第一篇：工業(yè)用地能否協(xié)議出讓？

工業(yè)用地能否協(xié)議出讓？

答：工業(yè)用地原則上實行招拍掛，僅在特殊情況下實行協(xié)議出讓。

2007年11月1日起施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第四條規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定的工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。”

2009年8月10發(fā)布的《國土資源部、監(jiān)察部關(guān)于進一步落實工業(yè)用地出讓制度的通知》第二條指出，各地要規(guī)范執(zhí)行《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第39號）和《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》（國土資發(fā)〔2006〕114號），嚴(yán)格落實工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度。依法不屬于招標(biāo)拍賣掛牌出讓范圍的工業(yè)用地，方可按照《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》（國土資發(fā)〔2006〕114號）規(guī)定的程序，辦理協(xié)議出讓。

（一）由于城市規(guī)劃調(diào)整、經(jīng)濟形勢發(fā)生變化、企業(yè)轉(zhuǎn)型等原因，土地使用權(quán)人已依法取得的國有劃撥工業(yè)用地補辦出讓、國有承租工業(yè)用地補辦出讓，符合規(guī)劃并經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式。

（二）政府實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要搬遷的工業(yè)項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策的，經(jīng)市、縣國土資源行政主管部門審核并報市、縣人民政府批準(zhǔn)，收回原國有土地使用權(quán)，以協(xié)議出讓或租賃方式為原土地使用權(quán)人重新安排工業(yè)用地。擬安置的工業(yè)項目用地應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃布局和城市規(guī)劃功能分區(qū)要求，盡可能在確定的工業(yè)集中區(qū)安排工業(yè)用地。

（三）采礦、采石、采砂、鹽田等地面生產(chǎn)和尾礦堆放用地，鼓勵采取租賃，也可協(xié)議方式出讓。各地可在不高于法律規(guī)定的工業(yè)用地最高出讓年限內(nèi)，結(jié)合探礦權(quán)、采礦權(quán)出讓年限，靈活確定采礦用地租賃和出讓年限。

第二篇：劃撥、協(xié)議出讓及工業(yè)用地供地注意事項及流程

劃撥、協(xié)議出讓及工業(yè)用地供地

注意事項及流程

所有供地最重要的前提：土地權(quán)屬來源清楚、合法，且權(quán)屬無爭議。即新征土地已取得征地批文，且完成征地拆遷安置補償；原國有土地要求完成收儲，且相關(guān)權(quán)屬已完成注銷登記。

一、現(xiàn)將三種供地方式的注意事項作以下提示：

（一）劃撥供地

1、用地符合劃撥目錄；

2、擬劃撥項目需先由發(fā)改部門完成立項；

3、項目用地，其項目營利性、非營利性由行業(yè)主管部門確認(rèn)和監(jiān)管；

4、公益設(shè)施項目用地主體原則上為政府或政府相關(guān)部門（含國有平臺公司）。

（二）協(xié)議出讓

1、劃撥補辦出讓：獨立宗地需符合現(xiàn)行城市規(guī)劃（法院裁定除外），以雙評估補差方式補交土地出讓金。分?jǐn)傋诘夭皇艹且?guī)影響，按現(xiàn)行基準(zhǔn)地價的20%補交土地出讓金。

2、土地改變用途：以符合城市規(guī)劃為前提，企業(yè)自主提出申請，以雙評估補差方式補繳土地出讓收入。工業(yè)用地需按文件規(guī)定，由市工業(yè)主管部門備案。

3、整合：由規(guī)劃部門確定不能獨立開發(fā)的地塊（含地下空間），面積不超過3000—5000平方米；原則上不得“以小整大”，不得多次整合；地價款以評估價款作為定價依據(jù)補繳。

4、改變設(shè)計條件：招拍掛土地原則上不能改變設(shè)計條件。其他方式取得的土地以規(guī)劃部門重新出具的設(shè)計條件為準(zhǔn)，按雙評估差方式補繳土地出讓收入。（工業(yè)用地不收取增容費）。

（三）工業(yè)用地（含物流倉儲用地）

1、由各園區(qū)負(fù)責(zé)工業(yè)用地項目的管理。

2、工業(yè)用地的地價原則上不應(yīng)低于基準(zhǔn)地價的70%，且不得低于我區(qū)工業(yè)用地的最低保護價格16萬元/畝。

3、工業(yè)用地需提交經(jīng)信準(zhǔn)入證明和環(huán)評備案證明。

二、供地流程

1、核實土地權(quán)屬：取得規(guī)劃局蓋章的紅撥后完成地籍調(diào)查；

2、抽簽評估地價；

3、前期資料準(zhǔn)備（詳見清單），特別注意的是必須完成宗地的拆遷安置補償工作；

4、供地會審：資料組件齊備交我局后，負(fù)責(zé)組織完成供地方案會審。

5、上報土委會議定。

6、土委會審議通過后，報區(qū)政府下發(fā)正式的供地批文，國土局完善供地手續(xù)。即工業(yè)用地報公共資源交易中心掛牌；劃撥用地簽訂劃撥決定書；協(xié)議出讓用地簽訂土地出讓合同。

第三篇：上海工業(yè)用地出讓規(guī)定

關(guān)于加強本市工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定（試行）

第一條（目的和依據(jù)）

為全面實施“總量鎖定、增量遞減、存量優(yōu)化、流量增效、質(zhì)量提高”基本策略，充分發(fā)揮土地資源市場配置作用，加強工業(yè)用地出讓全生命周期管理，促進上海經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)型發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》、市政府印發(fā)的《關(guān)于進一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平的若干意見》等，結(jié)合本市實際，制訂本規(guī)定。

第二條（定義及適用范圍）

本規(guī)定所稱工業(yè)用地出讓全生命周期管理，是以提高土地利用質(zhì)量和效益為目的，以土地出讓合同為平臺，對項目在用地期限內(nèi)的利用狀況實施全過程動態(tài)評估和監(jiān)管，通過健全工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、綜合效益評估、土地使用權(quán)退出等機制，將項目建設(shè)投入、產(chǎn)出、節(jié)能、環(huán)保、本地就業(yè)等經(jīng)濟、社會、環(huán)境各要素納入合同管理，實現(xiàn)土地利用管理系統(tǒng)化、精細(xì)化、動態(tài)化。

