第一篇：經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款材料清單

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款材料清單

一、借款申請(qǐng)人證明材料

1、抵押貸款申請(qǐng)暨面談?dòng)涗洷怼醴?/p>

2、借款申請(qǐng)人及配偶（如有）身份證明及戶口簿復(fù)印件………………□份

3、借款申請(qǐng)人婚姻狀況證明復(fù)印件或借款申請(qǐng)人單身聲明…………□份

4、借款申請(qǐng)人及配偶（如有）收入證明及銀行卡流水賬單（近一年）………………………………□份

5、借款人貸款聲明書(shū)（銀行提供）………………………………………□份

6、個(gè)人情況簡(jiǎn)介

7、個(gè)人所經(jīng)營(yíng)公司（如有）的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、公司章程、公司賬戶近6個(gè)月以上的銀行流水（該項(xiàng)資料對(duì)于審批可起重要作用）

二、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)證明材料

1、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)房地產(chǎn)權(quán)屬證明…………………………………………□份

2、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租賃合同及前6個(gè)月的租金收入的相關(guān)佐證…………………………………………………□份

3、三方租金監(jiān)管協(xié)議（銀行提供）………………………………………□份

4、應(yīng)收帳款質(zhì)押協(xié)議（如需）……………………………………………□份

5、保險(xiǎn)單正本復(fù)印件……………………………………………………□份

6、貸款行要求的其他材料………………………………………………□份

7、貸款用途材料……………………………………………………□份

第二篇：經(jīng)營(yíng)性貸款材料清單

----中小企業(yè)客戶專(zhuān)屬

客戶需提供資料：

1.身份證明資料：借款人及其配偶的有效身份證明，包括身份證、戶口本或其他實(shí)名身份證件等;借款人、抵押人的婚姻證明文件。2.擔(dān)保資料：抵押物權(quán)屬證明，即房產(chǎn)證原件、原購(gòu)房合同原件。3.經(jīng)營(yíng)資格資料：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證明、組織機(jī)構(gòu)代碼證、公司章程、貸款卡（如有）、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地使用證明（房產(chǎn)證、租賃合同等）、經(jīng)營(yíng)特種行業(yè)的還需提供主管機(jī)關(guān)的批文，由我行經(jīng)辦人員驗(yàn)看原件，留存加蓋公章的復(fù)印件。

4.經(jīng)營(yíng)狀況證明資料：近一年來(lái)任意3個(gè)月的納稅證明、銷(xiāo)售合同或近6個(gè)月的資金往來(lái)流水記錄、近6個(gè)月銀行對(duì)賬單或流水，本各季度財(cái)務(wù)報(bào)表，經(jīng)過(guò)審計(jì)的前1財(cái)務(wù)報(bào)表（如有）。

5.還款能力證明資料：工資性收入證明資料、租賃性收入證明資料。6.資產(chǎn)證明資料：金融資產(chǎn)證明（包括股票、基金等)和非金融資產(chǎn)證明（如房產(chǎn)，汽車(chē)等）

7.輔助證明資料：經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所電話繳費(fèi)清單、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所水電費(fèi)等繳費(fèi)清單、其他可以輔助證明經(jīng)營(yíng)狀況的資料。

8.其他財(cái)力證明材料：主要為購(gòu)銷(xiāo)合同、租賃協(xié)議、合作協(xié)議或增值稅發(fā)票等。

第三篇：經(jīng)營(yíng)性貸款所需材料清單

經(jīng)營(yíng)性貸款所需材料清單

一、借款人（及配偶）身份證、戶口本、結(jié)婚證、收入證明、對(duì)應(yīng)近六個(gè)月銀行現(xiàn)金流水單、我行銀行卡、產(chǎn)權(quán)證

二、評(píng)估報(bào)告（一式兩份）

三、輔助證材料：金融資產(chǎn)、非金融資產(chǎn)、租賃收入等夫妻名下財(cái)力證明材料等（如房產(chǎn)證、購(gòu)房合同、租賃合同、名下車(chē)輛行駛證、股票市值證明、基金證明、理財(cái)、債券、存款、存折等等）

四、經(jīng)營(yíng)實(shí)體提供：（與企業(yè)相關(guān)的材料復(fù)印件需蓋公章）

公司章程、營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本）、稅務(wù)登記（副本）、代碼證（副本）、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地證明（產(chǎn)權(quán)證或租賃合同）、經(jīng)營(yíng)實(shí)體近兩年銀行對(duì)賬單或流水等

五、用途

購(gòu)銷(xiāo)合同、收款人、收款卡（招商銀行）

第四篇：經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款專(zhuān)題

目錄

中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款管理辦法(試行)...........................................................1 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款：實(shí)務(wù)與案例.....................................................................................16 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款違規(guī)操作成因及審計(jì)思路分析.................................................................20

中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款管理辦法(試行)

農(nóng)銀發(fā)〔2006〕244號(hào)

近期,總行對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的試點(diǎn)情況進(jìn)行了總結(jié),針對(duì)試點(diǎn)中反映出的問(wèn)題,對(duì)原《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款管理辦法(試行)》進(jìn)行了修訂,現(xiàn)印發(fā)給你們,請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行?并將有關(guān)問(wèn)題通知如下: 一?正確評(píng)價(jià)業(yè)務(wù)試點(diǎn)成績(jī),穩(wěn)步健康推進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展? 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款是我行推出的一項(xiàng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)創(chuàng)新產(chǎn)品?自去年在部分地區(qū)試點(diǎn)以來(lái),通過(guò)開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù),有助于調(diào)整優(yōu)化城市行信貸結(jié)構(gòu),有助于拓展和培育長(zhǎng)期穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)客戶,有助于提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的綜合收益?試點(diǎn)情況證明,經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款源于市場(chǎng)和客戶需求,適應(yīng)了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)?

從試點(diǎn)情況看,業(yè)務(wù)受理中也存在一些普遍性問(wèn)題,如項(xiàng)目準(zhǔn)入門(mén)檻偏低,重物業(yè)價(jià)值評(píng)估?輕還貸來(lái)源測(cè)算等?經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款作為一項(xiàng)新業(yè)務(wù),需要在規(guī)范的前提下穩(wěn)步推進(jìn)?優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品只有輔以嚴(yán)密的管理,才能辦成優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)?若違背業(yè)務(wù)開(kāi)展初衷,在尚未完全掌握業(yè)務(wù)規(guī)律的探索階段過(guò)早地降低業(yè)務(wù)受理門(mén)檻,盲目出擊,既 不利于下一步的總結(jié)推廣,也不利于業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展?為更好地適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展,解決試點(diǎn)中出現(xiàn)的問(wèn)題,按照“規(guī)范運(yùn)作,穩(wěn)步推進(jìn)”的原則,總行適時(shí)對(duì)原辦法進(jìn)行了修訂?各行要充分認(rèn)識(shí)開(kāi)辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)的重要性,加大對(duì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的拓展力度,在規(guī)范管理的前提下穩(wěn)步推進(jìn),促進(jìn)業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展?

