第一篇：二手房注意事項

我的二手房注意事項，送給需要的人

1.二手房大多選擇位置好，生活便利的地方，先選好大體位置

2.前期關注周邊房價，可以講價，大刀砍價，慢慢談，一般40萬的降價1-2萬不成問題。

3.最好找正規(guī)的中介辦理手續(xù)，雖然他們起的作用不大，但是至少他們作為中介，有責任

和義務保證自己不被騙。如果想省錢，自己做手續(xù)，記住一條標準：房產(chǎn)沒到自己手里，錢是不可以交給房東的，交錢是交給房產(chǎn)所的賬戶，相當于淘寶的支付寶，不是給房東賬戶，最后房東會從房管所拿走你給他的錢，不是你倆的直接交易。房產(chǎn)交易所是隱形中介。

4.不找中介在堅守不把錢直接交給房東的前提下，仔細詢問一步一步的辦理手續(xù)，不要被

房東的催促打擾。

5.老小區(qū)夜晚的燈光是不是好，樓道里有沒有燈光，晚上最好要看看，6.頂層就不要買了，老小區(qū)估計漏水的多，馬上雨季了。

7.戶型好不好很重要，采光怎么樣，采光不好的不要買了吧，除非你喜歡天天開燈

8.關注孩子上學的問題，至少幼兒園，小學有個好點的吧

9.老小區(qū)的儲藏室在哪？一定要親自去看看，不要想當然，我就被騙了，我的的儲藏室不

能用，廢棄了。沒儲藏室至少還能多砍價。

10.周邊環(huán)境大體看看，不能太差吧，清潔情況也得關注，喧嘩聲等等，是不是有娛樂場所。

11.配套的東西，暖氣，開口費一萬多，也得看看，有的話最好，沒有的話價錢上也得計算

一下，除非其他方面有補充。

12.重要的容易忽略的，偷偷問問你的房東的鄰居，房東的家庭狀況，上下樓，前后左右有

什么官司糾纏不？老樓上下層是否漏水？我的就漏水，悲劇，樓下不讓用，修好才讓用。

13.通過你的鄰居的鄰居相互了解，是否有蠻橫不講理的。躲著點。

14.最重要的，如同第十一條，了解家庭狀況，在這里居住多久，家庭發(fā)展是否欣欣向榮？

代表了這個房屋的風水情況，如果房東病了，賠了，發(fā)展不順需要錢，趁早不買，說明房子不養(yǎng)人。家里的孩子情況男孩女孩，我覺得也有風水的問題。最好買主的長久的，發(fā)展好的，升遷的這種地方吧。

15.好運！

第二篇：二手房買賣注意事項

賣中涉及到很多專業(yè)性知識,買家稍一疏忽就可能陷入糾紛困局,不僅交易不成誤事費工,還可能會官司纏身。房地產(chǎn)專業(yè)資深律師,建緯律師事務所余皓律師提醒購房者購買二手房時要注意以下幾個問題,可以確保您買房無憂。

一、買方進行產(chǎn)權調查。二手房產(chǎn)權確定方式 在二手房交易過程中,經(jīng)常會出現(xiàn)因產(chǎn)權不清導致的糾紛,那么如何了解產(chǎn)權的狀況呢?購房人只有通過房管部門和對出售人身份的了解,才有可能獲得真實的信息。下面就將調查“二手房”產(chǎn)權狀況的方式及程序作一些介紹。要了解房屋的產(chǎn)權狀況,購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件,包括產(chǎn)權證書、身份證件、資格證件以及其它證件。產(chǎn)權證書是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”;身份證件是指身份證、工作證和戶口簿;資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格。例如:商品房出售要查驗出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書;代理人要查驗代理委托書是否有效;共有房屋出售,需要提供其他共有人同意的證明書等等。其它證件是指:出租房產(chǎn),要查驗承租人放棄優(yōu)先購買權的協(xié)議或證明;共有房產(chǎn),要查驗共有人放棄優(yōu)先購買的協(xié)議或證明;中獎房產(chǎn),要查驗中獎通知單和相應的證明等。第二步是向有關房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權的來源。查驗的具體方式是:查驗產(chǎn)權記錄。包括:

1、房主是誰,假如為共有財產(chǎn),則應注意各共有人的產(chǎn)權比例及擁有權形式;

2、檔案文號,即該宗交易的文件編號,假如查詢者希望獲得整份文件,可依此編號向有關方面取閱該份文件副本;

3、登記日期,此日期為該項交易的簽訂日期;

4、成交價格,即該項交易的成交價,查詢者應注意如果成交價是注明“部分成交價”,則代表該成交價不單只包括該房屋,并且包括其它房地產(chǎn)成品;

5、其它內容,如房屋平面圖等。第三步是查驗房屋有無債務負擔。房屋產(chǎn)權記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權的真實性以及原始成交事實。至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生的債務和責任,則必須查驗有關的證明文件。包括:抵押貸款的合同、租約等,還要詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額,從而對該房產(chǎn)有更深的了解。另外,購房者還需了解的內容有:所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。最后,應提醒購房人注意的是,購買二手樓房,尤其要搞清楚所購房源是否屬于房改出售的房屋。因為按照房改的有關規(guī)定,城市職工以標準價或成本價購買的房屋,在購房后5年之內不得上市交易;5年之后,如果出售房屋,原產(chǎn)權單位也有優(yōu)先購買的權利。如果購買的是這樣的房屋,就有可能出現(xiàn)問題?？傊?要了解房屋產(chǎn)權的真實情況,購房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權文件,仔細閱讀外,還要到房屋管理部門查詢有關房產(chǎn)的產(chǎn)權記錄,兩者對照,才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權細節(jié),不至于有所遺漏。

二、二手房買賣下定金四步驟,確保定金合同有效成立 1,要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。在該協(xié)議中應當包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內容。2,與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議。該協(xié)議至少應包括房

屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法等約定,并一定要加蓋中介公司的印章。3,與中介公司簽好中介協(xié)議后實際交付定金前,購房者還應要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。4,收到委托書后,在交付定金時應要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。該收據(jù)僅有中介公司經(jīng)辦人員的簽字不行,一定要加蓋中介公司的印章。遵循上述四個步驟付定金,下家與上家之間的定金合同便能確保有效成立,一旦上家不同意出售房屋,下家便可要求雙倍返還定金。

