第一篇：農(nóng)業(yè)成資本掘金地 英特爾投資的2012

農(nóng)業(yè)成資本掘金地

在政策、市場(chǎng)、資本等多方推動(dòng)下，農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化格局近年來發(fā)生了巨大的變化。以高效、規(guī)模和品牌為三大標(biāo)志的新農(nóng)業(yè)領(lǐng)域正迎來一輪資本浪潮的洗禮。

投資農(nóng)業(yè)領(lǐng)域，資本加速度

農(nóng)業(yè)一改缺血、弱勢(shì)的舊面目，儼然成為被各路資本垂涎的肥肉。

嗅覺靈敏的私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)，開始頻繁考察和投資農(nóng)業(yè)項(xiàng)目。連聯(lián)想這樣的傳統(tǒng)IT公司都在“跨界”布局農(nóng)業(yè)，萬達(dá)也在北京延慶圈地5700畝有機(jī)產(chǎn)業(yè)園；農(nóng)業(yè)龍頭如中糧、新希望等則借力資本，與產(chǎn)業(yè)基金聯(lián)動(dòng)上下游拓展“全產(chǎn)業(yè)鏈”。

政策層面也在潛流涌動(dòng)。據(jù)了解，一份由農(nóng)業(yè)部牽頭，發(fā)改委、財(cái)政部、稅務(wù)總局、證監(jiān)會(huì)等多個(gè)部委參與調(diào)研的文件正在起草中，核心內(nèi)容是支持現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型與農(nóng)業(yè)規(guī)?；l(fā)展，這份文件有望在明年初發(fā)布。更有一些地方政府設(shè)立地方性投資平臺(tái)來支持農(nóng)業(yè)發(fā)展。

資本市場(chǎng)嗅覺顯然更加敏銳。2006年以來，包括KKR、凱雷投資、黑石集團(tuán)等在內(nèi)的外資私募股權(quán)基金（PE）紛紛投資中國(guó)農(nóng)業(yè)。僅黑石領(lǐng)軍財(cái)團(tuán)投資的壽光農(nóng)品園，涉及金額就高達(dá)6億美元。扎根

本土的投資機(jī)構(gòu)也同樣青睞農(nóng)業(yè)，鼎暉、弘毅旗下美元基金或人民幣基金，以及達(dá)晨、深創(chuàng)投、天圖創(chuàng)投等人民幣創(chuàng)投基金，均有多起農(nóng)業(yè)領(lǐng)域投資案例披露。

素以“短平快”著稱的VC/PE為何青睞投資周期長(zhǎng)的農(nóng)業(yè)？達(dá)晨創(chuàng)投合伙人傅哲寬告訴《環(huán)球企業(yè)家》，農(nóng)業(yè)的財(cái)務(wù)效應(yīng)是吸引投資的關(guān)鍵。不僅如此，由于新興產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)服務(wù)等熱門領(lǐng)域投資競(jìng)爭(zhēng)的激烈、以及投資空間的飽和，資本必將流向相對(duì)冷門的領(lǐng)域，農(nóng)業(yè)領(lǐng)域是一個(gè)重要方向。

黑馬已從細(xì)分市場(chǎng)里大量涌現(xiàn)。如國(guó)內(nèi)肉雞產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)福建圣農(nóng)。2007年，達(dá)晨創(chuàng)投向其注資4600萬元。當(dāng)年底，圣農(nóng)的利潤(rùn)就增長(zhǎng)了3倍，凈利潤(rùn)從5000萬元增長(zhǎng)到1.5億元。三年半時(shí)間，達(dá)晨獲得了20多倍的回報(bào)。還有一批不太被人熟知的公司如晨光生物（300138）、天峽鱘業(yè)、天運(yùn)林工等，也在細(xì)分領(lǐng)域迅速上位。

產(chǎn)業(yè)資本的胃口可能更大些。聯(lián)想控股、中糧集團(tuán)、新希望等公司提出打造全產(chǎn)業(yè)鏈的農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，這種模式也被公認(rèn)為未來農(nóng)業(yè)發(fā)展的主流方向。聯(lián)想集團(tuán)名譽(yù)董事長(zhǎng)柳傳志說：“聯(lián)想控股農(nóng)業(yè)目前已經(jīng)確定先從水果起步，逐步進(jìn)入肉類、雜糧等項(xiàng)目，最后是糧食，是食品行業(yè)的全產(chǎn)業(yè)投資，涵蓋食品生產(chǎn)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，最終打造一個(gè)統(tǒng)一的食品品牌?！?/p>

合眾資本：農(nóng)業(yè)領(lǐng)域仍有機(jī)會(huì) 是第三波投資熱潮

沒有形成市場(chǎng)格局，這就是機(jī)會(huì)目前有幾股力量都在進(jìn)入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域投資。一是普通財(cái)務(wù)型機(jī)構(gòu)投資者，比如聯(lián)想投資、SAIF、DT Capital、高盛直投等，二是戰(zhàn)略投資者，如中糧和新希望等，三是像丁磊等的個(gè)人投資者。行業(yè)外的資本進(jìn)入這個(gè)產(chǎn)業(yè)有一個(gè)跨度，其戰(zhàn)略出發(fā)點(diǎn)是：農(nóng)業(yè)在未來幾十年是成長(zhǎng)型產(chǎn)業(yè)要長(zhǎng)期持有。實(shí)際上，PE/VC等都認(rèn)定農(nóng)業(yè)將成為新的成長(zhǎng)型產(chǎn)業(yè)。像Olympus Capital去年就募集了一只基金專門用于投資農(nóng)業(yè)。

之所以農(nóng)業(yè)投資成為重點(diǎn)，一個(gè)主要原因是目前國(guó)內(nèi)的許多LP（有限合伙人）的資金多來自政府，而農(nóng)業(yè)關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，因此投資農(nóng)業(yè)也自然成了一些LP篩選GP時(shí)的主要要求。還一個(gè)原因也是因?yàn)楣蓹?quán)投資市場(chǎng)有一定的階段性熱點(diǎn)。比如之前大家關(guān)注TMT，一大堆錢進(jìn)去后就產(chǎn)生了泡沫，很多投資機(jī)構(gòu)就退出來了。再如醫(yī)療，投了兩三年，現(xiàn)在也過了熱點(diǎn)投資階段，剩下的錢往哪里投呢？真正的大產(chǎn)業(yè)，能容納下很多錢又有成長(zhǎng)空間的并不多?，F(xiàn)在熱門的行業(yè)總結(jié)下來就幾個(gè)：清潔能源、健康醫(yī)療、TMT、消費(fèi)品，還有就是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。而農(nóng)業(yè)是繼醫(yī)療和健康能源之后的第三波投資熱潮。

單一環(huán)節(jié)的投資對(duì)這個(gè)國(guó)家戰(zhàn)略行業(yè)來說并不可取達(dá)晨投資農(nóng)

業(yè)的時(shí)間較早，而且是作為戰(zhàn)略行業(yè)來做的。2006年，投農(nóng)業(yè)的基金比較少，有在零星的項(xiàng)目投一些，很少有把農(nóng)業(yè)當(dāng)作重要的行業(yè)在做的。跟工業(yè)相比，中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展水平比較低。與美國(guó)、歐洲、韓國(guó)等相比，差距也很大。但達(dá)晨當(dāng)時(shí)覺得農(nóng)業(yè)是任何一個(gè)國(guó)家不可能忽略的行業(yè)，它關(guān)系到國(guó)計(jì)民生。而且國(guó)家對(duì)農(nóng)業(yè)的扶持力度很大，農(nóng)業(yè)雖然基礎(chǔ)差，但未來的空間相對(duì)比較大，投資前景比較廣闊。

深創(chuàng)投：投資農(nóng)業(yè)最薄弱核心 看中企業(yè)成長(zhǎng)性

深創(chuàng)投在對(duì)企業(yè)進(jìn)行投資的前期，首先會(huì)調(diào)研企業(yè)在所經(jīng)營(yíng)的行業(yè)里所處的位置，一般前三名尤其是第一二名就是投資的重點(diǎn)，接著觀察企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)營(yíng)和企業(yè)的管理制度是否合理。如果企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不佳，就會(huì)分析是經(jīng)營(yíng)上的問題還是管理上的問題。這就涉及到人才的問題，當(dāng)然最看重的是這個(gè)企業(yè)的潛力和特質(zhì)。

第二篇：農(nóng)業(yè)產(chǎn)品獲得資本投資應(yīng)該怎么做？

農(nóng)業(yè)產(chǎn)品獲得資本投資應(yīng)該怎么做？

近年來，越來越多的人開始做起有機(jī)農(nóng)業(yè)，資本市場(chǎng)也開始逐漸投資有機(jī)農(nóng)業(yè)。在食品安全危機(jī)的今天，想為社會(huì)做點(diǎn)責(zé)任。不管是有機(jī)農(nóng)業(yè)還是生態(tài)農(nóng)業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)的不是簡(jiǎn)單的企業(yè)的盈利目標(biāo)，而是最終整個(gè)社會(huì)的綠色革命，價(jià)值反思。資本投資是理性的，也是追求利益的。沒有人會(huì)為了別人的一個(gè)夢(mèng)想或者虛無縹緲的想法去投資，所以合肥網(wǎng)絡(luò)公司認(rèn)為只有從模式上先想辦法。