二?把好貸款準(zhǔn)入關(guān),提高業(yè)務(wù)受理質(zhì)量?各行要把好業(yè)務(wù)準(zhǔn)入關(guān)?

在項(xiàng)目準(zhǔn)入上,要選擇品質(zhì)優(yōu)秀?位于城市中心商業(yè)區(qū)等繁華地段,投入運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間?經(jīng)營(yíng)狀況良好?權(quán)屬清晰?租金穩(wěn)步增長(zhǎng)的知名高檔酒店賓館?寫(xiě)字樓?商場(chǎng)等,拓展一批地標(biāo)性知名物業(yè),一般不得介入處于開(kāi)發(fā)建設(shè)期和營(yíng)運(yùn)初期等高風(fēng)險(xiǎn)階段的項(xiàng)目?

象黃怒波的那個(gè)大鐘寺的項(xiàng)目，商鋪改為寫(xiě)字樓事

審慎介入優(yōu)質(zhì)部分已出售,或僅以部分物業(yè)抵押,向我行申請(qǐng)貸款,抵押權(quán)分散,不利于整體處置的不完整物業(yè);在客戶準(zhǔn)入上,要選擇財(cái)務(wù)狀況良好,商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)優(yōu)良或物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)質(zhì)客戶,以及尚未與我行建立業(yè)務(wù)關(guān)系的知名企業(yè);在區(qū)域準(zhǔn)入上,考慮到本業(yè)務(wù)已在各地陸續(xù)開(kāi)辦,為簡(jiǎn)化程序?提高效率,在首批試點(diǎn)的北京?上海?天津?深圳?廣州?杭州?南京七城市的基礎(chǔ)上,業(yè)務(wù)開(kāi)辦范圍進(jìn)一步擴(kuò)大到各直轄市?省會(huì)城市(黑龍江?吉林?遼寧?湖南?海南五省除外),寧波?大連?青島?廈門(mén),江蘇蘇州?無(wú) 錫?常州?鎮(zhèn)江?南通、揚(yáng)州,以及浙江溫州?嘉興?湖州?紹興?金華?臺(tái)州,廣東佛山(含順德?南海)?東莞?中山?珠海?

其他城市符合條件的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目一律上報(bào)總行房地產(chǎn)信貸部,準(zhǔn)入審批后按權(quán)限操作?各行要從業(yè)務(wù)開(kāi)辦開(kāi)始堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)?嚴(yán)要求,避免“散?小?差”?通過(guò)努力,占據(jù)高端商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng),將經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款打造成一項(xiàng)精品業(yè)務(wù)?

三?嚴(yán)格管理,推進(jìn)業(yè)務(wù)規(guī)范發(fā)展?

一是規(guī)范貸款用途?經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款可用于物業(yè)在經(jīng)營(yíng)期的資金需求?對(duì)于自行建造的物業(yè),可用于歸還建造該物業(yè)的銀行借款?股東?關(guān)聯(lián)公司借款和置換超過(guò)項(xiàng)目資本金規(guī)定比例以上的資金?若物業(yè)為購(gòu)置所得,貸款可用于置換購(gòu)置款?

要加強(qiáng)調(diào)查核實(shí),防止借款人通過(guò)關(guān)聯(lián)交易,虛增項(xiàng)目成本,賬面價(jià)格明顯超過(guò)市場(chǎng)價(jià)格,套取我行貸款?貸款不得用于國(guó)家明令禁止的投資領(lǐng)域和用途,不得用于償還銀行存量不良貸款或違規(guī)貸款?嚴(yán)格控制抽調(diào)項(xiàng)目資本金,限制抽調(diào)和分配所有者權(quán)益?

二是合理確定貸款額度?貸款額度必須根據(jù)借款期內(nèi)物業(yè)可用于還貸的現(xiàn)金流確定,同時(shí)要控制在物業(yè)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值的60%(或賬面成本的70%)以內(nèi)?

抵押率的問(wèn)題：賬面成本，評(píng)估價(jià)格

要合理確定租金收入增長(zhǎng)率,經(jīng)營(yíng)性收入要扣除大修和日常維護(hù)成本等必要開(kāi)支?以綜合收入還款的,僅限于實(shí)力雄厚?現(xiàn)金流充裕的 知名企業(yè),出于維護(hù)或拓展客戶的需要,并且還款來(lái)源確定,經(jīng)營(yíng)性物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流占還款來(lái)源的比重不得低于80%?

采用綜合還貸的,必須制定明確的按年(季)還款計(jì)劃,物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入以外用于還款的綜合收入必須分期(至少按年)落實(shí),不得采用一次還款的方式?

三是規(guī)范評(píng)估?經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押物價(jià)值評(píng)估應(yīng)采用兩種(含)以上方法,以收益法為主,同時(shí)結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況采用成本法或市場(chǎng)法?采用收益法的,折現(xiàn)率取10%?要科學(xué)確定抵押物價(jià)值,避免高估?關(guān)于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款項(xiàng)目評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇與確定事宜,總行將另行通知?

四?建立健全風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制,保障貸款安全?

一是加強(qiáng)對(duì)抵押物的調(diào)查?經(jīng)營(yíng)性物業(yè)往往設(shè)有租賃,法律關(guān)系較為復(fù)雜,要特別注意承租人依法享有的承租權(quán)?優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)及其他權(quán)利對(duì)我行抵押權(quán)的限制和影響,避免租賃合同中存在損害我行利益的條款?法律部門(mén)應(yīng)參與對(duì)有關(guān)合同文本的審查?

二是加強(qiáng)階段性擔(dān)保管理?對(duì)于置換他行貸款的,應(yīng)采取必要措施,確保他行抵押權(quán)釋放后我行為抵押物第一抵押權(quán)人?若他行抵押權(quán)釋放并為我行設(shè)定抵押前我行貸款處于懸空狀態(tài),應(yīng)要求借款人提供有效的階段性擔(dān)保?

