第一篇：分析工業(yè)地產(chǎn)盈利模式

如何分析工業(yè)地產(chǎn)盈利模式

地產(chǎn)公司的盈利模式

整個(gè)房地產(chǎn)板塊又可進(jìn)一步劃分為開發(fā)商品住房的住宅類地產(chǎn)，如萬科、棲霞建設(shè)；和開發(fā)/租售商鋪、寫字樓的商業(yè)地產(chǎn)，如金融街、中國國貿(mào)等。還有一部分經(jīng)營園區(qū)開發(fā)的工業(yè)地產(chǎn)公司，如張江高科、海泰發(fā)展等。雖說都是買地賣房子，但三種地產(chǎn)公司盈利模式還是有所差別，這決定了投資者在選股操作時(shí)關(guān)注點(diǎn)也不完全相同。

商業(yè)地產(chǎn)盈利模式

商業(yè)類地產(chǎn)公司目前的盈利模式與住宅類地產(chǎn)很相似，仍主要以購置土地開發(fā)后銷售獲利，但由于其產(chǎn)品是寫字樓或商鋪，客戶主要是以經(jīng)營為目的的企事業(yè)單位而非以消費(fèi)為目的的個(gè)人，因此受政府房地產(chǎn)調(diào)控影響相對較少。但商業(yè)地產(chǎn)公司項(xiàng)目選址多局限在市中心少數(shù)地段，其業(yè)務(wù)和業(yè)績的擴(kuò)張性通常劣于住宅類地產(chǎn)公司。

隨著市中心可開發(fā)銷售的地產(chǎn)資源逐漸減少，商業(yè)類地產(chǎn)公司的盈利模式將更多轉(zhuǎn)向租賃業(yè)務(wù)，賺取租金收入。以北京的金融街為例，2006年租金收入占總收入不到2％，預(yù)計(jì)到2008年這一比例會(huì)上升到近15％，并且會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大下去。今后投資者分析商業(yè)地產(chǎn)公司不僅要關(guān)注項(xiàng)目儲(chǔ)備和地理位置，租金和出租率這些指標(biāo)的變化對業(yè)績的影響會(huì)愈加重要。

工業(yè)地產(chǎn)盈利模式

工業(yè)類地產(chǎn)與商業(yè)類地產(chǎn)盈利模式更為相似，但目前通過廠房出租賺取現(xiàn)金流穩(wěn)定的租金收入已普遍形成規(guī)模，如天津的海泰發(fā)展租金收入已占到總收入40％左右。這類公司業(yè)績表現(xiàn)更為平穩(wěn)，雖難以創(chuàng)造優(yōu)勢住宅類地產(chǎn)公司的成長性，但頗有低風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值型股票的特征。

此外，一些工業(yè)類地產(chǎn)公司通過投資入股自家園區(qū)內(nèi)企業(yè)，在傳統(tǒng)的廠房銷售、出租盈利模式中又加入了風(fēng)險(xiǎn)投資的成分，或?qū)⒔o股東帶來額外驚喜。如上海的張江高科規(guī)劃每年投資園區(qū)內(nèi)高科技企業(yè)的額度為2億元左右，像該公司投資的中芯國際和復(fù)旦張江通過在港上市已經(jīng)為股東帶來巨額風(fēng)險(xiǎn)投資回報(bào)。2004年中芯在港上市就帶動(dòng)張江股票上漲一倍，而同期上證指數(shù)漲幅僅3成。像這種有類風(fēng)險(xiǎn)投資性質(zhì)的工業(yè)類地產(chǎn)公司投資者不僅。要關(guān)注其物業(yè)租售情況，還需把握其股權(quán)投資項(xiàng)目的發(fā)展動(dòng)態(tài)，股價(jià)超常表現(xiàn)將主要受此因素刺激。

第二篇：盈利模式分析

盈利模式分析

目前A 股農(nóng)藥上市公司大體上可以分為中間體、原藥和制劑三大類。其中農(nóng)藥中間體隨著含雜環(huán)、高效、低毒農(nóng)藥的不斷上市，發(fā)展很快，但多為初級中間體的生產(chǎn)廠家，毛利率較低，而高級中間體多需要進(jìn)口，目前上市公司主要包括聯(lián)化科技、湖南海利；原藥技術(shù)壁壘相對較高，國內(nèi)企業(yè)多為仿制國外已過專利保護(hù)期的原藥產(chǎn)品，競爭激烈，毛利率較低。不過，隨著我國農(nóng)藥產(chǎn)業(yè)政策的發(fā)展和企業(yè)的積累，已有部分企業(yè)可以研發(fā)和生產(chǎn)一些重要的中間體原料及使用原料做混配工作，進(jìn)行市場拓展，如揚(yáng)農(nóng)化工、利爾化學(xué)等；與農(nóng)藥原藥不同，農(nóng)藥制劑的質(zhì)量并不僅僅取決于使用原藥的質(zhì)量，而是在很大程度上取決于生產(chǎn)企業(yè)選用助劑的質(zhì)量和技術(shù)水平，技術(shù)壁壘相對較低，國內(nèi)已有部分龍頭企業(yè)能夠做一些制劑方面的研發(fā)工作，如諾普信，毛利率明顯高于國內(nèi)的原藥和中間體生產(chǎn)企業(yè)。

正如我們前面所言，企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈越長，競爭力越強(qiáng)。從原料到中間體再到原藥的生產(chǎn)過程體現(xiàn)技術(shù)密集的特點(diǎn)，而原藥到制劑的生產(chǎn)更多的體現(xiàn)企業(yè)在營銷及品牌上的優(yōu)勢。

4.1 從價(jià)格走向品牌

農(nóng)藥經(jīng)銷商更愿意推廣有品牌的農(nóng)藥產(chǎn)品，從農(nóng)戶的角度而言，農(nóng)戶開始逐步從關(guān)注產(chǎn)品價(jià)格到關(guān)注產(chǎn)品藥效，因?yàn)橄鄬τ趧趧?dòng)力成本而言，農(nóng)藥價(jià)格是不敏感的，好的產(chǎn)品施藥后效果好，無需重復(fù)用藥，藥效差的產(chǎn)品，需重復(fù)用藥，而重復(fù)用藥會(huì)增加勞動(dòng)力成本，因此會(huì)得不償失，所以農(nóng)戶開始注重有品牌的農(nóng)藥產(chǎn)品，作為零售商，在利益得以確保下，經(jīng)銷品牌農(nóng)藥，效果好，農(nóng)戶認(rèn)可，從而帶來銷量增加，更能夠?qū)崿F(xiàn)利益最大化，所以作為零售商，也熱衷于銷售有品牌的農(nóng)藥產(chǎn)品。

