第一篇：中國農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款管理辦法

中國農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款管理辦法

第一章

總

則

第一條 為拓展優(yōu)質(zhì)信貸市場，規(guī)范和促進(jìn)我行經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)健康發(fā)展，根據(jù)中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會有關(guān)規(guī)定和我行相關(guān)制度，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱的經(jīng)營性物業(yè)是指已竣工驗(yàn)收并投入運(yùn)營，經(jīng)營管理規(guī)范、經(jīng)營收入穩(wěn)定、現(xiàn)金流充裕、綜合收益較好的商業(yè)營業(yè)用房、辦公用房、賓館酒店、SHOPPING MALL（大型購物中心）、酒店式公寓、工業(yè)和倉儲用房等物業(yè)形式。經(jīng)營性物業(yè)貸款是指我行向具有合法承貸主體資格的經(jīng)營性物業(yè)所有權(quán)人發(fā)放的，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物，以該物業(yè)的經(jīng)營收入作為主要還款來源的貸款。

第三條 發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款應(yīng)符合國家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，遵循“安全性、流動性和效益性”原則。

第二章

貸款對象和用途

第四條 貸款對象。借款人必須經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)成立并依法持有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、實(shí)行獨(dú)立核算、具有法人資格，其擁有的經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰，已投入商業(yè)運(yùn)營，并對其擁有的經(jīng)營性物業(yè)有獨(dú)立的處置權(quán)。

第五條 貸款用途。經(jīng)營性物業(yè)貸款可用于借款人生產(chǎn)經(jīng)營中合理的資金需求，包括置換借款人為建設(shè)或購置該物業(yè)形成的負(fù)債性資金、超出項(xiàng)目資本金規(guī)定比例以上的資金及物業(yè)價(jià)值中的增值資金，物業(yè)在經(jīng)營期間維護(hù)、改造、裝修、招商等經(jīng)營性資金，置換存量經(jīng)營性物業(yè)貸款等，不得用于國家明令禁止的投資領(lǐng)域和用途，不得用于償還銀行存量不良貸款或違規(guī)貸款。

第三章

貸款條件和申請資料

第六條 貸款條件。

（一）借款人須具備的基本條件：

1.具有貸款證（卡），并在我行開立基本賬戶或一般賬戶，信用等級原則上在A+級（含）以上，無不良信用記錄；

2.產(chǎn)權(quán)清晰、法人治理結(jié)構(gòu)健全、經(jīng)營管理規(guī)范、財(cái)務(wù)狀況良好； 3.屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書，并辦理年檢手續(xù)；

4.所有者權(quán)益在8000萬元（含）以上；

5.主要股東或?qū)嶋H控制人經(jīng)營業(yè)績良好，綜合實(shí)力較強(qiáng)； 6.擁有經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)權(quán)，持有合法、有效的房產(chǎn)所有權(quán)證； 7.董事會或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)同意將其擁有的經(jīng)營性物業(yè)作為貸款抵押物；

8.同意與我行簽訂項(xiàng)目資金監(jiān)管協(xié)議，承諾物業(yè)經(jīng)營所產(chǎn)生的資金結(jié)算、代收代付等中間業(yè)務(wù)在我行辦理，接受我行對物業(yè)經(jīng)營收入、支出款項(xiàng)的封閉式監(jiān)管； 9.中國農(nóng)業(yè)銀行規(guī)定的其他條件。

（二）經(jīng)營性物業(yè)須具備的基本條件：

1.經(jīng)營性物業(yè)應(yīng)符合各地城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃或產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要求，經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收合格并辦妥房產(chǎn)證，已投入商業(yè)運(yùn)營；

2.地理位置優(yōu)越，物業(yè)應(yīng)位于城市中央商務(wù)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)或開發(fā)區(qū)等城市經(jīng)濟(jì)中心地段。物業(yè)所在區(qū)域交通便捷，人流、物流、車流充裕，商業(yè)、商務(wù)氛圍濃厚或工業(yè)資源密集。世界五百強(qiáng)企業(yè)入駐的經(jīng)營性物業(yè)，區(qū)位要求可適當(dāng)放寬；

3.賓館酒店類物業(yè)應(yīng)為四星級（含）以上或雖未取得星級認(rèn)證但按四星級（含）以上標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，年均入住率不低于所在城市或所在區(qū)域平均入住率；經(jīng)濟(jì)型酒店和酒店式公寓應(yīng)由國內(nèi)外知名酒店管理公司管理，且年均入住率不低于80%；寫字樓物業(yè)應(yīng)為甲級（含）寫字樓以上，年均出租率不低于所在城市或所在區(qū)域平均出租率；商業(yè)營業(yè)用房類物業(yè)的面積（可供我行抵押面積）原則上應(yīng)不小于1萬平方米，年均出租率不低于所在城市或所在區(qū)域平均出租率；混合業(yè)態(tài)的物業(yè)應(yīng)至少滿足以上一個(gè)條件；

4.工業(yè)和倉儲用房類物業(yè)的用地性質(zhì)應(yīng)為工業(yè)用地，土地使用權(quán)類型為出讓，物業(yè)建設(shè)形式為標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、研發(fā)基地用房、倉儲用房及相關(guān)配套設(shè)施等，物業(yè)面積不小于5萬平方米；

5.經(jīng)營性物業(yè)定位準(zhǔn)確，經(jīng)營情況穩(wěn)定，出租市場前景良好；市場價(jià)值和租金價(jià)格穩(wěn)定或有上漲趨勢；具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，有利于整體處置。第七條 貸款申請資料。

借款人申請經(jīng)營性物業(yè)貸款時(shí)，應(yīng)提供以下資料：

（一）借款人營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需提供開發(fā)資質(zhì)等級證書；

（二）借款人驗(yàn)資報(bào)告和公司章程；

（三）借款人貸款證（卡）和資信證明材料；

（四）借款人董事會或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)同意借款、同意以經(jīng)營性物業(yè)抵押的決議；

（五）經(jīng)會計(jì)（審計(jì)）事務(wù)所審計(jì)的借款人和重要關(guān)聯(lián)公司近三年財(cái)務(wù)報(bào)表及最近一期的財(cái)務(wù)報(bào)表；

（六）經(jīng)營性物業(yè)竣工驗(yàn)收合格的證明材料、合法有效的房產(chǎn)所有權(quán)證等權(quán)屬證明文件；

（七）經(jīng)營性物業(yè)對外出租的有關(guān)協(xié)議、合同以及其他對現(xiàn)金流有重大影響的文件與資料；

（八）物業(yè)經(jīng)營方或主要承租人的經(jīng)營、財(cái)務(wù)等資料；

（九）中國農(nóng)業(yè)銀行要求提供的其他證明文件和材料。

第四章

貸款額度、期限、利率和科目

第八條 貸款額度。經(jīng)營性物業(yè)貸款的額度根據(jù)物業(yè)可用于還貸的現(xiàn)金流確定，同時(shí)應(yīng)綜合考慮物業(yè)的評估價(jià)值，貸款額度最高不超過抵押物評估價(jià)值的70%。

第九條 貸款期限。經(jīng)營性物業(yè)貸款期限最長不超過10年，具體貸款期限應(yīng)綜合考慮借款人融資需求、現(xiàn)有融資情況、物業(yè)預(yù)期經(jīng)營現(xiàn)金流狀況、借款人其他綜合還款來源等因素合理確定。貸款期限最長不超過借款人法定經(jīng)營期限，也不得超過物業(yè)產(chǎn)權(quán)證的剩余使用年限。

第十條 貸款利率。按照中國農(nóng)業(yè)銀行相關(guān)利率政策執(zhí)行。第十一條 貸款科目。經(jīng)營性物業(yè)貸款在房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目中核算反映。

第五章

貸款擔(dān)保方式

第十二條 經(jīng)營性物業(yè)貸款以竣工驗(yàn)收合格、取得房產(chǎn)證的經(jīng)營性物業(yè)抵押擔(dān)保，必要時(shí)還應(yīng)提供我行認(rèn)可的其他財(cái)產(chǎn)抵（質(zhì)）押或第三方以及借款人法定代表人或其實(shí)際控制人連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

第十三條 對能夠辦理應(yīng)收賬款質(zhì)押登記手續(xù)的，應(yīng)按照規(guī)定辦理應(yīng)收賬款質(zhì)押。

第十四條 非工業(yè)和倉儲用房類經(jīng)營性物業(yè)貸款的抵押擔(dān)保額度不得超過抵押物評估價(jià)值的70%，工業(yè)和倉儲用房類經(jīng)營性物業(yè)貸款的抵押擔(dān)保額度不得超過抵押物評估價(jià)值的60%。

第十五條 經(jīng)營性物業(yè)貸款抵押必須在房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記并確保我行為抵押物第一順位抵押權(quán)人，辦理抵押物登記時(shí)須提供抵押物房產(chǎn)證、借款合同和抵押合同等相關(guān)材料。置換他行貸款的，為防止他行抵押權(quán)消滅并為我行設(shè)定抵押前我行貸款處于懸空狀態(tài)，應(yīng)要求借款人提供有效的階段性擔(dān)保，對于可通過設(shè)定我行為第二順位抵押權(quán)人、在置換他行貸款后我行自動成為第一順位抵押權(quán)人的，階段性擔(dān)?？刹蛔饕蟆?/p>

第十六條 為防止借款人通過修改租賃合同、另行簽訂長期低租金合同或以其他方式對抗我行抵押權(quán)，應(yīng)盡量要求出租人和承租人持租賃合同到房管部門辦理租賃登記備案手續(xù)。

第十七條 為確保工業(yè)和倉儲用房類經(jīng)營性物業(yè)的變現(xiàn)能力，應(yīng)要求借款人將必要的生產(chǎn)、生活配套服務(wù)設(shè)施一并抵押。

第六章

貸款調(diào)查和評估

第十八條 經(jīng)營性物業(yè)貸款的調(diào)查主要包括合法性調(diào)查、安全性調(diào)查和效益性調(diào)查。調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：

（一）借款人是否具備合法承貸主體資格，法人營業(yè)執(zhí)照是否真實(shí)有效、貸款證（卡）是否真實(shí)有效并經(jīng)過年檢。

（二）物業(yè)的權(quán)屬狀況。物業(yè)是否經(jīng)竣工驗(yàn)收合格、是否取得產(chǎn)權(quán)證，物業(yè)設(shè)定抵押情況。

（三）物業(yè)的出租率、租賃合同的租期、租金水平和租金支付方式。調(diào)查租金收入與貸款額度、貸款期限是否匹配；調(diào)查租金支付方式，防止物業(yè)在抵押給我行時(shí)，承租人已經(jīng)一次性向借款人支付長期租金，或者是將租金用來償還出租人所欠承租人的債務(wù)，導(dǎo)致我行屆時(shí)無法從租金中獲得還款來源或者增加處置抵押物的難度。

（四）租約情況。調(diào)查租約的真實(shí)性以及租賃合同中是否存在損害我行利益的條款。要特別注意承租人依法享有的承租權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)及其他權(quán)利對我行抵押權(quán)的限制和影響，對抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的難易程度作必要的預(yù)估。

（五）承租人資信、經(jīng)營狀況、支付租金能力等情況。是否存在承租人經(jīng)營狀況或資信不佳、按期足額支付租金有困難或多次拖欠租金等情況。

（六）物業(yè)在當(dāng)?shù)赝愂袌龅母偁巸?yōu)劣勢情況，其經(jīng)營收益、轉(zhuǎn)讓價(jià)值等市場行情的歷史波動狀況以及貸款期內(nèi)的預(yù)期變化趨勢。

（七）貸款用途、金額、期限、還款計(jì)劃是否合理，是否與物業(yè)的經(jīng)營特征相符。

（八）貸款期內(nèi)借款人的經(jīng)營計(jì)劃和重大投資計(jì)劃，及其對物業(yè)經(jīng)營的影響。

（九）對于采用綜合還款方式的，要重點(diǎn)調(diào)查借款人的整體經(jīng)營及財(cái)務(wù)狀況，財(cái)務(wù)管理水平和資產(chǎn)營運(yùn)能力，收入、利潤來源和現(xiàn)金流情況；借款人除租金收入外的其他經(jīng)營收入來源，企業(yè)是否具備綜合還款能力。

第十九條 貸款評估應(yīng)重點(diǎn)評估以下內(nèi)容：

（一）借款人評價(jià)：包括借款人的組織形式、股權(quán)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營業(yè)績、信用狀況、財(cái)務(wù)狀況、現(xiàn)金流量狀況等。

（二）抵押物評價(jià)：包括抵押物的出租經(jīng)營情況、實(shí)際建造或購置成本、市場價(jià)值情況、變現(xiàn)能力等。

（三）償債能力評價(jià)：包括財(cái)務(wù)效益預(yù)測、現(xiàn)金流量預(yù)測及償債能力預(yù)測等，并對物業(yè)每年經(jīng)營收入進(jìn)行評價(jià)，經(jīng)營收入應(yīng)扣除定期大修和日常維護(hù)成本。

第二十條 經(jīng)營性物業(yè)貸款的抵押物價(jià)值評估應(yīng)采用兩種（含）以上方法，以收益法為主，同時(shí)結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況采用成本法或市場法。采用收益法的，折現(xiàn)率取值原則上限定在9％—10％范圍內(nèi)。對于同時(shí)滿足以下條件的客戶，出于同業(yè)競爭需要，折現(xiàn)率取值最低可放寬到7%：

1.符合本《辦法》第六條第一款規(guī)定的貸款基本條件； 2.信用等級AA及以上，無不良信用記錄；

3.綜合實(shí)力雄厚、現(xiàn)金流充裕，所有者權(quán)益在2億元（含）以上，資產(chǎn)負(fù)債率低于75%。

第七章

貸款審查、審批、發(fā)放和償還

第二十一條 對經(jīng)營性物業(yè)貸款的審查和審批按總行相關(guān)制度辦法執(zhí)行。

第二十二條 貸款發(fā)放前，必須對經(jīng)營性物業(yè)辦理保險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人承擔(dān)，需明確我行為第一受益人，保險(xiǎn)期限不得短于我行貸款期限。物業(yè)保險(xiǎn)可采用一次性購買或按年度為單位分期購買方式，采用按年度為單位分期購買的，借款人要與保險(xiǎn)公司簽訂覆蓋借款期限的續(xù)保協(xié)議，并保證保險(xiǎn)期限的連續(xù)性。

第二十三條 經(jīng)營性物業(yè)貸款的借款合同中要補(bǔ)充明確以下內(nèi)容：

（一）我行有權(quán)在貸款期內(nèi)要求由指定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對抵押物價(jià)值重新進(jìn)行評估，若抵押物價(jià)值發(fā)生貶值，我行有權(quán)要求借款人補(bǔ)充抵押物或收回相應(yīng)貸款。