對(duì)于可通過(guò)設(shè)定我行為第二抵押權(quán)人(第一順位抵押權(quán)人),在他行貸款置換后我行自動(dòng)成為第一抵押權(quán)人的,階段性擔(dān)?？刹蛔饕? 三是為增強(qiáng)我行貸款保障,還應(yīng)與借款人簽訂租金賬戶監(jiān)管合同(協(xié)議)?租金賬戶監(jiān)管是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押的有益補(bǔ)充,有利于維護(hù)我行權(quán)益?為進(jìn)一步強(qiáng)化法律效力,監(jiān)管合同或協(xié)議可在工商部門(mén)登記或到公證機(jī)關(guān)進(jìn)行公證?

四是建立再評(píng)估機(jī)制?在貸款期內(nèi),若市場(chǎng)出現(xiàn)可能影響物業(yè)價(jià)值的重大變化等情況,應(yīng)由我行認(rèn)定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估,確保抵押率在一定比率之內(nèi)?若抵押物價(jià)值貶值,應(yīng)要求借款人補(bǔ)充抵押物,或?qū)J款期限?額度?利率重新約定?

由于歷史原因,我行在大城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)的市場(chǎng)份額較低,經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款品種的推出,提供了一個(gè)有力的競(jìng)爭(zhēng)手段?各試點(diǎn)行要切實(shí)抓住當(dāng)前有利的歷史機(jī)遇,按照分類(lèi)指導(dǎo)的原則,提供差異化的流程服務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)控制措施,鎖定有品牌?前景好?租約收入穩(wěn)定?產(chǎn)權(quán)清晰的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,優(yōu)先辦理,提升我行對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)能力?

各行要加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的管理,在執(zhí)行本辦法過(guò)程中如有問(wèn)題和建議請(qǐng)及時(shí)報(bào)告總行(房地產(chǎn)信貸部)?

附件:中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款管理辦法(試行)

(二OO六年六月第一次修訂)第一章 總則

第一條 為適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展需要,規(guī)范經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù),防范商業(yè)營(yíng)業(yè)用房在營(yíng)運(yùn)初期的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)健康發(fā)展,根據(jù)《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行固定資產(chǎn)貸款管理辦法》 和《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款管理辦法》等有關(guān)規(guī)定,制定本辦法?

第二條 本辦法所稱(chēng)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)是指已竣工驗(yàn)收并投入商業(yè)運(yùn)營(yíng),經(jīng)營(yíng)管理比較規(guī)范?經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)較為穩(wěn)定?現(xiàn)金流量較為充裕?綜合收益較好的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公用房,包括商場(chǎng)?商品交易市場(chǎng)?寫(xiě)字樓?星級(jí)賓館酒店?綜合商業(yè)設(shè)施等物業(yè)形式?

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款是指我行向具有合法承貸主體資格的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所有權(quán)人發(fā)放的,以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物,并以該物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行還本付息的貸款?

第三條 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款按照《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行固定資產(chǎn)貸款管理辦法》的有關(guān)要求實(shí)行項(xiàng)目貸款管理?

即此屬于固定資產(chǎn)貸款此大類(lèi)也，則是否有受托支付之說(shuō)否？ 第二章 貸款對(duì)象與用途

第四條 貸款對(duì)象?借款人必須是經(jīng)有權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)成立并依法持有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照?實(shí)行獨(dú)立核算?具有法人資格,其擁有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)已經(jīng)投入商業(yè)運(yùn)營(yíng),并對(duì)其擁有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)有獨(dú)立的處置權(quán)?

第五條 貸款用途?貸款可用于物業(yè)在經(jīng)營(yíng)期的資金需求?對(duì)于自行建造的物業(yè),可用于置換負(fù)債性資金和超過(guò)項(xiàng)目資本金規(guī)定比例以上的資金;對(duì)于購(gòu)置的物業(yè),可用于置換購(gòu)置款?貸款不得用于國(guó)家明令禁止的投資領(lǐng)域和用途,不得用于償還銀行存量不良貸款或違規(guī)貸款?

？在認(rèn)繳資本制下，還有項(xiàng)目資本金此說(shuō)否？ 第三章 貸款條件與申請(qǐng) 第六條 貸款條件?

(一)借款人須具備下列基本條件: 1.具有法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照并已辦理年檢手續(xù);？合伙企業(yè)就沒(méi)戲了？

2.屬于房地產(chǎn)企業(yè)的,應(yīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)核發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū),并辦理年檢手續(xù);？如此象卓爾發(fā)展這樣，沒(méi)有地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)的就不能運(yùn)用此了？ 3.產(chǎn)權(quán)清晰?法人治理結(jié)構(gòu)健全?經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范?財(cái)務(wù)狀況良好;4.所有者權(quán)益原則上在5000萬(wàn)元以上;5.具有貸款證(卡),并在我行開(kāi)立基本賬戶或一般賬戶,無(wú)不良信用記錄;6.擁有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)全部產(chǎn)權(quán),持有合法?有效的房產(chǎn)所有權(quán)證;7.董事會(huì)或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)同意將其擁有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為貸款抵押物;8.同意與我行簽訂項(xiàng)目資金監(jiān)管協(xié)議,承諾物業(yè)經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的資金結(jié)算?代收代付等中間業(yè)務(wù)在我行辦理,接受我行對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入?支出款項(xiàng)的封閉式監(jiān)管;9.我行要求的其他條件?

(二)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)須具備的基本條件: 1.經(jīng)營(yíng)性物業(yè)應(yīng)符合各地城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要求,經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收合格并辦妥房產(chǎn)證,已投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)? 新建物業(yè)雖未正式投入運(yùn)營(yíng),但已與全球或國(guó)內(nèi)知名企業(yè)簽訂了長(zhǎng)期租賃合同,承租人支付了保證金并投入資金開(kāi)始營(yíng)業(yè)裝修,租賃合同也已明確了租金金額和支付方式,發(fā)展前景良好的,可視同已投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)?

2.地理位置優(yōu)越,物業(yè)原則上應(yīng)位于城市中央商務(wù)區(qū)和中心商業(yè)區(qū)等城市中心繁華地段?交通便捷,人流?物流?車(chē)流充裕,商業(yè)?商務(wù)氛圍濃厚?位列世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)的商業(yè)企業(yè)入駐經(jīng)營(yíng)的大型超市,區(qū)位要求可適當(dāng)放寬?

3.酒店?賓館類(lèi)應(yīng)在4星級(jí)(含)以上,且年均入住率高于60%;寫(xiě)字樓應(yīng)為甲級(jí)(含)寫(xiě)字樓以上,且年均出租率高于80%;百貨類(lèi)物業(yè)面積(可供我行抵押面積)應(yīng)大于1萬(wàn)平方米,且主力店應(yīng)為知名品牌;混合業(yè)態(tài)的物業(yè)應(yīng)至少滿足以上一個(gè)條件?

