第一篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理公共設(shè)施維護(hù)管理制度

住宅小區(qū)物業(yè)管理公共設(shè)施維護(hù)管理制度

為加強(qiáng)小區(qū)公用設(shè)施的管理，保障公用設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)行，特制訂本制度，請(qǐng)共同遵守。

一、任何單位和個(gè)人不得損壞或挪用公用設(shè)施、設(shè)備。

二、市政公用設(shè)施、設(shè)備如發(fā)生損壞，立即通知市屬有關(guān)部門維修更換。

三、公用設(shè)施，設(shè)備標(biāo)識(shí)系統(tǒng)完整、準(zhǔn)確無(wú)誤。

四、小區(qū)內(nèi)公用設(shè)施的日常管理、檢查維護(hù)由管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)，并制訂《公共設(shè)施年度維修計(jì)劃》及《公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)周期及標(biāo)準(zhǔn)》。

五、管理服務(wù)中心維修主管每年12月5日前制訂出下年度《公共設(shè)施年度檢修計(jì)劃》，中心主任負(fù)責(zé)審核、經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，由維修主管負(fù)責(zé)組織實(shí)施，維修工完成具體事項(xiàng)。

六、管理服務(wù)中心按照對(duì)公用設(shè)施實(shí)行有效維護(hù)。

七、加強(qiáng)對(duì)公用設(shè)施、設(shè)備的檢查，嚴(yán)格按照《公用設(shè)備、設(shè)施巡查制度》開展工作，確保設(shè)備時(shí)刻處于良好備用狀態(tài)。

八、做好日常維修保養(yǎng)工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，消除安全隱患，按規(guī)定填寫維修保養(yǎng)

記錄并收集存檔。

九、管理服務(wù)中心主任每月對(duì)公用設(shè)施維護(hù)情況進(jìn)行抽查、并做好相關(guān)記錄，作為對(duì)維修主管月績(jī)效考核的評(píng)分依據(jù)。

十、維修主管依據(jù)《公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)周期及標(biāo)準(zhǔn)》，每月對(duì)公用設(shè)施維護(hù)情況進(jìn)行抽查、考核，并填寫《公用設(shè)施維修保養(yǎng)情況抽查、考核記錄》，作為員工月績(jī)效考核的評(píng)分依據(jù)。

第二篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理公共設(shè)施維護(hù)管理制度

住宅小區(qū)物業(yè)管理公共設(shè)施維護(hù)管理制度

為加強(qiáng)小區(qū)公用設(shè)施的管理，保障公用設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)行，特制訂本制度，請(qǐng)共同遵守。

一、任何單位和個(gè)人不得損壞或挪用公用設(shè)施、設(shè)備。

二、市政公用設(shè)施、設(shè)備如發(fā)生損壞，立即通知市屬有關(guān)部門維修更換。

三、公用設(shè)施，設(shè)備標(biāo)識(shí)系統(tǒng)完整、準(zhǔn)確無(wú)誤。

四、小區(qū)內(nèi)公用設(shè)施的日常管理、檢查維護(hù)由管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)，并制訂《公共設(shè)施維修計(jì)劃》及《公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)周期及標(biāo)準(zhǔn)》。

五、管理服務(wù)中心維修主管每年12月5日前制訂出下《公共設(shè)施檢修計(jì)劃》，中心主任負(fù)責(zé)審核、經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，由維修主管負(fù)責(zé)組織實(shí)施，維修工完成具體事項(xiàng)。

六、管理服務(wù)中心按照對(duì)公用設(shè)施實(shí)行有效維護(hù)。

七、加強(qiáng)對(duì)公用設(shè)施、設(shè)備的檢查，嚴(yán)格按照《公用設(shè)備、設(shè)施巡查制度》開展工作，確保設(shè)備時(shí)刻處于良好備用狀態(tài)。

八、做好日常維修保養(yǎng)工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，消除安全隱患，按規(guī)定填寫維修保養(yǎng)記錄并收集存檔。

九、管理服務(wù)中心主任每月對(duì)公用設(shè)施維護(hù)情況進(jìn)行抽查、并做好相關(guān)記錄，作為對(duì)維修主管月績(jī)效考核的評(píng)分依據(jù)。

十、維修主管依據(jù)《公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)周期及標(biāo)準(zhǔn)》，每月對(duì)公用設(shè)施維護(hù)情況進(jìn)行抽查、考核，并填寫《公用設(shè)施維修保養(yǎng)情況抽查、考核記錄》，作為員工月績(jī)效考核的評(píng)分依據(jù)。

十一、公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)對(duì)管理服務(wù)中心公用設(shè)施維護(hù)情況進(jìn)行抽查，抽查結(jié)果作為對(duì)管理服務(wù)中心年終考核評(píng)分依據(jù)。

