第一篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理公共設(shè)施維護管理制度

住宅小區(qū)物業(yè)管理公共設(shè)施維護管理制度

為加強小區(qū)公用設(shè)施的管理，保障公用設(shè)施、設(shè)備的正常運行，特制訂本制度，請共同遵守。

一、任何單位和個人不得損壞或挪用公用設(shè)施、設(shè)備。

二、市政公用設(shè)施、設(shè)備如發(fā)生損壞，立即通知市屬有關(guān)部門維修更換。

三、公用設(shè)施，設(shè)備標識系統(tǒng)完整、準確無誤。

四、小區(qū)內(nèi)公用設(shè)施的日常管理、檢查維護由管理服務(wù)中心負責(zé)，并制訂《公共設(shè)施年度維修計劃》及《公共設(shè)施維修養(yǎng)護周期及標準》。

五、管理服務(wù)中心維修主管每年12月5日前制訂出下年度《公共設(shè)施年度檢修計劃》，中心主任負責(zé)審核、經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準后，由維修主管負責(zé)組織實施，維修工完成具體事項。

六、管理服務(wù)中心按照對公用設(shè)施實行有效維護。

七、加強對公用設(shè)施、設(shè)備的檢查，嚴格按照《公用設(shè)備、設(shè)施巡查制度》開展工作，確保設(shè)備時刻處于良好備用狀態(tài)。

八、做好日常維修保養(yǎng)工作，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，消除安全隱患，按規(guī)定填寫維修保養(yǎng)記錄并收集存檔。

九、管理服務(wù)中心主任每月對公用設(shè)施維護情況進行抽查、并做好相關(guān)記錄，作為對維修主管月績效考核的評分依據(jù)。

十、維修主管依據(jù)《公用設(shè)施維修養(yǎng)護周期及標準》，每月對公用設(shè)施維護情況進行抽查、考核，并填寫《公用設(shè)施維修保養(yǎng)情況抽查、考核記錄》，作為員工月績效考核的評分依據(jù)。

十一、公司物業(yè)管理部負責(zé)對管理服務(wù)中心公用設(shè)施維護情況進行抽查，抽查結(jié)果作為對管理服務(wù)中心年終考核評分依據(jù)。

第二篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理公共設(shè)施維護管理制度

住宅小區(qū)物業(yè)管理公共設(shè)施維護管理制度

為加強小區(qū)公用設(shè)施的管理，保障公用設(shè)施、設(shè)備的正常運行，特制訂本制度，請共同遵守。

一、任何單位和個人不得損壞或挪用公用設(shè)施、設(shè)備。

二、市政公用設(shè)施、設(shè)備如發(fā)生損壞，立即通知市屬有關(guān)部門維修更換。

三、公用設(shè)施，設(shè)備標識系統(tǒng)完整、準確無誤。

四、小區(qū)內(nèi)公用設(shè)施的日常管理、檢查維護由管理服務(wù)中心負責(zé)，并制訂《公共設(shè)施維修計劃》及《公共設(shè)施維修養(yǎng)護周期及標準》。

五、管理服務(wù)中心維修主管每年12月5日前制訂出下《公共設(shè)施檢修計劃》，中心主任負責(zé)審核、經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準后，由維修主管負責(zé)組織實施，維修工完成具體事項。

六、管理服務(wù)中心按照對公用設(shè)施實行有效維護。

七、加強對公用設(shè)施、設(shè)備的檢查，嚴格按照《公用設(shè)備、設(shè)施巡查制度》開展工作，確保設(shè)備時刻處于良好備用狀態(tài)。

八、做好日常維修保養(yǎng)工作，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，消除安全隱患，按規(guī)定填寫維修保養(yǎng)

記錄并收集存檔。

九、管理服務(wù)中心主任每月對公用設(shè)施維護情況進行抽查、并做好相關(guān)記錄，作為對維修主管月績效考核的評分依據(jù)。

十、維修主管依據(jù)《公用設(shè)施維修養(yǎng)護周期及標準》，每月對公用設(shè)施維護情況進行抽查、考核，并填寫《公用設(shè)施維修保養(yǎng)情況抽查、考核記錄》，作為員工月績效考核的評分依據(jù)。

