第一篇：成都市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)狀況研究

世家機(jī)構(gòu):成都市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)狀況研究

http:// 房地產(chǎn)門(mén)戶(hù)-搜房網(wǎng) 2006年04月28日15:10 世家機(jī)構(gòu)[提要]一．成都市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀成都市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀概述隨著成都市舊城改造的腳步加快，市政府有關(guān)部門(mén)將大力推進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的配建工程建設(shè)。二環(huán)路內(nèi)的占道菜市將有計(jì)劃的全部拆除，并按“拆一建一”的大致要求，在一．成都市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀

成都市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀概述

隨著成都市舊城改造的腳步加快，市政府有關(guān)部門(mén)將大力推進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的配建工程建設(shè)。二環(huán)路內(nèi)的占道菜市將有計(jì)劃的全部拆除，并按“拆一建一”的大致要求，在未來(lái)3年內(nèi)，二環(huán)路內(nèi)將修建80至100個(gè)永久性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（不包括大棚市場(chǎng)），除目前已經(jīng)修建起來(lái)的包括大棚市場(chǎng)在內(nèi)的79個(gè)，另外還需要修建50至60個(gè)永久性正規(guī)市場(chǎng)（不包括大棚市場(chǎng)）。成都將掀起一場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)“革命”，這些農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)大都處于黃金口岸內(nèi)。

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)正經(jīng)歷著三個(gè)轉(zhuǎn)變：地點(diǎn)——從室外到室內(nèi)的遷徙；形態(tài)——從簡(jiǎn)陋到精致的蛻變；經(jīng)營(yíng)管理者——從街道辦事處到民營(yíng)企業(yè)的交接。

成都市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資形成四大模式

模式一：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)＋住宅。如郭家橋市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)住宅時(shí)，將其一、二層建成了農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)作為住宅和周邊居民的生活配套產(chǎn)品，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)10年左右就可收回成本。模式二：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)＋專(zhuān)賣(mài)店。如建設(shè)路綜合市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商將底樓設(shè)置了268個(gè)菜市攤位，二樓由蘇寧電器租賃經(jīng)營(yíng)，對(duì)逛菜市的人流進(jìn)行了“二次使用”，使整個(gè)市場(chǎng)人氣更旺。模式三：綜合商場(chǎng)。大學(xué)路市場(chǎng)就將采用這種模式。除農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建筑面積4000多平方米的主體外，臨街還設(shè)置了一排面積從10~50平方米的綜合性營(yíng)業(yè)商店。

模式四：休閑中心。如規(guī)劃中的九里堤市場(chǎng)。地下停車(chē)場(chǎng)＋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)＋超市＋休閑娛樂(lè)中心。這也是本項(xiàng)目農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)最有可能的發(fā)展模式。

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)模式有兩種

一種是BOT模式，由政府委托開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)或者改建，政府擁有產(chǎn)權(quán)，開(kāi)發(fā)商擁有一定年限的使用權(quán)。這種方式下，開(kāi)發(fā)商將手中的使用權(quán)轉(zhuǎn)賣(mài)出來(lái)。如金家壩室內(nèi)地下農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、玉林綜合市場(chǎng)、大學(xué)路菜市、小天綜合市場(chǎng)等。

另一種是產(chǎn)權(quán)式，將農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等配套作為土地拍賣(mài)中規(guī)劃的條件，使菜市完全和其他的商業(yè)地產(chǎn)一樣，產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)合一，如清江農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。

二．成都市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化趨勢(shì)

所謂農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化，是指通過(guò)政府政策的鼓勵(lì)支持，引導(dǎo)大型流通企業(yè)或農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，對(duì)不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和居民消費(fèi)要求的原城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，按照超市的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)理念對(duì)城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行生鮮超市化改造，使其成為經(jīng)營(yíng)主體組織化、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、經(jīng)營(yíng)方式超市化及服務(wù)規(guī)范化，以經(jīng)營(yíng)生鮮農(nóng)副產(chǎn)品為主的超市。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化是

成都市舊城改造和整頓市容的產(chǎn)物，由于此類(lèi)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃和政府政策導(dǎo)向，且涉及“菜籃子”工程，所以收益穩(wěn)定，基本沒(méi)有投資經(jīng)營(yíng)的壓力。

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化的前提背景

經(jīng)過(guò)二十多年的改革開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，政府對(duì)老城區(qū)和舊城進(jìn)行了大面積的改造，城鄉(xiāng)居民生活水平迅速提高，消費(fèi)觀(guān)念和方式發(fā)生深刻變化，人們對(duì)食品安全的要求越來(lái)越嚴(yán)格。同時(shí)，城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，特別是在大中城市市民生活中扮演重要角色的城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)開(kāi)始暴露出諸多弊端。在超市消費(fèi)異軍突起的形勢(shì)下，原有城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)再也無(wú)法坐以待斃，其改造和提升已擺上議事日程。

近年來(lái)，成都市先后引進(jìn)麥德龍、家樂(lè)福、好又多等大型跨國(guó)超市企業(yè)，新的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)理念推動(dòng)了成都市商貿(mào)業(yè)的快速發(fā)展，特別是生鮮農(nóng)副產(chǎn)品進(jìn)入超市，生鮮農(nóng)副產(chǎn)品超市化營(yíng)銷(xiāo)一方面占據(jù)了相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)份額，對(duì)城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)形成了挑戰(zhàn)；另一方面，這種消費(fèi)方式較好地滿(mǎn)足了人們生活節(jié)奏加快的要求和對(duì)消費(fèi)安全的關(guān)注，以及對(duì)優(yōu)質(zhì)服務(wù)和良好消費(fèi)環(huán)境改善的企望，深受廣大市民的歡迎。城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)按照超市化改造，已逐漸成為發(fā)展的必然趨勢(shì)和迫切要求。

過(guò)去大部分農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)用地都是隨住宅用地一起出讓的，對(duì)那些開(kāi)發(fā)商而言，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)只是住宅的副產(chǎn)品，短平快是他們處理農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)用地的方式。現(xiàn)在新規(guī)劃的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)選址經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的篩選：一般都在居民繁華區(qū)，惠及數(shù)萬(wàn)人口，有著穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者,這對(duì)開(kāi)發(fā)新型商業(yè)地產(chǎn)有著巨大的潛力和推動(dòng)力。政府將公用配套用地在公平、公開(kāi)的情況下，通過(guò)拍賣(mài)、競(jìng)標(biāo)等方式，確定一些有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，并給這些企業(yè)創(chuàng)造良好的投資條件。這樣，新型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)已不再是簡(jiǎn)單的住宅產(chǎn)品的配套服務(wù)設(shè)施了，而演化成一種新的商業(yè)投資。新市場(chǎng)的建設(shè)將按照市政府“誰(shuí)投資、誰(shuí)管理、誰(shuí)受益”的原則，采取“政府引導(dǎo)、政策扶持、企業(yè)參與、市場(chǎng)運(yùn)作”的辦法，統(tǒng)一規(guī)劃、合理布點(diǎn)、不占道路、方便群眾、突出重點(diǎn)、分步實(shí)施。將民營(yíng)資本融入到農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)中來(lái)，加快公建配套的建設(shè)速度，最大程度發(fā)揮了市場(chǎng)對(duì)土地資源的配置作用，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資源最優(yōu)化配置，做到既方便群眾，又為政府排憂(yōu)解難，達(dá)到“雙贏(yíng)”的目的。