第三篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理

浙江廣廈建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院

管理工程學(xué)院

2009/2010學(xué)年第1學(xué)期

課程名稱物業(yè)管理實(shí)務(wù)授課教師劉團(tuán)輝教研室主任

第四篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理給排水管理制度

住宅小區(qū)物業(yè)管理給排水管理制度

為規(guī)范物業(yè)管理中給排水管理服務(wù)工作，明確給排水管理工作內(nèi)容，特制訂如下管理制度：

一、管理責(zé)任

1、管理服務(wù)中心維修組負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)的運(yùn)行維護(hù)等管理工作，維修主管負(fù)責(zé)組織、維修人員實(shí)施。

2、給排水管理人員必須了解、熟悉樓宇內(nèi)的供水系統(tǒng)，如：水管、水箱、水泵，開關(guān)閥門及分閥門位置。

3、實(shí)行設(shè)備管理責(zé)任制，劃分各類設(shè)備管理責(zé)任人。

4、管理服務(wù)中心主任負(fù)責(zé)給排水管理工作的監(jiān)督和檢查。

二、巡視制度

1、定期巡視水泵操作是否正常，供水系統(tǒng)有無(wú)損壞或滴漏，水箱是否清潔，必須定期安排清洗水箱，水箱每半年清洗消殺一次，確保用水衛(wèi)生。

2、發(fā)現(xiàn)水管爆裂時(shí)，必須盡快關(guān)上相應(yīng)的閥門，大水管爆裂時(shí)應(yīng)將總閥門關(guān)閉，并即時(shí)發(fā)出通告，按照《供水處理緊急方案》立即安排緊急搶修。

三、保養(yǎng)制度

1、注意水箱的保養(yǎng)，預(yù)防破裂和滲漏，水箱蓋應(yīng)保持密封，每次開啟后及時(shí)鎖好，防止蚊蟲滋生。

2、救火用的輸水設(shè)備，要經(jīng)常檢查，如有損壞，應(yīng)立即維修，平時(shí)嚴(yán)禁使用消防水作其他用途。

四、檢修制度

1、經(jīng)常檢查溝渠及沙井是否暢通，及時(shí)清理渠道蓋上的垃圾以防止下雨時(shí)渠水受阻引起水浸，并按規(guī)定填寫相關(guān)記錄。

2、供水設(shè)備每年按保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)，保養(yǎng)情況按保養(yǎng)計(jì)劃填寫。給排水設(shè)備，除了按保養(yǎng)計(jì)劃保養(yǎng)外，還必須按規(guī)定進(jìn)行正常的巡視檢查，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備在運(yùn)行中出現(xiàn)的問題。建立二次供水管理制度，嚴(yán)格按法規(guī)要求，實(shí)施定期維修保養(yǎng)。

五、正常給排水

1、管理服務(wù)中心維修主管負(fù)責(zé)給排水的技術(shù)指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查，負(fù)責(zé)樓宇供排水設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理工作，保證24小時(shí)不間斷供水。

2、運(yùn)行維修人員在設(shè)備發(fā)生故障時(shí)應(yīng)立即報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)并積極進(jìn)行搶修。

六、正常停水

1、當(dāng)接到自來(lái)水公司的停水通知后，應(yīng)立即通知客戶服務(wù)中心，并做好記錄。

2、當(dāng)按計(jì)劃保養(yǎng)必須停水時(shí)，應(yīng)提前一天將停水的范圍和時(shí)間通知客戶服務(wù)中心，在得到客戶服務(wù)中心的許可后方可進(jìn)行保養(yǎng)。

3、由于工程的需要，對(duì)消防系統(tǒng)停水時(shí)，必須通知消防人員后，由消防人員進(jìn)行操作，并做好相關(guān)記錄。

七、水質(zhì)保障

1、每年組織專業(yè)人員對(duì)生活水箱進(jìn)行兩次清洗，并按規(guī)定取得《供水衛(wèi)生許可證》及衛(wèi)生防疫部門的水質(zhì)化驗(yàn)合格證明。

八、異常情況處理

1、樓宇外墻的公用下水管渠發(fā)生破裂，應(yīng)立即維修，以免污水流出影響環(huán)境衛(wèi)生。

2、樓宇底層溝渠有臭味溢出時(shí)，應(yīng)立即檢查及維修。

3、安裝及維修樓宇外的供水系統(tǒng)設(shè)備，應(yīng)與自來(lái)水公司聯(lián)系修理。

4、樓宇內(nèi)的水表發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)告知用戶，并立即檢修。

5、接到自來(lái)水公司發(fā)出的停水通知時(shí)，應(yīng)及時(shí)向住戶發(fā)出通知，使住戶有所準(zhǔn)備。

6、化糞池每季度進(jìn)行一次檢查，化糞池滿時(shí)及時(shí)組織人員清理，并將檢查清理結(jié)果進(jìn)行記錄。

7、當(dāng)發(fā)生突然停水事件時(shí)，客戶服務(wù)中心應(yīng)及時(shí)與自來(lái)水公司取得聯(lián)系，了解恢復(fù)供水的時(shí)間，主動(dòng)與客戶服務(wù)中心聯(lián)系，幫助做好對(duì)客戶的解釋工作。