第三篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理

浙江廣廈建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院

管理工程學(xué)院

2009/2010學(xué)年第1學(xué)期

課程名稱物業(yè)管理實務(wù)授課教師劉團輝教研室主任

第四篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理給排水管理制度

住宅小區(qū)物業(yè)管理給排水管理制度

為規(guī)范物業(yè)管理中給排水管理服務(wù)工作，明確給排水管理工作內(nèi)容，特制訂如下管理制度：

一、管理責(zé)任

1、管理服務(wù)中心維修組負責(zé)給排水系統(tǒng)的運行維護等管理工作，維修主管負責(zé)組織、維修人員實施。

2、給排水管理人員必須了解、熟悉樓宇內(nèi)的供水系統(tǒng)，如：水管、水箱、水泵，開關(guān)閥門及分閥門位置。

3、實行設(shè)備管理責(zé)任制，劃分各類設(shè)備管理責(zé)任人。

4、管理服務(wù)中心主任負責(zé)給排水管理工作的監(jiān)督和檢查。

二、巡視制度

1、定期巡視水泵操作是否正常，供水系統(tǒng)有無損壞或滴漏，水箱是否清潔，必須定期安排清洗水箱，水箱每半年清洗消殺一次，確保用水衛(wèi)生。

2、發(fā)現(xiàn)水管爆裂時，必須盡快關(guān)上相應(yīng)的閥門，大水管爆裂時應(yīng)將總閥門關(guān)閉，并即時發(fā)出通告，按照《供水處理緊急方案》立即安排緊急搶修。

三、保養(yǎng)制度

1、注意水箱的保養(yǎng)，預(yù)防破裂和滲漏，水箱蓋應(yīng)保持密封，每次開啟后及時鎖好，防止蚊蟲滋生。

2、救火用的輸水設(shè)備，要經(jīng)常檢查，如有損壞，應(yīng)立即維修，平時嚴禁使用消防水作其他用途。

四、檢修制度

1、經(jīng)常檢查溝渠及沙井是否暢通，及時清理渠道蓋上的垃圾以防止下雨時渠水受阻引起水浸，并按規(guī)定填寫相關(guān)記錄。

2、供水設(shè)備每年按保養(yǎng)計劃進行保養(yǎng)，保養(yǎng)情況按保養(yǎng)計劃填寫。給排水設(shè)備，除了按保養(yǎng)計劃保養(yǎng)外，還必須按規(guī)定進行正常的巡視檢查，以便及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備在運行中出現(xiàn)的問題。建立二次供水管理制度，嚴格按法規(guī)要求，實施定期維修保養(yǎng)。

五、正常給排水

1、管理服務(wù)中心維修主管負責(zé)給排水的技術(shù)指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查，負責(zé)樓宇供排水設(shè)施設(shè)備的運行管理工作，保證24小時不間斷供水。

2、運行維修人員在設(shè)備發(fā)生故障時應(yīng)立即報告主管領(lǐng)導(dǎo)并積極進行搶修。

六、正常停水

1、當接到自來水公司的停水通知后，應(yīng)立即通知客戶服務(wù)中心，并做好記錄。

2、當按計劃保養(yǎng)必須停水時，應(yīng)提前一天將停水的范圍和時間通知客戶服務(wù)中心，在得到客戶服務(wù)中心的許可后方可進行保養(yǎng)。