（二）若房地產(chǎn)市場出現(xiàn)重大變化或發(fā)生其他影響貸款安全的情形，經(jīng)營行可與借款人協(xié)商變更借款合同中關(guān)于貸款額度、期限、利率、每期還款金額等內(nèi)容，協(xié)商不成的，我行有權(quán)按照合同約定采取停止發(fā)放貸款、要求借款人提前償還已發(fā)放貸款、處置抵押物等措施。

（三）借款人若連續(xù)2次或累計(jì)3次未按約定歸還貸款本息，我行可依法處置抵押物。

（四）抵押權(quán)存續(xù)期間，未經(jīng)經(jīng)營行書面同意，抵押人不得以變賣、再次抵押、抵償債務(wù)、贈與或以其他任何方式處置抵押物業(yè)。經(jīng)營行書面同意后，借款人可將抵押物業(yè)變賣，實(shí)現(xiàn)的價(jià)款應(yīng)優(yōu)先用于償還我行貸款。

第二十四條 對于經(jīng)營性物業(yè)貸款，原則上需采用本物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流歸還貸款，若借款人或其母公司實(shí)力雄厚，現(xiàn)金流充裕，有確定的其他合法收入，并愿以其還款的，可以其他綜合收入還款，但本物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流占還款來源的比重不得低于80％。

第二十五條 還款方式。在貸款發(fā)放前，要根據(jù)物業(yè)現(xiàn)金流情況、項(xiàng)目出租前景和租金收取方式制定切實(shí)可行的分期還款計(jì)劃，考慮到物業(yè)的租金回收具有一定周期性，可給予最長不超過一年的寬限期。

采用綜合還貸的，應(yīng)制定明確的按年（季）還款計(jì)劃，物業(yè)經(jīng)營收入以外用于還款的綜合收入應(yīng)分期落實(shí)。

第二十六條 我行有權(quán)對借款人提前還款收取違約金，經(jīng)營行應(yīng)就違約金的收取標(biāo)準(zhǔn)在借款合同中予以明確。借款人提前還款的，需提前一個(gè)月提出申請，并按我行確定的提前還款日歸還剩余的貸款本息。

第八章貸后管理

第二十七條 借款人應(yīng)與我行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，借款人需在我行開立資金監(jiān)管專戶，對專戶資金實(shí)行收支兩條線管理，建立收入、支出明細(xì)臺賬，物業(yè)的經(jīng)營性收入直接進(jìn)入專戶，經(jīng)營行對專戶資金的實(shí)際使用情況進(jìn)行監(jiān)管；一旦借款人未按時(shí)償還貸款本息，我行有權(quán)直接從該賬戶中扣劃，如借款人出現(xiàn)逃避資金監(jiān)管的行為，我行有權(quán)提前要求償還貸款本息或處置抵押物。

第二十八條 經(jīng)營行在貸款期內(nèi)應(yīng)采用定期或不定期再評估方式對抵押物價(jià)值進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測。

第二十九條 對已抵押給我行的經(jīng)營性物業(yè)用于租賃的，應(yīng)審查租賃合同約定的條款是否存在不利于我行抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的情形，并要求出租人事先告知承租人該經(jīng)營性物業(yè)已抵押給我行；同時(shí)盡量要求承租人向我行出具書面承諾，在我行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，租賃合同提前終止，不得以其租賃權(quán)阻礙或干擾我行行使抵押權(quán)。

第三十條 經(jīng)營行需及時(shí)掌握出租狀況，準(zhǔn)確估算項(xiàng)目經(jīng)營性現(xiàn)金流量，動態(tài)調(diào)整還款計(jì)劃。

第三十一條 分行和經(jīng)營行應(yīng)制定貸后監(jiān)管方案，指定專門客戶經(jīng)理（小組）加強(qiáng)貸后管理，經(jīng)營行需定期對經(jīng)營性物業(yè)貸款進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)物業(yè)出租情況惡化、借款人實(shí)際租金收入明顯低于貸款申報(bào)時(shí)水平、租金收入不足以維持正常經(jīng)營和歸還分期還款額及其他風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號時(shí)，經(jīng)營行應(yīng)及時(shí)按要求進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警并采取風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

經(jīng)營行需每半年向?qū)徟袌?bào)告貸款運(yùn)作情況，如遇重大問題，需及時(shí)向?qū)徟袌?bào)告。由于本貸款品種期限較長，期間如遇客戶經(jīng)理（小組）變動，需做好交接工作，落實(shí)客戶經(jīng)理責(zé)任制。

第九章

貸款差異化管理規(guī)定

第三十二條 對于同時(shí)符合以下條件的經(jīng)營性物業(yè)貸款，貸款期限最長可放寬到15年：

（一）借款人同時(shí)滿足以下條件：

1.符合本《辦法》第六條第一款規(guī)定的貸款基本條件； 2.信用等級AA及以上，無不良信用記錄;

3.綜合實(shí)力雄厚、現(xiàn)金流充裕，所有者權(quán)益在2億元（含）以上，資產(chǎn)負(fù)債率低于75%。

（二）物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰、地理位置優(yōu)越、市場知名度較高、租金收入穩(wěn)定、經(jīng)營前景良好、物業(yè)產(chǎn)生現(xiàn)金流能夠全部覆蓋貸款本息；

（三）物業(yè)形態(tài)限于賓館酒店、寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房，其中：賓館酒店應(yīng)為五星級（含）以上，由國內(nèi)外知名酒店管理公司經(jīng)營；寫字樓項(xiàng)目應(yīng)為甲級（含）以上；商業(yè)營業(yè)用房的主力店應(yīng)為知名品牌。第三十三條 對于同時(shí)符合以下條件的經(jīng)營性物業(yè)貸款，本物業(yè)產(chǎn)生現(xiàn)金流占還款來源的比例最低可放寬到60％：

（一）借款人同時(shí)滿足以下條件：

1.符合本《辦法》第六條第一款規(guī)定的貸款基本條件； 2.信用等級AA及以上，無不良信用記錄；

3.綜合實(shí)力雄厚、現(xiàn)金流充裕,所有者權(quán)益在3億元（含）以上，資產(chǎn)負(fù)債率低于75%。

（二）物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰、地理位置優(yōu)越、市場知名度較高、經(jīng)營收入穩(wěn)定、經(jīng)營前景良好；

（三）物業(yè)形態(tài)限于賓館酒店、寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房，其中：賓館酒店應(yīng)為五星級（含）以上，由國內(nèi)外知名酒店管理公司經(jīng)營；寫字樓項(xiàng)目應(yīng)為甲級（含）以上；商業(yè)營業(yè)用房的主力店應(yīng)為知名品牌；

（四）經(jīng)營性物業(yè)貸款期限不得超過10年。

第三十四條 工業(yè)和倉儲用房類經(jīng)營性物業(yè)所在區(qū)域應(yīng)為合法設(shè)立并已通過審核、競爭優(yōu)勢明顯、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚、發(fā)展?jié)摿α己玫膰壹夐_發(fā)園區(qū)、省級開發(fā)園區(qū)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市內(nèi)符合城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施完備、產(chǎn)業(yè)集聚度高的工業(yè)片區(qū)。

第三十五條 “房地產(chǎn)開發(fā)貸款+經(jīng)營性物業(yè)貸款”組合貸款

（一）定義：“房地產(chǎn)開發(fā)貸款+經(jīng)營性物業(yè)貸款”組合貸款（以下簡稱“組合貸款”），是指對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在項(xiàng)目建設(shè)期將開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)貸款一并進(jìn)行調(diào)查、審查和審批，其中開發(fā)貸款用于項(xiàng)目建設(shè)期的資金需求，經(jīng)營性物業(yè)貸款用于置換開發(fā)貸款，對符合我行經(jīng)營性物業(yè)貸款審批設(shè)定提款條件的，物業(yè)竣工并投入經(jīng)營后直接發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款。

（二）額度、期限和科目：房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度根據(jù)項(xiàng)目投資情況確定，經(jīng)營性物業(yè)貸款額度根據(jù)對物業(yè)未來現(xiàn)金流和抵押物價(jià)值的預(yù)測情況確定，但不得超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度。組合貸款總期限不得超過15年，其中：開發(fā)貸款期限不得超過5年；經(jīng)營性物業(yè)貸款期限原則上不得超過10年。組合貸款中的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)貸款應(yīng)分別在相應(yīng)科目反映。

（三）授權(quán)、授信規(guī)定：組合貸款不改變現(xiàn)有的授權(quán)、授信體制。考慮到部分區(qū)域的經(jīng)營性物業(yè)貸款權(quán)限大于房地產(chǎn)開發(fā)貸款權(quán)限，本著審慎原則，組合貸款的審批權(quán)限按房地產(chǎn)開發(fā)貸款權(quán)限掌握。組合貸款納入客戶統(tǒng)一授信管理，考慮到經(jīng)營性物業(yè)貸款專門用于置換我行開發(fā)貸款，為避免在授信階段重復(fù)計(jì)算開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)貸款授信額度，降低客戶授信空間，對于經(jīng)營性物業(yè)貸款可不單獨(dú)審批授信額度，實(shí)行經(jīng)營性物業(yè)貸款與房地產(chǎn)開發(fā)貸款授信額度共享。

（四）業(yè)務(wù)運(yùn)作流程：在介入房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目時(shí)，可將開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)貸款一并進(jìn)行調(diào)查、審查和審批，同時(shí)對經(jīng)營性物業(yè)貸款設(shè)定相關(guān)提款條件，審批結(jié)束后，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度發(fā)放開發(fā)貸款，待物業(yè)竣工驗(yàn)收投入經(jīng)營后，滿足經(jīng)營性物業(yè)貸款審批設(shè)定提款條件的發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款，用于置換房地產(chǎn)開發(fā)貸款。

（五）適用條件 1.借款人同時(shí)滿足以下條件：

（1）符合本《辦法》第六條第一款規(guī)定的貸款基本條件；（2）信用等級AA及以上，無不良信用記錄;

（3）綜合實(shí)力雄厚、現(xiàn)金流充裕，所有者權(quán)益在2億元（含）以上，資產(chǎn)負(fù)債率低于75%。

2.物業(yè)需為開發(fā)后用于出租（或自營）的整體項(xiàng)目或可保持相對完整并可獨(dú)立抵押的整體項(xiàng)目的一部分。物業(yè)形態(tài)限于賓館酒店、寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房等商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)。

（六）貸款方案確定

借款人須在申請貸款前，明確項(xiàng)目租售計(jì)劃。若項(xiàng)目租售計(jì)劃為整體出租（或經(jīng)營），可就整體項(xiàng)目確定組合貸款方案；若項(xiàng)目租售計(jì)劃為部分銷售、部分出租（或經(jīng)營），而我行在房地產(chǎn)開發(fā)貸款階段擬對整體項(xiàng)目予以介入，則需對銷售部分和出租（或經(jīng)營）部分分別確定貸款方案，對于銷售部分只可制定房地產(chǎn)開發(fā)貸款方案，對于出租（或經(jīng)營）部分可制定組合貸款方案。

（七）風(fēng)險(xiǎn)控制措施

1.設(shè)定經(jīng)營性物業(yè)貸款提款條件。在對組合貸款進(jìn)行審批時(shí)，需對后期經(jīng)營性物業(yè)貸款設(shè)定具體提款條件，在所有提款條件均滿足后方可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款。具體提款條件需包括（但不限于）以下幾點(diǎn)：

（1）客戶的整體經(jīng)營及財(cái)務(wù)狀況正常，經(jīng)營收入、利潤及現(xiàn)金流情況與我行房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估的情況相同或優(yōu)于評估情況；（2）取得物業(yè)房屋所有權(quán)證書；

（3）物業(yè)出租率或意向性租約簽約率不低于60%；

（4）物業(yè)未來租金收入水平穩(wěn)定、現(xiàn)金流足以覆蓋貸款本息；（5）經(jīng)營性物業(yè)貸款抵押率不高于70%。

2.組合貸款中的經(jīng)營性物業(yè)貸款用途需符合本辦法規(guī)定，并且優(yōu)先作為開發(fā)貸款的還款來源。

3.對于客戶出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)狀況如經(jīng)營情況惡化、經(jīng)營收入及利潤水平遠(yuǎn)低于預(yù)期、未來現(xiàn)金流無法覆蓋貸款本息，項(xiàng)目出現(xiàn)建設(shè)期延長、招租情況不理想、租金水平或物業(yè)評估值遠(yuǎn)低于評估預(yù)測值等情況，無法達(dá)到組合貸款審批預(yù)設(shè)條件的，應(yīng)及時(shí)中止經(jīng)營性物業(yè)貸款的發(fā)放，同時(shí)采取以下措施保證開發(fā)貸款安全：

（1）要求借款人調(diào)整經(jīng)營策略，將原計(jì)劃用于出租或自營的物業(yè)變更為銷售方式，盡快回籠資金；

（2）要求借款人通過他行融資、股東代償?shù)确绞綒w還我行開發(fā)貸款；

（3）要求借款人落實(shí)足額抵押擔(dān)保，對于集團(tuán)性客戶，還應(yīng)增加集團(tuán)或核心公司保證擔(dān)保，落實(shí)貸款第二還款來源。

4.做好前期開發(fā)貸款與后期經(jīng)營性物業(yè)貸款抵押擔(dān)保銜接工作，對于開發(fā)貸款的抵押權(quán)消滅后、經(jīng)營性物業(yè)貸款的抵押權(quán)設(shè)定前，我行貸款處于懸空狀態(tài)的，應(yīng)要求借款人提供有效的階段性擔(dān)保。

第十章

貸款管理特別規(guī)定

第三十六條 對于物業(yè)所有權(quán)人與借款人不一致的，原則上不得發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款，但對于同時(shí)滿足以下條件的客戶，確有融資需求的，可采用將物業(yè)所有權(quán)人作為共同借款人或連帶責(zé)任保證擔(dān)保人，并將物業(yè)所有權(quán)人作為抵押人方式進(jìn)行運(yùn)作，同時(shí)需以個(gè)案方式報(bào)總行（房地產(chǎn)信貸部）準(zhǔn)入同意后按相關(guān)權(quán)限和流程運(yùn)作：

1.符合本《辦法》第六條第一款規(guī)定的貸款基本條件； 2.信用等級AA及以上，無不良信用記錄；

3.綜合實(shí)力雄厚、現(xiàn)金流充裕，所有者權(quán)益在2億元（含）以上，資產(chǎn)負(fù)債率低于75%。

第三十七條 對于我行已經(jīng)辦理的存量經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)，在滿足以下條件的前提下，可根據(jù)借款人需求，重新測算貸款金額、商定貸款期限、約定貸款用途，按照相關(guān)權(quán)限及程序?qū)徟l(fā)放新貸款置換存量貸款：

（一）借款人同時(shí)滿足以下條件：

1.符合本《辦法》第六條第一款規(guī)定的貸款基本條件； 2.信用等級AA及以上，無不良信用記錄;

