第一篇：二手房購買注意事項

第一，注意查看出賣方的證件。在買賣雙方簽署買賣合同之前，買方一定要查看賣方的證件，主要是房產證、身份證、戶口簿、原始的購房合同、各種稅費發(fā)票原件、結婚證（若沒有結婚，則要出示單身證明）。

第二，注意房屋的產權狀態(tài)。房屋的權利狀態(tài)是購買二手房的前提和基礎，只有出賣方擁有完全的、無瑕疵的所有權時，才能保證交易的合法性。很多人在購買二手房時，出賣方可能本身還沒有取得房產證，此時買方交易有很大的風險，有可能買房人長期無法取得房產證，也有可能根本無法取得房產證，那么買房人永久無法取得對購買房屋的物權。建議大家購買二手房時注意出賣方是否已經(jīng)實際取得房產證。

第三，注意房屋的抵押狀態(tài)。通常，出賣方在出售房屋時，房子本身還有部分銀行貸款沒有還清，即房屋處于抵押狀態(tài)。從法律上來講，出賣方?jīng)]有還清銀行貸款前，是不能出售房屋的，簽署的合同系無效合同，除非銀行同意出售。實踐中出賣方通常要求買房人先行交納一部分房款用于償還銀行貸款，銀行辦理解押手續(xù)后，雙方再辦理交易手續(xù)。這種交易，律師提醒廣大買房人要將將房款直接支付給抵押銀行，否則出賣方不辦理解押，可能導致買房人面臨合同無效的風險，最后可能房款也無法追回。

第四，注意房屋的出租狀態(tài)。若是出賣方的房子已經(jīng)出租出去，承租人對這個房子享有優(yōu)先購買權，所以買房人要取得承租人放棄優(yōu)先購買權的聲明，否則承租人有權主張買賣雙方所簽署的買賣合同無效。同時，即使承租人放棄了優(yōu)先購買權，若是承租人的租賃期限尚未到期，承租人也有權要求買房人繼續(xù)履行原有的租賃合同。這會給買房人帶來一定的影響。第五，注意房屋的性質。在北京房子的性質有幾種：商品房、經(jīng)濟適用房、集資建房、標準價購買的公有住房、成本價購買的公有住房、央產房等。鑒于房屋性質不同，在房屋買賣交易過程中適用的法律亦不同。所以，建議大家在購買二手房時要區(qū)分房屋的性質。

第六，注意房屋質量。有的二手房年代已經(jīng)久遠，房屋可能存在一定的質量問題，例如：房屋漏水、墻體出現(xiàn)嚴重裂縫等。建議購房人在考察房屋時仔細查看墻體是否有裂縫，主要查看廚房和衛(wèi)生間是否有漏水情況，這是目前房屋質量比較常見的問題。

第七，注意房屋落戶情況。很多人購買二手房是為了落戶口，給孩子上學，然而買了房子后發(fā)現(xiàn)房子內有很多陌生人的戶口，導致自己的戶口無法遷入。

第八，注意辦理房屋物業(yè)交割手續(xù)。很多人認為辦理過戶手續(xù)后交易就完成了，實際上不是如此。過戶后，買房人和出賣方應當共同辦理物業(yè)交割手續(xù)，即結算房屋內的水費、電費、燃氣費、有限電視費、電話費、物業(yè)費、供暖費、公共維修基金的過戶等手續(xù)，只有辦完這些手續(xù)，整個的二手房交易才算圓滿完成。

第九，注意房屋周邊環(huán)境。要了解小區(qū)建設的年代，居住的群體，周邊配套是否齊全，交通是否方便，周邊環(huán)境是否嘈雜，例如：是否有高壓電線、是否有城鐵或火車道，是否有水泵房等，同時要注意房屋所在樓層是否為管道層，是否為頂層，因為頂層最容易發(fā)生漏水問題。第十，注意中介公司。目前，因為中介公司壟斷了大量的房源，迫使買賣雙方只能通過中介公司獲得信息，達成交易。中介公司作為專業(yè)的房產經(jīng)紀機構，應對買賣雙方的主體資格、房屋的權屬狀況、交易信息的真實性等進行審查，否則因為中介公司的原因導致買賣雙方損失的，中介公司應承擔賠償責任。