三、買賣雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同簽訂二手房買賣合同七個必須 1,必須確認房主真實身份買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性,主要是核實房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件,尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下,該項問題更需引起客戶的注意。2,必須明確雙方違約責任因為房產(chǎn)交易復雜且金額較大,有時會出現(xiàn)意想不到的狀況,導致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象,需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利,以及違約金的償付金額和時間,遵循的原則就是雙方責權利對等。目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明,但對于賠付時間卻沒有具體款項,這會導致違約方據(jù)此拖延支付時間,使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降,因此合同中應加入“買方在實際支付應付款之日起(賣方在實際交房之日起)規(guī)定期限內向賣方(買方)支付違約金”的條款,以確保合同條款的最終落實。3,必須標明付款過戶時間在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此,賣方需要明確買方的付款時間,而同時尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期,因此買方有權利知道房產(chǎn)的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執(zhí)行第2款項中的違約責任。4,必須注明費用交接時間這是買方所應關注的房屋本身附屬問題,屬于“房屋交付”中的重要條款,一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關鍵,同時如果是公房交易,對于物業(yè)、供暖等費用的交納時間和標準,原房主的單位是否有些既定要求和更改,賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等,都應在合同中明確寫明。5,必須有代理費明細單隨著中介市場的不斷完善,消費者逐漸認識到信譽好的經(jīng)紀公司能切實保障買賣雙方的權利。通過經(jīng)紀公司交易的二手房比例在逐年增加。因此,經(jīng)紀公司的代理費越來越受消費者的關注。但是,目前市場上存在經(jīng)紀公司代理費收取不明確的問題,在合同中只寫其占總房款的比例,而并沒有明細單,這中間就會存在信息的不對等,最終損害消費者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時,一定要要求經(jīng)紀公司明確寫明代理費的用途。6,買方必須見房主現(xiàn)在有些經(jīng)紀公司有“收購”業(yè)務,因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作,即經(jīng)紀公司在收暌桓隹突Ф?金后,還會帶其他客戶看房,最后誰出價高便賣給誰,不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等

經(jīng)紀公司的免責條款,即經(jīng)紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任,而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者,如果此時您能夠行使自身權利,要求約見房主當面核實,就會揭穿其不軌行為?? 7,必須學會使用補充協(xié)議買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確,或需要進一步約定時,要在合同相關條款后的空白行或在合同后填寫附加條款,將合同中對雙方的意思寫明,會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

四、如何簽訂二手房買賣合同 在二手房交易中,許多購房者往往只考慮房產(chǎn)價值的高低,而忽略了交易中可能出現(xiàn)的問題,對于如何簽訂房地產(chǎn)買賣合同所知更少。事實上,二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時更需要特別注意。簽訂前購房者一定要對售房者有較為全面的了解。1,查看產(chǎn)權所有人的身份證件。2,房屋產(chǎn)權證上的產(chǎn)權所有人是一位還是幾位?如果是幾位共有,則共有人是否全部同意? 出售房產(chǎn)時,房屋的產(chǎn)權共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時,也要全部到場。如有特殊情況不能到場,需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件,由委托代理人替其簽章。對即將進行交易的房產(chǎn)進行必要的了解。1,售方提供的房屋產(chǎn)權證是否屬實? 2,房產(chǎn)面積多大? 3,該房產(chǎn)用途是什么?是辦公還是居住,或是其他? 4,該房產(chǎn)有沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利? 5,該房產(chǎn)是否已設定抵押?根據(jù)《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定:抵押期間,抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的,應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的,轉讓行為無效。在這里,如果該房產(chǎn)已設定抵押,那么抵押方即為售房者,抵押權人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行;受讓人就是購房者。這個規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方,在轉讓該房產(chǎn)時,并未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押,那么轉讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權人同意的情況下,此房產(chǎn)方可進行買賣。6,該房產(chǎn)是否已設定租賃?如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租,則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權的聲明。同時購房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案?比如根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉讓辦法》的規(guī)定:轉讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn),租賃雙方當事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的,該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。這個規(guī)定的意思是售房者轉讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn),因該房產(chǎn)而簽訂的租賃合同是登記備案的,則租賃合同由購房者繼續(xù)履行。也就是說:如果購房者購買該房產(chǎn)是為了投資,這種帶租約的房產(chǎn)是比較適合的;如果購房者購買該房產(chǎn)是為了自己居住,這種帶有已經(jīng)登記備案的租賃合同的房產(chǎn)會對購房者造成較大影響的。簽訂時需要準備的證明材料。購置房地產(chǎn),購房者可能是一人,也可能是數(shù)人。無論哪種情況,都需要購房者準備好如下材料:

1、身份證原件或護照原件及復印件;

2、未成年人的戶口簿或出生證明;

3、有委托代理人,須提供經(jīng)

公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士,所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內外機構公證、認證后方為有效: 1)香港地區(qū):經(jīng)國家司法部授權的香港律師公證;2)澳門地區(qū):中國法律服務(澳門)公司;3)臺灣地區(qū):經(jīng)臺灣地方法院公證后由?；鶗⒏北炯乃彤?shù)毓C員協(xié)會,當事人憑正本前往當?shù)毓C員協(xié)會核對蓋章;4)外國:經(jīng)當?shù)毓C機構公證并經(jīng)中國駐外使領館認證。看清楚合同中的約定內容。各地二手房交易當中使用的《買賣合同》,是由當?shù)胤课萃恋刭Y源管理局與當?shù)毓ど绦姓芾砭致?lián)合制定的規(guī)范文書,但其中也有很多地方需要填寫,所以要仔細些,尤其注意以下幾點的填寫(如果正文寫得不夠全面,可在補充條款中加以說明): 1,房款的金額是否寫清楚? 2,付款方式該如何?是一次性付款還是分幾次?每次付款是什么時間?這與購房者自己的資金流轉是否有沖突?避免向售房者承擔逾期付款的違約責任。3,購房者如需按揭貸款,在合同中是否已經(jīng)注明?(這里需要提醒購房者,要先了解貸款銀行的操作程序及規(guī)定,一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規(guī)定額度,造成貸款審核不能通過);4,何時交房?交房時還有哪些物品(家具、電器等設備隨房產(chǎn)一并轉交購房者,也需要在合同的附件中列出明細清單);5,交房前與交房后的物業(yè)管理費、水電、燃氣、通信等費用由誰來承擔?一般是交房前由售房者承擔,交房后由購房者承擔;6,房地產(chǎn)的風險責任何時轉移給購房者? 參照《上海市房地產(chǎn)轉讓辦法》的規(guī)定是:房地產(chǎn)的風險責任,自房地產(chǎn)權利轉移之日起由轉讓人轉移給受讓人(即購房者);但轉讓當事人約定自房地產(chǎn)轉移占有之日(交房之日)起轉移風險責任的,從其約定。大多數(shù)的購房者會選擇使用在房地產(chǎn)轉移占有之日起轉移風險責任;7,違約責任是否約定?違約金的數(shù)額是否約定清楚? 8,房地產(chǎn)買賣合同何時生效?(這對購房者是否能夠很好地履行合同是至關重要的)1)如果交易雙方?jīng)]有特別約定,則交易雙方簽字后合同即為生效。2)交易雙方對合同

