第一篇：凱里大十字地下商業(yè)街樓書(shū)文字

凱里大十字地下商業(yè)街樓書(shū)文案

封面：

凱里大十字地下商業(yè)街

（要求：簡(jiǎn)潔大氣，為了表現(xiàn)高檔感，在設(shè)計(jì)時(shí)可以考慮使用特殊美化工藝：如UV、起凸等。在使用苗侗民族元素時(shí)也可使用燙銀工藝）

P 扉頁(yè)：

位置決定價(jià)值

成熟商圈，龍頭地位無(wú)可取代

（畫(huà)面：手繪鋼筆畫(huà)，一只碩大壯實(shí)的羊在前面引領(lǐng)羊群前行；或國(guó)王屹立中間，群臣下跪。）

P1-2：規(guī)模位置

黔東南州政治經(jīng)濟(jì)文化中心，620個(gè)風(fēng)景不同的臨街店鋪。

○ 凱里大十字地下商業(yè)街，總長(zhǎng)度1.2千米，總建筑面積44000平方米，銷(xiāo)售面積32000平方米，位于凱里市大十字核心商圈。

○ 凱里市位于貴州東部，是貴州省東部區(qū)域性中心城市，黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)五大主要城市中心，黔東南苗族侗族自治州首府。

（畫(huà)面：商圈示意圖，圈內(nèi)密集標(biāo)明現(xiàn)有市場(chǎng)、知名商店和即將進(jìn)入的肯德基、沃爾瑪?shù)龋?/p>

P3-4：商圈

去大十字購(gòu)物，黔東南都知道！

凱里大十字商圈，黔東南州規(guī)模最大、成交額最高。一個(gè)城市??只有一個(gè)領(lǐng)跑商業(yè)圈；

一個(gè)城市??只有一個(gè)核心商業(yè)圈；

地段、地段、還是地段。

（畫(huà)面：韶山南北路、北京東西路的繁榮景象）

P5-6：地下模式

從加拿大的蒙特利爾地下城到東京的銀座，從臺(tái)北地下街、香港地下錢(qián)龍到廣州地一大道，只有最成熟的商圈，才有繁華的地下商業(yè)

○ 現(xiàn)代化城市空間發(fā)展的方向之一是向地下延伸，地面購(gòu)物環(huán)境的惡化促生了地下商業(yè)，核心商圈地面車(chē)輛擁堵、噪音、粉塵、氣候的變化都對(duì)消費(fèi)者的出行購(gòu)物帶來(lái)不利的影響。而地下商業(yè)街無(wú)往來(lái)車(chē)輛干擾，街道兩旁商店林立，和地面的街道完全一樣。

○ 地下商業(yè)街光線充足柔和，新風(fēng)系統(tǒng)帶來(lái)充足的新鮮空氣，適宜的溫度和濕度，冬暖夏涼的空調(diào)，比地面更舒適、更安全，可以實(shí)現(xiàn)全天候一站式購(gòu)物。

○“不允許行人從地面過(guò)街”的地下商業(yè)街，把大批過(guò)客攬入地下，激活他們的潛在消費(fèi)欲，給商家?guī)?lái)無(wú)限商機(jī)。

○ 凱里大十字地下商業(yè)街，一個(gè)集地下人防、商貿(mào)休閑、市政設(shè)施為一體的經(jīng)濟(jì)綜合體，正是憑借這獨(dú)特的商業(yè)模式，創(chuàng)造著城市深度價(jià)值，引領(lǐng)黔東南地下商業(yè)街時(shí)代的到來(lái)?。ó?huà)面：主畫(huà)面為大十字地下商業(yè)街中心街區(qū)效果圖，配以國(guó)內(nèi)外著名地下商業(yè)街照片）

P7-8：客流商機(jī)

人潮就是錢(qián)潮

大十字10萬(wàn) 日客流量，強(qiáng)勁發(fā)展?jié)摿Γ?/p>

地下街40多個(gè)客貨出入口 貫通商圈，集聚購(gòu)物人群！凱里市81萬(wàn)常住人口，25萬(wàn)流動(dòng)人口；

黔東南州442萬(wàn)人口。

（畫(huà)面：擁擠的人潮場(chǎng)景）

P9-12：經(jīng)營(yíng)街區(qū)

鋪鋪臨街

完美的商業(yè)空間、規(guī)劃布局及通達(dá)性，使商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)之間相互滲透、相互聯(lián)動(dòng)，為所有商戶打造一個(gè)信息、資源、客流共享的綠色通道。

（畫(huà)面：加長(zhǎng)寬幅街場(chǎng)景效果圖，鋪位圖）

P13-16：

以人為本的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，國(guó)際化的配套設(shè)施 □ 打破凱里市原來(lái)“地下商業(yè)低檔次”的觀念，大十字地下商業(yè)街不僅是商品流通的場(chǎng)所、創(chuàng)富的中心，更是時(shí)尚演繹的載體。寬敞通道設(shè)計(jì)，便于客流的疏導(dǎo)和流通，確保視線通透，景觀共享；服裝服飾、數(shù)碼電器、金銀首飾、食品休閑、電子商務(wù)等一體化，帶來(lái)國(guó)際化體

驗(yàn)。

□ 大十字地下商業(yè)街，以最具想象力的設(shè)計(jì)思維，在一個(gè)可以擋風(fēng)遮雨四季恒溫的地下商業(yè)街內(nèi)，創(chuàng)造了更豐富生動(dòng)的體驗(yàn)，將商業(yè)設(shè)施的價(jià)值內(nèi)涵深度表現(xiàn)出來(lái)，讓每一位消費(fèi)者及經(jīng)營(yíng)者真正在買(mǎi)賣(mài)中享受以人為本的國(guó)際化環(huán)境。

（畫(huà)面：大幅中庭效果圖）

● 地下商業(yè)街設(shè)多處休閑區(qū)，供人休息、交流；

● 34臺(tái)自動(dòng)扶梯連接地下地上，國(guó)際化客流導(dǎo)引指示標(biāo)志，客流順暢無(wú)阻；

● 多部垂直客貨梯，使貨物運(yùn)輸更加便利；

● 24 小時(shí)智能監(jiān)控系統(tǒng)、寬帶、傳真、WiFi、POS機(jī)、自動(dòng)取款機(jī)等基礎(chǔ)配套設(shè)施完備； ● 精美的廣告位，滿足品牌展示、新品發(fā)布等各類(lèi)推廣活動(dòng)；

● 液晶電視全方位覆蓋商業(yè)街，多角度立體視覺(jué)享受；

● 背景音樂(lè)優(yōu)美動(dòng)聽(tīng)，為整個(gè)商場(chǎng)注入時(shí)尚風(fēng)；

● 智能型消防控制系統(tǒng)，自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)，保護(hù)您的財(cái)產(chǎn)安全；

● 富二層公共停車(chē)場(chǎng)，為您帶來(lái)停車(chē)便利；

● 星級(jí)公共衛(wèi)生間，輕輕松松方便；

● 雙回路供電，保證負(fù)荷不間斷。

（畫(huà)面：主街道效果圖，配以出入口、監(jiān)控室、衛(wèi)生間、保安執(zhí)勤等圖片）

P17-18：

以“品牌專(zhuān)營(yíng)店”為核心，以綜合性商業(yè)模式為主，兼顧專(zhuān)業(yè)性和主題性，構(gòu)筑服裝時(shí)尚區(qū)、數(shù)碼風(fēng)潮區(qū)、百貨熱淘區(qū)、女裝韓風(fēng)區(qū)、珠寶黃金區(qū)，點(diǎn)綴食品飲料店。在確保裝修精美的情況下，允許業(yè)主自由確定商品種類(lèi)。

（畫(huà)面：業(yè)態(tài)分布圖，配上與各區(qū)塊相關(guān)的店鋪照片）

P19-20：管理模式

“浙商”管理，業(yè)主參與

延伸財(cái)富巨大升值空間的“浙商精神”！

勤奮務(wù)實(shí)、敢為人先、抱團(tuán)奮斗、恪守承諾、永不滿足的浙商精神，為凱里大十字商圈注入的新鮮活力，無(wú)數(shù)個(gè)商戶及品牌將在凱里大十字地下商業(yè)街開(kāi)始財(cái)富故事，將證明這給大十字商圈經(jīng)營(yíng)方法、經(jīng)營(yíng)理念、環(huán)境配套帶來(lái)一次提升。在更深層的層面，凱里大十字地下商業(yè)街想做的就是幫助商戶獲得更多更巨大的收益，一切有益于實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)的理念與方法，都將不斷地納入到大十字地下商業(yè)街的管理體系中。

● 業(yè)主委員會(huì)；

● 浙商（開(kāi)發(fā)商）主導(dǎo)的地下商業(yè)街管委會(huì)；

● 商戶代表大會(huì)；

● 統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理；

● 春季櫻花節(jié)，金秋桂花節(jié)；

● “苗年”優(yōu)惠季，“侗年”優(yōu)惠季。

（畫(huà)面：手書(shū)習(xí)近平對(duì)浙商的論述，及熱鬧的商業(yè)促銷(xiāo)場(chǎng)面、會(huì)議表決場(chǎng)面）

P21-22：產(chǎn)權(quán)

商業(yè)用地，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)

國(guó)有出讓?zhuān)虡I(yè)用地，40年產(chǎn)權(quán)；

允許依法自營(yíng)、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與、租賃或抵押。

（畫(huà)面：中華人民共和國(guó)土地證、房產(chǎn)證）

P23-24: 走向未來(lái)

大十字的明天會(huì)更好

一個(gè)成熟商圈的形成，都需要漫長(zhǎng)的時(shí)間沉淀。凱里大十字商圈經(jīng)過(guò)半個(gè)多世紀(jì)的商業(yè)氛圍沉淀，才成為今天整座城市中商業(yè)最為成熟和繁華的核心地帶。

大十字一直在前進(jìn)，隨著大十字地下商業(yè)街工程的啟動(dòng)，地面市政設(shè)施改造同步進(jìn)行，地上商店外墻面裝修設(shè)計(jì)也已展開(kāi)，政府已對(duì)大十字區(qū)域作了中長(zhǎng)期的規(guī)劃，計(jì)劃把凱里大十字打造成更加繁榮、更加亮麗的風(fēng)景線。

（畫(huà)面：六七十年代、拆除前和規(guī)劃中的大十字照片或效果圖，照片依次從小到大，從黑白、棕色到彩色）

封底：

2014年

夏天

我的投資

凱里大十字地下商業(yè)街√

開(kāi)發(fā)商：凱里中大置業(yè)有限公司

財(cái)富熱線：86（0）0855-8655888/8655999

地址：凱里市龍溪路10號(hào)

招商中心：凱里市北京西路71號(hào)（三中旁）

□ 本宣傳品所有資料及圖片僅供參考，以政府批文及實(shí)施結(jié)果為準(zhǔn)

（21ylh策劃初稿）

第二篇：大十字商業(yè)街物業(yè)管理方案

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大十字商業(yè)街物業(yè)管理方案

目錄

一、物業(yè)公司簡(jiǎn)介

二、物業(yè)總公司機(jī)構(gòu)示意圖

三、商業(yè)街概況

四、物業(yè)管理1、2、3、4、5、管理宗旨 管理目標(biāo) 機(jī)構(gòu)設(shè)置 人員配置 管理程序

五、關(guān)于商業(yè)街發(fā)展的幾點(diǎn)建議

一、物業(yè)公司簡(jiǎn)介

哈密市城市住宅物業(yè)管理有限責(zé)任公司是哈密市最早的一家專(zhuān)業(yè)性物業(yè)管理公司，成立于1997年7月，企業(yè)資質(zhì)為國(guó)家物業(yè)管理二級(jí)，擁有哈密物業(yè)管理行業(yè)最高資質(zhì)。現(xiàn)有職工60余人，其中管理人員有25人，有專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)的35人，執(zhí)證上崗率達(dá)到100%。第一管理資源網(wǎng) guanli.1kejian.com 免費(fèi)管理資料下載基地 第一管理資源網(wǎng) guanli.1kejian.com 免費(fèi)管理資料下載基地