4.經(jīng)營(yíng)性物業(yè)定位準(zhǔn)確,經(jīng)營(yíng)情況穩(wěn)定,出租市場(chǎng)前景較好;經(jīng)營(yíng)性物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值和租金價(jià)格穩(wěn)定或有上漲趨勢(shì);經(jīng)營(yíng)性物業(yè)具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力,有利于整體處置?

第七條 貸款申請(qǐng)?借款人申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款時(shí),應(yīng)提供以下資料:(一)借款人營(yíng)業(yè)執(zhí)照?組織機(jī)構(gòu)代碼?開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū);(二)借款人驗(yàn)資報(bào)告和公司章程;(三)借款人貸款證(卡)和資信證明材料;(四)借款人董事會(huì)或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)同意借款?同意以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押的決議;(五)經(jīng)會(huì)計(jì)(審計(jì))事務(wù)所審計(jì)的借款人和重要關(guān)聯(lián)公司近三年財(cái)務(wù)報(bào)表及最近一個(gè)月的財(cái)務(wù)報(bào)表;(六)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)竣工驗(yàn)收合格的證明材料?產(chǎn)權(quán)證書(shū);(七)借款人對(duì)外出租的有關(guān)協(xié)議?合同;(八)農(nóng)業(yè)銀行要求提供的其他證明文件和材料? 第四章 貸款額度?期限?利率與科目 第八條 貸款額度?

貸款額度根據(jù)借款期內(nèi)物業(yè)可用于還貸的現(xiàn)金流確定,且貸款額度最高不超過(guò)物業(yè)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值的60%,按物業(yè)賬面成本計(jì)算的,貸款額度最高不超過(guò)物業(yè)賬面成本的70%?

若借款人或其母公司實(shí)力雄厚?現(xiàn)金流充裕,有確定的其他合法收入,并愿以其還款的,可以綜合收入還款,但經(jīng)營(yíng)性物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流占還款來(lái)源的比重不得低于80%?

原則上不受理貸款額度在1億元以下的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款項(xiàng)目?對(duì)于個(gè)別地段優(yōu)越?效益良好?貸款金額在1億元以下的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款項(xiàng)目,可按個(gè)案上報(bào)總行準(zhǔn)入審批后,由分行按權(quán)限操作?

第九條 貸款期限?經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款期限不得超過(guò)10年?同時(shí),經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的期限不得超過(guò)借款人法定經(jīng)營(yíng)期限和房地產(chǎn)權(quán)證的剩余使用年限?

第十條 貸款利率?執(zhí)行總行規(guī)定的固定資產(chǎn)貸款利率標(biāo)準(zhǔn)? 第十一條 貸款科目?經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款科目中核算反映?

第五章 貸款的調(diào)查和評(píng)估

第十二條 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款比照商品房開(kāi)發(fā)貸款的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)查和評(píng)估?

第十三條 貸款調(diào)查應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容:(一)物業(yè)的權(quán)屬?是否竣工驗(yàn)收合格?是否取得產(chǎn)權(quán)證,物業(yè)設(shè)定抵押情況?

(二)物業(yè)的出租率?租賃合同的租期?租金水平和租金支付方式?調(diào)查租金收入與貸款額度和貸款期限是否匹配;調(diào)查租金支付方式,防止物業(yè)在抵押給我行時(shí),承租人已經(jīng)一次性向借款人支付長(zhǎng)期租金,或者是將租金與出租人對(duì)于承租人的其他債務(wù)進(jìn)行抵銷(xiāo),導(dǎo)致我行屆時(shí)無(wú)法從租金中獲得還款來(lái)源以及無(wú)法處置抵押物?

(三)租約情況?調(diào)查租約的真實(shí)性以及租賃合同中是否存在損害我行利益的條款?要特別注意承租人依法享有的承租權(quán)?優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)及其他權(quán)利對(duì)我行抵押權(quán)的限制和影響,對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的難易程度作必要的預(yù)估?

(四)承租人資信?經(jīng)營(yíng)狀況?支付租金能力等資質(zhì)情況?對(duì)于承租人經(jīng)營(yíng)狀況或資信不佳?按期足額支付租金有困難或多次拖欠租金的,不宜介入?

(五)借款人整體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流情況及綜合還款能力? 交叉違約，不安抗辯權(quán) 第十四條 貸款評(píng)估應(yīng)重點(diǎn)評(píng)估以下內(nèi)容:(一)借款人評(píng)價(jià):包括借款人的組織形式?股權(quán)結(jié)構(gòu)?經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?信用狀況?財(cái)務(wù)狀況?現(xiàn)金流量狀況等?

(二)抵押物評(píng)價(jià):包括抵押物的出租經(jīng)營(yíng)情況?實(shí)際建造成本?市場(chǎng)價(jià)值情況?變現(xiàn)能力等?

(三)償債能力評(píng)價(jià):包括財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)?現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)及償債能力預(yù)測(cè)等,并對(duì)物業(yè)每年經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行評(píng)價(jià),經(jīng)營(yíng)收入應(yīng)扣除大修和日常維護(hù)成本?

第十五條 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押物價(jià)值評(píng)估應(yīng)采用兩種(含)以上方法,以收益法為主,同時(shí)結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況采用成本法或市場(chǎng)法?采用收益法的,折現(xiàn)率取10%?

？與Reits的區(qū)別？股權(quán)，集合資金信托，理財(cái)產(chǎn)品，上市，并購(gòu)貸款與債券

第六章 貸款的審批和發(fā)放

第十六條 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款審批權(quán)按總行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款授權(quán)的有關(guān)規(guī)定管理,與各分行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審批權(quán)限一致?

第十七條 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款納入客戶統(tǒng)一授信管理,執(zhí)行《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行固定資產(chǎn)貸款管理辦法》(農(nóng)銀發(fā)〔2005〕10號(hào))有關(guān)規(guī)定?

第十八條 需突破本辦法貸款條件?抵押率?貸款額度?貸款期限等規(guī)定的項(xiàng)目,由總行準(zhǔn)入審批后,按各分行權(quán)限操作? 第十九條 貸款發(fā)放前,必須對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)辦理保險(xiǎn),保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人承擔(dān),明確我行為第一受益人,保險(xiǎn)期限不得短于我行貸款期限?