第三篇：買二手房注意事項

一、二手房交易前注意事項

交易安全是二手房買賣雙方最重視的問題，這是有關機構最近調查統(tǒng)計答出的結論。對上家來說，交易安全的問題主要包括找一家誠信可靠的中介公司，簽訂一份能保障自己權益的購房合同及順利收到房款。對下家來說，確保房屋產(chǎn)權完整，房款安全支付，簽訂正規(guī)的中介合同、買賣合同及交房后沒有后遺癥。

1.精心挑選誠信中介

如果交易通過中介公司完成，最好選一家資信可靠的中介公司是保證安全的前提。我愛我家、鏈家等大型公司，問題一般不大。選了中介公司也要選人，畢竟大的中介公司也有服務不好的，小的中介公司也有服務好的。找中介看房的時候記得要張?zhí)苑靠?，因為你可以憑借淘房卡在淘房網(wǎng)對中介的服務進行評價，所以敢給你淘房卡的中介一般服務質量都還不錯。買房是大事，一定不能大意。

2、審查房屋權屬狀況

下家要對房屋的權屬狀況有所了解。首先，查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權人與上家的身份證是否一致。如果房屋屬于共有產(chǎn)權，則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權人同意出售房屋的書面證明。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，共有人如不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。其次，把好夫妻共有財產(chǎn)關?！痘橐龇ā芬?guī)定，凡是夫妻婚后因購買、繼承取得的房屋屬于雙方共有財產(chǎn)，下家應要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明，未婚的要辦未婚證明。

產(chǎn)權證封面為紅色，他權證封面為藍色，審查證件時必須查驗原件，最好到該房屋所在地的房屋管理部門（即房管局）查詢房屋的產(chǎn)權狀況，也可以去當?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心調查，確保萬無一失，先去窗口拿一份關于房產(chǎn)證上物業(yè)地址的《產(chǎn)權調查表》，這份資料是登記在交易中心的，關于此房產(chǎn)是否被抵押、產(chǎn)權人狀況、房屋面積等一切真實的信息，是最權威的鑒定，費用在5~10元。

土地證：我國頒發(fā)的土地證書主要有三種：①集體土地所有權證。②集體土地建設用地使用權證。③國有土地使用權證。其中用于住宅的可以交易的必須是國有土地使用權證，并且土地使用性質要為住宅用地。房產(chǎn)證和土地證兩證必須齊全！

3、了解房屋使用情況

首先，一定要確保房屋的產(chǎn)權證是真的，而不是偽造的。根據(jù)房屋產(chǎn)證，下家可以了解到房屋建筑面積大小、房屋用途是辦公還是居住等內容。另外，下家可到房屋所在地的房地產(chǎn)交易部門查到房屋有無被司法機關或行政機關依法查封或以其他形式限制權利，是否已設定抵押。若房屋已出租，下家應要求上家提供該承租人出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權的聲明。

4、實地查看房屋質量

下家除了向房屋左鄰右舍、小區(qū)物業(yè)公司詢問房屋是否作過大修或質量問題外，還應實地查看房屋質量。首先，查看房屋是否有私自搭建違章建筑的情況，如擅自占用屋頂露臺、走廊，屋內未經(jīng)有關部門許可搭有閣樓等；其次，觀察房屋的內部結構，如戶型是否實用，管線走向是否安全、合理，天花板有無漏水的痕跡，墻壁是否有爆裂或脫皮的情況等；再次，檢查屋內水、電、煤等設施是否完好，可擰開水龍頭看看出水的暢通情況；查看房屋的供電容量，以防冬夏空調開不了的尷尬；觀察屋內電線是否有老化的現(xiàn)象；最后，下家對簡單的新裝修多一個心眼，有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質量缺陷，如墻壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。

5、上下家當面談合同

在達成交易意向后，上下家要對交易中應發(fā)生的稅費有所了解，具體可查閱本報相關文章或到房產(chǎn)交易部門咨詢，這樣做，可以防止極少數(shù)業(yè)務員借各種名目亂收費。在交易過程中，上下家不要擅自與業(yè)務員簽訂買賣協(xié)議，避免業(yè)務員將公司業(yè)務轉化為個人業(yè)務，使得上下家無法享受中介公司的擔保。在簽訂二手房買賣合同時，上下家一定要坐下來當面談好房價、過戶時間等條款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價的情況發(fā)生。

6、簽合同注意五條款

最新版房地產(chǎn)買賣合同示范文本已經(jīng)開始啟用，審查好五個主要條款是簽好新版買賣合同的關鍵。

（一）權屬條款。主要是審查房屋的權屬狀況，如有無共有人或房屋有無抵押等權利限制。

（二）房價與傭金條款。如二手房買賣通過中介公司，則明確委托價格、服務內容和傭金數(shù)額。審查內容包括，1.上家的委托價與下家的買價是否一致；2.中介公司收取的傭金數(shù)額不得超過國家規(guī)定的上限比例。審查的依據(jù)是上下家與中介公司簽訂的居間合同和上下家簽訂的買賣合同。

（三）房款支付條款。二手房買賣一般不能實現(xiàn)“一手交錢，一手交房”，因此對付款方式進行審查就非常必要。一般來說，付款要和雙方的交易步驟銜接。除付定金外，房款一般分三筆付清，簽約時的首付款，拿到交易過戶受理單時付一筆，產(chǎn)證出來及交房后付尾款。此外，上下家還可以通過第三方，如中介公司、銀行、律師事務所等進行房款監(jiān)管。

（四）交房條款。主要是對有關交房條款的審查，其中包括交房時間、交房條件、交房標志等。交房條件一般包括下家付清房款，上家遷出戶口、付清物業(yè)及水電煤有線等費用，上下家維修金結清。關于交房標志，新版合同第四條有明確約定，并且將交鑰匙作為二手房買賣的交房標志之一，使之更符合實際情況。

（五）違約救濟條款，主要是對上下家違約責任及救濟途徑的審查。新版買賣合同傾向于鼓勵市民通過仲裁這一途徑來解決糾紛。由于仲裁是一審終審制，有利于提高解決糾紛的效率。當然，上下家也可以選擇通過法院來解決糾紛。