整個二手房交易的過程，風險無處不在，除了上述十種情形外，還有很多情形，例如：房屋存在被查封的情況等。為防范風險，避免損失，建議購房人簽署詳盡的買賣合同。

第二篇：購買二手房注意事項

對于大多數(shù)的工薪族而言，想要在重點區(qū)域購置新房，資金超過所能承受的范圍，此時，購買一套同區(qū)域內的二手房就成為普通上班族群體的最佳選擇。置業(yè)專家現(xiàn)針對購買二手房需要注意的關鍵環(huán)節(jié)和事項進行了歸納分析，給正準備購買二手房的市民提供一些參考。

一、在找到心儀房產之后，對房產的產權進行認真審核，審核內容包括： a、審核房主身份，確定產權證上的房主與賣房者身份一致;

b、明確被售房屋的性質與產權的完整性，判斷被售房屋是否抵押;了解房屋剩余使用期限及用途;

c、了解房屋產權有無糾紛，得到房產原產權單位或共有人的同意出售證明;d、確定房產證日期，(判斷是否滿五年等)以了解交易該房產應繳納的稅費金額。

e、產權證上的面積與實際面積是否相符，驗證產權證的合法性與真實性。

二、與新房不同，二手房具有的現(xiàn)房特性可以讓購房者在看房時進行初步驗房

檢驗房屋裝修配置：主要觀察房屋結構，建筑與裝修材料，確認房屋的供電設施、供氣管道、水管等是否有老化現(xiàn)象;電話線、寬帶的安裝是否完備等：

a、看房屋的內外部結構是有無改動;牽涉到陽臺的面積怎么算等;

c、試用上下水，看看上水是否有足夠的壓力、下水是否暢通。頂層住戶還應該重點看一下屋頂有無滲、漏現(xiàn)象。

三、判斷被售房屋價格和價值

a、了解一下本區(qū)域二手房的市場價格，通過價格對比來選擇購房預算以內的小區(qū)進行重點比較和選擇。

b、委托信得過的中介公司進行價值評估;

c、銀行提供按揭貸款時會作出價值評估，這個價格可以看成房屋的最低保值價。

四、限購之下確保購房資格及貸款資格

五、產權交接時最好選擇買賣雙方都信得過品牌中介公司來操作，以規(guī)避交易風險，保證房款資金安全

第三篇：購買二手房注意事項

購買二手房的十大注意事項

第一，注意查看出賣方的證件。在買賣雙方簽署買賣合同之前，買方一定要查看賣方的證件，主要是房產證（是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”）、身份證、戶口簿、原始的購房合同、各種稅費發(fā)票原件、結婚證（若沒有結婚，則要出示單身證明）。商品房出售要查驗出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書；代理人要查驗代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的證明書。

請教律師，1.我想買一套二手房，房主已婚，但是戶口是單身，買房合同是她自己的名字，是婚后買的，我如果想要辦過戶，是不是需要他們夫妻都要簽字或者有委托書？

最好讓他們夫妻都簽字，或者讓他丈夫寫一個同意出售的證明；

第二，注意房屋的產權狀態(tài)。房屋的權利狀態(tài)是購買二手房的前提和基礎，只有出賣方擁有完全的、無瑕疵的所有權時，才能保證交易的合法性。很多人在購買二手房時，出賣方可能本身還沒有取得房產證，此時買方交易有很大的風險，有可能買房人長期無法取得房產證，也有可能根本無法取得房產證，那么買房人永久無法取得對購買房屋的物權。建議大家購買二手房時注意出賣方是否已經(jīng)實際取得房產證。

