第一篇：物業(yè)管理公司的財務(wù)分析

物業(yè)管理公司的財務(wù)分析、經(jīng)濟活動分析及

分析技巧

(一)財務(wù)分析

財務(wù)分析是企業(yè)財務(wù)核算的工具，它通過一定的技術(shù)方法，對企業(yè)財務(wù)活動進行分析和研究；依據(jù)一定的原則，對企業(yè)財務(wù)狀況進行科學(xué)的評價。財務(wù)分析的對象是企業(yè)或企業(yè)所屬單位的生產(chǎn)、經(jīng)營活動中的資金運動過程和結(jié)果；財務(wù)分析的目的在于總結(jié)經(jīng)驗，揭露矛盾，挖掘潛力，提高效益。

物業(yè)管理公司的財務(wù)分析主要是分析物業(yè)經(jīng)營、房屋設(shè)施維修保養(yǎng)、綜合服務(wù)等業(yè)務(wù)活動在經(jīng)濟效果方面的有關(guān)情況，也就是利用會計、統(tǒng)計、業(yè)務(wù)核算、計劃等有關(guān)資料，對一定期間的經(jīng)濟活動過程及其結(jié)果進行比較，運用分析對比的方法，找出存在的問題及其原因，以便采取措施，挖掘內(nèi)部潛力，提高經(jīng)營管理水平的有效辦法。

(二)經(jīng)濟活動分析

經(jīng)濟活動分析是物業(yè)管理公司內(nèi)部的經(jīng)濟分析活動，其范圍局限于獨立經(jīng)濟核算單位內(nèi)部。經(jīng)濟活動分析涉及物業(yè)經(jīng)營、服務(wù)、管理全過程的每一個環(huán)節(jié)。從共性方面講，物業(yè)管理公司的經(jīng)濟活動分析有以下一些主要內(nèi)容。

(1)對任何一項任務(wù)或項目都應(yīng)作出預(yù)測，確定計劃成本。在實施過程中，隨時注意發(fā)現(xiàn)新情況，進行內(nèi)部機構(gòu)之間、各項任務(wù)或項目之間、成本項目之間、前后期之間的分析比較，以觀察影響成本主要因素的變化及其發(fā)展趨勢。

(2)分析人力占用是否符合各項任務(wù)的定員標準，有無人力占用的浪費現(xiàn)象。一般可以工資構(gòu)成的變化、平均工資和技術(shù)等級的升降、工種之間的均衡、工時利用的水平、工效的低等方面入手進行主客觀因素的分析，查明在人力使用和定員、定額管理方面的節(jié)約或收費。

(3)從物資經(jīng)營的主要環(huán)節(jié)方面進行分析。一般應(yīng)從物資的采購、運輸、倉儲、使用等環(huán)節(jié)入手，分析主要物資的質(zhì)量是否符合要求，以及量差和價差的影響，尤其要對節(jié)約代用、量材使用等方面取得的效果，以及由于管理不善所帶來的損失等進行認真的分析和研究。

(4)分析房屋附屬電梯、管道、水暖等設(shè)施，修建施工機械設(shè)備使用情況。從設(shè)備的選擇、使用率、利用率、能源消耗率、維修與完好率等方面分析臺班定額工效、臺班費用成本，著重分析提高設(shè)備效率、延長使用壽命及降低能耗的效果，以及因管理不善而造成的損失和浪費。

(5)對各項管理費用的支出，要從所承擔(dān)的任務(wù)和組織機構(gòu)人員配備的變化、非生產(chǎn)人員的增減、各項開支的節(jié)約和浪費等方面，分析開源節(jié)流的措施。

(6)分析房租、物業(yè)管理服務(wù)費收入。物業(yè)經(jīng)營的資本來源主要依靠租金和物業(yè)管理服務(wù)費的收入，要掌握每月(季、年)完成的租金、物業(yè)管理服務(wù)費數(shù)額和達到的收繳率水平，應(yīng)經(jīng)常分析影響租金和其他物業(yè)收入的因素，研究追繳欠租、物業(yè)管理服務(wù)費的具體措施。這是物業(yè)管理公司的一項重要經(jīng)濟活動分析。

(7)分析房屋修繕費用使用是否妥當(dāng)及其所產(chǎn)生的經(jīng)濟效果，這是分析重點。要從房屋修繕投資的總水平、分類修繕投資比重、不同

項目的投資標準，以及修繕投資分配使用和效果等方面進行分析，挖掘潛力，尋找增產(chǎn)節(jié)約的途徑，實現(xiàn)以最少的投資和人力、物力消耗，取得最大的效益。

(8)對多種經(jīng)營的投資進行分析。

(9)進行預(yù)決算對比分析。根據(jù)預(yù)算與實際耗用的人工、材料、機械臺班、金額的對比，找出其數(shù)量差異，并查明原因，檢查有無高估冒算、漏項，以及不合理收費等現(xiàn)象。

(三)財務(wù)分析方法

財務(wù)分析方法可按不同的分類標準進行分類，通?？砂捶治龅膶ο蠓秶?、時間、目的以及所采用的數(shù)學(xué)方法分類。

(1)按分析對象包括的范圍分類

物業(yè)管理公司的財務(wù)分析，按分析對象所包括的范圍，可分為全面分析、部門分析和專題分析三類。

①全面分析，是針對公司整體財務(wù)狀況進行的分析；

②部門分析，是就公司某一核算單位、某一核算內(nèi)容進行的分析； ③專題分析，是針對某一核算項目或某一特定的問題進行的分析

(2)按分析進行的時間分類

物業(yè)管理公司的財務(wù)分析，按進行時間可劃分為定期分析、日常分析和臨時性分析三類。

①定期分析，是指以年、季、月為單位所進行的分析，或是在項目承包期截止時日進行的分析；

②日常分析，是指物業(yè)管理公司日常財務(wù)管理工作中經(jīng)常要做的分析工作；

③臨時分析，是指那些出于項目管理和企業(yè)管理考核、評定的需要，臨時安排的財務(wù)分析。

定期分析與日常分析均屬于例行性的財務(wù)管理工作，無論是分析形式、分析方法，還是分析內(nèi)容，分析者均應(yīng)建立一整套規(guī)范化的標準。臨時分析時間、內(nèi)容、方法均無法統(tǒng)一，需依據(jù)分析的目的、要求和分析對象的具體條件臨時確定。

(3)按分析的目的分類

物業(yè)管理公司的財務(wù)分析，按分析目的不同可分為總結(jié)性分析、控制性分析和預(yù)測性分析三類。

①總結(jié)性分析一般發(fā)生在期末，如財務(wù)年度的期末、季度末、月末或項目經(jīng)營期末、承包期末等等，其主要作用在于總結(jié)經(jīng)驗、考核評比。

②控制性分析發(fā)生在期中，如項目經(jīng)營活動過程之中、承包期中等等，其主要作用在于控制經(jīng)濟活動過程，揭示矛盾，采取對策。

③預(yù)測性分析發(fā)生在項目經(jīng)營活動開始之前或期初，如承包期初或承包條件簽約之前，其主要作用在于對項目預(yù)期的經(jīng)濟效益、企業(yè)預(yù)期的經(jīng)營成果以及公司某項經(jīng)營決策將會帶來的預(yù)期效果，進行事前推測與分析。

(4)按分析時所采用的數(shù)學(xué)方法分類

財務(wù)分析工作離不開數(shù)學(xué)方法。依據(jù)所使用數(shù)學(xué)方法的不同，可將物業(yè)經(jīng)營中常用的財務(wù)分析分為如下幾類。

①比較分析法。這是一種通過兩個或兩個以上可比數(shù)字的對比，揭示物業(yè)管理公司財務(wù)活動內(nèi)在矛盾的分析方法。如實際完成指標與

平均指標的對比，本期指標與歷史指標的對比，各下屬核算單位間實際完成指標的對比，等等。

②因素替換分析法。它又稱連環(huán)代替法，是一種用于揭示某種經(jīng)濟現(xiàn)象影響因素及影響程度的方法。這是在比較的基礎(chǔ)上，運用逐一替換經(jīng)濟計算式中各變量的值(一般常用實際發(fā)生值代替計劃指標值)，從而確定各因素對該指標影響程度，以便尋找主要因素，揭示主要矛盾及矛盾的主要方面。

③平均分析法與平衡分析法。平均分析法是一種用平均數(shù)來反映經(jīng)濟現(xiàn)象的平均水平，從而探尋普遍規(guī)律的分析方法。財務(wù)分析中常采用的平均數(shù)有簡單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)以及序時平均、平均速度、指數(shù)平均等動態(tài)平均數(shù)。平衡分析法則是對企業(yè)收支關(guān)系、借貸關(guān)系、生產(chǎn)與銷售關(guān)系等對立統(tǒng)一關(guān)系，按平衡、協(xié)調(diào)原理所進行的比較分析。

④經(jīng)濟數(shù)學(xué)模型分析法。這是指那些應(yīng)用現(xiàn)代經(jīng)濟數(shù)學(xué)工具，如線性規(guī)劃、網(wǎng)絡(luò)計劃、動態(tài)規(guī)劃、回歸分析等，建立數(shù)學(xué)模型，采用電子計算機進行大規(guī)模數(shù)據(jù)處理與分析的方法?，F(xiàn)代經(jīng)濟活動過程的復(fù)雜性說明，任何經(jīng)濟過程都要受到來自眾多因素的影響，單靠傳統(tǒng)的簡單數(shù)據(jù)計算和人工進行數(shù)據(jù)處理已遠遠不適應(yīng)了。人們憑借應(yīng)用數(shù)學(xué)及電子計算技術(shù)的進步，將它們引入到經(jīng)濟分析中來，從而創(chuàng)立了經(jīng)濟數(shù)學(xué)模型分析法，使企業(yè)財務(wù)分析方法大大跨進了一步。

第二篇：物業(yè)管理公司財務(wù)管理制度

物業(yè)管理公司財務(wù)管理制度

1.基本任務(wù)

財務(wù)管理的基本任務(wù)是: 籌集和管理公司的資金和資產(chǎn)，組織 日常財產(chǎn)運作和會計核算，協(xié)調(diào)財務(wù)開支，真實地、系統(tǒng)地、全面地反映公司的經(jīng)營狀況，監(jiān)督各項財務(wù)計劃的執(zhí)行情況。

2.會計制度

小企業(yè)會計準則。

3.會計

為了符合國內(nèi)《會計法》要求，即自公歷1 月1日起至12月31日止，編制一套符合國內(nèi)要求的會計報告。

4.記帳本位幣

以人民幣為單位。

5.收入和費用的確認

正確劃分資本性支出和權(quán)益性支出，對各項收入和費用的確認采用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。

6.財務(wù)報告分類

1>月報、季報和年報

2.>財務(wù)報告組成及內(nèi)容

財務(wù)報告組成按公司總部統(tǒng)一規(guī)定編報，其主要報告有： 資產(chǎn)負債表； 利潤表；

3>財務(wù)報告提交與審批時間

季報應(yīng)于每月5日以前、年報應(yīng)于終了10日內(nèi)，報公司物業(yè)經(jīng)理審批。

7.預(yù)算及審批預(yù)算流程

1>預(yù)算制度

1.1公司的一切財務(wù)收支活動都要按財務(wù)預(yù)算執(zhí)行，受財務(wù)預(yù)算的制約；

1.2公司的財務(wù)預(yù)算由財務(wù)預(yù)算、季度財務(wù)預(yù)算組成；

1.3公司的財務(wù)預(yù)算要樹立全局觀念，搞好綜合平衡，做到統(tǒng)籌兼顧；

1.4財務(wù)預(yù)算需經(jīng)地區(qū)總監(jiān)審批后才能執(zhí)行；

1.5預(yù)算編制禁止巧立名目，弄虛作假。

2.預(yù)算編制根據(jù)

