(xiàng)目位于湖南省新化縣舊城天華南路，北起天華廣場(chǎng)與新化火車(chē)站相隔50米，南接資江二大橋西端接線(xiàn)工程，全長(zhǎng)1190米，項(xiàng)目總建設(shè)用地約240畝，其中道路及綠化用地150畝，房屋建設(shè)用地90畝，建筑密度30%，容積率2.0，綠地率25%;規(guī)劃總建設(shè)面積30萬(wàn)㎡，一期開(kāi)發(fā)建設(shè)面積22萬(wàn)㎡，其中住宅約5.9萬(wàn)㎡、商鋪8.48萬(wàn)㎡。改建的天華南路將成為新化未來(lái)主要的景觀(guān)大道，改造后全長(zhǎng)1.2公里。

項(xiàng)目一期總投資 2.3億元，規(guī)劃設(shè)計(jì)成五個(gè)功能區(qū)，即從天華南路廣場(chǎng)向南依次為前區(qū)、商住區(qū)、中心綠島廣場(chǎng)休閑區(qū)、商貿(mào)區(qū)和橋頭公共廣場(chǎng)設(shè)施區(qū)，是2007新化縣政府市政重點(diǎn)建設(shè)工程之一。

二、項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來(lái)發(fā)展分析

1、市政規(guī)劃布局

目前，新化縣處于房地產(chǎn)市場(chǎng)大規(guī)模開(kāi)發(fā)起步階段，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者尤其是1.5萬(wàn)余人的公務(wù)員隊(duì)伍，對(duì)改善居住條件、提升居住質(zhì)量的需求及其旺盛，更加注重生態(tài)和品質(zhì);同時(shí)，由于城市化進(jìn)程的加快和城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城區(qū)人口逐年增加，縣域經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)大商業(yè)、大市場(chǎng)的輪廓，傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)吸附力較強(qiáng)，但設(shè)施老化、檔次偏低，出現(xiàn)商業(yè)檔次斷層，消費(fèi)群對(duì)縣城中高檔百貨、購(gòu)物中心等新商業(yè)業(yè)態(tài)的需求旺盛，將有效推動(dòng)城市對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求。2007年新化縣在建和待建項(xiàng)目體量較大，建筑面積預(yù)計(jì)超過(guò)80萬(wàn)方，總投資將超過(guò)8億元，由于市場(chǎng)需求旺盛，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格將會(huì)迅速上漲。

新化當(dāng)?shù)厝丝诒姸啵?jīng)濟(jì)粗放，人均收入不高，公務(wù)員基本收入在1400-1500元/月，外出務(wù)工人員占全縣總?cè)丝诘?/4。

2007年新化房地產(chǎn)市場(chǎng)將展開(kāi)空前激烈的客戶(hù)爭(zhēng)奪戰(zhàn)，銷(xiāo)售手段和促銷(xiāo)組合將層出不窮，從而進(jìn)一步帶動(dòng)建材、就業(yè)、裝飾、廣告、餐飲、娛樂(lè)等行業(yè)大規(guī)模的發(fā)展，城市建設(shè)和城市發(fā)展將邁上一個(gè)新臺(tái)階。

2、項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展分析

自2006 年以來(lái)，央行連續(xù)3次調(diào)高銀行金融存貸款利率，導(dǎo)致按揭貸款所承擔(dān)的利息負(fù)擔(dān)加重，雖有效遏制了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，但也打擊了一部分購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)置房地產(chǎn)的積極性，特別影響了以投資為主要目的的購(gòu)買(mǎi)群體;同時(shí)，國(guó)家相關(guān)部委不斷出臺(tái)二手房買(mǎi)賣(mài)的相關(guān)限制措施，更使投資客戶(hù)望而卻步，最典型的是溫州炒房團(tuán)大部分撤出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)后，轉(zhuǎn)而向金融、證券、制造行業(yè)等進(jìn)行投資，也延緩了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過(guò)快上漲。

就本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，以上情況對(duì)項(xiàng)目有所影響，但影響不大，由于新化屬于三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展程度不高，潛在購(gòu)買(mǎi)群體巨大，且新化處于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起步階段，大量握有資金的目標(biāo)客戶(hù)群正在積極尋找投資方向，是本項(xiàng)目的利好所在;但從另一個(gè)方面說(shuō)，由于新化溫州商業(yè)廣場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)情況一般，明源陽(yáng)光購(gòu)物公園和新康園經(jīng)貿(mào)中心的客戶(hù)分流，本項(xiàng)目必須作好項(xiàng)目定位和招商工作，否則將會(huì)影響項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度。

3、項(xiàng)目周遍樓市現(xiàn)狀

就項(xiàng)目周邊來(lái)說(shuō)，類(lèi)似物業(yè)主要是新化溫州商業(yè)廣場(chǎng)、明源陽(yáng)光購(gòu)物公園、新康園經(jīng)貿(mào)中心，三個(gè)項(xiàng)目商業(yè)體量總和大體與本項(xiàng)目相當(dāng);新化溫州商業(yè)廣場(chǎng)已于2006年正式營(yíng)業(yè)，整體經(jīng)營(yíng)狀況一般;明源陽(yáng)光購(gòu)物公園是集生態(tài)商業(yè)、智能商務(wù)、白金星級(jí)酒店、高品位休閑娛樂(lè)業(yè)、著名品牌專(zhuān)賣(mài)店為一體的步

地塊優(yōu)劣式分析優(yōu)勢(shì)：1)配套設(shè)施可以自我完善：項(xiàng)目地塊較長(zhǎng)，使項(xiàng)目更具吸引力;2)自然環(huán)境好：項(xiàng)目地塊的水資源良好，景色優(yōu)美;

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行商業(yè)街項(xiàng)目，目前已招商的企業(yè)包括佳惠超市、桂林人餐飲、通程電器、眾一百貨(鞋類(lèi))、康一馨藥業(yè)連鎖??

4、項(xiàng)目地貌狀況

項(xiàng)目占地240畝，規(guī)劃總建設(shè)面積30萬(wàn)㎡。一期開(kāi)發(fā)建設(shè)面積22萬(wàn)㎡。地塊很平整，沒(méi)有拆遷，呈一字型展開(kāi)，北面和新化火車(chē)站相隔50米，南接資江二大橋西端接線(xiàn)工程，地塊相對(duì)平整

一、地塊優(yōu)劣式分析

優(yōu)勢(shì)：

1)配套設(shè)施可以自我完善：項(xiàng)目地塊較長(zhǎng)，使項(xiàng)目更具吸引力;

2)自然環(huán)境好：項(xiàng)目地塊的水資源良好，景色優(yōu)美;

3)區(qū)位發(fā)展前景看好：位于城市戰(zhàn)略發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域的核心，高起點(diǎn)規(guī)劃與政府加大基本建設(shè)投資力度對(duì)項(xiàng)目利好;

劣勢(shì)：

1)治安環(huán)境暫不樂(lè)觀(guān)，靠近火車(chē)站;

2)項(xiàng)目周邊住房影響項(xiàng)目形象，尤其是后街旁邊的住房;

3)道路沒(méi)整治好，南面基本沒(méi)什么人群;

A、政府組織建設(shè)，項(xiàng)目信譽(yù)度高，資金到位確保工程進(jìn)度的順利進(jìn)行;