物業(yè)服務(wù)范圍為麗園小區(qū)、大十字商住中心、花園小區(qū)、福幸園、千禧花園、供銷(xiāo)花苑、糧食花苑等，其管理服務(wù)規(guī)模約為45萬(wàn)平方米，物業(yè)服務(wù)種類(lèi)有多層住宅、商住、別墅、商業(yè)、辦公等。

二、物業(yè)總公司機(jī)構(gòu)示意圖（附后）

三、商業(yè)街概況

大十字商業(yè)街位于中山南路，屬于舊城改造項(xiàng)目，除去南北二個(gè)主出口外，另還有約十條通道與平房區(qū)相接，區(qū)域總體來(lái)講四通八達(dá)。大十字商業(yè)街開(kāi)發(fā)商為哈密市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司，由江蘇正太建設(shè)集團(tuán)股份有限公司承建，于2002年進(jìn)行開(kāi)發(fā)，2003年6月30日竣工。整個(gè)區(qū)域占地面積 6.37萬(wàn)平方米、建筑面積5.8萬(wàn)平方米，其中綠化面積約0.8萬(wàn)平方米，公建面積 2.2萬(wàn)平方米。商業(yè)街內(nèi)有住宅244套，商鋪541間。商業(yè)街在建設(shè)的過(guò)程中充分把握城市休閑消費(fèi)理念，規(guī)劃建設(shè)中心花園廣場(chǎng)、主題雕塑、演出大舞臺(tái)等休閑娛樂(lè)配套設(shè)施。

四、物業(yè)管理

1、管理宗旨

急住戶之所急，想住戶之所想，全心全意為住戶服務(wù)。

2、管理目標(biāo)

短期目標(biāo)：在最初進(jìn)入小區(qū)半年之內(nèi)做到（1）小區(qū)環(huán)衛(wèi)徹底改觀，無(wú)死角，無(wú)違章搭建；（2）公共設(shè)施正常使用；（3）治安管理有序，車(chē)輛停放整齊；（4）綠化帶內(nèi)草坪修剪整齊，樹(shù)木養(yǎng)護(hù)得當(dāng)，植物景觀高低錯(cuò)落有致。

長(zhǎng)期目標(biāo)：一年內(nèi)達(dá)到市級(jí)文明小區(qū)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

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二年內(nèi)達(dá)到地區(qū)文明小區(qū)、安全小區(qū)、園林小區(qū)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

三年內(nèi)逐步達(dá)到自治區(qū)城市住宅物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)及全國(guó)城 市住宅物業(yè)管理優(yōu)秀小

區(qū)標(biāo)準(zhǔn)

提高服務(wù)質(zhì)量，樹(shù)企業(yè)形象

3、機(jī)構(gòu)設(shè)置

本小區(qū)將采取以大十字商住服務(wù)中心為管理中心輻射該小區(qū)日常管理工作。由大十字商住中心負(fù)責(zé)人直接領(lǐng)導(dǎo)管理該部門(mén)工作人員，便于負(fù)責(zé)人全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控。各項(xiàng)工作的安排及臨時(shí)任務(wù)的下達(dá)，均由負(fù)責(zé)人直接安排，各工作人員及專(zhuān)業(yè)服務(wù)人員直接向負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。

運(yùn)作機(jī)制

在具體運(yùn)作中，大十字商住中心負(fù)責(zé)人是日常工作的指揮者，同時(shí)又是監(jiān)督檢查者。指令下達(dá)后，由該區(qū)域具體工作人員進(jìn)行運(yùn)作，其過(guò)程中的信息通過(guò)業(yè)主意見(jiàn)反饋到指揮者，供指揮者做出判斷和總結(jié)。同時(shí)，還要從中發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理所存在的問(wèn)題，加以更正，保證物業(yè)管理服務(wù)的有條不絮地運(yùn)行。

4、人員配置

行政人事部

主任1名：

標(biāo)準(zhǔn)——學(xué)歷大專(zhuān)，經(jīng)過(guò)建設(shè)部專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，執(zhí)有物業(yè)管理上崗證，從事物業(yè)管理工作四年以上，具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，財(cái)務(wù)知識(shí)全面、懂電、暖、設(shè)備維護(hù)及工民建知識(shí)。

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文員1名：

標(biāo)準(zhǔn)——學(xué)歷大專(zhuān)，中文專(zhuān)業(yè)，懂計(jì)算機(jī)操作，執(zhí)有計(jì)算機(jī)等級(jí)證書(shū)

收費(fèi)員1名：

標(biāo)準(zhǔn)——財(cái)會(huì)專(zhuān)業(yè)畢業(yè)，懂會(huì)計(jì)電算化操作，從事財(cái)務(wù)工作二年以上

保衛(wèi)科

保安員12名

（班長(zhǎng)3名，機(jī)動(dòng)保安員1名，出口值守9名）

標(biāo)準(zhǔn)——學(xué)歷高中及以上，經(jīng)過(guò)崗前培訓(xùn)，具有保安工作經(jīng)驗(yàn)

公共事務(wù)部：

清潔員3名

標(biāo)準(zhǔn)——初中以上文化水平，經(jīng)崗前培訓(xùn)，工作認(rèn)真細(xì)致，吃苦耐勞

綠化員2名

標(biāo)準(zhǔn)——園藝專(zhuān)業(yè)畢業(yè)，從事園藝工作四年以上

機(jī)電維修部：

管理員1名

標(biāo)準(zhǔn)——懂工民建及機(jī)電維護(hù)、概預(yù)算，學(xué)歷大專(zhuān)，具有實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)達(dá)三年以上

電工1名

標(biāo)準(zhǔn)——執(zhí)專(zhuān)業(yè)上崗證，有三年及以上工作經(jīng)驗(yàn)

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水暖工2名

標(biāo)準(zhǔn)——具有四年以上水暖維修工作經(jīng)驗(yàn)

此外，設(shè)置小區(qū)文化宣傳員一名，由總公司辦公室人員兼任。

5、管理程序

房屋的接管、驗(yàn)收

（1）組建接管驗(yàn)收小組，做好接管驗(yàn)收準(zhǔn)備

（2）對(duì)接管理物業(yè)進(jìn)行資料驗(yàn)收

（3）對(duì)硬件設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收

（4）對(duì)資料和工程遺留問(wèn)題進(jìn)行補(bǔ)充，整改

（5）補(bǔ)充接管驗(yàn)收

業(yè)主入住

（1）做好入住準(zhǔn)備工作

（2）向業(yè)主發(fā)出“入住”通知書(shū)

（3）業(yè)主到管理處辦理身份驗(yàn)證確認(rèn)手續(xù)

（4）業(yè)主交納入住費(fèi)用

（5）管理員帶業(yè)主收樓

（6）簽署《業(yè)主公約》《裝修安全責(zé)任書(shū)》等文件，對(duì)業(yè)主樓宇的不合格項(xiàng)目進(jìn)行修改

（7）管理處發(fā)放鑰匙給業(yè)主

（8）管理處為業(yè)主辦理《業(yè)主證》及抄錄水電表底數(shù)

（9）業(yè)主入住

裝修管理

第一管理資源網(wǎng) guanli.1kejian.com 免費(fèi)管理資料下載基地 第一管理資源網(wǎng) guanli.1kejian.com 免費(fèi)管理資料下載基地

（1）填寫(xiě)裝修申請(qǐng)表，注明裝修項(xiàng)目

（2）簽訂裝修安全責(zé)任書(shū)

（3）施工人員登記辦理準(zhǔn)入手續(xù)

（4）巡查違章裝修限期整改

（5）裝修后三個(gè)月根據(jù)驗(yàn)收情況按比例押金

日常服務(wù)工作

保安工作

（1）職責(zé)范圍： 在崗值守、定時(shí)巡邏、維護(hù)區(qū)域內(nèi)治安秩序、有效預(yù)防偷 盜案件發(fā)生，做好重點(diǎn)部位的防范工作、消滅事故隱患；車(chē)輛管制，車(chē)輛停 放有序、制止各類(lèi)破壞公共設(shè)施行為的發(fā)生（包括踐踏綠地、高空拋物、開(kāi)挖及堆占公共場(chǎng)地、盜用水源、傾倒臟水等行為）、制止其它影響居民生活的行為； 控管外來(lái)人員，禁止攤販及推銷(xiāo)人員擾民。

（2）工作要求及標(biāo)準(zhǔn)

警容警紀(jì)：上班時(shí)間必須穿著制服，保持制服整潔、穿戴整齊；上班期間不得會(huì)友、不得談工作之外事情；不得抽煙、吃零食（包括口香糖）

值班巡邏：工作指標(biāo)鋪面、住宅被撬率為零、機(jī)動(dòng)及非機(jī)動(dòng)車(chē)輛丟失率控制在1%之內(nèi)；巡邏記錄登記全面詳細(xì)。

站崗值守人員必須在廣場(chǎng)值守，不得擅自離崗(要求保持跨立姿勢(shì)）：

白班巡邏必須保證每半小時(shí)一次，工作重點(diǎn)為維持商業(yè)街、農(nóng)貿(mào)第一管理資源網(wǎng) guanli.1kejian.com 免費(fèi)管理資料下載基地 第一管理資源網(wǎng) guanli.1kejian.com 免費(fèi)管理資料下載基地

市場(chǎng)治安秩序，禁止亂貼亂掛廣告牌及散發(fā)宣傳單行為，預(yù)防單元樓道出現(xiàn)偷盜行為以及業(yè)主其他違反物業(yè)管理規(guī)定的行為。

夜班巡邏不限定時(shí)間，重點(diǎn)部位為商業(yè)街鋪面、住宅樓道單元及業(yè)主停放在車(chē)棚外機(jī)動(dòng)及非機(jī)動(dòng)車(chē)輛。重點(diǎn)巡邏時(shí)間段為21：00--22：00、0：00---2：00、4：00---5：00。

交接內(nèi)容包括：A辦公物品 B區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施 交接工作必須嚴(yán)格細(xì)致，做到無(wú)一遺漏，認(rèn)真填寫(xiě)交接表；如出現(xiàn)丟失或損壞物品的，必須照價(jià)賠償。

治安管理：及時(shí)清除打架滋事等擾民行為，并報(bào)送公安機(jī)關(guān)處理（填寫(xiě)記錄完整）；接到商戶或業(yè)主求助，應(yīng)在3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。及時(shí)消除消防隱患；

外來(lái)人員管理：禁止流動(dòng)攤販、推銷(xiāo)人員、收破爛者、散發(fā)宣傳單及張貼廣告者進(jìn)入商業(yè)街區(qū)域內(nèi)；及時(shí)清理亂貼小廣告。對(duì)租住房屋者統(tǒng)一登記，尤其是對(duì)外地租住者，填寫(xiě)其詳細(xì)情況，包括來(lái)哈時(shí)間，事由，身份證號(hào)，暫住居留時(shí)間等，外來(lái)人口掌握率應(yīng)達(dá)100%。

車(chē)輛管理：制止違章停放車(chē)輛、禁止出現(xiàn)車(chē)輛占道堵塞現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)指揮疏通;制止車(chē)輛高音鳴笛催叫；制止大型載重車(chē)輛進(jìn)入?yún)^(qū)域內(nèi)。

衛(wèi)生工作

（1）職責(zé)范圍：

商業(yè)街兩側(cè)附路及主干道兩側(cè)通道清掃、保潔；綠化帶內(nèi)保潔；垃圾箱清理通知及垃圾箱周周地面保潔；公共場(chǎng)所清掃保潔；單元 內(nèi)第一管理資源網(wǎng) guanli.1kejian.com 免費(fèi)管理資料下載基地 第一管理資源網(wǎng) guanli.1kejian.com 免費(fèi)管理資料下載基地

樓梯、地下室、扶手、玻璃、開(kāi)關(guān)清潔。附帶農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)清掃保潔。

（2）工作要求及標(biāo)準(zhǔn)