2.1 公司業(yè)務(wù)范圍及工作方式；

2.2 公司所在地區(qū)生活及工資水平；

2.3由公司付薪的員工人數(shù)；

2.4 公司擁有或控制的固定資產(chǎn)的構(gòu)成及數(shù)量、價值等；

2.5租賃的房屋、設(shè)施等的數(shù)量及價格；

2.6 其他

3.預(yù)算編制、審批及撥款流程

3.1前季度第二個月月末各公司部門向財務(wù)提供預(yù)算所需數(shù)據(jù)，然后財務(wù)部按總

部統(tǒng)一規(guī)定之預(yù)算格式編制。

3.2 公司在前季度第三個月第一個星期，將預(yù)算報物業(yè)經(jīng)理審批。

3.3物業(yè)經(jīng)理收到各公司預(yù)算，在10日內(nèi)審批完成。

3.4 審批完畢后，交地區(qū)總監(jiān)最后審批，審批于5日內(nèi)完成。

3.5 審批后的財務(wù)預(yù)算，及時回復(fù)各公司并通知公司總部（項目中心）財務(wù)部。

3.6公司總部財務(wù)部根據(jù)審批后的公司預(yù)算的撥款金額、撥款時間等，及時為各

公司撥款。

4.預(yù)算與實際對比

4.1 各公司的財務(wù)報告，要有反映預(yù)算數(shù)與實際完成數(shù)對比資料；

4.2 實際完成數(shù)大于預(yù)算5%以上時，要有文字說明；

4.3 實際完成數(shù)小于預(yù)算10%以上時，要有文字說明；

2.3審批管理

1.營運開支審批

1.1 范圍:非業(yè)主,住客按金/基金等的物業(yè)公司營運開支,一般多于RMB500。

1.2 申請程序

1.3 未經(jīng)批準和有效報銷前的支出當(dāng)個人借款處理

1.4 審批權(quán)

1.4.1物業(yè)公司主管可簽批支付每單不多于RMB500。

1.4.2物業(yè)管理公司物業(yè)經(jīng)理可簽批支付每單RMB3000或以下。

1.4.3物業(yè)管理公司財務(wù)總監(jiān)（即項目中心財務(wù)總監(jiān)）加簽每單RMB3,000至

RMB30,000。

1.4.4物業(yè)管理公司總經(jīng)理（即項目中心地區(qū)總監(jiān)）加簽每單RMB[ ]以上。

1.4.5有效合同或預(yù)算。

1.5 復(fù)核

2.備用現(xiàn)金開支審批

2.1最高存放金額:RMB5,000；申請現(xiàn)金補充備用現(xiàn)金金額:RMB500；存款應(yīng)付約一

星期需要。

2.2備用現(xiàn)金適用范圍：難以用支票形式支付的小額支出，一般不多于RMB200。

2.3申請程序。

2.4未經(jīng)批準和有效報銷前的支出當(dāng)個人借款處理。

2.5審批權(quán)

2.5.1物業(yè)公司主管可簽批支付每單不多于RMB300 2.5.2物業(yè)管理公司物業(yè)經(jīng)理可簽批支付每單RMB300以上

3.合同方面

3.1 如已有合同之約束，及既定協(xié)議之金額，則由物業(yè)經(jīng)理簽批后便完成審批。

3.2 未有合同,則按如下情況

3.2.1 對外簽約(備預(yù)算)

3.2.1.1 預(yù)算金額 30,000元或以上 審批: 總經(jīng)理

3.2.1.2 預(yù)算金額 3,000-30,000元或以下 審批: 財務(wù)總監(jiān)

3.2.1.3 預(yù)算金額 3,000元以下 審批: 物業(yè)經(jīng)理

3.貨幣資金及往來帳項管理

3.1現(xiàn)金管理

1.現(xiàn)金處理

1.1公司的現(xiàn)金管理由現(xiàn)金出納和會計負責(zé)，現(xiàn)金出納，應(yīng)每天登記當(dāng)天的現(xiàn)金

收支記錄及整理有關(guān)憑證資料，公司負責(zé)人可以隨時監(jiān)督檢查。

1.2公司辦公室應(yīng)儲存適量現(xiàn)金，現(xiàn)暫定500元，足夠3-5天內(nèi)的日常零星開支。

現(xiàn)金存量在規(guī)定的限額內(nèi)。當(dāng)現(xiàn)金余額到達現(xiàn)金存量下限時,由出納通知會計，并準備支票由物業(yè)經(jīng)理簽署后提取現(xiàn)金。

1.3現(xiàn)金出納根據(jù)公司開支情況，提出現(xiàn)金存量上下限報總部物業(yè)經(jīng)理批準。

1.4辦公室應(yīng)把現(xiàn)金儲存于保險箱內(nèi)。

1.5保險箱密碼與保險箱鎖匙由二人分別持有管理，未得物業(yè)經(jīng)理批準不得移交第三者。

1.6出納與會計每周末及月末下班前進行現(xiàn)金盤點；由出納填寫現(xiàn)金盤點登記表兩

人共同簽字。月末盤點，會計核對現(xiàn)金帳無誤后，再由會計及出納共同簽署確

認帳物相符。公司負責(zé)人可以隨時進行監(jiān)督盤點。出納每日必須登記現(xiàn)金日

記帳，保證賬目與現(xiàn)金數(shù)額相符，并每月與會計對帳。

2.現(xiàn)金提款

2.1 公司每月的用款由項目的專用帳戶開支。

2.2 公司現(xiàn)金儲存量在規(guī)定限額內(nèi)（現(xiàn)暫定在不超過5，000元。每當(dāng)現(xiàn)金余額

到達現(xiàn)金存量下限（500元）時，出納要通知會計，并準備轉(zhuǎn)帳支票預(yù)約簽署。

財務(wù)部要每月咨詢公司主管，建議財務(wù)部主管修訂現(xiàn)金存量上下限。

2.3 每次提款由出納負責(zé)安排，公司派員與出納一同提款。

3.2押金管理

1.退還裝修押金及裝修工作證押金程序

1.1 裝修后3個月內(nèi)，公司對已裝修單位驗收合格后，填寫《裝修押金發(fā)還申請表》，并附上文件憑證.1.2 公司經(jīng)理簽名同意后可予以退還裝修押金及工作證押金。

1.3 財務(wù)核實發(fā)還申請表后才發(fā)放款項。

3.3支出報銷流程

1.支出簡化流程

1.1各部門需指定一人與財務(wù)部對口辦理有關(guān)支出報銷管理工作。（其他人員支

出報銷亦統(tǒng)一由部門與財務(wù)部對口）

1.2 部門任何支出，先向財務(wù)部索取《付款申請表》，填好后連同有關(guān)單據(jù)合格、發(fā)票等并作背書，經(jīng)部門負責(zé)人核實簽字。

1.3 公司經(jīng)理簽批后，再交財務(wù)部核對。會計核對后，將付款申請書及有關(guān)

單據(jù)交財務(wù)部出納。

1.4出納登記現(xiàn)金日記帳，將簽署后的付款申請書與發(fā)票、原始憑證等交會計。

1.5財務(wù)部會計入帳，制作憑證。

1.6若要開支票，會計負責(zé)準確支票并安排蓋章。

1.7遇到物業(yè)經(jīng)理審批權(quán)限以外，需要總部審批的支出，由物業(yè)經(jīng)理與有關(guān)高層

預(yù)約時間審批。

2.支出報銷時限

2.1由公司負責(zé)人確定每周的某段時間天為報銷日期，非特殊情況，其他時間不審

批報銷。

2.2公司人員有因工預(yù)借款項，應(yīng)在完成業(yè)務(wù)返回公司后3日內(nèi)報銷結(jié)帳，對有

特殊情況的其清帳日期亦不得超過30天。出差前領(lǐng)款亦不可以早于出差前3天領(lǐng)款。

3.現(xiàn)金預(yù)支

3.1公司貨品購買，盡可能地使用非現(xiàn)金結(jié)算方式。

3.2預(yù)借現(xiàn)金必須填寫《借支單》，經(jīng)公司主管簽字后，向出納領(lǐng)款，副本留在出

納處，正本予會計入帳，但出納及會計要在副本上簽署確認。預(yù)借現(xiàn)金必須在借出日起3日以內(nèi)歸還/清帳。清賬前，借款人需個人承擔(dān)借款責(zé)任；每次借款

不得越過人民幣3000元，若部門總借款共3次而未清賬時，共3000元便不可

再預(yù)借款項。

3.3員工使用現(xiàn)金應(yīng)取得原始憑證/合格方案并背書，填《付款申請表》，本人簽字后，交公司經(jīng)理批準簽字，會計審核，向出納領(lǐng)款。有預(yù)借現(xiàn)金者，應(yīng)同時還清所

借現(xiàn)金。

3.4若有特殊情況不能取得原始憑證/合格方案，用款人應(yīng)以書面形式說明原因，并得

到部門主管核實批準，財務(wù)部審核，作為自制憑證入帳。

注：凡采購辦公用品及各種設(shè)備、物料，要經(jīng)行政部辦理入倉出倉手續(xù)，并簽字核實。

3.4 帳戶管理

1.帳戶分類

物業(yè)管理公司 物業(yè)公司

帳戶類別 負責(zé)人 用 途 帳戶類別 負責(zé)人 用 途

1、基本帳戶 財務(wù)總監(jiān) 作收支費用

1、小額帳戶 物業(yè)經(jīng)理 支付日常支出

（儲備額不超過10,000元）（3000元以下）

2、大額帳戶 財務(wù)總監(jiān) 處理日常收款及轉(zhuǎn)帳

至小額戶

3、押金帳戶 財務(wù)總監(jiān) 收取裝修按金、管理費押金

4、基金帳戶 財務(wù)總監(jiān) 收取資產(chǎn)儲備金

注：每個公司均開設(shè)以上類別帳戶 2.帳戶運作

1.小額戶

1.1 支付RMB3,000或以下物業(yè)公司營運開支。

1.2小額戶運作類似備用金運作模式,資金不足時以實報實銷的形式大額戶轉(zhuǎn)入。

1.3小額戶不收管理費和其他物業(yè)公司的收入。

1.4帳戶簽名人除管理物業(yè)管理公司的地區(qū)總監(jiān)與財務(wù)總監(jiān)外，物業(yè)管理公司主管 可單獨執(zhí)行。

2.大額戶

2.1 主要支付RMB3,000以上的物業(yè)公司營運收入。

2.2大額戶運作類似公司的基本戶運作模式，資金不足時以實報實銷形式大額戶調(diào)

入。

2.3大額戶收管理費和其他物業(yè)公司的營運開支。

2.4資金不足由所屬物業(yè)管理公司免息借入補足，一些非一般支出經(jīng)特定審批程序或

會由基金戶撥入應(yīng)付。

2.5帳戶簽名人參考廣州項目中心下屬公司銀行戶運作模式，物業(yè)管理公司主管可單獨簽RMB3000以下的支票。

3.押金戶

3.1 專門收支物業(yè)公司客戶的各類押金。

3.2 帳戶簽名人物業(yè)管理公司主管要單獨簽RMB3000或以下的支票。

4.基金戶

4.1 專門收支物業(yè)公司客戶的各類基金。

4.2 一些非一般支出經(jīng)特定審批程序或會由基金戶調(diào)撥至大額戶應(yīng)付。

4.3 帳戶簽名人,物業(yè)管理公司主管 可單獨簽RMB3000或以下的支票。

4.固定資產(chǎn)的管理

4.1 計價方法

1.資產(chǎn)計價采用歷史成本原則。

2.凡單位價值5，000元以上，使用期限在一年以上的，并在使用中保持原來物質(zhì)

形態(tài)的資產(chǎn)，列為固定資產(chǎn)。

3.設(shè)備或物品要作報廢,填寫《物品報廢申請表》

4.2折舊

1.折舊按照建立時的成本價及預(yù)期可使用年限，以直線法每月計算，不預(yù)計殘值和清

理費用。

2.購建的固定資產(chǎn),從次月開始計提折舊；處理的固定資產(chǎn)從次月開始不計折舊。

資產(chǎn) 預(yù)計可使用年限

汽車 10年

電腦及其輔件 3年

家具 5年

辦公室儀器 3年

裝修 3年

其他 報總部批準后執(zhí)行

5.費用的管理

5.1報銷手續(xù)

1.用款申請

1.1購買大宗物品（1,000元以上）需做三份報價分析填報《報價分析表》；在有

預(yù)算情況下1,000元以下由公司經(jīng)理審批：1,000元至3,000元由總部物業(yè)

經(jīng)理審批；3000元以上由總經(jīng)理或授權(quán)物業(yè)經(jīng)理審批。

2.報銷手續(xù)

2.1持原始憑證（購物發(fā)票）填寫《付款申請表》，經(jīng)手人按審批單要求填寫后交

公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽名。

2.2報銷審批單由公司經(jīng)理或有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽名后，現(xiàn)金開支的結(jié)清余款，有備用金的補足備用金。1000元以下之零星開支費用，由公司經(jīng)理審批予以報銷。