首先，農(nóng)業(yè)歸根結(jié)底是資源密集型行業(yè)，包括自然資源、人文資源、人力資源?？梢园艳r(nóng)業(yè)項(xiàng)目看成一串項(xiàng)鏈，其中資源是最重要的珠子，人是連起珠子的線，商業(yè)模式是審美的搭配。農(nóng)產(chǎn)品和延伸服務(wù)是建立在獨(dú)體的土地資源和模式之上的，資源決定了項(xiàng)目的不可復(fù)制性，模式?jīng)Q定了項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展性。

農(nóng)業(yè)的自然環(huán)境資源屬性決定了農(nóng)業(yè)行業(yè)產(chǎn)品為本質(zhì)的核心，農(nóng)產(chǎn)品核心的產(chǎn)品差異化基本是由自然環(huán)境決定的。如茅臺(tái)酒、五糧液、恒大冰泉、農(nóng)夫山泉等產(chǎn)品。文化資源方面，每一個(gè)農(nóng)產(chǎn)品都有其獨(dú)特的文化色彩，是經(jīng)過漫長(zhǎng)歲月沉淀襲來的。正是因?yàn)闃O強(qiáng)的自然資源和文化色彩的差異決定了農(nóng)業(yè)產(chǎn)品不可復(fù)制性。

農(nóng)產(chǎn)品的主要風(fēng)險(xiǎn)來自于天災(zāi)的巨大影響，另一方來自食品行業(yè)的高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格要求，還有國(guó)家的價(jià)格管理和惡劣的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，農(nóng)業(yè)幾乎是風(fēng)險(xiǎn)最高的一個(gè)行業(yè)。如此高風(fēng)險(xiǎn)慢產(chǎn)出的行業(yè)，讓投資人不敢輕易嘗試。所以農(nóng)業(yè)人如何選擇一個(gè)合適的商業(yè)模式，把風(fēng)險(xiǎn)降到最低是最主要的問題。

那如何降低風(fēng)險(xiǎn)呢？一是專注才能降低生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。大部分的農(nóng)產(chǎn)品無法同時(shí)進(jìn)行生產(chǎn)，所以農(nóng)業(yè)人的精力如果一分散，會(huì)導(dǎo)致整個(gè)農(nóng)場(chǎng)的生產(chǎn)成本大大增加。即便是循環(huán)農(nóng)業(yè)，也要有主次之分，以蔬菜為主的農(nóng)場(chǎng)，養(yǎng)雞只是點(diǎn)綴而已。二是在于品牌。中國(guó)的農(nóng)業(yè)市場(chǎng)，魚龍混雜，以假亂真，以次充好的不良商家很多，往往是一顆老鼠屎，壞了一鍋粥。面對(duì)這樣的市場(chǎng)，消費(fèi)者很難信任你，所以找到一群合適的目標(biāo)人群，用合適的渠道建立品牌，通過溝通和積累建立消費(fèi)者的信任。

所以，作為創(chuàng)業(yè)人你的產(chǎn)品你可以不完美，但是需要有能打動(dòng)用戶的需求點(diǎn)，把一個(gè)問題解決好，然后用四兩撥千斤的效果，這種叫做微創(chuàng)新。這種單點(diǎn)突破更容易贏得客戶的認(rèn)同，單點(diǎn)突破容易產(chǎn)生相對(duì)的規(guī)模效應(yīng)，因此更節(jié)省成本，單點(diǎn)模式有可能在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈利。對(duì)于創(chuàng)業(yè)公司來說，活下去是第一位的，只有活下去才能談未來。

農(nóng)業(yè)的未來是屬于懂互聯(lián)網(wǎng)人的，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)的薄弱，說明了前景的廣

闊，但需要新的思想，新的方法，新的模式，不僅僅是純互聯(lián)網(wǎng)人的。

第三篇：金地集團(tuán)投資價(jià)值分析報(bào)告

做中國(guó)最有價(jià)值的地產(chǎn)企業(yè)——金地集團(tuán)投資價(jià)值分析報(bào)告

一、公司概況

快速成長(zhǎng)的房地產(chǎn)業(yè)后起之秀

金地集團(tuán)是一家正在快速成長(zhǎng)的房地產(chǎn)公司。自1993年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)以來，經(jīng)過十年的發(fā)展，金地已經(jīng)從深圳福田區(qū)的一家區(qū)域性地產(chǎn)公司，發(fā)展成為具有相當(dāng)資產(chǎn)規(guī)模、跨區(qū)域發(fā)展、品牌影響力顯著的全國(guó)性房地產(chǎn)公司。在1999-2003的四年間，公司的總資產(chǎn)和主營(yíng)收入分別增長(zhǎng)了6.4倍和4.1倍，年均復(fù)合增長(zhǎng)率分別高達(dá)64.8%和50.2%。到2003年底，金地集團(tuán)的主營(yíng)收入、凈利潤(rùn)和總資產(chǎn)三項(xiàng)指標(biāo)均位列房地產(chǎn)上市公司前10位。

金地的核心競(jìng)爭(zhēng)力

與大多數(shù)資源性的房地產(chǎn)公司不同，金地并沒有實(shí)力雄厚的股東背景，土地儲(chǔ)備方面也沒有天然的優(yōu)勢(shì)，公司之所以能夠取得成功主要?dú)w因于其所擁有的相互制衡的公司治理結(jié)構(gòu)、科學(xué)而具有競(jìng)爭(zhēng)力的內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制、前瞻性的戰(zhàn)略、卓越的產(chǎn)品開發(fā)能力和優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)。

相互制衡的公司治理結(jié)構(gòu)

金地集團(tuán)是較早進(jìn)行現(xiàn)代企業(yè)制度改革的深圳本地企業(yè)。早在1994年5月，經(jīng)深圳市體改辦批準(zhǔn)，公司就成為了“現(xiàn)代化企業(yè)制度改革”的試點(diǎn)企業(yè)，并于1996年2月完成股份制改造。在歷次改制過程中，公司先后吸收了多家外部企業(yè)成為戰(zhàn)略性股東，并形成了相互制衡的股東結(jié)構(gòu)。這可以從公司董事會(huì)成員的構(gòu)成中得到證明：在總共15位董事中，來自股東單位的占6席，獨(dú)立董事占5席，而公司內(nèi)部的執(zhí)行董事僅占4席。顯然，這個(gè)結(jié)構(gòu)能夠全面地反映各方股東的利益，確保公司的發(fā)展不會(huì)偏離股東財(cái)富增值的目標(biāo)。

科學(xué)而具有競(jìng)爭(zhēng)力的內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制

房地產(chǎn)公司基本上是以項(xiàng)目為單位進(jìn)行運(yùn)營(yíng)的，因此員工的短期行為傾向比較突出，而這不利于企業(yè)建立長(zhǎng)期的品牌和信譽(yù)。另一方面，近幾年大量民營(yíng)資本加入行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)互相挖角現(xiàn)象日益普遍，企業(yè)內(nèi)有經(jīng)驗(yàn)的核心人才流動(dòng)頻繁。金地充分意識(shí)到這點(diǎn)，在實(shí)踐中探索建立起了以“延期支付計(jì)劃”為核心的長(zhǎng)期激勵(lì)機(jī)制，不僅保證了團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定而且提高了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

所謂“延期支付計(jì)劃”是指公司每年確定一個(gè)合理的業(yè)績(jī)目標(biāo)，如果被激勵(lì)對(duì)象經(jīng)過努力實(shí)現(xiàn)了預(yù)定的業(yè)績(jī)目標(biāo)，則根據(jù)業(yè)績(jī)表現(xiàn)提取一定的激勵(lì)基金對(duì)其進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，但激勵(lì)基金遞延支付。金地的董事會(huì)是長(zhǎng)期激勵(lì)計(jì)劃的管理機(jī)構(gòu)，并下設(shè)薪酬與考核委員會(huì)負(fù)責(zé)長(zhǎng)期激勵(lì)制度的實(shí)施。激勵(lì)對(duì)象具有相當(dāng)大的普遍性，不僅包括集團(tuán)層面的高級(jí)管理人員、公司的中層管理人員、子公司或分公司的負(fù)責(zé)人，對(duì)公司有突出貢獻(xiàn)的核心骨干也能參與分享。因此，科學(xué)而富有競(jìng)爭(zhēng)力的激勵(lì)制度成為了金地持續(xù)成長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力。