3、由于工程的需要，對消防系統(tǒng)停水時，必須通知消防人員后，由消防人員進行操作，并做好相關(guān)記錄。

七、水質(zhì)保障

1、每年組織專業(yè)人員對生活水箱進行兩次清洗，并按規(guī)定取得《供水衛(wèi)生許可證》及衛(wèi)生防疫部門的水質(zhì)化驗合格證明。

八、異常情況處理

1、樓宇外墻的公用下水管渠發(fā)生破裂，應(yīng)立即維修，以免污水流出影響環(huán)境衛(wèi)生。

2、樓宇底層溝渠有臭味溢出時，應(yīng)立即檢查及維修。

3、安裝及維修樓宇外的供水系統(tǒng)設(shè)備，應(yīng)與自來水公司聯(lián)系修理。

4、樓宇內(nèi)的水表發(fā)生故障時，應(yīng)告知用戶，并立即檢修。

5、接到自來水公司發(fā)出的停水通知時，應(yīng)及時向住戶發(fā)出通知，使住戶有所準備。

6、化糞池每季度進行一次檢查，化糞池滿時及時組織人員清理，并將檢查清理結(jié)果進行記錄。

7、當發(fā)生突然停水事件時，客戶服務(wù)中心應(yīng)及時與自來水公司取得聯(lián)系，了解恢復(fù)供水的時間，主動與客戶服務(wù)中心聯(lián)系，幫助做好對客戶的解釋工作。

8、認真做好檢查記錄，日常的巡視檢查記錄在值班記錄中，定期的檢查保養(yǎng)記錄在相應(yīng)的檢修保養(yǎng)記錄表中。

第五篇：物業(yè)管理各項費用預(yù)算標準一般公共設(shè)施維護費

-物業(yè)管理各項費用預(yù)算標準

2007-06-16 15:45一般公共設(shè)施維護費 一般公共設(shè)施維護費的構(gòu)成是：

1)、人員費用，分為管理人員、技師、技工等，包括工資、福利、津貼、保險和服裝費用等；F1(元/月)2)、公共照明系統(tǒng)費用，包括大廳、門廳走廊、路燈、裝飾燈(含節(jié)日裝點燈)。這項費用又分為：

(1)、電費(W1×T1+W2×T2+?)×30×P電F2(元/月)其中，W1表示每天開啟時間為T1(小時)的照明電器的總功率(千瓦/小時)；T1表示每日開啟的時間(小時)；30表示每月天數(shù)；P電表示電費單價(元/度)。(2)、維修費，這是一個估算的經(jīng)驗值；F3(元/月)3)、抽送風(fēng)費用，包括：

(1)、電費＝W×24×a×30×P電F4(元/月)其中，W表示抽送風(fēng)電機的功率；a表示使用系數(shù)，使用系數(shù)＝平均每天開啟時間/24；P電表示電費單價(元/度)。

(2)、維修費，這也是一個估算的經(jīng)驗值；F5(元/月)4)、給排水費用，包括：

(1)、電費＝W×24×a×30×P電F6(元/月)其中，W表示抽送水電機的功率；a表示使用系數(shù)，使用系數(shù)＝平均每天開啟時間/24；P電表示電費單價(元/度)。

(2)、維修費，這是一個估算的經(jīng)驗值；F7(元/月)5)、供配電、發(fā)電系統(tǒng)設(shè)備維修費；F8(元/月)6)、消防系統(tǒng)維修費；F9(元/月)7)、公共建筑、道路維修費；F10(元/月)8)、以上2～7項的不可預(yù)見費，按10%計；F11(元/月)由上述這11項費用，可按公式(2-1)計算出一般公共設(shè)施維護費： P2＝∑11i=1Fi/S(元/月?m2)其中，P2表示一般公共設(shè)施維護費，F(xiàn)i表示上述所列F1至F11代表的費用；S表示所管物業(yè)的總面積。

由這個計算公式可見，管理面積S越大，則每單位面積所分攤的一般公共設(shè)施維護費P2也越低。

9)、更新儲備金：

P’２＝｛∑(Mi+Ii)÷Yi｝/(12×S)其中，P’２表示一般公共設(shè)施的更新儲備金，Mi表示各一般公共設(shè)施的購置費，包括照明系統(tǒng)、抽送風(fēng)系統(tǒng)、配電發(fā)電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等；Ii表示各一般公共設(shè)施的安裝費用；Yi表示各一般公共設(shè)施的正常、安全使用年限；S表示所管物業(yè)的總面積。