3.備用金

3.1各部門主管因公需零星購物的可申請備用金，備用金限額公司經(jīng)理1,000元，各部門主管300元。

3.2申請備用金需填寫《借支單》由總部物業(yè)經(jīng)理簽名同意，再到財務(wù)部領(lǐng)取，作

為本部門購物使用。

4.車費報銷手續(xù)

4.1公司派員外出辦事，根據(jù)取回的合理憑證填寫《付款申請表》（車票）貼在后

面，經(jīng)手人簽名、交由有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批簽名后結(jié)清余款。

5.2工資發(fā)放

1.工資發(fā)放

1.1財務(wù)部于每月10日前將工資發(fā)放資料報總部物業(yè)經(jīng)理審批。

1.2物業(yè)經(jīng)理應(yīng)在每月10日前審批完畢，并將工資發(fā)放資料返回公司財務(wù)部。

1.3公司于每月15日根據(jù)審批后的工資資料發(fā)放工資。

1.4財務(wù)部負責(zé)準備支票及匯款單。

1.5人事部負責(zé)考勤及核實出席時間

5.3應(yīng)酬費用

1.應(yīng)酬費用

1.1所有應(yīng)酬費用（包括送禮）必須由財務(wù)部另冊詳盡列同被接待單位的資料、日期、人數(shù)、地點。

1.2與公司有關(guān)的對外單位發(fā)生的應(yīng)酬費用，公司人員內(nèi)部的文娛活動費用，應(yīng)

在預(yù)算中另列。

1.3應(yīng)酬費用只為公司部份有業(yè)務(wù)上需要的員工而設(shè)。各部門員工的應(yīng)酬費必須事

先經(jīng)公司主管經(jīng)理同意。

1.4公司每月應(yīng)酬費用不得超出預(yù)算上限，及每次應(yīng)酬費用不得超出RMB500元。若公司主管認為當(dāng)月需較多應(yīng)酬或某次應(yīng)酬將超出標準時，應(yīng)預(yù)先請示物業(yè)經(jīng)理批準后,方能為之。

6.營業(yè)收入的管理

6.1 管理費收取指引

涉及部門：公司管業(yè)部、財務(wù)部

1.繳交管理費方法

1.1繳交現(xiàn)金

1.2銀行劃帳

2.出管理費單之安排（包括日期、部門跟進）

3.追收程序

3.1正?！l(fā)通知書致業(yè)戶

3.2欠費追收—特別函件

3.3再跟進追收—律師信

4.每段時間報告

4.1每周管理費收取明細

4.2每二周管理費收取明細

4.3每月管理費收取明細

5.表格

5.1管理費事宜(表格一)5.2再次催款通知(表格二)5.3最后催繳通知(表格三)

5.4管理費收取明細（適用每周，每二周，每月）

表格一

花園

編號：

致： 居 座 單元業(yè)主

先生/女士：

有關(guān)：管理費事宜

您好！根據(jù)本處記錄，貴單元 月份之管理費仍未付清，唯恐 閣下公務(wù)繁忙，一時遺忘，現(xiàn)特函通知。管理費等必須于每月七日內(nèi)繳付。懇請 閣下盡快前來公司繳交。

若 閣下已繳付上術(shù)款項，請不須理會本通知書。

如 閣下有疑問，可到公司或致電公司查詢，電話：。

專此奉達，敬祝商安！

物業(yè)公司

年 月 日

表格二

花園 編號：

致： 居 座 單元業(yè)主

先生/女士：

再次催款通知

您好！本處于上次致 閣下的專函中提及 月份之管理費共人民幣 元，至今仍未付清。截至本函日期為止，貴單位之總欠款額為人民幣 元。本處唯恐 閣下公務(wù)繁忙，一時遺忘，現(xiàn)特函通知。懇請 閣下盡快前來管理繳納。

凡超過7日未付款的，將按月息1.5%的滯納金有為采取有關(guān)程序追討。為避免不必要的附加費用之損失，本處懇請 閣下早日繳清上述欠款。

請鼎力支持為盼！

專此奉達，敬祝商安！

物業(yè)公司謹啟

年 月 日

花園 編號：

致： 居 座 單元業(yè)主

先生/女士：

最后催繳通知

您好！本處已兩次致函于 閣下請付清 月份之管理費共人民幣 元、水費共人民幣 元，至今仍未清付。截至本函日期為止，貴單位之總欠款額為人民幣 元（其中滯納金 元），請 閣下務(wù)必于本月30日前付清。

如屆時貴單元仍未繳納上述款項及滯納金（按管理公約規(guī)定結(jié)算），本處在不得已的情況下，將采取相應(yīng)措施。敬請諒解。

特此通知！敬祝商祺！

物業(yè)公司謹啟

年 月 日

8.附件一

例行程序時間表

1.預(yù)算程序時間

1.1季前第二個月月末各部門向財務(wù)部提交并由財務(wù)部匯總下季度預(yù)算。

1.2季前第三個月第一個星期公司將預(yù)算呈交總部物業(yè)經(jīng)理。

2.工資發(fā)放程序時間

2.1 每月2日前公司將工資發(fā)放資料報總部物業(yè)經(jīng)理審批。

2.2每月6日前總部物業(yè)經(jīng)理應(yīng)在二日內(nèi)審批完畢并將工資發(fā)放資料返回公司。

2.3每月8日公司依據(jù)審批后的工資發(fā)放資料發(fā)放工資。

3.財務(wù)匯報程序時間

3.1每月5日內(nèi)各公司向總部物業(yè)經(jīng)理報送月度財務(wù)報告，總部物業(yè)經(jīng)理收到報

告次日起3日內(nèi)審?fù)辍?/p>

3.2每個會計終一個月內(nèi)公司向總部物業(yè)經(jīng)理報送財務(wù)報告，總部物業(yè)

經(jīng)理收到報告次日起7日內(nèi)審?fù)辍?/p>

4.報銷及清帳時間

4.1每月20日及月底凡員工于每月20日前欠公司款超過30日，公司財務(wù)人員要

報告公司負責(zé)人，公司負責(zé)人要在月底前作出處理決定，交財務(wù)人員執(zhí)行。

5.其他

5.1總部財務(wù)部將不定期派員至公司進行內(nèi)部審計；

5.2總部財務(wù)部根據(jù)審批后的公司預(yù)算撥款金額、撥款時間，及時為公司撥款一

第三篇：物業(yè)管理公司財務(wù)管理制度

xxx物業(yè)

管 理 有 限 公 司

財

務(wù)管理制度

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前言

經(jīng)研究同意物業(yè)管理公司實行獨立核算，自負盈虧的運營模式。為適應(yīng)公司的發(fā)展方向，加強財務(wù)管理和經(jīng)濟核算，規(guī)范公司的經(jīng)營管理和理財行為，根據(jù)《會計法》、《企業(yè)會計準則》，并結(jié)合本公司的實際情況，特制定本制度，本制度適用于xxx物業(yè)管理有限公司。

第一章 總則

一、財務(wù)管理的基本職能

物業(yè)財務(wù)管理是物業(yè)管理公司資金運行的管理，在資金運行過程中包括整個物業(yè)經(jīng)營、出租、管理服務(wù)收費等資金的籌集、使用、耗費、收入和分配，加強財務(wù)管理和經(jīng)濟核算，提高經(jīng)濟效益，增源截流，使物業(yè)不斷保值、增值。

二、財務(wù)管理的基本任務(wù)

做好各項財務(wù)收支預(yù)算、控制、核算、分析和考核工作，如實反映公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，在資金使用上各項支出要妥善安排，嚴格控制，注意節(jié)約，防止浪費，維護和有效利用企業(yè)的各項資產(chǎn)，努力提高經(jīng)濟效益。

三、會計核算基本原則

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-3 主要的經(jīng)濟來源是租金收入、物業(yè)有償服務(wù)管理費收入，通過財務(wù)活動加強經(jīng)濟核算，按照國家統(tǒng)一會計制度以及集團財務(wù)制度的規(guī)定建立會計記賬冊，進行會計核算，及時提供合法、真實、準確、完整的會計信息。

四、實行財務(wù)監(jiān)督機制

實行財務(wù)監(jiān)督，維護財經(jīng)紀律，物業(yè)管理公司的經(jīng)營、管理、服務(wù)必須根據(jù)有關(guān)的法規(guī)以及財務(wù)計劃對公司預(yù)算開支標準和各項經(jīng)濟指標進行監(jiān)督，使資金的籌集合理合法，確保資金分配合理，使投資者獲得效益。同時亦及時合理上繳各項稅費，向投資者作出明晰的信息反饋。

五、財務(wù)預(yù)算管理制度

1、財務(wù)會計每年的1月20日前編制本的財務(wù)預(yù)算，實行收支兩條線的管理，財務(wù)預(yù)算經(jīng)董事會批準后執(zhí)行，公司的所有財務(wù)收支應(yīng)嚴格執(zhí)行財務(wù)預(yù)算，對超預(yù)算的支出，找出原因，須報董事成員批準。

六、實行“財務(wù)雙簽”的財務(wù)簽批制度

公司實行“財務(wù)雙簽”的財務(wù)簽批制度，嚴格實行總經(jīng)理授權(quán)的物業(yè)管理公司經(jīng)理責(zé)任制。物業(yè)管理公司經(jīng)理為所屬部門的第一負責(zé)人，總公司財務(wù)部為財務(wù)簽批人，所有款項支付時必須經(jīng)董事成員簽字才能生效。因故不能簽批時，可委托或授權(quán)其它人代簽。

第二章 財務(wù)機構(gòu)和會計人員

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1、根據(jù)公司經(jīng)營的需要，公司設(shè)立財務(wù)部?？偣矩攧?wù)部對財務(wù)管理全面負責(zé)，并組織實施財務(wù)部的主要職能，執(zhí)行和落實公司各項財務(wù)管理制度。

2、公司財務(wù)部設(shè)會計、出納、收款員、財產(chǎn)物資管理員等相關(guān)崗位，全面負責(zé)公司財務(wù)管理與核算工作。

3、公司的財務(wù)負責(zé)人實行委派制，由集團委派。對委派的財務(wù)負責(zé)人其考核工作、工資晉升、獎勵與處罰、工作調(diào)動等由集團財務(wù)部管理。

4、財務(wù)人員應(yīng)參與并擬定公司的財務(wù)預(yù)算經(jīng)營計劃、考核和分析財務(wù)預(yù)算的執(zhí)行情況。

5、財務(wù)人員要認真履行職責(zé)、正確核算、實事求是、客觀公正如實反映和嚴格監(jiān)督各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)，維護財經(jīng)紀律。保證所提供的會計信息合法、真實、準確、及時、完整。

6、財務(wù)人員調(diào)動工作或因故離職時，要辦好交接手續(xù)，未辦理交接手續(xù)，不得離職。

7、會計人員應(yīng)當(dāng)保守本單位的商業(yè)秘密。不能私自向外界提供或者泄露單位的會計信息。

第三章

財務(wù)核算的一般原則

1、會計核算必須遵守國家的相關(guān)法律、法規(guī)和公司章程的有關(guān)規(guī)定。

2、會計自公歷1月1日起至12月31日止，季度與月份均按公歷時間確定。

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3、根據(jù)國家會計制度、行業(yè)特性的要求，對外統(tǒng)一會計報表，正確設(shè)置和使用會計科目。

4、會計記帳方法采用復(fù)式記賬法，按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則進行核算。

5、會計核算以人民幣為記帳本位幣。

6、會計核算依照會計準則和會計制度所確定，對各種會計處理方法必須前后一致，具有可比性。

7、按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，凡應(yīng)屬于本期收入和費用，不論其款項是否收到或支付，均可作為本期收入和費用處理，反之，即使其款項已在本期收到或付出，也不應(yīng)作為本期收入和費用處理。

8、各種會計記錄必須及時進行處理，不得拖延積壓，會計處理必須清晰、簡明、易懂，對于復(fù)雜的經(jīng)濟業(yè)務(wù)應(yīng)用規(guī)范文字加以表述，便于理解、檢查和利用。

第四章 財務(wù)預(yù)算管理

1、財務(wù)預(yù)算管理基本原則：建立健全公司財務(wù)預(yù)算管理制度，做好財務(wù)預(yù)算管理基礎(chǔ)工作，認真編制財務(wù)預(yù)算，分析預(yù)算與實際的差異，保證公司經(jīng)濟活動按計劃進行。

