第一篇：物業(yè)管理合作方案

物業(yè)管理合作方案

根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略,為了提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)知名度,促進(jìn)房屋銷(xiāo)售,使公司以建筑、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等為一體綜合的綜合運(yùn)營(yíng)體，為集團(tuán)公司發(fā)展戰(zhàn)略奠定基礎(chǔ)。對(duì)此成立物業(yè)服務(wù)有限公司，對(duì)公司所開(kāi)發(fā)及對(duì)外高檔樓寓進(jìn)行綜合性的物業(yè)服務(wù)，打造瀘州知名品牌物業(yè)。

一、成立物業(yè)服務(wù)公司，建立公司內(nèi)部管理系統(tǒng)，引入高端管理模式，在常規(guī)的物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，以物業(yè)的附產(chǎn)品開(kāi)發(fā)促使物業(yè)公司持續(xù)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，真正使物業(yè)服務(wù)滲透至每戶(hù)業(yè)主，使業(yè)主親身感受到物業(yè)所帶來(lái)的超值尊貴享受。

二、加強(qiáng)公司形象推廣，在公司的組建初期及物業(yè)公司整合以后，必須完善以下幾大事項(xiàng)：

1、公司形象推廣：根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)思想和定位，重新設(shè)計(jì)公司VI、NOGO及職員形象，同時(shí)在整個(gè)設(shè)計(jì)中將公司的企業(yè)文化理念融入其中。

2、根據(jù)公司的發(fā)展情況，結(jié)合長(zhǎng)期發(fā)展的定位，重新整編隊(duì)伍，調(diào)整公司組織架構(gòu)，以精干高效的隊(duì)伍參與公司每個(gè)發(fā)展環(huán)節(jié)的管理，以確保人力資源的有力利用及再開(kāi)發(fā)，使公司的服務(wù)產(chǎn)品輸出更為高效。

4、內(nèi)部培訓(xùn)和外部學(xué)習(xí)相結(jié)合，針對(duì)公司中層以上管理人員必須要堅(jiān)持走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)的方式不斷進(jìn)行培訓(xùn)和學(xué)習(xí)的灌輸，使每個(gè)管理者明白在本職崗位上應(yīng)該怎樣處理事情、如何凝聚團(tuán)隊(duì)作用、應(yīng)該承擔(dān)什么樣的責(zé)任，并通過(guò)自己的努力和規(guī)范的團(tuán)隊(duì)管理知曉自己在企業(yè)里面應(yīng)該得到多少報(bào)酬等。

6、開(kāi)展業(yè)主滿(mǎn)意度調(diào)查回訪活動(dòng)，通過(guò)調(diào)查活動(dòng)，獲取業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的高度評(píng)價(jià)，以此作為物業(yè)公司不斷持續(xù)改進(jìn)的方向和依據(jù)，使物業(yè)服務(wù)做到業(yè)主心中滿(mǎn)意的物業(yè)。

7、導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系，使公司每個(gè)崗位在服務(wù)過(guò)程中不脫節(jié)，并對(duì)服務(wù)輸出留下痕跡，保證品質(zhì)服務(wù)的提升和延續(xù)性。

三、按照董事長(zhǎng)的要求，由物業(yè)公司總經(jīng)理任法人，全面對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)管理負(fù)責(zé)，行使物業(yè)公司管理的人事權(quán)、調(diào)動(dòng)權(quán)，對(duì)財(cái)務(wù)成本控制、成本支出、費(fèi)用收入等進(jìn)行全面監(jiān)控和管理，掌控公司各項(xiàng)費(fèi)用出入的最終審批權(quán)，平衡管理經(jīng)費(fèi)，以最大的管理效益獲取公司利潤(rùn)。

四、公司總經(jīng)理屬法人代表，根據(jù)國(guó)家《民法通則》之規(guī)定，公司法定代表人在公司整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中負(fù)有直接的法定責(zé)任，因此所承擔(dān)的責(zé)任是不可估計(jì)的。對(duì)此在公司的各項(xiàng)福利待遇及責(zé)權(quán)方面本人的想法如下：

五、公司總機(jī)構(gòu)的辦公用房由集團(tuán)公司裝修完畢，辦公物品、家具等配置到位。

六、為了給業(yè)主一個(gè)完整的物業(yè)交付，每個(gè)項(xiàng)目的前期介入物業(yè)公司參與其中，特別是對(duì)小區(qū)內(nèi)各種設(shè)備的配置、消防、電梯、安防、供水系統(tǒng)等的設(shè)備選擇上物業(yè)公司給于一定的評(píng)價(jià)意見(jiàn)，并直接與商家在前期產(chǎn)品選擇和定位時(shí)直接與商家簽訂安裝和售后維保合同，以此約束商家的不誠(chéng)信行為，保障后續(xù)設(shè)備的正常運(yùn)行，減少物業(yè)不必要的成本支出，同時(shí)也保證業(yè)主的切身利益，維護(hù)開(kāi)發(fā)公司良好的信譽(yù)口碑品牌，促進(jìn)房屋的良好銷(xiāo)售。

七、每個(gè)項(xiàng)目物業(yè)進(jìn)駐前所發(fā)生的費(fèi)用由開(kāi)發(fā)公司支付（因在此之前物業(yè)未曾有任何的費(fèi)用收入，前期的介入工作及各管理人員的到位，也是為了后期物業(yè)交房工作的順利的開(kāi)展，同時(shí)也是為開(kāi)發(fā)公司在對(duì)各施工單位各環(huán)節(jié)工作的親臨監(jiān)督和指導(dǎo)，以此減少房屋的瑕疵，使業(yè)主的物業(yè)得到一定的保

第二篇：物業(yè)管理合作意向書(shū)

物業(yè)管理合作意向書(shū)

甲 方：西城花苑業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）

乙 方：諸暨市如佳物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）甲乙雙方為搞好西城花苑物業(yè)管理的各項(xiàng)服務(wù)工作，本著“友好合作、共進(jìn)雙贏”的原則，經(jīng)協(xié)商，就目前西城花苑物業(yè)管理合作事宜達(dá)成以下協(xié)議：

1、甲方同意就西城花苑物業(yè)管理交由乙方負(fù)責(zé)。

2、甲乙方雙方就西城花苑物業(yè)管理合作，必須相互配合，相互溝通，以盡快順利完成法定程序。

3、在意向書(shū)有效期內(nèi)，甲方必須確保乙方在西城花苑的物業(yè)管理權(quán)，不得隨意將西城花苑的物業(yè)管理權(quán)進(jìn)行變更。

4、乙方在得到甲方認(rèn)可西城花苑物業(yè)管理權(quán)后，乙方按甲方的要求進(jìn)行進(jìn)駐前各項(xiàng)準(zhǔn)備，包括物資配備、人員招聘、崗前培訓(xùn)等。

5、自意向書(shū)簽訂之日起，甲方暫提供物業(yè)用房供乙方做進(jìn)駐前期準(zhǔn)備工作之用。

6、本意向書(shū)是雙方合作的基礎(chǔ)。甲乙雙方的具體合作內(nèi)容由甲方提出乙方負(fù)責(zé)跟蹤并落實(shí)執(zhí)行，直到甲方移交樓宇給乙方管理方正式簽訂物業(yè)管理委托合同。

7、本意向書(shū)有效期為：自雙方授權(quán)代表簽字、蓋章之日起正式生效，至正式簽訂物業(yè)委托合同之日止。如雙方在合作過(guò)程中有爭(zhēng)議的均應(yīng)友好協(xié)商解決。