成都近幾年商業(yè)形態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致許多商家經(jīng)營(yíng)慘淡。作為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)則不一樣，首先這里是已形成了人氣、商氣，是極有實(shí)際需求的成熟的市場(chǎng)，同時(shí)政府“菜籃子”工程的實(shí)施，違章占道經(jīng)營(yíng)的取締，無(wú)疑是投資農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的有力保證，商家的經(jīng)營(yíng)自然有利可圖。鑒于獨(dú)占性、快速成長(zhǎng)性和投資風(fēng)險(xiǎn)小的因素國(guó)內(nèi)不少城市的室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)已悄悄成為中小投資客的新寵。

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益分析

促進(jìn)稅收大幅增長(zhǎng)，成為稅收新的增長(zhǎng)點(diǎn)

以生鮮超市替代農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，以企業(yè)化經(jīng)營(yíng)取代了原來(lái)的一攤一戶(hù)經(jīng)營(yíng)方式，使得稅務(wù)部門(mén)征收稅款能夠更加規(guī)范有序，征管模式由過(guò)去的定額征收逐步過(guò)渡為查賬征收。

帶動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化后，生鮮超市實(shí)行與生產(chǎn)基地掛鉤進(jìn)貨，推行訂單農(nóng)業(yè)、合同農(nóng)業(yè)，使農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地從盲目生產(chǎn)走向以市場(chǎng)為導(dǎo)向的有計(jì)劃生產(chǎn)，有效地解決了農(nóng)副產(chǎn)品銷(xiāo)售難的問(wèn)題，把風(fēng)險(xiǎn)降到最低程度。超市在產(chǎn)銷(xiāo)對(duì)接中也減少了中間環(huán)節(jié)，降低了經(jīng)營(yíng)成本，提高了經(jīng)濟(jì)效益。

提高食品的安全，有效治理“餐桌污染”

目前，投入經(jīng)營(yíng)的生鮮超市中，明碼標(biāo)價(jià)和童叟無(wú)欺等誠(chéng)信制度得到了有效推廣。同時(shí)，生鮮超市對(duì)農(nóng)副產(chǎn)品的安全性進(jìn)行嚴(yán)格的檢測(cè)和把關(guān)，從而解決了集貿(mào)市場(chǎng)目前存在的蔬菜有殘留農(nóng)藥、豬肉有“瘦肉精”、水產(chǎn)品浸泡福爾馬林等食品安全及食品質(zhì)量問(wèn)題，有效保證了蔬菜副食品衛(wèi)生質(zhì)量。此外，以往農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)僅僅限于“賣(mài)商品”，而生鮮超市實(shí)行“賣(mài)商品+服務(wù)”，人性化服務(wù)正越來(lái)越受到超市經(jīng)營(yíng)者的重視并有利于專(zhuān)項(xiàng)檢查和打假活動(dòng)的開(kāi)展，使假冒偽劣產(chǎn)品難以進(jìn)入市場(chǎng)。

增加社會(huì)就業(yè)

原有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造為生鮮超市后，市場(chǎng)內(nèi)的銷(xiāo)售人員雖大幅減少(一般減少50%)，但經(jīng)營(yíng)管理人員、采購(gòu)人員、收銀人員等卻大量增加。因此，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化后生鮮超市的從業(yè)人員，還略多于原農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)從業(yè)人員。同時(shí)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化還可間接的大量增加生鮮農(nóng)副產(chǎn)品清洗、包裝、倉(cāng)儲(chǔ)、加工、運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)的從業(yè)人員。

優(yōu)化城市居民的購(gòu)物環(huán)境，改善城市市容市貌，美化城市生活環(huán)境

超市化的管理，也使市場(chǎng)內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境大大改觀(guān)。生鮮超市變農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)惡劣的購(gòu)物環(huán)境已變?yōu)橛辛己猛L(fēng)的舒適購(gòu)物環(huán)境：實(shí)行開(kāi)架自選、一站購(gòu)全、統(tǒng)一結(jié)算等方式，提供便捷服務(wù)。超市營(yíng)業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)，可隨時(shí)進(jìn)店購(gòu)物，并為消費(fèi)者提供完善的售后服務(wù)，解除了顧客消費(fèi)的后顧之憂(yōu)。同時(shí)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化促使對(duì)占道經(jīng)營(yíng)的取締，做到了還路于民，不僅改善城市衛(wèi)生，而且有利于改善城市社區(qū)的交通狀況，提升了城市的檔次和品位。

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化的發(fā)展建議

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化絕對(duì)不是簡(jiǎn)單的“農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”改為“農(nóng)貿(mào)超市”的字面轉(zhuǎn)換。它的基本特征是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)公司化經(jīng)營(yíng)，明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系，由企業(yè)規(guī)范管理，是提升業(yè)態(tài)的有益嘗試，必須進(jìn)一步加以提升和深化內(nèi)涵。

循序漸進(jìn)，防止過(guò)度開(kāi)發(fā)

目前各地在“農(nóng)改超”探索過(guò)程中，正在逐步形成幾種發(fā)展思路和模式：

一是廣州模式：廣州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造的早期思路是在原有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)布局的基礎(chǔ)上，改造和發(fā)展“室內(nèi)肉菜市場(chǎng)”，改善農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)環(huán)境。但是由于“室內(nèi)肉菜市場(chǎng)”基本沿襲原來(lái)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)方式，既沒(méi)有從根本上改變經(jīng)營(yíng)環(huán)境和條件，達(dá)不到生鮮品保鮮的基本要求；又因場(chǎng)地成本增加而失去了農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)原有的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，食品安全性問(wèn)題也未能因此得到根本解決，凡此種種注定了這是一種不成功的過(guò)渡模式；而現(xiàn)在“農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化”的發(fā)展思路，以連鎖生鮮超市專(zhuān)營(yíng)公司逐步取代傳統(tǒng)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，進(jìn)而提升農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售終端的檔次，真正為農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售渠道改造找到了準(zhǔn)確的定位。

二是武漢模式：武漢市政府部門(mén)在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造的過(guò)程中，以招標(biāo)形式選擇農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)原址

改造后經(jīng)營(yíng)公司，以大賣(mài)場(chǎng)為主要經(jīng)營(yíng)形式，滿(mǎn)足顧客生鮮消費(fèi)和其他綜合性消費(fèi)的多種需要。

