第一篇：工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理方案

工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理方案

一：園區(qū)簡介

金沙縣工業(yè)園區(qū)位于金沙縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)，園區(qū)內(nèi)擁有綜合辦公樓、廠房、宿舍、食堂等現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)；工業(yè)園以裝備制造業(yè)、食品加工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為龍頭，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為依托，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)體系。

二：園區(qū)物業(yè)管理

針對工業(yè)園的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，占地面積龐大的特點，我公司對園區(qū)的物業(yè)管理工作非常重視，我公司將組建完善的物業(yè)管理團隊進行物業(yè)管理，與相關(guān)單位及時發(fā)現(xiàn)和整改存在的問題，減少物業(yè)今后運行管理帶來的影響，為后期物業(yè)管理打下基礎(chǔ)；提升園區(qū)的整體形象，更好的帶動園區(qū)的招商引資。我公司經(jīng)觀摩園區(qū)后，為樹立好園區(qū)的專業(yè)化物業(yè)管理，我們確定了在管理上的五個重點及五大措施。五個重點：

1：樹立工業(yè)園物業(yè)整體形象

通過環(huán)境形象，工業(yè)園區(qū)形象控制，公共設(shè)備和設(shè)施管理，治安和交通控制，管理服務(wù)人員行為規(guī)范等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造工業(yè)園區(qū)開放、高效、規(guī)范的整體形象。

2：確保因管理原因造成的治安消防事件

從治安、消防狀況的好壞是衡量物業(yè)管理績效的關(guān)鍵.通過技防，人防，物防的有效結(jié)合，可以確保該園區(qū)因物業(yè)管理原因而造成的治安，消防事件發(fā)生。

3：維護好園區(qū)的環(huán)境

工業(yè)園區(qū)是對外的窗口，在環(huán)境管理方面，衛(wèi)生管理是重點，本工業(yè)園區(qū)的衛(wèi)生涉及到道路，廠房，宿舍，辦公區(qū)等公共區(qū)域，以及外墻，只有通過專業(yè)的管理和不懈的努力，才能從根本上展現(xiàn)項目的良好面貌，同時園區(qū)內(nèi)的綠化的養(yǎng)護要達到茂盛，常綠，無死苗，無雜物，輔助性的展現(xiàn)項目的良好形象 4：設(shè)施及設(shè)備的管理

園區(qū)的設(shè)施設(shè)備在管理中，重點是強調(diào)專業(yè)管理及維護，使其使用壽命增長，從而達到保值增值的目的。

5：樹立公司自身良好形象

我們將從自身人員形象上下功夫，狠抓威武文明及職業(yè)化的特色管理，文明執(zhí)勤，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從根本上樹立良好形象，給到工業(yè)園的人留下良好印象。、五大措施：

1：根據(jù)園區(qū)情況，在治安管理上充分強調(diào)人的因素，所有保安員由管理處統(tǒng)一指揮調(diào)度，強調(diào)多重結(jié)合，即流動崗與固定崗相結(jié)合，全面防范與重點防范相結(jié)合，保安管理與其它人員相結(jié)合，白天外松內(nèi)緊與夜晚嚴密相結(jié)合，小圍合與大圍合相結(jié)合.在物防上加強對物品進出管理，提高防范能力等。.2：精心養(yǎng)護園林綠化，實施垃圾分流，加強環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè).針對該項目的現(xiàn)狀要求，我們將設(shè)置環(huán)境管理部(保潔，綠化)，養(yǎng)護園區(qū)內(nèi)園林綠化和管理好區(qū)域衛(wèi)生，以保障工業(yè)園區(qū)環(huán)境優(yōu)美，干凈整潔.加強和引導環(huán)保意識的教育，使每位到工業(yè)園區(qū)的人員都自覺愛護區(qū)內(nèi)環(huán)境。

3：保證車輛有序停放.為防止車輛亂停放現(xiàn)象，我們將對使用人進行引導培訓與現(xiàn)場溫馨管理，提示相結(jié)合，達到整齊，規(guī)范停車和秩序井然的目的.4：實行大圍整體管理與小圍局部管理相結(jié)合的管理方法.這種方法體現(xiàn)在人員安排，治安，消防，衛(wèi)生設(shè)施，設(shè)備管理等各方面.我們以管理處為指揮機構(gòu)統(tǒng)一集中管理，同時每塊區(qū)域設(shè)管理員負責各自具體業(yè)務(wù)。

5：我們在管理服務(wù)中將24小時值班巡邏的服務(wù)機制，確保該園區(qū)因物業(yè)管理原因而造成的治安，消防事件發(fā)生。

三：物業(yè)管理人員部門和具體管理實施方案

管理人員的工作職責及具體管理內(nèi)容 物管經(jīng)理：

1.負責物業(yè)服務(wù)中心的全面工作。

2.根據(jù)物業(yè)管理委托合同和有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、政策，組織員工向物業(yè)區(qū)域提供公共秩序、保潔、綠化養(yǎng)護、房屋及設(shè)備設(shè)施運行維護保養(yǎng)等服務(wù)。

3.擬定年度工作（含財務(wù)預(yù)算）計劃，執(zhí)行公司各項管理制度，控制管理成本，對物業(yè)區(qū)域的經(jīng)營管理狀況負責。

4.負責制定健全所屬部門的各類規(guī)章制度和防范措施，指導物業(yè)服務(wù)中心處置公共突發(fā)事件的組織指揮和各種處置方法的擬制、演練。

5.對物業(yè)服務(wù)中心發(fā)生的各類安全事故和隱患要認真核實、區(qū)分責任，提出處理建議。

6.指導檢查物業(yè)服務(wù)中心的清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化、美化工作，建立和完善行之有效的清潔、綠化量化管理運作流程。

7.負責與當?shù)卣嚓P(guān)部門、社區(qū)居委會、保持溝通，確保與其有良好的公共關(guān)系；

8.每周組織一次工作例會，每月組織一次全體員工大會，通過會議貫徹公司的經(jīng)營思想和質(zhì)量方針，落實各項工作，及時協(xié)調(diào)各部門的工作關(guān)系，對員工進行培訓和教育，促進服務(wù)質(zhì)量的提高； 9.每月要完整的對所管理的物業(yè)進行一次巡視，以便全面檢查服務(wù)工作質(zhì)量情況；對物業(yè)服務(wù)中心的安全責任； 10.負責對主管以上管理者的業(yè)務(wù)培訓指導和績效考核。

環(huán)境主管：

1.執(zhí)行公司規(guī)章制度工作程序，保質(zhì)保量，按時完成工作任務(wù)。2.負責本部門公司質(zhì)量制度的貫徹和落實。3.落實各項清潔衛(wèi)生，綠化工作，確保內(nèi)外、公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。

4.負責保潔用品的領(lǐng)用、發(fā)放及采購計劃的編制。5.負責對部門員工業(yè)務(wù)知識培訓和工作考核。

6.負責制定保潔、綠化的工作計劃，及時計劃落實負責。7.負責協(xié)調(diào)與衛(wèi)生、城管、綠化等管理部門的聯(lián)系。8.負責做好衛(wèi)生防疫工作，定期噴灑藥物，勤除“四害”。9.負責落實投訴處理事項和各項有償、無償便民服務(wù)事宜。10.完成管理處安排的其它任務(wù)。

安保主管

1負責制定管理處的治安、消防年度、季度工作計劃,做好保安隊年度預(yù)算報告。

2.負責維持秩序,預(yù)防和查處治安事故,協(xié)助、配合國家公安部門偵破有關(guān)治安和違法犯罪案件。

3.妥善處理有關(guān)安全方面的各種投訴。努力改造良好的治安環(huán)境, 4.開展以“四防”(防火、防盜、防破壞、防治安災(zāi)害事故)為中心的安全教育和法制教育,定期檢查“四防”設(shè)施,增強全員的安全意識和法制觀念。

5.主動督促檢查各重點部位的工作;協(xié)調(diào)各崗位工作確保重點部位的安全。

6.負責制定夜間安全值勤、巡邏程序和要求,組織夜勤干部、員工逐項落實。確保夜間財產(chǎn)、人身安全。

7.負責完善、制定晝間、夜間各類鑰匙的管理規(guī)定,定期檢查執(zhí)行情況,發(fā)現(xiàn)問題,及時糾正和報告。

8.負責制定保安監(jiān)控的管理規(guī)定和操作程序,確保監(jiān)控范圍內(nèi)的防火、防盜安全。

9.適時完善、健全安全應(yīng)急措施,并負責督促屬下嚴格執(zhí)行和演練落實。

10.定期檢查各項保安措施,并做好記錄,確保消防設(shè)備、設(shè)施完好,以備查考。

11.及時督促檢查各部門對“誰主管,誰負責”責任制的執(zhí)行情況,并協(xié)助各級責任人做到管好自己的人,看好自己的門,辦好自己的事,確保安全工作落實。

12.組織好本部門的分工協(xié)作,每日召開部門當值保安干部、領(lǐng)班例會。

13.負責對保安隊員工的培訓、考核、評估工作以及聘免和推薦。14.做好本部門員工的思想工作,關(guān)心員工生活,提高業(yè)務(wù)水平。16.完成上級交辦的其他任務(wù)

物業(yè)各部門人員及崗位工作職責

環(huán)境部：（保潔區(qū)域不包括廠房、宿舍、食堂）

綠化人員3人

嚴格按照相關(guān)規(guī)范，制定修剪、施肥、除草、澆水、排澇、殺蟲計劃，以無枯死、無黃葉、無病蟲害為指導思想，確保園區(qū)綠化的觀賞性。

保潔人員12人（分三個崗位：園區(qū)內(nèi)4人、園區(qū)外2人、辦公樓6人）：

每日清掃區(qū)域內(nèi)垃圾并維護好區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生，垃圾統(tǒng)一收集在垃圾堆放點，公共設(shè)施每日擦拭保持整潔，辦公樓內(nèi)地板隨時保持光亮，干凈。

安保部

安保人員21人（分3個崗位：值守門衛(wèi)6人、停車場6人、巡邏9人，三班倒制。安保區(qū)域不包括廠房、宿舍、食堂）：

在指定的崗位執(zhí)勤，按規(guī)定的時間、地點、任務(wù)完成上級交辦的治安保衛(wèi)任務(wù)；負責做好防火、防盜、防破壞、防自然災(zāi)害事故等工作，保障責任區(qū)的安全；對出入大門的人、貨物進行證件檢查，其中貨物出門需出門條，防止未經(jīng)允許的人員、車輛、物資進出責任區(qū)，維護責任區(qū)內(nèi)的人身財產(chǎn)安全；負責檢查進出車輛有無攜帶違禁物品、疏通交通道路、盤查可疑人員和物品。負責維護大門口的進出秩序和本區(qū)域的社會秩序，禁止小商小販在門前及大門兩側(cè)擺攤設(shè)點；隨時掌握出入大門的車輛及人員情況，發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)及時查詢或報告，小商小販、無成人帶領(lǐng)的小孩、精神不正常的人以及在大門處逗留、玩耍的人，應(yīng)禮貌地設(shè)法加以勸離；發(fā)生糾紛和一般性治安問題時，應(yīng)依法及時處理并報告主管，同時及時疏散圍觀群眾，恢復(fù)正常秩序；負責執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施安全，及時發(fā)現(xiàn)和制止不良行為，對造成影響、損失的當事者，應(yīng)及時報管理處查處。

巡邏崗負責巡邏范圍內(nèi)各類事故的檢查（含防火、防盜、防治安案件等），以及各種設(shè)施、設(shè)備的檢查、登記。負責對樓區(qū)和周邊公路進行巡邏檢查，及時發(fā)現(xiàn)解決或報告檢查中發(fā)現(xiàn)的不安全因素，以消除隱患，保障安全；勸離夜間無故滯留在巡邏區(qū)內(nèi)的人員，及時控制巡邏發(fā)現(xiàn)的可疑人員，并視情況報告值班人員，根據(jù)指令做好查控工作，預(yù)防各類案件的發(fā)生；仔細巡查易發(fā)生問題的地方，及時制止和勸阻不符合安全的情況，避免發(fā)生意外事件；按規(guī)定程序處置突發(fā)事件；在巡邏中如發(fā)現(xiàn)漏水漏電，或聞到異味，或聽到可疑聲響，或發(fā)現(xiàn)可疑人員及物品應(yīng)立即做安全處理并及時報告；協(xié)助其他崗位人員處理疑難事件；按規(guī)定填寫巡邏記錄，同時作好定時巡更踩點工作。

保證車輛有序停放.防止車輛亂停放現(xiàn)象，對車輛人進行引導與現(xiàn)場溫馨指示、提示相結(jié)合，達到整齊，規(guī)范停車和秩序井然。

維修部（2人，服務(wù)區(qū)域不包括廠房、宿舍、食堂）

負責園區(qū)物業(yè)和配套設(shè)施設(shè)備及場地的日常維修，保養(yǎng)，巡視，檢查等工作。

辦公室（2人，文員、會計）

做好辦公室檔案收集、整理工作。做好公司費用支出、流水帳登記，并做統(tǒng)計及收納、保管。管理好員工人事檔案材料, 建立、完善員工人事檔案的管理，統(tǒng)計每月考勤并交財務(wù)做帳，留底。管理辦公各種財產(chǎn),合理使用并提高財產(chǎn)的使用效率等其他臨時工作.四：費用預(yù)算（見附表）