8、認(rèn)真做好檢查記錄，日常的巡視檢查記錄在值班記錄中，定期的檢查保養(yǎng)記錄在相應(yīng)的檢修保養(yǎng)記錄表中。

第五篇：物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)一般公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)

-物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)

2007-06-16 15:45一般公共設(shè)施維護(hù)費(fèi) 一般公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)的構(gòu)成是：

1)、人員費(fèi)用，分為管理人員、技師、技工等，包括工資、福利、津貼、保險(xiǎn)和服裝費(fèi)用等；F1(元/月)2)、公共照明系統(tǒng)費(fèi)用，包括大廳、門廳走廊、路燈、裝飾燈(含節(jié)日裝點(diǎn)燈)。這項(xiàng)費(fèi)用又分為：

(1)、電費(fèi)(W1×T1+W2×T2+?)×30×P電F2(元/月)其中，W1表示每天開啟時(shí)間為T1(小時(shí))的照明電器的總功率(千瓦/小時(shí))；T1表示每日開啟的時(shí)間(小時(shí))；30表示每月天數(shù)；P電表示電費(fèi)單價(jià)(元/度)。(2)、維修費(fèi)，這是一個(gè)估算的經(jīng)驗(yàn)值；F3(元/月)3)、抽送風(fēng)費(fèi)用，包括：

(1)、電費(fèi)＝W×24×a×30×P電F4(元/月)其中，W表示抽送風(fēng)電機(jī)的功率；a表示使用系數(shù)，使用系數(shù)＝平均每天開啟時(shí)間/24；P電表示電費(fèi)單價(jià)(元/度)。

(2)、維修費(fèi)，這也是一個(gè)估算的經(jīng)驗(yàn)值；F5(元/月)4)、給排水費(fèi)用，包括：

(1)、電費(fèi)＝W×24×a×30×P電F6(元/月)其中，W表示抽送水電機(jī)的功率；a表示使用系數(shù)，使用系數(shù)＝平均每天開啟時(shí)間/24；P電表示電費(fèi)單價(jià)(元/度)。

(2)、維修費(fèi)，這是一個(gè)估算的經(jīng)驗(yàn)值；F7(元/月)5)、供配電、發(fā)電系統(tǒng)設(shè)備維修費(fèi)；F8(元/月)6)、消防系統(tǒng)維修費(fèi)；F9(元/月)7)、公共建筑、道路維修費(fèi)；F10(元/月)8)、以上2～7項(xiàng)的不可預(yù)見費(fèi)，按10%計(jì)；F11(元/月)由上述這11項(xiàng)費(fèi)用，可按公式(2-1)計(jì)算出一般公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)： P2＝∑11i=1Fi/S(元/月?m2)其中，P2表示一般公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)，F(xiàn)i表示上述所列F1至F11代表的費(fèi)用；S表示所管物業(yè)的總面積。

由這個(gè)計(jì)算公式可見，管理面積S越大，則每單位面積所分?jǐn)偟囊话愎苍O(shè)施維護(hù)費(fèi)P2也越低。

9)、更新儲(chǔ)備金：

P’２＝｛∑(Mi+Ii)÷Yi｝/(12×S)其中，P’２表示一般公共設(shè)施的更新儲(chǔ)備金，Mi表示各一般公共設(shè)施的購(gòu)置費(fèi)，包括照明系統(tǒng)、抽送風(fēng)系統(tǒng)、配電發(fā)電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等；Ii表示各一般公共設(shè)施的安裝費(fèi)用；Yi表示各一般公共設(shè)施的正常、安全使用年限；S表示所管物業(yè)的總面積。

3、電梯費(fèi)

電梯費(fèi)的構(gòu)成是：

1)、電費(fèi)＝n×W×24×a×30×P電F1(元/月)其中n表示電梯數(shù)(4部電梯n就為4)；W表示電梯功率；a表示電梯使用系數(shù)，由于寫字樓、商廈、公寓的電梯使用時(shí)間和頻率不同，會(huì)有差別，它可以通過統(tǒng)計(jì)的方法進(jìn)行估算，a大致在03～06這樣的范圍之間；P電表示電費(fèi)單價(jià)(元/度)。2)、維修費(fèi)，包括材料和專門人工費(fèi)；F2(元/月)3)、以上1～2項(xiàng)的不可預(yù)見費(fèi)，按10%計(jì)；F3(元/月)由上述這3項(xiàng)費(fèi)用，可按公式(6-1)計(jì)算出電梯費(fèi)： P3＝∑3i=1Fi/S梯(元/月?m2)其中，P3表示電梯費(fèi)；Fi表示上述所例F1至F3代表的費(fèi)用；S梯表示帶電梯的物業(yè)面積。4)更新儲(chǔ)備金：