2、財務(wù)預(yù)算管理的基本任務(wù)：做好財務(wù)預(yù)算、分析、檢查工作，根據(jù)財務(wù)預(yù)算依法籌建、使用資金，有效利用公司各項資產(chǎn)，努力提高經(jīng)濟效益。

3、財務(wù)預(yù)算的編制

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（1）、財務(wù)預(yù)算是以貨幣等形式展示未來某一特定期間內(nèi)企業(yè)全部經(jīng)營流動的各項目標及其資源配置的定量說明。即在預(yù)測與決策的基礎(chǔ)上，按照規(guī)定的目標和內(nèi)容以計劃的形式具體地、系統(tǒng)地反映企業(yè)未來的收入、成本、現(xiàn)金流入與流出，便于有效地組織與協(xié)調(diào)企業(yè)的全部生產(chǎn)經(jīng)營活動，完成企業(yè)的既定目標。

（2）、財務(wù)預(yù)算內(nèi)容：

（2.1）、收入預(yù)算。收入預(yù)算是編制利潤預(yù)算的基礎(chǔ)。根據(jù)企業(yè)經(jīng)營目標遵循以收入定費用的原則。

（2.2）、費用預(yù)算。管理企業(yè)過程中所發(fā)生的經(jīng)營費用，應(yīng)編制經(jīng)營管理費用預(yù)算表、財務(wù)費用預(yù)算表、折舊預(yù)算表和稅金預(yù)算表。

（2.3）、現(xiàn)金預(yù)算。列示預(yù)算期內(nèi)的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出情況，以保持現(xiàn)金收支平衡，并合理地調(diào)配現(xiàn)金資源，應(yīng)編制現(xiàn)金預(yù)算表，固定資產(chǎn)購置計劃表、收入預(yù)算表。

（2.4）、利潤預(yù)算。利潤預(yù)算是以貨幣形式綜合反映預(yù)算期內(nèi)企業(yè)經(jīng)營活動成果的利潤計劃性。

（2.5）、資產(chǎn)負債預(yù)算，為反映企業(yè)預(yù)算期內(nèi)期末財務(wù)狀況的全貌，編制資產(chǎn)負債預(yù)算表

（2.6）、財務(wù)狀況預(yù)算。根據(jù)各種形式的收入和費用的預(yù)測，綜合預(yù)算企業(yè)未來經(jīng)營實現(xiàn)狀況并檢驗預(yù)算期內(nèi)經(jīng)營預(yù)算結(jié)果，適時向決策者提供有效的控制經(jīng)營活動的信息分析資料。

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4、財務(wù)預(yù)算編制方法：采用滾動預(yù)算法，以一個會計為一個預(yù)算期。

5、財務(wù)預(yù)算編制程序：

（1）公司財務(wù)部編制單位的財務(wù)預(yù)算，形成財務(wù)預(yù)算初稿。

（2）將財務(wù)預(yù)算初稿報公司總經(jīng)理審核，批準后執(zhí)行。

6、編撰財務(wù)預(yù)算時間：單位預(yù)算應(yīng)于每年元月20日前完畢。

第五章 資金管理

1、公司的資金來源包括所有者權(quán)益和負債兩大類。公司籌措資金的方式可以是貨幣資金，也可以是實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)等形式，但后者原則上不超過注冊資金的20%

2、建立資本金保全制度，保障所有者權(quán)益。

3、貨幣資金實行集中管理的制度，公司在銀行開設(shè)銀行帳戶（基本賬戶、一般賬戶），預(yù)留印鑒必須加蓋公司財務(wù)章、公司法人代表私章，未經(jīng)批準各部門一律不準在銀行開設(shè)帳戶。

4、公司財務(wù)預(yù)算計劃內(nèi)的各部門的費用支出，其數(shù)額超過一定標準的應(yīng)通過總經(jīng)理審批，預(yù)算外的費用支出均需通過總經(jīng)理審批。

6、公司財務(wù)部應(yīng)加強對資金管理，每月對公司的資金使用情況進行一次全面檢查，對不合理占用及閑置資金，經(jīng)報董事成員批準后統(tǒng)一調(diào)度。

7、公司實現(xiàn)的租金收入、物業(yè)有償服務(wù)管理費收入一律存入公司的基本帳戶，根據(jù)經(jīng)營狀況資金的需要量定期從基本帳戶支付。

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8、公司財務(wù)部應(yīng)加強對公司的資產(chǎn)負債比例的管理，保持適度的債務(wù)規(guī)模和合理的資本結(jié)構(gòu)，減少公司的經(jīng)營風(fēng)險。

第六章 貨幣資金和往來結(jié)算管理

1、貨幣資金由出納人員負責(zé)管理

（1）、出納人員負責(zé)辦理公司現(xiàn)金收付和銀行結(jié)算業(yè)務(wù)；（2）、嚴格按照國家有關(guān)現(xiàn)金管理和銀行結(jié)算制度的規(guī)定，根據(jù)審核簽章的原始憑證進行復(fù)核，辦理款項收付。并在原始憑證上加蓋“收訖”、“付訖”截記。

（3）、庫存現(xiàn)金不得超過規(guī)定的限額，超過部分要及時送存銀行，每天下班前將限額內(nèi)現(xiàn)金存入保險柜，不得以“白條”抵庫存現(xiàn)金，更不得挪用現(xiàn)金。

（4）、嚴格簽發(fā)空白支票。特殊情況需簽發(fā)不填金額的轉(zhuǎn)賬支票時，必須經(jīng)董事成員、財務(wù)總監(jiān)批準，在支票上寫明收款單位名稱、款項用途、簽發(fā)日期、規(guī)定限額，由領(lǐng)用支票人在專設(shè)登記本上簽章，并向領(lǐng)用人說明期限。逾期未用的空白轉(zhuǎn)賬支票，要及時收回注銷。填寫錯誤的支票，必須加蓋“作廢”截，與存根一并保存。支票遺失時，要立即辦理掛失手續(xù)。

（5）、及時登記現(xiàn)金和銀行日記賬。

（6）、根據(jù)已經(jīng)辦理完畢的收付業(yè)務(wù)，逐筆順序登記現(xiàn)金或銀行存款日記帳，當(dāng)日的收支款項必須當(dāng)日入賬，并結(jié)出余額。每日終了，現(xiàn)金賬中國物業(yè)資料庫微信總?cè)?、中國物業(yè)資料庫微信1群。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。

-9 面金額要同庫存現(xiàn)金核對相符。每月終了，銀行存款的賬面余額要與銀行對賬單核對，如不一致，要編制“銀行存款余額調(diào)節(jié)表”，使賬面余額與賬單上余額相符。如有差錯，要及時查找處理。

（7）、隨時掌握銀行存款余額，不準簽發(fā)空頭支票，不準將銀行賬戶出租、出借給任何單位或個人辦理結(jié)算。

（8）、出納人員不得監(jiān)管收入、費用、債權(quán)、債務(wù)賬本的登記工作，以及審核工作、會計檔案管理工作，不得編制記賬（收、付）憑證。

（9）、保管庫存現(xiàn)金和各種有價證劵。對于現(xiàn)金和各種有價證劵，要確保其安全和完整無缺。如有短缺，要負賠償責(zé)任。要保守保險柜密碼和秘密，保管好鑰匙，不得任意交給他人。

（10）、保管有關(guān)印章（印章必須分管）、空白支票、匯票。（11）、出納人員按分工所管的印章必須妥善保管，嚴格按照規(guī)定用途使用。

（12）、空白支票及匯票必須嚴格管理，專設(shè)登記本登記，認真辦理領(lǐng)用注銷兌現(xiàn)手續(xù)。

（13）、負責(zé)與開戶銀行的業(yè)務(wù)聯(lián)系，收送支票、匯票、托收、信匯、電匯、對賬單等，并負責(zé)向各責(zé)任單位轉(zhuǎn)發(fā)、轉(zhuǎn)收。

2、往來款項結(jié)算的管理

公司的往來款項包括：應(yīng)收帳款、預(yù)付帳款、其它應(yīng)收款、應(yīng)付帳款、其它應(yīng)付款、應(yīng)付工資、應(yīng)付福利費、應(yīng)交稅金等。

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0-10（1）、公司嚴格控制應(yīng)收物業(yè)管理費的數(shù)額和收回時間，對長期不能收回的，指定專人，查明原因，積極催收；

（2）、公司按照下列要求對應(yīng)收管理費進行管理；

（2.1）、認真作好應(yīng)收管理費的日常更新工作；

（2.2）、加強對應(yīng)收管理費的催收，并將應(yīng)收管理費的催收作為經(jīng)營業(yè)績考核的指標之一；

（3）、墊付員工的各種款項，應(yīng)按規(guī)定及時在職工的工資發(fā)放時扣回。

（4）、公司建立票據(jù)的登記保管工作，加強對票據(jù)的回收管理及開具。

第七章 申購物品及存貨管理

1、對日常批量采購物品實行先申購后報賬的續(xù)級報批程序，需要購置物品物料時由部門經(jīng)辦人辦理申請報批購置手續(xù)，部門負責(zé)人確認簽字，送呈財務(wù)主管復(fù)核，報經(jīng)物業(yè)管理經(jīng)理同意，經(jīng)總公司財務(wù)部審批，方可提交采購部購置。

2、采購部根據(jù)物管的申購單購買物品，嚴格把好質(zhì)量價格關(guān)，做到貨比三家，并辦理貨物入庫手續(xù)，賬單報銷將申購單、入庫單、發(fā)票等單據(jù)根據(jù)以上報批程序辦理。

3、公司的存貨管理由物管中心專人負責(zé)，對存貨的采購、入庫、出庫及日常管理制定相關(guān)制度。

4、存貨的購入必須執(zhí)行預(yù)算計劃，先寫申購單，必須注明申請部門，申請原因，物品名稱，單價，金額，選擇公司及聯(lián)系方式等，申請人簽名。中國物業(yè)資料庫微信總?cè)?、中國物業(yè)資料庫微信1群。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。

1-11 程序為先報會計審核，再報物業(yè)經(jīng)理審批，然后報總公司財務(wù)部審批，董事成員簽字批準后方可組織采購。

3、存貨入帳計價

（1）、購入的存貨按照進貨原價加上運雜費、保險費、途中合理損耗和入庫前的加工整理費用等計價：

（2）、自制的存貨按照制造過程中的各項實際支出計價：

（3）、委托外單位加工的存貨按照實際耗用的原材料或半成品加保險費和加工費用等計價；

（4）、投資者投入的存貨按照評估確認或者合同、協(xié)議約定的價值計價；

（5）、盤盈的存貨按照同類存貨的實際成本計價；

（6）、接受捐贈的存貨按照發(fā)票帳單所列金額加負擔(dān)的運輸費、保險費、繳納的稅金等計價。無發(fā)票帳單的，按照同類存貨的市價計價。

4、存貨發(fā)出計價：采用加權(quán)平均

5、由物管中心財務(wù)部兼并倉庫記賬，加強對實物的管理。倉管記賬必須根據(jù)采購員提供的發(fā)票帳單，認真清點，核對數(shù)量（重量），填寫入庫單，辦理入庫手續(xù)。

6、存貨發(fā)出必須填寫出庫單，填明用途、數(shù)量、名稱、規(guī)格，經(jīng)審核批準，經(jīng)辦人、主管、倉管記賬簽字手續(xù)齊全方能發(fā)貨，對于有消耗定額的材料發(fā)出，必須按定額發(fā)放。

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2-12

7、公司建立嚴格的存貨清查制度，對存貨進行定期和不定期清查盤點。

8、在清查盤點中，發(fā)現(xiàn)盤盈盤虧時，應(yīng)查明原因，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)職能部門批準后分別處理。

9、要加強對低值易耗品的管理，并設(shè)立“專用低值易耗品”備查薄，低值易耗品可采用分次攤銷法。

第八章 固定資產(chǎn)管理

1、固定資產(chǎn)的使用部門是固定資產(chǎn)的管理部門，對固定資產(chǎn)的管理要制定相關(guān)的制度。

2、固定資產(chǎn)是指使用期限在一年以上，單位價值在2000元以上的資產(chǎn)。包括房屋、建筑物、機器設(shè)備，運輸設(shè)備，主要辦公工具及其它設(shè)備等。