第三，注意房屋的抵押狀態(tài)。通常，出賣方在出售房屋時，房子本身還有部分銀行貸款沒有還清，即房屋處于抵押狀態(tài)。從法律上來講，出賣方?jīng)]有還清銀行貸款前，是不能出售房屋的，簽署的合同系無效合同，除非銀行同意出售。實踐中出賣方通常要求買房人先行交納一部分房款用于償還銀行貸款，銀行辦理解押手續(xù)后，雙方再辦理交易手續(xù)。這種交易，律師提醒廣大買房人要將將房款直接支付給抵押銀行，否則出賣方不辦理解押，可能導致買房人面臨合同無效的風險，最后可能房款也無法追回。

1.房主房子還有貸款，想要用我的錢來還，我應該怎么做才可以避免風險？需要補充一個合同或者協(xié)議嗎？

建議最好走資金監(jiān)管，這樣對買家最安全；中介公司的直接管理者是當?shù)亟ㄎ?/p>

根據(jù)您這種情況應該找第三方（擔保公司），將首付打入擔保公司帳號，再去公證處做份公證，房本放在擔保公司，擔保公司用首付款去還清銀行抵押后立即過戶，如賣方違約不去過戶，可拿房本和公證書自行到房地局過戶，這樣很安全。

如果像他們說的你直接到還款銀行還了款，賣方要是就不和買方去過戶也沒辦法，沒有擔保公司賣方也不會和買方去做公證的，萬一買方不付給賣方尾款直接去自行過戶，賣方就損失了。

資金監(jiān)管和資金托管是兩碼事！

1、資金托管

如果買方只擔心賣方在過戶前出問題，可直接去直接到某家銀行進行資金托管（不是所有銀行都有托管業(yè)務），買賣雙方到托管銀行，簽訂托管協(xié)議，等過完戶，拿契稅票原件去銀行將錢劃給賣方。

2、資金監(jiān)管（目前北京只有幾家擔保公司在建委有資金監(jiān)管帳號）

如果買方在交易中從頭到尾都擔心，可選擇資金監(jiān)管，資金監(jiān)管是房款打到監(jiān)管帳號內凍結，等過完戶到到房產證做完物業(yè)交驗后，房主拿交驗單和托管憑證才能拿到錢。

第四，注意房屋的出租狀態(tài)。若是出賣方的房子已經(jīng)出租出去，承租人對這個房子享有優(yōu)先購買權，所以買房人要取得承租人放棄優(yōu)先購買權的聲明，否則承租人有權主張買賣雙方所簽署的買賣合同無效。同時，即使承租人放棄了優(yōu)先購買權，若是承租人的租賃期限尚未到期，承租人也有權要求買房人繼續(xù)履行原有的租賃合同。這會給買房人帶來一定的影響。

第五，注意房屋的性質。在北京房子的性質有幾種：商品房、經(jīng)濟適用房、集資建房、標準價購買的公有住房、成本價購買的公有住房、央產房等。鑒于房屋性質不同，在房屋買賣交易過程中適用的法律亦不同。所以，建議大家在購買二手房時要區(qū)分房屋的性質。

第六，注意房屋質量。有的二手房年代已經(jīng)久遠，房屋可能存在一定的質量問題，例如：房屋漏水、墻體出現(xiàn)嚴重裂縫等。建議購房人在考察房屋時仔細查看墻體是否有裂縫，主要查看廚房和衛(wèi)生間是否有漏水

情況，這是目前房屋質量比較常見的問題。

第七，注意房屋落戶情況。很多人購買二手房是為了落戶口，給孩子上學，然而買了房子后發(fā)現(xiàn)房子內有很多陌生人的戶口，導致自己的戶口無法遷入。

第八，注意辦理房屋物業(yè)交割手續(xù)。很多人認為辦理過戶手續(xù)后交易就完成了，實際上不是如此。過戶后，買房人和出賣方應當共同辦理物業(yè)交割手續(xù)，即結算房屋內的水費、電費、燃氣費、有限電視費、電話費、物業(yè)費、供暖費、公共維修基金的過戶等手續(xù)，只有辦完這些手續(xù)，整個的二手房交易才算圓滿完成。