P’3＝［∑(M 梯+I梯)÷Y］/(12×S梯)

其中P’3表示電梯的更新儲(chǔ)備金；M梯表示電梯的購(gòu)置費(fèi)；I梯表示電梯的安裝費(fèi)用；Y表示電梯的正常、安全使用年限；S梯表示帶電梯的物業(yè)面積。

4、空調(diào)費(fèi)

空調(diào)費(fèi)的構(gòu)成是：

1)、電費(fèi)。中央空調(diào)的公共用電有主機(jī)和輔機(jī)(水泵、冷卻塔等)兩部分，所以：

電費(fèi)＝｛n主×W主×b主+(n泵×W泵+n塔×W塔)×b輔｝×T×30×P電F1(元/月)其中，n主表示主機(jī)臺(tái)數(shù)；W主表示主機(jī)功率；b主表示主機(jī)負(fù)荷系數(shù)；n泵表示水泵臺(tái)數(shù)；W泵表示水泵功率；n塔表示冷卻塔電機(jī)臺(tái)數(shù)；W塔表示冷卻塔電機(jī)功率；b輔表示輔機(jī)負(fù)荷系數(shù)；T表示每天空調(diào)工作時(shí)間；P電表示電費(fèi)單價(jià)(元/度)； 2)、水費(fèi)：F2(元/月)3)、維修費(fèi)(僅指公共部分，各業(yè)主戶內(nèi)風(fēng)機(jī)由業(yè)主負(fù)責(zé)費(fèi)用)，包括材料和人工費(fèi)用；F3(元/月)4)、以上1～3項(xiàng)不可預(yù)見費(fèi)用，按10%計(jì)；F4(元/月)由上述這4項(xiàng)費(fèi)用，可按公式(2-1)計(jì)算出空調(diào)費(fèi)： P4＝∑4i=1Fi/S空調(diào)(元/月?m2)其中，P4表示空調(diào)費(fèi)；Fi表示上述所列F1至F4代表的費(fèi)用；S空調(diào)表示使用中央空調(diào)的物業(yè)面積。

值得注意的是，由于辦公室、商場(chǎng)的人流量是不同的，所以，它們的制冷量在設(shè)計(jì)時(shí)也不一樣。在提出上述P4之后，各類型物業(yè)要根據(jù)其設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)調(diào)整費(fèi)用。比如商場(chǎng)制冷量一般是寫字間的2倍，所以對(duì)于商場(chǎng)空調(diào)費(fèi)的分?jǐn)偩蛻?yīng)是2×P4(元/月?m2)。5)、更新儲(chǔ)備金：

P’4＝［(M空調(diào)+I空調(diào)÷Y)／(12×S空調(diào))其中，P’4表示空調(diào)設(shè)備的更新儲(chǔ)備金；M空調(diào)表示空調(diào)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)；I空調(diào)表示空調(diào)設(shè)備安裝費(fèi)；Y表示空調(diào)安全使用年限；S空調(diào)表示使用中央空調(diào)的物業(yè)面積。

5、環(huán)衛(wèi)清潔費(fèi)

環(huán)衛(wèi)清潔費(fèi)的構(gòu)成是：

1)、人工費(fèi)，包括管理人員及工人的工資、福利、津貼、獎(jiǎng)金、保險(xiǎn)、服裝費(fèi)用等；F1(元/月)

2)、清潔機(jī)械材料費(fèi)，其中大型清潔機(jī)械，如大樓幕墻清潔設(shè)備、打蠟拋光等，按價(jià)值和使用年限折算出每月的價(jià)值；日常易耗品及工具，每月作預(yù)算；F2(元/月)3)、垃圾桶購(gòu)置費(fèi)；F3(元/月)4)、垃圾清倒費(fèi)；F4(元/月)5)、化糞池清理費(fèi)；F5(元/月)6)、水池清潔費(fèi)；F6(元/月)7)、清潔環(huán)衛(wèi)所需的其他費(fèi)用；F7(元/月)由上述這7項(xiàng)費(fèi)用，可按公式(2-1)計(jì)算出環(huán)衛(wèi)清潔費(fèi)： P5＝∑7i=1Fi/S環(huán)衛(wèi)(元/月?m2)其中，P5表示環(huán)衛(wèi)清潔費(fèi)；Fi表示上述所列F1至F7代表的費(fèi)用；S環(huán)衛(wèi)表示上述費(fèi)用所涉及的清潔區(qū)域面積。