3.綜合實(shí)力雄厚、現(xiàn)金流充裕，所有者權(quán)益在2億元（含）以上，資產(chǎn)負(fù)債率低于75%。

（二）存量經(jīng)營性物業(yè)貸款還款記錄良好，無不良信用記錄；

（三）物業(yè)形態(tài)限于賓館酒店、寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房；

（四）與存量貸款發(fā)放時(shí)相比，物業(yè)租金水平明顯上漲或抵押物價(jià)值明顯增加；

（五）新貸款超過存量貸款的額度應(yīng)符合本辦法第五條規(guī)定的用途。

第十一章

附

則

第三十八條 本辦法由中國農(nóng)業(yè)銀行總行制定、解釋和修訂。第三十九條 本辦法下發(fā)后，《中國農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法（試行）》（農(nóng)銀發(fā)〔2006〕244號）和《關(guān)于<中國農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法（試行）>（修訂稿）補(bǔ)充規(guī)定的通知》（農(nóng)銀辦發(fā)〔2007〕422號）同時(shí)廢止，其他政策制度與本辦法不一致、相抵觸的，以本辦法為準(zhǔn)。

第四十條 本辦法自印發(fā)之日起執(zhí)行。

第二篇：中國農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法(試行)修訂稿

文件編號：農(nóng)銀發(fā)〔2006〕244號

關(guān)于印發(fā)《中國農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法（試

行）》（修訂稿）的通知

各省、自治區(qū)、直轄市分行，新疆兵團(tuán)分行，各直屬分行：

近期，總行對經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的試點(diǎn)情況進(jìn)行了總結(jié)，針對試點(diǎn)中反映出的問題，對原《中國農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法（試行）》進(jìn)行了修訂，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。并將有關(guān)問題通知如下：

一、正確評價(jià)業(yè)務(wù)試點(diǎn)成績，穩(wěn)步健康推進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展。

經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是我行推出的一項(xiàng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)創(chuàng)新產(chǎn)品。自去年在部分地區(qū)試點(diǎn)以來，通過開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)，有助于調(diào)整優(yōu)化城市行信貸結(jié)構(gòu)，有助于拓展和培育長期穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)客戶，有助于提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款的綜合收益。試點(diǎn)情況證明，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款源于市場和客戶需求，適應(yīng)了商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。從試點(diǎn)情況看，業(yè)務(wù)受理中也存在一些普遍性問題，如項(xiàng)目準(zhǔn)入門檻偏低，重物業(yè)價(jià)值評估、輕還貸來源測算等。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款作為一項(xiàng)新業(yè)務(wù)，需要在規(guī)范的前提下穩(wěn)步推進(jìn)。優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品只有輔以嚴(yán)密的管理，才能辦成優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)。若違背業(yè)務(wù)開展初衷，在尚未完全掌握業(yè)務(wù)規(guī)律的探索階段過早地降低業(yè)務(wù)受理門檻，盲目出擊，既不利于下一步的總結(jié)推廣，也不利于業(yè)務(wù)的長期穩(wěn)健發(fā)展。為更好地適應(yīng)市場發(fā)展，解決試點(diǎn)中出現(xiàn)的問題，按照“規(guī)范運(yùn)作，穩(wěn)步推進(jìn)”的原則，總行適時(shí)對原辦法進(jìn)行了修訂。各行要充分認(rèn)識開辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)的重要性，加大對優(yōu)質(zhì)物業(yè)的拓展力度，在規(guī)范管理的前提下穩(wěn)步推進(jìn)，促進(jìn)業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展。

二、把好貸款準(zhǔn)入關(guān)，提高業(yè)務(wù)受理質(zhì)量。各行要把好業(yè)務(wù)準(zhǔn)入關(guān)。

在項(xiàng)目準(zhǔn)入上，要選擇品質(zhì)優(yōu)秀、位于城市中心商業(yè)區(qū)等繁華地段，投入運(yùn)營一段時(shí)間、經(jīng)營狀況良好、權(quán)屬清晰、租金穩(wěn)步增長的知名高檔酒店賓館、寫字樓、商場等，拓展一批地標(biāo)性知名物業(yè)，一般不得介入處于開發(fā)建設(shè)期和營運(yùn)初期等高風(fēng)險(xiǎn)階段的項(xiàng)目。審慎介入優(yōu)質(zhì)部分已出售，或僅以部分物業(yè)抵押，向我行申請貸款，抵押權(quán)分散，不利于整體處臵的不完整物業(yè)；在客戶準(zhǔn)入上，要選擇財(cái)務(wù)狀況良好，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績優(yōu)良或物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)質(zhì)客戶，以及尚未與我行建立業(yè)務(wù)關(guān)系的知名企業(yè)；在區(qū)域準(zhǔn)入上，考慮到本業(yè)務(wù)已在各地陸續(xù)開辦，為簡化程序、提高效率，在首批試點(diǎn)的北京、上海、天津、深圳、廣州、杭州、南京七城市的基礎(chǔ)上，業(yè)務(wù)開辦范圍進(jìn)一步擴(kuò)大到各直轄市、省會城市（黑龍江、吉林、遼寧、湖南、海南五省除外），寧波、大連、青島、廈門，江蘇蘇州、無錫、常州、鎮(zhèn)江、南通揚(yáng)州，以及浙江溫州、嘉興、湖州、紹興、金華、臺州，廣東佛山（含順德、南海）、東莞、中山、珠海。其他城市符合條件的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目一律上報(bào)總行房地產(chǎn)信貸部，準(zhǔn)入審批后按權(quán)限操作。各行要從業(yè)務(wù)開辦開始堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，避免“散、小、差”。通過努力，占據(jù)高端商業(yè)地產(chǎn)市場，將經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款打造成一項(xiàng)精品業(yè)務(wù)。

三、嚴(yán)格管理，推進(jìn)業(yè)務(wù)規(guī)范發(fā)展。一是規(guī)范貸款用途。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款可用于物業(yè)在經(jīng)營期的資金需求。對于自行建造的物業(yè)，可用于歸還建造該物業(yè)的銀行借款、股東、關(guān)聯(lián)公司借款和臵換超過項(xiàng)目資本金規(guī)定比例以上的資金。若物業(yè)為購臵所得，貸款可用于臵換購臵款。要加強(qiáng)調(diào)查核實(shí)，防止借款人通過關(guān)聯(lián)交易，虛增項(xiàng)目成本，賬面價(jià)格明顯超過市場價(jià)格，套取我行貸款。貸款不得用于國家明令禁止的投資領(lǐng)域和用途，不得用于償還銀行存量不良貸款或違規(guī)貸款。嚴(yán)格控制抽調(diào)項(xiàng)目資本金，限制抽調(diào)和分配所有者權(quán)益。二是合理確定貸款額度。貸款額度必須根據(jù)借款期內(nèi)物業(yè)可用于還貸的現(xiàn)金流確定，同時(shí)要控制在物業(yè)市場評估價(jià)值的60％（或賬面成本的70％）以內(nèi)。要合理確定租金收入增長率，經(jīng)營性收入要扣除大修和日常維護(hù)成本等必要開支。以綜合收入還款的，僅限于實(shí)力雄厚、現(xiàn)金流充裕的知名企業(yè)，出于維護(hù)或拓展客戶的需要，并且還款來源確定，經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流占還款來源的比重不得低于80％。采用綜合還貸的，必須制定明確的按年（季）還款計(jì)劃，物業(yè)經(jīng)營收入以外用于還款的綜合收入必須分期（至少按年）落實(shí)，不得采用一次還款的方式。三是規(guī)范評估。經(jīng)營性物業(yè)抵押物價(jià)值評估應(yīng)采用兩種（含）以上方法，以收益法為主，同時(shí)結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況采用成本法或市場法。采用收益法的，折現(xiàn)率取10％。要科學(xué)確定抵押物價(jià)值，避免高估。關(guān)于經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款項(xiàng)目評估機(jī)構(gòu)的選擇與確定事宜，總行將另行通知。

四、建立健全風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，保障貸款安全。

一是加強(qiáng)對抵押物的調(diào)查。經(jīng)營性物業(yè)往往設(shè)有租賃，法律關(guān)系較為復(fù)雜，要特別注意承租人依法享有的承租權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)及其他權(quán)利對我行抵押權(quán)的限制和影響，避免租賃合同中存在損害我行利益的條款。法律部門應(yīng)參與對有關(guān)合同文本的審查。二是加強(qiáng)階段性擔(dān)保管理。對于臵換他行貸款的，應(yīng)采取必要措施，確保他行抵押權(quán)釋放后我行為抵押物第一抵押權(quán)人。若他行抵押權(quán)釋放并為我行設(shè)定抵押前我行貸款處于懸空狀態(tài)，應(yīng)要求借款人提供有效的階段性擔(dān)保。對于可通過設(shè)定我行為第二抵押權(quán)人（第一順位抵押權(quán)人），在他行貸款臵換后我行自動成為第一抵押權(quán)人的，階段性擔(dān)?？刹蛔饕?。三是為增強(qiáng)我行貸款保障，還應(yīng)與借款人簽訂租金賬戶監(jiān)管合同（協(xié)議）。租金賬戶監(jiān)管是經(jīng)營性物業(yè)抵押的有益補(bǔ)充，有利于維護(hù)我行權(quán)益。為進(jìn)一步強(qiáng)化法律效力，監(jiān)管合同或協(xié)議可在工商部門登記或到公證機(jī)關(guān)進(jìn)行公證。四是建立再評估機(jī)制。在貸款期內(nèi)，若市場出現(xiàn)可能影響物業(yè)價(jià)值的重大變化等情況，應(yīng)由我行認(rèn)定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對抵押物價(jià)值進(jìn)行再評估，確保抵押率在一定比率之內(nèi)。若抵押物價(jià)值貶值，應(yīng)要求借款人補(bǔ)充抵押物，或?qū)J款期限、額度、利率重新約定。

由于歷史原因，我行在大城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)的市場份額較低，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款品種的推出，提供了一個(gè)有力的競爭手段。各試點(diǎn)行要切實(shí)抓住當(dāng)前有利的歷史機(jī)遇，按照分類指導(dǎo)的原則，提供差異化的流程服務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)控制措施，鎖定有品牌、前景好、租約收入穩(wěn)定、產(chǎn)權(quán)清晰的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，優(yōu)先辦理，提升我行對優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的營銷能力。

各行要加強(qiáng)對經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的管理，在執(zhí)行本辦法過程中如有問題和建議請及時(shí)報(bào)告總行（房地產(chǎn)信貸部）。

附件：中國農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法（試行）

二○○六年八月八日

附件：

中國農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法（試行）

（二ＯＯ六年六月第一次修訂）

第一章 總 則

第一條 為適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展需要，規(guī)范經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)，防范商業(yè)營業(yè)用房在營運(yùn)初期的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)健康發(fā)展，根據(jù)《中國農(nóng)業(yè)銀行固定資產(chǎn)貸款管理辦法》和《中國農(nóng)業(yè)銀行商品房開發(fā)項(xiàng)目貸款管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱的經(jīng)營性物業(yè)是指已竣工驗(yàn)收并投入商業(yè)運(yùn)營，經(jīng)營管理比較規(guī)范、經(jīng)營利潤較為穩(wěn)定、現(xiàn)金流量較為充裕、綜合收益較好的商業(yè)營業(yè)用房和辦公用房，包括商場、商品交易市場、寫字樓、星級賓館酒店、綜合商業(yè)設(shè)施等物業(yè)形式。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是指我行向具有合法承貸主體資格的經(jīng)營性物業(yè)所有權(quán)人發(fā)放的，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物，并以該物業(yè)的經(jīng)營收入進(jìn)行還本付息的貸款。第三條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款按照《中國農(nóng)業(yè)銀行固定資產(chǎn)貸款管理辦法》的有關(guān)要求實(shí)行項(xiàng)目貸款管理。

第二章 貸款對象與用途

第四條 貸款對象。借款人必須是經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)成立并依法持有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、實(shí)行獨(dú)立核算、具有法人資格，其擁有的經(jīng)營性物業(yè)已經(jīng)投入商業(yè)運(yùn)營，并對其擁有的經(jīng)營性物業(yè)有獨(dú)立的處臵權(quán)。

第五條 貸款用途。貸款可用于物業(yè)在經(jīng)營期的資金需求。對于自行建造的物業(yè)，可用于臵換負(fù)債性資金和超過項(xiàng)目資本金規(guī)定比例以上的資金；對于購臵的物業(yè)，可用于臵換購臵款。貸款不得用于國家明令禁止的投資領(lǐng)域和用途，不得用于償還銀行存量不良貸款或違規(guī)貸款。

第三章 貸款條件與申請

第六條 貸款條件。

（一）借款人須具備下列基本條件：

1．具有法人營業(yè)執(zhí)照并已辦理年檢手續(xù)；

2．屬于房地產(chǎn)企業(yè)的，應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書，并辦理年檢手續(xù)；

3．產(chǎn)權(quán)清晰、法人治理結(jié)構(gòu)健全、經(jīng)營管理規(guī)范、財(cái)務(wù)狀況良好；

4．所有者權(quán)益原則上在5000萬元以上；

5．具有貸款證（卡），并在我行開立基本賬戶或一般賬戶，無不良信用記錄；

6．擁有經(jīng)營性物業(yè)全部產(chǎn)權(quán)，持有合法、有效的房產(chǎn)所有權(quán)證； 7．董事會或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)同意將其擁有的經(jīng)營性物業(yè)作為貸款抵押物；

8．同意與我行簽訂項(xiàng)目資金監(jiān)管協(xié)議，承諾物業(yè)經(jīng)營所產(chǎn)生的資金結(jié)算、代收代付等中間業(yè)務(wù)在我行辦理，接受我行對物業(yè)經(jīng)營收入、支出款項(xiàng)的封閉式監(jiān)管；

9．我行要求的其他條件。

（二）經(jīng)營性物業(yè)須具備的基本條件：

1．經(jīng)營性物業(yè)應(yīng)符合各地城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要求，經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收合格并辦妥房產(chǎn)證，已投入商業(yè)運(yùn)營。新建物業(yè)雖未正式投入運(yùn)營，但已與全球或國內(nèi)知名企業(yè)簽訂了長期租賃合同，承租人支付了保證金并投入資金開始營業(yè)裝修，租賃合同也已明確了租金金額和支付方式，發(fā)展前景良好的，可視同已投入商業(yè)運(yùn)營。

2．地理位臵優(yōu)越，物業(yè)原則上應(yīng)位于城市中央商務(wù)區(qū)和中心商業(yè)區(qū)等城市中心繁華地段。交通便捷，人流、物流、車流充裕，商業(yè)、商務(wù)氛圍濃厚。位列世界五百強(qiáng)企業(yè)的商業(yè)企業(yè)入駐經(jīng)營的大型超市，區(qū)位要求可適當(dāng)放寬。