8、本意向書(shū)一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。

甲 方：西城花苑業(yè)主委員會(huì) 代表人： 2014年 月 日

乙方：諸暨市如佳物業(yè)管理有限公司 代表人：

2014年

月

日

第三篇：物業(yè)管理合作協(xié)議

合作協(xié)議

甲方：乙方：

電話：電話：

甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，茲就甲方委托乙方制作渝漆小區(qū)業(yè)主管理手冊(cè)，達(dá)成以下協(xié)議：

一、項(xiàng)目概要：

名稱(chēng)：渝漆小區(qū)業(yè)主管理手冊(cè)；

數(shù)量：1100冊(cè)；

產(chǎn)品開(kāi)本：大度32開(kāi)；

紙張：封面采用250克銅版紙，內(nèi)頁(yè)采用157克銅版紙；

設(shè)計(jì)制作：由甲方提供文字上的內(nèi)容，乙方負(fù)責(zé)排版和頁(yè)面設(shè)計(jì)；

二、合作方式：

乙方承印制作甲方負(fù)責(zé)管理的小區(qū)業(yè)主及用戶(hù)手冊(cè)，所產(chǎn)生的設(shè)計(jì)制作和印刷費(fèi)用由乙方贊助，甲方允許乙方在此手冊(cè)上刊登一系列居家裝飾、生活服務(wù)等便民服務(wù)指南內(nèi)容。

三、交貨方式

印刷加工：在確認(rèn)打樣稿后7個(gè)工作日內(nèi)交貨。

交貨地點(diǎn)：由甲方確定，乙方承擔(dān)運(yùn)費(fèi)。

四、知識(shí)產(chǎn)權(quán)及保密

1、乙方應(yīng)對(duì)甲方制作發(fā)行方式、計(jì)劃嚴(yán)格保密。

2、乙方為甲方手冊(cè)制作的平面設(shè)計(jì)，其著作權(quán)屬于乙方。

五、合同其它條款

由于政策變化、政府行政行為等人力不可抗因素原因?qū)е缕渲幸环綗o(wú)法履行協(xié)議，本協(xié)議即行終止，雙方不承擔(dān)違約責(zé)任。

六、違約責(zé)任

1、甲乙雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守本協(xié)議的有關(guān)條例，此協(xié)議未盡事項(xiàng)，應(yīng)由甲乙雙方友好協(xié)商解決。

2、若任何一方違反本協(xié)議并經(jīng)協(xié)商無(wú)效，應(yīng)由被告所在地人民法院作爭(zhēng)議解決。

3、因不可抗力因素導(dǎo)致協(xié)議無(wú)法執(zhí)行的情況，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，協(xié)商不成或確實(shí)無(wú)法繼續(xù)履行的，任何一方均不承擔(dān)違約責(zé)任。

七、本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，均俱同等效力。

甲方(簽字蓋章)：乙方(簽字蓋章)：

二○○年月日二○○年月日

第四篇：物業(yè)管理方案

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物業(yè)管理投標(biāo)文件格式、內(nèi)容

投標(biāo)文件一

投標(biāo)綜合說(shuō)明書(shū)

業(yè)主：_____________

1．根據(jù)己收到的招標(biāo)編號(hào)為物招審字(__)第(__)號(hào)的______ 物業(yè)的招標(biāo)文件，遵照《**市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》的規(guī)定，我單位經(jīng)考察現(xiàn)場(chǎng)和研究上述工程招標(biāo)文件、招標(biāo)文件補(bǔ)充通知，招標(biāo)答疑紀(jì)要的所有內(nèi)容后，我方愿以我方所遞交的標(biāo)函摘要表中的總投標(biāo)價(jià)，承擔(dān)上述物業(yè)的全部管理工作。

2．一旦我方中標(biāo)，我方保證按我方所遞交的標(biāo)函摘要表中承諾的期限和招標(biāo)文什中對(duì)承包期限的要求如期按質(zhì)提供服務(wù)。

3．一旦我方中標(biāo)，我方保證所提供的物業(yè)管理質(zhì)量達(dá)到我方所遞交的標(biāo)函摘要表中承諾質(zhì)量等級(jí)。

4．一旦我方中標(biāo)，我方保證按投標(biāo)文件中的物業(yè)管理管理班子及管理組織設(shè)計(jì)組織管理工作，如確需變更，必須征得業(yè)主的同意。

5．我方同意所遞交的投標(biāo)文件在投標(biāo)有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)我方的投標(biāo)有可能中標(biāo)，我方將受此約束。

6.我方同意招標(biāo)書(shū)中各條款，并按投標(biāo)標(biāo)價(jià)總額3％交納保證金**萬(wàn)元(大寫(xiě))。若我方違約，則扣除所繳納的全部保證金。

7．除非另外達(dá)成協(xié)議并生效，招標(biāo)文件、招標(biāo)文件補(bǔ)充通知、招標(biāo)答疑紀(jì)要、中標(biāo)通知書(shū)和本投標(biāo)文件將構(gòu)成約束我們雙方的合同。

投標(biāo)單位：______(印鑒)

法定代表人或委托代理人：_______(蓋章、簽字)

日期：______年___月___日

投標(biāo)文件二

企業(yè)法人地位及法定代表人證明

一、法定代表人證明

法定代表人資格證明書(shū)

單位名稱(chēng)：**物業(yè)管理公司

地址：**省**市**街**號(hào)

姓名： 性別：

年齡： 民族：

職務(wù)： 技術(shù)職稱(chēng)：

身份證號(hào)碼

**系**物業(yè)管理公司的法定代表人。負(fù)責(zé)為**物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，簽署上述物業(yè)的投標(biāo)文件，進(jìn)行合同談判，簽署合同和處理與之有關(guān)的一切事務(wù)。

特此證明

投標(biāo)單位(蓋章)

日期：___年__月__日

上級(jí)主管部門(mén)(蓋章)日期：___年__月__日

二、營(yíng)業(yè)執(zhí)照

三、資質(zhì)證書(shū)

四、法人代碼證書(shū)

投標(biāo)文件三

**物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介

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投標(biāo)文件四

物業(yè)管理專(zhuān)案組配備

一、本物業(yè)由我公司抽調(diào)有豐富管理經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)指揮能力的人員組成物業(yè)管理班子。董事總經(jīng)理，統(tǒng)籌整項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃，為此專(zhuān)案最高負(fù)責(zé)人。

董事總經(jīng)理，統(tǒng)籌整項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃，為此專(zhuān)案最高負(fù)責(zé)人。

董事，專(zhuān)責(zé)處理該項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃的物業(yè)管理服務(wù)工作。此先生在香港及臺(tái)灣前后共有十年的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，而對(duì)物業(yè)管理顧問(wèn)的經(jīng)歷計(jì)有香港新界**發(fā)展計(jì)劃、香港**大廈、臺(tái)灣臺(tái)北市**集團(tuán)超高層大樓、臺(tái)北市**集團(tuán)總部大樓、上海外灘**廣場(chǎng)、上海**百貨公司、武漢**廣場(chǎng)、北京**大廈及珠海**廣場(chǎng)等。

投標(biāo)文件五

對(duì)合同意向的承諾

一、承包方式：物業(yè)設(shè)計(jì)圖紙預(yù)算。

二、服務(wù)價(jià)款的計(jì)算方式：

1、各項(xiàng)服務(wù)的工作量依照物業(yè)設(shè)計(jì)圖紙及行業(yè)常規(guī)計(jì)算；

2、普通服務(wù)單價(jià)依照國(guó)家服務(wù)行業(yè)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；

3、特定服務(wù)單價(jià)參照國(guó)家類(lèi)似服務(wù)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并適當(dāng)浮動(dòng)，予以確定；

4、設(shè)備的購(gòu)置租賃價(jià)及材料價(jià)格按本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