6、綠化費(fèi)

綠化費(fèi)的構(gòu)成是：

1)、人員費(fèi)用，包括管理人員、技師、工人等；F1(元/月)2)、綠化工具、材料(如化肥、除草劑等)費(fèi)；F2(元/月)3)、綠化用水費(fèi)；F3(元/月)4)、園林景觀再造費(fèi)用；F4(元/月)由上述這4項(xiàng)費(fèi)用，可按公式(2-1)計(jì)算出綠化費(fèi)： P6＝∑4i=1Fi/S綠化(元/月?m2)其中，P6表示綠化費(fèi)，F(xiàn)i表示上述所列F1至F4代表的費(fèi)用；S綠化表示綠化的面積。

7、保安費(fèi)

保安費(fèi)的構(gòu)成是：

1)、人員費(fèi)用，包括工資、福利、津貼、保險(xiǎn)、服裝費(fèi)用等；F1(元/月)2)、保衛(wèi)系統(tǒng)設(shè)備，包括：(1)、電費(fèi)；F2(元/月)(2)、維修費(fèi)；F3(元/月)3)、日常保衛(wèi)器材費(fèi)(如警棍、電池等)；F4(元/月)由上述這4項(xiàng)費(fèi)用，可按公式(6-1)計(jì)算出保安費(fèi)： P7＝∑4i=1Fi/S(元/月?m2)其中，P7表示保安費(fèi)；Fi表示上述所列F1至F4代表的費(fèi)用；S表示所管物業(yè)的總面積。4)、更新儲(chǔ)備金：

P’7＝［(M保+I保)÷Y］/(12×S)

其中P’7表示保安系統(tǒng)的更新儲(chǔ)備金；M保表示保安系統(tǒng)購(gòu)置費(fèi)；I保表示保安系統(tǒng)安裝費(fèi)；Y表示保安系統(tǒng)正常使用年限；S表示所管物業(yè)的總面積。

8、電視系統(tǒng)費(fèi)用(非有限電視公司提供)電視系統(tǒng)費(fèi)用的構(gòu)成是：

1)、電費(fèi)：W×30×P電F1(元/月)其中，W表示電視系統(tǒng)的功率；P電表示電費(fèi)單價(jià)(元/度)。2)、維修費(fèi)；F2(元/月)3)、節(jié)目租用費(fèi)；F3(元/月)由上述這3項(xiàng)費(fèi)用，可按公式(2-1)計(jì)算出電視系統(tǒng)費(fèi)用： P8＝∑3i=1Fi/S(元/月?m2)其中，P8表示電視系統(tǒng)費(fèi)用；Fi表示上述所列F1至F3代表的費(fèi)用；S表示所管物業(yè)的總面積。

4)更新儲(chǔ)備金；

P’8＝［(M視+I視)÷Y］/(12×S)其中，P’8表示電視系統(tǒng)的更新儲(chǔ)備金；M視表示電視系統(tǒng)購(gòu)置費(fèi)；I視表示電視系統(tǒng)安全費(fèi)；Y表示電視系統(tǒng)正常使用年限；S表示所管物業(yè)的總面積。

9、保險(xiǎn)費(fèi)

及時(shí)投購(gòu)保險(xiǎn)是物業(yè)管理中一個(gè)不可忽視的方面，切不可怠慢或存僥幸心理，一旦由于某種災(zāi)難造成了物業(yè)總體的破壞，而無(wú)資金及時(shí)修復(fù)，那將是物業(yè)管理公司的嚴(yán)重失職，它會(huì)因此而喪失管理資格，而業(yè)主所蒙受的損失更是無(wú)法彌補(bǔ)的，所以必須加倍重視保險(xiǎn)。1)、險(xiǎn)種選擇；

險(xiǎn)種的選擇是根據(jù)所管物業(yè)的類型和使用性質(zhì)來(lái)決定的，同時(shí)要考慮業(yè)主的意愿和承受能力。業(yè)主如有異議，則必須經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)討論決定，并形成法律文件。2)、保險(xiǎn)費(fèi)分?jǐn)偅?P9＝MX/S 其中，P9表示保險(xiǎn)費(fèi)用；M表示投保總金額；X表示保險(xiǎn)費(fèi)率；S表示保險(xiǎn)受惠物業(yè)的總面積。