3．酒店、賓館類應(yīng)在4星級（含）以上，且年均入住率高于60％；寫字樓應(yīng)為甲級（含）寫字樓以上，且年均出租率高于80％；百貨類物業(yè)面積（可供我行抵押面積）應(yīng)大于1萬平方米，且主力店應(yīng)為知名品牌；混合業(yè)態(tài)的物業(yè)應(yīng)至少滿足以上一個(gè)條件。

4．經(jīng)營性物業(yè)定位準(zhǔn)確，經(jīng)營情況穩(wěn)定，出租市場前景較好；經(jīng)營性物業(yè)市場價(jià)值和租金價(jià)格穩(wěn)定或有上漲趨勢；經(jīng)營性物業(yè)具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，有利于整體處臵。

第七條 貸款申請。借款人申請經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款時(shí)，應(yīng)提供以下資料：

（一）借款人營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼、開發(fā)資質(zhì)等級證書；

（二）借款人驗(yàn)資報(bào)告和公司章程；

（三）借款人貸款證（卡）和資信證明材料；

（四）借款人董事會或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)同意借款、同意以經(jīng)營性物業(yè)抵押的決議；

（五）經(jīng)會計(jì)（審計(jì)）事務(wù)所審計(jì)的借款人和重要關(guān)聯(lián)公司近三年財(cái)務(wù)報(bào)表及最近一個(gè)月的財(cái)務(wù)報(bào)表；

（六）經(jīng)營性物業(yè)竣工驗(yàn)收合格的證明材料、產(chǎn)權(quán)證書；

（七）借款人對外出租的有關(guān)協(xié)議、合同；

（八）農(nóng)業(yè)銀行要求提供的其他證明文件和材料。

第四章 貸款額度、期限、利率與科目

第八條 貸款額度。

貸款額度根據(jù)借款期內(nèi)物業(yè)可用于還貸的現(xiàn)金流確定，且貸款額度最高不超過物業(yè)市場評估價(jià)值的60％，按物業(yè)賬面成本計(jì)算的，貸款額度最高不超過物業(yè)賬面成本的70％。若借款人或其母公司實(shí)力雄厚、現(xiàn)金流充裕，有確定的其他合法收入，并愿以其還款的，可以綜合收入還款，但經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流占還款來源的比重不得低于80％。原則上不受理貸款額度在1億元以下的經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款項(xiàng)目。對于個(gè)別地段優(yōu)越、效益良好、貸款金額在1億元以下的經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款項(xiàng)目，可按個(gè)案上報(bào)總行準(zhǔn)入審批后，由分行按權(quán)限操作。

第九條 貸款期限。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款期限不得超過10年。同時(shí)，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的期限不得超過借款人法定經(jīng)營期限和房地產(chǎn)權(quán)證的剩余使用年限。

第十條 貸款利率。執(zhí)行總行規(guī)定的固定資產(chǎn)貸款利率標(biāo)準(zhǔn)。第十一條 貸款科目。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款在房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目中核算反映。

第五章 貸款的調(diào)查和評估

第十二條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款比照商品房開發(fā)貸款的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)查和評估。

第十三條 貸款調(diào)查應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容：

（一）物業(yè)的權(quán)屬。是否竣工驗(yàn)收合格、是否取得產(chǎn)權(quán)證，物業(yè)設(shè)定抵押情況。

（二）物業(yè)的出租率、租賃合同的租期、租金水平和租金支付方式。調(diào)查租金收入與貸款額度和貸款期限是否匹配；調(diào)查租金支付方式，防止物業(yè)在抵押給我行時(shí)，承租人已經(jīng)一次性向借款人支付長期租金，或者是將租金與出租人對于承租人的其他債務(wù)進(jìn)行抵銷，導(dǎo)致我行屆時(shí)無法從租金中獲得還款來源以及無法處臵抵押物。

（三）租約情況。調(diào)查租約的真實(shí)性以及租賃合同中是否存在損害我行利益的條款。要特別注意承租人依法享有的承租權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)及其他權(quán)利對我行抵押權(quán)的限制和影響，對抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的難易程度作必要的預(yù)估。

（四）承租人資信、經(jīng)營狀況、支付租金能力等資質(zhì)情況。對于承租人經(jīng)營狀況或資信不佳、按期足額支付租金有困難或多次拖欠租金的，不宜介入。

（五）借款人整體經(jīng)營活動現(xiàn)金流情況及綜合還款能力。第十四條 貸款評估應(yīng)重點(diǎn)評估以下內(nèi)容：

（一）借款人評價(jià)：包括借款人的組織形式、股權(quán)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營業(yè)績、信用狀況、財(cái)務(wù)狀況、現(xiàn)金流量狀況等。

（二）抵押物評價(jià)：包括抵押物的出租經(jīng)營情況、實(shí)際建造成本、市場價(jià)值情況、變現(xiàn)能力等。

（三）償債能力評價(jià)：包括財(cái)務(wù)效益預(yù)測、現(xiàn)金流量預(yù)測及償債能力預(yù)測等，并對物業(yè)每年經(jīng)營收入進(jìn)行評價(jià)，經(jīng)營收入應(yīng)扣除大修和日常維護(hù)成本。

第十五條 經(jīng)營性物業(yè)抵押物價(jià)值評估應(yīng)采用兩種（含）以上方法，以收益法為主，同時(shí)結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況采用成本法或市場法。采用收益法的，折現(xiàn)率取10％。

第六章 貸款的審批和發(fā)放

第十六條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款審批權(quán)按總行房地產(chǎn)開發(fā)貸款授權(quán)的有關(guān)規(guī)定管理，與各分行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批權(quán)限一致。

第十七條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款納入客戶統(tǒng)一授信管理，執(zhí)行《中國農(nóng)業(yè)銀行固定資產(chǎn)貸款管理辦法》（農(nóng)銀發(fā)〔2005〕10號）有關(guān)規(guī)定。

第十八條 需突破本辦法貸款條件、抵押率、貸款額度、貸款期限等規(guī)定的項(xiàng)目，由總行準(zhǔn)入審批后，按各分行權(quán)限操作。

第十九條 貸款發(fā)放前，必須對經(jīng)營性物業(yè)辦理保險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人承擔(dān)，明確我行為第一受益人，保險(xiǎn)期限不得短于我行貸款期限。

第二十條 經(jīng)營性物業(yè)貸款借款合同中要補(bǔ)充明確，我行有權(quán)在貸款期內(nèi)要求指定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對抵押物重新進(jìn)行價(jià)值評估，若抵押物價(jià)值發(fā)生貶值，則我行有權(quán)要求借款人補(bǔ)充我行認(rèn)可的抵押物或收回相應(yīng)貸款，我行有權(quán)視市場形勢、抵押物價(jià)值變動、出租回報(bào)率、市場利率變化等情況，對貸款期限、額度、利率等進(jìn)行調(diào)整。

第七章 擔(dān)保方式

第二十一條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款以竣工驗(yàn)收合格、取得房產(chǎn)證、并投入正常運(yùn)營的經(jīng)營性物業(yè)作抵押擔(dān)保，必要時(shí)還應(yīng)提供我行認(rèn)可的其他財(cái)產(chǎn)抵、質(zhì)押、第三方保證，并可視情況要求借款人法人代表或其實(shí)際控制人提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

第二十二條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的抵押率不得超過市場評估價(jià)值的60％，以物業(yè)賬面成本計(jì)算的，抵押率不超過70％。

第二十三條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的借款抵押合同必須在房地產(chǎn)管理部門抵押登記并確保我行為抵押物第一抵押權(quán)人。臵換他行貸款的，應(yīng)建立資金專戶，確保我行貸款專項(xiàng)用于歸還他行貸款，確保他行抵押權(quán)釋放后設(shè)定為我行貸款抵押權(quán)。若他行抵押權(quán)釋放并為我行設(shè)定抵押前我行貸款處于懸空狀態(tài)，應(yīng)要求借款人提供有效的階段性擔(dān)保。

第二十四條 借款人應(yīng)與我行簽訂租金賬戶監(jiān)管合同或協(xié)議，明確物業(yè)經(jīng)營收入直接進(jìn)入我行指定賬戶，一旦借款人無法償還貸款本息，我行有權(quán)直接從該賬戶中扣劃。

第二十五條 為防止業(yè)主通過修改租賃合同、另行簽訂長期、低租金合同或以其他方式惡意對抗我行抵押權(quán)，應(yīng)盡量要求出租人和承租人持租賃合同到房管部門辦理租賃登記備案手續(xù)。

第八章 貸款償還

第二十六條 還款方式。在貸款發(fā)放前，要根據(jù)項(xiàng)目出租前景和租金收取方式制定切實(shí)可行的分期還款計(jì)劃，一般應(yīng)采取按季（月）結(jié)息、按季（月）歸還貸款本息的還款方式，即將每期營業(yè)收入的一定比例歸還貸款本息?？紤]到物業(yè)的租金回收具有一定的周期性，可給予最長不超過一年的寬限期。

采用綜合還貸的，必須制定明確的按年（季）還款計(jì)劃，物業(yè)經(jīng)營收入以外用于還款的綜合收入必須分期（至少按年）落實(shí)，不得采用一次還款的方式。

要在借款合同中明確，若房地產(chǎn)市場出現(xiàn)重大變化或發(fā)生其他影響貸款安全的情形時(shí)，貸款行應(yīng)與借款人協(xié)商變更借款合同關(guān)于貸款額度、期限、利率、每期還款金額等內(nèi)容。協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定采取停止發(fā)放貸款、要求借款人提前償還已發(fā)放貸款、處臵抵押物等措施。同時(shí)還要在借款合同中明確，借款人連續(xù)2次或累計(jì)3次未按約定歸還本息的，我行可依法處臵抵押物。

第二十七條 對于貸款期間能按時(shí)償還貸款本息、還款記錄良好、物業(yè)租金持續(xù)上漲的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，在貸款本金歸還50％以上后，可根據(jù)借款人還款能力再行申請經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，按新增貸款管理，由原審批行審批，新發(fā)放貸款額度與原貸款額度之和應(yīng)滿足第八條要求，且不得超過原貸款額度。

第二十八條 借款人提前還款須提前一個(gè)月提出申請，并按我行確定的提前還款日歸還剩余的貸款本息。

第九章 貸后管理

第二十九條 經(jīng)營行與借款人簽訂資金監(jiān)管協(xié)議。借款人須在我行開立資金監(jiān)管專戶，對專戶實(shí)行收支兩條線管理，建立收入、支出明細(xì)臺賬，物業(yè)的經(jīng)營性收入直接進(jìn)入專戶，除留足每期還本付息金額外資金須經(jīng)我行審核批準(zhǔn)后方可使用。如借款人出現(xiàn)逃避資金監(jiān)管的行為，我行有權(quán)提前要求償還貸款或處臵抵押物。

第三十條 對于已抵押給我行的經(jīng)營性物業(yè)用于租賃的，應(yīng)審查租賃合同條款約定，是否存在對我行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的不利情形，并盡量要求：

1、出租人事先告知承租人，并取得我行的書面同意；

2、承租人向我行出具書面承諾，在我行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，租賃合同提前終止，不得以其租賃權(quán)阻礙或干擾我行行使抵押權(quán)。

第三十一條 及時(shí)掌握出租狀況，準(zhǔn)確估算項(xiàng)目經(jīng)營性現(xiàn)金流量，動態(tài)調(diào)整還款計(jì)劃，現(xiàn)金流量充足時(shí)可提前償還貸款。借款人將抵押的物業(yè)出售時(shí)，須經(jīng)我行同意并相應(yīng)歸還我行貸款。

第三十二條 經(jīng)營行在貸款期內(nèi)要對抵押物價(jià)值進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測，可采用定期再評估等方法，若出現(xiàn)抵押物貶值、租金收入下降等危及我行貸款安全的情況，應(yīng)及時(shí)采取要求借款人補(bǔ)充抵押物或變更貸款額度、期限、利率等措施。

第三十三條 分行和經(jīng)營行應(yīng)指定專門客戶經(jīng)理（小組）加強(qiáng)貸后管理，每半年向?qū)徟袌?bào)告貸款運(yùn)作情況。如遇重大問題，及時(shí)向?qū)徟袌?bào)告。由于本貸款品種期限較長，期間如遇客戶經(jīng)理（小組）變動，需做好交接工作，重新落實(shí)客戶經(jīng)理責(zé)任制，并及時(shí)報(bào)告審批行。

第十章 附 則

第三十四條 本辦法由中國農(nóng)業(yè)銀行總行制定、解釋和修訂。第三十五條 本辦法中就經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款未盡事宜執(zhí)行《中國農(nóng)業(yè)銀行固定資產(chǎn)管理辦法》和《中國農(nóng)業(yè)銀行商品房開發(fā)貸款管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。

第三十六條 本辦法自印發(fā)之日起執(zhí)行。

第三篇：經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法

XXXX農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法

第一章 總 則

第一條 為適應(yīng)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展需要，拓寬市場競爭渠道，進(jìn)一步規(guī)范和促進(jìn)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)和《XXXX農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司信貸管理基本制度》等規(guī)定，特制訂本辦法。

第二條 本辦法所稱的經(jīng)營性物業(yè)是指通過竣工驗(yàn)收已投入或準(zhǔn)備投入商業(yè)運(yùn)營商業(yè)營業(yè)用房、辦公用房和工業(yè)用房，包括商場、商品交易市場、寫字樓、賓館酒店、綜合商業(yè)設(shè)施、標(biāo)準(zhǔn)廠房等，當(dāng)前或預(yù)期經(jīng)營利潤穩(wěn)定或持續(xù)增長、現(xiàn)金流量穩(wěn)定、綜合收益好、管理規(guī)范的物業(yè)。

經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是指XXXX農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司(以下簡稱“本行”)對具有合法承貸主體資格的企（事）業(yè)法人、個(gè)體工商戶、自然人，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物，并主要以該物業(yè)的經(jīng)營收入還本付息的貸款。

第二章 貸款對象和用途

第三條 貸款對象。經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)(或主管機(jī)關(guān))核準(zhǔn)登記的企(事)業(yè)法人、個(gè)體工商戶或具有中華人民共和國國籍的具有完全民事行為能力的自然人。

第四條 貸款用途。主要用于物業(yè)在經(jīng)營期間的資金需求，包括物業(yè)本身的裝修改造、所經(jīng)營項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn)、擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模和其他合理經(jīng)營資金需求，不得從事股本權(quán)益性投資、股票、期貨等投機(jī)經(jīng)營活動或國家法律法規(guī)明確禁止的經(jīng)營項(xiàng)目。