第九，注意房屋周邊環(huán)境。要了解小區(qū)建設的年代，居住的群體，周邊配套是否齊全，交通是否方便，周邊環(huán)境是否嘈雜，例如：是否有高壓電線、是否有城鐵或火車道，是否有水泵房等，同時要注意房屋所在樓層是否為管道層，是否為頂層，因為頂層最容易發(fā)生漏水問題。

第十，注意中介公司。目前，因為中介公司壟斷了大量的房源，迫使買賣雙方只能通過中介公司獲得信息，達成交易。中介公司作為專業(yè)的房產經(jīng)紀機構，應對買賣雙方的主體資格、房屋的權屬狀況、交易信息的真實性等進行審查，否則因為中介公司的原因導致買賣雙方損失的，中介公司應承擔賠償責任。

整個二手房交易的過程，風險無處不在，除了上述十種情形外，還有很多情形，例如：房屋存在被查封的情況等。為防范風險，避免損失，建議購房人簽署詳盡的買賣合同。

7、怎樣看房子的年限

住宅的使用年限是指住宅在有形磨損下能維持正常使用的年限，是由住宅的結構、質量決定的自然壽命。住宅的折舊年限是指住宅價值轉移的年限，是由使用過程中社會經(jīng)濟條件決定的社會必要平均使用壽命，也叫經(jīng)濟壽命。住宅的使用年限一般大于折舊年限。不同建筑結構的折舊年限國家的規(guī)定是：鋼筋混凝土結構為60年；磚混結構為50年。

8、．磚混結構住宅

磚混結構是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗的講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。

磚混結構住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚，如空心磚等?！盎臁笔侵赣射摻?、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、排檐等。這些配件與磚做的承重墻相結合，可以稱為磚混結構住宅；由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。

9、．鋼筋混凝土結構的住宅

鋼筋混凝土結構住宅是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結構等。

第四篇：二手房購買注意事項

在選擇購買什么樣的二手房時，要量力而行，根據(jù)自己的經(jīng)濟狀況進行選擇，只選合適的，不選貴的。購 買二手房時，不要輕信對方，一定要合法、徹底地辦理過戶手續(xù)。二手房必須經(jīng)房屋土地管理部門辦理完 過戶手續(xù)，才算真正換了主人，其他任何單位的保證和公證都不算完成交易。下面我談談購買二手房的一些技巧和必須注意的八個方面： 第一，查明產權狀況，最為重要。即認真審查房屋產權的完整性、可靠性。購房人第一步是要賣方提供產權證書、身份證件、資格證件以及其他證件；第二步應向有關房產管理部門 查驗所購房產產權的來源和產權記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等；第三步要查驗房屋 有無債務負擔。另外，購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封，以及與人共享等，產權不明確、有糾紛的一定不能購買。注意產權證上的房主與賣房人是否同一個人。其次要搞清楚所購房源是否屬于允許出售的房屋。一般來說，軍隊、醫(yī)院、學校的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。此外，千萬不要忘記了解購買的房子已有多長歷史、土地使用期限還有多長；有沒有欠費情況，如物業(yè)管 理、水、電、氣費等。要認真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，以及房屋 周圍環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。對房屋配套設施的考察主要有：水質、水壓、供電容 量、燃氣供應、暖氣供應情況和收費標準以及電視接收的清晰度等。走訪一下周圍的鄰居，對這里的環(huán)境 和生活方便度會有更深入的了解。第二，如通過中介找房，一定要會選擇 一定要找正規(guī)的中介公司，像我愛我家、鏈家等，這些問題一般不大。選了中介公司也要選人，畢竟大的 中介公司也有服務不好的，小的中介公司也有服務好的。找中介看房的時候記得要張?zhí)苑靠?，因為你可?憑借淘房卡在淘房網(wǎng)對中介的服務進行評價，所以敢給你淘房卡的中介一般質量都還不錯。因為你可以對 中介的服務進行評價，所以中介一般不敢亂來，會盡心盡力為你服務。第三，建議大家在買二手房過程當中雙方見面 現(xiàn)在二手房市場有很多不規(guī)范的行為吃差價的行為，很多買房人面對的時候只是房屋的中介公司，對房屋 的具體狀況不清楚，也沒有見到真正的業(yè)主和賣家，這過程中就會發(fā)生比較大的價差，可能這套房子 132 萬拿來，可能 140 萬賣給你，實際上買賣雙方都受到了損失，有些中介公司就利用這樣的方式賺取差價。從嚴格的法律法規(guī)和行業(yè)管理上這是違規(guī)違法行為，但是很多購房人不知道。第四，怎樣交納購