金沙縣宜居之家偉業(yè)管理有限責任公司

第二篇：蘇州工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理方案

蘇州工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理方案

一、首 語 非常感謝 給我司制定物業(yè)管理方案的機會，我司將全心投入，爭取這次和貴方合作的機遇，充分展示我司新生的實力，為貴司提供值得信賴的物業(yè)管理服務(wù)。在管理方案中，我司根據(jù)在物業(yè)管理方面的經(jīng)驗并集合本項目的具體特點和要求，為貴司提供一種操作性強、服務(wù)質(zhì)量高、有針對性的貨真價實的專業(yè)服務(wù)。本計劃書僅針對物業(yè)服務(wù)項目提出管理思路，它將作為我司對----在以后物業(yè)管理工作中執(zhí)行依據(jù)；如果接管后，我司還會根據(jù)貴單位具體情況制定一套完善的物業(yè)管理作業(yè)指導書。蘇州工業(yè)園區(qū)恒順企業(yè)服務(wù)有限公司是經(jīng)國家職能部門批準的合法企業(yè)。公司主要經(jīng)營：保安、保潔、綠化、工程維修等服務(wù)。公司內(nèi)部下轄管理部（財務(wù)、人事、總務(wù)、采購）、市場部（公關(guān)、客服質(zhì)檢、培訓）、保安部、清潔部、綠化工程維修部。目前公司承接了蘇州市海關(guān)公寓、蘇州消防支隊修理廠、寶旺坊服飾、世真鑄造、蘇州仁和汽車有限公司、均誠機械制造有限公司、魁北克金屬粉沫有限公司、天香服飾有限公司、三肽藥業(yè)、可隆化工、常誠膠合、智能配電、律勝科技、大華冷熱、新都精密、博瑞達機械、加州服裝（蘇州）有限公司、庚德服飾（蘇州）有限公司、百德緣食品（蘇州）有限公司、卓宇服飾（蘇州）有限公司、永泰服飾（蘇州）有限公司、達信科技蘇州有限公司、喬治費歇爾蘇州有限公司等物業(yè)管理。南京分公司服務(wù)單位有南京化學工業(yè)園圣諾熱管有限公司，南京化工學院，圣得山莊小區(qū)，葛塘辦事處等公司內(nèi)部有從事多年各類物業(yè)專業(yè)管理人員，公司制定了一系列保安、保潔、綠化、工程維修嚴格的管理制度和計劃方案。用心做事、追求完美、讓客戶滿意是我們公司服務(wù)的宗旨。誠信為本，廉價優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓您滿意也是我公司爭創(chuàng)企業(yè)品牌奮斗的目標。自2003年我國出臺物業(yè)管理法條例，這就要求物業(yè)管理企業(yè)在目前國內(nèi)市場需求量大、競爭激烈的情形下要塑造自己的品牌，而新生的青源物業(yè)就是要在以品質(zhì)求生存、以品牌求發(fā)展的基礎(chǔ)上將現(xiàn)代化的高科技運用到物業(yè)管理的全過程，為客戶創(chuàng)造一個安全、清潔、優(yōu)良的環(huán)境。聯(lián)系電話: 57799227 *** *** 傳真: 57799227 公司地址: 南京沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)新華路391號

三、項目管理分析 是實行24小時物業(yè)服務(wù)管理，為保證物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，我司將由培訓課招取保安人員（以退役軍人為主，高中以上學歷）進行嚴格培訓 ；并對進出車輛、人員、貨物進行嚴格檢查、演練；同時要求每個保安都要學會全天候?qū)π^(qū)進行監(jiān)控，消防檢查，真正做到學有所用，以達到保證小區(qū)安全。同時將由我司客服質(zhì)檢課進行監(jiān)督檢查。物業(yè)進場后，我司結(jié)合貴小區(qū)具體要求，全面配合小區(qū)工作并制定一套符合ISO9000標準管理體系，確保本項目無消防事故、偷盜事故和其它事故發(fā)生。我們管理的目標是：將重大管理事故發(fā)生率為0;將一般管理事故發(fā)生率0.1%以下;讓客戶滿意率97%。

四、物業(yè)管理初步方案 4.1說明 本計劃書僅為今后服務(wù)的基本結(jié)構(gòu)，主要提供 項目的物業(yè)管理公共服務(wù)，包括客戶服務(wù)、安保、保潔、綠化、維修保養(yǎng)五個方面。在順利進場接管 后，我們將根據(jù)實際情況，遵照國際的質(zhì)量體系和一整套完善的各類服務(wù)的操作手冊進行進一步優(yōu)化，以便更有效的管理此項目，為客戶提供超值服務(wù)。4.2管理機構(gòu)設(shè)置及人員配置 4.2.1管理架構(gòu)蘇州工業(yè)園區(qū)恒順企業(yè)服務(wù)有限公司根據(jù)管理服務(wù)的總體設(shè)想及 小區(qū)的特點，本著“精干高效“以崗定人”的原則建立 的物業(yè)管理機構(gòu)，管理實行項目經(jīng)理負責制。設(shè)客戶服務(wù)、保安、保潔綠化和維修四個部門，共需配置 人。保安、保潔和綠化由我司區(qū)域主管進行歸口管理，各部門日常工作任務(wù)執(zhí)行由各部門隊長在項目經(jīng)理的指導下開展工作。恒順企業(yè) 住宅小區(qū) 客戶服務(wù) 保安隊 清潔綠化隊 維修班 前臺接待 大門崗 公共區(qū)域清潔 設(shè)備運行 事務(wù)管理 巡邏崗 綠化養(yǎng)護 維修保養(yǎng) 財務(wù)管理 監(jiān)控崗 住戶特約清潔服務(wù) 4.2.2各部門人員配置 4.2.3項目部 根據(jù)本項目實際情況和按照國際質(zhì)量體系標準，項目部需設(shè)項目經(jīng)理 人，管理員 人，每天正常上班，周六，周日輪流休息。4.2.3.1服務(wù)時間及人員分配 人員 時 間 周一 周二 周三 周四 周五 周六 周日經(jīng)理 08:30-18:00 1 1 1 1 1 0 1 管理員 08:00-17:00 1 1 1 1 1 1 0 夜班安排管理人員輪流值班 4.2.3.2崗位安排 崗位名稱 人數(shù) 工 作 內(nèi) 容 工作區(qū)域 備注經(jīng) 理 管理本部門員工，處理本部門日常事務(wù)，處理投訴。項目部 管 理 員 安排小區(qū)的日常物業(yè)服務(wù)的開展，監(jiān)督檢查，客戶服務(wù)。項目部 4.2.4保安隊 4.2.1概述根據(jù)本項目實際情況及嚴格按照國際質(zhì)量體系標準，項目部保安隊需設(shè)領(lǐng)班 人，名隊員，負責小區(qū)巡邏、門崗、監(jiān)控等職責。實行24小時保安運作。4.2.4.2服務(wù)時間及人員分配人員 時間 周一 周二 周三 周四 周五 周六 周日領(lǐng)班 08：00-17：00 巡邏崗 08：00-18：00 18：00-08：00 門崗保安 08：00-18：00 18：00-08：00 說明：如果在特殊情況下需要增加人員，我司將由保安部統(tǒng)一調(diào)派，以保證所有工作的順利進行。4.2.4.3 崗位安排 部門 崗位名稱 人數(shù) 工作內(nèi)容 工作區(qū)域 備注領(lǐng)班 領(lǐng)班 管理本部門員工處理本部門日常事務(wù) 各區(qū)域 門崗 保安員 人、物、車出入檢查 門崗內(nèi)外 巡邏崗 保安員 小區(qū)內(nèi)外巡邏安全檢查 各區(qū)域 4.2.5保潔綠化隊 4.2.5.1概述 根據(jù)本項目實際情況和按照國際質(zhì)量體系標準，保潔隊需設(shè)領(lǐng)班 人，保潔員 人，共計 人。4.2.5.1 服務(wù)時間及人員分配 人員 時 間 周一 周二 周三 周四 周五 周六 周日領(lǐng)班 08：00-17：00 保潔員 06：30-16：30 注：每天正常有2人工作。星期日輪休。當有重大活動需增加人員時由公司保潔部調(diào)派。4.2.5.2 崗位安排 部門 崗位名稱 人數(shù) 工作內(nèi)容 工作區(qū)域 備注保潔綠化隊 領(lǐng)班 管理本部門員工處理本部門日常事務(wù)。室內(nèi)及室外區(qū)域 保潔隊員 室外地面公共車庫、樓道、臺階樓梯、公共衛(wèi)生間、公共綠化及所有公共區(qū)域。室內(nèi)及室外區(qū)域 4.2.6 維修隊 4.2.6.1 概述根據(jù)本項目實際情況和按照國際質(zhì)量體系標準，維修隊需設(shè)領(lǐng)班 人，維修工 人，實行8小時工作制。星期六日采用輪休制。4.2.6.2 服務(wù)時間及人員分配 人員 時 間 周一 周二 周三 周四 周五 周六 周日領(lǐng)班 08：00-17：00 維修工 08：00-17：00 注：維修員休息或有重大維修任務(wù)時由工程部提供人員支持。4.2.6.3崗位安排 部門 崗位名稱 人數(shù) 工作內(nèi)容 工作區(qū)域 備注維修隊 領(lǐng)班 管理本部門員工處理本部門日常保修、日常設(shè)備巡檢、維護保養(yǎng) 項目部，各層公共區(qū)域、辦公室 維修員 完成每天的日常的工作，對公共設(shè)備每天的檢查，以及完成小區(qū)業(yè)主需要的服務(wù) 小區(qū)各區(qū)域 4.2.7 從業(yè)人員的素質(zhì)要求 部門 崗位 人數(shù) 職責 具體條件項目部 經(jīng)理 全面負責海關(guān)公寓項目部工作及與客戶聯(lián)絡(luò) 大專以上文化，物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)，3年以上物業(yè)管理經(jīng)驗協(xié)調(diào)能力強。熟悉ISO 9001質(zhì)量體系 管理員 費用結(jié)算，客戶回訪，檔案管理 高中以上文化，品德高尚，普通話標準，有星級酒店工作經(jīng)驗。維修班 維修工 處理日常報修及設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)與巡檢 四級以上技術(shù)等級，熟悉各種設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護保安隊 保安員 安全保衛(wèi)，巡邏 22周歲以上45周歲以下，高中以上學歷身高1.70-1.80CM雙眼裸視力1.2以上身體健康，反應(yīng)敏捷。有安保經(jīng)驗。清潔綠化部 清潔工 公共區(qū)域衛(wèi)生清潔，綠化保養(yǎng) 能吃苦耐勞，工作兢兢業(yè)業(yè)。4.2.8 員工培訓 詳見恒順企業(yè)員工培訓計劃表和培訓記錄。4.2.9員工日?？己?詳見恒順企業(yè)員工日?？己酥贫?。4.2.10獎懲 詳見恒順企業(yè)員工獎懲制度。4.3 崗位職責 4.3.1 項目經(jīng)理

一、主持 的日常管理工作。根據(jù) 各時期的實際狀況，提出改進和提高物業(yè)管理工作水平的意見措施。

二、對公司和業(yè)主雙方負責和匯報工作，按時向公司和業(yè)方提交工作計劃和小結(jié)，聽取業(yè)主的意見和要求，并在規(guī)定期限內(nèi)落實執(zhí)行。

三、負責召集員工每月例會，檢查工作落實情況，布置工作任務(wù)，協(xié)調(diào)員工關(guān)系，就項目物業(yè)管理執(zhí)行中的問題提出解決方案。若發(fā)生重大事件或超出崗位職責權(quán)限的應(yīng)立即向公司和業(yè)主匯報。

四、進行巡視，對設(shè)備運行保養(yǎng)、安保、保潔和綠化等方面的服務(wù)情況進行了解，每天檢查各個重點環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。

五、發(fā)生緊急事件時，立即組織相關(guān)責任人員進行處理，按應(yīng)急方案制定的措施執(zhí)行。對發(fā)生的緊急事件應(yīng)在事后組織相關(guān)責任人員總結(jié)、學習，分析原因并寫出的告向公司和業(yè)主匯報。

六、每月組織一次對機電設(shè)備、建筑物、公共設(shè)施和環(huán)境等方面的綜合性檢查，及時解決發(fā)現(xiàn)的問題，或書面通知有關(guān)員工，要求整改。

七、監(jiān)管財務(wù)各類款項的收支督促帳目日結(jié)日清，控制成本、編制預(yù)算。

八、統(tǒng)一協(xié)調(diào)各員工的工作，并檢查其工作狀況和落實情況。

九、負責對分包合同相應(yīng)條款的審核、修改，并對員工的工作情況進行監(jiān)督、檢查、評定。

十、負責參與、組織每季的物業(yè)管理質(zhì)量大檢查及配合做好質(zhì)量管理體系認定的前期有關(guān)工作。

十一、負責外部的溝通和聯(lián)系，及時處理投訴，并向當事人通報處理意見和結(jié)果。4.3.2 項目助理

一、協(xié)助經(jīng)理做好部門日常工作。

二、分管前臺服務(wù)、清潔工作及經(jīng)營場所，對小區(qū)每日實施全面檢查。

三、協(xié)助經(jīng)理做好定期回訪及對客戶投訴的處理。

四、負責短期服務(wù)公寓工作，包括：客戶接待、收費、房間檢查等。

五、對銷售部開出的物業(yè)聯(lián)系單的發(fā)放與落實，全面掌握客戶入住前的各項準備情況，確?？蛻舭雌跓o誤入住。

六、辦理外籍人員住宿登記，各類施工證的辦理及押金收取工作。

七、每周房況表統(tǒng)計及住戶檔案的及時修改。

八、鐘點工的安排，活動室的管理。

九、項目經(jīng)理交辦的其他的工作。4.3.3 客戶服務(wù)主管

一、負責制定 管理的服務(wù)標準、規(guī)范、服務(wù)人員的配置。

二、協(xié)助項目經(jīng)理全面負責對客戶服務(wù)質(zhì)量的檢查、督導、評價，發(fā)現(xiàn)不合格項及時整改。

三、負責對服務(wù)人員的技能，態(tài)度，禮儀的培訓，考核，并保存考核記錄。

四、負責前臺服務(wù)管理的質(zhì)量檢查，發(fā)現(xiàn)不合格項及時處理，督導。

五、征詢客戶建議、意見、服務(wù)信息反饋，收集整理，處理解決。

六、負責延伸服務(wù)項目的開發(fā)和延伸用收費管理。

七、完成項目經(jīng)理交辦的其他工作。4.3.4 工程維修領(lǐng)班

一、制定設(shè)備設(shè)施管理計劃，設(shè)備設(shè)施運行、修理、維保的標準、規(guī)范。

二、檢查、監(jiān)督設(shè)備、設(shè)施用管理，發(fā)現(xiàn)情況立即采取措施。

三、負責維保人員的合理配置、培訓和考核評價。

四、制定并執(zhí)行維修服務(wù)承諾制度，認真聽取各部門及客戶對維修人員的意見，并采取相應(yīng)措施解決存在的問題。

五、對設(shè)備實行三級保養(yǎng)制度，如有改造更新計劃，報經(jīng)理審核后實施。

六、按公司程序做好各類備品備件的采購管理工作，并做好相應(yīng)的報表:

七、完成項目經(jīng)理交辦的其他工作。4.3.5保安領(lǐng)班

一、負責制定各保安崗位的服務(wù)標準、規(guī)范;

二、負責消防管理、培訓、義務(wù)消防隊伍的訓練，不定期檢查消防器材，確保完好;

三、負責對保安人員的崗位培訓、考核、并做好記錄；；

四、巡視門崗、巡邏崗、監(jiān)控崗和車管崗的保安服務(wù)質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)不合格及時處理;

五、負責停車場等保安服務(wù)巡查、標志牌完整，并管理停車費收繳;

六、檢查監(jiān)控中心的設(shè)備系統(tǒng)管理、服務(wù)狀態(tài);

七、制定治安、火警應(yīng)急預(yù)案，發(fā)生應(yīng)急服務(wù)應(yīng)第一時間投入應(yīng)急服務(wù)管理;

八、完成項目經(jīng)理交辦的其他工作.4.3.6清潔綠化隊長

一、制定小區(qū)的保潔計劃、操作標準及規(guī)范，并負責實施;

二、巡視保潔區(qū)域，保持公寓環(huán)境整潔，無垃圾，無堆物，地面清潔，發(fā)現(xiàn)不合格及時處理;

三、巡視綠化養(yǎng)護區(qū)域，綠化養(yǎng)護良好，花木生長保持美觀，無雜草、無垃圾、無枯枝落葉;

四、室內(nèi)擺設(shè)優(yōu)美，使客戶滿意;

五、巡查停車場清潔，通道暢通;

六、完成項目經(jīng)理交辦的其他工作。4.4 各部門工作內(nèi)容 4.4.1 客戶服務(wù)工作詳見客戶服務(wù)工作作業(yè)指導書 4.4.2 保安工作詳見保安作業(yè)指導書 4.4.3 工程維修工作詳見工程維修作業(yè)指導書 4.4.4 保潔工作 詳見保潔作業(yè)指導書

五、管理服務(wù)內(nèi)容和標準 5.1 客戶服務(wù) 5.1.1 接待服務(wù)

一、儀表儀容端莊整潔。

二、按規(guī)定著裝，服裝整潔，頭發(fā)梳理整齊，淡妝，不留長指甲，不涂抹指甲油。

三、接聽電話，做好來電記錄。

四、為客戶提供貴重物品保險箱期寄存服務(wù)。5.1.2 問訊服務(wù)

一、接受問訊及查詢。

二、處理客戶的郵件。

三、函件、雜志收發(fā)管理。5.1.4票務(wù)服務(wù)

一、客戶至總臺或電話預(yù)定酒店及汽車、火車、飛機和其它票務(wù)。

二、經(jīng)確認后給予辦理。

三、預(yù)定成功后上門服務(wù)。5.1.5叫車、洗車服務(wù)

一、為客戶聯(lián)系預(yù)定出租車或其它用車服務(wù)。

二、代客戶到洗車場洗車。5.1.6引導服務(wù)

一、門崗保安提供引導客戶至小區(qū)單元服務(wù)。5.1.7 收費、繳費服務(wù)

一、代客戶繳水費，電費，煤氣費等各類費用。

一、在業(yè)主辦理入住手續(xù)時，為業(yè)主辦理銀行卡，物業(yè)管理費，水電費，煤氣費等各類費用業(yè)主預(yù)存，銀行按時代扣，省卻業(yè)主繳費的麻煩。5.1.8 信息服務(wù)

一、交通方面信息。

二、主要娛樂休閑，購物，體育信息。

三、旅游觀光場所信息。5.1.9 代辦服務(wù)

一、為客戶提供訂閱報刊雜志的信息。

二、根據(jù)客戶要求代訂各類報刊雜志。

三、為客戶開通有線電視，電話，寬帶，煤氣。5.1.10 商務(wù)中心服務(wù)

一、客戶可收發(fā)傳真。

二、商務(wù)中心可以為客戶提供打字，復(fù)印等服務(wù)。

三、可提供上網(wǎng)服務(wù)。5.1.11家政服務(wù) 生活篇 服務(wù)項目 說明 收費 免費 訪客的接待與引導 為住戶招待客人，同時管制陌生人進出 √ 留言服務(wù) 為不在住家內(nèi)的住戶留話及傳達 √ 掛號包裹代收代客服務(wù) 為住戶代收取郵件 √ 銀行保險事務(wù)洽談 洽請金融機構(gòu)來小區(qū)服務(wù) √ 代辦各種訂購服務(wù) 代訂國內(nèi)外機票，車票，蛋糕，鮮花 √ 衣物送洗代辦服務(wù) 聯(lián)絡(luò)合作洗衣店為住戶提供服務(wù) √ 住戶室內(nèi)裝修代辦服務(wù) 安排相關(guān)業(yè)主執(zhí)行住家各項修繕業(yè)務(wù) √ 住家清洗服務(wù) 提供清掃服務(wù) √ 垃圾清潔收集 統(tǒng)一清運住戶 √ 計程車的安排 解除住戶行的煩惱，代叫計程車來小區(qū)接送 √ 影印，傳真服務(wù) 為客戶提供影印，傳真服務(wù) √ 健康休閑篇 服務(wù)項目 說明 收費 免費 健康體操服務(wù) 定期引導住戶舒活筋骨 √ 社團活動服務(wù) 協(xié)助住戶成立社團 √ 各種休閑活動服務(wù) 為住戶提供生活情趣提升人際交流 √ 緊急事故一般處理 提供住戶緊急協(xié)助服務(wù) √ 緊急疾病送醫(yī)處理 住戶有急迫生命危險救護 √ 5.1.12社區(qū)文化服務(wù)

一、管理處將結(jié)合 的實際情況，以“健康、求知、情趣、文娛、公益”為導向，開展豐富多彩的社區(qū)文化活動，營小----小區(qū)特有的文化氛圍。

二、管理處將積極組建社區(qū)文化基層組織，適時舉辦由業(yè)主參加的節(jié)日慶典晚會，棋類比賽，卡拉OK演唱會，趣味體育比賽，少兒書畫比賽等，使住戶真正享受到生活的樂趣。5.2保安服務(wù) 5.2.1 大門崗服務(wù)

一、外來人員，車輛進出管理。

二、物品出入管理。

三、小區(qū)的安全防范。5.2.2 巡邏崗服務(wù)

一、小區(qū)公共區(qū)域安全防范管理

二、業(yè)主裝修狀況巡視管理（裝修施工，裝修時間，垃圾清運，）5.2.3監(jiān)控服務(wù)

一、24小時監(jiān)控服務(wù)。

二、異常情況及時處理。

三、小區(qū)的安全防范。5.2.4 車管服務(wù)

一、車輛停放管理。

二、機動車泊位使用管理。5.3 清潔綠化服務(wù) 5.3.1 清潔服務(wù)

一、維護公共區(qū)域清潔。

二、負責垃圾清運。

三、半年一次為商鋪提供外墻清洗服務(wù)。5.3.2 綠化服務(wù)

一、公共綠化養(yǎng)護。

二、室內(nèi)花木擺放。養(yǎng)護，更換。5.3.3住戶特約清潔服務(wù)

一、代辦家庭單位保潔服務(wù)。

二、代請清洗地毯，地板打蠟。5.4 維修服務(wù) 5.4.1 設(shè)備運行

一、設(shè)備的日常檢查。

二、設(shè)備日常與定期維護保養(yǎng)。5.4.2維修保養(yǎng)

一、公用設(shè)施的檢查。

二、公用設(shè)施的維護與修理。

三、入室維修服務(wù)。5.5 室內(nèi)維修24小時有償服務(wù)收費標準（部分）維修類別 維修項目 收費標準 維修類別 維修項目 收費標準通用維修 水、電工 20元/小時 窗、門、鎖 更換執(zhí)手 10元/只 泥工 20元/小時 更換不銹鋼半圓鎖 10元/只 木工 20元/小時 其它 更換12小時滑撐 20元/副 水曖維修 調(diào)換、修理臺盆落水 20元/只 更換14小時滑撐 25/只副 普通龍頭安裝、更換、修理 5元/只 更換滑輪 10元/只 高檔龍頭安裝、更換、修理 15元/只 更換 窗紗 20元/平方米 更換金屬軟管 5元/根 裝橡皮條 5元/米 抽水馬桶水箱修理 20元/只 更換玻璃 50元/平方米 水曖維修 角閥修理與更換 10元/只 其它 安裝窗簾 15元/扇 分戶水表更換 20元/只 掛畫、掛鏡框 5元/個 修理更換水閥 10元/只 安裝毛巾架 5元/只 熱水器安裝 30元/臺 安裝浴簾 10元/個 拆熱水器 20元/臺 更換信箱鎖 15元/把 熱水器維修 150元/臺 修理信箱鎖 10元/把 飲水器維修 20元/只 更換鐵門鎖(需電焊)30元/把 油煙機維修 50元/只 更換木門鎖 15元/把 拆抽油煙機 20元/只 修理門鎖 10元/把 安裝抽油煙機 30元/臺 更換日光燈管、燈炮 5元/次 拆空調(diào) 150元/臺 修理、更換開關(guān) 10元/個 安裝空調(diào)(分體)250元/臺 修理、更換插座 10元/個 安裝空調(diào)(窗計)150元/臺 修理、更換電話盒 10元/個 空調(diào)維修 50元/只 修理、更換電話盒 10元/個 安裝消毒機 20元/臺 更換空氣開關(guān) 15元/個 洗衣機維修 30元/臺 更換漏氣開關(guān) 15元/個 管道疏通 疏通蹲、座廁 50元/只 燈具修理 15元/個 疏通浴缸 50元/只 燈具安裝 20元/個 疏通地漏 30元/只 門鈴安裝 5元/個 疏通洗臉盆洗菜池下水 30元/只 排氣扇安裝修理 15元/個 疏通下水主管 60元/次 吊扇修理 20元/只 更換電線 6元/米 注：上述維修費用為參考標準，接管后根據(jù)實際情況作相應(yīng)調(diào)整。5.6 室內(nèi)保潔有償服務(wù)收費標準 保潔類別 收費標準 備注鐘點工服務(wù) 10元/小時 保姆服務(wù) 750元/月 包吃住家教服務(wù) 1000元/月 地板打蠟 5元/平方米 包工包料大理石拋光 5元/平方米 包工包料小區(qū)接管之前我方將會提供更為詳盡的有償服務(wù)項目清單和價目表并上墻，總體目標價格低于市場價5％以及提供若干無償服務(wù)項目。

六、各項工作檢查標準 6.1 客戶服務(wù)工作詳見客戶服務(wù)工作指導書。6.2 安保工作詳見保安工作指導書 6.3工程維修工作詳見工程維修工作指導書 6.4保潔工作 詳見保潔工作指導書

七、各類應(yīng)急處理措施 7.1 停電應(yīng)急處理措施詳見停電應(yīng)急處理措施工作指導書 7.2 漏水或水堵應(yīng)急處理措施詳見漏水或水堵應(yīng)急處理措施工作指導書 7.3 電梯故障應(yīng)急處理措施詳見電梯故障應(yīng)急處理措施工作指導書 7.4 火警應(yīng)急處理措施 詳見火警應(yīng)急處理措施工作指導書 7.5 盜竊應(yīng)急處理措施詳見盜竊應(yīng)急處理措施工作指導書 7.6 拾遺管理規(guī)定 詳見拾遺管理工作指導書 7.7 重大事件報告制度詳見重大事件報告制度工作指導書 7.8 緊急事件處理程序詳見緊急事件處理程序工作指導書 7.9 打架斗毆等暴力事件處理程序詳見打架斗毆等暴力事件處理程序工作指導書 7.10 電梯困人的處理程序詳見電梯困人的處理程序工作指導書 7.11 可疑物品應(yīng)急處理程序詳見可疑物品應(yīng)急處理程序工作指導書

八、管理經(jīng)費測算 本計劃書中我司特別注明物業(yè)管理服務(wù)費主要由管理，服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費，設(shè)備日常動運行，維修及保養(yǎng)費，綠化管理費，清潔衛(wèi)生費，安保費，辦公費，公司管理費，法定稅費等構(gòu)成。物業(yè)服務(wù)所需辦公用房（小區(qū)總建筑面積的千分之二），商業(yè)用房（小區(qū)總建筑面積的千分之三）和前期固定資產(chǎn)（見附表）由-----小區(qū)提供，小建筑面積按平方，綠化面積按平方測算，一年物業(yè)管理成本及附加合計為 萬元。

一、物業(yè)管理成本及附加 保修期內(nèi)每年費用為（明細見附表）正常年份每年費用為（明細見附表）公共水電測算方法為： 1.水泵 72千瓦*5小時/天*365天*0.65/度=元/年 2.排風風機 商住樓：6千瓦*5.5小時/天*365天*0.67元/度=元/年 裙樓：22千瓦*5小時/天*365天*0.67元/度=269000 3.電梯15千瓦*--部*6小時*365天**0.67元/度=元/年 4.公共照明，公共用水元/年一年合計萬元