室外衛(wèi)生

工作時(shí)間：每日上午上班時(shí)間不限，但清掃必須于13：00前完成；下午按時(shí)上班保潔至公司規(guī)定下班時(shí)間；

道 路：無(wú)積灰、目視無(wú)垃圾雜物、無(wú)堆占

公共場(chǎng)所：地面干凈，無(wú)雜物、無(wú)果皮紙屑

綠 化 帶：及時(shí)清理枯枝敗葉，保持綠化帶內(nèi)清潔、無(wú)雜物

果 皮 箱：及時(shí)清空果皮箱，保持其周?chē)孛嬲麧?/p>

樓內(nèi)衛(wèi)生

工作時(shí)間：不限

要 求：樓梯保持干凈，無(wú)雜物；扶手、窗戶臺(tái)面無(wú)積灰；樓內(nèi)開(kāi)關(guān)保持原色；地下室無(wú)堆占、無(wú)垃圾雜物；樓道玻璃每月擦拭一次，保持清潔。

每周一為休息日；周六、周日照常上班。

綠化工作

（1）職責(zé)范圍：記住宅區(qū)的綠化面積和布局，熟知花草樹(shù)木的名稱(chēng)及管理工作程序；對(duì)花草樹(shù)木定期施肥、澆水、防治病蟲(chóng)，除草培土，及時(shí)修枝整型，補(bǔ)栽補(bǔ)種；及時(shí)處理修剪后的枯枝敗葉，清理現(xiàn)場(chǎng)；負(fù)責(zé)對(duì)各綠化區(qū)進(jìn)行管理，勸阻和糾正破壞綠化的行為；認(rèn)真學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)，提高管理質(zhì)量和工作效率。

（2）工作標(biāo)準(zhǔn)

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樹(shù)木修剪整齊成型，生長(zhǎng)健壯，無(wú)病蟲(chóng)害；造型美觀，無(wú)枯枝，樹(shù)木檔阻礙車(chē)輛和行為通過(guò)；草坪長(zhǎng)勢(shì)良好，目視平整，無(wú)明顯雜草，無(wú)明顯土地裸露； 冬季保護(hù)措施得當(dāng)，夏日澆灌及時(shí)；

維護(hù)保養(yǎng)

（1）職責(zé)范圍：對(duì)公共設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)保障其正常運(yùn)行，應(yīng)業(yè)主要求提供特約服務(wù)等。

（2）工作標(biāo)準(zhǔn)：接到通知15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；定期養(yǎng)護(hù)清潔路燈；每月將區(qū)域內(nèi)的房屋道路公用部位進(jìn)行巡查一次，每年進(jìn)行一次普查，鑒定房屋的完好情況；房屋及設(shè)施發(fā)生異常，及時(shí)報(bào)主管，并協(xié)同排除；按計(jì)劃完成維修保養(yǎng)工作

社區(qū)文化工作

（1）工作原則：以老、少為主；以休閑娛樂(lè)為主；雅俗共存，突出民族。

（2）工作要求：每年制定本文化工作計(jì)劃；社區(qū)文化活動(dòng)形式要求多種多樣，豐富多彩；社區(qū)文化活動(dòng)主題要根據(jù)實(shí)際需求，兼顧傳播有益商業(yè)文化

五、關(guān)于商業(yè)街發(fā)展的幾點(diǎn)建議

今年，位于市中心豐茂市場(chǎng)要拆除，商業(yè)街面臨發(fā)展良好機(jī)遇。因此，我公司特提出以下幾點(diǎn)建議：

進(jìn)一步完善商業(yè)街休閑娛樂(lè)配套設(shè)施，并設(shè)置若干座椅及機(jī)動(dòng)車(chē)與非機(jī)動(dòng)車(chē)停放場(chǎng)所。

大十字商業(yè)街具有哈密文化特色，不僅可成為市民休閑消費(fèi)的最第一管理資源網(wǎng) guanli.1kejian.com 免費(fèi)管理資料下載基地 第一管理資源網(wǎng) guanli.1kejian.com 免費(fèi)管理資料下載基地

佳場(chǎng)所，而且還可成為具潛在價(jià)值的旅游觀光景點(diǎn)。因此，可通過(guò)政府部門(mén)協(xié)助，與旅游部門(mén)聯(lián)系，將商業(yè)街設(shè)為哈密旅游景點(diǎn)之一，借此提升商業(yè)街的知名度；

根據(jù)有關(guān)資料表明，城市商業(yè)圈活躍范圍一般只能達(dá)到以商業(yè)繁榮中心向四周輻射500米，超過(guò)這個(gè)距離則難以激活商業(yè)經(jīng)營(yíng)。哈密目前已成規(guī)范的商業(yè)中心有三個(gè)：市中心、天馬、鐵路中心。而大十字商業(yè)街距最近的市中心也超出500米。而且以目前該區(qū)域的開(kāi)發(fā)程度來(lái)看，應(yīng)加大開(kāi)發(fā)力度，繼續(xù)開(kāi)發(fā)兩側(cè)平房區(qū)。因?yàn)樯虡I(yè)街區(qū)域內(nèi)樓宇與平房共存，造成衛(wèi)生環(huán)境差、治安條件惡劣現(xiàn)狀，影響商業(yè)街形象與招商活動(dòng)的開(kāi)展。因此，商業(yè)街的發(fā)展應(yīng)圍繞著建立以商業(yè)街為中心的商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈來(lái)進(jìn)行，推進(jìn)周?chē)椒繀^(qū)的開(kāi)發(fā)改造工程，開(kāi)發(fā)上規(guī)模上檔次的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，將商業(yè)街及周轉(zhuǎn)區(qū)域建成哈密市第四個(gè)商業(yè)中心；

進(jìn)一步細(xì)化商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)格局。目前商業(yè)街商家由于購(gòu)租方式不同，因此在經(jīng)營(yíng)商品上較混雜，沒(méi)有有形成經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目條塊規(guī)律分割，如經(jīng)營(yíng)布藝服裝中又有經(jīng)營(yíng)小吃食品，這種現(xiàn)象的存在在短時(shí)間內(nèi)無(wú)太大影響，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，即不利于管理，也不利于商業(yè)街經(jīng)營(yíng)規(guī)模的形成。

引資招商除面向疆內(nèi)外，也可引進(jìn)江浙商戶。哈密地處新疆，經(jīng)營(yíng)民族商品較為普通，如引進(jìn)充滿江南民俗商品，在經(jīng)營(yíng)方面具創(chuàng)有新、獨(dú)特之特點(diǎn)，可以吸引和刺激人們的購(gòu)買(mǎi)欲望。此外，哈密地區(qū)與蒙古相鄰，也可適量引進(jìn)外資，將商業(yè)街經(jīng)營(yíng)成類(lèi)似于烏市邊疆賓第一管理資源網(wǎng) guanli.1kejian.com 免費(fèi)管理資料下載基地 第一管理資源網(wǎng) guanli.1kejian.com 免費(fèi)管理資料下載基地

館的商業(yè)貿(mào)易集散地。

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第三篇：地下商業(yè)街分析1

冷靜地、客觀地分析看待地下商業(yè)街開(kāi)發(fā)熱

理論探討加入時(shí)間：2009-8-31 10:45:45

中國(guó)步行商業(yè)街工作委員會(huì)主任 韓健徽

去年開(kāi)始，全國(guó)興起了地下商業(yè)街開(kāi)發(fā)熱，河北省曾經(jīng)是中國(guó)地道戰(zhàn)的發(fā)源地，在石家莊市即將又拉開(kāi)商業(yè)“地道戰(zhàn)”的序幕。伴隨著中國(guó)城市化的進(jìn)程，城市立體化再開(kāi)發(fā)進(jìn)程和三維化發(fā)展模式的加快，使地下商業(yè)街成為我國(guó)城市商業(yè)開(kāi)發(fā)的新熱點(diǎn)。

一、我國(guó)商業(yè)街的發(fā)展趨勢(shì)

從未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，一個(gè)從點(diǎn)到線、從線到面、從上到下的立體化商業(yè)格局將成為我國(guó)城市商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)、無(wú)論地下商業(yè)街、地上商業(yè)步行街和商業(yè)街區(qū)縱觀來(lái)看，全國(guó)商業(yè)街的發(fā)展趨勢(shì)、大體呈現(xiàn)出這樣幾個(gè)方面：

一是呈現(xiàn)集購(gòu)物街、餐飲街、休閑街、娛樂(lè)街、體驗(yàn)街于一體的“五街合一”的趨勢(shì)；現(xiàn)在的商業(yè)街，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破了傳統(tǒng)意義上只是買(mǎi)東西賣(mài)東西的概念。

二是呈現(xiàn)以商業(yè)、旅游、文化于一體的商旅文項(xiàng)目，成功的商業(yè)項(xiàng)目除了滿足人們消費(fèi)需要外，還已經(jīng)成為一種生活方式、成為生活態(tài)度、一種享受，成為一種時(shí)尚。

三是呈現(xiàn)出以建筑形態(tài)街區(qū)化、空中、地上、地下立體化，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多樣化于一體的綜合化趨勢(shì)。從某種意義上講，現(xiàn)在沒(méi)有出現(xiàn)新的商業(yè)形態(tài)，只有商業(yè)概念的組合，最后達(dá)到一定的效果，不管叫什么的名稱(chēng)，不管什么業(yè)態(tài)，我們要把握住其內(nèi)涵和素材。

四是呈現(xiàn)出集名街、名店、名品為一體的品牌化趨勢(shì)，現(xiàn)在各地不僅僅是在做一條街，而是做品牌化商業(yè)街。

中國(guó)的地下商業(yè)街這幾年逐步變熱的發(fā)展趨勢(shì)，其主要原因：一是人防工程的需要、平戰(zhàn)結(jié)合的使用設(shè)施；二是地面上資源短缺，成為必然無(wú)奈的選擇；三是很多城市交通惡化，需要從地上商業(yè)街過(guò)渡到地下商業(yè)街。

二、地下商業(yè)街開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)與難點(diǎn)

我們對(duì)地下商業(yè)街的認(rèn)識(shí)逐步深入，在進(jìn)行地下商業(yè)街開(kāi)發(fā)建設(shè)之前、特別要冷靜地、客觀地分析看待地下商業(yè)街有什么特點(diǎn)：概括起來(lái)，有以下特點(diǎn)：

一是高成本、地下商業(yè)街的開(kāi)發(fā)成本高于地上的兩三倍，再加上一些設(shè)施，風(fēng)、水、汽、耗能要按照不低于地上的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算，成本要比地上高許多，因此所謂說(shuō)地不要錢(qián)或少花錢(qián)，開(kāi)發(fā)商只有在無(wú)償使用或少量支付地價(jià)的情況才有可能實(shí)行低成本開(kāi)發(fā)。

二是高難度。主要體現(xiàn)兩個(gè)方面。第一方面經(jīng)營(yíng)的難度，目前從全國(guó)看成功的地下商業(yè)街成為死街，或藏污納垢的地方。另一個(gè)難題是法律難度，開(kāi)發(fā)地下商業(yè)街有沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，商戶因沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，就不會(huì)購(gòu)買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商要對(duì)投資者負(fù)責(zé)。

地下商業(yè)街開(kāi)發(fā)難于地上商業(yè)街的建設(shè)，主要難在哪些方面；坦率的講，幾乎所有的人，包括經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者對(duì)地下有偏見(jiàn)，引導(dǎo)消費(fèi)者改為喜歡地下商業(yè)街的購(gòu)物習(xí)慣是一個(gè)極大地難題。

第一個(gè)難點(diǎn)：習(xí)慣性。有效地定位和業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)，無(wú)論地下商業(yè)大廳或地下商業(yè)街和地下商業(yè)設(shè)施，如何搞活將人流引入地下，恐怕很難。目前看地下商業(yè)街的主要消費(fèi)群體是打工者和中、低消費(fèi)群體。

第二個(gè)難點(diǎn)：可視性。地下商業(yè)街的可視性就更加重要，在全國(guó)很多城市開(kāi)發(fā)時(shí)對(duì)地下商業(yè)街沒(méi)有重視可視性的問(wèn)題，可視性在項(xiàng)目前期做好規(guī)劃。