7、買二手房所需支付費用：

對買房人，國家只收取契稅和辦房產(chǎn)證時的一些工本費，比較麻煩的是辦理貸款時的一些費用

1、契稅

算法：均價*面積*1.5%(144平方以下普通住宅)

均價*面積*3.0%(144平方以上豪宅)

均價并不一定是你的成交價，這里可以合法避稅一下

一般是成交價打6折，太低就看國家相不相信你了。

2、工本費

辦理房產(chǎn)證時，房產(chǎn)登記交易中心收的工本費和5元的印花稅。

工本費我不太記得了，反正任何房子都不會超過100元。

值得一提的是，買完房要保留好3樣東西

1、契稅單；

2、小郵票一樣的印花稅票；

3、房產(chǎn)轉讓的發(fā)票

房產(chǎn)轉讓稅為房子估價總價（與契稅單上的總價一致）的1%，這錢是賣家出的，但付款人一欄寫的是買家的名字。

*******小心被中介拿來兩邊收錢哦********

買房子，只有契稅和中介費是大頭，其他費用總共一百左右

要是中介拿出什么稀奇古怪的名目要你繳費，馬上掏出手機，百度一下，然后狂**他

9、辦理貸款

辦貸款需要一份房屋評估報告，評估出的總價要高于你的貸款總數(shù)，這樣銀行才肯拿你的房子做抵押貸款給你。

不同的銀行承認不同的指定評估公司，一般說的是評估總價的千分之五，去銀行指定的公司還可以打五折。

房產(chǎn)證給房主，銀行拿的是他項權證。房產(chǎn)證簽發(fā)后，會通過一般抵押權登記辦理他項權證?！斗课菟棛嘧C》是房屋產(chǎn)權登記機關頒發(fā)給抵押權人或者典權人等他項權利人的法定憑證。房屋他項權證書由他項權利人收執(zhí)。他項權利人依法憑證行使他項權利，受國家法律保護。在貸款還清后，要與銀行代辦人共同申請辦理抵押權預告注銷登記

現(xiàn)在教大家，去銀行把其指定可以做二手房貸評估的評估公司電話全記下，一家一家打電話去講價，講一個最低的出來。

一般厲害的話，評估總價一百萬的房子評估費只要一千塊錢。

中介去辦更低，五百塊就可以搞定。如果你交給中介去辦，黑的收你千分之五，就是5000塊錢，好一點打五折，收2500.一樣賺的樂呵呵。因為辦理貸款需要準備的東西也不少。

抵押登記，指的是你過戶后，把你的房產(chǎn)證抵押在銀行以換取銀行發(fā)放貸款。可以自己去辦的話，只用兩三百塊錢。

二、買房者主要有下定、調查、簽約、付款、收房過戶等5大環(huán)節(jié)

一、下定時要明確議價期限。下定時要明確中介公司向賣方進行議價的期限，保證議價不成時及時拿回款項。與中介簽好居間協(xié)議后，要拿份協(xié)議原件。在中介議價成功后，應要求中介將賣方簽署的協(xié)議和賣方簽的定金收條轉交給自己。

二、注重實地調查。簽約前，買方應作些調查，首先到房屋實地考察，了解房屋的居住情況、相鄰關系、物業(yè)維修資金和物業(yè)收費等情況。其次，買方應至交易中心查詢該房屋的產(chǎn)權情況，有無抵押、租賃或被查封等。再次，到房屋所在派出所查明該房屋內戶口情況。最后，如需貸款還應事先向銀行咨詢貸款條件和可貸成數(shù)。

三、簽約前多查相關證件。比如身份證，房屋產(chǎn)權證等等，以確保賣方具有合法資格。同時，買方付款應與賣方履約掛起鉤來，比如簽約、交房、過戶等環(huán)節(jié)當賣方完成后再相應付款，并且約定賣方違約時買方可相應推遲付款的權利。最后，為保證資金安全，最好能采用資金監(jiān)管。

四、付款后要收取收據(jù)。房款支付后，應由賣方出具收據(jù)。除非賣方明確授權，中介一般無權擅自收受房款。如約定部分房款支付用來償還銀行注銷現(xiàn)有抵押登記的，該筆資金一定要監(jiān)管或者由買方支付至賣方的還貸賬戶并告知原有銀行直接劃撥，以避免賣方挪用導致無法過戶。

五、收房過戶要驗收。買方接收房屋時，應根據(jù)合同驗收設施設備的移交情況。在過戶前，盡量避免裝修房屋，以防過戶后發(fā)生糾紛使買賣復雜化。房屋過戶不僅包括產(chǎn)權過戶，還須注意水電煤話等他項過戶。如該屋內有戶口，要敦促賣方及時遷出。

三、買二手房，交易過程要謹慎

二手房交易紛繁復雜，上至金融、稅收方面的宏觀政策，下至產(chǎn)權、物業(yè)等方面的細節(jié)問題，稍不注意，就會出現(xiàn)差錯。二手房交易因地方政策或相關政府單位的處理流程的差異而有所差別，在交易過程中要時刻注意一些問題，簡單介紹下交易過程三大環(huán)節(jié)需要注意的事項。

一、交易前：

1、對物業(yè)情況的詳細了解

包括物業(yè)的裝修格局、水電使用、套內面積、屋內配置、建筑質量、實際樓齡、產(chǎn)權情況、小區(qū)配套、物業(yè)管理、周邊配套設施等，是否符合質量要求和自己的要求。

2、房屋產(chǎn)權細辨

首先，弄清楚產(chǎn)權證上的房主與賣房人是否為同一個人并要求賣方提供合法證件，包括產(chǎn)權證書、身份證件、資格證件以及其他證件。其次，確認產(chǎn)權證所標注的面積與實際面積是否相符，向有關房產(chǎn)管理部門查驗所購房屋產(chǎn)權來源與其合法性。第三，確認產(chǎn)權的完整性，查驗房屋有無債務負擔，有無房產(chǎn)抵押，包括私下抵押、共有人等等。

二、交易中：

1、合同簽約“七個必須”

必須確認房主真實身份、必須明確雙方違約責任、必須標明付款過戶時間、必須注明費用交接時間、必須有代理費明細單、買方必須見房主、必須學會使用補充協(xié)議等。

2、交易資金風險的把控

（1）如打算按揭購房的買家應對按揭利率有初步的了解和預算，從而衡量自身經(jīng)濟能力是否足以長期支付，避免因錯誤預算導致對自身造成過大的經(jīng)濟壓力甚至出現(xiàn)斷供的狀況。