本市新增供應(yīng)的工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)項目類、工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)廠房類、研發(fā)總部產(chǎn)業(yè)項目類、研發(fā)總部通用類等建設(shè)用地，均按照本規(guī)定執(zhí)行。歷史違法工業(yè)用地處置、存量工業(yè)用地擴大用地面積、提高建筑容積率、分割轉(zhuǎn)讓、原劃撥土地轉(zhuǎn)出讓等情形，參照本規(guī)定執(zhí)行。

第三條（基本原則）

堅持遵循項目全生命周期規(guī)律，合理確定工業(yè)用地彈性出讓年期。

堅持落實土地利用全要素管理，明確工業(yè)用地的單位土地投入、產(chǎn)出、節(jié)能、環(huán)保、本地就業(yè)等經(jīng)濟、社會、環(huán)境約束性指標(biāo)。

堅持實施土地利用全過程管理，實現(xiàn)項目開竣工、投達產(chǎn)、土地利用績效評估和土地使用權(quán)退出的全過程管理。

堅持體現(xiàn)土地利用綜合效益，實現(xiàn)資源節(jié)約、生態(tài)環(huán)保、提質(zhì)增效、和諧發(fā)展的目標(biāo)。

第四條（管理職責(zé)）

市規(guī)劃國土資源局負(fù)責(zé)本市工業(yè)用地規(guī)劃和土地利用等管理工作。市經(jīng)濟信息化委、市發(fā)展改革委會同市規(guī)劃國土資源局負(fù)責(zé)制定本市產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)，制定并實施土地利用績效評估的指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)、方法和程序等。市環(huán)保局會同市經(jīng)濟信息化委、市規(guī)劃國土資源局負(fù)責(zé)本市工業(yè)用地環(huán)境保護的監(jiān)督管理工作。市其它相關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好配合、服務(wù)、監(jiān)管工作。

各區(qū)縣政府以及市政府派出機構(gòu)負(fù)責(zé)各自區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地節(jié)約集約利用的組織實施與協(xié)調(diào)管理，區(qū)縣規(guī)劃土地管理、產(chǎn)業(yè)管理、投資主管、環(huán)境保護等部門按照各自職責(zé)，具體協(xié)同實施本規(guī)定。

區(qū)縣政府相關(guān)部門或產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理機構(gòu)具體負(fù)責(zé)項目履約考核等工作。

第五條（規(guī)劃管理）

工業(yè)用地利用必須符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，符合本市產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、用地標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境保護和社會管理等的要求。

規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊（即“104區(qū)塊”）主要進行結(jié)構(gòu)調(diào)整和能級提升，重點發(fā)展先進制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)；規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊外、集中建設(shè)區(qū)內(nèi)的現(xiàn)狀工業(yè)用地（即“195區(qū)域”）按照規(guī)劃加快轉(zhuǎn)型，完善城市公共服務(wù)功能，重點發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。

第六條（產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入）

定期發(fā)布本市產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄，強化產(chǎn)業(yè)項目準(zhǔn)入管理，嚴(yán)禁向禁止類工業(yè)項目供地，從嚴(yán)控制限制類工業(yè)項目用地。

優(yōu)化完善產(chǎn)業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)，定期更新本市工業(yè)用地投入強度和產(chǎn)出效率的最低標(biāo)準(zhǔn)。強化產(chǎn)業(yè)項目準(zhǔn)入審核制度，明確工業(yè)用地項目的產(chǎn)業(yè)類型、投資強度、產(chǎn)出效率和節(jié)能、環(huán)保、本地就業(yè)等的要求，并將其納入土地出讓合同，作為土地利用績效評估的依據(jù)。

第七條（土地供應(yīng)方式）

工業(yè)用地供應(yīng)按照國家和本市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。經(jīng)產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入審核認(rèn)定后，工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)項目類、研發(fā)總部產(chǎn)業(yè)項目類采取“帶產(chǎn)業(yè)項目”掛牌方式供應(yīng)；工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)廠房類、研發(fā)總部通用類通過公開招拍掛方式供應(yīng)。

鼓勵采取租賃方式使用土地，逐步實行工業(yè)用地“租讓結(jié)合，先租后讓”的供應(yīng)方式，由中標(biāo)人或競得人先行承租土地進行建設(shè)，通過達產(chǎn)驗收并符合土地出讓合同約定條件的，再按照協(xié)議方式辦理出讓手續(xù)。

第八條（土地出讓價格）

完善以基準(zhǔn)地價、區(qū)段地價和標(biāo)定地價為核心的建設(shè)用地價格成果體系和更新機制。建立工業(yè)用地和商辦用地合理地價調(diào)節(jié)機制，提高工業(yè)用地出讓價格。土地出讓起始價最低標(biāo)準(zhǔn)為：

（一）工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)項目類、工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)廠房類出讓起始地價，不得低于相同地段的工業(yè)用地基準(zhǔn)地價。

（二）研發(fā)總部產(chǎn)業(yè)項目類出讓起始地價，外環(huán)線以外地區(qū)不得低于相同地段工業(yè)用途基準(zhǔn)地價的150%；外環(huán)線以內(nèi)地區(qū)不得低于相同地段辦公用途基準(zhǔn)地價的70%；部分位于外環(huán)線外側(cè)、部分位于外環(huán)線內(nèi)側(cè)的規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊，由區(qū)縣政府和相關(guān)園區(qū)管理機構(gòu)研究，按照上述標(biāo)準(zhǔn)，確定最低價的適用標(biāo)準(zhǔn)。

（三）研發(fā)總部通用類出讓起始地價，不得低于相同地段辦公用途基準(zhǔn)地價的70%。

第九條（土地出讓年限）

實行工業(yè)用地彈性年期出讓制度。原則上，新增工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)項目類出讓年限不超過20年，出讓價格按照基準(zhǔn)地價對應(yīng)的最高年限進行年期修正。國家和本市重大產(chǎn)業(yè)項目、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項目，按照本市相關(guān)規(guī)定和程序進行認(rèn)定后，以認(rèn)定的出讓年期出讓，最高不超過50年。工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)廠房類、研發(fā)總部產(chǎn)業(yè)項目類、研發(fā)總部通用類用地的最高年限為50年。