4.2 原藥看技術(shù)

目前，大部分原藥品種都有過剩嫌疑，國內(nèi)農(nóng)藥企業(yè)正真具有研發(fā)能力的企業(yè)少之又少，大部分企業(yè)的研發(fā)主要還是建立在對引進(jìn)技術(shù)消化吸收的基礎(chǔ)上，很多企業(yè)的技術(shù)開發(fā)更多的是在生產(chǎn)過程中的工藝創(chuàng)新，國外動(dòng)輒幾億美元的研發(fā)投入，在國內(nèi)可能也不太現(xiàn)實(shí)，因而，對原藥企業(yè)來說，對后專利藥的研究和緊密跟蹤以及對引進(jìn)技術(shù)的優(yōu)化，以最低的成本生產(chǎn)出更高含量的原藥產(chǎn)品是可行之舉。

4.3 制劑看渠道

制劑行業(yè)是制劑生產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)銷商和零售商利益共同博弈的結(jié)果，在目前的農(nóng)藥銷售模式下，經(jīng)銷商作為銷售主導(dǎo)的地位還無法撼動(dòng)，在國內(nèi)松散的土地耕作模式下，經(jīng)銷商是有其存在的合理性和必要性，從國外的農(nóng)藥的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，直銷模式是建立在土地大規(guī)模集中的大背景下的；現(xiàn)在國內(nèi)很多企業(yè)想通過農(nóng)資連鎖和直銷模式來越過經(jīng)銷商這個(gè)環(huán)節(jié)，這是一個(gè)積極的探索，但如何處理和零售商的合作關(guān)系、費(fèi)用控制、人員匹配、風(fēng)險(xiǎn)管理、單個(gè)店面規(guī)模經(jīng)濟(jì)性是必須要考慮的問題，農(nóng)藥經(jīng)銷新模式的探索將任重而道遠(yuǎn)。

第三篇：養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)政策與盈利模式

因?yàn)槲覀兪抢夏曜^(qū)，實(shí)際我們在研究養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)在網(wǎng)絡(luò)上、微博上經(jīng)常會(huì)有很多不同的聲音，養(yǎng)老跟地產(chǎn)好像一沾上很多就覺得是不是有問題？養(yǎng)老地產(chǎn)是不是一定就是掛羊頭賣狗肉？養(yǎng)老地產(chǎn)能夠盈利嗎？養(yǎng)老服務(wù)能夠盈利嗎？養(yǎng)老地產(chǎn)有哪些政策支持？現(xiàn)在很多項(xiàng)目都在前期階段，如何做好前期的定位和可研報(bào)告，跟政府申請一些好的支持政策。這個(gè)PPT主要從四個(gè)方面給大家做一個(gè)交流。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)

這是兩個(gè)第三產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，在中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的老齡產(chǎn)業(yè)的十大行業(yè)當(dāng)中，就有這兩個(gè)部分，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和老年房地產(chǎn)業(yè)。

這兩個(gè)行業(yè)的投資主體和盈利模式都是不一樣的，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的投資主體是民營非企業(yè)或者民營養(yǎng)老公司。房地產(chǎn)就是房地產(chǎn)開發(fā)公司的投資企業(yè)，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的盈利來源主要是會(huì)員費(fèi)和服務(wù)費(fèi)。房地產(chǎn)業(yè)的主要來源是房屋銷售和房屋出租，這是兩個(gè)不同的行業(yè)，利潤來源也不一樣。很多朋友一開始借助養(yǎng)老地產(chǎn)的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)把這兩個(gè)行業(yè)的盈利來源混為一談，很多不是很明白的朋友覺得是不是房地產(chǎn)行業(yè)介入養(yǎng)老？房地產(chǎn)行業(yè)的利潤好像就總是暴利，而養(yǎng)老服務(wù)業(yè)應(yīng)該是一個(gè)福利性、非營利性的，實(shí)際上養(yǎng)老服務(wù)業(yè)除了民非、公益性的性質(zhì)以外，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)本身社會(huì)力量參與也是要盈利的，沒有盈利，企業(yè)就沒法發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)主要依靠開發(fā)利潤和養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的結(jié)合創(chuàng)造一個(gè)細(xì)分的開發(fā)領(lǐng)域。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)政策

最近幾年國家密集的出臺(tái)了一些政策，這三個(gè)政策是比較綱領(lǐng)性、原則性的政策，現(xiàn)在各地省一級、市一級也在出臺(tái)相應(yīng)的對應(yīng)政策。我們了解政策的目的一個(gè)是要明確支持方向。中央政府想得很明白，支持方向也很明確，但是到了地方，我們跟地方的發(fā)改委、民政局、衛(wèi)生局、國土局溝通的時(shí)候，經(jīng)常是碰到很多他們也不知道怎么辦的情況，落地到地方的時(shí)候，很多政策沒辦法去落地的，這需要我們能夠通過對這幾個(gè)原則性文件的深入掌握，我 們要去做一些工作引導(dǎo)地方政府，讓地方政府在大的政策前提下，在當(dāng)?shù)刈鲆恍┱叩膭?chuàng)新和用。

我們?nèi)绾稳ミ\(yùn)用這里面的政策，跟地方政府去溝通呢？這里面還是有一些要點(diǎn)的。在老齡事業(yè)“十二五”規(guī)劃里面的指導(dǎo)思想，這六個(gè)體系是有三個(gè)體系都是跟我們養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的，在發(fā)展目標(biāo)里面也提到了養(yǎng)老服務(wù)體系，也提到了要進(jìn)行無障礙設(shè)施的改造和新建小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。在基本任務(wù)里面提到了政府引導(dǎo)與社會(huì)參與相結(jié)合，11項(xiàng)任務(wù)里面有6項(xiàng)跟我們是緊密相關(guān)的，在這里面我們都可以找到我們跟當(dāng)?shù)卣プ鲆恍┕ぷ鞯囊罁?jù)。比如說前面講到了要引導(dǎo)開發(fā)老年宜居住宅和代際親情住宅，我們要去找到一些養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式，后面還會(huì)詳細(xì)講一下。