10、更新儲(chǔ)備金

物 業(yè)的配套設(shè)備都有一定的安全使用壽命，到時(shí)候就得更換(否則可能會(huì)釀成災(zāi)害)。一下子向業(yè)主籌集這筆費(fèi)用，業(yè)主往往難以承擔(dān)，所以物業(yè)管理公司有責(zé)任從物 業(yè)投入使用開始就逐年積存這部分費(fèi)用，以備不時(shí)之需，這是物業(yè)管理重要的構(gòu)成部分。從所有權(quán)關(guān)系上講，這筆款項(xiàng)是業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，所以要在銀行單獨(dú)立帳，由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司共同管理。當(dāng)物業(yè)管理公司更換時(shí)，此筆款項(xiàng)必須移交給新的物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司使用這筆款項(xiàng)，必須經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)的審 批。

由前面已計(jì)算出的更新儲(chǔ)備金，可計(jì)算總的更新儲(chǔ)備金： P１０＝P’2+P’3+P’4+P’7+P’8

11、管理者酬金P11 前 述10項(xiàng)費(fèi)用都是物業(yè)管理所需的實(shí)際支出，對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)是沒有利潤(rùn)的。物業(yè)管理公司作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體，要有合理的利潤(rùn)，否則將失去經(jīng)營(yíng)的動(dòng)力。管理 者酬金的比率可根據(jù)管理的水平、管理成效，由物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)商定，一般服務(wù)性行業(yè)的利潤(rùn)率在8%～15%之間，管理者酬金就是以前述10項(xiàng)費(fèi)用 之和為基數(shù)，乘上這個(gè)利潤(rùn)率即得。

12、稅收P12 這是一個(gè)目前尚未解決的問題。前述P1～P１０項(xiàng)費(fèi)用是物業(yè)管理的實(shí)際支出費(fèi)用，對(duì)物 業(yè)管理公司無(wú)利潤(rùn)可言。水費(fèi)、電費(fèi)、收視費(fèi)等僅僅是由物業(yè)管理公司代收、代繳，對(duì)這部分往來(lái)收入，似乎不應(yīng)該向物業(yè)管理公司征稅，否則就出現(xiàn)了重復(fù)征稅的 問題。但目前稅務(wù)部門對(duì)物業(yè)管理公司的全部收入計(jì)征稅收，這一方面增加了業(yè)主(或用戶)的費(fèi)用負(fù)擔(dān)，同時(shí)也帶來(lái)了管理上的困難。這一問題有待在物業(yè)管理的 立法中予以明確。物業(yè)管理公司應(yīng)盡早認(rèn)識(shí)并盡可能妥善處理好這一矛盾。

在對(duì)上述12項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)核算之后，就可得到物業(yè)管理費(fèi)的總單價(jià)： P總＝∑12i=1Pi(元/月?m2)(2-2)在作每戶的管理費(fèi)計(jì)費(fèi)時(shí)，只需用每戶面積乘以單價(jià)，即可得每戶的管理費(fèi)數(shù)額： F總＝P總×S戶(元/月)(2-3)人工費(fèi)的預(yù)算

人工費(fèi)預(yù)算基本上取決于兩個(gè)因素，一個(gè)是計(jì)劃期內(nèi)不同性質(zhì)、類型、對(duì)象的物業(yè)所需要聘用的日常管理人員數(shù)和維修工人數(shù)；另一個(gè)是計(jì)劃期內(nèi)所聘用的日常管理人員和維修工人的人均工資額。人工費(fèi)預(yù)算定額的測(cè)算公式可表達(dá)為： Pi=Σ(Ni×Wi)(i=1，??n)Pi——計(jì)劃期日常綜合管理費(fèi)中人工費(fèi)的預(yù)算額；

Ni——計(jì)劃期需聘用的第i類日常管理人員和維修工人數(shù)； Wi——計(jì)劃期第i類人員的人均工資額。

如表1-23所示，某物業(yè)管理企業(yè)要完成所接管的“名雅苑”多層住宅的日常管理任務(wù)，需聘用4人管理人員，每人每月工資600元；20個(gè)樓管員，每人每月工資350元；1個(gè)日常水電維修工，每人每月工資500元，則每月共需開支的人工費(fèi)為： Pi=4×600+20×350+1×500=9 900(元)

2、行政辦公費(fèi)預(yù)算

行政辦公費(fèi)預(yù)算可通過預(yù)測(cè)全年費(fèi)用支出，折合每月費(fèi)用計(jì)算得到。對(duì)已有管理經(jīng)歷的物業(yè)管理企業(yè)，可根據(jù)上年企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表和年終決算，得到報(bào)告期全年行政辦公費(fèi)支出數(shù)，再考慮物價(jià)上漲因素和應(yīng)該減少的不合理支出，就可得到計(jì)劃期全年行政辦公費(fèi)預(yù)算。用公式可表達(dá)為：