保險(xiǎn)，中間業(yè)務(wù)，監(jiān)管戶，封閉貸款，階段性擔(dān)保，第一順位，輪侯查封或凍結(jié)

第二十條 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款借款合同中要補(bǔ)充明確,我行有權(quán)在貸款期內(nèi)要求指定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物重新進(jìn)行價(jià)值評(píng)估,若抵押物價(jià)值發(fā)生貶值,則我行有權(quán)要求借款人補(bǔ)充我行認(rèn)可的抵押物或收回相應(yīng)貸款,我行有權(quán)視市場(chǎng)形勢(shì)?抵押物價(jià)值變動(dòng)?出租回報(bào)率?市場(chǎng)利率變化等情況,對(duì)貸款期限?額度?利率等進(jìn)行調(diào)整?

第七章 擔(dān)保方式

第二十一條 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款以竣工驗(yàn)收合格?取得房產(chǎn)證?并投入正常運(yùn)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作抵押擔(dān)保,必要時(shí)還應(yīng)提供我行認(rèn)可的其他財(cái)產(chǎn)抵?質(zhì)押?第三方保證,并可視情況要求借款人法人代表或其實(shí)際控制人提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保?

第二十二條 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的抵押率不得超過(guò)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值的60%,以物業(yè)賬面成本計(jì)算的,抵押率不超過(guò)70%?

第二十三條 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的借款抵押合同必須在房地產(chǎn)管理部門(mén)抵押登記并確保我行為抵押物第一抵押權(quán)人?

置換他行貸款的,應(yīng)建立資金專(zhuān)戶,確保我行貸款專(zhuān)項(xiàng)用于歸還他行貸款,確保他行抵押權(quán)釋放后設(shè)定為我行貸款抵押權(quán)? 若他行抵押權(quán)釋放并為我行設(shè)定抵押前我行貸款處于懸空狀態(tài),應(yīng)要求借款人提供有效的階段性擔(dān)保?

第二十四條 借款人應(yīng)與我行簽訂租金賬戶監(jiān)管合同或協(xié)議,明確物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入直接進(jìn)入我行指定賬戶,一旦借款人無(wú)法償還貸款本息,我行有權(quán)直接從該賬戶中扣劃?

第二十五條 為防止業(yè)主通過(guò)修改租賃合同?另行簽訂長(zhǎng)期?低租金合同或以其他方式惡意對(duì)抗我行抵押權(quán),應(yīng)盡量要求出租人和承租人持租賃合同到房管部門(mén)辦理租賃登記備案手續(xù)?

但如此則又要交費(fèi)了？好象是0。05%？ 第八章 貸款償還

第二十六條 還款方式?在貸款發(fā)放前,要根據(jù)項(xiàng)目出租前景和租金收取方式制定切實(shí)可行的分期還款計(jì)劃,一般應(yīng)采取按季(月)結(jié)息?按季(月)歸還貸款本息的還款方式,即將每期營(yíng)業(yè)收入的一定比例歸還貸款本息?考慮到物業(yè)的租金回收具有一定的周期性,可給予最長(zhǎng)不超過(guò)一年的寬限期?

采用綜合還貸的,必須制定明確的按年(季)還款計(jì)劃,物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入以外用于還款的綜合收入必須分期(至少按年)落實(shí),不得采用一次還款的方式?

要在借款合同中明確,若房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)重大變化或發(fā)生其他影響貸款安全的情形時(shí),貸款行應(yīng)與借款人協(xié)商變更借款合同關(guān)于貸款額度?期限?利率?每期還款金額等內(nèi)容?協(xié)商不成的,應(yīng)當(dāng)按照合同約 定采取停止發(fā)放貸款?要求借款人提前償還已發(fā)放貸款?處置抵押物等措施?

同時(shí)還要在借款合同中明確,借款人連續(xù)2次或累計(jì)3次未按約定歸還本息的,我行可依法處置抵押物?

第二十七條 對(duì)于貸款期間能按時(shí)償還貸款本息?還款記錄良好?物業(yè)租金持續(xù)上漲的優(yōu)質(zhì)物業(yè),在貸款本金歸還50%以上后,可根據(jù)借款人還款能力再行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款,按新增貸款管理,由原審批行審批,新發(fā)放貸款額度與原貸款額度之和應(yīng)滿足第八條要求,且不得超過(guò)原貸款額度?

第二十八條 借款人提前還款須提前一個(gè)月提出申請(qǐng),并按我行確定的提前還款日歸還剩余的貸款本息?

承諾費(fèi)，提前還款 第九章 貸后管理

第二十九條 經(jīng)營(yíng)行與借款人簽訂資金監(jiān)管協(xié)議?借款人須在我行開(kāi)立資金監(jiān)管專(zhuān)戶,對(duì)專(zhuān)戶實(shí)行收支兩條線管理,建立收入?支出明細(xì)臺(tái)賬,物業(yè)的經(jīng)營(yíng)性收入直接進(jìn)入專(zhuān)戶,除留足每期還本付息金額外資金須經(jīng)我行審核批準(zhǔn)后方可使用?如借款人出現(xiàn)逃避資金監(jiān)管的行為,我行有權(quán)提前要求償還貸款或處置抵押物?

資金歸集之東城物業(yè)，受托支付，第三十條 對(duì)于已抵押給我行的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)用于租賃的,應(yīng)審查租賃合同條款約定,是否存在對(duì)我行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的不利情形,并盡量要求: 1?出租人事先告知承租人,并取得我行的書(shū)面同意;2?承租人向我行出具書(shū)面承諾,在我行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),租賃合同提前終止,不得以其租賃權(quán)阻礙或干擾我行行使抵押權(quán)?

但還有個(gè)建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)來(lái)高于此，且還有個(gè)稅款的優(yōu)先權(quán)呢？

第三十一條 及時(shí)掌握出租狀況,準(zhǔn)確估算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量,動(dòng)態(tài)調(diào)整還款計(jì)劃,現(xiàn)金流量充足時(shí)可提前償還貸款?借款人將抵押的物業(yè)出售時(shí),須經(jīng)我行同意并相應(yīng)歸還我行貸款?

第三十二條 經(jīng)營(yíng)行在貸款期內(nèi)要對(duì)抵押物價(jià)值進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè),可采用定期再評(píng)估等方法,若出現(xiàn)抵押物貶值?租金收入下降等危及我行貸款安全的情況,應(yīng)及時(shí)采取要求借款人補(bǔ)充抵押物或變更貸款額度?期限?利率等措施?

第三十三條 分行和經(jīng)營(yíng)行應(yīng)指定專(zhuān)門(mén)客戶經(jīng)理(小組)加強(qiáng)貸后管理,每半年向?qū)徟袌?bào)告貸款運(yùn)作情況?如遇重大問(wèn)題,及時(shí)向?qū)徟袌?bào)告?由于本貸款品種期限較長(zhǎng),期間如遇客戶經(jīng)理(小組)變動(dòng),需做好交接工作,重新落實(shí)客戶經(jīng)理責(zé)任制,并及時(shí)報(bào)告審批行?