5、管理期間，凡遇有關(guān)政策性調(diào)整，按政策調(diào)整規(guī)定執(zhí)行。

二、在計(jì)算服務(wù)費(fèi)用總成本的基礎(chǔ)上，乘以我方招標(biāo)承諾的優(yōu)惠百分比作為實(shí)際收取費(fèi)用。

四、服務(wù)款項(xiàng)收取方式。

物業(yè)峻工接管時(shí)，由物業(yè)管理公司從開(kāi)發(fā)商處收取物業(yè)總造價(jià)1％的管理基金。物業(yè)管理中日常服務(wù)收費(fèi)由全體業(yè)主派出代表(或者固定或者輪流)收取并交至物業(yè)管理處。收取時(shí)間為每月一次，下月15日以前交至物業(yè)管理處。

五、材料設(shè)備供應(yīng)方式

管理所用材料、設(shè)備除臨時(shí)所需的個(gè)別種類(lèi)外，其他的應(yīng)由甲方供應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)，乙方提供材料和堆放場(chǎng)所；臨時(shí)所需材料設(shè)備由業(yè)主認(rèn)質(zhì)定價(jià)，乙方負(fù)責(zé)采購(gòu)，并按委托管理合同有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

六、服務(wù)質(zhì)量必須能使業(yè)主的合理要求得到滿(mǎn)足。

在合同中制定出對(duì)物業(yè)管理公司高質(zhì)量滿(mǎn)足業(yè)主要求行為的獎(jiǎng)勵(lì)與不能提供符合業(yè)主要求服務(wù)的處罰。

七、為保證服務(wù)質(zhì)量所需的技術(shù)升級(jí)費(fèi)和協(xié)調(diào)費(fèi)，應(yīng)由物業(yè)管理公司通過(guò)精心組織管理和加強(qiáng)成本核算自行消化，不得向業(yè)主另行收費(fèi)。

八、文明管理，確保安全，實(shí)現(xiàn)無(wú)重大事故。

物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)樣本

投標(biāo)文件六

1、企業(yè)信謄

2、企業(yè)資質(zhì)(證書(shū)樣本見(jiàn)第四章附表)

3、企業(yè)榮譽(yù)證書(shū)(略)

4、企業(yè)安全生產(chǎn)證明資料

5、企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量證明資料(格式同上)

6、近幾年所接管主要物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、期限、安全情況及物業(yè)管理班子配備明細(xì)表：

投標(biāo)文件七

物業(yè)管理要點(diǎn)

物業(yè)管理服務(wù)可以說(shuō)是一門(mén)專(zhuān)業(yè)學(xué)問(wèn)，本公司以本著小心計(jì)算成本及為客戶(hù)創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原則，并通過(guò)長(zhǎng)期的工作改進(jìn)和提升，努力創(chuàng)造條件使每一座大樓的收益利投資潛質(zhì)都能得以達(dá)致極限。而這種“投資管理”的哲學(xué)，能使業(yè)主充分保障其不動(dòng)產(chǎn)的投資權(quán)益，不但使其保值，而且更能使不動(dòng)產(chǎn)增值。**物業(yè)為高級(jí)工貿(mào)建筑物。其物業(yè)管理重點(diǎn)茲分析如下：

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一、工貿(mào)大廈管理

工貿(mào)大廈需要極為周全的服務(wù)，特別是現(xiàn)代的新型高級(jí)發(fā)展計(jì)劃，還要照顧相當(dāng)復(fù)雜的電動(dòng)和機(jī)械裝備的操作和保養(yǎng)，這些都需要有專(zhuān)門(mén)知識(shí)和技術(shù)。而這些裝備不單只包括升降機(jī)和停車(chē)場(chǎng)電梯，還包括靈敏的裝備，如電腦控制的大樓自動(dòng)化系統(tǒng)、中央空氣調(diào)節(jié)設(shè)備和通風(fēng)裝備、保安監(jiān)察和控制系統(tǒng)、自動(dòng)濾水器、火警和其他消防裝置以及后備電力供應(yīng)設(shè)備等。租用戶(hù)對(duì)這類(lèi)大樓，特別是出入口大堂、洗手間和公共通道等地方的管理水準(zhǔn)期望相當(dāng)高。大樓的外墻也必須定期清潔，以保持大樓的外貌美觀。清潔一座大樓例如香港新中國(guó)銀行大廈的幕墻，其難度和這項(xiàng)工程所涉及的龐大費(fèi)用，實(shí)非一般人所能想象。一幢工貿(mào)大廈是否得到完善管理，這對(duì)該物業(yè)的租金及售價(jià)水平有很大影響，與此同時(shí)其資本價(jià)值也會(huì)因而受到影響。

二、停車(chē)塌管理

現(xiàn)今停車(chē)塌的設(shè)備的管理多采用先進(jìn)的自動(dòng)管理系統(tǒng)來(lái)滿(mǎn)足日益繁重的日常運(yùn)作需要。采用自動(dòng)管理，可以減少人為舞弊，節(jié)省人力資源，增快車(chē)輛流量，從而使物業(yè)管理運(yùn)作更為暢順，租用戶(hù)及訪客充分利用停車(chē)場(chǎng)設(shè)備也更加方便快捷。此外，停車(chē)場(chǎng)上的停車(chē)程序也必須作出周詳安排，以確保用戶(hù)能獲得所需服務(wù)。停車(chē)場(chǎng)必須有閉路電視作監(jiān)控，保障訪客安全。大樓后備電源發(fā)電機(jī)需與停車(chē)場(chǎng)自動(dòng)化系統(tǒng)及照明系統(tǒng)相接通，以備在緊急時(shí)段時(shí)仍能操作提供必要服務(wù)。停車(chē)場(chǎng)內(nèi)必須裝有足夠通風(fēng)系統(tǒng)，供應(yīng)新鮮空氣，以符合衛(wèi)生安全。停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理策略應(yīng)按照自給自足原則確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以降低管理費(fèi)，而無(wú)須從管理費(fèi)內(nèi)補(bǔ)貼，這對(duì)整幢大樓出租及出售營(yíng)運(yùn)，都有著正面積極作用。

服務(wù)內(nèi)容

依據(jù)**物業(yè)現(xiàn)時(shí)的工程進(jìn)度及運(yùn)作安排，本公司建議首先向物業(yè)提供管理顧問(wèn)服務(wù)，待大樓完工后再提供管理運(yùn)作服務(wù)。

一、物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)

●建筑期間管理顧問(wèn)服務(wù)

※提供大樓圖則專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)

※提供大樓設(shè)施專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)

※提供大樓建材專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)

※預(yù)估大樓管理運(yùn)作成本

※大樓管理進(jìn)度檢討、停車(chē)場(chǎng)管理建議

●大樓竣工驗(yàn)收證核發(fā)前的管理服務(wù)工作

※建議制定租約條款

※訂定管理守則

※員工培訓(xùn)計(jì)劃

※財(cái)務(wù)預(yù)算

※用戶(hù)搬進(jìn)及裝修期間的管理服務(wù)工作

※移交大樓單位與租戶(hù)程序

※裝修工程及物料運(yùn)送控制程序

※保安控制

※進(jìn)入控制

※安全控制

(一)、建筑期管理顧問(wèn)服務(wù)

1、這項(xiàng)服務(wù)將于大樓建筑施工期內(nèi)提供給業(yè)主參照，其主要功能為：

●在管理前期能針對(duì)性地提出大樓現(xiàn)存且可能影響未來(lái)的管理問(wèn)題，使業(yè)主能有時(shí)間考慮增減設(shè)施；

●節(jié)省日后管理設(shè)施修改或增加的費(fèi)用，并可避免影響物業(yè)管理運(yùn)作；

●在租用戶(hù)入住前可訂定管理費(fèi)及其他費(fèi)用的分?jǐn)傇瓌t，使日后管理運(yùn)作能暢順。

2、服務(wù)內(nèi)容

1)提供大樓圖則專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)