（2）在資金交易過程必須小心謹慎，在每筆資金交易過程必須向對方索要具有親筆簽名以及指模印記的交易憑證。在大筆資金交易時更可以通過銀行的資金托管業(yè)務以確保資金的安全。

3、按揭貸款流程要知曉

為防止出現(xiàn)問題及時處理，不讓自己處于被動狀態(tài)，在按揭貸款流程上就要自己有所知曉，也有個心理預期和準備。

八大步驟：貸款方案咨詢、抵押物評估、預審貸款資料通過簽署貸款合同（下家)、貸款資料進銀行、銀行審核通過、房地產(chǎn)交易中心辦理房屋抵押過戶（上/下家）、領取新產(chǎn)證、他項權利抵押證明、銀行發(fā)放貸款、結案。

4、做好過戶的最后一步

為了使房款的支付安全可靠，避免不必要的糾紛。房款的支付最好選擇第三方作為中介，這樣可以避免賣方挪用導致無法過戶，避免買房利益受損。買方接收房屋時，應根據(jù)合同驗收設施設備的移交情況，在過戶前，盡量避免裝修房屋，以防過戶后發(fā)生糾紛使買賣復雜化。房屋過戶不僅包括產(chǎn)權過戶，還須注意水電煤話等其他項過戶。另外，如果該屋內有戶口，要敦促賣方及時遷出。

三、交易后

最后到了收房時候，此刻也不可掉以輕心，在收房做物業(yè)交割的時候要對以下項目進行徹查清楚：

(1)結清水表賬單

(2)告知電表狀況

(3)協(xié)助煤氣過戶

(4)簽訂新的物業(yè)供暖協(xié)議

(5)結清電話費

(6)協(xié)助有線電視過戶

(7)結算維修基金

(8)附屬設施

(9)將該房的原戶口遷出 四、一般二手房交易流程：

買方咨詢——登記——配對——看房——滿意談價——交定金——簽訂意向——簽合同——辦理按揭——打首付款——評估——驗證——辦理過戶——物業(yè)交割——領證——打余款。二手房交易需要繳納的稅費：

一、買房人應繳納稅費：

1、契稅：房款的1.5%（面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%）

2、印花稅：房款的0.05%

3、交易費：3元/平方米

4、測繪費：按各區(qū)具體規(guī)定

5、權屬登記費及取證費：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內。

6、中介費：房款的1%

二、賣房人應繳納稅費：

1、印花稅：房款的0.05%

2、交易費：3元/平方米

3、中介費：房款的2%

4、營業(yè)稅：成交價*5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的)

5、個人所得稅：房產(chǎn)交易盈利部分*20%（房產(chǎn)證滿5年，并且是唯一住房的可以免除）

需要注意的幾點：

1、房屋的產(chǎn)權狀況；

2、房屋其他上市交易資格；

3、房屋質量及其他配套主設施；

4、簽約過程中應特別注意，對交易的任何關鍵性約定或房主的任何承諾均應體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時則無法舉證。

5、合同的必備條款必須包括：房屋面積及附屬設施、價款及給付方式、期限、房屋交付期限、違約責任等。

五、購買二手房看房注意事項

購買二手房時，一定要弄清楚房屋的權屬，凡是產(chǎn)權有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(如以標準價購買的公有住房)、共有產(chǎn)權、產(chǎn)權不清、無產(chǎn)權的房子，即使房子再合適都不要購買，以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權證，同時也會引起許多人不必要的麻煩。另外，要特別注意產(chǎn)權證上的房主是否與賣房人是同一個人。在驗看產(chǎn)權證時，一定要查看正本并且要到房地產(chǎn)管理部門查詢此產(chǎn)權的真實性。由于我國房改政策在房改進程的不同發(fā)展階段實行不同的政策，因此，如果是以標準價購買的公有住房，要注意是否已經(jīng)按成本價補足費用，或者已與原單位確定了如何按比例分成。另外，有些單位在向職工售房時，為了維持單位人員的穩(wěn)定，職工簽訂有服務合同，原單位還有優(yōu)先購回權。因此，要確認原單位是否同意該房子的出售。當前對于軍隊、醫(yī)院、學校的公有住房一般還不允許上市出售，因此對這類房子一定要確認有原單位公蓋同意出售才能放心購買。

■購買二手房時，對房屋結構要注意二手房屋結構比較復雜，有些房子還經(jīng)過多次改造，結構一般較差。因此，購買二手房時，不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權證上標明的相一致、房屋布局是否合理、設施設備是否齊全、完好等情況，更要詳細考察房屋的結構情況，了解房屋有無破壞結構的裝修，有無私塔、改建造成主體結構損壞隱患的情況。另外，購買二手房還要對房屋進行實地考察，了解戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點。如果存在上述問題，則不要購買，以免購買后既要加大維修費用，又時刻面臨不安全的危險。

■購買二手房時，對房屋周邊環(huán)境和設施設備要注意哪些問題? 舊房子的周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般很難改變。因此，購買舊房時，要認真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，另外還有房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面情況。對房屋配套設施設備的考察主要有：水質、水壓、供電容量、燃氣供應、暖氣供應情況和收費標準以及電視接收的清晰度等。如有機會最好走訪一些老鄰居，對房屋及周圍環(huán)境設施做更多的深入了解。

■購買二手房時，對房屋的物業(yè)管理要注意哪些問題? 看保安人員的基本素質、保安裝備，管理人員的專業(yè)水平和服務態(tài)度,小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項設施設備是否完好、運 行正常等，由此可以大致看出一個企業(yè)的管理水平，最終評價是以質優(yōu)價廉為重好。另外，還要了解物業(yè)管理費用標準，水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費標準等，了解是否建立了公共設施設備維修養(yǎng)護專項基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護費用，出現(xiàn)買得起房住不起房的情況發(fā)生。

■購買二手房時，如何借助中介的幫助? 首先要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門批準、已取得執(zhí)業(yè)資質的中介公司，要親自到中介機構辦公場所進行考察。同時，在委托中介機構代理之前，還要詳細詢問中介公司都能確切地提供哪些服務項目，如何收費?如果未能如愿成交，如何退款?如果買賣雙方發(fā)生糾紛，中介公司有無能力負責賠償損失等。中介機構提供的另一項重要服務就是房屋作價評估。由于住房二級市場剛剛起步，成交量少，沒有多少可供選擇對比的實例，對于一般居民來說，準確地對房屋進行估價就顯得非常困難。因此，也要委托取得資質的中介評估機構對房屋進行基本客觀的估價，使買賣雙方都能感覺物有所值，皆大歡喜。另外，如果對二手房買賣沒有把握，最好能聘請房地產(chǎn)方面的專業(yè)律師做顧問，特別是對產(chǎn)權等關鍵問題進行把關，以免上當受騙。當前在住房二級市場上的律師收費還沒有統(tǒng)一標準，因此，要事先了解律師的收費和提供的相應服務都有哪些。