B、項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，規(guī)劃設(shè)計(jì)超前，政府統(tǒng)一招商、統(tǒng)一返租，將會(huì)打消顧客的心理顧忌;

C、新化地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)壓力不大，且各自的規(guī)劃具有一定互補(bǔ)性，相互沖擊較小;

D、已有強(qiáng)烈的投資意識(shí)，但由于可投資的商業(yè)地產(chǎn)過(guò)少，且商業(yè)發(fā)展程度不高，大部分人持觀(guān)望態(tài)度，投資較為謹(jǐn)慎，希望投資更好的項(xiàng)目。

A、由于該項(xiàng)目位于新化縣老城區(qū)，目前人氣不旺，流動(dòng)人口少，周邊配套不齊，商業(yè)氛圍尚未形成。

B、由于本項(xiàng)目是新化第一個(gè)大型商住項(xiàng)目，且商業(yè)占據(jù)了8.48萬(wàn)平米,為了打造專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，需要政府加大力度，進(jìn)行行業(yè)規(guī)范整治，將各個(gè)零售店鋪集中到湘中·金源商業(yè)項(xiàng)目來(lái)。加大廣告宣傳。

A、新化房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了充足的市場(chǎng)空間;

B、新化自然景觀(guān)旅游業(yè)發(fā)展迅猛，流動(dòng)人口消費(fèi)總額有望大幅攀升;

C、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)規(guī)模不大，檔次不高，環(huán)境一般，管理有待提高，為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)升級(jí)提供了機(jī)會(huì);

D、由于本項(xiàng)目是舊城改造項(xiàng)目，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)較少，商業(yè)物業(yè)具有較大的升值空間;

E、私營(yíng)礦主、企業(yè)老板、機(jī)關(guān)干部及在外創(chuàng)業(yè)回鄉(xiāng)置業(yè)者有投資預(yù)期，為新化商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了后備資源;

F、未經(jīng)過(guò)大商業(yè)和國(guó)際國(guó)內(nèi)一流主力店的洗禮，外來(lái)商業(yè)品牌正加緊布點(diǎn)，為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了機(jī)會(huì)。

A、新化處在商業(yè)地產(chǎn)的萌芽期，行業(yè)整合洗牌，外來(lái)資本進(jìn)入，但房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，整體市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)模較小;

B、沒(méi)有花園小區(qū)生活概念，物業(yè)管理滯后，生活配套設(shè)施不全;

C、本土化銷(xiāo)售運(yùn)作，無(wú)市場(chǎng)先進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)理念，開(kāi)發(fā)和后續(xù)管理 “兩張皮”，重銷(xiāo)售、輕經(jīng)營(yíng)，投資置業(yè)無(wú)保障;

第三部分、項(xiàng)目策劃營(yíng)銷(xiāo)

一、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

建筑密度：

項(xiàng)目戶(hù)型：

三室兩廳一衛(wèi)一廚：128㎡;三室兩廳兩衛(wèi)一廚：123-142㎡;

復(fù)合式：

四室兩廳三衛(wèi)一廚：181㎡;五室兩廳一衛(wèi)一廚：171-180㎡;

三、項(xiàng)目周邊樓市狀況

新化房地產(chǎn)市場(chǎng)目前建設(shè)規(guī)模不大，2006年全縣完成城建基礎(chǔ)設(shè)施總投資2.6億元，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到18.5%;完成固定資產(chǎn)投資6.33億元，較2005年增長(zhǎng)13.5%。

目前已啟動(dòng)的項(xiàng)目有：金龍·風(fēng)景家園(住宅，30000平方米)、明源陽(yáng)光購(gòu)物公園(商業(yè)，52000平方米)、新康園經(jīng)貿(mào)中心(高層商住，32000平方米)、陽(yáng)光小區(qū)(商住，住宅67000平方米，商業(yè)13000平方米)、湘中·金源商埠(商住，300000平方米)等。

即將啟動(dòng)的項(xiàng)目有：香檳山名苑(高層住宅，200000平方米)、新化瓷廠(chǎng)住宅樓項(xiàng)目(未定名，建設(shè)用地110畝)等。

四、項(xiàng)目定位

1、住宅部分

住宅定位：開(kāi)放式居住小區(qū)，大視野、大配套、大景觀(guān)的城市時(shí)尚商業(yè)帶。

2、商業(yè)部分

商業(yè)定位：融餐飲、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、休閑、旅游、文化、購(gòu)物為一體的景觀(guān)時(shí)尚商業(yè)街。

商務(wù)定位：集酒店、SOHO、LOFT、企業(yè)會(huì)所等多種形式的非傳統(tǒng)型人性化景觀(guān)商務(wù)辦公空間。

3、項(xiàng)目總體定位

湘中·金源商埠”融住宅、酒店、商業(yè)、商務(wù)為一體，具現(xiàn)代、時(shí)尚、國(guó)際化特征，臨近紫江的景觀(guān)建筑綜合體。

五、營(yíng)銷(xiāo)策劃構(gòu)思與設(shè)想

總體構(gòu)思

創(chuàng)造一種對(duì)公共領(lǐng)域的共同理解;

不同功能與審美層面的適合實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一;

建筑的多樣性;

個(gè)性與自我的表達(dá);一處多樣化、開(kāi)放形居住形態(tài)的商業(yè)場(chǎng)所;

一個(gè)銜接個(gè)性化生活方式與商業(yè)化社區(qū)公共生活的網(wǎng)絡(luò)體系;

體現(xiàn)區(qū)域化商業(yè)核心;

六、營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣主題

信賴(lài)——信賴(lài)源自政府的公信力、態(tài)度的體現(xiàn)以及人文關(guān)懷。

推廣手段： 【金源會(huì)】、主題活動(dòng)、軟性宣傳。

沖擊——意識(shí)形態(tài)立體推廣。

推廣手段：戶(hù)外、車(chē)身、視頻、報(bào)媒全方位視覺(jué)及理念輸出。

感動(dòng)——融入其間，漸進(jìn)地體驗(yàn)式情景營(yíng)銷(xiāo)。

推廣手段：體驗(yàn)館、示范區(qū)。

誘惑——最不在乎價(jià)格的客戶(hù)也希望獲得更高的性?xún)r(jià)比。

推廣手段：促銷(xiāo)優(yōu)惠策略：會(huì)員優(yōu)惠;以及不同銷(xiāo)售階段給予不同程度的優(yōu)惠。

七、策劃營(yíng)銷(xiāo)指導(dǎo)性理念

一站式————兩極消費(fèi)————多重功能

一站式：方便、快捷、高效，一站式購(gòu)物消費(fèi)。

兩極消費(fèi)：滿(mǎn)足不同消費(fèi)群體的需求。

多重功能：提供多

第四篇：房地產(chǎn)策劃書(shū)

前言

本策劃宗旨：營(yíng)造營(yíng)銷(xiāo)氣氛，加快銷(xiāo)售進(jìn)度，提高銷(xiāo)售效果，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售利潤(rùn)最大化。

本策劃是以市場(chǎng)調(diào)查為前提，從而提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值和利于市場(chǎng)推廣的角度出發(fā)設(shè)計(jì)本方案，內(nèi)容涉及主題地位、形象地位，客戶(hù)地位，營(yíng)銷(xiāo)推廣策略等，希望行之一通，僅僅試刀，有什么不足之處請(qǐng)諒解。