第三章 貸款條件和申請

第五條 貸款條件。貸款條件分為貸款對象條件和經(jīng)營性物業(yè)條件，貸款對象又分為法人類和自然人類。

（一）貸款對象須具備下列基本條件：

法人類貸款條件

1、具有法人營業(yè)執(zhí)照并已辦理年檢手續(xù)；

2、屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書，并辦理年檢手續(xù)；

3、產(chǎn)權(quán)清晰、法人治理結(jié)構(gòu)健全、經(jīng)營管理規(guī)范、財(cái)務(wù)狀況良好；

4、具有有效貸款卡，并在本行開立基本賬戶或一般賬戶，無不良信用記錄。信用記錄包含貸款逾期、他行不良貸款、受工商行政、稅務(wù)等部門查處或個(gè)人受公安機(jī)關(guān)處分等；

5、擁有經(jīng)營性物業(yè)全部產(chǎn)權(quán)，持有合法、有效的房產(chǎn)所有權(quán)證和土地使用權(quán)證；

6、董事會或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)同意將其擁有的經(jīng)營性物業(yè)作為貸款抵押物；

7、本行要求的其他條件。

自然人類貸款條件

1、個(gè)人資信良好。在我行及他行未發(fā)生過逾期和不良記錄，社會形象佳，未受過公安和行政部門處罰，個(gè)人及家庭負(fù)債與其經(jīng)營收入相符；

2、擁有經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)權(quán)，持有合法、有效的房產(chǎn)所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，個(gè)人名下物業(yè)可為與他人共有，但須征得共有人的書面同意；

3、借款人及共有人同意將其擁有的經(jīng)營性物業(yè)作為貸款抵押物；

4、本行要求的其他條件。

（二）經(jīng)營性物業(yè)具備的基本條件：

1、經(jīng)營性物業(yè)應(yīng)符合我市規(guī)劃要求，經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收合格并辦妥房產(chǎn)證，己投入商業(yè)運(yùn)營或準(zhǔn)備進(jìn)入商業(yè)運(yùn)營；

2、地理位置優(yōu)越，物業(yè)原則上應(yīng)位于城區(qū)中心商業(yè)區(qū)、農(nóng)村集鎮(zhèn)中心區(qū)、工業(yè)集居區(qū)等交通便捷、人流、物流、車流充裕，商業(yè)氛圍濃厚的繁華地段；

3、經(jīng)營性物業(yè)已使用期限原則上不超過10年；經(jīng)營性物業(yè)用地已使用年限原則上不超過10年；

4、經(jīng)營性物業(yè)定位準(zhǔn)確，已投入運(yùn)營且經(jīng)營情況穩(wěn)定，出租市場前景較好，在貸款期內(nèi)現(xiàn)金流足夠按期歸還貸款本息；

5、經(jīng)營性物業(yè)市場價(jià)值和租金價(jià)格穩(wěn)定或有上漲趨勢；

6、經(jīng)營性物業(yè)具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，有利于整體處置；

7、經(jīng)營性物業(yè)必須通過出讓方式合法取得國有土地使用權(quán)證書。

第六條 貸款申請。借款人申請經(jīng)營性物業(yè)貸款時(shí)，除提供本行《信貸管理基本制度》及相關(guān)文件要求的資料外，還需提供以下資料：

（一）經(jīng)營性物業(yè)竣工驗(yàn)收合格的合法有效證明材料、產(chǎn)權(quán)證書；

（二）租賃的物業(yè)。須提供真實(shí)的租賃合同原件，出租人的營業(yè)執(zhí)照或身份證；

（三）物業(yè)用于出租的，須提供真實(shí)的租賃合同、協(xié)議原件、承租方營業(yè)執(zhí)照、承租方知曉物業(yè)抵押給本行的聲明等。若不能提供上述資料時(shí)，調(diào)查人應(yīng)在調(diào)查報(bào)告中明確提出不能提供的理由及對抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的障礙，如無影響可不提供上述資料；

（四）物業(yè)用于經(jīng)營的，須提供經(jīng)營主體的營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證；

（五）本行要求提供的其他證明文件和資料。

第四章 貸款額度、期限、利率

第七條 貸款額度。貸款額度根據(jù)借款人經(jīng)營狀況、還款能力、抵押物價(jià)值等因素綜合確定，最高原則上不超過3000萬元，其中以城區(qū)經(jīng)營性物業(yè)抵押的貸款額度原則上不得超過房產(chǎn)評估價(jià)值的70%，以農(nóng)村地區(qū)經(jīng)營性物業(yè)抵押的貸款額度原則上不得超過房產(chǎn)評估價(jià)值的60%，以土地抵押部分均不得超過土地評估價(jià)值的50%。

第八條 貸款期限。根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的還款進(jìn)度確定經(jīng)營性物業(yè)貸款的具體還款期限，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款期限最長不得超過10年。同時(shí)，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的期限不得超過借款人法定經(jīng)營期限和房地產(chǎn)權(quán)的剩余使用年限。

第九條 貸款利率。按照不低于央行發(fā)布同期同檔基準(zhǔn)利率的1.3倍執(zhí)行。

第五章 貸款的調(diào)查和評估

第十條 申請經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，應(yīng)向本行提供以下資料：

（一）法人客戶：

1、營業(yè)執(zhí)照（副本）；

2、稅務(wù)登記證；

3、組織機(jī)構(gòu)代碼證（副本）；

4、貸款卡、基本賬戶開戶許可證；

5、公司章程及驗(yàn)資報(bào)告，出具董事會決議的企業(yè)還須提供股東大會關(guān)于成立董事會的決議或相關(guān)證明材料；

6、法人代表身份證明，相關(guān)授權(quán)委托書；

7、公司同意借款決議；

8、當(dāng)期、上年末、同期財(cái)務(wù)報(bào)表（資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表）；

9、主要發(fā)生資金往來銀行賬戶對賬單和本行銀行賬戶對賬單，如重復(fù)只提供一份；

10、經(jīng)營性物業(yè)權(quán)證（房產(chǎn)所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書）；

11、租賃合同、裝璜裝修合同及自營的收益性證明；

12、相關(guān)抵押擔(dān)保材料，如抵押物清單、評估報(bào)告、保單、同意抵押決議等；

13、本行需要提供的其他資料。

（二）個(gè)人客戶：

1、借款人身份證及配偶身份證、結(jié)婚證、夫妻共同借款聲明（個(gè)體工商戶須提供營業(yè)執(zhí)照）；

2、申請人簡易資產(chǎn)負(fù)債表；

3、經(jīng)營性物業(yè)權(quán)證（房產(chǎn)所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書）；

4、租賃合同、裝璜裝修合同及自營的收益性證明；

5、相關(guān)抵押擔(dān)保材料，如抵押物清單、評估報(bào)告、保單、同意抵押證明等；

6、本行需要提供的其他資料。

第十一條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的調(diào)查和評估應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容:

（一）借款人的主體資格。公司的組織形式、股權(quán)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營業(yè)績、信用狀況、財(cái)務(wù)狀況、現(xiàn)金流量狀況，并對物業(yè)每年經(jīng)營收入（個(gè)人收入等）及綜合還款能力進(jìn)行評價(jià);個(gè)人的經(jīng)營業(yè)績、信用狀況、財(cái)務(wù)狀況等進(jìn)行調(diào)查和評估，并對物業(yè)每年經(jīng)營收入及綜合還款能力進(jìn)行評價(jià)；

（二）物業(yè)的權(quán)屬，是否竣工驗(yàn)收合格、是否取得產(chǎn)權(quán)證；物業(yè)的出租經(jīng)營情況、實(shí)際建造成本、市場價(jià)值情況、變現(xiàn)能力、大修及日常維護(hù)成本等；

（三）物業(yè)的運(yùn)營時(shí)間，是否屬于開發(fā)建設(shè)期和營運(yùn)初期等高風(fēng)險(xiǎn)階段的項(xiàng)目；

（四）物業(yè)的完整性情況，是否物業(yè)中的優(yōu)質(zhì)部分已出售，或是僅是部分物業(yè)用于抵押，抵押權(quán)是否分散等，綜合判定是否會造成整體處置的困難或抵押物變現(xiàn)價(jià)值的不足；

（五）物業(yè)的出租率、租賃合同的租期、租金水平和租金支付方式及支付情況，租金收入是否與貸款額度和貸款期限相匹配等；

（六）租賃合同（協(xié)議）情況。租賃合同（協(xié)議）是否真實(shí)，其內(nèi)容是否存在損害本行利益的約定，特別是承租人依法享有的承租權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)及其他權(quán)利等對本行使抵押權(quán)的限制和影響。

同時(shí)，為防止借款人與承租人雙方合謀以租賃權(quán)惡意對抗本行抵押權(quán)，必須對租賃合同備案的真實(shí)性進(jìn)行調(diào)查認(rèn)定；

（七）承租人的情況，包括其資信、經(jīng)營狀況、租金支付能力及違約情況等。

第六章 貸款的審批和發(fā)放

第十二條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款審批權(quán)按照本行《貸款授權(quán)管理辦法》及相關(guān)的補(bǔ)充調(diào)整文件的有關(guān)規(guī)定管理。

第十三條 貸款發(fā)放前，根據(jù)貸款人需要，可對經(jīng)營性物業(yè)辦理保險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人承擔(dān)，并明確本行為第一受益人，保險(xiǎn)期限不得短于貸款期限。

第十四條 貸款行應(yīng)通過受托支付或借款人自主支付的貸款資金審核支付方式進(jìn)行管理與控制。

第七章 擔(dān)保方式

第十五條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款以竣工驗(yàn)收合格、且已取得房產(chǎn)證、土地證，并投入正常運(yùn)營的經(jīng)營性物業(yè)的房地產(chǎn)同時(shí)作抵押擔(dān)保，必要情況下，可追加其他擔(dān)保方式。

第十六條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的借款合同、抵押合同必須在房地產(chǎn)管理部門抵押登記并確保本行作為第一抵押權(quán)人。

第八章 貸款償還

第十七條 還款方式為等額本息還款。貸款行根據(jù)借款人的收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間來決定具體的還款期限，以月租方式或日常經(jīng)營實(shí)現(xiàn)收入的，可選擇按月還款；以季租、半年租、年租或其他實(shí)現(xiàn)收入周期超1個(gè)月的，可選擇按季還款。

第十八條 等額本息還款，把經(jīng)營性物業(yè)貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月或季中。作為還款人，每個(gè)月或季歸還固定金額，每個(gè)月或季還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

第十九條 在借款合同中應(yīng)明確下列事項(xiàng)

（一）若借款人有三次未按期歸還貸款本金或利息的，本行即有權(quán)依法追償處置抵押物；

（二）若借款人無法及時(shí)足額償還貸款本息的，本行有權(quán)從借款人在本行開立的所有賬戶中直接扣劃。

第九章 貸后管理

第二十條 經(jīng)營性物業(yè)用于自營的，借款人必須在本行開立結(jié)算賬戶，并承諾物業(yè)經(jīng)營收支及其他相關(guān)結(jié)算全部通過該結(jié)算賬戶辦理，經(jīng)營（出租）收入歸行率不低于80%。

第二十一條 及時(shí)掌握出租狀況，準(zhǔn)確估算項(xiàng)目經(jīng)營性現(xiàn)金流量，動態(tài)調(diào)整還款計(jì)劃，現(xiàn)金流量充足時(shí)可提前償還貸款。借款人將抵押的物業(yè)出售時(shí)，須經(jīng)本行同意并相應(yīng)歸還本行貸款。

第二十二條 經(jīng)辦行在貸款期內(nèi)要對抵押物價(jià)值進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測，確保抵押率控制在合理的范圍內(nèi)。若出現(xiàn)抵押物貶值、租金收入下降等可能危及本行信貸資金安全的情形時(shí)，應(yīng)及時(shí)預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)并采取有效風(fēng)險(xiǎn)控制措施。

第二十三條 經(jīng)辦行應(yīng)指定專人加強(qiáng)貸后管理，嚴(yán)格按照我行《貸款“三查”實(shí)施細(xì)則規(guī)范》等相關(guān)制度執(zhí)行，及時(shí)掌握項(xiàng)目租售情況，準(zhǔn)確估算項(xiàng)目經(jīng)營性現(xiàn)金流量，認(rèn)真做好項(xiàng)目資金監(jiān)管，制定科學(xué)合理的還款計(jì)劃，如發(fā)生重大情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)告。期間如遇信貸人員變動的，必須做好交接工作，重新落實(shí)管理責(zé)任。

第十章 附 則

第二十四條 本辦法中就經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款未盡事宜執(zhí)行本行《信貸管理基本制度》等相關(guān)規(guī)定。

第二十五條 本辦法由XXXX農(nóng)村商業(yè)銀行負(fù)責(zé)修訂和解釋。

第二十六條 本辦法自印發(fā)之日起執(zhí)行。

第四篇：經(jīng)營性物業(yè)貸款專題

目錄

中國農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法(試行)...........................................................1 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款：實(shí)務(wù)與案例.....................................................................................16 經(jīng)營性物業(yè)貸款違規(guī)操作成因及審計(jì)思路分析.................................................................20

中國農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法(試行)

農(nóng)銀發(fā)〔2006〕244號

近期,總行對經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的試點(diǎn)情況進(jìn)行了總結(jié),針對試點(diǎn)中反映出的問題,對原《中國農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法(試行)》進(jìn)行了修訂,現(xiàn)印發(fā)給你們,請遵照執(zhí)行?并將有關(guān)問題通知如下: 一?正確評價(jià)業(yè)務(wù)試點(diǎn)成績,穩(wěn)步健康推進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展? 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是我行推出的一項(xiàng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)創(chuàng)新產(chǎn)品?自去年在部分地區(qū)試點(diǎn)以來,通過開展此項(xiàng)業(yè)務(wù),有助于調(diào)整優(yōu)化城市行信貸結(jié)構(gòu),有助于拓展和培育長期穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)客戶,有助于提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款的綜合收益?試點(diǎn)情況證明,經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款源于市場和客戶需求,適應(yīng)了商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢?

從試點(diǎn)情況看,業(yè)務(wù)受理中也存在一些普遍性問題,如項(xiàng)目準(zhǔn)入門檻偏低,重物業(yè)價(jià)值評估?輕還貸來源測算等?經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款作為一項(xiàng)新業(yè)務(wù),需要在規(guī)范的前提下穩(wěn)步推進(jìn)?優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品只有輔以嚴(yán)密的管理,才能辦成優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)?若違背業(yè)務(wù)開展初衷,在尚未完全掌握業(yè)務(wù)規(guī)律的探索階段過早地降低業(yè)務(wù)受理門檻,盲目出擊,既 不利于下一步的總結(jié)推廣,也不利于業(yè)務(wù)的長期穩(wěn)健發(fā)展?為更好地適應(yīng)市場發(fā)展,解決試點(diǎn)中出現(xiàn)的問題,按照“規(guī)范運(yùn)作,穩(wěn)步推進(jìn)”的原則,總行適時(shí)對原辦法進(jìn)行了修訂?各行要充分認(rèn)識開辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)的重要性,加大對優(yōu)質(zhì)物業(yè)的拓展力度,在規(guī)范管理的前提下穩(wěn)步推進(jìn),促進(jìn)業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展?