三是深圳模式：深圳農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司以原有的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地和大型批發(fā)市場(chǎng)為后盾，發(fā)展連鎖生鮮超市，生鮮經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)源跳出批零進(jìn)銷(xiāo)差價(jià)的局限，向上游的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工環(huán)節(jié)延伸，在生鮮供應(yīng)鏈上形成的優(yōu)勢(shì)令競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手望塵莫及。在“農(nóng)改超”的過(guò)程中，國(guó)內(nèi)一些類(lèi)似的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)也在加大連鎖生鮮超市的投入，例如福建超大現(xiàn)代農(nóng)業(yè)集團(tuán)、云南邦尼農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司、河南雙匯集團(tuán)和華西希望集團(tuán)等，在他們發(fā)展連鎖生鮮超市的背后都有農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的資源作為支撐。

“農(nóng)改超”已在全國(guó)許多城市推出，發(fā)展熱情很高，但是我們應(yīng)該清醒地看到，“農(nóng)改超”作為一次農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售渠道提升和改造運(yùn)動(dòng)，其源動(dòng)力是經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)下的消費(fèi)需求，而中國(guó)之大，生鮮消費(fèi)需求和水平明顯存在著多層次分布和地域性差異，這就意味著“農(nóng)改超”將根據(jù)各地市場(chǎng)特點(diǎn)，存在著一個(gè)逐步演進(jìn)的發(fā)展過(guò)程，現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)雖然受到很大擠壓，但仍具有面向低收入和傳統(tǒng)消費(fèi)階層的市場(chǎng)生存空間。因此，“農(nóng)改超”還需要腳踏實(shí)地，要按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，既要符合中國(guó)國(guó)情，又要尊重老百姓的消費(fèi)習(xí)慣和購(gòu)買(mǎi)能力，根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況和社會(huì)各階層消費(fèi)特點(diǎn)，按照市場(chǎng)規(guī)律，淡化政府行為，循序漸進(jìn)，防止農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化過(guò)度擴(kuò)張。同時(shí)，要加強(qiáng)規(guī)劃和科學(xué)引導(dǎo)，防止由少數(shù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)，造成壟斷。

加強(qiáng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化建設(shè)的內(nèi)涵

成都市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化工作取得了一定的成效，但在運(yùn)行過(guò)程中也存在著一些亟待解決的問(wèn)題，如：生鮮超市購(gòu)物環(huán)境依然存在著諸多的不便，未能給顧客帶來(lái)方便；市場(chǎng)的定位雷同，缺乏經(jīng)營(yíng)特色，容易形成惡性競(jìng)爭(zhēng)，不利于生鮮超市的共同發(fā)展；大部分企業(yè)普遍缺乏品牌意識(shí)，尚未創(chuàng)立自有品牌，經(jīng)營(yíng)特色不突出；缺乏精、深加工產(chǎn)品，不能形成集約化、規(guī)模化、多元化、產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展格局。加強(qiáng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化建設(shè)的內(nèi)涵主要有以下幾點(diǎn)：

一是發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。通過(guò)連鎖經(jīng)營(yíng)取得規(guī)模效益，是超市發(fā)展制勝的重要秘訣。據(jù)國(guó)外統(tǒng)計(jì)資料表明，當(dāng)超市分店數(shù)量達(dá)到14家時(shí)，規(guī)模優(yōu)勢(shì)才開(kāi)始體現(xiàn)。因此，要通過(guò)不斷整合，鼓勵(lì)實(shí)力雄厚、有經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，兼并重組那些經(jīng)營(yíng)不善、實(shí)力不強(qiáng)的企業(yè)，最終形成5至6家大型連鎖企業(yè)，真正實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一采購(gòu)、統(tǒng)一配送、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一核算，通過(guò)規(guī)模經(jīng)營(yíng)降低經(jīng)營(yíng)成本，堅(jiān)持微利原則，向顧客提供低價(jià)格、高質(zhì)量的商品，做到價(jià)低、貨全、便民，從而贏(yíng)得最廣大的消費(fèi)群，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

二是加快發(fā)展生鮮農(nóng)副產(chǎn)品配送中心。統(tǒng)一配送是統(tǒng)購(gòu)分銷(xiāo)、降低經(jīng)營(yíng)成本的重要手段，是提高生鮮農(nóng)副產(chǎn)品安全衛(wèi)生質(zhì)量和拓寬銷(xiāo)售渠道的有效途徑。為此，要鼓勵(lì)一批有經(jīng)濟(jì)實(shí)力、富有經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的大型連鎖超市，加快建立和發(fā)展生鮮農(nóng)副產(chǎn)品加工、包裝、存貯、運(yùn)輸于一體的與生鮮超市相配套的統(tǒng)一配送系統(tǒng)，保證生鮮商品的新鮮度和質(zhì)量，降低損失率，把經(jīng)營(yíng)成本降到最低程度，使生鮮超市所經(jīng)營(yíng)的生鮮農(nóng)副產(chǎn)品真正做到價(jià)廉物美，提高競(jìng)爭(zhēng)能力。

三是增強(qiáng)品牌意識(shí)，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。要突破傳統(tǒng)的零售業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，改變由原來(lái)的單一零售向“產(chǎn)、加、銷(xiāo)”一體化轉(zhuǎn)變，向生產(chǎn)領(lǐng)域滲透，與生產(chǎn)企業(yè)合作，定牌生產(chǎn)與居民生活相關(guān)的熱銷(xiāo)生鮮食品。這樣既有利于降低成本，又有利于創(chuàng)造出自己的品牌，形成品牌效應(yīng)，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

規(guī)范生鮮超市經(jīng)營(yíng)管理，鞏固提升農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化成效

要針對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化建設(shè)中所出現(xiàn)的部分已改造的市場(chǎng)未達(dá)到生鮮超市的標(biāo)準(zhǔn)要求、經(jīng)營(yíng)管理和經(jīng)營(yíng)理念比較落后、業(yè)態(tài)不夠規(guī)范(如設(shè)立多個(gè)結(jié)算處、采購(gòu)“三無(wú)”產(chǎn)品)等問(wèn)題，加強(qiáng)督促檢查工作，促其自我完善，嚴(yán)格按照超市業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)行業(yè)自律工作，樹(shù)立品牌意識(shí)，培育一批富有地方特色的連鎖超市。

第二篇：成都市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)狀況研究

成都市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)狀況研究

2005-9-7..作者:世家機(jī)構(gòu)·匯高行－李曉.一．成都市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀

成都市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀概述

隨著成都市舊城改造的腳步加快，市政府有關(guān)部門(mén)將大力推進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的配建工程建設(shè)。二環(huán)路內(nèi)的占道菜市將有計(jì)劃的全部拆除，并按“拆一建一”的大致要求，在未來(lái)3年內(nèi)，二環(huán)路內(nèi)將修建80至100個(gè)永久性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（不包括大棚市場(chǎng)），除目前已經(jīng)修建起來(lái)的包括大棚市場(chǎng)在內(nèi)的79個(gè)，另外還需要修建50至60個(gè)永久性正規(guī)市場(chǎng)（不包括大棚市場(chǎng)）。成都將掀起一場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)“革命”，這些農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)大都處于黃金口岸內(nèi)。

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)正經(jīng)歷著三個(gè)轉(zhuǎn)變：地點(diǎn)——從室外到室內(nèi)的遷徙；形態(tài)——從簡(jiǎn)陋到精致的蛻變；經(jīng)營(yíng)管理者——從街道辦事處到民營(yíng)企業(yè)的交接。

成都市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資形成四大模式

模式一：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)＋住宅。如郭家橋市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)住宅時(shí)，將其一、二層建成了農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)作為住宅和周邊居民的生活配套產(chǎn)品，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)10年左右就可收回成本。

模式二：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)＋專(zhuān)賣(mài)店。如建設(shè)路綜合市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商將底樓設(shè)置了268個(gè)菜市攤位，二樓由蘇寧電器租賃經(jīng)營(yíng)，對(duì)逛菜市的人流進(jìn)行了“二次使用”，使整個(gè)市場(chǎng)人氣更旺。

模式三：綜合商場(chǎng)。大學(xué)路市場(chǎng)就將采用這種模式。除農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建筑面積4000多平方米的主體外，臨街還設(shè)置了一排面積從10~50平方米的綜合性營(yíng)業(yè)商店。

模式四：休閑中心。如規(guī)劃中的九里堤市場(chǎng)。地下停車(chē)場(chǎng)＋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)＋超市＋休閑娛樂(lè)中心。這也是本項(xiàng)目農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)最有可能的發(fā)展模式。

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)模式有兩種

一種是BOT模式，由政府委托開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)或者改建，政府擁有產(chǎn)權(quán)，開(kāi)發(fā)商擁有一定年限的使用權(quán)。這種方式下，開(kāi)發(fā)商將手中的使用權(quán)轉(zhuǎn)賣(mài)出來(lái)。如金家壩室內(nèi)地下農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、玉林綜合市場(chǎng)、大學(xué)路菜市、小天綜合市場(chǎng)等。

另一種是產(chǎn)權(quán)式，將農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等配套作為土地拍賣(mài)中規(guī)劃的條件，使菜市完全和其他的商業(yè)地產(chǎn)一樣，產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)合一，如清江農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。

二．成都市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化趨勢(shì)

所謂農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化，是指通過(guò)政府政策的鼓勵(lì)支持，引導(dǎo)大型流通企業(yè)或農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，對(duì)不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和居民消費(fèi)要求的原城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，按照超市的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)理念對(duì)城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行生鮮超市化改造，使其成為經(jīng)營(yíng)主體組織化、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、經(jīng)營(yíng)方式超市化及服務(wù)規(guī)范化，以經(jīng)營(yíng)生鮮農(nóng)副產(chǎn)品為主的超市。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化是成都市舊城改造和整頓市容的產(chǎn)物，由于此類(lèi)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃和政府政策導(dǎo)向，且涉及“菜籃子”工程，所以收益穩(wěn)定，基本沒(méi)有投資經(jīng)營(yíng)的壓力。

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化的前提背景

經(jīng)過(guò)二十多年的改革開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，政府對(duì)老城區(qū)和舊城進(jìn)行了大面積的改造，城鄉(xiāng)居民生活水平迅速提高，消費(fèi)觀(guān)念和方式發(fā)生深刻變化，人們對(duì)食品安全的要求越來(lái)越嚴(yán)格。同時(shí)，城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，特別是在大中城市市民生活中扮演重要角色的城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)開(kāi)始暴露出諸多弊端。在超市消費(fèi)異軍突起的形勢(shì)下，原有城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)再也無(wú)法坐以待斃，其改造和提升已擺上議事日程。

近年來(lái)，成都市先后引進(jìn)麥德龍、家樂(lè)福、好又多等大型跨國(guó)超市企業(yè)，新的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)理念推動(dòng)了成都市商貿(mào)業(yè)的快速發(fā)展，特別是生鮮農(nóng)副產(chǎn)品進(jìn)入超市，生鮮農(nóng)副產(chǎn)品超市化營(yíng)銷(xiāo)一方面占據(jù)了相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)份額，對(duì)城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)形成了挑戰(zhàn)；另一方面，這種消費(fèi)方式較好地滿(mǎn)足了人們生活節(jié)奏加快的要求和對(duì)消費(fèi)安全的關(guān)注，以及對(duì)優(yōu)質(zhì)服務(wù)和良好消費(fèi)環(huán)境改善的企望，深受廣大市民的歡迎。城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)按照超市化改造，已逐漸成為發(fā)展的必然趨勢(shì)和迫切要求。

過(guò)去大部分農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)用地都是隨住宅用地一起出讓的，對(duì)那些開(kāi)發(fā)商而言，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)只是住宅的副產(chǎn)品，短平快是他們處理農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)用地的方式。現(xiàn)在新規(guī)劃的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)選址經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的篩選：一般都在居民繁華區(qū)，惠及數(shù)萬(wàn)人口，有著穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者,這對(duì)開(kāi)發(fā)新型商業(yè)地產(chǎn)有著巨大的潛力和推動(dòng)力。政府將公用配套用地在公平、公開(kāi)的情況下，通過(guò)拍賣(mài)、競(jìng)標(biāo)等方式，確定一些有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，并給這些企業(yè)創(chuàng)造良好的投資條件。這樣，新型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)已不再是簡(jiǎn)單的住宅產(chǎn)品的配套服務(wù)設(shè)施了，而演化成一種新的商業(yè)投資。新市場(chǎng)的建設(shè)將按照市政府“誰(shuí)投資、誰(shuí)管理、誰(shuí)受益”的原則，采取“政府引導(dǎo)、政策扶持、企業(yè)參與、市場(chǎng)運(yùn)作”的辦法，統(tǒng)一規(guī)劃、合理布點(diǎn)、不占道路、方便群眾、突出重點(diǎn)、分步實(shí)施。將民營(yíng)資本融入到農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)中來(lái)，加快公建配套的建設(shè)速度，最大程度發(fā)揮了市場(chǎng)對(duì)土地資源的配置作用，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資源最優(yōu)化配置，做到既方便群眾，又為政府排憂(yōu)解難，達(dá)到“雙贏(yíng)”的目的。