第十條（合同到期及續(xù)期）

工業(yè)用地使用權(quán)到期前，受讓人可向出讓人提出續(xù)期使用申請，符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，滿足節(jié)能和環(huán)境保護要求，經(jīng)綜合考評達標(biāo)的，可以采用協(xié)議出讓方式取得續(xù)期建設(shè)用地使用權(quán)。續(xù)期時的土地出讓價款，可參照原出讓合同約定的出讓價格，結(jié)合續(xù)期時土地所在區(qū)域工業(yè)用地基準(zhǔn)地價等，綜合評估確定。

受讓人未提出續(xù)期申請，或提出續(xù)期申請但按照本規(guī)定第十二條評估后不符合條件的，建設(shè)用地使用權(quán)到期后，自然終止合同，依法收回建設(shè)用地使用權(quán)。

第十一條（開竣工、投產(chǎn)管理）

土地出讓合同中應(yīng)當(dāng)約定項目開工、竣工、投產(chǎn)時間，根據(jù)項目的實際情況，園區(qū)管理機構(gòu)或區(qū)縣政府相關(guān)部門可以約定實施項目時間履約保證金（保函）制度，或采取其它市場化措施，確保工業(yè)用地節(jié)約集約利用。項目時間履約保證金按照合同約定以土地出讓價款的一定比例，向區(qū)縣政府相關(guān)部門或園區(qū)管理機構(gòu)繳納。

項目時間履約保證金按照開工、竣工、投產(chǎn)等階段，采取分階段履約退還或違約罰沒的差別化方式管理；對違約情節(jié)嚴(yán)重的，按照合同約定，可解除出讓合同，收回建設(shè)用地使用權(quán)。

第十二條（土地利用績效評估制度）

建立工業(yè)用地項目土地利用績效評估制度。工業(yè)用地項目土地利用績效評估分別在達產(chǎn)階段（達產(chǎn)評估）、達產(chǎn)后每3-5年（過程評估）、出讓年期到期前1年（到期評估）等階段進行，由區(qū)縣政府相關(guān)部門或園區(qū)管理機構(gòu)依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和土地出讓合同要求組織實施。

第十三條（主動退出機制）

在工業(yè)項目約定的開工日期之前或達產(chǎn)之后，因企業(yè)自身原因無法開發(fā)建設(shè)或運營的，受讓人可申請解除土地出讓合同，經(jīng)出讓人同意，按照約定終止合同，收回建設(shè)用地使用權(quán)，按照約定返還剩余年期土地出讓價款；對地上建筑物的補償，可事先約定采取殘值補償、無償收回、由受讓人恢復(fù)原狀等方式處置，并在土地出讓合同中予以約定。

第十四條（強制退出機制）

土地受讓人在取得建設(shè)用地使用權(quán)后，應(yīng)當(dāng)按照合同約定的開發(fā)利用條件使用土地。存在下列情形之一的，按照合同約定，出讓人可無償收回建設(shè)用地使用權(quán)。對地上建筑物的補償，可事先約定采取殘值補償、無償收回、由受讓人恢復(fù)原狀等方式處置，并在土地出讓合同中予以約定。

（一）按照本規(guī)定第十一條，除不可抗力外，因企業(yè)自身原因未按時開工、竣工、投產(chǎn)，超過合同約定最長時限的；

（二）按照本規(guī)定第十二條，在達產(chǎn)評估、過程評估階段，經(jīng)區(qū)縣政府相關(guān)部門或園區(qū)管理機構(gòu)評估認(rèn)定不符合要求，按合同約定應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)的；

（三）按照本規(guī)定第十八條，在使用過程中造成嚴(yán)重環(huán)境污染，經(jīng)環(huán)境保護部門認(rèn)定的。

除上述情形外，各區(qū)縣政府還可結(jié)合本區(qū)縣實際及項目情況，另行設(shè)定本地就業(yè)人口管理、投產(chǎn)達產(chǎn)后低效運行等方面的強制退出要求。

第十五條（轉(zhuǎn)讓管理）

進一步加強工業(yè)用地的轉(zhuǎn)讓管理?！?95區(qū)域”、“104區(qū)塊”內(nèi)的研發(fā)總部類用地均應(yīng)當(dāng)以產(chǎn)業(yè)項目類自用為主。其中，“104區(qū)塊”內(nèi)因功能需要轉(zhuǎn)型為通用類的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃執(zhí)行。

在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中，應(yīng)當(dāng)包括以下土地使用條件，并應(yīng)當(dāng)對受讓人的違約責(zé)任作出約定。發(fā)生違反約定擅自分割轉(zhuǎn)讓、改變出資比例結(jié)構(gòu)、項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)等行為，應(yīng)當(dāng)依約承擔(dān)違約責(zé)任，直至無償收回土地使用權(quán)。

（一）工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)項目類和研發(fā)總部產(chǎn)業(yè)項目類

1.建設(shè)用地使用權(quán)不得整體或分割轉(zhuǎn)讓。

2.宗地上的房屋不得分幢、分層、分套轉(zhuǎn)讓。

3.建設(shè)用地使用權(quán)人出資比例結(jié)構(gòu)、項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)改變的，應(yīng)事先經(jīng)出讓人同意。

4.土地房屋整體轉(zhuǎn)讓的，需經(jīng)出讓人同意，也可按照出讓合同約定，由出讓人或園區(qū)管理機構(gòu)優(yōu)先收購。采取土地房屋整體轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)納入全市統(tǒng)一土地交易市場實施。

（二）工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)廠房類

1.建設(shè)用地使用權(quán)不得整體或分割轉(zhuǎn)讓。

2.宗地上的房屋不得分幢、分層、分套轉(zhuǎn)讓，可出租。

3.建設(shè)用地使用權(quán)人出資比例結(jié)構(gòu)、項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)改變的，應(yīng)事先經(jīng)出讓人同意。