由于時(shí)間倉(cāng)促，房地產(chǎn)知識(shí)缺乏，加之許多資料都不是很完善，在這種情況下，經(jīng)以嘔心瀝血排除困難，以盡善盡美的心態(tài)在網(wǎng)上搜索了一些資料，希望能完成這一次的復(fù)古花園項(xiàng)目整合的房地產(chǎn)策劃書(shū)。

第一篇 復(fù)古花園項(xiàng)目的背景

基本情況：

復(fù)古花園項(xiàng)目位于黃埔村，黃埔村作為現(xiàn)代黃埔港名稱(chēng)的由來(lái)，南宋時(shí)期已是“海舶所集之地”，建于明代萬(wàn)歷二十八年（1600年）的海鰲塔，就是為外來(lái)船舶導(dǎo)航而設(shè)，如今仍屹立于珠江河畔。黃埔港之所以聞名世界，是與其逐步發(fā)展成為清朝時(shí)期廣州對(duì)外貿(mào)易的外港有密切關(guān)系。

原名“鳳浦”，位于海珠島東部，瀕臨珠江，北與天河區(qū)、東與黃埔區(qū)、南與番禺區(qū)隔江相望，面積2.5平方公里，是廣州市海珠區(qū)新窖鎮(zhèn)轄內(nèi)的16個(gè)行政村之一。

黃埔村曾經(jīng)是清朝唯一對(duì)外開(kāi)放的口岸，海關(guān)就設(shè)立在那里。百年滄桑，今天的黃埔村已經(jīng)看不到昔日黃埔港口碼頭那種繁榮的景象，但依然保持著古樸的底蘊(yùn)。一塊青磚，承載著一段輝煌；一片瓦礫，掩蓋著一個(gè)故事；一塊碑石，銘刻著一處繁華。

在這么有歷史悠久的地方，取名為復(fù)古花園，是對(duì)啦；是休閑是風(fēng)光集中一體的旅游勝地，在此居住想必可以調(diào)節(jié)高尚情操。復(fù)古花園項(xiàng)目?jī)善诿娣e10萬(wàn)平方米，總投資1.3億元，其中一期總面積7萬(wàn)平方米，總投資8億元，共有300余戶(hù)住宅，建筑密度為23%，綠化高達(dá)40%，是一個(gè)搞綠化型小區(qū)。

第二篇 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

近5年來(lái)，市委，市政府高瞻遠(yuǎn)矚，立足市場(chǎng)，積極探索，走出了一條以房地產(chǎn)業(yè)為突破口，借助威力來(lái)房展城市，塑造城市形象的道路，2001年以來(lái)，隨著地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)許多知名品牌的地廠(chǎng)商紛紛逐鹿平原，是的本事的房地產(chǎn)市場(chǎng)故居商業(yè)化，思想化，也更加活躍，市場(chǎng)逐漸成熟，原來(lái)的買(mǎi)方市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐孕枨鬄閷?dǎo)向的賣(mài)方市場(chǎng)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)

改革開(kāi)放以來(lái)，市政府解放思想，開(kāi)拓進(jìn)取，制定了良好寬松的投資政策，營(yíng)造了良好的投資環(huán)境，是的國(guó)內(nèi)很多知名品牌的地產(chǎn)商紛紛逐鹿平原。致使改是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展很快，但今年來(lái)國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控，控制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)熱，出現(xiàn)了種種手段，如限購(gòu)令?，F(xiàn)價(jià)令，國(guó)八條等。但房地長(zhǎng)熱是持續(xù)火爆還是可以冷希，還是預(yù)測(cè)，那未來(lái)幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)如下趨勢(shì)：

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈

住宅項(xiàng)目（多層，小高層，高層）紛紛上馬，目前該市住宅市場(chǎng)已經(jīng)處于“成長(zhǎng)期的中后期”，即將進(jìn)入整個(gè)住宅市場(chǎng)的“收割期”，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)本處于飽和狀態(tài)。房地產(chǎn)集中投放10萬(wàn)平方米，競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度可想而知。

樓盤(pán)各種概念跌現(xiàn)，營(yíng)銷(xiāo)方式多樣

由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，開(kāi)發(fā)商已將重視項(xiàng)目主題概念，樓盤(pán)的各種概念跌現(xiàn)，如水景住宅，園林住宅，生態(tài)住宅，到后來(lái)的新造城運(yùn)動(dòng)等。因此，開(kāi)發(fā)商都非常重視營(yíng)銷(xiāo)策劃吃長(zhǎng)出現(xiàn)了各種營(yíng)銷(xiāo)方式。

樓盤(pán)整體品質(zhì)提升，特色樓盤(pán)漸受關(guān)注，但價(jià)格一路飄升

由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，開(kāi)放商已經(jīng)受重視樓盤(pán)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，因而劉噴整體品質(zhì)提升，特設(shè)樓盤(pán)漸受關(guān)注，但價(jià)格一路飄升。2003年，市場(chǎng)均價(jià)為1120元/平凡米，盡管如此，由于開(kāi)發(fā)商的品牌優(yōu)勢(shì)，良好的生態(tài)環(huán)境和規(guī)模效應(yīng)，也吸引了部分市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力。而現(xiàn)在目前的狀況是平均每個(gè)方達(dá)6000元。價(jià)格相差相當(dāng)大。

廣告投放量增加

展開(kāi)了全面的廣告宣傳，住宅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的序幕由此拉開(kāi)。隨后各項(xiàng)目也紛紛增加了廣告投放量，從去年開(kāi)始，住宅項(xiàng)目廣告戰(zhàn)進(jìn)一步升級(jí)，8-10月出現(xiàn)一個(gè)集中投放的高峰期

高層住宅份額增加，價(jià)格很高，但市民的承受能力有限，經(jīng)濟(jì)適用房走俏。

項(xiàng)目SWOT分析與目標(biāo)地位

一、S——優(yōu)勢(shì)

1、教育文化氛圍濃厚

本項(xiàng)目地處新港東路，周邊環(huán)境有小學(xué)，黃埔中學(xué)，廣州航海高等專(zhuān)科學(xué)校等，鄰近黃埔軍校，大學(xué)城，有利于本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)人文環(huán)境的提升。

2、交通方便

公交車(chē)137（新洲到動(dòng)物物園南門(mén)），262路（新洲到赤崗北路總站），564路（黃埔村總站到天河客運(yùn)站），據(jù)說(shuō)還會(huì)新增一條線(xiàn)路知道海珠客運(yùn)站，不遠(yuǎn)處還有地鐵站萬(wàn)盛圍！還有高速公路，交通發(fā)達(dá)，想到哪就哪。

3、配套設(shè)施齊全，生活方便

項(xiàng)目附近有銀行，超市，醫(yī)院，香格里拉大酒店，琶洲會(huì)展中心等等

4、最重要的風(fēng)光景色

黃埔村將改造古色古鄉(xiāng)，四周都可以看到文化古屋，歷史遺留物，深受文化熏陶！鄰近還有黃埔古港，黃埔古港碼頭所在的黃埔村位于海珠區(qū)，北臨新港東路，南隔黃埔涌與侖頭相望，西臨東環(huán)高速公路，東隔珠江與長(zhǎng)洲、深井相望。黃埔古港見(jiàn)證了廣州“海上絲綢之路”的繁榮。自宋代以后，黃埔村長(zhǎng)期在海外貿(mào)易中扮演重要角色。南宋時(shí)此地已是“海舶所集之地”。黃埔古港地區(qū)分為四個(gè)功能區(qū)，即紀(jì)念展示區(qū)、古港公園區(qū)、棧道餐飲區(qū)及村頭廣場(chǎng)區(qū)，集展示、傳播、娛樂(lè)、休閑于一體的“文化公園型景區(qū)”。其中紀(jì)念展示區(qū)由黃埔稅館、永靖營(yíng)（兵營(yíng)）、買(mǎi)辦館、夷務(wù)所和展示街組成。黃埔稅館是整個(gè)建筑群中的重點(diǎn)。兵營(yíng)處設(shè)有營(yíng)房、瞭望臺(tái)、兵器架等！