■購買二手房時，對房屋的交易過程要注意哪些問題? 購買二手房時要親自到交易場所辦理轉讓手續(xù)。有些人購房時，一怕麻煩，二容易輕信別人，三為了節(jié)省一點交易手續(xù)費，在售房人的花言巧語下，由售房人全權代辦交易手續(xù)，結果拿到手的產(chǎn)權證有可能是假的，房屋所有權得不到應有的法律保護，引起糾紛;或是在多年之后再轉讓房產(chǎn)時，才知上當受騙，這方面的案例即便在法律制度比較健全的香港也都時有發(fā)生。因此，購買二手房時，買賣雙方一定要到政府指定的房地產(chǎn)交易場所辦理產(chǎn)權轉讓手續(xù)，按國家規(guī)定交納各種交易費用，領取政府頒發(fā)的產(chǎn)權證，最好買賣雙方能一手交錢一手交房(指產(chǎn)權證)，切不可因小而失大。只有這樣，才能買到放心合適的房子。

第四篇：二手房交易及注意事項之二

二）二手房交易的過程及辦理程序

讀者疑問：二手房交易整個過程大致分幾個階段？

律師答疑：二手房交易大致分以下幾個階段：

１、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

２、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

３、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產(chǎn)權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權或部分產(chǎn)權又未得到其他產(chǎn)權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。、繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”，直接填寫產(chǎn)權過戶登記申請表即可。

６、辦理產(chǎn)權轉移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產(chǎn)權證。、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放，有些銀行是見到領取房屋所有權證通知單日后即放款。、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

讀者疑問：二手商品房交易過戶流程是如何規(guī)定的？

律師答疑：二手商品房過戶流程過程如下：、如賣方的房屋所有權證辦理完畢且未設定抵押，買方不通過貸款的方式支付房款，則賣方持房屋所有權證、身份證明、共有人同意出售的聲明、買方持身份證明，買賣雙方的房屋買賣合同及申請房屋所有權變更登記表共同到交易窗口辦理過戶申請，工作人員核驗身份后要求在相關過戶文件上簽字，然后出具交納稅費的憑證，雙方交完相關稅費后則交易中心向買方出具領取房屋所有權證通知單，一般在若干個工作日后買方即可領取新的房屋所有權證，有些區(qū)縣對某些類過戶當天即可取證。（某些區(qū)縣的交易過程有些不同，辦理過戶手續(xù)時不交稅，是在領取房屋所有權證時再交納稅費，然后才發(fā)證）。如買方通過貸款方式支付房款，則與買賣雙方的過戶無關，交易中心不審查雙方房款的支付及流向，但銀行以房屋所有權證完成變更登記為準作為向買方放款的依據(jù)。

讀者疑問：辦理二手商品房交易時買賣雙方需向交易主管部門提交哪些證件？

律師答疑：在辦理二手商品房交易時，房屋交易主管部門將其稱為“存量私房買賣”，交易主管部門收繳的證件有： 1)、房屋所有權證原件； 2)、房屋買賣合同； 3)、賣方身份證復印件(核驗原件)； 4)、買方身份證明(核驗原件)。買方是本市個人留存身份證復印件，外地戶口留存身份證復印件、暫住證或工作寄住證復印件，軍人留存軍官證復印件，外國人留存護照復印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明； 5)、房屋所有權證附件(平面圖、登記表不復印原產(chǎn)權人)復印件。

讀者疑問：二手商品房交易的稅費是多少？

律師答疑：二手商品房交易的稅費如下：

賣方交納：萬分之五印花稅。買方交納：買方是個人購買建筑面積不超過 140平方米 按照成交價的 1.5% 繳納契稅，建筑面積不超過 140平方米 以上的按 3% 收取契稅；單位購買的按照 3% 繳納契稅；非住宅按成交價的 3% 收取。房產(chǎn)證印花稅每本 5 元；成交價萬分之五印花稅，除此之外，有些房屋還涉及到營業(yè)稅。

讀者疑問：什么情況交納營業(yè)稅？稅率是多少？

律師答疑：、個人購買（出售）住房不滿五年的所有房屋出售都必須支付成交額 5。5% 的全額的營業(yè)稅；、個人購買（出售）住房超過五年的普通住宅出售時不用支付營業(yè)稅；、個人購買（出售）住房超過五年的非普通住宅出售時支付成交價減去購房價差額 5.5% 的營業(yè)稅。

讀者疑問：如何確定普通住宅與非普通住宅？

律師答疑：確定普通住宅與非普通住宅一般有三個標準，一是住宅小區(qū)建筑容積率在 1.0（含）以上，二是單套建筑面積在 140（含）平方米以下，三是實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格的 1.2 倍以下。

讀者疑問：二手房的稅費如何交納？ 律師答疑：二手房的稅費主要有契稅、土地出讓金等。契稅到地稅部門交納，有的區(qū)縣地稅在交易中心設點，辦理交易手續(xù)的人不用另行到地稅部門交納，在交易中心可一站辦理，節(jié)省時間，方便群眾。有些地方必須到地稅部門交納，地稅部門與交易中心的地理位置有遠有近。土地出讓金一般在國土資源部門設立的地點收取，原來國土資源與房管是一個部門，分開后有些國土部門與房管部門辦公地點已分開，給辦理交易手續(xù)的人造成不便，交納土地出讓金及辦理過戶手續(xù)至少要去兩個地方，如果去地點不熟悉或交通擁堵，半天是辦理不完的，可能需要一天的時間。有些地方某些費用還要到銀行去交，去銀行排隊，這樣會更浪費時間。一般印花稅在交易中心就可以現(xiàn)場交納。