4.土地房屋整體轉(zhuǎn)讓的，需經(jīng)出讓人同意，也可按照出讓合同約定由出讓人或園區(qū)管理機構(gòu)優(yōu)先收購。采取土地房屋整體轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)納入全市統(tǒng)一土地交易市場實施。

（三）研發(fā)總部通用類

1.可出租；建設(shè)用地使用權(quán)人須持有70%以上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，剩余部分可分割轉(zhuǎn)讓。

2.土地房屋整體轉(zhuǎn)讓和分割轉(zhuǎn)讓的，需經(jīng)出讓人同意，也可按照出讓合同約定，由出讓人或園區(qū)管理機構(gòu)優(yōu)先收購。采取土地房屋整體轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)納入全市統(tǒng)一土地交易市場實施。

3.建設(shè)用地使用權(quán)人出資比例結(jié)構(gòu)、項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)改變的，應(yīng)事先經(jīng)出讓人同意。

第十六條（登記管理）

按照工業(yè)用地全生命周期管理要求，切實加強房屋土地登記管理。各類工業(yè)用地應(yīng)按照出讓合同約定的用地范圍進行土地登記，不得分割辦理登記。

工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)項目類、研發(fā)總部產(chǎn)業(yè)項目類房屋，應(yīng)記載在同一房屋土地登記簿上，并發(fā)放一本房地產(chǎn)權(quán)證書，不得分證辦理。工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)廠房類、研發(fā)總部通用類房屋，按照房地產(chǎn)登記有關(guān)規(guī)定登記，不得小于登記基本單元。

按照土地出讓合同約定，工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓條件、建設(shè)用地使用權(quán)人出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)等重要約定內(nèi)容，應(yīng)在房屋土地登記簿和房地產(chǎn)權(quán)證附記欄內(nèi)予以注記。土地使用權(quán)人辦理轉(zhuǎn)移登記或變更重要注記內(nèi)容時，應(yīng)提供規(guī)劃土地管理部門審核同意的意見。

第十七條（抵押管理）

工業(yè)用地抵押時所擔(dān)保的主債權(quán)，僅限于開發(fā)建設(shè)合同出讓地塊的貸款，且不得超過合同約定的土地出讓價款總額。以房屋在建工程、新建房屋連同土地抵押等情形，應(yīng)當(dāng)按照《上海市房地產(chǎn)抵押辦法》等有關(guān)規(guī)定辦理。

工業(yè)用地抵押權(quán)實現(xiàn)時，抵押物競買人資格必須經(jīng)過規(guī)劃土地管理部門、產(chǎn)業(yè)管理部門和園區(qū)管理機構(gòu)綜合認(rèn)定，符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向和園區(qū)規(guī)劃要求。也可按照出讓合同約定，由出讓人或園區(qū)管理機構(gòu)優(yōu)先收購?fù)恋厥褂脵?quán)。

工業(yè)用地抵押權(quán)實現(xiàn)時，涉及經(jīng)批準(zhǔn)按照規(guī)劃提高建筑容積率未補繳地價款的，抵押物競得人應(yīng)按照抵押權(quán)實現(xiàn)時點的市場評估價補繳地價款。

第十八條（土壤和地下水地質(zhì)環(huán)境保護）

工業(yè)用地出讓前，應(yīng)按照相關(guān)部門要求，進行土壤和地下水地質(zhì)環(huán)境質(zhì)量檢測。在工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓、收回前以及過程評估階段，須進行工業(yè)用地土壤和地下水地質(zhì)環(huán)境質(zhì)量檢測和評估，相關(guān)檢測報告作為建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的附件。

工業(yè)用地使用過程中造成嚴(yán)重環(huán)境污染的，經(jīng)相關(guān)部門認(rèn)定，出讓人可按照合同約定解除合同，無償收回建設(shè)用地使用權(quán)，并按照“誰污染、誰付費”的原則，要求建設(shè)用地使用權(quán)人承擔(dān)土壤和地下水地質(zhì)環(huán)境修復(fù)的相關(guān)費用。

第十九條（地下空間基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）

土地出讓合同中，應(yīng)當(dāng)明確地下建設(shè)用地的規(guī)劃用地性質(zhì)及地下建筑物水平投影最大占地范圍、起始深度、地下總用地面積、地下總建筑面積等內(nèi)容。超出土地出讓合同約定范圍的地下建設(shè)用地使用權(quán)，不屬于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓范圍。對因社會公共利益需要建設(shè)地下鐵道、隧道、綜合管溝、地下道路、民防工程等公共基礎(chǔ)設(shè)施，土地受讓人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第二十條（建筑規(guī)劃管理）

完善工業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范建筑規(guī)劃設(shè)計方案審批。工業(yè)用地建筑形態(tài)應(yīng)與產(chǎn)業(yè)類型、業(yè)態(tài)相匹配，禁止在工業(yè)用地上建設(shè)住宅類建筑布局和形態(tài)。

第二十一條（信息共享和誠信體系建設(shè)）

建立全市統(tǒng)一的工業(yè)用地數(shù)據(jù)庫和信息化平臺，將工業(yè)用地的經(jīng)濟、社會、環(huán)境指標(biāo)以及土地使用條件、利用績效等履約情況納入平臺管理。

逐步推進企業(yè)誠信體系建設(shè)，建立誠信異常企業(yè)（含企業(yè)法人代表和主要股東）名單，定期公示企業(yè)誠信信息。由區(qū)縣政府或園區(qū)管理機構(gòu)會同相關(guān)部門在項目審批、核準(zhǔn)、備案以及融資抵押等方面，對列入名單的企業(yè)加強監(jiān)管。

第二十二條（執(zhí)法監(jiān)察）

強化工業(yè)用地用途管制。工業(yè)用地必須按照批準(zhǔn)用途、規(guī)劃建設(shè)條件使用，不得改變批準(zhǔn)用途。加強規(guī)劃土地執(zhí)法監(jiān)察，對工業(yè)用地擅自改變用途的，責(zé)令限期改正，恢復(fù)工業(yè)用途。違法情節(jié)嚴(yán)重，在規(guī)定期限內(nèi)未完成整改的，出讓人可按照約定解除出讓合同，無償收回工業(yè)用地使用權(quán)。