3、固定資產(chǎn)計價按實際成本計價：

(1)購入的按照買價加上支付的運輸費、保險費、包裝費、安裝成本和繳納的稅金等計價；

(2)自行建造的按照建造過程中實際發(fā)生的全部支出計價；

(3)投資者投入的按照評估確認或者合同、協(xié)議約定的價值計價；

(4)在原固定資產(chǎn)基礎(chǔ)上進行改擴建的，按照固定資產(chǎn)原價，加上改擴建發(fā)生的支出，減去改擴建過程中發(fā)生的固定資產(chǎn)變價收入后的余額計價；

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3-13

4、固定資產(chǎn)實行分級歸口管理，實行誰使用誰管理的原則，把固定資產(chǎn)的管理工作落實到部門、個人。各部門對所管理的固定資產(chǎn)必須指定專人負責(zé)，加強維護保養(yǎng)，定期檢查。

5、固定資產(chǎn)的折舊。公司固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法（直線法）計提，固定資產(chǎn)殘值率為5%。

6、固定資產(chǎn)購置

（1）對于購入不需要安裝的固定資產(chǎn)，要建立嚴格的入庫及領(lǐng)用保管制度，由物管中心、使用保管部門、購置部門會同驗收。

（2）對于建設(shè)安裝的在建工程，在全部工程完工后，財務(wù)人員應(yīng)按工程的實際支出作為入帳價值，按財務(wù)制度的要求將在建工程轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)。

7、固定資產(chǎn)的盤點。

（1）公司對固定資產(chǎn)進行定期和不定期清查。年終清查由倉管員、使用部門和財務(wù)部門實地盤點。不定期清查，根據(jù)實際情況組織進行。

（2）盤盈、盤虧的固定資產(chǎn)應(yīng)查明原因，報批后按規(guī)定進行帳務(wù)處理。盤盈的固定資產(chǎn)應(yīng)按其估計凈值計入營業(yè)收入；盤虧的固定資產(chǎn)按照原價扣除累計折舊，過失人及保險集團公司賠款后的差額計入營業(yè)外支出。

8、公司對固定資產(chǎn)的購入、出售、清理、報廢的內(nèi)部轉(zhuǎn)移都要辦理會計手續(xù)，加強固定資產(chǎn)的管理。固定資產(chǎn)的管理詳細內(nèi)容參見《固定資產(chǎn)管理規(guī)定》。

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4-14

第九章 無形資產(chǎn)及其它資產(chǎn)的管理

1、無形資產(chǎn)階級計價原則：

（1）、自行開發(fā)的無形資產(chǎn)，按開發(fā)過程中實際發(fā)生的支出數(shù)計價；

（2）、對于購入的無形資產(chǎn)，按實際支付的價款計價；

（3）、外單位投資轉(zhuǎn)入的無形資產(chǎn)，按評估確認或合同協(xié)議約定的金額計價；

（4）、接受捐贈的無形資產(chǎn)按所附單據(jù)或參照市價計價。

（5）、商譽的計價應(yīng)當(dāng)經(jīng)評估機構(gòu)確認，除公司合并外，商譽不得作價入帳。

2、無形資產(chǎn)按下列規(guī)定進行攤銷；

（1）、專有技術(shù)按15年平均攤銷；

（2）、土地使用權(quán)按30年-50年平均攤銷；

（3）、其它按10年平均攤銷。

3、公司接收、購入、轉(zhuǎn)讓或自行開發(fā)無形資產(chǎn)須經(jīng)公司總經(jīng)理批準后方可辦理。

4、其它資產(chǎn)按下列規(guī)定進行攤銷

（1）、租賃費按6年平均攤銷；

（2）、裝修費按5年平均攤銷；

（3）、開辦費按5年平均攤銷。

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5-15

第十章 成本費用管理

1、公司將一切經(jīng)營性開支按其性質(zhì)正確劃分為資本性支出和費用支出。費用必須按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則進行核算，嚴格劃分費用的受益期限。公司按期核算所耗費的實際費用，不得以計劃、定額、估計費用代替實際費用。

2、費用的計價方法，必須前后一致，一經(jīng)確定，不得任意改變。

3、經(jīng)營費用實行預(yù)算定額進行管理。

公司的相關(guān)經(jīng)營費用在預(yù)算內(nèi)公司掌握使用，超過預(yù)算的相關(guān)費用須經(jīng)集團公司董事成員批準后方可使用。

財務(wù)收支管理辦法

根據(jù)公司對物業(yè)管理公司各小區(qū)實行指標管理、獨立核算、自負盈虧的要求，結(jié)合公司業(yè)務(wù)管理的需要，為了做好各小區(qū)財務(wù)收支管理工作，特制定本辦法。

一、預(yù)算管理

1、物業(yè)部所有收支以預(yù)算管理為基礎(chǔ)，沒有預(yù)算不得開支。

2、每月末物業(yè)部根據(jù)經(jīng)濟指標及下月預(yù)計情況，編制、上報下月收支預(yù)算。

3、收支預(yù)算由會計負責(zé)編制，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理初審后，報集團財務(wù)部審核，總董事成員批準后執(zhí)行。

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6-16

4、各月度支出計劃的編制應(yīng)以經(jīng)濟指標為依據(jù)，可在各月之間調(diào)節(jié)，但各月總和不得超過指標。

5、每月初物業(yè)會計對上月預(yù)算執(zhí)行情況進行總結(jié)，編制上月收支預(yù)算與執(zhí)行情況比較表，報物業(yè)公司匯總后報公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。

6、預(yù)算內(nèi)支出按公司規(guī)定流程審核支付，超預(yù)算支出報董事成員審批后支付。

二、收支規(guī)定

1、收據(jù)、發(fā)票及公章使用規(guī)定：

（1.1）、收據(jù)、定額停車費發(fā)票，由物業(yè)公司財務(wù)部統(tǒng)一購買、統(tǒng)一管理，設(shè)專人負責(zé)，建立專門備查簿登記收據(jù)購、存、領(lǐng)、銷數(shù)量及號碼。（1.2）、物業(yè)各小區(qū)財務(wù)設(shè)專人負責(zé)收據(jù)及定額停車費發(fā)票的領(lǐng)用、保管和繳銷。領(lǐng)用收據(jù)時檢查無缺聯(lián)、缺號后加蓋物業(yè)公司財務(wù)專用章，并在登記簿上登記領(lǐng)用時間、數(shù)量、起止號碼及領(lǐng)用人，同時交回前期已使用收據(jù)的存根聯(lián)，以備查對。

（1.3）、收據(jù)的保管必須專人負責(zé)。如有遺失，追究保管人員責(zé)任。領(lǐng)用收據(jù)的小區(qū)，如果人員變動，需在變動前到物業(yè)公司財務(wù)部交回收據(jù)并結(jié)清核銷。

（1.4）、各小區(qū)使用發(fā)票，為便于管理，應(yīng)到物業(yè)公司財務(wù)部統(tǒng)一開具。一般情況下應(yīng)以收據(jù)（第二聯(lián)）換發(fā)票，所換發(fā)票的內(nèi)容應(yīng)與收據(jù)項目、金額完全一致，用以換取發(fā)票的收據(jù)作為發(fā)票記賬聯(lián)的附件，留物業(yè)公司中國物業(yè)資料庫微信總?cè)?、中國物業(yè)資料庫微信1群。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。

7-17 統(tǒng)一保管。對于需要先開發(fā)票后付款的業(yè)主，出納（或物業(yè)助理）根據(jù)收費通知單開具發(fā)票，并在物業(yè)財務(wù)部做好登記，款項入賬后核銷。（1.5）、收據(jù)填寫要求：

（1.5.1）、據(jù)實填寫。即必須按實收金額、項目、日期如實填寫，不得弄虛作假，做到準確無誤。

（1.5.2）、字跡清楚，不得涂改。如有錯誤，全部聯(lián)次蓋“作廢”章或?qū)懨鳌白鲝U”字再另行開具。

(1.5.3)、全部聯(lián)次一次填開，內(nèi)容、大小寫金額必須一致，禁止拆聯(lián)使用。

2、收款規(guī)定

（1）、各小區(qū)收款必須使用從物業(yè)公司領(lǐng)用、加蓋物業(yè)公司財務(wù)專用章的統(tǒng)一票據(jù)。其他任何票據(jù)或未加蓋財務(wù)專用章的票據(jù)不得使用。（2）、已收現(xiàn)金款項必須在當(dāng)天交由出納核對、辦理相關(guān)手續(xù)妥善保管，并及時入賬。

（3）、以轉(zhuǎn)帳方式收款應(yīng)及時通知財務(wù)辦理進帳、轉(zhuǎn)帳相關(guān)手續(xù)，并及時進行帳務(wù)處理。

（4）、物業(yè)公司財務(wù)部可隨時檢查使用票據(jù)的人員是否及時將所收款項按規(guī)定上交，并定期對整本已使用完的收據(jù)核查是否繳款入賬，并進行核銷。

3、支出規(guī)定

（1）、工資費用。人事部門在對員工的出勤及人員變動核對無誤后，做出當(dāng)月考勤表，報物業(yè)公司經(jīng)理審批，審批后交財務(wù)部門，財務(wù)人員根據(jù)當(dāng)中國物業(yè)資料庫微信總?cè)骸⒅袊飿I(yè)資料庫微信1群。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。

8-18 月考勤表，計算當(dāng)月員工的應(yīng)付工資，制作工資表，復(fù)核無誤后交物業(yè)經(jīng)理簽字，報總公司財務(wù)部簽批，董事成員簽名同意后方可發(fā)放。（2）、員工福利費。對于員工福利品的發(fā)放，如：防暑降溫品、節(jié)日禮品等，根據(jù)實際情況，本著節(jié)約原則，物業(yè)各部門擬定方案及所需資金等情況呈報物業(yè)公司經(jīng)理，再報總公司財務(wù)部審批，董事成員簽字同意后方可實施。

（3）、維修費用。小區(qū)工程維修費用，將已報呈的維修項目按已審批的程序：物業(yè)公司經(jīng)理→總公司財務(wù)部→董事成員簽章。財務(wù)主管核實后方可辦理付款手續(xù)。

（4）、日常性開銷的費用。差旅費、辦公費、電話費、清潔衛(wèi)生費、保安費、業(yè)務(wù)招待費、綠化費、社會保險費等以各小區(qū)所報支出預(yù)算為依據(jù)，預(yù)算內(nèi)的此類費用由經(jīng)辦人填制費用報銷單，物業(yè)經(jīng)理批準，總公司財務(wù)部審核，董事成員簽字同意，方可報銷。會計人員應(yīng)在原始票據(jù)審核方面嚴格把關(guān)，用于報銷的原始票據(jù)應(yīng)符合國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，除特殊情況外必須是發(fā)票，單據(jù)項目必須填寫齊全，特別是公司全稱、地點、費用項目大小寫金額必須準確無誤，票據(jù)應(yīng)整潔，無涂抹修改。對于不符合上述規(guī)定的票據(jù)，財務(wù)人員應(yīng)拒收。對于超出預(yù)算的上述費用項目，應(yīng)呈報物業(yè)公司，說明情況，闡明超支原因，經(jīng)物業(yè)公司經(jīng)理同意后，報董事成員批準，董事成員同意后方可實施。

（5）、水電費。水費按供水公司計收費用減去屬于小區(qū)業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的代收代繳項目的費用為物管中心應(yīng)承擔(dān)的水費。電費按供電公司計收的費用減中國物業(yè)資料庫微信總?cè)骸⒅袊飿I(yè)資料庫微信1群。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。

9-19 去各業(yè)主電表應(yīng)承擔(dān)的電費和分攤公共設(shè)施所耗電費為物管中心應(yīng)承擔(dān)的電費，應(yīng)遵循?？顚Ｓ迷瓌t，即本月收取的水電費必須首先用于保證該期水電費的支付。小區(qū)不得以此類收款支付日常的費用開支，以免影響水電費的正常支付。

（6）、對于需要轉(zhuǎn)賬結(jié)算的各項支出，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理核準簽字，送總公司財務(wù)部審核、董事成員簽字后，在支票簽發(fā)登記本上進行登記，加蓋財務(wù)專用章及法人章進行支付。