在居家養(yǎng)老服務(wù)里面要建立健全三級服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，我們開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)，在項(xiàng)目里面的養(yǎng)老服務(wù)配套是否可以進(jìn)入政府所需要的三級服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，我們能為政府做一些工作，你就可以得到政府的一些支持。比如說老齡服務(wù)這一項(xiàng)任務(wù)里面，要大力發(fā)展社區(qū)照料服務(wù)，要進(jìn)入小區(qū)的配套建設(shè)規(guī)劃。去年民政部已經(jīng)在發(fā)改委和建設(shè)部的共同發(fā)布下，民政部編了社區(qū)老年人日間照料中心的標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)也是對我們一個(gè)很好的指導(dǎo)。講到要統(tǒng)籌發(fā)展養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，要推進(jìn)供養(yǎng)型、養(yǎng)護(hù)型、醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)，在我們的項(xiàng)目里面，如果你的區(qū)位非常重要、規(guī)模非常大，你也可以在里面選擇是什么樣的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，可能是小一點(diǎn)的社區(qū)服務(wù)中心，也可能是大一點(diǎn)的服務(wù)機(jī)構(gòu)，根據(jù)你的客群定位去選擇。

老年養(yǎng)護(hù)院的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，去年也發(fā)布了，也可以作為我們依據(jù)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

要優(yōu)先發(fā)展護(hù)理康復(fù)服務(wù)，今年3月21號康復(fù)醫(yī)院的基本標(biāo)準(zhǔn)也頒布了，這也是對我們的工作有一定的幫助。在第五項(xiàng)任務(wù)里面，老年人生活環(huán)境里面提到了無障礙環(huán)境建設(shè)條例，要在“十二五”期間研究制定，事實(shí)上8月1號已經(jīng)開始頒布了，日本在老齡化程度到14%的時(shí)候，國家頒布了這樣的無障礙條例，我們也是相對比較提前，正式頒布了這個(gè)條例，這對我們房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)都會(huì)有一定的指導(dǎo)作用，我們會(huì)講到后面的幾種盈利模 式當(dāng)中有一種，你可以使你的開發(fā)項(xiàng)目先做好硬件環(huán)境，做好無障礙的適老化社區(qū)。

在生活環(huán)境里面提到了老年友好型城市和老年宜居社區(qū)，研究編制建設(shè)老年友好型城市和老年宜居社區(qū)指南。2012年11月也頒布了中國老年宜居住區(qū)試點(diǎn)工程管理辦法(試行)，也跟大家做了一些溝通。

中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)現(xiàn)在正在組織老年旅游和養(yǎng)生這樣的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，目的是把我們很多旅游地產(chǎn)的閑置物業(yè)跟老年旅游結(jié)合起來，因?yàn)槟壳奥糜蔚娜丝诋?dāng)中，40%都是老年人，老年人現(xiàn)在又有錢、又有閑，怎么通過跟老年旅游的結(jié)合，把我們的旅游地產(chǎn)物業(yè)結(jié)合起來，昨天和今天很多案例講到了，比如輪轉(zhuǎn)式的方式等等，如果讓老人買了一處的房子使用權(quán)，他能夠得到全國很多這樣達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的其他物業(yè)的使用權(quán)，未來50后、60后的老年人旅游養(yǎng)老消費(fèi)能力釋放出來，一定是一個(gè)非常重要的開發(fā)方向，去對應(yīng)這樣的消費(fèi)需求。

在社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃當(dāng)中，主要是把三種養(yǎng)老方式做了一個(gè)很好的定義，但是我發(fā)現(xiàn)很多包括業(yè)內(nèi)的朋友對這個(gè)還是研究的不夠多，實(shí)際上國家的政策對三個(gè)不同的養(yǎng)老方式已經(jīng)給予了明確的內(nèi)涵和功能定位，在建設(shè)任務(wù)當(dāng)中，明確指出社區(qū)日間照料中心和專業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是重點(diǎn)，日間照料床位和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位340余萬張，社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)里面如果設(shè)計(jì)了這樣的養(yǎng)老床位，也可以納入到地方的床位指標(biāo)里，如果你能夠在你的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中有這樣的日間照料中心，實(shí)際上也是可以納入政府的指標(biāo)去獲得一些政策的。

提到了失能和半失能老人，這也是主要的關(guān)照對象，你要研究當(dāng)?shù)厥堋胧芾先说谋壤?，現(xiàn)在50%以上的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有4萬家以上，一半以上都是不接受的，這也是市場的需求和空白。

在國家和省級層面要建立若干具有實(shí)訓(xùn)功能的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，如果你的規(guī)模可以申請省一級的試點(diǎn)、示范，你一定要有實(shí)訓(xùn)功能設(shè)計(jì)在里面。昨天我們談到人才的問題，首先是分層級要解決的，國家有國家需要考慮的問題，省一級、市一級都需要有不同層級的養(yǎng)老服務(wù)功能去落實(shí)，如果你在你的項(xiàng)目當(dāng)中，能夠把這樣有實(shí)訓(xùn)功能的服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)進(jìn)去，你有可能申請到財(cái)政的支持。

在建設(shè)方式里面也提到了新建和改造，都可以結(jié)合。有很多朋友說我想在城市里面，老人在哪里，我就要去做這種城市型的老年公寓，但是城市里面土地很稀缺，如果能去尋找閑置的資產(chǎn)進(jìn)行改造，也是一個(gè)非常好的方式，我也聽一些朋友提到過，如果你現(xiàn)在拿了地是離城市很遠(yuǎn)，但是你企業(yè)又從來沒做過養(yǎng)老，最后建議你在城市里面先做一個(gè)小的項(xiàng)目，通過這樣的小項(xiàng)目，把你的團(tuán)隊(duì)和品牌打造出來，跟你郊區(qū)的項(xiàng)目進(jìn)行互動(dòng)。

還有輸出管理團(tuán)隊(duì)，引導(dǎo)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)?；I(yè)化、連鎖化發(fā)展，現(xiàn)在我們能看到已經(jīng)在運(yùn)營的，已經(jīng)入住的這些項(xiàng)目輸出管理能力還是不夠，輸出團(tuán)隊(duì)、人才都是非常稀缺的，還需要有一個(gè)過程。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)向規(guī)模化、專業(yè)化、連鎖化方向發(fā)展，也符合了開發(fā)企業(yè)的利潤要求，如果你只是做一個(gè)單一的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，它的利潤率可能不能滿足你企業(yè)發(fā)展的需要。