第十章 附則

第三十四條 本辦法由中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行總行制定?解釋和修訂? 第三十五條 本辦法中就經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款未盡事宜執(zhí)行《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行固定資產(chǎn)管理辦法》和《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行商品房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法》的相關(guān)規(guī)定?

第三十六條 本辦法自印發(fā)之日起執(zhí)行?

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款：實(shí)務(wù)與案例

2?在銀行的信用評(píng)級(jí)在BB以上(含),資產(chǎn)負(fù)債率原則上不高于70%;4?擁有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)全部產(chǎn)權(quán),持有合法?有效的土地使用權(quán)證和房產(chǎn)所有權(quán)證;獲得土地使用權(quán)證的方式為國(guó)有出讓土地;3?抵押物的價(jià)值必須由具有建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》中具有二級(jí)(含)以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)條件的房地產(chǎn)評(píng)估公司評(píng)估——但資產(chǎn)評(píng)估也取消了資格考試也

案例

2009年8月上海某公司因資金緊張以華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)790平米商務(wù)樓向紅楓借貸借款1500萬(wàn)元,該公司在為該抵押物辦理房產(chǎn)證之前曾以公司全部股權(quán)向典當(dāng)行質(zhì)押860萬(wàn)元?經(jīng)盡職調(diào)查后,評(píng)估其房產(chǎn)價(jià)值2800萬(wàn)且抵押物無(wú)任何債務(wù)糾紛,因此設(shè)計(jì)和實(shí)施了如下解決方案:先以860萬(wàn)元幫助其從典當(dāng)行解壓股權(quán),再以該房產(chǎn)作為抵押物幫助其從銀行貸款1300萬(wàn)元?

擔(dān)保方式: 1?經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款必須以借款項(xiàng)下的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押作為擔(dān)保方式,抵押率應(yīng)控制在70%(含)以內(nèi)?如有需要,可追加其他擔(dān)保?

2?借款人可根據(jù)要求將經(jīng)營(yíng)性物業(yè)投保商業(yè)保險(xiǎn),保險(xiǎn)期限不得短于貸款期限,保險(xiǎn)中不得有任何損害我行利益的限制性條款?

提供資料: 1?申請(qǐng)人和擔(dān)保人各自的《企業(yè)(法人)營(yíng)業(yè)執(zhí)照》?《經(jīng)營(yíng)許可證》(如有)?《組織機(jī)構(gòu)代碼證》?企業(yè)(公司)章程?《貸款卡》;2?法定代表人的身份證明或其授權(quán)書(shū)和授權(quán)代理人的身份證明原件及復(fù)印件;3?三財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表及申請(qǐng)借款前一期的月度財(cái)務(wù)報(bào)表;4?抵(質(zhì))押物清單?產(chǎn)權(quán)證明(原件)和有處分權(quán)人同意抵(質(zhì))押或保證人愿意提供保證的有關(guān)證明文件;5?產(chǎn)權(quán)證書(shū)?租賃協(xié)議及承租方資料;6?董事會(huì)同意以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押的決議?

還可通過(guò)設(shè)立營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租賃商戶提供存款?貸款?結(jié)算和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)?ATM?POS機(jī)設(shè)置等金融服務(wù),提高經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)的綜合經(jīng)濟(jì)效益?

l用于購(gòu)置經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的,貸款額度不得超過(guò)所購(gòu)置物業(yè)價(jià)值的50%;用于大修理物業(yè)或物業(yè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)配套周轉(zhuǎn)性資金的,貸款額度一般不得超過(guò)資金需求的60%,最高不超過(guò)70%;l貸款用于置換第三方負(fù)債的,貸款額度不得超過(guò)原有負(fù)債總額? l必須對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)辦理綜合財(cái)產(chǎn)險(xiǎn),并明確我行為第一受益人? l保險(xiǎn)費(fèi)可分一次或二次投保?

l投保金額不低于貸款金額,保險(xiǎn)期限不得短于我行貸款期限? 1?申請(qǐng)人所從事行業(yè)不屬于國(guó)家授信政策規(guī)定的壓縮類(lèi)行業(yè);3?出租行為真實(shí),必須具備明確穩(wěn)定的物業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流,并要求提供相應(yīng)的租賃協(xié)議或經(jīng)營(yíng)協(xié)議資料? 4?學(xué)校?幼兒園?醫(yī)院等公益事業(yè)單位為借款人的,不得辦理此業(yè)務(wù)

總授信金額:跟據(jù)現(xiàn)金流的測(cè)算及抵押物的評(píng)估價(jià)值核定 貸款年限:3至10年

還款方式:貸款本息按月或按季度等額還款,減少還款壓力 貸款利率:按同期人民銀行基準(zhǔn)利率或上下浮5%-15%(根據(jù)企業(yè)運(yùn)行情況確定)即年6%-8%?

7?土地性質(zhì)為出讓的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款,須提供產(chǎn)權(quán)證書(shū);性質(zhì)為租賃的,需提供相關(guān)部門(mén)同意建造物業(yè)證明資料

辦理流程

1?向我司提交貸款業(yè)務(wù)申請(qǐng)及相關(guān)申請(qǐng)材料 2?我司審核后,辦理融資相關(guān)手續(xù),簽署相關(guān)法律文本 3?辦理抵押登記手續(xù)后放款

且保險(xiǎn)的有效期應(yīng)至少長(zhǎng)于授信到期日后的三個(gè)月,投?？傤~不低于貸款本息額?

個(gè)人經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款是指我行向具有合法承貸主體資格的經(jīng)營(yíng)物業(yè)所有人(僅限于個(gè)人)發(fā)放的,以其所有的物業(yè)作為貸款抵押物,并主要以該物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行還本付息的貸款

【貸款對(duì)象】

具有中華人民共和國(guó)國(guó)籍的自然人,年齡在18周歲(含)-60周歲(含),具有完全的民事權(quán)利能力和民事行為能力,其擁有的經(jīng)營(yíng)性物 業(yè)已經(jīng)投入商業(yè)運(yùn)營(yíng),并對(duì)其擁有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的所有權(quán)有權(quán)處分的個(gè)人?

【貸款條件】

1?個(gè)人資信良好,在我行無(wú)不良信用記錄,個(gè)人及家庭負(fù)債與其經(jīng)營(yíng)收入相符?