4、資金報表：

（1）、每天由各小區(qū)收銀員填報每日收款報表給物業(yè)公司出納，由物業(yè)公司出納匯總后報公司領(lǐng)導(dǎo)。

（2）、報表需注明當(dāng)天款項的增加、減少情況說明。

三、會計核算

1、統(tǒng)一設(shè)置以下會計科目：

（1）、營業(yè)收入：主要核算物業(yè)小區(qū)向業(yè)主（或物業(yè)使用人）收取的物業(yè)管理費；小區(qū)收取的停車費；工本費等；；

（2）、營業(yè)費用：主要核算物業(yè)水電維修、保潔及綠化等部門發(fā)生的費用；下設(shè)明細科目：工資、折舊費，辦公費，其他費用，低值易耗品攤銷，長期待攤費用攤銷，福利費、維修費、清潔費、電費，水費，社保費及其他。（3）、財務(wù)費用：主要核算銀行托收，托付手續(xù)費，支票工本費，利息收入等；

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0-20（4）、其他應(yīng)收（應(yīng)付）款：主要核算代收代繳款項及裝修期間的保證金等。

2、會計報表

（1）、財務(wù)結(jié)賬日期為月末最后一天。

（2）、會計人員應(yīng)于次月的10日以前將會計報表報物業(yè)總公司財務(wù)部。并將本月應(yīng)繳的各項稅金明細報總公司審批，批準后才報稅。

四、檔案保管

1、已使用的收據(jù)存根聯(lián)辦理繳銷登記后由物業(yè)公司會計進行保管。

2、財務(wù)檔案應(yīng)按財政部《會計檔案管理辦法》規(guī)范要求進行整理、裝訂、歸檔。

3、當(dāng)年會計資料由物管中心會計部負責(zé)保管，次年建立新帳后應(yīng)將上全部財務(wù)資料移交總公司財務(wù)部負責(zé)歸檔保管。

4、歸檔的會計資料不得攜帶外出或外借，凡查閱、復(fù)制、摘錄會計資料須經(jīng)董事成員或財務(wù)總監(jiān)批準并辦理相應(yīng)手續(xù)，借閱人對檔案資料要嚴格保管，限期歸還。

五、檢查控制

1、會計每月須對小區(qū)出納的財務(wù)工作進行檢查，包括收據(jù)的填開、領(lǐng)用、繳銷；原始單據(jù)的歸檔、保管；賬簿登記、賬證相符情況；現(xiàn)場盤點庫存現(xiàn)金，賬實相符情況。并對檢查內(nèi)容以書面形式經(jīng)雙方簽字確認后上報總公司財務(wù)。

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1-21

2、出納應(yīng)對各小區(qū)收銀員的收費工作進行檢查監(jiān)督，對于有不符合“收據(jù)發(fā)票使用規(guī)定”及“收款規(guī)定”的行為，應(yīng)及時上報。

3、會計每月須與集團公司核對往來款，并簽署對帳單，確保雙方帳務(wù)清楚。

4、物業(yè)公司財務(wù)應(yīng)對各小區(qū)領(lǐng)用、繳銷票據(jù)及時核檢，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時上報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。

5、物業(yè)公司財務(wù)和總公司財務(wù)應(yīng)對各小區(qū)財務(wù)收支情況進行不定期聯(lián)合檢查或抽查。

6、根據(jù)公司領(lǐng)導(dǎo)安排，聘請外部的會計師事務(wù)所對物業(yè)公司各小區(qū)財務(wù)收支執(zhí)行情況進行專項審計。

六、相關(guān)責(zé)任

1、物業(yè)小區(qū)各出納對現(xiàn)金的收支負有直接責(zé)任，會計負有監(jiān)管責(zé)任，小區(qū)物業(yè)經(jīng)理負有管理責(zé)任。

2、禁止私設(shè)帳外帳、收款不入帳等，禁止不使用統(tǒng)一規(guī)定票據(jù)收款、私刻公章等，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)直接上報董事局嚴肅處理。

3、會計檔案的保管年限按財政部《會計檔案管理辦法》規(guī)定執(zhí)行，如因人為保管不力丟失檔案資料則追究保管人責(zé)任。

4、由于不按本管理辦法操作給公司造成經(jīng)濟損失的，由相關(guān)責(zé)任人全額賠償。

本制度由總公司財務(wù)部負責(zé)解釋和修訂。

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2-22

年3月7日

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第四篇：公司財務(wù)分析

保利地產(chǎn)

一．行業(yè)地位分析

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，因其產(chǎn)業(yè)相關(guān)度高，帶動性強，與金融業(yè)和人民生活聯(lián)系密切，發(fā)展態(tài)勢關(guān)系到整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全。近年來中國房地產(chǎn)業(yè)投資持續(xù)高漲，房價上漲過快的現(xiàn)象在部分熱點城市比較突出。近期國家各地連續(xù)出臺了多項政策，抑制市場向過熱發(fā)展，這些政策調(diào)控力度之大，調(diào)控態(tài)度之堅決，為近年來所少見，相信必然會對市場產(chǎn)生顯著影響。

二．公司分析

（1）公司簡介

保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司成立于1992年，是中國保利集團控股的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，也是中國保利集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運作平臺，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，國有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力榜首，并連續(xù)四年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價值第一名。截至2010年，公司連續(xù)五年蟬聯(lián)“國有房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值TOP10”榜首；再度蟬聯(lián)滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實力TOP10；榮獲中國證券報“2009上市公司金牛獎”、理財周報“2010中國主板上市公司最佳董事會”，并在中國資本市場成立二十周年慶典上，榮獲上海證券交易所評選的“2010上市公司信息披露提名獎”?！坝H情和院”物業(yè)服務(wù)品牌在全國106個社區(qū)得到廣泛認可。

（2）公司主營業(yè)務(wù)

一級房地產(chǎn)開發(fā),出租本公司開發(fā)商品房,房屋工程設(shè)計、舊樓拆遷、道路與土方工程施工,室內(nèi)裝修、冷氣工程及管理安裝,物業(yè)管理,酒店管理,批發(fā)和零售貿(mào)易(國家專營?？厣唐烦?。

圖一

如圖一：保利房產(chǎn)行業(yè)地位處第31位。

二．財務(wù)狀況

（1）財務(wù)分析

公司營業(yè)收入和凈利潤繼續(xù)保持大幅增長，盈利能力進一步增強。公司全年實現(xiàn)營業(yè)收入155億元，同比增長91.24%；實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤22.39億元，同比增長50.35%。公司全年銷售毛利率從38.50%提高到40.80%，全面攤薄凈資產(chǎn)收益率從12.49%提高到15.90%。2008年公司營業(yè)收入地區(qū)分布更加均衡，全國化擴張戰(zhàn)略的成效明顯。公司營業(yè)收入共來自11個城市，廣州、上海、重慶、沈陽、佛山五個地區(qū)的營業(yè)收入均超過10億元，廣州以外地區(qū)合計實現(xiàn)營業(yè)收入103億元，占總營業(yè)收入的66.5%。

公司資金狀況良好，年底擁有貨幣資金55億元。在外部經(jīng)濟形勢嚴峻、銷售和融資難度加大的環(huán)境下，公司保持了平穩(wěn)的資金運作。全年銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金164億元、凈增銀行貸款融資64億元、成功發(fā)行43億元公司債券，滿足了公司業(yè)務(wù)發(fā)展所需資金，保持了公司順暢的資金運作和較強的償債能力。

圖二

（2）盈利分析

如圖二：保利地產(chǎn)在最近三年企業(yè)經(jīng)營業(yè)績中保持連續(xù)增長，11年為6603827.97萬元。10年為6000000萬元，09年為2298660.76萬元。可見11年比10年實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入比上升48.11%。10年比09年上升91.24%。09年在金融危機的影響下仍實現(xiàn)了幅度的增長，盈利增長趨勢穩(wěn)健。凈利潤11年比1 0年增加了57.19%，10年比09年增加了50.35%，凈利潤的增長速度與主營業(yè)務(wù)收入的增長速度基本保持一致，可以看出公司在規(guī)模上不斷擴大，實現(xiàn)增長同時，盈利能力仍在穩(wěn)步提高。

三．技術(shù)面分析

600048保利地產(chǎn)

MACD

KDJ線

資金變動

近期房地產(chǎn)市場的一些變化，已經(jīng)對地產(chǎn)股產(chǎn)生了影響。公司作為全國性的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，國資委直屬的國有獨資公司，實力非常雄厚。政府未來將加快央企房地產(chǎn)資產(chǎn)重組，保利地產(chǎn)作為最早的五家以地產(chǎn)為主業(yè)的央企之一。

4.6 召開的股東大會，對于近期股票進行調(diào)整，主力資金開始流入。

5月22日，保利地產(chǎn)上漲5.42%，萬科A上漲3.92%。房地產(chǎn)剛好遇到了“最壞”的時期，房地產(chǎn)低迷的時期，股市低迷.不過，現(xiàn)在湖南發(fā)改委在日前召開的全省經(jīng)濟形勢座談會上，下發(fā)文件明確將推出利率優(yōu)惠、降低首套房首付比例、減免相關(guān)稅費等措施，支持居民購買首套普通住房。另外，重慶市住房公積金管理中心日前宣布，放寬首套房公積金貸款政策。大盤狀況：震蕩、調(diào)整的房地產(chǎn)板塊：利空的個股占多數(shù)

MACD走勢分析：呈現(xiàn)上漲趨勢，走勢較好，不過需要考慮大盤走勢，該股屬于大盤股。就算股市震蕩、調(diào)整的，影響的不是很大，目前較為穩(wěn)定，呈上漲趨勢。

參考MACD，KDJ分時圖，主力資金走向，結(jié)合現(xiàn)實狀況，個股屬性得出：

在短期建議可選擇增倉，持倉。股價有所上漲。

四．投資建議

2012 年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控仍將繼續(xù)深化與持續(xù)，在政策與市場雙重因素的作用下，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨波動調(diào)整，但董事會仍然堅定看好行業(yè)的發(fā)展前景，支持行業(yè)向好的根本因素未發(fā)生任何變化，市場調(diào)整的同時也蘊藏著較好的發(fā)展機遇。

1、深化政策研究，加強戰(zhàn)略管理，準確把握市場走勢，及時指導(dǎo)公司經(jīng)營策略。

2、繼續(xù)優(yōu)化集團管控模式，強化職能指導(dǎo)與支持，完善區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，適應(yīng)企業(yè)規(guī)模化發(fā)展。

3、加強內(nèi)控體系的建設(shè)，強化投資決策與經(jīng)營風(fēng)險控制，提升規(guī)范運作水平。

4、繼續(xù)推進公司的資本運作，加強房地產(chǎn)金融與多元化資本運作的嘗試，為企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展提供資本支持。

5、推動“住宅與商業(yè)”雙輪驅(qū)動，加大商業(yè)地產(chǎn)運營力度；加快專業(yè)化公司的發(fā)展，有效實施相關(guān)多元化發(fā)展戰(zhàn)略；積極嘗試養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，探索企業(yè)新的增長點。

6、加強企業(yè)文化和管理團隊建設(shè)，提升公司的持續(xù)競爭力。推進股票期權(quán)激勵計劃實施，健全長效激勵機制和績效考評體系，增強企業(yè)凝聚力；優(yōu)化人才引進和培養(yǎng)機制，加強后備管理干部梯隊建設(shè)。

第五篇：物業(yè)管理服務(wù)公司財務(wù)管理制度及流程

物業(yè)管理服務(wù)公司財務(wù)管理制度及流程

（附財務(wù)內(nèi)控制度、合同管理辦法及加班管理制度）

財務(wù)系統(tǒng)的設(shè)置按XX項目具體情況劃分核算單元，每個核算單元為一個成本中心，由各成本中心，由各成本中心及共同成本中心構(gòu)成物業(yè)管理核算體系。

一、管理方案

財務(wù)系統(tǒng)的設(shè)置按XX項目具體情況劃分核算單元,每個核算單元為一個成本中心,由各成本中心,由各成本中心及共同成本中心構(gòu)成物業(yè)管理核算體系。

二、管理原則

嚴格監(jiān)管各管理單元,主要側(cè)重于現(xiàn)金收支情況的監(jiān)督及費用的控制、出包合同及物資采購的監(jiān)督控制,確保各項費用能控制在預(yù)算之內(nèi)。

三、財務(wù)會計制度

總體遵循《中華人民共和國會計法》、國家有關(guān)的稅收規(guī)定、物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》及《物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定》等法規(guī)或條例執(zhí)行。

四、財產(chǎn)管理制度

(1)財產(chǎn)管理包括財產(chǎn)的保管、保養(yǎng)、使用、維修及支付保養(yǎng)、維修的各種支出。

(2)財產(chǎn)實行分級管理。所有財產(chǎn)由財務(wù)部列帳記載,其中工程、機電、設(shè)備類物資由工程部管理,及各使用部門保管;其他物資由辦公室管理,(房地產(chǎn)E網(wǎng):)及各使用部門保管。