二?把好貸款準(zhǔn)入關(guān),提高業(yè)務(wù)受理質(zhì)量?各行要把好業(yè)務(wù)準(zhǔn)入關(guān)?

在項(xiàng)目準(zhǔn)入上,要選擇品質(zhì)優(yōu)秀?位于城市中心商業(yè)區(qū)等繁華地段,投入運(yùn)營一段時(shí)間?經(jīng)營狀況良好?權(quán)屬清晰?租金穩(wěn)步增長的知名高檔酒店賓館?寫字樓?商場等,拓展一批地標(biāo)性知名物業(yè),一般不得介入處于開發(fā)建設(shè)期和營運(yùn)初期等高風(fēng)險(xiǎn)階段的項(xiàng)目?

象黃怒波的那個(gè)大鐘寺的項(xiàng)目，商鋪改為寫字樓事

審慎介入優(yōu)質(zhì)部分已出售,或僅以部分物業(yè)抵押,向我行申請貸款,抵押權(quán)分散,不利于整體處置的不完整物業(yè);在客戶準(zhǔn)入上,要選擇財(cái)務(wù)狀況良好,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績優(yōu)良或物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)質(zhì)客戶,以及尚未與我行建立業(yè)務(wù)關(guān)系的知名企業(yè);在區(qū)域準(zhǔn)入上,考慮到本業(yè)務(wù)已在各地陸續(xù)開辦,為簡化程序?提高效率,在首批試點(diǎn)的北京?上海?天津?深圳?廣州?杭州?南京七城市的基礎(chǔ)上,業(yè)務(wù)開辦范圍進(jìn)一步擴(kuò)大到各直轄市?省會城市(黑龍江?吉林?遼寧?湖南?海南五省除外),寧波?大連?青島?廈門,江蘇蘇州?無 錫?常州?鎮(zhèn)江?南通、揚(yáng)州,以及浙江溫州?嘉興?湖州?紹興?金華?臺州,廣東佛山(含順德?南海)?東莞?中山?珠海?

其他城市符合條件的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目一律上報(bào)總行房地產(chǎn)信貸部,準(zhǔn)入審批后按權(quán)限操作?各行要從業(yè)務(wù)開辦開始堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)?嚴(yán)要求,避免“散?小?差”?通過努力,占據(jù)高端商業(yè)地產(chǎn)市場,將經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款打造成一項(xiàng)精品業(yè)務(wù)?

三?嚴(yán)格管理,推進(jìn)業(yè)務(wù)規(guī)范發(fā)展?

一是規(guī)范貸款用途?經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款可用于物業(yè)在經(jīng)營期的資金需求?對于自行建造的物業(yè),可用于歸還建造該物業(yè)的銀行借款?股東?關(guān)聯(lián)公司借款和置換超過項(xiàng)目資本金規(guī)定比例以上的資金?若物業(yè)為購置所得,貸款可用于置換購置款?

要加強(qiáng)調(diào)查核實(shí),防止借款人通過關(guān)聯(lián)交易,虛增項(xiàng)目成本,賬面價(jià)格明顯超過市場價(jià)格,套取我行貸款?貸款不得用于國家明令禁止的投資領(lǐng)域和用途,不得用于償還銀行存量不良貸款或違規(guī)貸款?嚴(yán)格控制抽調(diào)項(xiàng)目資本金,限制抽調(diào)和分配所有者權(quán)益?

二是合理確定貸款額度?貸款額度必須根據(jù)借款期內(nèi)物業(yè)可用于還貸的現(xiàn)金流確定,同時(shí)要控制在物業(yè)市場評估價(jià)值的60%(或賬面成本的70%)以內(nèi)?

抵押率的問題：賬面成本，評估價(jià)格

要合理確定租金收入增長率,經(jīng)營性收入要扣除大修和日常維護(hù)成本等必要開支?以綜合收入還款的,僅限于實(shí)力雄厚?現(xiàn)金流充裕的 知名企業(yè),出于維護(hù)或拓展客戶的需要,并且還款來源確定,經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流占還款來源的比重不得低于80%?

采用綜合還貸的,必須制定明確的按年(季)還款計(jì)劃,物業(yè)經(jīng)營收入以外用于還款的綜合收入必須分期(至少按年)落實(shí),不得采用一次還款的方式?

三是規(guī)范評估?經(jīng)營性物業(yè)抵押物價(jià)值評估應(yīng)采用兩種(含)以上方法,以收益法為主,同時(shí)結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況采用成本法或市場法?采用收益法的,折現(xiàn)率取10%?要科學(xué)確定抵押物價(jià)值,避免高估?關(guān)于經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款項(xiàng)目評估機(jī)構(gòu)的選擇與確定事宜,總行將另行通知?

四?建立健全風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制,保障貸款安全?

一是加強(qiáng)對抵押物的調(diào)查?經(jīng)營性物業(yè)往往設(shè)有租賃,法律關(guān)系較為復(fù)雜,要特別注意承租人依法享有的承租權(quán)?優(yōu)先購買權(quán)及其他權(quán)利對我行抵押權(quán)的限制和影響,避免租賃合同中存在損害我行利益的條款?法律部門應(yīng)參與對有關(guān)合同文本的審查?

二是加強(qiáng)階段性擔(dān)保管理?對于置換他行貸款的,應(yīng)采取必要措施,確保他行抵押權(quán)釋放后我行為抵押物第一抵押權(quán)人?若他行抵押權(quán)釋放并為我行設(shè)定抵押前我行貸款處于懸空狀態(tài),應(yīng)要求借款人提供有效的階段性擔(dān)保?

對于可通過設(shè)定我行為第二抵押權(quán)人(第一順位抵押權(quán)人),在他行貸款置換后我行自動成為第一抵押權(quán)人的,階段性擔(dān)?？刹蛔饕? 三是為增強(qiáng)我行貸款保障,還應(yīng)與借款人簽訂租金賬戶監(jiān)管合同(協(xié)議)?租金賬戶監(jiān)管是經(jīng)營性物業(yè)抵押的有益補(bǔ)充,有利于維護(hù)我行權(quán)益?為進(jìn)一步強(qiáng)化法律效力,監(jiān)管合同或協(xié)議可在工商部門登記或到公證機(jī)關(guān)進(jìn)行公證?

四是建立再評估機(jī)制?在貸款期內(nèi),若市場出現(xiàn)可能影響物業(yè)價(jià)值的重大變化等情況,應(yīng)由我行認(rèn)定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對抵押物價(jià)值進(jìn)行再評估,確保抵押率在一定比率之內(nèi)?若抵押物價(jià)值貶值,應(yīng)要求借款人補(bǔ)充抵押物,或?qū)J款期限?額度?利率重新約定?

由于歷史原因,我行在大城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)的市場份額較低,經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款品種的推出,提供了一個(gè)有力的競爭手段?各試點(diǎn)行要切實(shí)抓住當(dāng)前有利的歷史機(jī)遇,按照分類指導(dǎo)的原則,提供差異化的流程服務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)控制措施,鎖定有品牌?前景好?租約收入穩(wěn)定?產(chǎn)權(quán)清晰的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,優(yōu)先辦理,提升我行對優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的營銷能力?

各行要加強(qiáng)對經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的管理,在執(zhí)行本辦法過程中如有問題和建議請及時(shí)報(bào)告總行(房地產(chǎn)信貸部)?

附件:中國農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法(試行)

(二OO六年六月第一次修訂)第一章 總則

第一條 為適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展需要,規(guī)范經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù),防范商業(yè)營業(yè)用房在營運(yùn)初期的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)健康發(fā)展,根據(jù)《中國農(nóng)業(yè)銀行固定資產(chǎn)貸款管理辦法》 和《中國農(nóng)業(yè)銀行商品房開發(fā)項(xiàng)目貸款管理辦法》等有關(guān)規(guī)定,制定本辦法?

第二條 本辦法所稱的經(jīng)營性物業(yè)是指已竣工驗(yàn)收并投入商業(yè)運(yùn)營,經(jīng)營管理比較規(guī)范?經(jīng)營利潤較為穩(wěn)定?現(xiàn)金流量較為充裕?綜合收益較好的商業(yè)營業(yè)用房和辦公用房,包括商場?商品交易市場?寫字樓?星級賓館酒店?綜合商業(yè)設(shè)施等物業(yè)形式?

經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是指我行向具有合法承貸主體資格的經(jīng)營性物業(yè)所有權(quán)人發(fā)放的,以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物,并以該物業(yè)的經(jīng)營收入進(jìn)行還本付息的貸款?

第三條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款按照《中國農(nóng)業(yè)銀行固定資產(chǎn)貸款管理辦法》的有關(guān)要求實(shí)行項(xiàng)目貸款管理?

即此屬于固定資產(chǎn)貸款此大類也，則是否有受托支付之說否？ 第二章 貸款對象與用途

第四條 貸款對象?借款人必須是經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)成立并依法持有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照?實(shí)行獨(dú)立核算?具有法人資格,其擁有的經(jīng)營性物業(yè)已經(jīng)投入商業(yè)運(yùn)營,并對其擁有的經(jīng)營性物業(yè)有獨(dú)立的處置權(quán)?

第五條 貸款用途?貸款可用于物業(yè)在經(jīng)營期的資金需求?對于自行建造的物業(yè),可用于置換負(fù)債性資金和超過項(xiàng)目資本金規(guī)定比例以上的資金;對于購置的物業(yè),可用于置換購置款?貸款不得用于國家明令禁止的投資領(lǐng)域和用途,不得用于償還銀行存量不良貸款或違規(guī)貸款?

？在認(rèn)繳資本制下，還有項(xiàng)目資本金此說否？ 第三章 貸款條件與申請 第六條 貸款條件?

(一)借款人須具備下列基本條件: 1.具有法人營業(yè)執(zhí)照并已辦理年檢手續(xù);？合伙企業(yè)就沒戲了？

2.屬于房地產(chǎn)企業(yè)的,應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書,并辦理年檢手續(xù);？如此象卓爾發(fā)展這樣，沒有地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)的就不能運(yùn)用此了？ 3.產(chǎn)權(quán)清晰?法人治理結(jié)構(gòu)健全?經(jīng)營管理規(guī)范?財(cái)務(wù)狀況良好;4.所有者權(quán)益原則上在5000萬元以上;5.具有貸款證(卡),并在我行開立基本賬戶或一般賬戶,無不良信用記錄;6.擁有經(jīng)營性物業(yè)全部產(chǎn)權(quán),持有合法?有效的房產(chǎn)所有權(quán)證;7.董事會或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)同意將其擁有的經(jīng)營性物業(yè)作為貸款抵押物;8.同意與我行簽訂項(xiàng)目資金監(jiān)管協(xié)議,承諾物業(yè)經(jīng)營所產(chǎn)生的資金結(jié)算?代收代付等中間業(yè)務(wù)在我行辦理,接受我行對物業(yè)經(jīng)營收入?支出款項(xiàng)的封閉式監(jiān)管;9.我行要求的其他條件?

(二)經(jīng)營性物業(yè)須具備的基本條件: 1.經(jīng)營性物業(yè)應(yīng)符合各地城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要求,經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收合格并辦妥房產(chǎn)證,已投入商業(yè)運(yùn)營? 新建物業(yè)雖未正式投入運(yùn)營,但已與全球或國內(nèi)知名企業(yè)簽訂了長期租賃合同,承租人支付了保證金并投入資金開始營業(yè)裝修,租賃合同也已明確了租金金額和支付方式,發(fā)展前景良好的,可視同已投入商業(yè)運(yùn)營?

2.地理位置優(yōu)越,物業(yè)原則上應(yīng)位于城市中央商務(wù)區(qū)和中心商業(yè)區(qū)等城市中心繁華地段?交通便捷,人流?物流?車流充裕,商業(yè)?商務(wù)氛圍濃厚?位列世界五百強(qiáng)企業(yè)的商業(yè)企業(yè)入駐經(jīng)營的大型超市,區(qū)位要求可適當(dāng)放寬?

3.酒店?賓館類應(yīng)在4星級(含)以上,且年均入住率高于60%;寫字樓應(yīng)為甲級(含)寫字樓以上,且年均出租率高于80%;百貨類物業(yè)面積(可供我行抵押面積)應(yīng)大于1萬平方米,且主力店應(yīng)為知名品牌;混合業(yè)態(tài)的物業(yè)應(yīng)至少滿足以上一個(gè)條件?

4.經(jīng)營性物業(yè)定位準(zhǔn)確,經(jīng)營情況穩(wěn)定,出租市場前景較好;經(jīng)營性物業(yè)市場價(jià)值和租金價(jià)格穩(wěn)定或有上漲趨勢;經(jīng)營性物業(yè)具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力,有利于整體處置?

第七條 貸款申請?借款人申請經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款時(shí),應(yīng)提供以下資料:(一)借款人營業(yè)執(zhí)照?組織機(jī)構(gòu)代碼?開發(fā)資質(zhì)等級證書;(二)借款人驗(yàn)資報(bào)告和公司章程;(三)借款人貸款證(卡)和資信證明材料;(四)借款人董事會或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)同意借款?同意以經(jīng)營性物業(yè)抵押的決議;(五)經(jīng)會計(jì)(審計(jì))事務(wù)所審計(jì)的借款人和重要關(guān)聯(lián)公司近三年財(cái)務(wù)報(bào)表及最近一個(gè)月的財(cái)務(wù)報(bào)表;(六)經(jīng)營性物業(yè)竣工驗(yàn)收合格的證明材料?產(chǎn)權(quán)證書;(七)借款人對外出租的有關(guān)協(xié)議?合同;(八)農(nóng)業(yè)銀行要求提供的其他證明文件和材料? 第四章 貸款額度?期限?利率與科目 第八條 貸款額度?

貸款額度根據(jù)借款期內(nèi)物業(yè)可用于還貸的現(xiàn)金流確定,且貸款額度最高不超過物業(yè)市場評估價(jià)值的60%,按物業(yè)賬面成本計(jì)算的,貸款額度最高不超過物業(yè)賬面成本的70%?

若借款人或其母公司實(shí)力雄厚?現(xiàn)金流充裕,有確定的其他合法收入,并愿以其還款的,可以綜合收入還款,但經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流占還款來源的比重不得低于80%?

原則上不受理貸款額度在1億元以下的經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款項(xiàng)目?對于個(gè)別地段優(yōu)越?效益良好?貸款金額在1億元以下的經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款項(xiàng)目,可按個(gè)案上報(bào)總行準(zhǔn)入審批后,由分行按權(quán)限操作?

第九條 貸款期限?經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款期限不得超過10年?同時(shí),經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的期限不得超過借款人法定經(jīng)營期限和房地產(chǎn)權(quán)證的剩余使用年限?