第二十三條（工作機制）

市、區(qū)縣政府分別成立工業(yè)用地管理協(xié)調(diào)工作組，規(guī)劃土地、發(fā)展改革、經(jīng)濟信息化、科技、環(huán)保、住房保障房屋管理、人力資源社會保障等部門作為工作組成員，負(fù)責(zé)審議產(chǎn)業(yè)項目準(zhǔn)入以及項目投入、產(chǎn)出、節(jié)能、環(huán)保、本地就業(yè)等指標(biāo)，審核土地利用績效評估結(jié)果和作出繼續(xù)使用或收回建設(shè)用地使用權(quán)等重大決定，協(xié)調(diào)各部門工作進展，完善保障措施等。

第二十四條（施行日期）

本規(guī)定自2014年4月1日起施行，有效期至2016年3月31日。

上海市規(guī)劃和國土資源管理局

2014年3月10日

第四篇：工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)能否分割轉(zhuǎn)讓

工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)究竟有何不同？

能否分割轉(zhuǎn)讓？

工業(yè)用地是指獨立設(shè)置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場地、排渣（灰）場地等用地。

今年8月中旬，東莞市人民政府辦公室向各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、市府直屬單位印發(fā)了《東莞市科技企業(yè)孵化器產(chǎn)權(quán)分割管理暫行辦法》。《暫行辦法》規(guī)定，在國有或集體工業(yè)用地、科研用地和商業(yè)用地上，以科技企業(yè)孵化器為主要建設(shè)內(nèi)容的園區(qū)或者企業(yè)，包括新建和已建的科技園均可以申請產(chǎn)權(quán)分割。且東莞市符合規(guī)定的科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)用房將可以分棟、分層、分室進行分割銷售。這也是繼青島的產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)權(quán)分割開閘之后，東莞成為了全國第五個明文規(guī)定工業(yè)用地可以進行產(chǎn)權(quán)分割的城市。

在實際中，很多工業(yè)用地的產(chǎn)業(yè)園在進行產(chǎn)權(quán)分割時，大部分都只能做到獨棟產(chǎn)權(quán)，按層分割已然不錯，只有個別的可以做到小面積分割，東莞的分割方式堪稱“終極”，單位之小堪比住宅商鋪。同時，東莞的分割辦法也令工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)分割問題再次成為熱點。

前有派米雷，后有天安數(shù)碼城，工業(yè)用地上的產(chǎn)權(quán)分割糾紛近兩年似乎就沒斷過。工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)分割問題也衍生一系列

22014年8月底，青島市經(jīng)信委、城鄉(xiāng)建委、國土資源房管局、公安消防局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化小企業(yè)產(chǎn)業(yè)園工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房分割轉(zhuǎn)讓辦理流程的通知》。這是繼2月底青島市出臺《關(guān)于依法規(guī)范科技企業(yè)孵化器房屋分割轉(zhuǎn)讓有關(guān)問題的通知》后，青島市再一次對產(chǎn)業(yè)園區(qū)分割轉(zhuǎn)讓做出明確的鼓勵性政策安排。明確了對小企業(yè)產(chǎn)業(yè)園工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房的認(rèn)定和分割轉(zhuǎn)讓基本要求：小企業(yè)產(chǎn)業(yè)園單層標(biāo)準(zhǔn)廠房可以分幢、分跨轉(zhuǎn)讓，最小單元不小于500平方米；多層標(biāo)準(zhǔn)廠房可以分幢、分層轉(zhuǎn)讓，最小單元不小于300平方米。多層標(biāo)準(zhǔn)廠房一般不在同一樓層內(nèi)分割。這被視為是對產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)權(quán)分割的開閘之舉。至今只有青島、東莞等五個城市明文規(guī)定工業(yè)用地可以進行產(chǎn)權(quán)分割。認(rèn)為，按照市場規(guī)律，一定范圍內(nèi)允許工業(yè)用地上項目產(chǎn)權(quán)分割是大趨勢。在中國經(jīng)濟逐步下行的大環(huán)境下，歷來對“工業(yè)地產(chǎn)”分割轉(zhuǎn)讓管控嚴(yán)格城市紛紛在近年放松對“工業(yè)地產(chǎn)”轉(zhuǎn)讓的要求，不是偶然現(xiàn)象，而是經(jīng)濟趨勢使然。對于園區(qū)開發(fā)商來說，允許產(chǎn)權(quán)分割當(dāng)然是最好不過了。

第五篇：《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》解讀

國土部權(quán)威解讀:《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》

一、為什么要制訂全國統(tǒng)一的工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)？ 一些地方在招商引資中競相壓低地價甚至以零地價、低于成本出讓工業(yè)用地是當(dāng)前土地管理與調(diào)控中存在的一個突出問題，危害十分嚴(yán)重。一是工業(yè)用地低成本過度擴張，助長了大量低水平重復(fù)建設(shè)，影響了中央宏觀調(diào)控政策的有效實施。二是地區(qū)之間競相壓價搞惡性競爭，破壞了公開公平、競爭有序的市場環(huán)境，造成了新的區(qū)域不平衡，影響了區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。三是由于土地出讓的價格遠(yuǎn)低于其實際成本，國有土地所有者權(quán)益沒有得到應(yīng)有體現(xiàn)，造成了國有土地資產(chǎn)大量流失。四是由于土地取得成本低，一些企業(yè)圈占大量土地，建花園式工廠，造成了土地資源的低效利用和閑臵浪費。五是損害了農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)益。地方政府低價出讓土地往往是以壓低拖欠征地補償費，犧牲農(nóng)民利益為代價的，其結(jié)果是直接侵犯了農(nóng)民合法的土地財產(chǎn)權(quán)益。