(3)財產(chǎn)物資分固定資產(chǎn)、低值易耗品、辦公用消耗性物品及其它消耗性物品。

(4)所有固定資產(chǎn)和非消耗性物品按使用部門設(shè)卡登記;屬個人使用、保管的非消耗性物品按使用人設(shè)卡登記。

(5)各種物資應(yīng)設(shè)倉庫保管,各倉庫應(yīng)分品種、規(guī)格和型號設(shè)賬記錄各種物品的收、發(fā)、存情況,并按月向管理處主任、主管部門和財務(wù)部報送月報表。

(6)各種物品必須按規(guī)定定期進行檢修。由使用部門提出檢修計劃,經(jīng)批準后,由對口部門安排維修。

(7)固定資產(chǎn)發(fā)生損壞時,使用部門應(yīng)立即報告管理部門。損壞嚴重時,必須報告管理處主任。屬責(zé)任事故者,對當(dāng)事人予以嚴肅處理。

(8)低值易耗品和非消耗性物資發(fā)生損壞時,由使用部門或使用人向有關(guān)管理部門辦理交舊領(lǐng)新。屬人為損壞者(包括需維修的)。由責(zé)任者進行賠償。

(9)固定資產(chǎn)或低值易耗品報廢時,由使用部門填寫報廢表,經(jīng)倉管主管部門鑒定并經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理批準后廢發(fā)。由歸口主管部門進行處理。所有物品進行檢修、報廢時均需報財務(wù)部備案。

(10)固定資產(chǎn)的折舊年限按國家的規(guī)定每一固定資產(chǎn)預(yù)計殘值率10%,確定其殘值后,按直線法計提折舊,從投入使用月份的次月起,按月計提;停止使用的,自停用月份的次月起,停止計算折舊。固定資產(chǎn)提足折舊后,仍可繼續(xù)使用的,不再計提折舊;提前報廢的,不補提折舊。

(11)各種低值易耗品在領(lǐng)用后,原則上一次性攤銷。但數(shù)額較大的,按使用時間攤銷。

(12)購置各種物品必須辦理進倉驗收手續(xù);領(lǐng)用各種物品,必須填寫領(lǐng)料單,經(jīng)部門主管簽批后辦理領(lǐng)用。庫存物品每月至少盤點一次,發(fā)生盤盈、盤虧或變質(zhì),應(yīng)立即查清原因,報告主管領(lǐng)導(dǎo)。情況嚴重的,應(yīng)報告總物業(yè)經(jīng)理。

(13)各部門所有的收支結(jié)算一律通過財務(wù)部辦理。

(14)庫存現(xiàn)金必須嚴格執(zhí)行國家關(guān)于現(xiàn)金管理的有關(guān)規(guī)定。當(dāng)日發(fā)生的收入一律送入銀行,一般不得坐支。每日結(jié)出余額,每周填制現(xiàn)金收支報表,做到賬款相符。發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金短缺或溢余,應(yīng)立即向財務(wù)經(jīng)理報告,并查明原因。重大事故應(yīng)立即報告總物業(yè)經(jīng)理。

(15)銀行存款的收支應(yīng)每天結(jié)出余額并每周填制銀行存款報表。月結(jié)時,應(yīng)取得銀行對賬單,填制銀行存款調(diào)節(jié)表。

(16)對外簽訂的各種合同,均應(yīng)送財務(wù)部,由財務(wù)部監(jiān)督和配合合同的執(zhí)行。

(17)銀行的結(jié)算憑證、發(fā)票、有價證券等統(tǒng)一由財務(wù)部管理。

五、物資管理制度

(1)物資分類:

i)固定資產(chǎn):單位價值在1000元以上(含1000元),使用時間在1年以上(含1年)。

ii)低值易耗品:單位價值在100元以上-1000元以下,使用時間不足1年或超過1年的物品。

iii)辦公用品:辦公用消耗性物品。

iv)物料用品:管理所需的消耗性物品。

(2)物資采購(工程)申請審批程序

A 所有采購須先由各所在物業(yè)管理處填寫“采購單/工程承包確認單”,由物業(yè)管理處主任簽批后報物業(yè)管理公司審批:

a)總額在500元以上、1000元以下者,采購部門須提供1-2份報價單,由物業(yè)管理處主任審批后報物業(yè)管理公司審批;

b)總額在1000元至10000元以下者,采購部門須提供不少于2份的報價單;由所在物業(yè)管理處主任審批后報物業(yè)管理公司審批;

c)總額在人民幣1萬元至2萬元以下者,采購部門提供3份報價單,由所在物業(yè)管理處主任審批后報物業(yè)管理公司審批;

d)總額在人民幣2萬元至5萬元以下者,采購部門提供4份以上報價單,由所在物業(yè)管理處主任審批,報物業(yè)管理公司審批;

e)總額在人民幣5萬元至10萬元及以上者,采購部門須提供5份以上的報價單,由所在物業(yè)管理處主任初審,報物業(yè)公司審批。

B.“采購單/工程承包確認單”一式五聯(lián),分別為:-

第一聯(lián)(白色)---承包商/供應(yīng)商留存

第二聯(lián)(紅色)---所在物業(yè)管理處經(jīng)理留存

第三聯(lián)(綠色)---物業(yè)管理部會計處留存

第四聯(lián)(黃色)---采購人員在申請付款時作附件給會計部

第五聯(lián)(藍色)------存檔于物業(yè)管理公司

C.所有采購及工程項目對外須簽定正式合同,備合同原件或復(fù)印伯睛份給會計存檔;

D.所有采購及工程項目完成并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格后,會計部門才能予以付款。

E.對辦公用品及其它低值易耗的物品及維修材料等的收、發(fā)各物業(yè)管理處須指定專人進行登記。

(3)物資的領(lǐng)用、使用、保管制度

a)專人使用之固定資產(chǎn)及及低值易耗品,由使用人辦理領(lǐng)用登記手續(xù),并負有保管責(zé)任;公司及部門共用物品,必須指定專人保管,保管人履行領(lǐng)用手續(xù)并負有保管責(zé)任。員工離職或調(diào)離必須辦理物品交接手續(xù)。

b)日常物品的出入庫須填寫出入庫單。倉庫管理人員在物品領(lǐng)用時必須憑有關(guān)人員的簽名的領(lǐng)料單辦理出庫手續(xù)。

c)各部門領(lǐng)用物品須填寫領(lǐng)料單,由部門主管及有關(guān)部門人員簽名后方可到倉庫辦理領(lǐng)用手續(xù)。

d)各部門領(lǐng)用之物品,須建立部門領(lǐng)用物品使用登記薄,包括領(lǐng)用時間、領(lǐng)用人、領(lǐng)用數(shù)量及用途。

e)倉管人員應(yīng)及時將出入庫單送至財務(wù)以便入賬。財務(wù)應(yīng)定期匯同倉管員對庫存物資進行盤點。并對物資的采購、消耗、使用情況匯總分析,形成分析報告。

六、成本控制

(1)嚴格按預(yù)算對各單元進行控制;

(2)嚴格按規(guī)定審查各種財產(chǎn)物資的申購程序及合同報價等;

(3)員工借款必須嚴格執(zhí)行審批制度。借款人先填寫借款申請單,經(jīng)部門主管、財務(wù)主管及管理處主任審批后,由財務(wù)部辦理借款。所有借款除零星采購可使用現(xiàn)金外,均采用支票或匯票結(jié)算?，F(xiàn)金借款不得超過RMB1000元,申請人必須還清舊款方可申請新的借款。

(4)有關(guān)部門費用報銷規(guī)定

a)管理處必須嚴格遵守有關(guān)審批程序,凡需購買之物品,要先填寫“采購/工程承包確認單”,由管理處管理處主任簽名,呈物業(yè)管理公司審批后方可履行采購。所有“采購/工程承包確認單”由各部門填寫所購物品清單交管理處出納,由出納統(tǒng)一填寫并編號。要求所填內(nèi)容、金額必須齊全。

b)所有報銷須取得正式的發(fā)票、單據(jù),并有經(jīng)辦人的簽名(全名);

-市內(nèi)交通費:外出辦事非緊急情況不得搭乘的士,特殊情況除外,但事先須征得管理處管理處主任同意。報銷時,報銷人必須在的士車票背面注明XX年XX月XX日,由XX地方到XX地方辦理XX事情,并簽名(全名)。

-辦公用品:各部門若需購買辦公用品,每月初須填寫“辦公用品申請單”交由行政文員匯總后統(tǒng)一申請,并按規(guī)定程序填寫“采購/工程承包確認單”經(jīng)管理處主任簽名呈物業(yè)管理公司審批后方可履行購買。臨時急需要的零星辦公用品必須填寫“零星物品申購單”(附后)向管理處主任申請,經(jīng)同意后由行政文員臨時購買。其他人員不得隨意購買辦公用品,否則不予報銷。任何人不得擅自購買任何收據(jù),如有需要應(yīng)到物業(yè)管理部會計處領(lǐng)取。

-工程部使用的工具用具及維修用品必須按月預(yù)算,統(tǒng)一申請并按本規(guī)定之“一”項的要求操作。臨時急用之維修用品須填寫“零星物品申購單”向物業(yè)管理公司申請,經(jīng)同意后,方可購買,并及時將該筆報銷單據(jù)傳真至物業(yè)管理公司按規(guī)定程序?qū)徟?/p>

-通訊費用:

① 管理處管理處主任之手機費用按500元/月標準報銷,超過部分自理,如實際費用不足報銷標準,按實際發(fā)生數(shù)據(jù)實報銷。但不再報銷CALL機臺費。

② 管理處主管及以上級員工按規(guī)定每月憑據(jù)報銷CALL機臺費(數(shù)字機)。

③ 其余員工CALL機臺費一律不得報銷,特殊情況需報銷CALL機臺費者須由管理處管理處主任單獨書面申請,須詳細說明被申請報銷人員報銷該費用之必要性,經(jīng)物業(yè)管理公司審批后從審批當(dāng)月開始按審批標準執(zhí)行。

④ 報銷人取得通訊費報銷單據(jù)后應(yīng)及時按月報銷,下列情況不予報銷:

●所取得之原始憑據(jù)之客戶名稱與報銷人不相符者,不予報銷;

●用其他月份之原始憑據(jù)代替當(dāng)月憑證報銷者,或擅自修改原始憑證者,不予報銷;

⑤ 所有購買之辦公用品及維修用品報銷時須附清單于發(fā)票后,否則不予報銷。

(5)報銷程序:

●經(jīng)辦人員在報銷單據(jù)背后簽名后,填寫“費用報銷單”并在“報銷人”處簽名,并將發(fā)票單據(jù)整齊粘貼于“費用報銷單”之后;出納審核“費用報銷單”所填數(shù)據(jù)與其附件發(fā)票單據(jù)的數(shù)據(jù)是否相符;所填單據(jù)內(nèi)容是否符合有關(guān)財務(wù)規(guī)定;

●管理處主任簽名。

●出納須將“費用報銷單”及有關(guān)附件傳真至物業(yè)管理公司審批后方可支付現(xiàn)金;

●出納取得按規(guī)定的審批程序?qū)徟戤呏百M用報銷單”后履行支付程序,收款人簽名,出

納加蓋“現(xiàn)金付訖”或“銀行付訖”印章;

七、會計報表規(guī)定

(1)每月財務(wù)報告須按統(tǒng)一的格式上報,具體報送報表如下:

a)資產(chǎn)負債表;

b)收支表;

c)固定資產(chǎn)明細表;

d)各科目余額明細表(往來賬明細須單獨列表反映);

e)應(yīng)收、已收、實收管理費明細表

f)庫存現(xiàn)金盤點表;

g)銀行存款余額調(diào)劑表;

h)銀行存款余額調(diào)劑表;

i)財務(wù)報告說明

(2)每月5日為報表的上報日(節(jié)假日順延),為了保證報表的準時上報,各管理處每月結(jié)帳日期統(tǒng)一為月末最后一日。

(3)所有報表須先報送至物業(yè)管理公司,審核后之財務(wù)報表方報送給有關(guān)部門人員。

附件一：大型物業(yè)公司財務(wù)內(nèi)控制度

公司各部門所簽合同必須到行政部及財務(wù)部備案，財務(wù)部根據(jù)合同規(guī)定及相關(guān)票據(jù)進行付款準備。如果合同中途發(fā)生變更，應(yīng)提前通知財務(wù)部。