而且現(xiàn)在黃埔村在建造中，“我并不羨慕珠江新城獵德村那些密密麻麻的安置房，黃埔村通過(guò)開(kāi)發(fā)嶺南文化旅游元素，甚至都可以成為東方迪士尼，吸引更多的人來(lái)村里，這樣就會(huì)為村民帶來(lái)更多收入。” ——— 黃埔村村民林伯

與大部分城中村“握手樓”密集、人居環(huán)境差不同的是，黃埔古村整體建筑格局并不擁擠，加上該村特有的歷史文化價(jià)值，海珠區(qū)2009年決定對(duì)黃埔古村進(jìn)行綜合整治式改造，啟動(dòng)了黃埔歷史文化古村保護(hù)建設(shè)工程，目前整治工程已接近尾聲。

云集歐美商船的世界名港、誕生眾多歷史名人的千年古村——黃埔古港遺跡和黃埔村，其早期建筑是廣州市文物保護(hù)單位，現(xiàn)存文物建筑包括祠堂14處、家塾4處、宮廟1處、園林建筑1處、商業(yè)遺址2處、古民居若干處。擁有特殊的歷史文化價(jià)值，注定了港村合一的黃埔村改造要走一條與眾不同的路子?！敖陙?lái)，多位歷史學(xué)者對(duì)黃埔古村的保護(hù)一直奔走呼吁”，海珠區(qū)一位負(fù)責(zé)人告訴記者。2009年，廣州市決定對(duì)黃埔古村進(jìn)行綜合改造，海珠區(qū)啟動(dòng)了黃埔歷史文化古村保護(hù)整治工程，“抽疏保護(hù)”就是黃埔村改造的方向。（上述為新聞既要）

5、空氣優(yōu)質(zhì)

在海珠區(qū)新港東路，沒(méi)有收到像市中心的城市污染，沒(méi)有那種喧鬧，沒(méi)有那緊張的氣氛，是最適合居住的環(huán)境，空氣保健，晚上還可以見(jiàn)到廣州稍有的星星，在現(xiàn)代的驅(qū)動(dòng)下，這可以說(shuō)是世外桃源，養(yǎng)生的安居的首選。

6、規(guī)劃設(shè)計(jì)一流，體現(xiàn)了人性化

本項(xiàng)目采用歐式現(xiàn)代主義人文風(fēng)格，體現(xiàn)了現(xiàn)代，簡(jiǎn)介，莊重，典雅的小區(qū)外地部形象?？傮w分二心，三組團(tuán)，三綠地。

7、采用全智能話(huà)系統(tǒng)控制

貼心式人性化管理，13層安放層層把關(guān)。采用全智能化系統(tǒng)控制。

項(xiàng)目測(cè)宗旨就是：締造養(yǎng)生保健的好居屋??！

二、W——劣勢(shì)

1、雖然本項(xiàng)目有良好的人文環(huán)境，但海珠區(qū)這帶發(fā)展相對(duì)滯后導(dǎo)致本項(xiàng)目切法居住的氛圍，市民對(duì)本地塊缺乏“認(rèn)同感”。尤其是市行政中心向天河中心發(fā)展，消費(fèi)者對(duì)區(qū)位的抗性較大，對(duì)本案的認(rèn)同度相對(duì)較低。

2、距市區(qū)較遠(yuǎn)，出行要較長(zhǎng)時(shí)間。

3、周邊無(wú)小區(qū)，花園，缺乏氣氛。

4、本項(xiàng)目沒(méi)有很好的借助力量，化解一些劣勢(shì)，導(dǎo)致本項(xiàng)目在笨區(qū)域內(nèi)和市區(qū)的宣傳力度不夠。

三、O——機(jī)會(huì)

1、高校的人文熏陶，提升了本案未來(lái)的人文環(huán)境。

2、北區(qū)域內(nèi)不存在同等品質(zhì)的樓盤(pán)與之競(jìng)爭(zhēng)，為本案贏得了大的市場(chǎng)空間。

四、T——風(fēng)險(xiǎn)

1、市場(chǎng)因素

從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)看，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化嚴(yán)重，已引起開(kāi)發(fā)商高度重視，按本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)清晰的認(rèn)識(shí)到產(chǎn)品“差異性”的重要性，存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。

2、自身因素

自身策劃人員的問(wèn)題，實(shí)在缺乏經(jīng)驗(yàn)，缺乏專(zhuān)業(yè)知識(shí)，缺乏可操作行吧。

綜合分型

從市場(chǎng)調(diào)研情況來(lái)分析，對(duì)項(xiàng)目的猶，劣勢(shì)進(jìn)行比較，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存，但風(fēng)險(xiǎn)大于機(jī)會(huì)。針對(duì)這些因素，我們要尊重市場(chǎng)，順應(yīng)消費(fèi)者的需求，做好本案的硬件配套設(shè)施的同事，同時(shí)，建議運(yùn)用整合營(yíng)銷(xiāo)手段，整合廣告媒體，強(qiáng)化樓盤(pán)的廣告宣傳力度，形成較強(qiáng)的廣告合力，加快銷(xiāo)售進(jìn)度，提高銷(xiāo)售效果，同時(shí)也可以提高本案的知名度與美譽(yù)度。

三、目標(biāo)客戶(hù)定位——城市中的退休商

人

年齡范圍：主力年齡段：46——55歲

次要年齡段：55以上

購(gòu)買(mǎi)的決策因素：往往人的一生打拼，到了四五十歲的時(shí)候就是懂得要養(yǎng)生，注意生活質(zhì)量，想過(guò)一些退休后享樂(lè)的生活，就適合度假或養(yǎng)生的年齡。

目標(biāo)客戶(hù)的特征：

1、擁有住房，但缺乏生活質(zhì)量了，希望有更好的。

2、他們大部分具有較高的文化素養(yǎng)，具備一定的藝術(shù)修養(yǎng)，3、崇尚自然，崇尚自我，崇尚安靜閑適的生活空間，4、到了一定的年齡有了一定的新領(lǐng)悟，尋找人生的終結(jié)，5、懂得怎么對(duì)自己好，養(yǎng)生保健的一族。

目標(biāo)客戶(hù)的職業(yè)

大部分屬于半退休，退休人士

目標(biāo)客戶(hù)共同的心理特征

1、要求完善的配套設(shè)施

2、注重居住品質(zhì)，價(jià)格承受力強(qiáng)