第十條 貸款利率?執(zhí)行總行規(guī)定的固定資產(chǎn)貸款利率標(biāo)準(zhǔn)? 第十一條 貸款科目?經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款在房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目中核算反映?

第五章 貸款的調(diào)查和評估

第十二條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款比照商品房開發(fā)貸款的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)查和評估?

第十三條 貸款調(diào)查應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容:(一)物業(yè)的權(quán)屬?是否竣工驗(yàn)收合格?是否取得產(chǎn)權(quán)證,物業(yè)設(shè)定抵押情況?

(二)物業(yè)的出租率?租賃合同的租期?租金水平和租金支付方式?調(diào)查租金收入與貸款額度和貸款期限是否匹配;調(diào)查租金支付方式,防止物業(yè)在抵押給我行時(shí),承租人已經(jīng)一次性向借款人支付長期租金,或者是將租金與出租人對于承租人的其他債務(wù)進(jìn)行抵銷,導(dǎo)致我行屆時(shí)無法從租金中獲得還款來源以及無法處置抵押物?

(三)租約情況?調(diào)查租約的真實(shí)性以及租賃合同中是否存在損害我行利益的條款?要特別注意承租人依法享有的承租權(quán)?優(yōu)先購買權(quán)及其他權(quán)利對我行抵押權(quán)的限制和影響,對抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的難易程度作必要的預(yù)估?

(四)承租人資信?經(jīng)營狀況?支付租金能力等資質(zhì)情況?對于承租人經(jīng)營狀況或資信不佳?按期足額支付租金有困難或多次拖欠租金的,不宜介入?

(五)借款人整體經(jīng)營活動現(xiàn)金流情況及綜合還款能力? 交叉違約，不安抗辯權(quán) 第十四條 貸款評估應(yīng)重點(diǎn)評估以下內(nèi)容:(一)借款人評價(jià):包括借款人的組織形式?股權(quán)結(jié)構(gòu)?經(jīng)營業(yè)績?信用狀況?財(cái)務(wù)狀況?現(xiàn)金流量狀況等?

(二)抵押物評價(jià):包括抵押物的出租經(jīng)營情況?實(shí)際建造成本?市場價(jià)值情況?變現(xiàn)能力等?

(三)償債能力評價(jià):包括財(cái)務(wù)效益預(yù)測?現(xiàn)金流量預(yù)測及償債能力預(yù)測等,并對物業(yè)每年經(jīng)營收入進(jìn)行評價(jià),經(jīng)營收入應(yīng)扣除大修和日常維護(hù)成本?

第十五條 經(jīng)營性物業(yè)抵押物價(jià)值評估應(yīng)采用兩種(含)以上方法,以收益法為主,同時(shí)結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況采用成本法或市場法?采用收益法的,折現(xiàn)率取10%?

？與Reits的區(qū)別？股權(quán)，集合資金信托，理財(cái)產(chǎn)品，上市，并購貸款與債券

第六章 貸款的審批和發(fā)放

第十六條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款審批權(quán)按總行房地產(chǎn)開發(fā)貸款授權(quán)的有關(guān)規(guī)定管理,與各分行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批權(quán)限一致?

第十七條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款納入客戶統(tǒng)一授信管理,執(zhí)行《中國農(nóng)業(yè)銀行固定資產(chǎn)貸款管理辦法》(農(nóng)銀發(fā)〔2005〕10號)有關(guān)規(guī)定?

第十八條 需突破本辦法貸款條件?抵押率?貸款額度?貸款期限等規(guī)定的項(xiàng)目,由總行準(zhǔn)入審批后,按各分行權(quán)限操作? 第十九條 貸款發(fā)放前,必須對經(jīng)營性物業(yè)辦理保險(xiǎn),保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人承擔(dān),明確我行為第一受益人,保險(xiǎn)期限不得短于我行貸款期限?

保險(xiǎn)，中間業(yè)務(wù)，監(jiān)管戶，封閉貸款，階段性擔(dān)保，第一順位，輪侯查封或凍結(jié)

第二十條 經(jīng)營性物業(yè)貸款借款合同中要補(bǔ)充明確,我行有權(quán)在貸款期內(nèi)要求指定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對抵押物重新進(jìn)行價(jià)值評估,若抵押物價(jià)值發(fā)生貶值,則我行有權(quán)要求借款人補(bǔ)充我行認(rèn)可的抵押物或收回相應(yīng)貸款,我行有權(quán)視市場形勢?抵押物價(jià)值變動?出租回報(bào)率?市場利率變化等情況,對貸款期限?額度?利率等進(jìn)行調(diào)整?

第七章 擔(dān)保方式

第二十一條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款以竣工驗(yàn)收合格?取得房產(chǎn)證?并投入正常運(yùn)營的經(jīng)營性物業(yè)作抵押擔(dān)保,必要時(shí)還應(yīng)提供我行認(rèn)可的其他財(cái)產(chǎn)抵?質(zhì)押?第三方保證,并可視情況要求借款人法人代表或其實(shí)際控制人提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保?

第二十二條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的抵押率不得超過市場評估價(jià)值的60%,以物業(yè)賬面成本計(jì)算的,抵押率不超過70%?

第二十三條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的借款抵押合同必須在房地產(chǎn)管理部門抵押登記并確保我行為抵押物第一抵押權(quán)人?

置換他行貸款的,應(yīng)建立資金專戶,確保我行貸款專項(xiàng)用于歸還他行貸款,確保他行抵押權(quán)釋放后設(shè)定為我行貸款抵押權(quán)? 若他行抵押權(quán)釋放并為我行設(shè)定抵押前我行貸款處于懸空狀態(tài),應(yīng)要求借款人提供有效的階段性擔(dān)保?

第二十四條 借款人應(yīng)與我行簽訂租金賬戶監(jiān)管合同或協(xié)議,明確物業(yè)經(jīng)營收入直接進(jìn)入我行指定賬戶,一旦借款人無法償還貸款本息,我行有權(quán)直接從該賬戶中扣劃?

第二十五條 為防止業(yè)主通過修改租賃合同?另行簽訂長期?低租金合同或以其他方式惡意對抗我行抵押權(quán),應(yīng)盡量要求出租人和承租人持租賃合同到房管部門辦理租賃登記備案手續(xù)?

但如此則又要交費(fèi)了？好象是0。05%？ 第八章 貸款償還

第二十六條 還款方式?在貸款發(fā)放前,要根據(jù)項(xiàng)目出租前景和租金收取方式制定切實(shí)可行的分期還款計(jì)劃,一般應(yīng)采取按季(月)結(jié)息?按季(月)歸還貸款本息的還款方式,即將每期營業(yè)收入的一定比例歸還貸款本息?考慮到物業(yè)的租金回收具有一定的周期性,可給予最長不超過一年的寬限期?

采用綜合還貸的,必須制定明確的按年(季)還款計(jì)劃,物業(yè)經(jīng)營收入以外用于還款的綜合收入必須分期(至少按年)落實(shí),不得采用一次還款的方式?

要在借款合同中明確,若房地產(chǎn)市場出現(xiàn)重大變化或發(fā)生其他影響貸款安全的情形時(shí),貸款行應(yīng)與借款人協(xié)商變更借款合同關(guān)于貸款額度?期限?利率?每期還款金額等內(nèi)容?協(xié)商不成的,應(yīng)當(dāng)按照合同約 定采取停止發(fā)放貸款?要求借款人提前償還已發(fā)放貸款?處置抵押物等措施?

同時(shí)還要在借款合同中明確,借款人連續(xù)2次或累計(jì)3次未按約定歸還本息的,我行可依法處置抵押物?

第二十七條 對于貸款期間能按時(shí)償還貸款本息?還款記錄良好?物業(yè)租金持續(xù)上漲的優(yōu)質(zhì)物業(yè),在貸款本金歸還50%以上后,可根據(jù)借款人還款能力再行申請經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款,按新增貸款管理,由原審批行審批,新發(fā)放貸款額度與原貸款額度之和應(yīng)滿足第八條要求,且不得超過原貸款額度?

第二十八條 借款人提前還款須提前一個(gè)月提出申請,并按我行確定的提前還款日歸還剩余的貸款本息?

承諾費(fèi)，提前還款 第九章 貸后管理

第二十九條 經(jīng)營行與借款人簽訂資金監(jiān)管協(xié)議?借款人須在我行開立資金監(jiān)管專戶,對專戶實(shí)行收支兩條線管理,建立收入?支出明細(xì)臺賬,物業(yè)的經(jīng)營性收入直接進(jìn)入專戶,除留足每期還本付息金額外資金須經(jīng)我行審核批準(zhǔn)后方可使用?如借款人出現(xiàn)逃避資金監(jiān)管的行為,我行有權(quán)提前要求償還貸款或處置抵押物?

資金歸集之東城物業(yè)，受托支付，第三十條 對于已抵押給我行的經(jīng)營性物業(yè)用于租賃的,應(yīng)審查租賃合同條款約定,是否存在對我行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的不利情形,并盡量要求: 1?出租人事先告知承租人,并取得我行的書面同意;2?承租人向我行出具書面承諾,在我行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),租賃合同提前終止,不得以其租賃權(quán)阻礙或干擾我行行使抵押權(quán)?

但還有個(gè)建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)來高于此，且還有個(gè)稅款的優(yōu)先權(quán)呢？

第三十一條 及時(shí)掌握出租狀況,準(zhǔn)確估算項(xiàng)目經(jīng)營性現(xiàn)金流量,動態(tài)調(diào)整還款計(jì)劃,現(xiàn)金流量充足時(shí)可提前償還貸款?借款人將抵押的物業(yè)出售時(shí),須經(jīng)我行同意并相應(yīng)歸還我行貸款?

第三十二條 經(jīng)營行在貸款期內(nèi)要對抵押物價(jià)值進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測,可采用定期再評估等方法,若出現(xiàn)抵押物貶值?租金收入下降等危及我行貸款安全的情況,應(yīng)及時(shí)采取要求借款人補(bǔ)充抵押物或變更貸款額度?期限?利率等措施?

第三十三條 分行和經(jīng)營行應(yīng)指定專門客戶經(jīng)理(小組)加強(qiáng)貸后管理,每半年向?qū)徟袌?bào)告貸款運(yùn)作情況?如遇重大問題,及時(shí)向?qū)徟袌?bào)告?由于本貸款品種期限較長,期間如遇客戶經(jīng)理(小組)變動,需做好交接工作,重新落實(shí)客戶經(jīng)理責(zé)任制,并及時(shí)報(bào)告審批行?

第十章 附則

第三十四條 本辦法由中國農(nóng)業(yè)銀行總行制定?解釋和修訂? 第三十五條 本辦法中就經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款未盡事宜執(zhí)行《中國農(nóng)業(yè)銀行固定資產(chǎn)管理辦法》和《中國農(nóng)業(yè)銀行商品房開發(fā)貸款管理辦法》的相關(guān)規(guī)定?

第三十六條 本辦法自印發(fā)之日起執(zhí)行?

經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款：實(shí)務(wù)與案例

2?在銀行的信用評級在BB以上(含),資產(chǎn)負(fù)債率原則上不高于70%;4?擁有經(jīng)營性物業(yè)全部產(chǎn)權(quán),持有合法?有效的土地使用權(quán)證和房產(chǎn)所有權(quán)證;獲得土地使用權(quán)證的方式為國有出讓土地;3?抵押物的價(jià)值必須由具有建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》中具有二級(含)以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)條件的房地產(chǎn)評估公司評估——但資產(chǎn)評估也取消了資格考試也

案例

2009年8月上海某公司因資金緊張以華潤時(shí)代廣場790平米商務(wù)樓向紅楓借貸借款1500萬元,該公司在為該抵押物辦理房產(chǎn)證之前曾以公司全部股權(quán)向典當(dāng)行質(zhì)押860萬元?經(jīng)盡職調(diào)查后,評估其房產(chǎn)價(jià)值2800萬且抵押物無任何債務(wù)糾紛,因此設(shè)計(jì)和實(shí)施了如下解決方案:先以860萬元幫助其從典當(dāng)行解壓股權(quán),再以該房產(chǎn)作為抵押物幫助其從銀行貸款1300萬元?

擔(dān)保方式: 1?經(jīng)營性物業(yè)貸款必須以借款項(xiàng)下的經(jīng)營性物業(yè)抵押作為擔(dān)保方式,抵押率應(yīng)控制在70%(含)以內(nèi)?如有需要,可追加其他擔(dān)保?

2?借款人可根據(jù)要求將經(jīng)營性物業(yè)投保商業(yè)保險(xiǎn),保險(xiǎn)期限不得短于貸款期限,保險(xiǎn)中不得有任何損害我行利益的限制性條款?

提供資料: 1?申請人和擔(dān)保人各自的《企業(yè)(法人)營業(yè)執(zhí)照》?《經(jīng)營許可證》(如有)?《組織機(jī)構(gòu)代碼證》?企業(yè)(公司)章程?《貸款卡》;2?法定代表人的身份證明或其授權(quán)書和授權(quán)代理人的身份證明原件及復(fù)印件;3?三財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表及申請借款前一期的月度財(cái)務(wù)報(bào)表;4?抵(質(zhì))押物清單?產(chǎn)權(quán)證明(原件)和有處分權(quán)人同意抵(質(zhì))押或保證人愿意提供保證的有關(guān)證明文件;5?產(chǎn)權(quán)證書?租賃協(xié)議及承租方資料;6?董事會同意以經(jīng)營性物業(yè)抵押的決議?

還可通過設(shè)立營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為經(jīng)營性物業(yè)租賃商戶提供存款?貸款?結(jié)算和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)?ATM?POS機(jī)設(shè)置等金融服務(wù),提高經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)的綜合經(jīng)濟(jì)效益?

l用于購置經(jīng)營性物業(yè)的,貸款額度不得超過所購置物業(yè)價(jià)值的50%;用于大修理物業(yè)或物業(yè)經(jīng)營期內(nèi)配套周轉(zhuǎn)性資金的,貸款額度一般不得超過資金需求的60%,最高不超過70%;l貸款用于置換第三方負(fù)債的,貸款額度不得超過原有負(fù)債總額? l必須對經(jīng)營性物業(yè)辦理綜合財(cái)產(chǎn)險(xiǎn),并明確我行為第一受益人? l保險(xiǎn)費(fèi)可分一次或二次投保?

l投保金額不低于貸款金額,保險(xiǎn)期限不得短于我行貸款期限? 1?申請人所從事行業(yè)不屬于國家授信政策規(guī)定的壓縮類行業(yè);3?出租行為真實(shí),必須具備明確穩(wěn)定的物業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流,并要求提供相應(yīng)的租賃協(xié)議或經(jīng)營協(xié)議資料? 4?學(xué)校?幼兒園?醫(yī)院等公益事業(yè)單位為借款人的,不得辦理此業(yè)務(wù)

總授信金額:跟據(jù)現(xiàn)金流的測算及抵押物的評估價(jià)值核定 貸款年限:3至10年

還款方式:貸款本息按月或按季度等額還款,減少還款壓力 貸款利率:按同期人民銀行基準(zhǔn)利率或上下浮5%-15%(根據(jù)企業(yè)運(yùn)行情況確定)即年6%-8%?