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就本大樓的設(shè)計(jì)平面圖、立面圖、剖面圖及基地現(xiàn)況作出與日后管理相關(guān)的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)及分析。這項(xiàng)工作主要是針對(duì)大樓設(shè)計(jì)在落成后對(duì)管理操作的實(shí)際運(yùn)行是否產(chǎn)生積極作用及其可行性而制定進(jìn)行的。本公司將建議業(yè)主對(duì)部份設(shè)備的增添留出空間，如預(yù)留中央監(jiān)控室及相關(guān)設(shè)施的預(yù)定位置、垃圾處理室的適當(dāng)?shù)胤?、停?chē)場(chǎng)的設(shè)備需求、車(chē)輛日常進(jìn)出運(yùn)作的安排、電梯系統(tǒng)運(yùn)作規(guī)劃、大樓自動(dòng)化系統(tǒng)及其他各類(lèi)設(shè)施的預(yù)留等。

2)提供大樓設(shè)施專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)

就業(yè)主已決定或需要提供意見(jiàn)的各項(xiàng)設(shè)施作出對(duì)將來(lái)管理運(yùn)作有利的顧問(wèn)意見(jiàn)，主要從使用者角度出發(fā)選擇種類(lèi)設(shè)施及配備，并提供是否適合日后使用者需要的意見(jiàn)。

※大樓設(shè)施包括：

※電梯

※消防設(shè)備

※電氣設(shè)備

※照明設(shè)備

※給/排水系統(tǒng)大樓自動(dòng)化系統(tǒng)

※垃圾處理設(shè)備洗窗機(jī)設(shè)備

※后備發(fā)電機(jī)設(shè)備大樓廣播系統(tǒng)

※停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)等

3)提供大樓建材專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)

就業(yè)主己選定或預(yù)定的建樹(shù)資料作出對(duì)日后管理工作有影響的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，例如對(duì)建材的耐用性、清潔性、優(yōu)劣的區(qū)別，判斷有關(guān)材料是否能對(duì)使用者達(dá)到預(yù)期效果，以及對(duì)管理工作能否妥善處理等加以分析。

4)預(yù)估大樓管理運(yùn)作成本

就業(yè)主預(yù)定的各項(xiàng)大樓設(shè)施及配備，提供初步管理運(yùn)作收支及人力資源費(fèi)用預(yù)算與業(yè)主參考。

5)大樓管理進(jìn)度檢討

本公司將針對(duì)建筑期內(nèi)的不同情況提供意見(jiàn)，內(nèi)容包括：

※分析及評(píng)估大樓施工期間的圖則是否配合先前提出的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)：

※當(dāng)有重大設(shè)計(jì)修改時(shí)，派專(zhuān)業(yè)人員參加工程會(huì)議，與各有關(guān)單位配合協(xié)調(diào)，了解工作進(jìn)度，以便即時(shí)提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，使日后管理運(yùn)作能夠控制在一定的程度，省卻將來(lái)因修改設(shè)計(jì)而帶來(lái)的費(fèi)用及時(shí)間耗費(fèi)；

就各廠商的設(shè)施及配備，向業(yè)主提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，例如該設(shè)施日后保養(yǎng)程序、零件配備是否足夠，維修保養(yǎng)服務(wù)是否滿(mǎn)意(可以引進(jìn)外國(guó)安全)，以及該項(xiàng)設(shè)計(jì)對(duì)管理者是否容易處理等，并以此作為業(yè)主及建筑師參考。

6)停車(chē)場(chǎng)管理建議

依據(jù)現(xiàn)在的停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃作出管理顧問(wèn)意見(jiàn)，內(nèi)容包括：

※訂定停車(chē)場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)策略，如出租營(yíng)運(yùn)的安排及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

※停車(chē)塌車(chē)輛樓層分配及運(yùn)作形式，包括月租停車(chē)，計(jì)時(shí)停車(chē)及貨運(yùn)車(chē)日常運(yùn)作模式的評(píng)估。

※就選定的停車(chē)場(chǎng)設(shè)備從管理者角度出發(fā)作出分析及建議，包括人力安排及維修保養(yǎng)服務(wù)。(二)、物業(yè)竣工驗(yàn)證發(fā)放前的管理顧問(wèn)服務(wù)工作

1、訂定租約條款及管理守則

就租約條款部份，本公司將提供標(biāo)準(zhǔn)租約樣本給業(yè)主參考，并通過(guò)本公司代理部與物業(yè)部的協(xié)調(diào)，并參照業(yè)主意見(jiàn)，在條例中訂定特定租約內(nèi)容及細(xì)則；

物業(yè)的管理守則將作為租約條款的一部份，本公司將依據(jù)外國(guó)的專(zhuān)業(yè)管理規(guī)范配合特定環(huán)境，訂定一套符合所設(shè)定的管理規(guī)章；

除附加于租約條款的管理守則外，本公司將與各承租戶(hù)制定租用戶(hù)手冊(cè)，使租用戶(hù)在使用及搬進(jìn)大樓前對(duì)管理運(yùn)作能作出充分了解，從而配合管理公司的服務(wù)。

2、員工培訓(xùn)計(jì)劃

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本公司將物業(yè)管理確認(rèn)為一項(xiàng)由人力作主導(dǎo)的服務(wù)行業(yè)，所以深信在物業(yè)管理中擔(dān)當(dāng)?shù)谝痪€管理人員的員工必須接受專(zhuān)業(yè)的特定訓(xùn)練，這些訓(xùn)練除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識(shí)外，還應(yīng)包括其他項(xiàng)目如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共關(guān)系等課程。培訓(xùn)結(jié)束的考察將是理論與實(shí)務(wù)并行，半配合適當(dāng)?shù)难萘?xí)，保證員工能熟習(xí)并實(shí)際體會(huì)突發(fā)事故的應(yīng)變措施及程序。

1)員工訓(xùn)練課程

就物業(yè)管理員工的培訓(xùn)，本公司設(shè)有較為健全的訓(xùn)練項(xiàng)目，建議管理員工的課程主要包括下列各項(xiàng)：

●業(yè)主及管理公司簡(jiǎn)介(包括人事組織及結(jié)構(gòu))

●管理員工職責(zé)

●管理員工在物業(yè)管理中扮演的角色

●員工守則、行為及紀(jì)律

●物業(yè)專(zhuān)門(mén)名詞介紹

●物業(yè)保安措施及輔助巡邏設(shè)備

●物業(yè)設(shè)施的定義及應(yīng)用

●管理服務(wù)的目的及重要性

●移交及回收單位的程序

●防火知識(shí)及消防裝置

●無(wú)線電通話機(jī)的應(yīng)用

●物業(yè)管理的基準(zhǔn)

●緊急事件處理程序

V水管爆破

V火警應(yīng)變

V電力故障

V瓦斯泄漏

V雷暴及臺(tái)風(fēng)

V盜竊或搶劫

V處理租用戶(hù)投訴

V處理可疑物體及恐嚇電話

V偷車(chē)

V拾獲財(cái)物

v發(fā)現(xiàn)租用戶(hù)受傷或意外

v物業(yè)內(nèi)違例或遺棄車(chē)輛

v急救學(xué)常識(shí)

V領(lǐng)導(dǎo)才能，組織能力及責(zé)任感等

對(duì)于物業(yè)維修技工而言，其訓(xùn)練課程除上述選擇性項(xiàng)目外，還將會(huì)加插以下課程：

V機(jī)電維護(hù)的措施及程序

V物業(yè)空調(diào)運(yùn)作流程

V維修工具維護(hù)及保管

v物業(yè)設(shè)施的操作流程等

對(duì)于上述培訓(xùn)計(jì)劃，本公司計(jì)劃在營(yíng)運(yùn)前為駐物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的管理員工提供訓(xùn)練課程，務(wù)求使各職務(wù)人員能在正式投入管理工作前，對(duì)專(zhuān)業(yè)管理模式及工作執(zhí)行取得系統(tǒng)的、深入的認(rèn)識(shí)并獲取應(yīng)有的訓(xùn)練機(jī)會(huì)。