3、關(guān)注環(huán)境質(zhì)量和鄰里和睦

4、重視顯大氣居家感受，理想的生活方式

5、在消費(fèi)的理性上，更大隱形的感性要求

6、要求更高層次的居住感受

7、在決定購(gòu)買(mǎi)是，對(duì)產(chǎn)品的“舒服感受”要求很高

四、整合營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

1、復(fù)古花園整合營(yíng)銷(xiāo)策劃思路

（1）亦可與為中心，宣傳并彰顯項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，以品牌和口碑營(yíng)銷(xiāo)為指導(dǎo)，實(shí)力項(xiàng)目是“最適合居住的品牌社區(qū)”或“最適合居住示范性社區(qū)”主題概念品牌，建立項(xiàng)目是“最適合居住”的“居住理念根據(jù)地”。

“最適合居住品牌社區(qū)”主題，是以項(xiàng)目的“心”文化為載體的。

（2）以項(xiàng)目的核心產(chǎn)品和附加產(chǎn)品為載體，即以工程質(zhì)量，環(huán)境綠化，智能化，園林式，建筑風(fēng)格，社區(qū)布局等工程實(shí)效為支撐點(diǎn)，宣傳項(xiàng)目的“心”文化，樹(shù)立樓盤(pán)“舒適房”的口碑效應(yīng)，確立產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。

（3）以廣告，公關(guān)，銷(xiāo)售促進(jìn)等促銷(xiāo)方式為手段，對(duì)項(xiàng)目京杭全方位的立體整合包裝，提高項(xiàng)目“最適合居住品牌社區(qū)“主題及其各分段主題文化的口碑效應(yīng)，吸引并集聚人氣，贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

2、整合營(yíng)銷(xiāo)策劃戰(zhàn)術(shù)思路：

對(duì)各種廣告媒體如報(bào)紙，電視，直接投廣告，派單，戶(hù)外，流體廣告等，以及各種SP促銷(xiāo)方式如房展會(huì)，價(jià)格折扣，贈(zèng)品，公益活動(dòng)，事件營(yíng)銷(xiāo)等手段，進(jìn)行整合，造勢(shì)，借“市”，加快銷(xiāo)售進(jìn)度，完成銷(xiāo)售任務(wù)。

復(fù)古花園項(xiàng)目主題地位

復(fù)古花園項(xiàng)目主題闡釋

“最適合居住品牌社區(qū)”或“最適合居住示范性社區(qū)”

————————一座融合故鄉(xiāng)情懷與現(xiàn)代人文的生態(tài)社區(qū)

“復(fù)古花園，給你一個(gè)五“心”級(jí)的家”

提出項(xiàng)目主題的理由

（1）基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要

（2）積淀著本土文化底蘊(yùn)和風(fēng)俗觀(guān)念

項(xiàng)目主題的闡釋和演繹

“最適合居住品牌社區(qū)”————空氣優(yōu)質(zhì)，保健養(yǎng)生，營(yíng)銷(xiāo)氛圍形成1、售樓部形象包裝

對(duì)于售樓部環(huán)境的整體設(shè)計(jì)和細(xì)化，從有利于銷(xiāo)售的角度出發(fā)，主要有如下

創(chuàng)新一個(gè)興華

環(huán)境的細(xì)化

服務(wù)質(zhì)量的高素質(zhì)隨時(shí)隨處可見(jiàn)

豐富收留不內(nèi)部空間，延長(zhǎng)客戶(hù)停留時(shí)間

總體包裝要使人想象未來(lái)的美好生活空間的畫(huà)面，能一幕幕地展現(xiàn)在看訪(fǎng)者的眼前，從而激發(fā)其購(gòu)買(mǎi)的欲望。

如售樓資料準(zhǔn)備，必須備齊相應(yīng)的資料，如售樓書(shū)，認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，付款方式，價(jià)目表等，全面介紹樓盤(pán)的情況和購(gòu)樓者必須知道的相關(guān)注意事項(xiàng)。

如客戶(hù)接待處擺放玻璃桌面，茶幾，臺(tái)上擺放鮮艷的花或植物，同事各種接待服務(wù)設(shè)置要圖突出它的高雅，大氣，優(yōu)雅。

如售樓部門(mén)口放置宣傳彩旗。

2、樣板房形象包裝

從售樓中心有通道直接到樣板房，通道距售樓中心要盡量的接近，通道要設(shè)置突出花園環(huán)境的概念，凸現(xiàn)出曲徑通幽的感覺(jué)。樣板房絕不是在個(gè)體意念的體現(xiàn)，它應(yīng)該具有共性，也就是說(shuō)，它在很大程度上要能概括相當(dāng)群體的審美意識(shí)，所以說(shuō)，無(wú)論是什么形式的樣板房，它必須代表一種觀(guān)念，一種生活態(tài)度。通過(guò)專(zhuān)業(yè)室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)對(duì)樣板房的制作，課彌補(bǔ)戶(hù)型的不足，改善煩惱歌舞的視覺(jué)效果。

用建筑的手法調(diào)整室內(nèi)空間的比例，讓它變得更加飽滿(mǎn)一些，有力一些，合理一些。比如，以墻色，藝術(shù)畫(huà)，雕像，浮雕，吊燈，壁燈，雕欄等，制造藝術(shù)品位，突出流域的復(fù)古建筑風(fēng)格。

樣板房不是簡(jiǎn)單的展示單位，樣板房要營(yíng)造一個(gè)真實(shí)的居家環(huán)境。各個(gè)房間布置，擺設(shè)，格局部得細(xì)節(jié)處理，都會(huì)給人一種馬上就能舒舒服服住下來(lái)的感覺(jué)。比如，主人房是套房中最私密，最安靜的所在，因而，其位置所在，房門(mén)朝向，床位擺放都值得鎮(zhèn)中考慮。

3、施工場(chǎng)地形象包裝

施工場(chǎng)地圍場(chǎng)周?chē)R地放置好產(chǎn)品的宣傳樣板及宣傳條幅，這樣從外部包裝好像象。施工場(chǎng)地內(nèi)部要擺放施工說(shuō)明，施工進(jìn)度，施工紀(jì)律管理等方面的宣傳版面。

總之，銷(xiāo)售氛圍的形成，要是高檔樓盤(pán)的形象得以展現(xiàn)，是消費(fèi)者一進(jìn)場(chǎng)，就能產(chǎn)生一種幻想，即使人想象未來(lái)的美好生活的空間畫(huà)面，從而激發(fā)其購(gòu)買(mǎi)欲望。

五、銷(xiāo)售推廣策略——階段性安排

一、總原則：運(yùn)用整合手段，銷(xiāo)售推廣與宣傳推廣相結(jié)合，有效宣傳項(xiàng)目主題，建筑風(fēng)格，建筑質(zhì)量，園林景觀(guān)等產(chǎn)品特設(shè)，尤其是準(zhǔn)現(xiàn)房的宣傳，廣告訴求手段實(shí)在，具體，生動(dòng)，具有較強(qiáng)的沖擊力，最大限度有效吸引和大東消費(fèi)群，聚集人氣，淡化和引導(dǎo)期待心理，強(qiáng)化購(gòu)買(mǎi)心理，已達(dá)到良好的銷(xiāo)售效果。

由于時(shí)間匆促，知識(shí)有點(diǎn)缺乏，想了很多，但有一些情況還相當(dāng)模糊，就此停筆，請(qǐng)見(jiàn)諒。

第五篇：房地產(chǎn)策劃書(shū)

封面

房地產(chǎn)策劃書(shū)