二、物業(yè)管理費收費方案物業(yè)管理費收費方案1為 5.住宅--元/月/平方，商鋪--元/月/平方 6.汽車庫存車位管理費：元/月/位（車輛數(shù)）7.甲方提供小區(qū)總建筑面積千分之三（240平方）的商業(yè)用房，出租收入按每月每平方25元計算。8.房產(chǎn)未移交的相關(guān)費用由開發(fā)商承擔，以上測算空置房為全額收取物管費，車位管理費，如果甲方另有需要，我方可根據(jù)可能發(fā)生的空置房面積協(xié)商調(diào)整以上費用的收取方案。9.以上測算按100％收繳率計算物管費每年收入為： 物業(yè)管理費收費方案2為： 1.住宅--元/月/平方，商鋪--元/月/平方。2.汽車庫車位管理費：元/月/位（按實際數(shù)量收?。?.甲方提供小區(qū)總建筑面積千分之三（240平方）的商業(yè)用房出租收入按每月每平方25元計算。4.房產(chǎn)未移交的相關(guān)費用由開發(fā)商承擔，以上測算空置房為全額收取物管費，車位管理費，如果甲方另有需要，我方可根據(jù)可能發(fā)生的空置房面積協(xié)商調(diào)整以上費用的收取方案。5.以上測算按100％收繳率計算物管費每年收入為：萬元 相關(guān)參照： 湖畔花園物管費收費標準 1.5元/平方/月生活加城物管費收費標準 2.0元/平方/月 停電事故處理程序 1.如通知短時間停電，應(yīng)在停電前10分鐘，用緊急廣播系統(tǒng)通知用戶。2.未預(yù)知的情況下突然停電，立即聯(lián)系工程部，盡快采取措施恢復(fù)供電。3.使用緊急照明工具。保證公共地帶及主要通道的照明。派保安到各主要出入口維持秩序。4.監(jiān)控本公司所轄區(qū)域和巡邏保安密切注視樓面情況，以防有人乘機制造治安問題。5.工程部安排電梯在首層，管理部派人提前10分鐘到達電梯廳維持秩序，阻止客人使用電梯，以免停電期間發(fā)生客人困梯事件。可疑物品應(yīng)急處理程序 1.可疑物品的接報方式：接到公安機關(guān)，派出所通知出現(xiàn)可疑物品，保安巡查發(fā)現(xiàn)可疑物品，業(yè)主客人發(fā)現(xiàn)可疑物品。群眾員工發(fā)現(xiàn)可疑物品。2.接到上述報告后，立即到現(xiàn)場進行確認，立即報告主管或保安經(jīng)理，主管或經(jīng)理到現(xiàn)場視具體情況，向公司領(lǐng)導和上級報告，使用適當?shù)娜萜骰虬b物將可疑物品妥善保管 拾遺管理規(guī)定 1.員工在本公司所轄區(qū)域范圍內(nèi)拾到的任何物品，都應(yīng)立即上交本部進行統(tǒng)一登記。2.各部門在登記員工上交失物后，應(yīng)及時上交服務(wù)本公司所轄區(qū)域，移交時應(yīng)有簽收手續(xù)。3.員工拾金（物）不昧，主動上交的，公司將給予表揚和獎勵。4.員工拾到物品隱瞞不報的，一經(jīng)查出，公司將給予嚴厲的處分。重大事件報告制度 1.為及時妥善處理重大或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制訂重大事件報告制度：重大或突發(fā)事件包括：火災(zāi)、電梯困人、爆炸、突發(fā)性停電、水浸、盜竊、械斗、等破壞行為；刑事案件：客戶集體投訴；中央空調(diào)、發(fā)電機、高低壓電柜、通訊設(shè)備等主要設(shè)備故障。2.本公司所轄區(qū)域內(nèi)建筑物主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的部門的主管或當值主管應(yīng)立即到現(xiàn)場處理，同時盡快向公司主管領(lǐng)導報告，并根據(jù)事件情節(jié)發(fā)展決定是否報告公安、消防等機構(gòu)協(xié)助處理。3.參與事件處理的部門經(jīng)理在事件處理后填寫重大事件報告表，于12小時內(nèi)以書面形式遞交公司領(lǐng)導，詳述事件發(fā)生的、地點、經(jīng)過，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過。4.重大事件報告表由部門經(jīng)理簽名后上報，如部門經(jīng)理不在而事件緊急時，可由當值主管簽名上報。參與事件處理的部門應(yīng)在事件處理完畢后24小時內(nèi)填寫重大事件總結(jié)表上報公司領(lǐng)導，如實匯報事件的處理結(jié)果，找出發(fā)生事故的主要原因，并提出避免重演的預(yù)防措施。緊急事件處理程序 1.遇突發(fā)事件（指兇殺、搶劫、盜竊、打架、鬧事、傷亡、或重大糾紛等），必須保持冷靜，采取措施，并報告主管或當值領(lǐng)班。2.要說明事發(fā)的地點、性質(zhì)、人數(shù)、特征、損失價值。驅(qū)散無關(guān)人員，保護好現(xiàn)場，留意現(xiàn)場周圍情況。查看本部各類記錄、出入登記和電視錄像，檢查有無可疑情況和人員。3.對勒索、打架事件，監(jiān)控本公司所轄區(qū)域應(yīng)注意事發(fā)現(xiàn)場的情況變化。對糾紛事件應(yīng)及時了解具體原因，積極協(xié)調(diào)，勸阻爭吵，平息事態(tài)。4.對傷亡事件應(yīng)做好現(xiàn)場保護和搶救工作，對明確已死亡的，應(yīng)報派出所調(diào)查處理并通知殯儀館。5.對涉及刑事及重大責任事故或因治安，刑事案件引起的傷亡事故，應(yīng)立即報告公安機關(guān)處理。6.發(fā)生突發(fā)事件時保安經(jīng)理，主管應(yīng)立即趕到現(xiàn)場，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴大，并拍照留證。保安部經(jīng)理，主管除組織人員維護現(xiàn)場外，還需要何等好布控堵截，根據(jù)事態(tài)的大小程度報派出所，有關(guān)部門及項目部經(jīng)理。打架斗毆等暴力事件的處理程序 1.處理打架斗毆等暴力事件應(yīng)保持客觀，克制的態(tài)度，除非正當防衛(wèi)，一般情況下應(yīng)盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭吵。2.巡查進或接報有斗毆等暴力事件，應(yīng)馬上用對講機，消防電話或其它最快的方法報告保安主管（或領(lǐng)班）簡要說明現(xiàn)場的情況（地點、人數(shù)、程度、有無兇器等）。3.如能處理的，及時處理，否則監(jiān)視現(xiàn)場，等待主管的指令和支援。保安主管接到報告后，視情況派出適當數(shù)量的保安立即到現(xiàn)場制止，如場面無法控制，應(yīng)盡快報派出所。斗毆事件中如本公司所轄區(qū)域的財產(chǎn)或人員受到傷害，應(yīng)拍照保護現(xiàn)場，并留下目擊者，扣下肇事者，作詳細調(diào)查以明確責任和落實賠償。4.如涉及刑事責任，應(yīng)盡快報派出所，事件中如有人員受傷要及時搶救并盡快送往醫(yī)院。盜竊、破壞綠化等破壞事件的處理程序 1.巡查或接報本公司所轄區(qū)域范圍內(nèi)有人盜竊，應(yīng)馬上抓獲現(xiàn)場嫌疑人，如力量不夠，用對講機，消防電話或其他方式盡快報告保安主管或領(lǐng)班，簡要說明現(xiàn)場情況，并監(jiān)視現(xiàn)場，等待保安支援。2.保安主管接報后，應(yīng)迅速派適當數(shù)量保安到場制止，設(shè)法抓獲肇事者，送交派出所。3.事件中如有財產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)拍照或錄象，并保護現(xiàn)場，留下目擊者，作詳細調(diào)查，以明確責任，落實賠償。如涉及刑事責任，應(yīng)交派出所立案處理。電梯困人的處理程序 1.巡視發(fā)現(xiàn)或接報電梯困人，應(yīng)立即報告主管或保安經(jīng)理，組織保安員到現(xiàn)場協(xié)助控制電梯和解救被困人員，同時將電梯位置、停留層等情況通知工程部和電梯公司。2.監(jiān)控本公司所轄區(qū)域通過監(jiān)視屏幕觀察電梯內(nèi)人員情況，使用電梯應(yīng)急電話與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作。3.如遇特殊情況無法消除故障或被困人員中身材嚴重不適時，應(yīng)立即報消防部門或求助有關(guān)部門解決。部門經(jīng)理填定重大事故報告表，詳細記錄故障情況及處理經(jīng)過。水浸處理程序 1.各崗保安如發(fā)現(xiàn)本公司所轄區(qū)域范圍內(nèi)水浸，立即將出事地點和情況報告主管，同時盡快采用就近的防水設(shè)施保護受浸樓層的電梯口，以免電梯受損。2.當值班或主管接報后，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場查看情況，組織搶險。3.立即報工程部值班人員，組織當值人員查明水浸原因，協(xié)助工程部采取有效措施對滲水阻截，如將電梯開高離開受浸范圍，關(guān)閉受浸區(qū)域電擎、在水蔓延的通道上擺放攔水沙包、疏通排水渠、開啟排水泵，用吸水機吸水等，盡可能減少水浸所致的損失。4.水浸排除后，立即通知清潔員清除積水并清理現(xiàn)場環(huán)境，由工程部查明故障原因，修復(fù)受損的設(shè)施，盡快恢復(fù)正常?？梢晌锲窇?yīng)急處理程序 1.可疑物品的接報方式：接到公安機關(guān)、派出所通知出現(xiàn)可疑物品，保安巡查時發(fā)現(xiàn)可疑物品，業(yè)主、客人發(fā)現(xiàn)可疑物品。群眾、員工發(fā)現(xiàn)可疑物品。2.接到上述報告后，立即到現(xiàn)場進行確認，立即報告主管或保安主管或保安經(jīng)理，主管或經(jīng)理到現(xiàn)場視具體情況，向公司領(lǐng)導和上級報告，使用適當?shù)娜萜骰虬b物將可疑物品妥善保管。3.立即報派出所、公安局等上級機關(guān)，配合處理事件并做好事后工作。質(zhì)量記錄保安交接班記錄 巡邏崗巡查記錄 保安日常工作檢查表 防火安全檢查表 重大事件報告表 動用明火申請表 失物移交記錄消防器材月檢表 停車場進出車輛記錄表

第三篇：工業(yè)園區(qū)類物業(yè)管理

工業(yè)園區(qū)類物業(yè)服務(wù)企業(yè)或項目

一、概念

（1）

工業(yè)物業(yè)包括所有用于工業(yè)過程的土地、房屋和設(shè)備。

（2）

工業(yè)物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司對工業(yè)物業(yè)區(qū)內(nèi)廠房、倉庫等房屋建筑及其附屬的設(shè)施、設(shè)備的管理以及各種綜合性服務(wù)的管理。

（3）

工業(yè)物業(yè)的管理，長期以來沒有得到足夠的重視，其管理往往落后于民用物業(yè)和商用物業(yè)的管理。隨著現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展和新興工業(yè)園區(qū)的開發(fā)，工業(yè)物業(yè)的管理日益成為物業(yè)管理中備受歡迎的課題。

二、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理特點

工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理相對與商住物業(yè)管理來說,主要有以下特點：

（1）建筑物：大都以低矮建筑為主，布局簡單。工業(yè)物業(yè)相對來說很少超過5層，但建筑跨度較大。其次，居住類建筑一般是鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)為主，而工業(yè)物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)種類較多，除鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)外，還有鋼結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)等。再次，工業(yè)物業(yè)外飾較住宅小區(qū)簡潔，一般為方正布局，很少飛檐、飄線等裝飾物。

（2）

服務(wù)對象：工業(yè)園區(qū)三大服務(wù)對象較為突出：業(yè)主（很多時候是一個自然人或公司）、租戶（投資者，一個工業(yè)園有幾個或幾十個）和使用者（工人等），服務(wù)的對象以租戶為主。一般較住宅幾百戶甚至上千上萬戶業(yè)主而言，工業(yè)物業(yè)的租戶較少，很少上百戶，所以相對容易達成一致意見，對物管的評價也較為中肯。另外，住宅區(qū)內(nèi)的兒童及老年人在工業(yè)區(qū)幾乎沒有，工人大都為青壯階層，服從性較住宅小區(qū)住戶強，但流動性大，并且他們不太關(guān)注管理效果，主人翁意識比小區(qū)住戶稍遜，所以導致生活區(qū)“臟亂差”較普遍，但只要加強教育，通過廠企互動，改善得也較快。

（3）

配套設(shè)施設(shè)備：工業(yè)園區(qū)的配套設(shè)施設(shè)備主要有配電設(shè)施、電梯（貨梯為主）、消防設(shè)施等。較小區(qū)來說，工業(yè)園區(qū)的綠化、園建等休閑設(shè)施較少，但因工業(yè)特點，機電設(shè)施及其它功能設(shè)施一般比居住小區(qū)的大型，如垃圾中轉(zhuǎn)站（以工業(yè)垃圾為主）、停車場（以貨車為主）、電梯（一貨運為主）、污水處理系統(tǒng)、專業(yè)消防設(shè)備等。在這里特別指出，住宅小區(qū)可能不用物管企業(yè)去操心水電表的抄讀和收費，而工業(yè)園區(qū)大都需要物管企業(yè)去做這件事，并且還得會計算各廠用電量。工業(yè)園區(qū)各廠房水電表的容量配置是因租戶需要而設(shè)的，不是一成不變的，如舊租戶是做手工藝品的,而新租戶是做注塑的，那你就得改裝大容量供電設(shè)施。同時，工業(yè)用電大都按“峰、谷、平”時段收費,更按月收變壓器容量費，這就增加了物管企業(yè)的工作難度和繁度。

（4）

物業(yè)服務(wù)特色：工業(yè)園區(qū)的物業(yè)服務(wù)，其主要內(nèi)容與住宅小區(qū)的基本一致，包括公共秩序維護、清潔、綠化、公共設(shè)施設(shè)備維保、客戶服務(wù)、園區(qū)文化建設(shè)等，但工業(yè)園區(qū)又以安全管理為重點，特別是消防管理，眾所周知，工業(yè)消防事故一旦發(fā)生，其損失和影響都是較為重大的。其次客戶服務(wù)又涉及了很多政府和政策業(yè)務(wù)，如工商證照、消防證照、甚至報關(guān)等服務(wù),以幫助投資者為先。

（5）

管理依據(jù)：工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理主要以合約為依據(jù)，因為工業(yè)園區(qū)管理的法規(guī)相對于住宅小區(qū)來說幾乎空白，如國家的《物業(yè)管理條例》，你幾乎找不到管理工業(yè)園區(qū)的具體條文?！段飿I(yè)管理條例》中大篇幅對業(yè)主和業(yè)主大會等的約定在工業(yè)園區(qū)來說形同虛設(shè)。對于服務(wù)標準、收費標準（包括分攤費用等）一般難以在法規(guī)文本上找到依據(jù),所以必須以合約為重,簽約時條文要細要有可操作性,不象住宅小區(qū),當你的合約含糊時,可以找政府相關(guān)文件來作準繩。