第三個(gè)難點(diǎn)：環(huán)境問(wèn)題。一般來(lái)講地下商業(yè)街層高問(wèn)題處理不好，有壓抑感覺(jué)；國(guó)外的地下商業(yè)街、和地上的不相上下，光線充足，光線甚至比地上還要充足，規(guī)劃地下商業(yè)界的環(huán)境的要超過(guò)地上商業(yè)街。

第四個(gè)難點(diǎn)：導(dǎo)向性。地下商業(yè)街造價(jià)成本有相當(dāng)一部分導(dǎo)向性、動(dòng)線和進(jìn)出口，要做到和地上一樣。高度注意人流導(dǎo)向系統(tǒng)，地上地下人流避免人流重復(fù)交織，如：大連萬(wàn)達(dá)、沃爾瑪要求顧客不重復(fù)地在賣(mài)場(chǎng)中進(jìn)行選購(gòu)，出入口很重要，強(qiáng)調(diào)對(duì)動(dòng)線，注意寬闊的空間業(yè)態(tài)動(dòng)線設(shè)計(jì)。

要注重軟件的管理方面的問(wèn)題，對(duì)已經(jīng)開(kāi)發(fā)成功地下商業(yè)街的要注意業(yè)態(tài)動(dòng)線的軟條件進(jìn)行

設(shè)計(jì)，在國(guó)內(nèi)比較好的動(dòng)線設(shè)計(jì)典型事例如家樂(lè)福入場(chǎng)先到二層再到一層的動(dòng)線十分成功。第五個(gè)難點(diǎn)：招商問(wèn)題。地下商業(yè)街價(jià)值低，使招商比地上要難，地下商業(yè)街區(qū)有各種類(lèi)型：一字型、十字型、非字型、井字型、國(guó)字型的布局。

三、認(rèn)真分析地下商業(yè)街的成功因素

從國(guó)內(nèi)商業(yè)街成功或不成功的街區(qū)典型的原因進(jìn)行分析?？偨Y(jié)國(guó)內(nèi)很多城市地下商業(yè)街比較好的成功案例，大體在以下幾種。

第一種是國(guó)際化特大城市的地上商業(yè)街比較容易成功。地下商業(yè)街是衡量一個(gè)城市國(guó)際化商業(yè)發(fā)展程度的重要標(biāo)志；

第二種往往和交通樞紐連接在一起或融為一體的城市比較成功，如深圳地鐵、香港地鐵周?chē)叵律虡I(yè)發(fā)達(dá)，石家莊的輕軌建成就將使地下商業(yè)街有一個(gè)大的發(fā)展。

第三種往往地上商圈發(fā)展比較發(fā)達(dá)，才能將地下商業(yè)街帶動(dòng)起來(lái)。

第四種自然條件非常極端的地方比較成功：如東北特別冷，南方比較熱，能夠有利于地下商業(yè)街的發(fā)展，相對(duì)比較而言，南方和東北發(fā)展地下商業(yè)街具備條件。

第五種特色突出的比較成功。特色是地下商業(yè)街成功的條件，目前在國(guó)內(nèi)成功的地下商業(yè)街的定位十分有特色。定位是地下商業(yè)街成敗的關(guān)鍵，一條地下商業(yè)街定位脫離不了區(qū)域環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口資源、消費(fèi)水平、市場(chǎng)機(jī)會(huì)等，也脫離不了項(xiàng)目的自身優(yōu)勢(shì)。

四、抓住定為原則，做好地下商業(yè)街開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

地下商業(yè)街開(kāi)發(fā)離不開(kāi)大環(huán)境但不是絕對(duì)的，例如80年代末的北京第一家商業(yè)專(zhuān)賣(mài)店恰恰開(kāi)在地下，北京王府飯店。

地下商業(yè)街定位的第一個(gè)原則是區(qū)位性，在一個(gè)地方先抓市場(chǎng)空白，這個(gè)地方這個(gè)區(qū)域沒(méi)有又是市場(chǎng)需要的空白點(diǎn)。

第二原則是專(zhuān)業(yè)性，專(zhuān)業(yè)化發(fā)展的原則，以專(zhuān)而全，外延部門(mén)要考慮，做一個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)注重其擴(kuò)展性。

地下商業(yè)街面臨著雙重的困難，地下商業(yè)街與地下各種公益性設(shè)施，緊密結(jié)合的。這需要政

府在商業(yè)地下商業(yè)街開(kāi)發(fā)中，政府要做的公共設(shè)施項(xiàng)目要做到位，企業(yè)要做好鏈接工作。地下商業(yè)街要與地下交通設(shè)施、地下停車(chē)場(chǎng)，商圈內(nèi)成熟的大型商業(yè)設(shè)施有機(jī)結(jié)合在一起，注意與公益性的設(shè)施結(jié)合起來(lái)。

第三是綜合性，地下商業(yè)街要注意綜合性規(guī)劃，一般地下商業(yè)街，都要具備有商業(yè)中心，交通樞紐和旅游景觀的多種功能。

針對(duì)石家莊的地下商業(yè)街的開(kāi)發(fā)熱的狀況，盲目的樂(lè)觀和悲觀都是不合適的，作為城市的發(fā)展，我們要用十年后的眼光來(lái)看待今天的事物。面對(duì)地下商業(yè)街發(fā)展的趨勢(shì)，也面對(duì)著地下商業(yè)的先天不足，要冷靜的分析，從大的方面來(lái)講，要按國(guó)際化的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，按中國(guó)國(guó)情去發(fā)展，要適合在本區(qū)域的特色，這樣從宏觀、中觀、微觀；長(zhǎng)期、中期、短期來(lái)看，國(guó)內(nèi)有一些城市地下商業(yè)街取得成功值得借鑒。像西安的世紀(jì)金花精品廣場(chǎng)、哈爾濱的地下商業(yè)街、重慶江北觀音橋地下商業(yè)街、濟(jì)南泉城地下商城都不錯(cuò)。

總體來(lái)看，石家莊市場(chǎng)比較特殊，從地上商業(yè)看，特別很多外來(lái)商業(yè)，不管是洋的還是國(guó)內(nèi)的進(jìn)駐石家莊后，經(jīng)營(yíng)狀況成功的不多，成為中國(guó)商業(yè)的“百慕大”。地下商業(yè)街會(huì)不會(huì)重蹈覆轍，應(yīng)該引起足夠的重視，認(rèn)真看待。外來(lái)商業(yè)對(duì)石家莊的狀況要認(rèn)真調(diào)查，分析其人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境。目前在建的、或規(guī)劃中的地下商業(yè)街的開(kāi)發(fā)一定要做好調(diào)查石家莊的市場(chǎng)情況，重點(diǎn)是整個(gè)地區(qū)、整個(gè)商圈的情況，未來(lái)一段時(shí)間，真正做到地下商業(yè)街與地上交通融為一體的，特別有信心，特別有實(shí)力，特別有特色的企業(yè)就會(huì)成功。要避免一哄而上的局面出現(xiàn)。祝愿石家莊的地下商業(yè)街能在21世紀(jì)成為“中國(guó)商業(yè)地道戰(zhàn)”的新典型。

第四篇：大十字商業(yè)街市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)及招商方案

大十字商業(yè)街市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)及招商方案（建議案）

根據(jù)大十字商業(yè)街的工程進(jìn)度，6月30日將全線竣工、交付使用。商業(yè)街竣工交付后，必然面臨著市場(chǎng)的招商、開(kāi)業(yè)和整體的營(yíng)運(yùn)等諸多方面的工作，為使以上工作盡快落實(shí)和展開(kāi)執(zhí)行，以便獲得良好的招商和經(jīng)營(yíng)成果，現(xiàn)就以上作業(yè)展開(kāi)策劃，并提出本策劃方案以供參考。

一、市場(chǎng)分析

1.1商業(yè)概況

1、商圈構(gòu)成哈密市商業(yè)主要集中于以時(shí)代廣場(chǎng)為中心的商業(yè)區(qū)和以天馬為中心的鐵路局商業(yè)區(qū)。在商業(yè)形態(tài)方面，以時(shí)代廣場(chǎng)為中心形成了以領(lǐng)先、領(lǐng)先二期、億家百貨、愛(ài)佳超市、韓氏家電、新世紀(jì)、帝都百貨、第一百貨、新宇地下街、華洋地下街、五交化商場(chǎng)及沿街品牌店構(gòu)成的，蕓集了服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、家用電器、通訊產(chǎn)品、文化用品、副食品等數(shù)十類(lèi)品種，是哈密市最繁華的商業(yè)區(qū)，商品零售額占據(jù)哈密市場(chǎng)的60%以上。在時(shí)代廣場(chǎng)周邊，還形成了以豐茂市場(chǎng)、新豐市場(chǎng)和工人廣場(chǎng)三大市場(chǎng)構(gòu)成的中低檔商品集貿(mào)市場(chǎng)，這三大市場(chǎng)依靠較低的產(chǎn)品價(jià)格和與市中心相鄰的優(yōu)勢(shì)，與商場(chǎng)及品牌店形成互補(bǔ)效應(yīng)，吸引著不同的客戶群。

以天馬為中心的鐵路商圈，充分利用交通及地理優(yōu)勢(shì)，形成了以天馬市場(chǎng)，溫州商貿(mào)城、綠洲建材市場(chǎng)、萬(wàn)風(fēng)家俬、美神家俬、神洲家俬及友誼路批發(fā)市場(chǎng)構(gòu)成的集貿(mào)市場(chǎng)的商業(yè)形態(tài)，主要經(jīng)營(yíng)小商品、建材、家俬、糖酒、日用百貨及食品等商品。

從上述哈密市的商業(yè)格局而言，商業(yè)集中度較高，再加上缺乏新的商業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)，人均消費(fèi)水平較低，商業(yè)已趨于飽合，缺乏發(fā)展空間。

但從商業(yè)形態(tài)而言，缺乏專(zhuān)業(yè)性，特色化的商業(yè)形態(tài)，商業(yè)雷同性強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，特色專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

2、競(jìng)爭(zhēng)狀況

近兩年來(lái)，隨著哈密市商業(yè)用地的大量開(kāi)發(fā)，商業(yè)物業(yè)大量供應(yīng)市場(chǎng)，過(guò)度的市場(chǎng)供應(yīng)，打破了市場(chǎng)供需平衡。伴隨著商業(yè)物業(yè)的大量供應(yīng)，一些新建的市場(chǎng)也紛紛登場(chǎng)亮相，如領(lǐng)先二期、億家百貨、愛(ài)佳超市、韓氏家電、帝都百貨、華洋地下街、五交化商場(chǎng)（統(tǒng)計(jì)的經(jīng)營(yíng)面積高達(dá)8萬(wàn)平方米）等，這些新的市場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，給原本就發(fā)展乏力的哈密商業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的壓力，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化狀態(tài)，差異性不強(qiáng)導(dǎo)致市場(chǎng)間競(jìng)爭(zhēng)激烈，導(dǎo)致商戶的頻繁流動(dòng)，形成“風(fēng)水”輪流轉(zhuǎn)的特點(diǎn)。