成員：

（策劃5081）

李超 丁文亮張漢

冠宇房地產(chǎn)策劃書(shū)

2010年7月15日——2011年12月30日 活動(dòng)背景：

濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)分析：

濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷市場(chǎng)運(yùn)作及其消費(fèi)者理性認(rèn)知的轉(zhuǎn)變后，市場(chǎng)逐步成熟、消費(fèi)漸趨理性已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。房產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的刺激也已經(jīng)由原來(lái)的廣告“量”的投入轉(zhuǎn)向“質(zhì)”的投入，在適合的時(shí)機(jī)投入適合數(shù)量的有針對(duì)性的廣告成為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)越來(lái)越推崇的方式。作為冠宇環(huán)翠山莊項(xiàng)目本身來(lái)說(shuō)，其地理位置、銷(xiāo)售價(jià)格決定了項(xiàng)目本身的實(shí)體定位——即山景富貴人家的“高貴”檔次和品質(zhì)，所以運(yùn)用適合的廣告投入量和切合實(shí)際的廣告投放方式是運(yùn)作此類(lèi)項(xiàng)目的首選舉措。

從周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的分析來(lái)看：冠宇環(huán)翠山莊所處的地理位置是濟(jì)南的風(fēng)景名勝地區(qū)。該地區(qū)集中了濟(jì)南市的各高檔房屋，無(wú)論是高層還是多層造型及規(guī)劃均依山傍勢(shì)，借山造景，各有千秋。多層住宅中以邦泰綠苑和中潤(rùn)富華園為代表，小區(qū)內(nèi)封閉式物業(yè)管理和大面積的綠化率使其顯得非常時(shí)尚?；使谏角f和綠苑亞泰也是本區(qū)內(nèi)高檔次住宅的代表，尤其皇冠山莊的黃金位置及其內(nèi)部品質(zhì)在濟(jì)南市開(kāi)創(chuàng)了總體價(jià)位的先河。綠苑亞泰項(xiàng)目規(guī)模雖小但底層車(chē)庫(kù)和復(fù)式結(jié)構(gòu)的戶(hù)型設(shè)計(jì)也具備了高檔住宅的特征。本區(qū)內(nèi)最大規(guī)模的中檔次項(xiàng)目當(dāng)屬中聯(lián)花園，其內(nèi)部規(guī)劃風(fēng)格、戶(hù)型設(shè)計(jì)、3000多元的銷(xiāo)售價(jià)格在此地區(qū)成為銷(xiāo)售較好的的樓盤(pán)。本地區(qū)內(nèi)的舜華園、中創(chuàng)開(kāi)元山莊也都以其獨(dú)有的特色占據(jù)了區(qū)域市場(chǎng)的主力份額。本地區(qū)的消費(fèi)群體主要來(lái)自濟(jì)南市的各個(gè)地區(qū)，因?yàn)楸緟^(qū)域的樓盤(pán)均屬于高檔次，決定了購(gòu)買(mǎi)群體的有限，所以，在樓盤(pán)特色、文化上做文章應(yīng)該是首選策略。

回到冠宇環(huán)翠山莊項(xiàng)目來(lái)看，前期項(xiàng)目定位是華僑公寓，這就在原本狹窄的消費(fèi)群體覆蓋面上又縮小了范圍。所以，充分挖掘項(xiàng)目依山傍勢(shì)的自然特色冠名為：冠宇環(huán)翠山莊是恰當(dāng)?shù)囊彩窍喈?dāng)不錯(cuò)的。但根據(jù)目前此類(lèi)樓盤(pán)的消費(fèi)群體已經(jīng)萎縮的現(xiàn)狀，深層挖掘主力賣(mài)點(diǎn) 通過(guò)新穎獨(dú)特的廣告創(chuàng)意來(lái)再次引起主力消費(fèi)群體的關(guān)注還是大有希望的?？紤]到廣告宣傳的效果及其市場(chǎng)的反饋需要有一個(gè)周期，投入一定數(shù)量的廣告是必需的，尤其在主力宣傳時(shí)期，此時(shí)間段內(nèi)應(yīng)著力關(guān)注市場(chǎng)反映，銷(xiāo)售任務(wù)不可制定的過(guò)高，應(yīng)控制在市場(chǎng)客觀(guān)條件所能接受的彈性限度之內(nèi)。通過(guò)調(diào)查顯示，此區(qū)域內(nèi)的正常廣告投放前提下銷(xiāo)售實(shí)際能力約為3——4套。畢竟，此種消費(fèi)群體大都屬于享受生活的高檔群體，購(gòu)房多為二次置業(yè)，這就決定了此類(lèi)客源在市場(chǎng)消化時(shí)需要相對(duì)更長(zhǎng)一點(diǎn)的時(shí)間。故此，在主力推介時(shí)期的廣告投放必需保證足夠的市場(chǎng)暴光量，即廣告頻率和力度。只有如此，保證每月的銷(xiāo)售任務(wù)甚至有所突破才是客觀(guān)的，符合市場(chǎng)規(guī)律的。

前期的廣告投放計(jì)劃是完全符合冠宇環(huán)翠山莊的項(xiàng)目特點(diǎn)和檔次的，廣告計(jì)劃安全符合項(xiàng)目本身和市場(chǎng)的傳播規(guī)律，建議恢復(fù)前期廣告的投放比例并追加廣告費(fèi)用，只有保證足夠的廣告力度，保證市場(chǎng)信息量的有效傳播才能進(jìn)一步改善目前的銷(xiāo)售現(xiàn)狀。

活動(dòng)目的、意義和目標(biāo)：

一、冠宇?環(huán)翠山莊項(xiàng)目分析：

（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：

冠宇?環(huán)翠山莊在前期的開(kāi)發(fā)建設(shè)中并未作出大的廣告動(dòng)作，憑借自然優(yōu)勢(shì)和自然客戶(hù)達(dá)到了目前50%的銷(xiāo)售率。可以說(shuō)項(xiàng)目本身所特有的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)是吸引眾多主力客源的重要因素。通過(guò)綜合分析項(xiàng)目具備以下幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：

1、地理位置優(yōu)越

小區(qū)位于濟(jì)南市的東南部，緊靠經(jīng)十東路，交通方便，周邊設(shè)施齊全。名盤(pán)眾多，地段整體檔次較高。隨著東部的發(fā)展和經(jīng)十東路拓寬工程的進(jìn)展，該地段的升值潛力也將無(wú)可比擬。

2、自然環(huán)境優(yōu)美

本案西鄰緊靠燕子山西路，與美麗的燕子山僅一墻之隔?？諝馇逍?，鬧中取靜。站在四樓平臺(tái)便能觸手可及燕子山上的松柏，聆聽(tīng)燕山腳下的動(dòng)聽(tīng)鳥(niǎo)鳴。

3、周邊人文氛圍濃厚

與山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院、旅游學(xué)校、法律學(xué)校等名校為鄰，締造充滿(mǎn)靈性的文化空間。各種生活設(shè)施配套齊全，超市、醫(yī)院、銀行。

4、戶(hù)型設(shè)計(jì)科學(xué)合理

戶(hù)型設(shè)計(jì)貫徹“實(shí)用、科學(xué)、宜居”的人性化原則，空間布局更加合理、更加符合現(xiàn)代人的居住習(xí)慣和時(shí)尚要求。