成都近幾年商業(yè)形態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致許多商家經(jīng)營(yíng)慘淡。作為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)則不一樣，首先這里是已形成了人氣、商氣，是極有實(shí)際需求的成熟的市場(chǎng)，同時(shí)政府“菜籃子”工程的實(shí)施，違章占道經(jīng)營(yíng)的取締，無(wú)疑是投資農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的有力保證，商家的經(jīng)營(yíng)自然有利可圖。鑒于獨(dú)占性、快速成長(zhǎng)性和投資風(fēng)險(xiǎn)小的因素國(guó)內(nèi)不少城市的室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)已悄悄成為中小投資客的新寵。

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益分析

u促進(jìn)稅收大幅增長(zhǎng)，成為稅收新的增長(zhǎng)點(diǎn)

以生鮮超市替代農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，以企業(yè)化經(jīng)營(yíng)取代了原來(lái)的一攤一戶(hù)經(jīng)營(yíng)方式，使得稅務(wù)部門(mén)征收稅款能夠更加規(guī)范有序，征管模式由過(guò)去的定額征收逐步過(guò)渡為查賬征收。

u帶動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化后，生鮮超市實(shí)行與生產(chǎn)基地掛鉤進(jìn)貨，推行訂單農(nóng)業(yè)、合同農(nóng)業(yè)，使農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地從盲目生產(chǎn)走向以市場(chǎng)為導(dǎo)向的有計(jì)劃生產(chǎn)，有效地解決了農(nóng)副產(chǎn)品銷(xiāo)售難的問(wèn)題，把風(fēng)險(xiǎn)降到最低程度。超市在產(chǎn)銷(xiāo)對(duì)接中也減少了中間環(huán)節(jié)，降低了經(jīng)營(yíng)成本，提高了經(jīng)濟(jì)效益。

u提高食品的安全，有效治理“餐桌污染”

目前，投入經(jīng)營(yíng)的生鮮超市中，明碼標(biāo)價(jià)和童叟無(wú)欺等誠(chéng)信制度得到了有效推廣。同時(shí)，生鮮超市對(duì)農(nóng)副產(chǎn)品的安全性進(jìn)行嚴(yán)格的檢測(cè)和把關(guān)，從而解決了集貿(mào)市場(chǎng)目前存在的蔬菜有殘留農(nóng)藥、豬肉有“瘦肉精”、水產(chǎn)品浸泡福爾馬林等食品安全及食品質(zhì)量問(wèn)題，有效保證了蔬菜副食品衛(wèi)生質(zhì)量。此外，以往農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)僅僅限于“賣(mài)商品”，而生鮮超市實(shí)行“賣(mài)商品+服務(wù)”，人性化服務(wù)正越來(lái)越受到超市經(jīng)營(yíng)者的重視并有利于專(zhuān)項(xiàng)檢查和打假活動(dòng)的開(kāi)展，使假冒偽劣產(chǎn)品難以進(jìn)入市場(chǎng)。

u增加社會(huì)就業(yè)

原有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造為生鮮超市后，市場(chǎng)內(nèi)的銷(xiāo)售人員雖大幅減少(一般減少50%)，但經(jīng)營(yíng)管理人員、采購(gòu)人員、收銀人員等卻大量增加。因此，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化后生鮮超市的從業(yè)人員，還略多于原農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)從業(yè)人員。同時(shí)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化還可間接的大量增加生鮮農(nóng)副產(chǎn)品清洗、包裝、倉(cāng)儲(chǔ)、加工、運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)的從業(yè)人員。

u優(yōu)化城市居民的購(gòu)物環(huán)境，改善城市市容市貌，美化城市生活環(huán)境

超市化的管理，也使市場(chǎng)內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境大大改觀(guān)。生鮮超市變農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)惡劣的購(gòu)物環(huán)境已變?yōu)橛辛己猛L(fēng)的舒適購(gòu)物環(huán)境：實(shí)行開(kāi)架自選、一站購(gòu)全、統(tǒng)一結(jié)算等方式，提供便捷服務(wù)。超市營(yíng)業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)，可隨時(shí)進(jìn)店購(gòu)物，并為消費(fèi)者提供完善的售后服務(wù)，解除了顧客消費(fèi)的后顧之憂(yōu)。同時(shí)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化促使對(duì)占道經(jīng)營(yíng)的取締，做到了還路于民，不僅改善城市衛(wèi)生，而且有利于改善城市社區(qū)的交通狀況，提升了城市的檔次和品位。

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化的發(fā)展建議

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化絕對(duì)不是簡(jiǎn)單的“農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”改為“農(nóng)貿(mào)超市”的字面轉(zhuǎn)換。它的基本特征是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)公司化經(jīng)營(yíng)，明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系，由企業(yè)規(guī)范管理，是提升業(yè)態(tài)的有益嘗試，必須進(jìn)一步加以提升和深化內(nèi)涵。

u循序漸進(jìn)，防止過(guò)度開(kāi)發(fā)

目前各地在“農(nóng)改超”探索過(guò)程中，正在逐步形成幾種發(fā)展思路和模式：

一是廣州模式：廣州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造的早期思路是在原有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)布局的基礎(chǔ)上，改造和發(fā)展“室內(nèi)肉菜市場(chǎng)”，改善農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)環(huán)境。但是由于“室內(nèi)肉菜市場(chǎng)”基本沿襲原來(lái)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)方式，既沒(méi)有從根本上改變經(jīng)營(yíng)環(huán)境和條件，達(dá)不到生鮮品保鮮的基本要求；又因場(chǎng)地成本增加而失去了農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)原有的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，食品安全性問(wèn)題也未能因此得到根本解決，凡此種種注定了這是一種不成功的過(guò)渡模式；而現(xiàn)在“農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化”的發(fā)展思路，以連鎖生鮮超市專(zhuān)營(yíng)公司逐步取代傳統(tǒng)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，進(jìn)而提升農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售終端的檔次，真正為農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售渠道改造找到了準(zhǔn)確的定位。

二是武漢模式：武漢市政府部門(mén)在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造的過(guò)程中，以招標(biāo)形式選擇農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)原址改造后經(jīng)營(yíng)公司，以大賣(mài)場(chǎng)為主要經(jīng)營(yíng)形式，滿(mǎn)足顧客生鮮消費(fèi)和其他綜合性消費(fèi)的多種需要。

三是深圳模式：深圳農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司以原有的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地和大型批發(fā)市場(chǎng)為后盾，發(fā)展連鎖生鮮超市，生鮮經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)源跳出批零進(jìn)銷(xiāo)差價(jià)的局限，向上游的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工環(huán)節(jié)延伸，在生鮮供應(yīng)鏈上形成的優(yōu)勢(shì)令競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手望塵莫及。在“農(nóng)改超”的過(guò)程中，國(guó)內(nèi)一些類(lèi)似的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)也在加大連鎖生鮮超市的投入，例如福建超大現(xiàn)代農(nóng)業(yè)集團(tuán)、云南邦尼農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司、河南雙匯集團(tuán)和華西希望集團(tuán)等，在他們發(fā)展連鎖生鮮超市的背后都有農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的資源作為支撐。