在資金籌措方面也明確提出了四個(gè)方面：第一是降低成本，北京2013年養(yǎng)老綜合用地的性質(zhì)和一些關(guān)鍵的要點(diǎn)是已經(jīng)在逐步公布，在北京出來以后，由好幾個(gè)省市跟進(jìn)也很快，明年基本都會(huì)出來，這是非常重要的政策支持導(dǎo)向，大家都要非常關(guān)注，中央的政策導(dǎo)向性是非常明確的，地方發(fā)達(dá)城市跟進(jìn)也很快，大家認(rèn)識到這一條就不能等待，要去爭取。還有就是地方財(cái)政、福利彩票公益基金、地方專項(xiàng)補(bǔ)助資金，在后面的129號文件當(dāng)中更加明確，包括昨天朱會(huì)長也講了，雖然是民政部出的，不是發(fā)改委等部委聯(lián)合發(fā)布的，但是畢竟是中央一級政府部門，其中比如提到了在資金稅費(fèi)上加大力度，不管是民非還是民營企業(yè)，只要社會(huì)力量投資的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，都是民政營業(yè)稅。另外，福彩基金，原來只是留存部分的10%可以用于養(yǎng)老，現(xiàn)在規(guī)定要提高到50%。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式與典型案例 六種盈利模式我們做了很多的思考，我們一直思考房地產(chǎn)企業(yè)如何介入到養(yǎng)老，昨天臺(tái)灣的郭總是從另外一個(gè)角度做的分類，我們做的這個(gè)分類主要還是從房地產(chǎn)企業(yè)如何介入養(yǎng)老來思考的。

1、無障礙適老化社區(qū)

在現(xiàn)有人才很匱乏，短時(shí)間不能滿足我們需要的前提下，你可以先做硬件的提升，使居住在小區(qū)里面的老人能夠下得了樓，在小區(qū)里面活動(dòng)。未來的房地產(chǎn)改善性需求，昨天朱會(huì)長也提到了，這個(gè)一定是真實(shí)的需求，我想改善型的需求有兩種：一是當(dāng)小孩要上學(xué)了，需要尋找學(xué)區(qū)房子；二是老人居家養(yǎng)老，無障礙的改造、無障礙的條件，你能夠讓老人下樓，現(xiàn)在我就碰到一些開發(fā)商朋友，自己的父母住在自己開發(fā)的小區(qū)里面，就已經(jīng)是半失能的狀態(tài)，坐輪椅，下不了樓，所以他說我要自己開發(fā)這樣的項(xiàng)目，首先要讓我的父母能夠下樓活動(dòng)，這是我們開發(fā)企業(yè)能夠比較簡單進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域的一種方式。

它的主要特征：一是小區(qū)里面養(yǎng)老服務(wù)還沒有提供，二是無障礙硬件環(huán)境；三是豐富的室內(nèi)外活動(dòng)空間，四是有組織的文化娛樂活動(dòng)，五是盈利模式，房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)權(quán)銷售。

北京的怡?；▓@，它的售價(jià)比周邊其他的價(jià)格每平米高了5000塊錢，有很好的溢價(jià)能力。

2、CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)(定義CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）——持續(xù)照料退休社區(qū))面對的主要目標(biāo)客群就是家里已經(jīng)不需要第二代、第三代的撫養(yǎng)、照顧了，老人自己喜歡跟其他老人在一起，這點(diǎn)我們跟美國太陽城的開發(fā)商作過溝通，上個(gè)月到北京來，在座的個(gè)別朋友也參考了，我們在老齡委的會(huì)議室，請他們幾位跟我們做了溝通，蓋勒普先生就講到，60年前鳳凰城第一個(gè)太陽城開始建設(shè)的時(shí)候，很多美國的老人都不相信在這樣的沙漠地里面能夠創(chuàng)建一個(gè)全新的生活方式，但是當(dāng)鳳凰城的第一個(gè)太陽城開業(yè)的第一天就有10萬老人去了，現(xiàn)在里面已經(jīng)住了4萬多老人。所以他也提到中國現(xiàn)在的老人 養(yǎng)老方式跟未來50后、60后甚至70后老人養(yǎng)老模式是完全不一樣的，我們現(xiàn)在做的事情是為未來的老人創(chuàng)造一種全新的生活，這跟美國的發(fā)展歷程也是比較相近的。

3、CCC持續(xù)照料親情社區(qū)

CCC把R去掉了，CCC可以跟第二代、第三代共同生活的，養(yǎng)老服務(wù)配套都跟上了，這個(gè)也比較符合中國人養(yǎng)老的習(xí)慣。在美國的老人跟中國的老人也是有同樣的需求，我們聽蓋勒普先生介紹，他收購了太陽城以后，創(chuàng)建了太陽城牧場系列，這里面就有專門為年輕人設(shè)計(jì)的住宅，年輕人跟老年人在同一個(gè)社區(qū)里面，所以美國也在發(fā)展，美國的太陽城也不是一成不變的。中國有很多的開發(fā)企業(yè)也在嘗試做這樣的CCC的模式。

這個(gè)方式可能會(huì)比CCRC的方式更符合中國的國情特征，在它的盈利模式上面也能夠更好的作為產(chǎn)權(quán)銷售，盡快的回籠資金，有一些之前的項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)銷售部分沒有或者是很少，所以資金壓力比較大，現(xiàn)在基本的共識就是產(chǎn)權(quán)銷售部分做到85%，15%的部分自持，我們下午還會(huì)有這樣的介紹，都用這樣的方式去平衡資金。

4、城市型養(yǎng)老公寓

這也是一種共識，老人都不愿意離開城市到郊外去，但是城內(nèi)的土地非常少，我們只能到城鄉(xiāng)結(jié)合部去做開發(fā)，也會(huì)引導(dǎo)一批未來的老人，如果你創(chuàng)造了這樣全新的生活方式，你會(huì)引導(dǎo)一批老人去遠(yuǎn)郊或者城鄉(xiāng)結(jié)合部。但是有大量的老人都是生活在城市環(huán)境里面，他們不愿意離開自己熟悉的環(huán)境，所以創(chuàng)造一個(gè)城市型的養(yǎng)老公寓，在豎向上把健康老人和失能、半失能老人做一個(gè)區(qū)分，這是一個(gè)很重要的發(fā)展方向。它的盈利模式會(huì)員制和產(chǎn)權(quán)銷售都是可以的。

日本木下介護(hù)的福原君給我們講過，他們增加了一個(gè)養(yǎng)老服務(wù)的領(lǐng)域，就是由他創(chuàng)辦的，在日本2000年介護(hù)保險(xiǎn)制度實(shí)行之前，他們這五年的時(shí)間是通過商業(yè)化的發(fā)展已經(jīng)可以盈利了，當(dāng)時(shí)他們在公司內(nèi)部有一個(gè)爭論，選址到底是去富士山腳下還是城市里面，后來他們選擇了在城市里面，現(xiàn)在在東京都周圍他們一共服務(wù)了3000多名中高端的老人。