前瞻性的戰(zhàn)略

金地非常重視前瞻性的戰(zhàn)略思考，“快人一步”是金地的指導(dǎo)思想和不懈追求。在這種思想的指導(dǎo)下，在大多數(shù)深圳房地產(chǎn)企業(yè)仍然致力于本地市場(chǎng)爭(zhēng)奪的2000年，金地就邁出了跨區(qū)域擴(kuò)張的腳步，先后進(jìn)入北京和上海市場(chǎng)，并在隨后的幾年中在這兩個(gè)城市站穩(wěn)了腳跟，取得了不俗的業(yè)績(jī)。這種戰(zhàn)略性的安排不僅使金地避免了在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的深圳土地市場(chǎng)上以高價(jià)拍地的尷尬，又充分握住了北京和上海近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略性機(jī)遇，從而獲得了豐厚的投資回報(bào)。當(dāng)前，在目前大多數(shù)地產(chǎn)商都在進(jìn)行跨區(qū)域發(fā)展之際，金地的戰(zhàn)略性思考已經(jīng)深入到：如何在幾個(gè)重點(diǎn)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)區(qū)域化發(fā)展、如何通過更科學(xué)合理的投資體系安排進(jìn)一步提高資金的使用效率等更深層次的問題。

卓越的產(chǎn)品開發(fā)能力

金地強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的人本、優(yōu)質(zhì)和創(chuàng)新。經(jīng)過幾年的摸索，金地已經(jīng)形成了一套貫穿產(chǎn)品開

發(fā)全過程的科學(xué)的開發(fā)體系。公司在設(shè)計(jì)施工過程中堅(jiān)持以滿足客戶需求為導(dǎo)向，使產(chǎn)品最大限度地滿足客戶的需要；集團(tuán)制定了全流程管理制度，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、客戶服務(wù)等重要節(jié)點(diǎn)都實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)化，確保公司所有的工程優(yōu)良率都達(dá)到了100%。與此同時(shí)，金地非常注重產(chǎn)品的創(chuàng)新，始終確保公司開發(fā)的項(xiàng)目與同類產(chǎn)品相比具有先進(jìn)性和差異化。因此，公司開發(fā)的產(chǎn)品都能受到了客戶和業(yè)內(nèi)廣泛的認(rèn)可，項(xiàng)目的銷售率都非常高。以公司2004年銷售的幾個(gè)項(xiàng)目為例：香蜜山一期在短短半年時(shí)間內(nèi)，便取得了95%以上的銷售率；武漢金地格林小城首期銷售就出現(xiàn)了1500多人搶購(gòu)400余套精品房的情況；上海格林春岸兩度出現(xiàn)當(dāng)天推出房源當(dāng)天售罄的盛況。

遠(yuǎn)見卓識(shí)、凝聚力高、管理能力強(qiáng)的管理團(tuán)隊(duì)

金地的管理團(tuán)隊(duì)和管理風(fēng)格非常具有個(gè)性，主要具有以下的特征：第一、公司的決策堅(jiān)持理性主義原則，無論是對(duì)區(qū)域的選擇，還是具體項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，管理層都秉持科學(xué)決策的理念，而不是憑借個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)和直覺決策。金地或許會(huì)因此失去一些機(jī)會(huì)，但絕不會(huì)出現(xiàn)大的決策失誤，這也正是公司以往開發(fā)的項(xiàng)目都能取得成功的重要原因。第二、團(tuán)隊(duì)的凝聚力極強(qiáng)。金地將近60人的中高層管理團(tuán)隊(duì)在公司平均的服務(wù)年限超過5年，董事長(zhǎng)凌克與總裁張華綱在公司服務(wù)的年限都在10年以上。第三、對(duì)戰(zhàn)略和運(yùn)營(yíng)的研究非常重視。對(duì)戰(zhàn)略的重視表明公司是一家有抱負(fù)有理想的企業(yè)，并不只是跟隨行業(yè)發(fā)展而隨波逐流；另一方面，金地又十分注重執(zhí)行力，善于利用各種行之有效的管理工具提高運(yùn)營(yíng)效率，達(dá)成的途徑包括向世界一流的專業(yè)顧問公司尋求支持，或直接從外部聘請(qǐng)專才。

二、發(fā)展戰(zhàn)略

遠(yuǎn)景———“做中國(guó)最有價(jià)值的地產(chǎn)企業(yè)”

金地的遠(yuǎn)景是“做中國(guó)最有價(jià)值的地產(chǎn)企業(yè)”，其對(duì)價(jià)值的定義包括四個(gè)主要方面：第一、為正在形成和壯大的中產(chǎn)階層提供高品質(zhì)的生活空間和增值服務(wù)；第二、為股東和投資者創(chuàng)造最大的價(jià)值；第三、為員工提供良好的職業(yè)環(huán)境和發(fā)展機(jī)會(huì)；第四、為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值，承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

與萬科注重規(guī)模擴(kuò)張的“成為行業(yè)領(lǐng)跑者”的愿景相比，金地更加注重品質(zhì)與價(jià)值的提升，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行適度有序的規(guī)模擴(kuò)張。這保證了公司項(xiàng)目開發(fā)極高的成功率，同時(shí)管理質(zhì)量也不會(huì)降低。實(shí)際上，到目前為止公司已經(jīng)和正在開發(fā)的10多個(gè)項(xiàng)目中沒有一個(gè)失敗的案例。

全國(guó)性擴(kuò)張戰(zhàn)略———多層次、高質(zhì)量的有序擴(kuò)張

從1998年的住房制度改革開始，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了高速增長(zhǎng)的階段；另一方面，中國(guó)各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平差距較大，總體上呈現(xiàn)此起彼伏的態(tài)勢(shì)。為了充分把握行業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)，金地從2000年起開始實(shí)施了全國(guó)性的擴(kuò)張戰(zhàn)略。與許多地產(chǎn)公司的擴(kuò)張沖動(dòng)不同，金地的擴(kuò)張相當(dāng)理性，區(qū)域與項(xiàng)目的選擇經(jīng)過慎重的篩選、實(shí)施的步驟有條不紊，管理質(zhì)量始終如一。

金地的全國(guó)性擴(kuò)張戰(zhàn)略分為三個(gè)層次：區(qū)域性公司、城市性公司和項(xiàng)目公司。所謂區(qū)域性公司，是指金地在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最具活力的三大經(jīng)濟(jì)圈———長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，設(shè)立負(fù)責(zé)三大片區(qū)項(xiàng)目管理的區(qū)域性公司。金地希望通過區(qū)域性公司來運(yùn)作更多的項(xiàng)目擴(kuò)大整體開發(fā)規(guī)模，并籍此進(jìn)一步提高集團(tuán)的開發(fā)和營(yíng)銷能力，并且分散單個(gè)城市的投資風(fēng)險(xiǎn)。目前集團(tuán)已經(jīng)在北京、上海和深圳建立了區(qū)域性管理中心并在當(dāng)?shù)亻_發(fā)項(xiàng)目，并且以此為基地向周邊的城市滲透。目前，深圳公司已經(jīng)將項(xiàng)目擴(kuò)展到了珠海、東莞，并且正在廣州尋找投資機(jī)會(huì)；金地在天津的項(xiàng)目拓展工作也進(jìn)行的非常順利，公司還在長(zhǎng)三角周邊城市積極尋找投資機(jī)會(huì)和合作伙伴。在第二個(gè)層次，公司計(jì)劃在中、西部?jī)?nèi)陸地區(qū)挑選若干個(gè)具有發(fā)展?jié)摿Φ闹行某鞘?，設(shè)立分公司進(jìn)行長(zhǎng)期運(yùn)作。公司已經(jīng)巨資投入的武漢就屬于這一類型，此外金地已經(jīng)對(duì)重慶、成都、沈陽等區(qū)域中心城市進(jìn)行了充分的研究和考查，并

且正在尋找合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入。最后，作為對(duì)前兩個(gè)層次的補(bǔ)充，公司還會(huì)根據(jù)個(gè)別項(xiàng)目的收益情況，在一些二、三線城市選擇一些個(gè)別項(xiàng)目投資，以提高集團(tuán)的盈利水平，并使公司未來的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)更加平穩(wěn)。

土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略———優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高周轉(zhuǎn)率

雖然目前金地的土地儲(chǔ)備規(guī)模并不是非常大，但從結(jié)構(gòu)上看一些項(xiàng)目的開發(fā)周期偏長(zhǎng)。這樣的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)是公司上一輪土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略所形成的結(jié)果，并實(shí)現(xiàn)了很高的土地增值，公司這幾年的高毛利率體現(xiàn)了這一戰(zhàn)略的成功。不過，這種長(zhǎng)周期的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)使得集團(tuán)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率偏低，不利于規(guī)模擴(kuò)張和分散風(fēng)險(xiǎn)，公司的利潤(rùn)和現(xiàn)金流的波動(dòng)幅度也較大。