房首付款或訂金 通過中介購買二手房，一般要簽兩個合同，即與房屋產權所有人簽署的《買賣契約》，還有與中介公司簽署 的《房產中介合同》 房產中介合同在法律上叫作居間合同，簽署前一要審查其資格，看是否辦理了工商。登記手續(xù)。二要審查對方的委托授權書，以確認對方是賣主的合法代理人。要與中介公司簽訂統(tǒng)一規(guī)范的 委托代理合同。合同上應寫明代理方式、代理報酬、代理期限與代理權限等內容，特別要注意是否蓋章及 寫清有關日期。簽訂《房產中介合同》或《買賣契約》時，買方需交納購房首付款或訂金，切記此款應親自交給賣主，并 由賣主出具收據(jù)。交給其他人，一定要審查對方的委托授權書，以確認對方是否是賣主的合法代理人。除了要選擇信譽好的品牌中介公司和選擇專業(yè)素質好、負責任的經(jīng)紀人外，選擇購房時，一定多次、實地 看房。第五，在初步協(xié)議中要寫認購款還是定金必須清楚。購房人在二手房交易合同談判時往往處于不利地位，首要原因是已付了“定金”。我國擔保法第８９條規(guī)定： ： 當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙 倍返還定金。認購書幾乎都將認購款寫成“定金”。在二手房的交易過程中在簽定二手房買賣合同前簽訂認購書、交定金并不是簽訂二手房買賣合同的一個必 經(jīng)程序，雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同簽不成，購房者可以全身 而退，不留任何后患。其次是將“定金”寫成“訂金”、“預付款”、“保證金”、“誠意金”、、“押金”、“訂約金”等，

這樣一旦房屋買賣合同簽不成所交款項就應該退回。第六，在房屋買賣合同中必須寫明原房主何時遷出其戶口。買賣二手房的時候，人們最關注的是房產證、土地證等，往往忽視了戶口遷移問題。按照戶口管理政策的 相關規(guī)定，一戶頭上只能上一戶人，在原產權人戶口沒遷走前，新房主的戶口不能遷入，這自然會影響到 以后孩子上學等一系列問題。購買“二手房”，必須在原房主戶口全部遷出后，方能辦理新產權人及其共同 生活的直系親屬的入戶手續(xù)。為避免因戶口遷移而引起的問題，購房者在購買二手房時應加強自我保護，簽訂好有關戶口遷移的條款，不僅要明確約定原產權人戶口遷出的時間，還應明確不及時遷移的法律后果。必要的時候，可以和原房主 一起到當?shù)嘏沙鏊_認其戶口是否全部遷走，

然后再辦理產權手續(xù)或結清購房款。一定在合同中注明，“甲 方（賣方）應在___日內把戶口遷出，不得拖延?！辈⒓s定不能如期遷出時的懲罰措施。第七，正常情況下，房子交接完畢，房產登記過戶后當日，才應該付清全部房款。如果不能按時交房，以及買方在未取得房地產證前，則根據(jù)情況，暫扣部分房款，不應付清全部房款。這 方面應在《房屋買賣契約》中注明暫扣多少房款的具體數(shù)字。因為在審批辦理證件的過程中，如手續(xù)有問 題，就辦不了房地產證。最后，按照房地產交易中心規(guī)定，領取房地產證時，必須本人到場，如本人因故 不能到場領證，應提前辦理委托領證公證手續(xù)。第八，轉讓房屋涉及營業(yè)稅、個人所得稅、契稅、城市維護建設稅、印花稅、土地增值稅，其中契稅由買 房者繳納，印花稅由買賣雙方繳納。購買二手房要交些什么稅?稅率是多少? 一般二手房交易需要交納的稅費：