3、電梯費

電梯費的構(gòu)成是：

1)、電費＝n×W×24×a×30×P電F1(元/月)其中n表示電梯數(shù)(4部電梯n就為4)；W表示電梯功率；a表示電梯使用系數(shù)，由于寫字樓、商廈、公寓的電梯使用時間和頻率不同，會有差別，它可以通過統(tǒng)計的方法進行估算，a大致在03～06這樣的范圍之間；P電表示電費單價(元/度)。2)、維修費，包括材料和專門人工費；F2(元/月)3)、以上1～2項的不可預(yù)見費，按10%計；F3(元/月)由上述這3項費用，可按公式(6-1)計算出電梯費： P3＝∑3i=1Fi/S梯(元/月?m2)其中，P3表示電梯費；Fi表示上述所例F1至F3代表的費用；S梯表示帶電梯的物業(yè)面積。4)更新儲備金：

P’3＝［∑(M 梯+I梯)÷Y］/(12×S梯)

其中P’3表示電梯的更新儲備金；M梯表示電梯的購置費；I梯表示電梯的安裝費用；Y表示電梯的正常、安全使用年限；S梯表示帶電梯的物業(yè)面積。

4、空調(diào)費

空調(diào)費的構(gòu)成是：

1)、電費。中央空調(diào)的公共用電有主機和輔機(水泵、冷卻塔等)兩部分，所以：

電費＝｛n主×W主×b主+(n泵×W泵+n塔×W塔)×b輔｝×T×30×P電F1(元/月)其中，n主表示主機臺數(shù)；W主表示主機功率；b主表示主機負荷系數(shù)；n泵表示水泵臺數(shù)；W泵表示水泵功率；n塔表示冷卻塔電機臺數(shù)；W塔表示冷卻塔電機功率；b輔表示輔機負荷系數(shù)；T表示每天空調(diào)工作時間；P電表示電費單價(元/度)； 2)、水費：F2(元/月)3)、維修費(僅指公共部分，各業(yè)主戶內(nèi)風(fēng)機由業(yè)主負責(zé)費用)，包括材料和人工費用；F3(元/月)4)、以上1～3項不可預(yù)見費用，按10%計；F4(元/月)由上述這4項費用，可按公式(2-1)計算出空調(diào)費： P4＝∑4i=1Fi/S空調(diào)(元/月?m2)其中，P4表示空調(diào)費；Fi表示上述所列F1至F4代表的費用；S空調(diào)表示使用中央空調(diào)的物業(yè)面積。

值得注意的是，由于辦公室、商場的人流量是不同的，所以，它們的制冷量在設(shè)計時也不一樣。在提出上述P4之后，各類型物業(yè)要根據(jù)其設(shè)計數(shù)據(jù)調(diào)整費用。比如商場制冷量一般是寫字間的2倍，所以對于商場空調(diào)費的分攤就應(yīng)是2×P4(元/月?m2)。5)、更新儲備金：

P’4＝［(M空調(diào)+I空調(diào)÷Y)／(12×S空調(diào))其中，P’4表示空調(diào)設(shè)備的更新儲備金；M空調(diào)表示空調(diào)設(shè)備購置費；I空調(diào)表示空調(diào)設(shè)備安裝費；Y表示空調(diào)安全使用年限；S空調(diào)表示使用中央空調(diào)的物業(yè)面積。

5、環(huán)衛(wèi)清潔費

環(huán)衛(wèi)清潔費的構(gòu)成是：

1)、人工費，包括管理人員及工人的工資、福利、津貼、獎金、保險、服裝費用等；F1(元/月)

2)、清潔機械材料費，其中大型清潔機械，如大樓幕墻清潔設(shè)備、打蠟拋光等，按價值和使用年限折算出每月的價值；日常易耗品及工具，每月作預(yù)算；F2(元/月)3)、垃圾桶購置費；F3(元/月)4)、垃圾清倒費；F4(元/月)5)、化糞池清理費；F5(元/月)6)、水池清潔費；F6(元/月)7)、清潔環(huán)衛(wèi)所需的其他費用；F7(元/月)由上述這7項費用，可按公式(2-1)計算出環(huán)衛(wèi)清潔費： P5＝∑7i=1Fi/S環(huán)衛(wèi)(元/月?m2)其中，P5表示環(huán)衛(wèi)清潔費；Fi表示上述所列F1至F7代表的費用；S環(huán)衛(wèi)表示上述費用所涉及的清潔區(qū)域面積。