（6）

其它：相當于小區(qū)管理來說，工業(yè)園管理面對的租戶和業(yè)主都較少，很少發(fā)生無理取鬧等窩心事，但一旦出現(xiàn)費用拖欠，則是小區(qū)的數(shù)十倍甚至上百倍。

以下以中民未來海泰和百旺信高科技工業(yè)園區(qū)為例，介紹工業(yè)園區(qū)類物業(yè)管理企業(yè)或項目的特點。

1.中民未來海泰

——江海不擇溪流而成其深，泰山不讓土壤則成其大。

1.1企業(yè)地位

中國民生投資集團下旗下控股公司，是一家以工業(yè)物業(yè)管理、汽車租賃、餐飲服務(wù)為主營業(yè)務(wù)的全國化的大型一體化工業(yè)服務(wù)運營商。其前身為陽光海泰。公司自2001誕生于具有軍工背景的長安汽車集團以來，尤其是2005年配合長安集團

“主輔分離，輕裝前行”戰(zhàn)略發(fā)展以來，始終秉承

“真誠打動客戶、品質(zhì)成就自己”的企業(yè)精神，堅持“引領(lǐng)、創(chuàng)新、共贏”的發(fā)展理念，踐行“全心全意為客戶服務(wù)”的服務(wù)宗旨，以工業(yè)、園區(qū)物業(yè)管理為基礎(chǔ)，耕耘15年，陸續(xù)打造了中國最大的園區(qū)物業(yè)管理平臺，園區(qū)通勤車服務(wù)平臺、園區(qū)膳食服務(wù)平臺，期間服務(wù)長安汽車、福特汽車、馬自達汽車、德國巴斯夫化工、富士康制造園、通用汽車、上海汽車、天驕航空發(fā)動機工業(yè)園等國際國內(nèi)知名園區(qū)。工業(yè)園區(qū)物業(yè)合同續(xù)約率100%，園區(qū)物業(yè)管理平均持續(xù)時間超過8年。

1.2主營業(yè)務(wù)

（1）安防服務(wù)：守護及巡邏、消防、監(jiān)控、應(yīng)急事件管理、智慧安防方案；

（2）保潔服務(wù)：開荒保潔、全生產(chǎn)鏈保潔、低頻保潔、環(huán)境消殺；

（3）綜合服務(wù)：空氣監(jiān)測、禮儀接待、商務(wù)活動、會務(wù)服務(wù)；

（4）工程運維：能源管理、設(shè)備管理、管網(wǎng)維護、日常維修；

（）5綠化服務(wù)：綠化養(yǎng)護、植物租擺；

1.3特點

1）細分市場，專業(yè)制勝

專注工業(yè)管理服務(wù)：海泰自誕生作為一家軍工背景出身的工業(yè)物業(yè)企業(yè)，起始終專注于“做精做強做優(yōu)工業(yè)管理服務(wù)”，正是十六年來年矢志不渝的專注，成就了海泰今天的規(guī)模優(yōu)勢、服務(wù)優(yōu)勢和專業(yè)優(yōu)勢，對自身角色定位的堅持是海泰不斷取得進步的基石。

2）市場導向，擁抱變化

（1）大數(shù)據(jù)搶占市場：在大數(shù)據(jù)引導下進行市場拓展，使市場增長保持在25%左右水平，實現(xiàn)客戶端價值鏈接為自身贏得更多收益、尊重。

（2）互聯(lián)網(wǎng)、智能化：數(shù)字化運營控制，關(guān)鍵點數(shù)據(jù)傳送，便于決策與改善。使用清潔機器人，將人工成本下降20%

（3）完善7+1產(chǎn)品體系，全面拓展市場：積極拓展衍生服務(wù)，為客戶提供一站式“服務(wù)菜單選項”，全方位滿足客戶需求。在傳統(tǒng)服務(wù)產(chǎn)品（物業(yè)、餐飲、租賃）外，順應(yīng)工業(yè)發(fā)展趨勢，為企業(yè)量身定做個性化服務(wù)，為大型企業(yè)提供園區(qū)倉儲服務(wù)，為汽車制造企業(yè)提供泊車、路試服務(wù)，為企業(yè)提供生產(chǎn)線的清洗，生產(chǎn)鏈條上的協(xié)助;

提供企業(yè)勞務(wù)招聘人員培訓等,實現(xiàn)安全管理、環(huán)境保潔、汽車租賃、餐飲服務(wù)、綠化管理、系統(tǒng)運行、商務(wù)接待、會展服務(wù)、勞務(wù)派遣、咨詢顧問等一體化后勤保障支持服務(wù)運營，在原有7+1產(chǎn)品體系外，嵌入垂直服務(wù)產(chǎn)品，互聯(lián)類智能化產(chǎn)品，形成全面物業(yè)管理與后勤支持服務(wù)產(chǎn)品體系，建立優(yōu)化物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范、流程、標準，在企業(yè)輔助生產(chǎn)方面發(fā)揮重要作用。

3）客戶導向，“悅?cè)?，悅生活?/p>

（1）團膳、通勤車B2C服務(wù)：服務(wù)不僅要滿足客戶管理部門的要求，還要滿足客戶體驗互動性的精神需求，即服務(wù)關(guān)注對象將從B2B升級到B2C，提供核心以外業(yè)務(wù)的綜合服務(wù)。讓客戶企業(yè)和員工也能體驗到海泰為他們營造的愉悅輕松的工作、生活方式，在園區(qū)內(nèi)開展團膳服務(wù)、滿足客戶企業(yè)餐飲方面的市場需求。

（2）旗下的汽車租賃公司有800臺大客車及200余臺商務(wù)車，解決園區(qū)數(shù)萬名員工上下班通勤問題，建立移動端的APP平臺，并將此與交通車、員工餐廳以及供應(yīng)商鏈接起來，實現(xiàn)最后100米的服務(wù)。以自有的800輛專用巴士車每天提供通勤服務(wù)6萬人次，每天提供餐食6.5萬份。連續(xù)十年未出現(xiàn)一起人員傷亡重大交通安全責任事故、未出現(xiàn)一起群體性食物中毒事件。

4）打造工業(yè)服務(wù)智慧管家

探索平臺化轉(zhuǎn)型，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈：“工業(yè)服務(wù)智慧管家”是互聯(lián)網(wǎng)+浪潮下，第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)有機融合的路徑，也是海泰未來發(fā)展的方向。中民未來海泰從一體化后勤服務(wù)供應(yīng)商向工業(yè)服務(wù)智慧管家邁進;

引入戰(zhàn)略投資，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈;

把產(chǎn)品智慧擺到更高的位置上，讓產(chǎn)品與科技結(jié)合，形成園區(qū)、客戶、產(chǎn)品間的智慧鏈接,打造滿足客戶綜合需求的多元化產(chǎn)品平臺。通過產(chǎn)融結(jié)合、產(chǎn)品嫁接，構(gòu)筑新型園區(qū)經(jīng)濟生態(tài)圈，實現(xiàn)全價值鏈共享。

5）市場拓展現(xiàn)狀

“工業(yè)+”服務(wù)模式：基于“工業(yè)物業(yè)管理、汽車租賃、餐飲服務(wù)”三大業(yè)態(tài)為基礎(chǔ)的小生態(tài)圈，中民未來海泰正以“工業(yè)+”的服務(wù)模式向醫(yī)院、學校等其他領(lǐng)域進行規(guī)?；瘮U張!

2017年開局，順利贏得日日順物流成都園區(qū)保潔項目，拿下中船重工旗下重慶躍進機械廠有限公司團膳項目，中標重慶人力資源產(chǎn)業(yè)園餐飲項目，中標重慶潼南人民醫(yī)院項目。

2.百旺信高科技工業(yè)園區(qū)

——百旺信高科技工業(yè)園物業(yè)管理新模式是常安物業(yè)公司六年來傾力打造的一個成果，也是常安物業(yè)打造工業(yè)同區(qū)物業(yè)管理新標桿的一個縮影。

常安物業(yè)：打造工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理新標桿

深圳市常安物業(yè)服務(wù)有限公司，擁有國家一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，代表項目有荔苑、前?；▓@、百旺信高科技工業(yè)園、邁瑞總部大廈等。公司在發(fā)展過程中探索出了一套獨具特色的物業(yè)管理模式和質(zhì)量管理體系，在規(guī)范化管理和專業(yè)化服務(wù)等方面進行不斷創(chuàng)新。

百旺信高科技工業(yè)園物業(yè)管理新模式是常安物業(yè)公司六年來傾力打造的一個成果，也是常安物業(yè)打造工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理新標桿的一個縮影。

2.1園區(qū)理念

為創(chuàng)建一個“管理制度化，服務(wù)人性化，園區(qū)和諧化”的一流園區(qū)目標，百旺信工業(yè)園無論從軟件還是硬件方面都在不斷的完善自己的，現(xiàn)已成為南山區(qū)重點項目之一。

2.2物業(yè)服務(wù)

（1）安保服務(wù)：?園區(qū)共設(shè)23個治安崗位，由退伍軍人及專業(yè)安全部門培訓通過的人員組成，是一支專業(yè)性強、業(yè)務(wù)精通的保安隊伍。實行24小時值勤服務(wù)，根據(jù)園區(qū)治安形勢，物業(yè)服務(wù)中心成立了兩支小分隊(應(yīng)急處突分隊、義務(wù)消防隊)。

（2）生活服務(wù)：為方便廣大員工生活快捷舒服，物業(yè)服務(wù)公司專門在生活區(qū)集中安裝全天候太陽能、三臺大型先進科技型活凈飲水機。同時為增加園區(qū)發(fā)展，提升和諧同創(chuàng)、增進同事友情，依據(jù)園區(qū)文化設(shè)施需要，安裝了一套先進的廣播系統(tǒng)，根據(jù)員工不同情況和需求方面進行服務(wù)，包括生日點歌、天氣預(yù)報、案情通報、溫馨提示等。

（3）清潔服務(wù)：?為保障園區(qū)達到正規(guī)化、規(guī)范化、干凈、整潔，根據(jù)園區(qū)生活需要，共設(shè)23名保潔人員，主要負責全天不定時和集中進行保潔工作,特別是員工宿舍、公共區(qū)域，每班不少于三次以上，做到分工明確、責任區(qū)落實到人，確保園區(qū)環(huán)境優(yōu)美。

（4）綠化服務(wù)：?園區(qū)綠化率達到50%，共種植約40余品種花木，主要由專業(yè)人員進行管理。除正常工作外，還增加一些方位服務(wù)，如送花上門、會議室的布置、重大活動的擺花布置等。

（5）其它物業(yè)：除了提供服務(wù)工作之外，還增設(shè)一系列的訂報紙、火車票、出租車、空調(diào)維修保養(yǎng)、辦公設(shè)備保養(yǎng)、網(wǎng)絡(luò)調(diào)試、工程維修、防水補漏等服務(wù)項目。凡是廣大員工有需求的，物業(yè)服務(wù)中心將義不容辭的進行服務(wù)。

2.3物業(yè)管理特點

（1）人文關(guān)懷彰顯管理魅力

業(yè)戶需要什么，我們就做什么。針對這些特點，常安物業(yè)秉著遵循以人為本的理念，在關(guān)注廠商利益發(fā)展的同時關(guān)注員工的生活，注重提高園區(qū)企業(yè)務(wù)工人員素質(zhì)，營造文明和諧園區(qū)。

每天有廣播、每周有活動、每月有演出、節(jié)日，有晚會，同區(qū)宣傳欄、廣播站、網(wǎng)站，各種平臺打造幸福生活。

為滿足同區(qū)企業(yè)務(wù)工人員生活科普、文化知識方面的需求，提高他們的工作技能和自身素質(zhì)，常安物業(yè)還開辦了“百旺講壇”，定期組織普法、消防、科普、信息、衛(wèi)生、計劃生育、婚戀等方面的講座和討論；并聯(lián)合政府有關(guān)部門和社會機構(gòu)，開辦了圖書館、培訓中心，開展

各種形式、各個層次的學歷教育、技能培訓，深受園區(qū)企業(yè)和員工的歡迎。

因應(yīng)目前社會競爭壓力加大，務(wù)工人員心理疾患增多的現(xiàn)實問題，同區(qū)適時開展心

理健康宣傳，組織相關(guān)講座、咨詢，開展心理輔導，幫助務(wù)工人員舒緩壓力、疏導情緒，達到讓務(wù)工人員快樂工作、幸福生活、健康成長的目標。

成就別人等于成就自己，百旺信工業(yè)園獲得了“廣東省和諧工業(yè)園獎”。

（2）延伸模式拓展物業(yè)服務(wù)價值

常安物業(yè)依據(jù)與園區(qū)企業(yè)的合作經(jīng)驗，打造了企業(yè)后勤管家的服務(wù)模式。這種模式具有“全部、全能、全程”的“三全”特點。

A)

“全部”是指企業(yè)將其寫字樓、研發(fā)中心、制造車間、員工宿舍、食堂、倉庫等全部物業(yè)類型交給常安物業(yè)管理；

B)

“全能”是指企業(yè)只做三件事：

研發(fā)、生產(chǎn)、銷售，后勤服務(wù)的所有內(nèi)容都交給常安物業(yè)打理，包括會務(wù)、產(chǎn)品展示、接待、餐飲、郵件收發(fā)、裝飾裝修節(jié)能改造、資產(chǎn)管理等

C)

“全程”是指從項目可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工、竣工驗收、承接查驗等前期介入，到人住、裝修、日常管理等各個階段都由常安物業(yè)提供服務(wù)。常安物業(yè)還將服務(wù)的觸角深入到企業(yè)的內(nèi)部管理經(jīng)營方面，為企業(yè)節(jié)能降耗、專業(yè)分包提供建議和解決方案，僅深圳邁瑞公司一年節(jié)約能源支出就近一百萬元。目前，常安物業(yè)已經(jīng)為多家上市公司提供專項延伸服務(wù)，專項服務(wù)的營業(yè)收入甚至已超過主營業(yè)務(wù)的收入，覆蓋的人數(shù)、面積增長迅速。專項延伸服務(wù)的實施進一步密切了雙方的合作關(guān)系，拓展了公司的生存空間，增加了公司利潤，成為公司新的經(jīng)濟增長點。