2?擁有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)全部產(chǎn)權(quán),持有合法?有效的房產(chǎn)所有權(quán)證和土地使用權(quán)證?

3?借款人及共有人同意將其擁有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為貸款抵押物? 4?同意與我行簽訂租金監(jiān)管協(xié)議,接受我行對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入?支出款項(xiàng)的封閉式監(jiān)管?同時(shí),承諾物業(yè)經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的資金結(jié)算?代收代付等中間業(yè)務(wù)在我行辦理?

1?貸款額度:根據(jù)借款期內(nèi)物業(yè)可用于還貸的現(xiàn)金流確定?同時(shí),貸款額度最高不得超過(guò)物業(yè)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值的60%(其中標(biāo)準(zhǔn)廠房最高不得超過(guò)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值的70%)?

2?物業(yè)用于出租的,須提供真實(shí)的租賃合同?協(xié)議原件?租賃合同涉及多頁(yè)的,頁(yè)面與頁(yè)面之間必須同時(shí)加蓋雙方公章(必須采用騎縫章形式);3?物業(yè)用于出租的,需要提供承租人有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照并加蓋公章;4?物業(yè)承租人知曉物業(yè)抵押給我行的聲明;經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款:房地產(chǎn)貸款拓展新渠道 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款是農(nóng)行近年新創(chuàng)的貸款品種,是繼港資東亞銀行推出租約現(xiàn)金流抵押貸款業(yè)務(wù)后, 在此之前,由于沒(méi)有與之相適應(yīng)的金融產(chǎn)品,往往造成企業(yè)資金的沉淀和長(zhǎng)期占用,對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō),資金的效率是低下的,“母雞開(kāi)始生蛋后反而沒(méi)有人給你貸款了”?

以等額本息法為例,由于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款要求借款人等本償還貸款本息,以10年期貸款計(jì)算,借款人每隔一年,其貸款本金就減少10%,也就是說(shuō)貸款發(fā)放后,即便因?yàn)槭袌?chǎng)變化的原因使借款人物業(yè)出租收入每年以10%的速度下滑,對(duì)銀行來(lái)說(shuō),其貸款仍然是安全的?

從理論上講,經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款具有抗“租金連續(xù)10年下降,每年下降10%”風(fēng)險(xiǎn)能力?因而在對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估時(shí),一般不做敏感性分析?

開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款可通過(guò)設(shè)立營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)或大客戶服務(wù)中心(樓中銀行)來(lái)拓展樓宇內(nèi)的優(yōu)質(zhì)客戶,進(jìn)而帶動(dòng)存款?結(jié)算?銀行卡等業(yè)務(wù)的發(fā)展?

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款違規(guī)操作成因及審計(jì)思路分析

我們?cè)趯?duì)銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的審計(jì)中發(fā)現(xiàn),借款企業(yè)在取得貸款建造或購(gòu)買(mǎi)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)對(duì)外出租后,經(jīng)過(guò)一段時(shí)間,再將所持有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)評(píng)估,評(píng)估價(jià)值往往高出初始持有的價(jià)值,然后根據(jù)評(píng)估的新價(jià)值向銀行追加申請(qǐng)借款或者釋放部分抵押物產(chǎn)權(quán)?例如,某房地產(chǎn)公司2006年開(kāi)發(fā)建造一棟商務(wù)樓用于出租,計(jì)劃投資1億元(假設(shè)實(shí)際造價(jià)也為1億元),自籌3000萬(wàn)元,向銀行借款7000萬(wàn)元,貸款 期8年,以該棟大樓1-7層的房產(chǎn)作為抵押(若尚在建造期,抵押物為相應(yīng)房產(chǎn)的在建工程和土地使用權(quán)價(jià)值),以未來(lái)該商務(wù)樓租金收入為還款來(lái)源?2009年,該商務(wù)樓經(jīng)評(píng)估價(jià)值2億元,該房地產(chǎn)公司以此評(píng)估價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)向銀行申請(qǐng)追加經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款7000萬(wàn)元,或者申請(qǐng)釋放一半的原抵押房產(chǎn)產(chǎn)權(quán),或者申請(qǐng)追加小于7000萬(wàn)元貸款的同時(shí)要求銀行釋放其余對(duì)應(yīng)部分的抵押房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)?表面看來(lái),這種評(píng)估后申請(qǐng)追加貸款或釋放抵押物產(chǎn)權(quán)的要求并不違反銀行對(duì)于房地產(chǎn)類(lèi)貸款的借款人需投入30%自有資金的規(guī)定,而且各商業(yè)銀行迫于放貸業(yè)績(jī)壓力也十分樂(lè)意為客戶追加這類(lèi)貸款?

然而,細(xì)心的讀者可能已經(jīng)發(fā)現(xiàn),上例中若銀行為該房地產(chǎn)企業(yè)追加7000萬(wàn)元貸款,那么投在這棟商務(wù)樓上的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款不但覆蓋了其最初的造價(jià)1億元,還余出4000萬(wàn)元給該企業(yè),相當(dāng)于銀行幫助該房地產(chǎn)企業(yè)建造了一棟用以賺取租金的商務(wù)樓?抽逃了3000萬(wàn)元項(xiàng)目資本金,還將4000萬(wàn)元“利潤(rùn)”提前回籠給企業(yè),銀行得到的抵押物僅是該棟商務(wù)樓1-7層的房產(chǎn)?未來(lái)幾年中,一旦宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不利,房地產(chǎn)價(jià)格下跌,該房地產(chǎn)公司可以申請(qǐng)破產(chǎn),卷著大把的租金?售房收入和銀行借款一走了之,丟下這棟樓1-7層的貶值房產(chǎn),將難以出售變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和巨額壞賬的損失統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)嫁給銀行,造成銀行風(fēng)險(xiǎn)集聚和實(shí)際資產(chǎn)流失?

不難看出,經(jīng)評(píng)估后追加申請(qǐng)貸款或釋放部分抵押房產(chǎn)的做法表面看似合理,實(shí)際上以所抵押房產(chǎn)借到的貸款資金被用于整個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目的建造或購(gòu)置,變相地減少了貸款人獲得的抵押資產(chǎn),相當(dāng)于貸款 銀行向借款企業(yè)發(fā)放了無(wú)指定用途的貸款?而所謂房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估通常是以被評(píng)估對(duì)象周?chē)耐?lèi)房產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為參照標(biāo)準(zhǔn)的,并沒(méi)有考量房產(chǎn)本身價(jià)值和宏觀經(jīng)濟(jì)因素,甚至有的評(píng)估公司為迎合客戶貸款需求人為抬高評(píng)估價(jià)值,為借貸雙方不合理的行為披上合理的外衣?