過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)表現(xiàn)在對(duì)消費(fèi)者的爭(zhēng)奪和商戶的爭(zhēng)奪兩方面，在對(duì)消費(fèi)者爭(zhēng)奪方面，各商家紛紛使價(jià)格這一殺手剪，使整體行業(yè)的利潤(rùn)水平大副降低，大部分僅能夠保本或微利經(jīng)營(yíng)，僅以部分品牌店經(jīng)營(yíng)尚可，于是大量上家紛紛向沿街品牌店和中高檔商品靠攏，使高端市場(chǎng)也出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況；在商戶招商方面，各時(shí)常更是使出出渾身解數(shù)，降租金、免租金、免一次裝修費(fèi)（甚至二次裝修費(fèi)）、扣點(diǎn)經(jīng)營(yíng)、品牌聯(lián)營(yíng)等各種形式層出不窮，即便如此，各市場(chǎng)也未能取得滿意的招商效果，領(lǐng)先商場(chǎng)和新世紀(jì)等老牌商場(chǎng)在新市場(chǎng)的招商的強(qiáng)大壓力下，出現(xiàn)商戶大量外流，部分樓層空置的情形；領(lǐng)先二期在免租金進(jìn)場(chǎng)的情況下，從去年六月起，歷時(shí)半年方才基本招滿商戶，但面臨市場(chǎng)巨大的壓力，現(xiàn)今負(fù)一層的新?lián)P超市早已撤除，一層出現(xiàn)大量空置，二層也出現(xiàn)部分空置。華洋地下街在完成精裝修的情況下，依然乏人問(wèn)津，開(kāi)業(yè)日期一拖再拖。帝都百貨依托太平洋百貨的品牌，憑借蘭州某百貨管理公司優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)和先進(jìn)的管理模式，采用扣點(diǎn)式經(jīng)營(yíng)這一雙贏的商業(yè)運(yùn)作模式，同期進(jìn)行了大量的廣告?zhèn)鞑ズ痛黉N(xiāo)舉措，整個(gè)招商情況依然不甚理想，開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)前景還有待觀察。因此，哈密商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)稱(chēng)之為過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)或白熱化的競(jìng)爭(zhēng)根本不為過(guò)，市場(chǎng)供需的嚴(yán)重失衡及各市場(chǎng)定位缺乏差異性導(dǎo)致了這種殘酷的競(jìng)爭(zhēng)狀況，這些現(xiàn)狀對(duì)我方市場(chǎng)招商和經(jīng)營(yíng)時(shí)帶來(lái)巨大壓力，必須慎重應(yīng)對(duì)。

1．2、市場(chǎng)消費(fèi)狀況

1、消費(fèi)水平

哈密市城市人口少，人均收入水平低，致使商業(yè)消費(fèi)水平較低，消費(fèi)能力有限，成為哈密市商業(yè)發(fā)展的瓶頸。

2、經(jīng)濟(jì)水平

哈密市及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)仍是經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，城市規(guī)模小，低收入人口占總?cè)丝诒攘懈?，商品的消費(fèi)仍以中低檔商品為主。中高檔消費(fèi)主要集中于鐵路、石油、行政事業(yè)單位及外來(lái)高收入人群。

3、城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)

哈密市產(chǎn)業(yè)主要依賴(lài)礦產(chǎn)、鐵路及農(nóng)業(yè)，在整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)均不發(fā) 1

達(dá)，且缺乏有力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，進(jìn)一步制約了商業(yè)的發(fā)展。

4、消費(fèi)發(fā)展趨勢(shì)

哈密市人口有限，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，缺乏強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)支撐，再加上大量新型商業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)駐，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年，哈密市的商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況將很難改觀，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將更趨激烈，專(zhuān)業(yè)化、細(xì)分化的市場(chǎng)運(yùn)作已成必然。

二、SWOT分析

2．1優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)

1、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，具備了成為一個(gè)商圈的硬件條件；

2、商業(yè)形態(tài)優(yōu)勢(shì)，商業(yè)步行街，最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)形態(tài)；

3、購(gòu)物環(huán)境優(yōu)勢(shì)，獨(dú)具魅力的建筑風(fēng)格，一流的休閑環(huán)境；

4、政府支持，給市場(chǎng)的招商和經(jīng)營(yíng)帶來(lái)政策上的機(jī)會(huì)；

5、舊城改造，為該片區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造了條件；

6、餐飲娛樂(lè)業(yè)合理的利潤(rùn)水平和良好的發(fā)展空間，為商業(yè)街餐飲娛樂(lè)的招商

和經(jīng)營(yíng)奠定了基礎(chǔ)；

2．2劣勢(shì)與威脅

1、區(qū)位劣勢(shì)，與商業(yè)中心相距較遠(yuǎn)；

2、文化劣勢(shì)，少數(shù)民族聚居區(qū)，對(duì)漢族人有一定的抵觸心理；

3、規(guī)劃劣勢(shì)，雙步行街，不能形成規(guī)模人流；門(mén)面房進(jìn)深過(guò)小，不適宜規(guī)模買(mǎi)場(chǎng)的進(jìn)駐；商業(yè)街兩側(cè)商鋪為磚混結(jié)構(gòu)，給大型餐飲酒樓的營(yíng)業(yè)空間的連通帶來(lái)困難；

4、商業(yè)市場(chǎng)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，使招商和經(jīng)營(yíng)面臨極大的威脅；

5、消費(fèi)水平的低下和消費(fèi)增長(zhǎng)有限，限制了商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展；

6、商戶經(jīng)營(yíng)信心和市民消費(fèi)信心的不足，導(dǎo)致商業(yè)前景暗淡；

三、市場(chǎng)定位

1、第一目標(biāo)主力店

第一目標(biāo)主力店是我們市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和招商的主體，該目標(biāo)商戶招商和經(jīng)營(yíng)的成功與否，將從根本上決定商業(yè)街招商和經(jīng)營(yíng)的成敗。

第一目標(biāo)主力店以餐飲酒樓、休閑娛樂(lè)、超市、日用百貨、小商品、美容美

發(fā)、服裝加工店以及民特商品（包括地毯、手工藝品、藥材等）為經(jīng)營(yíng)主體；

2、第二目標(biāo)主力店

第二目標(biāo)主力店是商業(yè)街提升人氣，完善商品結(jié)構(gòu)，促進(jìn)商業(yè)街由單一的僅以餐飲娛樂(lè)和日用消費(fèi)為主體的商業(yè)街向集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、觀光、旅游為一體的品牌商業(yè)街過(guò)渡和哈密市新興商圈能否崛起的關(guān)鍵。

第二目標(biāo)主力店以經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽箱包、布料（藝）、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、五金日雜以及家電、音像制品等為主。

3、第三目標(biāo)主力店

第三目標(biāo)主力店作為商業(yè)街商業(yè)結(jié)構(gòu)和服務(wù)機(jī)能的完善服務(wù)。同時(shí)也是商業(yè)街的公共服務(wù)機(jī)構(gòu)。

第三目標(biāo)主力店主要包括金融機(jī)構(gòu)、電信、郵政、移動(dòng)通訊等集團(tuán)客戶。

四、經(jīng)營(yíng)布局

為使商業(yè)街整體的消費(fèi)功能趨于完善，建立起真正意義上的品牌市場(chǎng)，完全有必要對(duì)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)布局和功能分區(qū)進(jìn)行規(guī)劃和引導(dǎo)。

4．1商品布局

3#、6#、9#、12#樓，購(gòu)買(mǎi)商戶以經(jīng)營(yíng)餐飲為主，可在此基礎(chǔ)上加以定位和完善，建議以經(jīng)營(yíng)餐飲、娛樂(lè)、休閑、美容美發(fā)、民特商品為主，形成餐飲娛樂(lè)一條街；

11#、14#樓離菜市場(chǎng)較近，可進(jìn)行互補(bǔ)性經(jīng)營(yíng)，適合經(jīng)營(yíng)土特產(chǎn)、日用百貨、副食品加工零售、五金日雜、小商品為主，形成土產(chǎn)日雜一條街；

5#、8#樓距大十字較近，可吸引漢餐消費(fèi)，建議以規(guī)模酒樓、品牌連鎖餐飲、音樂(lè)茶座經(jīng)營(yíng)為主，形成商務(wù)餐飲娛樂(lè)一條街；

4#、7#、10#、13#樓，為全框架結(jié)構(gòu)，適合經(jīng)營(yíng)超市、服裝服飾、鞋帽箱包、布料（藝）、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、以及家電、音像制品，形成日用百貨一條街；

1#、2#樓商鋪面積較大，適合金融機(jī)構(gòu)、電信、郵政、移動(dòng)通訊等集團(tuán)客戶的進(jìn)駐和經(jīng)營(yíng)，以此完善商業(yè)街的商品和服務(wù)；

4．2樓層功能布局

兩側(cè)的商業(yè)街鋪面，一層可用于營(yíng)業(yè)門(mén)廳，二樓可規(guī)劃為包廂或雅座；

中間的商業(yè)街，一層以門(mén)店經(jīng)營(yíng)和綜合賣(mài)場(chǎng)為主，二層可規(guī)劃為市場(chǎng)，在樓層南北兩側(cè)設(shè)計(jì)上下通道，形成室內(nèi)步行街的經(jīng)營(yíng)格局；

4．3經(jīng)營(yíng)布局遵循原則

1、符合整個(gè)商業(yè)街戰(zhàn)略定位的原則，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、觀光、旅游六大功能于一體，商品的布局必須從滿足以上功能需求的角度出發(fā)；

2、適應(yīng)不同商品經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)格局的原則，如餐飲、娛樂(lè)等適合二層經(jīng)營(yíng)，因此主要規(guī)劃在兩側(cè)的商鋪；超市、服裝等適合單層、分區(qū)經(jīng)營(yíng)，可規(guī)劃于中間商

鋪，形成上下分層、同層分區(qū)的經(jīng)營(yíng)形態(tài)；

3、尊重市場(chǎng)需求和選擇的原則，經(jīng)營(yíng)布局的規(guī)劃必須為招商服務(wù)，最終格局取決于招商的結(jié)果；

4、合理有效使用空間的原則，是一二層組合還是一二層分割經(jīng)營(yíng)，必須從商品經(jīng)營(yíng)的空間利用出發(fā)；

5、經(jīng)濟(jì)效益原則，應(yīng)充分考慮商戶的經(jīng)營(yíng)利益，達(dá)成商戶與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者雙贏的局面；

6、關(guān)聯(lián)性原則，不同的商品適合不同的經(jīng)營(yíng)組合，如餐飲和娛樂(lè)休閑可形成互補(bǔ)、互促經(jīng)營(yíng)，服飾和日用百貨可形成互補(bǔ)、互促經(jīng)營(yíng)，這些關(guān)聯(lián)性商品可

在同一條街或同一功能區(qū)經(jīng)營(yíng)；

7、大客戶和知名品牌優(yōu)先原則，大客戶和知名品牌對(duì)提升市場(chǎng)品牌，帶動(dòng)中小商戶的進(jìn)駐，以及帶動(dòng)消費(fèi)起著至關(guān)重要的作用，對(duì)這類(lèi)客戶要優(yōu)先考慮；

8、充分考慮經(jīng)營(yíng)戶愿望和要求的原則，考慮了經(jīng)營(yíng)戶愿望和要求，才能充分吸引經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐，并提高經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)激情，從而促進(jìn)市場(chǎng)快速形成；

9、方便顧客消費(fèi)的原則，在商業(yè)街商品布局及業(yè)態(tài)分布方面，體現(xiàn)了兩個(gè)原則，其一是充分享受一站式消費(fèi)的樂(lè)趣，其二是先購(gòu)物、后休閑觀光，再去餐

飲娛樂(lè)，符合人消費(fèi)的習(xí)慣；

10、視覺(jué)形象原則，整個(gè)經(jīng)營(yíng)布局應(yīng)充分考慮商品陳列的視覺(jué)沖擊力和形象同意；

五、經(jīng)營(yíng)策略

經(jīng)營(yíng)布局規(guī)范了商業(yè)街的硬件功能，而經(jīng)營(yíng)模式則是了完善商業(yè)街的軟件功能，只有好的硬件基礎(chǔ)，再加上強(qiáng)大的軟件支持，大十字商業(yè)街才能獲得良好的招商和經(jīng)營(yíng)成果。

在經(jīng)營(yíng)模式的建立方面，依據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和制勝原則，制定了二十四字的經(jīng)營(yíng)模式：

——統(tǒng)一招商、協(xié)助經(jīng)營(yíng)、部分自營(yíng)

——整和市場(chǎng)、完善政策、合理回報(bào)

1、統(tǒng)一招商

除經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)買(mǎi)的，用于自營(yíng)的商鋪外，為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場(chǎng)，對(duì)剩余商

鋪和整體買(mǎi)斷（中心花園以南）的商鋪，應(yīng)采用統(tǒng)一招商的原則。對(duì)于投資戶購(gòu)買(mǎi)的商鋪，應(yīng)有經(jīng)營(yíng)公司與商戶簽定委托代管協(xié)議，由市場(chǎng)方統(tǒng)一招商。