6、綠化費

綠化費的構(gòu)成是：

1)、人員費用，包括管理人員、技師、工人等；F1(元/月)2)、綠化工具、材料(如化肥、除草劑等)費；F2(元/月)3)、綠化用水費；F3(元/月)4)、園林景觀再造費用；F4(元/月)由上述這4項費用，可按公式(2-1)計算出綠化費： P6＝∑4i=1Fi/S綠化(元/月?m2)其中，P6表示綠化費，F(xiàn)i表示上述所列F1至F4代表的費用；S綠化表示綠化的面積。

7、保安費

保安費的構(gòu)成是：

1)、人員費用，包括工資、福利、津貼、保險、服裝費用等；F1(元/月)2)、保衛(wèi)系統(tǒng)設(shè)備，包括：(1)、電費；F2(元/月)(2)、維修費；F3(元/月)3)、日常保衛(wèi)器材費(如警棍、電池等)；F4(元/月)由上述這4項費用，可按公式(6-1)計算出保安費： P7＝∑4i=1Fi/S(元/月?m2)其中，P7表示保安費；Fi表示上述所列F1至F4代表的費用；S表示所管物業(yè)的總面積。4)、更新儲備金：

P’7＝［(M保+I保)÷Y］/(12×S)

其中P’7表示保安系統(tǒng)的更新儲備金；M保表示保安系統(tǒng)購置費；I保表示保安系統(tǒng)安裝費；Y表示保安系統(tǒng)正常使用年限；S表示所管物業(yè)的總面積。

8、電視系統(tǒng)費用(非有限電視公司提供)電視系統(tǒng)費用的構(gòu)成是：

1)、電費：W×30×P電F1(元/月)其中，W表示電視系統(tǒng)的功率；P電表示電費單價(元/度)。2)、維修費；F2(元/月)3)、節(jié)目租用費；F3(元/月)由上述這3項費用，可按公式(2-1)計算出電視系統(tǒng)費用： P8＝∑3i=1Fi/S(元/月?m2)其中，P8表示電視系統(tǒng)費用；Fi表示上述所列F1至F3代表的費用；S表示所管物業(yè)的總面積。

4)更新儲備金；

P’8＝［(M視+I視)÷Y］/(12×S)其中，P’8表示電視系統(tǒng)的更新儲備金；M視表示電視系統(tǒng)購置費；I視表示電視系統(tǒng)安全費；Y表示電視系統(tǒng)正常使用年限；S表示所管物業(yè)的總面積。

9、保險費

及時投購保險是物業(yè)管理中一個不可忽視的方面，切不可怠慢或存僥幸心理，一旦由于某種災(zāi)難造成了物業(yè)總體的破壞，而無資金及時修復(fù)，那將是物業(yè)管理公司的嚴重失職，它會因此而喪失管理資格，而業(yè)主所蒙受的損失更是無法彌補的，所以必須加倍重視保險。1)、險種選擇；

險種的選擇是根據(jù)所管物業(yè)的類型和使用性質(zhì)來決定的，同時要考慮業(yè)主的意愿和承受能力。業(yè)主如有異議，則必須經(jīng)過業(yè)主委員會或業(yè)主大會討論決定，并形成法律文件。2)、保險費分攤； P9＝MX/S 其中，P9表示保險費用；M表示投保總金額；X表示保險費率；S表示保險受惠物業(yè)的總面積。