要從根本上解決這個長期困擾土地管理工作的突出問題，必須堅持以全面落實科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，按照促進社會經(jīng)濟全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展的要求，理順工業(yè)用地的價格形成機制，使工業(yè)用地價格能充分反映市場供求狀況和資源稀缺程度，更大程度上發(fā)揮市場配臵土地資源的基礎(chǔ)性作用，針對當(dāng)前工業(yè)用地的供求狀況，合理制訂工業(yè)用地出讓價格的最低控制標(biāo)準(zhǔn)是推進工業(yè)用地市場化配臵的重要基礎(chǔ)。為此，2004年國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中明確規(guī)定，“禁止非法壓低地價招商”，“各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要依照基準(zhǔn)地價制定并公布協(xié)議出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)議出讓土地除必須嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定程序外，出讓價格不得低于最低價標(biāo)準(zhǔn)。”但是各地在執(zhí)行這一政策時都怕提高本地地價影響招商引資，因此有的省份在制訂最低價標(biāo)準(zhǔn)時不是互相攀高，而是相互比低，有的遲遲不公布，影響了政策的執(zhí)行效果。

為此，今年8月31日，《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)?2006?31號，以下簡稱國發(fā)31號文件）中明確提出，國家要根據(jù)土地等級、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地的工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)，建立工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，而且規(guī)定工業(yè)用地必須采取招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標(biāo)準(zhǔn)。為貫徹落實31號文件精神，我部組織制訂了《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡稱《標(biāo)準(zhǔn)》），下發(fā)了《關(guān)于發(fā)布實施<全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)>的通知》（以下簡稱《通知》），對《標(biāo)準(zhǔn)》的有關(guān)實施政策做出了一系列明確規(guī)定。

二、《標(biāo)準(zhǔn)》的實施有什么意義和作用？

《標(biāo)準(zhǔn)》的發(fā)布實施，是貫徹落實國發(fā)?2006?31號文件精神，加強工業(yè)用地調(diào)控的一項重大政策，是國家運用土地價格手段參與宏觀調(diào)控的重要舉措，對有效抑制工業(yè)用地的低成本擴張，維護公開公平公正的土地市場秩序，推進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，保障土地所有者合法權(quán)益，促進土地的節(jié)約集約利用具有重大意義，而且對于“以工補農(nóng)、以城促鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”的和諧社會的建立具有深遠(yuǎn)影響。具體而言，《標(biāo)準(zhǔn)》將在以下四個方面發(fā)揮重大作用。

（一）規(guī)范工業(yè)用地市場秩序

《標(biāo)準(zhǔn)》的實施，為各地工業(yè)用地出讓確定了一條價格“底線”，對各地在招商引資中搞惡性競爭、低價賤賣國有土地資產(chǎn)等行為戴上了“緊箍咒”，為全面推行工業(yè)用地以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓奠定了基礎(chǔ)，為建立統(tǒng)一規(guī)范有序競爭的土地市場提供了保障，為查處低價出讓土地的違法行為提供了參考依據(jù)。

（二）保障被征地農(nóng)民的基本權(quán)益

《標(biāo)準(zhǔn)》在制訂過程中，嚴(yán)格執(zhí)行了國發(fā)31號文件“不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費用之和”的規(guī)定，通過提高工業(yè)用地的出讓價格，將有效抑制一些地方因低價出讓土地而有意壓低征地補償費用的行為，有利于保護被征地農(nóng)民的基本權(quán)益，促進社會的和諧穩(wěn)定。

（三）促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展

《標(biāo)準(zhǔn)》是依據(jù)各地土地等別和區(qū)域土地利用政策等制訂的?！稑?biāo)準(zhǔn)》與土地等別掛鉤，不同土地等別的最低價標(biāo)準(zhǔn)不同，最高等別（一等）相對應(yīng)的最低價標(biāo)準(zhǔn)（840元/平方米）是最低等別（十五等，60元/平方米）的14倍，基本反映了我國東、中、西部不同區(qū)域的社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r與土地利用差異，體現(xiàn)了區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策和土地利用政策導(dǎo)向，有利于縮小東中西部差距，有利于區(qū)域間產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移，促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。

（四）穩(wěn)定住宅用地價格

最低價標(biāo)準(zhǔn)是按照不低于成本的要求確定的，與現(xiàn)在各地工業(yè)用地的實際出讓價格相比，將有較大幅度的提高。工業(yè)用地價格提高后，將會抑制工業(yè)用地的過度擴張，提高工業(yè)用地的集約利用程度，在土地供應(yīng)總量不變的前提下，地方政府可以通過調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)增加住宅用地的供應(yīng)量，促進住宅用地價格的穩(wěn)定。同時，地方政府從工業(yè)用地出讓中所獲土地收益提高，有利于抑制地方政府補貼工業(yè)用地成本的行為。

三、最低價標(biāo)準(zhǔn)是如何確定的？

《標(biāo)準(zhǔn)》的制訂工作是一項政策性強、涉及面廣、技術(shù)要求很高的工作。因此，我部在7月份即組織相關(guān)單位及有關(guān)專家，成立了專項工作組，多次召開座談會、研討會，對最低價標(biāo)準(zhǔn)的制訂思路和技術(shù)方法進行了認(rèn)真研究，廣泛聽取了地方國土部門、高等院校、科研院所專家及地價評估專業(yè)人士意見，按照《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)?2006?31號）關(guān)于“國家根據(jù)土地等級、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)”和“工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)不低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費用之和”的精神，明確了“以土地等別和新增建設(shè)用地土地有償使用費標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，通過測算各土地等別工業(yè)用地成本與新增建設(shè)用地土地有償使用費之間的倍數(shù)關(guān)系，確定全國各縣、市（區(qū)）工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)”的思路和方法，并組織對全國各縣、市（區(qū)）工業(yè)用地成本及出讓價格進行了調(diào)查測算。經(jīng)測算并征求各地意見，最終按6倍確定最低價標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)比較符合各地實際，提高幅度是可以承受的。為了確保最低價標(biāo)準(zhǔn)得到切實貫徹執(zhí)行，防止一些地方隨意修正，變相低價出讓土地，我部對《標(biāo)準(zhǔn)》如何貫徹執(zhí)行還規(guī)定了八條具體的政策措施。