金地充分意識(shí)到這點(diǎn)，在新一輪土地儲(chǔ)備中，公司將會(huì)更加強(qiáng)調(diào)優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，提高集團(tuán)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。在未來新增的土地儲(chǔ)備中，短期項(xiàng)目將占55％左右，而中期項(xiàng)目將占到35％左右，長(zhǎng)期項(xiàng)目?jī)H占10%。結(jié)合現(xiàn)有的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，未來將基本形成“長(zhǎng)、中、短搭配”的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)。區(qū)域布局方面，公司的區(qū)域布局將更加分散化，三大經(jīng)濟(jì)圈之外的投資比重將有所提高。

產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略———注重產(chǎn)品品質(zhì)和社區(qū)價(jià)值的提升

總體上，金地的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略是：通過對(duì)客戶需求和偏好的分析和理解，制定市場(chǎng)細(xì)分策略，并據(jù)此調(diào)整和安排公司的業(yè)務(wù)流程，集中利用企業(yè)有限的資源、有效地為客戶提供能滿足其需求的產(chǎn)品或服務(wù)，提高客戶的滿意度，最終形成企業(yè)持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。金地的市場(chǎng)細(xì)分策略是：為中國(guó)日益擴(kuò)大的中產(chǎn)白領(lǐng)階層（主流市場(chǎng)與潛力市場(chǎng)）提供高品質(zhì)的生活空間和房地產(chǎn)增值服務(wù)（居住價(jià)值與社區(qū)價(jià)值）。

針對(duì)目標(biāo)客戶的需求，公司將通過兩方面的能力提升，為客戶提供高品質(zhì)的居住空間和增值服務(wù)：一方面，公司采取差異化的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，通過提高產(chǎn)品的附加值來提高客戶的價(jià)值。首先，公司通過科學(xué)的社區(qū)規(guī)劃和完善的社區(qū)運(yùn)營(yíng)，滿足客戶的需求，尤其是將塑造社區(qū)文化的理念植入社區(qū)價(jià)值體系中，公司開發(fā)的北京格林小鎮(zhèn)就是這樣的成功典范；其次在產(chǎn)品開發(fā)方面，金地在堅(jiān)持設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量的同時(shí)，注重運(yùn)用新材料、新技術(shù)和新工藝來提高產(chǎn)品的附加值。另一方面，公司將通過項(xiàng)目系列化和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化提升開發(fā)效能，縮短項(xiàng)目開發(fā)周期，提高項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效率。

三、業(yè)務(wù)及項(xiàng)目介紹

在建項(xiàng)目的概況

（1）北京金地國(guó)際花園

■ 北京金地國(guó)際花園是對(duì)公司2004年盈利貢獻(xiàn)最大的一個(gè)項(xiàng)目，也是金地集團(tuán)在北京提升品牌形象的力作，公司在項(xiàng)目中擁有60%權(quán)益。該項(xiàng)目位于朝陽區(qū)建國(guó)路北側(cè)，東西兩側(cè)為規(guī)劃中的光輝里路，屬于中央商務(wù)區(qū)（CBD板塊），與知名樓盤現(xiàn)代城隔街相對(duì)。項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積約為33萬平米，分為南北兩區(qū)。其中，北區(qū)5幢高層住宅已經(jīng)達(dá)到90%以上的預(yù)售率，并大部分將在04年竣工結(jié)算。南區(qū)則由一幢甲級(jí)寫字樓、一幢服務(wù)式公寓和一個(gè)三層的商業(yè)設(shè)施組成，預(yù)計(jì)將在07年產(chǎn)生利潤(rùn)貢獻(xiàn)。

（2）上海格林春曉

■ 格林春曉是金地集團(tuán)在上海開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，公司擁有90%的權(quán)益。該項(xiàng)目坐落于上海西北部的古鎮(zhèn)南翔，緊臨滬嘉高速公路和滬宜公路，且臨近規(guī)劃中的軌道交通R3線（該線將F1賽場(chǎng)所在地安亭鎮(zhèn)與市區(qū)徐家匯相連）。南翔雖屬于嘉定區(qū)，但距離市中心不足1小時(shí)的車程，為嘉定區(qū)最靠近市區(qū)的地塊。因此，該樓盤優(yōu)越的地理位置吸引了區(qū)域以外購(gòu)買者的追捧。格林春曉的占地面積為13.5萬平米，規(guī)劃建筑面積為9.6萬平米，容積率為0.7，共有聯(lián)體、疊加及雙拼別墅共436套，分為三期建設(shè)銷售，目前僅存2套未售，而售價(jià)從開盤之初的5700元/平米，逐步提高到目前的8300元/平米以上。

（3）上海格林春岸

■ 格林春岸位于嘉定區(qū)的中心地帶，為一舊城改造項(xiàng)目，公司擁有100%的權(quán)益。項(xiàng)目的占地面積為12.2萬平米，總規(guī)劃建筑面積為15.3萬平米，容積率為1.2，共有總戶數(shù)為974套住宅和4間商鋪。項(xiàng)目分為兩期開發(fā)，分別在04年和05年竣工結(jié)算。該項(xiàng)目貼合了當(dāng)?shù)卣畬?duì)老城區(qū)“短期只拆不建、更新建筑以中、低密度、公共性、生態(tài)型為基本原則”的主導(dǎo)思想，以水景社區(qū)為賣點(diǎn)，推出低密度花園洋房、六層電梯公寓、親水疊加別墅、河濱聯(lián)體別墅、錯(cuò)層小高層等多種物業(yè)形態(tài)，以滿足當(dāng)?shù)馗叨丝蛻舻牟煌枨?。憑借超前的設(shè)計(jì)和極佳品質(zhì)，該樓盤在當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域市場(chǎng)上獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷,銷售勢(shì)頭非常不錯(cuò)，每次推盤的預(yù)售率都在95%以上，而售價(jià)從最初的4300元/平米提高到了目前的5500元/平米。

（4）上海格林世界

■ 格林世界項(xiàng)目也位于南翔，位于滬嘉高速公路的東側(cè)，與格林春曉項(xiàng)目臨近,公司擁有70%的權(quán)益。該項(xiàng)目的占地面積為136.66萬平米，規(guī)劃建筑面積90.2萬平米，容積率為0.66，為一個(gè)以別墅為主的低密度大型社區(qū)。項(xiàng)目一期800畝已經(jīng)開工，其中包括占地100畝的公園和建筑面積約為21萬平米的住宅。按規(guī)劃，將建成具有法國(guó)南部普羅旺斯風(fēng)格的社區(qū)，住宅部分將分成小高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)幢別墅等，該項(xiàng)目將是公司06年以后的主要利潤(rùn)來源。值得注意的是，該項(xiàng)目的土地成本僅為37萬/畝，在容積率相近的情況下，比格林春曉的56萬/畝要低將近三分之一。另外，去年10月份，南翔鎮(zhèn)臨近的另一塊土地拍出了130萬/畝的價(jià)格（普通居住用地、容積率為1.2），因此這個(gè)項(xiàng)目的地價(jià)升值幅度相當(dāng)可觀。

（5）上海浦東未來域

■ 該項(xiàng)目是金地集團(tuán)與上海的浦發(fā)集團(tuán)合作的第一個(gè)項(xiàng)目，公司擁有49%的權(quán)益,并擁有經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。該項(xiàng)目位于浦東三林路西側(cè)，占地面積為10.5萬平米，建筑面積為14.1萬平米，容積率為1.3，由多層及小高層組成。2005年三月份一期將對(duì)外銷售，預(yù)計(jì)售價(jià)將在8000元左右。該項(xiàng)目將在05年及06年為集團(tuán)提供利潤(rùn)貢獻(xiàn)。

（6）深圳香蜜山

■ 該項(xiàng)目地處深圳福田區(qū)香蓮立交路口，屬于當(dāng)今深圳市地段極佳的中心地區(qū)，公司擁有100%的權(quán)益。該項(xiàng)目依山而建，并容納了深圳的國(guó)際網(wǎng)球中心，是一個(gè)具有運(yùn)動(dòng)、健康特色的山體住宅項(xiàng)目，也是深圳首個(gè)獲得國(guó)家住宅中心認(rèn)證的健康住宅。項(xiàng)目對(duì)外推出之后，當(dāng)即受到各界好評(píng),成為業(yè)界學(xué)習(xí)的典范。項(xiàng)目總建筑面積約17萬平米，分成二期。其中，一期已經(jīng)達(dá)成95%以上的預(yù)售率，并將在04年提供利潤(rùn)貢獻(xiàn)。