市場(chǎng)的招商采用品牌聯(lián)營(yíng)、資本聯(lián)營(yíng)、招商引資和租賃等展開(kāi)，其中大商戶和

品牌商戶可采用以上多種方式展開(kāi)，中小商戶應(yīng)以租賃為主。

2、協(xié)助經(jīng)營(yíng)

大十字商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)形成協(xié)作經(jīng)營(yíng)的模式，剔除獨(dú)門(mén)獨(dú)戶、單兵作戰(zhàn)的散亂，由經(jīng)

營(yíng)公司進(jìn)行市場(chǎng)的整體推介，協(xié)助進(jìn)駐商戶經(jīng)營(yíng)。

——強(qiáng)勢(shì)廣告支持，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，讓全市人民都來(lái)此消費(fèi)。

——每年一度的商貿(mào)洽談會(huì)，促進(jìn)商貿(mào)交流，提升市場(chǎng)形象。

——每年一度的哈密民俗藝術(shù)節(jié)，提高大十字商業(yè)街的文化及 藝術(shù)魅力。

——成立演藝中心，周未進(jìn)行大型文藝演出，吸引市民前來(lái)觀光消費(fèi)。

——與旅游公司合作，形成哈密旅游定點(diǎn)購(gòu)物景點(diǎn)，接待每年高達(dá)8萬(wàn)人次的旅客。——每年一度的哈密旅游節(jié)---哈密瓜節(jié)（計(jì)劃），在此舉辦，吸引全國(guó)游客及本地市民來(lái)此觀光消費(fèi)。

——全方位貼心物管服務(wù)，給經(jīng)營(yíng)者一個(gè)輕松的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，購(gòu)物者一個(gè)享樂(lè)的購(gòu)物天堂。

——定期促銷(xiāo)推介，形成滾滾人流，帶來(lái)巨大消費(fèi)。

3、部分自營(yíng)

經(jīng)營(yíng)公司必須有充分的思想準(zhǔn)備，在招商效果欠佳或部分商戶不原進(jìn)入的行業(yè)進(jìn)行自營(yíng)，采用部分自營(yíng)帶動(dòng)商戶進(jìn)駐，促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展。在自營(yíng)項(xiàng)目獲得發(fā)展后，如不愿長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，可采取逐步退出的辦法。具體包括：

——市場(chǎng)有需求，但前期招商效果欠佳的，如服飾等；

——經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)戶不敢經(jīng)營(yíng)的，但對(duì)提升市場(chǎng)品牌有重要作用的，如旅游商品等；

——有市場(chǎng)前景，但需要引導(dǎo)消費(fèi)的項(xiàng)目，如化裝飾品、文化辦公用品、家電、音像制品等；

——百姓生活有需求，對(duì)促進(jìn)人氣作用巨大，但利薄甚至不賺錢(qián)的，如平價(jià)超市；——適當(dāng)?shù)墓嫘皂?xiàng)目，如免費(fèi)的休閑區(qū)；

4、整和市場(chǎng)

——整和市場(chǎng)功能，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、觀光、旅游六大功能于一體；——整和市場(chǎng)空間，進(jìn)行合理商品布局，因業(yè)態(tài)不同可采用一二組合經(jīng)營(yíng)或一二層分割經(jīng)營(yíng)；

——整和招商，與投資戶簽定托管協(xié)議，進(jìn)行統(tǒng)一招商；

——整和推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個(gè)市場(chǎng)有經(jīng)營(yíng)方進(jìn)行統(tǒng)一的廣告、促削推廣；

5、完善政策

——向政府及主管部門(mén)爭(zhēng)取免稅、免費(fèi)的相關(guān)政策，讓在此經(jīng)營(yíng)的商戶受益；——完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能，提升市場(chǎng)軟環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)力；

——強(qiáng)化托管和統(tǒng)管措施，提高管理水平和能力；

6、合理回報(bào)

——保證市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)戶合理的收益，實(shí)現(xiàn)雙贏；

——通過(guò)市場(chǎng)整體機(jī)能的完善，帶動(dòng)該片區(qū)土地及租賃價(jià)格的提升，使市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報(bào)；

——通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提升，促進(jìn)存量盤(pán)的銷(xiāo)售；

六、招商計(jì)劃

1、成立商貿(mào)公司

市場(chǎng)的招商和經(jīng)營(yíng)都有賴(lài)于合理機(jī)構(gòu)的成立，而商貿(mào)公司具備了展開(kāi)上述業(yè)務(wù)的功能，因此，建議盡快成立商貿(mào)公司，以便對(duì)經(jīng)營(yíng)和招商方案進(jìn)行審核，制定詳細(xì)可行的經(jīng)營(yíng)和招商政策，并展開(kāi)操作和執(zhí)行。

2、確立市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式

經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定了市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的方式，經(jīng)營(yíng)模式確立，方可確定招商的政策，是聯(lián)營(yíng)還是引資、是租賃還是自營(yíng)、或多種方式的結(jié)合。因此，經(jīng)營(yíng)模式必須盡快確立，否則具體的招商工作將很難展開(kāi)；

3、制定具體的招商政策

——招商的目標(biāo)和原則；

——招商工作的各項(xiàng)規(guī)章制度；

——制定不同商戶（規(guī)模和經(jīng)營(yíng)商品等）的招商政策；

——制定不同商戶的準(zhǔn)入條件；

——確定招商合同樣本；

——確定租金標(biāo)準(zhǔn)和聯(lián)營(yíng)等條件；

——確定優(yōu)惠幅度和條件；

——部分大項(xiàng)目的招商方案；

4、招商區(qū)域和目標(biāo)客戶確定

——招商區(qū)域以哈密為主，大客戶和品牌客戶的招商區(qū)域?yàn)槿珖?guó)；

——招商的目標(biāo)客戶參見(jiàn)市場(chǎng)定位；

5、大客戶及品牌商戶的招商

——招商策略采用以大帶小，以品牌帶動(dòng)一般商戶的策略，以此提高市場(chǎng)招商效果，因此針對(duì)大客戶及品牌商戶的招商工作應(yīng)提前展開(kāi)，預(yù)計(jì)在六月末即可展開(kāi)；——收集大客戶及品牌商戶的招商的資料，采用發(fā)函、郵寄招商手冊(cè)、電話洽談、招商顧問(wèn)拜訪等推介程序展開(kāi)招商；

——由經(jīng)營(yíng)公司抽調(diào)專(zhuān)業(yè)人才，成立大客戶及品牌商戶的招商招商小組，負(fù)責(zé)客戶的招商和合作談判；

6、市場(chǎng)招商的全面展開(kāi)

——針對(duì)大客戶及品牌商戶的招商工作啟動(dòng)后，面向中小商戶的招商工作全面啟動(dòng)；

——針對(duì)中小商戶招商，主要利用各種媒體發(fā)布招商信息，向社會(huì)廣泛告之，配合業(yè)務(wù)人員展開(kāi)人員推介；

——該階段工作在七月十五日前應(yīng)全面展開(kāi)；

7、商戶的登記和初選

——制定商戶登記表（主要包括經(jīng)營(yíng)商品和面積等）；

——所有意向商戶均應(yīng)填表登記，交納定金，建立預(yù)定檔案；

——對(duì)登記的經(jīng)營(yíng)商戶按經(jīng)營(yíng)大類(lèi)進(jìn)行分類(lèi)，劃定經(jīng)營(yíng)區(qū)域；

——對(duì)經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)行初選，對(duì)不符和經(jīng)營(yíng)要求的商戶另行規(guī)劃；

8、商戶資格審查

——審查經(jīng)營(yíng)類(lèi)型；

——審查經(jīng)濟(jì)實(shí)力；

——審查經(jīng)營(yíng)能力；

——審查品牌優(yōu)勢(shì)；

——優(yōu)先商戶和淘汰商戶確定；

——確定首披進(jìn)駐商戶；

——其余商戶視招商情況決定是否入場(chǎng)；

9、與商戶簽定合同

——交納租金或保證金；

——簽定正式合同（聯(lián)營(yíng)或租賃等）；

10、自營(yíng)項(xiàng)目確定

對(duì)招商效果不佳，但有必要經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，確定自營(yíng)的范圍和規(guī)模，展開(kāi)籌備；

11、開(kāi)業(yè)籌備

——一次裝修標(biāo)準(zhǔn)（初裝修），建議由各商貿(mào)公司進(jìn)行統(tǒng)一裝修，一次裝修以地面的鋪裝、墻面處理和水暖等管線的美化為主；

——二次裝修（精裝修），由商戶自己裝修，市場(chǎng)方可提供裝修設(shè)計(jì)、材料供應(yīng)和裝修施工方面的支持；

——統(tǒng)一街道廣告牌制作，進(jìn)行街道的美化和亮化，烘托購(gòu)物氣氛；

——組織和督促商戶進(jìn)貨；

——進(jìn)行店堂的布置及商品陳列；

——進(jìn)行開(kāi)業(yè)活動(dòng)的籌備；

——商業(yè)街部分街區(qū)開(kāi)業(yè)（為二次開(kāi)業(yè)預(yù)留伏筆）；

12、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)展開(kāi)

詳細(xì)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)參見(jiàn)經(jīng)營(yíng)策略；

七、招商策略

7．1廣告策略

1、廣告形式

以硬廣告?zhèn)鞑橹?，充分告之招商信息，期間配合新聞造勢(shì)；

2、訴求內(nèi)容

以對(duì)招商政策的訴求為主，配合物業(yè)優(yōu)勢(shì)的訴求；

3、廣告媒體及投放規(guī)格

——報(bào)紙廣告，以《哈密報(bào)》投放為主，在大客戶招商階段，配合一定量的《晨報(bào)》（烏魯木齊）廣告投放；

投放規(guī)格以1/2版為宜，強(qiáng)勢(shì)推廣期可進(jìn)行整版投放；

——影視廣告，以哈密電視臺(tái)一套、二套和CCTV—6或CCTV—8投放為主；

投放規(guī)格以30秒招商廣告、配合15秒購(gòu)物廣告和5秒形象標(biāo)板廣告投

放，并依據(jù)招商進(jìn)度，隨時(shí)投播字幕廣告；

——印刷品廣告，建議印制5000份招商手冊(cè)，規(guī)格為16開(kāi)、12—16個(gè)P，主要

向大客戶和品牌商戶郵寄和推介使用；

印制20000份海報(bào)，用于夾報(bào)、派送和針對(duì)中小商戶推介使用；

制作招商政策說(shuō)明書(shū)100份，主要用于對(duì)準(zhǔn)客戶或大客戶推介和談判；

——戶外廣告，以廣告牌、布標(biāo)、巨副、展板、彩旗、POP掛旗、商品燈箱廣告

為主；

廣告牌以利用現(xiàn)階段發(fā)布廣告的廣告牌為主，招商期間更換為招商廣告即可；布標(biāo)、巨副、展板主要在促銷(xiāo)期間加以應(yīng)用，以擴(kuò)大傳播效果；

彩旗、POP掛旗、商品燈箱廣告等主要應(yīng)用于商業(yè)街現(xiàn)場(chǎng)，用來(lái)烘托現(xiàn)場(chǎng)氣

氛；

7．2促銷(xiāo)策略

A、公關(guān)活動(dòng)

1、活動(dòng)主題

大十字商業(yè)街招商經(jīng)營(yíng)推介會(huì)

2、活動(dòng)目標(biāo)

——借經(jīng)營(yíng)推介會(huì)，加強(qiáng)與經(jīng)營(yíng)商戶間的溝通，獲取大量準(zhǔn)客戶資料，促進(jìn)招商；

——借經(jīng)營(yíng)推介會(huì)，對(duì)市場(chǎng)招商政策進(jìn)行全方位的推廣；

——引起社會(huì)廣泛關(guān)注，提高傳播效果；

——邀請(qǐng)各媒體參與，進(jìn)行新聞炒作；

3、活動(dòng)內(nèi)容

——發(fā)布招商信息和招商政策公告；

——展開(kāi)客戶登記和預(yù)定；

——邀請(qǐng)知名商界人士發(fā)言，活躍現(xiàn)場(chǎng)氣氛；

——進(jìn)行自營(yíng)項(xiàng)目的供應(yīng)商投標(biāo)；

4、活動(dòng)地點(diǎn)