一、財務(wù)支出管理

(一)費用的請領(lǐng)

1、現(xiàn)金的領(lǐng)用:現(xiàn)金借款人需填寫借款單、付款申請單或業(yè)務(wù)招待費申請單,先由本部門負責(zé)人簽字,再由財務(wù)部負責(zé)人和執(zhí)行總經(jīng)理審核、簽字后,到出納處領(lǐng)款。現(xiàn)金借款人在借款前必須結(jié)清以前的借款,否則不準續(xù)借。

2、支票的領(lǐng)用:領(lǐng)用支票時需填寫借款單或付款申請單,先由本部門負責(zé)人簽字,再由財務(wù)部負責(zé)人及執(zhí)行總經(jīng)理審核、簽字后,到出納處辦理支票領(lǐng)用登記手續(xù),手續(xù)齊備才能開具支票。

領(lǐng)用支票后要及時憑有效憑證報銷,每月二十日前領(lǐng)用的支票,必須在月底前報銷;每月二十日以后領(lǐng)用的支票必須在次月十日前報銷。

(二)費用的報銷

1、公司的所有開支必須事前征得執(zhí)行總經(jīng)理的同意,并嚴格按照指定的標準進行開支。

2、報銷程序:填寫費用報銷單--部門經(jīng)理審批--財務(wù)經(jīng)理審核--執(zhí)行總經(jīng)理審批--總經(jīng)理審批--返回財務(wù)部--結(jié)帳。

3、擅自開支和超越領(lǐng)導(dǎo)批示限額的開支不得報銷。

4、費用開支后,當(dāng)事人必須在票據(jù)上注明開支明細或事由。

5、每周二、三、四為日常費用報銷日,財務(wù)部在周二前做好現(xiàn)金準備。

6、領(lǐng)導(dǎo)審批報銷的時間為每周四、五下午工作時間的最后一個小時。

(三)有關(guān)費用的說明

1、費用在1000元以上者,原則上使用支票支付。

2、所有職員的出租車票原則上不準報銷(經(jīng)執(zhí)行總經(jīng)理批準除外),因公外出可以報銷公交車票。

3、公司的以下物品由辦公室統(tǒng)一購買,所發(fā)生的費用由辦公室統(tǒng)一報銷:

(1)書;

(2)辦公用品;

(3)日用品、百貨、飲料、食品;

(4)固定資產(chǎn)、低值易耗品;

(5)藥品;

(6)禮品,由于工作需要所需禮品一律由行政部統(tǒng)一購買,需要禮品的人員,事前把手續(xù)齊備的申請單交行政部負責(zé)人,領(lǐng)用時填寫領(lǐng)用登記表。

4、公司各部門所簽合同必須到行政部及財務(wù)部備案,財務(wù)部根據(jù)合同規(guī)定及相關(guān)票據(jù)進行付款準備。如果合同中途發(fā)生變更,應(yīng)提前通知財務(wù)部。

5、財務(wù)部審查費用開支的真實性,對于虛報假報的行為公司將視情節(jié)輕重進行處分或處罰。

二、差旅費用報銷管理

(一)原則

1、出差之前必須填寫《出差申請表》,交部門經(jīng)理或主管副總批準,交行政部備案,《出差申請表》作為差旅費報銷的必須文件。

2、每一位員工均須填寫差旅費報銷單,詳細說明每一項開支。

3、只有與公司公務(wù)有關(guān)的費用發(fā)生,公司才予以報銷。用于個人的娛樂消費、體育活動、美容美發(fā)、酒店客房的酒吧、酒水的消費等不在報銷之列。

4、私人旅行不能與公務(wù)出差混在一起。如果私人旅行發(fā)生在公務(wù)出差之前或之后,則私人旅行的費用必須與公務(wù)出差的費用分離。

(二)差旅標準和出差補助

1、員工在市內(nèi)出差,市內(nèi)交通費經(jīng)行政部審查后按實報銷(不含出租車費)。

2、長途出差按以下標準報銷:(略)

● A類城市指直轄市、沿海城市,其他城市為B類城市。

● 出差補助包含了臨時延長工作時間的加班補助費用以及日常的交通費用,所以該等費用不再報銷。

● 次階人員陪同高階人員或客人出差的,其住宿標準可以按高階人員或客人標準報銷。

● 若一人以上出差到同一地方,同性別員工應(yīng)同住一室。為了便于工作,公司領(lǐng)導(dǎo)不適用此款規(guī)定。

(三)餐費

●出差用餐補助為每天40元,分為:早餐10元、中餐15元、晚餐15元;

●報銷餐補時,應(yīng)根據(jù)出發(fā)及返回時間合理地申請;

●若項目公司提供用餐,則不得申請用餐補助;

●若有交際應(yīng)酬餐則不得報銷當(dāng)日的中餐或晚餐。

(四)差旅費報銷審批程序

1、預(yù)借款:出差人員如果需要,可按出差地點和出差時間填寫“借款單”,經(jīng)所在部門經(jīng)理簽署意見后,按公司借款審批權(quán)限報批。

2、報銷:每一位出差員工須填寫《差旅費報銷單》,并詳細說明每一項目的費用開支。所有開支都必須提供原始發(fā)票及酒店明細賬單以證明此項開支已經(jīng)發(fā)生,特殊情況可酌情處理。

出差人員回公司三日之內(nèi)應(yīng)將需報銷單據(jù)按規(guī)定填好交到相應(yīng)的部門經(jīng)理處待審批、報賬、按公司規(guī)定的審批權(quán)限報批。

違反以上規(guī)定,財會人員有權(quán)拒絕報銷或要求重新辦理報批手續(xù)。

(五)票據(jù)及預(yù)領(lǐng)款丟失

1、所有預(yù)領(lǐng)款一經(jīng)預(yù)領(lǐng),應(yīng)有專人負責(zé)保管,發(fā)生丟失由保管人負責(zé)。

如發(fā)生任何票據(jù)遺失,員工應(yīng)提供適當(dāng)?shù)恼f明報告(如警方的證明、酒店或旅行社證明本人票據(jù)被盜的信件等)、或其他足夠的證明文件(如遺失票據(jù)的復(fù)印件),公司可給予認可和報銷。

三、通訊費用管理

公司要求所有員工自備通訊工具。對給予通訊補貼的員工必須確保手機每天8:00-24:00間處于開機狀態(tài),司機、(來自:)部門經(jīng)理和重要崗位人員工作日24小時開機,周六、周日不關(guān)機。

1、總經(jīng)理、執(zhí)行總經(jīng)理每月實報實銷,總經(jīng)理助理每人每月最高限額600元,限額以內(nèi)實報實銷,超出部分自理。

2、部門經(jīng)理、部門副經(jīng)理每人每月最高限額200元、限額以內(nèi)實報實銷,超出部分自理。開發(fā)部經(jīng)理、推廣部經(jīng)理、綜合管理部經(jīng)理、采購部經(jīng)理每人每月最高限額300元,由外省市股東或總部派來人員每人每月增加100元。

3、部門主管、從事特殊崗位員工、外聯(lián)工作繁忙人員和司機,經(jīng)執(zhí)行總經(jīng)理批準,每人每月最高限額150元,限額以內(nèi)實報實銷,超出部分自理。

4、所有員工的通訊工具必須在綜合管理部登記在冊作為報銷依據(jù),無登記在冊者均不予報銷。

附件二：物業(yè)公司合同管理條例

凡屬發(fā)生法律效力的經(jīng)濟合同正本,一份應(yīng)由經(jīng)辦人及時送交公司綜合管理部分類編號造冊、登記、保管,另一份在綜合管理部編號后交財務(wù)保管。其他人員,如分管業(yè)務(wù)、財務(wù)的副總經(jīng)理、經(jīng)辦部門,則立卷保存復(fù)印件。

1、經(jīng)濟合同法是調(diào)整平等主體之間經(jīng)濟關(guān)系的法律規(guī)范。公司的經(jīng)濟合同是公司業(yè)務(wù)經(jīng)營的憑證。加強合同的管理,對于維護公司的合同利益,確保公司的經(jīng)濟效益,具有重大的意義。

2、綜合管理部負責(zé)處理公司的法律事務(wù),以及合同的管理檢查,監(jiān)督合同的執(zhí)行。擬定合同要嚴格依照國家的法律、法令、法規(guī)和政策,認真了解對方的各項基本情況,并且注意結(jié)合公司具體情況,做到文字清楚、定義準確、邏輯嚴謹、敘述規(guī)范、結(jié)構(gòu)完整、內(nèi)容詳盡,權(quán)利、義務(wù)關(guān)系和違約責(zé)任明確,日期、期限和數(shù)字準確無誤;

3、公司對外簽訂經(jīng)濟合同,應(yīng)以公司的名義進行,一律使用公司合同專用章。合同由業(yè)務(wù)部門起草,經(jīng)財務(wù)部、審算部核實,由主管副總經(jīng)理認可,并經(jīng)法律顧問審查,由總經(jīng)理或執(zhí)行總經(jīng)理簽字(或蓋章),公司其他人代表公司簽訂合同,應(yīng)有總經(jīng)理授權(quán)才能辦理;

4、對外簽訂經(jīng)濟合同程序為:先由經(jīng)辦部門經(jīng)理同意,業(yè)務(wù)部門起草,經(jīng)財務(wù)部、審算部核實,由主管副總經(jīng)理認可,并經(jīng)法律顧問審查,報總經(jīng)理或執(zhí)行總經(jīng)理審批后蓋合同章。合同原件由綜合管理部存檔備案,經(jīng)辦部門留存復(fù)印件。未經(jīng)上述審批程序的,合同管理人員不予蓋章,財務(wù)不予付款;

5、在合同執(zhí)和過程中,如需中途變更或解除,由原經(jīng)辦業(yè)務(wù)部門提出意見,報總經(jīng)理或執(zhí)行總經(jīng)理決定;

6、經(jīng)濟合同履行過程中,如發(fā)現(xiàn)隱患或出現(xiàn)糾紛,經(jīng)辦人或經(jīng)辦部門應(yīng)立即向主管領(lǐng)導(dǎo)反映,并及時采取對策,避免或減少公司的經(jīng)濟損失,維護公司合法權(quán)益;

7、凡屬發(fā)生法律效力的經(jīng)濟合同正本,一份應(yīng)由經(jīng)辦人及時送交公司綜合管理部分類編號造冊、登記、保管,另一份在綜合管理部編號后交財務(wù)保管。其他人員,如分管業(yè)務(wù)、財務(wù)的副總經(jīng)理、經(jīng)辦部門,則立卷保存復(fù)印件。綜合管理部立卷保存的經(jīng)濟合同,應(yīng)把每個項目或每筆資金的合同和全部附件原件裝訂一起存檔長期保存;

8、發(fā)生法律效力的合同(含重要的附件)從簽訂之日起至失效之日止。失效的合同(含重要的附件)從失效之日繼續(xù)封存十年;

9、合同(含重要的附件)的復(fù)印和散發(fā):公司的經(jīng)濟合同除原經(jīng)辦部門業(yè)務(wù)需要可復(fù)印外,其他部門、人員未經(jīng)執(zhí)行總經(jīng)理同意,一律不得復(fù)印和散發(fā);

10、合同的借用:合同正本、副本的原件原則上不準外借。

如有關(guān)人員確實因特殊原因需要借合同文本,須填寫“合同復(fù)印人借單”,經(jīng)執(zhí)行總經(jīng)理簽字批準,方可復(fù)印或定期借用,用后按期交回保管;

11、合同封存、銷毀:失效的合同由主管財務(wù)的副總經(jīng)理主持封存。封存期滿的合同,造冊登記后銷毀;

12、合同遺失,特別是正本和附件原件遺失,遺失人要及時上報,并有責(zé)任繼續(xù)查找,查明原因和情況后,根據(jù)情況及時進行處理;

13、合同履行期間,如發(fā)生糾紛問題,主辦業(yè)務(wù)部門應(yīng)依照合同條款和法律的規(guī)定與對方協(xié)商解決,協(xié)商不成,需要按拆訟程序或仲裁程序解決的,經(jīng)總經(jīng)理或執(zhí)行總經(jīng)理批準、授權(quán)業(yè)務(wù)代表公司進行處理。