7?土地性質(zhì)為出讓的經(jīng)營性物業(yè)貸款,須提供產(chǎn)權(quán)證書;性質(zhì)為租賃的,需提供相關(guān)部門同意建造物業(yè)證明資料

辦理流程

1?向我司提交貸款業(yè)務(wù)申請及相關(guān)申請材料 2?我司審核后,辦理融資相關(guān)手續(xù),簽署相關(guān)法律文本 3?辦理抵押登記手續(xù)后放款

且保險(xiǎn)的有效期應(yīng)至少長于授信到期日后的三個(gè)月,投?？傤~不低于貸款本息額?

個(gè)人經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是指我行向具有合法承貸主體資格的經(jīng)營物業(yè)所有人(僅限于個(gè)人)發(fā)放的,以其所有的物業(yè)作為貸款抵押物,并主要以該物業(yè)的經(jīng)營收入進(jìn)行還本付息的貸款

【貸款對象】

具有中華人民共和國國籍的自然人,年齡在18周歲(含)-60周歲(含),具有完全的民事權(quán)利能力和民事行為能力,其擁有的經(jīng)營性物 業(yè)已經(jīng)投入商業(yè)運(yùn)營,并對其擁有的經(jīng)營性物業(yè)的所有權(quán)有權(quán)處分的個(gè)人?

【貸款條件】

1?個(gè)人資信良好,在我行無不良信用記錄,個(gè)人及家庭負(fù)債與其經(jīng)營收入相符?

2?擁有經(jīng)營性物業(yè)全部產(chǎn)權(quán),持有合法?有效的房產(chǎn)所有權(quán)證和土地使用權(quán)證?

3?借款人及共有人同意將其擁有的經(jīng)營性物業(yè)作為貸款抵押物? 4?同意與我行簽訂租金監(jiān)管協(xié)議,接受我行對物業(yè)經(jīng)營收入?支出款項(xiàng)的封閉式監(jiān)管?同時(shí),承諾物業(yè)經(jīng)營所產(chǎn)生的資金結(jié)算?代收代付等中間業(yè)務(wù)在我行辦理?

1?貸款額度:根據(jù)借款期內(nèi)物業(yè)可用于還貸的現(xiàn)金流確定?同時(shí),貸款額度最高不得超過物業(yè)市場評估價(jià)值的60%(其中標(biāo)準(zhǔn)廠房最高不得超過市場評估價(jià)值的70%)?

2?物業(yè)用于出租的,須提供真實(shí)的租賃合同?協(xié)議原件?租賃合同涉及多頁的,頁面與頁面之間必須同時(shí)加蓋雙方公章(必須采用騎縫章形式);3?物業(yè)用于出租的,需要提供承租人有效的營業(yè)執(zhí)照并加蓋公章;4?物業(yè)承租人知曉物業(yè)抵押給我行的聲明;經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款:房地產(chǎn)貸款拓展新渠道 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是農(nóng)行近年新創(chuàng)的貸款品種,是繼港資東亞銀行推出租約現(xiàn)金流抵押貸款業(yè)務(wù)后, 在此之前,由于沒有與之相適應(yīng)的金融產(chǎn)品,往往造成企業(yè)資金的沉淀和長期占用,對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者來說,資金的效率是低下的,“母雞開始生蛋后反而沒有人給你貸款了”?

以等額本息法為例,由于經(jīng)營性物業(yè)貸款要求借款人等本償還貸款本息,以10年期貸款計(jì)算,借款人每隔一年,其貸款本金就減少10%,也就是說貸款發(fā)放后,即便因?yàn)槭袌鲎兓脑蚴菇杩钊宋飿I(yè)出租收入每年以10%的速度下滑,對銀行來說,其貸款仍然是安全的?

從理論上講,經(jīng)營性物業(yè)貸款具有抗“租金連續(xù)10年下降,每年下降10%”風(fēng)險(xiǎn)能力?因而在對經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款進(jìn)行項(xiàng)目評估時(shí),一般不做敏感性分析?

開展經(jīng)營性物業(yè)貸款可通過設(shè)立營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)或大客戶服務(wù)中心(樓中銀行)來拓展樓宇內(nèi)的優(yōu)質(zhì)客戶,進(jìn)而帶動存款?結(jié)算?銀行卡等業(yè)務(wù)的發(fā)展?

經(jīng)營性物業(yè)貸款違規(guī)操作成因及審計(jì)思路分析

我們在對銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款的審計(jì)中發(fā)現(xiàn),借款企業(yè)在取得貸款建造或購買經(jīng)營性房產(chǎn)對外出租后,經(jīng)過一段時(shí)間,再將所持有的經(jīng)營性房產(chǎn)評估,評估價(jià)值往往高出初始持有的價(jià)值,然后根據(jù)評估的新價(jià)值向銀行追加申請借款或者釋放部分抵押物產(chǎn)權(quán)?例如,某房地產(chǎn)公司2006年開發(fā)建造一棟商務(wù)樓用于出租,計(jì)劃投資1億元(假設(shè)實(shí)際造價(jià)也為1億元),自籌3000萬元,向銀行借款7000萬元,貸款 期8年,以該棟大樓1-7層的房產(chǎn)作為抵押(若尚在建造期,抵押物為相應(yīng)房產(chǎn)的在建工程和土地使用權(quán)價(jià)值),以未來該商務(wù)樓租金收入為還款來源?2009年,該商務(wù)樓經(jīng)評估價(jià)值2億元,該房地產(chǎn)公司以此評估價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)向銀行申請追加經(jīng)營性物業(yè)貸款7000萬元,或者申請釋放一半的原抵押房產(chǎn)產(chǎn)權(quán),或者申請追加小于7000萬元貸款的同時(shí)要求銀行釋放其余對應(yīng)部分的抵押房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)?表面看來,這種評估后申請追加貸款或釋放抵押物產(chǎn)權(quán)的要求并不違反銀行對于房地產(chǎn)類貸款的借款人需投入30%自有資金的規(guī)定,而且各商業(yè)銀行迫于放貸業(yè)績壓力也十分樂意為客戶追加這類貸款?

然而,細(xì)心的讀者可能已經(jīng)發(fā)現(xiàn),上例中若銀行為該房地產(chǎn)企業(yè)追加7000萬元貸款,那么投在這棟商務(wù)樓上的經(jīng)營性物業(yè)貸款不但覆蓋了其最初的造價(jià)1億元,還余出4000萬元給該企業(yè),相當(dāng)于銀行幫助該房地產(chǎn)企業(yè)建造了一棟用以賺取租金的商務(wù)樓?抽逃了3000萬元項(xiàng)目資本金,還將4000萬元“利潤”提前回籠給企業(yè),銀行得到的抵押物僅是該棟商務(wù)樓1-7層的房產(chǎn)?未來幾年中,一旦宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不利,房地產(chǎn)價(jià)格下跌,該房地產(chǎn)公司可以申請破產(chǎn),卷著大把的租金?售房收入和銀行借款一走了之,丟下這棟樓1-7層的貶值房產(chǎn),將難以出售變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和巨額壞賬的損失統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)嫁給銀行,造成銀行風(fēng)險(xiǎn)集聚和實(shí)際資產(chǎn)流失?

不難看出,經(jīng)評估后追加申請貸款或釋放部分抵押房產(chǎn)的做法表面看似合理,實(shí)際上以所抵押房產(chǎn)借到的貸款資金被用于整個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目的建造或購置,變相地減少了貸款人獲得的抵押資產(chǎn),相當(dāng)于貸款 銀行向借款企業(yè)發(fā)放了無指定用途的貸款?而所謂房產(chǎn)價(jià)值評估通常是以被評估對象周圍的同類房產(chǎn)在評估時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)格為參照標(biāo)準(zhǔn)的,并沒有考量房產(chǎn)本身價(jià)值和宏觀經(jīng)濟(jì)因素,甚至有的評估公司為迎合客戶貸款需求人為抬高評估價(jià)值,為借貸雙方不合理的行為披上合理的外衣?

此外,我們在審計(jì)中還發(fā)現(xiàn),某些銀行借經(jīng)營性物業(yè)貸款科目置換借款企業(yè)先前在該行的流動資金貸款?經(jīng)營性物業(yè)貸款屬中長期固定資產(chǎn)貸款,按照規(guī)定,其只能用于置換以相同房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為抵押的住房開發(fā)貸款,而某些銀行偷換概念,以資產(chǎn)支持類貸款之名發(fā)放實(shí)際用于置換流動資金的貸款,為房地產(chǎn)企業(yè)延長流動資金借款期限?減輕資金壓力?囤房囤地大開方便之門?

依照上述分析理清的銀行和房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)借貸經(jīng)營性物業(yè)貸款的脈絡(luò),相應(yīng)的審計(jì)思路如下: 首先,要求借款房地產(chǎn)企業(yè)提交貸款涉及的房地產(chǎn)項(xiàng)目建造或購置時(shí)的合同和財(cái)務(wù)資料,了解項(xiàng)目初始造價(jià)或購置成本,即初始投資總額,以此為依據(jù)確定該項(xiàng)目可向銀行融資的最高限額?

第二步,要求借款企業(yè)提交初次借款和歷次后續(xù)追加申請貸款時(shí)的公司會計(jì)報(bào)表,并要求貸款銀行提供相應(yīng)借款合同,計(jì)算分析銀行實(shí)際貸款總額是否超過上一步驟中確定的最高限額,檢查企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中所有者權(quán)益科目余額,計(jì)算歷次借款時(shí)企業(yè)自有資金是否達(dá)到項(xiàng)目初始投資總額的30%? 第三步,了解所發(fā)放的每筆借款資金的用途,要求企業(yè)提供相關(guān)會計(jì)憑證,確認(rèn)銀行發(fā)放的該項(xiàng)目經(jīng)營性物業(yè)貸款用于本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)?

當(dāng)然,很多房地產(chǎn)企業(yè)存在多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)的情況,貸款資金在多個(gè)項(xiàng)目上統(tǒng)籌使用?這時(shí),我們不能用借款時(shí)點(diǎn)的公司所有者權(quán)益來衡量企業(yè)投入在某個(gè)項(xiàng)目上的自有資金,但我們可以用借款時(shí)點(diǎn)企業(yè)投在該項(xiàng)目上的總投入減去企業(yè)在該項(xiàng)目上的負(fù)債來確定企業(yè)投入這個(gè)項(xiàng)目的自有資金數(shù)額?

回顧上述剖析過程,經(jīng)營性物業(yè)貸款的審計(jì)思路就在于權(quán)利和義務(wù)的對等關(guān)系,即:把房產(chǎn)抵押給銀行借來的錢要用在所抵押的房產(chǎn)投資上,抵押出去的資產(chǎn)和所得借款的使用范圍是對等的,否則無異于銀行在業(yè)績壓力之下睜只眼閉只眼縱容企業(yè)套取信貸資金?

第五篇：經(jīng)營性物業(yè)貸款須知

經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)須知

一、經(jīng)營性物業(yè)的定義

經(jīng)營性物業(yè)是指已竣工驗(yàn)收并投入運(yùn)營的經(jīng)營管理規(guī)范、經(jīng)營利潤穩(wěn)定、現(xiàn)金流充沛、綜合收益好的商業(yè)或工業(yè)營業(yè)用房，包括寫字樓（甲級及以上）、賓館酒店（四星級及以上）、商場、綜合商業(yè)設(shè)施、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等物業(yè)形式。

二、經(jīng)營性物業(yè)貸款

經(jīng)營性物業(yè)貸款是指向借款人發(fā)放的、以其所擁有的經(jīng)營性物業(yè)作為貸款抵押物，并以該物業(yè)的經(jīng)營收入作為還本付息主要來源的抵押貸款。

三、經(jīng)營性物業(yè)貸款的用途

1、借款人生產(chǎn)經(jīng)營中合理的資金需求，包括物業(yè)在經(jīng)營期間的維護(hù)、改造、裝修等經(jīng)營性周轉(zhuǎn)資金或其他經(jīng)營許可范圍內(nèi)合理的經(jīng)營性周轉(zhuǎn)資金；

2、置換借款人用于建造或購置經(jīng)營性物業(yè)的銀行、股東、關(guān)聯(lián)公司借款等負(fù)債性資金。

四、經(jīng)營性物業(yè)貸款的準(zhǔn)入

1、借款人為依法注冊登記的企業(yè)法人，擁有的經(jīng)營性物業(yè)位于城市中心繁華地段，已經(jīng)投入商業(yè)運(yùn)營，并對該物業(yè)有獨(dú)立的處置權(quán)（即擁有經(jīng)營性物業(yè)全部產(chǎn)權(quán)，持有合法有效的房產(chǎn)所有權(quán)證及土地使用權(quán)證）。

2、借款人在我行開立結(jié)算賬戶，無不良信用記錄，我行信用評級8級及以上；

3、借款人凈資產(chǎn)5000萬元以上（含）；

4、商業(yè)用房建筑面積8000平米及以上，運(yùn)營期限未到2年的，最近一年出租率須達(dá)70%以上；

5、承租人須在我行開立結(jié)算賬戶，其存款、結(jié)算、POS機(jī)收單須在我行辦理；

6、借款人同意與銀行簽訂物業(yè)經(jīng)營資金監(jiān)管協(xié)議，承諾用于抵押物業(yè)經(jīng)營所產(chǎn)生的資金結(jié)算、代收代付等中間業(yè)務(wù)在我行辦理，接受我行對所抵押物業(yè)的經(jīng)營收入、支出款項(xiàng)的封閉式監(jiān)管。

五、我行授信方案

1、授信額度：流動資金貸款主要用于經(jīng)營期間維護(hù)、改造、裝修及其他經(jīng)營性周轉(zhuǎn)資金的，貸款額度不超過實(shí)際資金需求；固定資產(chǎn)貸款主要用于置換第三方負(fù)債，貸款額度不超過擬置換資金金額。兩者可綜合授信，但最高不超過所抵押物業(yè)評估價(jià)值的70%。

2、授信期限：根據(jù)資金用途合理設(shè)定流貸期限，一般不超過3年，額度可循環(huán)使用；根據(jù)物業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流設(shè)定固貸期限，一般不超過5年，固貸為一次性額度，分期還款。

六、需提供資料

1、借款人基本資料；

2、借款人董事會或股東會同意借款、并同意以經(jīng)營性物業(yè)抵押的授權(quán)；

3、經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)權(quán)證；

4、借款人對外出租的有關(guān)協(xié)議、合同；

5、我行要求提供的其他資料。