讀者疑問：什么情況下可以免二手房交易的稅費？手續(xù)如何辦理？

律師答疑：目前北京正在實施的一項政策是拆遷戶在購買商品房時可以享受減免契稅的優(yōu)惠政策，在購買商品房時，如商品房的價格與拆遷戶被拆遷房屋的補償價格一致，則在新購商品房在辦理產(chǎn)權轉移登記時，減免新購房屋的產(chǎn)權轉移時的契稅。如被拆遷房屋的價格低于新購房屋的價格，則新購商品房在辦理產(chǎn)權轉移登記時只對差額部分征收契稅。辦理免稅或減稅證明需到房屋行政管理部門辦理并提交下列材料：．身份證；．戶口??；．拆遷補償協(xié)議； 4 ．商品房買賣合同； ．如果拆遷人與購房人不一致時還需提供直系親屬關系證明。

讀者疑問：作為開發(fā)項目建設的已購經(jīng)濟適用房上市交易手續(xù)怎么辦？

律師答疑：作為開發(fā)項目建設的經(jīng)濟適用住房上市交易是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)政府同意立項開發(fā)建設并且通過市場對外銷售的經(jīng)濟適用房，在取得房屋所有權證的經(jīng)濟適用房再次上市轉賣給他人的行為。

經(jīng)濟適用住房在交易時有一些政策性的限制，在五年之內(以填發(fā)日期或契稅繳納日期為準)是禁止轉讓的，如轉讓必須是以原價轉讓，且買方符合經(jīng)濟適用住房購買資格，買方需到住房開發(fā)辦公室辦理審批，然后才能交易。五年之后交易賣方要補交土地出讓金。

已購經(jīng)濟適用房上市交易的條件如下：

（1）作為開發(fā)項目的經(jīng)濟適用房住滿五年后方可按照商品房價格上市交易（以填發(fā)日期或契稅繳納日期為準），不足五年的按照當初購買經(jīng)濟適用房的價格買賣；

（2）繳納完畢契稅后辦理，買賣雙方到場，任何一方不能到場的須出具授權委托書；

（3）未滿五年上市的，購房人須取得購買經(jīng)濟適用房的審批單。作為開發(fā)項目建設的經(jīng)濟適用住房上市交易除填寫《房屋所有權登記申請書》之外，還應提交如下證件：

? 賣雙方提交材料：

身份證明（核驗原件）：本市市民需提交身份證復印件；外省市市民提交身份證、居住證（寄住證）或暫住證復印件；軍人提交軍官證或士兵證復印件；港澳同胞提交中華人民共和國香港（澳門）特別行政區(qū)護照或往來大陸通行證復印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；臺灣同胞提交臺胞證復印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；外國人提交護照復印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；非完全行為能力人：監(jiān)護公證書原件及監(jiān)護人身份證復印件，被監(jiān)護人的身份證明。

? 不足五年上市交易的提供購房人的經(jīng)濟適用房準購證明

? 如果購房人購買的經(jīng)濟適用房的面積超標，則提供超標部分補交綜合地價款的收據(jù)；

? 賣房人提供原購買經(jīng)濟適用房的購房合同和契稅完稅收據(jù)；

? 房屋所有權證；

（6）房屋所有權證附圖、登記表復印件

（7）買賣雙方合同一式三份；（8）完稅憑證；

作為開發(fā)項目建設的已購經(jīng)濟適用房上市交易買賣雙方交納稅費如下：

賣方：萬分之五的印花稅；

購買 5 年后交易的按成交價格的 10% 繳納綜合地價款。賣方繳納綜合地價款買方就不需要補交成交價格 3% 的土地出讓金。

買方：個人購買建筑面積超過 140平方米 以下的按照 1.5% 繳納契稅，建筑面積超過 140平方米 以上的按 3% 收取契稅；單位購買的按照 3% 繳納契稅；

成交價萬分之五印花稅；

房產(chǎn)證印花稅 5 元；

讀者疑問：危改房上市交易手續(xù)怎么辦？

律師答疑：危改房上市交易是指按照經(jīng)濟適用住房的有關政策出售給被拆遷人，按照政策拆遷并回遷后取得的經(jīng)濟適用房，在取得房屋所有權證的經(jīng)濟適用房再次上市轉賣給他人的行為。

危改房的辦證程序如下：

? 雙方提交材料： 身份證明（核驗原件）：本市市民提交身份證復印件；外省市市民提交身份證、居住證（寄住證）或暫住證復印件；軍人提交軍官證復印件；港澳同胞提交中華人民共和國香港（澳門）特別行政區(qū)護照或往來大陸通行證復印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；臺灣同胞提交臺胞證復印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；外國人提交護照復印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；非完全行為能力人：監(jiān)護公證書原件及監(jiān)護人身份證復印件，被監(jiān)護人的身份證明。

? 原產(chǎn)權單位簽訂的經(jīng)濟適用住房買賣合同；

? 房屋所有權證；

（4）房屋所有權證附圖、登記表復印件

（5）買賣雙方合同一式三份；

（6）完稅憑證；

（7）土地出讓金的繳納發(fā)票。

危改房上市交易需交納下列稅費：

賣方：萬分之五的印花稅；

按成交價格 3% 繳納土地出讓金。買方：個人購買建筑面積超過 140平方米 以下的，按照 1.5% 繳納契稅，建筑面積超過 140平方米 以上的按 3% 收取契稅；單位購買的按照 3% 繳納契稅；

成交價萬分之五印花稅；

房產(chǎn)證印花稅 5 元；

讀者疑問：已購公房、房改房的過戶手續(xù)怎么辦？

律師答疑：已購公有住房上市交易是指已取得房屋所有權證的已購公房再次上市轉賣給他人的行為。房改房又分為成本價、標準價、央產(chǎn)房等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同。成本價購房需出售時原來需要單位審批，現(xiàn)在此規(guī)定已取消。在交易時需補交土地出讓金。標準價房屋出售時因原售房單位有 6% 的產(chǎn)權，因此該房屋屬于共有產(chǎn)權，需共有權人同意出售方能上市交易。但出售時還需提交：房屋共有權人同意出售的書面意見書、物業(yè)費、供暖費結清證明。

辦理已購公房過戶手續(xù)的前提條件是繳納完畢契稅，買賣雙方到場，任何一方不能到場的，須出具授權委托書。除需填寫《房屋所有權登記申請書》之外，還需提交如下資料：

（1）買賣雙方提交材料：

身份證明（核驗原件），如本市市民提交身份證復印件；外省市市民提交身份證、居住證（寄住證）或暫住證復印件；軍人提交軍官證復印件；港澳臺同胞提交中華人民共和國香港（澳門）特別行政區(qū)護照或往來大陸通行證復印件及市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；外國人提交護照復印件及市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；非完全行為能力人提交監(jiān)護公證書原件及監(jiān)護人身份證復印件，被監(jiān)護人的身份證明。