5、旅游度假型養(yǎng)老酒店

這個(gè)應(yīng)該是未來非常重要的發(fā)展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他們肯定不會(huì)待在家里去養(yǎng)老，很多人希望到處旅游，一邊旅游、一邊養(yǎng)老。剛才提到了現(xiàn)在正在做養(yǎng)老養(yǎng)生的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，會(huì)制定一定的標(biāo)準(zhǔn)，如果符合這樣標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，你當(dāng)?shù)氐睦先速I了你的產(chǎn)權(quán)或者使用權(quán)，可以獲得這個(gè)聯(lián)盟里面其他項(xiàng)目的使用權(quán)，這個(gè)未來是一個(gè)非常大的趨勢，現(xiàn)在的旅游人口當(dāng)中，40%的老人比例可能還會(huì)再增加，老人旅游的消費(fèi)能力還會(huì)增加，所以我們應(yīng)該去參考悅榕莊精品酒店的方式，很好的結(jié)合溫泉、康復(fù)、理療、營養(yǎng)、膳食等功能。我也知道很多朋友手里有旅游風(fēng)景區(qū)的用地，如何跟養(yǎng)老結(jié)合，如何爭取旅游養(yǎng)老的老年人群，這個(gè)也需要深入的做很好的定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)。

6、護(hù)理性機(jī)構(gòu)

這也是我們可以投資開發(fā)的，可以去做連鎖的品牌，做規(guī)?；陌l(fā)展?，F(xiàn)在的護(hù)理型機(jī)構(gòu)都有一次性入住金的問題，現(xiàn)在有不同的說法，有會(huì)員卡、有押金、有租金、消費(fèi)卡等等，再加上月費(fèi)，但是一次性入住金還是一個(gè)法律的空白，會(huì)員卡的收費(fèi)跟押金、租金、消費(fèi)卡的性質(zhì)都是不一樣的，有錢你收了你是不能用的，有的錢收了你能不能用現(xiàn)在也沒有明確的政策支持，但是有一些做得非常好的項(xiàng)目，通過會(huì)員卡和押金的方式運(yùn)用得還是很好。國內(nèi)比較典型的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)如北京的太申祥和及壽山福海。（北京民政局今年新評定了兩個(gè)五星級養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一個(gè)是公辦的北京第一社會(huì)福利院，另一個(gè)就是民辦的壽山福海。）他們做了很好的室內(nèi)外環(huán)境，有很好的活動(dòng)組織，有很好的配套，主要還是通過會(huì)員制和月費(fèi)的方式運(yùn)營得不錯(cuò)，但是前期條件就是土地成本一定要拿得比較合理。

四、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)流程與前期定位 養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)流程很重要，跟普通的開發(fā)流程有所區(qū)別，設(shè)計(jì)任務(wù)書對養(yǎng)老服務(wù)體系的分析規(guī)劃，要根據(jù)小區(qū)的規(guī)模確定居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)的配比，這樣的方案要預(yù)先有一個(gè)養(yǎng)老服務(wù)的框架方案，對養(yǎng)護(hù)院、日間照料中心、適老住宅這樣的類型是一個(gè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，還是不同的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，都要有一個(gè)框架性的方案。有了前三步以后才能出一個(gè)設(shè)計(jì)任務(wù)書來做規(guī)劃。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，特別建議一定要有一個(gè)顧問團(tuán)隊(duì)，不管你不同階段是一個(gè)公司還是不同的公司去做，一定要有一個(gè)顧問團(tuán)隊(duì)幫你把關(guān)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)完成以后，工程建設(shè)、市場開發(fā)和人才培養(yǎng)要同時(shí)進(jìn)行，這三個(gè)環(huán)節(jié)也很重要。老人的市場開發(fā)跟普通的住宅購買人群的市場開發(fā)方法不一樣，人才培養(yǎng)這一塊，昨天也跟大家溝通過了，可能現(xiàn)在這個(gè)瓶頸一時(shí)半會(huì)解決不了，但是肯定有辦法，比如說當(dāng)?shù)匾欢ㄒ疫\(yùn)營管理有基礎(chǔ)的人才，比如說醫(yī)院的護(hù)理主任，或者他本身已經(jīng)是養(yǎng)老院，不管是公辦還是民營養(yǎng)老院的院長，在當(dāng)?shù)匾欢ㄒ鉀Q這樣的經(jīng)營管理人才。同時(shí)一定要找到國外和國內(nèi)非常好的顧問團(tuán)隊(duì)，比如說日本的木下，比如說昨天有臺(tái)灣的、德國的、澳大利亞的，但是國外的團(tuán)隊(duì)跟中國國情的結(jié)合、落地，還是要中國的專家來幫助理順，所以人才的問題要從這三個(gè)方面組合解決，要有當(dāng)?shù)氐娜瞬牛瑖庀冗M(jìn)的理念、成熟的模式和管理的方法，還要有中國專家?guī)椭戕D(zhuǎn)化。正式開業(yè)之前要做好運(yùn)營管理方案，通過試營業(yè)進(jìn)行調(diào)整。

現(xiàn)在跟老年住區(qū)相關(guān)的國家、行業(yè)規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)，至少有這九本，我們做過梳理，五月底的時(shí)候有這樣一本社會(huì)力量參與的老年住區(qū)建設(shè)的模式和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，在我們老年住區(qū)專家委員會(huì)的共同努力下，很多專家都做了貢獻(xiàn)，在這里面對大家前期部分可能會(huì)比較著重的做了一些梳理，把剛才提到的九本規(guī)范，尤其是前期部分相關(guān)的，比如客群細(xì)分、項(xiàng)目的規(guī)模、基地的選址與布局、主要用房面積指標(biāo)等等都做了梳理，可能對大家前期定位、包括給政府做可研報(bào)告，可能是一個(gè)比較好的參考圖本。

結(jié)語：養(yǎng)老地產(chǎn)是大有可為的，在微博上、網(wǎng)絡(luò)上很多人打了問號，養(yǎng)老地產(chǎn)是否是在掙老年人的錢？這個(gè)其實(shí)不是問題，只要是社會(huì)力量參與養(yǎng)老事業(yè)的，除了慈善組織，商業(yè)組織一定是要盈利的，養(yǎng)老地產(chǎn)更需要有比較大的利潤空間。未來的養(yǎng)老需求和消費(fèi)方式一定是豐富多彩的，我們一定 不要停留在現(xiàn)在和過往老人的消費(fèi)觀念、消費(fèi)力和消費(fèi)層次上，我們一定要研究未來老人的消費(fèi)能力一定是豐富多彩的。

所以剛才講的開發(fā)企業(yè)可以去做的模式都是對應(yīng)了不同的消費(fèi)需求、不同的老人客群，只要你做好，專業(yè)化發(fā)展，你選擇一個(gè)方向、一個(gè)模式做專做精，未來一定會(huì)有很好的市場匯報(bào)。