10、更新儲備金

物 業(yè)的配套設(shè)備都有一定的安全使用壽命，到時候就得更換(否則可能會釀成災(zāi)害)。一下子向業(yè)主籌集這筆費用，業(yè)主往往難以承擔(dān)，所以物業(yè)管理公司有責(zé)任從物 業(yè)投入使用開始就逐年積存這部分費用，以備不時之需，這是物業(yè)管理重要的構(gòu)成部分。從所有權(quán)關(guān)系上講，這筆款項是業(yè)主的共有財產(chǎn)，所以要在銀行單獨立帳，由業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司共同管理。當物業(yè)管理公司更換時，此筆款項必須移交給新的物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司使用這筆款項，必須經(jīng)過業(yè)主委員會的審 批。

由前面已計算出的更新儲備金，可計算總的更新儲備金： P１０＝P’2+P’3+P’4+P’7+P’8

11、管理者酬金P11 前 述10項費用都是物業(yè)管理所需的實際支出，對物業(yè)管理公司來說是沒有利潤的。物業(yè)管理公司作為一個經(jīng)濟實體，要有合理的利潤，否則將失去經(jīng)營的動力。管理 者酬金的比率可根據(jù)管理的水平、管理成效，由物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會商定，一般服務(wù)性行業(yè)的利潤率在8%～15%之間，管理者酬金就是以前述10項費用 之和為基數(shù)，乘上這個利潤率即得。

12、稅收P12 這是一個目前尚未解決的問題。前述P1～P１０項費用是物業(yè)管理的實際支出費用，對物 業(yè)管理公司無利潤可言。水費、電費、收視費等僅僅是由物業(yè)管理公司代收、代繳，對這部分往來收入，似乎不應(yīng)該向物業(yè)管理公司征稅，否則就出現(xiàn)了重復(fù)征稅的 問題。但目前稅務(wù)部門對物業(yè)管理公司的全部收入計征稅收，這一方面增加了業(yè)主(或用戶)的費用負擔(dān)，同時也帶來了管理上的困難。這一問題有待在物業(yè)管理的 立法中予以明確。物業(yè)管理公司應(yīng)盡早認識并盡可能妥善處理好這一矛盾。

在對上述12項費用標準核算之后，就可得到物業(yè)管理費的總單價： P總＝∑12i=1Pi(元/月?m2)(2-2)在作每戶的管理費計費時，只需用每戶面積乘以單價，即可得每戶的管理費數(shù)額： F總＝P總×S戶(元/月)(2-3)人工費的預(yù)算

人工費預(yù)算基本上取決于兩個因素，一個是計劃期內(nèi)不同性質(zhì)、類型、對象的物業(yè)所需要聘用的日常管理人員數(shù)和維修工人數(shù)；另一個是計劃期內(nèi)所聘用的日常管理人員和維修工人的人均工資額。人工費預(yù)算定額的測算公式可表達為： Pi=Σ(Ni×Wi)(i=1，??n)Pi——計劃期日常綜合管理費中人工費的預(yù)算額；

Ni——計劃期需聘用的第i類日常管理人員和維修工人數(shù)； Wi——計劃期第i類人員的人均工資額。

如表1-23所示，某物業(yè)管理企業(yè)要完成所接管的“名雅苑”多層住宅的日常管理任務(wù)，需聘用4人管理人員，每人每月工資600元；20個樓管員，每人每月工資350元；1個日常水電維修工，每人每月工資500元，則每月共需開支的人工費為： Pi=4×600+20×350+1×500=9 900(元)

2、行政辦公費預(yù)算

行政辦公費預(yù)算可通過預(yù)測全年費用支出，折合每月費用計算得到。對已有管理經(jīng)歷的物業(yè)管理企業(yè)，可根據(jù)上年企業(yè)會計報表和年終決算，得到報告期全年行政辦公費支出數(shù)，再考慮物價上漲因素和應(yīng)該減少的不合理支出，就可得到計劃期全年行政辦公費預(yù)算。用公式可表達為：

P2=F。(1+i%)-F。

P2——計劃期行政辦公費預(yù)算額； F?！谛姓k公費實際支出； i——通貨膨脹率；

F′?！谛姓k公費中的不合理開支。

沒有管理經(jīng)驗的物業(yè)管理企業(yè)可用下列公式測算行政辦公費支出預(yù)算： P2=ΣFi(i=1,……n)