（3）綠色園區(qū)肩負環(huán)保重任

工業(yè)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)一般為生產(chǎn)企業(yè)，容易造成空氣污染、水體污染、同體廢棄物污染、噪聲污染及電磁波等污染。針對這一情況，常安物業(yè)遵循環(huán)保優(yōu)先的理念，確立環(huán)保意識，推行環(huán)保措施，學習和借鑒行業(yè)標桿企業(yè)的成功經(jīng)驗，吸收和引進國內(nèi)外先進的物業(yè)管理理念，提出將“節(jié)能減排”和“低碳環(huán)?！弊鳛楣镜暮诵哪芰?，實行綠色物業(yè)管理。

常安物業(yè)在百旺信工業(yè)園全面導入了IS014000

環(huán)境管理體系，對重大環(huán)境因素進行了充分識別，制訂了相應(yīng)的管理方案和措施，環(huán)境管理納入了規(guī)范化、標準化軌道。自開園以來，工業(yè)園“三廢”排放全部達到國家標準，沒有出現(xiàn)任何環(huán)境事故事件。

2.4在碳排放方面取得的杰出成果

深圳市南山區(qū)百旺信高科技工業(yè)園于2015年3月榮獲了由深圳市綠色物業(yè)管理專家委員會評定的《2015三星級綠色物業(yè)管理項目》標識

2016年1月榮獲深圳市發(fā)展和改革委員會授予的《低碳試點》工業(yè)園區(qū)，百旺信高科技工業(yè)園以其卓越的業(yè)績，為綠色低碳工業(yè)園區(qū)做出了標桿作用，得到各大企業(yè)及政府主管部門的廣泛好評。

2.5在碳排放方面的工作

（1）對園區(qū)太陽能改造?：本著節(jié)約資源、減少污染的目標，常安物業(yè)投入資金300

多萬元，在園區(qū)生活區(qū)安裝了太陽能熱水系統(tǒng)，園區(qū)1萬多人全部用上了清潔能源。

（2）照明系統(tǒng)的節(jié)能改造：?為提高照明設(shè)備的綜合利用，達到節(jié)能改造的目的及環(huán)保要求，對園區(qū)公共區(qū)域的照明系統(tǒng)加以合理改造，減少浪費，園區(qū)所有照明燈統(tǒng)一使用節(jié)能燈及LED燈進行照明，堅持對耗電量大的設(shè)施、設(shè)備的改造工作。

（3）新能源車輛充電樁：為響應(yīng)政府部門號召，倡導員工“綠色出行”，常安物業(yè)公司投入數(shù)十萬元在園區(qū)內(nèi)安裝新能源車輛充電設(shè)備，其中：電動車充電樁2個，新能源車輛充電樁9個，達到園區(qū)綠色環(huán)保的目的。

（4）太陽能板光伏發(fā)電：在園區(qū)廠房的樓頂安裝太陽能設(shè)備，經(jīng)過試驗，目前，園區(qū)的太陽高能發(fā)電取得初步進展。

（5）垃圾分類?：按照減少環(huán)境污染，促進資源回收利用，優(yōu)化人居環(huán)境的指導思想，常安物業(yè)委托專業(yè)的資源回收公司對園區(qū)垃圾實施統(tǒng)一回收處理，實現(xiàn)了垃圾減量分類的目標，促進了環(huán)保事業(yè)的開展。

（6）水泵節(jié)能：2015年7月份常安公司投資數(shù)十萬元，對園區(qū)供水系統(tǒng)進行節(jié)能改造。

目前物業(yè)管理行業(yè)有近半的糾紛是因為發(fā)展商前期遺留的問題而引起，如建筑質(zhì)量欠佳、前期無度的承諾等，導致了物管企業(yè)與用戶之間存在難以調(diào)和的矛盾，一來給物管工作開展帶來巨大的困難，二來給發(fā)展商的聲譽帶來不少負面影響。對此，具體解決措施如下：

一、必須要制定完善的管理公約。

二、選定有實力的物管企業(yè)進行前期介入。

三、重視建筑質(zhì)量管理。

四、重視相關(guān)物管配套設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)。

五、明確管理費用的標準。

總而言之，在競爭日益激烈和規(guī)范化的新世元，在產(chǎn)品差異化日益模糊的信息時代，工業(yè)園區(qū)必須引入規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)團隊，方可為招租引商錦上添花。

第四篇：物業(yè)管理合同(工業(yè)園區(qū))

龍城工業(yè)園物業(yè)委托管理合同

本合同雙方當事人

委托方(以下簡稱甲方):

受委托方(以下簡稱乙方):

根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》等國家、地方有關(guān)法律、法規(guī)和政策,在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就甲方委托乙方對龍城工業(yè)園實行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。

第一條 物業(yè)基本情況

座落位置：

總建筑面積：

物業(yè)類型：工業(yè)園；

第二條 委托管理事項

（一）房屋建筑本體共用部位(樓外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機房等)的維修、養(yǎng)護和管理；

（二）房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等)的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)；

（三）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、停車場等)的維修、養(yǎng)護和管理；

（四）公共環(huán)境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運；

（五）車輛行駛及停泊（不包括車輛保管責任）；

（六）配合和協(xié)助當?shù)毓矙C關(guān)進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作,(但不含人身,財產(chǎn)保險保管責任)；

（七）社區(qū)文化娛樂活動；

（八）物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料；

（九）法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項；

（十）甲方要求符合法規(guī)和政策規(guī)定的其他事項；

第三條 合同期限

本合同期限為--年。自---日起至----日止。

第四條 甲方的權(quán)利和義務(wù)

（一）與物業(yè)管理公司議定管理計劃、費用概預(yù)算、決算報告；

（二）對乙方的管理實施監(jiān)督檢查,每年全面進行一次考核評定,如因乙方管理不善,造成重大經(jīng)濟損失或管理失誤,經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認定,有權(quán)終止合同；

（三）委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進行處理:包括責令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟損失及支付違約金、對無故不繳有關(guān)費用或拒不改正違章行為的責任人采取繳催改措施；

（四）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理；

（五）甲方在合同生效之日起按政府規(guī)定向乙方提供管理用房(其中包括辦公用房、員工宿舍、等其它管理用房),由乙方無償使用；

（六）甲方在合同生效之日起按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料(工程建設(shè)竣工資料、住用戶資料等)，并在乙方管理期滿時予以收回；

（七）不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動;

（八）負責處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛及有關(guān)歷史遺留問題;

（九）協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育;

（十）甲方承擔自用面積及配套服務(wù)場所的管理費、水電費、公共水電費等其他公共分攤費用；

（十）法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔的其他責任.第五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)

（一）根據(jù)有關(guān)法律,法規(guī)政策及本合同的規(guī)定,制訂該物業(yè)的各項管理辦法,規(guī)章制度,實施細則,自主開展各項管理經(jīng)營活動,但不得損害大多數(shù)業(yè)主(住用戶)的合法權(quán)益,獲取不當利益.（二）遵照國家,地方物業(yè)管理服務(wù)收費規(guī)定,嚴格按合同規(guī)定的收費標準收取,不得擅自加價,不得只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù).（三）負責編制房屋及附屬設(shè)施,設(shè)備維修養(yǎng)護計劃和大中修方案,經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施.（四）有權(quán)依照法規(guī)政策,本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進行處理;

（五）有權(quán)選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)并支付費用,但不得將整體管理責任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位,不得將重要專項業(yè)務(wù)承包給個人;

（六）接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督,指導,并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督;

（七）至少每3個月向全體業(yè)主公布一次管理費用收支賬明細.（八）對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業(yè)內(nèi)改擴建完善配套項目,須報甲方和有關(guān)部門批準后方可實施;

（九）建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負責及時記載有關(guān)變更情況;

（十）開展有效的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作;

（十一）本合同終止時,乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及有關(guān)財產(chǎn)，各類管理檔案及有關(guān)資料。.（十二）不承擔對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身,財產(chǎn)的保管保險義務(wù)。

（十三）完成甲方符合法規(guī)和政策規(guī)定的其他要求事項。

第六條 管理目標

1、房屋及公共設(shè)施完好率85%以上；（不包含設(shè)備設(shè)施老化及非管理責任造成的損壞）

2、每年進行不少與兩次物業(yè)用戶滿意度調(diào)查，用戶滿意率達不低于80%；

3、管理人員專業(yè)培訓合格率100%；

第七條 管理服務(wù)費用

1、本物業(yè)已出租給企業(yè)的面積按0.00元/㎡/月由乙方直接向企業(yè)計收物業(yè)管理費；

2、甲方承擔空置物業(yè)面積的物業(yè)管理費，乙方按0元/㎡/月計收；

3、房屋本體維修基金的收取以物業(yè)主管部門的指導標準執(zhí)行：電梯房按0.25元/㎡/月標準收取房屋本體維修基金、樓層房按0.15元/㎡/月標準收取房屋本體維修基金；房屋本體維修基金的使用只涉及公共部位及公用設(shè)施設(shè)備的日常維修和養(yǎng)護；如龍城工業(yè)園房屋及設(shè)備維修費用超過人民幣壹仟元整或當本體維修基金已提前使用完畢的情況下，則由乙方提出申請，經(jīng)與甲方議定方案后實施，所需費用由甲方承擔；

4、甲方應(yīng)于每月5日前通過銀行直接轉(zhuǎn)賬或到乙方辦公場所繳納現(xiàn)金等方式，向乙方繳納當月物管費、房屋本體維修基金和上月水電費，甲方逾期不能正常轉(zhuǎn)賬或繳納現(xiàn)金的，則由乙方按日收取0.5%的違約金；

5、管理服務(wù)費標準如有調(diào)整則按雙方議定的標準執(zhí)行。

第八條 收款收費項目約定

1、甲方委托乙方與龍城工業(yè)園所有入園企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，并負責向企業(yè)進行相關(guān)的解釋工作及協(xié)助乙方辦理相關(guān)手續(xù)，由乙方直接向龍城工業(yè)園所有入園企業(yè)收取物業(yè)管理費、房屋本體維修基金、水電費、電梯使用費、垃圾清運費、停車費和相關(guān)保證金；

2、乙方無法處理的收款收費問題，由甲方協(xié)助乙方進行處理。

第九條 違約責任

1、若各級政府對龍城工業(yè)園的政策有變動需要解除本合同的，或因政府采購、招標等原因需要更換物業(yè)公司而解除雙方合作關(guān)系的，甲方在得知消息后應(yīng)提前三個月告知乙方；

2、若發(fā)生上述情況后，甲方不能及時通知乙方，所造成的一切后果、經(jīng)濟責任、法律責任均由甲方負責承擔；

3、如因甲方原因,造成乙方未完成規(guī)定管理目標或直接造成乙方經(jīng)濟損失的,甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補償;乙方有權(quán)要求甲方限期整改,并有權(quán)終止合同.4、如因乙方原因,造成不能完成管理目標或直接造成甲方經(jīng)濟損失的,乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補償.甲方有權(quán)要求乙方限期整改,并有權(quán)終止合同.5、因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因,造成重大事故的,由甲方承擔責任并負責善后處理.因乙方管理不善或操作不當?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?由乙方承擔責任并負責善后處理.(產(chǎn)生事故的直接原因,以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準)

6、甲,乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權(quán)或致使對方失去管理權(quán),或造成對方經(jīng)濟損失的,應(yīng)當承擔全部責任.第十條 其他事項

（一）雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充,以書面簽訂補充協(xié)議,補充協(xié)議與本合同具有同等效力.（二）合同規(guī)定的管理期滿,甲乙雙方如解除合同應(yīng)提前六個月書面通知對方，本合同自然終止。如無疑義則合同自動順延.（三）本合同執(zhí)行期間,如遇不可抗力,致使合同無法履行時,雙方均不承擔違約責任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時協(xié)商處理.（四）本合同在履行中如發(fā)生爭議,雙方應(yīng)協(xié)商解決,協(xié)商不成時,提請物業(yè)管理主管部門調(diào)解,調(diào)解不成的,提交仲裁委員會依法裁決.（五）本合同之附件均為合同有效組成部分;本合同及其附件內(nèi),空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力.本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事項,均遵照中華人民共和國有關(guān)法律,法規(guī)和政策執(zhí)行.（六）本合同正本連同附件共一頁,一式三份,甲,乙雙方及物業(yè)管理主管部門(備案)各執(zhí)一份,具有同等法律效力.（七）本合同自簽訂之日起生效.甲方簽章:乙方簽章: 法人代表:法人代表:

第五篇：工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范

工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范 適用范圍

本規(guī)范規(guī)定了工業(yè)園區(qū)（通用廠房、倉儲）（以下簡稱園區(qū)）物業(yè)管理服務(wù)活動中安全管理與服務(wù)，環(huán)境衛(wèi)生管理與服務(wù)、綠化管理與服務(wù)、建筑物及設(shè)施/設(shè)備運行維護服務(wù)、客戶服務(wù)、突發(fā)事件處理等內(nèi)容及要求。本標準適用于本市行政區(qū)域內(nèi)工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)活動。規(guī)范性引用文件

下列文件對本文件的應(yīng)用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅所注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。

GB 50348—2004 《安全防范工程技術(shù)規(guī)范》

GB 4717—93 《火災(zāi)報警控制器通用技術(shù)條件》 GB 50116—98 《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》

GB 16806—1997 《消防聯(lián)動控制設(shè)備通用技術(shù)條件》 GA 503—2004 《建筑消防設(shè)施檢測技術(shù)規(guī)程》 DB 31/T361-2006 《辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》 DB 31/T429-2009 《商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》 DB 31/387—2007 《鍋爐大氣污染物排放標準》 GB2894 《安全標志》

GB/T10001 《公共信息標志圖形符號》 DB31/199 《污水綜合排放標準》

GB17051-1997 《二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范》 《特種設(shè)備質(zhì)量監(jiān)督與安全監(jiān)察規(guī)定》（國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局令第13號，自2000年10月1日起施行）