建議在哈密市和烏魯木齊兩地展開(kāi)；

5、活動(dòng)時(shí)間

哈密的活動(dòng)時(shí)間建議在七月十日展開(kāi)，烏魯木齊的活動(dòng)時(shí)間建議在七月二十日展開(kāi)；

B、開(kāi)業(yè)慶典

1、活動(dòng)主題

哈密商業(yè)第一街——暨大十字商業(yè)街開(kāi)業(yè)慶典

2、活動(dòng)目標(biāo)

——借慶典傳達(dá)開(kāi)業(yè)信息，強(qiáng)化市場(chǎng)信心；

——借開(kāi)業(yè)慶典提升市場(chǎng)品牌形象；

——借開(kāi)業(yè)慶典吸引大量消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物、消費(fèi)，提升市場(chǎng)人氣，增強(qiáng)商戶信心；

——借慶典形成良好的經(jīng)營(yíng)勢(shì)頭，促進(jìn)未完成招商目標(biāo)的商戶進(jìn)駐；

3、活動(dòng)內(nèi)容

——在大十字商業(yè)街中心廣場(chǎng)舉行竣工典禮；

——邀請(qǐng)市政領(lǐng)導(dǎo)及佳賓現(xiàn)場(chǎng)參與，并致賀詞、剪彩；

——剪彩完畢后，舉辦為期15天的文藝匯演，以此聚攏人氣，活躍現(xiàn)場(chǎng)氣氛； ——開(kāi)業(yè)期間舉行購(gòu)物、消費(fèi)中巨獎(jiǎng)的促銷(xiāo)活動(dòng)，購(gòu)物和消費(fèi)客戶品憑消費(fèi)小票，均可在市場(chǎng)處領(lǐng)取獎(jiǎng)券若干（依消費(fèi)金額而定），憑此獎(jiǎng)券可在促銷(xiāo)結(jié)束后兌獎(jiǎng)；

——一等獎(jiǎng)一名，獎(jiǎng)品為奧拓小轎車(chē)一輛，二等獎(jiǎng)及其它獎(jiǎng)數(shù)量和獎(jiǎng)品另定； ——邀請(qǐng)新聞媒體現(xiàn)場(chǎng)采訪報(bào)道；

4、活動(dòng)地點(diǎn)

大十字商業(yè)街現(xiàn)場(chǎng)，主會(huì)場(chǎng)選擇在中心花園進(jìn)行；

5、活動(dòng)時(shí)間

預(yù)計(jì)在8月18日左右舉行，具體時(shí)間依據(jù)招商成果而定；

C、開(kāi)業(yè)后的促銷(xiāo)活動(dòng)

主要參照經(jīng)營(yíng)策略中協(xié)助經(jīng)營(yíng)部分展開(kāi)，詳細(xì)的操作方案依據(jù)時(shí)間進(jìn)程提交。

第五篇：平度市地下商業(yè)街調(diào)研報(bào)告

平度市地下商業(yè)街調(diào)研報(bào)告

目錄

一、投資開(kāi)發(fā)地下商業(yè)街的優(yōu)勢(shì) 1.項(xiàng)目區(qū)位分析 1)平度市地理位置簡(jiǎn)介 2)項(xiàng)目所處位置 3)市內(nèi)公共交通分析 4)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò) 2.平度城市及項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)規(guī)劃 3.平度市商業(yè)業(yè)態(tài)分析 1)平度商業(yè)業(yè)態(tài)特色 2)項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析 二．投資開(kāi)發(fā)地下商業(yè)街的劣勢(shì) 1.投資開(kāi)發(fā)地下商業(yè)街的現(xiàn)狀 2.投資開(kāi)發(fā)地下商業(yè)街的趨勢(shì)

3.地下商業(yè)街開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)和值得思考的幾個(gè)問(wèn)題 三.抓住定位原則，做好地下商業(yè)街開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

一、項(xiàng)目區(qū)位分析 1.平度市地理位置簡(jiǎn)介

平度市隸屬青島，地處山東半島中心，是山東省面積最大的縣級(jí)市和全省30個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市之一，是山東半島城市群戰(zhàn)略布局中的咽喉位置，是青島大城市框架中的重要組成部分，位于青島市“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)，居全國(guó)縣級(jí)市之首。2.項(xiàng)目所處位置

本項(xiàng)目位于平度繁華商業(yè)核心地段，北鄰市級(jí)機(jī)關(guān)政府，國(guó)、地稅，南鄰平度市最大的商貿(mào)城，掌控蘇州路購(gòu)物廣場(chǎng)及商業(yè)街黃金動(dòng)脈，融匯人流、物流、資金流、獨(dú)顯地標(biāo)龍頭，這里群薈萃、大潤(rùn)發(fā)超市、蘇寧電器、奧特萊斯品牌折扣店，勝利路及蘇州路商業(yè)步行街、貿(mào)易城等，每天數(shù)萬(wàn)客流量。

3.市內(nèi)公共交通分析

目前市政交通規(guī)劃比較完善，經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展已經(jīng)形成了“十橫十縱一環(huán)”的主要道路交通網(wǎng)絡(luò)，市區(qū)共計(jì)6輛車(chē)經(jīng)停本項(xiàng)目，從本項(xiàng)目前往市區(qū)各地，公交線路四通八達(dá)，極為方便，為項(xiàng)目的后續(xù)提供了必要的交通條件。

4.四通八通的交通網(wǎng)絡(luò) 本項(xiàng)目南側(cè)500米緊鄰平度長(zhǎng)途汽車(chē)站，長(zhǎng)途汽車(chē)站是平度市最重要的汽車(chē)站，有發(fā)往各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的汽車(chē)以及全省各地的長(zhǎng)途汽車(chē)，本項(xiàng)目所處位置交通及其便利，緊鄰219、218、207,是連接周邊縣市的樞紐，同三高速、青銀高速、濰萊高速三條高速繞城而過(guò)，構(gòu)成了平度交通樞紐的金三角。

本項(xiàng)目距青島機(jī)場(chǎng)僅80公里，青島機(jī)場(chǎng)擁有國(guó)內(nèi)國(guó)際航線近百條，是山東省最重要的國(guó)際航空運(yùn)輸港。距青島港僅100多公里，有通往世界130多個(gè)國(guó)家和地區(qū)450多個(gè)港口的30多條國(guó)際航線。

大型地下商業(yè)街選址最基本的條件就是發(fā)達(dá)便利的交通網(wǎng)絡(luò)，無(wú)論從微觀還是宏觀上看，本項(xiàng)目所處的位置都是獨(dú)一無(wú)二的，擁有無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)，憑借海陸空三位一體的立體交通，以及山東半島地區(qū)通往山東內(nèi)陸地區(qū)的咽喉之地這一優(yōu)越的地理?xiàng)l件，項(xiàng)目建成后不僅是平度市的商業(yè)核心，更是連接平度市以及周邊城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商業(yè)樞紐。

二、平度城市及項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)規(guī)劃

商業(yè)地產(chǎn)是城市發(fā)展中最為活躍的元素之一，與城市長(zhǎng)期性，持續(xù)性發(fā)展特征具有相結(jié)合的內(nèi)在機(jī)理，商業(yè)地產(chǎn)選址必須跟緊城市規(guī)劃的要求，只有與城市發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)，才有可能取得成功。以前地區(qū)居住用地主要分布在青島路以北，新建居住用地集中在東部城及現(xiàn)河兩岸，工業(yè)用地分布在城區(qū)南部，東部，另有少部分分布于老城區(qū)，城市商業(yè)金融主要集中在人民路，鄭州路，青島路，常州路圍合范圍內(nèi)，文化娛樂(lè)位于紅旗路西端，行政辦公集中在人民路，紅旗路西側(cè)。

通過(guò)政府規(guī)劃引導(dǎo)，城市建設(shè)用地以向南發(fā)展為主，東、西兩邊適當(dāng)拓展，城市用地采取集約緊湊的布局模式。蘇州路與青島路交界以南的貫通項(xiàng)目正在進(jìn)行中，預(yù)計(jì)在2011年6月完工，蘇州路在青島路以北部分已經(jīng)形成濃厚的商業(yè)氛圍，是平度市重要的商業(yè)街之一。蘇州路南側(cè)是政府規(guī)劃的中央大街，本項(xiàng)目所處位置未來(lái)幾年必將成為核心商業(yè)地段，可是說(shuō)是獨(dú)一無(wú)二的黃金地段。

三、平度市商業(yè)業(yè)態(tài)分析 1.本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)特色

本項(xiàng)目占據(jù)著蘇州路商圈的核心位置，以得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、絕佳的風(fēng)水脈絡(luò)，打造著城市的旺鋪傳奇，掌控著城市的財(cái)富發(fā)展大勢(shì)。在這里，不僅匯聚著八方財(cái)源，更有唾手可得的無(wú)限商機(jī)。盡享數(shù)十萬(wàn)消費(fèi)人流，賺取無(wú)限財(cái)富商機(jī)，扼守平度經(jīng)濟(jì)黃金交割點(diǎn)，作為城市最具發(fā)展前景的中央商圈、核心商業(yè)區(qū)，其冠絕全城的商業(yè)凝聚力，每年吸納著約35萬(wàn)人口的強(qiáng)大消費(fèi)力，給予您人氣、財(cái)氣上的保障。本項(xiàng)目所處地段初步可以定位于年輕一代的聚及地，主力消費(fèi)群年齡一般在18——35歲之間。

2.項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析

通過(guò)調(diào)研分析，平度市商業(yè)業(yè)態(tài)具有扎堆經(jīng)營(yíng)，規(guī)模經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，如本項(xiàng)目周邊聚集了數(shù)十家專(zhuān)業(yè)的服裝賣(mài)場(chǎng)，3個(gè)專(zhuān)業(yè)的數(shù)碼廣場(chǎng)以及十多個(gè)手機(jī)通訊賣(mài)場(chǎng)等等，其余便是零散經(jīng)營(yíng)戶，沒(méi)有形成規(guī)模。

經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，多家零散商戶對(duì)地下商業(yè)街非常感興趣，也可充分的發(fā)展他們的宣傳力，使其變?yōu)槲覀兊臐撛诳蛻??？v觀國(guó)內(nèi)大中城市，都已經(jīng)形成了頗具人氣的商圈，如呼和浩特的國(guó)際商貿(mào)城、泉州的高嶺車(chē)站財(cái)富地下街、深圳羅湖的地下商業(yè)街，濱州浙江大市場(chǎng)等等，都成為一個(gè)城市的財(cái)富風(fēng)向標(biāo)，引領(lǐng)著城市商業(yè)發(fā)展新方向，本項(xiàng)目建成后便可成為平度市地下商業(yè)街的核心，以無(wú)以倫比的體量和高前瞻的商業(yè)市場(chǎng)定位，引領(lǐng)平度商業(yè)升級(jí)換代。在這里，不僅將構(gòu)筑一個(gè)享受時(shí)尚休閑購(gòu)物的城市商業(yè)航母，更將成為聚焦人氣的最佳財(cái)富磁場(chǎng)。

地下商業(yè)街開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀趨勢(shì)問(wèn)題和出路

合理利用城市地下空間，發(fā)展地下商業(yè)是都市商業(yè)成熟的標(biāo)志。尤其是在土地資源日趨緊缺的中國(guó)的大城市，科學(xué)、有序、理性、有效地發(fā)展地下商業(yè)，是一個(gè)國(guó)際化的趨勢(shì)。

從空間發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)看，平度發(fā)展地下商業(yè)是增加城市商業(yè)成熟度的一個(gè)重要因素，是形成“立體商業(yè)”的重要一環(huán)。也是實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)整合城市景觀和空間資源的需求。立體商業(yè)的概念將是國(guó)內(nèi)商業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。一.投資開(kāi)發(fā)地下商業(yè)街的現(xiàn)狀