“農(nóng)改超”已在全國(guó)許多城市推出，發(fā)展熱情很高，但是我們應(yīng)該清醒地看到，“農(nóng)改超”作為一次農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售渠道提升和改造運(yùn)動(dòng)，其源動(dòng)力是經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)下的消費(fèi)需求，而中國(guó)之大，生鮮消費(fèi)需求和水平明顯存在著多層次分布和地域性差異，這就意味著“農(nóng)改超”將根據(jù)各地市場(chǎng)特點(diǎn)，存在著一個(gè)逐步演進(jìn)的發(fā)展過(guò)程，現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)雖然受到很大擠壓，但仍具有面向低收入和傳統(tǒng)消費(fèi)階層的市場(chǎng)生存空間。因此，“農(nóng)改超”還需要腳踏實(shí)地，要按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，既要符合中國(guó)國(guó)情，又要尊重老百姓的消費(fèi)習(xí)慣和購(gòu)買(mǎi)能力，根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況和社會(huì)各階層消費(fèi)特點(diǎn)，按照市場(chǎng)規(guī)律，淡化政府行為，循序漸進(jìn)，防止農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化過(guò)度擴(kuò)張。同時(shí)，要加強(qiáng)規(guī)劃和科學(xué)引導(dǎo)，防止由少數(shù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)，造成壟斷。

u加強(qiáng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化建設(shè)的內(nèi)涵

成都市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化工作取得了一定的成效，但在運(yùn)行過(guò)程中也存在著一些亟待解決的問(wèn)題，如：生鮮超市購(gòu)物環(huán)境依然存在著諸多的不便，未能給顧客帶來(lái)方便；市場(chǎng)的定位雷同，缺乏經(jīng)營(yíng)特色，容易形成惡性競(jìng)爭(zhēng)，不利于生鮮超市的共同發(fā)展；大部分企業(yè)普遍缺乏品牌意識(shí)，尚未創(chuàng)立自有品牌，經(jīng)營(yíng)特色不突出；缺乏精、深加工產(chǎn)品，不能形成集約化、規(guī)?；?、多元化、產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展格局。加強(qiáng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化建設(shè)的內(nèi)涵主要有以下幾點(diǎn)：

一是發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。通過(guò)連鎖經(jīng)營(yíng)取得規(guī)模效益，是超市發(fā)展制勝的重要秘訣。據(jù)國(guó)外統(tǒng)計(jì)資料表明，當(dāng)超市分店數(shù)量達(dá)到14家時(shí)，規(guī)模優(yōu)勢(shì)才開(kāi)始體現(xiàn)。因此，要通過(guò)不斷整合，鼓勵(lì)實(shí)力雄厚、有經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，兼并重組那些經(jīng)營(yíng)不善、實(shí)力不強(qiáng)的企業(yè)，最終形成5至6家大型連鎖企業(yè)，真正實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一采購(gòu)、統(tǒng)一配送、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一核算，通過(guò)規(guī)模經(jīng)營(yíng)降低經(jīng)營(yíng)成本，堅(jiān)持微利原則，向顧客提供低價(jià)格、高質(zhì)量的商品，做到價(jià)低、貨全、便民，從而贏(yíng)得最廣大的消費(fèi)群，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

二是加快發(fā)展生鮮農(nóng)副產(chǎn)品配送中心。統(tǒng)一配送是統(tǒng)購(gòu)分銷(xiāo)、降低經(jīng)營(yíng)成本的重要手段，是提高生鮮農(nóng)副產(chǎn)品安全衛(wèi)生質(zhì)量和拓寬銷(xiāo)售渠道的有效途徑。為此，要鼓勵(lì)一批有經(jīng)濟(jì)實(shí)力、富有經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的大型連鎖超市，加快建立和發(fā)展生鮮農(nóng)副產(chǎn)品加工、包裝、存貯、運(yùn)輸于一體的與生鮮超市相配套的統(tǒng)一配送系統(tǒng)，保證生鮮商品的新鮮度和質(zhì)量，降低損失率，把經(jīng)營(yíng)成本降到最低程度，使生鮮超市所經(jīng)營(yíng)的生鮮農(nóng)副產(chǎn)品真正做到價(jià)廉物美，提高競(jìng)爭(zhēng)能力。

三是增強(qiáng)品牌意識(shí)，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。要突破傳統(tǒng)的零售業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，改變由原來(lái)的單一零售向“產(chǎn)、加、銷(xiāo)”一體化轉(zhuǎn)變，向生產(chǎn)領(lǐng)域滲透，與生產(chǎn)企業(yè)合作，定牌生產(chǎn)與居民生活相關(guān)的熱銷(xiāo)生鮮食品。這樣既有利于降低成本，又有利于創(chuàng)造出自己的品牌，形成品牌效應(yīng)，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

u規(guī)范生鮮超市經(jīng)營(yíng)管理，鞏固提升農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化成效

要針對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化建設(shè)中所出現(xiàn)的部分已改造的市場(chǎng)未達(dá)到生鮮超市的標(biāo)準(zhǔn)要求、經(jīng)營(yíng)管理和經(jīng)營(yíng)理念比較落后、業(yè)態(tài)不夠規(guī)范(如設(shè)立多個(gè)結(jié)算處、采購(gòu)“三無(wú)”產(chǎn)品)等問(wèn)題，加強(qiáng)督促檢查工作，促其自我完善，嚴(yán)格按照超市業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)行業(yè)自律工作，樹(shù)立品牌意識(shí)，培育一批富有地方特色的連鎖超市。

第三篇：城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)食品安全狀況調(diào)查表

城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)食品安全狀況調(diào)查表

填報(bào)說(shuō)明:下列選項(xiàng)均為不定項(xiàng)選擇，請(qǐng)?jiān)诜锨闆r的選項(xiàng)后的“□”內(nèi)打“√”。

一、基礎(chǔ)設(shè)施

1.交易場(chǎng)所：

市場(chǎng)內(nèi)交易場(chǎng)所總面積㎡，其中：室內(nèi)交易廳㎡，交易大棚㎡，露天交易場(chǎng)地 ㎡。

2.保鮮、貯藏設(shè)施：

通風(fēng)設(shè)施 □陳列冷柜 □空調(diào) □，其它設(shè)備。

3.質(zhì)量檢驗(yàn)檢測(cè)設(shè)施：

農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)檢測(cè)室 □；有專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員人；

檢測(cè)設(shè)備有：水分檢測(cè)儀 □速測(cè)儀 □，其它。

4.衛(wèi)生、污物處理設(shè)施：

公共衛(wèi)生間個(gè)，分類(lèi)垃圾桶個(gè)，垃圾車(chē)輛；封閉式垃圾樓 □，衛(wèi)生消毒間 □，市政污水管道 □，其它。

二、市場(chǎng)準(zhǔn)入

5.上市農(nóng)產(chǎn)品情況：

上市農(nóng)產(chǎn)品有種，其中：無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品種，綠色食品種，有機(jī)食品種；有注冊(cè)商標(biāo)的種。