（7）武漢格林小城

■ 武漢格林小城位于武漢武昌的南湖片區(qū)，是武漢市二環(huán)線內(nèi)為數(shù)不多的可大規(guī)模開發(fā)的中心地塊。該項(xiàng)目最大的特點(diǎn)在于東臨南湖水域這一天然的水景社區(qū)。項(xiàng)目的左右兩側(cè)將是市政規(guī)劃中的600畝超大規(guī)模水上公園。公司規(guī)劃把格林小城打造成為德國(guó)風(fēng)情的精品社區(qū)。項(xiàng)目的占地面積為43.8萬平米，規(guī)劃建筑面積為65.7萬平米,將分成六期開發(fā)。該項(xiàng)目的一期A1組團(tuán)在04年11月預(yù)售，首次推出的458套房源，當(dāng)天就成交了442套，成交率高達(dá)96.5%，創(chuàng)造了武漢樓市的新記錄。

（8）東莞格林小城

■ 該項(xiàng)目毗鄰東莞市中心區(qū)，西靠東莞大道，與新建的市政府、歌劇院和會(huì)展中心相望，地理位置優(yōu)越。該項(xiàng)目占地面積為13.6萬,總規(guī)劃建筑面積約為24.5萬平米,共分為7個(gè)組團(tuán)。第一組團(tuán)在04年下半年推出，銷售情況良好。該項(xiàng)目從05年起將持續(xù)為集團(tuán)提供利潤(rùn)貢獻(xiàn)。

儲(chǔ)備項(xiàng)目的概況

（9）北京格林小城

■ 北京格林小城位于北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，是格林小鎮(zhèn)的后繼項(xiàng)目。該項(xiàng)目占地

面積約為60萬平米。由于用地手續(xù)尚在辦理中，尚未開工。

（10）深圳龍華項(xiàng)目

■ 該項(xiàng)目位于深圳龍華地區(qū)，占地面積約為18萬平米，總規(guī)劃建筑面積約為42萬平米。目前該項(xiàng)目正在前期設(shè)計(jì)中，預(yù)計(jì)可在06年提供利潤(rùn)貢獻(xiàn)。

與房地產(chǎn)相關(guān)的其他業(yè)務(wù)

金地在長(zhǎng)期專注于住宅開發(fā)領(lǐng)域的同時(shí)，也一直在審慎地嘗試新業(yè)務(wù)的拓展。這種拓展的目的有兩個(gè)方面：第一、是為了降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，增加公司的利潤(rùn)來源；第二、也是更重要的目的，是為了提高公司在住宅開發(fā)領(lǐng)域的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，而向價(jià)值鏈上下游的一種拓展。實(shí)際上，香港、新加坡的大型地產(chǎn)公司往往采取了類似的經(jīng)營(yíng)模式，其業(yè)務(wù)范圍涉及到：地產(chǎn)開發(fā)、投資物業(yè)、房地產(chǎn)信托管理等與房地產(chǎn)相關(guān)的多個(gè)領(lǐng)域，并具有逐步向房地產(chǎn)金融領(lǐng)域滲透的趨勢(shì)。金地也看到了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的未來趨勢(shì)，從培養(yǎng)人才、積累經(jīng)驗(yàn)的角度出發(fā)，開始逐步涉足這些領(lǐng)域。

房地產(chǎn)信托

美國(guó)、香港等地大型地產(chǎn)公司的案例已經(jīng)證明：房地產(chǎn)信托投資基金能很好地為住宅開發(fā)業(yè)務(wù)提供互補(bǔ)的協(xié)同效應(yīng)。金地與金信信托、浙江綠城等公司合作的金信雙龍計(jì)劃是主要針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司權(quán)益投資的一個(gè)信托計(jì)劃。公司希望通過參與項(xiàng)目的篩選、談判、投資的全過程，增長(zhǎng)房地產(chǎn)投資的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，為將來參與房地產(chǎn)信托投資基金管理（REIT）業(yè)務(wù)做準(zhǔn)備。

房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置

公司還與摩根斯坦利、上海盛融合作共同涉足房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)。三方通過設(shè)立合資公司，以折扣價(jià)購(gòu)買了中國(guó)建設(shè)銀行的不良資產(chǎn)，然后通過各種方式變現(xiàn)獲得收益。所謂的不良資產(chǎn)實(shí)際是一些由于各種原因停工的“爛尾樓”，處置過程中需要涉及到項(xiàng)目篩選、結(jié)構(gòu)融資、處置變現(xiàn)等多個(gè)環(huán)節(jié)，而三個(gè)合資方在這些方面又各有所長(zhǎng)。除了獲取豐厚的收益以外，金地希望借此為未來進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)等新的領(lǐng)域積累經(jīng)驗(yàn)和人才。

物業(yè)管理

物業(yè)管理則是金地早期為樹立品牌而進(jìn)入的領(lǐng)域。目前，金地的物業(yè)管理已經(jīng)覆蓋全國(guó)30個(gè)大中城市，管理和顧問的項(xiàng)目總數(shù)達(dá)到118個(gè)，總面積超過1600多萬平方米，在全國(guó)位居前三位。雖然，這項(xiàng)業(yè)務(wù)本身對(duì)集團(tuán)的盈利貢獻(xiàn)并不大，但公司在此領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)卻是和自身的發(fā)展戰(zhàn)略緊密相關(guān)的。物業(yè)管理不僅可以幫助公司樹立良好的品牌形象，對(duì)公司的跨區(qū)域發(fā)展尤為有利，同時(shí)物業(yè)管理也是差異化競(jìng)爭(zhēng)策略中的重要一環(huán)，公司通過優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)提高自身產(chǎn)品的價(jià)值和差異化，并以此構(gòu)筑公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

四、行業(yè)背景及區(qū)域分析

中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)————— 一個(gè)長(zhǎng)期增長(zhǎng)的故事

我們認(rèn)為，1998年下半年開始的住房制度改革是中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展的開端。雖然，受到宏觀經(jīng)濟(jì)因素和政策變化的影響，過程中必然會(huì)存在著調(diào)整，但基于以下的理由，我們認(rèn)為增長(zhǎng)是行業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)趨勢(shì)：第一、中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)仍將繼續(xù)得以維持，而居民收入的持續(xù)提高也是可以預(yù)期的；第二、中國(guó)的城市化正處于加速的階段，受過良好教育的農(nóng)民子弟具有強(qiáng)烈的愿望在大城市找到他們生活和發(fā)展的空間；第三、在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，城市居民對(duì)住房的需求未被充分滿足，而把畢生的儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為不動(dòng)產(chǎn)是東方國(guó)家普遍的文化傳統(tǒng)。第四，從居住質(zhì)量的角度，中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)仍處在較低的水平，而舊城改造等重建計(jì)劃也將推動(dòng)多次置業(yè)需求的產(chǎn)生。

短期即使出現(xiàn)調(diào)整，長(zhǎng)期仍然可以看好

不可否認(rèn)的是，從2003年起全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了上漲加速的趨勢(shì)。2004年1-11月份，全國(guó)住宅價(jià)格同比大約上漲了12%。尤其是，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的許多城市，過去三年房?jī)r(jià)的累

計(jì)漲幅超過了一倍。除了地區(qū)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的合理因素以外，投資性購(gòu)房比重過高和買房者的看漲預(yù)期也對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到相當(dāng)大的作用。

從今年開始，政府采取了包括加息在內(nèi)的一系列的調(diào)控措施來抑制房?jī)r(jià)的上漲。我們認(rèn)為，在未來一至兩年內(nèi)，政府有可能繼續(xù)提高利率，而當(dāng)累積加息幅度超過100個(gè)基點(diǎn)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能出現(xiàn)短暫的調(diào)整。但是，基于以下兩個(gè)的判斷，我們認(rèn)為調(diào)整的幅度和時(shí)間都不會(huì)太大：第一、由于土地和信貸的控制，使得未來的住房供應(yīng)量增速放慢；第二、經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)和居民收入持續(xù)增加，將使得購(gòu)房者的對(duì)房?jī)r(jià)的承受力加強(qiáng)。

主要區(qū)域住宅市場(chǎng)分析

上海 ——— 土地供應(yīng)放慢，房?jī)r(jià)居高不下

從1998年下半年以來，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)大幅超越了北京和深圳，無論采取何種數(shù)據(jù)計(jì)算，上海住宅價(jià)格累計(jì)漲幅都超過一倍以上。對(duì)此，我們認(rèn)為2002年以前上海房?jī)r(jià)的上漲是符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面，具有合理的成份，主要理由如下：第一、上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)中心的地位得到確立和加強(qiáng)；第二、由于看好上海的投資環(huán)境，近幾年國(guó)內(nèi)外的資金大量涌入，外來人口的持續(xù)增長(zhǎng)產(chǎn)生了源源不斷的需求；第三、過去幾年，上海的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和動(dòng)拆遷投資巨大，提升了環(huán)境和地段價(jià)值；第四、自內(nèi)外銷并軌之后，海外人士購(gòu)房需求被大大激發(fā)，在人民幣升值的預(yù)期下，海外資金紛紛投資于上海的房地產(chǎn)。