四、土地等別是如何確定的？《標(biāo)準(zhǔn)》為什么要與土地等別相掛鉤？

土地等別是制訂最低價標(biāo)準(zhǔn)的核心和基礎(chǔ)。該等別是國土資源部、財政部為適應(yīng)新增建設(shè)用地土地有償使用費征收的需要，于1998年根據(jù)全國2864個縣、市（區(qū)）級行政單元的社會經(jīng)濟發(fā)展水平、土地資源狀況、基準(zhǔn)地價水平等因素，采用綜合評價法，按照評價分值的15個區(qū)間段確定的，將全國各縣、市（區(qū)）土地分成15個等別。2002年在征求各地意見后做了調(diào)整?，F(xiàn)行土地等別的劃分基本反映了各地的社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，體現(xiàn)了我國東、中、西部地區(qū)土地利用差異。如東、中部社會經(jīng)濟發(fā)展較快地區(qū)主要集中在較高土地等別，而中、西部地區(qū)主要集中在較低土地等別?，F(xiàn)行土地等別在新增建設(shè)用地土地有償使用費的征收中發(fā)揮了重要作用，也得到了各地普遍認(rèn)可。

為了發(fā)揮地價對土地利用的調(diào)控作用，我們在制訂最低價標(biāo)準(zhǔn)時，明確了最低價標(biāo)準(zhǔn)與土地等別相掛鉤的政策。本次在土地等別基礎(chǔ)上制訂的最低價標(biāo)準(zhǔn)，隨土地等別的降低呈現(xiàn)明顯的下降趨勢，最高等別（一等）相對應(yīng)的最低價標(biāo)準(zhǔn)（840元/平方米）是最低等別（十五等，60元/平方米）的14倍，體現(xiàn)了區(qū)域土地利用政策。

五、《通知》在最低價標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行上做了哪幾方面的具體規(guī)定？ 為了確保最低價標(biāo)準(zhǔn)能在各地得到切實貫徹執(zhí)行，防止一些地方隨意修正最低價標(biāo)準(zhǔn)，變相達到低價出讓的目的，《通知》對最低價標(biāo)準(zhǔn)的實施做出了八個方面的政策規(guī)定。

一是明確了《標(biāo)準(zhǔn)》的性質(zhì)和適用范圍?！锻ㄖ返谝粭l明確規(guī)定《標(biāo)準(zhǔn)》是“市、縣人民政府出讓工業(yè)用地，確定土地使用權(quán)出讓價格時必須執(zhí)行的最低控制標(biāo)準(zhǔn)”。有三層含義：一是《標(biāo)準(zhǔn)》的性質(zhì)是最低的控制性標(biāo)準(zhǔn)，是不可逾越的“底線”，各地出讓工業(yè)用地時確定的土地出讓價格只能比它高，絕不允許比它低；二是《標(biāo)準(zhǔn)》適用于國有土地，涵蓋了各市、縣（區(qū)）行政單元區(qū)域范圍內(nèi)（包括村莊、集鎮(zhèn)）所有的國有土地；三是在一個行政單元區(qū)域范圍內(nèi)，凡出讓國有土地用于工業(yè)項目用地的，都必須執(zhí)行同一的最低價標(biāo)準(zhǔn)（即《標(biāo)準(zhǔn)》所列該行政單元所在土地等別相對應(yīng)的最低價標(biāo)準(zhǔn)），由于工業(yè)項目在同一區(qū)域內(nèi)的準(zhǔn)入“門檻”相同，就可促進工業(yè)項目向區(qū)位、投資環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件更好的區(qū)域集中，防止工業(yè)用地零散布局，“村村點火”、“戶戶冒煙”。

二是嚴(yán)格規(guī)定了《標(biāo)準(zhǔn)》的修正原則，增強了《標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行的“剛性”?！稑?biāo)準(zhǔn)》是嚴(yán)格按照國發(fā)31號文件中“不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費用之和”的要求，在廣泛調(diào)查和測算基礎(chǔ)上制訂的，充分考慮了不同土地等別的土地開發(fā)程度、土地取得來源等各項因素，涵蓋了相應(yīng)的成本費用，體現(xiàn)了各地工業(yè)用地成本的平均最低水平。因此《通知》第二條中不僅重申了工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，規(guī)定其“出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應(yīng)的最低價標(biāo)準(zhǔn)”，而且還明確規(guī)定各地國土資源管理部門“不得以土地取得來源不同、土地開發(fā)程度不同等各種理由對規(guī)定的最低價標(biāo)準(zhǔn)進行減價修正?！边@樣，一方面可有效防止一些地方在《標(biāo)準(zhǔn)》下發(fā)后，不按規(guī)范程序出讓工業(yè)用地，甚至以土地取得成本不同、開發(fā)程度不同等各種理由修正最低價標(biāo)準(zhǔn)、減免或補貼地價款從而變相低價出讓土地，增強了最低價標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行中的“剛性”，另一方面也有利于促進地方進行“熟地出讓”，有利于工業(yè)項目建設(shè)，有利于提高土地利用效率。

三是嚴(yán)格界定了特殊情況下《標(biāo)準(zhǔn)》的執(zhí)行政策。按照《土地管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，工業(yè)項目必須依法申請使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地。但是，在我國少數(shù)地區(qū)特別是西部地區(qū)，也存在一些情況比較特殊的工業(yè)項目，即因為選址、原材料等原因，確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地，而且主要使用戈壁、沙漠、荒山、荒灘等國有未利用地的工業(yè)項目。為更好地使《標(biāo)準(zhǔn)》符合客觀實際，鼓勵這類工業(yè)項目在用地時更少地占用耕地，《通知》第三條規(guī)定了相應(yīng)的地價政策。同時，為防止一些地方鉆空子，對這類工業(yè)項目也從選址、用地類型、土地開發(fā)主體等多方面進行了非常嚴(yán)格的界定。

一是“對確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地，且土地前期開發(fā)由土地使用者自行完成的工業(yè)項目用地，在出讓時可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)最低價標(biāo)準(zhǔn)的60％執(zhí)行?！倍菍ζ渲惺褂梦戳腥敫睾髠滟Y源，未確定土地使用權(quán)人（或承包經(jīng)營權(quán)人）的國有沙地、裸土地、裸巖石礫地，且由土地使用者自行完成土地前期開發(fā)的工業(yè)項目用地，在出讓時可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)最低價標(biāo)準(zhǔn)的30％執(zhí)行。