Fi——指第i項行政辦公費開支預(yù)測額。

3、勞動保護防護費預(yù)算

勞動保護費預(yù)算主要取決于兩個因素：一是計劃期內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)所需聘用的職工人數(shù)；二是計劃期內(nèi)人均的勞動保護防護費。用公式可表達為： P3=N×β

P3——計劃期內(nèi)勞動保護防護費預(yù)算額； N——計劃期內(nèi)聘用的職工人數(shù)；

β——計劃期內(nèi)人均勞動保護防護費。

式中計劃期內(nèi)人均勞動保護防護費，可根據(jù)報告期合計資料中的有關(guān)數(shù)據(jù)加以測算分析得到。

4、公用水電費預(yù)算

公用水電費預(yù)算主要取決于不同物業(yè)的公共設(shè)備設(shè)施裝置和用水用電量及水電費的單價。用公式可表示為：

P4=ΣQ電i×P電+ΣＱ水i×P水(i=1,??n)P4——表示計劃期內(nèi)公用設(shè)備設(shè)施用水用電費支出； Q電i——表示第i項公用設(shè)備設(shè)施用電量； Q水i——表示第i項公用設(shè)備設(shè)施用水量； P電——表示電費單價； P水——表示水量單價。

公共設(shè)備設(shè)施一般主要包括公共照明設(shè)備系統(tǒng)、抽水送風(fēng)機、給排水設(shè)備系統(tǒng)、電梯、中央空調(diào)，其用電量的計算，可根據(jù)實際使用情況測算。但有經(jīng)驗的物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)報告期的用水用電情況和計劃期要求節(jié)約降低的用量指標，測算得到。它們的具體計算如下：(1)、公共照明設(shè)備系統(tǒng)用電量的計算 Q電1=(W1×T1+W2×T2+??)×30 Q電1——公共照明設(shè)備系統(tǒng)用電量；

W1——每次開啟時間為T1(小時)的照明電器總功率(千瓦/小時)； T1——每天開啟時間(小時)； 30——每月天數(shù)。

(2)、抽水送風(fēng)機的用電量 Q電2=W×24×α×30 Q電2——抽水送風(fēng)機的用電量；

W——抽水送風(fēng)機的功率(千瓦/小時)；

a——表示使用系數(shù)a=平均每天開啟時間/24小時。(3)、給排水設(shè)備系統(tǒng)用電量 Q電3=W×24×a×30 Q電3——表示給排水設(shè)備系統(tǒng)的用電量； W——給排水設(shè)備的功率。a——給排水設(shè)備的使用系數(shù)。(4)、電梯用電量

Q電4=n×W×24×a×30 Q電4——電梯用電量；

n——電梯數(shù)量；W——電梯功率

a——電梯使用系數(shù)。由于寫字樓、商廈、住宅和公寓的電梯使用時間和頻率不同，因此a會有差異。通過統(tǒng)計方法進行估算，a大約在03～06之間。(5)、中央空調(diào)用電量

Q電5=n主×W主×b主+(n泵×W泵+n塔×W塔)×b輔｝×T×30 Q電5——表示中央空調(diào)用電量； n主——主機臺數(shù)；

b主——主機的負荷系數(shù)； W主——主機的功率； n泵——水泵臺數(shù)； W泵——水泵的功率；

n塔——冷卻塔電機的臺數(shù)； W塔——冷卻塔電機的功率； b輔——輔機的負荷系數(shù)； T——每天空調(diào)工作時間； 30——每月天數(shù)。

5、保安服務(wù)費預(yù)算

保安服務(wù)費由保安人員人工費、保安設(shè)備系統(tǒng)維護費和日常保安工器具費構(gòu)成，應(yīng)分別計算出這些費用預(yù)算，加總后即得出保安服務(wù)費預(yù)算額。用公式可表示如下： P5=Σ3i=1Fi=F1+F2+F3