房?jī)r(jià)漲幅過大，房?jī)r(jià)收入比創(chuàng)新高

不可否認(rèn)的是，隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，投資者的比重增加過快，而購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期也得到加強(qiáng)。因此，從2003年起，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些非理性的成份。從從房?jī)r(jià)收入比的角度來看，當(dāng)前的倍數(shù)已經(jīng)達(dá)到了16倍左右，不僅超過了97年的高點(diǎn)，從在全國(guó)范圍內(nèi)來看，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了平均水平。

土地供應(yīng)已放慢，在建規(guī)模并不大

值得關(guān)注的是，從今年起，土地的供應(yīng)速度出現(xiàn)了明顯的放慢。一方面，上海市動(dòng)拆遷政策改變后，動(dòng)拆遷量已經(jīng)大幅下降，而自實(shí)行招標(biāo)以后，土地供應(yīng)的節(jié)奏明顯放慢；另一方面，受銀行信貸緊縮的影響，新開工量增速也在放緩。2003年，上海市商品住宅新開工面積僅同比增長(zhǎng)13.1%，預(yù)計(jì)04年將進(jìn)一步放慢到10%左右，而明年可能會(huì)更低。從當(dāng)前在建的規(guī)模來看，在建住宅面積大約相當(dāng)于03年預(yù)售面積的1.7倍，這個(gè)比例雖比02年有所提高，但仍舊低于1998年房地產(chǎn)低谷時(shí)的水平，這表明當(dāng)前的在建規(guī)模并不大。綜合分析，我們認(rèn)為雖然上海的房?jī)r(jià)高企，但由于供應(yīng)的放緩，兩至三年內(nèi)未必會(huì)出現(xiàn)大幅下跌。

政府高度關(guān)注，房?jī)r(jià)有望軟著陸

房?jī)r(jià)的上漲已經(jīng)引起政府的高度關(guān)注。從2003年下半年起，上海市政府也推出了一系列的政策，包括：加大對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)控力度，放慢動(dòng)拆遷、限制期房轉(zhuǎn)讓、增加中低價(jià)住宅用地供應(yīng)，實(shí)施房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)上備案制度、健全住房保障體系等一系列措施。我們認(rèn)為，政府的一系列調(diào)控措施終會(huì)起到成效，上海房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)暴漲暴跌的現(xiàn)象，有望實(shí)現(xiàn)軟著陸。

深圳———空置率見底，未來房?jī)r(jià)看漲

前幾年，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上處于調(diào)整吸納存量的過程中。深圳住宅價(jià)格從1999年開始就走出底部開始回升，由于收入的增長(zhǎng)略高于房?jī)r(jià)的漲幅，因此，房?jī)r(jià)收入比總體上是處于逐年下降的。

特區(qū)外城市化帶來發(fā)展契機(jī)

2003年深圳市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為2861億元，增長(zhǎng)17.3%，達(dá)到八年新高，在全國(guó)居第四位。人均GDP為54560元/人，居全國(guó)首位。2003年6月CEPA的簽署、2003年底，深圳特區(qū)外城市化進(jìn)程全面啟動(dòng)，以及地鐵建設(shè)等城市基礎(chǔ)設(shè)施的加快建設(shè)，將使深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨巨大的發(fā)展機(jī)遇。

政府控制土地供應(yīng)，市場(chǎng)消化吸納存量

從2001年起，深圳市政府實(shí)施了“三年內(nèi)控制土地供應(yīng)”的措施，因此過高的投資增幅得到有效的控制。我們將歷年的新開工面積減去當(dāng)年的竣工面積后的數(shù)值，來衡量供應(yīng)量的變化。從圖中可以看到，供應(yīng)的變化呈現(xiàn)明顯的周期性變動(dòng)，而從2003年開始市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了供應(yīng)減少、吸納存量的周期。

銷售率回升，房?jī)r(jià)收入比下降

銷售方面，我們將歷年的竣工面積與銷售面積之差定義為空置量的變化，而銷售面積與竣工面積的商定義為銷售率。由于市場(chǎng)的整體規(guī)模的逐步提高，近三年空置量的絕對(duì)值比較高，但銷售率從2001年起已經(jīng)逐步開始回升，這意味著供大于求的局面已經(jīng)得到遏制。價(jià)格方面，深圳住宅價(jià)格從1999年開始就走出底部開始回升，由于收入的增長(zhǎng)略高于房?jī)r(jià)的漲幅，因此，房?jī)r(jià)收入比總體上是處于逐年下降的，這點(diǎn)與全國(guó)的情況相似。綜合上面的分析，我們認(rèn)為，與95年前后的房地產(chǎn)熱相比，當(dāng)前深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康，政府控制供應(yīng)的措施將使未來三年內(nèi)市場(chǎng)的空置量顯著下降，而房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有升。

北京———奧運(yùn)帶動(dòng)基建，房?jī)r(jià)穩(wěn)中趨升

前幾年，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣處于調(diào)整消化存量的過程中。與寫字樓市場(chǎng)的整體供大于求相比，住宅市場(chǎng)正在逐步回復(fù)到供求平衡的狀態(tài)。值得關(guān)注的是，從今年起北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)了比較明顯的回升。展望未來，奧運(yùn)工程帶動(dòng)北京的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，北京土地供應(yīng)日趨規(guī)范，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的市場(chǎng)都是正面的，我們對(duì)北京住宅市場(chǎng)持樂觀的看法。

房地產(chǎn)投資回歸理性

2001年以前，北京市的房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了過快的增長(zhǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出本地經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度。其后幾年，房地產(chǎn)投資增速逐年回落，市場(chǎng)逐步回歸理性，并于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度相匹配。截至2004年第三季度數(shù)據(jù)，北京的房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)幅度為GDP增長(zhǎng)幅度的1.81倍，已經(jīng)回到2000年以前的低位，這表明市場(chǎng)正朝著更為平衡、健康的方向發(fā)展。

供求關(guān)系有所緩和

從施工面積與銷售面積數(shù)據(jù)情況來看，供過于求局面已有控制。最近4年，北京的施工與銷售面積之比基本穩(wěn)定在4-5倍區(qū)間；而銷售面積與竣工面積之比維持在70%以上，并逐年提高，這表明市場(chǎng)在逐步消化存量之后，供求關(guān)系已經(jīng)大為緩和。

居民對(duì)房?jī)r(jià)承受能力有所增強(qiáng)

最近幾年，北京的房?jī)r(jià)整體上呈現(xiàn)穩(wěn)中略降的態(tài)勢(shì)。相反，居民的收入?yún)s持續(xù)增加。因此，從房?jī)r(jià)收入比的情況來看，北京的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)從1997年的23倍降到了2003年的11倍，這意味著北京居民對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力在加強(qiáng)。

武漢 —————中部重鎮(zhèn)，潛力無窮

武漢歷來是中部地區(qū)的交通樞紐和工業(yè)重鎮(zhèn)，由于各種原因武漢的發(fā)展?jié)摿σ恢睕]有得到充分的發(fā)揮。最近幾年，武漢出現(xiàn)了明顯的正面變化：城市建設(shè)和招商引資的力度明顯增強(qiáng)，已有多條地鐵和過江隧道項(xiàng)目通過國(guó)家審批。同時(shí)，位于漢陽的沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已經(jīng)吸引到了神龍富康、海爾和美的空調(diào)等大企業(yè)的入駐。我們認(rèn)為，未來三至五年內(nèi)，武漢的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)將有相當(dāng)大的發(fā)展機(jī)會(huì)，這一點(diǎn)與當(dāng)前的天津和三年前上海的情況很類似。

高檔商品住宅市場(chǎng)潛力巨大

長(zhǎng)期以來，武漢市的房地政策的主基調(diào)是：土地出讓以協(xié)議為主且價(jià)格相當(dāng)?shù)土⒄e極鼓勵(lì)興建大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)。在這種背景之下，武漢的房?jī)r(jià)在全國(guó)省會(huì)級(jí)城市中屬于偏低水平。2003年的住宅平均售價(jià)仍舊在2400元/平米以下，另一方面，由于商品化程度低，當(dāng)?shù)刈≌目傮w品質(zhì)較低。因此，武漢的高檔商品住宅市場(chǎng)具有巨大的潛力。

舊改力度加大，推動(dòng)住宅消費(fèi)

從2003年開始，為了改善城市形象，武漢市的舊城改造力度相當(dāng)大。根據(jù)武漢房產(chǎn)局

的數(shù)據(jù)，2003年全年武漢完成了29塊片區(qū)、總占地面積為8267畝的舊城改造，比02年同比增長(zhǎng)了292.7%,全市的拆遷面積達(dá)到260萬平米，同比增長(zhǎng)34.7%,拆遷戶數(shù)為24433戶，比02年增加了11413戶。我們認(rèn)為，大規(guī)模的舊城改造將減少市場(chǎng)的存量，并帶動(dòng)住宅消費(fèi)，成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的“助推器”。