3、財(cái)務(wù)預(yù)算

現(xiàn)今的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理，除極需要專(zhuān)業(yè)管理人員及特定的管理系統(tǒng)設(shè)備外，對(duì)整棟建筑物的財(cái)務(wù)管理，更為重視。精確的事前財(cái)務(wù)預(yù)算及分析能充分保障物業(yè)投資者權(quán)益，相對(duì)而言，也能確保并增加不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。物業(yè)管理預(yù)算應(yīng)當(dāng)把握各項(xiàng)物業(yè)支出及定期收入，制定出一套完整而合理的預(yù)算案，并預(yù)留基金作長(zhǎng)期性

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保養(yǎng)及更新計(jì)劃，以確保該項(xiàng)物業(yè)投資能達(dá)致極限。

本公司將為該物業(yè)提供一套依照現(xiàn)今先進(jìn)國(guó)家及地方所采用的預(yù)算模式為基準(zhǔn)所作的財(cái)務(wù)預(yù)算案。預(yù)算案內(nèi)每一內(nèi)容及項(xiàng)目均針對(duì)物業(yè)所選擇的設(shè)施和設(shè)備作評(píng)估，而該項(xiàng)評(píng)估以使物業(yè)能達(dá)到專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)為目的，所有有關(guān)數(shù)據(jù)及服務(wù)條件都以高品質(zhì)管理服務(wù)為依據(jù)。

對(duì)于該項(xiàng)財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)包括下列各項(xiàng)支出，以便訂定日后管理運(yùn)作費(fèi)用的基準(zhǔn)：

1)、管理員工薪律

V薪津及年終資金

V加班費(fèi)

V勞工保險(xiǎn)費(fèi)

v制服及洗衣費(fèi)

V員工訓(xùn)練

2)、維修及保養(yǎng)費(fèi)

V升降機(jī)

V排水設(shè)備

V電器裝置

V保安系統(tǒng)

V消防設(shè)備

V后備發(fā)電機(jī)設(shè)備

V給水設(shè)備

V樓宇維修

v大樓標(biāo)志及指示牌

V電訊及廣播

v大樓自動(dòng)化系統(tǒng)

V垃圾處理設(shè)備

v清洗儲(chǔ)水池

V衛(wèi)生設(shè)備

V洗窗機(jī)

V停車(chē)場(chǎng)設(shè)備等

3)、公共事業(yè)支出費(fèi)

V電力

V自來(lái)水

V電話

V雜項(xiàng)支出

V園藝保養(yǎng)

V節(jié)日布置

V大樓清潔

V管理行政

V會(huì)計(jì)稽核大樓賬目

V大樓保險(xiǎn)

V預(yù)留修繕基金

V管理經(jīng)理人酬金

(三)、用戶(hù)搬運(yùn)期及裝修期及裝修期的管理顧問(wèn)服務(wù)工作

從物業(yè)落成到用戶(hù)搬運(yùn)階段，大樓內(nèi)將充斥各方面人士，包括租賃代理、承租戶(hù)、裝修工程承包商、建筑工程人員、維修人員及管理員工等，這必將對(duì)大樓整體營(yíng)運(yùn)管理、保安、清潔等均會(huì)構(gòu)成極大影響。本公

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司將提供有系統(tǒng)的搬運(yùn)期及裝修期的運(yùn)作顧問(wèn)服務(wù)。該項(xiàng)運(yùn)作服務(wù)包括下列各點(diǎn)：

1．移交大樓單位與用戶(hù)程序

管理服務(wù)工作內(nèi)容包括檢查用戶(hù)的有效租約文件，并由組長(zhǎng)級(jí)員工與租戶(hù)作移交程序并提示應(yīng)知事項(xiàng)，如大樓內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施、裝修須知、運(yùn)送物件安排等。單位內(nèi)工程問(wèn)題亦需要用戶(hù)于一定時(shí)間內(nèi)告知管理公司作適當(dāng)修葺。此外，本公司將負(fù)責(zé)批閱用戶(hù)提供的單位裝修圖則，并限定用戶(hù)在審批通過(guò)后才核準(zhǔn)其承包商開(kāi)始裝修工程，以保障大樓設(shè)施及業(yè)主權(quán)益。

2．裝修工程及物料運(yùn)送控制程序

為確保用戶(hù)的裝修工程及材料運(yùn)送能配合大樓整體營(yíng)運(yùn)情況，要求各用戶(hù)指定的裝修承包商應(yīng)在施工前提供有關(guān)資料及費(fèi)用，以免妨礙大樓的正常操作，確保業(yè)主及用戶(hù)的權(quán)益。本行將要求用戶(hù)提供以下資料及相關(guān)費(fèi)用：

●裝修樓層／單位的證明

●二十四小時(shí)的聯(lián)絡(luò)人、電話、傳呼機(jī)、手提電話號(hào)碼

●承包商綜合保險(xiǎn)單資料

●公共第三者保險(xiǎn)單資料

●估計(jì)裝修工程日數(shù)

●裝修物料運(yùn)送時(shí)間表

●每日工作人數(shù)

●駐場(chǎng)主管聯(lián)絡(luò)電話、手提電話、傳呼機(jī)

●裝修期的臨時(shí)水電供應(yīng)與保證金及費(fèi)用等

3．保安控制

此期間的保安顧問(wèn)工作，將包括大樓內(nèi)全部公共地方、走廊、機(jī)械室、空調(diào)室及樓梯等的保安評(píng)估。駐大樓管理處將嚴(yán)格執(zhí)行由上級(jí)指示的各項(xiàng)保安措施，以確保大樓在此期間的安全運(yùn)作。

4．運(yùn)作控制

為防止大樓樓板承重超過(guò)建筑法規(guī)，公司應(yīng)告知各用戶(hù)有關(guān)資料，同時(shí)也要求用戶(hù)向其提供搬運(yùn)特別物件或器材的明細(xì)計(jì)劃，以便審核這些行為是否違規(guī)。此外，對(duì)于搬遷期的電梯安排及運(yùn)送方法等，管理處將制定適當(dāng)程序及運(yùn)作模式以配合用戶(hù)的遷入搬運(yùn)安排。

5．安全控制

本公司特別強(qiáng)調(diào)安全第一，無(wú)論管理人員，裝修承包商及用戶(hù)，必須遵守大樓訂定的安全守則，以防發(fā)生意外。如單位內(nèi)樓板禁止切割或挖掘；用戶(hù)單位內(nèi)設(shè)施的更改、易燃物體管理及處置等，管理處將制定特定條規(guī)進(jìn)行監(jiān)管，以策安全。

二、物業(yè)管理運(yùn)作服務(wù)

本公司可在大樓落成及發(fā)給樓宇使用執(zhí)照后提供實(shí)質(zhì)管理運(yùn)作服務(wù)，各項(xiàng)服務(wù)如下：

(一)物業(yè)管理運(yùn)作服務(wù)

v大樓保險(xiǎn)事宜

v大樓管理入力資源

V保安服務(wù)

V清潔服務(wù)

v維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)

V財(cái)務(wù)管理

V租務(wù)管理

V停車(chē)場(chǎng)管理

V處理租戶(hù)投訴

v園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置

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V公共關(guān)系

v租戶(hù)聯(lián)系及管理報(bào)告

1、大樓保險(xiǎn)事宜

本公司有專(zhuān)業(yè)人士提供認(rèn)可的物業(yè)估值報(bào)告，以供確定大樓的保險(xiǎn)價(jià)值參考。該項(xiàng)服務(wù)將于大樓正式營(yíng)運(yùn)前提供資料與業(yè)主參考。