此外,我們?cè)趯徲?jì)中還發(fā)現(xiàn),某些銀行借經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款科目置換借款企業(yè)先前在該行的流動(dòng)資金貸款?經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款屬中長(zhǎng)期固定資產(chǎn)貸款,按照規(guī)定,其只能用于置換以相同房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為抵押的住房開(kāi)發(fā)貸款,而某些銀行偷換概念,以資產(chǎn)支持類(lèi)貸款之名發(fā)放實(shí)際用于置換流動(dòng)資金的貸款,為房地產(chǎn)企業(yè)延長(zhǎng)流動(dòng)資金借款期限?減輕資金壓力?囤房囤地大開(kāi)方便之門(mén)?

依照上述分析理清的銀行和房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)借貸經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的脈絡(luò),相應(yīng)的審計(jì)思路如下: 首先,要求借款房地產(chǎn)企業(yè)提交貸款涉及的房地產(chǎn)項(xiàng)目建造或購(gòu)置時(shí)的合同和財(cái)務(wù)資料,了解項(xiàng)目初始造價(jià)或購(gòu)置成本,即初始投資總額,以此為依據(jù)確定該項(xiàng)目可向銀行融資的最高限額?

第二步,要求借款企業(yè)提交初次借款和歷次后續(xù)追加申請(qǐng)貸款時(shí)的公司會(huì)計(jì)報(bào)表,并要求貸款銀行提供相應(yīng)借款合同,計(jì)算分析銀行實(shí)際貸款總額是否超過(guò)上一步驟中確定的最高限額,檢查企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中所有者權(quán)益科目余額,計(jì)算歷次借款時(shí)企業(yè)自有資金是否達(dá)到項(xiàng)目初始投資總額的30%? 第三步,了解所發(fā)放的每筆借款資金的用途,要求企業(yè)提供相關(guān)會(huì)計(jì)憑證,確認(rèn)銀行發(fā)放的該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)?

當(dāng)然,很多房地產(chǎn)企業(yè)存在多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)的情況,貸款資金在多個(gè)項(xiàng)目上統(tǒng)籌使用?這時(shí),我們不能用借款時(shí)點(diǎn)的公司所有者權(quán)益來(lái)衡量企業(yè)投入在某個(gè)項(xiàng)目上的自有資金,但我們可以用借款時(shí)點(diǎn)企業(yè)投在該項(xiàng)目上的總投入減去企業(yè)在該項(xiàng)目上的負(fù)債來(lái)確定企業(yè)投入這個(gè)項(xiàng)目的自有資金數(shù)額?

回顧上述剖析過(guò)程,經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的審計(jì)思路就在于權(quán)利和義務(wù)的對(duì)等關(guān)系,即:把房產(chǎn)抵押給銀行借來(lái)的錢(qián)要用在所抵押的房產(chǎn)投資上,抵押出去的資產(chǎn)和所得借款的使用范圍是對(duì)等的,否則無(wú)異于銀行在業(yè)績(jī)壓力之下睜只眼閉只眼縱容企業(yè)套取信貸資金?

第五篇：經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款須知

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)須知

一、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的定義

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)是指已竣工驗(yàn)收并投入運(yùn)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)穩(wěn)定、現(xiàn)金流充沛、綜合收益好的商業(yè)或工業(yè)營(yíng)業(yè)用房，包括寫(xiě)字樓（甲級(jí)及以上）、賓館酒店（四星級(jí)及以上）、商場(chǎng)、綜合商業(yè)設(shè)施、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等物業(yè)形式。

二、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款是指向借款人發(fā)放的、以其所擁有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為貸款抵押物，并以該物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入作為還本付息主要來(lái)源的抵押貸款。

三、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的用途

1、借款人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中合理的資金需求，包括物業(yè)在經(jīng)營(yíng)期間的維護(hù)、改造、裝修等經(jīng)營(yíng)性周轉(zhuǎn)資金或其他經(jīng)營(yíng)許可范圍內(nèi)合理的經(jīng)營(yíng)性周轉(zhuǎn)資金；

2、置換借款人用于建造或購(gòu)置經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的銀行、股東、關(guān)聯(lián)公司借款等負(fù)債性資金。

四、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的準(zhǔn)入

1、借款人為依法注冊(cè)登記的企業(yè)法人，擁有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)位于城市中心繁華地段，已經(jīng)投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)，并對(duì)該物業(yè)有獨(dú)立的處置權(quán)（即擁有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)全部產(chǎn)權(quán)，持有合法有效的房產(chǎn)所有權(quán)證及土地使用權(quán)證）。

2、借款人在我行開(kāi)立結(jié)算賬戶，無(wú)不良信用記錄，我行信用評(píng)級(jí)8級(jí)及以上；

3、借款人凈資產(chǎn)5000萬(wàn)元以上（含）；

4、商業(yè)用房建筑面積8000平米及以上，運(yùn)營(yíng)期限未到2年的，最近一年出租率須達(dá)70%以上；

5、承租人須在我行開(kāi)立結(jié)算賬戶，其存款、結(jié)算、POS機(jī)收單須在我行辦理；

6、借款人同意與銀行簽訂物業(yè)經(jīng)營(yíng)資金監(jiān)管協(xié)議，承諾用于抵押物業(yè)經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的資金結(jié)算、代收代付等中間業(yè)務(wù)在我行辦理，接受我行對(duì)所抵押物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入、支出款項(xiàng)的封閉式監(jiān)管。

五、我行授信方案

1、授信額度：流動(dòng)資金貸款主要用于經(jīng)營(yíng)期間維護(hù)、改造、裝修及其他經(jīng)營(yíng)性周轉(zhuǎn)資金的，貸款額度不超過(guò)實(shí)際資金需求；固定資產(chǎn)貸款主要用于置換第三方負(fù)債，貸款額度不超過(guò)擬置換資金金額。兩者可綜合授信，但最高不超過(guò)所抵押物業(yè)評(píng)估價(jià)值的70%。

2、授信期限：根據(jù)資金用途合理設(shè)定流貸期限，一般不超過(guò)3年，額度可循環(huán)使用；根據(jù)物業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流設(shè)定固貸期限，一般不超過(guò)5年，固貸為一次性額度，分期還款。

六、需提供資料

1、借款人基本資料；

2、借款人董事會(huì)或股東會(huì)同意借款、并同意以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押的授權(quán)；

3、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)產(chǎn)權(quán)證；

4、借款人對(duì)外出租的有關(guān)協(xié)議、合同；

5、我行要求提供的其他資料。