P2=F。(1+i%)-F。

P2——計(jì)劃期行政辦公費(fèi)預(yù)算額； F。——基期行政辦公費(fèi)實(shí)際支出； i——通貨膨脹率；

F′?！谛姓k公費(fèi)中的不合理開支。

沒有管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理企業(yè)可用下列公式測(cè)算行政辦公費(fèi)支出預(yù)算： P2=ΣFi(i=1,……n)

Fi——指第i項(xiàng)行政辦公費(fèi)開支預(yù)測(cè)額。

3、勞動(dòng)保護(hù)防護(hù)費(fèi)預(yù)算

勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)預(yù)算主要取決于兩個(gè)因素：一是計(jì)劃期內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)所需聘用的職工人數(shù)；二是計(jì)劃期內(nèi)人均的勞動(dòng)保護(hù)防護(hù)費(fèi)。用公式可表達(dá)為： P3=N×β

P3——計(jì)劃期內(nèi)勞動(dòng)保護(hù)防護(hù)費(fèi)預(yù)算額； N——計(jì)劃期內(nèi)聘用的職工人數(shù)；

β——計(jì)劃期內(nèi)人均勞動(dòng)保護(hù)防護(hù)費(fèi)。

式中計(jì)劃期內(nèi)人均勞動(dòng)保護(hù)防護(hù)費(fèi)，可根據(jù)報(bào)告期合計(jì)資料中的有關(guān)數(shù)據(jù)加以測(cè)算分析得到。

4、公用水電費(fèi)預(yù)算

公用水電費(fèi)預(yù)算主要取決于不同物業(yè)的公共設(shè)備設(shè)施裝置和用水用電量及水電費(fèi)的單價(jià)。用公式可表示為：

P4=ΣQ電i×P電+ΣＱ水i×P水(i=1,??n)P4——表示計(jì)劃期內(nèi)公用設(shè)備設(shè)施用水用電費(fèi)支出； Q電i——表示第i項(xiàng)公用設(shè)備設(shè)施用電量； Q水i——表示第i項(xiàng)公用設(shè)備設(shè)施用水量； P電——表示電費(fèi)單價(jià)； P水——表示水量單價(jià)。

公共設(shè)備設(shè)施一般主要包括公共照明設(shè)備系統(tǒng)、抽水送風(fēng)機(jī)、給排水設(shè)備系統(tǒng)、電梯、中央空調(diào)，其用電量的計(jì)算，可根據(jù)實(shí)際使用情況測(cè)算。但有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)報(bào)告期的用水用電情況和計(jì)劃期要求節(jié)約降低的用量指標(biāo)，測(cè)算得到。它們的具體計(jì)算如下：(1)、公共照明設(shè)備系統(tǒng)用電量的計(jì)算 Q電1=(W1×T1+W2×T2+??)×30 Q電1——公共照明設(shè)備系統(tǒng)用電量；

W1——每次開啟時(shí)間為T1(小時(shí))的照明電器總功率(千瓦/小時(shí))； T1——每天開啟時(shí)間(小時(shí))； 30——每月天數(shù)。

(2)、抽水送風(fēng)機(jī)的用電量 Q電2=W×24×α×30 Q電2——抽水送風(fēng)機(jī)的用電量；

W——抽水送風(fēng)機(jī)的功率(千瓦/小時(shí))；

a——表示使用系數(shù)a=平均每天開啟時(shí)間/24小時(shí)。(3)、給排水設(shè)備系統(tǒng)用電量 Q電3=W×24×a×30 Q電3——表示給排水設(shè)備系統(tǒng)的用電量； W——給排水設(shè)備的功率。a——給排水設(shè)備的使用系數(shù)。(4)、電梯用電量

Q電4=n×W×24×a×30 Q電4——電梯用電量；

n——電梯數(shù)量；W——電梯功率

a——電梯使用系數(shù)。由于寫字樓、商廈、住宅和公寓的電梯使用時(shí)間和頻率不同，因此a會(huì)有差異。通過統(tǒng)計(jì)方法進(jìn)行估算，a大約在03～06之間。(5)、中央空調(diào)用電量

Q電5=n主×W主×b主+(n泵×W泵+n塔×W塔)×b輔｝×T×30 Q電5——表示中央空調(diào)用電量； n主——主機(jī)臺(tái)數(shù)；

b主——主機(jī)的負(fù)荷系數(shù)； W主——主機(jī)的功率； n泵——水泵臺(tái)數(shù)； W泵——水泵的功率；

n塔——冷卻塔電機(jī)的臺(tái)數(shù)； W塔——冷卻塔電機(jī)的功率； b輔——輔機(jī)的負(fù)荷系數(shù)； T——每天空調(diào)工作時(shí)間； 30——每月天數(shù)。

5、保安服務(wù)費(fèi)預(yù)算

保安服務(wù)費(fèi)由保安人員人工費(fèi)、保安設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)和日常保安工器具費(fèi)構(gòu)成，應(yīng)分別計(jì)算出這些費(fèi)用預(yù)算，加總后即得出保安服務(wù)費(fèi)預(yù)算額。用公式可表示如下： P5=Σ3i=1Fi=F1+F2+F3