P5——表示保安服務(wù)費預(yù)算額；

Fi——表示第i項保安服務(wù)費預(yù)算額； F1——表示保安人員人工費； F2——表示保安設(shè)備系統(tǒng)維護費； F3——表示日常保安工器具費。

其中，F(xiàn)1=保安人員聘用數(shù)×(人均工資獎金等+人均服裝費+人均保險費)； F2=保安設(shè)備系統(tǒng)用電量×電費單價+日常維修養(yǎng)護費； F3=日常保安用警棍、電池和電筒等購置費。

物業(yè)管理企業(yè)若將物業(yè)的保安服務(wù)任務(wù)交給專業(yè)保安公司承包完成，則保安服務(wù)費預(yù)算額即為將支付給專業(yè)保安公司的費用。

6、環(huán)衛(wèi)清潔費預(yù)算

測算環(huán)衛(wèi)清潔費預(yù)算可先將構(gòu)成環(huán)衛(wèi)清潔費的各項費用支出預(yù)算測算出來，然后加總。用公式可表示為： P6=ΣFi(i=1,……n)

P6——環(huán)衛(wèi)清潔費預(yù)算額；

Fi——第i項環(huán)衛(wèi)清潔費支出預(yù)算。

若物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)環(huán)境清潔衛(wèi)生任務(wù)，交給專業(yè)環(huán)衛(wèi)部門承包完成，則環(huán)衛(wèi)清潔費預(yù)算為支付給專業(yè)環(huán)衛(wèi)公司的費用。

7、綠化養(yǎng)護費預(yù)算

綠化養(yǎng)護費預(yù)算的測定，也是先將構(gòu)成綠化養(yǎng)護費的各項費用支出測算出來，然后加總。用公式可表示為： P7=ΣFi(i=1,……n)

P7——綠化養(yǎng)護費預(yù)算額；

Fi——第i項綠化養(yǎng)護費的支出預(yù)算。

8、保險費預(yù)算

物業(yè)管理企業(yè)在確定物業(yè)保險費預(yù)算時，首先要選擇好險種，險種的選擇是由所接管物業(yè)的類型、使用性質(zhì)決定的，同時也要考慮業(yè)主的意愿和承受能力。業(yè)主如有異議，則必須經(jīng)過業(yè)主管理委員會或業(yè)主大會討論決定，并形成法律文件。

(1)、一般對于公寓、別墅小區(qū)，只對配套的水電設(shè)施投保，以便萬一受到地震、臺風(fēng)、火災(zāi)等破壞時能及時修復(fù)。

(2)、對于高層寫字樓、商廈、酒店等，則必須投購大廈財產(chǎn)保險，包括土建、裝修和設(shè)備。一般是按樓宇的總造價來投保。對于商廈、酒店，還要投購公共責(zé)任險。(3)、對一些特殊設(shè)備(如高層公寓的電梯、酒店的中央空調(diào)等)進行投保。

總之，綜合考慮安全、經(jīng)濟、地區(qū)特點、業(yè)主承受能力等諸多因素，審慎地選擇投保是做好保險費預(yù)算的前提，也是搞好物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié)。保險費預(yù)算確定的公式如下： P8=∑(MiXi)(i=1,??n)P8——保險費預(yù)算額；

Mi——投保的物業(yè)價值第i種保險種類； Xi——第i種保險種類的保險費費率。

9、公共設(shè)備設(shè)施的日常維修養(yǎng)護費預(yù)算 公共設(shè)備設(shè)施的日常維修養(yǎng)護費預(yù)算，可以根據(jù)各種不同物業(yè)的歷史資料和經(jīng)驗數(shù)據(jù)測算取得。如一般一臺水泵的月養(yǎng)護費為100元，一部電梯的月養(yǎng)護費為1000元。

10、其他管理費預(yù)算 其他管理費預(yù)算，可以根據(jù)歷史資料和經(jīng)驗數(shù)據(jù)測得，可將第1項到第9項的日常綜合管理費加總后，乘一定的系數(shù)取得。