5、銷(xiāo)售進(jìn)入現(xiàn)房發(fā)售

即買(mǎi)即住，零風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)房，解除了購(gòu)房者的顧慮。加上建筑全部為四層結(jié)構(gòu)，即便是最高樓層也不過(guò)是四層而已，而且同樣享受贈(zèng)送閣樓的優(yōu)惠。

6、小區(qū)內(nèi)在品位

綠化景致細(xì)致而精巧、鐵藝護(hù)欄在滿(mǎn)足空間保護(hù)的同時(shí)還格外營(yíng)造了一種別樣的小區(qū)情調(diào)。從小區(qū)后院即能進(jìn)入天然生態(tài)園林——燕子山綠化帶，順勢(shì)直達(dá)燕子山的頂峰，感受生活與人生的高度

從以上的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析來(lái)看，可供市場(chǎng)炒作的訴求點(diǎn)還是比較多的，只要運(yùn)用新穎獨(dú)特的廣告表現(xiàn)方式和創(chuàng)意手法進(jìn)行有針對(duì)性的客源吸引，積攢大量有效客源，更快更好的打出冠宇的房產(chǎn)品牌，促進(jìn)銷(xiāo)售進(jìn)度是大有希望的。

資源影響因素

（一）地區(qū)

基本上越接近市中心的物業(yè)，其樓價(jià)將越高。各項(xiàng)配套交通網(wǎng)絡(luò)、飲食娛樂(lè)及購(gòu)物消閑等設(shè)施較完善。

（二）交通

一般城市的樓房比鄉(xiāng)村的樓房較昂貴，因城市道路網(wǎng)絡(luò)完善、來(lái)往各處地方均方便。

（三）樓層

在同一個(gè)高層單位中，位于高層的一般均比低層的同樣單位賣(mài)貴一點(diǎn)。簡(jiǎn)單的原因：位于高層的比低層更遠(yuǎn)離地面，所以較少受到街上人車(chē)喧嘩的騷擾，加上接觸的塵埃量相對(duì)較少，空氣當(dāng)然比較的清新。況且如果大廈的位置適中，高層享有更佳視野，天然光線(xiàn)吸納較多，亦會(huì)使單位陽(yáng)光十足。反之，一個(gè)低層可能是陰暗局促、人車(chē)嘈雜的地方，固然不是一個(gè)理想的居住環(huán)境。此外，位于大廈低層的單位，一般外墻較厚，影響了樓宇的實(shí)際可使用面積。又基于污水排放設(shè)計(jì)及設(shè)置垃圾的位置，位于大廈低層單位，容易受污水渠淤塞、塑料去水喉排水聲的影響或垃圾臭氧滋擾等。但如沒(méi)有電梯的多層樓房，其中層價(jià)格將較貴，高層因高層沒(méi)有電梯上落不便。

（四）方向

這是一個(gè)影響樓價(jià)較重要因素，因單位內(nèi)部設(shè)備可花金錢(qián)添置或改善，但方向則完全不能改變。加上中國(guó)人傳統(tǒng)認(rèn)為向南較佳，東向或西向均會(huì)受陽(yáng)光照射影響，故朝南向物業(yè)價(jià)格一般較高。

（五）景觀(guān)

景觀(guān)亦是不能改變的因素，故一些擁有開(kāi)闊視野、湖景、山景或綠化公園景觀(guān)的單位價(jià)格均較高。

(六)配套

若樓房有周邊環(huán)境及設(shè)施的配合，其價(jià)值亦將相應(yīng)提高。如一些大型屋村設(shè)備齊全，應(yīng)有盡有，包括商場(chǎng)、百貨公司、超級(jí)市場(chǎng)、戲院、私人會(huì)所、游泳池及私家花園等。

此外，物業(yè)采光、間隔、用料、樓宇維修保養(yǎng)、地區(qū)因素區(qū)別及物業(yè)用戶(hù)素質(zhì)等，均可影響物業(yè)價(jià)格高低。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的基本要求和作用

所需經(jīng)費(fèi)預(yù)算：

廣告投放總金額：12萬(wàn)元

具體廣告發(fā)布計(jì)劃和時(shí)間：

根據(jù)12萬(wàn)元的廣告總投入，平均到7個(gè)半月的發(fā)布操作周期，平均每月1.6萬(wàn)元的廣告投入。本方案的制定是根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際客觀(guān)情況結(jié)合市場(chǎng)的淡旺季變化做出的。但根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際運(yùn)作情況和銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的變動(dòng)，此廣告投放計(jì)劃可作及時(shí)的調(diào)整。

7月15日——8月1日：市場(chǎng)調(diào)整期；需要大量的廣告投入來(lái)打開(kāi)市場(chǎng)知名度。這就要求在這半月的廣告投放上加大宣傳力度，提高項(xiàng)目廣告在各媒體的曝光率。爭(zhēng)取做到：“一鳴驚人“。廣告投放金額比例為33.3%，約計(jì)金額：3.6萬(wàn)元。

8月1日——10月1日：市場(chǎng)啟動(dòng)期：此時(shí)期需要在廣告創(chuàng)意上凸現(xiàn)獨(dú)特的風(fēng)格和深入挖掘內(nèi)在賣(mài)點(diǎn)。廣告表現(xiàn)要新穎、沖擊力強(qiáng)，展現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在市場(chǎng)上的唯一性。廣告投放金額比例為35%，約計(jì)金額：4.2萬(wàn)元。

11月1日——11月15日：市場(chǎng)認(rèn)可強(qiáng)銷(xiāo)期：通過(guò)前期的部分廣告宣傳和炒作，項(xiàng)目在市場(chǎng)上具有了一定的認(rèn)知度，得到了一定的認(rèn)可，銷(xiāo)售上開(kāi)始出現(xiàn)積極的市場(chǎng)現(xiàn)象。此時(shí)的廣告一定要保持，并努力在此階段達(dá)到強(qiáng)銷(xiāo)勢(shì)頭的強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)。此時(shí)廣告投放金額比例為18.3%, 約計(jì)金額:2.2萬(wàn)元.。

11月15日——12月30日：市場(chǎng)延續(xù)期（收尾）：根據(jù)北方、尤其濟(jì)南人的購(gòu)房和消費(fèi)習(xí)慣，房產(chǎn)的淡季逐步到來(lái)，除了在元旦期間和春節(jié)前夕的市場(chǎng)沖刺外，消費(fèi)主力逐漸轉(zhuǎn)移。因此此階段的廣告投放金額比例為16.7%，約計(jì)金額：2萬(wàn)元。

具體廣告安排及表現(xiàn):

1、7月18日星期四生活日?qǐng)?bào)房產(chǎn)版軟性文章：

主題：到環(huán)翠山莊乘涼??

副標(biāo)：與真正的山景住宅親密接觸

文字1000字。2000元

7月18日星期四生活日?qǐng)?bào)房產(chǎn)版通欄廣告：

主題：爺爺我等你一會(huì)兒

規(guī)格尺寸：（23×8CM）實(shí)際價(jià)格：7920元3、8月1日—9月1日在生活日?qǐng)?bào)開(kāi)辟專(zhuān)欄：

燕子山下的清涼故事??