一、買房人應繳納稅費：

1、契稅：房款的 1.5%（面積在 144平米以上的需要繳納 3%，面積在 90平米以下并且是首套房的可以 繳納 1%）

2、印花稅：房款的 0.05%

3、交易費：3 元/平方米

4、測繪費：按各區(qū)具體規(guī)定

5、權屬登記費及取證費：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在 200 元內。

二、賣房人應繳納稅費：

1、印花稅：房款的 0.05%

2、交易費：3 元/平方米

3、營業(yè)稅：差價*5.5%(房產證未滿 5 年的)

4、個人所得稅:房產交易盈利部分的 20%或者房款的 1%（房產證滿 5 年并且是唯一住房的可以免除）買二手房流程及注意事項 時間：2010-08-31 17:32:39 來源： 作者： 二手房買賣要注意的問題很多，經(jīng)常有朋友問，買二手房要經(jīng)過哪些流程，有哪些注意事項，通過查找資 料得知，買二手房要經(jīng)過如下流程：

1.查詢房源、發(fā)布房源：

2.實地看房：賣方出示房屋產權證、土地證、產權人身份證等相關證件。3.簽訂《買賣合同》《二手房買賣契約》、：

賣方帶房屋產權證、土地證身份證明等;買方帶定金、身份證明等，二手房買賣契約 5 份

4.辦理貸款手續(xù)： 買方準備貸款資料、賣方準備房產證明 買方資料： 身份證件原件/戶口本原件/婚姻證明/收入證明/已婚借款人需提供配偶身份證件原件、配偶戶口本原件/公積 金貸款還需提供公積金繳存單原件 賣方資料： 賣方身份證原件/產權證原件/土地證原件 若賣方有未成年人，需承諾公證書 若需提前還貸： 借款合同原件/還款存折或卡/房產抵押合同 產權證及土地證

5.辦理交易過戶：(產權過戶時間為一周)買賣雙方親自前往房產局辦理，攜帶相關證件原件(若委托辦理，需出具公正委托書)辦理交易過

戶時，買 方需向賣方支付房屋首付款,過戶同時買賣雙方需繳納相應稅費,賣方需提供原購房發(fā)票.

6.辦理土地證過戶： 買方可單獨辦理，需準備新產權證、舊土地證、二手房買賣契約、買方身份證原件。銀行放款到賣方賬戶。

7.戶口遷出、房屋交驗，費用結清： 水、電、煤氣、物管費、有線電視、電話等過戶、鑰匙交接，簽署《物業(yè)交接確認書》，支付房屋尾款 買二手房注意事項有以下幾點（1）房屋手續(xù)是否齊全

房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的 極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。（2）房屋產權是否明晰 有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部 共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他 共有人同意的情況下一般是無效的。（3）交易房屋是否在租 有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續(xù)，而不 注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家 均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買 受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。（4）土地情況是否清晰 二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收 回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果 一個房屋的土地使用權僅有 40 年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為 70 年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。（5）市政規(guī)劃是否影響 有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在 5 到 10 年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可 能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。（6）福利房屋是否合法 房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋 在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。（7）單位房屋是否侵權 一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價
的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土 地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受 人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。（8）物管費用是否拖欠 有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下 數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

（9）中介公司是否違規(guī) 有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全 部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自 己都要承擔。（10）合同約定是否明確 二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主 體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮

過戶費用；（1）契稅；90平方米以下首次購房的按 1%繳納；90—140平方米按房價 1.5%繳納；140平方米以上按房價 3%繳納買方承擔（2）營業(yè)稅：房屋產權取得滿五年的免征，未超過五年的按房價 5.5% 繳納。賣方承擔（3）土地增值稅；房屋產權取得滿五年的免征，未超過五年的按房價 1%繳納。賣方承擔（4）所得稅：房屋產權取得滿五年的免征，未超過五年的按房價 1% 或房屋原值—房屋現(xiàn)值差額 20%繳納。（房屋原值一般按上道契稅完稅額計 算）賣方承擔（5）房屋交易手續(xù)費；按房屋建筑面積 6 元/平方米交納雙方承擔（6）房屋產權登記費：80.00 元。買方承擔（（7）房屋評估費；按評估額 0.5%繳納 補 充 回 答 ： 契 稅 =15 萬 元 *1%=1500.00 元 買 方 承 擔 營 業(yè) 稅 =15 萬 元 *5,5%=8250.00 元 賣方承擔土地增值稅=15 萬元*1%=1500.00 元 賣方承擔 所得稅：=15 萬元*1=1500.00 元 賣方承擔房屋交易手續(xù)費=65平方米*6 元 /平方米=390.00 元 買賣雙方各承擔一半房屋產權登記費=65 元 買方承擔

第五篇：購買二手房注意事項

買方:

1:身份證

2:戶口本,3:婚姻證明(民政局開未婚證)

4:收入證明

5:銀行流水

6:公積金存折

7:公積金繳存證明

8:供樓卡(用來供樓的銀行卡).如果是外地戶口的話,要提供一年以上的稅單或社保......賣方:

1.該住宅戶口上沒有任何人占用

2.該住宅現(xiàn)有租戶的租約, 以及承租人放棄優(yōu)先購買權的聲明

3.物業(yè)費、煤氣、水、電、有線電視費、公共維修基金等費用清繳證明

4.原始的購房合同和各種稅費發(fā)票原件

5.業(yè)主身份證（原件）、戶口簿（原件）、結婚證、配偶身份證

6.業(yè)主配偶如無法同時來簽字，需要提供其同意售房的合法聲明

7.房產證原件

購買二手房的十大注意事項

第一，注意查看出賣方的證件。在買賣雙方簽署買賣合同之前，買方一定要查看賣方的證件，主要是房產證、身份證、戶口簿、原始的購房合同、各種稅費發(fā)票原件、結婚證（若沒有結婚，則要出示單身證明）。

第二，注意房屋的產權狀態(tài)。房屋的權利狀態(tài)是購買二手房的前提和基礎，只有出賣方擁有完全的、無瑕疵的所有權時，才能保證交易的合法性。很多人在購買二手房時，出賣方可能本身還沒有取得房產證，此時買方交易有很大的風險，有可能買房人長期無法取得房產證，也有可能根本無法取得房產證，那么買房人永久無法取得對購買房屋的物權。建議大家購買二手房時注意出賣方是否已經(jīng)實際取得房產證。

第三，注意房屋的抵押狀態(tài)。通常，出賣方在出售房屋時，房子本身還有部分銀行貸款沒有還清，即房屋處于抵押狀態(tài)。從法律上來講，出賣方?jīng)]有還清銀行貸款前，是不能出售房屋的，簽署的合同系無效合同，除非銀行同意出售。實踐中出賣方通常要求買房人先行交納一部分房款用于償還銀行貸款，銀行辦理解押手續(xù)后，雙方再辦理交易手續(xù)。這種交易，律師提醒廣大買房人要將將房款直接支付給抵押銀行，否則出賣方不辦理解押，可能導致買房人面臨合同無效的風險，最后可能房款也無法追回。

第四，注意房屋的出租狀態(tài)。若是出賣方的房子已經(jīng)出租出去，承租人對這個房子享有優(yōu)先購買權，所以買房人要取得承租人放棄優(yōu)先購買權的聲明，否則承租人有權主張買賣雙方所簽署的買賣合同無效。同時，即使承租人放棄了優(yōu)先購買權，若是承租人的租賃期限尚未到期，承租人也有權要求買房人繼續(xù)履行原有的租賃合同。這會給買房人帶來一定的影響。

第五，注意房屋的性質。在北京房子的性質有幾種：商品房、經(jīng)濟適用房、集資建房、標準價購買的公有住房、成本價購買的公有住房、央產房等。鑒于房屋性質不同，在房屋買賣交易過程中適用的法律亦不同。所以，建議大家在購買二手房時要區(qū)分房屋的性質。