2、大樓管理人力資料

●配合大樓所需，聘請(qǐng)及培訓(xùn)合適員工負(fù)責(zé)日常管理，保安及維修等工作以確保高品質(zhì)服務(wù)素質(zhì)；

●制定員工編制表，當(dāng)值時(shí)間表，員工手冊(cè)及各項(xiàng)運(yùn)作報(bào)告等；

●在大樓正式營(yíng)運(yùn)前調(diào)派機(jī)電及管理人員進(jìn)駐以熟悉各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)作，配合日后管理服務(wù)。

(二)管理運(yùn)作組織表

就**物業(yè)的規(guī)劃，本公司建議物業(yè)管理組織的運(yùn)作如下：

管理員工編制

職位 日班 夜班 工作時(shí)間

物業(yè)主管(1)1 —— 0800-1700

物業(yè)管理員(5)2 3 0800-2000(日)

2000-0800(夜)

維修保養(yǎng)員(1)1 0700-1700(日)

停車(chē)場(chǎng)管理員(1)1 0800-2000(日)(1)管理運(yùn)作進(jìn)程

①業(yè)主與**物業(yè)管理公司

物業(yè)管理的運(yùn)作由業(yè)主委任**物業(yè)管理公司指定管理經(jīng)理人，負(fù)責(zé)本物業(yè)的一切物業(yè)管理事宜，本行則直接向業(yè)主負(fù)責(zé)并需定期或每月提交管理報(bào)告和物業(yè)財(cái)務(wù)資料。

②**物業(yè)管理公司與駐物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)主管／其他管理人員

本公司在被委任為管理經(jīng)理人后，將委派資深物業(yè)經(jīng)理進(jìn)駐大廈統(tǒng)籌及處理日常管理事宜。而其他管理人員也將配合大廈運(yùn)作需要設(shè)置適當(dāng)人員。本公司總公司物業(yè)管理部專(zhuān)責(zé)人員將會(huì)同駐物業(yè)主管定期與業(yè)主溝通及檢討有關(guān)各項(xiàng)管理運(yùn)作事務(wù)。

②**物業(yè)管理公司與基層管理員工

各基層管理員工將依據(jù)其資歷及經(jīng)驗(yàn)在物業(yè)正式營(yíng)運(yùn)前接受調(diào)配及訓(xùn)練，該級(jí)別的管理員工將著重選擇有實(shí)質(zhì)經(jīng)驗(yàn)的管理人員，務(wù)求能配合日常管理事務(wù)運(yùn)作。本公司將負(fù)責(zé)督導(dǎo)及培訓(xùn)各管理員工的專(zhuān)業(yè)管理知識(shí)，使其能在理論中實(shí)踐實(shí)質(zhì)管理工作。(2)管理員工的工作細(xì)則

①物業(yè)主管

●技其職權(quán)所屬，緊密監(jiān)管其轄下各員工的日常工作；

●編制員工輪值表，作出精細(xì)安排，需要時(shí)調(diào)派適量員工當(dāng)值，避免出現(xiàn)人手不足，或冗員過(guò)多的情況；

●每日呈交工作報(bào)告給公司物業(yè)管理部；

●主持每周工作會(huì)議，檢討工作表現(xiàn)，并籍此溝通各階層工作人員；

●巡檢其職責(zé)范圍內(nèi)的運(yùn)作，以確保完成下列各項(xiàng)工作：

v清潔情況滿(mǎn)意

v保安系統(tǒng)操作正常

V排水系統(tǒng)正常

V空調(diào)供應(yīng)正常

V園藝擺設(shè)滿(mǎn)意

v走火通路無(wú)障礙物阻塞

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V后備系統(tǒng)正常

●第一時(shí)間處理投訴，并確保事件已圓滿(mǎn)解決為止；

●協(xié)助安排物業(yè)管理部負(fù)責(zé)人員探訪廣場(chǎng)承租戶(hù)；

●遇有事件發(fā)生時(shí)，第一時(shí)間趕赴現(xiàn)場(chǎng)，指揮員工并控制場(chǎng)面；

●熟悉所有緊急情況處理步驟，臺(tái)風(fēng)預(yù)防措施、放火設(shè)施、緊急出路位置等。

②物業(yè)管理員

●按工作指示駐守崗位或巡視指定的保安路線；

●隨時(shí)保持最佳工作狀態(tài)，處理意外時(shí)必須保持鎮(zhèn)定；

●絕對(duì)服從合理的工作指示：

●駐守崗位、巡視或監(jiān)察物業(yè)范圍，如發(fā)現(xiàn)任有可疑之處，立即按工作指示處理，并通知值勤主管；

●盡量避免使用武力，有需要時(shí)應(yīng)召喚其他值勤人士支援；

●下班時(shí)如接班同事因任何理由未能準(zhǔn)時(shí)到達(dá)，不可離開(kāi)崗位，并通知主管代安排接班。

②維修保養(yǎng)員

●按照主管指示執(zhí)行修繕程序或其他應(yīng)急職務(wù)；

●負(fù)責(zé)廣場(chǎng)內(nèi)一切維修工程，如經(jīng)由上級(jí)認(rèn)定要由指定承包商保養(yǎng)的例外：

●維修工程進(jìn)行時(shí)，應(yīng)盡量避免對(duì)用戶(hù)造成不便；

●倘若工程進(jìn)行時(shí)，涉及停電、停水、?？照{(diào)時(shí)，需由上級(jí)決定，并發(fā)出書(shū)面通告預(yù)先通知；

●每日做好并提交工作記錄以及各修繕紀(jì)錄：

●領(lǐng)取工具時(shí)應(yīng)填寫(xiě)申請(qǐng)表，及妥為使用，完工后應(yīng)立即交回并及時(shí)記錄；

●進(jìn)行任何工作時(shí)，應(yīng)以保證安全為原則：

●按時(shí)檢查緊急系統(tǒng)，如抽水機(jī)、后備電力系統(tǒng)等。

④停車(chē)場(chǎng)管理員

●控制停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)及有關(guān)設(shè)施；

●記錄日常進(jìn)出大樓車(chē)輛資料及協(xié)調(diào)貨運(yùn)車(chē)輛上啟運(yùn)裝卸貨物工作；

●上／下班時(shí)協(xié)助疏導(dǎo)通道車(chē)輛流量：

●停車(chē)場(chǎng)內(nèi)如發(fā)生意外，應(yīng)知悉處理步驟；

●如發(fā)現(xiàn)有可疑人士在停車(chē)場(chǎng)內(nèi)徘徊時(shí)，應(yīng)立即呼喚其他管理員工到場(chǎng)協(xié)助；

●對(duì)停車(chē)場(chǎng)停放的車(chē)輛，如有警號(hào)長(zhǎng)鳴時(shí)，應(yīng)立即前往查看，并于事后記錄一切，包括誤鳴在內(nèi)；

●未經(jīng)主管同意，切勿代客停車(chē)；

●工作時(shí)必須穿上反光背心制服，以確保安全。

⑤清潔員工／承包商

●打掃及清潔所有公共地方，包括公共走廊、樓梯、電梯大堂、管理處、洗手間及天臺(tái)等；

●清洗所有公共設(shè)施設(shè)備及裝置，包括電梯、電扶梯、各類(lèi)喉管、木器、金屬品、窗戶(hù)、玻璃門(mén)、滅火器、照明設(shè)備、垃圾設(shè)備及煙灰缸等；