P5——表示保安服務(wù)費(fèi)預(yù)算額；

Fi——表示第i項(xiàng)保安服務(wù)費(fèi)預(yù)算額； F1——表示保安人員人工費(fèi)； F2——表示保安設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)； F3——表示日常保安工器具費(fèi)。

其中，F(xiàn)1=保安人員聘用數(shù)×(人均工資獎(jiǎng)金等+人均服裝費(fèi)+人均保險(xiǎn)費(fèi))； F2=保安設(shè)備系統(tǒng)用電量×電費(fèi)單價(jià)+日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)； F3=日常保安用警棍、電池和電筒等購(gòu)置費(fèi)。

物業(yè)管理企業(yè)若將物業(yè)的保安服務(wù)任務(wù)交給專業(yè)保安公司承包完成，則保安服務(wù)費(fèi)預(yù)算額即為將支付給專業(yè)保安公司的費(fèi)用。

6、環(huán)衛(wèi)清潔費(fèi)預(yù)算

測(cè)算環(huán)衛(wèi)清潔費(fèi)預(yù)算可先將構(gòu)成環(huán)衛(wèi)清潔費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用支出預(yù)算測(cè)算出來(lái)，然后加總。用公式可表示為： P6=ΣFi(i=1,……n)

P6——環(huán)衛(wèi)清潔費(fèi)預(yù)算額；

Fi——第i項(xiàng)環(huán)衛(wèi)清潔費(fèi)支出預(yù)算。

若物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)環(huán)境清潔衛(wèi)生任務(wù)，交給專業(yè)環(huán)衛(wèi)部門承包完成，則環(huán)衛(wèi)清潔費(fèi)預(yù)算為支付給專業(yè)環(huán)衛(wèi)公司的費(fèi)用。

7、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)預(yù)算

綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)預(yù)算的測(cè)定，也是先將構(gòu)成綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用支出測(cè)算出來(lái)，然后加總。用公式可表示為： P7=ΣFi(i=1,……n)

P7——綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)預(yù)算額；

Fi——第i項(xiàng)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)的支出預(yù)算。

8、保險(xiǎn)費(fèi)預(yù)算

物業(yè)管理企業(yè)在確定物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)預(yù)算時(shí)，首先要選擇好險(xiǎn)種，險(xiǎn)種的選擇是由所接管物業(yè)的類型、使用性質(zhì)決定的，同時(shí)也要考慮業(yè)主的意愿和承受能力。業(yè)主如有異議，則必須經(jīng)過業(yè)主管理委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)討論決定，并形成法律文件。

(1)、一般對(duì)于公寓、別墅小區(qū)，只對(duì)配套的水電設(shè)施投保，以便萬(wàn)一受到地震、臺(tái)風(fēng)、火災(zāi)等破壞時(shí)能及時(shí)修復(fù)。

(2)、對(duì)于高層寫字樓、商廈、酒店等，則必須投購(gòu)大廈財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，包括土建、裝修和設(shè)備。一般是按樓宇的總造價(jià)來(lái)投保。對(duì)于商廈、酒店，還要投購(gòu)公共責(zé)任險(xiǎn)。(3)、對(duì)一些特殊設(shè)備(如高層公寓的電梯、酒店的中央空調(diào)等)進(jìn)行投保。

總之，綜合考慮安全、經(jīng)濟(jì)、地區(qū)特點(diǎn)、業(yè)主承受能力等諸多因素，審慎地選擇投保是做好保險(xiǎn)費(fèi)預(yù)算的前提，也是搞好物業(yè)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。保險(xiǎn)費(fèi)預(yù)算確定的公式如下： P8=∑(MiXi)(i=1,??n)P8——保險(xiǎn)費(fèi)預(yù)算額；

Mi——投保的物業(yè)價(jià)值第i種保險(xiǎn)種類； Xi——第i種保險(xiǎn)種類的保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)率。

9、公共設(shè)備設(shè)施的日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)預(yù)算 公共設(shè)備設(shè)施的日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)預(yù)算，可以根據(jù)各種不同物業(yè)的歷史資料和經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)測(cè)算取得。如一般一臺(tái)水泵的月養(yǎng)護(hù)費(fèi)為100元，一部電梯的月養(yǎng)護(hù)費(fèi)為1000元。

10、其他管理費(fèi)預(yù)算 其他管理費(fèi)預(yù)算，可以根據(jù)歷史資料和經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)測(cè)得，可將第1項(xiàng)到第9項(xiàng)的日常綜合管理費(fèi)加總后，乘一定的系數(shù)取得。