第六，注意房屋質量。有的二手房年代已經(jīng)久遠，房屋可能存在一定的質量問題，例如：房屋漏水、墻體出現(xiàn)嚴重裂縫等。建議購房人在考察房屋時仔細查看墻體是否有裂縫，主要查看廚房和衛(wèi)生間是否有漏水情況，這是目前房屋質量比較常見的問題。

第七，注意房屋落戶情況。很多人購買二手房是為了落戶口，給孩子上學，然而買了房子后發(fā)現(xiàn)房子內有很多陌生人的戶口，導致自己的戶口無法遷入。

第八，注意辦理房屋物業(yè)交割手續(xù)。很多人認為辦理過戶手續(xù)后交易就完成了，實際上不是如此。過戶后，買房人和出賣方應當共同辦理物業(yè)交割手續(xù)，即結算房屋內的水費、電費、燃氣費、有限電視費、電話費、物業(yè)費、供暖費、公共維修基金的過戶等手續(xù)，只有辦完這些手續(xù)，整個的二手房交易才算圓滿完成。

第九，注意房屋周邊環(huán)境。要了解小區(qū)建設的年代，居住的群體，周邊配套是否齊全，交通是否方便，周邊環(huán)境是否嘈雜，例如：是否有高壓電線、是否有城鐵或火車道，是否有水泵房等，同時要注意房屋所在樓層是否為管道層，是否為頂層，因為頂層最容易發(fā)生漏水問題。

第十，注意中介公司。目前，因為中介公司壟斷了大量的房源，迫使買賣雙方只能通過中介公司獲得信息，達成交易。中介公司作為專業(yè)的房產經(jīng)紀機構，應對買賣雙方的主體資格、房屋的權屬狀況、交易信息的真實性等進行審查，否則因為中介公司的原因導致買賣雙方損失的，中介公司應承擔賠償責任。

整個二手房交易的過程，風險無處不在，除了上述十種情形外，還有很多情形，例如：房屋存在被查封的情況等。為防范風險，避免損失，建議購房人簽署詳盡的買賣合同。因為我們不能保證風險一定不發(fā)生，但是我們能避免您損失的最小化。

1、二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：

（1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

（2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

（3）、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

（4）、立契。房地產交易管理部門根據(jù)交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。

（5）繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

（6）、辦理產權轉移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產權證。

（7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

（8）、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

2、二手房交易十項注意

（1.）房屋手續(xù)是否齊全

房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

（2.）房屋產權是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

（3.）交易房屋是否在租

有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續(xù)，而不注

意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

（4）.土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

（5.）市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

（6）.福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

（7.）單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

（8）物管費用是否拖欠

有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

（9）.中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。

（10.）合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮

3、北京：二手房買賣可找銀行做付款中間人

首次做生意的兩個人由于相互之間不了解，對交錢付貨的安全沒有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留資金，或者出現(xiàn)問題后卷款逃跑的風險。如果這筆錢的收和付都由銀行來做，似乎買賣雙方都能安下心來談交易。浦發(fā)銀行日前推出了這種專門為個人商品交易提供支付款服務的業(yè)務，從房產、汽車，到郵幣卡、工藝品及古董交易的個人客戶都可以申請由銀行來“管理”錢的交割。

以二手房交易為例，買賣雙方達成購買協(xié)議后，買房者可先到銀行開通“保付通”賬戶存入資金，并約定初期付款、房屋產權過戶和全部付款程序和時間。買房者可以根據(jù)需要將保付通賬戶內全部或部分資金設定委托銀行監(jiān)管，等到交易完成后，銀行將根據(jù)雙方的交易憑證把資金直接劃撥給賣方。

傳統(tǒng)二手房交易 銀行“監(jiān)管”賬戶二二房交易

●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、即買賣雙主各收取2.5‰至3‰的手續(xù)費

●其它費用 通過中介公司辦理，手續(xù)繁瑣 , 按房屋交易金額的2.5‰收取手續(xù)費

●申請貸款所繳納的首付款免收手續(xù)費 雙方達成買賣協(xié)議后直接銀行辦理