七月份的一些數(shù)據(jù)我們看到，雖然現(xiàn)在養(yǎng)老的形勢非常嚴(yán)峻，我們“十二五”的床位目標(biāo)現(xiàn)在過了40%，已經(jīng)完成的只有10%、30萬張。2011年底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)各個(gè)省的床位缺口15萬張以上的省份排名我們也做了一個(gè)梳理，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)，我們面臨的是這樣的市場環(huán)境，我們也不希望“十二五”還有最后三年的時(shí)候，還有90%的床位建設(shè)目標(biāo)去做一些大躍進(jìn)，這個(gè)肯定會(huì)有很多問題?，F(xiàn)在整個(gè)的養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋率還不到20%，3300萬的失能老人，4萬個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)里面只是50%不到的收養(yǎng)老人，比例只有23.5%。還有城鄉(xiāng)老人的空巢率到了50%。我們從事養(yǎng)老地產(chǎn)的目標(biāo)客群所處環(huán)境的嚴(yán)峻性，通過分析不同的老人，比如空巢老人應(yīng)該是什么樣的產(chǎn)品形態(tài)、盈利模式，可以對應(yīng)他們的需求，可能對失能老人、半失能老人、健康活躍老人都是不太一樣的。

我們都是剛剛開始，今后的路還很長，未來的三年，就是明年年初的時(shí)候，老年人權(quán)益保障法應(yīng)該會(huì)正式發(fā)布，今年年底、明年年初，這可能是一個(gè)非常重要的時(shí)間段，中央和地方的政策還會(huì)密集的出臺(tái)，支持我們參與養(yǎng)老事業(yè)。未來的三年，我們企業(yè)和個(gè)人都選擇好自己的定位，可能在“十三五”的時(shí)候我們都會(huì)有一個(gè)很好的發(fā)展！謝謝大家！

第四篇：巴巴盈利模式分析2009

巴巴盈利模式分析2009-09-10 18:06閱讀了一些文章，個(gè)人感覺阿里巴巴的盈利完全是它掌握了中國很多企業(yè)的信息，而這些信息是每一個(gè)企業(yè)都想要去知道的。這就是信息創(chuàng)造價(jià)值的過程！

阿里巴巴作為中國電子商務(wù)界的一個(gè)神話，從98年創(chuàng)業(yè)之初就開始了它的傳奇發(fā)展。它在短短幾年時(shí)間里累積300萬的企業(yè)會(huì)員，并且每天以6000多新用戶的速度增加。不僅僅是搭上了其創(chuàng)始人馬云的傳奇神話，它的成功更是得力于其準(zhǔn)確的市場定位，以及前瞻性的遠(yuǎn)見。阿里巴巴在電子商務(wù)萌芽階段就商業(yè)化地切入，并且踏實(shí)的做著自己能力能夠做到的事情。自己誠實(shí)守信并且在實(shí)際行動(dòng)中致力于規(guī)范網(wǎng)上電子商務(wù)貿(mào)易。這一切在中國二十一世紀(jì)的前幾年，這個(gè)中國電子商務(wù)迅速發(fā)展的階段，成就了阿里巴巴今天的成績。一個(gè)錯(cuò)誤就可以造成一個(gè)失敗，但一個(gè)成功必然是很多個(gè)正確的原因帶來的，下面我們就來簡單分析一下阿里巴巴網(wǎng)站的運(yùn)營模式、盈利點(diǎn)、成功之處以及目前和以后的發(fā)展戰(zhàn)略。

阿里巴巴網(wǎng)站的目標(biāo)是建立全球最大最活躍的網(wǎng)上貿(mào)易市場，它不同于早期互聯(lián)網(wǎng)公司以技術(shù)為驅(qū)動(dòng)的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)模式，它從一開始就有明確的商業(yè)模式。阿里巴巴具有明確的市場定位，在發(fā)展初期專做信息流，繞開物流，前瞻性的觀望資金流并在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)候介入支付環(huán)節(jié)。它的的運(yùn)營模式是遵循循序漸進(jìn)的過程，依據(jù)中國電子商務(wù)界的發(fā)展?fàn)顩r來準(zhǔn)確定位網(wǎng)站。首先抓基礎(chǔ)的，然后在事實(shí)過程中不斷捕捉新的收入機(jī)會(huì)。從最基礎(chǔ)的替企業(yè)架設(shè)站點(diǎn)，到隨之而來的網(wǎng)站推廣以及對在線貿(mào)易資信的輔助服務(wù)，交易本身的訂單管理，不斷延伸。其出色的贏利模式符合：贏利的強(qiáng)有力，可持續(xù)，可拓展的特點(diǎn)。

具體談阿里巴巴網(wǎng)站的運(yùn)營模式主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

首先，專做信息流，匯聚大量的市場供求信息。馬云曾在05年阿里巴巴在廣交會(huì)期間主辦的電子商務(wù)研討會(huì)，闡述了以下觀點(diǎn)，即中國電子商務(wù)將經(jīng)歷三個(gè)階段，信息流、資金流和物流階段。目前還停留在信息流階段。交易平臺(tái)在技術(shù)上雖然不難，但沒有人使用，企業(yè)對在線交易基本上還沒有需求，因此做在線交易意義不大。這是阿里巴巴最大的特點(diǎn)，就是做今天能做到的事，循序漸進(jìn)發(fā)展電子商務(wù)。

功能上，阿里巴巴在充分調(diào)研企業(yè)需求的基礎(chǔ)上，將企業(yè)登錄匯聚的信息整合分類，形成網(wǎng)站獨(dú)具特色的欄目，使企業(yè)用戶獲得有效的信息和服務(wù)。阿里巴巴主要信息服務(wù)欄目包括：①商業(yè)機(jī)會(huì)，有27個(gè)行業(yè)700多個(gè)產(chǎn)品分類的商業(yè)機(jī)會(huì)供查閱，通常提供大約50萬供求信息②產(chǎn)品展示：按產(chǎn)品分類陳列展示阿里巴巴會(huì)員的各類圖文并茂的產(chǎn)品信息庫③公司全庫：公司網(wǎng)站大全，目前已經(jīng)匯聚4萬多家公司網(wǎng)頁。用戶可以通過搜索尋找貿(mào)易伙伴，了解公司詳細(xì)資訊。會(huì)員也可以免費(fèi)申請自己的公司加入到阿里巴巴“公司全庫”中，并鏈接到公司全庫的相關(guān)類目中方便會(huì)員有機(jī)會(huì)了解公司全貌。④行業(yè)資訊：按各類行業(yè)分類發(fā)布最新動(dòng)態(tài)信息，會(huì)員還可以分類訂閱最新信息，直接通過電子郵件接受。⑤價(jià)格行情：按行業(yè)提供企業(yè)最新報(bào)價(jià)和市場價(jià)格動(dòng)態(tài)信息⑥以商會(huì)友：商人俱樂部。在這里會(huì)員交流行業(yè)見解，談天說地。其中咖啡時(shí)間為會(huì)員每天提供新話題，為會(huì)員分析如何做網(wǎng)上營銷等話題。⑦商業(yè)服務(wù)：航運(yùn)、外幣轉(zhuǎn)換、信用調(diào)查、保險(xiǎn)、稅務(wù)、貿(mào)易代理等咨詢和服務(wù)。這些欄目為用戶提供了充滿現(xiàn)代商業(yè)氣息，豐富實(shí)用的信息，構(gòu)成了網(wǎng)上交易市場的主體。