隨著我國(guó)大城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口的增長(zhǎng)和居民消費(fèi)的需求的提升，各個(gè)城市都已經(jīng)開(kāi)發(fā)的地下商業(yè)街，但經(jīng)營(yíng)狀況確大不相同，有喜有憂。在青島，兩年來(lái)，地下商業(yè)街鬧“空心病”。佳世客遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)地下商業(yè)街、中山路地下商城以及龍山地下商城保持相對(duì)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)狀況。山東路、香港中路等多處地下商業(yè)街人氣欠佳、店面閑置，30多家店鋪一年多只租出去一半，而這其中還有一半關(guān)門(mén)歇業(yè)。火車(chē)站的益群地下商業(yè)街以及香港中路的華夏麗人地下商業(yè)街經(jīng)營(yíng)不佳。不過(guò)，還沒(méi)有到關(guān)張歇業(yè)的境地，收入勉強(qiáng)只夠付房租。

在這種情況下，在平度投資開(kāi)發(fā)的地下商業(yè)街項(xiàng)目，尤其值得關(guān)注，尤其需要認(rèn)真論證，精心策劃。集中力量將其中一兩個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目做好，做精，做強(qiáng)，做活，對(duì)于提振信心，激活地下商業(yè)資源，優(yōu)化城市資源的空間配置，具有積極地戰(zhàn)略意義。主動(dòng)開(kāi)發(fā)這些地下商業(yè)街的投資商，應(yīng)該得到各界的支持和扶持，使之為這座城市地下空間的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

尋找一個(gè)投資的主體顯然已經(jīng)成為本項(xiàng)目目前的重中之重，觀望全國(guó)各地的地下商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)主體，如哈爾濱、大連、廣州、鄭州等，都開(kāi)發(fā)了各種類(lèi)型的人防商業(yè)街。藍(lán)光作為成都商業(yè)地產(chǎn)老大，２００４年開(kāi)發(fā)ＣＰ香檳廣場(chǎng)負(fù)１層的四方街地下商業(yè)街。以女性飾品、彩妝為主題，定位于“打造一條由主題賣(mài)場(chǎng)和主題廣場(chǎng)為主的女人街”。而離本項(xiàng)目最近的總營(yíng)業(yè)面積約1.6萬(wàn)平米的華達(dá)金街則是打出：相約華達(dá)金街，品位時(shí)尚生活的標(biāo)題，也就是說(shuō)他們主做年輕人的市場(chǎng)，共分為：“夢(mèng)幻淘寶坊、流行時(shí)尚坊、休閑美食坊、數(shù)碼科技坊”四個(gè)版塊。綜上所述，尋找一個(gè)好的開(kāi)發(fā)主體是十分關(guān)鍵的。但平度必竟是一個(gè)縣級(jí)市，不論是人口數(shù)量還是人均消費(fèi)水平都還在一個(gè)發(fā)展中階段。有多少商家愿意投資地下商鋪？地下商鋪的價(jià)格定為多少才能使商家滿意？以什么做為主體打造多元化時(shí)尚的地下商業(yè)街？本項(xiàng)目周邊的人流客流能否達(dá)到一個(gè)高水平？等等。這些問(wèn)題都是我們?yōu)橹{(diào)研的重點(diǎn)。二.投資開(kāi)發(fā)地下商業(yè)街的主體趨勢(shì)

從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，一個(gè)從點(diǎn)到線、從線到面、從上到下的立體化商業(yè)格局將成平度商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。投資開(kāi)發(fā)地下商業(yè)街的主體趨勢(shì)將一一列舉：

一是呈現(xiàn)集購(gòu)物街、餐飲街、休閑街、娛樂(lè)街、體驗(yàn)街于一體的“五街合一”的趨勢(shì)；現(xiàn)在的商業(yè)街，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破了傳統(tǒng)意義上只是買(mǎi)東西賣(mài)東西的概念。

二是呈現(xiàn)以商業(yè)、旅游、文化于一體的商旅文項(xiàng)目，成功的商業(yè)項(xiàng)目除了滿足人們消費(fèi)需要外，還已經(jīng)成為一種生活方式、成為生活態(tài)度、一種享受，成為一種時(shí)尚。

三是呈現(xiàn)出以建筑形態(tài)街區(qū)化、空中、地上、地下立體化，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多樣化于一體的綜合化趨勢(shì)。從某種意義上講，現(xiàn)在沒(méi)有出現(xiàn)新的商業(yè)形態(tài)，只有商業(yè)概念的組合，最后達(dá)到一定的效果，不管叫什么名稱(chēng)，不管什么業(yè)態(tài)，我們要把握住其內(nèi)涵和素材。

四是呈現(xiàn)出集名街、名店、名品為一體的品牌化趨勢(shì)，現(xiàn)在各地不僅僅是在做一條街，而是做品牌化商業(yè)街。

中國(guó)的地下商業(yè)街這幾年逐步變熱的發(fā)展趨勢(shì)，其主要原因：一是人防工程的需要、平戰(zhàn)結(jié)合的使用設(shè)施；二是地面上資源短缺，成為必然無(wú)奈的選擇；三是很多城市交通惡化，需要從地上商業(yè)街過(guò)渡到地下商業(yè)街。三.地下商業(yè)街開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)和值得思考的幾個(gè)問(wèn)題

我們對(duì)地下商業(yè)街的認(rèn)識(shí)逐步深入，在進(jìn)行地下商業(yè)街開(kāi)發(fā)建設(shè)之前，特別要冷靜地、客觀地分析看待地下商業(yè)街有什么特點(diǎn)。概括起來(lái)，有以下特點(diǎn)：

一是高成本。地下商業(yè)街的開(kāi)發(fā)成本高于地上的兩三倍，再加上一些設(shè)施，風(fēng)、水、汽、耗能要按照不低于地上的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算，成本要比地上高許多，因此所謂說(shuō)地不要錢(qián)或少花錢(qián)，開(kāi)發(fā)商只有在無(wú)償使用或少量支付地價(jià)的情況才有可能實(shí)行低成本開(kāi)發(fā)。

二是高難度。主要體現(xiàn)兩個(gè)方面。第一方面經(jīng)營(yíng)的難度，目前從全國(guó)看失敗的地下商業(yè)街成為了死街，或藏污納垢的地方。另一個(gè)難題是法律難度，開(kāi)發(fā)地下商業(yè)街有沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，商戶因沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，就不會(huì)購(gòu)買(mǎi)等問(wèn)題。

地下商業(yè)街的定價(jià)、人客流量，周邊環(huán)境繁榮與否都起著舉足輕重的作用。

1、地下商業(yè)街興旺與蕭條的地上業(yè)態(tài)背景分析。地上、地下業(yè)態(tài)的錯(cuò)位整合。

地下商業(yè)街的繁榮與否，制約因素很多。其中致命的因素是與地上空間環(huán)境的整合關(guān)系。一方面是地上空間的業(yè)態(tài)直接影響地下商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)；另一方面，地上客流主體的需求心態(tài)直接關(guān)系地下商業(yè)的業(yè)態(tài)。第三，交通環(huán)境直接關(guān)系到地下商業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。

坦率的講，幾乎所有的人，包括經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者對(duì)地下有偏見(jiàn)，引導(dǎo)消費(fèi)者改為喜歡地下商業(yè)街的購(gòu)物習(xí)慣是一個(gè)極大的難題。目前看地下商業(yè)街的主要消費(fèi)群體是打工者和中、低消費(fèi)者。

大凡經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好的地下商業(yè)街，都是與地上商業(yè)業(yè)態(tài)整合較好的特色商業(yè)。大凡經(jīng)營(yíng)不好甚至關(guān)門(mén)的地下商業(yè)街，絕大多數(shù)都是與地上建筑物業(yè)態(tài)不整合的人防設(shè)施。

2、地下商業(yè)街的業(yè)態(tài)與品牌定位。品牌忠誠(chéng)，培植消費(fèi)目的地。

有些區(qū)位不一定很好的地下商業(yè)街，也能很紅火。特色、品牌、認(rèn)知度是顧客愿意光顧地下商業(yè)街的重要原因。大品牌、高知名度、配套完善的地下商業(yè)街，可以成為中高端消費(fèi)者購(gòu)物目的地，也能紅火。

零售業(yè)在國(guó)際貿(mào)易中屬于服務(wù)貿(mào)易，服務(wù)貿(mào)易的經(jīng)營(yíng)效益，體現(xiàn)在服務(wù)和信譽(yù)的附加值上，而不是商品本身。

3、空間環(huán)境對(duì)地下商業(yè)街業(yè)態(tài)的影響。

確定地下商業(yè)街的業(yè)態(tài)，一定要認(rèn)真地聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析策劃?rùn)C(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)研分析，絕對(duì)不能想當(dāng)然或者簡(jiǎn)單憑主觀推斷。要用精準(zhǔn)的數(shù)里分析，搞清楚業(yè)態(tài)定位與相關(guān)訴求的關(guān)系。譬如開(kāi)超市，必須要對(duì)周邊居住群體的人口、消費(fèi)需求、購(gòu)物習(xí)慣、交通工具等相關(guān)信息進(jìn)行摸底調(diào)查分析。要建高檔名牌商品街，必須分析一公里半徑內(nèi)高端群體購(gòu)物需求和購(gòu)物出行趨勢(shì)。不然，就可能出現(xiàn)定位錯(cuò)誤而功敗垂成。如果一定要搞一個(gè)服務(wù)高端的名牌家具一條街，下場(chǎng)必然是第二個(gè)勸業(yè)名品的悲劇。一是交通制約；二是與地上廣場(chǎng)的定位不整合。

4、硬件設(shè)施對(duì)地下商業(yè)街制約。

地下商業(yè)街配套設(shè)施的設(shè)計(jì)、裝飾，直接關(guān)系到客流的取向，也能決定其項(xiàng)目的生死存亡。因?yàn)樯虡I(yè)是顧客用腳選擇的產(chǎn)業(yè)。沒(méi)顧客進(jìn)入，就倒閉。當(dāng)然，通風(fēng)、采光、空調(diào)等設(shè)施自不待言。出入口、游線、地上配套景觀至關(guān)重要。四．抓住定位原則，做好地下商業(yè)街開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

第一是區(qū)位性。在一個(gè)地方先抓市場(chǎng)空白，這個(gè)地方這個(gè)區(qū)域沒(méi)有又是市場(chǎng)需要的空白點(diǎn)。但華達(dá)金街離本項(xiàng)目太近也屬于綜合性商業(yè)街，所以這對(duì)我們是一個(gè)不小的沖擊力。

第二是專(zhuān)業(yè)性。專(zhuān)業(yè)化發(fā)展的原則，以專(zhuān)而全，外延部門(mén)要考慮，做一個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)注重其擴(kuò)展性。地下商業(yè)街面臨著雙重的困難，地下商業(yè)街與地下各種公益性設(shè)施，是緊密結(jié)合的。這需要政府在地下商業(yè)街開(kāi)發(fā)中，政府要做的公共設(shè)施項(xiàng)目要做到位，企業(yè)要做好鏈接工作。

地下商業(yè)街要與地下交通設(shè)施、地下停車(chē)場(chǎng)，商圈內(nèi)成熟的大型商業(yè)設(shè)施有機(jī)結(jié)合在一起，注意與公益性的設(shè)施結(jié)合起來(lái)。

第三是綜合性。地下商業(yè)街要注意綜合性規(guī)劃，一般地下商業(yè)街，都要具備有商業(yè)中心，交通樞紐和旅游景觀的多種功能。

地下商業(yè)街開(kāi)發(fā)離不開(kāi)大環(huán)境，不是絕對(duì)的。但這并不意味著地下商業(yè)街不宜投資。關(guān)鍵還是項(xiàng)目策劃。戰(zhàn)略上把握好定位，戰(zhàn)術(shù)上運(yùn)作好經(jīng)營(yíng)特色，硬件方面重視設(shè)計(jì)優(yōu)化，服務(wù)上培植魅力，打造品牌，優(yōu)化環(huán)境，蓄養(yǎng)人氣，培植一個(gè)具有影響力的品牌，才能紅火起來(lái)。