6.商品進(jìn)貨索證索票和驗(yàn)收制度：無(wú) □有 □

7.對(duì)入市經(jīng)銷(xiāo)商索證：營(yíng)業(yè)執(zhí)照 □衛(wèi)生許可證 □食品生產(chǎn)許可證 □ 稅務(wù)登記證 □，其它：。

8.對(duì)入市商品索證：食品市場(chǎng)準(zhǔn)入證明（QS）□定點(diǎn)屠宰加工證明(肉類(lèi))□檢疫證明（肉類(lèi)）□認(rèn)證食品證書(shū)和標(biāo)識(shí) □產(chǎn)品質(zhì)量合格證明 □ 商品條碼證明（包裝食品）□保健食品批準(zhǔn)證書(shū) □產(chǎn)品質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告□轉(zhuǎn)基因農(nóng)產(chǎn)品 □其它：。

三、質(zhì)量檢驗(yàn)檢測(cè)

9.檢測(cè)形式：政府公檢□自檢 □委托檢驗(yàn) □無(wú) □

10.檢測(cè)項(xiàng)目: 蔬菜有機(jī)磷 □肉類(lèi)產(chǎn)品氯霉素 □水產(chǎn)品甲醛 □面食及豆制品吊白塊 □注水肉 □熟食品色素 □熟食品亞硝酸鹽 □其它。

11.檢測(cè)結(jié)果：檢測(cè)不合格率％，不合格率最高的產(chǎn)品。

12.不合格產(chǎn)品處理方式：協(xié)議銷(xiāo)毀 □ 退市 □罰款 □其它。

13.近期出現(xiàn)的食品質(zhì)量問(wèn)題：假冒偽劣 □虛假或錯(cuò)誤標(biāo)簽標(biāo)識(shí) □添加劑□包裝不合格 □農(nóng)藥殘留 □注水肉 □過(guò)期食品 □無(wú) □

四、市場(chǎng)管理制度

14.商品質(zhì)量承諾制度：無(wú) □ 有 □

承諾內(nèi)容：保證進(jìn)貨質(zhì)量 □換貨 □退貨 □先行賠付 □三包 □其

它：

15.商品購(gòu)銷(xiāo)臺(tái)賬制度：無(wú) □有 □

16.商品抽檢制度：無(wú) □有 □

17.不合格食品退市制度：：無(wú) □有 □

18.日常巡查制度：無(wú) □有 □：

巡查內(nèi)容：商品質(zhì)量 □商品臺(tái)賬 □商戶(hù)服務(wù) □衛(wèi)生情況 □其

它：。

19.投訴處理制度：無(wú) □有 □

20.信息公示制度：無(wú) □有 □

21.監(jiān)督自查管理：無(wú) □有 □；聘請(qǐng)百姓監(jiān)督員 □自設(shè)督察員 □

22.經(jīng)銷(xiāo)商管理制度：無(wú) □有 □

內(nèi)容：經(jīng)銷(xiāo)商分等定級(jí)制度 □經(jīng)銷(xiāo)商違規(guī)處罰和違規(guī)退出制度 □其

它：。

23.食品衛(wèi)生安全培訓(xùn)制度： 無(wú) □ 有 □。面向管理人員 □面向經(jīng)銷(xiāo)商戶(hù) □

24.信用管理制度： 無(wú) □有 □。經(jīng)銷(xiāo)商信用檔案 □產(chǎn)品信用檔案 □

五、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理

25.安全食品專(zhuān)區(qū)銷(xiāo)售情況：

無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品專(zhuān)區(qū) □（占總交易額的％）；綠色食品專(zhuān)區(qū) □（占總交易額的％）；有機(jī)食品專(zhuān)區(qū) □（占總交易額的％）；國(guó)家免檢商品及名特優(yōu)

商品 □（占總交易額的％）；其它：；共計(jì)占總交易量的％。

26.質(zhì)量管理體系認(rèn)證情況：

ISO9000質(zhì)量管理體系認(rèn)證 □ 年獲；ISO14000環(huán)境管理體系認(rèn)證 □年獲；綠色市場(chǎng)認(rèn)證 □年獲；其它。

27.是否參加過(guò)綠色市場(chǎng)培訓(xùn)：是 □否 □。

六、市場(chǎng)基本情況

28.市場(chǎng)類(lèi)型：綜合市場(chǎng) □專(zhuān)營(yíng)市場(chǎng) □臨時(shí)市場(chǎng) □。

29.市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式：自營(yíng) □攤位租賃 □連鎖 □，其它。

30.主要經(jīng)營(yíng)品種及所占比例：

蔬菜 □％；果品 □％；花卉 □％；畜禽肉 □％；蛋

類(lèi) □％；水產(chǎn) □％；糧油 □％；調(diào)料□％；干貨

□％；酒水飲料 □％;小商品□％；其他

類(lèi)。

31.市場(chǎng)經(jīng)銷(xiāo)商情況：

經(jīng)銷(xiāo)商總數(shù)家，其中：公司家，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者家，自產(chǎn)自銷(xiāo)

農(nóng)民家，年?duì)I業(yè)額在50萬(wàn)元以上的有家。

32.市場(chǎng)員工情況：

員工總數(shù)人；其中：檢測(cè)人員人；管理人員人；保潔人員人。

研究生以上學(xué)歷人；本科學(xué)歷人；專(zhuān)科學(xué)歷人。

33.近三年交易情況：

農(nóng)產(chǎn)品交易額：2003年萬(wàn)元；2004年萬(wàn)元；2005年萬(wàn)元；

農(nóng)產(chǎn)品交易量：2003年萬(wàn)噸；2004年萬(wàn)噸；2005年萬(wàn)噸。

農(nóng)產(chǎn)品交易量占總交易量比重：2003年％；2004年％；2005

年％。

34.其他需要反映的情況或建議：。

市場(chǎng)名稱(chēng)：市場(chǎng)地址：省市郵編：負(fù) 責(zé) 人：聯(lián) 系 人：電話(huà)：

第四篇：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資意向書(shū)

**農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資意向書(shū)

甲方： 乙方：

為進(jìn)一步加快**新區(qū)建設(shè)進(jìn)度，通過(guò)招商引資，本著平等、互利的原則，經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商，就開(kāi)發(fā)建設(shè)濱河農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目達(dá)成如下協(xié)議：