《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第279號，自2000年1月30日起施行）

《上海市社會公共安全技術(shù)防范管理辦法》（上海市人民政府令第93號，自2001年4月1日起施行）

《上海市建筑消防設(shè)施管理規(guī)定》（上海市人民政府令第70號，自2007年5月5日起施行）

《上海市突發(fā)公共事件總體應(yīng)急預(yù)案》（自2006年1月起施行）《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》建設(shè)部令第164號（2007）

《上海市電梯安全監(jiān)察辦法》（上海市人民政府令第22號，自2004年8月1日起施行）術(shù)語和定義 3.1 通用廠房

即標準廠房，是由政府規(guī)劃批準建造，供水、供電、供氣、通訊、道路、倉儲及其他配套設(shè)施齊全，能滿足從事工業(yè)生產(chǎn)和科學試驗需要的標準性建筑物或建筑物群體。3.2 倉儲 為堆放和儲運產(chǎn)品、原料及貨物而建造的建筑物?；疽?4.1 資質(zhì)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具有從事物業(yè)管理服務(wù)的資質(zhì)，應(yīng)符合建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》的要求。4.2 服務(wù)機構(gòu)與人力資源配置

4.2.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)園區(qū)的具體情況及合同約定，設(shè)置相適應(yīng)的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)，配備服務(wù)人員和服務(wù)設(shè)施。

4.2.2 服務(wù)人員應(yīng)取得相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)從業(yè)資格證書或崗位證書，專業(yè)技術(shù)、操作人員應(yīng)取得相應(yīng)專業(yè)技術(shù)證書或職業(yè)技能資格證書。

4.2.3 服務(wù)人員應(yīng)按規(guī)定統(tǒng)一著裝，儀表儀容整潔端莊。在服務(wù)過程中用語文明，行為規(guī)范，服務(wù)主動。

4.2.5 服務(wù)人員應(yīng)及時、認真做好工作記錄，做到字跡清晰、數(shù)據(jù)準確。4.2.6 服務(wù)人員應(yīng)掌握物業(yè)服務(wù)基本法律法規(guī)，熟悉園區(qū)的基本情況，能正確使用相關(guān)專用設(shè)備。4.3 基本物業(yè)服務(wù)

4.3.1 提供設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)工作，確保公共設(shè)施設(shè)備的正常運行。4.3.3 提供全天候的公共秩序維護服務(wù)和安全防范服務(wù)。

4.3.4 提供規(guī)范的環(huán)境保潔服務(wù)，為客戶提供整潔、衛(wèi)生、安全、美觀的環(huán)境。4.3.5提供綠地養(yǎng)護服務(wù)，保持區(qū)域整體的景觀效果。

4.3.7 根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合園區(qū)實際情況，對影響園區(qū)公共環(huán)境的各項環(huán)境因素進行識別和控制，制定環(huán)境管理措施。

4.3.8 對自然災(zāi)害、事故災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件和社會安全事件等突發(fā)公共事件建立突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案，并組織實施培訓、演習、評價和改進，事發(fā)時按規(guī)定途徑及時報告客戶和有關(guān)部門，并采取相應(yīng)措施。4.4 財務(wù)管理

建立健全財務(wù)管理制度，對物業(yè)管理費和其它費用的收支進行財務(wù)管理，運作規(guī)范，賬目清晰。對于維修服務(wù)、延伸服務(wù)等費用須單獨結(jié)算的應(yīng)準確計算。4.5 物業(yè)檔案管理

有較完善的物業(yè)管理檔案制度，檔案內(nèi)容至少應(yīng)包括：

物業(yè)承接驗收資料；

園區(qū)及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊資料；

設(shè)備設(shè)施維護管理資料；

客戶信息資料；

日常管理資料。安全管理與服務(wù) 5.1 內(nèi)部運作要求

5.1.1在遵守國家有關(guān)法律法規(guī)的前提下，制定園區(qū)公共秩序維護方面的公眾制度及內(nèi)部管理規(guī)定，包括園區(qū)公共秩序維護崗位設(shè)置、崗位規(guī)范及職責、運作管理規(guī)程、設(shè)施設(shè)備使用管理規(guī)定等。

5.1.2 保安人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，儀表儀容整潔端莊，熟悉園區(qū)及業(yè)戶的基本情況，值崗時用語規(guī)范，服務(wù)主動。5.1.3 書面形式記錄各項工作的開展情況，包括值班記錄和巡視記錄、交接班記錄、車輛進出記錄、人員進出記錄等。

5.1.4 設(shè)置門崗、巡視及監(jiān)控崗位，并配置相應(yīng)的公共秩序維護人員；視實際需要和服務(wù)合同的約定設(shè)置其他崗位。

5.1.5 配備專用物品、器材、設(shè)備，物資管理有序，可隨時使用。5.2 公共秩序維護 5.2.1 人員進出

5.2.1.1 園區(qū)主要出入口應(yīng)安排秩序維護人員24小時值守。

5.2.1.2 合理控制園區(qū)內(nèi)的人員進出，對訪客提供必要的指引服務(wù)，對施工、送貨、參觀等外來人員應(yīng)實施必要的管理控制措施，對推銷、拾荒等閑雜人員應(yīng)勸阻其進入園區(qū)。

5.2.1.3 開放式園區(qū)應(yīng)設(shè)有技防設(shè)施，通過技防和人防相結(jié)合的措施，確保園區(qū)內(nèi)的有序和安全。5.2.2 物品進出

5.2.2.1 對貨運車輛的進出及以其他方式帶出園區(qū)的大件物品，應(yīng)要求業(yè)戶配合提供相關(guān)的放行憑證；

5.2.2.2在事先獲得政府有關(guān)部門的許可并向本區(qū)域服務(wù)機構(gòu)提供許可文件并做好各項安全防范措施后，業(yè)戶因生產(chǎn)所需的易燃、易爆、有毒等危險品可運入園區(qū)。

5.2.2.3 設(shè)有貨運電梯的，應(yīng)阻止任何人員使用載客電梯運送大件物品，貨運電梯應(yīng)設(shè)專人駕駛操作。5.2.3 車輛進出

5.2.3.1 根據(jù)《公共信息標志圖形符號》要求，設(shè)置各類交通和安全警示標志，車庫／場內(nèi)配有相關(guān)的照明設(shè)施、停車設(shè)施和滅火器材。

5.2.3.2 車輛行駛、停放指引標識、標線明顯，保持設(shè)施和標志的完好。5.2.3.3 設(shè)置機動車、非機動車和人行道出入口，并可根據(jù)實際狀況安排是否設(shè)立機動車輛獨立進出通道和非機動車停放區(qū)域； 進出通道處應(yīng)設(shè)置減速緩行裝置。

5.2.3.4 對進出園區(qū)的車輛進行發(fā)證、登記管理，維護交通秩序，引導車輛行駛、停放有序。

貨運車輛裝、卸貨應(yīng)在指定區(qū)域內(nèi)進行。5.2.4 監(jiān)控崗服務(wù)

5.2.4.1 熟悉各類控制系統(tǒng)（包括但不僅限于下列系統(tǒng)：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、道閘系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、煤氣自動報警系統(tǒng)等安防系統(tǒng)）的操作方法并確保處于正常運行狀態(tài)。

5.2.4.2 監(jiān)視、監(jiān)控及報警系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備應(yīng)24小時開通，保持監(jiān)控記錄完整，符合《上海市社會公共安全技術(shù)防范管理辦法》的要求。

5.2.4.3 監(jiān)控人員對監(jiān)控記錄應(yīng)嚴格保密，未經(jīng)上級允許，不得擅自泄露記錄內(nèi)容和資料。

5.2.5 巡視崗服務(wù)

5.2.5.1 制定固定或非固定的巡視路線和巡視頻次，對重點區(qū)域、重點部位、車棚、物品堆放點、死角和隱蔽點等應(yīng)納入巡視范圍。

5.2.5.2 通過巡視或監(jiān)控及其他各崗位共同監(jiān)視和維護園區(qū)內(nèi)的正常秩序，發(fā)現(xiàn)違約、違規(guī)、違章和異?，F(xiàn)象應(yīng)及時制止并報告。5.3 園區(qū)治安防范

5.3.1 正確區(qū)分、處理一般事件、突發(fā)事件和惡性事件，并予以及時、妥善處置。

5.3.2 協(xié)助做好園區(qū)內(nèi)的安全防范工作，發(fā)生安全事故時，應(yīng)及時向上級行政主管部門報告。

5.3.3 制定園區(qū)突發(fā)治安事件的突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案，并在物業(yè)辦公室、監(jiān)控中心等處室內(nèi)懸掛，每年應(yīng)組織不少于1次的突發(fā)治安事件應(yīng)急演習。5.4 消防安全 5.4.1 消防器材

5.4.1.1 應(yīng)按照《上海市建筑消防設(shè)施管理規(guī)定》并結(jié)合園區(qū)的火災(zāi)危險性，針對易燃易爆物品的特點進行合理的配置。

5.4.1.2 對管理區(qū)域內(nèi)所有消防器材和消防系統(tǒng)進行統(tǒng)計，建立臺帳，統(tǒng)一管理。5.4.1.3 定期對轄區(qū)內(nèi)消防系統(tǒng)、消防器材進行巡視、檢查、測試、維保，凡失效、損壞的要及時維修更換，確保其處于整潔和完好備用狀態(tài)。5.4.2 消防通道

5.4.2.1確保消防通道標識規(guī)范、清晰、完好。5.4.2.2確保消防通道通暢、安全。5.4.3 消防演練與培訓 根據(jù)園區(qū)情況，制定消防實操培訓和消防常識培訓計劃并實施，每年進行不少于一次的消防實戰(zhàn)演練。環(huán)境衛(wèi)生管理與服務(wù)

6.1 園區(qū)公共區(qū)域共用部位環(huán)境保潔服務(wù)基本要求

園區(qū)公共區(qū)域共用部位保潔要求應(yīng)符合《商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》附錄A.2、A.3的相關(guān)規(guī)定。6.2 環(huán)境綠化管理

園區(qū)環(huán)境綠化要求應(yīng)符合《辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》9.2的相關(guān)規(guī)定。

6.3 景觀管理與服務(wù)

6.3.1水體景觀養(yǎng)護管理技術(shù)措施及要求 6.3.1.1 硬底水景水體的養(yǎng)護

定期經(jīng)常清潔池內(nèi)水體，包括清除水中垃圾等雜物及更換干凈水，減少水中泥沙、污物對設(shè)備的損害。6.3.1.2 軟底水景水體的養(yǎng)護

嚴格控制污染源流入水體從而污染水面，及時清除水中垃圾等雜物。6.3.1.3園林水體景觀養(yǎng)護標準

駁岸應(yīng)安全穩(wěn)固，整齊美觀，完好無缺損，符合自然化；

設(shè)施有防護設(shè)施和安全警示循環(huán)、動力及排灌設(shè)施完好無損，正常運行；

清潔無漂浮雜物硬底池壁無明顯污垢。6.3.1.4 硬質(zhì)景觀小品管理與服務(wù)

定期檢查修復(fù)園林建筑、構(gòu)筑物，園椅、桌凳、標識牌等破損結(jié)構(gòu)或裝飾；定期檢查園林建筑及構(gòu)筑物、假山等結(jié)構(gòu)上存在的隱患，并及時加以解決；

園林建筑及構(gòu)筑物保持外觀整潔，構(gòu)件和各項設(shè)施完整無損；建筑室內(nèi)陳設(shè)清潔、完好、合理；防止結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)施隱患。6.4 環(huán)境污染防治 6.4.1 建立節(jié)能和廢棄物控制的制度，通過宣傳等形式向園區(qū)內(nèi)業(yè)戶和相關(guān)方傳達環(huán)境管理意識，減少環(huán)境污染、提高能源、資源利用效率。

6.4.2對公共區(qū)域和業(yè)戶日常垃圾、廢棄物集中收集，交由具備專業(yè)資質(zhì)許可的處理單位統(tǒng)一清運、處理。

6.4.3 監(jiān)督園區(qū)內(nèi)業(yè)戶按國家規(guī)定做好放射性廢棄物和化學危險品的儲存、處置，發(fā)現(xiàn)違規(guī)處置行為時，應(yīng)立即報告上級主管部門，并根據(jù)應(yīng)急預(yù)案組織好應(yīng)對工作。建筑物、設(shè)備設(shè)施運行與維護 7.1 建筑物

7.1.1 根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的要求，制定各類建筑物及設(shè)備的運行維護檔案和作業(yè)規(guī)范，做好建筑物和設(shè)施設(shè)備的維保工作。

7.1.2 定期巡查建筑物公共部位的安全狀況，配合有關(guān)部門進行建筑物的安全檢查。7.1.3 房屋樓板、道路、橋梁等負載不能超過設(shè)計限重。7.2 供配電系統(tǒng)

7.2.1 制定供配電系統(tǒng)的運行維護作業(yè)規(guī)范和程序，保持園區(qū)變配電設(shè)備運行正常。

7.2.2編制維保、檢查計劃對變配電設(shè)備、設(shè)施進行檢修、維護和檢測。

7.2.3限電、停電應(yīng)經(jīng)有權(quán)限人員審批，并提前向客戶發(fā)出限電、停電通知并做好解釋工作。

7.2.4 停電區(qū)域應(yīng)加強安全警戒，維持區(qū)域秩序，有必要時啟動應(yīng)急預(yù)案。7.2.5 保持應(yīng)急供電系統(tǒng)設(shè)備完好，處于有效的待機狀態(tài)，確保隨時應(yīng)急啟用。7.2.6 合理申請調(diào)整契約負荷值，有效控制MD值。

7.2.7 通過電容補償設(shè)備和其他手段，提高供電系統(tǒng)的功率因數(shù)。7.3 雷電防護系統(tǒng)

7.3.1 做好雷電防護系統(tǒng)的日常維護，定期檢查，保持接地狀況良好。7.3.2 按規(guī)定對防雷裝置定期進行檢測。7.4 給排水系統(tǒng)