（2）與原產(chǎn)權單位買賣契約（已購公房）；

（3）房屋所有權證；

（4）房屋所有權證附圖、登記表復印件。如所有權證無圖，則不需提交。登記表不復印原產(chǎn)權人姓名；

（5）買賣雙方簽訂的購房合同一式三份；

（6）完稅憑證；

（7）土地出讓金的繳納發(fā)票。

除此之外，還需提交房屋共有權人同意出售的書面意見書；物業(yè)費、供暖費清結證明。

已購公房(房改房)交易發(fā)生的稅費如下：

賣方：萬分之五印花稅；

優(yōu)惠價、標準價的已購公房補交價差：當年成本價 6%/平方米×房屋建筑面積（2005 年成本價是 1560 元）。買方：個人購買按 1.5% 繳納契稅（建筑面積超過 140平方米 以上的按 3% 收取）；單位購買按 3% 繳納契稅；

萬分之五印花稅；

房證印花稅： 5 元 / 本；

土地出讓金：當年成本價的 1% ×房屋建筑面積（今年成本價是 1560 元，土地出讓金為 15.6 元 /平方米）。

讀者疑問：如何辦理已購公房改為商品房手續(xù)？

律師答疑：已購公房改為商品房是指將所購的公房繳納一定的土地出讓金后，將房屋性質改為商品房的行為，已購公房改為商品房后，上市出售后不用再交納土地出讓金。已購公房改為商品房的前提條件是已取得房屋所有權證。辦理手續(xù)時除填寫《已購公房改為商品房申請表》外還需提交如下證件：

（1）房屋所有權證；

（2）身份證復印件（核驗原件）；

（3）房改房：原購房契約；

（4）土地出讓金繳納的發(fā)票。補交的土地出讓金數(shù)額按下列方法計算：購房當年成本價的 1%。比如 購房成本價是 1560 元，因此土地出讓金為 15.6 元 /平方米，再乘以房屋的建筑面積就得出應交的土地出讓金。

讀者疑問： 已辦理產(chǎn)權證的兩人共有房產(chǎn)，如何過戶給一個人？

律師答疑：可以通過買賣或贈與的方式進行。由共有權人簽訂買賣合同或辦理贈與公證，進行房產(chǎn)評估，交納稅費，然后到房地產(chǎn)交易部門辦理過戶手續(xù)。

讀者疑問：房產(chǎn)證丟了怎么補辦？

律師答疑：房屋所有權證丟失或損壞是可以申請補辦的。補辦的過程如下：申請人首先到房屋交易主管部門提交申請，說明房屋所有權證丟失損毀的事實情況，主管部門審核通過后開具登報遺失證明。申請人持主管部門開具的登記證明辦理登報遺失手續(xù)，報紙登載該聲明六個月之后，申請人攜帶相關證件再到交易主管部門辦理補發(fā)房屋所有權證的手續(xù)并領取重新補發(fā)的房屋所有權證。

申請遺失補證手續(xù)分兩步，一是申請遺失登報手續(xù)，二是申請補辦手續(xù)。

申請遺失登報手續(xù)如下：

（1）提交補證申請，如房產(chǎn)屬于夫妻共有財產(chǎn)應雙方共同申請；

（2）申請人的身份證明復印件（核驗原件）；（3）房改房提交原售房單位的同意遺失登記的證明；

申請補辦手續(xù)如下：

（1）提交刊登《房屋遺失聲明》的日報或晚報，但《遺失聲明》必須見報 6 個月后方可補辦；

（2）產(chǎn)權人的身份證復印件（核對原件）；

（3）私有平房還需提供測繪部門提供的測繪圖、表兩份。其中一份在受理窗口提交，另一份在領取新房產(chǎn)時在制證窗口提交，由工作人員直接粘貼在房屋所有權證上；

補證手續(xù)只收取房產(chǎn)證印花稅 5 元，不收其它費用。

第五篇：二手房交易注意事項

二手房交易注意事項

先得把房看好了，二手房比新房更得慎重?？春昧?，覺得非常合適了再考慮價格的事情吧?，F(xiàn)在介紹幾個方法給你，希望有用得著的地方。

實地看房最重要。抓住重點（房屋質量、地理位置）

看房幾個要點：

1/不看白天看晚上：可考察小區(qū)物業(yè)管理是否安全、有無定期巡邏、有無噪音干擾。

2/不看晴天看雨天：主要是看是否漏水，房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕、是否漏水、滲水等。尤其格外留意陽臺、衛(wèi)生間附近的地板，看看是否有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象

3/不看墻面看墻角：墻角相對于墻面來說更為重要，墻角是承接上下左右結構力量的，如發(fā)生地震，墻角的承重力是關鍵。如墻角出現(xiàn)嚴重裂縫時，漏水問題隨時會出現(xiàn)。

4/不看裝潢看做工：好的裝潢讓人眼前一亮，有些高明的裝潢可以把龜裂的墻角，發(fā)霉、漏水等毛病一一遮掩。因此，必須注意收工的問題。尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細致。如有問題，這些細小處進行修繕是很麻煩的。

5/不看地上看天上：除了看客廳的地板、浴廁外還要看看燈飾的路線，看一下天花板是否有水漬。可以和小區(qū)管理員或警衛(wèi)聊聊天，他們是最了角小區(qū)內基本情況的人。

看好了房子。就是產(chǎn)權和房價的問題了。

1/查驗賣方提供合法的證件：包括產(chǎn)權證書（房屋所有權證、土地使用權證、住房質量保證書、住宅使用說明書）、身份證件（身份證、工作證、戶口簿）、資格證件（商品房出售要查驗出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書；代理人要查驗代理委托書是否有效，不要買到騙子的房子了；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的證明書。）

2/查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權來源：去房管局查驗所購房產(chǎn)的產(chǎn)權來源。

3/查驗房屋有無債務負擔：抵押貸款的合同、租約等，詳細了解貸款和償還額度、利息和租金的來源，還需了解所購房有無抵押出去，房屋是否被法院查封等。

接下來就是談價了。

...最后也是最重要的就是簽訂合同辦理過戶。最好帶上專業(yè)經(jīng)理人或律師。

要注意的是房款的金額、付款方式、是否需要按揭、何時交房、交房前與交房后的物業(yè)管理費、水電、燃氣、通信等費用由誰承擔？違約責任是否約定？違約金的數(shù)額？房地產(chǎn)買賣合同何時生效等等。買家應在交房前幾天去當?shù)鼐鸩殚嗁u家的戶口是否已遷出。

自已細心點。祝你好運。