一、項(xiàng)目概況

隨著*縣***，***，****，等多個(gè)小區(qū)逐步的建設(shè)建成投入使用，人們對(duì)生活、農(nóng)資等服務(wù)器聽(tīng)需求增加，購(gòu)買(mǎi)生活用品極為不方便。為方便人們生活的捷便，滿(mǎn)足人們的生活需求，雙方擬在***西側(cè)約四十畝**社區(qū)的土地上建設(shè)濱河農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。通過(guò)經(jīng)營(yíng)農(nóng)付產(chǎn)品、菜市場(chǎng)收取攤位費(fèi)，商鋪的物業(yè)費(fèi)增加社區(qū)居民的收入，同時(shí)解決了**社區(qū)剩余勞動(dòng)力就業(yè)。

二、合作方式

甲方以土地按市場(chǎng)土地性質(zhì)評(píng)估價(jià)格作為新成立公司的股份，所有的建設(shè)投入全由乙方投入。待市場(chǎng)建成后，中間的菜場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)歸甲方所有，四周的商鋪產(chǎn)權(quán)歸乙方所有。項(xiàng)目立項(xiàng)、審批、及施工許可證、規(guī)劃許可證、等相關(guān)手續(xù)，由甲方無(wú)償協(xié)調(diào)幫助乙方全程服務(wù)辦理。土地上的附著物均由甲方負(fù)責(zé)拆除所產(chǎn)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

三、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的規(guī)劃建設(shè)費(fèi)用

1.項(xiàng)目占地約四十畝，按建設(shè)局規(guī)劃建設(shè)條件建設(shè)。擬建設(shè)商鋪約18000平方，菜場(chǎng)約8000平方。

2.建設(shè)造價(jià)：①商鋪土建造價(jià)：約2160萬(wàn)元。

②菜場(chǎng)土建造價(jià)：約1200萬(wàn)元。

③道路及配套設(shè)施：約500萬(wàn)元。3.拆遷安置：

四、違約責(zé)任

1、因甲方違約造成本項(xiàng)目工程未能如期開(kāi)工的或在開(kāi)工后造成停要給乙方帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失的，由甲方承擔(dān)乙方的一切損失費(fèi)用。造成項(xiàng)目不能繼續(xù)開(kāi)發(fā)和施工的，甲方負(fù)責(zé)返還乙方的投資款，并賠償一切損失（具體約定待雙方議定）。

2、甲方負(fù)責(zé)根據(jù)本項(xiàng)目工程進(jìn)展，解決“三通一平”工作，費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)承擔(dān)，因“三通一平”問(wèn)題造成乙方損失的，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

3、因甲方原因造成地方矛盾形成乙方停工，具體損失由甲方負(fù)責(zé)承擔(dān)。

4、因周邊規(guī)劃調(diào)整等重大因素造成該項(xiàng)目無(wú)法形成商業(yè)居住區(qū)的條件導(dǎo)致該項(xiàng)目無(wú)法實(shí)施的，甲方應(yīng)承擔(dān)乙方經(jīng)濟(jì)損失。

五、爭(zhēng)議解決

因執(zhí)行本協(xié)議而產(chǎn)生的任何爭(zhēng)端，應(yīng)首先通過(guò)協(xié)商解決，如協(xié)商無(wú)效，任何一方均可向原告方人民法院提起訴訟。

本協(xié)議一式六份，雙方各執(zhí)正本一份，付本二份。經(jīng)雙方簽字、蓋章后生效。（規(guī)劃圖紙附后）

甲方（蓋章）：

法人代表（簽字）：

委托代表人（簽字）： 乙方（蓋章）法人代表（簽字）： 委托代表人（簽字）：

第五篇：成都市文明狀況調(diào)查問(wèn)卷

成都市文明狀況調(diào)查問(wèn)卷

乘車(chē)文明：

1.您對(duì)目前成都市公交狀況是否滿(mǎn)意（）

A很滿(mǎn)意B滿(mǎn)意C一般D不滿(mǎn)意

2.您近段時(shí)間乘坐公交車(chē)的感受是（）（多選）

A 上車(chē)不排隊(duì)，幾乎是擠上去的B 很多人上車(chē)后都不往后走，導(dǎo)致公交車(chē)內(nèi)總是前面擠，后面空

C 車(chē)上很少有人主動(dòng)給老弱病殘?jiān)屑皫『⒄咦屪?/p>

D 車(chē)上總有人大聲喧嘩

F 有人在車(chē)上吸煙

G 感覺(jué)挺好的H 其他________

3.由于乘坐公交車(chē)的人員過(guò)多，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)擁擠，不按次序上車(chē)的情況，你對(duì)這種

現(xiàn)象的看法是（）

A 沒(méi)辦法，現(xiàn)實(shí)就這樣B 全怪公交公司沒(méi)有處理好

C 希望能得到改善，畢竟這樣太影響市容了D 一起擠唄，不然就沒(méi)座

4.在公交車(chē)或地鐵上，看到“咸豬手”或扒手，你會(huì)（）

A 立即制止B 給予暗示警告C 裝作沒(méi)看見(jiàn)

公共場(chǎng)所環(huán)境狀況

1.您認(rèn)為目前公共場(chǎng)所環(huán)境質(zhì)量總體狀況？

A 良好 B 一般C 較差

2.您認(rèn)為公共場(chǎng)所環(huán)境污染現(xiàn)象是由下列哪些原因造成的（）

A 政府不夠重視環(huán)保B 人們的環(huán)保意識(shí)差

C沒(méi)有重視環(huán)境教育D 環(huán)保部門(mén)沒(méi)有很好的運(yùn)作

3.如果您看到有人在公共場(chǎng)所亂扔垃圾,您會(huì)怎么做（）

A 和我無(wú)關(guān)，視而不見(jiàn)B 無(wú)所謂，習(xí)以為常

C 非常反感，但不會(huì)當(dāng)面指出D 當(dāng)面指出，并勸其改正

4.您在大街上如何處理手中的垃圾（）

A 找到有垃圾桶的地方扔B 沒(méi)人看見(jiàn)就隨手扔掉

C 有垃圾桶就扔，沒(méi)有就亂扔D 光明正大隨手亂扔

交通文明狀況

1.您通過(guò)馬路會(huì)依照哪種方式？

A 依據(jù)信號(hào)燈指示B 無(wú)論何時(shí)都闖紅燈C 跟著大家一起走

2.在人行行道內(nèi)

A 車(chē)輛避讓人B 行人避讓車(chē)輛C 不清楚

3.您最近兩周是否見(jiàn)過(guò)以下現(xiàn)象（）（多選）

A 超速行駛B強(qiáng)行超車(chē)C 隨意變更車(chē)道D 車(chē)輛隨意倒車(chē)

E 車(chē)輛、行人闖紅燈F行人在車(chē)輛臨近時(shí)突然橫穿、斜穿道路

4.對(duì)于少數(shù)市民騎電瓶車(chē)亂竄，你的看法如何？

A 理解B 有些可以理解C 反對(duì)D 無(wú)關(guān)緊要