7.4.1 保持系統(tǒng)中各類泵、閥門、表計、控制柜、管路完好正常。

7.4.2 管道色標和水流指示清晰，閥門開、關(guān)狀態(tài)和水泵的使用、備用狀態(tài)掛牌明示。

7.4.3 定期保養(yǎng)檢修系統(tǒng)中的各類設(shè)備。7.4.4 末端用戶的水壓及流量滿足使用要求。

7.4.5 遇限水、停水情況，應(yīng)提前通知各用戶，并做好解釋。

7.4.6 飲用水水箱每年進行全面清洗、消毒，清洗完畢須有專業(yè)檢測部門出具的水質(zhì)檢驗報告，水質(zhì)符合地方飲用水標準；二次供水設(shè)施的管理應(yīng)符合國家《二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范》要求。

7.4.7 雨季應(yīng)加強園區(qū)內(nèi)排水管井的檢查，確保建筑物和道路排水暢通。7.4.8 按照《污水綜合排放標準》掌握區(qū)內(nèi)企業(yè)的廢水處理和排放情況，督促其達標排放。企業(yè)新增項目的排放應(yīng)通過環(huán)保部門的環(huán)境評估并驗收達標。7.5 火災(zāi)報警系統(tǒng)

7.5.1 保持火災(zāi)報警控制器運行正常，其火災(zāi)報警功能、故障報警功能、自檢功能、顯示與計時功能等，符合國家《火災(zāi)報警控制器通用技術(shù)條件》中的相關(guān)要求；其聯(lián)動控制功能應(yīng)符合國家《消防聯(lián)動控制設(shè)備通用技術(shù)條件》中的相關(guān)要求。

7.5.2 定期對火災(zāi)報警系統(tǒng)進行檢查保養(yǎng)，每年進行一次檢測，確保系統(tǒng)完好正常。

7.5.3 客戶二次裝修涉及變更原設(shè)計的探測區(qū)域，應(yīng)按中華人民共和國《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》重新布置火災(zāi)探測器，按規(guī)定報消防部門審批。7.6 消防滅火系統(tǒng)

7.6.1 保持消火栓、噴淋、泡沫、氣體等滅火系統(tǒng)設(shè)備完好正常，其功能應(yīng)達到國家公安部發(fā)布的《建筑消防設(shè)施檢測技術(shù)規(guī)程》中規(guī)定的要求。7.6.2 滅火系統(tǒng)設(shè)備每年應(yīng)進行一次檢測和聯(lián)動測試。

7.6.3 水泵、閥門、消火栓等機械部位應(yīng)定期保養(yǎng)和潤滑，無跑、冒、滴、漏；外表應(yīng)定期油漆，泵房，儲罐室應(yīng)保持清潔。7.7 電梯

7.7.1 電梯的使用和日常維護保養(yǎng)應(yīng)符合《上海市電梯安全監(jiān)察辦法》規(guī)定。7.7.2 貨梯應(yīng)配備專職司梯人員。

7.7.3 電梯的維修保養(yǎng)單位應(yīng)當依法取得許可，從事電梯維修、日常維護保養(yǎng)的作業(yè)人員當依法取得相應(yīng)的許可證書。

7.7.4 在用電梯應(yīng)每年經(jīng)專業(yè)檢測機構(gòu)檢驗合格，取得《安全使用許可證》。7.7.5 對電梯故障有應(yīng)急預(yù)案。

7.7.6 保持電梯與火災(zāi)報警系統(tǒng)可靠的聯(lián)動功能。

7.7.7 專項維修或改造后擬投入使用的電梯、發(fā)生設(shè)備事故后的電梯、以及停止使用一年以上再次使用的電梯，進行設(shè)備專項維修。7.8 技術(shù)防范系統(tǒng)

7.8.1 保持各類視頻攝像機、入侵探測器、對講機天線、巡更點、讀卡機等技防設(shè)備安裝牢固，工作正常。

7.8.2 保持監(jiān)視器圖像清晰，監(jiān)視控制設(shè)備工作正常；錄像資料按規(guī)定存檔。7.8.3 定期對技防系統(tǒng)設(shè)備進行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，保持各類技防系統(tǒng)設(shè)備的技術(shù)參數(shù)符合國家《安全防范工程技術(shù)規(guī)范》要求。7.9 暖通系統(tǒng)

7.9.1 應(yīng)定期對制冷（熱）機組、冷媒水循環(huán)水泵、冷卻塔，膨脹水箱，等設(shè)備進行巡檢，保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)故障及時維修以保持系統(tǒng)完好正常地工作狀態(tài)。7.9.2 對中央空調(diào)的冷媒水系統(tǒng)應(yīng)定期做清洗和水質(zhì)保養(yǎng)，保持水質(zhì)符合國家標準要求，定期清洗過濾網(wǎng)。

7.9.3 定期對空調(diào)機的過濾網(wǎng)、表冷器、風管、積水盤進行清洗消毒，保持風量風壓正常，制冷效果良好和空氣質(zhì)量符合國家標準要求。

7.9.4 定期對空調(diào)機、排煙機、正壓風機、防火閥、排煙閥等設(shè)備檢查保養(yǎng)，確?；鹁l(fā)生時有聯(lián)動功能的風機、閥門均能正確動作。

7.9.5 定期檢查分體空調(diào)室外機安裝支架的牢固性，避免發(fā)生墜落事故。7.10 鍋爐

7.10.1 根據(jù)《特種設(shè)備質(zhì)量監(jiān)督與安全監(jiān)察規(guī)定》，在用的鍋爐應(yīng)辦理登記，并持有有效的《特種設(shè)備使用登記證》。

7.10.2 鍋爐應(yīng)按規(guī)定每年進行鍋爐和安全閥、壓力表檢驗，熱水鍋爐應(yīng)每年進行安全閥、壓力表檢驗，每二年進行一次鍋爐外部檢驗，檢驗不合格的鍋爐不能運行。7.10.3 鍋爐廢氣排放應(yīng)符合《鍋爐大氣污染物排放標準》。7.11 停車管理系統(tǒng)

7.11.1 定期檢查保養(yǎng)讀卡機、自動道閘、車位鎖、電動折疊門等設(shè)備，保持其外觀清潔，無銹蝕，功能正常，靈敏可靠。

7.11.2 車輛出入的監(jiān)視設(shè)備圖像清晰，計費系統(tǒng)準確穩(wěn)定。7.12 公共照明

7.12.1 定期巡檢道路及其他公共部位的照明設(shè)備，保持路燈、草坪燈、水下燈、泛光照明等燈具安裝牢固，外表無銹蝕，工作正常。

7.12.2 合理安排和調(diào)整各類燈光照明啟閉時間，節(jié)能降耗。7.13 園區(qū)內(nèi)跨道路的構(gòu)架、管道

7.13.1 管道直埋、架設(shè)沿線應(yīng)設(shè)立警示標識，并要標有限制高度等有關(guān)安全警示，標識符合《安全標志》要求，保持清晰、準確、醒目和安全。

7.13.2 發(fā)現(xiàn)管道或其附屬設(shè)施損壞或出現(xiàn)違章、違規(guī)架設(shè)等現(xiàn)象，應(yīng)立即采取措施并及時上報。業(yè)戶服務(wù) 8.1 公開告知

8.1.1 依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，凡由物業(yè)服務(wù)機構(gòu)提供或負責的服務(wù)項目，包括其基本程序、聯(lián)絡(luò)方式、響應(yīng)期限、服務(wù)承諾及標準等，應(yīng)于業(yè)戶入住時以書面形式告知業(yè)戶。

8.1.2 在物業(yè)服務(wù)機構(gòu)辦公場所等處張貼明示物業(yè)服務(wù)機構(gòu)全年365天、全天24小時的服務(wù)受理電話。8.2 接待服務(wù)

8.2.1 服務(wù)人員應(yīng)禮貌、規(guī)范地接待、接聽業(yè)主的咨詢。

8.2.2 向業(yè)戶提供其他多種聯(lián)系和接待途徑，包括但不限于信函、電子郵件、傳真等，并在規(guī)定的時限內(nèi)做出答復(fù)。8.3 溝通及投訴處理服務(wù)

8.3.1根據(jù)工作需要，適時走訪業(yè)戶，與業(yè)戶保持溝通，了解和掌握業(yè)戶需求方面的信息。

8.3.2對業(yè)戶的投訴應(yīng)核實情況，及時處理并回復(fù)，做好記錄，對于短期內(nèi)無法處理的問題，應(yīng)做好解釋工作，必要時應(yīng)上報公司層面共同確定解決辦法。8.3.3服務(wù)機構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)在一個工作日內(nèi)回復(fù)處理結(jié)果，最長不得超過三個工作日。

8.4 業(yè)戶滿意度調(diào)查

定期發(fā)放業(yè)戶滿意度調(diào)查表，及時回收并加以分析，建立業(yè)戶滿意度資料檔案。8.5 遷入、遷出服務(wù)

8.5.1 服務(wù)人員應(yīng)按規(guī)定程序受理，在規(guī)定的時限內(nèi)辦理各項手續(xù)，并及時建檔、歸檔。

8.5.2 遷入服務(wù)主要包括：

登記業(yè)戶信息資料、獲取相關(guān)有效證照復(fù)印件；

發(fā)放并簡要介紹管理規(guī)約公用事業(yè)開通接駁服務(wù)和業(yè)戶手冊等；

簽署相關(guān)文書、收取相關(guān)費用；

辦理房屋及鑰匙交接； 8.5.3 遷出服務(wù)主要包括： 登記有效聯(lián)系方式；

結(jié)清各項費用；

辦理房屋及鑰匙交接。8.6 維修資金管理服務(wù)

建筑物及其附屬設(shè)施維修資金管理服務(wù)應(yīng)遵照國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行，如無相關(guān)規(guī)定，則可參照有關(guān)規(guī)定，視需要建立園區(qū)維修資金管理制度，對園區(qū)維修資金進行賬務(wù)管理，賬目清晰，運作規(guī)范。8.7 公用事業(yè)及通訊設(shè)施開通接駁服務(wù) 服務(wù)人員應(yīng)按規(guī)定的程序及時受理，配合相關(guān)單位在規(guī)定時限內(nèi)辦理各項手續(xù)后開通。

8.8 二次裝修服務(wù)

8.8.1 服務(wù)人員應(yīng)按規(guī)定的程序及時受理，告知有關(guān)制度和規(guī)定，在規(guī)定的時限內(nèi)辦理各項手續(xù)，并及時建檔、歸檔。

8.8.2 二次裝修服務(wù)主要包括裝修申請、審批、巡視、驗收四項基本內(nèi)容。8.8.3 服務(wù)機構(gòu)應(yīng)督促裝修業(yè)戶及時和消防、安檢和質(zhì)檢部門取得聯(lián)系并接受審驗。

8.8.4 發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象應(yīng)及時勸阻、制止，并及時報告有關(guān)部門處理。

8.9 報修受理服務(wù)

8.9.1 服務(wù)機構(gòu)應(yīng)事先公開告知業(yè)戶有關(guān)報修服務(wù)的費用。

8.9.2 當業(yè)戶報修時，應(yīng)及時受理并做好記錄，在規(guī)定的時限內(nèi)提供報修服務(wù)并回訪。

8.10 信報服務(wù)

8.10．1 根據(jù)郵政部門有關(guān)信報投遞的規(guī)定，結(jié)合園區(qū)現(xiàn)狀，及時、妥善地協(xié)調(diào)解決業(yè)戶信報投遞事宜。

8.10.2 凡郵政部門無法直接投遞至業(yè)戶的，服務(wù)機構(gòu)應(yīng)正確分理信件，認真登記報刊雜志和掛號信，正確處理特殊郵件（如法律文書、退信等），在規(guī)定的時限內(nèi)提供分送投遞服務(wù)。8.11 特約服務(wù) 根據(jù)業(yè)戶的需求，為其提供力所能及的特約服務(wù)，包括但不限于工業(yè)垃圾處理服務(wù)、室內(nèi)專業(yè)保潔服務(wù)、票務(wù)服務(wù)等。

9．應(yīng)急預(yù)案

9.1 根據(jù)《上海市突發(fā)公共事件總體應(yīng)急預(yù)案》制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案，提高園區(qū)處置突發(fā)事件和風險的能力，最大限度地預(yù)防和減少突發(fā)事件造成的損害。9.2 根據(jù)園區(qū)實際情況，建立相應(yīng)的工作小組或聯(lián)絡(luò)機制，明確各責任人在突發(fā)情況下的應(yīng)對措施，以及事件的后繼處理。9.3 應(yīng)急處置預(yù)案

制定較完善的應(yīng)急處置預(yù)案，至少應(yīng)包括：

治安事件處置預(yù)案

電梯突發(fā)事故處置預(yù)案

水浸事故處置預(yù)案

停電應(yīng)急處置預(yù)案

防汛防臺處置預(yù)案 高溫天氣應(yīng)急預(yù)案

寒流冰凍天氣應(yīng)急預(yù)案

火災(zāi)事故應(yīng)急處置預(yù)案

人員傷害應(yīng)急處置預(yù)案

觸電事故應(yīng)急處置預(yù)案

交通意外應(yīng)急處置預(yù)案

物業(yè)索賠處置預(yù)案

危險品泄漏處置預(yù)案

天然氣、煤氣泄漏處置預(yù)案

公共衛(wèi)生突發(fā)事件處置預(yù)案

10.服務(wù)評估

10.1 制定管理目標、建立服務(wù)檢查、監(jiān)管和評估機制，確保管理服務(wù)的質(zhì)量和效能。

10.2 檢查方式 10.2.1 行業(yè)監(jiān)督

自覺遵守和實施行業(yè)自律公約，接受行業(yè)的監(jiān)督，規(guī)范服務(wù)。10.2.2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)自查 檢查物業(yè)服務(wù)中管理規(guī)定、標準或規(guī)程及的要求的實施情況和現(xiàn)場質(zhì)量，從專業(yè)化、標準化的角度進行衡量，發(fā)現(xiàn)不符合事項應(yīng)及時糾正。10.2.3 客戶評價

通過顧客意見征詢和服務(wù)滿意度測評等方式，對管理服務(wù)的實施效果進行評定，并制定改進措施，完善服務(wù)質(zhì)量。