第二，阿里巴巴采用本土化的網(wǎng)站建設(shè)方式，針對不同國家采用當(dāng)?shù)氐恼Z言，簡易可讀，這

種便利性和親和力將各國市場有機(jī)地融為一體。阿里巴巴已經(jīng)建立運(yùn)作四個(gè)相互關(guān)聯(lián)的網(wǎng)站：英文的國際網(wǎng)站(http://)面向全球商人提供專業(yè)服務(wù);簡體中文的中國網(wǎng)站(http://china.aliaba.com)主要為中國大陸市場服務(wù);全球性的繁體中文網(wǎng)站(http://chinese.alibaba.com)則為臺(tái)灣、香港、東南亞及遍及全球的華商服務(wù);韓文的韓國網(wǎng)站(http://kr.alibaba.com)針對韓文用戶服務(wù)(目前不可用)，日文的日本網(wǎng)站(http://japan.alibaba.com)。而且即將推出針對當(dāng)?shù)厥袌龅臍W洲語言和南美網(wǎng)站。這些網(wǎng)站相互鏈接，內(nèi)容相互交融，為會(huì)員提供一個(gè)整合一體的國際貿(mào)易平臺(tái)，匯集全球178個(gè)國家(地區(qū))的商業(yè)信息和個(gè)性化的商人社區(qū)。

第三，在起步階段，網(wǎng)站放低會(huì)員準(zhǔn)入門檻，以免費(fèi)會(huì)員制吸引企業(yè)登錄平臺(tái)注冊用戶，從而匯聚商流，活躍市場，會(huì)員在瀏覽信息的同時(shí)也帶來了源源不斷的信息流和創(chuàng)造無限商機(jī)。截至2001年7月，阿里巴巴會(huì)員數(shù)目已達(dá)73萬，分別來自202個(gè)國家和地區(qū)，每天登記成為阿里巴巴的商人會(huì)員超過1500名。阿里巴巴會(huì)員多數(shù)為中小企業(yè)，免費(fèi)會(huì)員制是吸引中小企業(yè)的最主要因素。在市場競爭將日趨復(fù)雜激烈的情況下，中小企業(yè)當(dāng)然不肯錯(cuò)過這個(gè)成本低廉的機(jī)遇，利用網(wǎng)上市場來抓住企業(yè)商機(jī)。大大小小的企業(yè)活躍于網(wǎng)上市場，反過來為阿里巴巴帶來了各類供需，壯大了網(wǎng)上交易平臺(tái)。阿里巴巴每月頁面瀏覽量超過4500萬，信息庫存買賣類商業(yè)機(jī)會(huì)信息達(dá)50萬條，每天新增買賣信息超過3000條，每月有超過30萬個(gè)詢盤，平均每條買賣信息會(huì)得到四個(gè)反饋。

第四，阿里巴巴通過增值服務(wù)為會(huì)員提供了優(yōu)越的市場服務(wù)，增值服務(wù)一方面加強(qiáng)了這個(gè)網(wǎng)上交易市場的服務(wù)項(xiàng)目功能，另一方面又使網(wǎng)站能有多種方式實(shí)現(xiàn)直接贏利。盡管目前阿里巴巴不向會(huì)員收費(fèi)，但據(jù)馬云介紹，阿里巴巴網(wǎng)站目前是贏利的。阿里巴巴的贏利欄目主要是：中國供應(yīng)商、委托設(shè)計(jì)公司網(wǎng)站、網(wǎng)上推廣項(xiàng)目和誠信通。中國供應(yīng)商是通過ALIBABA的交易信息平臺(tái)，給中國的商家提供來自各國國際買家的特別詢盤。客戶可以委托阿里巴巴作一次性的投資建設(shè)公司網(wǎng)站，這個(gè)項(xiàng)目主要是alibaba幫助企業(yè)建立擁有獨(dú)立域名網(wǎng)站，并且與alibaba鏈接。網(wǎng)上推廣項(xiàng)目，是由郵件廣告、旗幟廣告、文字鏈接和模塊廣告組成。郵件廣告由網(wǎng)站每天向商人發(fā)送的最新商情特快郵件插播商家的廣告;文字鏈接將廣告置于文字鏈接中。新推出的誠信通項(xiàng)目能幫助用戶了解潛在客戶的資信狀況，找到真正的網(wǎng)上貿(mào)易伙伴;進(jìn)行權(quán)威資信機(jī)構(gòu)的認(rèn)證，確認(rèn)會(huì)員公司的合法性和聯(lián)絡(luò)人的業(yè)務(wù)身份;展現(xiàn)公司的證書和榮譽(yù)，用業(yè)務(wù)伙伴的好評成為公司實(shí)力的最好證明。

第五，適度但比較成功的市場運(yùn)作，比如福布斯評選，提升了阿里巴巴的品牌價(jià)值和融資能力。阿里巴巴與日本互聯(lián)網(wǎng)投資公司軟庫(Softbank)結(jié)盟，請軟庫公司首席執(zhí)行官、亞洲首富孫正義擔(dān)任阿里巴巴的首席顧問，請世界貿(mào)易組織前任總干事、現(xiàn)任高盛國際集團(tuán)主席兼總裁彼得?薩瑟蘭擔(dān)任阿里巴巴的特別顧問。通過各類成功的宣傳運(yùn)作，阿里巴巴多次被選為全球最佳B2B站點(diǎn)之一。2000年10月，阿里巴巴榮獲二十一世紀(jì)首屆中國百佳品牌網(wǎng)站評選“最佳貿(mào)易網(wǎng)”。

第五篇：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)蓄勢 養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式求解

萬億養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)蓄勢養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式求解

8月19日，世聯(lián)地產(chǎn)與臺(tái)灣最大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集團(tuán)——恒安照護(hù)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。此前的8月16日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，要將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)打造成為朝陽產(chǎn)業(yè)。