●所有公共地板打蠟；

●將廢棄的用品收集及處置妥當(dāng)：

●清潔及清除排水系統(tǒng)，以防堵塞：

●按照大樓經(jīng)理／主管／組長(zhǎng)的指示執(zhí)行其他清潔職務(wù)或特別服務(wù)；

●所有在高空外墻工作之清潔員，必須配帶安全設(shè)備，違者一律處以紀(jì)律處分：

●所有清潔工具、用品，均為大樓財(cái)物，如有不正當(dāng)使用者，可能被視為盜竊論，外包廠商工具器材例外。

3、保安服務(wù)

●聘請(qǐng)適合員工并輔以專(zhuān)業(yè)訓(xùn)練，依本公司以往經(jīng)驗(yàn)，直接聘任管理售貨員可免卻因外包承包商產(chǎn)生的管理問(wèn)題，如員工流動(dòng)性，缺乏歸屬感及對(duì)大樓的認(rèn)知等。

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●本行將配合業(yè)主代表意見(jiàn)，擬定保安人員崗位，設(shè)立特定并適合**物業(yè)的保安制度及編制各相關(guān)巡邏路線圖表等。

●為確保**物業(yè)的保安服務(wù)能達(dá)到預(yù)定的效果，本公司將定期與業(yè)主代表舉行會(huì)議商討大樓保安問(wèn)題。

●在大樓正式營(yíng)運(yùn)前，本公司將依據(jù)業(yè)主的特定要求制定一套能符合大樓需要的保安計(jì)劃草本供業(yè)主批核及確認(rèn)。4．清潔服務(wù)

●本公司將擬定大樓清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，如建材的類(lèi)別、位置、清潔次數(shù)及所需員工等；

●公司還將擬定清潔服務(wù)條款，以便進(jìn)行招標(biāo)所承包的清潔及垃圾清運(yùn)服務(wù)；本公司憑借以往經(jīng)驗(yàn)及曾經(jīng)處理的大樓，定必能獲得具有競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格的清潔服務(wù)合約，使業(yè)主能以合理費(fèi)用而達(dá)成理想成效。

●本公司將備有適當(dāng)報(bào)表監(jiān)督清潔承包商日常運(yùn)作，如查核清潔員工資歷，監(jiān)察清潔服務(wù)品質(zhì)等。本公司將設(shè)有罰則以規(guī)眼廠商的服務(wù)人數(shù)及清潔品質(zhì)，罰則記錄將定期審核以確定清潔費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。

●本公司建議租用戶(hù)的單位內(nèi)清潔委任相同的承包商處理，從而減少大樓內(nèi)保安及管理運(yùn)作問(wèn)題。由同一廠商承包大樓清潔服務(wù)還可節(jié)省大樓營(yíng)運(yùn)支出，使公共地方的清潔費(fèi)用更有競(jìng)爭(zhēng)能力。本公司將協(xié)助擬定租用戶(hù)內(nèi)的清潔服務(wù)細(xì)則及條款以期達(dá)到統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

5．維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)

●本公司將全權(quán)負(fù)責(zé)大樓內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作及保養(yǎng)服務(wù)。各駐大樓技工：將在高級(jí)技師督導(dǎo)下處理各項(xiàng)操作、維護(hù)及定期保養(yǎng)工序。

●本公司將編制短期及長(zhǎng)期修繕計(jì)劃，建立機(jī)電維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)及品質(zhì)定位，并備有各類(lèi)保養(yǎng)報(bào)表以達(dá)到特定效果：

●選擇適合的保養(yǎng)承包商處理定期及大型維修保養(yǎng)計(jì)劃，該項(xiàng)計(jì)劃將由本公司準(zhǔn)備工程細(xì)則并通過(guò)核查程序，由業(yè)主核準(zhǔn)后選定合適廠商。

●本公司將在被委任為物業(yè)管理代理后，為大樓制定一套五年的長(zhǎng)期修繕計(jì)劃書(shū)，并由業(yè)主審核后開(kāi)始施行。

6．財(cái)務(wù)管理

1)大樓管理預(yù)算案

●管理預(yù)算案主要針對(duì)大樓日常運(yùn)作支出，作出評(píng)估并制定。經(jīng)業(yè)主核準(zhǔn)后，本公司將預(yù)算案作為大樓財(cái)務(wù)預(yù)算管理基準(zhǔn)，由業(yè)主授權(quán)全責(zé)處理；

●依據(jù)預(yù)算案，本公司將建議管理處制訂空調(diào)費(fèi)及保證金金額。

2)處理支出帳目

●所有大樓內(nèi)的管理運(yùn)作帳目將由駐大樓經(jīng)理審核后交由總公司作最后核準(zhǔn)，一切支出項(xiàng)目將依據(jù)先前通過(guò)的大樓管理預(yù)算案所訂定的預(yù)估費(fèi)用予以批核。

3)收支損益表

●本公司將每月提交大樓收支損益報(bào)告于業(yè)主批核，報(bào)告內(nèi)容包括大樓所有支出明細(xì)項(xiàng)目及預(yù)估支出，并提供管理費(fèi)收支帳目與應(yīng)收帳款相對(duì)照，以供業(yè)主了解大樓財(cái)務(wù)狀況；

●大樓收支損益帳寄每年由認(rèn)可會(huì)計(jì)師稽核并存檔作記錄。

4)管理帳戶(hù)

●本公司將在業(yè)主指定的銀行開(kāi)設(shè)大樓管理帳戶(hù)，以備業(yè)主審核各項(xiàng)開(kāi)支；

●除有支出需要外，所有大樓管理金額將存放于專(zhuān)有帳戶(hù)，管理金額所獲得的利息將歸入大樓管理帳戶(hù)，并特定專(zhuān)供使用于大樓的管理營(yíng)運(yùn)：

●本公司每日將提供管理帳戶(hù)的銀行收支記錄及結(jié)存給業(yè)主以審核。

5)代收租金及管理費(fèi)

●本公司將每月代業(yè)主發(fā)出租金通知單給承租戶(hù)，所有收到的租金將立即存入業(yè)主指定銀行帳戶(hù)，并按時(shí)提交書(shū)面報(bào)告有關(guān)租金資料，同時(shí)本公司還將向欠租的租戶(hù)發(fā)出催收通知書(shū)，以確保業(yè)主能依期收到租金款項(xiàng)；

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●除發(fā)出租金通知單外，本公司還將于每月發(fā)出管理費(fèi)通知單給各承租戶(hù)，并將所有收到的費(fèi)用存入前述管理帳戶(hù)，并依據(jù)預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)將其用于大樓管理營(yíng)運(yùn)。

7．租務(wù)管理

●為保障業(yè)主權(quán)益，本公司在被為委任為物業(yè)管理經(jīng)理人后，除前述協(xié)助業(yè)主訂定的租約條款及細(xì)則外，還將在租用戶(hù)租約期內(nèi)，向他們提供有關(guān)執(zhí)行租約條文的服務(wù)；

●在租約有效期內(nèi)，確保租戶(hù)遵從租約上所定理的條款，并作定期查核工作；

●如租戶(hù)有欠租或不履行租務(wù)契約條款的行為時(shí)，迅速報(bào)告業(yè)主以便盡快采取適當(dāng)行動(dòng)，以保障業(yè)主權(quán)益：

●在原租戶(hù)租約期滿(mǎn)前，代表業(yè)主與租戶(hù)洽談并訂定新租約，提供市場(chǎng)的現(xiàn)值租金水平與業(yè)主參考及批核；

●當(dāng)租戶(hù)租約期滿(mǎn)后，本公司將代表業(yè)主收回有關(guān)單位，并建議進(jìn)行適當(dāng)修葺，使之能盡快租出。

8。停車(chē)場(chǎng)管理

●訂定停車(chē)場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)策略，如出租營(yíng)運(yùn)安排及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；