四是對工業(yè)用地租賃和較短年期出讓時如何執(zhí)行《標(biāo)準(zhǔn)》予以明確規(guī)定?！稑?biāo)準(zhǔn)》實施后，各地工業(yè)用地出讓價格將有較大幅度提高，一些企業(yè)可能會選擇租賃方式或者以較短年期（如20年）的價格取得工業(yè)用地。因此，為防止一些地方低租金租賃土地或通過年期修正低價出讓土地，《通知》第四條分別針對上述兩種情況，就如何執(zhí)行《標(biāo)準(zhǔn)》進行了規(guī)定。

《通知》規(guī)定，對低于法定最高出讓年期（50年）出讓工業(yè)用地，或采取租賃方式供應(yīng)工業(yè)用地的，所確定的出讓價格和年租金按照一定的還原利率修正到法定最高出讓年期的價格，均不得低于本《標(biāo)準(zhǔn)》。年期修正必須符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2001）的規(guī)定，還原利率不得低于同期中國人民銀行公布的人民幣五年期存款利率。

五是允許各省級國土資源管理部門制訂本地最低價標(biāo)準(zhǔn)。鑒于各地經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r不一，工業(yè)用地稀缺程度不同，而且國發(fā)31號文件下發(fā)后各地征地補償?shù)荣M用上漲幅度有高有低，一些地方可能會出現(xiàn)本地工業(yè)用地出讓最低價高于《標(biāo)準(zhǔn)》的情況，同時，考慮到各地產(chǎn)業(yè)政策存在差異，區(qū)域之間鼓勵發(fā)展的和限制發(fā)展的工業(yè)項目在地價政策上也需要區(qū)別對待，《通知》第五條按照“可高不低”的原則，規(guī)定各省級國土資源管理部門“可根據(jù)本地征地補償費用提高的實際，進一步提高本地的工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)”，切實保障被征地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計，也可以“根據(jù)本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，在不低于本《標(biāo)準(zhǔn)》的前提下，制訂并公布不同行業(yè)、不同區(qū)域的工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)?！边@樣，不僅有利于增強省級國土資源管理部門對本地土地利用的調(diào)控責(zé)任，而且還有利于進一步發(fā)揮其通過運用地價政策參與本區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)調(diào)控的積極性。

六是明確了《標(biāo)準(zhǔn)》與各地基準(zhǔn)地價的關(guān)系。工業(yè)用地基準(zhǔn)地價反映了不同區(qū)域工業(yè)用地的市場平均價格水平，是各地在出讓工業(yè)用地時確定出讓價格的重要參照依據(jù)。當(dāng)前，各地為了招商引資，人為壓低工業(yè)用地基準(zhǔn)地價的現(xiàn)象比較普遍。為此，《通知》第六條明確要求各省（區(qū)、市）在《標(biāo)準(zhǔn)》發(fā)布實施后，依據(jù)《標(biāo)準(zhǔn)》開展基準(zhǔn)地價更新工作，及時調(diào)整工業(yè)用地基準(zhǔn)地價，從而使各地工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價與《標(biāo)準(zhǔn)》保持銜接一致。

七是明確了違反《標(biāo)準(zhǔn)》出讓工業(yè)用地的法律責(zé)任?！锻ㄖ返谄邨l要求各地國土資源管理部門加強監(jiān)督管理，重申了國發(fā)31號文件的有關(guān)規(guī)定，即“低于最低價標(biāo)準(zhǔn)出讓工業(yè)用地，或以各種形式給予補貼或返還的，屬非法低價出讓國有土地使用權(quán)的行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任?！?/p>

八是明確了《標(biāo)準(zhǔn)》實施的時間。即從2007年1月1日起實施。同時，為保證《標(biāo)準(zhǔn)》的適時性和適用性，《通知》第八條還規(guī)定“部將根據(jù)各地社會經(jīng)濟發(fā)展情況、宏觀調(diào)控的需要以及《標(biāo)準(zhǔn)》的實施情況，適時進行修訂?！?/p>

六、貫徹落實好《標(biāo)準(zhǔn)》，各級國土資源管理部門需要做好哪幾方面的工作？

首先，各級國土資源管理部門要提高認(rèn)識，準(zhǔn)確把握《標(biāo)準(zhǔn)》及《通知》相關(guān)規(guī)定的政策內(nèi)涵，充分認(rèn)識到《標(biāo)準(zhǔn)》的貫徹執(zhí)行對土地管理和土地調(diào)控的重大意義，增強落實《標(biāo)準(zhǔn)》的自覺性。要加大宣傳力度，大力宣傳《標(biāo)準(zhǔn)》對規(guī)范土地市場秩序、促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和穩(wěn)定住宅用地價格等方面所起到的作用，正確引導(dǎo)社會輿論和市場預(yù)期。

第二，各省級國土資源管理部門要結(jié)合本地實際，及時制訂本地的最低價標(biāo)準(zhǔn)，更新基準(zhǔn)地價。要按照《通知》要求，根據(jù)本地實際，與區(qū)域、產(chǎn)業(yè)政策協(xié)調(diào)配合，制訂有利于調(diào)整優(yōu)化本地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、地區(qū)經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的最低價標(biāo)準(zhǔn)，并盡快報部備案。各地基準(zhǔn)地價與《標(biāo)準(zhǔn)》不符的，要及時更新調(diào)整。

第三，要嚴(yán)格執(zhí)行《標(biāo)準(zhǔn)》和《通知》的有關(guān)規(guī)定。各級國土資源管理部門在出讓工業(yè)用地時，要嚴(yán)格按招標(biāo)拍賣掛牌出讓規(guī)范程序操作，不能違反《通知》有關(guān)規(guī)定隨意修正、變相壓低出讓價格，確定的出讓底價和成交價格均不得低于《標(biāo)準(zhǔn)》。

第四，要加強監(jiān)督檢查。各省級國土資源管理部門要加強對各地貫徹執(zhí)行《標(biāo)準(zhǔn)》工作的指導(dǎo)和監(jiān)督檢查，采取有效措施確?！稑?biāo)準(zhǔn)》落到實處，對違反規(guī)定，低于《標(biāo)準(zhǔn)》低價出讓土地的，必須嚴(yán)肅查處。