隨著中國老齡化人口的快速增長，“養(yǎng)老地產(chǎn)”逐漸成為房地產(chǎn)市場上繼自住型住宅之外的“隱性剛性需求”，各大房企及險(xiǎn)資紛紛試水，但具體的商業(yè)開發(fā)模式仍處于探索階段。世聯(lián)地產(chǎn)副總裁林蔚指出，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是以服務(wù)為核心的產(chǎn)業(yè)，而不是以開發(fā)為核心的，需要長期投入，也需要更多政策的配合與支持。

養(yǎng)老市場規(guī)模至少萬億

世聯(lián)地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，全國60歲以上老年人口達(dá)到1.85億，占總?cè)丝?3.7%，中國已經(jīng)步入老齡社會(huì)；到2050年，我國老年人口總量將超過4億。另據(jù)中國老齡科學(xué)研究中心調(diào)查顯示，我國城市42.8%的老年人擁有儲(chǔ)蓄存款，預(yù)計(jì)到2030年，老年人的退休金總額將超7萬億元。

作為民生熱點(diǎn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為國家“十二五”重點(diǎn)發(fā)展扶植的產(chǎn)業(yè)。隨著養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、度假養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老等需求多元化，龐大而多樣化的養(yǎng)老市場誕生。據(jù)了解，目前全國有80家地產(chǎn)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，公開信息披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)百余個(gè)。

世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松預(yù)計(jì)，國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模至少萬億以上，以后還會(huì)逐年增長。恒安照護(hù)集團(tuán)董事長胡世賢表示，目前大陸人口老齡化狀態(tài)與20年前的臺(tái)灣十分類似，但是大陸人口老齡化發(fā)展更加快速，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展?jié)摿薮?。不過，胡世賢認(rèn)為，內(nèi)地養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)存在“山寨化”現(xiàn)象，很多項(xiàng)目只是打著“養(yǎng)老”的幌子，實(shí)際上還是在賣房子。

從大型房企養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)定位來看，主要是針對年齡在70歲以下的低齡健康老年人。主要開發(fā)模式還是以旅游地產(chǎn)為主，結(jié)合當(dāng)?shù)氐奶厣糜钨Y源，滿足健康老年人候鳥式度假與養(yǎng)生養(yǎng)老的需求，真正能提供養(yǎng)老多元化服務(wù)的極少。

世聯(lián)地產(chǎn)顧問業(yè)務(wù)發(fā)展部總監(jiān)李亞南指出，目前國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)“模糊而想當(dāng)然的市場”，面臨營銷、盈利以及長期持續(xù)發(fā)展的困擾。

“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)進(jìn)入就不能退出的行業(yè)。”胡世賢說，養(yǎng)老不是賣房產(chǎn)，而是賣服務(wù)，而大陸目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈尚不完善，相關(guān)行業(yè)如護(hù)工等人才急缺，恒安進(jìn)入大陸正在做一些前期的事情，比如培養(yǎng)人才以使臺(tái)灣經(jīng)驗(yàn)本地化，以及挑選合適的項(xiàng)目“種子”作為試點(diǎn)。

臺(tái)灣經(jīng)驗(yàn)可資借鑒

世聯(lián)地產(chǎn)在研究了美國、日本的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式之后，認(rèn)為其在國內(nèi)并不適合推廣。相較之下，臺(tái)灣的經(jīng)驗(yàn)可資借鑒。

胡世賢介紹，作為臺(tái)灣養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)第一品牌，恒安照護(hù)集團(tuán)目前在臺(tái)灣擁有700多位員工，照料5500多位老人。服務(wù)類型包含機(jī)構(gòu)式照顧、居家式照顧、小區(qū)式照顧，服務(wù)項(xiàng)目由小區(qū)服務(wù)、老人住宅、老人安養(yǎng)、老人養(yǎng)護(hù)到長期照護(hù)等多重模式。世聯(lián)地產(chǎn)希望借鑒恒安照護(hù)集團(tuán)的經(jīng)驗(yàn)，通過與之的戰(zhàn)略合作來進(jìn)行公司的轉(zhuǎn)型。

世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，三種開發(fā)模式的推行，將改善目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的不足，逐漸實(shí)現(xiàn)盈利。其一是隔代親情社區(qū)開發(fā)模式，即年輕人群與健康老人混合的社區(qū)，北京（樓盤）太陽城、杭州（樓盤）綠城藍(lán)庭社區(qū)、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實(shí)踐。

李亞南介紹，這類模式下，持有少量物業(yè)與銷售物業(yè)相結(jié)合，持有物業(yè)規(guī)模比例應(yīng)小于30%，銷售比例應(yīng)大于70%，以保證開發(fā)的持續(xù)性和養(yǎng)老社區(qū)的品牌屬性?！颁N售物業(yè)+持有經(jīng)營+服務(wù)輸出”是整體的盈利思路，將在保證品牌樹立與服務(wù)輸出水準(zhǔn)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)，保證現(xiàn)金流，為后續(xù)開發(fā)回血。針對全持有的養(yǎng)老物業(yè)，即會(huì)員制醫(yī)養(yǎng)綜合體，押金制和會(huì)員制是國內(nèi)可行的盈利模式，會(huì)員制銷售的是服務(wù)內(nèi)容；押金制僅是銷售物業(yè)使用權(quán)。目前國內(nèi)采取這種方式的項(xiàng)目有北京太陽城水岸香舍、天津（樓盤）寶坻云杉鎮(zhèn)等。

世聯(lián)地產(chǎn)表示，以銷售服務(wù)（而非物業(yè)使用權(quán)）為核心，是會(huì)員制交易模式的設(shè)計(jì)前提，而終身類會(huì)員、押金類會(huì)員和消費(fèi)類會(huì)員的有機(jī)組合，將解決企業(yè)開發(fā)過程中的資金流問題。但從財(cái)務(wù)、盈利效果和經(jīng)營三個(gè)角度來看，相比較傳統(tǒng)的押金制模式，會(huì)員制運(yùn)作模式可以較為靈活地計(jì)入財(cái)務(wù)報(bào)表，在經(jīng)營上操作更加便捷，能夠更好地實(shí)現(xiàn)回現(xiàn)。

第三類是“養(yǎng)生目的地”開發(fā)模式，針對具有高保健意識的中高端家庭，盈利模式則是“持有核心設(shè)施+物業(yè)銷售+會(huì)員銷售”，而“度假養(yǎng)生+交換平臺(tái)”，將是未來發(fā)展的一種全新經(jīng)營模式。

據(jù)悉，針對健康活力老人的“候鳥式養(yǎng)老”的度假交換平臺(tái)模式，市場上已經(jīng)開始有所嘗試，目前上海（樓盤）親和源在海南（樓盤）、東北等地已開始試水度假養(yǎng)老項(xiàng)目。

(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)