●規(guī)劃停車(chē)場(chǎng)的日常管理程序，制定停車(chē)場(chǎng)守則及車(chē)輛進(jìn)出動(dòng)線流程。

9．處理租戶(hù)投訴

●駐大樓管理處將記錄所有租用戶(hù)的建議或投訴，并在最短時(shí)間內(nèi)處理；

●本公司物業(yè)管理部主管級(jí)人員將連同駐物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)主管定期友善拜訪各承租戶(hù)，做適當(dāng)溝通：

●將所有租戶(hù)的建議及投訴記錄提供給以備業(yè)主查核及檢討。

10．園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置

●安排大樓園藝保養(yǎng)員工及園藝保養(yǎng)承包商處理日常園藝景觀的維護(hù)工作，并挑選廠商供應(yīng)適時(shí)的盆栽以改善大樓環(huán)境；

●在特定節(jié)日，如中秋節(jié)、春節(jié)等期間安排大樓布置，所有計(jì)劃將在經(jīng)業(yè)主核準(zhǔn)后方才施行。

11．公共關(guān)系

●定期與大樓各業(yè)戶(hù)溝通并搜集意見(jiàn)，維持雙方友好關(guān)系，促使大廈管理運(yùn)作更暢順；

●與區(qū)內(nèi)政府機(jī)關(guān)及有關(guān)團(tuán)體保持聯(lián)絡(luò)，遏有特別時(shí)間或狀況時(shí)能即時(shí)發(fā)揮作用。

12．租戶(hù)聯(lián)系及管理報(bào)告

●大樓管理處將定期發(fā)出通告，報(bào)導(dǎo)有關(guān)部門(mén)大樓內(nèi)咨訊及其他事項(xiàng)，并將最新或經(jīng)修改的管理規(guī)章告知租戶(hù)；

●本公司物業(yè)管理部主管將定期拜訪主要用戶(hù)，以收集有關(guān)改善管理運(yùn)作的意見(jiàn)及建議；

●本公司將于每月與業(yè)主舉行例會(huì)檢討及報(bào)告管理進(jìn)度，另有需要時(shí)還可舉行特別會(huì)議，商討其他有關(guān)管理問(wèn)題；

●本公司將每月提交詳盡的管理報(bào)告與業(yè)主審核，內(nèi)容將包括大樓人力資源狀況、租用戶(hù)的投訴、租約將期滿(mǎn)的租用戶(hù)名單，大樓維修事項(xiàng)、管理費(fèi)用及租金收支表等。服務(wù)形式及費(fèi)用

一、服務(wù)形式

(一)、顧問(wèn)服務(wù)

本公司將在被委任為物業(yè)管理顧問(wèn)期間，定期與業(yè)主、建筑師、承建商及各有關(guān)單位舉行會(huì)議，報(bào)告工作進(jìn)度及檢討有關(guān)問(wèn)題并提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。本公司建議服務(wù)期限由公司被委任開(kāi)始至樓宇使用執(zhí)照發(fā)放為止。

(二)、實(shí)質(zhì)管理服務(wù)

本公司在樓宇使用執(zhí)照發(fā)放后開(kāi)始進(jìn)行實(shí)質(zhì)管理服務(wù)并直接與業(yè)主負(fù)責(zé)，派出管理人員進(jìn)駐大樓提供建議書(shū)所確定的服務(wù)，并定期與業(yè)主舉行會(huì)議，提交管理運(yùn)作報(bào)告。本公司建議服務(wù)期限自樓宇發(fā)放使用執(zhí)照開(kāi)始，為期二年，開(kāi)始二年合約完結(jié)則自動(dòng)續(xù)約或變動(dòng)方以三個(gè)月通知期終止合約。

二、服務(wù)費(fèi)用

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(一)、管理顧問(wèn)服務(wù)

為確立業(yè)主對(duì)本公司專(zhuān)業(yè)服務(wù)的信心，此階段服務(wù)本公司將不收取顧問(wèn)費(fèi)用。本公司確信該項(xiàng)費(fèi)用對(duì)整項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃的物業(yè)管理有積極的作用及幫助。

(二)、物業(yè)管理服務(wù)

依據(jù)建議書(shū)所提供的全面物業(yè)管理服務(wù)，(包括大樓管理、保安管理、財(cái)務(wù)管理、維護(hù)管理等項(xiàng)目)自發(fā)出入伙紙委任期開(kāi)始，公司將于每月在管理帳戶(hù)內(nèi)收取人民幣一萬(wàn)二千元整作為服務(wù)費(fèi)，每十二個(gè)月再行檢討費(fèi)用。

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第五篇：物業(yè)管理方案

物業(yè)管理方案

物業(yè)管理方案書(shū)寫(xiě)要求：

1、管理服務(wù)理念和目標(biāo)

結(jié)合本項(xiàng)目的規(guī)劃布局、建筑風(fēng)格、智能化硬件設(shè)施配置及本物業(yè)使用性質(zhì)特點(diǎn)，提出物業(yè)管理服務(wù)定位、目標(biāo)。

2、項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度

編制項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)、工作職能組織運(yùn)行圖，闡述項(xiàng)目經(jīng)理（小區(qū)經(jīng)理）的管理職責(zé)、內(nèi)部管理的職責(zé)分工、日常管理制度和考核辦法目錄。

3、管理服務(wù)人員配置

根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目?jī)?nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和本項(xiàng)目實(shí)際情況擬配置各崗位人員的具體情況。

4、對(duì)本項(xiàng)目前期介入工作方案。

（1）前期物業(yè)管理工作計(jì)劃方案和各項(xiàng)工作流程；（2）提出可行的前期介入服務(wù)方案。（3）物業(yè)承接驗(yàn)收方案；（4）前期介入實(shí)施方案。

5、根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)制定的物業(yè)管理服務(wù)方案；（1）對(duì)物業(yè)共用部位、業(yè)主或使用人自用部位提供維修服務(wù)的方案；

（2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修方案；（3）業(yè)主、使用人裝飾裝修室內(nèi)的服務(wù)方案；

（4）住宅外墻或建筑物發(fā)生危險(xiǎn)，影響他人安全時(shí)的工作預(yù)案；（5）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境清潔保潔方案；

（6）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護(hù)方案和崗位責(zé)任描述；（7）綠化和園林建筑附屬設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)方案；（8）公共、公建物業(yè)及物業(yè)服務(wù)行為公開(kāi)方案；（9）其他專(zhuān)項(xiàng)方案；

6、物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施

（1）業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、斷氣的應(yīng)急措施；（2）業(yè)主與使用人自用部位排水設(shè)施阻塞的應(yīng)急措施；（3）雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應(yīng)急措施；（4）電梯故障的應(yīng)急措施；（5）消防應(yīng)急措施；

（6）發(fā)生火災(zāi)的應(yīng)急預(yù)案；（7）發(fā)生公共事件的應(yīng)急預(yù)案。

7、豐富社區(qū)文化，加強(qiáng)業(yè)主相互溝通的具體措施。

8、前期物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)費(fèi)預(yù)算方案。

（1）按照本項(xiàng)目的物業(yè)使用性質(zhì)、特點(diǎn)所擬定收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，分項(xiàng)計(jì)算出混合式住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支預(yù)案，以及各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用支出計(jì)劃與數(shù)額預(yù)算方案；

（2）前期物業(yè)管理每一階段的收入、支出項(xiàng)目測(cè)算及各種風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)；

（3）針對(duì)物業(yè)項(xiàng)目列出盈虧情況；（4）項(xiàng)目增收節(jié)支措施

9、智能化設(shè)施的管理與維修方案。

10、施工噪聲控制等與業(yè)主生活密切相關(guān)事項(xiàng)的應(yīng)對(duì)預(yù)案。

11、提供《臨時(shí)管理規(guī)約》（《管理規(guī)約》）的建議稿。

12、；

13、。