故事征集活動(dòng)。每期刊登讀者來(lái)稿，凡被錄用發(fā)表的來(lái)稿都將獲得冠宇環(huán)翠山莊售樓處提供的精美禮品一份。文字字?jǐn)?shù)約500字，每期共計(jì)：1000元。共計(jì)：4000元。

8月1日生活日?qǐng)?bào)房產(chǎn)版彩色通欄： 主標(biāo)：燕子山是咱家的后花園??副標(biāo)：與真正的山景住宅親密接觸。

文字表述：想當(dāng)年，為爭(zhēng)得每一寸土地，他們?cè)⊙獖^戰(zhàn)??今天在最美的地方我們建造最舒適的生活空間，我們不會(huì)忘記??

七一期間，老革命、老紅軍憑借有效證件購(gòu)房享受98折優(yōu)惠。

規(guī)格尺寸：（23×8CM）實(shí)際價(jià)格：7920元

8月8日（星期四）生活日?qǐng)?bào)彩色半通欄： 主標(biāo)：養(yǎng)性

副標(biāo)：親近生命的本原??

文字表述：環(huán)翠山莊與美麗的燕子山融為一體，純正的山景住宅。在樓頂?shù)慕】德杜_(tái)上，您仿佛伸手便可觸及到蒼松翠柏的枝葉??閉上眼睛感覺(jué)一下。

規(guī)格尺寸：（11.5×8CM）實(shí)際價(jià)格：3960元

9月1日（星期四）生活日?qǐng)?bào)彩色半通欄： 主標(biāo)：輕輕攬住她的腰、靜靜的望著她的臉?? 副標(biāo)：把大山攬入懷中的感覺(jué)??

文字表述：在環(huán)翠山莊感受山景住宅的味道，清新、自然、舒適、怡情。會(huì)生活的人自然會(huì)鐘情最富品位的居住環(huán)境，環(huán)翠山莊給50位成功者量身打造，最合體的最舒適的生活空間。規(guī)格尺寸：（11.5×8CM）實(shí)際價(jià)格：3960元

9月4日濟(jì)南時(shí)報(bào)房產(chǎn)版軟文章： 主題：綠色的山、藍(lán)色的天??

副標(biāo)：清新愜意生活從此開(kāi)始。

475字軟文（2200元）

9月4日星期三濟(jì)南時(shí)報(bào)彩色通欄： 主標(biāo)：隔壁的琴聲??

副標(biāo)：聆聽(tīng)生活中最動(dòng)聽(tīng)的聲音

文字表述：清晨，隔壁鄰居又拉起了她的小提琴。秀發(fā)遮著她秀美的面容，但動(dòng)聽(tīng)的音樂(lè)卻飄蕩在我的耳邊。房子可以選擇，鄰居卻可遇不可求，好在環(huán)翠山莊的住戶(hù)都是有品位的人，我欣慰我榮幸。

規(guī)格尺寸：（23×8CM）實(shí)際價(jià)格：8700元

9月12日（星期四）生活日?qǐng)?bào)房產(chǎn)版軟性文章：

主題：領(lǐng)略與大山對(duì)話(huà)的豪情。

副標(biāo)：環(huán)翠山莊把生活與自然連成一道線(xiàn)。

（1000字）共計(jì)：2000元（贈(zèng)送）

9月19日（星期四）生活日?qǐng)?bào)房產(chǎn)版彩色通欄：

主標(biāo)：環(huán)翠山莊——成就天地間。

副標(biāo)：給成功的文雅之士一片新天地??

文字表述：青綠色的線(xiàn)條逶迤在智慧的眼眸里，沸騰的事業(yè)成就在山一樣的氣魄中，環(huán)翠山莊用天地造化之靈韻感召著優(yōu)秀的人們走近這里??融入自然本身就是一種人生的成就。規(guī)格尺寸：（23×8CM）實(shí)際價(jià)格：7920元（4.5折）

10月1日（星期二）濟(jì)南時(shí)報(bào)軟文章：

主題：舉國(guó)歡慶 山河披彩

副標(biāo)：環(huán)翠山莊推出優(yōu)惠銷(xiāo)售新舉措

750字，共計(jì)3300元。

10月1日（星期二）濟(jì)南時(shí)報(bào)報(bào)房產(chǎn)版通欄：

主標(biāo)：不送禮的日子送什么？

副標(biāo)：我們送你最真切的山景藝術(shù)

規(guī)格尺寸：（23×8CM）實(shí)際價(jià)格：7920元（4.5折）

10月3日（星期四）生活日?qǐng)?bào)房產(chǎn)版彩色金頁(yè)：

主題：迎國(guó)慶 送真情

副標(biāo)：環(huán)翠山莊優(yōu)惠銷(xiāo)售僅限5天

規(guī)格：5×6CM 600元/個(gè)

10月3日（星期四）生活日?qǐng)?bào)房產(chǎn)版彩色通欄：

主題：綠色的家園 綠色的生活

副標(biāo)：讓山景住宅走近我們的生活

規(guī)格尺寸：（23×8CM）實(shí)際價(jià)格：7920元（4.5折）

10月31日（星期四）生活日?qǐng)?bào)房產(chǎn)版軟文章：

主題：把山景固定在自家的窗戶(hù)上

軟性專(zhuān)題文字：700字 共計(jì)：1400元。

11月1日星期五濟(jì)南時(shí)報(bào)房產(chǎn)版彩色通欄：

主標(biāo)：“四”就是頂??

副標(biāo)：降低高度，提升層次。

文字表述：在這個(gè)關(guān)注健康、提倡運(yùn)動(dòng)的時(shí)代，樓層高度成了鍛煉身體的唯一理由?？擅鎸?duì)環(huán)翠山莊綠色自然的多氧空間，我們真的沒(méi)有理由，在狹窄的樓道中“鍛煉”。此時(shí)的高度便只是層次與品位的需要??

規(guī)格尺寸：（23×8CM）實(shí)際價(jià)格：8700元

11月28日生活日?qǐng)?bào)房產(chǎn)版彩色通欄：

主標(biāo)：動(dòng)與靜

副標(biāo)：品味生活中的靜謐溫馨

文字表述：生活需要舒適、人生追求精彩。在繁華的都市生活里，怎樣在動(dòng)與靜的生活區(qū)間里自由切換？環(huán)翠山莊用精巧的空間語(yǔ)言輕輕告訴我們??

規(guī)格尺寸：（23×8CM）實(shí)際價(jià)格：7920元（4.5折）

11月28日生活日?qǐng)?bào)房產(chǎn)版軟性文章：

主題：溫暖——也是一種生活境界

副標(biāo)：環(huán)翠山莊點(diǎn)滴服務(wù)見(jiàn)真情

專(zhuān)題文章字?jǐn)?shù)1000字 共計(jì)2000元（贈(zèng)送）

12月20日星期五濟(jì)南時(shí)報(bào)房產(chǎn)版軟性文章：

主題：環(huán)翠山莊精彩探密

副標(biāo)：生活的質(zhì)量由自己把握

825字專(zhuān)題文章 共計(jì)3600元

八、活動(dòng)負(fù)責(zé)人及主要參與者：

房地產(chǎn)公司懂事長(zhǎng)：劉德生房地產(chǎn)總經(jīng)理：李飛

房地產(chǎn)總經(jīng)理助理 ：王燕榮光公司經(jīng)理：趙麗

榮光公司經(jīng)理助理：小莉升達(dá)集團(tuán)懂事長(zhǎng)：許衍熙

升達(dá)集團(tuán)總經(jīng)理：王杰

等等相關(guān)人員