需求旺盛，房?jī)r(jià)加速上揚(yáng)

2003年，武漢市商品房銷、預(yù)售面積為961.32萬平方米，增長(zhǎng)26.60％，總銷預(yù)售金額為191.72億元，增長(zhǎng)44.74％，增幅巨大。進(jìn)入2004年，在銷售淡季的一季度，即實(shí)現(xiàn)銷預(yù)售商品房262.48萬平方米，同比增長(zhǎng)60.11％，商品房銷預(yù)售收入為33.52億元，同比增長(zhǎng)62.56％，增幅均創(chuàng)歷年之最。價(jià)格方面，從2003年9月份以來，武漢市商品房銷售均價(jià)連續(xù)三個(gè)季度加速上揚(yáng)（漲幅分別為1.5%、3.6%、5.1%），其中2004年一季度5.1%的單季漲幅為近年之最。

從歷史數(shù)據(jù)來看，武漢的住宅消費(fèi)起步于2001年，但2000-2002年間的房地產(chǎn)投資增速一直維持在10%—15%之間的溫和增長(zhǎng)，在過去的四年間，銷售面積始終大于當(dāng)年的竣工面積。因此，我們認(rèn)為武漢住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面至少還會(huì)維持兩至三年，而房?jī)r(jià)正處于起飛的初期。

五、盈利預(yù)測(cè)和財(cái)務(wù)分析

基本假設(shè)

■ 未來三年內(nèi)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度仍將保持7-8% 左右的年均增長(zhǎng)速度，而居民收入的增長(zhǎng)速度可維持在10%以上

■ 利率的上調(diào)幅度和頻率是溫和的，三年內(nèi)累積加息幅度不超過2%

■ 全國(guó)房地產(chǎn)的銷售速度與供給增長(zhǎng)速度基本相當(dāng)，房?jī)r(jià)的漲幅保持在5%左右

■ 金地集團(tuán)的項(xiàng)目開工、建設(shè)和銷售均能按計(jì)劃進(jìn)行，各項(xiàng)目竣工時(shí)的銷售率仍維持在95%以上

■ 以下的項(xiàng)目預(yù)測(cè)均以目前公司已經(jīng)擁有的項(xiàng)目為基礎(chǔ)，尚未考慮公司未來新增項(xiàng)目或收購(gòu)股權(quán)可能帶來的盈利增長(zhǎng)

六、房地產(chǎn)上市公司比較

區(qū)域發(fā)展模式

目前，中國(guó)的房地產(chǎn)上市公司大至可以分為三類：全國(guó)性、區(qū)域性和以項(xiàng)目為主的公司。我們對(duì)比了不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)商，并結(jié)合當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的特征后認(rèn)為：在未來十年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間段內(nèi)，全國(guó)性布局的房地產(chǎn)公司具有更好的發(fā)展前景，主要理由包括：第一、中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入一個(gè)持續(xù)的高速增長(zhǎng)階段，這為行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先者提供了廣闊的增長(zhǎng)空間，全國(guó)性開發(fā)商的擴(kuò)張能力更強(qiáng)；第二、中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)化水平都比較低，因此全國(guó)性開發(fā)商可以通過經(jīng)驗(yàn)和信息資源的共享，提高專業(yè)化水平；第三、中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的品牌知名度比較弱，全國(guó)性的品牌更是屈指可數(shù)，未來行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將由項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向品牌的競(jìng)爭(zhēng)，這一方面全國(guó)性的開發(fā)商又可以占得先機(jī)。

目前，在上市公司中，除了萬科是公認(rèn)的全國(guó)性開發(fā)商以外，金地已經(jīng)初步確定了全國(guó)性的布局，并從2004年起進(jìn)入收獲期。招商地產(chǎn)從去年開始也開始了跨區(qū)域的發(fā)展，但仍處于轉(zhuǎn)型過程中。

產(chǎn)品定位

金地的目標(biāo)客戶群鎖定為國(guó)內(nèi)正在迅速成長(zhǎng)的中產(chǎn)階層，其產(chǎn)品檔次明顯高于普通住宅，因此其盈利能力也略高于行業(yè)平均。公司將中產(chǎn)階層更進(jìn)一步劃分為25-30歲首次置業(yè)的年輕白領(lǐng)，產(chǎn)品類型為高品質(zhì)中、小戶型公寓；30-40歲的一二次置業(yè)的社會(huì)中堅(jiān)，產(chǎn)品類型為城區(qū)高尚公寓小區(qū)（小高層、高層）、城郊高尚社區(qū)（多層、花園洋房、經(jīng)濟(jì)性別墅等）；35-45歲二次或多次置業(yè)的中產(chǎn)精英產(chǎn)品類型為城市中心黃金地段高檔公寓、城郊景

觀別墅。金地的策略是將重心放在社會(huì)中堅(jiān)（占70%）層次上，同時(shí)兼顧年輕白領(lǐng)和中產(chǎn)精英的需求，為中產(chǎn)階層各個(gè)主要層次的客戶提供高品質(zhì)的生活空間和增值服務(wù)，從而建立清晰的客戶梯度，提高客戶忠誠(chéng)度，實(shí)現(xiàn)金地品牌價(jià)值最大化。

在房地產(chǎn)上市公司中，對(duì)自身所開發(fā)產(chǎn)品具有明確定位的實(shí)屬少數(shù)，大多數(shù)的公司還停留在根據(jù)個(gè)別項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行客戶定位，尚不具備從滿足目標(biāo)客戶需求的角度去尋找項(xiàng)目、并有針對(duì)性地進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的意識(shí)和能力。因此，大多數(shù)的地產(chǎn)商只能提供同質(zhì)化的產(chǎn)品和獲得行業(yè)平均水平的利潤(rùn)率，而無法享受到客戶支付的溢價(jià)。在這方面，金地又表現(xiàn)出了“快人一步”的意識(shí)。

財(cái)務(wù)比較

我們比較了10家以住宅開發(fā)為主業(yè)的房地產(chǎn)上市的財(cái)務(wù)指標(biāo)。從毛利率和凈利潤(rùn)來看，金地不僅高于萬科、招商地產(chǎn)，比包含了小型公司在內(nèi)的行業(yè)平均值也高了2-4個(gè)百分點(diǎn)，這主要得益于公司較高的客戶定位和產(chǎn)品品質(zhì)。從資產(chǎn)回報(bào)率的角度來看，金地也處于領(lǐng)先的地位。1999-2000年間，金地的凈資產(chǎn)收益率曾高達(dá)18.3%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出行業(yè)平均水平。2001年，公司發(fā)行新股后，雖然凈資產(chǎn)增長(zhǎng)了210%，但其凈資產(chǎn)收益率仍屬于中等以上的水平。從表面上看，公司的總資產(chǎn)收益率似乎略低于行業(yè)平均水平，這主要是因?yàn)楣拘略龅耐恋貎?chǔ)備較多而且在建項(xiàng)目的結(jié)算大多要到2004年以后。如果剔除這些特殊因素，公司的總資產(chǎn)收益率應(yīng)該也在行業(yè)平均水平之上。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)方面，金地的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率略低于行業(yè)平均值，這主要是由于公司的土地儲(chǔ)備較多。對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，周轉(zhuǎn)率偏低未必是經(jīng)營(yíng)效率低下的反映，相反在房?jī)r(jià)和地價(jià)持續(xù)上漲的過程中，反而是公司決策能力高超的體現(xiàn)。唯一略有欠缺的是，金地的資產(chǎn)負(fù)債率偏高，這主要是因?yàn)檫^去幾年公司的積極擴(kuò)張所導(dǎo)致。幸好，完成增發(fā)以后，公司的資產(chǎn)負(fù)債率將大幅下降到50%左右的安全水平。

七、估值

絕對(duì)估值—現(xiàn)金流折現(xiàn)法和重置成本法

房地產(chǎn)公司是以項(xiàng)目為基礎(chǔ)的特殊企業(yè)，理論上其價(jià)值的計(jì)算公式為：

凈資產(chǎn)價(jià)值（NAV）=有形資產(chǎn)價(jià)值 + 無形資產(chǎn)價(jià)值-債務(wù)的價(jià)值，保守起見，一般的評(píng)估中都忽略無形資產(chǎn)的價(jià)值（品牌及商譽(yù)）。對(duì)于有形資產(chǎn)的評(píng)估，有兩種基本的方法：第一、現(xiàn)金流折現(xiàn)法，即將公司未來可以從所開發(fā)項(xiàng)目中獲得的現(xiàn)金收入現(xiàn)值，減去未來必須支付的投資、費(fèi)用、稅收和利息等各項(xiàng)成本的現(xiàn)值，即可得到各個(gè)項(xiàng)目的凈現(xiàn)值，最后將這些項(xiàng)目的價(jià)值與公司其他資產(chǎn)價(jià)值相加之后即得到有形資產(chǎn)的總價(jià)值。這種方法在理論上比較完善，但需要做多項(xiàng)假定，客觀性較差。第二、重置成本法，即參照當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)公司土地儲(chǔ)備的重置成本進(jìn)行評(píng)估，作為其評(píng)估價(jià)值。這種方法簡(jiǎn)單明了，但有時(shí)限于缺乏可參照的市場(chǎng)成交價(jià)或當(dāng)成交價(jià)顯失公允時(shí)，將給評(píng)估帶來困難。

我們以2004年6月30日以評(píng)估基準(zhǔn)日，對(duì)金地集團(tuán)的凈資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。需要說明的是，截止6月底公司已售未結(jié)算的樓盤銷售面積約為16.2萬平米(這部分面積并未包含在6月底的項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備中),這部分未結(jié)算面積可為公司帶來的凈利潤(rùn)約為2.69億元。因此，我們?cè)谠u(píng)估前先對(duì)公司的凈資產(chǎn)值做了相應(yīng)的調(diào)整。對(duì)于金地集團(tuán)的未售項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備，我們分別采用上述兩種方法進(jìn)行評(píng)估。我們得出的評(píng)估結(jié)果是：公司的未售項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備的的重估增值（扣除少數(shù)股東的權(quán)益后）分別為14.55億元和14.29億元。以增發(fā)前股本計(jì)算,金地的每股凈資產(chǎn)重估價(jià)值應(yīng)該在11.82-11.91元之間,目前股價(jià)大約折讓20%。

相對(duì)估值—市盈率及市凈率

我們選擇了10家以住宅開發(fā)為主業(yè)的房地產(chǎn)公司，進(jìn)行相對(duì)估值的比較。從市盈率的角度，金地集團(tuán)的05年的預(yù)測(cè)市盈率是最低的。從市凈率來看，金地的市凈率也屬于偏低的水平，招商地產(chǎn)的市凈率雖低于金地，但主要的原因在于其房屋租賃業(yè)務(wù)和供水供電業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)相當(dāng)平緩。此外，中遠(yuǎn)發(fā)展和銀基發(fā)展的市凈率雖低，但這兩家公司的資產(chǎn)回報(bào)率和

盈利的持續(xù)性遠(yuǎn)不如金地。綜合來看，金地的估值相對(duì)于其他房地產(chǎn)公司而言，也被明顯低估。

注：金地集團(tuán)04年的每股收益按增發(fā)后的股本估算，萬科05年的每股收益預(yù)測(cè)未考慮可能發(fā)生的轉(zhuǎn)股因素影響

第四篇：公司資本與投資情況

南京萬順食品運(yùn)輸有限責(zé)任公司資本與投資情況

一．出資

備注：

1.以辦公住所、辦公用品和設(shè)備出資的股東xxx、xxx和xxx，在公司成立前應(yīng)一次性足額繳納出資；

2.以貨幣出資的股東xxx和xxx，在公司成立前應(yīng)繳納其認(rèn)繳出資的20%，其余部分自公司成立之日起每季度繳納其認(rèn)繳出資的20%，有特殊情況可以向股東會(huì)申請(qǐng)延遲，但要在兩年內(nèi)繳足；

3.對(duì)作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)要進(jìn)行評(píng)估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)。法律、行政法規(guī)對(duì)評(píng)估作價(jià)有規(guī)定的，從其規(guī)定。

二．出資證明書樣本

三．公司資本的增加與減少

（一）增資

程序：

公司增資應(yīng)當(dāng)董事會(huì)制定增加注冊(cè)資本的方案，然后提交股東會(huì)決議，并必須經(jīng)代表2/3以上表決權(quán)的股東通過。

增資方式：

1．外部增資，此方式要慎重采用；

2．內(nèi)部增資：一般采用同比增資，按股東原實(shí)際出資比例相應(yīng)增加各股東的出資，但是，獲贈(zèng)公司股份的董事長(zhǎng)所持的股份增資后所占比例不得超過5%。如果，全體股東約定不按照出資比例優(yōu)先認(rèn)繳出資的，可采取不同比出資。

3．分配性增資：公司在用當(dāng)年稅后利潤(rùn)彌補(bǔ)完虧損，并再提取10%納入法定公積金（若公司法定公積金累計(jì)額為公司注冊(cè)資本的百分之五十以上的，可以不再提?。?，5% 列入公司法定公益金后，還有盈余的，股東按照實(shí)繳的出資比例分取股息、紅利。

（二）減資

適用情形：

1.公司資本的實(shí)際需求量小于公司的注冊(cè)資本總額，為提高資金利用效率而減少公司資本。

2.公司嚴(yán)重虧損時(shí)，公司的注冊(cè)資本數(shù)額與公司實(shí)有資產(chǎn)嚴(yán)重不符，或者公司派生分立情形下，原公司主體地位不變，但公司資產(chǎn)減少，將公司注冊(cè)資本減少以與實(shí)際資產(chǎn)相符。

程序：

1.由董事會(huì)通過決議，制定公司減少資本方案。

2.編制資產(chǎn)負(fù)債表及財(cái)產(chǎn)清單。公司在減資前，首先應(yīng)清理資產(chǎn)，明確公司的資產(chǎn)、負(fù)債和股東權(quán)益的現(xiàn)狀，為制定減資方案提供依據(jù)。

3.召開股東會(huì)，對(duì)減資方案進(jìn)行審議并表決。減少資本決議須由代表公司2/3以上表決權(quán)的股東通過。

4.通知及公告?zhèn)鶛?quán)人。公司自作出減少注冊(cè)資本決議之日起10日內(nèi)通知債權(quán)人，并于30日內(nèi)在報(bào)紙上公告。

5.處理公司債務(wù)。債權(quán)人自接到通知書之日起30日內(nèi)，未接到通知書的自第一次公告之日起45內(nèi)，有權(quán)要求公司清償債務(wù)或者提供相應(yīng)的擔(dān)保。如果對(duì)于債權(quán)人在法定期限內(nèi)提出的要求，公司不予滿足的，則不得進(jìn)行減資。

6.辦理變更登記及公告。公司減少注冊(cè)資本的，應(yīng)當(dāng)自減少注冊(cè)資本決議或者決定做出之日起45日內(nèi)申請(qǐng)變更登記，并應(yīng)當(dāng)提交公司在報(bào)紙上登載公司減少注冊(cè)資本公告的有關(guān)證明和公司債務(wù)清償或者債務(wù)擔(dān)保情況的說明。

7.公司減資后的注冊(cè)資本不得低于法定的最低限額。

四．公司轉(zhuǎn)投資的限制

限制：

公司可以向其他企業(yè)投資；但是，除法律另有規(guī)定外，不得成為對(duì)所投資的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的出資人。

公司要向其他企業(yè)投資或?yàn)樗颂峁?dān)保，由經(jīng)過董事會(huì)和股東會(huì)決議；

公司對(duì)投資或者擔(dān)保的總額不得超過25萬，對(duì)單項(xiàng)投資或者擔(dān)保的數(shù)額不得超過5萬，董事會(huì)和股東會(huì)的決議不得超過其規(guī)定的限額。

程序：

1.公司要對(duì)投資對(duì)象進(jìn)行全面調(diào)查，摸清發(fā)展?jié)摿拔磥砬熬埃粚?duì)擔(dān)保對(duì)象也要進(jìn)行全面細(xì)致的調(diào)查，摸清信用狀況及還債能力；

2.董事會(huì)以2/3多數(shù)通過決議后，提交詳細(xì)的調(diào)查報(bào)告及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告給股東會(huì)；

3.股東會(huì)以2/3的多數(shù)通過后，決議生效。

第五篇：公司資本性支出投資管理辦法

第一章 總則

第一條 為加強(qiáng)公司資本性支出投資的科學(xué)決策，充分發(fā)揮投資的作用，提高其效益和效率，保證投資管理的準(zhǔn)確性、嚴(yán)肅性和可控性，根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)和中國(guó)南車股份有限公司投資規(guī)定，特制定本辦法。

第二條 投資工作必須符合國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和政策的要求，堅(jiān)持審批和實(shí)施流程，符合公司發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)，以提高公司核心競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁和提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。

第三條 投資有效文件

1、公司資本性支出計(jì)劃；

2、經(jīng)批準(zhǔn)下達(dá)的規(guī)劃通知書。

第四條 本辦法所指投資管理，是指資本性支出計(jì)劃范疇內(nèi)投資項(xiàng)目的申報(bào)、評(píng)審、立項(xiàng)報(bào)批、計(jì)劃下達(dá)與實(shí)施過程跟蹤、費(fèi)用控制、竣工驗(yàn)收、投資效果評(píng)價(jià)、制造資源的調(diào)撥和報(bào)廢等。

第五條 本辦法適用于公司所屬各中心、事業(yè)部、職能平臺(tái)、黨群部門的資本性支出項(xiàng)目投資。